Décisions | Chambre des baux et loyers

A. Par jugement du 7 avril, communiqué aux parties par pli du greffier du 14 avril 2008, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé notifié le 13 septembre 2006 par X______ à Y______ pour les locaux commerciaux de 84m2 qu'il occupe au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 21, rue ______ à Genève. En substance, il a été retenu que la bailleresse n'avait pas démontré qu'elle pourrait relouer les locaux à un tiers pour un loyer non abusif supérieur au loyer payé par l'actuel locataire.

Par acte déposé au greffe de la Cour le 15 mai 2008, X______ forme appel de ce jugement dont elle demande l'annulation : à titre principal, elle conclut à ce que le congé qu'elle a notifié soit déclaré valable; à titre subsidiaire, elle sollicite le renvoi de la cause au Tribunal pour instruction complémentaire, notamment pour déterminer l'état de l'objet donné en location. Elle produit de nouvelles pièces sous la forme de fiches de loyer comparatives.

Dans sa réponse, Y______ a principalement conclu à la nullité de la résiliation, celle-ci n'ayant pas été signée par des représentants autorisés de la bailleresse. Subsidiairement, il a sollicité la confirmation du jugement entrepris et, plus subsidiairement encore, requis une prolongation de bail de six ans, jusqu'au 31 mars 2013. X______ a déposé des conclusions motivées et produit des pièces nouvelles relatives aux travaux entrepris dans l'appartement et aux pouvoirs d'engager la bailleresse.

La cause a été plaidée lors de l'audience du 8 septembre 2008. A cette occasion, Y______ a relevé que les factures produites ne concernaient pas des travaux d'entretien, mais des interventions en relation avec des problèmes de canalisation. Les parties ont pour le surplus persisté dans leurs conclusions écrites.

B. Les faits pertinents suivants ressortent du dossier :

a. Le 26 juin 1991, X______ a donné en location à A______ un appartement de 84 m2 situé au rez-de-chaussée supérieur de l'immeuble sis 21, rue ______ à Genève. Le bail était conclu pour une période de cinq ans, soit du 1^er avril 1992 au 31 mars 1997 et se renouvelait ensuite tacitement d'année en année. Le local était destiné à l'exploitation d'un cabinet médical. Précédemment les parties étaient déjà liées par un contrat portant sur le même objet datant du 30 avril 1980. Selon le locataire, qui n'a pas été contredit sur ce point par la bailleresse, le bail d'origine remontait à 1964.

Le 10 avril 1997, ce bail a été transféré à Y______, également dans le but d'y exploiter un cabinet médical. En dernier lieu, soit dès le 1^er janvier 2006, le loyer sans les charges a été fixé à 26'940 fr. par an, soit 321 fr. le m2.

b. Selon la fiche établie par X______, l'immeuble abritant les locaux litigieux a été construit en 1893. Il est situé dans le quartier de l'Eglise russe, soit un quartier calme à connotation résidentielle où se trouvent également des activités commerciales, telles que des Etudes d'avocat ou des sociétés financières. Les transports publics ne desservent pas directement l'immeuble concerné. Les façades, les fenêtres et les stores de l'immeuble ont été rénovés en 1980. L'état général de l'immeuble est qualifié de moyen.

Les locaux comportent une réception, des bureaux et des sanitaires anciens; les installations électriques sont indiquées comme étant anciennes; les fenêtres sont munies de double vitrage. Il y a une cuisine/cafétéria, mais ni parking, ni local d'archives. Ces locaux sont qualifiés de "bons" par X______, tandis que Y______ affirme qu'ils sont "vétustes".

Y______ indique avoir effectué des travaux pour 20'000 fr. environ lorsqu'il a pris possession des locaux en 1997. Ces travaux concernaient l'enlèvement d'un vieux linoléum, la pose d'un parquet, la peinture des locaux et l'installation d'armoires. S'agissant des travaux effectués par la bailleresse, X______ a produit différentes factures pour la période de juin 2003 à novembre 2006: celles-ci concernent des interventions d'urgence pour des canalisations bouchées ou des rhabillages de plafond à la suite de dégâts d'eau.

Y______ affirme en outre, sans être contredit de manière précise sur ce point, que le cabinet ne dispose pas d'eau chaude.

c. Par avis officiel du 13 septembre 2006, X______ a résilié le bail de Y______ pour l'échéance du 31 mars 2007. Par courrier du 28 septembre 2006, la bailleresse a indiqué que la résiliation avait été donnée pour des motifs économiques, en ce sens que les locaux occupés pourraient être reloués à un tiers, moyennent un loyer supérieur à celui de Y______.

Cet avis officiel a été signé par deux collaborateurs de B______ SA, société chargée de la gérance de l'immeuble propriété de X______, soit C______ et D______. Seul C______ est inscrit au Registre du commerce de B______ SA, avec signature collective à deux. B______ SA a établi une attestation à teneur de laquelle ces collaborateurs avaient eu tout pouvoir pour résilier le bail litigieux. En outre, X______ n'a jamais contesté la qualité des collaborateurs de B______ SA pour résilier le bail litigieux.

En temps utile, Y______ a saisi la Commission de conciliation d'une requête en annulation de congé. Non conciliée, l'affaire a été portée devant le Tribunal des baux et loyers qui a rendu le jugement querellé après une instruction écrite, sans audition des parties et sans les enquêtes sollicitées par la bailleresse.

d. Au cours de la procédure devant le Tribunal et la Chambre de céans, X______ a produit des fiches comparatives concernant 24 locaux commerciaux au centre de Genève.

Onze de ceux-ci sont situés dans un périmètre dont la bordure extérieure est le boulevard Jaques-Dalcroze au Nord-Ouest, la rue Ferdinand-Hodler au Nord-Est, la rue de Contamines à l'Ouest et, au Sud, la rue de l'Athénée, le boulevard des Tranchées, la place Claparède et la rue Sénebier. Ces exemples sont les suivants:

Local de 76 m2 situé au 1^er sous-sol de l'immeuble sis 2, rue ______ (pces 10 et 17 app.): année de construction (1900), état général de l'immeuble qualifié de bon, état et âge des locaux non précisés; locaux munis d'un hall d'entrée et d'installations électriques, mais sans double vitrage, sans cuisine, sans parking et sans local d'archives. Le loyer fixé depuis le 1^er janvier 2005, sans que l'on sache quel taux hypothécaire a été pris en considération, s'élève à 37'380 fr., soit 492 fr. le m2.

X______ admet qu'en tenant compte d'une baisse du taux hypothécaire de 3,25 à 3%, le loyer au m2 serait de 477 fr.

Local de 170 m2 situé au 4^ème étage de l'immeuble sis 15, ______ (pce 11 app.): année de construction (1861), état général de l'immeuble qualifié de bon; état des locaux qualifié de bon; locaux utilisés munis d'installations électriques récentes, mais sans double vitrage. Le loyer fixé depuis le 1^er août 2006, sans que l'on sache quel taux hypothécaire a été pris en considération, s'élève à 69'000 fr., soit 406 fr. le m2.

Local de 570 m2 situé au sous-sol et rez-de-chaussée de l'immeuble sis 5, rue ______ (pce 12 app.): année de construction (1899), état général de l'immeuble qualifié de bon; état des locaux qualifié de bon; locaux utilisés par une Etude d'avocats munis de double vitrage, d'installations électriques récentes et d'une cave/grenier. Le loyer fixé depuis le 1^er juillet 2007, sans que l'on sache quel taux hypothécaire a été pris en considération, s'élève à 227'400 fr., soit 399 fr. le m2.

Local de 239,55 m2 situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 10, rue ______ (pce 13 app.): année de construction (1920), état général de l'immeuble qualifié de bon; état des locaux qualifié de bon; locaux utilisés pour un cabinet médical munis d'un hall d'entrée, d'anciennes installations électriques, d'une cuisine/cafétéria, mais sans double vitrage, sans parking et sans local d'archives. Le loyer fixé depuis le 1^er mars 2007, sans que l'on sache quel taux hypothécaire a été pris en considération, s'élève à 84'120 fr., soit 351 fr. le m2.

Local de 120 m2 situé à un niveau inconnu de l'immeuble sis 3, rue ______ (pce 15 app.): année de construction (1890), état général de l'immeuble qualifié de bon; état des locaux qualifié de bon; locaux utilisés munis d'un hall d'entrée, d'anciennes installations électriques, mais sans double vitrage, sans cuisine/cafétéria, sans parking et sans local d'archives. Le loyer fixé depuis une date indéterminée, sans que l'on sache quel taux hypothécaire a été pris en considération, s'élève à 41'880 fr., soit 349 fr. le m2.

X______ admet qu'en tenant compte d'une baisse du taux hypothécaire à 3%, le loyer au m2 serait de 295 fr.

Local de 115 m2 situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 12, rue ______ (pce 19 app.): année de construction (1900), état général de l'immeuble qualifié de moyen; état des locaux qualifié de bon; locaux utilisés munis d'un hall d'entrée, de double vitrage, d'anciennes installations électriques, d'une cuisine/cafétéria et d'un local d'archives, mais sans parking. Le loyer fixé depuis le 1^er novembre 2001, en fonction d'un taux hypothécaire de 4,25%, s'élève à 49'980 fr., soit 429 fr. le m2.

X______ admet qu'en tenant compte d'une baisse du taux hypothécaire à 3%, le loyer au m2 serait de 373 fr.

Local de 164 m2 situé au 1^er étage de l'immeuble sis 8, rue ______ (pce 26 app.): année de construction (1991), état général de l'immeuble qualifié d'excellent; état des locaux qualifié de bon; locaux utilisés munis d'un hall d'entrée, de double vitrage, d'anciennes installations électriques, d'une cuisine/cafétéria et d'une parking, mais sans local d'archives. Le loyer fixé depuis le 1^er janvier 2007, sans que l'on sache quel taux hypothécaire a été pris en considération, s'élève à 88'500 fr., soit 540 fr. le m2.

Local de 312 m2 situé au 1^er étage de l'immeuble sis 9, rue ______ (pce 27 app.): année de construction (1900), état général de l'immeuble qualifié d'excellent; état des locaux qualifié d'excellent; locaux utilisés munis d'un hall d'entrée, de double vitrage, d'installations électriques récentes, d'une cuisine/cafétéria, d'un local d'archives, mais sans parking. Le loyer fixé depuis le 1^er octobre 2006, sans que l'on sache quel taux hypothécaire a été pris en considération, s'élève à 124'800 fr., soit 400 fr. le m2.

Local de 240 m2 situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 4 rue ______ (pce 28 app.): année de construction (1904), état général de l'immeuble qualifié d'excellent; état des locaux qualifié d'excellent; locaux utilisés munis d'un hall d'entrée, d'installations électriques récentes, d'une cuisine/cafétéria et d'un local d'archives, mais sans double vitrage et sans parking. Le loyer fixé depuis le 1^er novembre 2007, sans que l'on sache quel taux hypothécaire a été pris en considération, s'élève à 125'916 fr., soit 525 fr. le m2.

Local de 112 m2 situé au 1^er étage de l'immeuble sis 22, rue ______ (pce 29 app.): année de construction (1964), état général de l'immeuble qualifié de bon; état des locaux qualifié d'excellent; locaux utilisés munis d'un hall d'entrée, de double vitrage, d'installations électriques récentes, d'une cuisine/cafétéria et d'un local d'archives, mais sans parking. Le loyer fixé depuis le 1^er janvier 2008, sans que l'on sache quel taux hypothécaire a été pris en considération, s'élève à 37'332 fr., soit 333 fr. le m2.

Local de 360 m2 situé au 2^ème étage de l'immeuble sis 11, rue ______ (pce 32 app.): année de construction (1910), état général de l'immeuble qualifié de bon; état des locaux qualifié d'excellent; locaux utilisés munis d'installations électriques récentes, mais sans double vitrage. Le loyer fixé depuis le 1^er mars 2008, sans que l'on sache quel taux hypothécaire a été pris en considération, s'élève à 180'000 fr., soit 500 fr. le m2.

X______ a encore produit un courrier du 4 mai 2007 d'un avocat dont les bureaux se trouvent rue ______: celui-ci manifeste auprès de B______ SA son intérêt pour de nouveaux locaux et précise que le loyer qu'il est prêt à payer "n'excède pas le prix du marché qui se situe pour ce quartier (…) entre 400 et 500 fr. par mètre carré".

e. Les autres locaux donnés en comparaison se trouvent soit dans le quartier des banques, soit aux abords de la rue du Rhône et du carrefour de Rive. Les loyers au m2 vont pour ces objets de 353 fr. (6, rue ______, en tenant compte de la baisse du taux hypothécaire de 4,25% à 3%: pce 21-22 app.) à 614 fr. (16, rue ______ compte tenu de la baisse du taux hypothécaire: pce 37 app.; 86, rue ______: pce 34 app.).

S'agissant du périmètre de la rue du Rhône et du carrefour de Rive, il s'agit d'un quartier caractérisé par la présence de nombreux commerces de luxe, de rues piétonnes et qui est très bien desservi par les transports publics, en particulier le tram. En ce qui concerne le quartier des banques, il s'agit également de rues desservies par plusieurs transports publics dont le tram et qui sont fortement marquées par la présence de commerces et d'administrations.

C. L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure utile.

1. L’appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai prescrits (art. 443 et 444 LPC).

S’agissant d’une procédure en annulation de congé, le Tribunal a statué en premier ressort (art. 56P al. 2 LOJ). La Cour revoit donc la cause librement; sous réserve de l’immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves (Bertossa/Gaillard/Guyet/ Schmidt, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 2 ad art. 445 LPC). Les pièces produites en appel sont ainsi, en principe, recevables. Quant à la recevabilité des fiches de comparaison de loyers, il s'agit en réalité d'allégués de faits nouveaux, ce qui n'est pas admissible en seconde instance, sauf circonstances non réunies en l'espèce (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/ SCHMID, op. cit., n. 9 ad art, 312 LPC). En tout état, même recevables, ces fiches ne modifieraient en rien l'issue du litige.

2. L'intimé invoque, pour la première fois en appel, la nullité du congé qui aurait été donné par des représentants sans pouvoir.

A teneur du registre du commerce, l'un des signataires de l'avis de résiliation n'avait pas le pouvoir de représenter la régie, tandis que l'autre disposait uniquement d'une signature collective à deux. Cette circonstance est sans pertinence pour juger de la validité du congé donné par la régie au nom de la bailleresse, qui s'apprécie au regard des art. 32ss CO. Il est de toute manière constant que la bailleresse a ratifié le congé depuis le début de la procédure, comme l'art. 38 CO l'autoriserait en cas de défaut de pouvoir de représentation.

Il convient donc d'aborder le fond de la question, à savoir la validité du congé donné pour des motifs économiques.

3. La résiliation du bail fondée sur des motifs économiques est régie par les principes suivants.

A la forme :