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Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

2145 enregistrements trouvés

Fiche 2309116

4A_573/2008 du 24.04.2009

Tribunal fédéral , 1ère Cour de droit civil
Publication CdB 3/09 p. 87 MP 4/09 p. 261
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.269a
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - LOYERS USUELS - OBJETS APPARTENANT A DES BAILLEURS DIFFERENTS MAIS ADMINISTRES PAR UNE SEULE REGIE Des logements appartenant à des bailleurs différents mais administrés par la même gérance doivent être pris en considération, en tant que logements de comparaison, et non pas compter que pour un seul objet de référence.

Fiche 2310788

Pas de décision du 01.09.2016

Jean-Marc SIEGRIST
Publication 19ème Séminaire sur le droit du bail, p. 77ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER
Normes : CO.269ss
Résumé : QUELQUES LOYERS VARIABLES ET VARIATIONS DE LOYER, in 19ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310702

ACJC/1472/2014 du 08.12.2014

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER
Normes : CO.257; CO.270; CO.269
Résumé : LOYER FIXÉ EN FONCTION DES REVENUS DU LOCATAIRE Le loyer des logements propriété des collectivités publiques est parfois fixé en fonction des revenus du locataire. Une fois par an, à l'échéance contractuelle, le bailleur adapte le loyer à l'évolution des revenus du locataire. Le loyer lié aux revenus du locataire est doublement plafonné. D'une part, il ne peut être supérieur au montant découlant de la clause contractuelle (x% du revenu déterminant). D'autre part, si ce revenu est élevé, le loyer ne peut excéder - en cas de contestation - le montant nécessaire à couvrir les charges et à renter équitable­ment les fonds propres investis dans l'appartement. Dans les baux qui contiennent une clause contractuelle prévoyant le lien entre le loyer et les revenus, le loyer initial ainsi convenu peut faire l'objet d'une contestation du loyer initial au sens de l'art. 270 CO et les adaptations ultérieures du loyer peuvent être contestées, sur la base des prin­cipes généraux du droit des contrats (respect de la clause de fixation du loyer). Le cas échéant, le loyer doit être apprécié en fonction du rendement de la chose louée.
Voir aussi : ATF 116 II 184; ACJC/259/2019 du 25.02.2019

Fiche 2309573

Pas de décision du 18.10.2002

Cipriano ALVAREZ
Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER
Normes : CO.253ss
Résumé : Le régime des loyers dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux : perspectives législatives in 12ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310877

4A_400/2017 du 13.09.2018

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 144 III 514; CdB 1/2019, p.1ss; DB 31/2019, p. 40 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; LOYER USUEL
Normes : CO.269a; CO.270
Résumé : IMMEUBLE ANCIEN - QUALIFICATION - 30 ANS Un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de 30 ans au moins au moment du début du bail. Le délai de 30 ans commence donc à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment du début du bail. On ne saurait par ailleurs justifier une différence de traitement entre les bailleurs professionnels et les bailleurs " privés ".
Remarques : Précision de jurisprudence

Fiche 2310816

Pas de décision du 01.12.2016

David LACHAT
Publication CdB 4/16, p. 101 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; LOYER INITIAL ; MAJORATION DE LOYER
Normes : CO.269ss
Résumé : TROIS ANS DE JURISPRUDENCE FÉDÉRALE SUR LES LOYERS : 2013-2016, in CdB 4/16, p. 101 ss
Remarques : Doctrine

Fiche 2310828

4A_565/2013 du 08.07.2014

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 140 III 433
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; LOYER USUEL
Normes : CO.269; CO.269a
Résumé : IMMEUBLE ANCIEN - QUALIFICATION - NOMBRE D'ANNÉS Il n'est pas contraire au droit fédéral de ne pas qualifier d'ancien un immeuble de 26, respectivement 27 ans, pour lequel l'adaptation du loyer au caractère usuel dans la localité ou dans le quartier a en principe la priorité sur celle fondée sur les coûts, et d'admettre l'exception du rendement excessif).En effet, dans les années 1982 et 1983, période durant laquelle les immeubles ont été construits, l'on savait que le calcul du rendement net, et par conséquent les justificatifs nécessaires à cet égard pour la fixation du loyer, était important, de sorte que l'on peut par conséquent s'attendre à ce que, dans le cadre d'une administration professionnelle d'un immeuble, ces documents importants soient soigneusement conservés et ne disparaissent pas déjà après 26 ou 27 ans.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_400/2017 du 13.09.2018 (cf. Fiche 2310877 ) : fixe à 30 ans la limite à partir de laquelle on peut considérer que l'immeuble est ancien.

Fiche 2310045

ACJ n° 1410 du 09.12.1996

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE
Normes : CO.269b; CO.269c
Résumé : LE CUMUL, MÊME PARTIEL ET AU NIVEAU DES SEULES BASES DE CALCUL, D'UNE INDEXATION ET D'UN ÉCHELONNEMENT EST PROSCRIT PAR LA LOI Le cumul d'une indexation et d'un échelonnement de loyer est exclu. Par contre, la juxtaposition des deux clauses d'adaptation, sans le moindre chevauchement chronologique, est autorisée.

Fiche 3137331

sans du 01.10.2022

Patricia DIETSCHY-MARTENET
Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 71 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INDEXÉ;LOYER ÉCHELONNÉ
Normes : CO.269b; CO.269c
Résumé : ACTUALITES EN MATIERE DE LOYERS INDEXES ET ECHELONNES, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 71 ss
Remarques : Doctrine

Fiche 3017734

4A_554/2021 du 02.05.2022

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 148 III 209; newsletter bail.ch juillet 2022
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF
Normes : CO.269a.leta; CO.270; OBLF.11
Résumé : LOYER INITIAL ABUSIF - IMMEUBLE ANCIEN - MÉTHODE DE FIXATION DU LOYER Amené à fixer le loyer initial en l'absence d'éléments pertinents fournis par les parties, le juge doit procéder comme suit : a) En l'absence de tout élément de preuve, il faut s'en tenir au loyer payé par le précédent locataire. b) S'il existe d'autres éléments, comme des statistiques cantonales ou communales, mêmes si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, il y a lieu d'en tenir compte et de pondérer les chiffres qui en résultent en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire, ainsi que de la connaissance du marché local et de l'expérience du juge.
Voir aussi : Pascal JEANNIN, Contestation du loyer initial d'un immeuble ancien: fixation du loyer admissible lorsque le caractère abusif du loyer est présumé, in DB n° 34/2022 p. 36ss
Remarques : cf. communiqué de presse du TF du 7 juin 2022

Fiche 2310712

4A_689/2014 du 07.05.2015

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INDEXÉ ; LOYER ÉCHELONNÉ
Normes : CO.269b; CO.269c
Résumé : PAS DE CUMUL ENTRE INDEXATION ET ÉCHELONNEMENT - VOLONTÉ HYPOTHÉTIQUE DES PARTIES POUR DÉTERMINER LA CLAUSE QUI PRÉVAUT L'indexation et l'échelonnement du loyer ne peuvent pas être cumulés (ATF 124 III 57 consid. 3a). Si le contrat prévoit néanmoins cette solution, il faut se demander ce que les parties auraient convenu si elles avaient eu conscience du caractère inadmissible d'un tel cumul (ATF 124 III 57 consid. 3c).In casu, dans la mesure où il faut s'en tenir à la prévalence de la clause d'échelonnement, la clause d'indexation ne peut s'appliquer qu'à l'échéance de la période d'échelonnement.

Fiche 2309258

ACJ n° 384 du 02.04.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOYER ABUSIF
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : FACTEURS ABSOLUS - DURÉE DÉTERMINANTE DEPUIS LA DERNIÈRE FIXATION DU LOYER Une durée de cinq ans depuis la dernière fixation de loyer est suffisante pour permettre au bailleur de se prévaloir directement d'un facteur absolu (ATF n.p. 4C.40/2001 du 15.06.2001). Pour apprécier cette durée minimale, le juge doit se placer au jour de la notification de l'avis de majoration (ACJ n° 1486 du 10.12.2007).
Voir aussi : ACJ n° 1486 du 10.12.2007 X S.A. c/ C.

Fiche 2309478

ACJ n° 745 du 14.06.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER ABUSIF
Normes : CO.270.al.2
Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - FIXATION DU LOYER PAR LE JUGE Pour fixer le loyer initial adéquat selon toutes les circonstances du cas, il convient finalement de se fonder sur les pièces figurant au dossier, en l'occurrence l'état locatif de l'immeuble. La moyenne des loyers versés par les autres locataires du même immeuble occupant un logement identique (nombre de pièces et surface) constitue un loyer adéquat dans le cas d'espèce.

Fiche 2309730

Pas de décision du 01.03.2001

Patrick BLASER
Publication CdB n° 1/2001
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; CALCUL; LOYER
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : La prise en considération des loyers usuels dans la fixation du loyer in Cahiers du Bail n° 1/2001
Remarques : Doctrine

Fiche 2309927

ACJ n° 611 du 15.06.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE
Normes : CO.269c
Résumé : HAUSSE DE LOYER ÉCHELONNÉE PARTIELLEMENT VALIDÉE PAR LE TBL EN PARTIES EGALES En cas de hausse échelonnée validée par le juge, on ne saurait reprocher à celui-ci d'avoir réparti la hausse licite en parts égales sur la période d'échelonnement.

Fiche 2309944

ACJ n° 318 du 20.04.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : LOYERS USUELS - LACUNES DANS LES EXEMPLES À COMPARER Les pièces comparatives comprenant des éléments par nature incomparables, sont considérés comme insuffisantes. Ainsi, différence sensible de grandeur, et de surface, disparité des années de construction, absence d'indications relatives aux éléments retenus pour circonscrire le quartier considéré, défaut de mention de l'identité de leurs propriétaires, évolution du loyer, critères peu précis (état " moyen ", " bon ", ou " très bon " ; cuisine " agencée " avec ou sans " appareils ", sanitaires en " bon état "), ne peuvent servir de base à la fixation d'un loyer usuel.

Fiche 2310000

Pas de décision du 07.07.1997

TF
Publication ATF 123 III 317 = SJ 1998 p.68 = JT 1998 I 125
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : LOYERS USUELS - EMPLACEMENT DES APPARTEMENTS COMPARABLES La proximité dans l'espace n'implique pas nécessairement l'existence d'une situation comparable. D'autres facteurs doivent également être pris en considération : infrastructure du quartier, présence de commerces, facilités de transport, installations sportives, écoles, etc.

Fiche 2310025

ACJ n° 328 du 17.03.1997

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL
Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11.al.4
Résumé : LOYERS USUELS - STATISTIQUES CANTONALES OFFICIELLES Au sens de l'article 11 al. 4 OBLF, une statistique officielle est pertinente si son étude comprend tous les éléments déterminants nécessaires et comparables : loyer, nombre et dimension des pièces, agencement, entretien, équipement, année de construction, situation. Sur cette base, le loyer usuel peut alors être déterminé par comparaison à ceux en vigueur dans le quartier ou la localité.
Voir aussi : ATF 123 III 317 = JT 1998 I 125 = SJ 1998 p. 68 ACJ n°468 et n° 469 du 20.5.1996 SI X c/ M.

Fiche 2310138

ACJ n° 357 du 27.03.1995

CJ , CABL
Publication SJ 1995 p. 690
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE
Normes : CO.270.al.1.let.b
Résumé : ÉCHELONNEMENT DU LOYER PRÉCÉDENT - DÉPART ANTICIPÉ DU LOCATAIRE PRÉCÉDANT - MÉTHODE DE COMPARAISON DES LOYERS DE L'ANCIEN ET DU NOUVEAU LOCATAIRE Lorsque des échelons sont acceptés - par l'ancien et/ou le nouveau preneur - la seule méthode rationnelle consiste à comparer les deux loyers durant toute la période des échelonnements entrant en ligne de compte, ceci depuis le jour où le loyer devient exigible à l'encontre du nouveau preneur. Cette dernière date correspondra en général à l'entrée du nouveau locataire dans les lieux.

Fiche 2310242

ACJ n° 319 du 10.12.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL
Normes : CO.270.al.1
Résumé : CARACTÈRE ALTERNATIF DES CONDITIONS D'APPLICATION Les conditions d'application de l'art. 270 al. 1 CO sont alternatives, de sorte qu'il suffit qu'une seule d'entre elles soit remplie pour admettre le bien fondé de la demande en réduction de loyer initial (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 259 ch. 2.2.3).
Voir aussi : Arrêt du TF 4A_453/2015 du 18.05.2016

Fiche 2310245

ACJ n° 250 du 05.11.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : CRITÈRE DE L'ADAPTATION AUX LOYERS USUELS - NON CUMULABLE AVEC LES CRITERES DÉCOULANT DE L'ART. 269a let. b ET e CO Le critère de l'adaptation aux loyers usuels du quartier constitue un mode de fixation du loyer qui ne peut être appliqué cumulativement avec les facteurs de hausse découlant notamment des lettres b et e de ce même article. (Barbey, in AMSL, p. 90 et Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 267 ch. 3.1.5).
Voir aussi : ACJ n° 752 du 19.6.1995 SA X c/ W. ACJ n° 610 du 14.6.1999 S. c/ SI C.

Fiche 2310349

Pas de décision du 22.09.1992

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE
Normes : CO.269c
Résumé : ÉCHELON UNIQUE Il n'est pas arbitraire de considérer que l'on se trouve déjà en présence d'une clause d'échelonnement lorsqu'une seule majoration est prévue en cours de bail (Barbey, l'AMSL p. 104 et note 344; arrêt rendu en application de l'ancien droit, art. 10 AMSL).
Remarques : RDP

Fiche 2310425

Pas de décision du 15.01.1992

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 118 II 130 = JT 1993 I 143
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : LOYERS USUELS - ÉVOLUTION DANS LE TEMPS Le bailleur ne peut prétendre à une adaptation aux taux des loyers usuels (dans la localité ou dans le quartier) que si le marché a évolué depuis la dernière fixation du loyer, au cours d'une période suffisante au regard des lois de la statistique. La durée déterminante sera de 5 à 7 ans selon Barbey (Mietrechtspraxis 1988, p. 136) ou fixée de cas en cas selon Zihlmann (Das neue Mietrecht, Zurich 1990, p. 134). De toute façon, une période de neuf mois (cas d'espèce) depuis la dernière fixation du loyer (ou de deux ans depuis le début du bail) ne suffit pas pour constater de manière statistiquement fiable une modification éventuelle du taux des loyers usuels.
Voir aussi : ATF 114 II 362, cons. 3 et 4 = JT 1989 I 79

Fiche 2309349

ACJ n° 121 du 06.02.2006

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; PREUVE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : OBLF.11.al.1
Résumé : INDICATION DE L'ANNÉE DE CONSTRUCTION - EXIGENCE D'UNE PRÉCISION MÉNAGEANT UNE FIABILITÉ SUFFISANTE S'agissant d'un immeuble ancien (1840), il incombe au bailleur de dire si son immeuble a fait l'objet d'une rénovation, d'en indiquer l'époque et les détails, et de rechercher des immeubles comparables de ce point de vue. Ne sont pas probants des immeubles construits en 1900, ou aux alentours, ni au début du siècle ou avant 1900, sans autre précision ménageant une fiabilité suffisante.

Fiche 2310187

ACJ n° 1004 du 24.06.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PROLONGATION DU BAIL A LOYER
Normes : CO.270b.al.2
Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT - PROLONGATION DE LA DURÉE DE RENOUVELLEMENT Lorsque le bailleur propose de prolonger la période pendant laquelle il offre ses prestations et de prolonger la durée de renouvellement du contrat, il n'agit pas au détriment de son locataire puisqu'il ne provoque pas pour ce dernier une plus grande instabilité ni ne se crée des facultés supplémentaires de modification du loyer.

Fiche 2310906

4A_291/2017 du 11.06.2018

TF , Ire Cour de droit civil
Publication DB 30/2018, p. 17
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; DIMINUTION DE LOYER ; LOYER USUEL ; STATISTIQUE
Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11.al.4
Résumé : STATISTIQUES OFFICIELLES - NOMBRE DE PIÈCES La preuve des loyers usuels d'un appartement de sept pièces (in casu situé à Bâle) ne peut avoir lieu en référence à une statistique ne portant que sur des logement d'une à six pièces.

Fiche 3308364

4A_252/2023 du 24.10.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch janvier 2024
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INDEXÉ
Normes : CO.269b
Résumé : BAIL AVEC LOYER INDEXE - ADAPTATION DU LOYER A L'ECHEANCE DU BAIL INDEXE Si le locataire ou le bailleur souhaite demander une adaptation du loyer à l’échéance du bail à loyers indexés en raison d’une variation du taux hypothécaire de référence depuis le début de la période d’indexation, il doit le faire pour la fin de la période d’indexation en respectant le délai de résiliation convenu. A défaut, il faut considérer que les parties acceptent le loyer payé jusqu’ici. Si ce délai n’est pas respecté, le taux hypothécaire de référence déterminant sera celui en vigueur à la date à laquelle le bail aurait pu être résilié en respectant le délai de préavis
Voir aussi : Aurélie Gandoy, Adaptation du loyer à l’expiration de la période d’indexation – point de référence temporel pour déterminer l’évolution du taux hypothécaire (arrêt 4A_252/2023 destiné à la publication), Newsletter Bail.ch janvier 2024

Fiche 3280089

4A_285/2022 du 16.06.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch août 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL
Normes : CO.269; CO.269a
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - CRITERES PERMETTANT DE DETERMINER LE CARACTERE ABUSIF DU LOYER - IMMEUBLE ANCIEN, RECENT OU NI L'UN NI L'AUTRE Rappel des critères applicables pour déterminer si le loyer initial convenu par les parties est abusif : 1. lorsque l’immeuble n’est ni ancien ni récent, le critère du rendement net de l’art. 269 CO a la priorité sur le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (art. 269a let. a CO). Le critère de la conformité aux loyers usuels de la localité ou du quartier ne peut être utilisé qu’en cas de difficulté ou d’impossibilité à déterminer le caractère excessif du rendement net ; 2. lorsque l’immeuble est ancien (c’est-à-dire qu’il a été construit ou acquis il y a au moins trente ans), le critère des loyers usuels l’emporte sur le critère du rendement net. Le bailleur conserve tout de même la possibilité d’établir que l’immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l’aide du critère du rendement net ; 3. lorsque l’immeuble est récent, le critère absolu applicable est celui du rendement brut (art. 269a let. c CO). Le rendement brut est le rapport exprimé en pour-cent entre le loyer net (à l’exclusion des frais accessoires) de l’objet loué et son prix de revient, c’est-à-dire des frais d’investissement (prix d’achat du terrain et coût de la construction).

Fiche 2310711

4A_689/2014 du 07.05.2015

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ÉCHELONNÉ
Normes : CO.269c
Résumé : LOYER ÉCHELONNÉ - ÉCHELON UNIQUE Un contrat de bail conclu pour une durée d'au moins trois ans, prévoyant une seule majoration de loyer d'un montant déterminé intervenant au moment où le bail est tacitement prolongé, constitue un contrat de bail à loyers échelonnés au sens de l'art. 269c CO.

Fiche 2309054

4A_412/2009 du 15.12.2009

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 2/10 p. 60
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL
Normes : CO.269a; OBLF.11
Résumé : LOYERS USUELS - ANNÉE DE CONSTRUCTION S'agissant du critère de comparaison "année de construction", il y a lieu de s'en tenir strictement à la différence de plus ou moins vingt ans, afin d'assurer la prévisibilité du droit à l'égalité de traitement.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_271/2022 du 15.08.2023

Fiche 2309493

Pas de décision du 26.03.2004

Tribunal des baux du canton de Vaud
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL
Normes : CO.270
Résumé : LIMITATION DES PRÉTENTIONS DU NOUVEAU LOCATAIRE AU LOYER PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE Dans le cadre d'une procédure en fixation du loyer initial, il y a lieu de limiter les prétentions du nouveau locataire au loyer payé par le précédent locataire, que les formes prescrites aient été respectées ou non. On ne saurait traiter plus favorablement le bailleur qui n'a pas respecté les formes prescrites par la loi que celui qui les a respectées, mais n'est pas parvenu à établir les motifs invoqués.
Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 40, mai 2006, p. 31

Fiche 2442358

ACJC/5/2019 du 07.01.2019

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF;STATISTIQUE
Normes : CO.270; CO.269; OBLF.11.al4
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL-PRODUCTION DES STATISTIQUES DE L'OCSTAT-LOYER FIXÉ EN DESSOUS DU LOYER DU PRÉCÉDENT LOCATAIRE Lorsqu'il statue sur le montant du loyer admissible, le juge est autorisé à fixer ce dernier à un montant inférieur à celui payé par le précédent locataire. Il ne saurait être déduit de l'arrêt du TF 4A_475/2012 du 6 décembre 2012, qui dispose que si le locataire entend que le loyer initial soit fixé en-deça de celui du précédent locataire, il doit prouver des faits permettant de constater que l'ancien loyer est lui-même abusif, qu'il incombe au locataire qui demande que son loyer initial soit fixé à un montant inférieur à celui payé par l'ancien locataire d'établir que ce dernier est également abusif en produisant au minimum cinq exemples de comparaison ou des statistiques officielles répondant aux exigences de l'art. 11 al. 4 OBLF. Le juge peut réduire le loyer initial à un montant inférieur à celui prévu par le précédent bail en se fondant sur les statistiques établies par l'OCSTAT.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_475/2012 du 06.12.2012; arrêt du TF 4A_250/2012 du 28.08.2012

Fiche 2310765

4A_415/2015 du 22.08.2016

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; LOYER ÉCHELONNÉ ; DURÉE ; NULLITÉ
Normes : CO.269c
Résumé : AUGMENTATION PRÉDÉTERMINÉE PRENANT EFFET APRÈS LA FIN DU CONTRÔLE ÉTATIQUE - DURÉE MINIMALE DE 3 ANS - VOLONTÉ HYPOTHÉTIQUE DES PARTIES Lorsque les parties, comme en l'espèce, conviennent à la conclusion du bail d'une augmentation de loyer prédéterminée qui doit prendre effet après la fin du contrôle étatique des loyers, il s'agit d'une clause d'échelonnement. Le bail qui institue des loyers échelonnés sans respecter l'exigence d'une durée minimale de trois ans est en principe frappé de nullité partielle, limitée à la clause d'échelonnement. Le juge peut toutefois compléter le contrat en fixant sa durée minimale à trois ans pour le bailleur si cela correspond à la volonté hypothétique des parties. Le juge s'attachera donc à déterminer si l'élément important était la durée limitée du bail, ou si l'accent a été mis sur la volonté du bailleur d'adapter le loyer en cours de bail.

Fiche 2310759

4A_599/2015 du 15.06.2016

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch - août 2016
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; FORMULE OFFICIELLE ; LOYER INITIAL
Normes : CO.270; CO.269d
Résumé : INDICATIONS DEVANT FIGURER DANS LA FORMULE - NULLITÉ Lorsque la formule officielle n'indique pas le loyer du précédent locataire ou les motifs de hausse, le loyer fixé est nul ; peu importe que le locataire ait appris d'une autre manière le montant du loyer versé par l'ancien locataire ou les motifs de hausse.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_211/2020 du 25.08.2020 (La formulation "loyer déterminé d’entente entre les parties et sur la base du dernier loyer appliqué" ne répond pas aux conditions de l'art. 19 OBLF); ACJC/1312/2018 du 01.10.2018 (nullité de la formule officielle qui ne contient pas le montant du nouveau loyer, peu importe que le locataire ait pu être en mesure de se renseigner sur le champ manquant par un autre moyen)

Fiche 2309196

Pas de décision du 23.04.2008

Tribunal des baux du canton de Vaud
Publication CdB 1/2009 p. 16
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; SURFACE
Normes : CO.270; OBLF.11
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - LOYERS USUELS Lors de l'examen de la conformité d'un loyer aux loyers usuels de la localité ou du quartier, il convient de prendre en compte également des baux de référence conclus postérieurement au bail litigieux, en tous cas pendant une période de quelques mois ne permettant pas de conclure à une hausse générale des loyers. Des objets de surface presque identique à l'objet litigieux, mais comportant une pièce supplémentaire, conservent leurs caractéristiques d'éléments de comparaison avec l'appartement litigieux.

Fiche 2309954

ACJ n° 134 du 16.02.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; PRESSION
Normes : CO.270.al.1
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - CONDITION DE CONTRAINTE REJETÉE Pas de situation de contrainte dans le cas d'un couple bénéficiant d'un bail en cours et de certains moyens financiers et qui a conclu un nouveau bail pour un loyer qui se tenait parfaitement dans la fourchette des prix annoncés représentant un taux d'effort modéré (de 13 %).

Fiche 2310151

Pas de décision du 01.01.1995

Mark MULLER
Publication CdB 1995 p. 1
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE
Normes : CO.270.ss
Résumé : La contestation du loyer initial et sa notification sur formule officielle in Cahiers du Bail 1995 p. 1
Remarques : Doctrine

Fiche 2310150

Pas de décision du 01.01.1995

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; INDICE
Normes : CO.269; CO.269a
Résumé : INDICES D'ABUS - LOYERS COMPARATIFS - STATISTIQUES Le fait que le loyer contesté se situe au-delà des normes (Fr. 1'078.-- par mois alors que, pour des logements comparables et selon les statistiques officielles, le loyer médian est de Fr. 450.-- et le 9e décile Fr. 780.--) justifie l'admission d'un indice d'abus. Si le Tribunal fédéral a contesté que les statistiques genevoises en question puissent prouver l'existence d'un loyer abusif, il a cependant admis qu'elles pouvaient établir l'indice d'un tel loyer (Mietrechtpraxis 4/91, p. 180-181, extraits). ACJ n° 92 du 10.4.92 T. c/ P. La simple référence aux statistiques ne permet pas, à elle seule, de conclure à l'existence d'un indice d'abus. ACJ n° 232 du 18.9.92 H. et R. c/ SI SA X. ACJ n° 1892 du 12.12.94 M. c/ W. Le fait que le loyer querellé soit de 21,9 % plus élevé que le 9e décile constitue un indice d'abus même si l'appartement en question de situe dans un quartier réputé cher. ACJ n° 240 du 18.9.92 P. c/ SI X. Il convient, au besoin, d'examiner les locaux concernés. ACJ n° 258 du 19.10.92 B. c/ SA X. Loyer dépassant, pour un logement comparable, de 33,63 % le loyer moyen de la commune, de 23 % celui du canton et de 37,35 % le loyer médian : indice d'abus retenu. ACJ n° 266 du 6.11.91 De F. c/ SI X. Le fait que le loyer litigieux soit supérieur aux loyers statistiques ne suffit pas en soi pour justifier un calcul de rendement. Cependant, si le loyer litigieux est infiniment supérieur aux loyers statistiques dans un quartier homogène, il y a indice d'abus, à moins que le bailleur ne démontre des raisons particulières. ACJ n° 62 du 12.2.93 M. c/ SI X. Indice d'abus retenu dans le cas d'un loyer litigieux situé entre le 3e quartile et le 9e décile, plus proche de ce dernier. ACJ n° 65 du 22.2.93 B. c/ SA X.

Fiche 2310300

ACJ n° 295 du 14.12.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; PRESSION
Normes : CO.270.al.1
Résumé : CONTRAINTE La notion de contrainte dont dépend l'application de l'art. 270 CO est identique à celle qu'exigeait l'art. 17 AMSL et les principes jurisprudentiels posés en vertu de cette disposition pour la contestation du loyer initial d'un logement demeurent valables dans le nouveau droit lors même que celui-ci accorde au locataire de locaux commerciaux la possibilité de contester le montant du loyer initial. Selon cette jurisprudence, la contrainte ne suppose pas une annihilation de la volonté; pour juger si les conditions de la situation difficile du preneur et de la contrainte qui en résulte sont réalisées, il faut tenir compte de l'ensemble des circonstances du cas particulier (ATF 114 II 77-78 cons. 3 c et les références).
Voir aussi : ACJ n° 175 du 31.1.94 A. c/ D.

Fiche 2309154

Pas de décision du 26.11.2008

Nicolas SAVIAUX
Publication CdB n° 4/2008 p. 97
Descripteurs : BAIL A LOYER; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.253.ss
Résumé : LA RESPONSABILITÉ DU BAILLEUR DE BIENS IMMOBILIERS in Cahiers du Bail n° 4/2008, p. 97
Remarques : Doctrine

Fiche 2310894

4A_356/2018 du 10.12.2018

TF , Ire Cour de droit civil
Publication CdB 1/2019, p. 17ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; NULLITÉ PARTIELLE ; LOYER CONTRÔLÉ ; LOYER ÉCHELONNÉ
Normes : CO.20; CO.270; CO.269c
Résumé : NULLITÉ PARTIELLE DES LOYERS - CONTRÔLE ÉTATIQUE - CLAUSE D'ECHELONNEMENT - AMPLEUR DE LA NULLITÉ Le contrat de bail est partiellement nul lorsqu'il existe un vice de l'avis de fixation du loyer initial relatif à l'inobservation des dispositions cantonales instituant un contrôle étatique des loyers (in casu suite à des travaux soumis à la LDTR). En cas de loyers échelonnés, dont seules les trois premières années étaient soumises au contrôle étatique, ce que les parties ont appris plusieurs années après la conclusion du bail, la nullité partielle ne frappe que les montants convenus pour les années de bail soumises au contrôle étatique (les trois premières), dans la mesure où les locataires auraient accepté un contrat hypothétique fixant un loyer beaucoup plus élevé dès la quatrième année. Le loyer ne doit ainsi être fixé par le juge que pour les trois premières années du bail, le loyer ultérieur étant celui valablement convenu entre les parties.

Fiche 2310878

4A_400/2017 du 13.09.2018

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 144 III 514; CdB 1/2019, p.1ss; DB 31/2019, p. 40 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; LOYER USUEL ; RENDEMENT NET
Normes : CO.269; CO.269a; CO.270
Résumé : CRITÈRES ABSOLUS - HIÉRARCHIE - IMMEUBLE ANCIEN Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée: le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier a la priorité sur le critère du rendement net. Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du critère du rendement net.

Fiche 2309062

4A_353/2009 du 03.11.2009

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 136 III 82 SJ 2010 I 241 CdB 1/10 p. 28 MP 1/10 p. 46
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; MAJORATION DE LOYER; NOTION
Normes : CO.270.al.1.let.b
Résumé : CONTESTAION DU LOYER INITIAL - HAUSSE SENSIBLE DE LOYER - BASES DE CALCUL DES LOYERS COMPARÉS L'art. 270 al. 1 let. b CO, qui mentionne uniquement le critère de l'augmentation sensible du loyer initial par rapport au précédent loyer, doit être interprété selon son sens littéral. Aucune référence n'est faite aux bases de calcul des loyers à comparer. Donc la condition de l'augmentation sensible du loyer s'examine au regard du loyer contesté et de celui antérieurement perçu par le bailleur.

Fiche 2309681

ACJ n° 695 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; LOYER CONTROLE; LOGEMENT SOCIAL
Normes : CO.270.al.1.let.b
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - HAUSSE SENSIBLE - PRISE EN COMPTE DU LOYER RÉEL Afin de déterminer si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer, le juge ne doit prendre en considération que le loyer réel fixé dans le précédent contrat de bail. Le fait que le locataire précédent était au bénéfice d'une aide sociale personnalisée, et de ce fait payait un loyer inférieur au montant réel, n'est pas pertinent.

Fiche 2310348

Pas de décision du 22.09.1992

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER
Normes : CO.269c
Résumé : RABAIS SUR LE LOYER Il n'est pas arbitraire d'assimiler aux baux échelonnés ceux prévoyant un rabais temporaire sur le loyer convenu, hormis les cas où la réduction de loyer est consentie temporairement en raison d'un usage amoindri de la chose louée.
Remarques : RDP

Fiche 2309807

ACJ n° 113 du 14.02.2000

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER USUEL
Normes : CO.270a
Résumé : DIMINUTION DE LOYER - BAILLEUR INVOQUANT EN PARALLELE LES LOYERS USUELS ET LA HAUSSE DES CHARGES ET DE L'ISPC Dans le cadre d'une demande de baisse de loyer en cours de bail, rien n'empêche la bailleresse d'invoquer parallèlement le critère absolu des loyers comparatifs d'une part, et de solliciter la compensation de la baisse du taux hypothécaire avec l'augmentation des charges d'exploitation d'une part et de l'ISPC, d'autre part.
Voir aussi : ACJ n° 208 du 12.03.2001 T. SA c/ B.-L.

Fiche 2309849

Pas de décision du 23.08.1999

TF
Publication ATF 125 III 358 = SJ 2000 p.80 = JT 2000 I 204
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INITIAL
Normes : CO.270a
Résumé : INTERDICTION DE CONVENIR D'UN LOYER MINIMAL ABSOLU Le droit du locataire d'une habitation ou de locaux commerciaux de demander la diminution du loyer pour le prochain terme de résiliation ne peut pas être restreint au moyen d'une clause contractuelle interdisant de descendre au-dessous du loyer initial. Les possibilités de contestation réservées impérativement par la loi excluent toute convention fixant un loyer minimal absolu pour le futur.
Voir aussi : Fiche 2309397

Fiche 2310108

Pas de décision du 15.11.1995

TF
Publication SJ 1996 p.180 = ATF 121 III 397 = JT 1996 I 255 (résumé)
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER ECHELONNE
Normes : CO.269a
Résumé : ACCORD ANTÉRIEUR SUR UNE MAJORATION ÉCHELONNÉE - DÉBUT DE LA PÉRIODE D'ÉVOLUTION DES FACTEURS DE HAUSSE (nouvelle jurisprudence) En cas de notification d'une majoration de loyer postérieurement à l'échéance de la convention d'échelonnement découlant d'une transaction judiciaire, et à supposer que le bailleur ne réclame pas l'application de la méthode absolue, c'est la date d'expiration de la convention d'échelonnement qui constitue le premier moment déterminant pour l'application de la méthode relative.
Voir aussi : art. 270 al. 1 let. b CO ATF non publié du 23.12.97 SI C. c/ P.

Fiche 2310155

ACJ n° 1887 du 12.12.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER CONTROLE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.269
Résumé : HAUSSE DE LOYER DE L'IMMEUBLE À LA SORTIE DU CONTRÔLE ÉTATIQUE - RÉSERVE A la sortie de l'immeuble du contrôle étatique, il y a lieu de prendre en compte les motifs de hausse depuis le début du contrôle étatique. Le calcul du loyer se fait sur de nouvelles bases qui n'ont pas été - et ne peuvent être - prises en considération sous l'empire du contrôle étatique, de telle sorte qu'il n'était pas question de faire avant des réserves par rapport à des hausses qui ne pouvaient de toute façon pas être appliquées.

Fiche 2310815

Pas de décision du 01.06.2017

François BOHNET
Publication CdB 2/17, p. 33 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; FORMULE OFFICIELLE ; LOYER INITIAL ; MOTIVATION
Normes : CO.270; OBLF.19
Résumé : UN LOYER IDENTIQUE À CELUI PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE DOIT-IL ÊTRE MOTIVÉ SUR LA FORMULE UTILISÉE À LA CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL? in CdB 2/17, p. 33 ss
Remarques : Doctrine

Fiche 2310949

4A_489/2010 du 06.01.2011

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ABUSIF ; LOYER INDEXÉ ; MÉTHODE RELATIVE
Normes : CO.269b; CO.269a; OBLF.13.al.4
Résumé : MODIFICATION DU LOYER AU TERME D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION - TAUX HYPOTHÉCAIRE En cas d'application de la méthode relative, le point de comparaison doit s'effectuer avec le loyer fixé au début du bail à loyers indexés. Toutefois, si un tel bail a été prolongé tacitement, la date de référence pour apprécier le bien-fondé d'une modification requise à la nouvelle échéance est en principe celle du dernier renouvellement du bail. En effet, à ce moment-là, les parties ont la possibilité de requérir une augmentation ou diminution de loyer; si une telle faculté n'est pas exercée, chaque partie peut se prévaloir de l'inaction de l'autre. Toutefois, l'art. 13 al. 4 OBLF, qui étend le champ d'application temporel de la méthode relative pour le seul facteur du taux hypothécaire, prime le principe énoncé à titre général par la jurisprudence consistant à se référer, pour le calcul du loyer fondé sur la méthode relative, à la date de la dernière reconduction du bail à loyers indexés. Il y a donc lieu d'examiner dans un tel cas de figure si et dans quelle mesure les variations antérieures du taux hypothécaire ont entraîné une modification du loyer (art. 13 al. 4 OBLF).
Voir aussi : ATF 123 III 76; ACJC/966/2019 du 01.07.2019 (idem même si un transfert de bail est survenu dans l'intervalle)

Fiche 2309020

ACJC/579/2010 du 17.05.2010

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER ABUSIF; POUVOIR D'APPRECIATION
Normes : CO.270.al.1
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - FIXATION DU LOYER ADMISSIBLE Les bailleurs soutiennent que les premiers juges auraient dû fixer le loyer litigieux au montant que les locataires avaient accepté de payer lorsqu'ils étaient en sous-location dans le même logement. Ils ne sauraient être suivis. Ledit loyer, payé dans une relation de sous-location à laquelle ils n'étaient pas partie, qui était largement supérieur au loyer payé par le sous-bailleur lui-même et dont il n'est pas démontré qu'il ne procurait pas à ce dernier un rendement excessif, ne saurait en effet servir de base dans la fixation du loyer initial.
Remarques : cf. OFL, Communications concernant le droit du loyer, vol. 49, août 2011, p. 19 ss

Fiche 2309290

4C.281/2006 du 17.11.2006

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 2/07 p. 57
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; POUVOIR D'APPRECIATION; CALCUL; LOYER
Normes : CO.270
Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL À UN MONTANT INFÉRIEUR À CELUI PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE La réduction du loyer initial n'est pas limitée par le loyer payé par le précédent locataire. Outre que la référence au précédent loyer n'a aucun sens dans le cadre de la méthode absolue, elle pourrait se révéler contraire à l'objectif constitutionnel et légal de protection des locataires contre les abus, si le loyer précédemment payé était déjà abusif ou le deviendrait.
Voir aussi : ACJC/751/2007 du 11.06.2007 ACJC/1309/2008 du 03.11.2008
Remarques : confirmation par le TF de l'ACJ n° 960 du 11.10.2006 (fiche n° 17054)

Fiche 2309499

4C.176/2003 du 13.01.2004

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 3/04 p. 81
Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER USUEL; INDICE
Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11
Résumé : LOYERS USUELS - PRISE EN COMPTE DES STATISTIQUES OFFICIELLES Une statistique officielle qui ne remplit pas à tout point de vue les exigences de l'art. 11 OBLF, peut au moins être prise en compte comme un instrument livrant des points de repère en rapport avec le loyer usuel.
Voir aussi : Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 16/2004, p. 27

Fiche 2309932

ACJ n° 466 du 25.05.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL
Normes : CO.270
Résumé : AVIS DE FIXATION NON REMIS - FIXATION DU LOYER PAR LE JUGE Cas du loyer contesté d'un studio considéré comme admissible par le Tribunal après consultation des statistiques officielles et prise en compte de caractéristiques identiques, de divers accords entre les parties ainsi que du montant du loyer payé par le précédent locataire.

Fiche 2310001

Pas de décision du 24.06.1997

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT TRANSITOIRE; LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE
Normes : CO.253a.al.3; OBLF.26.al.3
Résumé : BASE LÉGALE DE L'ARTICLE 26 AL. 3 OBLF L'OBLF a pour fondement l'art. 253a al. 3 CO. La jurisprudence applique l'art. 26 al. 3 OBLF et, partant, l'ancien droit aux contrats de bail dont le loyer est indexé ou échelonné, qui entrent en vigueur avant le 1er juillet 1990 et qui prennent fin après cette date (ATF 121 III 397 cons. 2b/aa, p. 401; ATF non publié du 29.5.97). En édictant cette disposition, le Conseil fédéral n'a pas outrepassé ses compétences.

Fiche 2310023

ACJ n° 328 du 17.03.1997

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL
Normes : CO.270
Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - MOTIFS DE LA MAJORATION Lorsque l'emploi de la formule officielle est rendu obligatoire pour la notification du loyer initial, le bailleur doit indiquer non seulement le montant du loyer du précédent locataire, mais également les motifs précis d'une éventuelle majoration (ATF 120 II 341, 344 consid. 2 c; 121 III 364, 366 consid. 4 b). Le choix des critères fixe le cadre des débats devant les juridictions des baux et loyers. Le bailleur ne saurait toutefois invoquer simultanément des critères antinomiques. Si la motivation contient plusieurs critères incompatibles, la juridiction saisie devra demander à la partie demanderesse de faire un choix et à défaut rejeter sa prétention (D. Lachat, La pratique récente en matière de loyers, p. 13, in 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996).

Fiche 2310035

Pas de décision du 04.02.1997

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 123 III 76 = JT 1997 I 612 = SJ 1997 p. 465
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INDEXE; METHODE ABSOLUE
Normes : CO.269
Résumé : LOYERS INDEXÉS - MÉTHODE ABSOLUE Les principes énoncés dans l'ATF 121 III 397 (SI X c/ G.) au sujet du bail à loyers échelonnés s'appliquent également, mutatis mutandis, pour juger du caractère abusif ou non d'une majoration de loyer notifiée pour la date d'échéance d'un bail à loyers indexés ou pour une date postérieure, après reconduction tacite du bail.
Voir aussi : ATF 147 III 32 (tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Laisse ouverte la question de savoir si le bailleur peut agir ainsi ( Fiche 2573071 )). Dans un arrêt 4A_271/2022 du 15.08.2023, le TF ne tranche pas la question de savoir si les recourants pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l’intimé pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76.

Fiche 2310075

ACJ n° 501 du 20.05.1996

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; LOYER CONTROLE
Normes : CO.269
Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - SORTIE DU CONTRÔLE CANTONAL - DISSOLUTION DES RÉSERVES POUR TRAVAUX FUTURS - FINANCEMENT DE GRANDS TRAVAUX Des réserves pour des travaux futurs ne peuvent être comptabilisées dans les frais généraux. Obligatoires en application du droit public cantonal, elles ne peuvent entrer dans le calcul d'un nouvel état locatif générateur d'une hausse de loyer (ATF 117 II 84 = SJ 1991 p. 310). Ces provisions devront être dissoutes à la fin du contrôle officiel. Si ces réserves ont été constituées par les loyers des locataires, les travaux ainsi financés ne peuvent par définition pas être considérés comme payés par les fonds propres du bailleur. De ce fait, ces réserves seront exclues de la moyenne des frais d'entretien pour les années précédant la date du sortie du contrôle officiel.

Fiche 2310106

Pas de décision du 15.11.1995

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 121 III 397 = SJ 1996 p.180
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER ECHELONNE; METHODE ABSOLUE
Normes : CO.269; CO.269a
Résumé : LOYER ÉCHELONNÉ - MÉTHODE ABSOLUE Le mode de fixation du loyer échelonné, étant donné son caractère aléatoire, rend admissible le recours à la méthode absolue, par exception à la règle jurisprudentielle imposant de relativiser les motifs de hausse absolus (ATF 121 III 163 consid. 2c), même si les circonstances ne se sont pas modifiées depuis la date d'expiration de la durée initiale pour laquelle le bail à loyers échelonnés a été conclu.

Fiche 2310810

4A_549/2016 du 09.02.2017

TF , Ire Cour de droit civil
Publication P. Dietschy-Martenet, Diminution de loyer en cours de bail et réserve de hausse, Newsletter Bail.ch mai 2017
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; RÉSERVE(SENS GÉNÉRAL) ; LOYER INITIAL ; DIMINUTION DE LOYER
Normes : OBLF.18; CO.269; CO.269a
Résumé : RÉSERVE DE HAUSSE DE LOYER - MÉTHODE DE CALCUL Le loyer initial est en principe contrôlé selon la méthode absolue. Une réserve de hausse figurant dans le contrat de bail doit donc se référer à cette méthode et ne peut concerner que des motifs indépendants des relations contractuelles concrètes entre les parties. Le bailleur peut ainsi se prévaloir du fait que le loyer initial ne lui procure pas un rendement net suffisant (art. 269 CO), qu'il ne correspond pas aux loyers du quartier (art. 269a lit. a CO) ou qu'il ne se situe pas dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais (art. 269a lit. c CO). Les parties peuvent cependant aussi maintenir les bases de calcul du loyer payé par le précédent locataire et soumettre le loyer à la méthode relative. Dans ce cas, la réserve de hausse peut se rapporter au fait que la hausse des prix ou l'augmentation des coûts ont été insuffisamment répercutées. Il faut alors que le bailleur ait repris les bases de calcul relatives au loyer du précédent locataire dans le nouveau loyer. Celui-ci ne peut plus être calculé par référence à la méthode absolue. Seule la méthode relative est applicable. Le locataire peut en effet partir du principe que le loyer convenu dans le contrat ou qui a été adapté par la suite procure au bailleur un montant admissible et suffisant, dans la mesure où le bailleur n'a pas fait de réserve expresse à ce propos.

Fiche 2309384

4C.160/2005 du 12.08.2005

TF
Publication ATF 131 III 566 = SJ 2005 I p. 561 = CdB n° 4/2007 p. 125
Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INITIAL
Normes : CO.269d; CO.270.al.2
Résumé : HAUSSE DE LOYER DANS UN NOUVEAU CONTRAT CONCERNANT DES PARTIES DÉJÀ LIÉES PAR UN BAIL Lorsque les parties sont déjà liées par un bail, et que le bailleur propose un nouveau contrat prévoyant un loyer plus élevé pour le même objet, on se trouve dans un cas de majoration de loyer et non dans un cas de fixation d'un loyer initial (ATF 99 II 297 et ACJ n° 480 du 20.05.1996), quand bien même le bailleur aurait adressé un tel formulaire au locataire. Ainsi donc, dans un cas comme celui-là, il n'y a pas lieu d'appliquer l'art. 270 CO mais les articles 269d et 270b CO. La hausse de loyer doit donc être contestée dans les 30 jours qui suivent l'avis officiel et le juge doit examiner d'office le respect de ce délai de péremption.

Fiche 2309888

ACJ n° 49 du 11.01.1999

CJ , CABL
Publication SJ 1999 p. 375
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.269.ss
Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - PROTECTION CONTRE LES LOYERS ABUSIFS Cas d'une décision d'exécution de travaux avec incidence sur les loyers décidée par l'assemblée générale d'une coopérative d'habitation. Le TBL confirmera cette hausse si la décision de l'assemblée générale n'est pas attaquée en justice (art. 891 CO). De ce fait, la hausse entrera en vigueur même si les articles 269a lit. b CO, et 14 al. 1 et 2 OBLF, relatifs aux prestations supplémentaires du bailleur, ne sont pas respectés.

Fiche 2310110

ACJ n° 1292 du 16.10.1995

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)
Normes : CO.270a.al.3
Résumé : BAISSE DU LOYER PAR LE BAILLEUR - DATES A CONSIDÉRER POUR L'ÉVOLUTION DES CRITÈRES DE CALCUL

Fiche 2310191

ACJ n° 933 du 17.06.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.270.al.1.let.b
Résumé : LA NOTION DE HAUSSE SENSIBLE Est considérée comme une hausse sensible une majoration supérieure à 10 % (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 260), même si ce pourcentage ne doit pas être pris comme une limite absolue.
Voir aussi : ACJ n° 357 du 27.3.95 SI X c/ F.

Fiche 2310395

ACJ n° 136 du 15.05.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.270.al.1
Résumé : MAJORATION DE LOYER OU CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL La notion de nouveau bail, telle que prévue à l'article 270 CO, doit être interprétée restrictivement, par rapport aux majorations de l'article 269d CO, (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 259). Il arrive cependant que les fondements d'un bail liant deux parties se modifient à un point tel que l'on n'a plus affaire au même contrat, mais à un nouvel accord; tel peut être le cas d'un logement ou de locaux commerciaux qui sont l'objet de transformations lourdes, puis reloués au preneur qui les occupait précédemment (Communication de l'Office fédéral du logement fasc. 7 n° 11 p. 28; contra RVJ 1987 p. 251). Tel est également le cas d'un locataire qui, après avoir partagé une chambre meublée avec une autre personne, obtient la jouissance exclusive de la chambre et y installe sa famille.

Fiche 2310431

ACJ n° 322 du 20.12.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.269a.let.b
Résumé : HAUSSES ANNUELLES SUCCESSIVES Une adaptation se justifie lorsque le locataire a subi des hausses annuelles successives. Cependant, une telle adaptation ne doit pas conduire à prendre deux fois en considération les mêmes données.
Voir aussi : ACJ n° 296 du 4.12.92 SI X c/ V. ACJ n° 1266 du 18.11.1996 Q.-F. c/ SA X ACJ n° 63 du 17.1.2000 R. SA c/ époux A

Fiche 3290605

4A_271/2022 du 15.08.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch octobre 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER
Normes : CO.269a; CO.269d; OBLF.11
Résumé : MAJORATION DE LOYER - CRITERES ABSOLUS OU RELATIFS - LOYERS USUELS Le Tribunal fédéral ne tranche pas la question de savoir si les bailleurs pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer du locataire pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76. Pour déterminer les loyers usuels, une différence de plus de vingt ans ne permet pas de ranger deux bâtiments dans la même période de construction. Si le critère de l’étage n’est retenu, en tant que tel, ni dans la loi ni par la jurisprudence, de sorte qu’il n’apparaît pas forcément pertinent, il est toutefois évident qu’un appartement dont la partie inférieure des fenêtres se situe au niveau du trottoir - comme ici - ne peut se comparer à un appartement situé par exemple au quatrième étage. En ce qui concerne la dimension de l’appartement, l’indication du nombre de pièces et la surface sont des données importantes. Le nombre de pièces revêt en principe une importance primordiale pour les appartements de petites dimensions, ce qui exclut généralement toute possibilité de comparaison entre des logements ne comprenant pas le même nombre de pièces. La surface de l’appartement est elle aussi importante; une différence de surface de 20 % ou plus ne permet en principe pas de procéder à une comparaison. Le TF admet qu'il est ardu d’établir les loyers du quartier au moyen d’exemples comparatifs et indique que le Parlement a pris la main sur cette question. Il n’existe pas à Genève de statistiques officielles suffisamment différenciées (emplacement, dimension, équipement, état de la chose louée et période de construction) au sens de l’art. 11 al. 4 OBLF. La possibilité d'utiliser les statistiques genevoises n'est ouverte que dans le cas d'une fixation du loyer initial présumé abusif, mais non pas dans le contexte d’une hausse de loyer motivée par les loyers usuels du quartier.
Voir aussi : Philippe Conod, Adaptation du loyer en cours de bail fondée sur les loyers du quartier (arrêt 4A_271/2022), in Newsletter Bail.ch octobre 2023 et in DB n°35/2023, p. 17 ss

Fiche 3137314

sans du 01.10.2022

Pascal JEANNIN
Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 4 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;PREUVE
Normes : CO.270; CO.269; CO.269a
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL: QUELQUES ASPECTS DE PREUVE, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 4 ss
Remarques : Doctrine

Fiche 2310947

Pas de décision du 01.06.2019

Philippe RICHARD
Publication CdB 2/2019, p. 33ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; RENDEMENT NET
Normes : CO.269; CO.269a; CO.270
Résumé : CRITIQUE DE LA JURISPRUDENCE DU TRIBUNAL FÉDÉRAL SUR LES ARTICLES 269, 269a litt. a et 270 CO, in CdB 2/2019, p. 33ss
Voir aussi : arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )
Remarques : Doctrine

Fiche 2310822

ACJC/522/2017 du 08.05.2017

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; PAIEMENT ; EXIGIBILITÉ
Normes : CO.257c
Résumé : PAIEMENT DU LOYER PAR TRIMESTRE D'AVANCE - BAIL COMMERCIAL La disposition contractuelle prévoyant le paiement du loyer par trimestre d'avance dans le cadre d'un bail commercial est valable.

Fiche 2310758

Pas de décision du 01.03.2016

Mark MULLER
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; RENDEMENT NET
Normes : CO.269
Résumé : LA FIXATION DU TAUX DE RENDEMENT NET ADMISSIBLE DES FONDS PROPRES : POUR UN CHANGEMENT DE JURISPRUDENCE, in CdB 1/16, p. 1 ss
Voir aussi : arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )
Remarques : Doctrine

Fiche 2310763

ACJC/264/2016 du 29.02.2016

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; LOYER INITIAL
Normes : CPC.243.al.2.let.c
Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - NOTION DE PROTECTION CONTRE LES LOYERS OU LES FERMAGES ABUSIFS - FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER En tant que la cause concerne la fixation du loyer initial, elle a trait à la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). Elle est donc soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 let. a CPC).

Fiche 2310731

4A_211/2015 du 08.12.2015

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; RENDEMENT NET
Normes : CO.269
Résumé : PREUVE DES INVESTISSEMENTS - PLURALITÉ D'IMMEUBLES Lorsque le bailleur est propriétaire de plusieurs immeubles et que les pièces présentées pour démontrer les investissements pour des travaux de rénovation ne permettent pas de déterminer comment les fonds propres investis ont été ventilés entre les différents immeubles concernés, et partant si et dans quelle proportion les travaux effectués sur l'immeuble abritant le locataire ont été financés par des fonds propres, les investissements allégués par le bailleur ne sauraient être intégrés dans le calcul de rendement.
Voir aussi : ACJC/1444/2018 du 22.10.2018

Fiche 2310673

ACJC/1500/2013 du 16.12.2013

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; STATISTIQUE
Normes : CO.270
Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - ANNÉE DE RÉFÉRENCE DES STATISTIQUES La statistique à prendre en compte est celle de l'année de conclusion du bail.

Fiche 2310663

4A_727/2012 du 21.05.2013

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 139 III 209
Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER
Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14
Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES DU BAILLEUR - RÉPARTITION DES COÛTS ENTRE LOCATAIRES En l'absence de norme fédérale, il appartient au bailleur de choisir le mode de répartition du coût de prestations supplémentaires entre les locataires de l'immeuble; le juge n'interviendra que si la méthode adoptée est insoutenable.

Fiche 2309055

4A_410/2009 du 15.12.2009

TF , 1ère Chambre civile
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; NOTION
Normes : CO.269a.let.a; OBLF.19
Résumé : LOYERS USUSELS - NOTION DE QUARTIER Le quartier désigne la division administrative d'une ville ou la partie d'une ville, qui a sa physionomie propre et une certaine unité. S'il forme un ensemble sur les plans historique, géographique, sociologique ou administratif, un quartier suppose également une certaine étendue et ne peut se limiter à quelques immeubles ou pâtés de maisons ou un complexe architectural homogène. Il peut être hétérogène. L'art. 269a let. a CO met sur le même plan "localité" et "quartier". Or, par localité, on entend un village ou une petite ville, soit une entité pouvant avoir une certaine étendue et comporter différents types de bâtiments. Le découpage administratif de la ville ou la division en quartiers historiques sera souvent déterminant. Mais des exceptions à cette règle sont envisageables, par exemple lorsque l'objet dont le loyer doit être examiné est situé à la limite de deux quartiers.
Voir aussi : ATF 4A_612/2012=MRA 2/2013, p. 50ss; ATF 4A_408/2009; ATF 4A_412/2009 = ATF 136 III 74

Fiche 2309093

4A_267/2009 du 07.08.2009

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER CONTROLE; COMPETENCE
Normes : CO.253b.al.3; LCAP.1ss
Résumé : LOYER CONTRÔLÉ PAR L'ÉTAT - AUGMENTATION - COMPÉTENCE Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. L'art. 253b al. 3 CO doit être considéré comme une norme fédérale de compétence (ATF 124 III 463 consid. 4b/dd p. 467; cf. aussi arrêt 4C.73/2004 du 1er juin 2004 consid 1.1, in SJ 2005 I p. 20). La ratio legis de l'art. 253b al. 3 CO est évidemment d'empêcher un double contrôle des loyers et d'éviter le prononcé de décisions contradictoires; pour les habitations qui font l'objet de mesures d'encouragement par les pouvoirs publics, l'autorité chargée du contrôle des loyers jouit d'une compétence exclusive, et la procédure prévue dans le droit des obligations est fermée (ATF 124 III 463 consid. 4b/dd p. 466; cf. aussi: ATF 129 II 125 consid. 2.6.2). Il faut d'ailleurs observer que, pour répondre à certaines critiques, l'art. 17a OLCAP a été introduit, afin de permettre au locataire, quand bien même il n'est pas partie au rapport de droit public, de contester le loyer fixé en lui ouvrant la voie de la juridiction administrative (ATF 129 II 125 consid. 2.6 p. 131 s.).
Voir aussi : arrêt du TF 2C_927/2018 du 13.11.2019

Fiche 2309772

4A_573/2008 du 24.04.2009

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; PREUVE
Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11.al.3
Résumé : LOYERS USUELS - IMMEUBLES APPARTENANT A UN MÊME PROPRIÉTAIRE - IMMEUBLES GÉRÉS PAR LA MÊME GÉRANCE Lorsque des objets cités en comparaison sont situés dans des immeubles appartenant au même propriétaire, il y a lieu de ne tenir compte que d'un seul élément de comparaison. Il ne se justifie en revanche pas d'étendre cette approche restrictive aux logements appartenant à des bailleurs différents mais administrés par la même gérance.
Voir aussi : ATF 123 III 317

Fiche 2309237

ACJ n° 865 du 22.06.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE
Normes : CO.270; LPC.186
Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - RECOURS AUX STATISTIQUES CANTONALES Le juge saisi d'une requête en contestation du loyer initial doit procéder à la fixation du loyer en se fondant sur toutes les circonstances du cas. Il peut se référer aux données statistiques cantonales publiées par l'OCSTAT, lesquelles constituent, dans certains cas, un critère d'appréciation adéquat parmi d'autres. Dans la mesure où elles tiennent compte notamment de l'année de construction de l'immeuble, de la commune, de la catégorie du logement, du nombre de pièces et du fait qu'il s'agit ou non d'un logement neuf, les statistiques de l'OCSTAT présentent des caractéristiques qui permettent de s'y référer, à l'instar de celles qui ont été établies dans le canton de Bâle. En outre, compte tenu de la marge d'appréciation dont dispose le juge en la matière, il peut sans arbitraire se référer à une valeur moyenne. Par ailleurs, le juge ne peut pas retenir une limite inférieure au loyer fixé avec le précédent locataire. Il n'est en effet pas exclu que le loyer convenu avec celui-ci était déjà abusif, ou fixé en fonction de circonstances propres au précédent locataire.
Voir aussi : ACJC/254/2006 du 06.03.2006; ACJC/633/2006 du 12.06.2006; ACJC/751/2007 du 11.06.2007; ACJC/1180/2008 du 06.10.2008 ; ACJC/1354/2016 du 17.10.2016; contra : ACJC/1150/2015 du 28.09.2015 (qui préconise plutôt l'utilisation de la valeur médiane des statistiques);ACJC/172/2018 du 12.02.2018 (qui explique différence entre valeur moyenne et médiane)
Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 44, décembre 2008, p. 17 Voir cependant ACJC/1180/2008

Fiche 2309262

ACJ n° 266 du 05.03.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE
Normes : CO.270.al.1
Résumé : ADMISSIBILITÉ DES DONNÉES STATISTIQUES RELATIVES AUX NOUVEAUX BAUX Le juge qui ne dispose que des statistiques officielles pour fixer le loyer initial peut se fonder sur les données statistiques portant sur le loyer mensuel moyen des logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois, selon le nombre de pièces et la nature du logement, dans le canton. En effet, s'agissant de contrats conclus peu avant la contestation de loyer, il paraît en effet logique et raisonnable de tenir compte des statistiques relatives aux nouveaux baux, et non aux contrats en cours. Cependant, ces statistiques ne tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, de sorte qu'il y a lieu de compléter l'élément statistique résultant des baux les plus récents, en procédant à une pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours (ACJ n° 1502 du 10.12.2007).
Voir aussi : ACJC/254/2006 in CdB n° 3/2006 p. 83 ACJC/1502/2007 ACJC/485/2010
Remarques : Voir cependant ACJC/1180/2008

Fiche 2309390

ACJ n° 849 du 24.06.2005

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; SURFACE
Normes : OBLF.11.al.2
Résumé : ÉQUIVALENCE DES CRITÈRES DE COMPARAISON Les logements et les locaux commerciaux doivent être comparés à la chose louée selon leurs emplacement, dimension, équipements, état et année de construction. Quant à la dimension, la comparaison peut être effectuée, pour les commerces, sur la base du prix au m2 usuel dans le quartier pour des objets semblables. En dépit du distinguo - d'ailleurs non obligatoire - opéré par l'al. 2 de l'art. 11 OBLF, ce critère de la dimension n'est pas déterminant par rapport aux autres éléments de comparaison, qui se situent tous sur un pied d'égalité.

Fiche 2309501

ACJ n° 43 du 12.01.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; NOTION; LOYER
Normes : CO.253
Résumé : CONTRAT MIXTE - EXPLOITATION D'UN MANÈGE En présence d'un contrat mixte, il faut déterminer si l'aspect " cession d'usage contre rémunération ", indispensable à la qualification du contrat de bail, revêt au vu de l'ensemble des éléments du contrat, un caractère prépondérant. De plus, le loyer doit être déterminé ou déterminable. In casu, la convention ayant pour but de régler l'exploitation future d'un manège ne répond à aucune de ces conditions et ne peut donc pas être qualifiée de bail à loyer.

Fiche 2309610

4C.323/2001 du 09.04.2002

TF
Publication SJ 2002 I 434 = CdB 2/02 p. 33 (note de Philippe RICHARD)
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; SURFACE
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : CRITÈRES DE COMPARAISON - DIFFÉRENCE DE SURFACE ADMISSIBLE Une différence de surface allant jusqu'à 17% en plus ou en moins entre l'appartement de référence et l'exemple à comparer permet encore à celui-ci d'être pris en compte.
Voir aussi : ATF 141 III 569 (admet écart de plus ou moins 20% pour les grands logements)

Fiche 2309707

Pas de décision du 15.06.2001

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; SURFACE
Normes : CO.269a
Résumé : LOYERS USUELS - SURFACE NON INDIQUÉE L'indication du nombre de pièces ne saurait compenser l'absence de données sur la surface de l'appartement présenté à titre de comparaison.
Voir aussi : Fiche 2309998

Fiche 2310270

ACJ n° 164 du 04.06.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE
Normes : CO.269; CO.269a
Résumé : INDICE D'ABUS - CARACTÉRISTIQUES DE LA CHOSE LOUÉE Des caractéristiques défavorables de l'appartement loué ne sauraient constituer des indices d'abus mais, éventuellement des défauts de la chose louée. Une divergence importante par rapport aux autres loyers de l'immeuble ou aux données statistiques ne suffit pas pour retenir un indice d'abus. Le locataire doit encore fournir des indications sur les caractéristiques du logement.
Voir aussi : ACJ n° 65 du 22.02.1993 B. c/ SA X

Fiche 2310279

ACJ n° 111 du 29.03.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; HAUSSE LDTR
Normes : CO.253b.al.3
Résumé : DÉCISIONS DU DÉPARTEMENT DES TRAVAUX PUBLICS EN APPLICATION DE LA LDTR - CONDITIONS RELATIVES AUX LOYERS Selon l'art. 7 al. 3 LDTR (= 14 al. 3 nouveau), "toute hausse de loyer admise par le département reste soumise aux dispositions du droit fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif". Par conséquent, le bailleur doit notifier la hausse au moyen de la formule officielle, le locataire peut la contester devant la Commission de Conciliation en matière de Baux et Loyers et le Tribunal des Baux et Loyers compétent. Les immeubles assujettis à la LDTR ne peuvent être considérés comme ayant bénéficié de mesures d'encouragement prises par les pouvoirs publics selon les art. 253b al. 3 CO et 2 al. 2 OBLF.
Voir aussi : Voir aussi ATF du 13.3.1997 J. c/ D. et G. CdB n° 2/97 p. 42 SJ 1997 p. 495

Fiche 2310297

ACJ n° 3 du 08.01.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE
Normes : CO.269; CO.269a
Résumé : INDICE D'ABUS - SORTIE HLM - LOYERS COMPARATIFS La différence entre le loyer admissible calculé selon la méthode relative et la moyenne des loyers libres à Vernier (Fr. 585.-- contre Fr. 442.--) constitue un indice d'abus.
Voir aussi : ACJ n° 143 du 25.5.92 SI X c/ C.

Fiche 2310417

ACJ n° 35 du 07.02.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; ERREUR
Normes : CO.24
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL Admettre l'application de l'article 24 CO dans ce domaine reviendrait à vider les art. 17 AMSL et 270 CO de leur substance.

Fiche 3289169

4A_246/2023 du 17.07.2023

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter bail.ch septembre 2023
Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER
Normes : CO.272
Résumé : CONGE - PROLONGATION - RECHERCHE LOGEMENT DE REMPLACEMENT Des efforts pour rechercher un nouveau logement ne peuvent pas être exigés de personnes qui, en raison de leur âge, d’une maladie ou d’une invalidité, ne sont pas en mesure de trouver un logement de remplacement.

Fiche 3180112

ACJC/795/2021 du 21.06.2021

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER
Normes : CO.272.al3
Résumé : SECONDE PROLONGATION - DISPENSE EXCEPTIONNELLE D'ENTREPRENDRE DES DÉMARCHES Si les recherches apparaissent d'emblée vouées à l'échec, l'on ne saurait exiger du locataire qu'il y procède. Certaines circonstances particulières, et exceptionnelles, peuvent dispenser le locataire d'effectuer des démarches en vue de se reloger. Tel est le cas en particulier du locataire qui a trouvé un logement de remplacement pour une échéance relativement rapprochée. Il peut prétendre à une seconde prolongation du bail jusqu'à la date pour laquelle il est certain de déménager sans que l'on doive attendre de lui qu'il fasse encore des démarches en vue de se reloger ailleurs et plus tôt.

Fiche 2310804

4D_128/2010 du 01.03.2011

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAILLEUR(BAIL À LOYER) ; PROPRIÉTÉ
Normes : CO.253
Résumé : BAILLEUR - TITULARITÉ DES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES Comme un contrat de bail ne fait naître que des obligations et n'a pas d'effet réel, il n'est nullement nécessaire que le bailleur soit propriétaire ou au bénéfice d'un droit réel. Savoir qui est propriétaire des locaux est donc une question sans aucune pertinence, la question à résoudre étant celle de la titularité des obligations contractuelles.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_212/2018 du 22.05.2018 (le bailleur n'est pas nécessairement le propriétaire de l'objet loué); ACJC/202/2016 du 15.02.2016

Fiche 2309414

1P.20/2005 du 18.03.2005

TF , 1ère Cour de droit public
Publication SJ 2005 I 485
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; LOYER CONTROLE; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE
Normes : CO.253b
Résumé : BLOCAGE DES LOYERS PAR LE DROIT PUBLIC CANTONAL - LOYER PRIS EN COMPTE AU TERME DE LA PÉRIODE DE CONTRÔLE En vertu de la primauté du droit fédéral, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail. Il est possible, en revanche, d'assortir l'autorisation de rénover des logements à un contrôle des loyers pendant une durée de 10 ans, ce que prévoit l'art. 12 LDTR. Dans ce cadre, l'obligation faite au propriétaire inclut celle de rectifier le contrat de bail pour aligner le montant du loyer (initial) à celui fixé par le DAEL. Dès lors, au terme de la période de blocage, c'est le loyer fixé par l'autorité qui doit servir de base pour une majoration éventuelle. Le bailleur ne peut donc pas prévoir contractuellement une augmentation automatique du loyer à l'issue de cette période.
Voir aussi : ACJ n° 273 du 13.03.2000 ( Fiche 2309804 )

Fiche 2310959

ACJC/1594/2019 du 04.11.2019

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; HYPOTHÈQUE; TAUX D'INTÉRÊT ; NOTORIÉTÉ
Normes : CPC.151; OBLF.13; CO.270a; CO.269a.let.b
Résumé : TAUX HYPOTHÉCAIRE - FAIT NOTOIRE Le locataire, qui supporte le fardeau de la preuve pour les motifs qu'il invoque à l'appui de sa demande de baisse de loyer, n'a pas à prouver le taux hypothécaire puisque celui-ci est un fait notoire.

Fiche 2310764

4A_415/2015 du 22.08.2016

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; LOYER INDEXÉ ; NULLITÉ; ACTION EN CONTESTATION ; DÉLAI
Normes : CO.269c; CO.269b; CO.270
Résumé : NULLITÉ DE LA CLAUSE D'ÉCHELONNEMENT La nullité de la clause d'échelonnement peur être constatée en tout temps, sous réserve de l'abus de droit. Il n'y a ainsi pas d'obligation d'agir dans le délai de l'article 270 CO pour contester un bail contraire aux conditions légales des articles 269b ou 269c CO.

Fiche 2310895

1C_184/2013 du 08.01.2014

TF , Ire Cour de droit public
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; LOYER CONTRÔLÉ; LOYER INITIAL; NULLITÉ PARTIELLE ; PROCÉDURE ADMINISTRATIVE
Normes : CO.20; CO.270
Résumé : CONTRÔLE DU LOYER PAR L'AUTORITÉ ADMINISTRATIVE - LOYERS ÉCHELONNÉS Un échelonnement, dont le premier échelon fixe pour les trois premières années un montant égal au plafond imposé par l'autorité administrative en exécution du contrôle étatique (LDTR), puis un deuxième échelon très fortement supérieur, est compatible avec le droit cantonal lequel ne peut pas, après l'échéance de la durée de trois ans prévue par lui, empêcher un échelonnement admissible au regard de l'article 269c CO.

Fiche 2310347

ACJ n° 244 du 28.09.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.269; CO.269a
Résumé : INDICE D'ABUS - LOYER FORTEMENT AUGMENTÉ LORS DU CHANGEMENT DE LOCATAIRE Le fait que le bailleur ait augmenté le loyer de 55 % lors du changement de locataire, sans que cela ait été justifié par des travaux ou des coûts, et que les loyers des autres logements de cinq pièces de l'immeuble soient moins élevés, constitue un indice d'abus.
Voir aussi : ACJ n° 258 du 19.10.92 B. c/ SA X

Fiche 2310870

1C_110/2017 du 29.05.2018

TF , Ire Cour de droit public
Publication CdB 3/2018, p. 75ss; DB 31/2019, p. 70ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; LOYER CONTRÔLÉ ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE ; RENDEMENT NET
Normes : CO.269
Résumé : CONTRÔLE ÉTATIQUE DES LOYERS EN CAS DE RÉNOVATION D'UNE HABITATION L'article 269 CO autorise un rendement maximal mais n'est pas destinée en principe à garantir ce rendement maximal à la partie bailleresse. Le fait que le bailleur ne puisse, sauf cas exceptionnel, pas s'en prévaloir pour augmenter le loyer en cours de bail en est l'illustration. En d'autres termes, les mécanismes de calcul du rendement au sens de l'art. 269 CO développés par la pratique du droit du bail ne sont pas destinés à assurer un rendement minimal au propriétaire. Une telle interprétation de la loi ‐ selon laquelle le rendement maximal (imposable au locataire) serait également le rendement minimal (auquel pourrait prétendre le propriétaire ‐ conduirait en effet à fixer un rendement déterminé. Cela reviendrait à imposer un loyer précis, ce qui est par essence contraire à la liberté contractuelle dans laquelle s'inscrit le droit fédéral du bail. Aussi, lorsqu'un propriétaire ne peut obtenir un rendement qui aurait été jugé acceptable par le droit du bail, cela ne signifie pas que le droit fédéral est violé, ni même contourné.

Fiche 2310706

4A_606/2014 du 07.07.2015

TF , Ire Cour de droit civil
Publication CdB 2/2018, p. 37ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; DIMINUTION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET
Normes : CO.270a; CO.269
Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - MOMENT DÉTERMINANT POUR EFFECTUER LE CALCUL DE RENDEMENT Pour juger une demande d'adaptation de loyer, il faut se placer au dernier moment où la déclaration de hausse ou la demande de baisse devait être exprimée, soit le dernier jour où elle devait être remise à la poste pour atteindre le cocontractant en temps utile (ATF 122 III 20 consid. 4b). S'agissant d'une demande de baisse de loyer, la date déterminante est donc le dernier jour où elle devait être postée pour parvenir au bailleur la veille du délai de congé. Le loyer, qui repose sur des données variables, ne peut pas être constamment adapté; il est "bloqué" dans l'intervalle compris entre deux échéances contractuelles, sous réserve d'une clause d'indexation ou d'échelonnement (cf. art. 269b et 269c CO). Il est légitime que le loyer fixé selon la méthode du rendement net reflète la situation telle qu'elle était peu avant qu'il entre en vigueur, et plus exactement au dernier moment où la partie concernée devait prendre la décision de demander une adaptation de loyer.
Voir aussi : ATF 122 III 20 (confirmation de jurisprudence); arrêt du TF 4A_415/2015 du 22 août 2016 (lorsque la demande de baisse doit être reportée au prochain terme pertinent, le calcul de rendement doit aussi être reporté)

Fiche 2309544

4C.339/2002 du 13.03.2003

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 129 III 272 CdB 2/03 p.37 SJ 2003 I 369 JT 2005 I 608
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER CONTROLE; ENCOURAGEMENT(EN GENERAL)
Normes : CO.253b.al.3
Résumé : COLLECTIVITÉ PUBLIQUE ELLE-MÊME BAILLERESSE DE LOGEMENTS À LOYERS SUBVENTIONNÉS Les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs s'appliquent lorsqu'une collectivité publique est elle-même bailleresse de logements dont elle a réduit le loyer pour des motifs de politique sociale. Elle peut dès lors invoquer la méthode absolue à l'appui d'une hausse des loyers réduits, et ce, même en l'absence d'une réserve de hausse, à l'instar de ce qui est reconnu en cas de sortie du contrôle étatique des loyers. En effet, les mesures d'encouragement sont des prestations onéreuses que l'État fournit à un tiers, le bailleur. Quand, au contraire, la collectivité est elle-même bailleresse, on n'est pas en présence d'un cas d'application de l'art. 253b al. 3 CO.