Décisions | Chambre des baux et loyers

A. Par jugement du 20 décembre 2013, expédié pour notification aux parties le 3 janvier 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré valable le congé notifié à A______ par avis du 18 octobre 2012 pour le 31 mars 2013, concernant l'appartement de quatre pièces situé au cinquième étage de l’immeuble sis 3, rue G______ à Genève (ch. 1 du dispositif), a refusé à ce dernier toute prolongation de bail (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4).

En substance, les premiers juges ont retenu qu’il résultait du dossier que le loyer n'était pas payé avec régularité, celui-ci étant parfois payé au-delà du dix du mois. Par ailleurs, les premiers juges ont retenu que le locataire ne vivait pas dans le logement litigieux, ce qui les a amenés à considérer que les motifs de résiliation étaient dignes de protection et que ladite résiliation n'entraînait pas de conséquences pénibles justifiant une prolongation de bail.

B. a. Par acte déposé le 5 février 2014 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-après : le locataire ou l'appelant) forme appel contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut, principalement, à l'annulation du congé et, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans, échéant le 31 mars 2017.

Il se plaint de ce que les premiers juges ont constaté les faits de manière inexacte s'agissant de la question de l'occupation des locaux, ce qui les a conduits à une application erronée des dispositions relatives à l'annulation du congé et à la prolongation de bail. Selon lui, son domicile officiel et effectif est le logement litigieux.

b. Dans sa réponse du 4 mars 2014, l'Hoirie de feu B______, soit C______ et D______ et E______ (ci-après : la bailleresse ou l'intimée) conclut au déboutement de l'appelant de toutes ses conclusions et à la confirmation du jugement entrepris.

c. Dans sa réplique du 10 mars 2014, le locataire s'est insurgé contre les propos, qualifiés de vexatoires et outranciers, figurant dans la réponse de la bailleresse, tout en renonçant à se prévaloir de l’art. 132 al. 2 CPC. Il a encore précisé que les faits figurant dans le jugement n’étaient pas reconnus.

d. Par courrier du 14 mars 2014, la bailleresse a renoncé à dupliquer.

e. Les parties ont été avisées le 17 mars 2014 par le greffe de la Cour de justice que la cause était gardée à juger.

C. Les éléments suivants résultent de la procédure :

a. Les parties sont liées par contrat de bail à loyer portant sur un logement de 4 pièces au 5^ème étage de l'immeuble sis rue G______ 3 à Genève.

Ce contrat de bail, a été conclu en mars 2003 avec l'épouse du locataire et un tiers avant d'être transféré, en mars 2007, au locataire et son épouse, à la suite de leur mariage, puis d'être à nouveau transféré au locataire seul, en octobre 2009, à la suite de sa séparation d'avec son épouse.

Ce contrat, initialement conclu pour une période d'une année du 1^er avril 2003 au 31 mars 2004 était par la suite renouvelable d'année en année, sauf congé donné trois mois à l'avance (art. 2 des règles et usages locatifs du Canton de Genève applicables aux immeubles soumis à la LGL ou à la LGZD, édition 2001, auquel le contrat de bail renvoie expressément).

A titre de destination des locaux, il est fait mention d'«habitation exclusivement».

L'immeuble est sorti du contrôle de l'état au 31 décembre 2010 et le loyer a été fixé pour la dernière fois à 21'780 fr. par an, soit 1'815 fr. par mois, charges en sus.

L'art. 12 des règles et usages locatifs précités prévoit que le loyer et les charges sont payables par mois et d'avance (§ 1) et qu'en cas de retard de plus de dix jours, le bailleur peut exiger, après une vaine mise en demeure, le paiement du loyer par trimestre d'avance (§ 2).

b. Selon un décompte, émanant de la régie et produit par le locataire sans que son contenu ne soit contesté, du mois de novembre 2010 (moment du début du décompte) au mois d’octobre 2012 (moment du congé litigieux), huit loyers ont été payés avec plus de 10 jours de retard, le plus souvent au milieu du mois courant.

c. Il ressort des pièces produites, et en particulier des documents et certificats médicaux, que l'épouse du locataire souffre d'une sclérose en plaques en phase progressive s'étant aggravée depuis le mois de juin 2012 qui avait nécessité qu'elle se rende à Cuba à des fins thérapeutiques.

d. Le bail a été résilié par courrier et avis officiel du 18 octobre 2012, adressés tant au locataire qu'à son épouse, ceci avec effet au 31 mars 2013.

Cette résiliation n'était pas motivée. Elle l'a été par courrier du 6 décembre 2012, le conseil de la bailleresse indiquant que la résiliation était donnée pour l'échéance contractuelle, que la bailleresse constatait que les mensualités étaient rarement acquittées dans le délai imparti, et que le locataire n'occuperait plus le logement.

e. Le locataire et son épouse n'ayant pas retiré les plis comportant les avis de résiliation du bail du 18 octobre 2012, à la suite de l'avis postal du 19 octobre 2012, ces plis ont été retournés à la bailleresse le 29 octobre 2012.

Celle-ci, par l'intermédiaire de la régie, a transmis l'avis de résiliation au locataire et son épouse par pli simple du 6 novembre 2012.

f. Le congé a été contesté par requête adressée par le locataire à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 26 novembre 2012.

Le locataire a conclu à ce que le congé du 18 octobre pour le 31 mars 2013 soit annulé, subsidiairement à l'octroi d'une prolongation de 4 ans échéant au 31 mars 2017.

L'affaire n'ayant pu être conciliée lors de l'audience de conciliation du 11 janvier 2013, l'autorisation de procéder a été délivrée le même jour.

g. Le locataire a déposé, le 8 février 2013, une requête en annulation de congé, subsidiairement prolongation de bail auprès du Tribunal, concluant principalement à l'annulation du congé, subsidiairement à l'octroi d'une prolongation de bail de 4 ans. Il a contesté la motivation du congé. Il a expliqué que le loyer n’avait jamais été payé avec plus de 11 jours de retard durant la période comprise entre les mois de novembre 2010 et novembre 2012; il a relevé n'avoir jamais reçu de mise en demeure, si ce n'est quelques rappels. S'agissant du deuxième motif du congé, il avait quitté la Suisse en août 2012 pour se rendre à Cuba pour une durée prévue pour une année, en raison de l'état de santé de son épouse souffrant d'une sclérose en plaques, qui s'était aggravée mi-2012. Il avait accompagné son épouse, avec leurs deux enfants âgés de 4 et 8 ans. Durant ce laps de temps, le logement était occupé par la compagne du locataire, lequel revenait régulièrement à Genève. Il demeurait dans le logement avec son actuelle compagne. Il n'y avait pas de sous-location puisqu'il continuait à régler lui-même le loyer par l'intermédiaire de son frère.

h. Par mémoire de réponse du 3 mai 2013, la bailleresse a conclu au déboutement du locataire de toutes ses conclusions et à la confirmation de la validité du congé du 18 octobre 2012 pour le 31 mars 2013. La bailleresse a relevé que huit loyers avaient été payés avec plus de 16 jours de retard sur deux ans, provoquant l'envoi de huit rappels. Elle prenait acte de ce que le locataire avait quitté la Suisse et n'occupait plus le logement et s'interrogeait sur son éventuel retour, contestant que le locataire entretienne d'excellentes relations avec son épouse et relevant que la maladie de cette dernière n'était pas établie. Elle a expliqué n'avoir jamais été informée de l'occupation du logement par la compagne du locataire. Elle a relevé que cette situation pouvait entraîner, en cas de départ définitif du locataire à Cuba, des pertes importantes et s'est étonnée de ce qu'une personne inconnue occupe un quatre pièces en période de crise du logement et que le locataire soit titulaire de baux pour deux logements.

i. Les parties ont été entendues à l'audience du 29 août 2013 devant le Tribunal.

Le locataire a expliqué être parti pour Cuba le 3 septembre 2012 avec son épouse et ses deux filles, pour rentrer en Suisse le 9 juillet 2013, à la fin de l'année scolaire de ces dernières. Dans l'intervalle, il était revenu en Suisse 15 jours au mois d'octobre 2012 ainsi qu’une période au mois de février 2013. Pendant cette absence, le logement litigieux était occupé par son ex-compagne, L______ (âgée de 26 ans), et le fils d'un de ses amis, M______ (âgé de 26 ou 27 ans). Ils avaient quitté le logement au mois d'avril 2013; il était resté vide, jusqu'à son retour en juillet 2013.

Le loyer était payé par son frère.

Ses deux filles habitaient avec leur mère, enseignante à 50% et à l'AI à 50%, dans un logement à Vernier dans lequel il se rendait pour aider sa femme, mais où il n'habitait pas, même s'il était co-titulaire du bail, afin que son épouse ait plus de chances d'obtenir cet appartement. Il n'avait pas d'activité professionnelle. Il vivait de l'héritage laissé par son père décédé en 2005. Il était propriétaire avec sa mère d'une plantation de tabac à Cuba. Il ne versait pas de pension régulière mais participait ponctuellement à l'entretien de ses deux filles. A son retour de Cuba, il avait remboursé les loyers avancés par son frère. Par ailleurs, lorsqu'il n'était pas dans son logement ce dernier était vide, l'occupation par L______ et M______ étant exceptionnelle et l'ayant arrangé pour éviter les cambriolages.

j. Le Tribunal a auditionné différents témoins le 17 octobre 2013.

H______, concierge de l'immeuble, et vivant dans ce dernier, au 1^er étage, a indiqué connaître le locataire qui avait été un habitant de l'immeuble. Elle ne savait pas de quand à quand il avait habité sur place, mais pensait que cela faisait deux à trois ans qu'il n'y habitait plus. Elle ne l'avait pas vu déménager, mais avait constaté que d'autres personnes habitaient l'appartement et n'avait plus croisé le locataire et son épouse, si ce n'est dans l'entrée de l'immeuble, lorsqu'ils relevaient le courrier. Elle n'avait pas vu le locataire et son épouse vivre récemment dans l'appartement.

I______, épouse du locataire, a expliqué qu'ils vivaient séparément. Lorsqu'ils étaient en Suisse, le locataire habitait son appartement au 3 rue G______. Il la visitait fréquemment pendant la journée, mais ne passait pas la nuit sur place, sauf exception. Les deux filles du couple ne se rendaient en général pas à la rue G______, mais c'est le locataire qui leur rendait visite dans le logement à Vernier. Chacun payait le loyer de son propre appartement. Elle souffrait d'une sclérose en plaques et s'était rendue à Cuba pour fréquenter un centre de réadaptation sur conseil de son neurologue, face à l'absence de perspective médicale en Suisse. Elle avait été accompagnée durant ce séjour par son mari et ses filles. Son mari était très présent en raison de ses problèmes de santé et avait d'excellents contacts avec les deux filles. Elle ne savait pas s'il vivait seul à la rue G______. Il était cultivateur de tabac, ce qui l'occupait un mois sur deux environ. Il se rendait à Cuba, à plusieurs reprises, tout au long de l'année.

J______, frère du locataire, a expliqué que ce dernier habitait 3 rue du G______. Il y avait lui-même vécu, en 2005, à son retour de Cuba, pendant deux ans. Le locataire vivait dans ce logement, avec sa compagne L______, il y a environ une année et demie. L______ était partie à une période qu'il n'avait pas pu préciser. Désormais, le locataire y vivait seul. En Suisse, il avait toujours habité à la rue G______, se rendant fréquemment chez son épouse, mais ne restant pas pour y dormir, à sa connaissance. Lorsque son frère était à Cuba, il s'était occupé notamment du courrier et avait alors croisé L______ dans l'entrée de l'immeuble. Il avait également payé le loyer, mais il n'avait pas eu de remboursement particulier. Il a précisé toutefois que sa famille était «un clan» qui avait une plantation commune à Cuba, laquelle était gérée en commun. Il a indiqué que le locataire ne mettait pas son appartement à disposition d'autres personnes.

Enfin, K______, voisine du locataire (au même étage), a indiqué que le locataire n'était plus son voisin depuis environ trois ans. Le locataire et son épouse avaient alors quitté l'appartement, car l'épouse était malade. Ils l'avaient informée qu'ils déménageaient, mais l'appartement n'était pas resté vide, puisque plusieurs jeunes gens (trois) l'avaient occupé, durant plusieurs années, la dernière étant partie au début du mois de juillet 2013. Après quoi l'appartement était resté vide. Elle n'avait pas revu le locataire récemment dans l'immeuble. Durant la période pendant laquelle ces personnes habitaient l'appartement, elle avait croisé le locataire ou son frère. Pour elle, il était clair que le locataire n'habitait plus là et elle avait supposé qu'il venait rendre visite aux personnes qui vivaient dans l'appartement. Elle pensait que le locataire et son épouse étaient toujours en couple, même si elle ne savait rien de particulier.

Les prénommés L______ et M______ n'ont pas été cités comme témoins par les parties, de sorte qu'ils n'ont pas été entendus par le Tribunal.

k. Les plaidoiries finales ont eu lieu à l'issue de l'audience du 17 octobre 2013, après quoi la cause a été gardée à juger.

D. L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solution du litige.

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

A la forme :