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Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

1697 enregistrements trouvés

Fiche 2310677

ACJC/937/2014 du 06.08.2014

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; TRANSFERT DE BAIL ; LOCAL PROFESSIONNEL
Normes : CO.263
Résumé : JUSTES MOTIFS DE S'OPPOSER AU TRANSFERT - MONTANT DE LA REMISE DE COMMERCE Le montant du transfert ne peut être valablement invoqué par le bail­leur comme motif de refus que dans la mesure où le caractère excessif du prix de la reprise de commerce peut affecter la solvabilité du reprenant et permettre de douter de sa capacité d'assumer le paiement du loyer. Le montant de la reprise est ainsi exagéré s'il ne peut pas légi­timement être amorti jusqu'à la fin du bail ou si, ajoutés au loyer, les intérêts et amortissements du prêt y relatif compromettent la viabilité du commerce. C'est sous cet angle uniquement que le bailleur peut examiner le montant de la transac­tion pour juger s'il est ou non excessif.
Voir aussi : ACJC/52/2017 du 16.01.2017 (admet caractère excessif du montant de la remise du fonds de commerce)

Fiche 2310693

4A_210/2014 du 17.07.2014

TF
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; ANNULABILITÉ
Normes : CO.271
Résumé : CONGÉ EN VUE DE TRAVAUX DE TRANSFORMATION - CARACTÈRE POSSIBLE DU PROJET Le congé en vue de travaux de transformation ou de rénovation est abusif lorsque le projet du bailleur ne présente pas de réalité tangible ou qu'il apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations nécessaires; la preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire. La validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations nécessaires, ni même qu'il ait déposé les documents dont elles dépendent.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_247/2021 du 4 mai 2022, cf. Fiche 3061032 ; Pour des exemples de cas dans lesquels le congé donné pour effectuer des travaux de rénovation a été jugé contraire à la bonne foi, cf. arrêt du TF 4A_435/2021 du 14.02.2022 (newsletter bail.ch avril 2022; DB n° 34/2022 p. 49 ss: Précise que la circonstance selon laquelle le bailleur s'est vu refuser, après la résiliation du bail, l'autorisation d'effectuer les travaux litigieux n'est pas décisive pour pronostiquer si, au moment où le congé a été signifié, l'autorisation des travaux paraissait de toute évidence exclue); 4A_31/2014 du 27.08.2014; 4A_142/2017 du 03.08.2017 (newsletter bail.ch novembre 2017)

Fiche 2310786

4A_198/2014 du 17.07.2014

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; NULLITÉ ; POUVOIR D'APPRÉCIATION
Normes : CO.270
Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - PRIMAUTÉ DU CRITÈRE DU RENDEMENT En principe, le juge partira du critère absolu que constitue le rendement non abusif de la chose louée; celui-ci a en principe la primauté sur les autres méthodes de détermination du loyer non abusif. Le montant ainsi obtenu ne saurait être porté à la hauteur des loyers usuels du quartier par hypothèse plus élevés; le loyer serait alors nécessairement abusif selon la règle générale de l'art. 269 CO. En revanche, comme il jouit d'un pouvoir d'appréciation plus étendu que lorsqu'il examine le caractère abusif ou non d'un loyer, le juge peut se fonder sur le critère des loyers comparatifs pour fixer le loyer initial à un niveau plus bas que le loyer calculé sur la base d'un rendement non excessif de la chose. En effet, il entre dans la latitude du juge d'opposer les loyers du marché au bailleur qui n'a pas respecté la forme prescrite pour notifier le loyer initial. Par ailleurs, s'agissant d'immeubles construits ou acquis il y a plusieurs décennies, la jurisprudence admet à certaines conditions que la hiérarchie entre critères absolus soit inversée au profit des loyers comparatifs.
Voir aussi : arrêts du TF 4A_211/2020 du 25.08.2020 (newsletter bail.ch octobre 2020, primauté du critère du rendement admissible. In casu, la méthode consistant à exécuter le calcul du rendement d'après les éléments accessibles au public ou apportés par les locataires est compatible avec les art. 269 et 270 al. 2 CO); 4A_28/2020 du 13.01.2020 (maintien du principe de la primauté du critère du rendement admissible; Luca MELCARNE, Le priorité du critère du rendement net (art. 269 CO) dans le cadre de la contestation du loyer initial, in DB n° 33/2021, p. 51ss): 4A_288/2020 du 13.01.2021

Fiche 2310828

4A_565/2013 du 08.07.2014

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 140 III 433
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; LOYER USUEL
Normes : CO.269; CO.269a
Résumé : IMMEUBLE ANCIEN - QUALIFICATION - NOMBRE D'ANNÉS Il n'est pas contraire au droit fédéral de ne pas qualifier d'ancien un immeuble de 26, respectivement 27 ans, pour lequel l'adaptation du loyer au caractère usuel dans la localité ou dans le quartier a en principe la priorité sur celle fondée sur les coûts, et d'admettre l'exception du rendement excessif).En effet, dans les années 1982 et 1983, période durant laquelle les immeubles ont été construits, l'on savait que le calcul du rendement net, et par conséquent les justificatifs nécessaires à cet égard pour la fixation du loyer, était important, de sorte que l'on peut par conséquent s'attendre à ce que, dans le cadre d'une administration professionnelle d'un immeuble, ces documents importants soient soigneusement conservés et ne disparaissent pas déjà après 26 ou 27 ans.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_400/2017 du 13.09.2018 (cf. Fiche 2310877 ) : fixe à 30 ans la limite à partir de laquelle on peut considérer que l'immeuble est ancien.

Fiche 2310688

4A_565/2013 du 08.07.2014

TF , Ière Cour de droit civil
Publication ATF 140 III 433, in CdB 4/2014, p. 104ss
Descripteurs : BAIL À LOYER; MAJORATION DE LOYER; PLUS-VALUE; RÉNOVATION D'IMMEUBLE ; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.269; CO.269a.let.b; OBLF.14
Résumé : PRISE EN COMPTE DES FRAIS D'ENTRETIEN EXTRAORDINAIRES ÉLEVÉS ET DE LA RÉMUNÉRATION DU CAPITAL INVESTI Dans le cadre d'un calcul de rendement net, doivent être comptabilisées comme frais d'entretien les dépenses du bailleur destinées à maintenir l'objet loué dans un état approprié à l'usage convenu. En présence de frais d'entretien extraordinairement élevés, il convient de procéder à une répartition fondée sur la durée de vie des installations concernées. S'agissant de la prise en compte des frais d'entretien extraordinaires élevés et de la rémunération du capital investi, il y a lieu de tenir compte du taux hypothécaire de référence majoré de 1/2 % et non, de façon mécanique, d'un taux de 5 %. Pour tenir compte de l'amortissement du capital investi, le taux ainsi déterminé s'applique à la moitié du montant dudit capital.
Voir aussi : Arrêt du TF 4A_606/2014 du 7 juillet 2015

Fiche 2310823

4A_258/2014 du 08.07.2014

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOCATAIRE; TRANSFERT DE BAIL; HÉRITIER ; RENONCIATION(SENS GÉNÉRAL) ; TACITE
Normes : CC.560; CO.266i
Résumé : RENONCIATION TACITE AU BAIL PAR LES HÉRITIERS Le désintérêt des héritiers - en l'occurrence les enfants - au sujet d'un bail qu'ils n'occupaient pas durant plus de vingt ans peut être interprété de bonne foi par le bailleur comme une renonciation tacite de celui-ci, qui plus est lorsque seule la mère habite dans ledit appartement et que les communications relatives au bail lui sont adressées à son seule nom, ce qui n'a jamais suscité la moindre objection des autres héritiers.
Voir aussi : ACJC/520/2017 du 08.05.2017

Fiche 2310697

ACJC/701/2014 du 16.06.2014

CJ , CABL
Recours TF déposé le 11.08.2014, rendu le 12.12.2014, CONFIRME, 4A_464/2014
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; ANNULABILITÉ
Normes : CO.271
Résumé : DISPROPORTION MANIFESTE DES INTÉRÊTS Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de pro­téger le locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive. L'art. 271 al. 1 CO vise singulièrement toute résiliation qui dénote une attitude déloyale résultant d'une disproportion évidente entre les intérêts réciproques du bailleur et du locataire. Tel est par exemple le cas lorsque les intérêts purement financiers sont en disproportion manifeste avec un problème humain particu­lièrement pénible.
Voir aussi : ATF 136 III190; arrêt du TF 4A_300/2010 du 02.09.2010; ACJC/1011/2018 du 02.08.2018 (confirmé par arrêt du TF 4A_485/2018, admet disproportion manifeste); ACJC/1534/2016 du 21.11.2016 (admet disproportion manifeste); ACJC/201/2016 du 15.02.2016 (admet disproportion manifeste); ACJC/903/2016 du 24.06.2016 (admet disproportion manifeste dans le cadre d'un local commercial)
Remarques : confirmé par arrêt du TF 4A_464/2014 du 21.11.2014

Fiche 2310675

ACJC/702/2014 du 16.06.2014

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; CHOSE LOUÉE
Normes : CO.270.al.1.let.b
Résumé : AUGMENTATION SENSIBLE DU LOYER POUR LA MÊME CHOSE PAR RAPPORT AU PRÉCÉDENT LOYER - IDENTITÉ DE LA CHOSE LOUÉE SUITE À D'IMPORTANTS TRAVAUX Pour qu'une augmentation sensible du loyer initial puisse être retenue, il faut, afin de permettre une véritable comparaison, que le nouveau loyer concerne toujours "la même chose". Il s'agit principalement d'examiner dans quelle mesure des tra­vaux accomplis par le bailleur à l'occasion du changement de locataire conduise à rendre la comparaison impraticable. L'objet loué perd ses caractéristiques de base si, après une rénovation, il n'a plus la même surface ou le même nombre de pièces. In casu, pas d'identité de la chose louée entre deux arcades, louées séparément, d'une surface respectivement de 120m2 et 73m2, qui ne disposaient pas d'un sous-sol, et une nouvelle arcade qui comprend désormais une sur­face de 130 m2 au rez-de-chaussée et un sous-sol de 50 m2, équipé notamment d'un local servant de réduit et de WC, accessible par un escalier.

Fiche 2310670

4A_120/2014 du 19.05.2014

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication CdB 3/14, p. 65
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU
Normes : CO.266l; CO.266o
Résumé : NOTIFICATION D'UNE FORMULE OFFICIELLE PÉRIMÉE L'usage d'une formule officielle de résiliation périmée n'engendre pas la nullité de la résiliation dès lors que ladite formule contient les renseignements nécessaires permettant au locataire de contester valablement le congé devant l'autorité de compétente.

Fiche 2310658

4A_207/2014 du 19.05.2014

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; EXÉCUTION(PROCÉDURE);PROPORTIONNALITÉ
Normes : LaCC.30.al4; CPC.343.al1.letd; CO.267
Résumé : SURSIS À L'EXÉCUTION DE L'ÉVACUATION - CARACTÈRE BREF DE L'AJOURNEMENT En procédant à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit tenir compte du principe de la proportionnalité. Lorsque l'évacuation d'une habitation est en jeu, il s'agit d'éviter que des personnes concernées ne soient soudainement privées de tout abri. L'expulsion ne saurait être conduite sans ménagement, notamment si des motifs humanitaires exigent un sursis, ou lorsque des indices sérieux et concrets font prévoir que l'occupant se soumettra spontanément au jugement d'évacuation dans un délai raisonnable. En tout état de cause, l'ajournement ne peut être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail.
Voir aussi : ATF 117 Ia 336; ACJC/210/2013 du 18.02.2013

Fiche 2310827

ACJC/418/2014 du 07.04.2014

CJ , CABL
Recours TF déposé le 26.05.2014, rendu le 19.01.2015, CONFIRME, 4A_314/2014
Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; AFFECTATION
Normes : CO.271
Résumé : VOLONTÉ DU BAILLEUR DE RÉCUPÉRER LES LOCAUX POUR LE DÉVELOPPEMENT DE SES SOCIÉTÉS La jurisprudence reconnaît un intérêt prépondérant du bailleur à exploiter la chose de la manière la plus favorable pour lui. Ainsi, le congé ordinaire fondé sur la volonté du bailleur de récupérer des locaux pour répondre aux besoins de développement de deux sociétés, dont il est actionnaire et administrateur, et de les regrouper sur un même site et dans ses propres locaux, est valable dans la mesure ou le besoin du bailleur apparaît légitime et digne de protection.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_346/2016 du 17.01.2017 (validité du congé fondé sur la volonté de la bailleresse de mettre les locaux à disposition d'une société appartenant au même groupe qu'elle)
Remarques : confirmé par arrêt du TF 4A_314/2014 du 24.11.2014

Fiche 2310696

ACJC/418/2014 du 07.04.2014

CJ , CABL
Recours TF déposé le 26.05.2014, rendu le 19.01.2015, CONFIRME, 4A_314/2014
Descripteurs : BAIL À LOYER; PROLONGATION DU BAIL À LOYER; PESÉE DES INTÉRÊTS
Normes : CO.272
Résumé : PROLONGATION EN CAS D'INVESTISSEMENTS EN COURS DE BAIL Dans le cas des investissements du locataire qui ne touchent pas à la sub­stance de l'objet du bail, la prolongation d'un bail de très courte durée peut atté­nuer les conséquences économiques négatives résultant d'investissements pas encore amortis. Dans la mesure où un contrat de bail peut toujours être résilié aux conditions contractuelles ou légales, de tels investissements ne peuvent entraîner des conséquences pénibles pour le locataire que si celui-ci a agi en début du con­trat et en tablant de bonne foi sur le fait que le contrat durerait un certain temps. En revanche, le locataire qui pro­cède à des investissements en cours de bail les effectue à ses risques et périls, s'il n'a pas passé un accord avec le bailleur afin que le bail ne puisse pas être résilié pendant un certain temps ou si le bailleur ne lui donne pas des assurances à ce sujet.
Voir aussi : Arrêts du TF 4A_22/2015 du 11.05.2015;4A_159/2018 du 11.07.2018 (si le locataire, à ses risques et périls, a procédé à des investissements, la perte de la possibilité de les amortir n'est pas constitutive de conséquences pénibles); ACJC/1030/2023 du 14.08.2023

Fiche 2310863

4A_500/2013 du 19.03.2014

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 140 III 344; DB 2014 n°8
Descripteurs : BAIL À LOYER ; TRANSFERT DE BAIL ; RESPONSABILITÉ SOLIDAIRE
Normes : CO.263.al.4; CO.143ss
Résumé : TRANSFERT DU BAIL DE LOCAUX COMMERCIAUX - DETTE SOLIDAIRE Le transfert du bail donne naissance, selon l'art. 263 al. 4 CO, à une dette solidaire du locataire transférant et du locataire reprenant conformément aux articles 143-149 CO.

Fiche 2310656

4A_44/2014 du 17.03.2014

TF , 1ère Cour de droit civil
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; EFFICACITÉ ; DILIGENCE
Normes : CO.257f
Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE POUR VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE OU MANQUE D'ÉGARD ENVERS LES VOISINS - TROUBLES PSYCHIQUES Les excès de bruit et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d'égards envers les voisins. Peu importe d'ailleurs que les excès de bruit soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement. Il est également sans pertinence que les excès de bruit soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser.
Voir aussi : Arrêt du TF 4A_722/2012 du 01.05.2013; ACJC/1069/2023 du 28.08.2023

Fiche 2310655

Pas de décision du 01.03.2014

Andreas FABJAN
Publication CdB 1/2014, p. 1 ss
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES
Normes : CO.257b
Résumé : LE CONTRAT D'OPTIMISATION ÉNERGÉTIQUE À LA LUMIÈRE DU DROIT DU BAIL, in CdB 1/2014, p. 1 ss
Remarques : Doctrine

Fiche 2310660

ACJC/173/2014 du 10.02.2014

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; CHOSE LOUÉE ; UTILISATION
Normes : CO.256
Résumé : USAGE CONVENU - PARTIES COMMUNES Il est d'usage que la location d'un local inclut les parties communes, y compris celui du local prévu pour les déchets.

Fiche 2310659

ACJC/185/2014 du 10.02.2014

CJ , CABL
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; RÉSILIATION ABUSIVE
Normes : CO.262; CO.271a.al.1.let.a
Résumé : SOUS-LOCATION PARTIELLE D'UN LOCAL COMMERCIAL - PAS D'ABUS Le locataire d'un local commercial qui, n'ayant pas quitté les locaux, ne sous-loue qu'une partie de ceux-ci en raison de la diminution de son chiffre d'affaires, n'abuse pas de son droit à la sous-location. Le fait que le locataire principal n'envi­sage pas concrètement la reprise de l'intégralité des locaux est sans pertinence.

Fiche 2310895

1C_184/2013 du 08.01.2014

TF , Ire Cour de droit public
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; LOYER CONTRÔLÉ; LOYER INITIAL; NULLITÉ PARTIELLE ; PROCÉDURE ADMINISTRATIVE
Normes : CO.20; CO.270
Résumé : CONTRÔLE DU LOYER PAR L'AUTORITÉ ADMINISTRATIVE - LOYERS ÉCHELONNÉS Un échelonnement, dont le premier échelon fixe pour les trois premières années un montant égal au plafond imposé par l'autorité administrative en exécution du contrôle étatique (LDTR), puis un deuxième échelon très fortement supérieur, est compatible avec le droit cantonal lequel ne peut pas, après l'échéance de la durée de trois ans prévue par lui, empêcher un échelonnement admissible au regard de l'article 269c CO.

Fiche 2309170

ACJC/1500/2013 du 16.12.2013

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE; POUVOIR D'APPRECIATION
Normes : CO.270
Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - PRISE EN COMPTE DES STATISTIQUES CANTONALES De jurisprudence constante, la Cour de justice admet que le juge détermine le montant du loyer admissible en se référant aux statistiques éditées par l'Office cantonal de la statistique, en tenant compte de leurs lacunes, par le biais de réajustements destinés à prendre en considération les particularités de l'objet loué. En outre, eu égard à la marge d'appréciation dont le juge dispose en la matière, elle considère qu'il est possible de se référer à une valeur moyenne. En règle géné­rale, dans la mesure où les statistiques relatives aux logements loués à de nou­veaux locataires au cours des douze derniers mois ne tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, il y a lieu de les compléter en procédant à une pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours.
Voir aussi : ACJC/172/2018 du 12.02.2018 (sur différence entre valeur moyenne et médiane); ACJC/1180/2008 (sur l'impossibilité de ne prendre en compte que la statistiques sur les contrats conclus les douze derniers mois).

Fiche 2310673

ACJC/1500/2013 du 16.12.2013

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; STATISTIQUE
Normes : CO.270
Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - ANNÉE DE RÉFÉRENCE DES STATISTIQUES La statistique à prendre en compte est celle de l'année de conclusion du bail.

Fiche 2310631

Pas de décision du 04.12.2013

Nicolas SAVIAUX
Publication CdB 4/2013, p. 101ss
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ ; TRANSFERT DE BAIL
Normes : CO.261
Résumé : ALIÉNATION DE LA CHOSE LOUÉE : PORTÉE D'UNE CLAUSE DE L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE SUR LE PRIVILÈGE DE RÉSILIATION ANTICIPÉE, in Cahiers du bail, 4/2013, p. 101ss
Remarques : Doctrine

Fiche 2310648

ACJC/1425/2013 du 02.12.2013

CJ , CABL
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; CAS CLAIR
Normes : CO.271a.al.1.let.e; CO.271a.al.3; CPC.257
Résumé : CONGÉ DONNÉ DANS LES TROIS ANS À COMPTER D'UNE REQUÊTE EN CAS CLAIR DÉCLARÉE IRRECEVABLE La période de protection de trois ans prévue par l'art. 271a al.1 let. e CO ne s'applique pas lorsqu'un congé est donné pour l'un des motifs exhaustivement énu­mérés à l'art. 271a al. 3 CO. Malgré le caractère limitatif de cette liste d'excep­tions, la pratique admet, en cas de congés ordinaires ou extraordinaires nuls d'un point de vue formel, qu'il soit possible de réitérer en tout temps la résiliation, pour les mêmes motifs, et sous la forme d'un congé ordinaire. Le bailleur peut ainsi répéter pendant la procédure, et dans les trois ans qui la suivent, une résiliation affectée d'un vice de forme. Lorsque le tribunal conclut à l'irrecevabilité d'une requête en cas clair, la période de protection de trois ans ne s'applique pas non plus, une telle procédure ne pouvant être considérée comme une procédure dans laquelle le bailleur aurait succombé dans une large mesure.
Voir aussi : Contra : ACJC/519/2017 du 08.05.2017 qui admet que le congé donné quelques semaines après le retrait d'une requête en cas clair doit être annulé.

Fiche 2310650

4A_471/2013 du 11.11.2013

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER ; CALCUL DU DÉLAI; DÉBUT
Normes : CO.273.al2.leta
Résumé : POINT DE DÉPART DU DÉLAI POUR SOLLICITER LA PROLONGATION DU BAIL - THÉORIE DE LA RÉCEPTION ABSOLUE Le point de départ du délai de péremption instauré par l'article 273 al. 2 let. a CO se détermine d'après le système de la réception absolue et pas selon la théorie relative de la réception.
Voir aussi : ATF 4A_120/2014 du 19.05.2014 in CdB 3/14, p. 65

Fiche 2310665

4A_285/2013 du 07.11.2013

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 140 III 54
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; FORME ET CONTENU
Normes : CO.266l; OBLF.9
Résumé : RÉSILIATION PAR LE BAILLEUR - EXIGENCES CONCERNANT LA SIGNATURE MANUSCRITE Le congé donné par le bailleur dans une formule officielle non signée est valable si le courrier qui l'accompagne contient lui-même une signature manuscrite originale

Fiche 2310644

ACJC/1283/2013 du 04.11.2013

CJ , CABL
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ; CONGÉ-VENTE
Normes : CO.271a.al.1.let.c
Résumé : RÉSILIATION - CONGÉ-VENTE L'article 271a al. 1 let. c CO s'applique uniquement lorsque le bailleur souhaite amener le locataire à acheter la chose louée parce qu'il ne dis­pose d'aucune autre alternative pour vendre son bien.

Fiche 2310662

ACJC/1285/2013 du 04.11.2013

CJ , CABL
Recours TF déposé le 09.12.2013, rendu le 19.03.2014, CONFIRME
Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; CONGÉ DE REPRÉSAILLES
Normes : CO.271a.al.1.let.d
Résumé : PROCÉDURE EN RAPPORT AVEC LE BAIL - APPEL EN CAUSE La loi est muette sur le rôle que doit jouer le locataire pour bénéficier de la protection offerte par l'art. 271a al. 1 let. d CO. Seul compte le fait que les parties s'opposent dans un litige judiciaire en rapport avec le bail. Cette dernière condition est notamment remplie lorsque l'une des parties à la procédure judiciaire en rapport avec le bail a été attraite par le biais d'un appel en cause.
Remarques : Confirmé par ATF 4A_603/2013 du 19.03.2014

Fiche 2310646

4A_155/2013 du 21.10.2013

TF , 1ère Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS
Normes : CO.271; CC.121
Résumé : RÉSILIATION JUSTIFIÉE - REFUS DES LOCATAIRES DE COOPÉRER Le congé donné par le bailleur suite au refus des locataires de fournir un extrait de leur jugement de divorce sur la question de l'attribution de l'appartement conjugal,alors qu'ils avaient été requis de le faire à plusieurs reprises, est valable. Le bailleur a en effet un intérêt évident à savoir à quel locataire le logement a été attribué puisque l'article 121 al. 2 CC est de nature impérative et que l'attribution du logement à un des locataires modifie fondamentalement le rapport contractuel initial.

Fiche 2310641

ACJC/1206/2013 du 07.10.2013

Cour de Justice
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; BAIL COMMUN ; CONSORITÉ ; ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL)
Normes : CO.273a; CPC.71
Résumé : LOGEMENT DE FAMILLE - APPEL CONTRE UN JUGEMENT D'EVACUATION AVEC EXECUTION Dans le contexte de l'art. 273a CO, il faut considérer que chacun des conjoints est habilité, lors­qu'il est actionné en évacuation du logement ou lorsque, ultérieurement, une demande d'exécution forcée du jugement d'évacuation est requise à son encontre, à prendre seul les conclusions qui lui paraissent propres à préserver l'usage dudit logement de famille. En d'autres termes, il n'y a pas dans ce cas de consorité matérielle néces­saire entre conjoints colocataires ou ex-colocataires.

Fiche 2310632

4A_37/2013 du 28.06.2013

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication CdB 4/2013, p. 111ss
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; TRANSFERT DE BAIL ; RÉSILIATION
Normes : CO.262; CO.263
Résumé : TRANSFERT DU BAIL PRINCIPAL - CONSÉQUENCES SUR LE CONTRAT DE SOUS-LOCATION Le transfert de bail a pour conséquence d'opérer un changement de locataire moyennant l'accord du bailleur. Il n'a d'effet que sur les parties au contrat et non sur les obligations que celles-ci ont pu contracter à l'égard de tiers, par exemple de sous-locataires. En cas de transfert d'un bail principal, le bail de sous-location prend fin, dès lors que le sous-bailleur ne peut transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Le sous-bailleur se trouve ainsi dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire, lequel doit restituer les locaux.

Fiche 2310623

4A_737/2012 du 21.05.2013

Tribunal fédéral
Publication ATF 139 III 209; CdB n° 3/2013, p. 93
Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; PLUS-VALUE ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE
Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14
Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - RÉPARTITION DU COÛT SELON NOMBRE DE PIÈCES Le juge ne peut s'écarter d'une méthode de répartition des coûts liés à des travaux à plus-value que si la clé de répartition appliquée par le bailleur se révèle insoutenable. Tel n'est manifestement pas le cas d'une répartition des coûts fondée sur le nombre de pièces par appartement loué.

Fiche 2310663

4A_727/2012 du 21.05.2013

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 139 III 209
Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER
Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14
Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES DU BAILLEUR - RÉPARTITION DES COÛTS ENTRE LOCATAIRES En l'absence de norme fédérale, il appartient au bailleur de choisir le mode de répartition du coût de prestations supplémentaires entre les locataires de l'immeuble; le juge n'interviendra que si la méthode adoptée est insoutenable.

Fiche 2310661

4A_726/2012 du 30.04.2013

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CHANGEMENT D'AFFECTATION
Normes : CO.271
Résumé : RESILIATION DU BAIL EN VUE DE CHANGER L'AFFECTATION DES LOCAUX - AUTORISATIONS Le problème se pose de la façon suivante: - soit le motif de congé invoqué est bien réel, auquel cas le locataire doit rapporter la preuve que le projet de changer l'affectation des locaux se heurtera de façon certaine au refus des autorités administratives. S'il échoue dans cette preuve, le congé doit être considéré comme conforme à la bonne foi; - soit le motif invoqué n'est qu'un prétexte, ce qui appelle en principe la conclusion que le congé est abusif. Un pronostic défavorable quant à la faisabilité du projet peut être l'un des indices que le motif invoqué n'est qu'un prétexte.
Voir aussi : ACJC/1020/2013 du 30.08.2013

Fiche 2310695

ACJC/503/2013 du 22.04.2013

CJ , CABL
Publication Communications concernant le droit du bail, vol. 54, p. 26
Descripteurs : BAIL À LOYER; FORME ET CONTENU; PAIEMENT; CONJOINT ; DEMEURE
Normes : CCR.1.al.2; CO.266n
Résumé : MISE EN DEMEURE - PAIEMENT DES LOYERS PAR TRIMESTRE D'AVANCE La mise en demeure de l'article 1 al. 2 CCR (contrat-cadre romand de baux à loyer) ne doit pas obligatoirement être adressée au conjoint du locataire pour être valable.

Fiche 2310830

4A_668/2012 du 11.03.2013

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; LOYER ; SOMMATION ; DÉLAI ; RÉSILIATION
Normes : CO.257d
Résumé : CONGÉ NOTIFIÉ AVANT EXPIRATION DU DÉLAI COMMINATOIRE Selon la jurisprudence, le bailleur doit attendre l'expiration du délai de paiement qu'il a fixé dans la sommation; c'est ensuite seulement, si le paiement n'a pas été exécuté, qu'il peut valablement résilier le contrat sans avoir à observer les délais et termes de congé ordinaires. Une résiliation que le bailleur signifierait avant l'expiration du délai de paiement, même subordonnée à une condition résolutoire ayant pour objet l'exécution dans ce délai, n'est en principe pas valable (ATF 119 II 147 consid. 3 p. 150). Le Tribunal fédéral admet cependant la validité d'une résiliation que le bailleur envoie avant l'échéance, si le locataire ne la reçoit qu'après, n'a pas exécuté le paiement et n'a pas été détourné de l'exécuter par le comportement du bailleur (arrêts 4A_451/2011 du 29 novembre 2011, consid. 4.2; 4A_585/2010 du 2 février 2011, consid. 3.5). Le Tribunal fédéral a d'ailleurs aussi admis la validité d'une résiliation que le locataire avait reçue le dernier jour du délai (arrêt 4C.124/2005 du 26 juillet 2005, consid. 3.3).
Voir aussi : arrêt du TF 4A_353/2016 du 10.10.2016 (newsletter bail.ch décembre 2016); Fiche 2309454 ; arrêt du TF 4A_333/2022 du 9.11.2022 (newsletter bail.ch janvier 2023: se prévaloir d’une résiliation signifiée avant l’échéance du délai comminatoire, sans pour autant régler l’arriéré, est constitutif d’un abus de droit)

Fiche 2310634

Pas de décision du 01.03.2013

Nicolas SAVIAUX
Publication CdB 1/2013, p. 1 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; LOYER
Normes : CO.259d
Résumé : REDUCTION DE LOYER. CHANTIER DANS LE VOISINAGE DE L'OBJET LOUÉ. in CdB 1/2013, p. 1 ss
Remarques : Doctrine

Fiche 2310626

ATF 4A_609/2012 du 26.02.2013

Tribunal fédéral , 1ère Cour de droit civil
Publication ATF 139 III 145; CdB 2/2013, p. 51
Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONCLUSION DU CONTRAT ; CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE ; ABUS DE DROIT ; CONTRATS EN CHAÎNE
Normes : CO.255; CO.266
Résumé : BAUX SUCCESSIFS DE DURÉE DÉTERMINÉE - LICÉITÉ La conclusion de baux en chaîne est licite sous réserve d'une fraude à la loi.Commet une telle fraude le bailleur qui, en soi, a l'intention de s'engager pour une durée indéfinie, mais opte pour un système de baux à durée déterminée aux seules fins de mettre en échec des règles impératives. S'il est vrai que le système des contrats en chaîne est susceptible de procurer des avantages importants au bailleur, l'on ne saurait postuler l'illicéité de principe d'un tel procédé, alors que la loi ne l'interdit nullement. La partie qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_598/2018 du 12.04.2019 (principes valables pour examiner la validité d'une clause de durée déterminée insérée dans le premier contrat conclu par les parties); arrêt du TF 4A_48/2018 du 18.05.2018 (sur ACJC/1565/2017 du 04.12.2017 qui retient fraude à la loi et requalification du contrat de durée déterminée en contrat de durée indéterminée)

Fiche 2310624

ATF 4A_646/2011 du 26.02.2013

Tribunal fédéral
Publication ATF 139 III 190; CdB 3/2013, p. 98
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; DÉPENS ; DOMMAGES-INTÉRÊTS
Normes : CO.41; CO.97; CPC.115; CPC.116
Résumé : ACTION TENDANT AU REMBOURSEMENT DES FRAIS D'UN PROCES CIVIL - COORDINATION DES REGLES DE LA RESPONSABILITE CIVILE AVEC CELLES DE LA PROCEDURE CIVILE RELATIVES AUX DEPENS. Une action en dommages-intérêts séparée ou ultérieure est exclue pour tous les frais qui s'incorporent aux dépens d'un procès selon l'article 95 al. 3 CPC, également lorsque selon le droit cantonal réservé par l'article 116 al. 1 CPC la partie victorieuse ne peut pas obtenir de dépens.En revanche, quelles que soient les règles spécifiques en cause, l'article 115 CPC garantit une réparation au plaideur dont l'adverse partie s'est comportée avec témérité ou mauvaise foi.
Voir aussi : ACJC/120/2023 (litige entre propriétaire et sous-locataire)

Fiche 2310684

ACJC/203/2013 du 18.02.2013

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; CONSORITÉ ; PROPRIÉTÉ COMMUNE ; COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE ; CONTESTATION DU CONGÉ
Normes : CPC.70; CO.273
Résumé : CONSORITÉ MATÉRIELLE NÉCESSAIRE - EXCEPTIONS AU PRINCIPE DE L'ACTION COMMUNE La communauté héréditaire comme telle n'a pas la personnalité juridique et n'a point qualité pour ester en justice. Tant que la succession n'est pas partagée, tous les biens qu'elle comporte sont la propriété commune des héritiers. Ceux-ci ne peuvent disposer de l'un ou l'autre d'entre eux, car la part héréditaire ne confère à l'héritier aucun droit direct sur un bien déterminé de la succession. Seul l'ensem­ble des héritiers ou leur représentant est donc en droit de faire valoir les droits appartenant à la communauté. Les héritiers doivent ainsi agir en commun pour obtenir une prestation ou pour faire constater un droit. Par ailleurs, l'action qui a pour objet une prétention dépendant d'une succession non partagée ne peut aboutir qu'à une condamnation en faveur des héritiers en commun ou, le cas échéant, en faveur d'un représentant ou d'un administrateur de la succession. Le principe de l'action commune souffre toutefois certaines exceptions. Ainsi, un héritier qui est au bénéfice d'une renonciation des autres héritiers peut agir contre un tiers au nom de la communauté héréditaire; certains héritiers peuvent en effet se désolidariser de la communauté successorale par la voie d'une liquidation partielle et renoncer à leurs droits au profit de leurs cohéritiers. En outre, en cas d'urgence, un héritier a la compétence d'agir seul pour sauvegarder provisoirement les intérêts de la com­munauté. Une exception au principe de l'action commune est encore admise par la jurisprudence lorsqu'un ou plusieurs héritiers sont l'objet d'une réclamation rela­tive à la succession de la part de tous les autres héritiers(ATF 116 Ib 447).
Voir aussi : ACJC/1286/2014 du 27.10.2014

Fiche 2310642

4A_374/2012 du 06.11.2012

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : RÉSILIATION; FORME ET CONTENU ; NULLITÉ ; BAIL À FERME
Normes : OBLF.9; CO.266l; CO.266o; CO.298
Résumé : CONTENU DE L'AVIS DE RÉSILIATION - LETTRE D'ACCOMPAGNEMENT Il est exclu d'appliquer par analogie l'art. 19 al. 1bis OBLF à l'exigence fixée par l'art. 9 al. 1 let. b OBLF, de sorte que la formule régie par l'art. 9 OBLF doit impérativement indiquer la date à laquelle un congé doit prendre effet, une information insérée seulement dans une lettre d'accompagnement n'étant pas suffisante.
Voir aussi : ACJC/1205/2013 du 07.10.2013
Remarques : contra : ACJC/686/2020 du 25.05.2020 (validité de l'avis de résiliation qui ne contient pas de date d'échéance, la lettre d'accompagnement mentionnant "avec effet immédiat" devant être comprise comme la plus proche échéance légalement possible)

Fiche 2310635

4A_313/2012 du 05.11.2012

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication ATF 139 III 7; CdB 1/2013, p. 33 ss
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; LOGEMENT DE LA FAMILLE ; FORMULE OFFICIELLE
Normes : CC.8; CC.169; CO.266l; CO.266m; CO.266n; CO.266o
Résumé : LOGEMENT DE FAMILLE - SÉPARATION DU COUPLE - RÉSILIATION DU BAIL Le logement perd son caractère familial en cas de dissolution définitive du mariage ou du partenariat enregistré, lorsque les deux époux ou partenaires ont renoncé à le considérer comme tel, lorsqu'ils l'ont quitté ou lorsqu'ils ont décidé de son attribution définitive à l'un d'eux. Le logement perd également son caractère familial lorsque l'époux ou le partenaire bénéficiaire de la protection légale quitte, de son propre chef, le logement familial de manière définitive ou pour une durée indéterminée
Voir aussi : arrêt du TF 4A_569/2017 du 27.04.2018

Fiche 2310627

ATF 4A_454/2012 du 10.10.2012

Tribunal fédéral , 1ère Cour de droit civil
Publication CdB 2/2012, p.44
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; RÉSILIATION
Normes : CO.271.al.1; CO.273
Résumé : SOUS-LOCATION - RÉSILIATION DU BAIL PRINCIPAL - RÉSILIATION DU BAIL DE SOUS-LOCATION Le sous-locataire qui voit son bail résilié peut aussi se prévaloir des règles de protection contre les congés, mais cette protection s'éteint ex lege lorsque le bail principal prend fin. L'annulation de la résiliation du bail principal n'entraîne pas automatiquement celle de la résiliation du bail de sous-location. La situation au moment de la notification de la résiliation est seule relevante pour déterminer la conformité aux règles de la bonne foi, un congé ne pouvant devenir abusif a posteriori.

Fiche 2310960

Pas de décision du 01.10.2012

Muriel BARRELET
Publication 17ème Séminaire sur le droit du bail, p. 115ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOGEMENT DE LA FAMILLE ; CONJOINT
Normes : CO.266m; CO.266n; CC.169
Résumé : LA PROTECTION DU CONJOINT ET DU PARTENAIRE NON SIGNATAIRES DU BAIL, in 17ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310699

4A_222/2012 du 31.07.2012

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À FERME; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; FERMAGE
Normes : CO.288; CO.259d
Résumé : RÉDUCTION DU FERMAGE POUR DÉFAUT APPLICABLE À L'ENSEMBLE DU FERMAGE Les pourcentages de réduction doivent s'appliquer à l'ensemble du fermage. En effet, le fermage doit être compris comme la somme totale que le fermier doit verser en contrepartie de l'usage de la chose (cf. par analogie art. 257 CO). La ventilation du fermage en plusieurs postes est sans pertinence dès lors qu'il n'est pas établi en fait que l'un de ces postes correspondrait à autre chose que la contrepartie de la cession d'usage.
Voir aussi : ACJC/1436/2014 du 24.11.2014

Fiche 2309014

ATF 4A_12/2012 du 10.07.2012

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication RSPC 6/2012 p. 469
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; SOCIETE SIMPLE; QUALITE POUR AGIR; POUVOIR DE REPRESENTATION; SOLIDARITE
Normes : CO.543.al.3
Résumé : SOCIÉTÉ SIMPLE - BAIL COMMUN - SOLIDARITÉ En cas de bail commun conclu par plusieurs locataires pour l'usage de la même chose louée, la qualité pour défendre appartient à chacun d'eux et tous sont en principe débiteurs du loyer et des dommages-intérêts à acquitter, le cas échéant, par suite d'une restitution tardive de la chose.

Fiche 2453865

4A_462/2011 du 05.03.2012

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 138 III 401, SJ 2012 I p. 446
Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE;SIGNATURE;FORME ET CONTENU;ABUS DE DROIT
Normes : CO.269d; CC.2.al2
Résumé : AVIS DE MAJORATION DE LOYER - FACSIMILÉ DE SIGNATURE - DÉNONCIATION ABUSIVE DU VICE DE FORME Le locataire qui paie le loyer dans l'ignorance du vice de forme ne peut pas susciter ainsi une confiance digne de protection dans la validité de l'augmentation de loyer. L'exigence d'une signature manuscrite vise à éviter que l'identité de l'auteur de la déclaration reste incertaine. Si le locataire dénonce un vice de forme à cet égard dans la majoration de loyer pour demander après coup le remboursement de la différence de loyer, bien qu'il n'ait existé aucun doute sur l'identité de l'auteur de l'avis et que les deux parties aient en pratique respecté cette hausse inattaquée, il poursuit un but non couvert par l'exigence de forme et se comporte de manière abusive.
Voir aussi : ACJC/741/2020 du 29.05.2020 (absence de signature); ACJC/1496/2020 du 26.10.2020 (la transmission d'une formule officielle de fixation du loyer par voie électronique, remplie de manière manuscrite et comportant une signature manuscrite, et non mécanique, est valable)

Fiche 2309016

4A_551/2009 du 10.02.2012

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 136 III 196 SJ 2010 I 369
Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; SOMMATION
Normes : CO.282; CO.257d
Résumé : CONTENU DE L'AVIS COMMINATOIRE En vertu de l'art. 282 CO, le courrier contenant l'avis comminatoire doit expressément indiquer qu'à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail sera résilié. Un renvoi à l'art. 282 CO ou à une clause contractuelle rappelant la disposition légale ne suffit pas.

Fiche 2310640

4A_644/2011 du 10.02.2012

TF , Ire Cour de droit civil
Publication DB 24/2012 n° 31
Descripteurs : ; BAIL À FERME ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE
Normes : CO.257f.al.3; CO.283; CO.285
Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉ PAR LES BAILLEURS POUR VIOLATION GRAVE DU CONTRAT PAR LE FERMIER L'art. 285 CO prévoit, pour les conséquences juridiques de la violation de l'obligation de diligence et d'égards (art. 283 CO) et de l'obligation d'entretien (art. 284 CO) du fermier, une réglementation analogue à celle pour les baux à loyer (art. 257f al. 3 et 4 CO), de sorte que les enseignements déjà tirés de l'art. 257f al. 3 CO valent, mutatis mutandis, pour l'art. 285 al. 1 CO. In casu, validité d'un congé anticipé donné au motif que le fermier a violé une clause du bail prévoyant l'obligation d'user de la chose affermée en vue d'un certain résultat de façon à maintenir la productivité à long terme.

Fiche 2309037

4A_675/2011 du 09.02.2012

TF , Ire Cour de droit civil
Publication DB 24/2012 n° 16
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; PLACE DE PARC
Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11
Résumé : LOYERS USUELS - CRITÈRES DE COMPARAISON POUR LES PLACES DE PARKING Les points de comparaison prévus à l'art. 11 OBLF se rapportent à des logements ou locaux commerciaux, selon la lettre même de la loi. Lorsqu'il s'agit de comparer des places de stationnement pour voitures, il y a lieu de relativiser certains de ces critères. La situation géographique de la place de parc est certainement un élément déterminant, tout comme son emplacement intérieur ou extérieur, auquel cas il convient encore de distinguer selon que la place intérieure est accessible ou non par ascenseur, respectivement selon que la place extérieure est couverte ou non. Par contre, l'année de construction ou l'état de la surface de stationnement ne devrait en règle générale pas avoir de pertinence, notamment s'agissant d'une place de parc extérieure. Cette nécessaire relativisation ne dispense pas pour autant le bailleur de présenter des objets de comparaison concrets et définis.
Voir aussi : ACJC/1350/2015 du 09.11.2015; ACJC/61/2010 du 18.01.2010; ACJC/573/2002 du 13.05.2002

Fiche 2309660

4A_645/2011 du 27.01.2012

TF , Ire Cour de droit civil
Publication DB 24/2012 n° 15
Descripteurs : BAIL A LOYER; CALCUL; RENDEMENT NET; SOCIETE IMMOBILIERE; VENTE D'IMMEUBLE; PRIX D'ACHAT; ACTION(PAPIER-VALEUR)
Normes : CO.269
Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE - PRIX DES ACTIONS Le prix de vente des actions d'une société immobilière ne peut pas, en règle générale, être considéré comme la valeur d'achat de l'immeuble. De fait, ce prix ne reflète pas nécessairement la valeur de l'immeuble social; il est en effet également dépendant de diverses particularités, telles que les dettes sociales et hypothécaires, les actifs non immobiliers (réserves latentes après déduction de la charge fiscale latente), la créance de l'actionnaire, ainsi que les recettes et dépenses de la société. Il s'ensuit que le prix d'achat des actions de la société immobilière ne peut en principe pas servir de base à la détermination du rendement admissible au sens de l'art. 269 CO.
Voir aussi : ATF 112 II 149; ACJC/1240/2001 du 10.12.2001
Remarques : In casu, prise en compte du prix d'achat du certificat d'actions, car le bailleur n'a pas été à même d'établir le prix du marché de l'appartement et le certificat d'actions a été payé entièrement par les deniers du bailleur.

Fiche 2310850

4A_545/2011 du 11.01.2012

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RESTITUTION(EN GÉNÉRAL) ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; AVIS DES DÉFAUTS ; ÉTAT DES LIEUX(CHOSE LOUÉE)
Normes : CO.267a
Résumé : AVIS DES DÉFAUTS - ETAT DES LIEUX DE SORTIE L'avis des défauts doit être précis et détaillé; des considérations générales telles que "taches dans la cuisine" sont insuffisantes. Le bailleur doit clairement faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts au sens de l'art. 267a CO. Il doit toutefois permettre de discerner quels défauts, parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire.
Voir aussi : ACJC/714/2017 du 19.06.2017

Fiche 2310841

4A_574/2011 du 24.11.2011

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À FERME ; DEMEURE ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; RÉSILIATION ; SÛRETÉS
Normes : CO.257d; CO.282
Résumé : RETARD PORTANT SUR LA CONSTITUTION DE SÛRETÉS - CONGÉ POUR DÉFAUT DE PAIEMENT PAS POSSIBLE La réglementation de l'art. 282 CO sur la demeure du fermier quant au versement du fermage est calquée sur celle de l'art. 257d CO, seul le délai de paiement étant différent (60 jours au moins dans le bail à ferme, 30 jours au moins dans le bail à loyer). L'interprétation qui est faite par la doctrine de l'art. 257d CO doit ainsi valoir pour l'art. 282 CO. Or la doctrine moderne admet de manière convaincante, sur la base du texte de cette dernière norme, que celle-ci ne peut pas être invoquée lorsque le retard porte en particulier sur la constitution de sûretés.

Fiche 2310896

4A_305/2011 du 07.11.2011

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 137 III 547 (mais ne porte pas sur le considérant cité)
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; DEMEURE ; PAIEMENT
Normes : CO.271
Résumé : RETARD SYSTÉMATIQUE DANS LE PAIEMENT DU LOYER Dans un contrat de durée (comme le contrat de bail), les parties se sont liées jusqu'à l'échéance, mais chacune d'elle peut en principe décider librement de ne pas prolonger le contrat au-delà de cette date. Il n'est pas nécessaire, pour une résiliation ordinaire, d'invoquer un motif particulièrement grave. Il suffit, pour ne pas contrevenir aux règles de la bonne foi, que le congé repose sur un intérêt légitime. Il est à cet égard compréhensible que le bailleur souhaite louer son bien à un locataire dont il peut espérer qu'il s'acquittera ponctuellement de ses obligations pécuniaires. La résiliation donnée au motif des retards dans le paiement des loyers, in casu nombreux et portant parfois sur une durée assez longue, n'est pas contraire à la bonne foi.
Voir aussi : ACJC/1593/2019 du 04.11.2019; ACJC/936/2014 du 06.08.2014

Fiche 2310638

4A_314/2011 du 03.11.2011

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication ATF 137 III 580; DB 24/2012 n°13
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; INDICE DES PRIX À LA CONSOMMATION ; LOYER INDEXÉ ; RENOUVELLEMENT(EN GÉNÉRAL)
Normes : CO.269b
Résumé : INDEXATION DU LOYER EN CAS DE RECONDUCTION TACITE DU CONTRAT Lorsqu'un bail assorti d'une clause d'indexation se renouvelle tacitement pour une durée de cinq ans au minimum, la prochaine indexation doit être calculée en se référant à l'indice officiel suisse des prix à la consommation connu au moment de la dernière fixation du loyer, sans égard à la reconduction tacite survenue dans l'intervalle.

Fiche 2310637

4A_484/2011 du 02.11.2011

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication DB 24/2012 n° 17
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; ÉNERGIE ; MAJORATION DE LOYER ; PLUS-VALUE
Normes : OBLF.14; CO.269a.let.b
Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE ÉNERGÉTIQUE Les investissements pour des améliorations énergétiques peuvent être considérés dans leur totalité comme des améliorations à plus-value, pour autant qu'ils soient de nature à induire une réduction des frais accessoires

Fiche 2310653

4A_263/2011 du 20.09.2011

TF , 1ère Cour de droit civil
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; EFFICACITÉ ; CAPACITÉ DE DISCERNEMENT
Normes : CO.257f.al.3
Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - PAS DE NÉCESSITÉ DE L'EXISTENCE D'UNE FAUTE L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. Sa responsabilité contractuelle ou légale (art. 679 CC) peut du reste être engagée à cet égard. La résiliation anticipée doit être distinguée des conséquences générales de la violation contractuelle, pour lesquelles l'art. 97 CO requiert expressément l'existence d'une faute. L'art. 257f CO impose certes l'obligation de principe d'adresser un avertissement écrit au locataire pour lui permettre d'adapter son comportement. Il ne s'agit toutefois pas d'une condition absolue, de sorte qu'on ne saurait en déduire que la résiliation extraordinaire ne pourrait concerner qu'un locataire ayant la maîtrise de son comportement et la capacité de le modifier suite à un avertissement du bailleur. A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée, mais poserait tout au plus la question de la nécessité d'un avertissement.
Voir aussi : ACJC/30/2014 du 13.01.2014

Fiche 2310745

ACJC/1122/2011 du 19.09.2011

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOGEMENT SOCIAL ; RÉSILIATION ANTICIPÉE; JUSTE MOTIF; EFFICACITÉ
Normes : CO.266g; LGL.31B
Résumé : SOUS-OCCUPATION D'UN LOGEMENT SOUMIS À LA LGL Les congés donnés pour un motif prévu par le droit public cantonal, sur instruc­tion d'une décision entrée en force de l'Office du logement, constituent des congés pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO. Il en va ainsi d'un congé donné pour sous-occupation en vertu de l'article 31B al. 1 LGL.
Voir aussi : ACJC/552/2023 du 02.05.2023; ACJC/269/2016 du 29.02.2016

Fiche 3172512

4A_189/2011 du 04.07.2011

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 137 III 389
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SUBSIDIARITÉ
Normes : CO.261; CO.271
Résumé : RESILIATION EXTRAORDINAIRE ET ORDINAIRE Sur le principe, il faut reconnaître, avec la doctrine, la possibilité de signifier une deuxième résiliation "subsidiaire", appelée à déployer ses effets uniquement si le premier congé n'est pas valable.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_12/2023 du 31.3.2023 (un bailleur, après avoir signifié une fois un congé ordinaire et en outre, au cours du délai de ce congé, un congé extraordinaire, peut donner un autre congé extraordinaire pour défaut de paiement du loyer jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué sur les deux premiers congés. Le congé signifié « par précaution », pour le cas où un congé, dont la validité (ou nullité) est litigieuse entre les parties, serait déclaré nul ou inefficace par l’autorité de conciliation ou par le juge, n’est pas un congé conditionnel); arrêt du TF 4A_143/2023 du 10.10.2023

Fiche 2310622

ACJC/819/2011 du 24.06.2011

CJ , CABL
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; AUTORISATION OU APPROBATION(EN GÉNÉRAL) ; CONDITIONS GÉNÉRALES DU CONTRAT
Normes : CO.262; CO.257.al.3
Résumé : SOUS-LOCATION - AUTORISATION GÉNÉRALE DONNÉE SANS CONDITIONS L'art. 262 CO est de droit semi-impératif, en ce sens que toute dérogation est nulle, à moins d'être favorable au locataire. Le contrat peut en revanche contenir une autorisation générale de sous-location "en blanc", donnée à l'avance, sans conditions. Dans ce cas, le bailleur n'a alors plus aucun droit de regard sur la sous-location, dont il ne peut en conséquence exiger à connaître les conditions. Le refus du locataire de communiquer les conditions en question ne peut ainsi en aucun cas justifier une résiliation extraordinaire fondée sur l'art. 257 f al. 3 CO.

Fiche 2310718

4A_685/2010 du 28.03.2011

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER ; PESÉE DES INTÉRÊTS ; POUVOIR D'APPRÉCIATION
Normes : CO.272
Résumé : CONSÉQUENCES PÉNIBLES - LOCAL COMMERCIAL - LIQUIDATION D'UNE AFFAIRE Le but visé par l'institution de la prolongation de bail, soit la possibilité offerte au locataire de disposer du temps nécessaire pour se reloger, ne peut être atteint, s'agissant d'un local commercial, lorsque celui-ci n'avait en réalité pas l'intention de continuer ses activités ailleurs. Cependant, même dans cette hypothèse, une prolongation peut se justifier si elle est de nature à permettre au locataire de mieux liquider ses affaires et donc d'éviter une perte financière substantielle, ou de lui servir de pont jusqu'à la retraite. En revanche, le seul fait de prolonger le plus possible une situation profitable ne peut constituer un motif de prolongation du bail.
Voir aussi : ACJC/794/2015 du 29.06.2015

Fiche 2310667

ACJC/331/2011 du 14.03.2011

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER; RESTITUTION(EN GÉNÉRAL); AVIS DES DÉFAUTS; COLOCATAIRE ; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUÉE)
Normes : CO.267a.al.1; CO.101
Résumé : AVIS DES DÉFAUTS ADRESSÉ À UN SEUL COLOCATAIRE Chaque colocataire étant l'auxiliaire de son cosignataire au sens de l'article 101 CO, l'avis des défauts adressé à un seul colocataire suffit à satisfaire la con­dition posée par l'article 267a al. 1 CO.

Fiche 2310804

4D_128/2010 du 01.03.2011

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAILLEUR(BAIL À LOYER) ; PROPRIÉTÉ
Normes : CO.253
Résumé : BAILLEUR - TITULARITÉ DES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES Comme un contrat de bail ne fait naître que des obligations et n'a pas d'effet réel, il n'est nullement nécessaire que le bailleur soit propriétaire ou au bénéfice d'un droit réel. Savoir qui est propriétaire des locaux est donc une question sans aucune pertinence, la question à résoudre étant celle de la titularité des obligations contractuelles.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_212/2018 du 22.05.2018 (le bailleur n'est pas nécessairement le propriétaire de l'objet loué); ACJC/202/2016 du 15.02.2016

Fiche 2349553

4D_128/2010 du 01.03.2011

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GENERAL);CHOSE LOUEE
Normes : CO.267
Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUÉE - CONDITIONS La restitution n'intervient, au sens de l'art. 267 al. 1 CO, que lorsque le locataire a, d'une part, restitué les clés et, d'autre part, enlevé les objets qui s'y trouvent et n'appartiennent pas au bailleur.
Voir aussi : ACJC/1588/2018 du 19.11.2018

Fiche 2310649

4A_656/2010 du 14.02.2011

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 137 III 208
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CALCUL DU DÉLAI; DÉBUT
Normes : CO.273
Résumé : POINT DE DÉPART DU DÉLAI DE CONTESTATION DU CONGÉ - THÉORIE DE LA RÉCEPTION ABSOLUE La communication de la résiliation du bail est soumise à la théorie de la réception dite absolue. Le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté (i.e. la résiliation du bail) est parvenue dans la sphère d'influence du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance. S'agissant d'une lettre recommandée, si l'agent postal n'a pas pu la remettre effectivement au destinataire ou au tiers autorisé à en prendre livraison et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour-même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale dès le lendemain de ce jour.
Voir aussi : Arrêts du TF 4A_100/2018 du 05.03.2018 in DB 30/2018, p. 32; 4A_120/2014 du 19 mai 2014 in CdB 3/14, p. 65; ATF 143 III 15 (La fiction de notification le 7e jour du délai de garde prévue pour les délais de procédure (art. 138 al. 3 let. a CPC; 44 al. 2 LTF) ne vaut pas pour les délais de droit matériel. Il en va de même de la réserve faite à l'art. 138 al. 3 let. a CPC, selon laquelle la fiction ne vaut que si le destinataire devait s'attendre à recevoir une notification. Le destinataire supporte donc le risque qu'il ne prenne pas ou prenne tardivement connaissance de la manifestation de volonté de l'expéditeur, par exemple en cas d'absence ou de vacances); ACJC/71/2013 du 21.01.2013; ACJC/1063/2022 (impossibilité objective de la bailleresse de notifier le congé à l'un des locataires qui a quitté l'appartement)

Fiche 2310949

4A_489/2010 du 06.01.2011

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ABUSIF ; LOYER INDEXÉ ; MÉTHODE RELATIVE
Normes : CO.269b; CO.269a; OBLF.13.al.4
Résumé : MODIFICATION DU LOYER AU TERME D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION - TAUX HYPOTHÉCAIRE En cas d'application de la méthode relative, le point de comparaison doit s'effectuer avec le loyer fixé au début du bail à loyers indexés. Toutefois, si un tel bail a été prolongé tacitement, la date de référence pour apprécier le bien-fondé d'une modification requise à la nouvelle échéance est en principe celle du dernier renouvellement du bail. En effet, à ce moment-là, les parties ont la possibilité de requérir une augmentation ou diminution de loyer; si une telle faculté n'est pas exercée, chaque partie peut se prévaloir de l'inaction de l'autre. Toutefois, l'art. 13 al. 4 OBLF, qui étend le champ d'application temporel de la méthode relative pour le seul facteur du taux hypothécaire, prime le principe énoncé à titre général par la jurisprudence consistant à se référer, pour le calcul du loyer fondé sur la méthode relative, à la date de la dernière reconduction du bail à loyers indexés. Il y a donc lieu d'examiner dans un tel cas de figure si et dans quelle mesure les variations antérieures du taux hypothécaire ont entraîné une modification du loyer (art. 13 al. 4 OBLF).
Voir aussi : ATF 123 III 76; ACJC/966/2019 du 01.07.2019 (idem même si un transfert de bail est survenu dans l'intervalle)

Fiche 2310736

4A_367/2010 du 04.10.2010

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION
Normes : CO.262
Résumé : INTENTION DU LOCATAIRE DE RÉINTÉGRER LES LOCAUX En permettant la sous-location à l'art. 262 CO, le législateur n'avait certainement pas en vue des locataires qui s'incrustent dans leur droit tout en ayant quitté les lieux. La sous-location est bien plutôt conçue pour le cas du locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui la remet provisoirement à un tiers pour se décharger ainsi, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer; on peut aussi imaginer le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite, par exemple, du décès ou du départ de l'un de ses occupants et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement. Si l'on ne veut pas que la sous-location soit dénaturée et qu'elle conduise à éluder les conditions d'un transfert de bail, il faut se montrer relativement strict quant à l'intention du locataire principal de réintégrer les locaux loués, intention qui doit résulter d'un besoin légitime et clairement perceptible.
Voir aussi : Arrêts du TF 4A_316/2015 du 09.10.2015; 4A_35/2019 du 25.02.2019 (sous-location d'un appartement à des personnes pratiquant la prostitution)

Fiche 2309017

ACJC/1004/2010 du 06.09.2010

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; MESURE PROVISIONNELLE
Normes : CO.274f.al.2
Résumé : MESURES PROVISIONNELLES - RÉNOVATION D'ASCENSEUR Le caractère exceptionnel des mesures provisionnelles exige qu'elles ne puissent être admises que si toute autre mesure ou action judiciaire se révèle inefficace à sauvegarder les intérêts du requérant. Telle est la situation en cas de travaux entrepris sur un ascenseur pour exiger une modification de l'installation de façon à être utilisable par une personne en chaise roulante.
Remarques : cf. OFL, Communications concernant le droit du loyer, vol. 49, août 2011, p. 42 ss

Fiche 2309018

ACJC/816/2010 du 21.06.2010

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE; RESILIATION
Normes : CO.266
Résumé : CONTRAT DE DUREE DÉTERMINÉE - RECONDUCTION TACITE EXCLUE La location d'un emplacement pour caravane dans un camping, qui n'est pas ouvert à l'année, revêt un caractère saisonnier, de durée déterminée. Il est conforme au principe de la liberté contractuelle de laisser à chacune des parties le choix de conclure ou non le contrat pour la saison suivante. L'on ne saurait voir de prolongation tacite du bail par le fait que la caravane demeure dans le camping durant la fermeture hivernale.
Remarques : cf. OFL, Communications concernant le droit du loyer, vol. 49, août 2011, p. 16 ss

Fiche 2310636

4A_104/2010 du 08.06.2010

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication ATF 136 III 431; CdB 1/2011, p. 7 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER; COLOCATAIRE ; MAJORATION DE LOYER ; CONSORITÉ
Normes : CC.166; CO.270b; CO.273a; CO.274
Résumé : HAUSSE DE LOYER - CONTESTATION DE LA HAUSSE ET DEMANDE DE RÉDUCTION DE LOYER PAR UN SEUL COLOCATAIRE Une application analogique de la règle permettant au conjoint non locataire de contester seul la résiliation du bail lié au logement de la famille (art. 273a CO) au cas d'une contestation de loyer par le colocataire n'est pas possible. Par conséquent, les colocataires, qu'ils soient conjoints, partenaires enregistrés ou simples colocataires, forment une consorité matérielle nécessaire et doivent agir ensemble pour contester le loyer. Par ailleurs, l'article 166 CC ne s'applique pas à la représentation d'un conjoint par l'autre dans une procédure judiciaire, en l'occurrence une action en contestation d'une hausse de loyer, laquelle ne saurait être assimiléé à un acte portant sur les besoins courants de la famille.

Fiche 2309019

ACJC/579/2010 du 17.05.2010

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION
Normes : CO.272
Résumé : CASUISTIQUE - PROLONGATION DE BAIL - HABITATION Il n'est pas possible pour un bailleur de qualifier de "maigres" les recherches des locataires en vue d'un relogement, même si elles ne paraissent pas avoir été nombreuses (in casu, 4 recherches ont été effectuées par les locataires). In casu, quitter un appartement se situant à proximité immédiate des HUG constitue un inconvénient non dénué d'importance pour les locataires, compte tenu de la spécialisation en radiologie que l'épouse colocataire effectue aux HUG. Il n'est pas suffisant pour les bailleurs de n'avoir que pour unique intérêt, celui de pouvoir relouer le logement concerné à des tiers à de meilleures conditions, après rénovation, sans indiquer en quoi consisterait ladite rénovation et sans justifier d'aucun élément de fait permettant de tenir pour vraisemblable l'augmentation de loyer escomptée.

Fiche 2309021

ACJC/563/2010 du 17.05.2010

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE
Normes : CO.271
Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE (CASUISTIQUE) Lorsque les parties ont conclu deux contrats distincts et formellement indépendants l'un de l'autre soit l'un pour le bail et l'autre pour le travail, cela ne permet pas au concierge relevé des ses obligations de service de prétendre à la continuation du seul contrat de bail si le logement considéré constitue une loge de concierge (SIEGRIST, La conciergerie, in 15ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, p. 90-91 N 17). In casu, les parties étaient liées par une clause figurant dans le contrat de conciergerie énonçant que la jouissance du logement mis à disposition du concierge ne peut être dissociée du contrat de travail en raison de la nature particulière du service de conciergerie.
Voir aussi : ACJC/53/2010 du 18.01.2010

Fiche 2309020

ACJC/579/2010 du 17.05.2010

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER ABUSIF; POUVOIR D'APPRECIATION
Normes : CO.270.al.1
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - FIXATION DU LOYER ADMISSIBLE Les bailleurs soutiennent que les premiers juges auraient dû fixer le loyer litigieux au montant que les locataires avaient accepté de payer lorsqu'ils étaient en sous-location dans le même logement. Ils ne sauraient être suivis. Ledit loyer, payé dans une relation de sous-location à laquelle ils n'étaient pas partie, qui était largement supérieur au loyer payé par le sous-bailleur lui-même et dont il n'est pas démontré qu'il ne procurait pas à ce dernier un rendement excessif, ne saurait en effet servir de base dans la fixation du loyer initial.
Remarques : cf. OFL, Communications concernant le droit du loyer, vol. 49, août 2011, p. 19 ss

Fiche 2309022

ACJC/472/2010 du 19.04.2010

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER CONTROLE; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER ABUSIF; COMPETENCE
Normes : CO.253b.al.3; CO.269
Résumé : LOYER CONTRÔLE PAR L'ETAT - AUGMENTATION - LOYERS ABUSIFS - COMPETENCE Il n'est pas possible d'exclure les logements assujettis à la LDTR du champ d'application des article 269 à 270 e CO. En effet, en application de l'article 253b al. 3 CO combiné à l'article 2 al. 2 OBLF, qui impose l'application de l'article 269 CO y compris aux logements dont le loyer est contrôlé, l'autorité administrative chargée dudit contrôle doit également s'assurer, par des moyens appropriés, que le rendement obtenu de la chose louée n'est pas excessif. Le contrôle institué par la LDTR se distingue de celui visé à l'article 253b al. 3 CO, en ce sens que ce dernier contrôle s'inscrit dans un but de politique sociale tendant à protéger une certaine catégorie de la population et non à conserver un certain type de logements préexistants. Sous cet angle, la LDTR doit plutôt être rapprochée de législations qui tendent à maintenir des bâtiments d'intérêt historique ou patrimonial, et qui peuvent également, dans certaines conditions, faire l'objet d'une forme d'aide financière de la part de la collectivité publique, sans que l'article 253b al. 3 CO conduise à exclure l'application de certaines dispositions du Code des obligations. Pour ces raisons, on ne saurait considérer que les logements soumis à la LDTR subissent un véritable double contrôle de leurs loyers, les objectifs poursuivis par les deux législations en question ne se recoupant pas. La LDTR elle-même prévoit expressément que les dispositions du droit fédéral sur le bail à loyer demeurent applicables à " toute hausse admise par le département" (art. 14 al. 3 LDTR). Il s'ensuit que le Tribunal ne viole par l'article 253b al. 3 CO en se déclarant compétent pour statuer sur la contestation des loyers assujettis à la LDTR.

Fiche 2309023

ACJC/475/2009 du 19.04.2010

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE
Normes : CO.272b.al.1
Résumé : PROLONGATION DU BAIL A LOYER - CASUISTIQUE Prolongation maximum de quatre ans pour une dame âgée de 84 ans, demeurant dans son logement depuis 1966 et disposant de ressources financières limitées.

Fiche 2309024

4A_47/2010 du 06.04.2010

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2010 I 317; CdB 1/2011, p. 1 ss
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; USAGE PERSONNEL; LOCATAIRE; RESILIATION ANTICIPEE
Normes : CO.262; CO.257f
Résumé : DESTINATION ET MODALITÉS D'USAGE DES LOCAUX - CESSION À TITRE GRATUIT - PRÊT À USAGE Sauf stipulation contraire, le locataire n'est pas tenu d'occuper lui-même la chose louée mais peut la laisser à disposition des membres de sa famille ou de ses proches. Une telle cession, à titre gratuit, est soumise aux règles du prêt à usage. Elle ne peut être assimilée à une sous-location et n'est pas contraire à l'obligation du locataire d'user de la chose avec soin, de sorte que, dans un tel cas, le bail ne peut pas être résilié prématurément en application de l'art. 257f al. 3 CO.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_287/2021 du 07.06.2022 (Un bail est valable même lorsque le locataire n'a pas l'intention d'utiliser lui-même l'appartement, à moins que les parties n'aient convenu du contraire)

Fiche 2309025

4A_38/2010 du 01.04.2010

TF , 1ère Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; CHANGEMENT D'AFFECTATION
Normes : CO.257f
Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - DESTINATION ET AFFECTATION DES LOCAUX En cas de violation persistante des stipulations concernant l'affectation des locaux loués, le bailleur peut résilier le contrat sur la base de l'art. 257f al. 3 CO, même si l'activité du locataire n'engendre pas une situation insupportable selon cette disposition. In casu, l'exécution de travaux de traduction dans une partie de l'appartement dans lequel les locataires vivent ne constitue pas une affectation contraire aux fins d'habitation. Par ailleurs, aucun va-et-vient gênant de clients n'a été constaté et le fait d'effectuer à domicile des traductions à titre indépendant n'était pas apte à troubler quiconque, de sorte que la situation n'était pas grave au point d'être insupportable pour le bailleur ou le voisinage.

Fiche 2310621

4A_557/2009 du 23.03.2010

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 136 III 190
Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI ; JUSTE MOTIF
Normes : CO.271
Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE CHANGER L'AFFECTATION DES LOCAUX COMMERCIAUX L'art. 271 al. 1 CO laisse subsister le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts. In casu, la volonté de modifier l'affectation des locaux, conventionnellement destinés à l'exploitation d'un restaurant, près de quinze ans après la conclusion du bail à loyer le plus récent, est compatible avec les règles de la bonne foi.
Voir aussi : arrêts du TF 4A_460/2020 du 23.02.2021 (validité du congé donné par le bailleur qui souhaite redynamiser le centre commercial et attirer une clientèle familiale et plus jeune et s'adapter aux tendances actuelles, le commerce des locataires ne correspondant pas à cette stratégie); 4A_183/2017 du 24.01.2018 (changement dans la stratégie commerciale de la bailleresse); 4A_694/2016 du 04.05.2017 (réunification de deux surfaces commerciales); ACJC/819/2011 du 24.06.2011

Fiche 2309027

4A_557/2009 du 23.03.2010

TF , 1ère Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; MOTIF
Normes : CO.271.al.1
Résumé : RESILIATION DANS LE BUT POUR LE BAILLEUR DE SE PROCURER UN RENDEMENT PLUS ELEVE - ABSENCE DE VIOLATION DES RÈGLES DE LA BONNE FOI L'art. 271 al. 1 CO ne saurait avoir pour effet d'interdire indéfiniment au bailleur, après expiration de la durée convenue pour le contrat, de modifier l'affectation qu'il avait auparavant choisie ou agréée pour les locaux. In casu, il faut prendre en considération que les activités exercées dans le centre de Genève ont profondément évolué depuis 1912 et que le secteur où se trouve l'immeuble concerné a acquis un indiscutable prestige. Dans ces conditions, il n'apparaît pas que l'intention de réaliser cette modification, manifestée par le bailleur près de quinze ans après la conclusion du bail à loyer le plus récent, soit incompatible avec les règles de la bonne foi. En réalité, il faut admettre que l'art. 271 al. 1 CO laisse subsister, en principe, le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien, selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (Richard BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, 1991, p. 120 no 36). De plus, le bailleur peut légitimement vouloir se procurer un rendement plus élevé.

Fiche 2309032

ACJC/328/2010 du 15.03.2010

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; RESILIATION; DEMEURE; EVACUATION
Normes : CO.120; CO.257d; CO.265
Résumé : RESILIATION DE BAIL POUR DEFAUT DE PAIEMENT - CREANCE COMPENSANTE NON CHIFFREE VALABLEMENT INVOQUÉE La créance compensante n'a pas à être chiffrée par le locataire pour être valablement invoquée, tant qu'il ressort de sa déclaration de volonté qu'il entend opposer sa créance pour faire obstacle au défaut de paiement qui lui est opposé.

Fiche 2309029

ACJC/324/2010 du 15.03.2010

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES
Normes : CO.257f.al.3; CO.846
Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - CONTRATS COUPLÉS - RÉSILIATION DU BAIL ET EXCLUSION DE LA COOPÉRATIVE SIMULTANÉES Lorsque les rapports de sociétaire et de bail présente un lien tel entre eux qu'il faut retenir l'existence de contrats couplés, une seule manifestation de volonté suffit pour mettre fin aux deux rapports. Si la résiliation émane de la société coopérative, on peut admettre que la possibilité de recourir à l'assemblée générale doit être ouvert avant que la résiliation ne soit considérée comme définitive sur le plan interne. En cas de contestation par la voie judiciaire, la résiliation doit être portée devant le tribunal compétent pour examiner le rapport de droit prépondérant, soit dans le cas d'un coopérateur-locataire, les tribunaux compétents en matière de baux et loyers. Il n'y a ainsi qu'une seule procédure (ATF 136 III 65). In casu, l'exclusion de la coopérative et la résiliation du bail du locataire ont été notifiés en même temps au locataire. Le locataire, qui n'a pas contesté la décision d'exclusion en saisissant l'assemblée générale dans le délai de 30 jours prévu par les statuts de la coopérative, n'est toutefois pas déchu du droit de faire valoir les moyens liés à son exclusion devant le Tribunal des baux et loyers. En effet, puisqu'en en cas de contestation, l'ensemble des rapports de droit doit faire l'objet d'une seule procédure, le juge saisi est compétent pour trancher l'ensemble des questions pertinentes, qu'elles relèvent du droit du bail ou du droit de la coopérative.

Fiche 2309030

Pas de décision du 15.03.2010

Philippe CONOD
Publication CdB n° 1/2010 p. 10
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; METHODE ABSOLUE
Normes : CO.269
Résumé : LA PRISE EN COMPTE DES TRAVAUX À PLUS-VALUE ET IMPORTANTS TRAVAUX DE RÉNOVATION SELON LA MÉTHODE ABSOLUE (ART: 269 CO) in Cahiers du Bail 1/2010 p. 10
Remarques : Doctrine

Fiche 2309028

Pas de décision du 15.03.2010

Philippe RICHARD
Publication CdB n° 1/2010 p. 1
Descripteurs : BAIL A LOYER; COLOCATAIRE; BAIL COMMUN; PORTE-FORT; CAUTIONNEMENT
Normes : CO.253.ss
Résumé : LES PIÈGES DE LA COLOCATION : BAIL COMMUN, PORTE-FORT, REPRISE CUMULATIVE DE DETTE, CAUTIONNEMENT in Cahiers du Bail 1/2010 p. 1
Remarques : Doctrine

Fiche 2309034

4A_551/2009 du 10.02.2010

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 136 III 196 SJ 2010 I 369
Descripteurs : BAIL A FERME; VALEUR LITIGIEUSE
Normes : CO.275
Résumé : CONTRAT DE BAIL À FERME - VALEUR LITIGIEUSE EN CAS DE RECOURS AU TF La règle de l'art. 74 al. 1 let. a LTF visant le contrat de bail à loyer (art. 253 CO), elle ne s'applique pas dans le cas d'un bail à ferme. Le recours n'est donc recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à CHF 30'000.- (art. 74 al. 1 let. b LTF).

Fiche 2309035

4A_536/2009 du 02.02.2010

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2010 I 412
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; EFFICACITE
Normes : CO.266g
Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - EXIGENCE D'UNE RÉACTION IMMÉDIATE Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il apparaît que le cocontractant s'accomode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle. Il a donc été admis, dans le cas des justes motifs au sens de l'art. 266g CO, que la partie doit résilier immédiatement le bail après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du baill (cf. notamment ATF 4A_119/2009 du 09.06.2009).
Voir aussi : ACJC/1012/2017 du 28.08.2017 (un délai de 7 mois entre les événements justifiant le congé et ce dernier démontre que la poursuite du bail n'est pas insupportable)

Fiche 2309042

ACJC/66/2010 du 18.01.2010

CJ , CABL
Recours TF déposé le 05.03.2010, rendu le 15.03.2010, CONFIRME
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; PRESCRIPTION
Normes : CO.67; CO.128; CO.257a
Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - RÉPÉTITION DE L'INDÛ - PRESCRIPTION Dans un arrêt du 29 avril 2002 (ATF 4C.24/2002), le Tribunal fédéral a distingué deux situations : 1) Avant l'établissement du décompte et son acceptation par l'autre partie, l'erreur doit être corrigée selon les règles contractuelles, de sorte que le délai de prescription est de cinq ans, en vertu de l'art. 128 ch. 1 CO. 2) Après l'établissement du décompte, le locataire n'est plus lié par le rapport contractuel. La correction du décompte et la prétention en découlant se fait alors sur la base des dispositions en matière d'enrichissement illégitime, si bien que le délai (relatif) est d'une année (art. 67 al. 1 CO).
Voir aussi : ATF 4C.24/2002 du 29.04.2002

Fiche 2309045

ACJC/56/2010 du 18.01.2010

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; COLOCATAIRE; AUXILIAIRE; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE
Normes : CO.97; CO.101; CO.267
Résumé : INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE - AUXILIAIRE DU LOCATAIRE Selon l'art. 101 CO, celui qui, même d'une manière licite, confie à des auxiliaires, tels que des personnes vivant en ménage avec lui ou des travailleurs, le soin d'exécuter une obligation ou d'exercer un droit dérivant d'une obligation est responsable envers l'autre partie du dommage qu'ils causent dans l'accomplissement de leur travail. Un simple rapport de complaisance suffit. L'accomplissement du travail visé par l'art. 101 CO peut également avoir pour objet un acte préparatoire, une obligation accessoire ou dérivée d'une obligation principale. In casu, la locataire a sollicité le concours de son mari pour l'aider à déménager dans la perspective d'une imminente restitution des locaux en fin de bail. L'enlèvement des meubles constitue à cet égard un acte préparatoire participant de l'exécution de l'obligation principale de restitution incombant au locataire. Dès lors, le conjoint de la locataire pouvait être qualifié d'auxiliaire et c'est dans l'accomplissement fonctionnel de sa tâche qu'il s'est saisi des clefs de l'appartement pour s'y installer dès que possible, s'assurant de la sorte de la possession des lieux et empêchant la locataire de restituer cette possession à la bailleresse au terme du contrat. Cet agissement, qui consacre l'inexécution de la restitution de la chose louée à la bailleresse, est imputable à la locataire quand bien même celle-ci s'est opposée à cette occupation illicite de son mari.
Voir aussi : ATF 4C.103/2006 du 03.07.2006 ( Fiche 2309326 )

Fiche 2309038

ACJC/59/2010 du 18.01.2010

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEMEURE
Normes : CO.107
Résumé : DEMEURE Les règles du droit du bail sur la résiliation ne trouvent application que lorsque le locataire a pris possession des locaux. Avant la délivrance de la chose louée, ce sont les art. 107 ss CO qui entrent en ligne de compte. Pour que les art. 107 ss CO trouvent application, le débiteur doit être en demeure. L'obligation en souffrance ne doit pas nécessairement être essentielle ni même principale. Il peut s'agir d'une obligation accessoire (in casu, la constitution de la garantie de loyer) pourvu que, suivant les règles de la bonne foi, ce point-là n'apparaisse pas comme absolument accessoire ou comme ne présentant aucun intérêt pour le créancier. Lorsque le débiteur se trouve en demeure, l'art. 107 CO offre au créancier d'une obligation dans le cadre d'un contrat bilatéral la possibilité de fixer à son cocontractant un délai de grâce pour s'exécuter et, si l'exécution n'est toujours pas intervenue à l'échéance de celui-ci (demeure qualifiée), le créancier dispose des trois solutions alternatives et non cumulables énumérées à l'art. 107 CO. Cependant, s'agissant des contrats de durée, lorsque la demeure porte sur une obligation principale du débiteur, qu'elle concerne plusieurs livraisons ou échéances ou encore lorsqu'elle manifeste une volonté du débiteur de se soustraire désormais à ses obligations, le créancier peut en principe exercer les options que lui confère l'art. 107 CO pour les prestations échues et futures. La résiliation [par opposition à la résolution] devient ainsi la règle en matière de contrats de durée, l'effet rétroactif associé à la résolution étant l'exception qui doit être justifiée par des circonstances particulières.

Fiche 2309040

ACJC/64/2010 du 18.01.2010

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; COLOCATAIRE
Normes : CO.266l
Résumé : PLURALITÉ DE COLOCATAIRES - RÉSILIATION NON NOTIFIÉE À TOUS LES HÉRITIERS - NULLITÉ Le congé donné par un bailleur à une pluralité de colocataires doit, à peine de nullité, être adressé à l'ensemble d'entre eux (art. 70 CO). Cette résiliation peut être donnée au moyen d'une seule formule officielle portant le nom de tous les colocataires. En particulier, la résiliation du bail d'un locataire défunt doit être adressée à l'ensemble de ses héritiers. A défaut, elle est nulle. In casu, l'avenant au bail, prévoyant la continuation du bail avec la seule épouse du défunt et signé uniquement par celle-ci, est nul et de nul effet, dans la mesure où la succession du locataire n'avait pas été partagée. De même, le congé notifié ensuite uniquement à l'épouse est nul. Même si la requête en constatation de la nullité a été formée par trois des quatre héritiers, ceux-ci sont légitimés à solliciter la constatation de la nullité de la résiliation.

Fiche 2309043

ACJC/53/2010 du 18.01.2010

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE
Normes : CO.271
Résumé : RÉSILIATION DU BAIL SUITE À LA RÉSILIATION DU CONTRAT DE CONCIERGERIE - BONNE FOI Le congé donné au motif que le contrat de conciergerie a été résilié n'est pas contraire à la bonne foi, dans la mesure où cette éventualité est prévue par le contrat, celui-ci disposant que le logement est mis à la disposition des concierges pour leur permettre l'exécution de leur service, que la jouissance du logement ne peut être dissociée du contrat de travail et que les concierges s'engagent à le restituer en parfait état d'entretien à l'expiration du contrat de travail. Vouloir obtenir le respect d'une clause contractuelle ne peut être qualifié d'abusif en l'absence d'éléments contraires concrets, qui pourraient donner à ce congé un caractère de représailles.
Voir aussi : ACJC/563/2010 du 17.05.2010

Fiche 2309039

ACJC/67/2010 du 18.01.2010

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; DILIGENCE; UTILISATION; CHOSE LOUEE
Normes : CO.257f.al.1
Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - DROIT D'USER DES LOCAUX Le droit d'user des locaux, destinés à l'habitation et loués non meublés, implique celui de les garnir de meubles et d'agencer notamment la décoration intérieure, sous réserve de clauses contractuelles contraires. Le locataire peut ainsi poser une moquette sur un parquet, placer des tringles pour des rideaux, fixer des étagères dans les murs, installer des détecteurs d'alarme, des tableaux, ou, sur un balcon, des tentes solaires. A cet effet, il est admis qu'il puisse faire des trous dans les murs pour y insérer les supports utiles (clous, tampons, chevilles, crochets, etc.). Ces agencements, même s'ils modifient l'état des lieux et altèrent les parois en raison des percements effectués, entrent dans la catégorie des actes d'usage courant que le locataire peut exercer sans autorisation préalable du bailleur. Si le bailleur, de façon justifiée, restreint l'usage de la chose louée, in casu en interdisant de percer des trous dans le béton du balcon, le locataire doit s'y conformer sous peine de violer son devoir de diligence.

Fiche 2309041

ACJC/55/2010 du 18.01.2010

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE
Normes : CO.272b.al.1
Résumé : PROLONGATION DU BAIL A LOYER - CASUISTIQUE 9 mois pour logement subventionné, de façon à ce que ce délai ne dépasse pas le délai d'une année de l'art. 19 al. 1 RGL et pour tenir compte du fait que le bail a duré 9 ans et que la locataire n'a pas entrepris de recherches sérieuses de solutions de relogement.

Fiche 2309036

ACJC/63/2010 du 18.01.2010

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SIMULATION; NULLITE
Normes : CO.18.al.1
Résumé : ACTES SIMULÉS - NULLITÉ ABSOLUE Les actes simulés (art. 18 al. 1 in fine CO), in casu résiliation du bail suivie de la conclusion immédiate d'un nouveau bail pour le même objet, dans le seul but de procéder à une augmentation de loyer, sont frappés de nullité absolue, ce que le juge peut constater d'office et en tout état de cause, même si la résiliation de bail n'a pas été contestée par la locataire dans le délai prévu par l'art. 273 al. 1 CO.

Fiche 2309044

ACJC/66/2010 du 18.01.2010

CJ , CABL
Recours TF déposé le 05.03.2010, rendu le 15.03.2010, CONFIRME
Descripteurs : BAIL A LOYER; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; PRESCRIPTION
Normes : CO.67.al.1
Résumé : POINT DE DÉPART DU DÉLAI DE PRESCRIPTION - CONNAISSANCE DU DROIT DE RÉPÉTITION L'art. 67 al. 1 CO prévoit que l'action pour enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition, et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce droit. La connaissance propre à faire courir le délai de l'art. 67 al. 1 CO existe lorsque le créancier a acquis un tel degré de certitude sur son droit à répétition que l'on peut de bonne foi admettre qu'il n'a plus de motif ni de possibilité de rechercher une information supplémentaire et dispose de documents suffisants pour intenter action en justice; on peut alors raisonnablement attendre de lui qu'il le fasse. La certitude relative à la prétention en enrichissement illégitime suppose des connaissances relatives à l'étendue approximative de la diminution patrimoniale, à l'absence de cause du déplacement patrimonial et à la personne de l'enrichi. Contrairement à la réglementation prévue par l'art. 26 CO en cas d'erreur, peu importe le moment auquel le lésé aurait pu connaître son droit à répétition en faisant preuve de l'attention requise; seul compte la connaissance effective de la prétention. On exige toutefois du créancier qui connaît les éléments essentiels de sa prétention qu'il se renseigne sur les données précises dont il a besoin pour mener la procédure.

Fiche 2309047

4A_538/2009 du 13.01.2010

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 136 III 90 MP 2/10 p. 140
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DECISION
Normes : CO.270b.al.1; CO.274f.al.1; CO.274e
Résumé : HAUSSE DE LOYER - VALIDATION DE HAUSSE - SITUATION DE LA PARTIE QUI N'A PAS SAISI LE JUGE En matière de hausse de loyer, l'autorité de conciliation est saisie par le locataire, mais la prétention litigieuse émane du bailleur. Il appartient donc à celui-ci d'agir dans les trente jours s'il persiste dans sa prétention à augmenter le loyer. A défaut, il est réputé y avoir renoncé. Lorsque les deux parties ont fait valoir des prétentions devant l'autorité de conciliation, se pose la question de savoir si chacune doit agir dans le délai de trente jours pour préserver ses propres prétentions. Dans les cas où l'autorité de conciliation rend une décision, il suffit que l'une des parties à la procédure de conciliation saisisse le juge dans les délais pour que la décision soit entièrement mise à néant. Dans les cas où l'autorité de conciliation n'est pas habilitée à rendre une décision, il n'y a pas de motif de lier la prétention du bailleur (hausse) et celle du locataire (baisse) et de permettre à la partie, qui a dans un premier temps abandonné sa prétention, de revenir sur cette renonciation simplement parce que l'autre partie n'a pas abandonné la sienne.

Fiche 2309048

4A_553/2009 du 13.01.2010

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 136 III 65 MP 2/10 p. 150
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES
Normes : CO.257f.al.3; CO.846.al.2
Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - RÉSILIATION DU BAIL POSSIBLE INDÉPENDAMMENT D'UNE EXCLUSION DE LA SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE - RESTRICTION DES MOTIFS Lorsque les deux rapports juridiques n'ont pas été couplés par un accord spécifique, chacun d'eux peut prendre fin indépendamment de l'autre. Dans cette hypothèse, on peut concevoir qu'il y ait, de façon non simultanée, une décision d'exclusion de la coopérative et une résiliation de bail, chaque acte pouvant donner lieu à sa propre procédure devant l'autorité compétente. Il est permis aussi d'envisager qu'un rapport juridique survive à l'autre. In casu, il n'apparaît nullement que les parties aient voulu lié l'appartenance à la société coopérative et la conclusion du bail d'une manière indissociable. Dans la mesure où les statuts prévoient que les appartements sont loués "en priorité" aux membres de la coopérative, il n'est pas exclu de dissocier la qualité de coopérateur et celle de locataire. Dès lors que les deux rapports n'ont pas été couplés, la société coopérative était en droit de résilier le bail sans exclure les locataires. Toutefois et en raison de l'interférence des buts entre les deux rapports juridiques, la jurisprudence a admis, sous réserve de dispositions particulières dans le contrat de bail, que la résiliation du bail ne peouvait intervenir que pour un motif qui permettrait également l'exclusion de la société coopérative pour un juste motif ou pour un autre motif statutaire; dans le système de la coopérative d'habitation, la possibilité de résilier librement le bail en respectant le terme et l'échéance convenus est donc supprimée.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_386/2014 du 11.11.2014

Fiche 2309049

4A_504/2009 du 06.01.2010

TF , 1ère Cour civile
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT
Normes : CO.264
Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - CONDITIONS AUXQUELLES LE LOCATAIRE SORTANT EST LIBÉRÉ Le fait que le candidat ne soit pas disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 al. 1 CO) ne signifie pas encore que le locataire sortant ne pourra être libéré de ses obligations envers le bailleur. Le candidat proposé et le bailleur ont en effet également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat, prévoyant des conditions différentes. Dans cette hypothèse, la question n'est plus de savoir si le bailleur doit accepter le locataire de remplacement eu égard aux garanties fournies (art. 264 al. 1 CO), mais de savoir si un nouveau contrat est conclu entre ces deux parties, contrat qui permet de libérer le locataire sortant de ses obligations envers le bailleur.
Voir aussi : ACJC/62/2020 du 20.01.2020 (lorsque le bailleur convient d'un début du contrat reporté avec un des locataires de remplacement proposés par le locataire sortant, il ne saurait faire supporter le préjudice au locataire sortant)

Fiche 2309050

Pas de décision du 31.12.2009

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE
Normes : CO.272b.al.1
Résumé : DUREE DE LA PROLONGATION: CASUISTIQUE Unique prolongation de bail pour un logement : ACJ n° 211 et n° 212 du 31.08.1992 A. c/ S.-M. et c/ W. ACJ n° 213 du 31.08.1992 P. c/ SI X ACJ n° 250 du 09.10.1992 Hoirie C. c/ G. ACJ n° 253 du 09.10.1992 D. c/ A. ACJ n° 65 du 17.01.2000 S. c/ R. ACJ n° 534 du 15.05.2000 M. c/ U. SA ACJ n° 1345 du 21.12.2000 P. c/ S. SA ACJ n° 997 du 09.10.2000 J. c/ M. (3 ans) ACJ n° 369 du 23.04.2001 C. c/ C. et P. (2 ans) ACJ n° 708 du 22.06.2001 P. et M.B. c/ E. (2 ans) ACJ n° 33 du 14.01.2002 M. c/ X SA (30 mois) ACJ n° 334 du 18.03.2002 M. c/ R. (1 an) ACJ n° 338 du 18.03.2002 P. c/ P. (18 mois) ACJ n° 474 du 15.04.2002 A. c/ C. (4 ans) ACJ n° 1005 du 09.09.2002 S. c/ S. (3 ans) ATF 4C.224/2002 du 16.10.2002 G. c/ V. (24 mois) ATF 4C.267/2002 du 18.11.2002 = SJ 2003 I p. 261 = CdB 3/2003 p. 82 (3 ans) ACJ n° 124 du 10.02.2003 Z. c/ A.-L. (3 ans) ACJ n° 344 du 07.04.2003 L. c/ F. (22 mois) ACJ n° 42 du 13.01.2003 D. et G. c/ B. (2 ans) ACJ n° 39 du 12.01.2004 V. c/ C. (3 ans) ATF 4C.55/2004 du 07.05.2004 = DB 2006 p. 38, n° 20 (2 ans) ACJ n° 1282 du 08.11.2004 L. c/ B. (20 mois) ACJ n° 249 du 06.03.2006 D. c/ R. (2 ans) ACJ n° 629 du 12.06.2006 M. c/ F. (3 ans) ACJ n° 1102 du 09.10.2006 R. c/ I. (4 ans) ACJ n° 747 du 11.06.2007 C. c/ M. (2 ans) ACJ n° 869 du 22.06.2007 C. c/ S. (3 ans) ACJ n° 1168 du 08.10.2007 J. c/ L. (4 ans) ACJ n° 1169 du 08.10.2007 B. c/ E. de G. (2 ans) ACJ n° 1488 du 10.12.2007 C. C/ G. (2 ans et demi) ACJC/1026/2008 du 08.09.2008 D.L. c/ C. (2 ans) ACJC/1174/2008 du 06.10.2008 R. c/ O. (3 ans) ACJC/1181/2008 du 06.10.2008 S. c/ M.G. (1 an) ACJC/243/2009 du 09.03.2009 A. c/E. de G. (3 ans et demi) ACJC/457/2009 du 20.04.2009 E. c/ SI B. (2 ans) ACJC/710/2009 du 15.06.2009 J. c/ F.F. SA (2 ans) ACJC/1147/2009 du 05.10.2009 H. c/ F.-I. (3 ans et 1 mois) ACJC/1574/2009 du 22.12.2009 (2 ans) ACJC/53/2010 du 18.01.2010 (4 ans) ACJC/560/2010 du 17.05.2010 (2 ans) ACJC/579/2010 du 17.05.2010 (3 ans) Unique prolongation de bail pour des locaux commerciaux : ACJ n° 14 du 24.01.1992 SI X c/ SA X ACJ n° 218 du 31.08.1992 SA X c/ SI SA X ACJ n° 237 du 18.09.1992 B. c/ SI X ACJ n° 110 du 29.03.1993 X SA c/ SI SA X. ATF non publié du 15.05.2000 A. c/ T. ACJ n° 216 du 12.03.2001 P. c/ S. et S. SA (6 ans) ACJ n° 974 du 08.10.2001 B.M. c/ P. (6 ans) ACJ n° 749 du 14.06.2004 H. c/ P. (2 ans) ACJ n° 1207 du 06.11.2006 G. c/ N. (2 ans) ACJ n° 864 du 22.06.2007 S. c/ F. (3 ans et demi) ACJ n° 1301 du 05.11.2007 O. c/ C. (5 ans) ACJ n° 276 du 03.03.2008 G. c/ X SA et F.B. (4 ans) ACJC/574/2008 du 05.05.2008 E.O. SA c/ C. ACJC/429/2009 du 20.04.2009 D.C. c/ M. Sàrl (4 ans) ACJC/1151/2009 du 05.10.2009 S. c/ A. (5 ans) ACJC/1294/2009 du 02.11.2009 C. c/ V-D (4 ans et demi) ACJC/57/2010 du 18.01.2010 (3 ans et demi) Première prolongation de bail pour des locaux commerciaux : ACJC/1149/2002 (4 ans) ACJC/863/2007 (2 ans et demi) ACJC/984/2007 (2 ans et demi) ACJC/431/2008 (2 ans et demi) ACJC/1033/2008 (4 ans)

Fiche 2309052

ACJC/1571/2009 du 22.12.2009

CJ , CABL
Recours TF déposé le 29.01.2010, rendu le 29.04.2010, CONFIRME
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; BAILLEUR(BAIL A LOYER); BESOIN(EN GENERAL); MOTIF
Normes : CO.271; CO.271a
Résumé : RESILIATION - BESOIN (EN GENERAL) - CONDITIONS NON REUNIES N'est pas contraire à la bonne foi le congé donné par le bailleur qui entend mettre les locaux loués à disposition de membres de sa famille, même si le besoin n'est ni immédiat, ni urgent. Le fait qu'un bailleur soit propriétaire de plusieurs immeubles n'implique pas nécessairement que la résiliation d'un contrat de bail à loyer pour loger un membre de sa famille soit contraire aux règles de la bonne foi. Pour se prononcer sur la base des art. 271 et 271a CO, il convient de ne pas tenir compte de la justification avancée par l'auteur de la résiliation, mais de ses mobiles réels, qui devront être déterminés à la lumière des indices révélés par l'instruction de la cause. Des éléments qui, pris individuellement, ne permettraient pas tous d'établir que le motif ne correspond pas à la réalité, peuvent, considérés dans leur ensemble, constituer des indices suffisants de la fausseté du motif de congé allégué et conduire à reconnaître le caractère abusif du congé. Tel est notamment le cas en présence de contradictions manifestes entre les déclarations du bailleur et les témoignages de sa soeur et d'autres locataires, de nature à faire douter le juge de la réalité des motifs invoqués pour justifier la résiliation.

Fiche 2309051

ACJC/1572/2009 du 22.12.2009

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; MOTIF
Normes : CO.271
Résumé : CONGÉ DONNÉ DANS L'INTÉRÊT DU NOUVEL ACQUÉREUR Si on peut admettre que le propriétaire est autorisé à résilier un bail en vue de céder plus aisément son bien sans la présence d'un locataire, on ne saurait considérer comme abusif un congé donné dans l'intérêt d'un tiers (une société) dont l'ayant droit économique est le nouvel acquéreur, si le besoin légitime de celui-ci n'apparaît pas critiquable et que le congé donné pour ce motif se révèle digne de protection. Dans ce cas et s'agissant d'une résiliation pour l'échéance notifiée par l'ancien propriétaire, sa motivation doit être examinée indépendamment de l'art. 261 al. 2 let. a CO, au regard de l'art. 271 CO. Le fait que l'ancien propriétaire aurait pu s'abstenir d'agir et laisser le nouveau propriétaire donner le congé ne rend pas pour autant le congé abusif.

Fiche 2309053

4A_410/2009 du 15.12.2009

TF , 1ère Chambre civile
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE; ADMINISTRATION DES PREUVES
Normes : CO.269a.let.a; OBLF.19; CO.274d.al.3
Résumé : LOYERS USUELS - ÉTAT DES LOCAUX À COMPARER En règle générale, le juge doit disposer de cinq éléments de comparaison au moins pour la constatation des loyers usuels dans la localité ou le quartier. Il lui appartient de procéder à des comparaisons concrètes. L'autorité cantonale de dernière instance indiquera exactement les critères sur lesquels elle s'est fondée. Lorsque cette dernière exclut la comparaison par une présentation sommaire, sans description précise de l'état de l'immeuble ou des locaux - comme par exemple en raison d'une "différence dans l'état général de l'immeuble (bon/ moyen)" et d'une "différence dans l'état des locaux (bon/moyen)" ou d'une "absence de précision dans l'état des locaux" - elle ne répond pas à l'exigence d'une comparaison concrète, fondée sur l'indication exacte des critères utilisés. Par ailleurs, la maxime d'office résultant de l'art. 274d al. 3 CO aurait dû commander au juge d'inviter le bailleur à compléter ses allégués lacunaires sur l'état des locaux présentés.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_612/2012 du 19.02.2013 (admet d'exclure la comparaison entre le bien concerné, qualifié de vétuste et possédant des installations anciennes, avec des biens dont l'état est qualifié d'excellent/bon, possédant des installations récentes, même si ces qualificatifs comportent une part de subjectivité)

Fiche 2309055

4A_410/2009 du 15.12.2009

TF , 1ère Chambre civile
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; NOTION
Normes : CO.269a.let.a; OBLF.19
Résumé : LOYERS USUSELS - NOTION DE QUARTIER Le quartier désigne la division administrative d'une ville ou la partie d'une ville, qui a sa physionomie propre et une certaine unité. S'il forme un ensemble sur les plans historique, géographique, sociologique ou administratif, un quartier suppose également une certaine étendue et ne peut se limiter à quelques immeubles ou pâtés de maisons ou un complexe architectural homogène. Il peut être hétérogène. L'art. 269a let. a CO met sur le même plan "localité" et "quartier". Or, par localité, on entend un village ou une petite ville, soit une entité pouvant avoir une certaine étendue et comporter différents types de bâtiments. Le découpage administratif de la ville ou la division en quartiers historiques sera souvent déterminant. Mais des exceptions à cette règle sont envisageables, par exemple lorsque l'objet dont le loyer doit être examiné est situé à la limite de deux quartiers.
Voir aussi : ATF 4A_612/2012=MRA 2/2013, p. 50ss; ATF 4A_408/2009; ATF 4A_412/2009 = ATF 136 III 74