Décisions | Chambre des baux et loyers
ACJC/542/2022 du 19.04.2022 sur JTBL/491/2021 ( OBL ) , CONFIRME
En droit
Par ces motifs
| rpublique et | canton de genve | |
| POUVOIR JUDICIAIRE C/4429/2018 ACJC/542/2022 ARRæT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU MARDI 19 AVRIL 2022 | ||
Entre
A______ SA, ayant son sige ______ [VS], appelante et intime d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 1er juin 2021, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvtique 6, 1204 Genve, en l'tude duquel elle fait lection de domicile,
et
Madame B______, domicilie ______ [GE], intime et appelante de ce mme jugement, reprsente par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle elle fait lection de domicile.
A. Par jugement JTBL/491/2021 du 1er juin 2021, expdi par pli recommand le 7 juin 2021, le Tribunal des baux et loyers a principalement ordonn A______ SA de procder, dans un dlai de 3 mois ds l'entre en force du jugement, au nettoyage suffisant de l'immeuble sis 1______ Genve, ainsi qu'aux travaux permettant de supprimer les dfauts lis la prsence d'odeurs nausabondes provenant du local poubelles et aux infiltrations d'eau dans la cuisine et la chambre de l'appartement de 4 pices lou par B______ au 7me tage de l'immeuble concern (ch. 1 du dispositif), rduit le loyer de l'appartement en question de 10% du 1er fvrier 2016 au 7 fvrier 2018, de 13% du 8 fvrier 2018 au 1er septembre 2019 et de 8% du 2 septembre 2019 jusqu' excution complte des travaux mentionns au chiffre 1 du dispositif (ch. 2). Le Tribunal a ordonn aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de librer les loyers consigns en faveur de A______ SA (compte 2______) (ch. 3), a fix 18'552 fr., charges non comprises, ds le 1er dcembre 2018, le loyer annuel de l'appartement (ch. 4), a ordonn A______ SA de restituer B______ le trop-peru de loyer en dcoulant (ch. 5), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 4; recte : ch. 6) et a laiss les dbours de 120 fr. la charge de l'Etat, la procdure tant gratuite pour le surplus (ch. 5; recte : ch. 7).
En substance, les premiers juges ont considr que l'existence de dfauts relatifs au nettoyage de l'immeuble et la prsence de mauvaises odeurs, ainsi qu' des infiltrations et problmes d'humidit avait t prouve, au contraire des autres dfauts allgus (chauffage, scurit notamment). Le Tribunal a octroy B______ une baisse de loyer en consquence jusqu' limination des dfauts. Il a par ailleurs considr que les conditions permettant la consignation du loyer n'taient pas runies et ordonn la libration de ce dernier. Il a enfin procd la fixation du loyer compte tenu des variations du taux hypothcaire et de l'ISPC.
B. a. Par acte dpos le 6 juillet 2021 la Cour de justice, A______ SA forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut ce que la Cour, ceci fait, renvoie la cause au Tribunal pour complment d'instruction. Subsidiairement, elle conclut la libration des loyers consigns, la fixation du loyer 18'552 fr., charges non comprises, ds le 1er dcembre 2018 et la restitution, par la locataire, du trop-peru.
b. Par acte dpos le 8 juillet 2021, B______ conclut l'annulation du chiffre 3 du dispositif et sollicite que les chiffres 1 et 2 du dispositif soient complts de sorte que des travaux en vue de supprimer le dfaut relatif l'insuffisance du chauffage soient ordonns et qu'une rduction de 20% de loyer lui soit concde compter de janvier 2016 pendant les saisons de chauffage et jusqu' complte et parfaite excution des travaux ncessaires supprimer le dfaut relatif l'insuffisance de chauffage. B______ conclut galement la validation de la consignation de loyer no 2______ ds mars 2019 et ce que l'intgralit du loyer puisse tre consigne jusqu' complte et parfaite excution des travaux demands.
c. Dans sa rponse du 8 septembre 2021, B______ persiste dans ses conclusions sur appel et conclut au dboutement de A______ SA.
d. Dans sa rponse du 13 septembre 2021, A______ SA persiste dans ses conclusions sur appel et conclut au dboutement de B______. Elle dpose une pice nouvelle, savoir un constat d'huissier relatif l'absence d'odeurs de poubelles dans l'immeuble.
e. Les parties ont rpliqu le 6 octobre 2021. A______ SA a dupliqu le 28 octobre 2021.
f. Les parties ont t avises le 17 novembre 2021 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde juger.
C. Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure :
a. A______ SA est propritaire de l'immeuble sis 1______ Genve.
L'cole C______, qui compte environ ______ tudiants, occupe des locaux au premier tage de l'immeuble depuis 2006.
b. Le 29 octobre 2007, D______ SA, alors propritaire, et B______, locataire, ont conclu un contrat de bail loyer portant sur un appartement de 4 pices au 7me tage de l'immeuble concern.
Le bail a t conclu pour une dure de cinq ans et quinze jours renouvelable par tacite reconduction, du 16 novembre 2007 au 30 novembre 2012.
Le loyer, charges comprises, a t fix 1'750 fr. par mois et index l'Indice suisse des prix la consommation (indice de rfrence 101,1 points, base dcembre 2005 = 100, taux hypothcaire de rfrence de 3%). Pour tenir compte de la variation de l'ISPC entre juillet 2007 (101,1 points) et juillet 2008 (104,2 points), le loyer a t port 1'804 fr. par mois, charges non comprises, ds le 1er novembre 2008.
c. Le bail a t reconduit le 19 juillet 2013 pour une dure de cinq ans jusqu'au 30 novembre 2018, renouvelable de cinq ans en cinq ans, sauf rsiliation signifie trois mois avant l'chance. Le loyer tait soumis uniquement la variation de l'ISPC (indice de rfrence 103,5 points de juin 2013, base dcembre 2005 = 100).
d. A compter du 28 avril 2014, E______, habitant au 8me tage de l'immeuble, s'est rgulirement plaint A______ SA d'odeurs de putrfaction provenant du local poubelles et causes par les dchets du restaurant se trouvant au rez-de-chausse de l'immeuble. Ds le 2 mai 2014, il a galement agi au nom de B______.
e. Par courrier du 22 juillet 2014, B______ a sollicit de A______ SA qu'elle prenne des mesures pour enrayer les problmes d'inscurit dans l'immeuble, notamment lis la prsence de tiers s'y introduisant, et d'odeurs insoutenables manant des locaux poubelles.
f. Par courriel du 7 janvier 2016, plusieurs locataires, dont B______, se sont plaints auprs de A______ SA d'une temprature trop basse dans leurs appartements, les radiateurs tant par ailleurs arrts de 22h 6h, d'un dfaut de propret dans le btiment et d'un problme li aux poubelles du restaurant.
Ces plaintes ont t ritres s'agissant du chauffage insuffisant par courriers des 26 janvier 2016 et 5 janvier 2017.
g. A______ SA a rpondu le 8 fvrier 2016 que l'immeuble tait suffisamment chauff, le relev des tempratures effectu au dernier tage faisant tat de tempratures oscillant, de jour comme de nuit, entre 20,8 et 26,5 degrs.
h. Par courrier du 8 novembre 2016, B______ a renouvel ses plaintes lies aux tempratures insuffisantes et l'manation d'odeurs pestilentielles lies aux poubelles du restaurant dans les parties communes.
i. Le 19 aot 2017, le Service d'incendie et de secours de la Ville de Genve et la Police municipale sont intervenus dans l'immeuble concern pour une odeur suspecte et ont constat qu'il s'agissait d'une trs forte odeur de poubelles.
j. De nouvelles plaintes collectives ont t adresses A______ SA les 12 et 14 dcembre 2017 au sujet du chauffage. Les signataires, dont B______ ne faisait pas partie, menaaient de consigner leur loyer de fvrier 2018 en cas d'inaction avant le 20 janvier 2018.
k. Le 25 janvier 2018, B______ a consign le loyer ds le mois de fvrier 2018 (compte 2______).
l. Par courriel du 8 fvrier 2018, B______ a ritr ses plaintes A______ SA s'agissant de l'tat des communs, des odeurs et des problmes d'accs et de scurit de l'immeuble. Elle s'est galement plainte de l'absence de prise de mesures s'agissant d'infiltrations d'eau qu'elle avait signales dans sa cuisine les jours de forte pluie.
m. Par requte adresse le 26 fvrier 2018 la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, B______ a assign A______ SA en validation de la consignation du loyer, en excution des travaux permettant de rtablir un chauffage suffisant et en rduction de loyer raison de 30% pendant la priode hivernale depuis octobre 2014 (cause C/4429/2018).
n. Par courrier du 16 juin 2018, B______ a sollicit une baisse de loyer de 30% pour la prochaine chance, fonde sur le rendement, et, subsidiairement, de 15,25% compte tenu de la baisse du taux hypothcaire de 3% 1,5%.
o. A______ SA ayant rpondu ngativement par courrier du 31 juillet 2018, B______ a saisi la Commission de conciliation en matire de baux et loyers d'une requte en diminution du loyer dpose le 13 aot 2018 (cause C/18634/2018).
p. Le 20 aot 2018, la rgie a demand l'entreprise en charge de la ventilation et du chauffage de modifier les horaires de ventilation, notamment pour l'enclencher la nuit, et d'augmenter le chauffage pour garantir au minimum 17 degrs la nuit.
q. Par courrier du 24 octobre 2018, B______ a sollicit de A______ SA qu'elle remdie aux dfauts existants, ou tout le moins qu'elle prenne des engagements fermes dans ce sens avant le 30 octobre 2018. Il s'agissait notamment des dfauts relatifs au chauffage, aux odeurs nausabondes, au nettoyage du btiment et la prsence d'humidit, d'infiltrations d'eau et la ventilation.
r. Des mesures de temprature et humidit ont t effectues dans l'appartement concern entre le 8 et le 12 novembre 2018. Simultanment, des relevs ont t effectus dans trois autres appartements, dont celui de E______ et un logement vacant. Ces mesures ont t effectues par l'entreprise charge de l'entretien de la chaufferie et du btiment concern, ainsi que par F______, dans le cadre d'un suivi nergtique du btiment dont il rsultait que les appartements taient trs bien chauffs.
Un boitier de la taille d'une pellicule photographique a t install dans la pice vivre, sur un meuble dans le salon contre le mur ct cuisine.
s. Non concilies le 13 novembre 2018, les causes C/4429/2018 et C/18634/2018 ont t portes devant le Tribunal le 13 dcembre 2018.
Dans la cause C/18634/2018, B______ a conclu, pralablement, ce qu'il soit ordonn A______ SA de produire toutes les pices permettant d'effectuer un calcul de rendement et, principalement, une baisse de loyer de 30%, sous rserve d'amplification la baisse selon le calcul de rendement, soit la fixation du loyer mensuel 1'262 fr. par mois, charges non comprises, ds le 1er dcembre 2018, et la restitution du trop-peru de loyer en dcoulant dans un dlai de 30 jours. Subsidiairement, elle a conclu une baisse de loyer de 15,25%, soit la fixation du loyer 1'528 fr., charges non comprises, ds le 1er dcembre 2018, et la restitution du trop-peru de loyer en dcoulant dans un dlai de 30 jours.
Dans la cause C/4429/2018, B______ a notamment conclu la validation de la consignation, ce qu'il soit ordonn A______ SA de procder, ses frais et dans les rgles de l'art, tous les travaux permettant de supprimer le dfaut relatif l'insuffisance de chauffage, et ce dans les 30 jours ds la rception du jugement, une rduction de loyer de 30% pendant les saisons de chauffage, depuis octobre 2014 jusqu' parfaite excution des travaux, et la dconsignation des loyers en faveur de A______ SA une fois les travaux effectus, sous dduction de la somme correspondant la rduction de loyer due la locataire.
t. Une entreprise est intervenue le 7 dcembre 2018 pour rechercher l'origine des fuites d'eau dans la cuisine de B______ et a prconis de se rendre sur le toit pour chercher l'origine de la fuite, ce qui a t fait le 21 juin 2019.
u. Par contrat prenant effet au 1er janvier 2019, l'entreprise G______ SA a t charge de la conciergerie de l'immeuble concern, selon un cahier des charges dfini. Ce dernier prvoit notamment un nettoyage bi-hebdomadaire du hall d'entre et hebdomadaire des escaliers et paliers.
v. Par courrier du 1er fvrier 2019, B______ a mis en demeure A______ SA de supprimer les dfauts avant le 25 fvrier 2019, notamment ceux ayant trait aux odeurs nausabondes Ð en dpit du fait que les dchets du restaurant avaient t retirs du local poubelles Ð, au caractre insuffisant du nettoyage des parties communes et aux infiltrations d'eau dans sa cuisine provenant du toit.
w. Par ordonnance du 12 mars 2019, le Tribunal a ordonn la jonction des causes C/4429/2018 et C/18634/2018 sous le numro de cause C/4429/2018.
x. Le 15 mars 2019, huit habitants de l'immeuble, dont B______, se sont plaints de tempratures trop froides dans leur logement, la baisse de tempratures tant d'autant plus importante ds minuit car les radiateurs taient pratiquement teints.
y. Par requte du 1er avril 2019, dclare non concilie l'audience de la Commission de conciliation du 27 mai 2019 et porte devant le Tribunal le 25 juin 2019 (cause C/7208/2019), B______ a conclu notamment la validation de la consignation de loyer numro 2______ ds mars 2019, ce qu'il soit ordonn A______ SA de procder, ses frais et dans les rgles de l'art, dans les 30 jours ds rception du jugement, tous les travaux permettant de supprimer les dfauts suivants : problmes de scurit du btiment, prsence d'odeurs nausabondes provenant du local poubelle, nettoyage insuffisant du btiment, infiltrations d'eau dans la cuisine et insuffisance de l'approvisionnement en eau chaude, ce qu'elle y soit condamne en tant que de besoin, ce qu'il soit dit que l'intgralit du loyer pourra tre consigne jusqu' complte et parfaite excution des travaux susmentionns, une rduction de loyer de 25% ds fvrier 2016 et jusqu' parfaite excution des travaux et la dconsignation des loyers en faveur de A______ SA une fois les travaux effectus, sous dduction de la somme correspondant la rduction de loyer due la locataire.
z. Dans sa rponse du 29 avril 2019 (cause C/4429/2018), A______ SA a conclu, principalement, la libration des loyers consigns en sa faveur et au dboutement de B______ de toutes autres conclusions.
aa. Lors de l'audience du Tribunal du 3 mai 2019 dans la cause C/4429/2018, le conseil de B______ a sollicit une expertise par thermographie de l'immeuble, idalement au mois de dcembre, ainsi que sur le fonctionnement de la chaudire.
Les parties ont persist dans leurs conclusions et ont t interroges par le Tribunal.
B______ a confirm l'existence d'un problme de chauffage depuis 2015, qu'elle estimait avoir signal pour la premire fois en 2016. E______ avait procd des relevs de temprature dans son appartement au mois de fvrier 2018, desquels il ressortait que la temprature s'levait 17,1 degrs pour un taux d'humidit de 65,5%. Elle n'tait pas prsente lors des relevs de temprature effectus en novembre 2018 et n'avait pas dplac les capteurs. Durant cette priode, E______ tait venu dans son appartement deux ou trois reprises. Le mercredi prcdant la pose des capteurs, elle avait constat une augmentation de la temprature de surface du radiateur, laquelle tait passe de 40 45 degrs.
Le reprsentant de A______ SA a dclar qu' sa connaissance, l'installation de chauffage n'avait pas t modifie en 2014.
bb. Le 10 juin 2019, B______ a signal A______ SA l'apparition de moisissures dans une des chambres coucher lies une infiltration d'eau depuis le toit.
cc. La Police du feu est intervenue auprs de A______ SA le 30 juillet 2019 afin qu'elle identifie la cause des infiltrations touchant l'appartement de B______ et procde aux travaux adquats.
dd. Dans sa rponse du 2 septembre 2019 (dans la cause C/7208/2019), A______ SA a conclu, principalement, la libration des loyers consigns en sa faveur et au dboutement de B______ de toutes autres conclusions.
Elle a notamment indiqu que l'entreprise en charge de l'entretien du btiment intervenait une deux fois par semaine.
ee. Lors de l'audience du 22 novembre 2019 dans la cause C/7208/2019, les parties ont persist dans leurs conclusions et ont t interroges par le Tribunal.
B______ a dclar que la problmatique des odeurs s'tait amliore, notamment s'agissant des odeurs de poubelles, mais que le nettoyage n'tait pas optimal. Une colonne d'eaux uses s'tait trs rcemment perce au niveau de l'cole, entranant des odeurs trs fortes aux 1er et 2me tages.
Le nettoyage n'tait pas conforme ce qui tait prvu par le contrat y relatif. Un seul passage par semaine avait t constat au lieu de deux et des objets se trouvant par terre n'taient pas ramasss. Le concierge ne nettoyait pas les sonnettes, de sorte qu'elle nettoyait la sienne elle-mme.
Une personne tait venue changer le tuyau d'aration dans la cuisine et avait constat la prsence d'humidit, qui augmentait. S'agissant de l'autre infiltration apparue en t dans une des chambres, rien n'avait t entrepris. La ventilation avait t rtablie mais pas dans le local poubelles o il n'y avait pas de ventilation.
E______, demandeur dans les causes parallles C/4426/2018 et C/5______/2019, a indiqu que les containers n'taient jamais nettoys, les odeurs persistaient au fond de ceux-ci. Les odeurs taient prsentes dans le local et se rpandaient dans l'immeuble, y compris au 8me tage, o elles se concentraient. Parfois, lorsqu'il rentrait midi, il sentait des odeurs d'oignons, dont il ignorait la provenance. Selon lui, la ventilation n'avait pas un dbit suffisant. S'agissant de la propret, des amliorations s'taient fait sentir depuis juillet 2019 et le changement d'entreprise.
H______, chauffagiste auprs de I______ SA, en charge du contrat d'entretien de la chaufferie et du btiment concern, entendu comme tmoin, a dclar qu'il n'avait jamais eu de souci dans le btiment, l'exception de E______ qui se plaignait d'avoir des tempratures non conformes. En cas de problmes de temprature, l'entreprise faisait des enregistrements de tempratures et en fonction de ceux-ci, contrlait l'immeuble au moyen d'une camra thermique. L'utilisation d'une camra sur cet immeuble n'avait pas eu lieu car des enregistreurs avaient dj t poss deux ou trois ans auparavant chez E______ et des tempratures de 22 22,5 degrs avaient t releves. A l'poque de la ptition lance par E______, l'entreprise avait contrl quasiment tous les appartements de l'immeuble; les tempratures taient conformes partout. En principe, lors d'un problme de temprature, l'entreprise vrifiait l'tanchit des fentres. Le tmoin ignorait qui avait pu procder au contrle en l'espce mais aucun problme d'tanchit n'avait t constat et, chaque prise de mesures, au minimum 21 degrs, temprature de l'atmosphre des pices et non celle des murs, avaient t mesurs.
Le tmoin a dclar que l'volution de l'indice nergtique depuis 2011 tait due l'volution de diffrents paramtres visant limiter la consommation du btiment (rglage de la chaudire la bonne puissance pour qu'elle ne soit pas en surconsommation). Dans le mme temps, l'entreprise avait surveill le btiment pour s'assurer qu'il n'y avait pas de problme et avaient fait des contrles de temprature au moyen d'enregistreurs. Aucun contrle de la temprature des murs extrieurs n'avait eu lieu, car ce n'tait pas quelque chose que l'entreprise faisait habituellement avec des tempratures suprieures 20 degrs.
Les sondes taient toujours places dans les pices vivre, l o il tait important d'avoir de la chaleur, entre 80 et 100 cm du sol.
S'agissant des courbes de tempratures releves, il n'tait pas normal que celles de l'appartement de E______ bougent si peu. La rduction nocturne et l'augmentation due l'apport solaire auraient d tre visibles. Le tmoin n'avait jamais connu Ç de plateaux de tempratures È pareils. La temprature releve chez E______ tait de 20 degrs, soit dans les normes. La courbe de l'appartement de la locataire J______ tait normale, mesurant notamment les apports solaires, tout comme dans l'appartement vacant, lesquels n'taient pas prsents chez E______. Les tempratures releves dans les communs, non chauffs, taient similaires celles de l'appartement de la locataire J______ et laissaient entrevoir des variations de tempratures. S'agissant de l'appartement de B______, le tmoin n'avait pas constat de rduction de nuit ou de variations, ce qui n'tait pas normal. Il ne pouvait pas s'expliquer la courbe plate, il n'avait jamais vu a. Lorsqu'il avait pos l'enregistreur, il avait mesur la temprature de la pice au laser, de 21,5 degrs, temprature qui n'apparaissait jamais sur les relevs. A son sens, la seule manire d'obtenir une courbe aussi plate tait de mettre l'enregistreur dans une pice, de fermer le radiateur et d'attendre que le temps passe.
L'humidit chez E______ tait un peu plus leve que chez les autres locataires, alors que celle chez B______ tait similaire celle de l'appartement vacant.
Lors de l'audition de H______, E______ a indiqu avoir dplac le capteur pos par celui-ci et l'avoir pos dans la chambre.
K______, ingnieur auprs d'F______, entendu comme tmoin, a expos qu'en novembre 2018 il avait t amen intervenir dans l'immeuble concern, lequel tait suivi nergtiquement, sous contrat d'optimisation nergtique, dans le cadre de l'action ECO21 (triptyque SIG, chauffagistes et F______). Deux ans auparavant, l'entreprise avait ralis un audit de la chaufferie de l'immeuble; le chauffagiste avait eu un avenant son contrat d'entretien, soit un avenant d'optimisation avec des objectifs d'conomies raliser en cherchant un point d'quilibre entre consommation et confort. Suite des plaintes lies au confort, F______ avait t sollicite dans le cadre d'une task force avec le chauffagiste, avec lequel ils avaient fait des mesures de la temprature et l'humidit dans certains appartements, dont il rsultait, leur surprise, que les appartements taient trs bien chauffs. Dans les appartements de E______ et B______ la temprature diurne descendait en dessous de 21 degrs. Ces deux courbes ne correspondaient toutefois pas du tout ce qu'il observait dans un appartement utilis de manire standard prsentant des variations de tempratures (soleil, prsence ou activit de personnes), ce qui s'observait dans l'appartement vacant ou celui de la locataire J______. Chez E______, les tempratures ne variaient quasiment pas pendant 8h les trois premiers jours alors que les appareils faisaient des mesures toutes les 10 minutes, au 10me de degr, ce qui tait physiquement difficile expliquer, sauf dans des atmosphres contrles. L'humidit tait plus leve chez E______ que dans les autres appartements (entre 60% et 70% au lieu de 50%), pouvant s'expliquer soit par un nombre lev de personnes dans l'appartement, soit par la prsence d'un humidificateur, ce que E______ a contest avoir chez lui. Il lui semblait avoir choisi de placer la sonde dans le salon, et non dans le couloir chauff par trois radiateurs, si possible sur un meuble, environ 120 cm de hauteur et loin d'un vitrage.
Le tmoin ne comprenait pas les rsultats des mesures faites dans l'appartement de B______, car un btiment Ç vivait È entre le jour et la nuit. Il observait galement qu' la fin de la priode de mesure, quelques heures avant la rcupration des appareils, la temprature augmentait et l'humidit diminuait. La temprature releve pouvait correspondre celle d'une cave, mais ce n'tait qu'une hypothse pouvant expliquer que la temprature et l'humidit ne variaient pas et n'taient pas influences par des prsences. Mme lorsqu'un appartement tait vide, ils observaient des variations notamment influences par les appartements voisins et le climat extrieur. Une telle courbe ne pouvait pas s'expliquer, mme avec les stores ferms pendant toute la priode, tant prcis que dans l'appartement vacant, la temprature oscillait entre 22 et 25 degrs avec 50% d'humidit.
Les appareils utiliss avaient peine une anne et fonctionnaient bien, de sorte que les mesures n'avaient pas t rptes. Dans le cadre de son mandat, l'entreprise n'avait pas t amene valuer l'isolation extrieure du btiment.
ff. A l'issue de l'audience du 29 novembre 2019, le Tribunal a joint la cause C/7208/2019 la cause C/4429/2018.
gg. En date du 11 dcembre 2019, B______ a produit un charg de pices complmentaire comprenant notamment des extraits SITG de l'indice nergtique de l'immeuble entre 1993 et 2017 et du rayonnement de la toiture de l'immeuble concern, dont il rsulte que l'indice nergtique de l'immeuble a baiss partir de 2014.
hh. En date du 25 aot 2020, B______ a inform la rgie de la survenance d'une nouvelle infiltration d'eau dans la petite chambre et a sollicit que le ncessaire soit fait pour y remdier.
ii. En date du 24 octobre 2020, B______ a inform A______ SA de la survenance de nouvelles infiltrations d'eau sur sa cuisinire l'amenant considrer que les travaux effectus dans le courant de l'anne n'avaient pas rsolu le problme. Un bon de travail a t mis par la rgie le 26 octobre 2020 visant remdier aux infiltrations d'eau par la hotte de la cuisine en cas de pluie.
jj. Lors des audiences des 25 septembre et 6 novembre 2020, le Tribunal a procd l'audition de neuf tmoins.
S'agissant du chauffage
Les tmoins L______, habitant de l'immeuble concern, et T______, directeur de l'cole C______, n'ont pas fait tat de problmes lis au chauffage.
Les tmoins M______, N______, O______ et P______, tous habitants de l'immeuble concern, ont dclar rencontrer des problmes de chauffage dans leur appartement ou dans une des pices de celui-ci. M______ et O______ n'avaient jamais mesur la temprature. La premire a expos avoir froid chez elle le matin et le second a prcis qu'il ne pouvait pas se tenir en t-shirt chez lui.
N______ a dclar qu'il faisait froid dans son appartement, pas plus de 20 ou 21 degrs.
P______ a expos que, la demande de la rgie, des mesures de temprature avaient t effectues dans sa chambre o il faisait froid. Celles-ci rvlaient une temprature suffisante selon la rgie mais insuffisante son sens.
Les tmoins prcits avaient tous sign une ou plusieurs ptitions l'attention de la rgie concernant l'insuffisance du chauffage.
Q______, ami de B______, a expos s'tre rendu une reprise chez cette dernire durant l'hiver 2016-2017 et avait constat qu'il faisait froid au point de garder sa veste. Auparavant, il avait le souvenir qu'il faisait chaud dans l'appartement.
R______, grant auprs de la rgie en charge de l'immeuble de janvier 2018 l'automne 2019 a indiqu que, pendant cette priode, il avait reu normment de plaintes relatives au chauffage et l'eau chaude, essentiellement de E______ et B______. A chaque fois le chauffage et l'eau chaude fonctionnaient correctement. Pour le chauffage, ils avaient procd des relevs de temprature dans les appartements mais pas effectu d'investigations plus pousses en lien avec un ventuel problme d'isolation ou d'ventuels ponts de froid.
S'agissant de la propret et des odeurs
Les tmoins T______, M______, N______, O______ et P______ ont tous fait tat d'un problme de fortes odeurs de poubelles dans l'entre de l'immeuble, qui se rpandaient parfois dans l'ascenseur et les couloirs des premiers tages de l'immeuble, tout le moins.
M______ n'avait pas constat de problme de propret de l'immeuble et voyait des gens nettoyer.
Les tmoins N______, O______ et P______ ont fait tat de problmes de propret dans l'immeuble, bien que ce dernier tmoin ait prcis que la situation s'tait amliore.
Le tmoin T______ a expos s'tre plaint auprs de la rgie de problmes de propret de l'immeuble. Devant l'cole au 1er tage et dans l'entre au rez-de-chausse, des luminaires taient dfectueux. Il se dgageait parfois une impression que l'immeuble n'tait pas entretenu et sale, notamment en raison de la prsence de miettes et papiers par terre dans l'ascenseur, ce dernier n'tant manifestement pas lav.
R______ a expos que, dans le cadre de son activit et suite une ptition signe par plusieurs locataires concernant la propret et la scurit de l'immeuble, il s'tait rendu assez rgulirement sur place mais n'avait constat aucun problme de salet ou d'odeurs, mme s'il tait vident qu'en fin de journe, aprs le passage d'une centaine d'lves, des traces persistaient jusqu'au 1er tage. Les plaintes lies la propret et la scurit provenaient de B______ et E______ exclusivement, l'exception de l'cole C______ pour les aspects relatifs sa propre entre. L'entreprise en charge du nettoyage intervenait deux fois par semaine pour nettoyer les parties communes de l'immeuble conformment au contrat de conciergerie applicable. Il n'avait pas constat de mauvaises odeurs manant du local poubelles, lequel tait ferm.
S______, responsable de site auprs de G______ SA, a expos avoir d intervenir une fois pour un problme de poubelles suite une modification du jour de collecte des dchets par la Ville de Genve, laquelle n'avait plus lieu les jours fris depuis deux ou trois ans. Ce changement avait engendr des problmes d'odeurs et d'encombrement du local poubelles de l'immeuble. Suite des remarques de la part de la grance concernant la propret de l'immeuble, il avait envoy ses quipes sur place pour faire le nettoyage. L'employ charg du nettoyage de l'immeuble au dbut du contrat lui avait rapport que des gens dormaient au premier tage de l'immeuble vers l'cole, de sorte qu'il passait quotidiennement nettoyer avant l'ouverture de l'cole.
S'agissant des infiltrations d'eau
R______ estimait que l'intervention de l'entreprise U______ le 21 juin 2019 avait rgl le problme d'infiltrations d'eau chez B______.
T______ a fait tat de frquents problmes d'infiltration d'eau. Le plafond s'effondrait chaque anne plusieurs endroits. Il avait signal un gros dgt des eaux en novembre 2019, mais la situation s'tait amliore depuis lors.
M______ a dclar que depuis sept ans, elle signalait la rgie la prsence de moisissures dans la chambre de sa fille. Au salon, elle avait moins de moisissures mais en cas de forts orages, de l'eau coulait depuis le toit. Les dernires infiltrations remontaient au 15 juin 2019, puis au 13 aot 2020, mais de manire moins importante pour cette dernire fois mme s'il y avait une flaque au milieu du salon.
N______ n'avait pas eu de problmes d'infiltration d'eau.
kk. A l'issue de l'audience du 6 novembre 2020, le Conseil de B______ a indiqu que deux nouvelles inondations s'taient produites dans la cuisine, avec de l'eau coulant par la hotte de ventilation, en aot et mi-octobre 2020. Fin aot 2020, de l'eau avait coul dans la chambre coucher.
ll. Le Tribunal a imparti un dlai B______ pour produire des pices et a annonc qu'il clturerait l'administration des preuves leur rception. Il a galement imparti un dlai aux parties pour dposer leurs plaidoiries finales crites.
mm. Par critures du 15 janvier 2021, A______ SA a conclu, principalement, la libration des loyers consigns en sa faveur et au dboutement de B______ de toutes autres ou contraires conclusions.
Elle a produit une facture de l'entreprise W______ SA du 27 juillet 2020 attestant avoir fait des recherches d'infiltrations, notamment par sondage de la toiture.
nn. Par critures du 2 fvrier 2021, B______ a conclu, principalement, la validation de la consignation, ce qu'il soit ordonn A______ SA de procder, ses frais et dans les rgles de l'art, dans les 30 jours ds la rception du jugement, tous les travaux permettant de supprimer le dfaut relatif l'insuffisance de chauffage et tous les travaux permettant de supprimer notamment les dfauts suivants : prsence d'odeurs nausabondes provenant du local poubelles, nettoyage insuffisant du btiment, infiltrations d'eau dans la cuisine et la chambre, ce qu'il soit dit que l'intgralit du loyer pourra tre consigne jusqu' complte et parfaite excution des travaux susmentionns, une rduction de loyer de 30% pendant les saisons de chauffage, depuis janvier 2016 et jusqu' complte et parfaite excution des travaux sollicits, une rduction de loyer de 25% ds fvrier 2016 et jusqu' complte et parfaite excution des autres travaux sollicits une baisse de loyer de 14,29%, ramenant celui-ci 18'552 fr. par anne, charges non comprises, ds le 1er dcembre 2018 et la restitution du trop-peru dans un dlai de 30 jours.
oo. A______ SA a rpliqu par critures du 24 fvrier 2021.
pp. Par critures du 24 fvrier 2021, B______ a rpliqu. Elle a prcis, au sujet des infiltrations d'eau, que ces dernires s'taient poursuivies jusqu'en fvrier 2021 et que, bien qu'une entreprise ft intervenue rcemment en toiture, elle ne savait pas si les travaux taient efficaces dans la mesure o il n'avait pas plu depuis.
qq. Le Tribunal a ensuite gard la cause juger.
1. 1.1 La dcision attaque est une dcision finale de premire instance.
Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).
L'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et al. 2 CPC).
En l'espce, l'intime a conclu une baisse de loyer de 30% ds janvier 2016 pour les saisons de chauffage et une baisse de loyer supplmentaire de 25% ds fvrier 2016. La rduction de loyer relative au chauffage reprsente, annuellement, tout le moins, un montant de 2'319 fr. (18'552 fr. x 25% / 12 X 6 = 2'319 fr.), de sorte qu'elle permet dj d'atteindre le seuil fix par la loi. La valeur litigieuse est ainsi suprieure 10'000 fr. La voie de l'appel est ouverte.
1.2 Les appels ont t interjets dans le dlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables.
Dirigs contre le mme jugement, ils seront traits dans le mme arrt. Pour des raisons de simplification et de clart, A______ SA sera dsigne comme l'appelante et B______ comme l'intime.
1.3 L'appel peut tre form pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrle librement l'apprciation des preuves effectue par le juge de premire instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).
1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC).
2. L'appelante a produit une pice nouvelle.
2.1 Aux termes de l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqus ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas tre invoqus ou produits devant la premire instance bien que la partie qui s'en prvaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, Code de procdure civile comment, Ble, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). S'agissant des vrais novas, soit les faits et moyens de preuve postrieurs la fin des dbats principaux de premire instance (cf. art. 229 CPC), ils sont en principe toujours admissibles en appel, pourvu qu'ils soient invoqus sans retard ds leur dcouverte. Quant aux pseudo nova, soit les faits et moyens de preuve qui existaient dj au dbut des dlibrations de premire instance, leur admissibilit est largement limite en appel: ils sont irrecevables lorsque le plaideur aurait dj pu les introduire dans la procdure de premire instance s'il avait t diligent (ATF 143 III 42 consid. 4.1; arrt du Tribunal fdral 4A_508/2016 du 16 juin 2017 consid. 4.1). Le plaideur qui fait valoir des pseudo nova devant l'instance d'appel doit exposer prcisment les raisons pour lesquelles il ne les a pas invoqus en premire instance (ATF 144 III 349 consid. 4.2.1 p. 351).
2.2 En l'espce, l'appelante a produit un constat d'huissier portant sur diverses visites l'immeuble litigieux et certifiant l'absence de mauvaises odeurs provenant du local poubelle en dates des 2 et 7 juillet, 10, 16 et 19 aot 2021.
Dans la mesure o la pice nouvelle se rapporte la continuit de l'tat de fait au moment du dpt de l'appel, elle ne pouvait tre dpose antrieurement. Elle a par ailleurs t produite immdiatement, de sorte qu'elle sera recevable sans prjudice de sa pertinence.
3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir viol le droit la preuve en ne tenant pas compte des pices qu'elle avait produites, en refusant la tenue d'une inspection locale, propre son sens dmontrer l'absence d'infiltrations d'eau dans le logement des intims et en considrant que l'existence desdites infiltrations avait t prouve par les intims.
3.1 Garanti aux art. 29 al. 2 Cst. et 53 CPC, le droit d'tre entendu comprend en particulier le droit pour le justiciable de s'expliquer avant qu'une dcision ne soit prise son dtriment, de fournir des preuves quant aux faits de nature influer sur la dcision, d'avoir accs au dossier, de participer l'administration des preuves, d'en prendre connaissance et de se dterminer leur propos (ATF 135 II 286 consid. 5.1; 135 I 187 consid. 2.20; 129 II 497 consid. 2.2). Lorsqu'une prtention relve du droit fdral, le droit la preuve est rgi de manire spciale par l'art. 8 CC, et non par l'art. 29 al. 2 Cst. (arrts du Tribunal fdral 4A_629/2010 du 2 fvrier 2011 consid. 2.2; 5A_726/2009 du 30 avril 2010 consid. 3.1 et la rfrence cite).
3.2 La preuve a pour objet les faits pertinents et contests (art. 150 al. 1 CPC). Toute partie a droit ce que le tribunal administre les moyens de preuve adquats proposs rgulirement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC).
A teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allgue pour en dduire son droit. L'art. 8 CC consacre un droit des parties, dans les matires rgles par le droit civil fdral, l'administration des preuves sur les faits pertinents (ATF 133 III 295 consid. 7.1).
L'art. 8 CC confre un droit la preuve pour autant que le justiciable cherche tablir un fait pertinent pour l'apprciation juridique de la cause et qu'il propose une mesure probatoire adquate, rgulirement offerte dans les formes et dlais prvus par la loi de procdure applicable. Le juge peut refuser une mesure probatoire lorsqu'il est parvenu se forger une conviction exempte d'arbitraire sur la base des preuves dj recueillies et qu'il conclut sans arbitraire que la mesure requise ne conduirait pas modifier sa conviction (arrt du Tribunal fdral 4A_390/2012 du 13 novembre 2012 consid. 2.2 et les arrts cits).
L'art. 8 CC n'est pas viol lorsque le juge refuse une mesure probatoire la suite d'une apprciation anticipe des preuves ou pour le motif qu'il s'agirait de prouver un fait dj tabli ou un fait sans pertinence (ATF 129 III 18 consid. 2.6 et les arrts cits).
Un fait n'est tabli que si le juge en est convaincu (arrts du Tribunal fdral 4A_491/2008 du 4 fvrier 2009 consid. 3; 5C.63/2002 du 13 mai 2002 consid. 2). Le tribunal tablit sa conviction par une libre apprciation des preuves administres (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal dcide d'aprs sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est--dire s'ils sont prouvs ou non (Hohl, Procdure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule apprciation de toutes les preuves qui auront t runies au cours de la phase probatoire (ATF 132 III 109 consid. 2; Jeandin, L'administration des preuves, in Le Code de procdure civile, aspects choisis, 2011, p. 93).
L'apprciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du degr de la preuve exig, soupeser le rsultat des diffrents moyens de preuves administrs et dcider s'il est intimement convaincu que le fait s'est produit, et partant, s'il peut le retenir comme prouv (arrt du Tribunal fdral 5A_812/2015 du 6 septembre 2015 consid. 5.2).
Selon la jurisprudence, il n'y a violation du principe de la libre apprciation des preuves que si le juge dnie d'emble toute force probante un moyen de preuve ou s'il retient un fait contre son intime conviction; en revanche, une apprciation des preuves fausse, voire arbitraire, ne viole pas le principe de la libre apprciation des preuves (ATF 143 III 297 consid. 9.3.2; arrts du Tribunal fdral 4A_607/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.2.2.2; 4A_165/2009 du 15 juin 2009 consid. 5).
3.3 S'agissant des odeurs de poubelles et concernant le nettoyage de l'immeuble, l'appelante soutient que le Tribunal n'aurait pas d se fonder sur les tmoignages des habitants de l'immeuble, ni apprcier celui du grant avec retenue, et tait tenu de procder une inspection locale.
Les plaintes manant des locataires de l'immeuble concernant les odeurs provenant du local poubelles, ainsi que du nettoyage insuffisant datent des 28 avril et 22 juillet 2014, 7 janvier 2016, 8 fvrier, 21 aot, 18, 19 et 24 octobre 2018, 1er fvrier et 4 octobre 2019 et 3 aot 2020 signalant cette problmatique et sollicitant que des mesures soient prises afin d'y remdier.
A cela s'ajoute l'intervention du Service d'incendie et de secours de la Ville de Genve intervenu dans l'immeuble en raison d'une odeur suspecte qui s'tait avre provenir du local poubelles.
Les tmoins habitant l'immeuble ont confirm l'existence d'odeurs de poubelles. Quand bien mme la perception des odeurs peut tre considre comme subjective et propre chacun, ainsi que le relve l'appelante, les divers tmoignages concordent quant la prsence rcurrente d'odeurs de poubelle. Le fait que le tmoignage de R______, ancien employ de la rgie et se rendant occasionnellement sur place, doit tre considr avec retenue et n'emporte pas la conviction. Le tmoin S______, responsable de nettoyage de l'immeuble, a, quant lui, galement admis qu'il y avait eu des problmes d'odeurs et d'encombrement du local poubelles de l'immeuble.
Plusieurs habitants de l'immeuble ont galement confirm des carences de nettoyage, notamment des containers poubelles, bien que des amliorations aient t constates. Si le tmoin R______ a au contraire attest de l'absence de problmes de nettoyage, il a reconnu l'existence de salet parfois jusqu'au premier tage. Il n'apparat toutefois pas que son tmoignage soit dterminant, dans la mesure o il ne procdait qu' des visites ponctuelles dans l'immeuble et n'avait pas constat les odeurs de poubelles dont faisaient tat tous les autres tmoins.
Au vu des lments qui prcdent, le constat du Tribunal selon lequel des problmes d'odeurs de poubelles et de nettoyage affectent l'immeuble est fond. Une inspection locale n'aurait rien ajout de pertinent ce qui prcde.
Enfin, le constat d'huissier produit par l'appelante n'est pas propre remettre en cause ce qui prcde. En effet, si les quelques visites effectues par l'huissier n'ont pas permis de constater l'existence des dfauts lis la propret et aux odeurs dans l'immeuble, elles ne suffisent pas en conclure qu'ils seraient entirement rsorbs et que le nettoyage de l'immeuble serait ce jour suffisant et satisfaisant.
3.4 S'agissant des infiltrations d'eau, l'appelante fait valoir que le Tribunal s'est essentiellement fond sur les allgations des intims, au dtriment des offres de preuves de l'appelante, les cartant de manire contraire au droit.
A suivre l'appelante, le Tribunal aurait retenu la prsence d'infiltrations d'eau dans la chambre de l'intime sans que celle-ci ne le mentionne dans ses critures. Par ailleurs, le Tribunal aurait nglig les preuves dmontrant que le problme d'tanchit avait t rgl par l'appelante suite aux passages d'entreprises en octobre 2018, puis l't 2019 et 2020 et exposant l'absence de toute infiltration depuis le mois de janvier 2020. A l'inverse, le Tribunal aurait considr l'existence d'infiltrations comme prouve, alors que l'intime n'a pas produit de pices et notamment de photos prouvant leur existence, cette dernire ne ressortant pas plus des tmoignages figurant la procdure.
Le Tribunal a retenu l'existence d'infiltrations les jours de fortes pluies, tant sur la base des pices produites que des explications fournies par divers tmoins. L'intime s'est plainte d'infiltrations d'eau et de moisissures, dans la cuisine et une chambre, plusieurs reprises, soit notamment les 8 fvrier et 24 octobre 2018, ainsi que les 10 juin 2019, 25 aot et 24 octobre 2020. Les interventions de plusieurs entreprises ont t ncessaires dans le but de trouver la source du problme et de le rsoudre, ce qui n'est au demeurant pas contest par les parties, qui citent abondamment les rapports dcoulant desdites interventions. Aucun de ces rapports ne conteste l'existence d'infiltrations, au contraire, puisque les entreprises ont cherch identifier la source des infiltrations. Ainsi, l'entreprise X______ a-t-elle prconis une recherche par sondage sur le toit, la suite de quoi les entreprises U______ et W______ SA sont intervenues, respectivement en 2019 et 2020, afin d'identifier la cause des installations et de rsoudre le problme.
L'intime s'est toutefois plainte d'infiltrations postrieurement l'intervention desdites entreprises. Quant ces dernires, elles n'ont pas fait tat d'une rsolution du problme, ni mme d'une identification claire de son origine. Le tmoin R______, ancien grant de l'immeuble, n'a pas affirm avec certitude que le problme avait t rgl.
Les tmoins T______, M______ et E______, ont confirm avoir subi ou subir des dgts lis des infiltrations d'eau. Certes, ces tmoins pourraient potentiellement avoir un intrt l'issue de la prsente procdure ; ce seul fait n'est toutefois pas suffisant pour questionner leurs tmoignages dans la mesure o il apparaissent conformes et en adquation avec d'autres lments de fait. De plus, le tmoin R______ a, lui aussi, fait tat de problmatiques d'infiltration dans un autre appartement de l'immeuble.
Mme si le Tribunal n'a pas dtaill les preuves retenues et sur lesquelles il a fond sa conviction, l'existence d'inondations et de moisissures est prouve tant par les pices que par les tmoignages qui la corroborent, mme apprcis avec retenue. Il n'a par ailleurs pas t dmontr que le problme aurait t rsolu, dans la mesure o aucune pice, ni aucune dclaration ne le confirme, contrairement ce que prtend l'appelante. Si la survenance plus rcente d'infiltrations n'est pas tablie, cela ne signifie pas encore que le problme serait rgl et n'est plus susceptible de se reproduire lors d'un prochain pisode pluvieux. Il dcoule de ce qui prcde que tant l'administration que l'apprciation des preuves qui ont t faites par les premiers juges ne prtent le flanc la critique.
Le Tribunal tait fond refuser l'inspection locale sollicite par l'appelante, cette mesure d'instruction n'tant pas propre remettre en cause sa conviction.
Infonds, les griefs de l'appelante seront rejets.
4. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir octroy l'intime une rduction de loyer en retenant tort l'existence de dfauts. Toutefois, au-del du titre de ce grief, elle ne discute pas la quotit de la rduction accorde, mais uniquement son principe, arguant de l'absence de dfauts lis aux odeurs, au nettoyage de l'immeuble et aux infiltrations d'eau. L'appelante ne discute pas davantage la qualification de dfauts que le Tribunal a retenue quant aux problmatiques constates.
Ainsi, au vu du raisonnement qui prcde et compte tenu du constat de l'existence desdits dfauts, le grief formul est infond.
5. L'intime reproche au Tribunal d'avoir viol le droit la preuve et d'avoir constat les faits de manire inexacte en considrant que l'immeuble ne prsentait pas de dfaut en lien avec le chauffage. En ne tenant pas compte des relevs de tempratures, des extraits SITG et des diverses ptitions de locataires produits la procdure, le Tribunal aurait viol le droit.
5.1 Lorsque apparaissent des dfauts de la chose loue qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remdier ses frais ou lorsque le locataire est empch d'user de la chose conformment au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en tat de la chose, une rduction proportionnelle du loyer, des dommages-intrts et la prise en charge du procs contre un tiers. Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 1 et 2 CO).
Le dfaut de la chose loue est une notion relative; son existence dpendra des circonstances du cas particulier; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet lou, l'ge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (arrt du Tribunal fdral 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2; ACJC/181/2010 du 15 fvrier 2010 consid. 2; Wessner, Le bail loyer et les nuisances causes par des tiers en droit priv, in 12me Sminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23s.; Higi, Zrcher Kommentar, no 28 ad art. 258 CO).
Un dfaut li au chauffage des locaux lous ne peut donner lieu une rduction de loyer que pendant les priodes de chauffage (arrt du Tribunal fdral 4A_174/2009 du 8 juillet 2009 consid. 4.2). En principe, une temprature de 18 degrs constitue la limite minimale dans les conditions actuelles d'habitat en de de laquelle on peut voquer une notable diminution de la jouissance des locaux (ACJC/290/2005 du 14 mars 2005; arrt du Tribunal cantonal vaudois du 15 dcembre 1992, publi in CdB 1995 p. 121). Il y a une part de subjectivit dans la perception du froid, lie aux caractristiques propres chaque individu. A cet gard, une personne dont la sensibilit au froid n'est pas hors du commun devrait pouvoir se tenir dans son logement sans avoir revtir des habits particulirement chauds. La Cour a considr qu'il n'tait pas normal pour un logement avec confort que la temprature ne soit que de 17 18 degrs, de sorte que les visiteurs doivent garder leur manteau ou leur veste. L'exprience gnrale de la vie enseignait qu'il s'agit l d'une temprature au-dessous de laquelle l'occupation d'un appartement est inconfortable, mises part les priodes d'activits mnagres (ACJC/719/2002 du 31 mai 2002 consid. 3).
Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilit de certaines entraves mineures inhrentes l'usage de la chose qui ne constituent pas un dfaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prvisions, elle devient un dfaut (ACJC/1023/2013).
Le fardeau de la preuve de l'existence du dfaut, de l'avis du dfaut et de la diminution de l'usage de l'objet lou appartient au locataire (art. 8 CC; ACJC/861/2020 du 22 juin 2020 consid. 3.1.2). Pour le surplus, les rgles relatives l'tablissement des faits et la preuve figurent ci-dessus sous considrant 3, de sorte qu'il convient de s'y rfrer.
5.2 En l'espce, la temprature de l'immeuble a t modifie dans le cadre d'un contrat d'optimisation d'nergie mis en place ds 2016 et qui a impliqu des rglages entranant une baisse globale du chauffage. Ces modifications ont t suivies de plaintes de plusieurs locataires, dont les intims, en janvier 2016, janvier et dcembre 2017 et mars 2019. Les intims se sont galement plaints du chauffage insuffisant les 24 et 29 octobre 2018. Les tmoins M______, N______, O______ et P______ ont attest de ce que le chauffage tait, leur sens, insuffisant, sans avoir procd des mesures de tempratures. Ces dclarations doivent ainsi tre relativises dans la mesure o ces ressentis sont subjectifs : le tmoin N______ a estim la temprature de son logement environ 20-21 degrs insuffisante et le tmoin O______ a prcis ne pas pouvoir se tenir en t-shirt dans son canap. Le tmoin Q______ a attest d'une unique visite qui ne saurait tre reprsentative. Les tmoins L______ et T______ ont indiqu ne pas avoir de problmes de chauffage.
Ces tmoignages, tout comme les pices figurant la procdure, notamment les courriers adresss par plusieurs locataires la rgie et mentionns ci-dessus dmontrent une insatisfaction quant au chauffage qui aurait baiss quelques annes auparavant. Toutefois, ni les tmoignages, ni les plaintes des locataires, ni les relevs SITG ne permettent de dmontrer que le chauffage serait objectivement insuffisant et constitutif d'un dfaut selon les critres tablis par la loi et la jurisprudence et rappels ci-dessus.
Le tmoin H______, en charge du chauffage de l'immeuble, a expos avoir procd des mesures deux ou trois ans avant son audition et n'avoir pas observ d'anomalies, les tempratures tant de 21 degrs minimum.
Des mesures de tempratures ont t effectues dans l'appartement des intims et trois autres situs dans l'immeuble litigieux, dont un appartement vacant, en novembre 2018 par l'entreprise charge de l'entretien de la chaufferie et du btiment concern, ainsi que par F______. Certes, ces mesures ont enregistr des tempratures infrieures 20 degrs dans l'appartement de l'intime et celui de son voisin E______. Toutefois, ainsi que l'a expliqu le tmoin H______, la variation de temprature dans l'appartement de l'intime et de son voisin prcit tait quasi nulle et ne correspondait pas la courbe normale et aux variations de temprature entre le jour et la nuit. Chez B______ le relev de la temprature de la pice au laser faisait tat de 21,5 degrs. Dans l'appartement vacant, la temprature oscillait entre 22 et 25 degrs avec 50% d'humidit.
Le tmoin K______ s'est montr tonn des rsultats prcits dans les appartements de l'intime et de son voisin E______, qu'il ne parvenait pas s'expliquer. Les appareils utiliss taient peu usags et fonctionnaient bien, raison pour laquelle les mesures n'avaient pas t rptes. E______ a quant lui expliqu avoir dplac un des capteurs de son appartement, de sorte qu'il n'apparat pas contraire au droit que le Tribunal ait retenu que les mesures y relatives ne pouvaient tre considres comme dmontrant un chauffage insuffisant.
Des mesures de tempratures ont t effectues dans l'appartement de l'intime et trois autres situs dans l'immeuble litigieux, en novembre 2018 par l'entreprise charge de l'entretien de la chaufferie et du btiment concern, ainsi que par F______. Certes, ces mesures ont enregistr des tempratures infrieures 20 degrs dans l'appartement de l'intime, celui de deux de ses voisins dont E______ et un appartement vacant. Toutefois, ainsi que l'a expliqu le tmoin H______, la variation de temprature dans l'appartement de l'intime et de son voisin E______ tait quasi nulle et ne correspondait pas la courbe normale et aux variations de temprature entre le jour et la nuit. Chez E______, tout comme chez l'intime, le relev de la temprature de la pice faisait tat de 20 degrs au minimum. Selon le tmoin K______, dans l'appartement vacant, la temprature oscillait entre 22 et 25 degrs avec 50% d'humidit. Ledit tmoin s'est galement montr tonn des rsultats prcits qui ressemblaient une atmosphre de cave plutt que d'appartement et qu'il ne parvenait pas s'expliquer. Il a toutefois galement observ qu' la fin de la priode de mesure, quelques heures avant la rcupration des appareils, la temprature augmentait et l'humidit diminuait. Les appareils utiliss taient peu usags et fonctionnaient bien, raison pour laquelle les mesures n'avaient pas t rptes. E______ a quant lui expliqu avoir dplac un des capteurs de son appartement.
Il ne ressort pas de ces lments que la temprature de l'appartement de l'intime serait trop basse et partant constitutive d'un dfaut, quand bien mme elle ne serait pas pleinement satisfaisante. Les difficults rencontres la lecture des rsultats des relevs prcits ne dmontrent pas encore de problmatique de chauffage constitutive de dfaut. Quand bien mme ces mesures devaient tre prises avec prudence compte tenu de leurs rsultats inhabituels, il appartenait l'intime d'apporter la preuve du dfaut, ce qu'elle n'a pas fait.
A cet gard, les photographies de relevs verses la procdure par l'intime ne suffisent pas contredire les lments qui prcdent, ni estimer que l'intime conviction des premiers juges reposerait sur une apprciation arbitraire des preuves. C'est ainsi bon droit qu'ils ont retenu, sur la base des lments figurant la procdure, que l'intime n'avait pas dmontr que le chauffage de son appartement tait insuffisant et, cet gard, constitutif d'un dfaut.
Partant, le jugement entrepris sera confirm sur ce point galement.
6. Enfin, l'intime considre que le Tribunal a viol la loi en estimant que les conditions d'une consignation du loyer n'taient pas runies. Elle relve que la mise en demeure du 1er fvrier 2019 tait valable et que la consignation du loyer aurait d tre valide compter du 1er mars 2019 pour les dfauts admis par le Tribunal.
6.1 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la rparation d'un dfaut doit fixer par crit au bailleur un dlai raisonnable cet effet; il peut lui signifier qu' dfaut de rparation dans ce dlai, il consignera auprs d'un office dsign par le canton les loyers choir. Le locataire avisera par crit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Cette disposition subordonne la validit formelle de la consignation l'observation des deux conditions cumulatives suivantes: d'une part, le locataire doit demander au bailleur de rparer le dfaut, en lui impartissant par crit un dlai raisonnable pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par crit de consigner le loyer, si le dfaut n'est pas rpar dans le dlai imparti (arrt du Trinunal fdral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2 et les rfrences cites).
6.2 En l'occurrence, les conditions formelles ncessaires la consignation de loyer n'ont pas t respectes lors de cette dernire en janvier 2018, puisque l'intime n'avait pas pralablement demand la rparation des dfauts moyennant fixation d'un dlai pour ce faire et menace de consignation du loyer. Qu'une telle mise en demeure ait eu lieu le 1er fvrier 2019 ne suffit rparer ce vice formel, puisqu'elle intervenait alors que les loyers avaient dans les faits dj t consign sans que le bailleur n'en et t dment inform. Le raisonnement du Tribunal sera partant confirm.
7. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6).
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La Chambre des baux et loyers :
A la forme :
Dclare recevables les appels interjets le 6 juillet 2021 par A______ SA et le 8 juillet 2021 par B______ contre le jugement JTBL/491/2021 rendu le 1er juin 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/4429/2018.
Au fond :
Confirme le jugement entrepris.
Dit que la procdure est gratuite.
Dboute les parties de toutes autres conclusions.
Sigeant :
Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame
Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire.
| La prsidente : Nathalie LANDRY-BARTHE |
| La greffire : Mat VALENTE |
Indication des voies de recours :
Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile.
Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.