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Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

1697 enregistrements trouvés

Fiche 2309165

ACJC/1310/2008 du 03.11.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; TACITE
Normes : CO.253
Résumé : BAIL TACITE - ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION En sus de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation du bail et continuent à exercer leurs obligations réciproques, l'existence d'un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d'autres éléments factuels dont l'importance sera fonction du laps de temps. Plus celui-ci aura été bref, plus les autres circonstances de fait joueront un rôle décisif pour admettre qu'un nouveau bail a été conclu par actes concluants; inversement, ces circonstances seront d'autant moins essentielles que le facteur temps sera considérable (ATF 4C.475/1993 in Zeitschrift für schw. Mietrecht 1995 p. 161, p. 165). En d'autres termes, l'élément temporel n'est pas à lui seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite. Il convient de prendre en compte les circonstances du cas (ATF 4C.441/2004; TSCHUMY, Le refus de désemparer, in CdB 2003 p. 1, p. 4).
Voir aussi : ATF 4A_247/2008 du 19.08.2008 in CdB 4/08 p. 117 et JdT 2009 I 22

Fiche 2309162

ACJ n° 1300 du 03.11.2008

CJ , CABL
Publication ACJC/1300/2008
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; AUTORISATION PREALABLE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); CONTRAT-CADRE
Normes : CO.262; CO.271a.al.1.let.a
Résumé : SOUS-LOCATION - CONTRAT-CADRE ROMAND - CONSENTEMENT PRÉALABLE ÉCRIT DU BAILLEUR L'art. 8 du contrat-cadre de baux à loyers, du 18 décembre 2000, applicable en Suisse romande et en vigueur depuis le 1er décembre 2001, ne fait que préciser l'application formelle de l'art. 262 CO, lorsqu'il prévoit le consentement préalable écrit du bailleur et lui impose un délai de réponse de trente jours, mais ne remet pas en cause le fondement matériel de cette disposition. Il s'ensuit que l'application du contrat-cadre ne change rien aux conséquences juridiques de la sous-location (ACJC/39/2008 du 14 janvier 2008 consid. 3.2). L'absence de consentement préalable écrit ne permet ainsi nullement d'en inférer, sans autre examen, la mauvaise foi du locataire au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO.

Fiche 2309161

ACJC/1312/2008 du 03.11.2008

CJ , CABL
Recours TF déposé le 16.12.2008, rendu le 16.01.2009, DROIT CIVIL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSORITE; COLOCATAIRE; SOLIDARITE
Normes : CO.70; LPC.6
Résumé : PLURALITÉ DE LOCATAIRES - OBLIGATION INDIVISIBLE - SOLIDARITÉ SANS CONSORITÉ L'obligation de restituer la chose au bailleur en fin de bail est une obligation indivisible (art. 70 CO). Lorsqu'elle est due par plusieurs débiteurs, chacun d'eux est tenu de l'acquitter pour le tout, de sorte que le créancier peut l'exiger de n'importe lequel des débiteurs. L'indivisibilité produit ainsi des effets identiques à ceux de la solidarité (SJ 2007 I 5, consid. 4.1). Il s'ensuit que dans le cadre de l'action en évacuation pour défaut de paiement du loyer, le bailleur n'est pas tenu d'ouvrir action contre tous les colocataires solidaires qui ne sont pas des consorts nécessaires du point de vue du droit matériel (BERTOSSA et al., Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, ad art. 6 LPC). Il suffit que le bailleur dirige son action contre celui des colocataires qui occupe encore les locaux. Pour le même motif, lorsque plusieurs colocataires solidaires sont assignés, chacun d'eux peut former des conclusions individuelles, qui peuvent être différentes les unes des autres.

Fiche 2309164

ACJC/1312/2008 du 03.11.2008

CJ , CABL
Recours TF déposé le 16.12.2008, rendu le 16.01.2009, DROIT CIVIL
Descripteurs : BAIL A LOYER; VENTE D'IMMEUBLE; SUBSTITUTION DE PARTIE; LEGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE
Normes : CO.261.al.1
Résumé : ALIÉNATION EN COURS DE PROCÈS - SUBSTITUTION DE CAS EN CAS En principe, la vente de la chose louée est un cas de substitution d'office d'une partie au litige, imposée par le droit fédéral. Cependant, la vente de l'immeuble loué et le transfert de bail qu'elle implique ne privera pas l'aliénateur de sa légitimation active dans les cas ou la question litigieuse n'aura aucune incidence sur le rapport de bail postérieurement à son transfert. Il en sera ainsi lorsque le procès concerne par exemple une demande de réduction de loyer consécutive à un défaut, réparé avant la vente, ou une action en recouvrement d'un arriéré de loyers antérieur à la vente ou une procédure d'évacuation en fin de bail lorsque la validité du congé n'est pas contestée et que le congé a pris effet avant la vente. Lorsqu'en revanche, l'objet du litige affecte la situation du nouveau bailleur, acquéreur de l'immeuble, celui-ci sera substitué ex lege à l'aliénateur dans le procès.

Fiche 2309169

ACJC/1183/2008 du 06.10.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; SOMMATION; CONJOINT; FORMULE OFFICIELLE
Normes : CO.266n; CO.266o
Résumé : AVIS COMMINATOIRES ET DE RÉSILIATION - NULLITÉ - AMBIGUÏTÉ RÉSULTANT DE LA DÉSIGNATION DE L'EPOUSE DU LOCATAIRE PAR LE PRÉNOM DE SON MARI - FARDEAU DE LA PREUVE Le bailleur supporte le fardeau de la preuve de la réception des avis comminatoires et de résiliation (ATF 4A_39/2007 du 2 mai 2007, consid. 4). In casu, puisque le prénom "Claude" peut désigner aussi bien un homme qu'une femme, et en l'absence d'éléments permettant de considérer que les plis destinés à "Mme Danielle X." mais adressés à "Mme Claude X." sont bien parvenus à l'épouse du locataire, il y a lieu de retenir que les formes légales n'ont pas été respectées, de sorte que le congé est nul.
Voir aussi : ATF n.p. 4A_39/2007 du 09.05.2007 in DB n° 20/2008 p. 20

Fiche 2309168

ACJC/1177/2008 du 06.10.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES
Normes : CO.257a.al.2
Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - CONVENTION - INTERPRÉTATION Le bailleur a le devoir de prouver que les frais qu'il entend réclamer au locataire, en sus du loyer, sont bien compris et spécifiés clairement dans la convention. Le locataire doit pouvoir comprendre, sans difficulté, à la lecture de son bail, quels frais accessoires il assumera en plus de son loyer (RICHARD, in 12ème Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 2002, p. 13 n. 39 et 40; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 334 n. 1.5 et réf. cit.; ATF n.p. 4A.397/2007 du 6 décembre 2007 consid. 2.1). Comme toute clause contractuelle, la convention fixant les frais accessoires doit être appréciée selon les règles en la matière. Si la réelle et commune intention des parties ne peut être déterminée, il convient d'attribuer à la clause litigieuse - selon le principe de la confiance - le sens que son destinataire pouvait lui prêter, raisonnablement et de bonne foi, d'après le texte, le contexte et les circonstances qui ont précédé ou accompagné la conclusion du contrat (art. 18 CO; JT 1998 I 2; ATF 131 III 606, consid. 4.1; ATF n.p. 4C.357/2006 du 21 décembre 2006 consid. 3.1). La précision dans l'emploi des termes doit par ailleurs être appréciée avec d'autant plus de rigueur que le bailleur, rédacteur du bail, ne doit pas bénéficier d'une description confuse des frais supplémentaires qu'il compte faire supporter à son locataire. En l'occurrence, l'ambiguïté de la convention porte sur l'emploi du terme "sanitaires" pour désigner les dépenses d'eau.

Fiche 2309171

4A_361/2008 du 26.09.2008

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication CdB 1/09 p. 3
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; ABUS DE DROIT
Normes : CO.257d; CO.271
Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - AVIS COMMINATOIRE - NOTION D'ARRIÉRÉ RÉGLÉ TRÈS PEU DE TEMPS APRÈS L'EXPIRATION DU DÉLAI COMMINATOIRE L'art. 271 al. 1 CO s'applique également lorsque la résiliation du bail a pour cause la demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO. Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose alors à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit et à la bonne foi; il faut des circonstances particulières pour que le congé soit annulé. Tel sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû. Le congé sera également tenu pour contraire aux règles de la bonne foi si le montant impayé est insignifiant, si l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer ou si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration du délai comminatoire (ATF 4C.65/2003 du 23.09.2003, consid. 4.2). Une durée de quatre jours pour régler l'arriéré n'entre pas dans la notion de "très peu de temps" propre à la demeure du locataire.
Voir aussi : ATF 120 II 31

Fiche 2309172

4A_361/2008 du 26.09.2008

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication DB 2008 n° 18 p. 40
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EVACUATION(EN GENERAL); PAIEMENT DE L'ARRIERE; PAIEMENT; LOYER
Normes : CO.257d
Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ÉVACUATION MALGRÉ LE PAIEMENT TARDIF EN COURS DE PROCÉDURE Un bailleur n'abuse pas de son droit, si après la réception de paiements tardifs de loyer, il résilie le bail pour non-paiement. A plus forte raison ne commet-il pas un tel abus, lorsqu'il résilie le bail à défaut de paiement du loyer dû et maintient cette résiliation même si, en cours de procédure d'expulsion, le locataire paie l'arriéré de loyer.
Voir aussi : ATF 4C.413/1996 du 27.02.1997 in SJ 1997 p. 538 ACJ n° 130 du 10.02.03 H. c/ SI X ACJ n° 244 du 10.03.03 L. c/ C.

Fiche 2309173

4A_361/2008 du 26.09.2008

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication CdB 1/2009 p. 3 JdT 2009 I 25 DB 2008 n° 18 p. 40
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOMMATION; ENVOI POSTAL; TERME COMMINATOIRE; PROCURATION; POUVOIR DE REPRESENTATION; COMMUNICATION
Normes : CO.257d
Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - RÉCEPTION DE L'AVIS COMMINATOIRE L'art. 257d CO n'exige pas que l'avis comminatoire soit remis en mains propres au locataire, qui peut se faire représenter par une personne de son choix. Il appartient au bailleur, qui prétend que la communication faite au représentant lie le locataire, de prouver que la réception de l'avis comminatoire est couverte par la procuration donnée au représentant. En application de la théorie de la réception, le locataire est réputé avoir reçu l'avis comminatoire au moment de la réception de ce document par son représentant.

Fiche 2309174

4A_185/2008 du 24.09.2008

TF , 1ère Cour civile
Publication JdT 2009 I 23
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; NULLITE; POUVOIR D'APPRECIATION
Normes : CO.270
Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ PARTIELLE - FACTEURS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION POUR LA FIXATION - TRAVAUX DE RÉNOVATION Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas (arrêt 4C.428/2004 du 1er avril 2005, in SJ 2006 I 19, consid. 3.1), notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO, les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire (ATF 120 II 341 consid. 6c p. 351; cf. également ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64), étant précisé que ce dernier critère n'entre en général en ligne de compte que lorsque le juge ne dispose pas des éléments lui permettant de procéder à un calcul de rendement (arrêt 4C.274/1997 du 27 avril 1998, in SJ 1998 p. 718, consid. 4b/aa p. 720). Le juge exerce un pouvoir d'appréciation plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer communiqué selon les formes prescrites; il n'a pas à limiter son intervention au cas où le loyer convenu par les parties est abusif. Le loyer convenu constitue la limite supérieure du loyer à fixer. Conformément aux règles de la bonne foi, le bailleur ne peut en effet pas réclamer plus que la contre-prestation pour laquelle il était prêt à louer les locaux à l'origine. Il ne doit pas non plus tirer un bénéfice du vice qui lui est imputable et se trouver dans une situation plus favorable que s'il avait observé les formes requises. Il incombe au juge d'examiner si le bailleur n'a pas omis de recourir à la forme prescrite de manière abusive, afin d'empêcher toute contestation de la part du locataire. Face à un tel procédé, il peut alors se justifier, en cas de différence sensible entre le loyer convenu et celui antérieurement perçu, de fixer le loyer initial à la hauteur de ce dernier, par application analogique de l'art. 269d CO (ATF 120 II 341 consid. 6c p. 351; cf. également ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64). Ces principes valent sous réserve de circonstances particulières (arrêt 4C.274/1997 du 27 avril 1998, in SJ 1998 p. 718, consid. 4b/aa p. 720), et il faut en particulier prendre en considération l'éventuelle rénovation de la chose louée (cf. SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e éd., Zurich 2008, n. 37 ad art. 270 CO, p. 672 in fine).

Fiche 2309175

4A_185/2008 du 24.09.2008

TF , 1ère Cour civile
Publication JdT 2009 I 22
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; TRAVAUX D'ENTRETIEN; RENOVATION D'IMMEUBLE
Normes : CO.269.ss; CO.270.al.2
Résumé : LOYER INITIAL - INDICATIONS DEVANT FIGURER SUR L'AVIS DE FIXATION INITIALE DU LOYER Lorsqu'un appartement fait l'objet d'une première location, il convient de faire figurer sur la formule officielle qu'il s'agit d'une première location, en lieu et place du précédent loyer. La situation est analogue lorsque la chose louée n'est plus la même par rapport au précédent bail, à savoir lorsque le logement a subi des transformations telles que sa surface s'en trouve notablement modifiée ou que le nombre de pièces n'est plus identique. Des travaux d'entretien ou de rénovation plus ou moins lourds ne permettent pas à eux seuls de considérer qu'il s'agit d'une première location. Dans ce cas, l'indication du montant du précédent loyer sur la formule officielle est alors impérative.

Fiche 2309176

ACJC/1030/2008 du 08.09.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)
Normes : CO.267; CO.267a
Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - AVIS DES DÉFAUTS - CONSTAT D'HUISSIER Le bailleur qui s'abstient d'adresser au locataire un avis conforme aux exigences de l'art. 267a CO, est réputé avoir renoncé à ses droits, tels qu'ils découlent de l'art. 267 CO. Son droit à réclamer une indemnité en raison de défauts de la chose louée est dès lors périmé. Un constat d'huissier peut constituer un acte de vérification de la chose louée. Néanmoins, et même s'il a été réalisé en présence du locataire, il ne saurait être considéré comme un avis des défauts conforme aux exigences de l'art. 267a al. 1 CO s'il n'est pas adressé au locataire dans les jours qui suivent le constat et s'il n'indique pas que le bailleur tient le locataire pour responsable des défauts constatés. Par ailleurs, un avis des défauts parvenant au locataire deux mois et demi après la restitution des clés est manifestement tardif.

Fiche 2309178

ACJC/1035/2008 du 08.09.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES
Normes : CO.18; CO.257a.al.2
Résumé : FRAIS ACCESSOIRES PAYÉS PAR LE LOCATAIRE PUIS DÉDUITS DU PAIEMENT DU LOYER - INTERPRÉTATION DU CONTRAT En l'absence d'une intention clairement définie par les parties quant à la nature des frais accessoires et à la possibilité de réduire du loyer le montant des frais accessoires payés directement par le locataire, il convient de procéder à l'interprétation de la clause contractuelle stipulant que le loyer ne comprend pas les charges (art. 18 CO). En l'occurrence, la Cour a considéré que les charges payées par le locataire étaient incluses dans le loyer, dans la mesure où, indépendamment de la mention utilisée par les parties, le bailleur n'avait jamais protesté lorsque le locataire procédait au paiement du loyer réduit des montants qu'il avait payés aux SIG pour l'eau, le gaz ou l'électricité.

Fiche 2309179

4A_220/2008 du 07.08.2008

TF , 1ère Cour civile
Publication JdT 2009 I 28
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; REMISE DES CLES; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.264
Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE - CONDITIONS STRICTES L'application de l'art. 264 CO suppose que le locataire manifeste clairement et sans ambiguïté son intention de restituer la chose à son cocontractant. Le locataire doit ensuite procéder effectivement à la restitution complète et définitive, ce qui implique, s'il s'agit de locaux, qu'il en remette toutes les clés au bailleur. Laisser les locaux vides et inoccupés n'est pas suffisant, ni le fait d'indiquer que les clefs sont à la disposition du bailleur. Le fardeau de la preuve de la restitution effective des locaux appartient au locataire qui réclame le bénéfice de l'art. 264 al. 1 CO.

Fiche 2309181

4A_181/2008 du 24.06.2008

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 134 III 446; SJ 2008 I pp. 492-496
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; AUTORISATION PREALABLE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.262; CO.257f.al3
Résumé : SOUS-LOCATION DÉNUÉE D'AUTORISATION Lorsque le locataire n'a pas demandé l'autorisation de sous-louer, le bailleur qui entend résilier le bail de manière anticipée doit enjoindre le locataire par écrit à mettre un terme à la sous-location ou protester contre l'absence de demande d'autorisation. Si le locataire ne réagit pas, un congé anticipé sera fondé, en tout cas, lorsqu'un examen rétrospectif des faits permet de conclure que le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location. Dans ce cas, le juge n'a pas à examiner, en plus, si la sous-location rend le maintien du bail insupportable pour le bailleur ou les habitants de l'immeuble.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_143/2023 du 10.10.2023; arrêt du TF 4A_173/2019 du 13 juin 2019; 4A_516/2007 du 06.03.2008 (ATF 134 III 300; CdB 2/08 p. 42; DB 2008 p. 22 n° 8); ACJC/546/2012 du 23.04.2012 (in CdB 4/12 p. 114);ACJC/1036/2008 du 08.09.2008; ACJC/732/2008 du 16.06.2008; ACJC/1436/2006 du 11.12.2006; ACJC/1014/2017 du 28.08.2017 (délai imparti par le bailleur pour mettre un terme à la sous-location ou communiquer les conditions de celle-ci doit être raisonnable, ce qui n'est pas le cas d'un délai de 15 jours)
Remarques : Changement de jurisprudence Contra : ACJC/748/2007 du 11.06.2007 et ACJC/39/2008 du 14.01.2008

Fiche 2309180

4A_181/2008 du 24.06.2008

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 134 III 446 SJ 2008 I pp. 492-496
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; TRANSFERT DE BAIL; INCONVENIENT MAJEUR
Normes : CO.262
Résumé : EXAMEN RÉTROSPECTIF - TRANSFERT DE BAIL - INCONVÉNIENTS MAJEURS La sous-location présente des inconvénients majeurs si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, ce qui constitue un abus de droit. Le transfert de bail et la sous-location se distinguent notamment par une intention différente du locataire. Par la sous-location, le locataire veut toujours revendiquer l'usage de la chose et disposer de son droit d'usage alors que, par le transfert, il veut au contraire remettre son droit d'usage à un tiers et se libérer en même temps du bail. Si l'examen rétrospectif des faits révèle que le bailleur aurait pu s'opposer à une sous-location utilisée dans un but - illégitime - de substitution de locataires, la résiliation anticipée est valable.

Fiche 2309182

4A_250/2008 du 18.06.2008

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication CdB 4/08 p. 119 JdT 2009 I 25
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOMMATION; ENVOI POSTAL; ENVOI RECOMMANDE; CALCUL DU DELAI
Normes : CO.257d
Résumé : AVIS COMMINATOIRE ENVOYÉ PAR PLI RECOMMANDÉ - PLI NON RETIRÉ En cas d'envoi par pli recommandé, l'avis comminatoire est réputé notifié à l'échéance du délai de garde de la poste si le pli n'est pas retiré. L'avis de retrait est censé avoir été déposé dans la boîte aux lettres tant qu'il n'y a pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect des agents postaux; il appartient à celui qui se prévaut de l'irrégularité de la notification, en particulier du défaut de remise dans sa boîte aux lettres d'un avis de retrait après présentation infructueuse, d'en rapporter la preuve.

Fiche 2309184

ACJC/738/2008 du 16.06.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT
Normes : CO.266n; CO.266o
Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION - LOGEMENT DE LA FAMILLE - OMISSION DU LOCATAIRE DE COMMUNIQUER SON CHANGEMENT D'ÉTAT CIVIL L'omission du locataire d'indiquer ses changements d'état civil peut, certes, déboucher sur l'octroi de dommages-intérêts au bailleur, mais elle n'efface pas pour autant la nullité du congé donné au locataire. Demeurent réservés les cas - exceptionnels - où celui-ci devrait se laisser imputer un abus de droit, notamment dans l'hypothèse où le locataire passerait volontairement sous silence son mariage afin d'en tirer des avantages par la suite pour pouvoir, par exemple, exciper de la nullité d'une résiliation extraordinaire du bail, en vue de retarder le plus possible son expulsion des locaux qu'il entend continuer à occuper avec son conjoint dans l'intervalle sans bourse délier (ATF 4C.441/2006 du 23 mars 2007).

Fiche 2309186

ACJC/719/2008 du 16.06.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; RESILIATION; FORME ET CONTENU
Normes : CO.266l; CO.266o
Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION En cas de pluralité de bailleurs, membres par exemple d'une hoirie, le congé doit émaner de l'ensemble de ceux-ci. Compte tenu de l'incertitude du locataire au sujet de l'identité des bailleurs (en l'espèce, la régie n'a à aucun moment informé le locataire du remplacement de l'un de ceux-ci), l'invocation du vice de forme affectant le congé ne saurait être qualifiée d'abusive.

Fiche 2309183

ACJC/727/2008 du 16.06.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; CALCUL; RENDEMENT NET; MAXIME INQUISITOIRE
Normes : CO.270; CO.274d.al.3
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - CALCUL DE RENDEMENT - MAXIME INQUISITORIALE SOCIALE Si le juge estime que les pièces fournies par les parties sont insuffisantes ou peu claires pour permettre un calcul de rendement, il a l'obligation de demander au bailleur de les compléter, respectivement de l'interroger, et/ou de l'inviter à produire des pièces complémentaires. En cas d'impossibilité de procéder à un tel calcul de rendement, le Tribunal doit ordonner des mesures probatoires appropriées en vue de déterminer les caractéristiques intrinsèques du logement (surface, confort, vétusté) et locales (environnement, proximité, transport, commerce, etc.) pour fixer le loyer initial en s'inspirant, cas échéant, des statistiques cantonales pertinentes.
Voir aussi : ACJC/564/2010 du 17.05.2010

Fiche 2309188

4A_85/2008 du 12.06.2008

TF , 1ère Cour civile
Publication JdT 2009 I 26
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION
Normes : CO.271a.al.3.let.a
Résumé : BESOIN PERSONNEL URGENT - BESOIN SÉRIEUX/CONCRET/ACTUEL Le besoin personnel urgent du bailleur ne présuppose pas une situation de contrainte ou un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin doit être sérieux, concret et actuel. L'urgence doit être examinée dans le temps et en fonction de son degré. Le juge décidera en fonction de toutes les circonstances.
Voir aussi : arrêts du TF 4A_16/2016 du 26 août 2016 et 4A_447/2015 du 31 mars 2016; ACJ n° 189 du 30.08.93 SI X et S. c/ B.ATF 118 II 50 = SJ 1992 p. 435 = JT 1993 I 290

Fiche 2309189

4A_129/2008 du 10.06.2008

TF , 1ère Cour civile
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL
Normes : CO.257a; CO.270
Résumé : LOYER INITIAL - STATISTIQUES - FRAIS D'EXPLOITATION NON COMPRIS DANS LE LOYER Les frais accessoires autres que ceux liés au chauffage et à la production d'eau chaude, comme les frais d'exploitation, sont englobés dans les loyers servant de données pour les statistiques cantonales genevoises. Dès lors, si les frais d'exploitation font l'objet d'un acompte séparé (et ne sont donc pas compris dans le loyer), il convient de déduire le montant versé à titre d'acompte pour les frais d'exploitation du loyer retenu en application des statistiques.

Fiche 2309190

4A_127/2008 du 02.06.2008

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2008 I pp. 467-471
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; CHANGEMENT D'AFFECTATION
Normes : CO.262; CO.257f
Résumé : SOUS-AFFERMAGE - ABSENCE D'AUTORISATION - RÉSILIATION ANTICIPÉE EN CAS DE CHANGEMENT NOTABLE D'AFFECTATION Bien que l'art. 262 CO (à la différence de l'art. 291 CO) n'envisage que l'hypothèse d'une sous-location (et non pas aussi celle d'un sous-affermage), il faut admettre, en appliquant par analogie l'art. 262 CO, que le locataire ne peut pas sous-affermer (remettre en gérance libre) la chose louée sans l'accord du bailleur. Si le locataire, après sommation, ne sollicite pas l'autorisation nécessaire, le bailleur peut résilier le contrat de façon anticipée en application de l'art. 257f al 3 CO s'il apparaît qu'il aurait pu refuser son consentement; cette dernière condition est remplie s'il y a un changement notable d'affectation (en l'occurrence : transformation d'un café-restaurant en bar à champagne).
Voir aussi : ATF 4A_162/2014 du 26.08.2014

Fiche 2309191

Pas de décision du 01.06.2008

Jacques ANSERMET
Publication Propriété 6/2008
Descripteurs : BAIL A LOYER; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; PRESCRIPTION
Normes : CO.257a; CO.67
Résumé : ACTION EN ENRICHISSEMENT ILLEGITIME ET PRESCRIPTION in Propriété 6/2008
Remarques : Doctrine

Fiche 2309192

4A_130/2008 du 26.05.2008

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2008 I pp. 461-462
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DECISION; TRIBUNAL DES BAUX; RETRAIT(VOIE DE DROIT)
Normes : CO.273.al.5; CO.274f.al.1
Résumé : DECISION DE LA CBL - SITUATION DE LA PARTIE QUI N'A PAS SAISI LE JUGE En vertu des art. 273 al. 5 et 274f al. 1 CO, la partie qui succombe peut saisir le juge dans les trente jours, à défaut de quoi la décision de l'autorité de conciliation devient définitive. Selon la jurisprudence, lorsqu'aucune des parties n'a obtenu entièrement gain de cause devant cette autorité, chacune d'elles peut saisir le juge dans ledit délai. Si seule l'une d'entre elles le fait, la décision de l'autorité de conciliation ne devient certes pas définitive à l'égard de la partie qui a renoncé à saisir le juge, si bien que cette dernière conserve la faculté de soumettre au juge ses propres conclusions, dans le cadre de la réponse à la demande ou en formant une demande reconventionnelle, pour autant que le droit de procédure du canton concerné lui offre une telle possibilité. En revanche, cette partie perd le droit d'agir de manière autonome, une fois le délai de trente jours échu, étant donné que, par son inaction, elle a laissé entendre qu'elle s'accommoderait de la décision de l'autorité de conciliation au cas où la partie adverse s'y soumettrait elle aussi. Dans cette hypothèse, elle ne peut plus saisir le juge si l'autre partie retire sa propre requête (arrêt 4C.367/2005 du 7 mars 2006, consid. 2 et les références).
Voir aussi : ATF 4A_519/2008 du 06.02.2009 (ATF 135 III 253)

Fiche 2309193

ACJC/581/2008 du 05.05.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; DELAI
Normes : CO.257d
Résumé : CONSIGNATION DANS LE DÉLAI COMMINATOIRE Le locataire est libéré dès le jour du versement à la caisse de consignation du montant réclamé dans l'avis comminatoire, pour autant que ce versement soit intervenu avant l'expiration du délai comminatoire.

Fiche 2309195

ACJ n° 576 du 05.05.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; LOGEMENT SOCIAL; PESEE DES INTERETS
Normes : CO.272; CO.272b; LGL.19
Résumé : SOUS-OCCUPATION - RÉSILIATION - PROLONGATION Les normes d'application des constructions subventionnées sont d'intérêt public et sont prioritaires par rapport aux intérêts particuliers du locataire. Le délai de départ différé d'une année suivant la résiliation du bail (art. 19 al. 1 du règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires) est généralement suffisant pour remédier aux conséquences pénibles du congé, ce qui conduit en principe au refus de toute autre prolongation. Toutefois, la prolongation de bail prévue automatiquement en cas de résiliation pour sous-occupation d'un logement social ne dispense pas le juge d'examiner si le locataire peut prétendre à une prolongation plus longue dans le cadre de la pesée des intérêts qu'il doit obligatoirement effectuer.
Voir aussi : ACJC/552/2023 du 02.05.2023 (Si une pénurie de logements vacants comme celle qui sévit actuellement à Genève impose d'éviter que les situations de sous-occupation de logements subventionnés se prolongent pour permettre à des familles de trouver des logements adéquats, elle rend extrêmement difficile pour les locataires desdits logements dont le bail est résilié de trouver un nouvel appartement, d'autant que leurs moyens financiers s'avèrent par définition modestes. En conséquence, en présence de circonstances particulières, telle une grave pénurie de logements vacants, une pesée des intérêts doit être faite par le juge afin d'examiner si une prolongation de bail supérieure à une année peut être accordée. In casu, prolongation de 4 ans) ACJC/269/2016 du 29.02.2016; ACJC/37/2005 du 10.01.2005; ACJC/135/2007 du 05.07.2007;ACJC/1303/2008 du 03.11.2008
Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 22

Fiche 2309194

ACJC/577/2008 du 05.05.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; TRANSACTION(ACCORD); TRANSFERT DE BAIL
Normes : CO.271a.al.1.let.e
Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - OPPOSABILITÉ DE LA PÉRIODE DE PROTECTION DE TROIS ANS La protection déduite de l'art. 271a al. 1 let. e CO (période de protection de trois ans à compter de la fin d'une procédure) est opposable au nouveau propriétaire en cas de reprise de bail par celui-ci (ATF 110 II 309 = JT 1985 I 12, consid. 3). Il est dès lors sans importance que l'accord passé par le locataire l'ait été avec le précédent bailleur, et non avec le bailleur qui a notifié le congé.
Voir aussi : ACJC/362/2001, publié in CdB 2001 p. 118 (opposabilité d'une transaction)

Fiche 2309196

Pas de décision du 23.04.2008

Tribunal des baux du canton de Vaud
Publication CdB 1/2009 p. 16
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; SURFACE
Normes : CO.270; OBLF.11
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - LOYERS USUELS Lors de l'examen de la conformité d'un loyer aux loyers usuels de la localité ou du quartier, il convient de prendre en compte également des baux de référence conclus postérieurement au bail litigieux, en tous cas pendant une période de quelques mois ne permettant pas de conclure à une hausse générale des loyers. Des objets de surface presque identique à l'objet litigieux, mais comportant une pièce supplémentaire, conservent leurs caractéristiques d'éléments de comparaison avec l'appartement litigieux.

Fiche 2309197

ACJC/436/2008 du 07.04.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BAIL A LOYER LIE; CHOSE ACCESSOIRE; PLACE DE PARC
Normes : CO.253a.al.1
Résumé : BAUX LIÉS - RÉSILIATION DU BAIL DE L'ACCESSOIRE (place de parc) Pour récupérer l'accessoire, le bailleur n'est pas obligé de résilier le bail de l'objet principal ou de proposer une modification du contrat en notifiant à cet effet une formule officielle. L'art. 253a al. 1 CO prévoit seulement l'applicabilité au bail portant sur l'accessoire des dispositions relatives à protéger les locataires contre les loyers abusifs ou les congés contraires à la bonne foi. Ces dispositions ne sont, en effet, pas applicables lorsque l'objet loué, qui n'est ni une habitation, ni un local commercial, n'est pas remis à bail au locataire en tant qu'accessoire d'un logement ou d'un local commercial. Le congé donné par le bailleur pour récupérer l'accessoire est donc efficace, mais il peut être annulé s'il s'avère contraire aux règles de la bonne foi. Le locataire peut aussi obtenir, le cas échéant, une prolongation judiciaire de la convention par laquelle il a obtenu l'usage de cet accessoire. La thèse selon laquelle le bailleur qui souhaiterait récupérer l'usage de l'accessoire devrait nécessairement dénoncer simultanément le bail portant sur l'objet principal doit donc être écartée, dans la mesure où elle est susceptible d'aboutir à une situation absurde.
Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 1

Fiche 2309198

ACJC/433/2008 du 07.04.2008

CJ , CABL
Publication CdB 2/2009 p. 48
Descripteurs : BAIL A LOYER; REPUDIATION(DROIT SUCCESSORAL); POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE
Normes : CO.97.ss; LP.193; LP.221; LP.240
Résumé : DÉCÈS DU LOCATAIRE - SUCCESSION RÉPUDIÉE - QUALIFICATION DES CRÉANCES DU BAILLEUR Lorsque la succession a été répudiée par tous les héritiers, le patrimoine du défunt est liquidé selon les règles de la faillite. La masse en faillite peut choisir de continuer le contrat de bail. Si tel n'est pas le cas, les loyers dus jusqu'à l'échéance sont des dettes dans la masse qui doivent être colloqués. La réparation du dommage en cas de non-restitution des locaux à l'échéance constitue en revanche une dette de la masse en faillite qui n'a pas à être portée à l'état de collocation.

Fiche 2309200

Pas de décision du 01.04.2008

Evelyne SEPPEY
Publication CdB 2/08 p. 33
Descripteurs : BAIL A LOYER; POURPARLERS; CONCLUSION DU CONTRAT
Normes : LPD.3; CO.253.ss
Résumé : DE L'INFLUENCE DE LA PROTECTION DES DONNEES SUR LE DROIT DU BAIL in Cahiers du bail n°2/2008 p. 33
Remarques : Doctrine

Fiche 2309199

Pas de décision du 01.04.2008

Sidonie MORVAN / David HOFMANN
Publication SJ 2008 II 61
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE
Normes : CO.253.ss; LPC.426.ss
Résumé : Questions choisies de procédure civile genevoise en matière de baux et loyers in SJ 2008 II 61
Remarques : Doctrine

Fiche 2309201

ATF 4A_55/2008 du 26.03.2008

TF , 1ère Cour civile
Publication CdB 4/08 p. 123
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); FORME ECRITE
Normes : CO.263
Résumé : TRANSFERT DE BAIL - EXIGENCE DE LA FORME ÉCRITE - DÉFAUT DE QUALITÉ POUR AGIR DU CANDIDAT À LA REPRISE Le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Si la forme écrite n'est pas observée, ce consentement n'est pas valable et le transfert du bail ne s'accomplit pas. Des "garanties orales" concernant l'autorisation du transfert de bail ne suppléent pas au consentement écrit. Faute d'être partie au contrat, le candidat à la reprise n'a pas qualité pour agir en justice contre le bailleur afin de faire reconnaître son droit au transfert du contrat.

Fiche 2309203

4A_353/2007 du 14.03.2008

TF , 1ère Cour civile
Publication JdT 2009 I 25
Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; EXIGIBILITE
Normes : CO.120; CO.257d.al.2
Résumé : CONGÉ POUR DEMEURE DU LOCATAIRE - COMPENSATION - CRÉANCE EN DOMMAGES-INTÉRÊTS La créance en dommages-intérêts résultant d'aménagements non amortis à la suite d'une résiliation donnée pour justes motifs n'est exigible qu'à la fin du bail et ne peut donc être opposée en compensation aux arriérés de loyer.

Fiche 2309202

4A_17/2008 du 14.03.2008

TF , 1ère Cour civile
Publication JdT 2009 I 27
Descripteurs : BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; PROLONGATION DU BAIL A LOYER
Normes : CO.272a.al.2
Résumé : LOCAUX ÉQUIVALENTS - NOTION La prolongation peut être exclue si le bailleur a offert au locataire des locaux équivalents. La notion d'équivalence signifie que les locaux de remplacement présentent toutes les caractéristiques nécessaires à l'usage convenu selon le contrat de bail qui prend fin. Elle se détermine ainsi selon des critères objectifs. Ne peuvent être imposés, au titre de l'équivalence, des locaux présentant des inconvénients majeurs.

Fiche 2309145

4A_427/2007 du 11.03.2008

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; METHODE ABSOLUE; LOYER ABUSIF
Normes : CO.271
Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - POSSIBILITÉ DE MAJORER LE LOYER - INTERDICTION DE L'ABUS DE DROIT Le congé motivé par l'intention du bailleur d'obtenir un loyer plus élevé est abusif si une majoration légale du loyer est exclue. Il s'agit donc uniquement de déterminer si une augmentation est possible en application de la méthode absolue, non pas de se prononcer sur le caractère abusif ou non d'une augmentation déterminée ni de fixer le loyer maximal non abusif. Il n'appartient dès lors pas au bailleur d'indiquer le montant du nouveau loyer qu'il entend obtenir afin que son caractère non abusif puisse être contrôlé.
Voir aussi : arrêts du TF 4A_69/2021 du 21.09.2021; 4A_475/2015 du 19.05.2016; ACJC/43/2009 du 12.01.2009 ACJC/813/2009 du 19.06.2009; ACJC/259/2009 du 09.03.2009; ACJC/474/2010 du 19.04.2010

Fiche 2309130

4A_472/2007 du 11.03.2008

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOYER ABUSIF; ADMINISTRATION DES PREUVES; STATISTIQUE
Normes : OBLF.11; CO.269a.let.a
Résumé : LOYERS USUELS - PAS DE PRISE EN COMPTE DES STATISTIQUES OFFICIELLES les statistiques cantonales genevoises ne constituaient pas une statistique au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, remplissant à tout point de vue les exigences de l'art. 11 al. 1 OBLF, dans la mesure où elles ne fournissaient pas de données suffisamment différenciées sur les éléments essentiels nécessaires à des comparaisons concluantes, à savoir l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction.
Voir aussi : ATF 123 III 317

Fiche 2309204

4A_472/2007 du 11.03.2008

TF , 1ère Cour civile
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; STATISTIQUE
Normes : CO.271.al.1; OBLF.11.al.4
Résumé : RESILIATION POUR DES MOTIFS ECONOMIQUES - STATISTIQUES OFFICIELLES Le congé donné pour des motifs économiques (i.e. pour obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé) est licite, à moins qu'il serve de prétexte à la poursuite d'un but illicite. En particulier, le congé est annulable s'il a été donné pour procéder à une majoration de loyer qui doit être exclue en application de la méthode absolue. Le droit fédéral exigeant une preuve stricte, si un doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer en cause, le bailleur en supporte les conséquences. Les statistiques cantonales genevoises ne constituent pas une statistique au sens de l'article 11 al. 4 OBLF, remplissant à tout point de vue les exigences de l'article 11 al. 1 OBLF, dans la mesure où elles ne fournissent pas de données suffisantes pour procéder à des comparaisons concrètes.

Fiche 2309208

ACJC/286/2008 du 03.03.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); AUTORITE DE CONCILIATION; COMPETENCE; PROCEDURE DE CONCILIATION
Normes : CO.274g
Résumé : EXPULSION SUITE À UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE - CONCILIATION PRÉALABLE NON OBLIGATOIRE EN DROIT FEDERAL Il n'existe aucune disposition de droit fédéral qui impose de s'adresser d'abord à l'autorité de conciliation lors d'une procédure d'expulsion à la suite d'un congé extraordinaire donné pour un des motifs énumérés à l'article 274g al. 1 let. a à d CO. Le Tribunal fédéral n'a pas encore tranché la question de savoir si le canton de Genève peut prévoir une pareille obligation.
Voir aussi : ATF 4C.88/2006

Fiche 2309205

ACJC/283/2008 du 03.03.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; DUREE
Normes : CO.262
Résumé : SOUS-LOCATION : CARACTÈRE PROVISOIRE ET DURÉE La longue durée d'une sous-location (en l'occurrence plus de 10 ans) ne constitue pas un motif suffisant pour résilier un bail. La jurisprudence a en effet clairement indiqué que la durée limitée de la sous-location n'était pas une condition de celle-ci, selon le texte de l'art. 262 CO (CdB 1995 p. 19 consid. 4b in fine p. 21). En d'autres termes, le fait que les locataires aient sous-loué l'appartement pour une longue durée, voire une durée indéterminée, ne constitue pas un inconvénient majeur pour le bailleur (SJ 2001 I 20 consid. 2b p. 2). En revanche, pour que la sous-location soit admissible, il faut que le locataire n'ait pas perdu la volonté de réintégrer le logement. Cette volonté doit être rendue vraisemblable, ce qui n'est manifestement pas le cas lorsque le locataire est domicilié officiellement à une autre adresse.
Voir aussi : ATF 4A_367/2010 du 04.10.2010 ACJC/1175/2008 du 06.10.2008 ACJC/1300/2008 du 03.11.2008 ACJC/1508/2008 du 08.12.2008 ACJC/321/2010 du 15.03.2010

Fiche 2309206

ACJC/278/2008 du 03.03.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE
Normes : CO.253; aLOJ.56M
Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE - PRESTATION PREPONDERANTE - COMPETENCE DU TRIBUNAL DES BAUX ET LOYERS En matière de contrat de conciergerie, c'est seulement pour la résiliation que le régime contractuel applicable dépendra de la prestation prépondérante (ATF 131 III 566 consid. 3.1). Si le loyer est inférieur au salaire du concierge, il est admis que les éléments du contrat de travail sont prédominants. Tel est également le cas lorsque la possession du logement est indispensable pour l'exercice du travail (SJ 1999, p. 29). En l'espèce, le contrat conclu entre les parties comporte un élément prépondérant de travail. Dès lors, la compétence de la Juridiction des baux et loyers est exclue.

Fiche 2309209

5A_234/2007 du 05.02.2008

TF , 2ème Cour civile
Publication SJ 2008 I p. 271 RSPC 2/2008 p. 191 DB 2008 p. 33 n° 14
Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE POUR DETTES; MAINLEVEE(LP); RESTITUTION ANTICIPEE; EXCEPTION(MOYEN DE DEFENSE)
Normes : CO.264; LP.82
Résumé : POURSUITE POUR DETTES - TITRE DE MAINLEVÉE D'OPPOSITION - RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE Le contrat de bail à loyer ou à ferme vaut titre de mainlevée provisoire, en cas de restitution anticipée de la chose par le locataire sans que celui-ci ait proposé au bailleur un nouveau locataire solvable (art. 264 al. 1 CO). En effet, le locataire assume l'obligation du paiement du loyer jusqu'à l'expiration du bail, et non pour la durée de l'utilisation de la chose par lui-même. La disposition de l'art. 263 al. 3 n'y change rien. Le fait que le bailleur doive imputer sur le loyer les impenses qu'il a pu épargner ainsi que les profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a renoncé doit être invoqué par le locataire comme exception dans la procédure de mainlevée d'opposition (art. 82 la. 2 LP).

Fiche 2309210

ACJ n° 148 du 04.02.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)
Normes : CO.257b
Résumé : SANCTION DU DÉFAUT DE PIECES JUSTIFICATIVES Rien n'est dû pour les frais accessoires si le bailleur portant le fardeau de la preuve ne produit aucune pièce justificative (SJ 1979, p. 603 ch. 240; Commentaire USPI, édition USPI 1992, p. 116 ad art. 257b n° 27). En l'absence de pièces justificatives, il est généralement impossible de fixer de façon équitable le montant des frais dus à ce titre. La sanction de la restitution des acomptes payés pour ces frais doit être considérée comme équitable et la jurisprudence précitée est donc à confirmer.
Voir aussi : ACJ n° 207 du 20.09.1993 SI X c/ L.

Fiche 2309212

ACJC/140/2008 du 04.02.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.256
Résumé : DROIT DU LOCATAIRE DE RENONCER À L'ENTRETIEN DE LA CHOSE LOUÉE Les dérogations, au détriment du locataire, à l'obligation du bailleur d'entretenir les locaux sont nulles. Cependant, le locataire peut valablement renoncer à l'avance à ses droits s'il reçoit une prestation correspondante, par exemple une réduction de loyer.
Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 10

Fiche 2309211

ACJC/134/2008 du 04.02.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; MOTIF; ADMINISTRATION DES PREUVES
Normes : CO.274d; LPC.435; CC.8
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - IMPOSSIBILITÉ DE FAIRE VALOIR UN NOUVEAU MOTIF EN COURS DE PROCÉDURE Le bailleur qui justifie sur formule officielle la fixation du loyer initial en invoquant uniquement les loyers usuels du quartier et qui se voit opposer par le locataire les statistiques officielles comme fondement de sa contestation, ne peut introduire, en cours de procédure, un autre critère de fixation du loyer initial. Partant, le Tribunal est fondé, dans cette hypothèse, à refuser la demande du bailleur tendant à compléter ses écritures en vue de démontrer qu'il ne retire aucun rendement abusif de la location litigieuse.

Fiche 2309213

Pas de décision du 01.02.2008

M.-N. VENTURI ZEN-RUFFINEN
Publication SJ 2007 II 1
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF
Normes : CO.253.ss
Résumé : La résiliation pour justes motifs des contrats de durée in SJ 2007 II 1
Remarques : Doctrine

Fiche 2309214

4A_421/2007 du 28.01.2008

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 134 III 159 SJ 2008 I 265 DB 2008 p. 36 n° 16
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION
Normes : CO.270; CO.828
Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - CONTRAT DE BAIL - CONTESTATION DU LOYER INITIAL Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs s'appliquent également aux baux conclus par une société coopérative avec ses membres. Le Tribunal fédéral juge pour le moins discutable l'argument selon lequel le droit de la société coopérative offrirait au coopérateur-locataire une protection suffisante rendant superflu le recours aux dispositions protectrices des articles 269ss CO.
Voir aussi : ACJC/1304/2009 du 02.11.2009 ACJC/1436/2008 du 27.11.2008

Fiche 2309215

4A_409/2007 du 14.01.2008

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication CdB 4/08 p. 125
Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); ABUS DE DROIT
Normes : CC.2; CO.269d
Résumé : HAUSSE DE LOYER - NULLITÉ - ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE Commet un abus de droit le locataire qui, conscient du vice de forme affectant une hausse de loyer, ne l'a pas contestée dans le délai de 30 jours et ne s'en plaint qu'au moment de la résiliation du bail, tout en s'étant acquitté du nouveau loyer sans réserve.

Fiche 2309216

4A_345/2007 du 08.01.2008

TF , 1ère Cour civile
Publication JdT 2009 I 27
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.271a.al.1.let.d
Résumé : CONGÉ CONTRAIRE À LA BONNE FOI - FARDEAU DE LA PREUVE - CONGÉ DONNÉ PENDANT UNE PROCÉDURE RELATIVE AU BAIL OU DANS LES 3 ANS QUI LA SUIVENT Il appartient au locataire de prouver les faits dont il déduit le caractère abusif. Le bailleur doit collaborer à la manifestation de la vérité; il doit donc donner tous les éléments de preuve à l'appui de la motivation invoquée. S'il ne parvient pas à démontrer la réalité de celle-ci ni à la rendre vraisemblable, le juge peut, dans l'appréciation des preuves, en déduire que la résiliation était abusive. Il ne s'agit cependant pas d'un renversement du fardeau de la preuve.

Fiche 2309218

ACJ n° 1497 du 10.12.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; JUSTE MOTIF; DILIGENCE; APPLICATION DU DROIT
Normes : CO.257f; CO.266g
Résumé : RÉSILIATION EXTRAORDINAIRE - DISPOSITION LÉGALE APPLICABLE Cas d'un contrat de bail résilié de manière extraordinaire sur la base de l'art. 266g CO. L'état de faits allégué pouvant également fonder une résiliation extraordinaire en application de l'art. 257f CO, le juge peut examiner la cause sous cet angle. En effet, une résiliation extraordinaire fondée à tort sur une disposition légale, si elle ne peut être convertie en congé ordinaire, peut néanmoins prendre effet à un autre titre de résiliation, également extraordinaire. Ainsi, celui qui, fondé sur un état de fait clairement délimité, signifie à l'autre partie une résiliation extraordinaire du contrat n'a pas à pâtir de ce qu'il invoque une disposition légale inexacte comme fondement juridique de sa déclaration, dans la mesure où une autre disposition légale peut être invoquée en remplacement pour étayer sa prétention. Dans ce cas, la qualification juridique inexacte ne peut lui être opposée et la résiliation qu'il a signifiée doit être jugée sur la base de la norme applicable objectivement (ATF 123 III 124, consid. 3d; JdT 1998 p. 269 et ss).
Voir aussi : ACJC/671/2016 du 17.05.2016; ACJC/1032/2008 du 08.09.2008ATF n.p. 4C.395/2006 du 23.01.2007

Fiche 2309219

ACJ n° 1484 du 10.12.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE; CESSION DE CREANCE(CO)
Normes : CO.261; LPC.3
Résumé : PAS DE SUBSTITUTION D'OFFICE EN CAS D'ALIÉNATION DE L'IMMEUBLE APRÈS QUE LA CAUSE AIT ÉTÉ GARDÉE À JUGER La substitution des parties intervient de plein droit, notamment en cas de faillite ou de succession, ou alors par accord des parties. La LPC ne prévoit pas une telle substitution en cas d'aliénation, en cours de procédure, de l'objet du litige. Or, la cession d'une créance litigieuse ne prive pas le cédant de la qualité pour poursuivre le procès (cf. ACJ n° 88 du 29.04.1985). Le Tribunal ne doit pas procéder à une substitution d'office des parties, sauf accord de ces dernières, lorsque le transfert de propriété intervient après que la cause a été gardée à juger et avant l'échéance du délai d'appel. En effet, la substitution des parties ne peut être opérée d'office par le juge hors procédure, car l'instruction de la cause est terminée.
Voir aussi : ACJ n° 243 du 10.03.2003 A. c/ F. ACJ n° 121 du 14.02.2005 B. c/ Masse en faillite de B., et S. ACJ n° 557 du 09.05.2005 R. c/ U. SA et R. ACJ n° 116 du 06.02.2006 D. c/ C.
Remarques : Arrêt isolé et critiqué

Fiche 2309220

4A_214/2007 du 12.11.2007

TF
Publication CdB 1/08 p. 12
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE
Normes : CO.269; CO.270; CO.274d
Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - OFFRE DE PREUVE DU BAILLEUR - MAXIME INQUISITOIRE En cas de nullité partielle du contrat, le juge doit, si les offres de preuve du bailleur sont insuffisantes (in casu : un seul exemple comparatif peut être retenu sur les 5 exemples produits), l'inviter à produire les pièces permettant un calcul de rendement ou la comparaison de logements dans le quartier.

Fiche 2309223

ACJ n° 1305 du 05.11.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; DEFAUT DE LA CHOSE; SURFACE
Normes : CO.24.al.1.ch.4; CO.259.ss
Résumé : DIFFÉRENCE DE SURFACE - DÉFAUT OU ERREUR DE PLUME ? Cas d'un contrat de bail mentionnant une surface de 362 m2, alors que les annonces de la régie et de l'ancien locataire le décrivent comme un appartement d'une surface de 265 m2. Dans ces circonstances, on ne saurait considérer que l'appartement souffre d'un défaut, ce dernier se définissant comme une différence entre l'état réel de la chose et les qualités promises. La mention erronée figurant dans le contrat de bail n'ayant pas été déterminante dans la décision du locataire de louer l'appartement, celui-ci n'était pas dans l'erreur lors de la formation de sa volonté, ce d'autant que la différence de surface (environ 27%) est facilement décelable. Aussi, le contrat de bail déploie valablement ses effets.

Fiche 2309225

ACJ n° 1163 du 08.10.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; BAIL COMMUN; COLOCATAIRE; CONJOINT; QUALITE POUR AGIR; POUVOIR DE REPRESENTATION
Normes : CO.70; CO.150; CO.259
Résumé : ÉPOUX COLOCATAIRES - PROCÉDURE - POUVOIR DE REPRÉSENTER L'UNION CONJUGALE La doctrine est d'avis que chaque colocataire peut faire valoir individuellement les droits prévus aux art. 259 et ss CO. Toutefois, selon certains auteurs, en cas d'action en justice, le concours de tous serait nécessaire (MICHELI, 8ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1994, p. 11). Le Tribunal fédéral s'est quant à lui référé à l'art. 150 CO s'agissant d'époux colocataires, tout en rappelant les dispositions du droit matrimonial autorisant un époux à représenter l'union conjugale (ATF 118 II p. 170). Un époux est légitimé à agir seul en réparation du défaut et en réduction de loyer ainsi qu'en validation de la consignation du loyer, quand bien même son épouse, cosignataire du bail, n'était pas partie à la procédure.

Fiche 2309227

ACJ n° 1171 du 08.10.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; JUSTE MOTIF
Normes : CO.266g
Résumé : NOTION DE JUSTES MOTIFS Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut. Ces circonstances doivent être si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement intolérable; la perception subjective du caractère intolérable de la poursuite du bail par la partie qui résilie n'est pas pertinente (ATF 122 III 262; arrêt du TF 4C/35.2006 du 30 mai 2006 et les références citées). Les justes motifs peuvent résider dans une situation générale (guerre, grave crise économique, mais pas simple fléchissement de la conjoncture), dans la personne du bailleur (grave maladie, revers de fortune, comportement critiquable) ou dans la personne du locataire (maladie sévère, changement dans la situation familiale, aggravation de la situation financière, retrait non fautif d'une autorisation de commerce, incapacité des héritiers d'exploiter le commerce du défunt locataire (CR CO I-David LACHAT, art. 266g CO N 3 et les références citées). Le juge apprécie s'il existe des justes motifs en appliquant les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC). A cet égard, il prendra en considération tous les éléments du cas particulier, qu'il pondérera avec le principe de la sécurité du droit et avec l'intérêt de l'autre partie au maintien du contrat (arrêt 4C/35.2006 du 30 mai 2006).
Remarques : cf. Arrêt du TF 4A_20/2015 du 13.07.2015 qui retient pertinence de la perception subjective.

Fiche 2309228

4A.277/2007 du 26.09.2007

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; SOUS-LOCATAIRE
Normes : CO.257f.al.3
Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - TRAVAUX EFFECTUÉS PAR LE SOUS-LOCATAIRE - REFUS D'AUTORISATION DU BAILLEUR PRINCIPAL En imposant unilatéralement sa manière de faire au bailleur principal, à qui revient le choix de l'importance, de l'ampleur et de la qualité des travaux, le sous-locataire s'est substitué, à tort, au propriétaire du logement. Il appartient au sous-locataire de signaler les défauts constatés aux locataires principaux, qui revêtent à son égard la qualité de bailleurs. Compte tenu de l'absence de tout respect et de toute considération pour les droits du bailleur sur un point aussi important que celui des travaux affectant l'objet loué, la poursuite du contrat ne peut être imposée au bailleur. Il est sans pertinence qu'une plus-value ait été objectivement apportée.

Fiche 2309229

ACJ n° 1041 du 14.09.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)
Normes : CO.253b.al.2
Résumé : LOGEMENT DE LUXE - MAJORATION DE LOYER Le bailleur qui souhaite majorer le loyer d'un logement de luxe peut, soit renégocier le montant du loyer avant l'échéance du contrat, soit résilier le bail pour son échéance et, le cas échéant, proposer la conclusion d'un nouveau contrat avec le loyer majoré. Il n'appartient donc pas au locataire de résilier son bail, en cas de refus d'une hausse de loyer unilatérale "notifiée" par le bailleur.

Fiche 2309230

ACJ n° 1037 du 14.09.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL
Normes : CO.261.al.1
Résumé : TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ - SUBSTITUTION DES PARTIES Selon l'art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, la bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Sur le plan procédural, cela conduit à un changement de qualité des parties (David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 436 ch. 4.1.5 et les références; Commentaire USPI, p. 628, n. 7 ad art. 273 CO). Compte tenu de la force dérogatoire du droit fédéral, c'est d'office que le juge doit procéder à ce changement de qualité, même si la procédure est de droit cantonal.
Voir aussi : ACJ n° 48 du 23.01.1995 ACJ n° 209 du 12.03.2001 ACJ n° 770 du 13.06.2005

Fiche 2309231

ACJ n° 981 du 03.09.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; MOTIF; NULLITE
Normes : CO.269d
Résumé : NULLITÉ D'UN AVIS DE MAJORATION DONT LA MOTIVATION EST INSUFFISAMMENT PRÉCISE Une majoration de loyer motivée de la manière suivante : "augmentation du loyer et des charges résultant de travaux à plus-value et harmonisation des loyers suite à la rénovation complète de l'immeuble" est nulle, faute d'une motivation suffisamment précise. En effet, le terme d'harmonisation évoque l'idée de coordonner, d'assortir des éléments a priori disparates. Dans le contexte d'une hausse de loyer, l'expression doit donc raisonnablement être comprise, selon le principe de la confiance, comme l'expression d'une volonté de ramener le loyer litigieux au niveau, supposé supérieur, du loyer d'autres locaux comparables. Le fait que le bailleur n'ait ni utilisé les termes de "loyers comparatifs" ou de "loyers usuels", ni spécifiquement invoqué l'article 269a let. a CO n'est pas déterminant. Il suffit, pour que la nullité doive être prononcée, que la motivation ne réponde pas aux exigences de clarté imposée par l'article 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF. En évoquant l'idée d'une remise à niveau avec d'autres loyers, le bailleur introduit un critère de hausse fondé sur la notion de loyer du marché. Or, selon la jurisprudence, ce critère est incompatible avec celui du loyer fondé sur les coûts, à la base des travaux impliquant une plus-value. Dans ces conditions, il faut retenir que la motivation de l'avis de majoration litigieux est insuffisante. On ne peut en effet distinguer, à la lecture de cet avis, les critères précis sur lesquels le bailleur entendait en définitive se fonder.

Fiche 2309232

4A_163/2007 du 08.08.2007

TF
Publication DB 2008 p. 21 n° 7
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; RENOVATION D'IMMEUBLE; DEFAUT DE LA CHOSE
Normes : CO.259g
Résumé : PAS DE CONSIGNATION DE LOYER EN CAS DE NUISANCES DUES À DES TRAVAUX DE RÉNOVATION Dans le cas où le bailleur a entrepris de rénover son bâtiment et où le locataire en subit des nuisances, on ne se trouve pas dans l'hypothèse où le locataire exige des travaux et où il faudrait faire pression sur le bailleur, par la consignation du loyer, pour qu'il exécute les travaux demandés. La doctrine en déduit logiquement que la consignation est exclue lorsque le locataire se plaint des nuisances causées par des travaux de rénovation (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 179 et 196; Renate WEY, La consignation du loyer, thèse Lausanne 1995, n. 290 p. 74; Martin ZÜST, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, thèse St-Gall 1992, n. 475, p. 283). Cette interprétation est encore confirmée par le fait que l'art. 260 al. 2 CO énumère quels sont les moyens du locataire qui sont réservés en cas de rénovation, sans mentionner la consignation.

Fiche 2309233

4A.38/2007 du 07.08.2007

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; EFFICACITE; RESILIATION; MODIFICATION(EN GENERAL); TERME; EXIGIBILITE; LOYER
Normes : CO.257d
Résumé : ÉVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - MODIFICATION DU TERME D'EXIGIBILITÉ DES LOYERS - ABUS DE DROIT Lorsque le terme d'exigibilité des loyers est modifié par convention des parties, il appartient au bailleur d'informer la régie de cet accord dérogatoire, en lui fournissant tous les documents propres à lui permettre une exécution régulière du mandat de gestion. Aussi, la régie ne peut pas opposer au locataire la négligence de son mandant à lui faire connaître les modalités de paiement des loyers. Le fait que le locataire, pour s'opposer à son évacuation, ait invoqué sur le tard l'accord dérogatoire ne dénote pas un comportement abusif. En conséquence, le congé est inefficace et la demande d'évacuation du locataire doit être rejetée.
Voir aussi : ACJC/779/2018 du 18.06.2018 (existence d'une convention tacite modifiant les termes de paiement contractuels niée)

Fiche 2309234

ACJ n° 865 du 22.06.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; DROIT IMPERATIF; CONTRAT; NULLITE
Normes : CO.269b; CO.270a
Résumé : DROIT IMPÉRATIF - NULLITÉ D'UNE CLAUSE CONTRACTUELLE FIXANT UN LOYER MINIMAL ABSOLU Le système de contestation du loyer établi par l'art. 270a CO ne peut pas être limité ou exclu par convention ni étendu à d'autres possibilités de contestations. Il ne permet pas aux parties de convenir d'un loyer minimal absolu pour le futur et ne s'accommode pas, en particulier, d'une clause contractuelle interdisant toute réduction du loyer initial (ATF n.p. 4C.203/2006 du 26.10.2006, consid. 3.2.2). En l'espèce, une clause contractuelle stipulant que les loyers futurs ne pourront en aucun cas être inférieurs à celui fixé lors de la conclusion du bail contrevient au caractère impératif des art. 17 al. 2 OBLF et 270a CO et doit donc être déclarée nulle conformément aux art. 19 et 20 CO.
Voir aussi : DB 2008 p.34 n° 15

Fiche 2309235

ACJ n° 866 du 22.06.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT NET; CALCUL; SURFACE
Normes : CO.269
Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PONDÉRATION PAR PIÈCE OU PAR SURFACE Selon l'art. 269 CO, le rendement déterminant est celui de la chose louée et non celui de l'immeuble entier, voire d'un groupe d'immeubles. Lorsque l'état locatif n'est pas suffisamment homogène, il y a lieu de procéder à une ventilation des comptes appartement par appartement (selon une clé de répartition applicable à la propriété par étage ou calcul au prorata de la surface ou du volume loué) (David LACHAT, Commentaire romand, n. 2 ad art. 269 CO; Philippe RICHARD, Le point sur la méthode absolue, CdB 3/98, p. 85). Dès lors, une pondération par pièce des appartements est correcte et conforme à la jurisprudence. La méthode se référant aux surfaces des logements plutôt qu'au nombre de pièces est aussi concevable.
Voir aussi : ACJ n° 1026 du 26.10.2000 X S.A. c/ B. ACJ n° 874 du 08.09.2003 X c/ F. et B. ACJ n° 875 du 08.09.2003 S. c/ SI X

Fiche 2309237

ACJ n° 865 du 22.06.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE
Normes : CO.270; LPC.186
Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - RECOURS AUX STATISTIQUES CANTONALES Le juge saisi d'une requête en contestation du loyer initial doit procéder à la fixation du loyer en se fondant sur toutes les circonstances du cas. Il peut se référer aux données statistiques cantonales publiées par l'OCSTAT, lesquelles constituent, dans certains cas, un critère d'appréciation adéquat parmi d'autres. Dans la mesure où elles tiennent compte notamment de l'année de construction de l'immeuble, de la commune, de la catégorie du logement, du nombre de pièces et du fait qu'il s'agit ou non d'un logement neuf, les statistiques de l'OCSTAT présentent des caractéristiques qui permettent de s'y référer, à l'instar de celles qui ont été établies dans le canton de Bâle. En outre, compte tenu de la marge d'appréciation dont dispose le juge en la matière, il peut sans arbitraire se référer à une valeur moyenne. Par ailleurs, le juge ne peut pas retenir une limite inférieure au loyer fixé avec le précédent locataire. Il n'est en effet pas exclu que le loyer convenu avec celui-ci était déjà abusif, ou fixé en fonction de circonstances propres au précédent locataire.
Voir aussi : ACJC/254/2006 du 06.03.2006; ACJC/633/2006 du 12.06.2006; ACJC/751/2007 du 11.06.2007; ACJC/1180/2008 du 06.10.2008 ; ACJC/1354/2016 du 17.10.2016; contra : ACJC/1150/2015 du 28.09.2015 (qui préconise plutôt l'utilisation de la valeur médiane des statistiques);ACJC/172/2018 du 12.02.2018 (qui explique différence entre valeur moyenne et médiane)
Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 44, décembre 2008, p. 17 Voir cependant ACJC/1180/2008

Fiche 2309238

ACJ n° 759 du 11.06.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION ANTICIPEE; EFFICACITE; LOCAL PROFESSIONNEL; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; MODIFICATION(EN GENERAL)
Normes : CO.283; CO.285; CO.289a
Résumé : RÉSILIATION IMMÉDIATE - CONTRAT DE GÉRANCE LIBRE - CHANGEMENT DE FOURNISSEUR La résiliation anticipée d'un contrat de gérance libre au motif que le gérant a procédé au changement du contrat de livraison de boissons et a fait procéder au remplacement des installations y relatives (enseignes extérieures, bandeaux métalliques, etc.) est inefficace. D'une part, le locataire principal a été tenu informé des tractations entre le gérant et la société concurrente. D'autre part, la violation par le gérant de ses obligations ne revêt pas de degré de gravité suffisant et ne rend pas la continuation du bail insupportable.
Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 44, décembre 2008, p. 28

Fiche 2309241

ACJ n° 736 du 11.06.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONTESTATION DU CONGE; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE
Normes : CO.267; CO.97
Résumé : RÉSILIATION DE BAIL - PROCÉDURE DE CONTESTATION - DATE DE RESTITUTION DES LOCAUX Tant que dure la procédure d'annulation de congé (comme celle de prolongation), les effets du congé sont suspendus. Le locataire n'est pas obligé de libérer les locaux, même si l'échéance de la résiliation est dépassée (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 532). Aussi, le locataire qui se maintient dans les locaux malgré la notification d'un congé contesté ne commet pas de faute. Cas d'une requête en contestation de congé rejetée trois ans et demi après la notification du congé, étant précisé que ladite requête n'apparaissait pas d'emblée vouée à l'échec et ne relevait nullement de l'abus de droit.

Fiche 2309239

ACJC/763/2007 du 11.06.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE; LOCATAIRE; DEMEURE; SOMMATION; RESILIATION IMMEDIATE; ENVOI RECOMMANDE
Normes : CO.266h
Résumé : FAILLITE DU LOCATAIRE - VALIDITÉ DE LA NOTIFICATION DE LA MISE EN DEMEURE ET DU CONGÉ SUBSÉQUENT Le bailleur qui entend mettre un terme au bail en raison de la faillite du locataire doit s'adresser par écrit tant à celui-ci qu'à l'administration de la faillite pour leur impartir à chacun un délai suffisamment long afin que l'un ou l'autre verse les sûretés qu'il est en droit de réclamer en application de l'art. 266h CO. Si aucun versement n'est effectué, le bail peut être résilié. Le locataire ne peut valablement prétendre ne pas avoir reçu la mise en demeure ou le congé si ceux-ci lui ont été envoyés par plis recommandés.
Voir aussi : ACJC/1352/2016 du 17.10.2016 (Lorsque l'Office des faillites a été informée de la demande de constitution de sûretés et a répondu, en sa qualité d'administratrice de la faillite qu'elle n'entendait pas entrer dans le contrat de bail ni, à fortiori, fournir les sûretés demandées, le congé ne saurait être déclaré inefficace au seul motif qu'aucun délai n'a été formellement fixé à l'administration de la faillite)

Fiche 2309240

ACJ n° 749 du 11.06.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENDEMENT NET; CALCUL; TRAVAUX DE CONSTRUCTION; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)
Normes : CO.269
Résumé : RENDEMENT - PRIX DE REVIENT - TRAVAUX Le coût des travaux de construction de nouveaux appartements, d'ateliers et d'un parking souterrain ne bénéficie pas aux appartements existants. Il n'y a donc pas lieu de l'intégrer au prix de revient de l'immeuble, soit dans les coûts pouvant être répercutés sur le loyer. Par ailleurs, la partie du coût des travaux de rénovation qui représente des travaux d'entretien courant (réfection de l'installation électrique, des façades, des fenêtres etc.) ne peut pas être prise en compte.

Fiche 2309242

ACJ n° 749 du 11.06.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENDEMENT NET; CALCUL; FONDS PROPRES; RENOVATION D'IMMEUBLE; FRAIS(EN GENERAL)
Normes : CO.269
Résumé : RÉÉVALUATION DES FONDS PROPRES - FRAIS DE RÉNOVATION La réévaluation des fonds propres doit être effectuée séparément pour le prix d'acquisition et les frais de rénovation, dès lors que ces montants ont été investis à des moments différents.

Fiche 2309243

ACJ n° 749 du 11.06.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENDEMENT NET; CALCUL; FONDS PROPRES; FINANCEMENT(EN GENERAL)
Normes : CO.269
Résumé : RÉÉVALUATION DES FONDS PROPRES - IMMEUBLE ENTIÈREMENT FINANCÉ PAR DES FONDS PROPRES Quel que soit le rapport entre les fonds propres et les fonds empruntés, seule doit être indexée une part du capital investi plafonnée à 40%. Cela vaut également lorsque l'intégralité des fonds investis provient de fonds propres (ATF 120 II 100 consid. 5).
Voir aussi : ACJC/1039/2008 du 08.09.2008; arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )
Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

Fiche 2309248

ACJ n° 532 du 07.05.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; COMPETENCE RATIONE MATERIAE
Normes : CO.253; CO.18; CO.305
Résumé : CONTRAT DE BAIL "GRATUIT" - INCOMPÉTENCE DU TBL Aux termes de l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. Sans paiement d'un loyer, il n'y a pas de bail. Le "bail gratuit" est un contrat de prêt à usage (art. 305 ss CO; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 54; SJ 1979 p. 181). Un contrat prévoyant la mise à disposition d'une villa à un actionnaire de la société bailleresse pour un loyer fixé contractuellement à CHF 427.- par mois, jamais acquitté, est un contrat de prêt à usage dissimulé, et ce nonobstant son annotation au Registre foncier. Par conséquent, le Tribunal des baux et loyers n'est pas compétent pour connaître du litige opposant les signataires dudit contrat.

Fiche 2309247

ACJ n° 533 du 07.05.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEMEURE; ACTION EN CONTESTATION; LOYER INITIAL; ABUS DE DROIT
Normes : CO.257d; CO.270
Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - NULLITÉ DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT Le locataire qui ne fait valoir la nullité du loyer initial en raison d'un vice de forme (avis de fixation non motivé) qu'à l'occasion de l'ultime acte de procédure de première instance, alors que les arriérés correspondent à presque une année, commet un abus de droit. Il est par conséquent correct de se fonder sur le montant du loyer arrêté entre les parties au moment de la conclusion du bail pour examiner si les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d CO sont réunies.
Voir aussi : ACJC/505/2014 du 28.04.2014 pour abus de droit à invoquer nullité du loyer initial dans le cadre de la procédure en expulsion

Fiche 2309244

ACJ n° 518 du 07.05.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; MODIFICATION(EN GENERAL); APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.262
Résumé : MODIFICATION DES CONDITIONS DE LA SOUS-LOCATION - EXIGENCE D'UN NOUVEAU CONSENTEMENT DU BAILLEUR D'ordinaire, si le bailleur a donné son consentement à la sous-location, il ne peut pas le retirer. Toutefois, si en cours de contrat, les conditions de la sous-location sont modifiées de manière très importante, un nouveau consentement du bailleur doit être requis (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 381; Peter HIGI, Zürcher Kommentar, ad art. 262, n° 33). En cas de changement de bailleur, le consentement donné par le précédent bailleur est bien évidemment opposable à son successeur.
Voir aussi : ACJ n° 1128 du 10.10.2005 Z. c/ A. S.A.

Fiche 2309251

ACJ n° 520 du 07.05.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACCORD DE VOLONTES; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; PARTIE AU CONTRAT; TACITE
Normes : CO.253
Résumé : CONTRAT DE BAIL CONCLU POUR LES BESOINS D'UN TIERS - BAIL TACITE ? La jurisprudence n'admet qu'avec prudence et retenue qu'un bail puisse être conclu tacitement (JT 1994 I p. 205 et ss, spéc. 213; ATF n.p. 4C.198/2004 du 06.07.2004). Pour que l'on puisse admettre l'existence d'un bail tacite, il faut que l'attitude du cocontractant puisse être interprétée de bonne foi comme une manifestation de volonté de contracter. Tel n'est pas le cas d'un contrat de bail stipulant que les locaux seraient occupés par d'autres personnes que les signataires. En l'espèce, les parties signataires au contrat s'entendent à reconnaître que ces modalités ont été volontairement souscrites par elles pour des questions de solvabilité du locataire, de sorte que les rapports de bail ont été noués entre les seuls signataires. Ainsi, les occupants ne sauraient être parties au contrat même s'ils ont effectué les versements des loyers.

Fiche 2309245

ACJ n° 519 du 07.05.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONJOINT; DIVORCE
Normes : CO.271a.al.1.let.f
Résumé : SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE D'HABITATION - ATTRIBUTION DU LOGEMENT - CONGÉ DONNÉ À UN LOCATAIRE NON-MEMBRE SUITE À SON DIVORCE Cas d'un logement attribué durant 6 ans par une société coopérative à une locataire qui ne revêtait pas la qualité de coopératrice. Congé donné à son ex-conjoint non-membre, suite au départ de la locataire du domicile conjugal en raison de leur divorce. Un tel congé notifié à des locataires qui n'ont jamais été membres et qui intervient suite à un changement de la situation de famille desdits locataires est annulable.

Fiche 2309250

ACJ n° 521 du 07.05.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.271; CC.8
Résumé : CONGÉ ABUSIF - PREUVE La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse. Il n'appartient pas au bailleur de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve (Richard BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Genève 1991, n. 202). Il appartient au locataire qui conteste un congé estimé abusif de prouver l'abus à satisfaction de droit. Faute de preuve, le congé est valable (USPI, Commentaire du bail à loyer, n. 10 ad art. 271). Cas dans lequel les allégations des locataires, qui ont constamment contesté le motif avancé à l'appui du congé, sont de nature à mettre en doute la réalité du motif invoqué par le bailleur. En n'instruisant pas les allégués des locataires, et notamment la réalité du motif du congé donné, le Tribunal des baux et loyers a violé leur droit à la preuve.
Voir aussi : ACJ n° 334 du 18.03.2002 M. c/ R. ATF n.p. 4A_131/2008 du 25.06.2008

Fiche 2309226

4C.59/2007 du 25.04.2007

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES; COMPENSATION DE CREANCES
Normes : CO.257e
Résumé : IMPOSSIBILITÉ POUR LE LOCATAIRE DE COMPENSER LE MONTANT DU LOYER AVEC CELUI DES SÛRETÉS Tant que dure le bail, le locataire ne peut pas compenser le montant qu'il a déposé en garantie avec les sommes qu'il doit au bailleur, notamment lorsqu'il est mis en demeure pour le paiement du loyer. En effet, imputer le loyer impayé sur les sûretés reviendrait à diminuer ces dernières; or, le bailleur n'a pas à accepter une réduction unilatérale des sûretés convenues dans le contrat de bail.
Voir aussi : ACJC/1175/2007 du 08.10.2007

Fiche 2309252

4C.61/2007 du 17.04.2007

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication SJ 2007 I p. 581
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION; TERRAIN; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION
Normes : CO.253a
Résumé : LOCAL COMMERCIAL - TRAVAUX ACCOMPLIS SUR LE TERRAIN LOUÉ Question de savoir si un contrat de bail est devenu, par suite des travaux accomplis sur le terrain loué, un bail de locaux commerciaux au sens des art. 266l et 271 à 273c CO relatifs à la protection contre les congés. Dans la négative, le congé est valable et le locataire ne peut pas prétendre à une éventuelle prolongation du bail. En l'occurrence, le bailleur a autorisé le locataire à installer quatre conteneurs, soit de vastes caisses qu'il est en principe possible de déplacer en vue de les installer dans un autre lieu, simplement posés sur des socles en béton. Le bailleur ne deviendrait pas propriétaire des conteneurs et n'aurait donc pas à en céder l'usage au locataire. Il s'ensuit que les conteneurs et les locaux qu'ils renferment ne se confondent pas avec l'objet du bail et que, pour ce motif déjà, ce dernier n'est pas devenu un bail de locaux commerciaux.

Fiche 2309256

ACJ n°396 du 02.04.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PLACE DE PARC
Normes : CO.253a; CO.269
Résumé : MAJORATION DU LOYER D'UNE PLACE DE STATIONNEMENT NON LIÉE À UN BAIL D'HABITATION OU DE LOCAL COMMERCIAL Une place de stationnement qui n'est pas louée conjointement avec un appartement ne bénéficie pas des dispositions concernant les baux d'habitation (SJ 1999, p. 373 = JdT 2000 I 194 = ATF 123 III 231 et ACJ n° 1060 du 6.11.2000, M. c/ C.). Dans ce cas, le locataire ne peut pas se prévaloir de la protection prévue aux art. 269 et ss CO. L'augmentation du loyer doit être validée.
Voir aussi : ACJC/1700/2016 du 19.12.2016 (une majoration de loyer concernant un parking loué conjointement avec un appartement doit être notifiée au moyen d'une formule officielle)

Fiche 2309255

ACJ n° 389 du 02.04.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.264
Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE - OBLIGATION DE DIMINUER LE DOMMAGE En cas de restitution anticipée de la chose louée, il appartient en premier lieu au locataire de faire en sorte que le bailleur en subisse un minimum de conséquences. Dès lors, si le candidat qu'il propose se désiste, il ne sera pas libéré. De son côté, le bailleur ne pourra se voir imputer qu'un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi. Ainsi, s'il peut refuser un locataire de remplacement qui n'est disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel, ce refus ne sera plus légitime lorsque le bailleur, conscient d'une forte dépression du marché locatif, persistera à demander un loyer notoirement surfait, sans rapport avec la situation du marché. A cet égard, le délai dont bénéficie le bailleur pour relouer un logement avant d'en baisser le prix si nécessaire a été estimé, selon les cas, de deux à six mois dès le début de la recherche. Dans tous les cas, lorsqu'aucun délai contractuel n'a été prévu, il convient de s'en tenir au délai légal de résiliation (SJ 1999 II, pp. 77-78).

Fiche 2309258

ACJ n° 384 du 02.04.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOYER ABUSIF
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : FACTEURS ABSOLUS - DURÉE DÉTERMINANTE DEPUIS LA DERNIÈRE FIXATION DU LOYER Une durée de cinq ans depuis la dernière fixation de loyer est suffisante pour permettre au bailleur de se prévaloir directement d'un facteur absolu (ATF n.p. 4C.40/2001 du 15.06.2001). Pour apprécier cette durée minimale, le juge doit se placer au jour de la notification de l'avis de majoration (ACJ n° 1486 du 10.12.2007).
Voir aussi : ACJ n° 1486 du 10.12.2007 X S.A. c/ C.

Fiche 2309259

ACJC/403/2007 du 02.04.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEMEURE; PAIEMENT; LOYER; CONTRAT-CADRE
Normes : CO.257d
Résumé : DEMEURE - PAIEMENT DU LOYER PAR TRIMESTRE D'AVANCE - CONDITIONS SELON LE CONTRAT-CADRE ROMAND - ABUS DE DROIT Les dispositions du contrat-cadre romand de baux à loyer, déclaré de force obligatoire générale dans le canton de Genève (arrêté du Conseil fédéral du 5 septembre 2001, FF 2001 pp. 5509 ss), prévalent sur les dispositions contractuelles éventuellement contraires. Ainsi, selon le contrat-cadre applicable, pour qu'un paiement par trimestre puisse être exigé, le locataire doit être en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et avoir été vainement mis en demeure par écrit. Pour être valable, la mise en demeure doit mentionner expressément la sanction du paiement trimestriel. Celui-ci est alors dû dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure (Denis SULLIGER et Jacques ANSERMET, Le contrat-cadre romand de baux à loyer et les dispositions paritaires romandes, CdB 2002 p. 97 ss, ch. 1.18 et ch. 1.21). Lorsqu'une disposition contractuelle le prévoit, le paiement du loyer par trimestre d'avance peut être exigé par simple avis écrit du bailleur, sans devoir faire usage d'une formule officielle pour modification unilatérale du contrat. Un congé notifié pour défaut de paiement d'un trimestre de loyer réclamé à l'avance n'est pas constitutif d'un abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral du 30 juin 1998, consid. II, in CdB 1999 p. 6 ss.).
Voir aussi : ACJC/1453/2006 du 11.12.2006 ( Fiche 2309288 )ACJC/267/2009 du 09.03.2009ACJC/571/2010 du 17.05.2010 (cf. OFL, Communications concernant le droit du loyer, vol. 49, août 2011, p. 16 ss)

Fiche 2309257

ACJ n° 381 du 02.04.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); ACCORD DE VOLONTES; UTILISATION; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.259a.al.1
Résumé : PERSISTANCE DU DÉFAUT ADMIS APRÈS TRAVAUX DE REMISE EN ÉTAT - FARDEAU DE LA PREUVE La règle selon laquelle il revient au locataire de prouver l'existence du défaut de la chose louée n'est valable qu'aussi longtemps que l'existence même de ce défaut est contestée. Une fois que le bailleur a reconnu le défaut, le locataire dispose des droits énumérés à l'art. 259a al. 1 CO. Lorsque le bailleur procède aux travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il exécute une obligation contractuelle dont il peut à son tour déduire un droit, par exemple en faisant échec à une consignation du loyer, ou en raccourcissant une période de réduction du loyer. En application de l'art. 8 CC, c'est sur lui que pèse, dans ce contexte, le fardeau de la preuve. Si le locataire conteste l'efficacité des travaux, et que la situation reste litigieuse, c'est au bailleur qu'il revient de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé, et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu.

Fiche 2309253

ACJ n° 384 du 02.04.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; OBJET DU LITIGE; CONCLUSIONS
Normes : CO.274d.al.3
Résumé : MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - MAÎTRISE DE L'OBJET DU LITIGE - BAISSE DE LOYER L'existence de la maxime inquisitoire sociale ne doit pas faire oublier que seules les parties sont maîtresses de l'objet du litige, qu'elles peuvent librement déterminer en application du principe de disposition (Fabienne HOHL, Procédure civile, Tome II, n° 2495; David LACHAT, Commentaire romand, n° 11 ad. art. 274d CO). Le juge ne peut pas, par exemple, fixer le loyer admissible indépendamment des conclusions des parties (ATF 122 III 20 consid. 4d; SJ 1996, p. 403). Dans une fixation du loyer, le locataire doit indiquer les facteurs de baisse dont il se prévaut et le bailleur doit faire connaître les critères qu'il fait valoir pour s'opposer à la demande : cela fixe le cadre du débat (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 276).

Fiche 2309254

ACJ n° 383 du 02.04.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); BESOIN(EN GENERAL); DELAI DE RESILIATION; TERME DE CONGE
Normes : CO.261.al.2.let.a
Résumé : CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE - ALIÉNATION DE LA CHOSE - BESOIN URGENT - TERMES ET PRÉAVIS LÉGAUX L'art. 261 al. 2 lit. a CO permet à l'acquéreur d'un immeuble qui peut se prévaloir, pour lui-même ou ses proches parents, d'un besoin urgent de la chose louée, de résilier le bail de manière anticipée pour le prochain terme légal, sans avoir à respecter l'échéance et les préavis contractuels, mais en respectant le délai légal de congé. Le bailleur doit notifier le congé pour le plus prochain terme légal, en respectant le préavis légal. En effet, selon la doctrine majoritaire, l'acquéreur qui laisse passer le plus prochain terme pour résilier le bail de manière anticipée est réputé, de manière irréfragable, assumer le bail jusqu'à son échéance, règle reprise de l'ancien droit du bail (Message concernant l'Initiative populaire pour la protection des locataires, p. 1422 ad 421.108; SVIT-KOMMENTAR MIETRECHT, ad art. 261-261 a CO No 18; WEBER/ZIHLMANN, Commentaire bâlois ad art. 261 CO No 6; HIGI, Commentaire zurichois, ad art. 261-261a CO No 32; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 438). Partant, un congé donné alors que les termes et préavis légaux n'ont pas été respecté est inefficace et n'est pas transformé en congé ordinaire. En l'occurrence, le bailleur a certes respecté le préavis légal de trois mois, mais n'a pas donné le congé pour le premier terme légal, de sorte qu'il est réputé assumer la continuation du bail jusqu'à sa prochaine échéance contractuelle.
Voir aussi : ACJC/247/2009 du 09.03.2009

Fiche 2309263

ACJ n° 268 du 05.03.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PAIEMENT; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL); PREUVE
Normes : CO.257c
Résumé : PAIEMENT DES FRAIS ACCESSOIRES - ACOMPTES - REMBOURSEMENT DU TROP-PERÇU Les parties peuvent prévoir que le paiement des frais accessoires se fera par le biais du système du décompte périodique des dépenses effectives avec un paiement d'acomptes : des acomptes sont convenus à un montant fixe et payés généralement par mois ; au moins une fois par an, le bailleur doit établir obligatoirement un décompte et le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF; ATF 132 III 24 consid. 3.1). Ce décompte doit respecter les exigences posées par les art. 5 à 8 OBLF. La prescription des prétentions du locataire en remboursement d'un éventuel trop-perçu par le bailleur ne prend naissance qu'à la date d'établissement du décompte annuel: il s'agit d'une prétention en enrichissement illégitime soumise au délai annal de l'art. 67 al. 1 CO (HIGI, Zürcher Kommentar, n° 24 ad Art. 257a-257b; P. RICHARD, Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Séminaire bail à loyer, Neuchâtel 2002, p. 32). Si le bailleur ne produit aucun décompte détaillé et probant, on doit en conclure que les frais accessoires effectifs ne sont ni prouvés, ni même échus (David LACHAT, Commentaire romand, n. 10 ad art. 257a-257b), étant précisé que la seule référence dans les écritures du bailleur à des montants correspondant selon lui à des décomptes de chauffage ne suffit pas. Dès lors rien n'est dû lorsque les frais accessoires ne sont pas prouvés (SJ 1979 p. 603 n. 240; David LACHAT, op. cit., ibid.) et le bailleur peut être condamné à rembourser l'intégralité des acomptes versés par la locataire.

Fiche 2309264

ACJ n° 265 du 05.03.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; AUTORISATION PREALABLE; QUALITE PROMISE
Normes : CO.256
Résumé : NON-CONFORMITÉ DES LOCAUX AUX NORMES ADMINISTRATIVES DE SÉCURITÉ La non-conformité aux normes administratives de sécurité des locaux peut constituer un défaut, pour autant qu'elle rende l'usage de la chose impossible pour celui prévu dans le contrat de bail. La décision administrative de limiter le nombre de personnes pouvant fréquenter des locaux destinés à un lieu de culte, tant que les travaux de mise aux normes administratives en matière de sécurité demandés n'auront pas été effectués, ne rend pas l'usage de la chose impossible, la décision administrative ne faisant que limiter le nombre de participants aux cultes. Il en irait différemment d'un local destiné à un restaurant qui ne respecterait pas les normes d'hygiène. De surcroît, le bailleur n'a formulé aucune promesse dans le bail quant au nombre de participants aux cultes.

Fiche 2309266

ACJ n° 272 du 05.03.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGE; DROIT IMPERATIF; CONTENU DU CONTRAT
Normes : CO.259e
Résumé : CARACTÈRE SEMI-IMPÉRATIF L'art. 259e CO est de caractère semi-impératif en faveur du locataire. La clause contractuelle qui exclut la responsabilité du bailleur concernant les risques d'incendie, d'explosion et de dégâts des eaux, ainsi que pour les faits de tiers et les événements fortuits, et qui limite sa responsabilité au dommage provenant d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien du bâtiment, déroge à l'art. 259e CO en défaveur du locataire. Elle doit être considérée comme nulle.

Fiche 2309265

ACJ n° 279 du 05.03.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE
Normes : CO.274f.al.2
Résumé : MESURES PROVISIONNELLES - CONSIGNATION - COMPÉTENCE La compétence de limiter, par le biais de mesures provisionnelles, la portée de la consignation pour la durée de l'instance appartient au juge, même lorsque la cause est encore pendante devant l'autorité de conciliation, puisque celle-ci n'est pas compétente pour ordonner d'éventuelles mesures provisionnelles (arrêt du Tribunal fédéral, 4C.35/2003 consid. 2.4 et réf. citée; LACHAT, Le bail à loyer, chapitre 11 ch. 7.5.7 et chapitre 5, note 23 et réf. citées; HIGI, Comm. zurichois, n. 9 ad art. 274f CO, première phrase et réf. citées; BYRDE, Les mesures provisionnelles en droit du bail à loyer, Treizième séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, p. 8). Le juge peut par exemple réduire ou augmenter la proportion du loyer consigné ou même libérer une partie de ce loyer en faveur du bailleur, notamment si le montant déjà consigné est disproportionné par rapport aux prétentions du locataire. Il ne s'agit pas de préjuger du bien-fondé de l'action du locataire ou de le priver d'un moyen de pression, mais de permettre au rapport contractuel de fonctionner durant l'instance si son équilibre est menacé (ATF 124 III précité; arrêt du Tribunal fédéral 4C.35/2003, consid. 2.3 et 2.4; ACJC/39/2006).
Voir aussi : CdB 3/07 p. 92 ACJC/1185/2008 du 6.10.2008

Fiche 2309262

ACJ n° 266 du 05.03.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE
Normes : CO.270.al.1
Résumé : ADMISSIBILITÉ DES DONNÉES STATISTIQUES RELATIVES AUX NOUVEAUX BAUX Le juge qui ne dispose que des statistiques officielles pour fixer le loyer initial peut se fonder sur les données statistiques portant sur le loyer mensuel moyen des logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois, selon le nombre de pièces et la nature du logement, dans le canton. En effet, s'agissant de contrats conclus peu avant la contestation de loyer, il paraît en effet logique et raisonnable de tenir compte des statistiques relatives aux nouveaux baux, et non aux contrats en cours. Cependant, ces statistiques ne tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, de sorte qu'il y a lieu de compléter l'élément statistique résultant des baux les plus récents, en procédant à une pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours (ACJ n° 1502 du 10.12.2007).
Voir aussi : ACJC/254/2006 in CdB n° 3/2006 p. 83 ACJC/1502/2007 ACJC/485/2010
Remarques : Voir cependant ACJC/1180/2008

Fiche 2309267

4C.372/2006 du 27.02.2007

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication ATF 133 III 175 SJ 2007 I 387 CdB 2/08 p.53 DB 2008 p.38
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ABUSIVE; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE; ABUS DE DROIT
Normes : CO.271.al.1; CC.2
Résumé : EXPULSION DU LOCATAIRE - CONGÉ MANIFESTEMENT ABUSIF - RAPPORT DE L'ART. 271 CO AVEC L'ART. 2 AL. 2 CC L'art. 271 CO exclut l'application de l'art. 2 al. 2 CC. En conséquence, le locataire doit contester un congé manifestement abusif dans le délai de péremption de trente jours après la réception du congé. Si le locataire ne saisit pas la Commission de conciliation dans ce délai, il ne peut plus invoquer ultérieurement, dans la procédure d'expulsion (d'évacuation), le moyen tiré d'un congé manifestement abusif.

Fiche 2309269

Pas de décision du 21.02.2007

Descripteurs : BAIL A LOYER; USURE(DETERIORATION); CHOSE LOUEE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)
Normes : CO.267
Résumé : DURÉE DE VIE DES INSTALLATIONS La FRI (Fédération romande immobilière) et l'ASLOCA ont édité conjointement une tabelle d'amortissement, à Lausanne le 21 février 2007. Cette tabelle est entrée en vigueur le 1er mars 2007 pour une durée de deux ans, renouvelable de deux ans en deux ans. Cette tabelle n'a aucune force contraignante et ne permet pas d'en tirer un droit. Elle donne, à titre indicatif, des durées de vie moyennes pour des installations et des équipements de qualité ordinaire, dans une contexte d'usure normale. La revue Mietrechtspraxis a publié des données détaillées en allemand sous le titre : "Paritätische Lebensdauer- Tabelle : Bewertung von Einrichtungen in Wohn- und Geschäftsräumen", à Zurich en décembre 2005.
Voir aussi : ACJC/1037/2008 du 08.09.2008

Fiche 2309270

4C.411/2006 du 09.02.2007

TF , 1ère Cour de droit civil
Publication DB 2008 n° 19 p. 42
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; MOTIF; FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.271
Résumé : CONGÉ CONTRAIRE À LA BONNE FOI - FARDEAU DE LA PREUVE C'est au destinataire du congé de démontrer que le congé contrevient aux règles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur n'est qu'un prétexte (ATF 120 II 105 cons. 3c, Arrêt du Tribunal fédéral 4C.430/2004 du 8 février 2005 cons. 3.1 in fine publié in SJ 2005 I 310). Cependant, l'auteur du congé - généralement le bailleur - doit contribuer loyalement à la manifestation de la vérité, en donnant les raisons de cette mesure (ATF 120 II 105 cons. 3c) et en les rendant au moins vraisemblables (Arrêt du Tribunal fédéral 4C.167/2004 cons. 2.1).

Fiche 2309273

ACJ n° 137 du 05.02.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DOMMAGE; CONSTRUCTION ET INSTALLATION; NOTION
Normes : CO.58
Résumé : OUVRAGE - NOTION - DOMMAGES-INTÉRÊTS Constitue un ouvrage au sens de l'art. 58 CO, tout objet, ou ensemble d'objets, créé ou disposé par la main de l'homme, relié au sol directement ou indirectement. La qualité d'ouvrage peut être reconnue à des accessoires seuls pour autant que ceux-ci soient rattachés au sol. Une échelle mobile ne constitue pas un ouvrage. Cas d'une mezzanine accessible uniquement au moyen d'une échelle en bois amovible, qui se fixe à l'aide de deux brides métalliques sur le bord de la poutre de la mezzanine, ces brides étant verrouillées par deux plaques métalliques. L'échelle n'est pas munie de barrière ou main courante, elle repose directement sur le parquet vitrifié et n'est pas équipée de caoutchouc antidérapant. Cette échelle constitue un accessoire de la mezzanine, mais n'étant pas rattachée au sol, elle ne peut être qualifiée d'ouvrage. L'art. 58 CO n'est pas applicable. En cas de dommage, le locataire n'a pas droit à des dommages-intérêts.

Fiche 2309274

ACJ n° 138 du 05.02.2007

CJ , CABL
Publication CdB 3/07 p. 78
Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; INCOMBANCE; LOCATAIRE
Normes : CO.257a
Résumé : FRAIS ENGENDRÉS PAR LES APPAREILS MIS EN PLACE PAR LE LOCATAIRE Les dépenses sans lien suffisant avec l'usage de la chose louée sont exclues de la définition impérative des frais accessoires. Il en découle que la dépense visée doit présenter un lien suffisamment étroit avec l'objet loué et les installations mises à disposition du locataire par le bailleur. Il est également admis que les coûts relatifs à une installation individuelle de chauffage et de préparation d'eau chaude (boiler) doivent être assumés par le locataire directement. Il en est de même de la maintenance et des frais de fonctionnement des appareils mis en place par le locataire, car leur utilisation ne constitue pas une prestation du bailleur. Ces dépenses doivent être sorties des rapports de bail. Le locataire doit prendre en charge les frais portant sur l'entretien et la consommation en énergie et en eau de l'appareil de climatisation lui appartenant, qui est à l'origine d'une surconsommation d'eau froide due à une vanne défectueuse.

Fiche 2309277

ACJ n° 134 du 05.02.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; BRUIT; IMPORTANCE MINIME
Normes : CO.259d
Résumé : BRUITS LIÉS AUX ACTIVITÉS EXTÉRIEURES D'UNE CRÈCHE Les bruits auxquels un locataire est confronté en relation avec les activités extérieures d'une crèche dont le jardin dans lequel s'ébattent les enfants est situé juste en dessous de ses fenêtres, ne dépassent pas ce à quoi il peut s'attendre en résidant dans un milieu urbain et ne restreignent pas l'usage pour lequel la chose a été louée de manière à justifier l'octroi d'une réduction de loyer.

Fiche 2309276

ACJ n° 140 du 05.02.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); FRAIS ACCESSOIRES; FORMULE OFFICIELLE
Normes : CO.269d.al.3
Résumé : INTRODUCTION DE NOUVEAUX FRAIS ACCESSOIRES - DEVOIRS DU BAILLEUR Le bailleur qui entend mettre séparément à la charge du locataire des postes de frais accessoires précédemment compris dans le loyer, doit les désigner précisément sur la formule officielle, avec l'indication des motifs les justifiant, à peine de nullité (ATF 121 III 460 = SJ 1996 p. 244 = JT 1996 I 379). De surcroît, il incombe au bailleur de justifier précisément les bases de calcul lui permettant d'estimer l'acompte relatif aux frais accessoires. Il n'appartient pas au juge de se substituer au bailleur pour établir lui-même le calcul des postes des frais accessoires répondant aux critères préconisés par la jurisprudence fédérale et pouvant de ce fait être facturés séparément au locataire, l'aspect comptable et informatique des choses demeurant dans la sphère du bailleur.
Voir aussi : ACJC/592/2011 du 16.05.2011; ACJ n° 1595 du 17.12.2004ACJ n° 1431 du 11.12.2006 S. c/ V.ACJ n° 139 du 05.02.2007 S. c/ E.

Fiche 2309272

ACJ n° 143 du 05.02.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE
Normes : CO.270.al.2
Résumé : CONSERVATION DE L'AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL PAR LE BAILLEUR Lorsque le contrat de bail et l'avis de fixation du loyer initial sont soumis au locataire pour signature et retour au bailleur, que le locataire les lui retourne comme demandé et que le bailleur ne lui renvoie à son tour que le contrat de bail mais pas l'avis de fixation du loyer initial, la conservation par le bailleur dudit avis équivaut à l'absence d'une notification. Pour n'avoir pas été formellement signifiée au locataire, la formule officielle du loyer initial est réputée inexistante dans la mesure où le locataire n'a pas pu obtenir les informations prescrites par la loi dans les formes visées par cette dernière.

Fiche 2309275

ACJ n° 143 du 05.02.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; SIGNATURE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); NULLITE
Normes : CO.270.al.2
Résumé : ABSENCE DE LA SIGNATURE DU BAILLEUR SUR L'AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL La signature autographe de l'avis de majoration de loyer est en principe nécessaire, sauf exception prévue à l'art. 14 al. 2 CO. Dès lors que les raisons avancées pour justifier le respect strict des règles de forme en matière de majoration de loyer en cours de bail sont également valables lors du changement de locataire (ATF 121 III 366), l'absence de la signature du bailleur sur l'avis communiqué au locataire pour signature constitue un vice qui affecte la validité de cette communication.