Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

Mark MULLER

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : LA FIXATION DU TAUX DE RENDEMENT NET ADMISSIBLE DES FONDS PROPRES : POUR UN CHANGEMENT DE JURISPRUDENCE, in CdB 1/16, p. 1 ss

Voir aussi : arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; ETAT APPROPRIÉ À L'USAGE

Normes : CO.256

Résumé : LOCAUX NUS Les locaux peuvent être loués « nus » (« Rohbaumiete ») : le bailleur livre des locaux non équipés ne comportant que les amenées de flux (eau, électricité, gaz). Il incombe au locataire, à ses frais, de terminer l'aménagement des lieux (décoration et agencement) et de se procurer les installations (cuisines, chambres froides etc.), ainsi que le mobilier et le matériel indispensable à l'exploitation (...). La location de locaux nus impose au locataire un usage inférieur à la norme. En effet, la location de locaux destinés à un café ou un restaurant présuppose, en règle générale (art. 256 al.1 CO), qu'ils soient aptes à recevoir une telle activité, sans que le locataire ait à assumer par exemple des travaux de peinture, ni à acquérir les installations de base (cuisinière, frigos, sanitaires aptes à fonctionner etc.). Selon la jurisprudence et une partie de la doctrine, un tel usage des locaux inférieur à la norme n'est contractuellement admissible, au vu de l'art. 256 al. 2 CO (caractère semi-impératif de la règle obligeant le bailleur à délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée) que s'il en a été tenu compte de manière reconnaissable sur le plan économique, en particulier dans la fixation du loyer.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CO.257a

Résumé : CONVENTION SPÉCIALE - RENVOI AUX CONDITIONS GÉNÉRALES INSUFFISANT Le renvoi à une annexe standardisée du contrat telle que les « Conditions générales du bail à loyer pour habitations » ne suffit pas pour admettre que les parties ont passé une convention spéciale sur le paiement des frais accessoires. Les frais énumérés dans des conditions générales peuvent toutefois être facturés au locataire dans la mesure où ils peuvent être considérés comme une concrétisation des frais accessoires déjà attribués au locataire dans le contrat. L'exigence d'une convention spéciale au sens de l'art.257a al. 2 CO est remplie si le locataire peut aisément comprendre quels postes des frais accessoires sont concrètement mis à sa charge, sans avoir à les rechercher attentivement dans une annexe standardisée de plusieurs pages. C'est le cas lorsque le document intégré au contrat est clair, précis et concis ou lorsqu'il a fait l'objet non pas d'une intégration globale mais d'une intégration individuelle.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_149/2019 du 09.09.2019 (si les locataires admettent avoir été informés des frais accessoires à leur charge, il existe dès lors un accord valable sur les frais accessoires, indépendamment du texte du contrat; cf. newsletter bail.ch novembre 2019); ATF 135 III 591; ACJC/962/2006 du 11.09.2006; Fiche 2309605

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION

Normes : CO.253b

Résumé : DÉTERMINATION DU CARACTÈRE LUXUEUX DU LOGEMENT - INDICES La notion de "luxe" du logement doit s'interpréter de manière restrictive; elle suppose que la mesure habituelle du confort soit clairement dépassée, l'impression générale étant décisive à cet égard. Constituent, par exemple, des indices de luxe la présence de marbre à l'entrée de l'immeuble, une piscine et/ou un sauna, des sanitaires en surnombre, une surface totale et des pièces particulièrement grandes, un jardin spacieux, un environnement très protégé. La présence d'un seul ou de quelques-uns seulement de ces indices ne suffit pas; il faut que le luxe se dégage de l'ensemble.

Voir aussi : arrêt du TF 4D_59/2017 du 07.03.2018; ACJC/956/2023 du 13.07.2023

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE; PLUS-VALUE; RENOVATION D'IMMEUBLE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE : CASUISTIQUE Constituent des améliorations à plus-value : la création d'un chauffage central, d'un ascenseur, l'installation d'un frigo, d'une machine à laver, d'un compteur d'eau chaude, d'un compteur individuel de chauffage, d'une antenne collective de télévision ou le raccordement au réseau câblé; l'amélioration de l'isolation phonique ou thermique (ACJC/1151/2015 du 28.09.2015). Installation d'une nouvelle chaufferie : Plus-value à raison de 50 %, amortissement sur 20 ans. ACJ n° 187 du 30.8.93 SA X c/ D. Plus-value à raison de 50 %, amortissement sur 25 ans. ACJ n° 758 du 16.6.97 R. c/ M. Isolation des combles : Plus-value à raison de 70 %, amortissement sur 20 ans. ACJ n° 187 du 30.8.93 SA X c/ D. Toiture : Les travaux de rénovation de la toiture consistant dans le remplacement de l'étanchéité et de l'isolation d'origine avec pose d'un nouveau système d'écoulement d'eaux pluviales ne tendent pas uniquement au maintien de la valeur de la chose louée, mais assurent une amélioration de l'isolation et de l'étanchéité du bâtiment. Taux de plus-value retenu : 60 %, à amortir sur 25 ans. Façade : Ce taux ne saurait en revanche s'appliquer à la réfection des façades dont les travaux de maçonnerie, peinture, étanchéité et serrurerie relèvent essentiellement de l'entretien, le remplacement des vitrages n'ayant pas été exécuté en l'espèce. Taux forfaitaire retenu : 50 %. ACJ n° 321 du 17.3.1997 W. c/ C. Remplacement de tuyauteries, sanitaires, sol, ascenseur, fenêtres, parquets, électricité, réfection de la façade : Plus-value à raison de 60%. ACJ n° 487 du 21.4.1997 SI X c/ K. Traitement de la carbonatation, peintures extérieures des façades, travaux de chaufferie, installation de vannes thermostatiques et de décomptes individuels, renforcement de l'isolation, pose de nouveaux garde-corps et changement des fenêtres et des stores. Taux de plus-value retenu : 60 %, à amortir sur 30 ans. ACJ n° 1339 du 21.12.2000 SI C. c/ L. Toiture et façade: Réfection complète du toit, des chenaux, des descentes d'eaux pluviales, de la peinture extérieure des façades, remplacement des fenêtres et volets, ainsi que des installations électriques. Taux de plus-value retenu: 60 % ACJ n° 1148 du 7.10.2002 B. c/ V. de L. Remplacement complet des installations sanitaires (y compris colonnes), des meubles de cuisine et du carrelage des salles de bains, travaux de peinture et mise en conformité des installations électriques. Taux de plus-value retenu: 50 %, à amortir sur 40 ans. ACJ n° 40 du 13.01.2003 D. c/ P. Toiture et façade : Ravalement de la façade, réfection de la toiture, remplacement des fenêtres et des stores, ainsi que réfection des peintures, des sols et de l'éclairage de la cage d'escalier. Taux de plus-value retenu: 60 %, à amortir sur 30 ans. ACJC/454/2009 du 20.04.2009

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CHOSE LOUÉE ; CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.253a

Résumé : MISE A DISPOSITION D'UN GARAGE "À TITRE GRATUIT ET À BIEN PLAIRE" La mise à disposition, en annexe d'un contrat de bail d'habitation, d'un garage "à titre gratuit et à bien plaire" ne permet pas au bailleur de retirer l'usage du garage en tout temps, à son gré, ou sans réduction du loyer du bail principal, puisqu'une telle intention ne ressort pas du contrat selon le principe de la confiance.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : PREUVE DES INVESTISSEMENTS - PLURALITÉ D'IMMEUBLES Lorsque le bailleur est propriétaire de plusieurs immeubles et que les pièces présentées pour démontrer les investissements pour des travaux de rénovation ne permettent pas de déterminer comment les fonds propres investis ont été ventilés entre les différents immeubles concernés, et partant si et dans quelle proportion les travaux effectués sur l'immeuble abritant le locataire ont été financés par des fonds propres, les investissements allégués par le bailleur ne sauraient être intégrés dans le calcul de rendement.

Voir aussi : ACJC/1444/2018 du 22.10.2018

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE

Normes : CO.257d

Résumé : DÉLAI SUPPLÉMENTAIRE POUR LE PAIEMENT DU MONTANT EN SOUFFRANCE Selon le principe de la confiance, l'on ne saurait admettre qu'un locataire mis en demeure pour non-paiement du loyer puisse de bonne foi inférer que le bailleur lui accorde un délai supplémentaire quand le premier contacte la gérance du second le dernier jour du délai comminatoire pour obtenir un délai et reçoit tout au plus l'indication que la personne responsable, non atteignable, le contactera le lendemain.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; EFFICACITÉ

Normes : CO.266g

Résumé : APPRÉCIATION OBJECTIVE ET SUBJECTIVE DU CARACTÈRE INTOLÉRABLE DE LA CONTINUATION DU BAIL Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut (ATF 122 III 262 consid. 2a/aa p. 265 s.). Les circonstances invoquées doivent être si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement insupportable; une intolérance ressentie de manière purement subjective ne suffit pas. La manière dont la situation est perçue par la partie qui donne le congé n'est toutefois pas dénuée de pertinence. Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il apparaît que le cocontractant s'accommode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle.La durée du bail restant à courir à partir de la résiliation anticipée est également un élément à prendre en considération pour apprécier les justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; EFFICACITÉ

Normes : CO.266g

Résumé : JUSTES MOTIFS PAS NÉCESSAIREMENT LIÉS À UNE VIOLATION D'UNE OBLIGATION SPÉCIFIQUEMENT LIÉE AU BAIL Les motifs justifiant un congé anticipé au sens de l'art. 266g al. 1 CO peuvent résider dans la personne du destinataire du congé, indépendamment de la violation d'une obligation spécifiquement liée au bail. Ainsi en va-t-il par exemple d'un comportement pénalement répréhensible du locataire à l'égard du bailleur et de sa famille ou d'une attitude propre à discréditer son partenaire et à lui porter préjudice. Un différend personnel entre les parties peut aussi constituer un juste motif de résiliation anticipée du bail.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 26.08.2015, rendu le 30.08.2016, CASSE, 4A_415/2015

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; TAXE SUR LA VALEUR AJOUTÉE ; FRAIS(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.269

Résumé : TVA - HONORAIRES DE GÉRANCE Il est admis que la TVA soit incluse dans la détermination des charges.La TVA ne sera toutefois admise qu'en tant qu'elle porte sur des honoraires qui sont eux-mêmes admis dans les charges d'exploitation servant au calcul de rendement.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; CLAUSE CONTRACTUELLE ; NULLITÉ

Normes : CO.262

Résumé : CLAUSE INTERDISANT LA SOUS-LOCATION - NULLITÉ L'art. 262 CO, relatif à la sous-location, est de droit relativement impératif. Le bailleur ne peut refuser son consentement à la sous-location si les conditions de l'art. 262 al. 2 CO sont remplies. La clause d'un contrat de bail interdisant la sous-location est donc nulle.

Voir aussi : ACJC/122/2016 du 04.02.2016 (clause d'interdiction de sous-louer figurant dans l'art. 5 al.3 RGL est contraire au droit fédéral)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ÉCHELONNÉ

Normes : CO.269c

Résumé : LOYER ÉCHELONNÉ - ÉCHELON UNIQUE Un contrat de bail conclu pour une durée d'au moins trois ans, prévoyant une seule majoration de loyer d'un montant déterminé intervenant au moment où le bail est tacitement prolongé, constitue un contrat de bail à loyers échelonnés au sens de l'art. 269c CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ EN VUE DE MODIFIER L'IMAGE D'UN ÉTABLISSEMENT EN RELATION AVEC L'IMPLANTATION D'ENTREPRISES PRESTIGIEUSES La simple volonté du bailleur de modifier l'image d'un établissement en relation avec l'implantation d'entreprises prestigieuses dans le quartier ne répond pas à un intérêt suffisam­ment concret et sérieux pour résilier le bail lorsqu'il n'est ni notoire ni prouvé que le quartier a subi une mutation très importante depuis la conclusion ni du bail, que le bailleur n'a pas l'intention de modifier la destination des locaux, qu'il n'est ni allégué ni vraisemblable qu'il puisse obtenir un loyer plus élevé d'un autre exploitant ou qu'un changement d'exploitant soit propre à accroître le potentiel des autres locaux du bâtiment.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_460/2020 du 23.02.2021 (validité du congé donné par le bailleur qui souhaite redynamiser le centre commercial et attirer une clientèle familiale et plus jeune et s'adapter aux tendances actuelles, le commerce des locataires ne correspondant pas à cette stratégie); ACJC/805/2023 du 19.06.2023; ACJC/1287/2015 du 26.10.2015

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; EFFICACITÉ

Normes : CO.266g

Résumé : EXPRESSION DE LA VOLONTÉ DE RÉSILIER POUR JUSTES MOTIFS Si une partie veut mettre fin au contrat pour de justes motifs, il est indispensable que le destinataire de la manifestation de volonté puisse comprendre qu'il ne s'agit pas d'une résiliation ordinaire ; l'allégation de justes motifs ultérieurement dans la procédure ne saurait remédier au fait que l'auteur du congé, au moment d'exercer son droit formateur, n'a pas exprimé une telle volonté. Le juge a certes la faculté de convertir le congé dans certaines hypothèses, mais il ne peut suppléer une volonté qui n'a pas été manifestée en convertissant un congé ordinaire en un congé extraordinaire qui n'a pas été donné(cf. ATF 135 III 441 consid. 3.3).

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; EFFICACITÉ

Normes : CO.266g

Résumé : CASUISTIQUE - TRAVAUX D'ASSAINISSEMENT ET AUTORISATION DE DÉMOLIR Le fait que l'immeuble abritant les locaux loués doit être assaini n'implique pas encore que la poursuite du bail jusqu'au prochain terme ordinaire soit objectivement intolérable. Il faut bien plus une obligation pressante d'évacuer l'immeuble pour des raisons de sécurité ou de salubrité. Il y a ainsi lieu de retenir un juste motif s'il ressort d'un document émanant d'un service officiel ou d'un laboratoire scientifique qu'il existe, au moment de la résiliation, un danger concret et immédiat pour les occupants, ou si l'autorité administrative a rendu une décision exécutoire ordonnant l'évacuation des lieux. Par contre, une éventuelle autorisation administrative de démolir le bâtiment n'est pas déterminante; elle signifie uniquement que le propriétaire, du point de vue du droit public, est habilité à procéder à la démolition; l'intérêt subjectif du propriétaire d'en faire rapidement usage est compréhensible, mais pas déterminant.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_594/2010 du 12.01.2011

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE ; DEMEURE ; RÉSILIATION IMMÉDIATE ; SÛRETÉS

Normes : CO.266h

Résumé : MONTANT DES SÛRETÉS Le jugement prononçant la faillite doit être entré en force, mais la procédure de faillite ne doit pas être terminée. Les sûretés doivent couvrir le loyer et les frais accessoires jusqu'à l'échéance du contrat s'il est de durée déter­minée ou jusqu'à la première échéance pour laquelle le congé ordinaire peut être donné s'il est de durée indéterminée.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 496; CdB 4/2014, p. 109ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; ANNULABILITÉ

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ EN VUE DE TRAVAUX - CARACTÈRE SUFFISAMMENT MÛR ET ÉLABORÉ DU PROJET La résiliation du bail motivée par des travaux futurs n'est pas contraire aux règles de la bonne foi lorsque la présence du locataire serait susceptible d'entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. Savoir si tel est le cas dépend des travaux envisagés. La validité du congé suppose ainsi qu'au moment de la résiliation du bail, le bailleur dispose d'un projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux. Dans le cas contraire, le congé est susceptible d'annulation.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_491/2018 du 08.05.2019; 4A_200/2017 du 29.08.2017 (DB 30/2018, p. 53; on ne saurait exiger d'une commune-bailleresse, qui doit faire face à des procédures d'approbation de crédit, qu'elle attende que ceux-ci soient approuvés pour signifier la résiliation des baux); 4A_476/2016 du 20.02.2017 ; 4A_625/2014 du 25.06.2015 (si une appréciation de l'ampleur des travaux est impossible faute de renseignements suffisants, le congé est annulable); ACJC/804/2023 du 19.06.2023

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; TRANSFERT DE BAIL ; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.263

Résumé : JUSTES MOTIFS DE S'OPPOSER AU TRANSFERT - MONTANT DE LA REMISE DE COMMERCE Le montant du transfert ne peut être valablement invoqué par le bail­leur comme motif de refus que dans la mesure où le caractère excessif du prix de la reprise de commerce peut affecter la solvabilité du reprenant et permettre de douter de sa capacité d'assumer le paiement du loyer. Le montant de la reprise est ainsi exagéré s'il ne peut pas légi­timement être amorti jusqu'à la fin du bail ou si, ajoutés au loyer, les intérêts et amortissements du prêt y relatif compromettent la viabilité du commerce. C'est sous cet angle uniquement que le bailleur peut examiner le montant de la transac­tion pour juger s'il est ou non excessif.

Voir aussi : ACJC/52/2017 du 16.01.2017 (admet caractère excessif du montant de la remise du fonds de commerce)

TF

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; ANNULABILITÉ

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ EN VUE DE TRAVAUX DE TRANSFORMATION - CARACTÈRE POSSIBLE DU PROJET Le congé en vue de travaux de transformation ou de rénovation est abusif lorsque le projet du bailleur ne présente pas de réalité tangible ou qu'il apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations nécessaires; la preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire. La validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations nécessaires, ni même qu'il ait déposé les documents dont elles dépendent.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_247/2021 du 4 mai 2022, cf. Fiche 3061032 ; Pour des exemples de cas dans lesquels le congé donné pour effectuer des travaux de rénovation a été jugé contraire à la bonne foi, cf. arrêt du TF 4A_435/2021 du 14.02.2022 (newsletter bail.ch avril 2022; DB n° 34/2022 p. 49 ss: Précise que la circonstance selon laquelle le bailleur s'est vu refuser, après la résiliation du bail, l'autorisation d'effectuer les travaux litigieux n'est pas décisive pour pronostiquer si, au moment où le congé a été signifié, l'autorisation des travaux paraissait de toute évidence exclue); 4A_31/2014 du 27.08.2014; 4A_142/2017 du 03.08.2017 (newsletter bail.ch novembre 2017)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; NULLITÉ ; POUVOIR D'APPRÉCIATION

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - PRIMAUTÉ DU CRITÈRE DU RENDEMENT En principe, le juge partira du critère absolu que constitue le rendement non abusif de la chose louée; celui-ci a en principe la primauté sur les autres méthodes de détermination du loyer non abusif. Le montant ainsi obtenu ne saurait être porté à la hauteur des loyers usuels du quartier par hypothèse plus élevés; le loyer serait alors nécessairement abusif selon la règle générale de l'art. 269 CO. En revanche, comme il jouit d'un pouvoir d'appréciation plus étendu que lorsqu'il examine le caractère abusif ou non d'un loyer, le juge peut se fonder sur le critère des loyers comparatifs pour fixer le loyer initial à un niveau plus bas que le loyer calculé sur la base d'un rendement non excessif de la chose. En effet, il entre dans la latitude du juge d'opposer les loyers du marché au bailleur qui n'a pas respecté la forme prescrite pour notifier le loyer initial. Par ailleurs, s'agissant d'immeubles construits ou acquis il y a plusieurs décennies, la jurisprudence admet à certaines conditions que la hiérarchie entre critères absolus soit inversée au profit des loyers comparatifs.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_211/2020 du 25.08.2020 (newsletter bail.ch octobre 2020, primauté du critère du rendement admissible. In casu, la méthode consistant à exécuter le calcul du rendement d'après les éléments accessibles au public ou apportés par les locataires est compatible avec les art. 269 et 270 al. 2 CO); 4A_28/2020 du 13.01.2020 (maintien du principe de la primauté du critère du rendement admissible; Luca MELCARNE, Le priorité du critère du rendement net (art. 269 CO) dans le cadre de la contestation du loyer initial, in DB n° 33/2021, p. 51ss): 4A_288/2020 du 13.01.2021

CJ , CABL

Recours TF déposé le 11.08.2014, rendu le 12.12.2014, CONFIRME, 4A_464/2014

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; ANNULABILITÉ

Normes : CO.271

Résumé : DISPROPORTION MANIFESTE DES INTÉRÊTS Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de pro­téger le locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive. L'art. 271 al. 1 CO vise singulièrement toute résiliation qui dénote une attitude déloyale résultant d'une disproportion évidente entre les intérêts réciproques du bailleur et du locataire. Tel est par exemple le cas lorsque les intérêts purement financiers sont en disproportion manifeste avec un problème humain particu­lièrement pénible.

Voir aussi : ATF 136 III190; arrêt du TF 4A_300/2010 du 02.09.2010; ACJC/1011/2018 du 02.08.2018 (confirmé par arrêt du TF 4A_485/2018, admet disproportion manifeste); ACJC/1534/2016 du 21.11.2016 (admet disproportion manifeste); ACJC/201/2016 du 15.02.2016 (admet disproportion manifeste); ACJC/903/2016 du 24.06.2016 (admet disproportion manifeste dans le cadre d'un local commercial)

Remarques : confirmé par arrêt du TF 4A_464/2014 du 21.11.2014

CJ , CABL

Recours TF déposé le 26.05.2014, rendu le 19.01.2015, CONFIRME, 4A_314/2014

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; AFFECTATION

Normes : CO.271

Résumé : VOLONTÉ DU BAILLEUR DE RÉCUPÉRER LES LOCAUX POUR LE DÉVELOPPEMENT DE SES SOCIÉTÉS La jurisprudence reconnaît un intérêt prépondérant du bailleur à exploiter la chose de la manière la plus favorable pour lui. Ainsi, le congé ordinaire fondé sur la volonté du bailleur de récupérer des locaux pour répondre aux besoins de développement de deux sociétés, dont il est actionnaire et administrateur, et de les regrouper sur un même site et dans ses propres locaux, est valable dans la mesure ou le besoin du bailleur apparaît légitime et digne de protection.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_346/2016 du 17.01.2017 (validité du congé fondé sur la volonté de la bailleresse de mettre les locaux à disposition d'une société appartenant au même groupe qu'elle)

Remarques : confirmé par arrêt du TF 4A_314/2014 du 24.11.2014

CJ , CABL

Recours TF déposé le 26.05.2014, rendu le 19.01.2015, CONFIRME, 4A_314/2014

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROLONGATION DU BAIL À LOYER; PESÉE DES INTÉRÊTS

Normes : CO.272

Résumé : PROLONGATION EN CAS D'INVESTISSEMENTS EN COURS DE BAIL Dans le cas des investissements du locataire qui ne touchent pas à la sub­stance de l'objet du bail, la prolongation d'un bail de très courte durée peut atté­nuer les conséquences économiques négatives résultant d'investissements pas encore amortis. Dans la mesure où un contrat de bail peut toujours être résilié aux conditions contractuelles ou légales, de tels investissements ne peuvent entraîner des conséquences pénibles pour le locataire que si celui-ci a agi en début du con­trat et en tablant de bonne foi sur le fait que le contrat durerait un certain temps. En revanche, le locataire qui pro­cède à des investissements en cours de bail les effectue à ses risques et périls, s'il n'a pas passé un accord avec le bailleur afin que le bail ne puisse pas être résilié pendant un certain temps ou si le bailleur ne lui donne pas des assurances à ce sujet.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_22/2015 du 11.05.2015;4A_159/2018 du 11.07.2018 (si le locataire, à ses risques et périls, a procédé à des investissements, la perte de la possibilité de les amortir n'est pas constitutive de conséquences pénibles); ACJC/1030/2023 du 14.08.2023

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; EFFICACITÉ ; DILIGENCE

Normes : CO.257f

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE POUR VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE OU MANQUE D'ÉGARD ENVERS LES VOISINS - TROUBLES PSYCHIQUES Les excès de bruit et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d'égards envers les voisins. Peu importe d'ailleurs que les excès de bruit soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement. Il est également sans pertinence que les excès de bruit soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_722/2012 du 01.05.2013; ACJC/1069/2023 du 28.08.2023

Andreas FABJAN

Publication CdB 1/2014, p. 1 ss

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257b

Résumé : LE CONTRAT D'OPTIMISATION ÉNERGÉTIQUE À LA LUMIÈRE DU DROIT DU BAIL, in CdB 1/2014, p. 1 ss

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CHOSE LOUÉE ; UTILISATION

Normes : CO.256

Résumé : USAGE CONVENU - PARTIES COMMUNES Il est d'usage que la location d'un local inclut les parties communes, y compris celui du local prévu pour les déchets.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - PRISE EN COMPTE DES STATISTIQUES CANTONALES De jurisprudence constante, la Cour de justice admet que le juge détermine le montant du loyer admissible en se référant aux statistiques éditées par l'Office cantonal de la statistique, en tenant compte de leurs lacunes, par le biais de réajustements destinés à prendre en considération les particularités de l'objet loué. En outre, eu égard à la marge d'appréciation dont le juge dispose en la matière, elle considère qu'il est possible de se référer à une valeur moyenne. En règle géné­rale, dans la mesure où les statistiques relatives aux logements loués à de nou­veaux locataires au cours des douze derniers mois ne tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, il y a lieu de les compléter en procédant à une pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours.

Voir aussi : ACJC/172/2018 du 12.02.2018 (sur différence entre valeur moyenne et médiane); ACJC/1180/2008 (sur l'impossibilité de ne prendre en compte que la statistiques sur les contrats conclus les douze derniers mois).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; STATISTIQUE

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - ANNÉE DE RÉFÉRENCE DES STATISTIQUES La statistique à prendre en compte est celle de l'année de conclusion du bail.

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB 4/2013, p. 101ss

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ ; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.261

Résumé : ALIÉNATION DE LA CHOSE LOUÉE : PORTÉE D'UNE CLAUSE DE L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE SUR LE PRIVILÈGE DE RÉSILIATION ANTICIPÉE, in Cahiers du bail, 4/2013, p. 101ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.271

Résumé : RESILIATION DU BAIL EN VUE DE CHANGER L'AFFECTATION DES LOCAUX - AUTORISATIONS Le problème se pose de la façon suivante: - soit le motif de congé invoqué est bien réel, auquel cas le locataire doit rapporter la preuve que le projet de changer l'affectation des locaux se heurtera de façon certaine au refus des autorités administratives. S'il échoue dans cette preuve, le congé doit être considéré comme conforme à la bonne foi; - soit le motif invoqué n'est qu'un prétexte, ce qui appelle en principe la conclusion que le congé est abusif. Un pronostic défavorable quant à la faisabilité du projet peut être l'un des indices que le motif invoqué n'est qu'un prétexte.

Voir aussi : ACJC/1020/2013 du 30.08.2013

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; LOYER ; SOMMATION ; DÉLAI ; RÉSILIATION

Normes : CO.257d

Résumé : CONGÉ NOTIFIÉ AVANT EXPIRATION DU DÉLAI COMMINATOIRE Selon la jurisprudence, le bailleur doit attendre l'expiration du délai de paiement qu'il a fixé dans la sommation; c'est ensuite seulement, si le paiement n'a pas été exécuté, qu'il peut valablement résilier le contrat sans avoir à observer les délais et termes de congé ordinaires. Une résiliation que le bailleur signifierait avant l'expiration du délai de paiement, même subordonnée à une condition résolutoire ayant pour objet l'exécution dans ce délai, n'est en principe pas valable (ATF 119 II 147 consid. 3 p. 150). Le Tribunal fédéral admet cependant la validité d'une résiliation que le bailleur envoie avant l'échéance, si le locataire ne la reçoit qu'après, n'a pas exécuté le paiement et n'a pas été détourné de l'exécuter par le comportement du bailleur (arrêts 4A_451/2011 du 29 novembre 2011, consid. 4.2; 4A_585/2010 du 2 février 2011, consid. 3.5). Le Tribunal fédéral a d'ailleurs aussi admis la validité d'une résiliation que le locataire avait reçue le dernier jour du délai (arrêt 4C.124/2005 du 26 juillet 2005, consid. 3.3).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_353/2016 du 10.10.2016 (newsletter bail.ch décembre 2016); Fiche 2309454 ; arrêt du TF 4A_333/2022 du 9.11.2022 (newsletter bail.ch janvier 2023: se prévaloir d’une résiliation signifiée avant l’échéance du délai comminatoire, sans pour autant régler l’arriéré, est constitutif d’un abus de droit)

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB 1/2013, p. 1 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : REDUCTION DE LOYER. CHANTIER DANS LE VOISINAGE DE L'OBJET LOUÉ. in CdB 1/2013, p. 1 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 24/2012 n° 15

Descripteurs : BAIL A LOYER; CALCUL; RENDEMENT NET; SOCIETE IMMOBILIERE; VENTE D'IMMEUBLE; PRIX D'ACHAT; ACTION(PAPIER-VALEUR)

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE - PRIX DES ACTIONS Le prix de vente des actions d'une société immobilière ne peut pas, en règle générale, être considéré comme la valeur d'achat de l'immeuble. De fait, ce prix ne reflète pas nécessairement la valeur de l'immeuble social; il est en effet également dépendant de diverses particularités, telles que les dettes sociales et hypothécaires, les actifs non immobiliers (réserves latentes après déduction de la charge fiscale latente), la créance de l'actionnaire, ainsi que les recettes et dépenses de la société. Il s'ensuit que le prix d'achat des actions de la société immobilière ne peut en principe pas servir de base à la détermination du rendement admissible au sens de l'art. 269 CO.

Voir aussi : ATF 112 II 149; ACJC/1240/2001 du 10.12.2001

Remarques : In casu, prise en compte du prix d'achat du certificat d'actions, car le bailleur n'a pas été à même d'établir le prix du marché de l'appartement et le certificat d'actions a été payé entièrement par les deniers du bailleur.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RESTITUTION(EN GÉNÉRAL) ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; AVIS DES DÉFAUTS ; ÉTAT DES LIEUX(CHOSE LOUÉE)

Normes : CO.267a

Résumé : AVIS DES DÉFAUTS - ETAT DES LIEUX DE SORTIE L'avis des défauts doit être précis et détaillé; des considérations générales telles que "taches dans la cuisine" sont insuffisantes. Le bailleur doit clairement faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts au sens de l'art. 267a CO. Il doit toutefois permettre de discerner quels défauts, parmi tous ceux recensés, sont imputables au locataire.

Voir aussi : ACJC/714/2017 du 19.06.2017

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 137 III 547 (mais ne porte pas sur le considérant cité)

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; DEMEURE ; PAIEMENT

Normes : CO.271

Résumé : RETARD SYSTÉMATIQUE DANS LE PAIEMENT DU LOYER Dans un contrat de durée (comme le contrat de bail), les parties se sont liées jusqu'à l'échéance, mais chacune d'elle peut en principe décider librement de ne pas prolonger le contrat au-delà de cette date. Il n'est pas nécessaire, pour une résiliation ordinaire, d'invoquer un motif particulièrement grave. Il suffit, pour ne pas contrevenir aux règles de la bonne foi, que le congé repose sur un intérêt légitime. Il est à cet égard compréhensible que le bailleur souhaite louer son bien à un locataire dont il peut espérer qu'il s'acquittera ponctuellement de ses obligations pécuniaires. La résiliation donnée au motif des retards dans le paiement des loyers, in casu nombreux et portant parfois sur une durée assez longue, n'est pas contraire à la bonne foi.

Voir aussi : ACJC/1593/2019 du 04.11.2019; ACJC/936/2014 du 06.08.2014

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 137 III 580; DB 24/2012 n°13

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; INDICE DES PRIX À LA CONSOMMATION ; LOYER INDEXÉ ; RENOUVELLEMENT(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.269b

Résumé : INDEXATION DU LOYER EN CAS DE RECONDUCTION TACITE DU CONTRAT Lorsqu'un bail assorti d'une clause d'indexation se renouvelle tacitement pour une durée de cinq ans au minimum, la prochaine indexation doit être calculée en se référant à l'indice officiel suisse des prix à la consommation connu au moment de la dernière fixation du loyer, sans égard à la reconduction tacite survenue dans l'intervalle.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER ; PESÉE DES INTÉRÊTS ; POUVOIR D'APPRÉCIATION

Normes : CO.272

Résumé : CONSÉQUENCES PÉNIBLES - LOCAL COMMERCIAL - LIQUIDATION D'UNE AFFAIRE Le but visé par l'institution de la prolongation de bail, soit la possibilité offerte au locataire de disposer du temps nécessaire pour se reloger, ne peut être atteint, s'agissant d'un local commercial, lorsque celui-ci n'avait en réalité pas l'intention de continuer ses activités ailleurs. Cependant, même dans cette hypothèse, une prolongation peut se justifier si elle est de nature à permettre au locataire de mieux liquider ses affaires et donc d'éviter une perte financière substantielle, ou de lui servir de pont jusqu'à la retraite. En revanche, le seul fait de prolonger le plus possible une situation profitable ne peut constituer un motif de prolongation du bail.

Voir aussi : ACJC/794/2015 du 29.06.2015

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAILLEUR(BAIL À LOYER) ; PROPRIÉTÉ

Normes : CO.253

Résumé : BAILLEUR - TITULARITÉ DES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES Comme un contrat de bail ne fait naître que des obligations et n'a pas d'effet réel, il n'est nullement nécessaire que le bailleur soit propriétaire ou au bénéfice d'un droit réel. Savoir qui est propriétaire des locaux est donc une question sans aucune pertinence, la question à résoudre étant celle de la titularité des obligations contractuelles.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_212/2018 du 22.05.2018 (le bailleur n'est pas nécessairement le propriétaire de l'objet loué); ACJC/202/2016 du 15.02.2016

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GENERAL);CHOSE LOUEE

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUÉE - CONDITIONS La restitution n'intervient, au sens de l'art. 267 al. 1 CO, que lorsque le locataire a, d'une part, restitué les clés et, d'autre part, enlevé les objets qui s'y trouvent et n'appartiennent pas au bailleur.

Voir aussi : ACJC/1588/2018 du 19.11.2018

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 137 III 208

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CALCUL DU DÉLAI; DÉBUT

Normes : CO.273

Résumé : POINT DE DÉPART DU DÉLAI DE CONTESTATION DU CONGÉ - THÉORIE DE LA RÉCEPTION ABSOLUE La communication de la résiliation du bail est soumise à la théorie de la réception dite absolue. Le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté (i.e. la résiliation du bail) est parvenue dans la sphère d'influence du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance. S'agissant d'une lettre recommandée, si l'agent postal n'a pas pu la remettre effectivement au destinataire ou au tiers autorisé à en prendre livraison et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour-même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale dès le lendemain de ce jour.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_100/2018 du 05.03.2018 in DB 30/2018, p. 32; 4A_120/2014 du 19 mai 2014 in CdB 3/14, p. 65; ATF 143 III 15 (La fiction de notification le 7e jour du délai de garde prévue pour les délais de procédure (art. 138 al. 3 let. a CPC; 44 al. 2 LTF) ne vaut pas pour les délais de droit matériel. Il en va de même de la réserve faite à l'art. 138 al. 3 let. a CPC, selon laquelle la fiction ne vaut que si le destinataire devait s'attendre à recevoir une notification. Le destinataire supporte donc le risque qu'il ne prenne pas ou prenne tardivement connaissance de la manifestation de volonté de l'expéditeur, par exemple en cas d'absence ou de vacances); ACJC/71/2013 du 21.01.2013; ACJC/1063/2022 (impossibilité objective de la bailleresse de notifier le congé à l'un des locataires qui a quitté l'appartement)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION

Normes : CO.262

Résumé : INTENTION DU LOCATAIRE DE RÉINTÉGRER LES LOCAUX En permettant la sous-location à l'art. 262 CO, le législateur n'avait certainement pas en vue des locataires qui s'incrustent dans leur droit tout en ayant quitté les lieux. La sous-location est bien plutôt conçue pour le cas du locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui la remet provisoirement à un tiers pour se décharger ainsi, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer; on peut aussi imaginer le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite, par exemple, du décès ou du départ de l'un de ses occupants et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement. Si l'on ne veut pas que la sous-location soit dénaturée et qu'elle conduise à éluder les conditions d'un transfert de bail, il faut se montrer relativement strict quant à l'intention du locataire principal de réintégrer les locaux loués, intention qui doit résulter d'un besoin légitime et clairement perceptible.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_316/2015 du 09.10.2015; 4A_35/2019 du 25.02.2019 (sous-location d'un appartement à des personnes pratiquant la prostitution)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE; RESILIATION

Normes : CO.266

Résumé : CONTRAT DE DUREE DÉTERMINÉE - RECONDUCTION TACITE EXCLUE La location d'un emplacement pour caravane dans un camping, qui n'est pas ouvert à l'année, revêt un caractère saisonnier, de durée déterminée. Il est conforme au principe de la liberté contractuelle de laisser à chacune des parties le choix de conclure ou non le contrat pour la saison suivante. L'on ne saurait voir de prolongation tacite du bail par le fait que la caravane demeure dans le camping durant la fermeture hivernale.

Remarques : cf. OFL, Communications concernant le droit du loyer, vol. 49, août 2011, p. 16 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.272

Résumé : CASUISTIQUE - PROLONGATION DE BAIL - HABITATION Il n'est pas possible pour un bailleur de qualifier de "maigres" les recherches des locataires en vue d'un relogement, même si elles ne paraissent pas avoir été nombreuses (in casu, 4 recherches ont été effectuées par les locataires). In casu, quitter un appartement se situant à proximité immédiate des HUG constitue un inconvénient non dénué d'importance pour les locataires, compte tenu de la spécialisation en radiologie que l'épouse colocataire effectue aux HUG. Il n'est pas suffisant pour les bailleurs de n'avoir que pour unique intérêt, celui de pouvoir relouer le logement concerné à des tiers à de meilleures conditions, après rénovation, sans indiquer en quoi consisterait ladite rénovation et sans justifier d'aucun élément de fait permettant de tenir pour vraisemblable l'augmentation de loyer escomptée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE

Normes : CO.271

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE (CASUISTIQUE) Lorsque les parties ont conclu deux contrats distincts et formellement indépendants l'un de l'autre soit l'un pour le bail et l'autre pour le travail, cela ne permet pas au concierge relevé des ses obligations de service de prétendre à la continuation du seul contrat de bail si le logement considéré constitue une loge de concierge (SIEGRIST, La conciergerie, in 15ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, p. 90-91 N 17). In casu, les parties étaient liées par une clause figurant dans le contrat de conciergerie énonçant que la jouissance du logement mis à disposition du concierge ne peut être dissociée du contrat de travail en raison de la nature particulière du service de conciergerie.

Voir aussi : ACJC/53/2010 du 18.01.2010

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.257f

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - DESTINATION ET AFFECTATION DES LOCAUX En cas de violation persistante des stipulations concernant l'affectation des locaux loués, le bailleur peut résilier le contrat sur la base de l'art. 257f al. 3 CO, même si l'activité du locataire n'engendre pas une situation insupportable selon cette disposition. In casu, l'exécution de travaux de traduction dans une partie de l'appartement dans lequel les locataires vivent ne constitue pas une affectation contraire aux fins d'habitation. Par ailleurs, aucun va-et-vient gênant de clients n'a été constaté et le fait d'effectuer à domicile des traductions à titre indépendant n'était pas apte à troubler quiconque, de sorte que la situation n'était pas grave au point d'être insupportable pour le bailleur ou le voisinage.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 190

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI ; JUSTE MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE CHANGER L'AFFECTATION DES LOCAUX COMMERCIAUX L'art. 271 al. 1 CO laisse subsister le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts. In casu, la volonté de modifier l'affectation des locaux, conventionnellement destinés à l'exploitation d'un restaurant, près de quinze ans après la conclusion du bail à loyer le plus récent, est compatible avec les règles de la bonne foi.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_460/2020 du 23.02.2021 (validité du congé donné par le bailleur qui souhaite redynamiser le centre commercial et attirer une clientèle familiale et plus jeune et s'adapter aux tendances actuelles, le commerce des locataires ne correspondant pas à cette stratégie); 4A_183/2017 du 24.01.2018 (changement dans la stratégie commerciale de la bailleresse); 4A_694/2016 du 04.05.2017 (réunification de deux surfaces commerciales); ACJC/819/2011 du 24.06.2011

Philippe CONOD

Publication CdB n° 1/2010 p. 10

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.269

Résumé : LA PRISE EN COMPTE DES TRAVAUX À PLUS-VALUE ET IMPORTANTS TRAVAUX DE RÉNOVATION SELON LA MÉTHODE ABSOLUE (ART: 269 CO) in Cahiers du Bail 1/2010 p. 10

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 196 SJ 2010 I 369

Descripteurs : BAIL A FERME; VALEUR LITIGIEUSE

Normes : CO.275

Résumé : CONTRAT DE BAIL À FERME - VALEUR LITIGIEUSE EN CAS DE RECOURS AU TF La règle de l'art. 74 al. 1 let. a LTF visant le contrat de bail à loyer (art. 253 CO), elle ne s'applique pas dans le cas d'un bail à ferme. Le recours n'est donc recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à CHF 30'000.- (art. 74 al. 1 let. b LTF).

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2010 I 412

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; EFFICACITE

Normes : CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - EXIGENCE D'UNE RÉACTION IMMÉDIATE Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il apparaît que le cocontractant s'accomode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle. Il a donc été admis, dans le cas des justes motifs au sens de l'art. 266g CO, que la partie doit résilier immédiatement le bail après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du baill (cf. notamment ATF 4A_119/2009 du 09.06.2009).

Voir aussi : ACJC/1012/2017 du 28.08.2017 (un délai de 7 mois entre les événements justifiant le congé et ce dernier démontre que la poursuite du bail n'est pas insupportable)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEMEURE

Normes : CO.107

Résumé : DEMEURE Les règles du droit du bail sur la résiliation ne trouvent application que lorsque le locataire a pris possession des locaux. Avant la délivrance de la chose louée, ce sont les art. 107 ss CO qui entrent en ligne de compte. Pour que les art. 107 ss CO trouvent application, le débiteur doit être en demeure. L'obligation en souffrance ne doit pas nécessairement être essentielle ni même principale. Il peut s'agir d'une obligation accessoire (in casu, la constitution de la garantie de loyer) pourvu que, suivant les règles de la bonne foi, ce point-là n'apparaisse pas comme absolument accessoire ou comme ne présentant aucun intérêt pour le créancier. Lorsque le débiteur se trouve en demeure, l'art. 107 CO offre au créancier d'une obligation dans le cadre d'un contrat bilatéral la possibilité de fixer à son cocontractant un délai de grâce pour s'exécuter et, si l'exécution n'est toujours pas intervenue à l'échéance de celui-ci (demeure qualifiée), le créancier dispose des trois solutions alternatives et non cumulables énumérées à l'art. 107 CO. Cependant, s'agissant des contrats de durée, lorsque la demeure porte sur une obligation principale du débiteur, qu'elle concerne plusieurs livraisons ou échéances ou encore lorsqu'elle manifeste une volonté du débiteur de se soustraire désormais à ses obligations, le créancier peut en principe exercer les options que lui confère l'art. 107 CO pour les prestations échues et futures. La résiliation [par opposition à la résolution] devient ainsi la règle en matière de contrats de durée, l'effet rétroactif associé à la résolution étant l'exception qui doit être justifiée par des circonstances particulières.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; COLOCATAIRE

Normes : CO.266l

Résumé : PLURALITÉ DE COLOCATAIRES - RÉSILIATION NON NOTIFIÉE À TOUS LES HÉRITIERS - NULLITÉ Le congé donné par un bailleur à une pluralité de colocataires doit, à peine de nullité, être adressé à l'ensemble d'entre eux (art. 70 CO). Cette résiliation peut être donnée au moyen d'une seule formule officielle portant le nom de tous les colocataires. En particulier, la résiliation du bail d'un locataire défunt doit être adressée à l'ensemble de ses héritiers. A défaut, elle est nulle. In casu, l'avenant au bail, prévoyant la continuation du bail avec la seule épouse du défunt et signé uniquement par celle-ci, est nul et de nul effet, dans la mesure où la succession du locataire n'avait pas été partagée. De même, le congé notifié ensuite uniquement à l'épouse est nul. Même si la requête en constatation de la nullité a été formée par trois des quatre héritiers, ceux-ci sont légitimés à solliciter la constatation de la nullité de la résiliation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL SUITE À LA RÉSILIATION DU CONTRAT DE CONCIERGERIE - BONNE FOI Le congé donné au motif que le contrat de conciergerie a été résilié n'est pas contraire à la bonne foi, dans la mesure où cette éventualité est prévue par le contrat, celui-ci disposant que le logement est mis à la disposition des concierges pour leur permettre l'exécution de leur service, que la jouissance du logement ne peut être dissociée du contrat de travail et que les concierges s'engagent à le restituer en parfait état d'entretien à l'expiration du contrat de travail. Vouloir obtenir le respect d'une clause contractuelle ne peut être qualifié d'abusif en l'absence d'éléments contraires concrets, qui pourraient donner à ce congé un caractère de représailles.

Voir aussi : ACJC/563/2010 du 17.05.2010

CJ , CABL

Recours TF déposé le 05.03.2010, rendu le 15.03.2010, CONFIRME

Descripteurs : BAIL A LOYER; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; PRESCRIPTION

Normes : CO.67

Résumé : POINT DE DÉPART DU DÉLAI DE PRESCRIPTION - CONNAISSANCE DU DROIT DE RÉPÉTITION L'art. 67 al. 1 CO prévoit que l'action pour enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition, et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce droit. La connaissance propre à faire courir le délai de l'art. 67 al. 1 CO existe lorsque le créancier a acquis un tel degré de certitude sur son droit à répétition que l'on peut de bonne foi admettre qu'il n'a plus de motif ni de possibilité de rechercher une information supplémentaire et dispose de documents suffisants pour intenter action en justice; on peut alors raisonnablement attendre de lui qu'il le fasse. La certitude relative à la prétention en enrichissement illégitime suppose des connaissances relatives à l'étendue approximative de la diminution patrimoniale, à l'absence de cause du déplacement patrimonial et à la personne de l'enrichi. Contrairement à la réglementation prévue par l'art. 26 CO en cas d'erreur, peu importe le moment auquel le lésé aurait pu connaître son droit à répétition en faisant preuve de l'attention requise; seul compte la connaissance effective de la prétention. On exige toutefois du créancier qui connaît les éléments essentiels de sa prétention qu'il se renseigne sur les données précises dont il a besoin pour mener la procédure.

Voir aussi : ACJC/1352/2024 du 21.10.2024

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - CONDITIONS AUXQUELLES LE LOCATAIRE SORTANT EST LIBÉRÉ Le fait que le candidat ne soit pas disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 al. 1 CO) ne signifie pas encore que le locataire sortant ne pourra être libéré de ses obligations envers le bailleur. Le candidat proposé et le bailleur ont en effet également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat, prévoyant des conditions différentes. Dans cette hypothèse, la question n'est plus de savoir si le bailleur doit accepter le locataire de remplacement eu égard aux garanties fournies (art. 264 al. 1 CO), mais de savoir si un nouveau contrat est conclu entre ces deux parties, contrat qui permet de libérer le locataire sortant de ses obligations envers le bailleur.

Voir aussi : ACJC/62/2020 du 20.01.2020 (lorsque le bailleur convient d'un début du contrat reporté avec un des locataires de remplacement proposés par le locataire sortant, il ne saurait faire supporter le préjudice au locataire sortant)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ DONNÉ DANS L'INTÉRÊT DU NOUVEL ACQUÉREUR Si on peut admettre que le propriétaire est autorisé à résilier un bail en vue de céder plus aisément son bien sans la présence d'un locataire, on ne saurait considérer comme abusif un congé donné dans l'intérêt d'un tiers (une société) dont l'ayant droit économique est le nouvel acquéreur, si le besoin légitime de celui-ci n'apparaît pas critiquable et que le congé donné pour ce motif se révèle digne de protection. Dans ce cas et s'agissant d'une résiliation pour l'échéance notifiée par l'ancien propriétaire, sa motivation doit être examinée indépendamment de l'art. 261 al. 2 let. a CO, au regard de l'art. 271 CO. Le fait que l'ancien propriétaire aurait pu s'abstenir d'agir et laisser le nouveau propriétaire donner le congé ne rend pas pour autant le congé abusif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT

Normes : CO.259d

Résumé : RÉDUCTION DE LOYER EN RAISON DE DÉFAUTS - ORIGINE DES DÉFAUTS Le locataire supporte le fardeau de la preuve de l'existence du défaut mais n'a pas à prouver l'origine de celui-ci. Dès lors, le fait que le locataire impute faussement à ses voisins certains bruits, qui justifient la réduction de loyer réclamée, ne modifie pas l'issue du litige.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.253

Résumé : PARTICIPATION À UN CONTRAT DE BAIL EXISTANT - CONDITIONS Cas de l'occupant d'un appartement qui allègue être partie au contrat de bail conclu par sa mère du fait de son occupation exclusive du logement depuis plusieurs années. Que l'on aborde la question sous l'angle du transfert du bail à l'occupant ou de sa cotitularité aux côtés de sa mère, il faut dans tous les cas respecter la liberté du bailleur de choisir la personne avec laquelle il entend se lier : il s'agit d'une composante de la liberté contractuelle. Il faut, en d'autres termes, que le bailleur ait donné son accord à l'une ou l'autre de ces formes de participation au contrat de bail (art. 1 al. 1 CO). Or, pour que la bailleur puisse valablement délivrer une acceptation, il est d'abord nécessaire que le pollicitant fasse une offre, en d'autres termes, propose à un autre la conclusion d'un contrat de telle sorte que sa perfection ne dépend plus que de l'acceptation par l'autre partie. In casu, il était donc nécessaire que l'occupant exprimât à l'intention du bailleur sa volonté d'être désormais partie aux contrats de bail litigieux. A défaut de volonté exprimée au sujet d'une reprise de bail ou d'une cotitularité de bail par l'occupant, celui-ci demeure une tierce partie au contrat conclu entre sa mère et le bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; RESILIATION ABUSIVE; CONGE-VENTE

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'IMMEUBLE - CARACTÈRE SPÉCULATIF DE L'ACHAT ET DE LA VENTE Il n'est en aucun cas question d'accorder une protection particulière à un bailleur qui acquière un bien sachant qu'il est habité par une famille et qui, très peu de temps après, notifie un congé au locataire en manifestant son intention de revendre ce logement à un prix majoré de 69%, libre de tout occupant. Dans un tel cas en effet, ce bailleur n'a acquis le bien en question et ne fait valoir son droit à la notification du congé qu'à titre purement spéculatif. Un tel comportement ne saurait être protégé par la loi. Dans ces conditions, la résiliation notifiée au locataire doit être considérée comme abusive dans la mesure où elle consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur.

TF , 1ère Cour civile

Publication RSPC 2/2010 p. 175

Descripteurs : BAIL A LOYER; FAITS NOUVEAUX; VALEUR LITIGIEUSE

Normes : CO.253

Résumé : BAISSE DE LOYER - CALCUL DE LA VALEUR LITIGIEUSE Un fait nouveau non pris en compte par le jugement entrepris (en l'occurrence, résiliation du bail par le locataire) ne peut influencer la valeur litigieuse au stade du recours devant le Tribunal fédéral.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.260a

Résumé : EXCEPTION À L'EXIGENCE DU CONSENTEMENT ÉCRIT DU BAILLEUR POUR LES TRAVAUX EXÉCUTÉS PAR LE LOCATAIRE S'il est établi que les locaux étaient précédemment destinés à des bureaux et qu'ils sont donc impropres à la destination prévue dans le bail, il serait contraire à la bonne foi que le bailleur se prévale de l'absence d'un accord écrit de sa part, puisque des travaux apparaissent suffisamment nécessaires eu égard au changement de la destination des locaux. Dans ce cas, l'accord du bailleur est avéré.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; JUSTE MOTIF; DOMMAGE

Normes : CO.257f

Résumé : RÉSILIATION IMMÉDIATE SANS AVERTISSEMENT - PRÉJUDICE GRAVE L'art. 257f al. 4 CO prévoit que les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. La doctrine assimile à cette hypothèse le cas où le locataire commet une violation volontaire et grave des égards dus aux voisins, par exemple, des blessures volontaires infligées aux locataires. En l'espèce, le fait que le locataire tire sur un des clients de l'établissement public sis au-dessous de son logement en le blessant grièvement puis retourne l'arme contre lui en se tirant une balle dans le thorax constitue un juste motif permettant au bailleur la résiliation sans avertissement du contrat de bail au sens de l'art. 257f al. 4 CO.

Voir aussi : ACJC/465/2022 du 04.04.2022 (efficacité du congé donné suite à une altercation avec une voisine lors de laquelle la locataire l'a frappée au visage lui causant une blessure au coin de l'oeil et l'a menacée avec un couteau devant ses enfants); ACJC/720/2020 du 29.05.2020 (inefficacité du congé donné à un locataire ayant crié sur sa voisine, l'ayant insultée et frappée au visage et ayant sorti un couteau suisse de sa poche dans l'intention de lui faire peur, dans la mesure où il s'agissait d'un fait isolé en 40 ans d'occupation et qu'il n'y avait jamais eu de plaintes des voisins à son encontre; in CdB n° 3 de septembre 2021 p. 95 ss)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : CONTENU ET MOTIVATION DE LA RÉSILIATION - MANIFESTATION DE VOLONTÉ CONFUSE - NULLITÉ La résiliation est un droit formateur qui s'exerce par un acte juridique unilatéral. L'expéditeur doit ainsi exprimer clairement son intention de mettre un terme au bail, à une date déterminée ou facilement déterminable. La résiliation doit pouvoir être aisément comprise par son destinataire, de sorte que le congé confus, contradictoire ou assorti de réserves est nul. En l'occurrence, le bailleur qui, dans la même lettre, invite le locataire à se conformer au contrat s'il veut éviter une résiliation pour justes motifs et déclare résilier le bail pour l'échéance contractuelle, fait parvenir au locataire une manifestation de volonté contradictoire et confuse, de sorte que la résiliation est nulle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL)

Normes : CO.260a

Résumé : CARACTÈRE DISPOSITIF DE LA NORME - FIN ANTICIPÉE DU BAIL En raison du caractère dispositif de l'art. 260a CO, le locataire peut renoncer à toutes prétentions qu'il pourrait faire valoir contre le bailleur en raison des travaux de rénovation ou de modification réalisés dans les locaux. Toutefois, si le contrat prend fin contrairement à l'attente du locataire qui était légitimé à tabler sur une plus longue durée de bail et, partant, d'amortissement de son investissement, il est conforme à l'équité d'examiner la nature des travaux effectués par le locataire afin de déterminer si une plus-value subsiste pour le bailleur et à concurrence de laquelle il devrait indemniser le locataire, en dépit de la renonciation prévue au bail, du fait de l'échéance anticipée de celui-ci à laquelle les parties n'avaient pas songé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; ERREUR

Normes : CO.269d

Résumé : INADMISSIBILITÉ DE L'ERREUR DE PLUME SUR L'AVIS OFFICIEL DE MAJORATION Compte tenu du formalise imposé en la matière, le bailleur ne saurait être autorisé à rectifier en cours de procédure un avis officiel au motif qu'il aurait été mal rédigé, alors que la prétendue erreur porte sur un élément aussi essentiel que le montant de la hausse, la date à partir de laquelle elle est sollicitée ou encore les critères invoqués à l'appui de celle-ci.

Voir aussi : ACJ n° 129 du 06.02.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; LOGEMENT DE FAMILLE

Normes : CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - LOGEMENT DE FAMILLE Aux termes de l'art. 266l CO, le congé pour un bail d'habitation doit être adressé au locataire par écrit à l'aide d'une formule agréée par le canton. S'agissant d'un logement de famille, la résiliation de bail doit être notifiée séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n CO est nul (art. 266o CO). De jurisprudence constante, la loi n'impose aucune obligation pour le locataire d'informer le bailleur d'un changement d'état civil le concernant, cette information ne pouvant relever que d'une éventuelle incombance du locataire. L'absence d'avis donné par le locataire au bailleur concernant sa situation de famille ne peut lui être reproché et le bailleur ne peut se prévaloir de son ignorance à cet égard. Le Tribunal fédéral a également retenu que l'omission d'indication par le locataire de son changement d'état civil n'affecte pas la nullité du congé, sous réserve de cas exceptionnels d'abus de droit (ATF 4C.441/2006). In casu, le congé notifié au seul locataire, alors qu'il a contracté mariage un mois auparavant, est nul et il ne saurait être reproché un abus de droit aux locataires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.259d

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - RÉDUCTION DE LOYER - APPRÉCIATION EN ÉQUITÉ Lorsque le calcul de la réduction n'est pas aisé, notamment en présence d'un défaut de moyenne importance, il est alors possible de procéder par une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique. L'on procédera de la sorte par exemple lorsque des travaux de longue durée sont entrepris dans l'immeuble. Leur intensité est variable, selon les jours. Ils n'entravent pas toujours l'usage des mêmes pièces et les preuves - qui incombent au locataire - ne peuvent pas être formulées au jour le jour. Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. La réduction porte sur le seul loyer mais n'affecte pas les frais accessoires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE - CONVENTION D'INDEMNISATION Lors de l'état des lieux de sortie, les parties peuvent mentionner sur l'état des lieux les réparations que le locataire accepte de prendre à sa charge et arrêter de la sorte une convention d'indemnisation. S'il la signe, le locataire assume les travaux mentionnés ou, le cas échéant, le paiement de la somme indiquée. Le locataire n'est toutefois pas tenu de signer le procès-verbal d'état des lieux, lorsqu'il comporte une rubrique pré imprimée par laquelle il se reconnaît responsable des défauts mentionnés et accepte de s'acquitter du coût des réparations correspondantes. Le Tribunal fédéral considère qu'un état des lieux de sortie comprenant une clause selon laquelle "le locataire reconnaît être responsable des dégâts mentionnés ci-dessous. Il s'engage à payer les travaux de réparation ou de remise en état sur simple présentation des factures et devis" engage le locataire en ce sens qu'il vaut convention d'indemnisation (ATF 4C.261/2006 du 1er novembre 2008).

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; USURE(DROIT PENAL)

Normes : CO.21

Résumé : CONTRAT DE SOUS-LOCATION - DÉFINITION DU LOYER USURAIRE (157 CP) Une majoration de l'ordre de 20% dans les domaines réglementés, respectivement de 35% dans les branches non réglementées, n'est, en principe, pas considérée comme usuraire. Rien n'empêche dès lors le sous-bailleur, sur le plan pénal, de majorer sa prestation dans ces limites, pour retirer un bénéfice de son opération en tenant compte ou non des risques auxquels il estime être exposé. Doit ainsi être considéré comme usuraire un loyer de sous-location qui, sans justification particulière, excède de 50% le loyer principal.

Remarques : Affaire pénale

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - CAS EXCEPTIONNELS DANS LESQUELS LE LOCATAIRE PEUT INVOQUER DIRECTEMENT LA MÉTHODE ABSOLUE Selon une jurisprudence bien établie, une demande de diminution du loyer en cours de bail s'apprécie à l'aide de la méthode relative, en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer (ATF 126 III 124 consid. 2a; 124 III 67 consid. 3; 121 III 163 consid. 2d/bb). Un tempérament doit toutefois être apporté à ces jurisprudences, pour tenir compte de ce que le bailleur est autorisé, d'une part, à invoquer sous certaines réserves un facteur absolu même dans le cadre de l'application de la méthode relative et, d'autre part, à se prévaloir directement d'un facteur de hausse absolue et à réclamer l'application de la méthode absolue dans certaines circonstances (arrêt 4C.291/2001 consid. 2b/cc). La méthode de calcul absolue peut être utilisée aussi bien dans le cas du loyer fixé conventionnellement (loyer initial) que dans celui d'une modification ou demande de modification unilatérale du contrat (majoration ou diminution de loyer); la méthode de calcul relative n'est applicable, en revanche, que dans la seconde hypothèse. Dans des situations exceptionnelles, le Tribunal fédéral admet toutefois que le locataire se prévale d'un facteur absolu et que le juge applique la méthode absolue pour examiner une demande de baisse de loyer (ATF 4C.291/2001 du 9 juillet 2002). In casu, la sortie de l'immeuble du contrôle cantonal des loyers constitue l'une de ces situations exceptionnelles, de sorte qu'il y a lieu d'examiner la demande de baisse des locataires à l'aune de la méthode absolue.

Voir aussi : ATF 146 III 346 (admet qu'il est possible d'appliquer la méthode absolue lors d'une demande de baisse à la sortie d'un contrôle étatique du loyer); ATF 142 III 568; 4C.291/2001 du 09.07.02 in CdB n° 4/02 p. 135, avec note de P. Conod ( Fiche 2309588 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN

Normes : CO.256

Résumé : OBLIGATION D'ENTRETIEN DU BAILLEUR - PORTÉE SUR LES DÉPENDANCES L'obligation d'entretien du bailleur s'étend aussi aux dépendances (in casu une salle de jeux) mises à disposition du locataire à titre gratuit et à bien plaire, dans la mesure où elles sont comprises dans le loyer de l'appartement.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 07.09.2009, rendu le 05.01.2010, CONFIRME, 4A_507/2009

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - COMPARAISON EN FONCTION DE LA DESTINATION DES LOCAUX S'agissant de la destination des locaux, un salon de coiffure ne saurait en principe être comparé avec un bar-restaurant ou un restaurant. Au demeurant et si le bailleur sollicite une telle comparaison, il doit fournir des indications sur la possibilité concrète qu'il aurait d'obtenir de l'autorité administrative l'autorisation d'un changement d'affectation des locaux, en particulier en vue d'y créer un établissement public.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT INNOMME; CONTRAT D'HOTELLERIE

Normes : CO.253

Résumé : DISTINCTION ENTRE CONTRAT DE BAIL ET CONTRAT DE PENSION (OU D'HÔTELLERIE) - CRITÈRES DE DISTINCTION Le contrat d'hébergement constitue un contrat innommé comportant des éléments de bail, de la vente, du mandat et du dépôt (ATF 120 II 252 = JdT 1995 I 286). Le contrat de pension ou d'hôtellerie se distingue du bail à loyer par la nature et l'étendue des prestations propres : l'accord porte sur la mise à disposition d'une chambre meublée avec les services (nettoyage, réception, etc.) qui y sont rattachés, et sur la fourniture de repas, selon les règles respectives du bail, de la vente et du mandat. La jurisprudence admet exceptionnellement l'application des règles du droit du bail lorsque le séjour revêt un caractère permanent (ACJ n° 136 du 15.05.1992). La distinction entre ces deux types de contrat doit se faire au regard de l'ensemble des circonstances relatives aux prestations fournies. Dès lors, les prestations d'une pension dans laquelle seul un service de nettoyage est offert, aucun service de petit-déjeuner ni de restauration n'existe et la réception fonctionne par téléphone, sans qu'une personne n'occupe cette fonction dans les locaux, se rapprochent d'un simple contrat de sous-location, assortie d'un service de nettoyage, et non d'un contrat d'hôtellerie, d'autant plus si le gérant déclare aux occupants potentiels que la chambre se loue uniquement au mois et que le coût de location est payable par mois d'avance.

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.263

Résumé : NULLITÉ D'UNE CLAUSE DE SUBSTITUTION EN CAS DE TRANSFERT DE BAIL Une clause du contrat de bail prévoyant la possibilité pour le bailleur de se substituer au bénéficiaire du transfert, aux conditions convenues par ce dernier avec le locataire, est incompatible avec l'article 263 CO, en ce sens qu'elle en limite la portée et le but poursuivi au-delà des justes motifs.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 1/10 p. 25MP 1/10 p. 28

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.259a

Résumé : COÛT DE REMISE EN ÉTAT DISPROPORTIONNÉ - DOUBLES VITRAGES Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose, lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut, ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, no 1.6, p. 249 et no 2.2, p. 251; LACHAT David et al., Mietrecht für die Praxis, 2009, no 11/2.2, p. 167 et no 24/4.1, p. 504; HIGI Peter, Zürcher Kommentar, nos 10 et 11 ad art. 259b CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, éd. 2008, n° 9 ad art. 259b CO). Le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts. Dans le cas d'espèce, les dépenses engendrées par la pose d'un double vitrage ont été jugées disproportionnées pour un immeuble vétuste voué, à moyen terme, à la démolition.

Voir aussi : ACJC/1078/2024 du 09.09.2024; ACJC/418/2023 du 27.03.2023; ACJC/1200/2017 du 25.09.2017; Fiche 2309528

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT

Normes : CO.259a

Résumé : NOTION DE DÉFAUT - NUISANCES SONORES (ASCENSEUR) La notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 256 al. 1 CO). S'agissant du bruit, le locataire ne saurait s'attendre, sauf promesse spéciale, à un silence absolu. Ce n'est que si le bruit, compte tenu de sa durée, de son intensité et du moment où il se manifeste, dépasse un certain seuil et entrave l'usage normal de la chose louée, par exemple en perturbant le sommeil, que l'on peut considérer qu'il s'agit d'un défaut. Pour dire quels sont les bruits avec lesquels le locataire doit compter, il faut tenir compte du lieu de situation de l'immeuble, de la qualité de son aménagement, de son degré de vétusté, ainsi que des activités exercées dans l'immeuble et du comportement prévisible des autres occupants. En l'espèce, le fait que les locataires aient attendu une année avant de se plaindre du bruit de l'ascenseur, qui fonctionne tous les jours, voire la nuit, est un indice sérieux que la chose louée est dans un état qui correspond à ce que le locataire avait en vue lors de la conclusion du contrat.

Voir aussi : ACJC/1398/2019 du 30.09.2019 (défaut non retenu; locataire avaient consenti à occuper un logement dont les qualités en matière d'isolation phonique étaient inférieures aux immeubles modernes)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CHOSE LOUEE ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; BRUIT

Normes : CO.256

Résumé : NOTION DE DÉFAUT - NUISANCES SONORES S'agissant du bruit, le locataire ne saurait s'attendre, sauf promesse spéciale, à un silence absolu. Il est plus ou moins inévitable que des bruits provenant de l'extérieur puissent être perçus à l'intérieur d'un logement. Que l'on entende un bruit dans un appartement ne suffit pas pour conclure à l'existence d'un défaut. On ne sort des limites de ce à quoi le locataire devait s'attendre que si le bruit, compte tenu de sa durée, de son intensité et du moment où il se manifeste, dépasse un certain seuil et entrave l'usage normal de la chose louée, par exemple en perturbant le sommeil.

Voir aussi : ACJC/209/2022

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTESTATION DU CONGE; EFFICACITE; RESILIATION; DELAI

Normes : CO.273

Résumé : EXAMEN DE L'EFFICACITÉ D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION À la seule exception des congés annulables selon les art. 271 et 271a CO, qui doivent être attaqués dans les 30 jours en vertu de l'art. 273 CO, les congés nuls ou inefficaces, c'est-à-dire respectant les exigences de forme mais auxquels une condition matérielle, légale ou contractuelle, fait défaut, peuvent être contestés en tout temps, sous réserve d'un abus manifeste de droit, et même à l'occasion de la procédure d'expulsion. Par ailleurs, une partie qui agit par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans le cadre d'une procédure ne portant pas sur le montant du loyer, mais ne saisit pas le Tribunal des baux et loyers dans le délai de trente jours à l'issue de l'échec de la tentative de conciliation, n'est pas déchue de ses droits, pour autant que la prescription ne soit pas acquise dans l'intervalle. Par conséquent, le locataire qui a contesté dans le délai de 30 jours les différents congés qui lui ont été notifiés, sans toutefois saisir le Tribunal des baux et loyers suite à l'échec de conciliation, peut valablement remettre en question l'inefficacité des congés, par voie d'exception, dans le cadre de la procédure en évacuation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.272

Résumé : CASUISTIQUE - PROLONGATION DE BAIL - HABITATION Prolongation unique de deux ans, en dépit du fait que le bail n'a duré qu'un an et que la locataire n'a fait état d'aucune recherche, mais tenant compte du fait que : 1) elle est régulièrement à l'étranger et que cela l'handicape dans ses recherches, 2) qu'au moment de la conclusion du bail, la bailleresse lui avait laissé entendre qu'un renouvellement était envisageable, 3) qu'elle a payé régulièrement le loyer convenu et 4) que la bailleresse ne fait valoir aucun motif pour lequel il serait nécessaire qu'elle recouvre rapidement la disposition de l'appartement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE - ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION Le bailleur qui exige la libération des locaux dès le décès du locataire connu, refuse la conclusion du bail proposée par l'occupant des locaux, puis introduit une requête en évacuation moins de deux mois après la résiliation du bail, indique clairement qu'il n'entend pas se lier à la personne qui occupe les locaux. Le fait qu'il accepte, sans protester, le paiement par la personne occupant effectivement les locaux d'un loyer effectivement dû, le bail n'ayant pas été résilié, ne permet pas à lui seul de retenir la conclusion d'un nouveau bail.

Voir aussi : ACJC/828/2016 du 13.06.2016

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/09 p. 112 MP 4/09 p. 243

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; NULLITE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : NULLITÉ DU CONGÉ DONNÉ PAR LE LOCATAIRE QUI TARDE À INVOQUER LE MOTIF DE RÉSILIATION ANTICIPÉE Contrat de bail dont une clause prévoit en faveur du locataire un droit de résiliation anticipée en cas de perte du mandat qui constitue l'essentiel de son activité, mais sans en fixer les modalités (délai de préavis, date d'échéance). S'agissant d'une résiliation anticipée pour justes motifs, il y a lieu d'appliquer les règles générales qui stipulent que la partie doit résilier immédiatement après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du contrat. In casu, le locataire a tardé à invoquer le motif de résiliation anticipée de sorte que son congé a été frappé de nullité.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; COLOCATAIRE

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DES CLEFS - RESTITUTION DES LOCAUX A la fin du bail le locataire doit restituer les clefs au bailleur. Cas de colocataires dont l'un est décédé avant la fin du bail. Le colocataire survivant qui remet les clefs à la Justice de paix en vue de leur transmission à l'Office des faillites, chargé de liquider par voie de faillite la succession, remet en réalité les clefs à sa colocataire et non au bailleur, de sorte qu'il n'est pas libéré de son obligation de restituer les locaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT

Normes : CO.259d

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - NUISANCES SONORES (CHANTIER) Pour déterminer si l'ampleur des nuisances visées dépasse le bruit urbain auquel le locataire devait objectivement s'attendre, il faut également tenir compte du fait qu'à niveau sonore égal, les composantes tonales et impulsives de certains bruits (sifflements, chocs, marteaux-piqueurs) engendrent une gêne plus importante que des nuisances évaluées selon une moyenne.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; LOYER USUEL; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - CRITÈRE DES LOYERS USUELS - MOYENS DE PREUVES Le "congé économique" doit être annulé si l'application de la méthode de calcul absolue permet d'exclure l'hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer parce que celui-ci est conforme au prix du marché et lui procure un rendement suffisant. S'il appartient au locataire d'apporter la preuve que le congé est abusif, le bailleur a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments nécessaires à la vérification du motif invoqué. Le bailleur qui invoque le critère des loyers usuels doit fournir un nombre d'exemples comparatifs suffisant. S'il ne le fait pas, il ne peut pas démontrer par d'autres moyens, tels que l'audition d'agents immobiliers, son droit à l'obtention d'un loyer plus élevé et, partant, son droit de résilier le bail.

Voir aussi : ATF 4A_472/2007 du 11.03.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; LOYER; LOGEMENT SOCIAL

Normes : CO.259d

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - CALCUL DU LOYER À RESTITUER APRÈS RÉDUCTION - AIDE AU LOGEMENT Afin d'établir le montant à restituer au locataire, après réduction de son loyer pour défaut de la chose louée, il convient d'appliquer le pourcentage de réduction au montant effectivement payé par lui, soit le loyer nominal figurant sur le bail ("loyer réel") diminué de l'aide personnalisée au logement.

Tribunal fédéral , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 3/09 p. 87 MP 4/09 p. 261

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.269a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - LOYERS USUELS - OBJETS APPARTENANT A DES BAILLEURS DIFFERENTS MAIS ADMINISTRES PAR UNE SEULE REGIE Des logements appartenant à des bailleurs différents mais administrés par la même gérance doivent être pris en considération, en tant que logements de comparaison, et non pas compter que pour un seul objet de référence.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; VENTE D'IMMEUBLE; MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'IMMEUBLE - ABSENCE DE DÉMARCHES CONCRÈTES DU BAILLEUR AVANT LE DÉPART DU LOCATAIRE Le fait que le bailleur n'entreprenne aucune démarche tant que le locataire est en place et qu'il attende de connaître la date effective du départ du locataire pour procéder aux démarches en vue de la vente n'a rien de surprenant et ne démontre pas l'absence de réalité du motif invoqué à l'appui du congé (ATF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007). Cette attitude se place plutôt dans la logique de vendre plus cher sans occupant et ne permet pas de retenir que le bailleur n'avait pas l'intention de vendre lorsque le congé a été donné.

Voir aussi : ACJC/1300/2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RESILIATION; RETARD; PAIEMENT DE L'ARRIERE

Normes : CO.257d

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - AVIS COMMINATOIRE - ARRIÉRÉ RÉGLÉ 2 JOURS APRÈS LA FIN DU DÉLAI COMMINATOIRE Un congé donné pour défaut de paiement alors que le locataire a payé l'arriéré peu de temps après la fin du délai comminatoire (1 ou 2 jours) n'est pas inefficace, mais seulement annulable, pour autant que le locataire ait contesté le congé en temps utile par devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers et qu'il se soit toujours acquitté à temps du loyer.

Voir aussi : Fiche 2309171

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : RÉDUCTION DU LOYER POUR CAUSE DE DÉFAUTS - MOMENT DE LA DEMANDE La fin du bail n'empêche pas le locataire de solliciter, rétroactivement, une réduction de loyer, pour autant que les conditions de l'art. 259d CO soient réunies, en particulier que le bailleur ait eu connaissance du défaut.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_647/2015 et 4A_649/2015 (cf. newsletter bail.ch - septembre 2016)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; NOTION

Normes : CO.253

Résumé : DISTINCTION ENTRE BAIL À LOYER ET BAIL À FERME Pour déterminer si le contrat ayant pour objet la remise à titre onéreux de locaux affectés à un usage commercial est un bail à loyer ou un bail à ferme, le Tribunal fédéral examine si les locaux sont remis au fermier (locataire) uniquement avec leurs installations ou si le bailleur lui remet également l'entreprise qu'il exploite dans ces locaux, ainsi que ses relations d'affaires, de sorte que le contrat se rapporte à un ensemble de droits productifs. Dans le premier cas, les produits perçus par l'exploitant sont dus au simple usage de la chose et on a affaire à un bail à ferme. Le bail à ferme se caractérise ainsi par le fait que le fermier peut exploiter des relations d'affaires préexistantes (p. ex. fournisseurs, clients, personnel, marques). L'existence d'un bail à ferme est donc notamment exclue en cas de cession de locaux vides, de locaux bâtis ou aménagés récemment ou lorsque l'inventaire ne suffit pas pour exploiter l'entreprise ou devient la propriété de celui à qui sont cédés les locaux (RONCORONI, Commentaire romand, 2003, n. 9 et 10 ad art. 275 CO et réf. citées; ATF 128 III 421, consid. 2.1). La distinction porte à la fois sur l'objet du contrat (chose productive ou non) et sur la manière d'user de la chose (perception des produits de la chose elle-même ou de l'activité dans des locaux en eux-mêmes improductifs).

Voir aussi : ACJ n° 594 du 21.11.1994 F. c/ S.A. X ACJ n° 466 du 20.05.1996 S.A. X c/ Commune de C.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication SJ 2009 I 362 ATF 135 III 345 CdB 3/09 p.83 MP 4/09 p.222

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.259a

Résumé : CIRCONSTANCES ENVIRONNANTES La construction d'un nouvel immeuble dont les fenêtres et les balcons font face à l'appartement du locataire ne constitue pas un défaut qui donnerait droit à une réduction du loyer. Le locataire peut efficacement protéger son intimité en utilisant des volets ou des stores et des rideaux.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 345

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : RESTRICTION MINIMUM ENTRAINANT LE DROIT À UNE RÉDUCTION DE LOYER Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au moins 5 %, voire 2 % s'il s'agit d'une atteinte permanente.

Voir aussi : ACJC/1496/2013 du 16.12.2013

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.259g

Résumé : LIBÉRATION DES LOYERS CONSIGNÉS PAR LE BIAIS DE MESURES PROVISIONNELLES En principe, si le défaut a été éliminé, la libération dans son intégralité du loyer consigné peut être ordonnée. Néanmoins, la libération des loyers consignés par le biais de mesures provisionnelles suppose que la situation revête un caractère d'urgence. Le bailleur doit démontrer que ses intérêts seraient mis en péril si tout ou partie des loyers consignés n'était pas immédiatement libéré. Alléguer l'impossibilité d'utiliser ces fonds pour réaliser des travaux d'entretien est insuffisant. Par ailleurs, le bailleur doit rendre vraisemblable que la poursuite de la consignation serait susceptible de lui causer un préjudice difficilement réparable, comme le placer dans une situation financière difficile ou mettre en péril ses finances. On ne saurait déduire uniquement du montant consigné élevé que le bailleur serait placé dans une telle situation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.256

Résumé : DÉFAUT - POSSIBILITÉ POUR LES PARTIES DE S'ENTENDRE SUR LES QUALITÉS DE L'OBJET REMIS À BAIL Les parties peuvent s'entendre sur les qualités attachées à l'objet de leur contrat de location. Celui-ci doit pouvoir néanmoins être utilisé conformément à l'usage convenu. Tel n'est pas le cas d'un appartement loué au-dessus d'une boulangerie dont l'exploitation, selon une décision de l'OCIRT, conduit à un dépassement des valeurs limites d'exposition au bruit, à l'intérieur comme à l'extérieur du logement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT DE BAIL COMMERCIAL - CHANGEMENT D'AFFECTATION - REFUS DU BAILLEUR L'exploitation d'un commerce de vente de glaces et de boissons non alcoolisées en lieu et place d'un magasin de mode (affectation précise des locaux convenue contractuellement) constitue un changement d'affectation permettant au bailleur de refuser son consentement au transfert de bail, ce d'autant qu'en l'espèce, les bénéficiaires du transfert ont prévu de procéder à des travaux de modification des locaux.

Voir aussi : Fiche 2309295

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION; IMPOSSIBILITE

Normes : CO.259d

Résumé : DÉFAUT GRAVE - MISE EN DANGER - ENTRAVE CONSIDÉRABLE À L'USAGE DE LA CHOSE LOUÉE N'importe quel défaut ne justifie pas la renonciation au contrat. Elle n'est possible qu'en présence d'un défaut grave. Tel est le cas notamment lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même lorsque le locataire ne peut habiter le logement ou ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle-de-bains) pendant un certain temps, ou, de manière générale, lorsque, objectivement, on ne peut exiger du locataire qu'il occupe ou continue à occuper les lieux. La gravité du défaut peut également résulter d'une accumulation de défauts de moindre importance (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 225).

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication MP 2/09 p. 92

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : AUGMENTATION DE LOYER SUITE À DES TRAVAUX D'ASSAINISSEMENT Seule une amélioration sensible de la qualité constitue une plus-value et, partant, une prestation supplémentaire justifiant une augmentation du loyer. L'ampleur de la prestation supplémentaire correspond aux montants investis pour améliorer la qualité.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 112 in JdT 2009 I 27 (résumé) et 491

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ DONNÉ EN RAISON DE TRAVAUX À ENTREPRENDRE Lorsque le bailleur procède à d'importants travaux de rénovation, qui entravent de manière considérable l'usage de l'objet loué, il a un intérêt digne de protection à résilier le bail pour procéder plus rapidement et à moindre coût à ces travaux, plutôt que d'accepter que la rénovation s'étende sur une longue durée et au prix de réductions de loyer. Le congé pourrait, en revanche, être annulable si le maintien du locataire dans les locaux n'entrave ou ne rallonge pas ou très peu les travaux à entreprendre. ATF 4A_126/2012 : L'engagement sérieux du locataire de quitter momentanément les locaux durant le chantier peut conduire au caractère abusif de la résiliation. Encore faut-il que le locataire s'y soit formellement engagé avant la notification du congé, un engagement ultérieur n'étant pas susceptible de transformer un congé licite en un congé abusif (consid. 4.2).

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_143/2021 du 31.08.2021; 4A_127/2017 du 25.10.2017 (DB 30/2018 p. 56); 4A_126/2012 du 03.08.2012 (CdB 4/12 p. 109); ACJC/419/2014 du 07.04.2014

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication SJ 2009 I 245 ATF 135 III 121 CdB 1/09 p. 1 JT 2009 I 27

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.272

Résumé : DURÉE DE LA PROLONGATION - ÉCHÉANCE INCERTAINE - PESÉE DES INTÉRÊTS - UNIQUE OU PREMIÈRE PROLONGATION Il est exclu que la durée d'une prolongation judiciaire du bail à loyer soit indéterminée et qu'elle dépende d'un événement incertain. L'échéance d'une prolongation de bail ne peut en effet être valablement reliée à un évènement futur et incertain, tel que l'entrée en force d'une autorisation de construire à obtenir par le bailleur, qui aura pour objet la transformation ou la démolition de la chose louée. Par ailleurs, face à une échéance incertaine, le juge ne peut opter pour une prolongation unique maximale mais doit accorder une première prolongation d'une durée inférieure et susceptible de renouvellement. En effet, l'intérêt du locataire devra, le moment venu, céder le pas à celui du bailleur pour éviter un retard dans la réalisation du projet (in casu la liaison ferroviaire CEVA).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_67/2016 du 7 juin 2016

Tribunal de la Sarine

Publication MP 1/09 p. 18

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.259

Résumé : MENUS TRAVAUX DE RÉPARATION L'obligation pour le locataire de procéder aux menus travaux de réparation constitue une exception à l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée; l'art. 259 CO doit dès lors être interprété restrictivement et, en cas de doute, au détriment du bailleur. La remise en état d'un évier bouché effectuée par un spécialiste au moyen d'un appareil de nettoyage à haute pression ne répond pas à la notion de menu travail de réparation.