Décisions | Chambre des baux et loyers

A. Par jugement du 9 décembre 2015, expédié pour notification aux parties le lendemain, le Tribunal des baux et loyers a débouté la société A______ SARL, B______ et C______ des fins de leur demande en paiement, les déboutant de toutes autres conclusions et a dit que la procédure était gratuite.

En substance, les premiers juges ont retenu que la D______ (ci-après : la bailleresse) n’avait pas démontré l’existence d’un juste motif de refus concernant la troisième demande de reprise de commerce, alors que cette preuve lui incombait. Il s’ensuivait qu’elle avait failli à ses obligations en refusant son consentement au transfert du bail. Concernant la prétention en paiement de A______ SARL, B______ et C______ (ci-après : les locataires), le Tribunal a indiqué que s’agissant du prix du fonds de commerce, un tel calcul du dommage restait exceptionnel. Selon les premiers juges, les locataires n’avaient pas démontré qu'ensuite du refus du transfert, ils n’étaient plus en mesure de céder leur exploitation à un tiers. Au contraire, ils avaient de leur plein gré décidé de restituer les locaux au 30 juin 2014, alors même que la Cour de justice avait annulé le congé, et qu’ils auraient pu saisir le juge pour se plaindre du caractère injustifié du refus et pour lui demander d’autoriser le transfert. Quant aux loyers payés jusqu’à restitution des locaux, ces frais ne peuvent être réclamés dans la mesure où les locataires avaient continué à exploiter leur établissement durant cette période, bien qu’à des horaires réduits.

B. a. Par acte adressé le 26 janvier 2016 à la Cour de justice, A______ SARL, B______ et C______ forment appel contre ce jugement. Ils concluent, principalement, à l’annulation du jugement ainsi qu’à la condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 210'779 fr. avec intérêts à 5% depuis le 1^er août 2012. Ils concluent, subsidiairement, à la condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 190’638 fr. avec intérêts à 5% depuis le 1^er janvier 2014, et, plus subsidiairement, au paiement de la somme de 173'757 fr. 50 avec intérêts à 5% depuis le 15 mars 2012.

b. Par acte déposé le 29 février 2016, D______ a conclu, principalement, à la confirmation du jugement rendu par le Tribunal ainsi qu’au déboutement des locataires de toutes leurs conclusions.

c. Par acte adressé le 20 avril 2016 à la Cour de justice, la bailleresse a répliqué en reprenant l’intégralité des conclusions formulées dans son appel du 28 janvier 2016.

d. Par courrier du 17 mai 2016, les locataires ont intégralement persisté dans leurs conclusions.

e. Par courrier du 17 mai 2016, les parties ont été avisées de ce que la cause était gardée à juger.

C. Les éléments suivants résultent de la procédure :

a. Le 21 novembre 2002, E______ a conclu un contrat de bail avec D______ portant sur la location d’une arcade de 54 m² sise rue F______ 2, à Genève, destinée à l’usage d’un restaurant de cuisine traditionnelle française.

b. Par contrat du 28 août 2006, le bail a été transféré à G______ et H______, avec effet à partir du 1^er septembre 2006.

c. Par contrat du 3 avril 2008 et par convention de remise de commerce du 7 avril 2008, ce contrat de bail a été transféré à A______ SARL, B______ et C______, avec effet au 1^er avril 2008. Le fonds de commerce a été racheté pour un montant de 112'000 fr. Le loyer mensuel a été fixé en dernier lieu à 1'773 fr. charges comprises, dès le 1^er janvier 2009.

d. A compter du 8 septembre 2008, les locataires ont exploité dans l’arcade un établissement à l’enseigne « I______».

Les locataires y proposaient une restauration chaude à midi. Le soir, ils privilégiaient des plats froids et des tapas en accompagnement de vins, consommés à l’heure de l’apéritif, mais offraient aussi des plats chauds, ces mets étant servis à table aux clients. En sus de l’exploitation du restaurant, les gérants assuraient un service de traiteur à domicile.

e. Par courrier des 8 et 27 octobre, 24 novembre et 9 et 15 décembre 2015, J______, locataire depuis le 1^er février 2006 d’un appartement situé au 1^er étage, juste au-dessus de l’arcade, s’est plainte auprès des locataires de l’établissement, de la diffusion de musique à un niveau sonore tel qu’il engendrait des vibrations chez elle, des odeurs de nourriture, des bruits du personnel liés à l’exploitation du restaurant, du non-respect de la fermeture dominicale et enfin, de l’utilisation de la cuisine pour préparer des repas pour un service traiteur ainsi que de l’installation d’une terrasse devant l’arcade, non prévus par le bail.

En parallèle, les 8 et 15 décembre 2008, J______ s’est plainte des nuisances susmentionnées auprès de K______, régie en charge des locaux (ci-après : la régie).

f. Par courrier du 19 décembre 2008, la régie a mis en demeure les locataires de respecter les dispositions du bail relatives à l’usage des locaux et aux heures d’ouverture, sous menace de résiliation du bail.

g. Sans réponse des locataires, le bail a été résilié par avis du 22 janvier 2009 pour le 31 mars 2009, pour les motifs invoqués dans le courrier du 19 décembre 2008.

Les locataires ont contesté la résiliation par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Par jugement du 24 septembre 2012, le Tribunal des baux et loyers a déclaré inefficace le congé, jugement confirmé par arrêt de la Cour de justice du 18 mars 2013. En substance, il a été retenu que seule J______ s’était plainte de nuisances, à l’exclusion de tout autre voisin. De plus, les locataires, à la suite de la mise en demeure de la régie, avaient donné des instructions à leurs employés pour réduire les nuisances sonores au minimum le soir et le matin. Les enquêtes n’avaient pas permis de démontrer que les horaires d’ouverture n’étaient pas respectés et que l’exploitation n’était pas conforme au bail puisque sur le plan factuel, il convenait de rappeler que les locataires avaient principalement exploité leur établissement comme restaurant, servant des repas cuisinés à midi et le soir. A titre accessoire, il était établi qu’ils avaient aussi développé, en début de soirée, un concept de bar à vins, axé sur des charcuteries et « tapas » accompagnant des vins, servis néanmoins à table. Cette activité n’étant pas essentiellement différente d’une cuisine traditionnelle, on ne pouvait pas l’assimiler à une entorse aux règles contractuelles, ce d’autant moins que la bailleresse avait antérieurement toléré des précédents locataires une restauration italienne, puis une crêperie avec les mêmes clauses de bail.

h. En cours de procédure, le Service de l’environnement des entreprises a rendu une décision le 15 novembre 2011 ordonnant aux locataires de procéder à l’assainissement phonique de l’établissement afin que ce dernier ne soit plus une source de gêne sonore pour le voisinage.

i. Le 23 février 2012, toujours en cours de procédure en contestation de congé, les locataires ont proposé à la bailleresse le transfert du bail à L______, dans le but d’y exploiter principalement un tea-room à partir du 15 mars 2012. La convention de remise de commerce y relative prévoyait un prix de vente du fonds de commerce de 125'000 fr.

Par courrier de son conseil du 6 août 2012, la bailleresse a refusé le transfert de bail au motif que le contrat de bail avait été résilié.

Par courrier du 14 septembre 2012, la bailleresse a confirmé qu’elle ne souhaitait pas entrer en matière sur une quelconque reprise de l’arcade.

L______ ne s’est pas acquittée de l’avance promise et s’est désistée.

j. Parallèlement, les locataires ont proposé à la bailleresse le transfert du bail à M______ et N______, en vue de l’exploitation d’un bar à sushis à partir du 1^er août 2012. Le prix de vente du fonds de commerce était fixé à 170'000 fr. et une convention de remise de commerce a été conclue entre les parties le 22 juin 2012.

La bailleresse a refusé cette proposition de transfert de bail par courrier de son conseil du 6 août 2012, au motif que le contrat de bail avait été résilié. Compte tenu des problèmes rencontrés avec les locataires, la bailleresse entendait par ailleurs consacrer les locaux à une autre activité que celle d’un restaurant, quel qu’il soit.

Par courrier de leur conseil du 9 août 2012, les locataires ont souhaité connaître le type d’affectation future souhaitée par la bailleresse, afin qu’ils puissent lui proposer un tiers qui convienne et ainsi transférer le bail. Par courrier de son conseil du 9 août 2012, la bailleresse a indiqué qu’elle entendait poursuivre et achever la procédure pendante devant les juridictions des baux et loyers, puis selon l’issue de celle-ci, définir le sort et la destination des locaux.

k. Le 31 mai 2013, les locataires ont réduit les horaires d’exploitation du restaurant, se limitant à des ouvertures en soirée.

l. Dans le courant du mois de novembre 2013, soit après la notification de l’arrêt de la Cour de justice confirmant l’inefficacité du congé, les locataires ont fait une troisième proposition de transfert de bail à O______, P______ et la société Q______, pour l’exploitation d’un restaurant italien. Les repreneurs sollicitaient l’élargissement des horaires d’ouverture jusqu’à 23 heures. Le prix de vente du fonds de commerce était fixé à 180'000 fr.

La bailleresse a refusé le transfert par courrier du 27 novembre 2013, au motif que les repreneurs voulaient étendre les heures d’ouverture, alors que le contrat prévoyait expressément une fermeture à 22 heures, que le prix de vente fixé à 180'000 fr. était considéré comme susceptible de compromettre la solvabilité des repreneurs dans la mesure où ceux-ci ne pourraient reprendre la clientèle du bar à vin alors sis dans les locaux litigieux, et que la solvabilité de la société repreneuse ne pouvait pas être appréciée, cette dernière étant en cours de création.

Malgré la proposition des repreneurs d’ajouter un garant au bail, percevant un salaire mensuel de 5'600 fr., et d’accepter les horaires d’exploitation prévus par le contrat de bail, la bailleresse, par courrier du 6 décembre 2013, a maintenu son refus au transfert au motif que le prix de vente du fonds de commerce fixé à 180'000 fr. était manifestement toujours susceptible de compromettre la solvabilité des repreneurs et que le revenu du garant ne permettait pas de pallier le manque de solvabilité invoquée dans ses lignes du 27 novembre 2013.

Par courrier du 23 janvier 2014, les locataires ont informé la bailleresse que le prix de vente du fonds de commerce avait été baissé à 110'000 fr.

Après plusieurs échanges entre les conseils des parties, lors desquels le conseil des locataires a proposé à la bailleresse de fixer elle-même un prix de remise de commerce qui selon elle ne risquerait pas de compromettre la solvabilité des repreneurs, la bailleresse a estimé qu’un prix de vente, même réduit, serait susceptible de compromettre la solvabilité des repreneurs, au motif que l’établissement était fermé depuis plusieurs semaines et n’avait donc plus aucune clientèle. De surcroît, la solvabilité de la société Q______, dans la mesure où elle était en cours de création, ne pouvait être appréciée. Enfin, les revenus des associés et du garant ne se situaient pas à un niveau tel qu’ils auraient échappé à une procédure de saisie.

m. En date du 4 juillet 2014, à la suite de conflits avec la régie dus à de nouvelles plaintes de J______, le conseil des locataires a proposé à la bailleresse de restituer les locaux pour le 31 juillet 2014, en lieu et place du 31 décembre 2017, en échange de la renonciation au loyer du mois de juillet 2014.

La bailleresse a accepté cette proposition par courrier du 18 juillet 2014 et les locaux ont été restitués le 31 juillet 2014.

n. Par requête déposée le 18 décembre 2014 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l’audience de conciliation du 17 février 2015 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 5 mars 2015, les locataires ont conclu à ce que le Tribunal constate l’illicéité du/des refus du transfert de bail, condamne la bailleresse à leur verser la somme de 210'779 fr. avec intérêts à 5% dès le 1^er août 2012 et déboute la bailleresse de toutes autres ou contraires conclusions.

A l’appui de leurs conclusions, les locataires ont notamment allégué qu’ils avaient tout entrepris pour tenter de trouver un arrangement pour remettre l’arcade à un tiers, vu les relations conflictuelles des parties. La bailleresse avait refusé les transferts du bail sans aucune raison valable et de manière illicite. Ils avaient de plus appris récemment que l’arcade avait finalement été reprise par L______, première personne proposée pour le transfert du bail. Ils avaient subi un important dommage dû aux refus illicites et successifs de la bailleresse de tout transfert de bail, chiffré à :

1) 210'779 fr., à savoir le montant du prix de vente du fonds de commerce si le transfert avait été effectué ainsi que les loyers dont les locataires avaient été obligés de s’acquitter depuis le moment où la reprise aurait pu être effectuée, soit 170'000 fr. + (1'773 fr. x 23 mois) - du 1^er août 2012 au 30 juin 2014 -, subsidiairement à

2) 190'638 fr., soit 180'000 fr. + (1'773 fr. x 6 mois) - du 1^er janvier au 30 juin 2014 -, plus subsidiairement à

3) 173'757 fr. 50, soit 125'000 fr. + (1'773 fr. x 27.5 mois) - du 15 mars 2012 au 30 juin 2014).

o. Par mémoire réponse du 24 avril 2015, la bailleresse a conclu au déboutement des locataires.

Selon elle, les deux premières demandes de transfert de bail étaient sans objet et les refus opposés par la bailleresse en aucun cas illicites, dans la mesure où les locataires n’étaient à l’époque plus au bénéfice d’un contrat de bail, celui-ci ayant été résilié par un congé extraordinaire. A tout le moins, la bailleresse disposait de justes motifs pour opposer un refus à ces deux demandes, puisque ni L______, ni M______ et N______, n’entendaient utiliser les locaux conformément à l’affectation prévue dans le bail, à savoir l’exploitation d’un restaurant de cuisine traditionnelle française, mais en tant que tea-room, respectivement bar à sushis. De toute manière, L______ ne s’était pas acquittée de l’avance sur le prix de vente du fonds de commerce et n’avait dès lors pas respecté la convention de remise de commerce de sorte que ce premier transfert aurait immanquablement échoué. S’agissant enfin de la troisième demande de transfert de bail, intervenue cette fois après que la Cour de justice avait déclaré le congé inefficace, la solvabilité des repreneurs était insuffisante et ce simple élément était à lui seul un premier juste motif objectif de refus de la demande de transfert. En outre, le montant de 110'000 fr. que sollicitaient les locataires pour la remise de leur fonds de commerce était excessif, l’établissement ayant fermé ses portes avant même le dépôt de la demande de transfert, et susceptible de compromettre la solvabilité des repreneurs. De surcroît, les repreneurs projetaient d’ouvrir un restaurant italien, en contradiction absolue avec la destination des locaux prévue par le contrat de bail. Partant, la bailleresse disposait de trois justes motifs pour refuser également la troisième demande de transfert de bail. Quant au prétendu dommage subi, les locataires étaient restés titulaires de leur entreprise qui avait conservé toute sa valeur. Enfin, les loyers dont ils s’étaient acquittés à la suite des refus de la bailleresse ne sauraient en faire partie, les locataires ayant d’ailleurs de leur plein gré cessé leur activité de bar à vin.

p. Par réplique du 13 mai 2015 et duplique du 3 juin 2015, les parties ont persisté intégralement dans les termes et conclusions de leurs précédentes écritures.

q. Lors de l’audience du 17 juin 2015, les parties ont persisté dans leurs conclusions.

Le conseil des locataires a déclaré que L______ s’était à l’époque désistée, car elle n’obtenait pas de réponse et que les affaires traînaient.

C______ a confirmé avoir restitué les locaux le 31 juillet 2014. Il avait cessé d’exploiter à midi en avril ou mai 2014 et avaient continué l’exploitation du soir jusqu’à fin juin 2014. Il avait restitué les locaux malgré l’inefficacité du congé car il en avait assez d’être sans cesse remis en question par la régie en raison notamment de nombreuses plaintes d’une des voisines. Lors de la restitution des locaux, il avait pu récupérer tout le mobilier mais avait fait de nombreux travaux de rénovation. Il exploitait un autre établissement depuis 2006.

R______, représentante de la régie, a précisé que l’exploitation actuelle des locaux consistait en un « Barber shop ».

r. Les 8 et 27 octobre 2015, le Tribunal a entendu différents témoins, dont il ressort des déclarations les éléments pertinents suivants :

O______ a confirmé avoir fait une offre à l’époque avec son associé, P______, pour acheter le restaurant « I______». Tout était prêt pour la signature, mais la régie avait refusé. Son associé et lui disposaient de l’intégralité du montant pour le rachat car ils y avaient investi leur deuxième pilier. La société Q______ était alors en cours de constitution et n’avait pas encore accompli un exercice comptable. Elle était active à ce jour. Un dénommé S______ s’était porté garant. Ni son associé, ni le garant, ni la société Q______ ne connaissaient à l’époque de problèmes financiers. Il n’avait connu aucune difficulté pour racheter un autre restaurant suite au refus de la régie. Dans les locaux litigieux, ils envisageaient d’exploiter un bar à vin et de vendre des produits italiens et proposer de la restauration italienne. A l’époque, l’arcade était plus ou moins exploitée.

T______, directeur d’une société spécialisée dans la remise d’entreprises et de commerces, a déclaré que sa société avait préparé le contrat de remise de commerce à O______ et P______ ainsi que les dossiers soumis à la propriétaire et à la régie. Il n’avait pas relevé de problèmes particuliers par rapport aux repreneurs. P______ était domicilié en France. Quant à la société Q______, elle était en cours de constitution, comme cela était souvent le cas dans le cadre d’une première reprise. Le dossier soumis à la régie avait été refusé pour deux motifs selon ses souvenirs, à savoir l’absence de solvabilité des repreneurs et la demande d’extension des horaires. Avec son associé, ils étaient alors revenus vers la régie avec un garant et l’acceptation des horaires proposés. La régie avait persisté à dire que les repreneurs n’étaient pas solvables. Lors de la constitution du dossier, le commerce n’était pas à l’abandon mais il ne se souvenait pas s’il était encore exploité ou non.

s. Lors de l’audience du 27 octobre 2015, les parties ont plaidé et la cause a été gardée à juger.

D. L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solution du litige.

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

A la forme :