Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.298

Résumé : BAIL À FERME NON AGRICOLE - RÉSILIATION POUR NON-PAIEMENT DU LOYER - FORMULE OFFICIELLE Les dispositions légales afférentes au bail à loyer ne s'appliquent au bail à ferme qu'en cas de renvoi légal exprès. Or les art. 253b, 299c et 300 CO ne renvoient nullement à l'art. 257d, ni à l'article 266 l CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 77 ch. 3.1). Cependant, lorsque le bail à ferme porte sur une habitation ou un local commercial, l'art. 298 ch. 2 CO prescrit l'usage d'une formule officielle de résiliation, indiquant au fermier la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Cette exigence doit être respectée à peine de nullité (art. 298 al. 3 CO; Engel, Contrat de droit suisse, ad article 298 p. 218). En matière de bail à loyer, la formule officielle est nécessaire aussi pour les congés de l'article 257d CO (Engel, op.cit. p. 156, ACJ N° 184, du 17.8.1993, M.S. c/ V. G.). Ce même raisonnement, par extension, doit pouvoir être adopté pour ce qui concerne le bail à ferme portant sur des locaux commerciaux ou des appartements. Cela étant, il n'a pas été édicté de formule s'appliquant au cas de l'article 298 CO. Dans ces conditions, la formule existante doit être utilisée.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_184/2020 du 15.07.2020 (newsletter bail.ch octobre 2020)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2019; DB 31/2019, p. 46 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ÉCHELONNÉ;FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269c; CO.269d; CO.270d; OBLF.19

Résumé : NOTIFICATION DE CHAQUE ÉCHELON L'obligation pour le bailleur de notifier chaque nouvel échelon au moyen de la formule officielle ne remplit aucune fonction protectrice, puisqu'une contestation est exclue par l'article 270d CO. In casu, le TF laisse cependant ouverte la question de la nullité des échelons qui n'ont pas été notifiés au moyen de la formule officielle, car ce grief n'a pas été soulevé dans la procédure cantonale.

TF

Publication ATF 121 III 214 = JT 1996 I p. 38

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d; OBLF.19

Résumé : NOTION DE FORMULE OFFICIELLE L'utilisation d'une formule créée par le bailleur et dont le contenu satisfait aux exigences de l'art. 19 OBLF n'est admissible que si une telle formule a été homologuée par l'autorité cantonale compétente. Cette formule privée est nulle même si elle est accompagnée d'une formule officielle non remplie.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; FORMULE OFFICIELLE ; MOTIF

Normes : CO.266l; CO.266o; CO.257d; CO.271

Résumé : DÉFAUT DU MOTIF DU CONGÉ La résiliation d'un contrat de bail n'a pas besoin d'être motivée. Toutefois, une motivation sommaire par l'indication du motif de résiliation, sur la formule officielle ou dans un autre écrit, peut être nécessaire en cas de résiliation anticipée afin que le locataire puisse comprendre qu'il ne s'agit pas d'une résiliation ordinaire; le seul défaut de cette indication sommaire, que la loi n'exige pas expressément, ne saurait toutefois entraîner la nullité de la résiliation pour le surplus conforme au droit, mais conduira, le cas échéant, à la traiter comme une résiliation ordinaire ensuite d'une interprétation selon le principe de la confiance.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch - août 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; FORMULE OFFICIELLE ; LOYER INITIAL

Normes : CO.270; CO.269d

Résumé : INDICATIONS DEVANT FIGURER DANS LA FORMULE - NULLITÉ Lorsque la formule officielle n'indique pas le loyer du précédent locataire ou les motifs de hausse, le loyer fixé est nul ; peu importe que le locataire ait appris d'une autre manière le montant du loyer versé par l'ancien locataire ou les motifs de hausse.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_211/2020 du 25.08.2020 (La formulation "loyer déterminé d’entente entre les parties et sur la base du dernier loyer appliqué" ne répond pas aux conditions de l'art. 19 OBLF); ACJC/1312/2018 du 01.10.2018 (nullité de la formule officielle qui ne contient pas le montant du nouveau loyer, peu importe que le locataire ait pu être en mesure de se renseigner sur le champ manquant par un autre moyen)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; NULLITÉ

Normes : CO.270.al.2

Résumé : AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL OBLIGATOIRE POUR LA LOCATION D'UNE CHAMBRE MEUBLÉE Les chambres meublées ne sont pas exclues de la protection de l'art. 270 al. 2 CO, de sorte que le bailleur a l'obligation d'utiliser la formule officielle pour la conclusion du bail, même si les statistiques sur lesquelles se fonde l'Etat de Genève pour estimer s'il y a pénurie de logements, au sens de l'art. 270 al. 2 CO, ne tiennent par hypothèse pas compte des chambres individuelles disponibles sur le marché du logement.

Voir aussi : ACJC/330/2011 du 14.03.2011 pour obligation de notifier formule officielle pour une villla

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE

Normes : CO.270.al.2

Résumé : CONSERVATION DE L'AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL PAR LE BAILLEUR Lorsque le contrat de bail et l'avis de fixation du loyer initial sont soumis au locataire pour signature et retour au bailleur, que le locataire les lui retourne comme demandé et que le bailleur ne lui renvoie à son tour que le contrat de bail mais pas l'avis de fixation du loyer initial, la conservation par le bailleur dudit avis équivaut à l'absence d'une notification. Pour n'avoir pas été formellement signifiée au locataire, la formule officielle du loyer initial est réputée inexistante dans la mesure où le locataire n'a pas pu obtenir les informations prescrites par la loi dans les formes visées par cette dernière.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/2003 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; FORME ECRITE; SIGNATURE

Normes : CO.269d

Résumé : SIGNATURE DE LA FORMULE OFFICIELLE - SIGNATURE FAC-SIMILÉ En matière de hausse de loyer, la signature est un élément de la forme écrite requise en même temps que l'utilisation de la formule officielle pour la déclaration du bailleur. Elle est donc nécessaire, sauf si le recours à des fac-similés est admis par l'usage (art. 14 al. 2 CO). Comme un tel usage n'est pas de notoriété publique, la preuve doit en être apportée. ATF 4 A_391/2012 : Le locataire commet un abus de droit en invoquant l'absence de signature manuscrite du bailleur sur une formule officielle, dès lors qu'au moment de la réception, la qualité de l'expéditeur ne pouvait être mise en doute.

Voir aussi : ATF 4A_391/2012 du 05.03.2012 (in SJ 2012 I 446 et CdB 4/12 p. 113) Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 16/2004, p. 29

Remarques : cf. Doctrine contraire (article de Me P. Richard) in CdB 1/04 p. 1-11.

TF

Publication CdB 2001 p. 106 ss.

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE ACCESSOIRE; NOTION; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.253a.al.1

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - ACCESSOIRES DES LOCAUX LOUÉS - FORMULE OFFICIELLE À LA SIGNATURE DU BAIL La notion d'accessoire au sens de l'art. 253a al.1 CO peut concerner aussi bien des biens mobiliers qu'immobiliers, tel un logement attenant à un restaurant. L'usage de la formule officielle à la signature du bail n'est pas obligatoire s'agissant de locaux d'habitation considérés comme accessoires de locaux commerciaux loués.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 123 III 70 = SJ 1997 p. 417 = JT 1998 I 8

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; PRESSION

Normes : CO.269d

Résumé : HAUSSE DE LOYER - CONDITIONS RESTRICTIVES DANS LESQUELLES LES PARTIES PEUVENT CONVENIR D'UN NOUVEAU LOYER SANS NOTIFICATION SUR FORMULE OFFICIELLE (art. 18 AMSL) - ABUS DE DROIT (art. 2 CC) Une modification consensuelle du contrat de bail, ne portant pas atteinte au but protecteur de la formule officielle, suppose que l'information du locataire sur la possibilité de contester lui soit garantie d'une autre manière et que toute pression (menace de résiliation) puisse être exclue. L'accord des parties, qui justifie une renonciation à l'exigence de la formule, ne résulte pas déjà de la simple signature formelle du locataire sous une modification du contrat présentée par le bailleur. Ce n'est que lorsqu'il est constaté que le locataire était informé de la possibilité de contester, qu'en renonçant à la formule il a renoncé sciemment et par avance à une contestation et que l'on peut encore exclure qu'il ait été mis sous pression, que la modification du contrat par un accord mutuel, en particulier de la part du locataire, justifie la renonciation à la protection formelle.

Voir aussi : ATF 4C.134/2001 du 18.10.2001 ACJC/862/2007 du 22.06.2007 ATF 128 III 419, cons. 2.4.2

Mark MULLER

Publication CdB 1995 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.270.ss

Résumé : La contestation du loyer initial et sa notification sur formule officielle in Cahiers du Bail 1995 p. 1

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch octobre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;FORMULE OFFICIELLE;ABUS DE DROIT

Normes : CO.270.al2; CO.2.al2

Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE - ABUS DE DROIT Le locataire a agi de manière abusive en invoquant la nullité du loyer initial. Le locataire est avocat – et l’était déjà au moment de la conclusion du contrat – et a de l’expérience dans le domaine de droit du bail, de sorte qu’il devait connaître l’exigence de la formule officielle en cas de nouveau bail et ne pouvait se prévaloir de la nullité du loyer initial.

Voir aussi : Marie-Laure Percassi, Nullité du loyer initial en raison de l’absence de formule officielle et abus de droit, in Newsletter bail.ch octobre 2022 et in DB n° 34/2022 p. 39ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;MOTIVATION;NULLITÉ

Normes : CO.270; OBLF.19; LaCC.2017

Résumé : PREMIÈRE LOCATION - AVIS OFFICIEL - PAS DE MOTIVATION EXIGÉE Lorsqu’un logement est remis à bail pour la première fois ou qu’il a subi des transformations telles qu’il n’est plus le même par rapport au bail précédent, la formule alors remise au locataire doit indiquer qu’il s’agit d’une première location. En cas de première location, il n’existe aucune majoration de loyer. Par conséquent, l’art. 270 al. 2 CO n’exige pas que le loyer fixé pour la première fois soit motivé dans la formule officielle.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_56/2023 du 14.04.2023

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 3/2018, p. 79ss; DB 30/2018, p. 46ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d; CO.270; OBLF.19

Résumé : CONCLUSION DU BAIL - MODIFICATION DU RÉGIME DES FRAIS ACCESSOIRES SANS BAISSE DE LOYER A l'instar de ce qui se fait en cours de bail, la modification du régime des frais accessoires par rapport à celui du locataire précédent, lors de la conclusion d'un nouveau bail, nécessite une notification par formule officielle de la part du bailleur. La facturation de frais accessoires jusqu'ici compris dans le loyer doit s'accompagner d'une réduction proportionnelle du loyer, à défaut de quoi il y a augmentation du loyer ; tant la réduction que l'augmentation doivent être accompagnés de motifs précis. In casu, le bailleur a augmenté les charges par rapport au locataire précédent, sans motivation suffisante, le loyer étant au demeurant resté inchangé. La diminution des prestations du bailleur correspond donc à une augmentation de loyer, laquelle n'est pas motivée et donc nulle. Cette nullité peut toutefois être tenue en échec par l'interdiction de l'abus manifeste de droit.

Remarques : En l'espèce, TF retient les locataires abusent manifestement de leur droit lorsqu'ils invoquent la nullité du loyer pour défaut de motivation suffisante de la formule officielle, alors qu'aucune motivation, quelle qu'elle soit, ne leur aurait permis d'agir avec succès en contestation du loyer initial pour augmentation sensible du loyer par rapport au loyer précédent, du fait que l'augmentation est inférieure à 10%.

CJ , CABL

Publication CdB 3/2018, p. 87ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; MOTIVATION ; NULLITÉ

Normes : CO.270; OBLF.19; LaCC.207

Résumé : MOTIVATION DE LA FORMULE OFFICIELLE - LOYER INCHANGÉ PAR RAPPORT AU PRÉCÉDENT L'avis officiel de fixation du loyer initial - in casu dans sa version genevoise comportant la mention "motifs précis des prétentions ci-dessus" - ne doit pas obligatoirement contenir de motifs lorsque le montant du loyer est identique ou inférieur au loyer payé par le précédent locataire.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_451/2019 du 21.04.2020; ACJC/725/2018 du 11.06.2018 (Le bailleur n'a pas l'obligation d'indiquer sur la formule officielle les motifs d'une baisse de loyer par rapport au locataire précédent)

Remarques : changement de la jurisprudence de la CABL

François BOHNET

Publication CdB 2/17, p. 33 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; FORMULE OFFICIELLE ; LOYER INITIAL ; MOTIVATION

Normes : CO.270; OBLF.19

Résumé : UN LOYER IDENTIQUE À CELUI PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE DOIT-IL ÊTRE MOTIVÉ SUR LA FORMULE UTILISÉE À LA CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL? in CdB 2/17, p. 33 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE LA RÉSILIATION Le congé notifié par une formule de résiliation qui se réfère à une mise en demeure dont la date est erronée n'est pas nul, ce d'autant plus lorsqu'il est manifeste qu'il s'agissait d'une erreur de plume.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 3/14, p. 65

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l; CO.266o

Résumé : NOTIFICATION D'UNE FORMULE OFFICIELLE PÉRIMÉE L'usage d'une formule officielle de résiliation périmée n'engendre pas la nullité de la résiliation dès lors que ladite formule contient les renseignements nécessaires permettant au locataire de contester valablement le congé devant l'autorité de compétente.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; ERREUR

Normes : CO.269d

Résumé : INADMISSIBILITÉ DE L'ERREUR DE PLUME SUR L'AVIS OFFICIEL DE MAJORATION Compte tenu du formalise imposé en la matière, le bailleur ne saurait être autorisé à rectifier en cours de procédure un avis officiel au motif qu'il aurait été mal rédigé, alors que la prétendue erreur porte sur un élément aussi essentiel que le montant de la hausse, la date à partir de laquelle elle est sollicitée ou encore les critères invoqués à l'appui de celle-ci.

Voir aussi : ACJ n° 129 du 06.02.2006

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2006 I p. 19

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; PRESSION; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE

Normes : CO.270.al.1

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - INAPPLICABILITÉ DE L'ART. 270 AL. 1 CO En cas de nullité de la fixation du loyer initial (non notifiée sur formule officielle), l'art. 270 al. 1 CO relatif à la contestation du loyer initial ne s'applique pas et il n'y a pas à examiner si le locataire se trouvait ou non dans une situation de contrainte lorsqu'il a conclu le bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL

Normes : CO.270

Résumé : AVIS DE FIXATION NON REMIS - FIXATION DU LOYER PAR LE JUGE Cas du loyer contesté d'un studio considéré comme admissible par le Tribunal après consultation des statistiques officielles et prise en compte de caractéristiques identiques, de divers accords entre les parties ainsi que du montant du loyer payé par le précédent locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - MOTIFS DE LA MAJORATION Lorsque l'emploi de la formule officielle est rendu obligatoire pour la notification du loyer initial, le bailleur doit indiquer non seulement le montant du loyer du précédent locataire, mais également les motifs précis d'une éventuelle majoration (ATF 120 II 341, 344 consid. 2 c; 121 III 364, 366 consid. 4 b). Le choix des critères fixe le cadre des débats devant les juridictions des baux et loyers. Le bailleur ne saurait toutefois invoquer simultanément des critères antinomiques. Si la motivation contient plusieurs critères incompatibles, la juridiction saisie devra demander à la partie demanderesse de faire un choix et à défaut rejeter sa prétention (D. Lachat, La pratique récente en matière de loyers, p. 13, in 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996).

TF

Publication ATF 121 III 460 = SJ 1996 p. 244 = JT 1996 I 379

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d.al.3

Résumé : MAJORATION DU LOYER - FRAIS ACCESSOIRES PRÉCÉDEMMENT COMPRIS DANS LE LOYER - MOTIVATION SUFFISANTE DU BAILLEUR En suivant les règles relatives à la majoration du loyer, le bailleur peut modifier le bail au détriment du locataire, par exemple mettre à sa charge des frais accessoires précédemment compris dans le loyer, et cela même si les circonstances n'ont pas changé; le locataire peut contester la modification qu'il estime abusive. A peine de nullité, le bailleur doit désigner précisément sur la formule officielle les frais accessoires qu'il entend mettre désormais à la charge du locataire et lui indiquer sa motivation; les renseignements doivent permettre au locataire d'apprécier la portée de la modification.

Voir aussi : ATF 4C.190/2001 du 16.11.2001 X. SA c/ Y. SA in Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 9

TF , Cour de droit pénal

Publication newsletter bail.ch juillet 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;FORMULE OFFICIELLE;USAGE DE FAUX(DROIT PÉNAL)

Normes : CO.269d; CO.270; CP.251

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - QUALIFICATION DE TITRE La formule officielle de l’art. 269d CO, que les cantons peuvent rendre obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO), possède – vu son caractère obligatoire et son contenu définis par la loi – une valeur probante accrue. Il s’agit par conséquent d’un titre au sens de l’art. 251 CP, qui réprime les faux dans les titres.

Voir aussi : Marino MONTINI, Faux dans les titres en cas d'usage de la formule officielle de notification du loyer initial, in DB n° 34/2022 p. 89 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch décembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;FORMULE OFFICIELLE;RÉSILIATION;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.266l; CO.266o; OBLF.9

Résumé : UNE RESILIATION N'EST PAS NULLE EN RAISON DE LA MAUVAISE INDICATION DE L'IDENTITE DU PROPRIETAIRE SUR L'AVIS OFFICIEL. La formule officielle n’a pas pour but d’informer le locataire sur la personne du bailleur ou de lui fournir des informations en vue d’une procédure, mais uniquement de l’informer de son droit de contester la résiliation ou requérir une prolongation. Ainsi, l’indication du représentant en lieu et place du bailleur dans la formule officielle ne rend pas la résiliation nulle si le locataire connait la relation de mandat ou pouvait l’identifier à partir des circonstances.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; NULLITÉ ; POUVOIR D'APPRÉCIATION

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - PRIMAUTÉ DU CRITÈRE DU RENDEMENT En principe, le juge partira du critère absolu que constitue le rendement non abusif de la chose louée; celui-ci a en principe la primauté sur les autres méthodes de détermination du loyer non abusif. Le montant ainsi obtenu ne saurait être porté à la hauteur des loyers usuels du quartier par hypothèse plus élevés; le loyer serait alors nécessairement abusif selon la règle générale de l'art. 269 CO. En revanche, comme il jouit d'un pouvoir d'appréciation plus étendu que lorsqu'il examine le caractère abusif ou non d'un loyer, le juge peut se fonder sur le critère des loyers comparatifs pour fixer le loyer initial à un niveau plus bas que le loyer calculé sur la base d'un rendement non excessif de la chose. En effet, il entre dans la latitude du juge d'opposer les loyers du marché au bailleur qui n'a pas respecté la forme prescrite pour notifier le loyer initial. Par ailleurs, s'agissant d'immeubles construits ou acquis il y a plusieurs décennies, la jurisprudence admet à certaines conditions que la hiérarchie entre critères absolus soit inversée au profit des loyers comparatifs.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_211/2020 du 25.08.2020 (newsletter bail.ch octobre 2020, primauté du critère du rendement admissible. In casu, la méthode consistant à exécuter le calcul du rendement d'après les éléments accessibles au public ou apportés par les locataires est compatible avec les art. 269 et 270 al. 2 CO); 4A_28/2020 du 13.01.2020 (maintien du principe de la primauté du critère du rendement admissible; Luca MELCARNE, Le priorité du critère du rendement net (art. 269 CO) dans le cadre de la contestation du loyer initial, in DB n° 33/2021, p. 51ss): 4A_288/2020 du 13.01.2021

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); FRAIS ACCESSOIRES; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d.al.3

Résumé : INTRODUCTION DE NOUVEAUX FRAIS ACCESSOIRES - DEVOIRS DU BAILLEUR Le bailleur qui entend mettre séparément à la charge du locataire des postes de frais accessoires précédemment compris dans le loyer, doit les désigner précisément sur la formule officielle, avec l'indication des motifs les justifiant, à peine de nullité (ATF 121 III 460 = SJ 1996 p. 244 = JT 1996 I 379). De surcroît, il incombe au bailleur de justifier précisément les bases de calcul lui permettant d'estimer l'acompte relatif aux frais accessoires. Il n'appartient pas au juge de se substituer au bailleur pour établir lui-même le calcul des postes des frais accessoires répondant aux critères préconisés par la jurisprudence fédérale et pouvant de ce fait être facturés séparément au locataire, l'aspect comptable et informatique des choses demeurant dans la sphère du bailleur.

Voir aussi : ACJC/592/2011 du 16.05.2011; ACJ n° 1595 du 17.12.2004ACJ n° 1431 du 11.12.2006 S. c/ V.ACJ n° 139 du 05.02.2007 S. c/ E.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE; VICE DE FORME; ANNULABILITE

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION NE MENTIONNANT PAS L'IDENTITÉ DU BAILLEUR La question de la validité formelle de l'avis de majoration se pose lorsque celui-ci ne mentionne pas l'identité du bailleur. D'un coté, la jurisprudence admet la validité d'un contrat de bail même lorsque seul le représentant du bailleur est mentionné et non ce dernier. De l'autre, l'identité de l'expéditeur de la résiliation et celle de son représentant doivent être mentionnées sur l'avis de congé (cf. David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 407). Si l'avis précise l'identité du représentant et si le locataire a pu faire valoir ses droits devant la juridiction compétente, il semblerait abusif de retenir l'absence de validité formelle de ce document. Question laissée ouverte, dès lors que le congé devait de toute façon être annulé pour d'autres motifs.

Voir aussi : ACJC/445/2009 du 20.04.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; ACTE CONCLUANT; FORMULE OFFICIELLE; SIGNATURE

Normes : CO.16.al.1

Résumé : SIGNATURE SUR LA FORMULE OFFICIELLE MAIS PAS SUR LE BAIL : CONSÉQUENCES Lorsque le bailleur remet au locataire un contrat de bail non signé, accompagné de la formule officielle (art. 270 al. 2 CO) signée, le bail n'est en principe pas entré en vigueur car la forme écrite n'est pas respectée (la formule est en effet un document d'information sans influence sur la formation et la liberté de forme du contrat et présuppose l'existence d'un contrat de bail). In casu, le contrat est venu à chef car le locataire a reçu et accepté les locaux, indiquant par là qu'il renonçait à la forme écrite.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 121 III 460 = SJ 1996 p. 244 = JT 1996 I 379

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); FRAIS ACCESSOIRES; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.257a

Résumé : MODIFICATION DU BAIL AU DÉTRIMENT DU LOCATAIRE - PERCEPTION DES FRAIS ACCESSOIRES PRÉCÉDEMMENT COMPRIS DANS LE LOYER - EXIGENCE D'UNE MOTIVATION SUFFISANTE DANS LA FORMULE OFFICIELLE (cf. art. 269d al. 3 CO, fiche 13669).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269d.al.1

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - MOTIVATION - INDICATION D'UN TAUX HYPOTHÉCAIRE ERRONÉ Cas d'une formule indiquant un taux de 6 % alors que celui pratiqué par la B.C.G. à la notification de la hausse était de 6,75 %. Il ne saurait s'agir d'une réserve. Une telle indication est sans valeur juridique et donc de portée nulle. Il convient de ne pas en tenir compte et de se fonder sur la valeur réelle du taux B.C.G.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;FORMULE OFFICIELLE;ABUS DE DROIT

Normes : CO.270; OBLF.19; CC.2.al2

Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE - NULLITÉ DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT À L'INVOQUER La formule officielle vise à rendre le locataire attentif à la possibilité de contester le montant du loyer initial. Les cantons peuvent la rendre obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail. Dans un tel cas, si la formule officielle fait défaut à la conclusion du bail, le contrat est vicié en ce qui concerne la fixation du loyer. Le locataire peut alors ouvrir action en fixation du loyer et en restitution des montants payés en trop. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) ; ainsi, un justiciable ne peut pas utiliser cette institution juridique de façon contraire à son but. In casu, le locataire savait que la formule officielle n’était pas correctement remplie, que le loyer était selon lui abusif et qu’il pouvait le contester, et a cherché à résilier le bail de la villa, qui ne lui convenait pas, en invoquant un prétendu loyer excessif. Ce n'est que plus d'une année après avoir découvert l'existence du vice qu'il a formellement invoqué un trop-perçu. Or, le but de la formule officielle est d’informer le locataire de sa possibilité de saisir l’autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles. Il n’est pas d’obtenir la résiliation du contrat de bail au motif que plusieurs éléments concernant le bien loué - même si l’un d’entre eux est le montant du loyer - ne conviennent pas au locataire. En se prévalant de la problématique liée au loyer afin de résilier le bail, le locataire a utilisé cette institution juridique de façon contraire à son but et a commis un abus de droit.

Voir aussi : ATF 140 III 583

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 31/2019, p. 56 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAIL COMMUN ; RÉSILIATION ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ DU CONGÉ - COBAILLEURS - DÉSIGNATION Les cobailleurs doivent résilier ensemble le bail, au moyen de la formule officielle. La résiliation du bail est la manifestation de volonté unilatérale des cobailleurs; il s'agit aussi d'un acte formateur. La détermination de son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté. A cet égard, il ne faut pas confondre les principes applicables à l'interprétation des manifestations de volonté avec les règles strictes relatives à l'indication des parties en procédure civile, en particulier du ou des demandeurs, lesquelles présupposent la capacité d'être partie et la capacité d'ester en justice, sous peine d'irrecevabilité de la demande (art. 66 s. et 59 al. 1 et al. 2 let. c CPC). In casu, il n'est pas contesté que la décision de résilier a été prise par tous les cobailleurs et que la régie représentait valablement ceux-ci. Seule est litigieuse la question de l'interprétation de la rubrique « bailleur » de l'avis de résiliation, dans laquelle figurait le nom « Groupement des Propriétaires Centre Commercial X. », c'est-à-dire de savoir si le locataire a compris, ou devait de bonne foi comprendre, que le congé émanait des cobailleurs. Dans la mesure où les cobailleurs se sont désignés comme « Groupement des propriétaires du X. » dans le contrat de bail portant sur le dépôt conclu entre les parties quelques années après le bail relatif au local principal, le locataire n'est pas crédible en soutenant que ce groupement serait un tiers autre que ses cobailleurs. La volonté réelle des parties est ainsi établie et le congé a donc valablement été donné.

Voir aussi : ACJC/731/2019 du 20.05.2019 (in casu, la résiliation a été notifiée au nom d'une entité qui n'est pas le bailleur et ce dernier n'était pas identifiable par le locataire. Congé nul)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270.al1; CC.8

Résumé : NON RENVERSEMENT DU FARDEAU DE LA PREUVE LORSQU'IL N'EST PAS MENTIONNE DANS LE CONTRAT DE BAIL QUE LA FORMULE OFFICIELLE Y EST ANNEXEE L'art. 270 al. 2 CO prévoit qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d al. 2 CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Lorsque le bail a été conclu sans que ne soit communiquée la formule officielle ou sans que la hausse de loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire n'y soit motivée, le loyer fixé est nul (nullité partielle du contrat). Selon la jurisprudence, la preuve que doit apporter le bailleur est facilitée lorsque le contrat de bail - dont la réception n'est pas contestée par le locataire - mentionne que la formule officielle y est annexée. Dans ce cas, le bailleur est, selon l'expérience générale de la vie, présumé avoir effectivement mis le contrat de bail et la formule officielle dans l'enveloppe envoyée au locataire s'il est en mesure de produire une copie ou une photocopie de cette formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail en question; il s'agit là d'une règle d'expérience (art. 1 al. 2 CC) qui entraîne le renversement du fardeau de la preuve. C'est alors au locataire qui prétend que l'enveloppe ne contenait pas la formule officielle alléguée par le bailleur d'apporter la preuve que celui-ci a commis une erreur lors de la mise sous pli; comme il s'agit pour le destinataire de prouver un fait négatif, dont la preuve est, par nature, difficile à rapporter, il lui suffit d'apporter cette preuve avec une vraisemblance prépondérante (ATF 142 III 369 consid. 4.2). Lorsqu'il n'est pas mentionné dans le contrat de bail que la formule officielle y est annexée, le bailleur doit apporter par d'autres moyens de preuve que celle-ci a été effectivement remise au locataire. Dans ce cas, le fardeau de la preuve n'est pas renversé. La preuve n'est pas non plus facilitée. La production d'une photocopie de la formule officielle, comportant tous les éléments prescrits par la loi, que le bailleur a conservée dans son dossier, ne constitue pas une preuve directe et absolument certaine de la remise de celle-ci. Elle en constitue un indice parmi d'autres, susceptibles de fonder une certitude dans l'esprit du juge. Il en va de même du témoignage de la personne dont il est allégué qu'elle aurait remis de main à main la formule au locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.2.2.2). Le témoignage d'une employée de la régie n'est certes pas dépourvu de toute valeur probante, mais, lorsque celle-ci a été amenée à se prononcer sur sa propre activité et, le cas échéant, sur une faute qu'elle aurait pu commettre, elle ne peut être considérée comme neutre et donc il n'est pas possible de retenir la notification sur la base de son seul témoignage. Lorsque seules deux personnes étaient présentes lors de la remise alléguée, la locataire et la représentante de la régie, et que le juge ne parvient pas à une conviction intime sur la base de leurs interrogatoires, il y a échec de la preuve, que le bailleur doit supporter puisqu'il lui incombait de s'organiser de telle façon à pouvoir apporter la preuve certaine de la remise de cette formule (fardeau de la preuve; art. 8 CC) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.3.1).

Voir aussi : ACJC/1717/2018 du 10.12.2018; arrêt du TF 4A_607/2015 du 04.07.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE ; NULLITÉ; ABUS DE DROIT

Normes : CO.270; CC.2

Résumé : NULLITÉ DES AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT Commet un abus de droit le locataire qui se prévaut de la nullité des avis de fixation du loyer initial - lesquels ne portent pas sur l'objet réellement loué - lorsqu'il a sciemment participé à une transaction visant à contourner les dispositions de la LDTR.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; PÉNURIE DE LOGEMENTS ; NULLITÉ

Normes : LaCC.207; CO.270.al.2

Résumé : ABSENCE D'ARRÊTÉ DU CONSEIL D'ÉTAT CONSTATANT LA PÉNURIE L'absence d'arrêté du Conseil d'Etat pour l'année 2012 constitue une lacune proprement dite qui doit être comblée par le juge en se fondant sur la constatation statistique d'un taux de vacances inférieur à 2%, comme retenu par le Conseil d'Etat dans ses différents arrêtés pour d'autres années.

Voir aussi : ACJC/1503/2015 du 7 décembre 2015

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; PÉNURIE DE LOGEMENTS ; NULLITÉ

Normes : CO.270.al.2; LaCC.207; aLaCC.109.al.1; RPHLC.1.al.1

Résumé : OBLIGATION D'UTILISER UNE FORMULE OFFICIELLE MÊME EN L'ABSENCE D'ARRÊTÉ DU CONSEIL D'ETAT CONSTATANT LA PÉNURIE Ce qui détermine l'obligation d'utiliser une formule officielle de fixation de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail n'est pas l'existence d'un arrêté ad hoc du Conseil d'Etat, mais bien l'existence d'une situation de pénurie, au sens des art. 109 al. 1 aLaCC (actuellement 207 LaCC) et 1 al. 1 du Règlement relatif à la pénurie en matière d'habitations et de locaux commerciaux (RPHLC). L'art. 109 al. 1 aLaCC dispose en effet que l'usa­ge d'une telle formule est obligatoire "tant que dure la pénurie", celle-ci étant définie comme un taux de logements vacants inférieur à 2% à l'art. 1 al. 1 RPHLC.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; FORMULE OFFICIELLE ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.270; CO.269d

Résumé : MODIFICATION DU RÉGIME DES FRAIS ACCESSOIRES A L'OCCASION DE LA CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL - CONTENU DE LA FORMULE OFFICIELLE L'avis officiel doit permettre au locataire d'apprécier si les modifications prévues par le bailleur en comparaison avec l'ancien bail sont économiquement neutres ou si elles impliquent une augmentation de loyer ou de frais accessoires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.270.al.2

Résumé : NON REMISE DE L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER INITIAL - PAS D'ABUS DE DROIT DES LOCATAIRES - NULLITÉ DU LOYER NON RÉPARABLE PAR L'ENVOI EN COURS DE BAIL DU FORMULAIRE OFFICIEL Le fait que les locataires paient sans discuter une vingtaine de mois le loyer excessif par rapport aux critères des art. 269 et ss CO et n'invoquent la nullité de la fixation du loyer initial qu'à l'occasion d'un avis d'augmentation ne saurait, à lui seul, faire admettre qu'ils commettent un abus de droit. La nullité qui entache la fixation du loyer initial ne saurait être réparée par l'envoi, en cours de bail, du formulaire officiel, dès lors que celui-ci doit être remis soit à la conclusion du bail, soit au plus tard dans les 30 jours suivant la réception de la chose louée.

Voir aussi : ACJC/715/2009 du 15 juin 2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; SOMMATION; CONJOINT; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : AVIS COMMINATOIRES ET DE RÉSILIATION - NULLITÉ - AMBIGUÏTÉ RÉSULTANT DE LA DÉSIGNATION DE L'EPOUSE DU LOCATAIRE PAR LE PRÉNOM DE SON MARI - FARDEAU DE LA PREUVE Le bailleur supporte le fardeau de la preuve de la réception des avis comminatoires et de résiliation (ATF 4A_39/2007 du 2 mai 2007, consid. 4). In casu, puisque le prénom "Claude" peut désigner aussi bien un homme qu'une femme, et en l'absence d'éléments permettant de considérer que les plis destinés à "Mme Danielle X." mais adressés à "Mme Claude X." sont bien parvenus à l'épouse du locataire, il y a lieu de retenir que les formes légales n'ont pas été respectées, de sorte que le congé est nul.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_39/2007 du 09.05.2007 in DB n° 20/2008 p. 20

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ECHELONNE; FORMULE OFFICIELLE; RETARD; DELAI LEGAL; RETROACTIVITE

Normes : CO.269c

Résumé : NOTIFICATION TARDIVE D'UN ÉCHELONNEMENT - ENTRÉE EN VIGUEUR APRÈS L'ÉCHÉANCE INITIALE DU CONTRAT En cas de notification tardive d'un échelonnement, son entrée en vigueur est reportée. Le nouveau loyer peut entrer en vigueur à n'importe quelle date, y compris après l'échéance du bail initial. Toutefois, l'effet rétroactif est exclu. Ainsi, un échelonnement prévu pour le 1er septembre 2000, notifié le 8 décembre 2003, peut encore entrer en vigueur, car le bail s'est renouvelé tacitement au-delà de son échéance initiale, au 31 août 2001. Par ailleurs, il est d'usage que les modifications de contrat entrent en vigueur à la fin d'un mois. Il convient donc, cas échéant, de reporter l'entrée en vigueur de l'échelon à la fin du mois en cours. Enfin, si le cumul d'une clause d'indexation et d'une clause d'échelonnement est exclu, les parties peuvent toutefois convenir d'un loyer d'abord échelonné, puis d'un loyer indexé, pour autant que le contrat soit conclu pour une période de cinq ans au moins. L'indexation doit alors s'appliquer au dernier échelon.

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication Communications OFL, vol. 41, janvier 2007, p. 35

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; LOYER

Normes : CO.270.al.2

Résumé : AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL - APPARTEMENT PRÉCÉDEMMENT INOCCUPÉ - MENTION DE L'ANCIEN LOYER La seule inoccupation d'un appartement pendant une période, même d'une longue durée, ne conduit pas à l'absence d'un bail antérieur et ne permet pas de considérer qu'il s'agit, ultérieurement, d'une première mise en location ; un raisonnement contraire permettrait au bailleur de détourner le but de l'art. 270 al. 2 en retirant quelque temps un objet du marché locatif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE; TITRE(DOCUMENT); FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : UTILISATION D'UNE FORMULE OFFICIELLE INADÉQUATE La formule officielle vise à garantir l'information du locataire à propos du droit de solliciter l'annulation du congé. Dès lors, le locataire ne subit aucun préjudice à cause de l'utilisation d'une formule officielle inadéquate, en l'occurrence, bleu (congé ordinaire), au lieu de rose (évacuation pour non paiement du loyer). La validité du congé n'est pas affectée.

Voir aussi : CdB 4/2013, p. 117 ss ou ACJC/366/2014 du 24.03.2014 pour utilisation d'une formule officielle périmée

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE; POUVOIR D'APPRECIATION; STATISTIQUE

Normes : CO.270

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - RECOURS AUX STATISTIQUES En cas de nullité de la fixation du loyer initial (formule officielle non remise), le juge dispose d'un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formes prescrites (ATF 124 III 62). Lorsque le Tribunal ne dispose ni d'informations relatives aux loyers comparatifs, ni d'éléments chiffrés permettant un éventuel calcul de rendement, il est admissible de procéder à la fixation du loyer initial en se fondant principalement sur les statistiques cantonales, puis en procédant à quelques réajustements pour tenir compte de certaines particularités du logement loué.

Voir aussi : Fiche 2309262

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.270.al.2

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - ABUS DE DROIT Le simple fait que le locataire paye le loyer convenu pendant plusieurs années n'implique pas nécessairement qu'il commette un abus de droit en se prévalant après coup de la non utilisation de la formule officielle pour réclamer la restitution d'un trop-perçu. De même, l'existence d'un litige préexistant ne doit pas conduire à qualifier d'abusive toute revendication du locataire en relation avec la non utilisation de la formule officielle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; VICE DE FORME; DELAI

Normes : CO.270.al.2

Résumé : NON REMISE DE L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER INITIAL NULLITÉ DU LOYER - DÉLAI POUR REMETTRE EN CAUSE LE LOYER En l'absence de remise de la formule officielle au locataire, le juge fixe le loyer de cas en cas en s'abstenant de se demander si et, le cas échéant, à quelles conditions le vice de forme peut être guéri (SJ 1995 p. 237, SJ 1995 p. 425 et ACJ n° 668 du 21.6.1996 A. c/ D.). Ainsi, un locataire qui n'a pas agi dans les 30 jours qui ont suivi la connaissance de ses droits pour saisir les autorités compétentes de la contestation de son loyer initial ne saurait être forclos à contester le loyer initial.

TF

Publication ATF 121 III 56 = SJ 1995 p. 425 = JT 1995 I 584

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; DELAI LEGAL

Normes : CO.270.al.2

Résumé : FORMULE OFFICIELLE NON REMISE AU LOCATAIRE DANS LE DÉLAI DE 93 B al. 3 LACC Le bailleur n'a pas respecté le terme prévu par l'art. 93B al. 3 LACC (24 LACC depuis le 1.1.1997) puisque l'avis de fixation du loyer a été envoyé trois semaines après l'entrée des locataires. Peu importe que ceux-ci aient pu prendre connaissance du contenu de la formule officielle lors de la conclusion du contrat. La notification suppose nécessairement la remise du document.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 121 III 56 = SJ 1995 p.425 = JT 1995 I 584

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; DELAI LEGAL

Normes : CO.270

Résumé : DÉLAI POUR REMETTRE LA FORMULE OFFICIELLE AU LOCATAIRE - CONSÉQUENCES DU RETARD - NULLITÉ En principe, le bailleur doit remettre la formule officielle au locataire lors de l'entrée en possession au plus tard. Si le bailleur s'exécute dans les trente jours suivant la réception de la chose, le délai pour contester le loyer initial est prolongé et vient à échéance trente jours après la notification de la formule officielle. En revanche, une notification intervenant au-delà de l'échéance de ce délai équivaut à une absence de notification et conduit à l'application de la jurisprudence consacrée par l' ATF 120 II 341, soit la faculté pour le juge de fixer le loyer sans être limité à l'examen du caractère abusif ou non du loyer figurant sur la formule officielle.

Voir aussi : ACJC/1312/2018 du 01.10.2018 (le fait que la bailleresse soit de bonne foi ne saurait remettre en cause les prescriptions légales concernant la notification de l'avis de fixation du loyer) ACJ n° 668 du 21.6.96 A. c/ D. F. ACJ n° 152 du 08.02.1999 SI X c/ F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; DELAI LEGAL

Normes : CO.270

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - INDICATION FAUSSE DU DERNIER LOYER Cas où l'avis de fixation du loyer initial notifié aux locataires est vicié dans l'indication du dernier loyer annuel (de l'ordre de Fr. 9'500.-- au bénéfice de X et non pas de Fr. 18'000.-- comme indiqué sur la formule). Cette indication fausse du dernier loyer annuel n'a pas permis aux locataires, dans le délai péremptoire de 30 jours prévu par la loi, d'apprécier si le loyer initial était abusif ou non. Ce n'est que lorsque ceux-ci ont pu se rendre compte de la quotité exacte du loyer antérieur que ledit délai doit commencer à courir.

Voir aussi : ACJ n° 357 du 27.03.1995 SI C. c/ Epoux F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU ; MANIFESTATION DE VOLONTÉ

Normes : OBLF.9; CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - DÉSIGNATION IMPRÉCISE DU LOCATAIRE La résiliation du bail est la manifestation de volonté unilatérale du bailleur; il s'agit aussi d'un acte formateur. La détermination de son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté. A cet égard, la volonté subjective des parties (soit, d'un côté, celui qui fait la déclaration et, de l'autre, celui qui la réceptionne) a la priorité sur la volonté objective. Si le destinataire de la manifestation de volonté l'a effectivement comprise ainsi que le voulait son auteur, la déclaration vaut dans le sens que lui ont donné les deux parties (volonté réelle ou subjective); si le destinataire de la manifestation ne l'a pas comprise ainsi que le voulait son auteur, le sens compris ne correspond pas au sens voulu et il faut résoudre la difficulté en appliquant le principe de la confiance. In casu, malgré la mention imprécise du nom de la locataire figurant dans la déclaration de résiliation, la locataire a compris que dite résiliation lui était destinée en sa qualité de titulaire du bail; cette compréhension subjective de celle-ci concordait d'ailleurs avec le sens voulu par la bailleresse, à savoir celui de donner congé à la locataire à laquelle elle s'était toujours correctement adressée par le passé. Partant, selon la volonté réelle des parties, le congé était bien destiné à la locataire, qui ne s'est pas trompée sur le destinataire du congé, de sorte que ce dernier n'est pas nul.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 1/2019, p. 13ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; LOGEMENT DE LUXE ; CAS CLAIR

Normes : CPC.257; CO.253b.al.2; CO.269d; CO.270

Résumé : NOTIFICATION DU LOYER INITIAL - LOGEMENT DE LUXE - CAS CLAIR La procédure en cas clair suppose que l'état de fait ne soit pas litigieux ou qu'il soit susceptible d'être immédiatement prouvé et que, cumulativement, la situation juridique soit sans équivoque, ce qui n'est manifestement pas le cas lorsque la divergence porte sur le caractère luxueux ou non du bien loué.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; FORMULE OFFICIELLE; LOGEMENT DE LA FAMILLE ; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.266m; CO.266n

Résumé : LOCAL COMMERCIAL ET LOGEMENT DE FAMILLE Pour que des locaux commerciaux, qui servent également à l'hébergement d'époux, puissent être considérés comme « logement de famille », l'un des deux époux au moins doit être titulaire du bail. Cette condition n'est pas remplie lorsque le bail pour le local litigieux a été conclu au nom de l'association dont l'un des époux est président.

Voir aussi : ATF 137 III 208

CJ , CABL

Recours TF déposé le 13.10.2009, rendu le 08.12.2009, CONFIRME, 4A_502/2009

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; ENVOI POSTAL; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.266l; CO.266n

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - PLI COMMUNIQUÉ SÉPARÉMENT AU LOCATAIRE ET À SON CONJOINT Par pli séparé, on entend l'envoi de deux plis distincts contenant chacun la formule officielle prévue par l'art. 266l al. 2 CO. Selon la doctrine, l'envoi au conjoint d'une photocopie du congé notifié au locataire suffit. Cette règle est valable lorsqu'un seul des deux conjoints est titulaire du bail, mais également lorsque les deux époux le sont (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 630 ss).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; FORMULE OFFICIELLE

Normes : OBLF.19.al.1.let.a.ch.; OBLF.20; CO.269d

Résumé : CONDITIONS DE VALIDITÉ DE LA MOTIVATION D'UN AVIS DE HAUSSE - POSSIBILITÉ POUR LE LOCATAIRE DE DEMANDER DES INFORMATIONS SUPPLÉMENTAIRES La nullité de l'avis de majoration ne doit être constatée, sauf à faire preuve de formalisme excessif, que si la motivation litigieuse ne permet pas au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration. Lorsque l'avis de majoration porte sur un montant qui doit être calculé par une multiplication entre un tarif au m2 et la surface de l'appartement, cette dernière n'étant pas connue du locataire, il faut retenir que le montant relatif à ce facteur de hausse ne remplit pas les exigences de clarté et de précision de l'art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF. Cependant et en vertu de l'art. 20 OBLF, le locataire peut requérir du bailleur qu'il le renseigne sur la surface exacte de son logement, ce qui lui permet de calculer l'augmentation au franc près, de sorte que l'avis de majoration n'est pas nul.

TF , 1ère Cour civile

Publication MRA 2/05 p. 55

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; VICE DE FORME

Normes : CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - PHOTOCOPIE Seul l'original du formulaire de résiliation dûment signé remplit les conditions de validité requises. Une copie de ce formulaire n'a aucune valeur légale.

Voir aussi : ACJC/28/2014 du 13.01.14 (qui admet l'emploi d'une photocopie - couleur - de la formule officielle dûment remplie et signée de façon manuscrite). Arrêt du TF 4A_67/2016 du7 juin 2016 (validité d'une formule officielle scannée de taille et de qualité réduites, remplie à la main.)

TF

Publication CdB 2/99 p. 35

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; MODIFICATION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE

Normes : CO.269d.al.3

Résumé : MODIFICATIONS UNILATERALES DU CONTRAT AU DETRIMENT DU LOCATAIRE En cas de modification du contrat au détriment du locataire (baisse de prestation, nouveaux frais accessoires, suppression de la sous-location), le bailleur doit agir au moyen d'une formule officielle. Il en va de même en cas de suppression du droit d'utiliser des locaux communs (buanderie, cave à vélo) ainsi que de locaux accessoires mis à disposition d'un seul locataire (cave, grenier ou garage).

Voir aussi : ACJ n° 712 du 31.05.2002 X c/ M.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1998 p. 718

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; CALCUL; RENDEMENT NET; LOYER USUEL

Normes : CO.269d

Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE DE FIXATION DU LOYER INITIAL - FIXATION DU LOYER PAR LE JUGE La fixation du loyer initial approprié selon la jurisprudence fédérale (ATF 120 II 341) ne suppose pas un calcul proportionnel entre le loyer admissible aux termes de l'art. 269 CO, la moyenne des loyers du quartier et le loyer payé par le locataire précédent. Le juge partira du calcul de rendement de l'art 269 CO. Il peut ensuite comparer le résultat avec les loyers usuels du quartier: s'ils sont plus bas, le juge peut, ayant un pouvoir d'appréciation large en la matière, se fonder sur ceux-ci et fixer un loyer plus bas que le rendement ne le permettrait; dans le cas contraire en revanche, il ne peut fixer un loyer supérieur au résultat du calcul de rendement, car le loyer serait abusif au sens de l'art. 269 CO. Le loyer du précédent locataire ne joue pas de rôle, sauf si l'omission de la formule résulte d'un abus du bailleur, et n'est pris en compte que si le juge ne dispose pas des éléments nécessaires au calcul de rendement (sous réserve du cas de la sous-location, voir ATF 124 III 62).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT NOTIFIÉE SUR FORMULE DE CONGÉ ORDINAIRE La résiliation pour défaut de paiement notifiée sur formule de congé ordinaire n'influence pas la validité d'un tel acte.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORMULE OFFICIELLE;FORME ET CONTENU;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.266l; OBLF.9

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - DÉSIGNATION DES BAILLEURS - INITIALES Aux termes de l’art. 266l al. 2 CO, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule qui a été agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Il s’agit d’une forme écrite qualifiée, qui porte non seulement sur le mode, mais aussi sur le contenu de la communication. La désignation de la personne du bailleur figurant sur la formule de résiliation doit être interprétée strictement, toute extrapolation devant être évitée. In casu, les indications fournies dans la formule officielle n’étaient certes pas exhaustives, puisque la mention des prénoms des bailleurs faisait défaut. Cette seule circonstance ne saurait toutefois conduire, en l’espèce, à retenir que l’avis de résiliation litigieux était frappé de nullité.

Voir aussi : Xavier RUBLI, Consorité nécessaire et abus de droit, in DB n° 34/2022 p. 81 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;PÉNURIE;FORMULE OFFICIELLE;PLACE DE PARC;LOYER INITIAL;CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.270.al2; CO.269d; LaCC.207.al1; RPHLC.1.al1; CO.253a

Résumé : USAGE DE LA FORMULE OFFICIELLE NON OBLIGATOIRE LORS DE LA FIXATION DU LOYER INITIAL D'UN EMPLACEMENT DE PARKING. L'extension de l'usage de la formule officielle ne s'applique pas aux emplacements de parking, garages ou autres boxes, quand bien même ils seraient cédés en même temps qu'une habitation principale. En effet, la réglementation genevoise ne le prévoit pas, limitant expressément le champ d'application aux logements d'habitation (207 al. 1 LaCC, 1 al. 1 RPHLC).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À FERME ; RÉSILIATION ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU ; SOMMATION

Normes : OBLF.9; CO.298.al.2; CO.282; CO.257d

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - CONTENU - DATE DE LA MISE EN DEMEURE L'article 9 OBLF n'exige pas que la date de la mise en demeure figure sur l'avis de résiliation, de sorte que l'absence de cette indication ne viole pas cette disposition.

Voir aussi : ACJC/759/2019 du 27.05.2019 (pas de conséquences si montant de l'arriéré indiqué dans l'avis de résiliation est inexact)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MODIFICATION(EN GÉNÉRAL) ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d; CO.257a; CO.257b; OBLF.19

Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS OFFICIEL LORSQUE LE BAILLEUR ENTEND FACTURER SÉPARÉMENT DES FRAIS INCLUS DANS LE LOYER JUSQUE-LÀ La motivation de la modification est insuffisante lorsqu'elle n'indique pas à quels frais jusque-là inclus dans le loyer correspondent les frais qui seront désormais facturés séparément; le locataire ne peut se faire une idée de la portée de la modi­fication que s'il a connaissance des montants précédemment dépensés par le bail­leur pour les frais qui seront désormais perçus séparément. L'exigence de pré­cision implique non seulement de désigner en détail quels frais accessoires seront à l'avenir facturés directement au locataire, mais aussi de faire apparaître quelle incidence revêt la distraction des frais sur la structure du loyer. On ne saurait ren­voyer le locataire à consulter les bases de calculs internes du bailleur, sauf à mé­connaître le sens de l'obligation de motiver. En bref, le locataire doit être en mesure de déterminer si le montant du nouvel acompte correspond à des coûts effectifs, respectivement si le loyer va subir une augmentation. In casu, la Cour a admis la motivation suffisante des avis officiels de modification du contrat qui précisaient les postes de frais accessoires particuliers désormais facturés séparément du loyer alors qu'ils étaient auparavant inclus et le montant de l'acompte annuel et mensuel revenant au locataire. Le bailleur avait également fourni au locataire une information relative aux coûts que les frais en question avaient générés durant les trois dernières années ayant précédé la notification.

Voir aussi : ATF 137 III 362; arrêt du TF 4A_374/2020 (Patricia DIETSCHY-MARTENET, Calcul de la valeur litigieuse en cas d'action visant le constat de la nullité de l'introduction de frais accessoires jusque-là inclus dans le loyer net et la restitution des arriérés payés à ce titre, in DB n° 33/2021 p. 60ss)

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 139 III 7; CdB 1/2013, p. 33 ss

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; LOGEMENT DE LA FAMILLE ; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CC.8; CC.169; CO.266l; CO.266m; CO.266n; CO.266o

Résumé : LOGEMENT DE FAMILLE - SÉPARATION DU COUPLE - RÉSILIATION DU BAIL Le logement perd son caractère familial en cas de dissolution définitive du mariage ou du partenariat enregistré, lorsque les deux époux ou partenaires ont renoncé à le considérer comme tel, lorsqu'ils l'ont quitté ou lorsqu'ils ont décidé de son attribution définitive à l'un d'eux. Le logement perd également son caractère familial lorsque l'époux ou le partenaire bénéficiaire de la protection légale quitte, de son propre chef, le logement familial de manière définitive ou pour une durée indéterminée

Voir aussi : arrêt du TF 4A_569/2017 du 27.04.2018

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/2009 p. 108

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; FORMULE OFFICIELLE; REMISE CONVENTIONNELLE DE DETTE

Normes : CO.269d; CO.115

Résumé : REMISE DE DETTES - HAUSSE DE LOYER - FORMULE OFFICIELLE Les accords successifs dans lesquels le bailleur renonce à une partie de sa créance, pour une période déterminée, sans remettre en question le loyer convenu initialement et sans jamais accepter que ce loyer soit définitivement modifié pour l'avenir, se caractérisent comme des remises de dettes au sens de l'art. 115 CO. La remise de dettes est un contrat bilatéral non formel par lequel les parties peuvent réduire un loyer, pour une durée déterminée, sans remettre en cause le loyer initial. Aucune formule officielle, ni aucune motivation particulière, ne sont nécessaires pour instituer une remise de dette inférieure à celles convenues précédemment, voire pour revenir au loyer initial prévu contractuellement.

Voir aussi : Fiche 2309780

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; SIGNATURE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); NULLITE

Normes : CO.270.al.2

Résumé : ABSENCE DE LA SIGNATURE DU BAILLEUR SUR L'AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL La signature autographe de l'avis de majoration de loyer est en principe nécessaire, sauf exception prévue à l'art. 14 al. 2 CO. Dès lors que les raisons avancées pour justifier le respect strict des règles de forme en matière de majoration de loyer en cours de bail sont également valables lors du changement de locataire (ATF 121 III 366), l'absence de la signature du bailleur sur l'avis communiqué au locataire pour signature constitue un vice qui affecte la validité de cette communication.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; FORMULE OFFICIELLE; VICE DE FORME; ABUS DE DROIT

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ DU CONGÉ NE MENTIONNANT PAS LES DIFFÉRENTS BAILLEURS - ABUS DE DROIT Examen de la validité d'un avis de résiliation qui se limite à désigner les bailleurs sous la dénomination "Consorts X". Question laissée ouverte, dans la mesure où c'est abusivement que le locataire invoque en cours de procédure un vice de forme dans la notification du congé. Aucun doute ne pouvait en effet exister dans son esprit quant à l'identité des bailleurs dès lors que l'avis litigieux ne fait que reprendre la désignation telle qu'il l'a acceptée et telle qu'elle figure dans le bail. Ainsi, le congé notifié est valable.

TF , 1ère Cour civile

Publication 128 III 419

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; AVIS DE MAJORATION DE LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d

Résumé : HAUSSE DE LOYER - FORMULE OFFICIELLE - CARACTÈRE CONSENSUEL La faculté donnée au bailleur de demander unilatéralement une augmentation du loyer pour le prochain terme de résiliation n'exclut pas que les parties puissent convenir valablement, sans l'usage d'une formule officielle, d'augmenter le loyer pour l'échéance. Une telle modification consensuelle du contrat de bail n'est admissible que s'il résulte des circonstances que le locataire était suffisamment informé de ses droits et qu'il n'a pas consenti sous la menace d'une résiliation. Toutefois, dans l'hypothèse d'une hausse de loyer devant entrer en vigueur, d'entente entre les parties, avant l'échéance contractuelle, le locataire ne peut pas invoquer l'absence de formule officielle de hausse de loyer.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_637/2016 du 03.03.2017; CdB 4/2013, p. 120ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; FORMULE OFFICIELLE; REMISE CONVENTIONNELLE DE DETTE

Normes : CO.269d

Résumé : RÉTABLISSEMENT DU LOYER RÉEL APRES UNE PÉRIODE DE RÉDUCTION ACCORDÉE À TITRE EXCEPTIONNEL PAR LE BAILLEUR - FORMULE OFFICIELLE PAS NÉCESSAIRE Lorsqu'il ressort sans équivoque que les parties étaient convenues que la créance de loyer était réduite pour une durée déterminée, en conformité à 115 CO, et que le bailleur informe le locataire qu'il ne prolongera pas les effets de la remise conventionnelle de dette en rétablissant le loyer réel, il n'y a pas lieu de considérer que le loyer est augmenté et qu'une formule officielle de majoration de loyer est nécessaire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270.al.2

Résumé : LOCATAIRE CONTESTANT AVOIR REÇU L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER - RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE La production par le bailleur d'un avis de fixation du loyer daté du 25 avril 1994 sur une formule officielle dûment signée par le locataire, emporte la présomption que la remise a eu lieu à la date inscrite sur le document. Le locataire a donc le fardeau de la preuve du contraire.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter Bail.ch mars 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE;MOTIVATION;LOGEMENT SOCIAL;NULLITÉ

Normes : CO.269d.al2.letb; CO.269; OBLF.19

Résumé : AVIS DE MAJORATION - VALIDITE - PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL Le bailleur doit indiquer les motifs de la majoration de manière précise. Une motivation manquante ou insuffisante entraîne la nullité de l’avis de majoration (art. 269d al. 2 let. b CO). In casu, le bail était soumis au règlement municipal de Genève fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville. Toutefois, cette dernière ne pouvait se contenter de motiver la majoration sur la base du règlement. En effet, en raison de la primauté du droit fédéral, l’application de ce règlement ne peut aboutir à un résultat contraire aux art. 269 s. CO. L’avis aurait dès lors dû également se référer aux dispositions déterminantes du droit fédéral et est dès lors nul.

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 22

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; TRAVAUX D'ENTRETIEN; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269.ss; CO.270.al.2

Résumé : LOYER INITIAL - INDICATIONS DEVANT FIGURER SUR L'AVIS DE FIXATION INITIALE DU LOYER Lorsqu'un appartement fait l'objet d'une première location, il convient de faire figurer sur la formule officielle qu'il s'agit d'une première location, en lieu et place du précédent loyer. La situation est analogue lorsque la chose louée n'est plus la même par rapport au précédent bail, à savoir lorsque le logement a subi des transformations telles que sa surface s'en trouve notablement modifiée ou que le nombre de pièces n'est plus identique. Des travaux d'entretien ou de rénovation plus ou moins lourds ne permettent pas à eux seuls de considérer qu'il s'agit d'une première location. Dans ce cas, l'indication du montant du précédent loyer sur la formule officielle est alors impérative.

TF

Publication ATF 131 III 566 = SJ 2005 I p. 561 = CdB n° 4/2007 p. 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; FORMULE OFFICIELLE; DELAI LEGAL

Normes : CO.269d

Résumé : REPORT À L'ÉCHÉANCE SUIVANTE EN CAS DE NOTIFICATION TARDIVE D'UNE MAJORATION DE LOYER L'avis de majoration, avec indication de motif, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. Le préavis est de trois mois pour les habitations (art. 266c in initio CO). Lorsque les parties ne sont convenues d'aucune échéance, celle-ci résulte de l'usage local, ou, à défaut, de la loi. À Genève, il n'y a aucun usage local. En pareil cas, l'échéance correspond à la fin d'un trimestre à compter depuis le début du bail. Si le bail a pris naissance un 1er novembre, il peut donc être résilié pour les quatre échéances annuelles des 31 janvier, 30 avril, 31 juillet et 31 octobre. En cas de notification tardive de la hausse de loyer, sa prise d'effet est reportée à l'échéance contractuelle suivante (art. 266a al. 2 par analogie).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; CONCLUSION DU CONTRAT; DELAI POUR INTENTER ACTION

Normes : CO.270

Résumé : DÉLAI POUR SAISIR L'AUTORITÉ DE CONCILIATION : DIES A QUO Lorsque le bailleur adresse au locataire un avis de fixation et un bail non signés avant la remise des locaux, et qu'il sollicite ensuite de ce dernier qu'il les lui retourne pour signature, le délai de 30 jours ne commencera à courir que lorsque le bailleur lui aura fait parvenir l'avis et le bail dûment signés. Prétendre que le délai commence à courir dès l'envoi de l'avis non signé, ou à compter de l'entrée du locataire, reviendrait à contraindre celui-ci à contester son loyer initial sans avoir la certitude que le contrat de bail qu'il a signé le soit également par le bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ECHELONNE; FORMULE OFFICIELLE; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)

Normes : CO.269c

Résumé : CLAUSE D'ÉCHELONNEMENT NE FIGURANT PAS DANS LE CONTRAT DE BAIL MAIS DANS L'AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL Cas d'un échelonnement du loyer prévu uniquement dans l'avis de fixation du loyer initial, et non dans le contrat. Est déterminant dans ce cas le loyer fixé dans le contrat bail et non l'échelonnement prévu dans l'avis officiel, en application du principe de la confiance (interprétation contra stipulatorem). Dès lors, le bailleur doit se laisser opposer cette contradiction entre les deux documents.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 124 III 67 = SJ 1998 p.360 = JT 1999 I 112 CdB 2/98 p.54

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER NOTIFIÉE PAR LE BAILLEUR - DROIT DU LOCATAIRE À EXIGER UNE DIMINUTION PLUS ÉTENDUE En acceptant tacitement une diminution de loyer signifiée par le bailleur, le locataire ne renonce pas, en principe, au droit d'exiger, le cas échéant, une baisse plus étendue. Si la réduction de loyer lui est notifiée sur formule officielle, le locataire n'est pas tenu de la contester s'il l'estime insuffisante; en effet, un avis favorable au locataire n'est pas, en tant que tel, soumis à contestation et le preneur ne peut prétendre à une baisse plus importante, en dehors de la procédure de hausse, que lorsqu'il l'a demandée préalablement pour un terme de résiliation, en respectant le délai de congé.

Voir aussi : ACJ n° 1308 du 08.11.2004 E. et S. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d

Résumé : RÉSERVE DE HAUSSE - EXIGENCE DE CLARTÉ - PAS D'EXAMEN MATÉRIEL NI FORMEL D'UNE RÉSERVE FAITE À L'OCCASION D'UNE NOTIFICATION DE HAUSSE CONTESTÉE Succession de lettres circulaires que la Cour juge d'une trop grande complexité et incompréhensibles, le preneur le plus diligent n'étant pas en mesure de comprendre la portée exacte des réserves invoquées sur son loyer. Au stade actuel, la Cour n'a pas à se prononcer sur la réserve de hausse (ACJ Gaberell du 25.5.1987, cons. 9; SVIT-Kommentar, ad art. 270b nos 2-3; implicite Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 355). Compte tenu du texte de l'article 270b al. 1 CO, il est même exclu de se prononcer sur sa régularité formelle. La requête du bailleur demandant qu'il lui soit donné acte de sa formule de hausse doit être écartée.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch décembre2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;PRINCIPE DE LA RÉCEPTION;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CC.8; CO.270; OBLF.19

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - VALIDITÉ - FARDEAU DE LA PREUVE Si le contrat de bail mentionne que la formule officielle y est annexée, la réception de celle-ci est présumée si le bailleur est en mesure de produire une copie ou une photocopie de la formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail (rappel de la jurisprudence consacrée par l’ATF 142 III 369). On ne saurait tirer de l'ATF 142 III 369 que le bailleur serait présumé avoir notifié une formule officielle complète par le simple fait qu'il indique sur le contrat de bail que la formule officielle y est annexée. Cette jurisprudence ne fonde qu'une présomption en faveur du bailleur, en ce sens que la formule officielle a été mise dans l'enveloppe d'envoi reçue par le locataire, mais pas que celle-ci comporte un recto et un verso ou soit complète. Selon l’art. 8 CC, la preuve de la notification d’une formule valable revient donc au bailleur – qui doit également supporter l’échec de cette preuve.

Voir aussi : François BOHNET, Fardeau de la preuve en matière de formule officielle: deuxième manche, in DB n° 34/2022 p. 59 ss; ATF 142 III 369

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER CONTRÔLÉ;MAJORATION DE LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.253b; CO.269d; LCAP.35

Résumé : HAUSSE DE LOYER CONSÉCUTIVE À LA SUPPRESSION DE LA SUBVENTION Si un logement bénéficie d’un loyer réduit sur la base de la LCAP, les dispositions du droit des obligations concernant la protection contre les loyers abusifs ne s’appliquent pas. Lorsque le loyer cesse d’être soumis à la LCAP – c’est-à-dire lorsque l’aide financière de la Confédération prend fin – les dispositions du CO deviennent applicables. Le bailleur qui augmente le loyer en y ajoutant le montant correspondant à la subvention étatique qu’il recevait par le passé ne procède toutefois pas à une majoration de loyer au sens de l’art. 269d CO. La hausse de loyer n’est que le résultat de la suppression de la subvention étatique, et n’a donc pas besoin d’être notifiée au moyen d’une formule officielle (contrairement aux majorations de loyers selon l’art. 269d CO).

Voir aussi : Carole WAHLEN, Sortie du plan de subventionnement; hausse de loyer; nécessité de notifier une formule officielle, in DB n° 34/2022 p. 31ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE;PLACE DE PARC;CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.253a; CO.269d

Résumé : PARKING ACCESSOIRE AU LOGEMENT - AVIS DE MAJORATION - OBLIGATION D'UTILISER UNE FORMULE OFFICIELLE Un avis de majoration portant sur un accessoire au logement au sens de l'article 253a CO, in casu un parking, doit être notifiée sur formule officielle.

TF

Publication ATF 128 III 419 = SJ 2003 p. 33 = CdB 1/03 p. 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.253b.al.1; CO.269

Résumé : MODIFICATION CONVENTIONNELLE DU LOYER EN COURS DE BAIL : L'EMPLOI DE LA FORMULE OFFICIELLE N'EST PAS OBLIGATOIRE Examen de la validité d'un avenant signé par les parties qui prévoit une augmentation du loyer. L'art. 269d CO n'est pas applicable et l'usage de la formule officielle n'est donc pas obligatoire s'il résulte des circonstances du cas : - que l'on ne se trouve pas dans l'hypothèse d'une augmentation unilatérale par le bailleur pour le prochain terme de résiliation, mais d'une renégociation du contrat avec effet immédiat, et - que le locataire (fermier) a été suffisamment informé de ses droits et n'a pas consenti à la hausse sous la menace d'une résiliation. Les parties sont en effet libres de convenir d'une modification de leur contrat, et cela même en cours de bail.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 120 II 341 = SJ 1995 p. 237 = JT 1995 I 382

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.270.al.2

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - FORMULE OFFICIELLE NON MOTIVÉE - CONSÉQUENCES Pour déterminer le loyer initial adéquat, le juge doit se fonder sur toutes les circonstances du cas : montant admissible (art. 269 CO), loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, et le loyer du précédent locataire. Le loyer convenu entre les parties constitue toutefois la limite supérieure du loyer à fixer par le juge. Une augmentation sensible du loyer (art. 260 al.1 lit.b CO) peut justifier une fixation de loyer au montant du locataire précédent (art. 269d CO par analogie, cf. p. 16 de l'ATF). Ce cas s'applique notamment en cas d'omission du bailleur de notifier le loyer initial selon la formule prescrite, dans le but d'empêcher toute contestation du locataire. Il n'est en tous les cas pas imaginable que le vice de forme conduise à une cession de l'usage du logement à titre gratuit, alors que les parties se sont entendues en tout cas sur le caractère onéreux de ladite cession.

Voir aussi : ACJ n° 740 du 19 juin 1995 SA X c/ époux R.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 138 III 401, SJ 2012 I p. 446

Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE;SIGNATURE;FORME ET CONTENU;ABUS DE DROIT

Normes : CO.269d; CC.2.al2

Résumé : AVIS DE MAJORATION DE LOYER - FACSIMILÉ DE SIGNATURE - DÉNONCIATION ABUSIVE DU VICE DE FORME Le locataire qui paie le loyer dans l'ignorance du vice de forme ne peut pas susciter ainsi une confiance digne de protection dans la validité de l'augmentation de loyer. L'exigence d'une signature manuscrite vise à éviter que l'identité de l'auteur de la déclaration reste incertaine. Si le locataire dénonce un vice de forme à cet égard dans la majoration de loyer pour demander après coup le remboursement de la différence de loyer, bien qu'il n'ait existé aucun doute sur l'identité de l'auteur de l'avis et que les deux parties aient en pratique respecté cette hausse inattaquée, il poursuit un but non couvert par l'exigence de forme et se comporte de manière abusive.

Voir aussi : ACJC/741/2020 du 29.05.2020 (absence de signature); ACJC/1496/2020 du 26.10.2020 (la transmission d'une formule officielle de fixation du loyer par voie électronique, remplie de manière manuscrite et comportant une signature manuscrite, et non mécanique, est valable)

TF , 1ère Chambre civile

Publication ATF 135 III 220 JT 2009 p. 486 MP 4/09 p. 257

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORME ET CONTENU; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d; OBLF.19

Résumé : MAJORATION DE LOYER - UTILISATION D'UNE FORMULE LÉGÈREMENT DIFFÉRENTE DE LA FORMULE OFFICIELLE Lorsque la formule utilisée pour notifier une majoration de loyer ne se distingue de celle qui a été approuvée par le canton qu'en ce qui concerne la raison sociale et le logo de l'entreprise signataire, l'exigence de forme posée à l'art. 269d CO est satisfaite.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE; CONSORITE; PARTIE A LA PROCEDURE; VICE DE FORME; ABUS DE DROIT

Normes : CO.266l; CC.2

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION Cas d'un avis de résiliation qui désigne les bailleurs (deux frères copropriétaires et leur mère usufruitière) sous la forme "Consorts B & H", soit deux patronymes, sans indication des prénoms. Sans trancher la question, la Cour semble pencher pour la validité formelle. D'une part, en raison de la définition ("parties ayant un intérêt commun") et de l'étymologie ("qui partage le sort") du terme "consorts". D'autre part, car cette désignation, adoptée par les parties, répond à un souci de simplification. La question demeure ouverte, car le fait pour le locataire d'invoquer en l'espèce un vice de forme pour faire constater la nullité du congé constitue un abus de droit car il connaît l'identité des bailleurs et les parties ont adopté ce libellé, qui figure aussi au bail, durant la procédure. En outre, un contrat conclu avec une personne indéterminée reste valable.

Voir aussi : ACJC/445/2009 du 20.04.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d.al.1

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - LETTRE D'ACCOMPAGNEMENT Avis de majoration motivé comme suit : "art. 269 CO et art. 269a lettres a/b/e voir notre lettre annexée" et lettre annexe explicitant ces références légales et indiquant le taux d'intérêt hypothécaire et le niveau de l'ISPC pris en considération. Cette motivation satisfait aux conditions de la jurisprudence du TF (118 II 130, 133) dans la mesure où elle permet au locataire de comprendre que le nouveau loyer est calculé en tenant compte du taux et de l'intérêt mentionnés, ainsi que de la compensation des avantages concédés jusque là par l'Etat (sortie du contrôle).

Voir aussi : ACJ n° 696 du 22.6.2001 SI X c/ G.

TF

Publication DB 2006 p. 33, n° 17

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); COMMUNICATION; FORME ET CONTENU; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d; OBLF.19

Résumé : HAUSSE DE LOYER - VALIDITÉ FORMELLE DES AVIS DE MAJORATION PÉRIMÉS L'élément essentiel, impliqué par la protection des locataires, réside dans le contrôle étatique des renseignements donnés à ceux-ci, qui doivent être conformes aux exigences de l'art. 19 al. 1 OBLF. Lorsque les conditions de validité matérielle sont réalisées, au sens de la disposition précitée, et qu'un contrôle par une autorité cantonale publique a été opéré, la nullité de la hausse ne doit en principe pas être prononcée. En l'espèce, la notification de formules antérieures à une modification des formules officielles homologuées par le canton est conforme aux exigences légales, dès lors qu'elles ont la même teneur et respectent les dispositions légales et réglementaires qu'elles mettent en oeuvre, dans l'intérêt de l'information des locataires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); CALCUL; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; RESERVE(SENS GENERAL)

Normes : CO.269d.al.1; OBLF.18

Résumé : MAJORATION DU LOYER - ADAPTATION PARTIELLE - OBLIGATIONS DU BAILLEUR Il appartient au bailleur de préciser non seulement le pourcentage de hausse réservée, mais aussi quels sont les facteurs de hausse qu'il entend réserver, et le cas échéant dans quelle mesure il renonce à utiliser l'un des facteurs invoqués à l'appui de sa majoration. Une déclaration équivoque du bailleur, comme l'indication seule d'un pourcentage de réserve sans précision du facteur de hausse concerné et qui oblige le locataire à procéder à des calculs, ne respecte pas les exigences de l'article 18 OBLF.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE; ABUS DE DROIT

Normes : CC.2; CO.269d

Résumé : NULLITÉ D'UNE NOTIFICATION DE HAUSSE DE LOYER - PAS D'ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE Il n'est pas abusif de se prévaloir de la nullité d'une notification de hausse de loyer pour absence d'indication de motifs dans la formule officielle, alors même que ceux-ci avaient été communiqués au locataire par écrit dans une lettre d'accompagnement (ATF 118 II p. 130/132 ss = SJ 1992 p. 434). A fortiori ne commet pas non plus un abus de droit la partie qui se prévaut de la nullité d'une majoration dont les motifs ne lui ont été communiqués qu'oralement, fait qui est de surcroît contesté.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; AVIS DE MAJORATION DE LOYER ; FORMULE OFFICIELLE; CONTRAVENTIONS À DES DISPOSITIONS DU DROIT FÉDÉRAL

Normes : OBLF.19.al.2; CO.270d; CO.269c; CO.269d

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - DISPOSITION DE L'OBLF CONTRAIRE AU DROIT FÉDÉRAL Les parties peuvent convenir d'un loyer échelonné (art. 269c CO). Dans ce cas, le locataire ne peut contester le loyer échelonné en cours de bail (art. 270 CO). L'utilisation de la formule officielle est rattachée au droit du locataire de contester la majoration de loyer. Dès lors, l'art. 19 al 2 OBLF, en tant qu'il impose l'utilisation de la formule officielle dans le cas de loyers échelonnés, est contraire au droit fédéral en ce sens que cette disposition restreint indûment la liberté contractuelle consacrée par l'art. 269c CO. En l'espèce, les locataires ne pouvaient se prévaloir de l'absence d'utilisation de la formule officielle pour contester la validité de l'augmentation du loyer dans le cadre d'un accord de loyers échelonnés.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; MOTIF; NULLITE

Normes : CO.269d

Résumé : NULLITÉ D'UN AVIS DE MAJORATION DONT LA MOTIVATION EST INSUFFISAMMENT PRÉCISE Une majoration de loyer motivée de la manière suivante : "augmentation du loyer et des charges résultant de travaux à plus-value et harmonisation des loyers suite à la rénovation complète de l'immeuble" est nulle, faute d'une motivation suffisamment précise. En effet, le terme d'harmonisation évoque l'idée de coordonner, d'assortir des éléments a priori disparates. Dans le contexte d'une hausse de loyer, l'expression doit donc raisonnablement être comprise, selon le principe de la confiance, comme l'expression d'une volonté de ramener le loyer litigieux au niveau, supposé supérieur, du loyer d'autres locaux comparables. Le fait que le bailleur n'ait ni utilisé les termes de "loyers comparatifs" ou de "loyers usuels", ni spécifiquement invoqué l'article 269a let. a CO n'est pas déterminant. Il suffit, pour que la nullité doive être prononcée, que la motivation ne réponde pas aux exigences de clarté imposée par l'article 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF. En évoquant l'idée d'une remise à niveau avec d'autres loyers, le bailleur introduit un critère de hausse fondé sur la notion de loyer du marché. Or, selon la jurisprudence, ce critère est incompatible avec celui du loyer fondé sur les coûts, à la base des travaux impliquant une plus-value. Dans ces conditions, il faut retenir que la motivation de l'avis de majoration litigieux est insuffisante. On ne peut en effet distinguer, à la lecture de cet avis, les critères précis sur lesquels le bailleur entendait en définitive se fonder.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; LOYER INITIAL; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.270.al.2; CO.257d

Résumé : FORMULE OFFICIELLE DE FIXATION DU LOYER INITIAL NON REMISE - ABUS DE DROIT Constitue un abus de droit de la part du locataire, le fait pour ce dernier d'invoquer la nullité du loyer initial pour vice de forme dans le but de faire obstacle à l'évacuation du logement pour défaut de paiement.

Voir aussi : ATF 137 III 547; ACJC/1426/2019 du 07.10.2019; ACJC/1606/2004 du 17.12.2004ACJC/578/2008 du 05.05.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; MOTIF; COMMUNICATION; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)

Normes : CO.269d

Résumé : MODIFICATION DU BAIL AU DÉTRIMENT DU LOCATAIRE - EXIGENCE D'UNE MOTIVATION SUFFISANTE DANS LA FORMULE OFFICIELLE Lorsque les motifs ne sont pas mentionnés sur la formule officielle, mais sont indiqués uniquement dans une annexe ou dans une lettre d'accompagnement, la modification unilatérale du contrat est nulle (ATF 120 II 206, consid. 3b). Il en va de même lorsque le contenu de la communication figurant sur la formule officielle n'est pas suffisamment précis (ATF 121 III 6, consid. 3b). Si le sens et la portée de cette communication ne sont pas clairs, il y a lieu de l'interpréter comme toute manifestation de volonté du bailleur, selon le principe de la confiance (ATF 121 III 6, consid. 3c; ATF 121 III 466; ATF 121 III 460 = SJ 1966, p. 249, consid. 4a) cc). En l'espèce, la modification du contrat ne saute pas aux yeux puisque le chapitre prévu pour cette dernière ne contient aucune mention (absence de nouvelle échéance du bail, permettant de penser que celle-ci n'était pas modifiée, selon le sens que le destinataire pouvait donner de bonne foi à la communication). Cette formulation n'est donc pas compatible avec les exigences impératives de clarté que doit revêtir la formule de notification selon les réquisits de l'art. 269d CO et de la jurisprudence qui s'en est dégagée.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ABUS DE DROIT; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - NULLITÉ DU LOYER INITIAL INVOQUÉE POUR ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE 7 ANS APRÈS Il y a abus de droit lorsque le locataire invoque la nullité du loyer pour défaut d'utilisation de la formule officielle de fixation du loyer initial, alors qu'il a appris l'existence de ce vice de forme durant la procédure judiciaire en évacuation pour défaut de paiement.

Voir aussi : ACJ n° 1606 du 17.12.2004 V. c/ S. ACJ n° 33 du 16.01.2006 C. c/ L.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 369

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; PRINCIPE DE LA RÉCEPTION; FARDEAU DE LA PREUVE ; RENVERSEMENT DU FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CC.8; CO.270

Résumé : PRÉSOMPTION DE NOTIFICATION DE LA FORMULE OFFICIELLE LORSQU'IL EST INDIQUÉ DANS LE BAIL QU'ELLE LUI EST ANNEXÉE Pour les communications entre particuliers, qui relèvent du droit matériel, un envoi sous pli ordinaire ne fait pas preuve de sa réception, ni de sa date de réception; s'il y a contestation, il incombe à l'expéditeur de prouver que l'envoi a été déposé dans la boîte aux lettres (ou la case postale) du destinataire et à quelle date cela a été fait (art. 8 CC). S'il y a contestation, il appartient donc au bailleur de prouver la remise de la formule officielle au locataire, de la même manière qu'il appartient au bailleur d'apporter la preuve de la réception par le locataire du pli simple renfermant le congé. Toutefois, lorsqu'un bailleur envoie au locataire un contrat de bail mentionnant que la formule officielle y est annexée, il est, selon l'expérience générale de la vie, présumé avoir effectivement mis le contrat de bail et la formule officielle dans l'enveloppe envoyée, s'il est en mesure de produire une copie de cette formule contenant les indications nécessaires. Il appartient alors au locataire, par renversement du fardeau de la preuve, de prouver, au degré de la vraisemblance prépondérante, que l'enveloppe ne contenait pas la formule officielle.

Voir aussi : voir aussi ACJC/1311/2018 du 01.10.2018; arrêt du TF 4A_607/2015 du 04.07.2016 et Fiche 2460953 (pour les cas dans lesquels il n'est pas mentionné dans le contrat de bail que la formule officielle y est annexée)

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d

Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS DE MAJORATION - MÉLANGE DES NOTIONS DE LOYER FONDÉ SUR LES COÛTS ET DE LOYER DU MARCHÉ La motivation indiquée dans l'avis de majoration constitue une manifestation de volonté du bailleur, dont la détermination du sens et de la portée obéit aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté. Par conséquent, si les parties sont d'accord sur le sens à donner aux motifs figurant dans l'avis formel de majoration, il n'y a pas lieu d'interpréter ceux-ci selon le principe de la confiance. Sinon, il y a lieu d'interpréter ceux-ci selon le principe de la confiance. On examinera d'après les facultés de compréhension du locataire et au vu de toutes les circonstances du cas particulier si les motifs donnés sont suffisamment clairs et précis pour que l'intéressé puisse décider en toute connaissance de cause s'il veut s'opposer ou non aux nouvelles clauses contractuelles (cf. ATF 54 II 308, p. 313). Lorsque le contenu des motifs de la formule officielle n'est pas suffisamment clair et précis, il est nul.

Voir aussi : ATF 121 III 6 consid. 3c p. 10 in fine/11