Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch août 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - CRITERES PERMETTANT DE DETERMINER LE CARACTERE ABUSIF DU LOYER - IMMEUBLE ANCIEN, RECENT OU NI L'UN NI L'AUTRE Rappel des critères applicables pour déterminer si le loyer initial convenu par les parties est abusif : 1. lorsque l’immeuble n’est ni ancien ni récent, le critère du rendement net de l’art. 269 CO a la priorité sur le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (art. 269a let. a CO). Le critère de la conformité aux loyers usuels de la localité ou du quartier ne peut être utilisé qu’en cas de difficulté ou d’impossibilité à déterminer le caractère excessif du rendement net ; 2. lorsque l’immeuble est ancien (c’est-à-dire qu’il a été construit ou acquis il y a au moins trente ans), le critère des loyers usuels l’emporte sur le critère du rendement net. Le bailleur conserve tout de même la possibilité d’établir que l’immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l’aide du critère du rendement net ; 3. lorsque l’immeuble est récent, le critère absolu applicable est celui du rendement brut (art. 269a let. c CO). Le rendement brut est le rapport exprimé en pour-cent entre le loyer net (à l’exclusion des frais accessoires) de l’objet loué et son prix de revient, c’est-à-dire des frais d’investissement (prix d’achat du terrain et coût de la construction).

Tribunal des baux du canton de Vaud

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL

Normes : CO.270

Résumé : LIMITATION DES PRÉTENTIONS DU NOUVEAU LOCATAIRE AU LOYER PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE Dans le cadre d'une procédure en fixation du loyer initial, il y a lieu de limiter les prétentions du nouveau locataire au loyer payé par le précédent locataire, que les formes prescrites aient été respectées ou non. On ne saurait traiter plus favorablement le bailleur qui n'a pas respecté les formes prescrites par la loi que celui qui les a respectées, mais n'est pas parvenu à établir les motifs invoqués.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 40, mai 2006, p. 31

Pascal JEANNIN

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 4 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;PREUVE

Normes : CO.270; CO.269; CO.269a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL: QUELQUES ASPECTS DE PREUVE, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 4 ss

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; LOYER INITIAL

Normes : CPC.243.al.2.let.c

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - NOTION DE PROTECTION CONTRE LES LOYERS OU LES FERMAGES ABUSIFS - FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER En tant que la cause concerne la fixation du loyer initial, elle a trait à la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). Elle est donc soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 let. a CPC).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; STATISTIQUE

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - ANNÉE DE RÉFÉRENCE DES STATISTIQUES La statistique à prendre en compte est celle de l'année de conclusion du bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE

Normes : CO.270; LPC.186

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - RECOURS AUX STATISTIQUES CANTONALES Le juge saisi d'une requête en contestation du loyer initial doit procéder à la fixation du loyer en se fondant sur toutes les circonstances du cas. Il peut se référer aux données statistiques cantonales publiées par l'OCSTAT, lesquelles constituent, dans certains cas, un critère d'appréciation adéquat parmi d'autres. Dans la mesure où elles tiennent compte notamment de l'année de construction de l'immeuble, de la commune, de la catégorie du logement, du nombre de pièces et du fait qu'il s'agit ou non d'un logement neuf, les statistiques de l'OCSTAT présentent des caractéristiques qui permettent de s'y référer, à l'instar de celles qui ont été établies dans le canton de Bâle. En outre, compte tenu de la marge d'appréciation dont dispose le juge en la matière, il peut sans arbitraire se référer à une valeur moyenne. Par ailleurs, le juge ne peut pas retenir une limite inférieure au loyer fixé avec le précédent locataire. Il n'est en effet pas exclu que le loyer convenu avec celui-ci était déjà abusif, ou fixé en fonction de circonstances propres au précédent locataire.

Voir aussi : ACJC/254/2006 du 06.03.2006; ACJC/633/2006 du 12.06.2006; ACJC/751/2007 du 11.06.2007; ACJC/1180/2008 du 06.10.2008 ; ACJC/1354/2016 du 17.10.2016; contra : ACJC/1150/2015 du 28.09.2015 (qui préconise plutôt l'utilisation de la valeur médiane des statistiques);ACJC/172/2018 du 12.02.2018 (qui explique différence entre valeur moyenne et médiane)

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 44, décembre 2008, p. 17 Voir cependant ACJC/1180/2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE

Normes : CO.270.al.1

Résumé : ADMISSIBILITÉ DES DONNÉES STATISTIQUES RELATIVES AUX NOUVEAUX BAUX Le juge qui ne dispose que des statistiques officielles pour fixer le loyer initial peut se fonder sur les données statistiques portant sur le loyer mensuel moyen des logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois, selon le nombre de pièces et la nature du logement, dans le canton. En effet, s'agissant de contrats conclus peu avant la contestation de loyer, il paraît en effet logique et raisonnable de tenir compte des statistiques relatives aux nouveaux baux, et non aux contrats en cours. Cependant, ces statistiques ne tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, de sorte qu'il y a lieu de compléter l'élément statistique résultant des baux les plus récents, en procédant à une pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours (ACJ n° 1502 du 10.12.2007).

Voir aussi : ACJC/254/2006 in CdB n° 3/2006 p. 83 ACJC/1502/2007 ACJC/485/2010

Remarques : Voir cependant ACJC/1180/2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; ERREUR

Normes : CO.24

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL Admettre l'application de l'article 24 CO dans ce domaine reviendrait à vider les art. 17 AMSL et 270 CO de leur substance.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 148 III 209; newsletter bail.ch juillet 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF

Normes : CO.269a.leta; CO.270; OBLF.11

Résumé : LOYER INITIAL ABUSIF - IMMEUBLE ANCIEN - MÉTHODE DE FIXATION DU LOYER Amené à fixer le loyer initial en l'absence d'éléments pertinents fournis par les parties, le juge doit procéder comme suit : a) En l'absence de tout élément de preuve, il faut s'en tenir au loyer payé par le précédent locataire. b) S'il existe d'autres éléments, comme des statistiques cantonales ou communales, mêmes si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, il y a lieu d'en tenir compte et de pondérer les chiffres qui en résultent en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire, ainsi que de la connaissance du marché local et de l'expérience du juge.

Voir aussi : Pascal JEANNIN, Contestation du loyer initial d'un immeuble ancien: fixation du loyer admissible lorsque le caractère abusif du loyer est présumé, in DB n° 34/2022 p. 36ss

Remarques : cf. communiqué de presse du TF du 7 juin 2022

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER ABUSIF

Normes : CO.270.al.2

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - FIXATION DU LOYER PAR LE JUGE Pour fixer le loyer initial adéquat selon toutes les circonstances du cas, il convient finalement de se fonder sur les pièces figurant au dossier, en l'occurrence l'état locatif de l'immeuble. La moyenne des loyers versés par les autres locataires du même immeuble occupant un logement identique (nombre de pièces et surface) constitue un loyer adéquat dans le cas d'espèce.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL

Normes : CO.270.al.1

Résumé : CARACTÈRE ALTERNATIF DES CONDITIONS D'APPLICATION Les conditions d'application de l'art. 270 al. 1 CO sont alternatives, de sorte qu'il suffit qu'une seule d'entre elles soit remplie pour admettre le bien fondé de la demande en réduction de loyer initial (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 259 ch. 2.2.3).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_453/2015 du 18.05.2016

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 148 III 63; Newsletter Bail.ch mars 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;PRESCRIPTION

Normes : CO.270

Résumé : ACTION EN RÉPÉTITION DE L'INDÛ - CONNAISSANCE EFFECTIVE - PRÉSOMPTION D'IGNORANCE DU LOCATAIRE Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective intervient lorsque le locataire sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif. L'ignorance du locataire est présumée. Le locataire qui n'a pas de connaissances spécifiques en droit du bail n'apprend l'exigence de la formule officielle que lorsqu'il cherche conseil auprès d'un avocat et que cette question est effectivement abordée. Récemment, dans l'ATF 146 III 82, le Tribunal a toutefois ajouté que l'on peut légitimement s'interroger sur le point de savoir si, de nos jours, l'ignorance présumée du locataire, quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l'absence de celle-ci, se justifie encore, dès lors que l'usage de la formule officielle a été rendu obligatoire il y a plus de vingt-cinq ans dans le canton de Vaud, que cette exigence a été rappelée à réitérées reprises par le Tribunal fédéral dans plusieurs arrêts publiés et qu'il est possible de se renseigner aisément sur ce point en effectuant une simple recherche sur internet ou en consultant le site d'associations militant en faveur de la défense des droits des locataires. L'interrogation que le Tribunal fédéral a manifesté dans cet arrêt ne visait que l'appréciation des preuves. Elle invitait le juge du fait à vérifier, par appréciation des preuves, si le locataire demandeur doit bénéficier de la présomption d'ignorance compte tenu de l'ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances spécifiques en droit du bail, s'il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s'il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial.

Voir aussi : ATF 146 III 82; BOHNET, Formule officielle à la conclusion du bail et présomption d’ignorance des droits du locataire (arrêt TF 4A_302/2021), in Newsletter Bail.ch mars 2022 et in DB n° 34/2022 p. 33ss; Nicolas SAVIAUX, Actes et/ou omissions du représentant ou mandataire: sont-ils opposables au bailleur et/ou au locataire? Quelques réflexions suite à l'arrêt 4A_302/2021 du 28 janvier 2022 du Tribunal fédéral suisse (contestation du loyer initial découlant de l'absence de formule officielle), in CdB 2/2022 p. 46 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 146 III 82; newsletter Bail.ch avril 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; NULLITÉ ; PRESCRIPTION

Normes : CO.270; CO.67; CO.62ss

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - DÉLAI DE PRESCRIPTION ABSOLU Seules les règles de la prescription de l'action en enrichissement illégitime peuvent constituer une limite à l'intérêt du locataire à agir en fixation judiciaire du loyer puisque le législateur n'a pas prévu de règle limitant l'invocation du vice de forme dans le temps, par exemple à la durée du bail. Par conséquent, tant que cette action n'est pas prescrite en vertu de l'art. 67 al. 1 CO ou que le débiteur n'a pas soulevé l'exception de prescription (art. 142 CO), le locataire dispose également d'un intérêt à ouvrir action en fixation du loyer. Le délai absolu de 10 ans court, selon les termes de la loi (art. 67 CO), dès la naissance du droit à répétition.Le dies a quo du délai de prescription absolu est celui de l’exigibilité de la créance en enrichissement illégitime. Lorsque l’action en répétition porte sur plusieurs prétentions successives, comme des paiements de loyer, le dies a quo du délai de prescription absolu coïncide avec l’exigibilité de la prétention en enrichissement illégitime, soit au moment de chaque paiement indu. Il y a dès lors lieu d'admettre que le délai de prescription absolu a commencé à courir séparément pour chacun des versements effectués par le locataire. Ainsi, le locataire qui invoque la nullité du loyer initial et réclame en justice la restitution des montants versés indûment peut uniquement rechercher le bailleur pour les paiements effectués sans cause durant les dix dernières années précédant le dépôt de la requête en justice, dans la mesure où le bailleur peut soulever l'exception de prescription pour les versements plus anciens.

Voir aussi : ACJC/1277/2020 du 21.09.2020

Remarques : contra ACJC/1170/2018 du 03.09.2018 in CdB 4/2018, p. 128ss; DB 31/2019, p. 39 ss. ACJC/1277/2020 confirme la jurisprudence du TF (et retient que la solution retenue dans l'ACJC/1170/2018 est contraire à la nouvelle jurisprudence du TF).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 146 III 82; newsletter Bail.ch avril 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ; PRESCRIPTION

Normes : CO.270; CO.67

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - LIMITE À L'INTÉRÊT POUR AGIR Le locataire qui n'a pas reçu la formule officielle peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu. Il s'agit là d'un cumul d'actions (art. 90 CPC) : la première action tend, après constatation, à titre préjudiciel, de la nullité du loyer convenu, à la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde action, en tant que conséquence de la première, vise à la restitution des prestations effectuées sans cause conformément aux règles de l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO). Seules les règles de la prescription de l'action en enrichissement illégitime peuvent constituer une limite à l'intérêt du locataire à agir en fixation judiciaire du loyer puisque le législateur n'a pas prévu de règle limitant l'invocation du vice de forme dans le temps, par exemple à la durée du bail. Par conséquent, tant que cette action n'est pas prescrite en vertu de l'art. 67 al. 1 CO ou que le débiteur n'a pas soulevé l'exception de prescription (art. 142 CO), le locataire dispose également d'un intérêt à ouvrir action en fixation du loyer. Les principes dégagés par la jurisprudence concernant l'intérêt à agir ne s'appliquent que lorsque le demandeur ouvre action en restitution du trop-perçu alors que le bail a déjà pris fin. Il y a lieu d'admettre que, tant que dure le bail, le locataire peut en principe toujours se prévaloir du vice de forme affectant la notification du loyer initial. Durant le bail, le locataire possède en effet un intérêt à agir en fixation judiciaire du loyer, ne serait-ce que pour la fixation des loyers futurs, et ce indépendamment de l'éventuelle prescription de l'action en restitution des parts de loyer versées indûment, l'abus de droit étant naturellement réservé (art. 2 al. 2 CC).

Voir aussi : arrêts du TF 4A_302/2021 du 28.01.2022; 4A_517/2014 du 02.02.2015 ; ATF 140 III 583; arrêt du TF 4A_254/2016 du 10.07.2017

CJ , CABL

Publication CdB 2/2018 p. 61 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ ; STATISTIQUE

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - STATISTIQUES - ETAT DE L'APPARTEMENT La vétusté et les éventuels défauts de l'objet loué n'ont pas à être pris en considération dans la fixation judiciaire du loyer. En effet, la vétusté d'un immeuble se reflète déjà dans l'année de construction de celui-ci, qui est pris en compte dans les statistiques des loyers. Quant aux défauts éventuellement présents, résultant ou non de l'état de vétusté, ils peuvent déjà faire l'objet d'une réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO), de sorte qu'il ne se justifie pas d'en tenir compte, faute de quoi le locataire pourrait obtenir une réduction à double pour ce motif, à la fois dans le cadre de la fixation judiciaire du loyer et dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer. Ainsi, la fixation judiciaire du loyer doit se déterminer sur la base d'un bien immobilier exempt de défaut et entretenu, le bailleur ayant l'obligation de délivrer la chose dans cet état (cf. art. 256 al. 1 CO).

Voir aussi : ACJC/1533/2023 du 20.11.2023

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; CHOSE LOUÉE

Normes : CO.270.al.1.let.b

Résumé : AUGMENTATION SENSIBLE DU LOYER POUR LA MÊME CHOSE PAR RAPPORT AU PRÉCÉDENT LOYER - IDENTITÉ DE LA CHOSE LOUÉE SUITE À D'IMPORTANTS TRAVAUX Pour qu'une augmentation sensible du loyer initial puisse être retenue, il faut, afin de permettre une véritable comparaison, que le nouveau loyer concerne toujours "la même chose". Il s'agit principalement d'examiner dans quelle mesure des tra­vaux accomplis par le bailleur à l'occasion du changement de locataire conduise à rendre la comparaison impraticable. L'objet loué perd ses caractéristiques de base si, après une rénovation, il n'a plus la même surface ou le même nombre de pièces. In casu, pas d'identité de la chose louée entre deux arcades, louées séparément, d'une surface respectivement de 120m2 et 73m2, qui ne disposaient pas d'un sous-sol, et une nouvelle arcade qui comprend désormais une sur­face de 130 m2 au rez-de-chaussée et un sous-sol de 50 m2, équipé notamment d'un local servant de réduit et de WC, accessible par un escalier.

TF

Publication SJ 2002 p. 589; CdB 2002, p. 90

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; PENURIE; PRESSION

Normes : CO.270.al.1.let.a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - CONDITIONS DE RECEVABILITÉ - PÉNURIE DE LOGEMENTS La pénurie de logements, constatée à Genève par arrêtés du Conseil d'Etat, suffit à admettre comme établie la situation difficile sur le marché local du logement et donc la situation de contrainte du locataire. Il est dès lors inutile d'amener le locataire à prouver les démarches infructueuses qu'il a tentées pour rechercher un logement correspondant à ses besoins, d'autant plus que les arrêtés du Conseil d'Etat indiquent les catégories de logements par nombre de pièces, et limitent leur validité à une année.

Voir aussi : Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 24; ACJC/1309/2004 du 08.11.2004; ACJC/1500/2013 du 16.12.2013 (sur la notion de contrainte); ACJC/1457/2009 du 07.12.2009 (pour local commercial)

Remarques : Annule la jurisprudence des ACJ n° 96 du 12.02.2001 (= CdB 2/01 p. 44) et ACJ n° 975 du 8.10.01 L. c/ S. et ACJ n° 580 du 13.05.02 X SA c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF;STATISTIQUE

Normes : CO.270; CO.269; OBLF.11.al4

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL-PRODUCTION DES STATISTIQUES DE L'OCSTAT-LOYER FIXÉ EN DESSOUS DU LOYER DU PRÉCÉDENT LOCATAIRE Lorsqu'il statue sur le montant du loyer admissible, le juge est autorisé à fixer ce dernier à un montant inférieur à celui payé par le précédent locataire. Il ne saurait être déduit de l'arrêt du TF 4A_475/2012 du 6 décembre 2012, qui dispose que si le locataire entend que le loyer initial soit fixé en-deça de celui du précédent locataire, il doit prouver des faits permettant de constater que l'ancien loyer est lui-même abusif, qu'il incombe au locataire qui demande que son loyer initial soit fixé à un montant inférieur à celui payé par l'ancien locataire d'établir que ce dernier est également abusif en produisant au minimum cinq exemples de comparaison ou des statistiques officielles répondant aux exigences de l'art. 11 al. 4 OBLF. Le juge peut réduire le loyer initial à un montant inférieur à celui prévu par le précédent bail en se fondant sur les statistiques établies par l'OCSTAT.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_475/2012 du 06.12.2012; arrêt du TF 4A_250/2012 du 28.08.2012

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch - août 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; FORMULE OFFICIELLE ; LOYER INITIAL

Normes : CO.270; CO.269d

Résumé : INDICATIONS DEVANT FIGURER DANS LA FORMULE - NULLITÉ Lorsque la formule officielle n'indique pas le loyer du précédent locataire ou les motifs de hausse, le loyer fixé est nul ; peu importe que le locataire ait appris d'une autre manière le montant du loyer versé par l'ancien locataire ou les motifs de hausse.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_211/2020 du 25.08.2020 (La formulation "loyer déterminé d’entente entre les parties et sur la base du dernier loyer appliqué" ne répond pas aux conditions de l'art. 19 OBLF); ACJC/1312/2018 du 01.10.2018 (nullité de la formule officielle qui ne contient pas le montant du nouveau loyer, peu importe que le locataire ait pu être en mesure de se renseigner sur le champ manquant par un autre moyen)

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication CdB 1/2009 p. 16

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; SURFACE

Normes : CO.270; OBLF.11

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - LOYERS USUELS Lors de l'examen de la conformité d'un loyer aux loyers usuels de la localité ou du quartier, il convient de prendre en compte également des baux de référence conclus postérieurement au bail litigieux, en tous cas pendant une période de quelques mois ne permettant pas de conclure à une hausse générale des loyers. Des objets de surface presque identique à l'objet litigieux, mais comportant une pièce supplémentaire, conservent leurs caractéristiques d'éléments de comparaison avec l'appartement litigieux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; PRESSION

Normes : CO.270.al.1

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - CONDITION DE CONTRAINTE REJETÉE Pas de situation de contrainte dans le cas d'un couple bénéficiant d'un bail en cours et de certains moyens financiers et qui a conclu un nouveau bail pour un loyer qui se tenait parfaitement dans la fourchette des prix annoncés représentant un taux d'effort modéré (de 13 %).

Mark MULLER

Publication CdB 1995 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.270.ss

Résumé : La contestation du loyer initial et sa notification sur formule officielle in Cahiers du Bail 1995 p. 1

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; PRESSION

Normes : CO.270.al.1

Résumé : CONTRAINTE La notion de contrainte dont dépend l'application de l'art. 270 CO est identique à celle qu'exigeait l'art. 17 AMSL et les principes jurisprudentiels posés en vertu de cette disposition pour la contestation du loyer initial d'un logement demeurent valables dans le nouveau droit lors même que celui-ci accorde au locataire de locaux commerciaux la possibilité de contester le montant du loyer initial. Selon cette jurisprudence, la contrainte ne suppose pas une annihilation de la volonté; pour juger si les conditions de la situation difficile du preneur et de la contrainte qui en résulte sont réalisées, il faut tenir compte de l'ensemble des circonstances du cas particulier (ATF 114 II 77-78 cons. 3 c et les références).

Voir aussi : ACJ n° 175 du 31.1.94 A. c/ D.

CJ , ACJC

Recours TF déposé le 23.06.2022, rendu le 21.06.2023, CONFIRME, 4A_284/2022, 4A_285/22

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;CALCUL;RENDEMENT BRUT

Normes : CO.269a; CO.269; CO.270

Résumé : CONTESTATION LOYER INITIAL - RENDEMENT BRUT - TAUX DE RENDEMENT ADMISSIBLE S'agissant du taux de majoration admissible, le Tribunal fédéral admet désormais que le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués soit fixé à 2%, et non plus à 0,5%, en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2% (ATF 147 III 14 consid. 8.4). Si cette jurisprudence a été rendue à l'aune de l'art. 269 CO, elle suppose logiquement de réévaluer le taux de rendement admissible en matière de calcul de rendement brut. Il serait sinon difficilement compréhensible que pour un immeuble récent, le rendement soit inférieur sur la base d'un calcul de rendement brut par rapport à un calcul de rendement net. Si l'on prend les mêmes proportions, le taux de rendement admissible devrait dès lors être supérieur de 3.5 à 4% au taux de l'intérêt hypothécaire de référence, lorsque celui-ci ne dépasse pas 2% (CONOD, Rendement net art. 269 CO; réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres [arrêt TF 4A_554/2019], in: Newsletter Bail.ch décembre 2020, p. 7).

Remarques : Cet arrêt a fait l'objet d'un recours au TF (4A_285/2022 du 16.06.2023) qui n'examine toutefois pas la question du taux de rendement admissible (cons. 3.1.3).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ; INTÉRÊT MORATOIRE

Normes : CO.270e; CO.104; CO.102

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - INTÉRÊT MORATOIRE SUR LE TROP-PERCU Pour fixer le point de départ des intérêts moratoires, il est nécessaire que le débiteur soit mis en demeure (art. 104 al. 1 CO), ce qui présuppose une créance exigible et l'interpellation du créancier (art. 102 al. 1 CO). Dans le cadre d'une diminution de loyer, le Tribunal fédéral a estimé que malgré la créance en restitution du surplus de loyer versé par le locataire - qui avait pour objet l'enrichissement illégitime du bailleur et prenait effet de manière rétroactive à la date du dépôt de la demande - les intérêts devaient courir à la date du jugement, faute d'exigibilité de la créance avant la fin de la procédure, conformément aux règles générales du code des obligations (art. 102 al. 1 et 104 al. 1 CO) et de l'art. 270e CO (arrêt du TF 4C_291/2001 du 09.07.2002). L'application de ce raisonnement à la réclamation d'intérêts suite à une fixation rétroactive du loyer initial est conforme à la doctrine la plus récente et à la jurisprudence de la Cour (ACJC/684/2020 du 25.05.2020; ACJC/1312/2018 du 01.10.2018). En effet, tant que le juge n'a pas fixé le juste loyer, la créance compensante - et donc les intérêts en découlant - du locataire n'est pas certaine - et donc exigible.

Voir aussi : ACJC/684/2020 du 25.05.2020 (admet que les intérêts moratoires doivent courir à la date du jugement); ACJC/172/2018 du 12.02.2018 in CdB 2/2018 p. 61 ss

Remarques : contra : arrêt du TF 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 qui admet un intérêt moratoire sur restitution du trop-perçu, à la date moyenne (sans examiner la question); ACJC/158/2015 du 16.02.2015 et ACJC/284/2018 du 12.03.2018 admettent aussi le recours à la date moyenne

Pierre STASTNY

Publication 20ème Séminaire sur le droit du bail, p.187ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; ACTION EN CONTESTATION

Normes : CO.270; CO.262; CO.269a.leta; CO.269

Résumé : LA DÉTERMINATION DU LOYER INITIAL EN CAS DE NULLITÉ OU DE CONTESTATION, in 20ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; NULLITÉ

Normes : CO.270.al.2

Résumé : AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL OBLIGATOIRE POUR LA LOCATION D'UNE CHAMBRE MEUBLÉE Les chambres meublées ne sont pas exclues de la protection de l'art. 270 al. 2 CO, de sorte que le bailleur a l'obligation d'utiliser la formule officielle pour la conclusion du bail, même si les statistiques sur lesquelles se fonde l'Etat de Genève pour estimer s'il y a pénurie de logements, au sens de l'art. 270 al. 2 CO, ne tiennent par hypothèse pas compte des chambres individuelles disponibles sur le marché du logement.

Voir aussi : ACJC/330/2011 du 14.03.2011 pour obligation de notifier formule officielle pour une villla

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - PRISE EN COMPTE DES STATISTIQUES CANTONALES De jurisprudence constante, la Cour de justice admet que le juge détermine le montant du loyer admissible en se référant aux statistiques éditées par l'Office cantonal de la statistique, en tenant compte de leurs lacunes, par le biais de réajustements destinés à prendre en considération les particularités de l'objet loué. En outre, eu égard à la marge d'appréciation dont le juge dispose en la matière, elle considère qu'il est possible de se référer à une valeur moyenne. En règle géné­rale, dans la mesure où les statistiques relatives aux logements loués à de nou­veaux locataires au cours des douze derniers mois ne tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, il y a lieu de les compléter en procédant à une pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours.

Voir aussi : ACJC/172/2018 du 12.02.2018 (sur différence entre valeur moyenne et médiane); ACJC/1180/2008 (sur l'impossibilité de ne prendre en compte que la statistiques sur les contrats conclus les douze derniers mois).

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 23

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; NULLITE; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.270

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ PARTIELLE - FACTEURS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION POUR LA FIXATION - TRAVAUX DE RÉNOVATION Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas (arrêt 4C.428/2004 du 1er avril 2005, in SJ 2006 I 19, consid. 3.1), notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO, les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire (ATF 120 II 341 consid. 6c p. 351; cf. également ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64), étant précisé que ce dernier critère n'entre en général en ligne de compte que lorsque le juge ne dispose pas des éléments lui permettant de procéder à un calcul de rendement (arrêt 4C.274/1997 du 27 avril 1998, in SJ 1998 p. 718, consid. 4b/aa p. 720). Le juge exerce un pouvoir d'appréciation plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer communiqué selon les formes prescrites; il n'a pas à limiter son intervention au cas où le loyer convenu par les parties est abusif. Le loyer convenu constitue la limite supérieure du loyer à fixer. Conformément aux règles de la bonne foi, le bailleur ne peut en effet pas réclamer plus que la contre-prestation pour laquelle il était prêt à louer les locaux à l'origine. Il ne doit pas non plus tirer un bénéfice du vice qui lui est imputable et se trouver dans une situation plus favorable que s'il avait observé les formes requises. Il incombe au juge d'examiner si le bailleur n'a pas omis de recourir à la forme prescrite de manière abusive, afin d'empêcher toute contestation de la part du locataire. Face à un tel procédé, il peut alors se justifier, en cas de différence sensible entre le loyer convenu et celui antérieurement perçu, de fixer le loyer initial à la hauteur de ce dernier, par application analogique de l'art. 269d CO (ATF 120 II 341 consid. 6c p. 351; cf. également ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64). Ces principes valent sous réserve de circonstances particulières (arrêt 4C.274/1997 du 27 avril 1998, in SJ 1998 p. 718, consid. 4b/aa p. 720), et il faut en particulier prendre en considération l'éventuelle rénovation de la chose louée (cf. SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e éd., Zurich 2008, n. 37 ad art. 270 CO, p. 672 in fine).

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 134 III 159 SJ 2008 I 265 DB 2008 p. 36 n° 16

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION

Normes : CO.270; CO.828

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - CONTRAT DE BAIL - CONTESTATION DU LOYER INITIAL Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs s'appliquent également aux baux conclus par une société coopérative avec ses membres. Le Tribunal fédéral juge pour le moins discutable l'argument selon lequel le droit de la société coopérative offrirait au coopérateur-locataire une protection suffisante rendant superflu le recours aux dispositions protectrices des articles 269ss CO.

Voir aussi : ACJC/1304/2009 du 02.11.2009 ACJC/1436/2008 du 27.11.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE

Normes : CO.270.al.2

Résumé : CONSERVATION DE L'AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL PAR LE BAILLEUR Lorsque le contrat de bail et l'avis de fixation du loyer initial sont soumis au locataire pour signature et retour au bailleur, que le locataire les lui retourne comme demandé et que le bailleur ne lui renvoie à son tour que le contrat de bail mais pas l'avis de fixation du loyer initial, la conservation par le bailleur dudit avis équivaut à l'absence d'une notification. Pour n'avoir pas été formellement signifiée au locataire, la formule officielle du loyer initial est réputée inexistante dans la mesure où le locataire n'a pas pu obtenir les informations prescrites par la loi dans les formes visées par cette dernière.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 144 III 514; CdB 1/2019, p.1ss; DB 31/2019, p. 40 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; LOYER USUEL

Normes : CO.269a; CO.270

Résumé : IMMEUBLE ANCIEN - QUALIFICATION - 30 ANS Un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de 30 ans au moins au moment du début du bail. Le délai de 30 ans commence donc à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment du début du bail. On ne saurait par ailleurs justifier une différence de traitement entre les bailleurs professionnels et les bailleurs " privés ".

Remarques : Précision de jurisprudence

David LACHAT

Publication CdB 4/16, p. 101 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; LOYER INITIAL ; MAJORATION DE LOYER

Normes : CO.269ss

Résumé : TROIS ANS DE JURISPRUDENCE FÉDÉRALE SUR LES LOYERS : 2013-2016, in CdB 4/16, p. 101 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 433

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; LOYER USUEL

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : IMMEUBLE ANCIEN - QUALIFICATION - NOMBRE D'ANNÉS Il n'est pas contraire au droit fédéral de ne pas qualifier d'ancien un immeuble de 26, respectivement 27 ans, pour lequel l'adaptation du loyer au caractère usuel dans la localité ou dans le quartier a en principe la priorité sur celle fondée sur les coûts, et d'admettre l'exception du rendement excessif).En effet, dans les années 1982 et 1983, période durant laquelle les immeubles ont été construits, l'on savait que le calcul du rendement net, et par conséquent les justificatifs nécessaires à cet égard pour la fixation du loyer, était important, de sorte que l'on peut par conséquent s'attendre à ce que, dans le cadre d'une administration professionnelle d'un immeuble, ces documents importants soient soigneusement conservés et ne disparaissent pas déjà après 26 ou 27 ans.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_400/2017 du 13.09.2018 (cf. Fiche 2310877 ) : fixe à 30 ans la limite à partir de laquelle on peut considérer que l'immeuble est ancien.

François BOHNET

Publication CdB 2/17, p. 33 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; FORMULE OFFICIELLE ; LOYER INITIAL ; MOTIVATION

Normes : CO.270; OBLF.19

Résumé : UN LOYER IDENTIQUE À CELUI PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE DOIT-IL ÊTRE MOTIVÉ SUR LA FORMULE UTILISÉE À LA CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL? in CdB 2/17, p. 33 ss

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER ABUSIF; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.270.al.1

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - FIXATION DU LOYER ADMISSIBLE Les bailleurs soutiennent que les premiers juges auraient dû fixer le loyer litigieux au montant que les locataires avaient accepté de payer lorsqu'ils étaient en sous-location dans le même logement. Ils ne sauraient être suivis. Ledit loyer, payé dans une relation de sous-location à laquelle ils n'étaient pas partie, qui était largement supérieur au loyer payé par le sous-bailleur lui-même et dont il n'est pas démontré qu'il ne procurait pas à ce dernier un rendement excessif, ne saurait en effet servir de base dans la fixation du loyer initial.

Remarques : cf. OFL, Communications concernant le droit du loyer, vol. 49, août 2011, p. 19 ss

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 2/07 p. 57

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; POUVOIR D'APPRECIATION; CALCUL; LOYER

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL À UN MONTANT INFÉRIEUR À CELUI PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE La réduction du loyer initial n'est pas limitée par le loyer payé par le précédent locataire. Outre que la référence au précédent loyer n'a aucun sens dans le cadre de la méthode absolue, elle pourrait se révéler contraire à l'objectif constitutionnel et légal de protection des locataires contre les abus, si le loyer précédemment payé était déjà abusif ou le deviendrait.

Voir aussi : ACJC/751/2007 du 11.06.2007 ACJC/1309/2008 du 03.11.2008

Remarques : confirmation par le TF de l'ACJ n° 960 du 11.10.2006 (fiche n° 17054)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL

Normes : CO.270

Résumé : AVIS DE FIXATION NON REMIS - FIXATION DU LOYER PAR LE JUGE Cas du loyer contesté d'un studio considéré comme admissible par le Tribunal après consultation des statistiques officielles et prise en compte de caractéristiques identiques, de divers accords entre les parties ainsi que du montant du loyer payé par le précédent locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - MOTIFS DE LA MAJORATION Lorsque l'emploi de la formule officielle est rendu obligatoire pour la notification du loyer initial, le bailleur doit indiquer non seulement le montant du loyer du précédent locataire, mais également les motifs précis d'une éventuelle majoration (ATF 120 II 341, 344 consid. 2 c; 121 III 364, 366 consid. 4 b). Le choix des critères fixe le cadre des débats devant les juridictions des baux et loyers. Le bailleur ne saurait toutefois invoquer simultanément des critères antinomiques. Si la motivation contient plusieurs critères incompatibles, la juridiction saisie devra demander à la partie demanderesse de faire un choix et à défaut rejeter sa prétention (D. Lachat, La pratique récente en matière de loyers, p. 13, in 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;MOTIVATION;NULLITÉ

Normes : CO.270; OBLF.19; LaCC.2017

Résumé : PREMIÈRE LOCATION - AVIS OFFICIEL - PAS DE MOTIVATION EXIGÉE Lorsqu’un logement est remis à bail pour la première fois ou qu’il a subi des transformations telles qu’il n’est plus le même par rapport au bail précédent, la formule alors remise au locataire doit indiquer qu’il s’agit d’une première location. En cas de première location, il n’existe aucune majoration de loyer. Par conséquent, l’art. 270 al. 2 CO n’exige pas que le loyer fixé pour la première fois soit motivé dans la formule officielle.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_56/2023 du 14.04.2023

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 146 III 82, newsletter Bail.ch avril 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;DÉLAI RELATIF;PRESCRIPTION

Normes : CO.270; CO.62ss; CO.67

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - PRESCRIPTION - DÉLAI RELATIF Le créancier a connaissance de son droit de répétition - et le délai de prescription relatif d'un an commence à courir (art. 67 al. 1 CO) - lorsqu'il connaît suffisamment d'éléments pour fonder et motiver son action en justice, laquelle n'a pas besoin d'être chiffrée (art. 85 CPC). Cela suppose qu'il ait connaissance de la mesure approximative de l'atteinte à son patrimoine, de l'absence de cause du déplacement de patrimoine et de la personne de l'enrichi. Est déterminant le moment de la connaissance effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu connaître son droit en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances. Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle, obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, et dont l'ignorance est présumée, la connaissance effective intervient lorsqu'il sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif, et non pas lorsqu'il aurait pu ou dû le savoir. La question peut rester ouverte de savoir si, de nos jours, l'ignorance présumée du locataire, quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l'absence de celle-ci, se justifie encore, dès lors que l'usage de la formule officielle a été rendu obligatoire il y a plus de vingt-cinq ans dans le canton concerné, que cette exigence a été rappelée à réitérées reprises par le Tribunal fédéral dans plusieurs arrêts publiés, et qu'il est possible de se renseigner aisément sur ce point en effectuant une simple recherche sur internet ou en consultant le site d'associations militant en faveur de la défense des droits des locataires.

Voir aussi : ATF 140 III 583; arrêt du TF 4A_517/2014 du 02.02.2015

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 3/2018, p. 79ss; DB 30/2018, p. 46ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d; CO.270; OBLF.19

Résumé : CONCLUSION DU BAIL - MODIFICATION DU RÉGIME DES FRAIS ACCESSOIRES SANS BAISSE DE LOYER A l'instar de ce qui se fait en cours de bail, la modification du régime des frais accessoires par rapport à celui du locataire précédent, lors de la conclusion d'un nouveau bail, nécessite une notification par formule officielle de la part du bailleur. La facturation de frais accessoires jusqu'ici compris dans le loyer doit s'accompagner d'une réduction proportionnelle du loyer, à défaut de quoi il y a augmentation du loyer ; tant la réduction que l'augmentation doivent être accompagnés de motifs précis. In casu, le bailleur a augmenté les charges par rapport au locataire précédent, sans motivation suffisante, le loyer étant au demeurant resté inchangé. La diminution des prestations du bailleur correspond donc à une augmentation de loyer, laquelle n'est pas motivée et donc nulle. Cette nullité peut toutefois être tenue en échec par l'interdiction de l'abus manifeste de droit.

Remarques : En l'espèce, TF retient les locataires abusent manifestement de leur droit lorsqu'ils invoquent la nullité du loyer pour défaut de motivation suffisante de la formule officielle, alors qu'aucune motivation, quelle qu'elle soit, ne leur aurait permis d'agir avec succès en contestation du loyer initial pour augmentation sensible du loyer par rapport au loyer précédent, du fait que l'augmentation est inférieure à 10%.

CJ , CABL

Publication CdB 3/2018, p. 87ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; MOTIVATION ; NULLITÉ

Normes : CO.270; OBLF.19; LaCC.207

Résumé : MOTIVATION DE LA FORMULE OFFICIELLE - LOYER INCHANGÉ PAR RAPPORT AU PRÉCÉDENT L'avis officiel de fixation du loyer initial - in casu dans sa version genevoise comportant la mention "motifs précis des prétentions ci-dessus" - ne doit pas obligatoirement contenir de motifs lorsque le montant du loyer est identique ou inférieur au loyer payé par le précédent locataire.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_451/2019 du 21.04.2020; ACJC/725/2018 du 11.06.2018 (Le bailleur n'a pas l'obligation d'indiquer sur la formule officielle les motifs d'une baisse de loyer par rapport au locataire précédent)

Remarques : changement de la jurisprudence de la CABL

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL

Normes : CO.257a; CO.270

Résumé : LOYER INITIAL - STATISTIQUES - FRAIS D'EXPLOITATION NON COMPRIS DANS LE LOYER Les frais accessoires autres que ceux liés au chauffage et à la production d'eau chaude, comme les frais d'exploitation, sont englobés dans les loyers servant de données pour les statistiques cantonales genevoises. Dès lors, si les frais d'exploitation font l'objet d'un acompte séparé (et ne sont donc pas compris dans le loyer), il convient de déduire le montant versé à titre d'acompte pour les frais d'exploitation du loyer retenu en application des statistiques.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; DROIT IMPERATIF; CONTRAT; NULLITE

Normes : CO.269b; CO.270a

Résumé : DROIT IMPÉRATIF - NULLITÉ D'UNE CLAUSE CONTRACTUELLE FIXANT UN LOYER MINIMAL ABSOLU Le système de contestation du loyer établi par l'art. 270a CO ne peut pas être limité ou exclu par convention ni étendu à d'autres possibilités de contestations. Il ne permet pas aux parties de convenir d'un loyer minimal absolu pour le futur et ne s'accommode pas, en particulier, d'une clause contractuelle interdisant toute réduction du loyer initial (ATF n.p. 4C.203/2006 du 26.10.2006, consid. 3.2.2). En l'espèce, une clause contractuelle stipulant que les loyers futurs ne pourront en aucun cas être inférieurs à celui fixé lors de la conclusion du bail contrevient au caractère impératif des art. 17 al. 2 OBLF et 270a CO et doit donc être déclarée nulle conformément aux art. 19 et 20 CO.

Voir aussi : DB 2008 p.34 n° 15

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2006 I p. 19

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; PRESSION; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE

Normes : CO.270.al.1

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - INAPPLICABILITÉ DE L'ART. 270 AL. 1 CO En cas de nullité de la fixation du loyer initial (non notifiée sur formule officielle), l'art. 270 al. 1 CO relatif à la contestation du loyer initial ne s'applique pas et il n'y a pas à examiner si le locataire se trouvait ou non dans une situation de contrainte lorsqu'il a conclu le bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); LOYER INITIAL

Normes : CO.28

Résumé : DOL - INTENTION DE CONTESTER LE LOYER INITIAL Le simple fait pour un preneur de conclure un bail sans indiquer qu'il a l'intention de remettre en cause le montant, jugé trop élevé, du loyer ne saurait constituer en soi un dol au sens de l'art. 28 CO. En ouvrant action, le locataire ne fait qu'exercer un droit que la loi lui reconnaît. Admettre l'application de l'art. 28 CO dans une éventualité de ce genre équivaudrait à vider les art. 17 AMSL et 270 CO de leur substance.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch août 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;OBLIGATION DE CHIFFRER LES CONCLUSIONS;LOYER INITIAL

Normes : CPC.85

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - OBLIGATION DE CHIFFRER LES CONCLUSIONS Une demande en contestation du loyer initial est en principe soumise à l’obligation de chiffrer le loyer demandé. L’art. 85 CPC permet toutefois au demandeur qui est dans l’impossibilité d’articuler d’entrée de cause le montant de sa prétention ou de qui cette indication ne peut être exigée d’emblée de ne pas chiffrer ses conclusions et d’indiquer une valeur litigieuse minimale. Pour ce faire, il doit, dans sa demande, exposer concrètement pourquoi il lui est impossible (ou du moins déraisonnable) de chiffrer ses conclusions. En vertu de l’art. 85 al. 2 CPC, le demandeur ne peut pas se contenter d’indiquer un montant minimal lors de l'introduction de la demande et renoncer par la suite à tout chiffrement. Au contraire, il doit chiffrer ses conclusions dès qu’il est en mesure de le faire, peu importe s’il a conclu à un montant minimal ou, comme en l’espèce, à un montant maximal (le demandeur avait formulé des conclusions visant à fixer le loyer de l’appartement « à un montant inférieur à CHF 1'116.15 » et le loyer de la place de parc « à un montant inférieur à CHF 84.80 »)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; NULLITÉ ; POUVOIR D'APPRÉCIATION

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - PRIMAUTÉ DU CRITÈRE DU RENDEMENT En principe, le juge partira du critère absolu que constitue le rendement non abusif de la chose louée; celui-ci a en principe la primauté sur les autres méthodes de détermination du loyer non abusif. Le montant ainsi obtenu ne saurait être porté à la hauteur des loyers usuels du quartier par hypothèse plus élevés; le loyer serait alors nécessairement abusif selon la règle générale de l'art. 269 CO. En revanche, comme il jouit d'un pouvoir d'appréciation plus étendu que lorsqu'il examine le caractère abusif ou non d'un loyer, le juge peut se fonder sur le critère des loyers comparatifs pour fixer le loyer initial à un niveau plus bas que le loyer calculé sur la base d'un rendement non excessif de la chose. En effet, il entre dans la latitude du juge d'opposer les loyers du marché au bailleur qui n'a pas respecté la forme prescrite pour notifier le loyer initial. Par ailleurs, s'agissant d'immeubles construits ou acquis il y a plusieurs décennies, la jurisprudence admet à certaines conditions que la hiérarchie entre critères absolus soit inversée au profit des loyers comparatifs.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_211/2020 du 25.08.2020 (newsletter bail.ch octobre 2020, primauté du critère du rendement admissible. In casu, la méthode consistant à exécuter le calcul du rendement d'après les éléments accessibles au public ou apportés par les locataires est compatible avec les art. 269 et 270 al. 2 CO); 4A_28/2020 du 13.01.2020 (maintien du principe de la primauté du critère du rendement admissible; Luca MELCARNE, Le priorité du critère du rendement net (art. 269 CO) dans le cadre de la contestation du loyer initial, in DB n° 33/2021, p. 51ss): 4A_288/2020 du 13.01.2021

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 2/2009 p. 43

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; CONCLUSION DU CONTRAT; POINT ESSENTIEL

Normes : CO.270; CO.2; CO.18; CO.253

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - AVENANT - MODIFICATION DES ÉLÉMENTS ESSENTIELS DU CONTRAT Un avenant qui modifie plusieurs éléments du contrat de bail initial (parties, affectation des locaux, loyer) constitue un nouveau contrat de bail et ouvre la voie à la contestation du loyer initial.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; CALCUL; RENDEMENT NET; MAXIME INQUISITOIRE

Normes : CO.270; CO.274d.al.3

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - CALCUL DE RENDEMENT - MAXIME INQUISITORIALE SOCIALE Si le juge estime que les pièces fournies par les parties sont insuffisantes ou peu claires pour permettre un calcul de rendement, il a l'obligation de demander au bailleur de les compléter, respectivement de l'interroger, et/ou de l'inviter à produire des pièces complémentaires. En cas d'impossibilité de procéder à un tel calcul de rendement, le Tribunal doit ordonner des mesures probatoires appropriées en vue de déterminer les caractéristiques intrinsèques du logement (surface, confort, vétusté) et locales (environnement, proximité, transport, commerce, etc.) pour fixer le loyer initial en s'inspirant, cas échéant, des statistiques cantonales pertinentes.

Voir aussi : ACJC/564/2010 du 17.05.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; MOTIF; NULLITE PARTIELLE; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - NULLITÉ PARTIELLE - POUVOIR D'APPRÉCIATION - LOYER INFÉRIEUR À CELUI PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE La mention de deux motifs de majoration de loyer inconciliables dans l'avis de fixation initial du loyer est un défaut de motivation qui a pour conséquence la nullité partielle du contrat de bail. En cas de nullité partielle du contrat de bail, le juge jouit d'un plus grand pouvoir d'appréciation que s'il agit dans le cadre strict de l'art. 270 CO. Rien n'interdit que le loyer initial soit inférieur au loyer acquitté par le précédent locataire.

Voir aussi : Fiche 2310023 et Fiche 2309290 ACJ n° 751 du 11.06.2007 R. et A. c/ X S.A.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 1/2019, p. 17ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; NULLITÉ PARTIELLE ; LOYER CONTRÔLÉ ; LOYER ÉCHELONNÉ

Normes : CO.20; CO.270; CO.269c

Résumé : NULLITÉ PARTIELLE DES LOYERS - CONTRÔLE ÉTATIQUE - CLAUSE D'ECHELONNEMENT - AMPLEUR DE LA NULLITÉ Le contrat de bail est partiellement nul lorsqu'il existe un vice de l'avis de fixation du loyer initial relatif à l'inobservation des dispositions cantonales instituant un contrôle étatique des loyers (in casu suite à des travaux soumis à la LDTR). En cas de loyers échelonnés, dont seules les trois premières années étaient soumises au contrôle étatique, ce que les parties ont appris plusieurs années après la conclusion du bail, la nullité partielle ne frappe que les montants convenus pour les années de bail soumises au contrôle étatique (les trois premières), dans la mesure où les locataires auraient accepté un contrat hypothétique fixant un loyer beaucoup plus élevé dès la quatrième année. Le loyer ne doit ainsi être fixé par le juge que pour les trois premières années du bail, le loyer ultérieur étant celui valablement convenu entre les parties.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 144 III 514; CdB 1/2019, p.1ss; DB 31/2019, p. 40 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; LOYER USUEL ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a; CO.270

Résumé : CRITÈRES ABSOLUS - HIÉRARCHIE - IMMEUBLE ANCIEN Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée: le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier a la priorité sur le critère du rendement net. Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du critère du rendement net.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 82 SJ 2010 I 241 CdB 1/10 p. 28 MP 1/10 p. 46

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; MAJORATION DE LOYER; NOTION

Normes : CO.270.al.1.let.b

Résumé : CONTESTAION DU LOYER INITIAL - HAUSSE SENSIBLE DE LOYER - BASES DE CALCUL DES LOYERS COMPARÉS L'art. 270 al. 1 let. b CO, qui mentionne uniquement le critère de l'augmentation sensible du loyer initial par rapport au précédent loyer, doit être interprété selon son sens littéral. Aucune référence n'est faite aux bases de calcul des loyers à comparer. Donc la condition de l'augmentation sensible du loyer s'examine au regard du loyer contesté et de celui antérieurement perçu par le bailleur.

Tribunal fédéral , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 3/09 p. 87 MP 4/09 p. 261

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.269a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - LOYERS USUELS - OBJETS APPARTENANT A DES BAILLEURS DIFFERENTS MAIS ADMINISTRES PAR UNE SEULE REGIE Des logements appartenant à des bailleurs différents mais administrés par la même gérance doivent être pris en considération, en tant que logements de comparaison, et non pas compter que pour un seul objet de référence.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; LOYER CONTROLE; LOGEMENT SOCIAL

Normes : CO.270.al.1.let.b

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - HAUSSE SENSIBLE - PRISE EN COMPTE DU LOYER RÉEL Afin de déterminer si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer, le juge ne doit prendre en considération que le loyer réel fixé dans le précédent contrat de bail. Le fait que le locataire précédent était au bénéfice d'une aide sociale personnalisée, et de ce fait payait un loyer inférieur au montant réel, n'est pas pertinent.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 431; newletter bail.ch juillet 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.269a.leta; CO.270; OBLF.11

Résumé : RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE EN CAS DE CONTESTATION DU LOYER INITIAL En cas de contestation du loyer initial, le caractère abusif du loyer est présumé lorsque l’augmentation est massive – c’est-à-dire nettement supérieure à 10% – par rapport au loyer précédent et qu’elle ne s’explique pas par la variation du taux hypothécaire de référence ou de l’ISPC. Le fait que le bail précédent ait été de longue durée ne rend pas d’emblée inapplicable la présomption, mais constitue un indice qui peut contribuer à la renverser. Un bail peut être considéré comme long lorsqu’il a duré de 15 à 20 ans. Si le bailleur arrive à éveiller des doutes fondés au sujet de cette présomption, celle-ci ne s’applique plus. Pour ce faire, les exigences ne sont pas aussi élevées qu’en matière de preuve stricte du caractère abusif du loyer initial d’un immeuble ancien (où le critère du loyer usuel dans la localité ou dans le quartier s’applique, pour lequel seules des statistiques officielles ou un minimum de cinq logements de comparaison peuvent servir de preuve).

Voir aussi : traduit in CdB 3/2021 p. 92 ss; arrêt du TF 4A_554/2021 du 2 mai 2022 (communiqué de presse du TF du 7 juin 2022); Pascal JEANNIN, Fardeau de la preuve pour la contestation du loyer initial d'un immeuble ancien. in DB n° 33/2021 p. 70ss

Remarques : cf. communiqué de presse du TF du 07.06.2021; précision de la jurisprudence relative à la question de savoir qui, du locataire ou du bailleur, doit prouver, en cas de litige, que le loyer initial d'une habitation située dans un immeuble ancien est ou non abusif sur la base des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch - février 2018; DB 30/2018, p. 16ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; LOYER INITIAL ; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CO.270

Résumé : RELATION CONTRACTUELLE PRÉEXISTANTE - NOUVELLE RELATION DE BAIL - CONDITIONS La conclusion formelle d'un nouveau contrat durant un rapport de bail existant entre les mêmes parties ne constitue pas une nouvelle relation de bail, à moins qu'il y ait un changement, à tout le moins partiel, de parties au contrat et d'autres modifications contractuelles. In casu, un nouveau bail a été conclu dans la mesure où ce n'est pas seulement le montant du loyer, des frais accessoires et de la garantie locative qui a été modifié mais aussi la destination des locaux (l'appartement ne constituait plus un logement de famille). L'épouse du locataire n'avait pas signé le nouveau contrat.

Voir aussi : Fiche 2309384

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.269a; CO.270; CC.8

Résumé : RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE EN CAS DE CONTESTATION DU LOYER INITIAL - LOYERS COMPARATIFS Dans l'action en contestation du loyer initial d'un logement situé dans un immeuble ancien, le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial convenu incombe au locataire quand le bailleur s'est prévalu des loyers usuels, dans la formule officielle, pour justifier la hausse dudit loyer par rapport à celui de l'ancien locataire. Lorsque le loyer initial convenu a été sensiblement augmenté - soit de 10% au moins - alors qu'une telle augmentation ne saurait se justifier à considérer la conjoncture économique, il a été admis que le loyer convenu est présumé abusif, de sorte qu'il incombe au bailleur d'apporter des contre-preuves fondées sur des éléments comparatifs. En revanche, lorsque le loyer initial convenu est le même que le loyer payé par le précédent locataire, il ne saurait être présumé abusif sur la base de statistiques générales, cantonales ou communales. En outre, le bailleur n'a pas à collaborer à l'administration des preuves puisqu'il ne dispose pas lui-même des éléments de comparaison.

Voir aussi : ATF 147 III 431(cf. communiqué de presse du TF du 07.06.2021; précision de la jurisprudence relative à la question de savoir qui, du locataire ou du bailleur, doit prouver, en cas de litige, que le loyer initial d'une habitation située dans un immeuble ancien est ou non abusif sur la base des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier); ATF 139 III 13

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; FORMULE OFFICIELLE ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.270; CO.269d

Résumé : MODIFICATION DU RÉGIME DES FRAIS ACCESSOIRES A L'OCCASION DE LA CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL - CONTENU DE LA FORMULE OFFICIELLE L'avis officiel doit permettre au locataire d'apprécier si les modifications prévues par le bailleur en comparaison avec l'ancien bail sont économiquement neutres ou si elles impliquent une augmentation de loyer ou de frais accessoires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; MOTIF; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.274d; LPC.435; CC.8

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - IMPOSSIBILITÉ DE FAIRE VALOIR UN NOUVEAU MOTIF EN COURS DE PROCÉDURE Le bailleur qui justifie sur formule officielle la fixation du loyer initial en invoquant uniquement les loyers usuels du quartier et qui se voit opposer par le locataire les statistiques officielles comme fondement de sa contestation, ne peut introduire, en cours de procédure, un autre critère de fixation du loyer initial. Partant, le Tribunal est fondé, dans cette hypothèse, à refuser la demande du bailleur tendant à compléter ses écritures en vue de démontrer qu'il ne retire aucun rendement abusif de la location litigieuse.

TF

Publication CdB 1/08 p. 12

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.269; CO.270; CO.274d

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - OFFRE DE PREUVE DU BAILLEUR - MAXIME INQUISITOIRE En cas de nullité partielle du contrat, le juge doit, si les offres de preuve du bailleur sont insuffisantes (in casu : un seul exemple comparatif peut être retenu sur les 5 exemples produits), l'inviter à produire les pièces permettant un calcul de rendement ou la comparaison de logements dans le quartier.

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication Communications OFL, vol. 41, janvier 2007, p. 35

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; LOYER

Normes : CO.270.al.2

Résumé : AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL - APPARTEMENT PRÉCÉDEMMENT INOCCUPÉ - MENTION DE L'ANCIEN LOYER La seule inoccupation d'un appartement pendant une période, même d'une longue durée, ne conduit pas à l'absence d'un bail antérieur et ne permet pas de considérer qu'il s'agit, ultérieurement, d'une première mise en location ; un raisonnement contraire permettrait au bailleur de détourner le but de l'art. 270 al. 2 en retirant quelque temps un objet du marché locatif.

TF

Publication ATF 121 III 56 = SJ 1995 p. 425 = JT 1995 I 584

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; DELAI LEGAL

Normes : CO.270.al.2

Résumé : FORMULE OFFICIELLE NON REMISE AU LOCATAIRE DANS LE DÉLAI DE 93 B al. 3 LACC Le bailleur n'a pas respecté le terme prévu par l'art. 93B al. 3 LACC (24 LACC depuis le 1.1.1997) puisque l'avis de fixation du loyer a été envoyé trois semaines après l'entrée des locataires. Peu importe que ceux-ci aient pu prendre connaissance du contenu de la formule officielle lors de la conclusion du contrat. La notification suppose nécessairement la remise du document.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 121 III 56 = SJ 1995 p.425 = JT 1995 I 584

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; DELAI LEGAL

Normes : CO.270

Résumé : DÉLAI POUR REMETTRE LA FORMULE OFFICIELLE AU LOCATAIRE - CONSÉQUENCES DU RETARD - NULLITÉ En principe, le bailleur doit remettre la formule officielle au locataire lors de l'entrée en possession au plus tard. Si le bailleur s'exécute dans les trente jours suivant la réception de la chose, le délai pour contester le loyer initial est prolongé et vient à échéance trente jours après la notification de la formule officielle. En revanche, une notification intervenant au-delà de l'échéance de ce délai équivaut à une absence de notification et conduit à l'application de la jurisprudence consacrée par l' ATF 120 II 341, soit la faculté pour le juge de fixer le loyer sans être limité à l'examen du caractère abusif ou non du loyer figurant sur la formule officielle.

Voir aussi : ACJC/1312/2018 du 01.10.2018 (le fait que la bailleresse soit de bonne foi ne saurait remettre en cause les prescriptions légales concernant la notification de l'avis de fixation du loyer) ACJ n° 668 du 21.6.96 A. c/ D. F. ACJ n° 152 du 08.02.1999 SI X c/ F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; DELAI LEGAL

Normes : CO.270

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - INDICATION FAUSSE DU DERNIER LOYER Cas où l'avis de fixation du loyer initial notifié aux locataires est vicié dans l'indication du dernier loyer annuel (de l'ordre de Fr. 9'500.-- au bénéfice de X et non pas de Fr. 18'000.-- comme indiqué sur la formule). Cette indication fausse du dernier loyer annuel n'a pas permis aux locataires, dans le délai péremptoire de 30 jours prévu par la loi, d'apprécier si le loyer initial était abusif ou non. Ce n'est que lorsque ceux-ci ont pu se rendre compte de la quotité exacte du loyer antérieur que ledit délai doit commencer à courir.

Voir aussi : ACJ n° 357 du 27.03.1995 SI C. c/ Epoux F.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;FORMULE OFFICIELLE;ABUS DE DROIT

Normes : CO.270; OBLF.19; CC.2.al2

Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE - NULLITÉ DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT À L'INVOQUER La formule officielle vise à rendre le locataire attentif à la possibilité de contester le montant du loyer initial. Les cantons peuvent la rendre obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail. Dans un tel cas, si la formule officielle fait défaut à la conclusion du bail, le contrat est vicié en ce qui concerne la fixation du loyer. Le locataire peut alors ouvrir action en fixation du loyer et en restitution des montants payés en trop. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) ; ainsi, un justiciable ne peut pas utiliser cette institution juridique de façon contraire à son but. In casu, le locataire savait que la formule officielle n’était pas correctement remplie, que le loyer était selon lui abusif et qu’il pouvait le contester, et a cherché à résilier le bail de la villa, qui ne lui convenait pas, en invoquant un prétendu loyer excessif. Ce n'est que plus d'une année après avoir découvert l'existence du vice qu'il a formellement invoqué un trop-perçu. Or, le but de la formule officielle est d’informer le locataire de sa possibilité de saisir l’autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles. Il n’est pas d’obtenir la résiliation du contrat de bail au motif que plusieurs éléments concernant le bien loué - même si l’un d’entre eux est le montant du loyer - ne conviennent pas au locataire. En se prévalant de la problématique liée au loyer afin de résilier le bail, le locataire a utilisé cette institution juridique de façon contraire à son but et a commis un abus de droit.

Voir aussi : ATF 140 III 583

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270.al1; CC.8

Résumé : NON RENVERSEMENT DU FARDEAU DE LA PREUVE LORSQU'IL N'EST PAS MENTIONNE DANS LE CONTRAT DE BAIL QUE LA FORMULE OFFICIELLE Y EST ANNEXEE L'art. 270 al. 2 CO prévoit qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d al. 2 CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Lorsque le bail a été conclu sans que ne soit communiquée la formule officielle ou sans que la hausse de loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire n'y soit motivée, le loyer fixé est nul (nullité partielle du contrat). Selon la jurisprudence, la preuve que doit apporter le bailleur est facilitée lorsque le contrat de bail - dont la réception n'est pas contestée par le locataire - mentionne que la formule officielle y est annexée. Dans ce cas, le bailleur est, selon l'expérience générale de la vie, présumé avoir effectivement mis le contrat de bail et la formule officielle dans l'enveloppe envoyée au locataire s'il est en mesure de produire une copie ou une photocopie de cette formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail en question; il s'agit là d'une règle d'expérience (art. 1 al. 2 CC) qui entraîne le renversement du fardeau de la preuve. C'est alors au locataire qui prétend que l'enveloppe ne contenait pas la formule officielle alléguée par le bailleur d'apporter la preuve que celui-ci a commis une erreur lors de la mise sous pli; comme il s'agit pour le destinataire de prouver un fait négatif, dont la preuve est, par nature, difficile à rapporter, il lui suffit d'apporter cette preuve avec une vraisemblance prépondérante (ATF 142 III 369 consid. 4.2). Lorsqu'il n'est pas mentionné dans le contrat de bail que la formule officielle y est annexée, le bailleur doit apporter par d'autres moyens de preuve que celle-ci a été effectivement remise au locataire. Dans ce cas, le fardeau de la preuve n'est pas renversé. La preuve n'est pas non plus facilitée. La production d'une photocopie de la formule officielle, comportant tous les éléments prescrits par la loi, que le bailleur a conservée dans son dossier, ne constitue pas une preuve directe et absolument certaine de la remise de celle-ci. Elle en constitue un indice parmi d'autres, susceptibles de fonder une certitude dans l'esprit du juge. Il en va de même du témoignage de la personne dont il est allégué qu'elle aurait remis de main à main la formule au locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.2.2.2). Le témoignage d'une employée de la régie n'est certes pas dépourvu de toute valeur probante, mais, lorsque celle-ci a été amenée à se prononcer sur sa propre activité et, le cas échéant, sur une faute qu'elle aurait pu commettre, elle ne peut être considérée comme neutre et donc il n'est pas possible de retenir la notification sur la base de son seul témoignage. Lorsque seules deux personnes étaient présentes lors de la remise alléguée, la locataire et la représentante de la régie, et que le juge ne parvient pas à une conviction intime sur la base de leurs interrogatoires, il y a échec de la preuve, que le bailleur doit supporter puisqu'il lui incombait de s'organiser de telle façon à pouvoir apporter la preuve certaine de la remise de cette formule (fardeau de la preuve; art. 8 CC) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.3.1).

Voir aussi : ACJC/1717/2018 du 10.12.2018; arrêt du TF 4A_607/2015 du 04.07.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;DEVOIR DE COLLABORER;LOYER INITIAL

Normes : CPC.318.al1.letc; CPC.160; CPC.190; CO.269; CO.270

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - REFUS DE COLLABORER - INJONCTION AUX TIERS CONCERNÉS DE FOURNIR LES PIÈCES RÉCLAMÉES Lorsque la prééminence du rendement prévaut sur tout autre critère, pour fixer le loyer initial, comme en l'espèce, et que les différentes informations nécessaires au calcul de rendement existent et sont facilement accessibles, soit qu'une partie des pièces idoines sont conservées par le notaire et l'indication de l'établissement bancaire figure dans les livres du Registre foncier, dès lors que le droit de gage immobilier est inscrit sur le feuillet correspondant, la détermination de la part des fonds de tiers et des intérêts hypothécaires ressortant de l'acte d'acquisition de l'immeuble, en mains du notaire et du Registre foncier, il se justifie de renvoyer la cause au Tribunal, afin qu'il ordonne aux tiers concernés, après interpellation des parties sur ce point et des tiers quant à leur obligation de collaborer et leur droit de refuser de collaborer, de verser à la procédure les pièces dont les locataires ont besoin afin d'être en mesure de prouver les faits pour lesquels ils supportent le fardeau de la preuve.

Voir aussi : ACJC/134/2018 du 05.02.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE ; NULLITÉ; ABUS DE DROIT

Normes : CO.270; CC.2

Résumé : NULLITÉ DES AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT Commet un abus de droit le locataire qui se prévaut de la nullité des avis de fixation du loyer initial - lesquels ne portent pas sur l'objet réellement loué - lorsqu'il a sciemment participé à une transaction visant à contourner les dispositions de la LDTR.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 442; newsletter bail.ch de juillet 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ACTION EN CONTESTATION ; LOYER INITIAL ; PÉNURIE DE LOGEMENTS

Normes : CO.270.al.1.let.a

Résumé : CARACTÈRE ALTERNATIF DES CONDITIONS D'APPLICATION - PÉNURIE L'existence d'une pénurie suffit à réaliser la situation de contrainte ouvrant la voie à la contestation du loyer initial ; selon une interprétation tant littérale, systématique, historique que téléologique, il n'y a pas de lien entre les motifs de nécessité personnelle ou familiale et celui de situation du marché locatif ; le locataire ne doit donc pas établir qu'une certaine contrainte personnelle, en plus de la pénurie de logements, l'a contraint de conclure le bail.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_453/2015 du 18.05.2016; 4A_93/2017 du 21.09.2017 (la pénurie entraîne par elle-même une situation de contrainte, de sorte qu

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; PÉNURIE DE LOGEMENTS ; NULLITÉ

Normes : LaCC.207; CO.270.al.2

Résumé : ABSENCE D'ARRÊTÉ DU CONSEIL D'ÉTAT CONSTATANT LA PÉNURIE L'absence d'arrêté du Conseil d'Etat pour l'année 2012 constitue une lacune proprement dite qui doit être comblée par le juge en se fondant sur la constatation statistique d'un taux de vacances inférieur à 2%, comme retenu par le Conseil d'Etat dans ses différents arrêtés pour d'autres années.

Voir aussi : ACJC/1503/2015 du 7 décembre 2015

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; PÉNURIE DE LOGEMENTS ; NULLITÉ

Normes : CO.270.al.2; LaCC.207; aLaCC.109.al.1; RPHLC.1.al.1

Résumé : OBLIGATION D'UTILISER UNE FORMULE OFFICIELLE MÊME EN L'ABSENCE D'ARRÊTÉ DU CONSEIL D'ETAT CONSTATANT LA PÉNURIE Ce qui détermine l'obligation d'utiliser une formule officielle de fixation de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail n'est pas l'existence d'un arrêté ad hoc du Conseil d'Etat, mais bien l'existence d'une situation de pénurie, au sens des art. 109 al. 1 aLaCC (actuellement 207 LaCC) et 1 al. 1 du Règlement relatif à la pénurie en matière d'habitations et de locaux commerciaux (RPHLC). L'art. 109 al. 1 aLaCC dispose en effet que l'usa­ge d'une telle formule est obligatoire "tant que dure la pénurie", celle-ci étant définie comme un taux de logements vacants inférieur à 2% à l'art. 1 al. 1 RPHLC.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ; ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME; DÉLAI RELATIF; PRESCRIPTION

Normes : CO.67; CO.270

Résumé : CRÉANCE EN RESTITUTION DE L'INDU - DÉLAI DE PRESCRIPTION RELATIF Le créancier a connaissance de son droit de répétition - et le délai de prescription relatif d'un an commence à courir (art. 67 al. 1 CO) - lorsqu'il connaît suffisamment d'éléments pour fonder et motiver son action en justice, laquelle n'a pas besoin d'être chiffrée (art. 85 CPC). Est déterminant le moment de la connaissance effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu connaître son droit en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances. Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective intervient lorsqu'il sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif.

Voir aussi : ATF 146 III 82 in newsletter Bail.ch avril 2020 (laisse la question ouverte de l'ignorance présumée du locataire, de nos jours, quant au caractère obligatoire de la formule officielle)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.270.al.2

Résumé : NON REMISE DE L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER INITIAL - PAS D'ABUS DE DROIT DES LOCATAIRES - NULLITÉ DU LOYER NON RÉPARABLE PAR L'ENVOI EN COURS DE BAIL DU FORMULAIRE OFFICIEL Le fait que les locataires paient sans discuter une vingtaine de mois le loyer excessif par rapport aux critères des art. 269 et ss CO et n'invoquent la nullité de la fixation du loyer initial qu'à l'occasion d'un avis d'augmentation ne saurait, à lui seul, faire admettre qu'ils commettent un abus de droit. La nullité qui entache la fixation du loyer initial ne saurait être réparée par l'envoi, en cours de bail, du formulaire officiel, dès lors que celui-ci doit être remis soit à la conclusion du bail, soit au plus tard dans les 30 jours suivant la réception de la chose louée.

Voir aussi : ACJC/715/2009 du 15 juin 2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE; POUVOIR D'APPRECIATION; STATISTIQUE

Normes : CO.270

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - RECOURS AUX STATISTIQUES En cas de nullité de la fixation du loyer initial (formule officielle non remise), le juge dispose d'un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formes prescrites (ATF 124 III 62). Lorsque le Tribunal ne dispose ni d'informations relatives aux loyers comparatifs, ni d'éléments chiffrés permettant un éventuel calcul de rendement, il est admissible de procéder à la fixation du loyer initial en se fondant principalement sur les statistiques cantonales, puis en procédant à quelques réajustements pour tenir compte de certaines particularités du logement loué.

Voir aussi : Fiche 2309262

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.270.al.2

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - ABUS DE DROIT Le simple fait que le locataire paye le loyer convenu pendant plusieurs années n'implique pas nécessairement qu'il commette un abus de droit en se prévalant après coup de la non utilisation de la formule officielle pour réclamer la restitution d'un trop-perçu. De même, l'existence d'un litige préexistant ne doit pas conduire à qualifier d'abusive toute revendication du locataire en relation avec la non utilisation de la formule officielle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; VICE DE FORME; DELAI

Normes : CO.270.al.2

Résumé : NON REMISE DE L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER INITIAL NULLITÉ DU LOYER - DÉLAI POUR REMETTRE EN CAUSE LE LOYER En l'absence de remise de la formule officielle au locataire, le juge fixe le loyer de cas en cas en s'abstenant de se demander si et, le cas échéant, à quelles conditions le vice de forme peut être guéri (SJ 1995 p. 237, SJ 1995 p. 425 et ACJ n° 668 du 21.6.1996 A. c/ D.). Ainsi, un locataire qui n'a pas agi dans les 30 jours qui ont suivi la connaissance de ses droits pour saisir les autorités compétentes de la contestation de son loyer initial ne saurait être forclos à contester le loyer initial.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication P. Dietschy-Martenet, Diminution de loyer en cours de bail et réserve de hausse, Newsletter Bail.ch mai 2017

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; RÉSERVE(SENS GÉNÉRAL) ; LOYER INITIAL ; DIMINUTION DE LOYER

Normes : OBLF.18; CO.269; CO.269a

Résumé : RÉSERVE DE HAUSSE DE LOYER - MÉTHODE DE CALCUL Le loyer initial est en principe contrôlé selon la méthode absolue. Une réserve de hausse figurant dans le contrat de bail doit donc se référer à cette méthode et ne peut concerner que des motifs indépendants des relations contractuelles concrètes entre les parties. Le bailleur peut ainsi se prévaloir du fait que le loyer initial ne lui procure pas un rendement net suffisant (art. 269 CO), qu'il ne correspond pas aux loyers du quartier (art. 269a lit. a CO) ou qu'il ne se situe pas dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais (art. 269a lit. c CO). Les parties peuvent cependant aussi maintenir les bases de calcul du loyer payé par le précédent locataire et soumettre le loyer à la méthode relative. Dans ce cas, la réserve de hausse peut se rapporter au fait que la hausse des prix ou l'augmentation des coûts ont été insuffisamment répercutées. Il faut alors que le bailleur ait repris les bases de calcul relatives au loyer du précédent locataire dans le nouveau loyer. Celui-ci ne peut plus être calculé par référence à la méthode absolue. Seule la méthode relative est applicable. Le locataire peut en effet partir du principe que le loyer convenu dans le contrat ou qui a été adapté par la suite procure au bailleur un montant admissible et suffisant, dans la mesure où le bailleur n'a pas fait de réserve expresse à ce propos.

TF

Publication ATF 131 III 566 = SJ 2005 I p. 561 = CdB n° 4/2007 p. 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INITIAL

Normes : CO.269d; CO.270.al.2

Résumé : HAUSSE DE LOYER DANS UN NOUVEAU CONTRAT CONCERNANT DES PARTIES DÉJÀ LIÉES PAR UN BAIL Lorsque les parties sont déjà liées par un bail, et que le bailleur propose un nouveau contrat prévoyant un loyer plus élevé pour le même objet, on se trouve dans un cas de majoration de loyer et non dans un cas de fixation d'un loyer initial (ATF 99 II 297 et ACJ n° 480 du 20.05.1996), quand bien même le bailleur aurait adressé un tel formulaire au locataire. Ainsi donc, dans un cas comme celui-là, il n'y a pas lieu d'appliquer l'art. 270 CO mais les articles 269d et 270b CO. La hausse de loyer doit donc être contestée dans les 30 jours qui suivent l'avis officiel et le juge doit examiner d'office le respect de ce délai de péremption.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 124 III 310 = SJ 1998 p. 770 = JT 2000 I 185

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT ABUSIF; LOYER INITIAL; INDICE; BENEFICE; EXCES

Normes : CO.269

Résumé : INDICES D'ABUS PAS NÉCESSAIRES POUR INVOQUER LE RENDEMENT ABUSIF Selon la jurisprudence fédérale récente concernant les rapports entre les art. 269 et 269a CO, le moyen de défense du locataire fondé sur le rendement exagéré de la chose louée devrait pouvoir être invoqué sans autre par ce dernier, sans qu'il ait à démontrer la présence d'indices d'abus. De même, le locataire est en droit de contester le loyer initial en soutenant qu'il procure au bailleur un rendement excessif sans avoir à démontrer la présence d'indice d'abus, cela même s'il est établi que le loyer correspond aux prix du quartier.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_581/2018 du 09.07.2019 (critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, sauf inversion de cette hiérarchie lorsque l'immeuble est ancien)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; FARDEAU DE LA PREUVE; INDICE

Normes : CO.270; OBLF.11.al.3

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - FARDEAU DE LA PREUVE DU CARACTÈRE ABUSIF DU LOYER INITIAL Le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial appartient au locataire (Message du Conseil fédéral du 27 mars 1985, in FF 1985 I p. 1473 ad 526; USPI, Commentaire du bail à loyer, Genève 1992, ad art. 270 No 31). En application de l'art. 8 CC, le bailleur doit toutefois collaborer loyalement à la preuve et fournir les documents probants en sa possession, soit notamment indiquer les calculs ou exemples comparatifs sur lesquels il s'est fondé. Le bailleur ne doit pas solliciter de la part des régies que des renseignements concernant les loyers les plus élevés. La demande de renseignements devrait spécifier uniquement les caractéristiques du logement en cause (emplacement, dimension, équipement, état d'entretien et année de construction), sans référence au montant du loyer. Les renseignements fournis par la régie du bailleur ne constituent pas à eux seuls un moyen de preuve. Aux termes de l'art. 11 al. 3 OBLF, il ne faut pas tenir compte des loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché. Il convient de tenir compte de ce que le locataire n'a pas la possibilité de réunir des exemples concrets de comparaison, ces renseignements n'étant pas volontiers fournis par les bailleurs ou par les régisseurs. Le seul moyen de preuve à sa disposition constituent donc les statistiques, mais qui ne servent que d'indices d'abus.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL

Normes : LPC.435

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL Le TBL doit examiner les allégués des parties, ordonner au besoin la production de pièces supplémentaires et inviter les parties à se déterminer. Le fardeau de la preuve quant au caractère abusif du loyer initial selon l'art. 15 AMSL incombe au locataire. Le bailleur peut quant à lui renverser la présomption du caractère abusif du loyer initial en démontrant que ce dernier ne lui procure pas un loyer abusif.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 1/2019, p. 13ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; LOGEMENT DE LUXE ; CAS CLAIR

Normes : CPC.257; CO.253b.al.2; CO.269d; CO.270

Résumé : NOTIFICATION DU LOYER INITIAL - LOGEMENT DE LUXE - CAS CLAIR La procédure en cas clair suppose que l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être immédiatement prouvé et que, cumulativement, la situation juridique soit sans équivoque, ce qui n'est manifestement pas le cas lorsque la divergence porte sur le caractère luxueux ou non du bien loué.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; LOYER INITIAL; ADMINISTRATION DES PREUVES; MAXIME DU PROCES

Normes : LPC.435; CO.270

Résumé : DROIT À LA PREUVE - LOYER INITIAL Lorsque le dossier, à l'issue de l'instruction écrite, ne contient que peu de renseignements sur l'appartement pris à bail permettant de fixer le loyer initial admissible, les parties doivent, en comparution personnelle, être interrogées sur la surface de l'appartement et de ses dépendances. Par ailleurs, elles doivent être amenées à indiquer, justificatifs à l'appui, le loyer réclamé au locataire précédent. Enfin, un tel interrogatoire permettrait de définir de manière plus précise quels travaux d'aménagement ont été effectués par le locataire, partant, le confort et l'agencement initial dont l'appartement bénéficiait en début de bail et avant travaux. Compte tenu des allégués divergents des parties sur ces sujets, le Tribunal ne peut pas faire l'économie d'enquêtes par témoins.

TF , Ire Cour de droit public

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; LOYER CONTRÔLÉ; LOYER INITIAL; NULLITÉ PARTIELLE ; PROCÉDURE ADMINISTRATIVE

Normes : CO.20; CO.270

Résumé : CONTRÔLE DU LOYER PAR L'AUTORITÉ ADMINISTRATIVE - LOYERS ÉCHELONNÉS Un échelonnement, dont le premier échelon fixe pour les trois premières années un montant égal au plafond imposé par l'autorité administrative en exécution du contrôle étatique (LDTR), puis un deuxième échelon très fortement supérieur, est compatible avec le droit cantonal lequel ne peut pas, après l'échéance de la durée de trois ans prévue par lui, empêcher un échelonnement admissible au regard de l'article 269c CO.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication MP 1/10 p. 41

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; ADMINISTRATION DES PREUVES; DEVOIR DE COLLABORER

Normes : CO.270; CC.8

Résumé : LOYER INITIAL - REFUS DU BAILLEUR DE PRODUIRE LES PIÈCES NÉCESSAIRES AU CALCUL DE RENDEMENT Lorsque le bailleur refuse de produire les pièces propres à effectuer un calcul de rendement et qu'il évoque les loyers usuels dans le quartier sans apporter aucun élément de comparaison, le juge peut, en l'absence de tout autre élément, fixer le loyer admissible au niveau du loyer précédent.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; SIGNATURE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); NULLITE

Normes : CO.270.al.2

Résumé : ABSENCE DE LA SIGNATURE DU BAILLEUR SUR L'AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL La signature autographe de l'avis de majoration de loyer est en principe nécessaire, sauf exception prévue à l'art. 14 al. 2 CO. Dès lors que les raisons avancées pour justifier le respect strict des règles de forme en matière de majoration de loyer en cours de bail sont également valables lors du changement de locataire (ATF 121 III 366), l'absence de la signature du bailleur sur l'avis communiqué au locataire pour signature constitue un vice qui affecte la validité de cette communication.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270.al.2

Résumé : LOCATAIRE CONTESTANT AVOIR REÇU L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER - RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE La production par le bailleur d'un avis de fixation du loyer daté du 25 avril 1994 sur une formule officielle dûment signée par le locataire, emporte la présomption que la remise a eu lieu à la date inscrite sur le document. Le locataire a donc le fardeau de la preuve du contraire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;PÉNURIE;FORMULE OFFICIELLE;PLACE DE PARC;LOYER INITIAL;CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.270.al2; CO.269d; LaCC.207.al1; RPHLC.1.al1; CO.253a

Résumé : USAGE DE LA FORMULE OFFICIELLE NON OBLIGATOIRE LORS DE LA FIXATION DU LOYER INITIAL D'UN EMPLACEMENT DE PARKING. L'extension de l'usage de la formule officielle ne s'applique pas aux emplacements de parking, garages ou autres boxes, quand bien même ils seraient cédés en même temps qu'une habitation principale. En effet, la réglementation genevoise ne le prévoit pas, limitant expressément le champ d'application aux logements d'habitation (207 al. 1 LaCC, 1 al. 1 RPHLC).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEMEURE; ACTION EN CONTESTATION; LOYER INITIAL; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d; CO.270

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - NULLITÉ DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT Le locataire qui ne fait valoir la nullité du loyer initial en raison d'un vice de forme (avis de fixation non motivé) qu'à l'occasion de l'ultime acte de procédure de première instance, alors que les arriérés correspondent à presque une année, commet un abus de droit. Il est par conséquent correct de se fonder sur le montant du loyer arrêté entre les parties au moment de la conclusion du bail pour examiner si les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d CO sont réunies.

Voir aussi : ACJC/505/2014 du 28.04.2014 pour abus de droit à invoquer nullité du loyer initial dans le cadre de la procédure en expulsion

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; NULLITE; POUVOIR D'APPRECIATION; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; FRAIS D'EXPLOITATION

Normes : CO.270.al.1

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - FIXATION DU LOYER ADMISSIBLE Pour fixer le loyer admissible en cas de nullité du loyer initial (formule officielle non remise), le juge doit se fonder sur toutes les circonstances du cas. Lorsqu'il ne dispose d'aucun autre élément, le juge peut tenir compte du loyer précédent, du loyer statistique moyen et de l'état vétuste de l'appartement. Mais il doit encore vérifier que le bailleur retire de son bien un rendement admissible au regard des pièces régulièrement produites. Ainsi, si les comptes de gestion produits ne sont pas suffisants pour établir la moyenne des charges d'exploitation pour un nombre d'exercices suffisants, le juge doit s'assurer que le bailleur obtient un rendement suffisant de ses fonds propres réactualisés et des charges financières, c'est-à-dire effectuer un calcul de rendement sans les charges d'exploitation.

Remarques : Contra : ACJ n° 1095 du 04.10.2004 (fiche n° 16884)

TF

Publication ATF 125 III 358 = SJ 2000 p.80 = JT 2000 I 204

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INITIAL

Normes : CO.270a

Résumé : INTERDICTION DE CONVENIR D'UN LOYER MINIMAL ABSOLU Le droit du locataire d'une habitation ou de locaux commerciaux de demander la diminution du loyer pour le prochain terme de résiliation ne peut pas être restreint au moyen d'une clause contractuelle interdisant de descendre au-dessous du loyer initial. Les possibilités de contestation réservées impérativement par la loi excluent toute convention fixant un loyer minimal absolu pour le futur.

Voir aussi : Fiche 2309397

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSACTION JUDICIAIRE;CHOSE JUGÉE;RÉVISION(DÉCISION);DIMINUTION DE LOYER;LOYER INITIAL

Normes : CPC.208

Résumé : TRANSACTION JUDICIAIRE - AUTORITÉ DE FORCE JUGÉE - RÉVISION - CONTESTATION DU LOYER INITIAL En vertu de l’art. 208 CPC, une transaction judiciaire passée durant la procédure de conciliation déploie les effets d’une décision entrée en force : elle a force exécutoire (art. 80 al. 2 ch. 1 LP) et est revêtue de l’autorité de la chose jugée. Comme pour un jugement, l’invalidité de la transaction judiciaire ne peut être invoquée que par la voie de la révision. Une partie ne peut pas remettre en cause un jugement revêtu de l’autorité de la chose jugée en réclamant dans un second procès des dommages-intérêts fondés sur un comportement dolosif de l’autre partie dans la conduite du premier procès ; dans ce cas, elle doit d’abord obtenir l’annulation du premier jugement par la voie de la révision. En l’espèce, les recourants devaient passer par une révision pour revenir sur le loyer arrêté par une transaction judiciaire et ne pouvaient simplement intenter une nouvelle procédure en contestation du loyer initial.

Voir aussi : ACJC/542/2022 (seul le loyer fixé à partir de la transaction est couvert par celle-ci et revêt autorité de chose jugée. Le loyer antérieur n'est ainsi par couvert par l'autorité de chose jugée et peut être remis en cause, in casu par une requête en fixation judiciaire du loyer)

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 22

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; TRAVAUX D'ENTRETIEN; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269.ss; CO.270.al.2

Résumé : LOYER INITIAL - INDICATIONS DEVANT FIGURER SUR L'AVIS DE FIXATION INITIALE DU LOYER Lorsqu'un appartement fait l'objet d'une première location, il convient de faire figurer sur la formule officielle qu'il s'agit d'une première location, en lieu et place du précédent loyer. La situation est analogue lorsque la chose louée n'est plus la même par rapport au précédent bail, à savoir lorsque le logement a subi des transformations telles que sa surface s'en trouve notablement modifiée ou que le nombre de pièces n'est plus identique. Des travaux d'entretien ou de rénovation plus ou moins lourds ne permettent pas à eux seuls de considérer qu'il s'agit d'une première location. Dans ce cas, l'indication du montant du précédent loyer sur la formule officielle est alors impérative.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; CONCLUSION DU CONTRAT; DELAI POUR INTENTER ACTION

Normes : CO.270

Résumé : DÉLAI POUR SAISIR L'AUTORITÉ DE CONCILIATION : DIES A QUO Lorsque le bailleur adresse au locataire un avis de fixation et un bail non signés avant la remise des locaux, et qu'il sollicite ensuite de ce dernier qu'il les lui retourne pour signature, le délai de 30 jours ne commencera à courir que lorsque le bailleur lui aura fait parvenir l'avis et le bail dûment signés. Prétendre que le délai commence à courir dès l'envoi de l'avis non signé, ou à compter de l'entrée du locataire, reviendrait à contraindre celui-ci à contester son loyer initial sans avoir la certitude que le contrat de bail qu'il a signé le soit également par le bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; CONTENU DU CONTRAT; DROIT IMPERATIF; VIOLATION DU DROIT

Normes : CO.270a.al.1

Résumé : LIMITATION CONVENTIONNELLE DE LA DEMANDE DE BAISSE DE LOYER À UN SEUIL CONVENU ENTRE LES PARTIES Cas d'un contrat de bail stipulant que "le loyer ne pourra en aucun cas être inférieur à celui qui figure dans le présent bail". Or, l'art. 270a al. 1 est de droit impératif. Il n'est donc pas admissible que les parties limitent contractuellement le montant de la diminution de loyer à un seuil fixé dans le contrat de bail, car cela reviendrait à vider de toute substance la protection du locataire contre les loyers abusifs.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch septembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL);ABUS DE DROIT;LOYER INITIAL

Normes : CO.257d; CPC.257

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - EVACUATION - ABUS DE DROIT D'INVOQUER ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE Le locataire excipe abusivement du défaut de remise de la formule officielle relative au loyer initial s’il omet de protester dans un délai raisonnable. Dans un tel cas, l’on peut en effet inférer qu’il considère le loyer comme non abusif et renonce à le contester devant l’autorité, validant ainsi le montant convenu et guérissant les effets du vice de forme. En l’espèce, les locataires ont commis un abus de droit en se prévalant de la nullité de la formule officielle uniquement au moment où la bailleresse a indiqué son intention de résilier le bail pour défaut de paiement, alors qu’ils connaissaient déjà le vice de forme affectant le contrat depuis des mois.

Voir aussi : Gandoy Aurélie, Admission de l’expulsion par la voie du cas clair et abus de droit manifeste des locataires (arrêt 4A_195/2023), Newsletter Bail.ch septembre 2023

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch décembre2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;PRINCIPE DE LA RÉCEPTION;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CC.8; CO.270; OBLF.19

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - VALIDITÉ - FARDEAU DE LA PREUVE Si le contrat de bail mentionne que la formule officielle y est annexée, la réception de celle-ci est présumée si le bailleur est en mesure de produire une copie ou une photocopie de la formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail (rappel de la jurisprudence consacrée par l’ATF 142 III 369). On ne saurait tirer de l'ATF 142 III 369 que le bailleur serait présumé avoir notifié une formule officielle complète par le simple fait qu'il indique sur le contrat de bail que la formule officielle y est annexée. Cette jurisprudence ne fonde qu'une présomption en faveur du bailleur, en ce sens que la formule officielle a été mise dans l'enveloppe d'envoi reçue par le locataire, mais pas que celle-ci comporte un recto et un verso ou soit complète. Selon l’art. 8 CC, la preuve de la notification d’une formule valable revient donc au bailleur – qui doit également supporter l’échec de cette preuve.

Voir aussi : François BOHNET, Fardeau de la preuve en matière de formule officielle: deuxième manche, in DB n° 34/2022 p. 59 ss; ATF 142 III 369