Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; NOTION

Normes : CO.253

Résumé : DISTINCTION ENTRE BAIL À LOYER ET BAIL À FERME Pour déterminer si le contrat ayant pour objet la remise à titre onéreux de locaux affectés à un usage commercial est un bail à loyer ou un bail à ferme, le Tribunal fédéral examine si les locaux sont remis au fermier (locataire) uniquement avec leurs installations ou si le bailleur lui remet également l'entreprise qu'il exploite dans ces locaux, ainsi que ses relations d'affaires, de sorte que le contrat se rapporte à un ensemble de droits productifs. Dans le premier cas, les produits perçus par l'exploitant sont dus au simple usage de la chose et on a affaire à un bail à ferme. Le bail à ferme se caractérise ainsi par le fait que le fermier peut exploiter des relations d'affaires préexistantes (p. ex. fournisseurs, clients, personnel, marques). L'existence d'un bail à ferme est donc notamment exclue en cas de cession de locaux vides, de locaux bâtis ou aménagés récemment ou lorsque l'inventaire ne suffit pas pour exploiter l'entreprise ou devient la propriété de celui à qui sont cédés les locaux (RONCORONI, Commentaire romand, 2003, n. 9 et 10 ad art. 275 CO et réf. citées; ATF 128 III 421, consid. 2.1). La distinction porte à la fois sur l'objet du contrat (chose productive ou non) et sur la manière d'user de la chose (perception des produits de la chose elle-même ou de l'activité dans des locaux en eux-mêmes improductifs).

Voir aussi : ACJ n° 594 du 21.11.1994 F. c/ S.A. X ACJ n° 466 du 20.05.1996 S.A. X c/ Commune de C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : AVIS DE PROROGATION DE BAIL AVEC INDEXATION DU LOYER - DEMANDE DE BAISSE - RECEVABILITÉ Le locataire qui reçoit un avis prévoyant une reconduction de bail pour une période de cinq ans ainsi qu'une indexation de loyer à l'indice suisse des prix à la consommation peut raisonnablement considérer cet avis de prorogation de bail comme une proposition entraînant une augmentation future de son loyer. Par conséquent, il se trouve dans l'hypothèse de l'art. 270a al. 3 CO, le dispensant de suivre la procédure prévue à l'art. 270a al. 2 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.270.al.2

Résumé : NON REMISE DE L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER INITIAL - PAS D'ABUS DE DROIT DES LOCATAIRES - NULLITÉ DU LOYER NON RÉPARABLE PAR L'ENVOI EN COURS DE BAIL DU FORMULAIRE OFFICIEL Le fait que les locataires paient sans discuter une vingtaine de mois le loyer excessif par rapport aux critères des art. 269 et ss CO et n'invoquent la nullité de la fixation du loyer initial qu'à l'occasion d'un avis d'augmentation ne saurait, à lui seul, faire admettre qu'ils commettent un abus de droit. La nullité qui entache la fixation du loyer initial ne saurait être réparée par l'envoi, en cours de bail, du formulaire officiel, dès lors que celui-ci doit être remis soit à la conclusion du bail, soit au plus tard dans les 30 jours suivant la réception de la chose louée.

Voir aussi : ACJC/715/2009 du 15 juin 2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; MOTIF

Normes : CO.271.al.1

Résumé : CONGÉ CONTRAIRE AUX RÈGLES DE LA BONNE FOI : CONDITIONS NON RÉUNIES N'est pas contraire à la bonne foi le congé donné par la bailleresse, société familiale, dans le but de relouer les locaux à un de ses actionnaires, si le motif de résiliation est authentique et sérieux.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 30.05.2008, rendu le 01.10.2008, DROIT CIVIL, 4A_270/2008

Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); PROCEDURE; JUGEMENT PAR DEFAUT

Normes : CO.274d.al.3; LPC.440.ss

Résumé : ÉVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DÉFAUT En cas de défaut de l'une des parties lors d'une procédure en évacuation pour défaut de paiement de loyer, il incombe au Tribunal d'examiner le fond de la cause en application de l'art. 274d al. 3 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT DE RETENTION; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.268; LP.151.ss; LP.283

Résumé : DROIT DE RÉTENTION Le seul droit que le bailleur puisse faire valoir sur les biens de son fermier est le droit de rétention qui garantit le fermage de l'année écoulée et de l'année courante (art. 299c CO). Il garantit aussi, selon la jurisprudence, les indemnités pour occupation illicite mais non les dommages-intérêts dus au bailleur pour une autre cause (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, n. 13.6.6 et réf. citées).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; FORMULE OFFICIELLE

Normes : OBLF.19.al.1.let.a.ch.; OBLF.20; CO.269d

Résumé : CONDITIONS DE VALIDITÉ DE LA MOTIVATION D'UN AVIS DE HAUSSE - POSSIBILITÉ POUR LE LOCATAIRE DE DEMANDER DES INFORMATIONS SUPPLÉMENTAIRES La nullité de l'avis de majoration ne doit être constatée, sauf à faire preuve de formalisme excessif, que si la motivation litigieuse ne permet pas au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration. Lorsque l'avis de majoration porte sur un montant qui doit être calculé par une multiplication entre un tarif au m2 et la surface de l'appartement, cette dernière n'étant pas connue du locataire, il faut retenir que le montant relatif à ce facteur de hausse ne remplit pas les exigences de clarté et de précision de l'art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF. Cependant et en vertu de l'art. 20 OBLF, le locataire peut requérir du bailleur qu'il le renseigne sur la surface exacte de son logement, ce qui lui permet de calculer l'augmentation au franc près, de sorte que l'avis de majoration n'est pas nul.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication SJ 2009 I 362 ATF 135 III 345 CdB 3/09 p.83 MP 4/09 p.222

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.259a

Résumé : CIRCONSTANCES ENVIRONNANTES La construction d'un nouvel immeuble dont les fenêtres et les balcons font face à l'appartement du locataire ne constitue pas un défaut qui donnerait droit à une réduction du loyer. Le locataire peut efficacement protéger son intimité en utilisant des volets ou des stores et des rideaux.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 345

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : RESTRICTION MINIMUM ENTRAINANT LE DROIT À UNE RÉDUCTION DE LOYER Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au moins 5 %, voire 2 % s'il s'agit d'une atteinte permanente.

Voir aussi : ACJC/1496/2013 du 16.12.2013

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; EFFICACITE

Normes : CO.266a; CO.266g; CO.257f

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE POUR VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE OU MANQUE D'ÉGARD ENVERS LES VOISINS - INEFFICACITÉ - CONVERSION Dans le cadre de l'art. 257f al. 3 CO, le congé qui n'est pas précédé d'un avertissement écrit est un congé inefficace. Une telle résiliation inefficace ne peut pas être convertie en un congé ordinaire, l'art. 266a al. 2 CO ne s'appliquant pas à de tels cas, ni en un congé pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_89/2009 du 01.05.2009 ( Fiche 2309115 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); CONTESTATION DU CONGE; EFFICACITE; RESILIATION

Normes : CO.273; CO.274g

Résumé : CONTESTATION D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION - COMPÉTENCE Sur le plan cantonal, le locataire qui fait l'objet d'une procédure d'évacuation fondée sur l'art. 257d CO et qui n'a pas contesté le congé dans le délai de l'art. 273 CO mais entend faire constater l'inefficacité ou la nullité de celui-ci, devrait en principe soumettre ces conclusions au juge unique de l'expulsion. La compétence de ce dernier étant cependant restreinte par la loi d'organisation judiciaire à la seule procédure d'évacuation, l'examen de l'efficacité, respectivement de la validité du congé devra être soumis d'office à une chambre du Tribunal des baux et loyers siégeant avec le concours des assesseurs. Dans ce cas, cette dernière statuera, par simplification, également sur le bien-fondé de la demande d'évacuation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.259g

Résumé : LIBÉRATION DES LOYERS CONSIGNÉS PAR LE BIAIS DE MESURES PROVISIONNELLES En principe, si le défaut a été éliminé, la libération dans son intégralité du loyer consigné peut être ordonnée. Néanmoins, la libération des loyers consignés par le biais de mesures provisionnelles suppose que la situation revête un caractère d'urgence. Le bailleur doit démontrer que ses intérêts seraient mis en péril si tout ou partie des loyers consignés n'était pas immédiatement libéré. Alléguer l'impossibilité d'utiliser ces fonds pour réaliser des travaux d'entretien est insuffisant. Par ailleurs, le bailleur doit rendre vraisemblable que la poursuite de la consignation serait susceptible de lui causer un préjudice difficilement réparable, comme le placer dans une situation financière difficile ou mettre en péril ses finances. On ne saurait déduire uniquement du montant consigné élevé que le bailleur serait placé dans une telle situation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.256

Résumé : DÉFAUT - POSSIBILITÉ POUR LES PARTIES DE S'ENTENDRE SUR LES QUALITÉS DE L'OBJET REMIS À BAIL Les parties peuvent s'entendre sur les qualités attachées à l'objet de leur contrat de location. Celui-ci doit pouvoir néanmoins être utilisé conformément à l'usage convenu. Tel n'est pas le cas d'un appartement loué au-dessus d'une boulangerie dont l'exploitation, selon une décision de l'OCIRT, conduit à un dépassement des valeurs limites d'exposition au bruit, à l'intérieur comme à l'extérieur du logement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL); EXIGIBILITE; PRESCRIPTION

Normes : OBLF.4; CO.127; CO.271a

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - EXIGIBILITÉ - PRESCRIPTION Il appartient au bailleur de dresser le décompte des frais accessoires pour rendre exigible leur paiement de la part du locataire en application de l'art. 4 OBLF. Tant que le décompte annuel n'a pas été établi, les relations des parties sur les frais accessoires relèvent du contrat de bail (CONOD, Action en répétition de l'indu, CdB 4/05 p. 103 et les références citées) et toute erreur doit être corrigée en fonction des règles contractuelles auxquelles est soumise la relation des parties (CdB 4/02 p. 144 ss, cons. 3). Ce n'est qu'après la présentation du décompte et sa reconnaissance que les prestations indument versées peuvent être réclamées selon les règles sur l'enrichissement illégitime (CdB 4/02 p. 149 cons. 3.3.2). En matière contractuelle, le délai habituel de la prescription d'une créance est de 10 ans selon l'art. 127 CO. Les loyers et fermages sont toutefois des prestations périodiques qui se prescrivent par cinq ans (art. 128 ch. 1 CO et SJ 2004 p. 564, cons. 8).

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 2/2009 p. 43

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; CONCLUSION DU CONTRAT; POINT ESSENTIEL

Normes : CO.270; CO.2; CO.18; CO.253

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - AVENANT - MODIFICATION DES ÉLÉMENTS ESSENTIELS DU CONTRAT Un avenant qui modifie plusieurs éléments du contrat de bail initial (parties, affectation des locaux, loyer) constitue un nouveau contrat de bail et ouvre la voie à la contestation du loyer initial.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication MP 1/10 p. 41

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; ADMINISTRATION DES PREUVES; DEVOIR DE COLLABORER

Normes : CO.270; CC.8

Résumé : LOYER INITIAL - REFUS DU BAILLEUR DE PRODUIRE LES PIÈCES NÉCESSAIRES AU CALCUL DE RENDEMENT Lorsque le bailleur refuse de produire les pièces propres à effectuer un calcul de rendement et qu'il évoque les loyers usuels dans le quartier sans apporter aucun élément de comparaison, le juge peut, en l'absence de tout autre élément, fixer le loyer admissible au niveau du loyer précédent.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 2/2009 p. 40

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ABUSIVE; RESILIATION; ABUS DE DROIT; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.266a.al.1; CO.271.al.1

Résumé : LOCAUX COMMERCIAUX - CONGÉ ÉCONOMIQUE - DIFFICULTÉS FINANCIÈRES DU LOCATAIRE Il n'est pas abusif de résilier le bail pour l'échéance, lorsque le bailleur, qui apprend que son locataire fait face à des difficultés financières, cherche à s'assurer le paiement du loyer - lequel constitue son principal revenu - en concluant un bail avec un autre locataire, même si le bail conclu avec le nouveau locataire prévoit une hausse considérable du loyer. Vouloir parer au risque de pertes ou de retards dans l'encaissement est en effet un motif de digne de protection. Le fait que le bailleur aurait pu prendre des mesures différentes, telles que réclamer l'accroissement des sûretés déjà constituées, importe peu. Il en va de même du fait que la situation du locataire se soit améliorée après la résiliation du bail.

TF

Publication ATF 135 III 248 CdB 2/2009 p. 35 SJ 2009 I p. 353

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; RESILIATION; REGISTRE FONCIER

Normes : CO.261; CO.261b

Résumé : BAIL RECONDUCTIBLE TACITEMENT - RÉINSCRIPTION AU REGISTRE FONCIER APRES RADIATION DU BAIL FAUTE DE REQUÊTE DE PROLONGATION DE L'ANNOTATION AVANT LE PREMIER TERME CONTRACTUEL Un contrat de bail prévu initialement pour une certaine durée et reconductible tacitement doit pouvoir être réinscrit au Registre foncier après que l'annotation du contrat a été radiée d'office, faute de requête de prolongation de l'annotation formulée avant le premier terme contractuel.

TF , 1ère Chambre civile

Publication ATF 135 III 220 JT 2009 p. 486 MP 4/09 p. 257

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORME ET CONTENU; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d; OBLF.19

Résumé : MAJORATION DE LOYER - UTILISATION D'UNE FORMULE LÉGÈREMENT DIFFÉRENTE DE LA FORMULE OFFICIELLE Lorsque la formule utilisée pour notifier une majoration de loyer ne se distingue de celle qui a été approuvée par le canton qu'en ce qui concerne la raison sociale et le logo de l'entreprise signataire, l'exigence de forme posée à l'art. 269d CO est satisfaite.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : INTERVALLE ENTRE LES DEUX COMMUNICATIONS SÉPARÉES AUX ÉPOUX Le congé et la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint, sous peine de nullité (art. 266n et 266o CO). Selon la jurisprudence, il n'est pas nécessaire que les époux soient simultanément informés du congé; ils doivent néanmoins tous deux être avertis dans un laps de temps raisonnable (ACJ n° 281 du 13.03.2000 Commune de B. c/ C.). Le congé adressé à des époux dans un laps de temps de 1 mois et demi a été jugé valable (ACJ du 22 juin 1990 in Droit du Bail n° 4,1992, p. 12; ACJC/1135/2005). Un congé adressé au conjoint du locataire 5 mois après la notification au locataire ne respecte pas l'art. 266o CO, de sorte que le congé est frappé de nullité absolue (ACJ n° 281 du 13.03.2000 Commune de B. c/ C.).

Voir aussi : ACJ n° 281 du 13.03.2000 Commune de B. c/ C. ACJC/1535/2005 du 11.10.2005 ACJC/133/2009 du 02.02.2009

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE ; COMPENSATION DE CRÉANCES ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.120; CO.257d; CO.82

Résumé : RESILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION IMPOSSIBLE AVEC UNE CRÉANCE EN RÉDUCTION DE LOYER Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO, mais la déclaration de compensation doit intervenir dans le délai comminatoire fixé sur la base de l'art. 257d CO. Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (art. 120 al. 2 CO). Dans ce cas, le juge doit statuer sur l'existence de la créance invoquée pour décider si la compensation invoquée est possible. Cette possibilité est toutefois exclue lorsque la prétention en compensation consiste en une demande de réduction de loyer pour défaut ou en une demande en dommage-intérêts du fait des défauts. Pour le locataire qui se prévaut de défauts de la chose louée, la loi - et plus particulièrement l'art. 259g, lex specialis par rapport à l'article 82 CO - prévoit la faculté de consigner le loyer ce qui respectivement l'empêche de retenir de sa propre initiative le loyer.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_140/2014 du 06.08.2014;ACJC/1081/2024 du 09.09.2024; ACJC/923/2024 du 16.07.2024; ACJC/348/2021 du 22.03.2021; ACJC/400/2020 du 09.03.2020; ACJC/359/2020 du 02.03.2020 (si la réduction de loyer est accordée, soit directement par le bailleur, soit par l'autorité judiciaire, le locataire sera fondé à invoquer la compensation)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; CHANGEMENT D'AFFECTATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : UTILISATION DE LA CHOSE LOUÉE - INTERPRÉTATION Pour apprécier l'existence et la portée de stipulations explicites ou tacites concernant l'utilisation de la chose, les principes généraux de l'interprétation des contrats sont déterminants (ATF 132 III 109 consid. 2). In casu, les locaux ont été initialement loués à des fins d'habitation, puis les parties ont modifié leur affectation pour permettre au locataire d'y installer un studio de photographie. Il en résulte que la bailleresse ne peut valablement par la suite résilier le bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO au motif que le locataire n'habiterait plus les locaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT DE BAIL COMMERCIAL - CHANGEMENT D'AFFECTATION - REFUS DU BAILLEUR L'exploitation d'un commerce de vente de glaces et de boissons non alcoolisées en lieu et place d'un magasin de mode (affectation précise des locaux convenue contractuellement) constitue un changement d'affectation permettant au bailleur de refuser son consentement au transfert de bail, ce d'autant qu'en l'espèce, les bénéficiaires du transfert ont prévu de procéder à des travaux de modification des locaux.

Voir aussi : Fiche 2309295

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL); FORME ECRITE; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.299.al.2.let.b; CO.260a; CO.11

Résumé : BAIL À FERME NON AGRICOLE - TRAVAUX À PLUS-VALUE - ACCORD ÉCRIT DU BAILLEUR L'article 299 al. 2 let. b CO, tout comme l'article 260a CO, soumet l'indemnité à laquelle le fermier a droit lorsqu'il a procédé à des rénovations ou modifications de la chose louée à l'existence d'un accord écrit du bailleur. Si le législateur a prescrit l'existence d'un accord écrit du bailleur, c'est avant tout pour des motifs de sécurité juridique, à savoir afin de faciliter la preuve et éviter des conflits en fin de bail. Cette forme écrite ne constitue dès lors pas une forme qualifiée au sens de l'article 11 CO, de sorte qu'elle n'est pas une condition de validité de l'accord. En effet, si le bailleur n'a donné son accord que de manière orale ou tacite, en ne réagissant pas à l'exécution des travaux, et qu'il se prévaut ultérieurement de l'absence de forme écrite, il peut commettre, selon les circonstances, un abus de droit au sens de l'article 2 al. 2 CC (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 827-828). En l'espèce, la présence du bailleur lors de l'exécution des travaux et de l'inauguration organisée dans les locaux une fois les travaux terminés permet de déduire qu'il ne s'est jamais opposé aux travaux qui y ont été effectués.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION; IMPOSSIBILITE

Normes : CO.259d

Résumé : DÉFAUT GRAVE - MISE EN DANGER - ENTRAVE CONSIDÉRABLE À L'USAGE DE LA CHOSE LOUÉE N'importe quel défaut ne justifie pas la renonciation au contrat. Elle n'est possible qu'en présence d'un défaut grave. Tel est le cas notamment lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même lorsque le locataire ne peut habiter le logement ou ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle-de-bains) pendant un certain temps, ou, de manière générale, lorsque, objectivement, on ne peut exiger du locataire qu'il occupe ou continue à occuper les lieux. La gravité du défaut peut également résulter d'une accumulation de défauts de moindre importance (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 225).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES; POURSUITE POUR DETTES; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.257e.al.3

Résumé : LIBÉRATION DES SÛRETÉS - CONTRAT-CADRE ROMAND Au terme de l'art. 257e al. 3 CO, le bailleur qui dispose d'une créance contre le locataire à la fin du bail peut exiger la libération des sûretés en sa faveur, à due concurrence, si le locataire a donné son accord, s'il a obtenu un jugement entré en force, ou s'il est au bénéfice d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou dont l'opposition a été levée. A Genève toutefois, depuis le 1er décembre 2001, date de l'entrée en vigueur du contrat cadre romand, le bailleur ne peut plus obtenir la libération des sûretés sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 361 ss).

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication MP 2/09 p. 92

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : AUGMENTATION DE LOYER SUITE À DES TRAVAUX D'ASSAINISSEMENT Seule une amélioration sensible de la qualité constitue une plus-value et, partant, une prestation supplémentaire justifiant une augmentation du loyer. L'ampleur de la prestation supplémentaire correspond aux montants investis pour améliorer la qualité.

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB n° 4/2008 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.253.ss

Résumé : LA RESPONSABILITÉ DU BAILLEUR DE BIENS IMMOBILIERS in Cahiers du Bail n° 4/2008, p. 97

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Cour civile

Publication MP 1/09 p. 14 JdT 2009 I 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FRAIS ACCESSOIRES; PAIEMENT; DEMEURE; SOMMATION; DELAI RAISONNABLE

Normes : CO.257a; CO.257d.al.1.et.al.2; CO.271.al.1

Résumé : RÉSILIATION EN CAS DE DEMEURE DANS LE PAIEMENT DES FRAIS ACCESSOIRES Si, malgré la menace de résiliation du bailleur, le locataire refuse de payer la part non contestée du décompte des frais accessoires dans le délai fixé, le bailleur qui résilie le bail de manière anticipée ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Une attente de trois semaines avant de notifier la résiliation anticipée est admissible, mais une inaction plus longue pourrait être comprise, sauf circonstances particulières, comme une renonciation à résilier le contrat.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 112 in JdT 2009 I 27 (résumé) et 491

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ DONNÉ EN RAISON DE TRAVAUX À ENTREPRENDRE Lorsque le bailleur procède à d'importants travaux de rénovation, qui entravent de manière considérable l'usage de l'objet loué, il a un intérêt digne de protection à résilier le bail pour procéder plus rapidement et à moindre coût à ces travaux, plutôt que d'accepter que la rénovation s'étende sur une longue durée et au prix de réductions de loyer. Le congé pourrait, en revanche, être annulable si le maintien du locataire dans les locaux n'entrave ou ne rallonge pas ou très peu les travaux à entreprendre. ATF 4A_126/2012 : L'engagement sérieux du locataire de quitter momentanément les locaux durant le chantier peut conduire au caractère abusif de la résiliation. Encore faut-il que le locataire s'y soit formellement engagé avant la notification du congé, un engagement ultérieur n'étant pas susceptible de transformer un congé licite en un congé abusif (consid. 4.2).

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_143/2021 du 31.08.2021; 4A_127/2017 du 25.10.2017 (DB 30/2018 p. 56); 4A_126/2012 du 03.08.2012 (CdB 4/12 p. 109); ACJC/419/2014 du 07.04.2014

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication RSPC 2/2009 p. 186

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION INCIDENTE; DECISION PARTIELLE; ANNULABILITE; RESILIATION

Normes : CO.274f.al.3

Résumé : DÉCISION REJETANT UNE DEMANDE D'ANNULATION DE CONGÉ - QUALIFICATION La décision qui rejette une demande en annulation de congé en matière de bail est incidente et non partielle. Elle est préalable au prononcé sur la prolongation du bail, question que le juge doit examiner d'office même à défaut de conclusion spécifique.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication SJ 2009 I 245 ATF 135 III 121 CdB 1/09 p. 1 JT 2009 I 27

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.272

Résumé : DURÉE DE LA PROLONGATION - ÉCHÉANCE INCERTAINE - PESÉE DES INTÉRÊTS - UNIQUE OU PREMIÈRE PROLONGATION Il est exclu que la durée d'une prolongation judiciaire du bail à loyer soit indéterminée et qu'elle dépende d'un événement incertain. L'échéance d'une prolongation de bail ne peut en effet être valablement reliée à un évènement futur et incertain, tel que l'entrée en force d'une autorisation de construire à obtenir par le bailleur, qui aura pour objet la transformation ou la démolition de la chose louée. Par ailleurs, face à une échéance incertaine, le juge ne peut opter pour une prolongation unique maximale mais doit accorder une première prolongation d'une durée inférieure et susceptible de renouvellement. En effet, l'intérêt du locataire devra, le moment venu, céder le pas à celui du bailleur pour éviter un retard dans la réalisation du projet (in casu la liaison ferroviaire CEVA).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_67/2016 du 7 juin 2016

Tribunal de la Sarine

Publication MP 1/09 p. 18

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.259

Résumé : MENUS TRAVAUX DE RÉPARATION L'obligation pour le locataire de procéder aux menus travaux de réparation constitue une exception à l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée; l'art. 259 CO doit dès lors être interprété restrictivement et, en cas de doute, au détriment du bailleur. La remise en état d'un évier bouché effectuée par un spécialiste au moyen d'un appareil de nettoyage à haute pression ne répond pas à la notion de menu travail de réparation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; DELAI; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes : CO.273

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION ADRESSÉ À UNE ANCIENNE ADRESSE - LOCATAIRE QUI SE TROUVE DEPUIS PLUSIEURS MOIS EN PRISON Le destinataire supporte exclusivement le risque que l'avis parvenu dans sa sphère d'influence l'atteigne effectivement, précisément an cas d'absence, p. ex. lors de vacances, et c'est à lui qu'il appartient de prendre les mesures appropriées à cet effet . En cas de changement de domicile, il appartient à la partie qui déménage de veiller à ce que les communications de son partenaire contractuel lui parviennent. Si elle omet de signaler son déménagement, l'ancienne adresse demeure une adresse de notification valable jusqu'à ce que l'autre partie ait connaissance de la nouvelle adresse (HIGI, Commentaire zurichois, n. 38 ad art. 266-266o CO p. 18; ATF 118 II 44). Il est du devoir du locataire en détention, qui se sait durablement empêché d'accéder à son courrier, de prendre en temps utile les dispositions adéquates pour qu'il lui parvienne ou soit transmis à un mandataire. Dès lors que la résiliation parvient dans la sphère de puissance du destinataire elle déploie ses effets, bien que le destinataire n'en ait pas eu connaissance effective.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE - ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION En sus de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation du bail et continuent à exercer leurs obligations réciproques, l'existence d'un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d'autres éléments factuels dont l'importance sera fonction du laps de temps. Plus celui-ci aura été bref, plus les autres circonstances de fait joueront un rôle décisif pour admettre qu'un nouveau bail a été conclu par actes concluants; inversement, ces circonstances seront d'autant moins essentielles que le facteur temps sera considérable (ATF 4C.475/1993 in Zeitschrift für schw. Mietrecht 1995 p. 161, p. 165). En d'autres termes, l'élément temporel n'est pas à lui seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite. Il convient de prendre en compte les circonstances du cas (ATF 4C.441/2004; TSCHUMY, Le refus de désemparer, in CdB 2003 p. 1, p. 4).

Voir aussi : ATF 4A_247/2008 du 19.08.2008 in CdB 4/08 p. 117 et JdT 2009 I 22

CJ , CABL

Publication ACJC/1300/2008

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; AUTORISATION PREALABLE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); CONTRAT-CADRE

Normes : CO.262; CO.271a.al.1.let.a

Résumé : SOUS-LOCATION - CONTRAT-CADRE ROMAND - CONSENTEMENT PRÉALABLE ÉCRIT DU BAILLEUR L'art. 8 du contrat-cadre de baux à loyers, du 18 décembre 2000, applicable en Suisse romande et en vigueur depuis le 1er décembre 2001, ne fait que préciser l'application formelle de l'art. 262 CO, lorsqu'il prévoit le consentement préalable écrit du bailleur et lui impose un délai de réponse de trente jours, mais ne remet pas en cause le fondement matériel de cette disposition. Il s'ensuit que l'application du contrat-cadre ne change rien aux conséquences juridiques de la sous-location (ACJC/39/2008 du 14 janvier 2008 consid. 3.2). L'absence de consentement préalable écrit ne permet ainsi nullement d'en inférer, sans autre examen, la mauvaise foi du locataire au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 16.12.2008, rendu le 16.01.2009, DROIT CIVIL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSORITE; COLOCATAIRE; SOLIDARITE

Normes : CO.70; LPC.6

Résumé : PLURALITÉ DE LOCATAIRES - OBLIGATION INDIVISIBLE - SOLIDARITÉ SANS CONSORITÉ L'obligation de restituer la chose au bailleur en fin de bail est une obligation indivisible (art. 70 CO). Lorsqu'elle est due par plusieurs débiteurs, chacun d'eux est tenu de l'acquitter pour le tout, de sorte que le créancier peut l'exiger de n'importe lequel des débiteurs. L'indivisibilité produit ainsi des effets identiques à ceux de la solidarité (SJ 2007 I 5, consid. 4.1). Il s'ensuit que dans le cadre de l'action en évacuation pour défaut de paiement du loyer, le bailleur n'est pas tenu d'ouvrir action contre tous les colocataires solidaires qui ne sont pas des consorts nécessaires du point de vue du droit matériel (BERTOSSA et al., Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, ad art. 6 LPC). Il suffit que le bailleur dirige son action contre celui des colocataires qui occupe encore les locaux. Pour le même motif, lorsque plusieurs colocataires solidaires sont assignés, chacun d'eux peut former des conclusions individuelles, qui peuvent être différentes les unes des autres.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 16.12.2008, rendu le 16.01.2009, DROIT CIVIL

Descripteurs : BAIL A LOYER; VENTE D'IMMEUBLE; SUBSTITUTION DE PARTIE; LEGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE

Normes : CO.261.al.1

Résumé : ALIÉNATION EN COURS DE PROCÈS - SUBSTITUTION DE CAS EN CAS En principe, la vente de la chose louée est un cas de substitution d'office d'une partie au litige, imposée par le droit fédéral. Cependant, la vente de l'immeuble loué et le transfert de bail qu'elle implique ne privera pas l'aliénateur de sa légitimation active dans les cas ou la question litigieuse n'aura aucune incidence sur le rapport de bail postérieurement à son transfert. Il en sera ainsi lorsque le procès concerne par exemple une demande de réduction de loyer consécutive à un défaut, réparé avant la vente, ou une action en recouvrement d'un arriéré de loyers antérieur à la vente ou une procédure d'évacuation en fin de bail lorsque la validité du congé n'est pas contestée et que le congé a pris effet avant la vente. Lorsqu'en revanche, l'objet du litige affecte la situation du nouveau bailleur, acquéreur de l'immeuble, celui-ci sera substitué ex lege à l'aliénateur dans le procès.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; SOMMATION; CONJOINT; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : AVIS COMMINATOIRES ET DE RÉSILIATION - NULLITÉ - AMBIGUÏTÉ RÉSULTANT DE LA DÉSIGNATION DE L'EPOUSE DU LOCATAIRE PAR LE PRÉNOM DE SON MARI - FARDEAU DE LA PREUVE Le bailleur supporte le fardeau de la preuve de la réception des avis comminatoires et de résiliation (ATF 4A_39/2007 du 2 mai 2007, consid. 4). In casu, puisque le prénom "Claude" peut désigner aussi bien un homme qu'une femme, et en l'absence d'éléments permettant de considérer que les plis destinés à "Mme Danielle X." mais adressés à "Mme Claude X." sont bien parvenus à l'épouse du locataire, il y a lieu de retenir que les formes légales n'ont pas été respectées, de sorte que le congé est nul.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_39/2007 du 09.05.2007 in DB n° 20/2008 p. 20

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - CONVENTION - INTERPRÉTATION Le bailleur a le devoir de prouver que les frais qu'il entend réclamer au locataire, en sus du loyer, sont bien compris et spécifiés clairement dans la convention. Le locataire doit pouvoir comprendre, sans difficulté, à la lecture de son bail, quels frais accessoires il assumera en plus de son loyer (RICHARD, in 12ème Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 2002, p. 13 n. 39 et 40; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 334 n. 1.5 et réf. cit.; ATF n.p. 4A.397/2007 du 6 décembre 2007 consid. 2.1). Comme toute clause contractuelle, la convention fixant les frais accessoires doit être appréciée selon les règles en la matière. Si la réelle et commune intention des parties ne peut être déterminée, il convient d'attribuer à la clause litigieuse - selon le principe de la confiance - le sens que son destinataire pouvait lui prêter, raisonnablement et de bonne foi, d'après le texte, le contexte et les circonstances qui ont précédé ou accompagné la conclusion du contrat (art. 18 CO; JT 1998 I 2; ATF 131 III 606, consid. 4.1; ATF n.p. 4C.357/2006 du 21 décembre 2006 consid. 3.1). La précision dans l'emploi des termes doit par ailleurs être appréciée avec d'autant plus de rigueur que le bailleur, rédacteur du bail, ne doit pas bénéficier d'une description confuse des frais supplémentaires qu'il compte faire supporter à son locataire. En l'occurrence, l'ambiguïté de la convention porte sur l'emploi du terme "sanitaires" pour désigner les dépenses d'eau.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 1/09 p. 3

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - AVIS COMMINATOIRE - NOTION D'ARRIÉRÉ RÉGLÉ TRÈS PEU DE TEMPS APRÈS L'EXPIRATION DU DÉLAI COMMINATOIRE L'art. 271 al. 1 CO s'applique également lorsque la résiliation du bail a pour cause la demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO. Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose alors à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit et à la bonne foi; il faut des circonstances particulières pour que le congé soit annulé. Tel sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû. Le congé sera également tenu pour contraire aux règles de la bonne foi si le montant impayé est insignifiant, si l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer ou si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration du délai comminatoire (ATF 4C.65/2003 du 23.09.2003, consid. 4.2). Une durée de quatre jours pour régler l'arriéré n'entre pas dans la notion de "très peu de temps" propre à la demeure du locataire.

Voir aussi : ATF 120 II 31

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication DB 2008 n° 18 p. 40

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EVACUATION(EN GENERAL); PAIEMENT DE L'ARRIERE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ÉVACUATION MALGRÉ LE PAIEMENT TARDIF EN COURS DE PROCÉDURE Un bailleur n'abuse pas de son droit, si après la réception de paiements tardifs de loyer, il résilie le bail pour non-paiement. A plus forte raison ne commet-il pas un tel abus, lorsqu'il résilie le bail à défaut de paiement du loyer dû et maintient cette résiliation même si, en cours de procédure d'expulsion, le locataire paie l'arriéré de loyer.

Voir aussi : ATF 4C.413/1996 du 27.02.1997 in SJ 1997 p. 538 ACJ n° 130 du 10.02.03 H. c/ SI X ACJ n° 244 du 10.03.03 L. c/ C.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 1/2009 p. 3 JdT 2009 I 25 DB 2008 n° 18 p. 40

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOMMATION; ENVOI POSTAL; TERME COMMINATOIRE; PROCURATION; POUVOIR DE REPRESENTATION; COMMUNICATION

Normes : CO.257d

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - RÉCEPTION DE L'AVIS COMMINATOIRE L'art. 257d CO n'exige pas que l'avis comminatoire soit remis en mains propres au locataire, qui peut se faire représenter par une personne de son choix. Il appartient au bailleur, qui prétend que la communication faite au représentant lie le locataire, de prouver que la réception de l'avis comminatoire est couverte par la procuration donnée au représentant. En application de la théorie de la réception, le locataire est réputé avoir reçu l'avis comminatoire au moment de la réception de ce document par son représentant.

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 23

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; NULLITE; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.270

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ PARTIELLE - FACTEURS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION POUR LA FIXATION - TRAVAUX DE RÉNOVATION Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas (arrêt 4C.428/2004 du 1er avril 2005, in SJ 2006 I 19, consid. 3.1), notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO, les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire (ATF 120 II 341 consid. 6c p. 351; cf. également ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64), étant précisé que ce dernier critère n'entre en général en ligne de compte que lorsque le juge ne dispose pas des éléments lui permettant de procéder à un calcul de rendement (arrêt 4C.274/1997 du 27 avril 1998, in SJ 1998 p. 718, consid. 4b/aa p. 720). Le juge exerce un pouvoir d'appréciation plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer communiqué selon les formes prescrites; il n'a pas à limiter son intervention au cas où le loyer convenu par les parties est abusif. Le loyer convenu constitue la limite supérieure du loyer à fixer. Conformément aux règles de la bonne foi, le bailleur ne peut en effet pas réclamer plus que la contre-prestation pour laquelle il était prêt à louer les locaux à l'origine. Il ne doit pas non plus tirer un bénéfice du vice qui lui est imputable et se trouver dans une situation plus favorable que s'il avait observé les formes requises. Il incombe au juge d'examiner si le bailleur n'a pas omis de recourir à la forme prescrite de manière abusive, afin d'empêcher toute contestation de la part du locataire. Face à un tel procédé, il peut alors se justifier, en cas de différence sensible entre le loyer convenu et celui antérieurement perçu, de fixer le loyer initial à la hauteur de ce dernier, par application analogique de l'art. 269d CO (ATF 120 II 341 consid. 6c p. 351; cf. également ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64). Ces principes valent sous réserve de circonstances particulières (arrêt 4C.274/1997 du 27 avril 1998, in SJ 1998 p. 718, consid. 4b/aa p. 720), et il faut en particulier prendre en considération l'éventuelle rénovation de la chose louée (cf. SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e éd., Zurich 2008, n. 37 ad art. 270 CO, p. 672 in fine).

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 22

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; TRAVAUX D'ENTRETIEN; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269.ss; CO.270.al.2

Résumé : LOYER INITIAL - INDICATIONS DEVANT FIGURER SUR L'AVIS DE FIXATION INITIALE DU LOYER Lorsqu'un appartement fait l'objet d'une première location, il convient de faire figurer sur la formule officielle qu'il s'agit d'une première location, en lieu et place du précédent loyer. La situation est analogue lorsque la chose louée n'est plus la même par rapport au précédent bail, à savoir lorsque le logement a subi des transformations telles que sa surface s'en trouve notablement modifiée ou que le nombre de pièces n'est plus identique. Des travaux d'entretien ou de rénovation plus ou moins lourds ne permettent pas à eux seuls de considérer qu'il s'agit d'une première location. Dans ce cas, l'indication du montant du précédent loyer sur la formule officielle est alors impérative.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267; CO.267a

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - AVIS DES DÉFAUTS - CONSTAT D'HUISSIER Le bailleur qui s'abstient d'adresser au locataire un avis conforme aux exigences de l'art. 267a CO, est réputé avoir renoncé à ses droits, tels qu'ils découlent de l'art. 267 CO. Son droit à réclamer une indemnité en raison de défauts de la chose louée est dès lors périmé. Un constat d'huissier peut constituer un acte de vérification de la chose louée. Néanmoins, et même s'il a été réalisé en présence du locataire, il ne saurait être considéré comme un avis des défauts conforme aux exigences de l'art. 267a al. 1 CO s'il n'est pas adressé au locataire dans les jours qui suivent le constat et s'il n'indique pas que le bailleur tient le locataire pour responsable des défauts constatés. Par ailleurs, un avis des défauts parvenant au locataire deux mois et demi après la restitution des clés est manifestement tardif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.18; CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES PAYÉS PAR LE LOCATAIRE PUIS DÉDUITS DU PAIEMENT DU LOYER - INTERPRÉTATION DU CONTRAT En l'absence d'une intention clairement définie par les parties quant à la nature des frais accessoires et à la possibilité de réduire du loyer le montant des frais accessoires payés directement par le locataire, il convient de procéder à l'interprétation de la clause contractuelle stipulant que le loyer ne comprend pas les charges (art. 18 CO). En l'occurrence, la Cour a considéré que les charges payées par le locataire étaient incluses dans le loyer, dans la mesure où, indépendamment de la mention utilisée par les parties, le bailleur n'avait jamais protesté lorsque le locataire procédait au paiement du loyer réduit des montants qu'il avait payés aux SIG pour l'eau, le gaz ou l'électricité.

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 28

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; REMISE DES CLES; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE - CONDITIONS STRICTES L'application de l'art. 264 CO suppose que le locataire manifeste clairement et sans ambiguïté son intention de restituer la chose à son cocontractant. Le locataire doit ensuite procéder effectivement à la restitution complète et définitive, ce qui implique, s'il s'agit de locaux, qu'il en remette toutes les clés au bailleur. Laisser les locaux vides et inoccupés n'est pas suffisant, ni le fait d'indiquer que les clefs sont à la disposition du bailleur. Le fardeau de la preuve de la restitution effective des locaux appartient au locataire qui réclame le bénéfice de l'art. 264 al. 1 CO.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 134 III 446; SJ 2008 I pp. 492-496

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; AUTORISATION PREALABLE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262; CO.257f.al3

Résumé : SOUS-LOCATION DÉNUÉE D'AUTORISATION Lorsque le locataire n'a pas demandé l'autorisation de sous-louer, le bailleur qui entend résilier le bail de manière anticipée doit enjoindre le locataire par écrit à mettre un terme à la sous-location ou protester contre l'absence de demande d'autorisation. Si le locataire ne réagit pas, un congé anticipé sera fondé, en tout cas, lorsqu'un examen rétrospectif des faits permet de conclure que le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location. Dans ce cas, le juge n'a pas à examiner, en plus, si la sous-location rend le maintien du bail insupportable pour le bailleur ou les habitants de l'immeuble.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_143/2023 du 10.10.2023; arrêt du TF 4A_173/2019 du 13 juin 2019; 4A_516/2007 du 06.03.2008 (ATF 134 III 300; CdB 2/08 p. 42; DB 2008 p. 22 n° 8); ACJC/546/2012 du 23.04.2012 (in CdB 4/12 p. 114);ACJC/1036/2008 du 08.09.2008; ACJC/732/2008 du 16.06.2008; ACJC/1436/2006 du 11.12.2006; ACJC/1014/2017 du 28.08.2017 (délai imparti par le bailleur pour mettre un terme à la sous-location ou communiquer les conditions de celle-ci doit être raisonnable, ce qui n'est pas le cas d'un délai de 15 jours)

Remarques : Changement de jurisprudence Contra : ACJC/748/2007 du 11.06.2007 et ACJC/39/2008 du 14.01.2008

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 134 III 446SJ 2008 I pp. 492-496

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; TRANSFERT DE BAIL; INCONVENIENT MAJEUR

Normes : CO.262

Résumé : EXAMEN RÉTROSPECTIF - TRANSFERT DE BAIL - INCONVÉNIENTS MAJEURS La sous-location présente des inconvénients majeurs si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, ce qui constitue un abus de droit. Le transfert de bail et la sous-location se distinguent notamment par une intention différente du locataire. Par la sous-location, le locataire veut toujours revendiquer l'usage de la chose et disposer de son droit d'usage alors que, par le transfert, il veut au contraire remettre son droit d'usage à un tiers et se libérer en même temps du bail. Si l'examen rétrospectif des faits révèle que le bailleur aurait pu s'opposer à une sous-location utilisée dans un but - illégitime - de substitution de locataires, la résiliation anticipée est valable.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_143/2023 du 10.10.2023

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/08 p. 119 JdT 2009 I 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOMMATION; ENVOI POSTAL; ENVOI RECOMMANDE; CALCUL DU DELAI

Normes : CO.257d

Résumé : AVIS COMMINATOIRE ENVOYÉ PAR PLI RECOMMANDÉ - PLI NON RETIRÉ En cas d'envoi par pli recommandé, l'avis comminatoire est réputé notifié à l'échéance du délai de garde de la poste si le pli n'est pas retiré. L'avis de retrait est censé avoir été déposé dans la boîte aux lettres tant qu'il n'y a pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect des agents postaux; il appartient à celui qui se prévaut de l'irrégularité de la notification, en particulier du défaut de remise dans sa boîte aux lettres d'un avis de retrait après présentation infructueuse, d'en rapporter la preuve.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION - LOGEMENT DE LA FAMILLE - OMISSION DU LOCATAIRE DE COMMUNIQUER SON CHANGEMENT D'ÉTAT CIVIL L'omission du locataire d'indiquer ses changements d'état civil peut, certes, déboucher sur l'octroi de dommages-intérêts au bailleur, mais elle n'efface pas pour autant la nullité du congé donné au locataire. Demeurent réservés les cas - exceptionnels - où celui-ci devrait se laisser imputer un abus de droit, notamment dans l'hypothèse où le locataire passerait volontairement sous silence son mariage afin d'en tirer des avantages par la suite pour pouvoir, par exemple, exciper de la nullité d'une résiliation extraordinaire du bail, en vue de retarder le plus possible son expulsion des locaux qu'il entend continuer à occuper avec son conjoint dans l'intervalle sans bourse délier (ATF 4C.441/2006 du 23 mars 2007).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l; CO.266o

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION En cas de pluralité de bailleurs, membres par exemple d'une hoirie, le congé doit émaner de l'ensemble de ceux-ci. Compte tenu de l'incertitude du locataire au sujet de l'identité des bailleurs (en l'espèce, la régie n'a à aucun moment informé le locataire du remplacement de l'un de ceux-ci), l'invocation du vice de forme affectant le congé ne saurait être qualifiée d'abusive.

Voir aussi : ACJC/1470/2002 ( Fiche 2309563 ); ACJC/743/2004 ( Fiche 2309474 ); ACJC/125/2003 ( Fiche 16027 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; CALCUL; RENDEMENT NET; MAXIME INQUISITOIRE

Normes : CO.270; CO.274d.al.3

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - CALCUL DE RENDEMENT - MAXIME INQUISITORIALE SOCIALE Si le juge estime que les pièces fournies par les parties sont insuffisantes ou peu claires pour permettre un calcul de rendement, il a l'obligation de demander au bailleur de les compléter, respectivement de l'interroger, et/ou de l'inviter à produire des pièces complémentaires. En cas d'impossibilité de procéder à un tel calcul de rendement, le Tribunal doit ordonner des mesures probatoires appropriées en vue de déterminer les caractéristiques intrinsèques du logement (surface, confort, vétusté) et locales (environnement, proximité, transport, commerce, etc.) pour fixer le loyer initial en s'inspirant, cas échéant, des statistiques cantonales pertinentes.

Voir aussi : ACJC/564/2010 du 17.05.2010

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes : CO.271a.al.3.let.a

Résumé : BESOIN PERSONNEL URGENT - BESOIN SÉRIEUX/CONCRET/ACTUEL Le besoin personnel urgent du bailleur ne présuppose pas une situation de contrainte ou un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin doit être sérieux, concret et actuel. L'urgence doit être examinée dans le temps et en fonction de son degré. Le juge décidera en fonction de toutes les circonstances.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_16/2016 du 26 août 2016 et 4A_447/2015 du 31 mars 2016; ACJ n° 189 du 30.08.93 SI X et S. c/ B.ATF 118 II 50 = SJ 1992 p. 435 = JT 1993 I 290

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL

Normes : CO.257a; CO.270

Résumé : LOYER INITIAL - STATISTIQUES - FRAIS D'EXPLOITATION NON COMPRIS DANS LE LOYER Les frais accessoires autres que ceux liés au chauffage et à la production d'eau chaude, comme les frais d'exploitation, sont englobés dans les loyers servant de données pour les statistiques cantonales genevoises. Dès lors, si les frais d'exploitation font l'objet d'un acompte séparé (et ne sont donc pas compris dans le loyer), il convient de déduire le montant versé à titre d'acompte pour les frais d'exploitation du loyer retenu en application des statistiques.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2008 I pp. 467-471

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.262; CO.257f

Résumé : SOUS-AFFERMAGE - ABSENCE D'AUTORISATION - RÉSILIATION ANTICIPÉE EN CAS DE CHANGEMENT NOTABLE D'AFFECTATION Bien que l'art. 262 CO (à la différence de l'art. 291 CO) n'envisage que l'hypothèse d'une sous-location (et non pas aussi celle d'un sous-affermage), il faut admettre, en appliquant par analogie l'art. 262 CO, que le locataire ne peut pas sous-affermer (remettre en gérance libre) la chose louée sans l'accord du bailleur. Si le locataire, après sommation, ne sollicite pas l'autorisation nécessaire, le bailleur peut résilier le contrat de façon anticipée en application de l'art. 257f al 3 CO s'il apparaît qu'il aurait pu refuser son consentement; cette dernière condition est remplie s'il y a un changement notable d'affectation (en l'occurrence : transformation d'un café-restaurant en bar à champagne).

Voir aussi : ATF 4A_162/2014 du 26.08.2014

Jacques ANSERMET

Publication Propriété 6/2008

Descripteurs : BAIL A LOYER; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; PRESCRIPTION

Normes : CO.257a; CO.67

Résumé : ACTION EN ENRICHISSEMENT ILLEGITIME ET PRESCRIPTION in Propriété 6/2008

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2008 I pp. 461-462

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DECISION; TRIBUNAL DES BAUX; RETRAIT(VOIE DE DROIT)

Normes : CO.273.al.5; CO.274f.al.1

Résumé : DECISION DE LA CBL - SITUATION DE LA PARTIE QUI N'A PAS SAISI LE JUGE En vertu des art. 273 al. 5 et 274f al. 1 CO, la partie qui succombe peut saisir le juge dans les trente jours, à défaut de quoi la décision de l'autorité de conciliation devient définitive. Selon la jurisprudence, lorsqu'aucune des parties n'a obtenu entièrement gain de cause devant cette autorité, chacune d'elles peut saisir le juge dans ledit délai. Si seule l'une d'entre elles le fait, la décision de l'autorité de conciliation ne devient certes pas définitive à l'égard de la partie qui a renoncé à saisir le juge, si bien que cette dernière conserve la faculté de soumettre au juge ses propres conclusions, dans le cadre de la réponse à la demande ou en formant une demande reconventionnelle, pour autant que le droit de procédure du canton concerné lui offre une telle possibilité. En revanche, cette partie perd le droit d'agir de manière autonome, une fois le délai de trente jours échu, étant donné que, par son inaction, elle a laissé entendre qu'elle s'accommoderait de la décision de l'autorité de conciliation au cas où la partie adverse s'y soumettrait elle aussi. Dans cette hypothèse, elle ne peut plus saisir le juge si l'autre partie retire sa propre requête (arrêt 4C.367/2005 du 7 mars 2006, consid. 2 et les références).

Voir aussi : ATF 4A_519/2008 du 06.02.2009 (ATF 135 III 253)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; DELAI

Normes : CO.257d

Résumé : CONSIGNATION DANS LE DÉLAI COMMINATOIRE Le locataire est libéré dès le jour du versement à la caisse de consignation du montant réclamé dans l'avis comminatoire, pour autant que ce versement soit intervenu avant l'expiration du délai comminatoire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; LOGEMENT SOCIAL; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272; CO.272b; LGL.19

Résumé : SOUS-OCCUPATION - RÉSILIATION - PROLONGATION Les normes d'application des constructions subventionnées sont d'intérêt public et sont prioritaires par rapport aux intérêts particuliers du locataire. Le délai de départ différé d'une année suivant la résiliation du bail (art. 19 al. 1 du règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires) est généralement suffisant pour remédier aux conséquences pénibles du congé, ce qui conduit en principe au refus de toute autre prolongation. Toutefois, la prolongation de bail prévue automatiquement en cas de résiliation pour sous-occupation d'un logement social ne dispense pas le juge d'examiner si le locataire peut prétendre à une prolongation plus longue dans le cadre de la pesée des intérêts qu'il doit obligatoirement effectuer.

Voir aussi : ACJC/552/2023 du 02.05.2023 (Si une pénurie de logements vacants comme celle qui sévit actuellement à Genève impose d'éviter que les situations de sous-occupation de logements subventionnés se prolongent pour permettre à des familles de trouver des logements adéquats, elle rend extrêmement difficile pour les locataires desdits logements dont le bail est résilié de trouver un nouvel appartement, d'autant que leurs moyens financiers s'avèrent par définition modestes. En conséquence, en présence de circonstances particulières, telle une grave pénurie de logements vacants, une pesée des intérêts doit être faite par le juge afin d'examiner si une prolongation de bail supérieure à une année peut être accordée. In casu, prolongation de 4 ans) ACJC/269/2016 du 29.02.2016; ACJC/37/2005 du 10.01.2005; ACJC/135/2007 du 05.07.2007;ACJC/1303/2008 du 03.11.2008

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 22

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; TRANSACTION(ACCORD); TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.271a.al.1.let.e

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - OPPOSABILITÉ DE LA PÉRIODE DE PROTECTION DE TROIS ANS La protection déduite de l'art. 271a al. 1 let. e CO (période de protection de trois ans à compter de la fin d'une procédure) est opposable au nouveau propriétaire en cas de reprise de bail par celui-ci (ATF 110 II 309 = JT 1985 I 12, consid. 3). Il est dès lors sans importance que l'accord passé par le locataire l'ait été avec le précédent bailleur, et non avec le bailleur qui a notifié le congé.

Voir aussi : ACJC/362/2001, publié in CdB 2001 p. 118 (opposabilité d'une transaction)

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication CdB 1/2009 p. 16

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; SURFACE

Normes : CO.270; OBLF.11

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - LOYERS USUELS Lors de l'examen de la conformité d'un loyer aux loyers usuels de la localité ou du quartier, il convient de prendre en compte également des baux de référence conclus postérieurement au bail litigieux, en tous cas pendant une période de quelques mois ne permettant pas de conclure à une hausse générale des loyers. Des objets de surface presque identique à l'objet litigieux, mais comportant une pièce supplémentaire, conservent leurs caractéristiques d'éléments de comparaison avec l'appartement litigieux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BAIL A LOYER LIE; CHOSE ACCESSOIRE; PLACE DE PARC

Normes : CO.253a.al.1

Résumé : BAUX LIÉS - RÉSILIATION DU BAIL DE L'ACCESSOIRE (place de parc) Pour récupérer l'accessoire, le bailleur n'est pas obligé de résilier le bail de l'objet principal ou de proposer une modification du contrat en notifiant à cet effet une formule officielle. L'art. 253a al. 1 CO prévoit seulement l'applicabilité au bail portant sur l'accessoire des dispositions relatives à protéger les locataires contre les loyers abusifs ou les congés contraires à la bonne foi. Ces dispositions ne sont, en effet, pas applicables lorsque l'objet loué, qui n'est ni une habitation, ni un local commercial, n'est pas remis à bail au locataire en tant qu'accessoire d'un logement ou d'un local commercial. Le congé donné par le bailleur pour récupérer l'accessoire est donc efficace, mais il peut être annulé s'il s'avère contraire aux règles de la bonne foi. Le locataire peut aussi obtenir, le cas échéant, une prolongation judiciaire de la convention par laquelle il a obtenu l'usage de cet accessoire. La thèse selon laquelle le bailleur qui souhaiterait récupérer l'usage de l'accessoire devrait nécessairement dénoncer simultanément le bail portant sur l'objet principal doit donc être écartée, dans la mesure où elle est susceptible d'aboutir à une situation absurde.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 1

CJ , CABL

Publication CdB 2/2009 p. 48

Descripteurs : BAIL A LOYER; REPUDIATION(DROIT SUCCESSORAL); POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE

Normes : CO.97.ss; LP.193; LP.221; LP.240

Résumé : DÉCÈS DU LOCATAIRE - SUCCESSION RÉPUDIÉE - QUALIFICATION DES CRÉANCES DU BAILLEUR Lorsque la succession a été répudiée par tous les héritiers, le patrimoine du défunt est liquidé selon les règles de la faillite. La masse en faillite peut choisir de continuer le contrat de bail. Si tel n'est pas le cas, les loyers dus jusqu'à l'échéance sont des dettes dans la masse qui doivent être colloqués. La réparation du dommage en cas de non-restitution des locaux à l'échéance constitue en revanche une dette de la masse en faillite qui n'a pas à être portée à l'état de collocation.

Evelyne SEPPEY

Publication CdB 2/08 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURPARLERS; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : LPD.3; CO.253.ss

Résumé : DE L'INFLUENCE DE LA PROTECTION DES DONNEES SUR LE DROIT DU BAIL in Cahiers du bail n°2/2008 p. 33

Remarques : Doctrine

Sidonie MORVAN / David HOFMANN

Publication SJ 2008 II 61

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE

Normes : CO.253.ss; LPC.426.ss

Résumé : Questions choisies de procédure civile genevoise en matière de baux et loyers in SJ 2008 II 61

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/08 p. 123

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); FORME ECRITE

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT DE BAIL - EXIGENCE DE LA FORME ÉCRITE - DÉFAUT DE QUALITÉ POUR AGIR DU CANDIDAT À LA REPRISE Le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Si la forme écrite n'est pas observée, ce consentement n'est pas valable et le transfert du bail ne s'accomplit pas. Des "garanties orales" concernant l'autorisation du transfert de bail ne suppléent pas au consentement écrit. Faute d'être partie au contrat, le candidat à la reprise n'a pas qualité pour agir en justice contre le bailleur afin de faire reconnaître son droit au transfert du contrat.

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; EXIGIBILITE

Normes : CO.120; CO.257d.al.2

Résumé : CONGÉ POUR DEMEURE DU LOCATAIRE - COMPENSATION - CRÉANCE EN DOMMAGES-INTÉRÊTS La créance en dommages-intérêts résultant d'aménagements non amortis à la suite d'une résiliation donnée pour justes motifs n'est exigible qu'à la fin du bail et ne peut donc être opposée en compensation aux arriérés de loyer.

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 27

Descripteurs : BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.272a.al.2

Résumé : LOCAUX ÉQUIVALENTS - NOTION La prolongation peut être exclue si le bailleur a offert au locataire des locaux équivalents. La notion d'équivalence signifie que les locaux de remplacement présentent toutes les caractéristiques nécessaires à l'usage convenu selon le contrat de bail qui prend fin. Elle se détermine ainsi selon des critères objectifs. Ne peuvent être imposés, au titre de l'équivalence, des locaux présentant des inconvénients majeurs.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; METHODE ABSOLUE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - POSSIBILITÉ DE MAJORER LE LOYER - INTERDICTION DE L'ABUS DE DROIT Le congé motivé par l'intention du bailleur d'obtenir un loyer plus élevé est abusif si une majoration légale du loyer est exclue. Il s'agit donc uniquement de déterminer si une augmentation est possible en application de la méthode absolue, non pas de se prononcer sur le caractère abusif ou non d'une augmentation déterminée ni de fixer le loyer maximal non abusif. Il n'appartient dès lors pas au bailleur d'indiquer le montant du nouveau loyer qu'il entend obtenir afin que son caractère non abusif puisse être contrôlé.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_63/2024 du 17.06.2024; 4A_69/2021 du 21.09.2021; 4A_475/2015 du 19.05.2016; ACJC/43/2009 du 12.01.2009 ACJC/813/2009 du 19.06.2009; ACJC/259/2009 du 09.03.2009; ACJC/474/2010 du 19.04.2010

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOYER ABUSIF; ADMINISTRATION DES PREUVES; STATISTIQUE

Normes : OBLF.11; CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - PAS DE PRISE EN COMPTE DES STATISTIQUES OFFICIELLES les statistiques cantonales genevoises ne constituaient pas une statistique au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, remplissant à tout point de vue les exigences de l'art. 11 al. 1 OBLF, dans la mesure où elles ne fournissaient pas de données suffisamment différenciées sur les éléments essentiels nécessaires à des comparaisons concluantes, à savoir l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction.

Voir aussi : ATF 123 III 317

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; STATISTIQUE

Normes : CO.271.al.1; OBLF.11.al.4

Résumé : RESILIATION POUR DES MOTIFS ECONOMIQUES - STATISTIQUES OFFICIELLES Le congé donné pour des motifs économiques (i.e. pour obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé) est licite, à moins qu'il serve de prétexte à la poursuite d'un but illicite. En particulier, le congé est annulable s'il a été donné pour procéder à une majoration de loyer qui doit être exclue en application de la méthode absolue. Le droit fédéral exigeant une preuve stricte, si un doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer en cause, le bailleur en supporte les conséquences. Les statistiques cantonales genevoises ne constituent pas une statistique au sens de l'article 11 al. 4 OBLF, remplissant à tout point de vue les exigences de l'article 11 al. 1 OBLF, dans la mesure où elles ne fournissent pas de données suffisantes pour procéder à des comparaisons concrètes.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); AUTORITE DE CONCILIATION; COMPETENCE; PROCEDURE DE CONCILIATION

Normes : CO.274g

Résumé : EXPULSION SUITE À UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE - CONCILIATION PRÉALABLE NON OBLIGATOIRE EN DROIT FEDERAL Il n'existe aucune disposition de droit fédéral qui impose de s'adresser d'abord à l'autorité de conciliation lors d'une procédure d'expulsion à la suite d'un congé extraordinaire donné pour un des motifs énumérés à l'article 274g al. 1 let. a à d CO. Le Tribunal fédéral n'a pas encore tranché la question de savoir si le canton de Genève peut prévoir une pareille obligation.

Voir aussi : ATF 4C.88/2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; DUREE

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION : CARACTÈRE PROVISOIRE ET DURÉE La longue durée d'une sous-location (en l'occurrence plus de 10 ans) ne constitue pas un motif suffisant pour résilier un bail. La jurisprudence a en effet clairement indiqué que la durée limitée de la sous-location n'était pas une condition de celle-ci, selon le texte de l'art. 262 CO (CdB 1995 p. 19 consid. 4b in fine p. 21). En d'autres termes, le fait que les locataires aient sous-loué l'appartement pour une longue durée, voire une durée indéterminée, ne constitue pas un inconvénient majeur pour le bailleur (SJ 2001 I 20 consid. 2b p. 2). En revanche, pour que la sous-location soit admissible, il faut que le locataire n'ait pas perdu la volonté de réintégrer le logement. Cette volonté doit être rendue vraisemblable, ce qui n'est manifestement pas le cas lorsque le locataire est domicilié officiellement à une autre adresse.

Voir aussi : ATF 4A_367/2010 du 04.10.2010 ACJC/1175/2008 du 06.10.2008 ACJC/1300/2008 du 03.11.2008 ACJC/1508/2008 du 08.12.2008 ACJC/321/2010 du 15.03.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE

Normes : CO.253; aLOJ.56M

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE - PRESTATION PREPONDERANTE - COMPETENCE DU TRIBUNAL DES BAUX ET LOYERS En matière de contrat de conciergerie, c'est seulement pour la résiliation que le régime contractuel applicable dépendra de la prestation prépondérante (ATF 131 III 566 consid. 3.1). Si le loyer est inférieur au salaire du concierge, il est admis que les éléments du contrat de travail sont prédominants. Tel est également le cas lorsque la possession du logement est indispensable pour l'exercice du travail (SJ 1999, p. 29). En l'espèce, le contrat conclu entre les parties comporte un élément prépondérant de travail. Dès lors, la compétence de la Juridiction des baux et loyers est exclue.

TF , 2ème Cour civile

Publication SJ 2008 I p. 271 RSPC 2/2008 p. 191 DB 2008 p. 33 n° 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE POUR DETTES; MAINLEVEE(LP); RESTITUTION ANTICIPEE; EXCEPTION(MOYEN DE DEFENSE)

Normes : CO.264; LP.82

Résumé : POURSUITE POUR DETTES - TITRE DE MAINLEVÉE D'OPPOSITION - RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE Le contrat de bail à loyer ou à ferme vaut titre de mainlevée provisoire, en cas de restitution anticipée de la chose par le locataire sans que celui-ci ait proposé au bailleur un nouveau locataire solvable (art. 264 al. 1 CO). En effet, le locataire assume l'obligation du paiement du loyer jusqu'à l'expiration du bail, et non pour la durée de l'utilisation de la chose par lui-même. La disposition de l'art. 263 al. 3 n'y change rien. Le fait que le bailleur doive imputer sur le loyer les impenses qu'il a pu épargner ainsi que les profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a renoncé doit être invoqué par le locataire comme exception dans la procédure de mainlevée d'opposition (art. 82 la. 2 LP).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257b

Résumé : SANCTION DU DÉFAUT DE PIECES JUSTIFICATIVES Rien n'est dû pour les frais accessoires si le bailleur portant le fardeau de la preuve ne produit aucune pièce justificative (SJ 1979, p. 603 ch. 240; Commentaire USPI, édition USPI 1992, p. 116 ad art. 257b n° 27). En l'absence de pièces justificatives, il est généralement impossible de fixer de façon équitable le montant des frais dus à ce titre. La sanction de la restitution des acomptes payés pour ces frais doit être considérée comme équitable et la jurisprudence précitée est donc à confirmer.

Voir aussi : ACJ n° 207 du 20.09.1993 SI X c/ L.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.256

Résumé : DROIT DU LOCATAIRE DE RENONCER À L'ENTRETIEN DE LA CHOSE LOUÉE Les dérogations, au détriment du locataire, à l'obligation du bailleur d'entretenir les locaux sont nulles. Cependant, le locataire peut valablement renoncer à l'avance à ses droits s'il reçoit une prestation correspondante, par exemple une réduction de loyer.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 10

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; MOTIF; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.274d; LPC.435; CC.8

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - IMPOSSIBILITÉ DE FAIRE VALOIR UN NOUVEAU MOTIF EN COURS DE PROCÉDURE Le bailleur qui justifie sur formule officielle la fixation du loyer initial en invoquant uniquement les loyers usuels du quartier et qui se voit opposer par le locataire les statistiques officielles comme fondement de sa contestation, ne peut introduire, en cours de procédure, un autre critère de fixation du loyer initial. Partant, le Tribunal est fondé, dans cette hypothèse, à refuser la demande du bailleur tendant à compléter ses écritures en vue de démontrer qu'il ne retire aucun rendement abusif de la location litigieuse.

M.-N. VENTURI ZEN-RUFFINEN

Publication SJ 2007 II 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.253.ss

Résumé : La résiliation pour justes motifs des contrats de durée in SJ 2007 II 1

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 134 III 159 SJ 2008 I 265 DB 2008 p. 36 n° 16

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION

Normes : CO.270; CO.828

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - CONTRAT DE BAIL - CONTESTATION DU LOYER INITIAL Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs s'appliquent également aux baux conclus par une société coopérative avec ses membres. Le Tribunal fédéral juge pour le moins discutable l'argument selon lequel le droit de la société coopérative offrirait au coopérateur-locataire une protection suffisante rendant superflu le recours aux dispositions protectrices des articles 269ss CO.

Voir aussi : ACJC/1304/2009 du 02.11.2009 ACJC/1436/2008 du 27.11.2008

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/08 p. 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); ABUS DE DROIT

Normes : CC.2; CO.269d

Résumé : HAUSSE DE LOYER - NULLITÉ - ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE Commet un abus de droit le locataire qui, conscient du vice de forme affectant une hausse de loyer, ne l'a pas contestée dans le délai de 30 jours et ne s'en plaint qu'au moment de la résiliation du bail, tout en s'étant acquitté du nouveau loyer sans réserve.

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 27

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : CONGÉ CONTRAIRE À LA BONNE FOI - FARDEAU DE LA PREUVE - CONGÉ DONNÉ PENDANT UNE PROCÉDURE RELATIVE AU BAIL OU DANS LES 3 ANS QUI LA SUIVENT Il appartient au locataire de prouver les faits dont il déduit le caractère abusif. Le bailleur doit collaborer à la manifestation de la vérité; il doit donc donner tous les éléments de preuve à l'appui de la motivation invoquée. S'il ne parvient pas à démontrer la réalité de celle-ci ni à la rendre vraisemblable, le juge peut, dans l'appréciation des preuves, en déduire que la résiliation était abusive. Il ne s'agit cependant pas d'un renversement du fardeau de la preuve.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; JUSTE MOTIF; DILIGENCE; APPLICATION DU DROIT

Normes : CO.257f; CO.266g

Résumé : RÉSILIATION EXTRAORDINAIRE - DISPOSITION LÉGALE APPLICABLE Cas d'un contrat de bail résilié de manière extraordinaire sur la base de l'art. 266g CO. L'état de faits allégué pouvant également fonder une résiliation extraordinaire en application de l'art. 257f CO, le juge peut examiner la cause sous cet angle. En effet, une résiliation extraordinaire fondée à tort sur une disposition légale, si elle ne peut être convertie en congé ordinaire, peut néanmoins prendre effet à un autre titre de résiliation, également extraordinaire. Ainsi, celui qui, fondé sur un état de fait clairement délimité, signifie à l'autre partie une résiliation extraordinaire du contrat n'a pas à pâtir de ce qu'il invoque une disposition légale inexacte comme fondement juridique de sa déclaration, dans la mesure où une autre disposition légale peut être invoquée en remplacement pour étayer sa prétention. Dans ce cas, la qualification juridique inexacte ne peut lui être opposée et la résiliation qu'il a signifiée doit être jugée sur la base de la norme applicable objectivement (ATF 123 III 124, consid. 3d; JdT 1998 p. 269 et ss).

Voir aussi : ACJC/671/2016 du 17.05.2016; ACJC/1032/2008 du 08.09.2008ATF n.p. 4C.395/2006 du 23.01.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE; CESSION DE CREANCE(CO)

Normes : CO.261; LPC.3

Résumé : PAS DE SUBSTITUTION D'OFFICE EN CAS D'ALIÉNATION DE L'IMMEUBLE APRÈS QUE LA CAUSE AIT ÉTÉ GARDÉE À JUGER La substitution des parties intervient de plein droit, notamment en cas de faillite ou de succession, ou alors par accord des parties. La LPC ne prévoit pas une telle substitution en cas d'aliénation, en cours de procédure, de l'objet du litige. Or, la cession d'une créance litigieuse ne prive pas le cédant de la qualité pour poursuivre le procès (cf. ACJ n° 88 du 29.04.1985). Le Tribunal ne doit pas procéder à une substitution d'office des parties, sauf accord de ces dernières, lorsque le transfert de propriété intervient après que la cause a été gardée à juger et avant l'échéance du délai d'appel. En effet, la substitution des parties ne peut être opérée d'office par le juge hors procédure, car l'instruction de la cause est terminée.

Voir aussi : ACJ n° 243 du 10.03.2003 A. c/ F. ACJ n° 121 du 14.02.2005 B. c/ Masse en faillite de B., et S. ACJ n° 557 du 09.05.2005 R. c/ U. SA et R. ACJ n° 116 du 06.02.2006 D. c/ C.

Remarques : Arrêt isolé et critiqué

TF

Publication CdB 1/08 p. 12

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.269; CO.270; CO.274d

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - OFFRE DE PREUVE DU BAILLEUR - MAXIME INQUISITOIRE En cas de nullité partielle du contrat, le juge doit, si les offres de preuve du bailleur sont insuffisantes (in casu : un seul exemple comparatif peut être retenu sur les 5 exemples produits), l'inviter à produire les pièces permettant un calcul de rendement ou la comparaison de logements dans le quartier.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; DEFAUT DE LA CHOSE; SURFACE

Normes : CO.24.al.1.ch.4; CO.259.ss

Résumé : DIFFÉRENCE DE SURFACE - DÉFAUT OU ERREUR DE PLUME ? Cas d'un contrat de bail mentionnant une surface de 362 m2, alors que les annonces de la régie et de l'ancien locataire le décrivent comme un appartement d'une surface de 265 m2. Dans ces circonstances, on ne saurait considérer que l'appartement souffre d'un défaut, ce dernier se définissant comme une différence entre l'état réel de la chose et les qualités promises. La mention erronée figurant dans le contrat de bail n'ayant pas été déterminante dans la décision du locataire de louer l'appartement, celui-ci n'était pas dans l'erreur lors de la formation de sa volonté, ce d'autant que la différence de surface (environ 27%) est facilement décelable. Aussi, le contrat de bail déploie valablement ses effets.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; BAIL COMMUN; COLOCATAIRE; CONJOINT; QUALITE POUR AGIR; POUVOIR DE REPRESENTATION

Normes : CO.70; CO.150; CO.259

Résumé : ÉPOUX COLOCATAIRES - PROCÉDURE - POUVOIR DE REPRÉSENTER L'UNION CONJUGALE La doctrine est d'avis que chaque colocataire peut faire valoir individuellement les droits prévus aux art. 259 et ss CO. Toutefois, selon certains auteurs, en cas d'action en justice, le concours de tous serait nécessaire (MICHELI, 8ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1994, p. 11). Le Tribunal fédéral s'est quant à lui référé à l'art. 150 CO s'agissant d'époux colocataires, tout en rappelant les dispositions du droit matrimonial autorisant un époux à représenter l'union conjugale (ATF 118 II p. 170). Un époux est légitimé à agir seul en réparation du défaut et en réduction de loyer ainsi qu'en validation de la consignation du loyer, quand bien même son épouse, cosignataire du bail, n'était pas partie à la procédure.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : NOTION DE JUSTES MOTIFS Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut. Ces circonstances doivent être si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement intolérable; la perception subjective du caractère intolérable de la poursuite du bail par la partie qui résilie n'est pas pertinente (ATF 122 III 262; arrêt du TF 4C/35.2006 du 30 mai 2006 et les références citées). Les justes motifs peuvent résider dans une situation générale (guerre, grave crise économique, mais pas simple fléchissement de la conjoncture), dans la personne du bailleur (grave maladie, revers de fortune, comportement critiquable) ou dans la personne du locataire (maladie sévère, changement dans la situation familiale, aggravation de la situation financière, retrait non fautif d'une autorisation de commerce, incapacité des héritiers d'exploiter le commerce du défunt locataire (CR CO I-David LACHAT, art. 266g CO N 3 et les références citées). Le juge apprécie s'il existe des justes motifs en appliquant les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC). A cet égard, il prendra en considération tous les éléments du cas particulier, qu'il pondérera avec le principe de la sécurité du droit et avec l'intérêt de l'autre partie au maintien du contrat (arrêt 4C/35.2006 du 30 mai 2006).

Remarques : cf. Arrêt du TF 4A_20/2015 du 13.07.2015 qui retient pertinence de la perception subjective.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION

Normes : CO.257f.al3

Résumé : CONGE DONNE POUR DES TRAVAUX EFFECTUES PAR LE SOUS-LOCATAIRE SANS L'ACCORD DU BAILLEUR Efficacité d'un congé donné en vertu de l'art. 257f al. 3 CO au motif que, malgré le refus clair de la bailleresse, exprimé à plusieurs reprises, la sous-locataire (soit l'auxiliaire du locataire) n'avait pas hésité, sans autre explication, à entreprendre sur une durée de deux mois des travaux coûteux, qui avaient fortement modifié l'état et l'apparence des locaux loués, sans pour autant en altérer la structure ou l'ordonnancement (l'intéressée ayant notamment changé les appareils sanitaires de la salle de bains et remplacé le carrelage, le mobilier et les appareils de la cuisine), retenant qu'en agissant ainsi, la sous-locataire avait délibérément violé les obligations que la loi imposait au locataire et que, par son comportement, elle avait rompu irrémédiablement le lien de confiance entre les parties au bail principal. La sous-locataire avait en effet agi comme si elle était propriétaire du logement, substituant sa propre appréciation à celle de la bailleresse et ne tenant aucun compte du fait que l'autorisation qu'elle avait sollicitée lui avait été refusée.

Voir aussi : ACJC/446/2024

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; SOUS-LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - TRAVAUX EFFECTUÉS PAR LE SOUS-LOCATAIRE - REFUS D'AUTORISATION DU BAILLEUR PRINCIPAL En imposant unilatéralement sa manière de faire au bailleur principal, à qui revient le choix de l'importance, de l'ampleur et de la qualité des travaux, le sous-locataire s'est substitué, à tort, au propriétaire du logement. Il appartient au sous-locataire de signaler les défauts constatés aux locataires principaux, qui revêtent à son égard la qualité de bailleurs. Compte tenu de l'absence de tout respect et de toute considération pour les droits du bailleur sur un point aussi important que celui des travaux affectant l'objet loué, la poursuite du contrat ne peut être imposée au bailleur. Il est sans pertinence qu'une plus-value ait été objectivement apportée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.253b.al.2

Résumé : LOGEMENT DE LUXE - MAJORATION DE LOYER Le bailleur qui souhaite majorer le loyer d'un logement de luxe peut, soit renégocier le montant du loyer avant l'échéance du contrat, soit résilier le bail pour son échéance et, le cas échéant, proposer la conclusion d'un nouveau contrat avec le loyer majoré. Il n'appartient donc pas au locataire de résilier son bail, en cas de refus d'une hausse de loyer unilatérale "notifiée" par le bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.261.al.1

Résumé : TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ - SUBSTITUTION DES PARTIES Selon l'art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, la bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Sur le plan procédural, cela conduit à un changement de qualité des parties (David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 436 ch. 4.1.5 et les références; Commentaire USPI, p. 628, n. 7 ad art. 273 CO). Compte tenu de la force dérogatoire du droit fédéral, c'est d'office que le juge doit procéder à ce changement de qualité, même si la procédure est de droit cantonal.

Voir aussi : ACJ n° 48 du 23.01.1995 ACJ n° 209 du 12.03.2001 ACJ n° 770 du 13.06.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; MOTIF; NULLITE

Normes : CO.269d

Résumé : NULLITÉ D'UN AVIS DE MAJORATION DONT LA MOTIVATION EST INSUFFISAMMENT PRÉCISE Une majoration de loyer motivée de la manière suivante : "augmentation du loyer et des charges résultant de travaux à plus-value et harmonisation des loyers suite à la rénovation complète de l'immeuble" est nulle, faute d'une motivation suffisamment précise. En effet, le terme d'harmonisation évoque l'idée de coordonner, d'assortir des éléments a priori disparates. Dans le contexte d'une hausse de loyer, l'expression doit donc raisonnablement être comprise, selon le principe de la confiance, comme l'expression d'une volonté de ramener le loyer litigieux au niveau, supposé supérieur, du loyer d'autres locaux comparables. Le fait que le bailleur n'ait ni utilisé les termes de "loyers comparatifs" ou de "loyers usuels", ni spécifiquement invoqué l'article 269a let. a CO n'est pas déterminant. Il suffit, pour que la nullité doive être prononcée, que la motivation ne réponde pas aux exigences de clarté imposée par l'article 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF. En évoquant l'idée d'une remise à niveau avec d'autres loyers, le bailleur introduit un critère de hausse fondé sur la notion de loyer du marché. Or, selon la jurisprudence, ce critère est incompatible avec celui du loyer fondé sur les coûts, à la base des travaux impliquant une plus-value. Dans ces conditions, il faut retenir que la motivation de l'avis de majoration litigieux est insuffisante. On ne peut en effet distinguer, à la lecture de cet avis, les critères précis sur lesquels le bailleur entendait en définitive se fonder.

TF

Publication DB 2008 p. 21 n° 7

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; RENOVATION D'IMMEUBLE; DEFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.259g

Résumé : PAS DE CONSIGNATION DE LOYER EN CAS DE NUISANCES DUES À DES TRAVAUX DE RÉNOVATION Dans le cas où le bailleur a entrepris de rénover son bâtiment et où le locataire en subit des nuisances, on ne se trouve pas dans l'hypothèse où le locataire exige des travaux et où il faudrait faire pression sur le bailleur, par la consignation du loyer, pour qu'il exécute les travaux demandés. La doctrine en déduit logiquement que la consignation est exclue lorsque le locataire se plaint des nuisances causées par des travaux de rénovation (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 179 et 196; Renate WEY, La consignation du loyer, thèse Lausanne 1995, n. 290 p. 74; Martin ZÜST, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, thèse St-Gall 1992, n. 475, p. 283). Cette interprétation est encore confirmée par le fait que l'art. 260 al. 2 CO énumère quels sont les moyens du locataire qui sont réservés en cas de rénovation, sans mentionner la consignation.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; EFFICACITE; RESILIATION; MODIFICATION(EN GENERAL); TERME; EXIGIBILITE; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : ÉVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - MODIFICATION DU TERME D'EXIGIBILITÉ DES LOYERS - ABUS DE DROIT Lorsque le terme d'exigibilité des loyers est modifié par convention des parties, il appartient au bailleur d'informer la régie de cet accord dérogatoire, en lui fournissant tous les documents propres à lui permettre une exécution régulière du mandat de gestion. Aussi, la régie ne peut pas opposer au locataire la négligence de son mandant à lui faire connaître les modalités de paiement des loyers. Le fait que le locataire, pour s'opposer à son évacuation, ait invoqué sur le tard l'accord dérogatoire ne dénote pas un comportement abusif. En conséquence, le congé est inefficace et la demande d'évacuation du locataire doit être rejetée.

Voir aussi : ACJC/779/2018 du 18.06.2018 (existence d'une convention tacite modifiant les termes de paiement contractuels niée)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; DROIT IMPERATIF; CONTRAT; NULLITE

Normes : CO.269b; CO.270a

Résumé : DROIT IMPÉRATIF - NULLITÉ D'UNE CLAUSE CONTRACTUELLE FIXANT UN LOYER MINIMAL ABSOLU Le système de contestation du loyer établi par l'art. 270a CO ne peut pas être limité ou exclu par convention ni étendu à d'autres possibilités de contestations. Il ne permet pas aux parties de convenir d'un loyer minimal absolu pour le futur et ne s'accommode pas, en particulier, d'une clause contractuelle interdisant toute réduction du loyer initial (ATF n.p. 4C.203/2006 du 26.10.2006, consid. 3.2.2). En l'espèce, une clause contractuelle stipulant que les loyers futurs ne pourront en aucun cas être inférieurs à celui fixé lors de la conclusion du bail contrevient au caractère impératif des art. 17 al. 2 OBLF et 270a CO et doit donc être déclarée nulle conformément aux art. 19 et 20 CO.

Voir aussi : DB 2008 p.34 n° 15

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT NET; CALCUL; SURFACE

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PONDÉRATION PAR PIÈCE OU PAR SURFACE Selon l'art. 269 CO, le rendement déterminant est celui de la chose louée et non celui de l'immeuble entier, voire d'un groupe d'immeubles. Lorsque l'état locatif n'est pas suffisamment homogène, il y a lieu de procéder à une ventilation des comptes appartement par appartement (selon une clé de répartition applicable à la propriété par étage ou calcul au prorata de la surface ou du volume loué) (David LACHAT, Commentaire romand, n. 2 ad art. 269 CO; Philippe RICHARD, Le point sur la méthode absolue, CdB 3/98, p. 85). Dès lors, une pondération par pièce des appartements est correcte et conforme à la jurisprudence. La méthode se référant aux surfaces des logements plutôt qu'au nombre de pièces est aussi concevable.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_ 268/2023 du 20.02.2024 cons. 4.1.3 (si le bailleur ne propose aucune clé de répartition, le système appliqué sera alors celui que le juge tiendra pour équitable) ACJ n° 1026 du 26.10.2000 X S.A. c/ B. ACJ n° 874 du 08.09.2003 X c/ F. et B. ACJ n° 875 du 08.09.2003 S. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE

Normes : CO.270; LPC.186

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - RECOURS AUX STATISTIQUES CANTONALES Le juge saisi d'une requête en contestation du loyer initial doit procéder à la fixation du loyer en se fondant sur toutes les circonstances du cas. Il peut se référer aux données statistiques cantonales publiées par l'OCSTAT, lesquelles constituent, dans certains cas, un critère d'appréciation adéquat parmi d'autres. Dans la mesure où elles tiennent compte notamment de l'année de construction de l'immeuble, de la commune, de la catégorie du logement, du nombre de pièces et du fait qu'il s'agit ou non d'un logement neuf, les statistiques de l'OCSTAT présentent des caractéristiques qui permettent de s'y référer, à l'instar de celles qui ont été établies dans le canton de Bâle. En outre, compte tenu de la marge d'appréciation dont dispose le juge en la matière, il peut sans arbitraire se référer à une valeur moyenne. Par ailleurs, le juge ne peut pas retenir une limite inférieure au loyer fixé avec le précédent locataire. Il n'est en effet pas exclu que le loyer convenu avec celui-ci était déjà abusif, ou fixé en fonction de circonstances propres au précédent locataire.

Voir aussi : ACJC/254/2006 du 06.03.2006; ACJC/633/2006 du 12.06.2006; ACJC/751/2007 du 11.06.2007; ACJC/1180/2008 du 06.10.2008 ; ACJC/1354/2016 du 17.10.2016; contra : ACJC/1150/2015 du 28.09.2015 (qui préconise plutôt l'utilisation de la valeur médiane des statistiques);ACJC/172/2018 du 12.02.2018 (qui explique différence entre valeur moyenne et médiane)

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 44, décembre 2008, p. 17 Voir cependant ACJC/1180/2008