Décisions | Chambre des baux et loyers

A. Par acte déposé le 17 novembre 2010 au greffe de la Cour de justice, B______ et A______ appellent du jugement du Tribunal des baux et loyers du 14 octobre, notifié le 18 octobre 2010, les déboutant de leur demande en contestation de loyer initial. Ils sollicitent l'annulation de ce jugement et, principalement, la fixation du loyer, dès le 23 juin 2008, à 4'479 fr. 65 par mois, charges non comprises, la condamnation de C_____ et D______ à leur rembourser le trop-perçu et la réduction proportionnelle de la garantie bancaire. Subsidiairement, ils demandent qu'un calcul de rendement soit ordonné et que la cause soit renvoyée à cette fin au Tribunal. Plus subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause au Tribunal pour instruction dans le sens des considérants.

C_____ et D______ concluent au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris.

B. Les faits suivants ressortent du jugement querellé :

a. Les parties sont liées par un contrat de bail portant sur une villa sise à X______ qui comporte un jardin, une piscine et un "pool house".

Le nombre de pièces de cette maison est litigieux, sept aux dires des bailleurs, cinq selon les locataires.

L'annonce de mise en location indique que la villa dispose de sept pièces, réparties sur trois étages, le bien étant proposé pour un loyer mensuel de 13'900 fr.

b. Le bail, stipulé renouvelable d'année en année après son échéance, a été conclu pour une période initiale du 23 juillet 2008 au 1^er août 2011. Le loyer mensuel a été fixé à 9'000 fr. et 3'500 €. Les époux A______ et B______ n'ont pas émis d'objection à ce mode de paiement en deux monnaies distinctes, proposé par les bailleurs sur souhait d'un potentiel précédent locataire, qui par la suite s'est finalement désisté.

Le contrat, signé le 26 mai 2008 sur la base d'un formulaire en anglais trouvé sur internet par les bailleurs - qui procédaient pour la première fois à la location de leur bien et étaient donc profanes en la matière - a par la suite été remplacé par deux autres contrats, en langue française, signés le 16 juin 2008, l'un pour le paiement du loyer en francs suisses et l'autre pour le paiement du loyer en euros.

Aucun formulaire d'avis de fixation du loyer initial n'a été remis aux locataires.

c. Les bailleurs ont accédé à la demande des locataires de réduire le montant de la garantie de 43'800 fr. à 36'000 fr. Ce montant leur a été versé en espèces. Ils ne l'ont déposé sur un compte bancaire de garantie de loyer que le 15 décembre 2008, expliquant avoir attendu que les locataires leur retournent l'état des lieux signé.

d. Par requête du 2 juillet 2009, déclarée non conciliée et portée devant le Tribunal des baux et loyers, les locataires - motif pris de la nullité de leur loyer eu égard à l'absence de remise de formulaire d'avis de fixation du loyer initial - ont conclu à ce qu'un calcul de rendement soit ordonné et que leur loyer annuel soit fixé à 50'000 fr., charges comprises, dès le 23 juin 2008, avec restitution du trop-perçu et réduction de la garantie bancaire à trois mois dudit loyer.

Les locataires ont expliqué avoir appris leur droit de plaider la nullité du loyer fixé en mars 2009, lorsqu'ils ont consulté l'ASLOCA à la suite du refus des bailleurs de transférer la garantie de loyer sur un compte spécifique.

Les bailleurs soutiennent que l'objet loué est luxueux au sens de l'art. 253b al. 2 CO et qu'ils n'avaient donc pas à fournir un avis de fixation du loyer initial. Subsidiairement, ils qualifient d'abusive l'attitude des locataires, dont ils affirment qu'ils ont signé le bail en toute connaissance de cause, étant alors conseillés par une société spécialisée en matière immobilière. Pour les bailleurs, l'intentât de la présente procédure poursuit pour seul but de permettre aux locataires de faire face aux dépenses induites par leur achat d'une parcelle à Vandoeuvres pour 3 millions de francs, en septembre 2009. Cet abus de droit serait d'autant plus manifeste que les locataires n'ont agi en justice qu'en juillet 2009, alors qu'ils connaissaient leur prétendu droit à contester le loyer initial fin 2008 déjà, le problème du transfert de la garantie bancaire, pour lequel ils disent avoir consulté l'ASLOCA, ayant été résolu le 15 décembre 2008 au plus tard.

e. A compter du mois de novembre 2009, les locataires ont décidé de ne plus verser qu'un loyer de 4'000 fr. par mois.

f. Lors de l'audience de plaidoiries, à l'issue de laquelle la cause a été gardée à juger, les bailleurs ont sollicité du Tribunal un transport sur place, pour trancher la question du nombre de pièces de leur villa, respectivement décider de son caractère luxueux ou non. Ils ont également requis l'ouverture d'enquêtes, aux fins d'élucider les circonstances de la conclusion du bail et l'insistance à l'époque formulée par les locataires pour que ce contrat soit signé.

C. Le Tribunal a retenu que les villas étaient exclues du champ d'application du Règlement relatif à la pénurie en matière d'habitations et de locaux commerciaux (RPHLC, RS/GE I 4 45.06), qui détermine les locaux pour lesquels il peut exister une pénurie. Par ailleurs, les statistiques de l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT) démontraient qu'en 2008, le taux de vacance des villas était au-dessus de 2%. Partant, les bailleurs n'avaient, de toute manière, pas d'obligation de remettre un formulaire de loyer initial. Il n'était ainsi pas besoin d'examiner si l'objet loué constituait un logement de luxe, ni de se pencher sur l'existence ou non d'un abus de droit de la part des locataires.

D. Lors de l'audience, qui s'est tenue le 17 janvier 2011 devant la Chambre des baux et loyers de la Cour, les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions. Leurs arguments seront repris ci-après dans la mesure utile à la solution du litige.

1. Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement notifié aux parties avant le 1er janvier 2011, la présente cause est régie par l'ancien droit de procédure.

2. L’appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai prescrits (art. 443 et 444 aLPC).

Statuant sur une contestation relevant du chapitre II du titre VIIIème du CO, le Tribunal a rendu le jugement entrepris en dernier ressort (art. 56P al. 1 aLOJ). Seul est en conséquence ouvert l’appel extraordinaire en violation de la loi (art. 292 aLPC), dans le cadre duquel la Cour est liée par les faits constatés par le Tribunal, sous réserve d’une appréciation juridique erronée d’un point de fait (art. 292 al.1 let. d aLPC; BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 2 ad art. 445 LPC, n. 6 ss, ad art. 292 LPC). Les conclusions nouvelles, les allégués nouveaux et les moyens de preuve nouveaux sont prohibés (BERTOSSA et alii, op. cit., n. 4 ad art. 292).

En l'occurrence, les pièces nouvelles produites par les appelants se rapportent à des communications officielles (statistiques, communiqués de presse de l'Etat, extraits de la Feuille d'Avis Officielle), qui ne constituent pas des faits ou moyens de preuve nouveaux, dès lors qu'il s'agit de documents officiels, auxquels les parties et le juge peuvent à tout moment se référer. Ces pièces sont donc recevables.

3. Les appelants font grief au Tribunal d'avoir violé le droit fédéral en considérant que les conditions posées à l'art. 270 al. 2 CO pour contester le loyer initial n'étaient pas remplies. Le jugement consacrait également une appréciation arbitraire du texte clair de l'arrêté de Conseil d'Etat du 14 novembre 2007 et de l'art. 24 aLACC.

3.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose louée, s'il a été contraint de conclure le bail en raison de la pénurie de logement ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer par rapport au précédent loyer. Le canton de Genève a rendu obligatoire, en cas de pénurie de logements, l'utilisation de la formule officielle de fixation du loyer pour la conclusion de tout nouveau bail (cf. art. 270 al. 2 CO; art. 24 al. 1 de la loi genevoise d'application du Code civil et du Code des obligations (aLACC), dans sa teneur valable jusqu'au 31 décembre 2010).

A la forme :