Décisions | Chambre des baux et loyers

A. Par jugement du 4 novembre 2015, expédié pour notification aux parties le lendemain, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié à A______ et B______ le 15 avril 2014 pour le 30 septembre 2015 pour l'arcade d'environ 51 m² située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ______ (GE) (ch. 1 du dispositif), accordé à A______ et B______ une unique prolongation de bail de cinq ans, soit jusqu'au 30 septembre 2020 (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).

B. a. Par acte expédiée le 7 décembre 2015 au greffe de la Cour de justice, A______ et B______ forment appel contre ce jugement. Elles sollicitent son annulation ainsi que l'annulation du congé qui leur a été notifié le 15 avril 2014, subsidiairement, à ce qu'une prolongation de bail de six ans leur soit accordée.

b. Dans sa réponse à l'appel, C______ conclut au déboutement de A______ et B______ de toutes leurs conclusions et à la confirmation du jugement entrepris.

Elle a produit deux pièces nouvelles, à savoir des jugements rendus par le Tribunal les 4 novembre et 9 décembre 2015 dans des causes l'opposant à d'autres locataires des arcades de son immeuble.

c. En l'absence de réplique, les parties ont été avisées le 19 février 2016 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.

C. Les éléments suivants résultent de la procédure :

a. Le 15 septembre 1995, D______, locataire, a signé avec C______, bailleresse, un contrat de bail portant sur la location d'une arcade commerciale d'environ 51 m² située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis ______ (GE).

Le contrat a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1^er octobre 1995 au 30 septembre 2000, renouvelable tacitement de cinq ans en cinq ans sauf résiliation respectant un préavis de six mois.

Le loyer a été fixé à 15'168 fr. par année.

Les locaux sont destinés à l'exploitation d'un commerce de traiteur et de petite restauration et exploités comme kebab à l'enseigne "E______".

L'immeuble est géré par la régie F______ (ci-après également : la régie).

b. Par contrat du 3 septembre 1996, le bail a été transféré à G______ à compter du 1^er septembre 1996.

c. Par avenant du 19 mars 2012, A______, fille de G______, personnellement et en qualité de titulaire de l'entreprise individuelle B______, a repris le bail de G______ avec effet immédiat.

d. Le rez-de-chaussée de l'immeuble est composé de trois arcades, dont l'une est affectée à l'exploitation du kebab en question, une autre à l'exploitation d'une boulangerie et la troisième à l'exploitation d'un magasin de produits provenant de Turquie.

e. Par avis officiel du 15 avril 2014, C______ a résilié le bail de A______ et de B______ pour la prochaine échéance, soit le 30 septembre 2015.

Le même jour, les baux des deux autres arcades ont également été résiliés pour leurs échéances respectives des 30 novembre et 31 décembre 2014.

f. Interpellée par A______ sur le motif du congé, la bailleresse a répondu par courrier du 29 avril 2014 qu'elle entendait procéder à une réorganisation totale du rez-de-chaussée de l'immeuble, en réunissant les trois arcades afin de les louer à un seul locataire.

g. Par requête déposée le 8 mai 2014 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non-conciliée lors de l'audience du 10 juillet 2014 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 14 juillet 2014, A______ et B______ ont conclu, principalement, à ce que le Tribunal annule le congé et, subsidiairement, à ce qu'il leur accorde une prolongation de bail de six ans échéant au 30 septembre 2021.

A l'appui de leurs conclusions, les locataires ont allégué notamment que le motif du congé ne serait qu'un prétexte. Elles ont également invoqué la durée importante du contrat de bail et le fait que la résiliation les mettait dans une situation extrêmement délicate, l'exploitation de cette arcade étant l'unique activité professionnelle de A______ et de son époux, étant précisé que cette dernière y était particulièrement attachée puisqu'elle avait repris l'exploitation de son père.

h. Par mémoire réponse du 18 août 2014, la bailleresse a conclu à la validité du congé et s'est opposée à toute prolongation. Elle a allégué qu'elle avait comme projet de réunir les trois arcades du rez-de-chaussée pour n'en faire qu'une, car elle n'était plus satisfaite de l'image donnée à son immeuble par les arcades actuelles. Elle entendait procéder à une réorganisation totale du rez-de-chaussée de son immeuble et lui conférer un standing supérieur en réunissant les trois arcades et louer la nouvelle surface à un seul locataire.

Elle a notamment produit des plans du rez-de-chaussée de l'immeuble, tant de la situation actuelle que de la réorganisation prévue des locaux.

i. Lors de l'audience du 29 octobre 2014, les parties ont persisté dans leurs conclusions.

A______ a déclaré être mère de deux enfants et en attendre un troisième. Elle exploitait l'établissement avec son époux. Elle avait arrêté ses études pour reprendre le commerce de son père et se demandait pourquoi la régie ne lui avait rien dit lorsqu'elle avait repris le commerce. Il s'agissait de leur seule source de revenus. Elle avait entrepris des démarches pour trouver de nouveaux locaux, mais n'avait pas l'argent nécessaire à l'achat d'un fonds de commerce. Elle se demandait s'il ne s'agissait pas simplement d'essayer de la faire partir car elle avait eu quelques conflits avec l'exploitant de l'arcade voisine.

H______, représentant de la régie, a déclaré que l'idée était de donner une meilleure image à l'immeuble en réunissant les trois arcades en une seule avec une exploitation qui correspondait à une mise en valeur de l'immeuble. Le prix au mètre carré des trois arcades était de 445 fr., ce qui était au-dessus du prix moyen dans le quartier qui était de 350 à 380 fr., de sorte qu'il ne s'agissait pas d'une "affaire financière". Il était faux de dire que le bail aurait été résilié en raison de problèmes de voisinage de la locataire vu que le bail de la troisième arcade avait lui aussi été résilié alors que son exploitant n'était pas lié aux disputes.

Le conseil de la bailleresse a ajouté que sa mandante n'avait pas encore déposé de demande d'autorisation de construire en raison des procédures en cours. L'ingénieur avait fait un projet uniquement concernant la réunion des trois arcades, l'objectif étant de louer les locaux dans un état brut et que le nouveau locataire puisse aménager les locaux à sa guise. La bailleresse aurait aimé, si possible, louer ceux-ci à un boulanger-pâtissier qui puisse y installer son laboratoire, une partie vente et un tea-room.

j. Le Tribunal a entendu différents témoins. Il ressort de leurs déclarations les éléments essentiels suivants.

I______, sœur de la locataire, a déclaré avoir exploité le commerce depuis 2005, jusqu'à ce que sa sœur obtienne la patente en 2012. Avant 2005, elle et sa sœur aidaient déjà leur père dans l'exploitation du commerce. Son père avait effectué des travaux de rénovation pour l'acquisition du fonds de commerce. Elle ignorait leur montant mais elle savait que son père avait investi une partie de son 2^ème pilier. Tant ses parents, qui habitaient juste au-dessus du restaurant, que la famille de sa sœur vivaient des revenus de cette exploitation. L'impact financier serait donc lourd si sa sœur venait à être contrainte à abandonner ce commerce.

J______, ingénieur civil, a déclaré avoir été mandaté par la régie deux ans auparavant pour procéder à l'élaboration d'un projet visant à réunir trois arcades à cet endroit et avait établi des plans. Aucune demande d'autorisation n'avait été déposée. A ce jour, le projet était réalisable, l'objectif étant de rendre ces trois arcades conformes aux règlements en vigueur (sécurité feu, voies de fuite, etc.). Il ignorait ce qui était prévu dans les locaux après la réunion des trois arcades.

K______, boulanger-pâtissier depuis 33 ans à Genève, a déclaré qu'il gérait plusieurs établissements en ville exploités en tant que boulangerie-pâtisserie-tea-room avec restauration. Il était depuis cinq ans à la recherche de tout établissement d'une surface d'au minimum 120 m² pour créer d'autres établissements pour maintenir et rééquilibrer son activité qui subissait des baisses depuis trois ans. Il était à cet effet en contact notamment avec la régie qui lui avait proposé la surface réunie des trois arcades. C'était la surface qui l'intéressait dans un premier temps dans ces locaux. Le couloir principal qui sépare les arcades ne lui posait pas de problèmes car derrière, les arcades étaient communicantes. Dès que les arcades seraient vides, il entrerait en matière pour les louer. Il n'avait pas vu les arcades, mais uniquement étudié les plans. Il était difficile de trouver des locaux à Genève pour exploiter une boulangerie avec un atelier de préparation car il fallait créer une ventilation complète et indépendante. Economiquement parlant, il était indispensable de créer les trois activités boulangerie-pâtisserie-salon de thé. Ceci pouvait se faire dans les arcades en question.

L______ a déclaré être la comptable de l'entreprise à l'enseigne B______ depuis le début. Le chiffre d'affaires sur les trois dernières années était de l'ordre de 150'000 fr. à 200'000 fr. par année. Il s'agissait d'une affaire familiale qui avait toujours bien fonctionné et qui permettait à la famille de vivre normalement. A______ était la patronne et son mari était salarié. G______ avait à l'époque repris le fonds de commerce et procédé en 1997 à des installations pour un montant total de l'ordre de 100'000 fr. à 150'000 fr. Il y avait régulièrement des travaux d'entretien, mais le témoin n'était pas capable de préciser lesquels, ni leur montant. Lorsque A______ avait repris l'exploitation, il y avait eu très peu de frais, de l'ordre de 10'000 fr. Les investissements étaient amortis à ce jour. Un montant de 70'000 fr. de goodwill avait été laissé à G______, mais ce montant n'apparaissait plus aujourd'hui car A______ n'avait pas payé de fonds de commerce, étant sa fille.

k. Lors de l'audience du 30 septembre 2015, il a été procédé à la comparution personnelle de la bailleresse.

M______, administrateur de la bailleresse, a déclaré que la décision de réunir les trois arcades avait été prise lors d'une rencontre avec l'actionnaire unique en 2013 et qu'il pensait que ceci était dans le but de la société.

H______, représentant de la régie, a déclaré que l'actionnaire unique, qu'il avait régulièrement au téléphone, lui parlait depuis plusieurs années de la problématique de ces arcades, notamment d'un point de vue d'image. Les arcades étaient hétéroclites, ce qui entrainait une dévalorisation de l'immeuble. L'idée venait donc de l'actionnaire principal. Dans ce genre de situation, l'aménagement se faisait par le locataire, en accord avec le bailleur. Les travaux étaient réalisés par le repreneur lorsqu'il y avait accord sur le projet; c'était dans ce sens qu'il fallait entendre les termes de "locaux bruts" utilisés pour expliquer l'état dans lequel les locaux seraient repris.

l. Par mémoires des 30 octobre et 2 novembre 2015, les parties ont persisté dans leurs conclusions et la cause a été gardée à juger.

m. Dans son jugement du 4 novembre 2015, le Tribunal a considéré que l'instruction de la cause avait permis de confirmer le motif du congé annoncé par la bailleresse pour récupérer le local loué, soit de réunir les trois arcades du rez-de-chaussée pour en faire un grand espace destiné à l'exploitation d'un tea-room, laboratoire et salle de vente. Ce motif n'avait pas varié depuis la notification du congé et les modifications structurelles envisagées étaient cohérentes avec le résultat que cherchait à atteindre la bailleresse, à savoir l'obtention d'un espace suffisamment spacieux pour qu'un tea-room-boulangerie puisse s'y installer et ainsi obtenir une valorisation de l'immeuble. Le représentant de la régie avait expliqué que la bailleresse voulait donner une nouvelle image à l'immeuble en aménageant différemment le rez-de-chaussée. Le projet de la bailleresse a également été rapporté par le témoin J______, ingénieur contacté par la régie pour établir les plans du projet. De plus, les baux des deux autres arcades avaient été résiliés en même temps pour leur prochaine échéance, ce qui tendait à démontrer la véracité du motif invoqué. En tout état, rien ne permettait d'affirmer, à l'époque de la notification du congé, que le réaménagement envisagé était un projet fictif ou ne servait que de prétexte pour justifier le congé. Aucun élément ne permettait, au moment du congé, d'inférer que la réunion des trois arcades envisagée était d'emblée vouée à l'échec et serait catégoriquement refusée par les autorités administratives. Le locataire ne le soutenait d'ailleurs pas. Compte tenu de l'ensemble de ces considérations, le motif invoqué à l'appui du congé était sérieux et répondait à un intérêt digne de protection, de sorte que la validité dudit congé devait être admise.

Quant à la prolongation requise, au vu de l'ensemble des circonstances, notamment du fait que, d'une part, la famille de la locataire exploitait les locaux depuis dix-neuf ans et que ledit commerce entretenait non seulement la famille mais également les parents de A______ et que, d'autre part, la bailleresse n'avait pas invoqué une urgence particulière à la réalisation de ce projet, pour lequel elle ne s'était pas encore vue délivrer les autorisations de construire, le Tribunal a considéré qu'une unique prolongation de cinq ans conciliait de manière équitable les intérêts des parties.

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

A la forme :