Décisions | Chambre des baux et loyers

A. a. D______ est propriétaire d'une maison construite dans les années cinquante sise [no.] ______, route 1______ à E______ [GE], laquelle abrite deux appartements, avec jardin.

Le mur de séparation des logements consiste dans un galandage de 6 cm environ recouvert de papier peint et de peinture. Les escaliers intérieurs et les planchers des étages sont en bois.

b. Au mois d'août 2015, D______ a remis à bail l'un de ces appartements à F______ et G______, qui y habitent avec leurs enfants.

G______ exploite dans l'appartement une école de musique pour enfants sous la forme de l'association H______.

c. Par contrat signé le 19 octobre 2015, le bailleur, représenté par la régie I______ (ci-après : la régie), a remis à bail à A______ et B______ (ci-après : les locataires) et à C______, «conjointement et solidairement responsables», le second appartement situé dans la villa, composé de six pièces.

C______, qui n'a jamais habité l'appartement, a signé le contrat de bail en qualité de garant, ce dont la régie avait été informée par courriel de A______ du 14 octobre 2015.

La durée initiale du bail a été prévue pour une année, soit du 1^er novembre 2015 au 1^er octobre 2016, le contrat devant se renouveler par la suite d'année en année sauf résiliation signifiée quatre mois avant l'échéance.

Le loyer initial a été fixé à 2'600 fr. par mois, charges non comprises.

Selon les clauses particulières du contrat de bail, l'appartement était repris en l'état, le loyer ayant été fixé en tenant compte de son état de vétusté, et les locataires ont déclaré avoir connaissance du fait que leur voisin direct exploitait une école de musique dans le logement contigu, engendrant des nuisances sonores durant la journée.

Les parties ont également déclaré connaître et accepter les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève, qui ont été intégrées au contrat de bail.

d. Le mardi 22 mars 2016 à 23 h 35, les locataires ont demandé par sms à leurs voisins de faire moins de bruit.

Ils ont renouvelé leur demande à des dates indéterminées, notamment celle de ne pas «déménager des meubles» à deux reprises, un dimanche soir entre 21h30 et 22h et un autre soir jusqu'à 23h.

Les voisins ont admis que le premier soir évoqué ils étaient en train de ranger du matériel après un stage. Pour la seconde fois, ils ont indiqué ne pas avoir été là pour n'être rentrés de soirée que vers 2h du matin et qu'ils allaient voir avec leur fille ce qu'il en était.

e. Par courrier du 11 avril 2016, la régie a rappelé aux locataires et à leurs voisins de respecter l'art. 36 des règles et usages locatifs en vigueur dans le canton de Genève, en particulier en matière de voisinage.

f. Par courriel du 19 avril 2016, A______ a répondu à la régie que c'était ses voisins qui étaient à l'origine de nuisances sonores excessives le soir et le week-end - par le démontage des décors de leurs stages et la pratique d'instruments de musique après 22h - lesquelles réveillaient leurs enfants. Ils se sont également plaints du fait que leurs voisins marchaient avec des chaussures à talon tard le soir, et que le bruit que cela provoquait sur le parquet résonnait dans les murs, et d'organiser des fêtes avec de nombreuses personnes jusque tard le soir.

g. L'association H______ a organisé un spectacle les samedi 28 mai 2016 à 16h et dimanche 29 mai 2016 à 10h30.

h. Au mois de juin 2016, une rencontre a été organisée dans les locaux de la régie en présence du bailleur, des locataires, de F______ et de G______. Aucune solution n'a pu être trouvée au vu des déclarations diamétralement opposées des précités.

i. Par courriel du 25 juin 2016, les locataires ont à nouveau reproché à leurs voisins d'importantes nuisances sonores liées à la pratique d'instruments de musique ou au déplacement de meubles, le soir ainsi que les week-ends et les jours fériés.

j. Le 11 août 2016, les locataires ont indiqué au bailleur que les problèmes rencontrés avec leurs voisins persistaient. Au-delà des nuisances sonores d'ores et déjà évoquées, il était désormais également question de bruit de télévision tard le soir, et d'une fête qui avait eu lieu le 10 août 2016.

k. Par courriel du 20 août 2016, les locataires ont à nouveau rappelé à F______ et G______ l'importance des nuisances sonores subies. Ils leur ont demandé en particulier de cesser, après 22 heures, de déplacer des meubles de cuisine (chaises et table) et de claquer les tiroirs, de porter des chaussures à talons et d'utiliser leur système "home cinema" car les basses faisaient trembler leur logement. Ils ont indiqué avoir conscience du fait que la villa était très mal insonorisée, mais ils souhaitaient que leurs voisins fassent un effort de comportement.

l. Par courrier électronique du 21 août 2016, les locataires ont sollicité l'intervention du bailleur car leurs voisins organisaient le jour même un anniversaire dans le cadre de leur activité professionnelle, ce qui engendrait des nuisances sonores liées à la pratique d'instruments de musique.

m. Dans sa réponse du 23 août 2016, le bailleur les a incités, ainsi que leurs voisins, à régler le litige de façon amiable.

n. Par pli recommandé du même jour, les locataires ont réitéré leurs doléances auprès de la régie et indiqué qu'ils solliciteraient une réduction de loyer de 20% à compter du 20 avril 2016 à défaut d'intervention du bailleur.

o. Par courriel du 20 septembre 2016, la régie a répondu aux locataires qu'elle ne disposait d'aucun élément concret permettant une éventuelle résiliation du bail précédée d'une vaine mise en demeure, les voisins ayant contesté leurs doléances.

p. Le 26 octobre 2016, les locataires ont transmis à la régie une liste de propositions permettant, selon eux, d'atténuer les nuisances sonores subies, notamment la pose d'un parquet flottant, de patins sous les tables et les chaises, la suppression du port de chaussures à talon après 22h et l'installation d'amortisseurs de portes.

q. S'étant vu répondre par la régie qu'il leur appartenait d'établir que les règles en matière de bruit étaient dépassées, les locataires ont sollicité l'intervention du Service de l'air, du bruit et des rayonnements non ionisants (SABRA). Ce dernier est intervenu entre le mardi 29 novembre et le lundi 5 décembre 2016 et a procédé à une analyse le mercredi 30 novembre 2016, jour où l'appartement a été inoccupé une bonne partie du temps. Les mesures avaient été effectuées dans une pièce jouxtant les locaux de l'association.

Les résultats les plus significatifs des mesures durant cette journée laissent apparaître qu'un bruit de tambour a été mesuré à 9:52:01, 9:52:57, 10:57:16, 11:00:45, 11:05:13, 15:47:51 et à 15:53:19 et que le niveau de bruit provenant de ces tambours a varié de 33 à 43 Leq dB(A), soit de 39 à 49 dB(A) avec l'ajout d'une correction de 6 dB(A). Le SABRA a considéré que la valeur limite de 40 DEP admise entre 7h et 19h avait été ainsi été dépassée de 1 à 9 dB(A).

Le soir, un bruit de meuble avait été entendu à 21:35:17 et à 23:01:06 avec des niveaux sonores respectifs de 46 et 45 Leq dB(A), soit de 52 et 51 dB(A) avec l'ajout d'une correction de 6 dB(A). Le SABRA a considéré que les valeurs limites de 35 DEP admise entre 19h et 22h et de 30 DEP admises entre 22h et 7h avaient été dépassées de 17 et 21 dB(A).

Dans son rapport, le SABRA a expliqué que la directive sur le bruit des établissements publics (DEP) du Cercle Bruit Suisse prévoyait que les immissions de bruit dans les appartements voisins ne devaient pas dépasser, toutes fenêtres fermées, les valeurs de 40 dB(A) entre 7h et 19h, 35 dB(A) entre 19h et 22h et 30 dB(A) entre 22h et 7h. Lorsque la musique était audible, une correction de 6 dB(A) était ajoutée aux valeurs mesurées pour tenir compte des composantes tonales ou rythmiques.

Le SABRA a également mentionné que d'après l'Organisation mondiale de la santé (OMS), les valeurs guides à l'intérieur des chambres à coucher étaient de 30 dB LAeq pour le bruit continu et de 45 dB LAmax pour des événements sonores simples. Pendant la nuit, les niveaux sonores extérieurs se produisant à environ un mètre des façades des chambres à coucher ne devraient pas excéder 45 dB LAeq de sorte que les gens puissent dormir avec les fenêtres ouvertes. Un niveau maximal de bruit plus grand que 45 dB(A) à l'intérieur d'une chambre à coucher perturbait le sommeil. De même pour un niveau maximal de bruit supérieur à 60 dB(A) à l'extérieur.

Le SABRA a retenu que les enregistrements avaient démontré une audibilité de musique et de déplacement de mobilier et/ou d'éléments de décors, entraînant une possible perturbation du sommeil. Cette association ne pouvait donc poursuivre son activité dans les locaux sans un assainissement demandant une amélioration importante de l'isolation acoustique.

r. Par pli recommandé du 16 décembre 2016, l'assurance juridique des locataires a informé la régie que les nuisances perduraient. Elle a joint à son courrier un papillon selon lequel un spectacle devait se tenir le week-end même, ce qui allait à nouveau engendrer des nuisances sonores.

A teneur de ce papillon, des contes pour enfants ont été donnés le samedi 17 décembre à 16h, le dimanche 18 décembre à 11h et 16h et le mercredi 21 décembre à 10h30 et 16h.

s. Par courriel du 17 décembre 2016, le bailleur a suggéré aux locataires de laisser passer le week-end et de tenter un dialogue la semaine suivante afin de mettre à plat les griefs respectifs des uns et des autres.

t. Le 6 janvier 2017, les locataires ont encore reproché à leurs voisins d'avoir fait "ronfler" le moteur de leur véhicule devant leur chambre la veille au soir. Leur fils s'était également amusé, lors de la même soirée, à frapper contre les murs et à crier.

B. a. Par requête déposée par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 2 mars 2017, A______, B______ et C______ ont conclu à ce que le Tribunal leur octroie une réduction de loyer de 30% depuis le 1^er janvier 2016 et jusqu'au 30 mars 2017, condamne D______ à leur verser les sommes de 11'700 fr. avec intérêts à 5% dès le 30 septembre 2016 à titre de trop perçu de loyers, de 2'400 fr. avec intérêts à 5% dès le 30 juin 2016 à titre de remboursement des charges liées à l'entretien du jardin du 1^er novembre 2015 au 30 mars 2016, et de 40'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 30 mars 2017 à titre de remboursement des travaux à plus-value réalisés dans l'appartement, et libère en leur faveur la garantie bancaire en 7'800 fr. constituée auprès de [la banque] J______.

b. Par avis officiel du 8 mars 2017, non contesté, le contrat de bail a été résilié pour le 1^er octobre 2017, le bailleur entendant récupérer les locaux pour son usage personnel.

Les locataires ont été libérés de leurs obligations pour le 1^er avril 2017.

c. Non conciliée lors de l'audience du 8 mai 2017, la cause a été portée devant le Tribunal des baux et loyers le 7 juin 2017.

d. Par mémoire de réponse du 28 septembre 2017, le bailleur a conclu au rejet de la demande.

e. Entendu par le Tribunal lors de l'audition des parties, A______ a déclaré que lors de sa visite de l'appartement, l'ancienne locataire, K______, lui avait indiqué que l'école de musique générait du bruit. F______ et G______, qui étaient également présents, l'avaient assuré que l'école ne dispensait pas de cours après 18 heures. Il était toutefois vite apparu que les voisins effectuaient sans cesse des répétitions pour des spectacles, déplaçaient des décors monumentaux à l'intérieur de leur appartement et jouaient de la musique, en particulier du tambour, à des heures tardives.

Selon B______, l'ancienne locataire n'avait pas eu le temps de se rendre compte des nuisances sonores puisque les voisins avaient emménagé un ou deux mois avant qu'elle ne quitte l'appartement. Les cours dispensés l'après-midi par l'école de musique ne leur posaient pas de problème, contrairement aux activités nocturnes des voisins. Il s'agissait notamment de la construction de matériel, du déplacement de décors et de meubles. Il y avait également de la musique, tout cela parfois jusqu'à une heure du matin. Le soir, les bruits réveillaient les enfants. Les voisins devaient également les entendre. Des spectacles étaient par ailleurs organisés pendant le week-end ou durant les vacances. Ils étaient restés dans le logement litigieux dans la mesure où le bruit durant la journée ne les dérangeait pas et où ils avaient l'espoir que les nuisances sonores nocturnes cessent.

C______ a déclaré n'avoir jamais habité l'appartement et être uniquement intervenu à titre de garant lors de la signature du contrat de bail. En tant qu'ami de la famille, il se rendait environ une fois par mois chez les époux A______/B______ pour dîner et il avait pu constater des nuisances sonores provenant de l'appartement voisin. Il s'agissait de musique ou de percussions, audibles principalement depuis la cuisine, parfois depuis d'autres pièces, jusqu'à 22h ou minuit. Parfois, les enfants se levaient en pleurant à cause du bruit.

D______ a déclaré qu'il n'y avait pas de place dans l'appartement de F______ et G______ pour installer une scène ou de grands décors. En tout état, il n'aurait pas accepté qu'il y ait des spectacles le soir dans l'appartement.

f. Entendu en qualité de témoin par le Tribunal, L______, directeur de la régie en charge de l'appartement litigieux a déclaré que A______ lui avait fait part des difficultés rencontrées avec les voisins. Il s'était entretenu avec F______ et G______, lesquels avaient une version diamétralement opposée de celle des locataires, se plaignant à leur tour de leur attitude.

K______, ancienne locataire, a déclaré que l'isolation de la villa n'était pas parfaite. Lorsqu'elle se trouvait au rez-de-chaussée, elle entendait ses voisins depuis la cuisine et le salon, sans que cela ne soit dérangeant. Elle ne les entendait pas lorsqu'elle se trouvait au premier étage. Il n'y avait pas de problème particulier le soir et elle ne se souvenait pas avoir été dérangée une seule fois par F______ et G______ lorsqu'ils organisaient des activités avec les enfants.

M______, une amie des époux A______/B______, a déclaré s'être rendue à deux reprises chez les locataires, une fois l'après-midi et une autre fois jusqu'au soir. Lors de sa seconde visite, elle avait entendu depuis l'étage des bruits de déménagement provenant de l'appartement voisin durant environ 30 à 40 minutes, vers 22h30-23h.

G______ a confirmé qu'elle exerçait à son domicile certaines activités en lien avec H______, étant précisé que l'association avait également d'autres locaux. Elle accueillait des enfants entre 1 et 6 ans, avec leurs parents, pour des activités musicales, ainsi que des enfants plus âgés pour des cours privés de violon qui avaient lieu en semaine, durant la journée, à l'exclusion du week-end. Les spectacles regroupant de nombreux enfants étaient organisés sur un autre site. Avant Noël, elle organisait généralement un ou deux spectacles de contes, le mercredi ou le samedi. Ceux-ci regroupaient environ 30 à 35 personnes, qui s'asseyaient par terre, sur des coussins. Des semaines à thème étaient parfois organisées, dont une sur le thème des indiens avec des ateliers de percussion le mercredi. Les percussions ne duraient toutefois pas plus de quinze minutes d'affilée. Lors de l'emménagement des époux A______/B______, A______ était venu prendre un café alors qu'elle donnait un atelier de percussion. Il lui avait indiqué que cela ne le dérangeait pas, et avait même inscrit ses enfants audit atelier, avant de les en retirer lorsque les relations entre les parties étaient devenues conflictuelles. A______ leur envoyait systématiquement des SMS pour se plaindre du moindre bruit, ce qui constituait du harcèlement. Lors de la réunion qui s'était tenue à la régie au printemps 2016, dans une optique de conciliation, le bailleur avait essayé de comprendre ce qu'il se passait, mais les allégations de A______ ne correspondaient absolument pas à la réalité. Elle avait eu connaissance du rapport du SABRA qu'elle contestait en raison d'irrégularités dans les mesures effectuées.

F______ a confirmé les explications de sa compagne s'agissant des activités de H______. Il a précisé que les seuls décors utilisés étaient des tissus décorés, tenus par des structures, ainsi que des spots, matériel qui était entreposé à leur domicile ou à la cave. F______ a expliqué qu'avec sa compagne, ils entendaient également les enfants des locataires ainsi que d'incessants bruits de perceuse. Lorsqu'ils avaient essayé de discuter avec leur voisin afin de trouver un arrangement, celui-ci n'avait rien voulu entendre.

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

A la forme :