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Fiche 2309300

4C.261/2006 du 01.11.2006

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2007 I 365

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION); DOMMAGE

Normes : CO.267

Résumé : RESPONSABILITÉ DU LOCATAIRE POUR LES DÉGÂTS - RAPPEL DES PRINCIPES Le locataire doit assumer les travaux de nettoyage et les petites réparations, les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur et les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose. L'usure normale des locaux s'apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations, qui n'ont toutefois qu'une valeur indicative. Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Si une réparation est impossible ou si les coûts en seraient disproportionnés, le preneur ne répond pas de la valeur à neuf de l'installation, mais de sa valeur actuelle compte tenu de la dépréciation de la chose due à l'écoulement du temps. Partant, le bailleur ne dispose d'aucune prétention en dommages-intérêts lorsque les dégâts touchent une chose qui devait de toute manière être remplacée à considérer son degré de vétusté. En effet, l'indemnité due au bailleur n'a pas pour fin de l'enrichir. Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter notamment la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue.

Fiche 2309301

4C.203/2006 du 26.10.2006

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 133 III 61 SJ 2007 I 217 JdT 2008 I 74 MRA 1/07 p. 7

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; NULLITE PARTIELLE; LOYER; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : NULLITÉ D'UNE RENONCIATION CONVENTIONNELLE AUX CRITÈRES DE FIXATION DU LOYER Les parties ne peuvent pas renoncer contractuellement à l'application de l'un ou l'autre des critères mentionnés à l'art. 269a CO, pas plus qu'elles ne peuvent en modifier la portée ou introduire d'autres critères de fixation du loyer. En revanche, les contrats-cadres peuvent déroger aux règles de l'art. 269a CO - mais pas à l'art. 269 CO (cf. art. 3 al. 3 let. b LCBD) - en supprimant certains de ces critères, en les modifiant ou en en créant d'autres. Les clauses qui excluent la prise en considération du taux hypothécaire pour la fixation et l'adaptation des loyers sont illicites et, partant, nulles, de sorte qu'elles ne peuvent empêcher les intéressés de réclamer une baisse de loyer en se prévalant de la baisse du taux hypothécaire.

Fiche 2309302

4C.224/2006 du 24.10.2006

TF

Publication MRA 2/07 p. 77

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONCLUSION DU CONTRAT; FORME ECRITE; DECOMPTE(SENS GENERAL); REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.257a

Résumé : RÉPÉTITION DES FRAIS ACCESSOIRES Pour la convention sur les frais accessoires, l'art. 257a al. 2 CO n'exige pas de forme spéciale. Toutefois, si le contrat de bail a été conclu par écrit, il faut considérer que les parties voulaient s'engager uniquement par la forme écrite et cela aussi concernant les frais accessoires. Cela étant, à défaut de formule officielle, l'acceptation ultérieure des décomptes de frais accessoires ne peut valoir modification de la convention initiale dans un sens défavorable au locataire.

Fiche 2309303

ACJ n° 960 du 11.10.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; MOTIF; NULLITE PARTIELLE; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - NULLITÉ PARTIELLE - POUVOIR D'APPRÉCIATION - LOYER INFÉRIEUR À CELUI PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE La mention de deux motifs de majoration de loyer inconciliables dans l'avis de fixation initial du loyer est un défaut de motivation qui a pour conséquence la nullité partielle du contrat de bail. En cas de nullité partielle du contrat de bail, le juge jouit d'un plus grand pouvoir d'appréciation que s'il agit dans le cadre strict de l'art. 270 CO. Rien n'interdit que le loyer initial soit inférieur au loyer acquitté par le précédent locataire.

Voir aussi : Fiche 2310023 et Fiche 2309290 ACJ n° 751 du 11.06.2007 R. et A. c/ X S.A.

Fiche 2309304

ACJ n° 1106 du 09.10.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; CALCUL

Normes : CO.269a

Résumé : AUGMENTATION DU DERNIER LOYER FIXÉ SELON UN CRITÈRE ABSOLU EN FONCTION DE CRITÈRES RELATIFS Le bailleur qui augmente un loyer suite à l'évolution du taux hypothécaire et de l'ISPC (critères relatifs) ne peut pas fonder son calcul sur la dernière modification du loyer en vigueur si celle-ci a été établie sur la base de l'adaptation partielle aux loyers usuels du quartier (critère absolu). En effet, cela reviendrait à confronter deux critères antinomiques, ce qui n'est pas admissible. Il s'ensuit qu'il faut remonter à l'époque de la première majoration du loyer pour appliquer la méthode relative.

Fiche 2309306

ACJ n° 1107 du 09.10.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; SOLIDARITE; COLOCATAIRE; PARTIE AU CONTRAT; ACTE CONCLUANT

Normes : CO.143

Résumé : RECONNAISSANCE PAR LE BAILLEUR DE LA FIN DE LA SOLIDARITÉ PAR ACTES CONCLUANTS Le bailleur qui reconnait par actes concluants que le lien de solidarité entre ses deux colocataires a pris fin ne saurait faire valoir une créance de loyer (ou résultant d'une occupation illicite) contre celui qui n'a alors plus ni la qualité de locataire, ni celle de colocataire. Dans le cas d'espèce, le bailleur a admis la fin de la solidarité résultant du bail commun, en signant le contrat de vente alors que seul l'ex-mari y était mentionné en qualité de locataire et en ne faisant pas valoir l'irrecevabilité d'une demande déposée par le seul ex-mari.

Fiche 2309308

ACJ n° 1098 du 09.10.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; RENOVATION D'IMMEUBLE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.259b

Résumé : ÉLIMINATION DES DÉFAUTS - RÉPARATION ET RÉNOVATION En cas de défauts, la demande de remise en état de la chose louée ne peut viser qu'à des travaux d'entretien (réparations), c'est-à-dire à l'élimination des défauts. Le locataire ne peut exiger que le bailleur effectue une prestation supplémentaire, c'est-à-dire qu'il exécute des travaux de rénovation (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 165). En effet, l'art. 259b CO limite le droit du locataire à l'élimination du défaut par des réparations et n'oblige pas le bailleur à augmenter le confort et l'équipement de la chose louée.

Fiche 2309309

ACJ n° 1108 du 09.10.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT DE BAIL - CONSENTEMENT DU BAILLEUR SOLLICITÉ PAR LE REPRENANT ET NON PAR LE LOCATAIRE Il est généralement admis que c'est le locataire transférant qui doit solliciter l'accord du bailleur. Le fait que la demande émane du reprenant ne s'oppose pas au transfert de bail s'il résulte des circonstances que le bailleur devait comprendre que le locataire souhaitait qu'il se détermine sur la reprise de bail sollicitée par le reprenant.

Fiche 2309313

4C.88/2006 du 26.09.2006

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 132 III 747 SJ 2007 I p. 109 JdT 2008 I p. 319

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); PROCEDURE DE CONCILIATION; COMPETENCE

Normes : CO.274a

Résumé : EXPULSION REQUISE POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DU LOYER - CONCILIATION PRÉALABLE NON OBLIGATOIRE Aucune disposition de droit fédéral n'impose de saisir préalablement l'autorité de conciliation dans la procédure d'expulsion consécutive à la résiliation extraordinaire du bail pour cause de demeure du locataire, prévue à l'art. 257d CO.

Voir aussi : RSPC 2/2007 p. 144 (note de Bastien SANDOZ, avocat, assistant à l'Université de Neuchâtel) DB 2007 p. 41 n° 23 ACJC/286/2008

Remarques : Arrêt isolé (Tessin)

Fiche 2309319

ACJ n° 936 du 11.09.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION; IMPOSSIBILITE; NULLITE

Normes : CO.20

Résumé : NULLITÉ DU CONTRAT DE BAIL - IMPOSSIBILITÉ OBJECTIVE D'AFFECTER LES LOCAUX A L'USAGE AUQUEL ILS ÉTAIENT DESTINÉS - DEVOIR D'INFORMATION DU BAILLEUR Le contrat de bail dont l'objet est la location de locaux destinés à accueillir des soirées dansantes et une buvette n'est pas nul ab initio pour la raison qu'il est situé en zone industrielle ce qui rend impossible l'obtention d'une autorisation d'exploiter un café-restaurant. Ce type de contrat n'est en effet pas absolument impossible au sens de l'art. 20 CO, mais inexécutable intuitu personae, compte tenu à la fois de la réglementation en vigueur relativement à la situation de l'immeuble (dans une zone industrielle, supposant dérogation à accorder par une première autorité) et aux qualifications requises (impliquant une autorisation d'exploiter à accorder par une seconde autorité). Il n'appartient pas au bailleur d'avertir les locataires de toutes les difficultés qu'ils pourraient rencontrer dans le cadre de l'activité de restauration qu'ils souhaitent déployer dans les locaux, dès lors qu'il a affaire à des professionnels du domaine.

Voir aussi : ACJC/199/2016 du 15.02.2016 (admet nullité ab initio pour impossibilité d'exploiter un fitness dans une zone industrielle et artisanale); ACJ n° 812 du 18.06.2004 A. c/ S.

Fiche 2309320

ACJ n° 970 du 11.09.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.269a

Résumé : LOYERS USUELS - AUCUNE INDICATION DES CARACTÉRISTIQUES DE L'OBJET LOUÉ En l'absence d'indication sur les caractéristiques de l'objet loué, l'examen du critère des loyers comparatifs est impossible. Il n'est donc pas nécessaire de déterminer si les exemples fournis sont précis, puisqu'on ne sait pas à quoi les comparer.

Voir aussi : Fiche 2309933 et Fiche 2310022

Fiche 2309322

ACJ n° 967 du 11.09.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : FORME DU CONGÉ - COBAILLEURS - NOMBRE DE SIGNATURES REQUISES Les cobailleurs peuvent notifier eux-mêmes un congé ou confier ce soin à un représentant. Dans le premier cas, la résiliation peut être signée par la totalité ou la majorité des copropriétaires, selon leurs rapports internes. Dans le second cas, le représentant doit être autorisé, c'est-à-dire avoir reçu le pouvoir de résilier le bail de l'unanimité ou de la majorité des cobailleurs, selon leurs rapports internes. Le congé qui n'émane pas de la totalité ou de la majorité requise des cobailleurs est nul. Il en va de même du congé donné par un représentant non autorisé (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 412).

Voir aussi : Fiche 2310189 et Fiche 2309555

Fiche 2309321

ACJC/959/2006 du 11.09.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; CHANGEMENT D'AFFECTATION; PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL)

Normes : CO.260a.al3

Résumé : APPRÉCIATION DE L'INDEMNITÉ POUR PLUS-VALUE CONSIDÉRABLE EN FONCTION DE L'ESTIMATION DU COÛT DES TRAVAUX FIGURANT SUR UNE DEMANDE D'AUTORISATION DE CONSTRUIRE Le montant de l'estimation du coût des travaux figurant sur une formule d'autorisation de construire ne peut pas être opposé au locataire si la partie bailleresse n'a pas clairement manifesté son accord avec la demande d'autorisation de construire sous réserve expresse du respect du prix des travaux ainsi indiqué (ATF 4C.359/2002 du 29 janvier 2003).

Fiche 2309325

4C.140/2006 du 14.08.2006

TF

Publication DB 2007 p.14, n° 4

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; EXIGIBILITE

Normes : CO.120

Résumé : COMPENSATION ENTRE ARRIÉRÉ DE LOYER ET DIVIDENDES DE LA S.I. Le droit de compenser suppose l'exigibilité de la créance. Si celle-ci consiste dans le dividende de la société immobilière revêtant la qualité de bailleresse, elle est exigible dès que son montant a été fixé. S'il n'est pas établi que l'assemblée générale de la S.I. a fixé des dividendes pour les exercices antérieurs à celui durant lequel le locataire a cessé de payer son loyer, il s'en suit que le locataire n'était pas titulaire d'une créance de dividendes exigibles qu'il aurait pu compenser avec la créance d'arriérés de loyers du bailleur.

Fiche 2309329

ACJ n° 641 du 12.06.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; MOTIF; COMMUNICATION; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)

Normes : CO.269d

Résumé : MODIFICATION DU BAIL AU DÉTRIMENT DU LOCATAIRE - EXIGENCE D'UNE MOTIVATION SUFFISANTE DANS LA FORMULE OFFICIELLE Lorsque les motifs ne sont pas mentionnés sur la formule officielle, mais sont indiqués uniquement dans une annexe ou dans une lettre d'accompagnement, la modification unilatérale du contrat est nulle (ATF 120 II 206, consid. 3b). Il en va de même lorsque le contenu de la communication figurant sur la formule officielle n'est pas suffisamment précis (ATF 121 III 6, consid. 3b). Si le sens et la portée de cette communication ne sont pas clairs, il y a lieu de l'interpréter comme toute manifestation de volonté du bailleur, selon le principe de la confiance (ATF 121 III 6, consid. 3c; ATF 121 III 466; ATF 121 III 460 = SJ 1966, p. 249, consid. 4a) cc). En l'espèce, la modification du contrat ne saute pas aux yeux puisque le chapitre prévu pour cette dernière ne contient aucune mention (absence de nouvelle échéance du bail, permettant de penser que celle-ci n'était pas modifiée, selon le sens que le destinataire pouvait donner de bonne foi à la communication). Cette formulation n'est donc pas compatible avec les exigences impératives de clarté que doit revêtir la formule de notification selon les réquisits de l'art. 269d CO et de la jurisprudence qui s'en est dégagée.

Fiche 2309331

ACJ n° 632 du 12.06.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FRAIS D'EXPLOITATION; ETAT LOCATIF; JOUR DETERMINANT

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER - REPORT DE LA VARIATION DES CHARGES À L'ÉTAT LOCATIF La variation des charges doit être reportée à l'état locatif en vigueur lors de la dernière fixation du loyer. Or, ce document est usuellement établi au 31 décembre de chaque année, parfois au 30 juin et la pratique constante des juridictions des baux et loyers consiste à prendre comme référence l'état locatif en vigueur au 31 décembre précédant la dernière fixation du loyer. Certes, rien n'empêche un bailleur d'établir son état locatif à une autre date. Toutefois, si le Tribunal entend prendre comme référence un autre état locatif que celui établi au 31 décembre, encore faut-il qu'il ait un motif (différence très significative du montant) et surtout qu'il ordonne au bailleur la production de ce document, qui ne fait pas partie des pièces habituellement produites à l'appui d'un calcul de hausse de charges.

Fiche 2309332

Pas de décision du 01.06.2006

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB n° 2/2006 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE

Normes : CO.255

Résumé : LE BAIL DE DURÉE DETERMINÉE in Cahiers du Bail n° 2/2006, p. 33

Remarques : Doctrine

Fiche 2309333

4C.30/2006 du 18.05.2006

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/06 p. 110 DB 2008 p. 12 n° 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; DETTE D'ARGENT; NOTION; RECONNAISSANCE DE DETTE ABSTRAITE

Normes : CO.17

Résumé : RECONNAISSANCE DE DETTE - NOTION La reconnaissance de dette se définit comme la déclaration par laquelle un débiteur manifeste au créancier qu'une dette déterminée existe. Elle peut être causale, lorsque la cause de l'obligation est mentionnée ou ressort manifestement des circonstances, ou abstraite, lorsqu'elle n'énonce pas la cause de l'obligation. Dans les deux cas, la cause sous-jacente doit exister et être valable. La reconnaissance de dette n'a pas d'incidence sur l'existence matérielle de l'obligation du débiteur. Elle a pour effet de renverser le fardeau de la preuve. Il appartient au débiteur de démontrer que la cause n'est pas valable.

Fiche 2309335

ACJ n° 480 du 08.05.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); LOCATAIRE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.259d

Résumé : DEMANDE EN RÉDUCTION DE LOYER IMPAYÉ : CONTRAIRE À LA BONNE FOI Le locataire qui réclame une réduction de loyer sans avoir consigné ou payé le moindre loyer pendant des mois adopte un comportement contraire à la bonne foi (RVJ/ZWR 1992, n° 159).

Fiche 2309336

ACJ n° 485 du 08.05.2006

CJ , CABL

Publication CdB 4/06 p. 120

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; FAUTE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.259e

Résumé : DÉFAUT - RÉDUCTION DE LOYER - FAUTE DU BAILLEUR NON RECONNUE L'octroi de dommages-intérêts est subordonné à une faute du bailleur, laquelle n'est pas reconnue lorsque toutes les précautions nécessaires afin de limiter les nuisances dues aux travaux ont été prises, lorsque le chantier a respecté les autorisations délivrées, lorsque les auxiliaires de la bailleresse ont été très disponibles pour répondre et tenter de remédier aux doléances des locataires, lorsque la bailleresse a proposé de déplacer une partie du chantier, et lorsque le chantier n'a pas duré plus longtemps que ce qui était initialement prévu, nécessaire et annoncé.

Fiche 2309338

ACJC/484/2006 du 08.05.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX; LOYER CONTROLE; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.253b.al3

Résumé : INCOMPÉTENCE DE LA JBL EN MATIÈRE DE CONTESTATION DE FRAIS ACCESSOIRES D'UN IMMEUBLE CONTRÔLÉ ET SUBVENTIONNÉ La Juridiction des baux et loyers n'est pas compétente pour connaître de la contestation de décomptes de frais accessoires de locaux d'habitation contrôlés et subventionnés par l'Etat. En effet, les frais accessoires sont liés au loyer et leur mode de paiement n'est pas sans influence sur le montant du loyer soumis au contrôle de l'autorité. C'est pourquoi la jurisprudence a posé le principe de l'unicité de la procédure visée par l'art. 253b al. 3 CO. Exiger la mise en oeuvre de deux procédures différentes pour contester les loyers et les frais accessoires serait source non seulement de complications inutiles, mais encore d'un risque accru de décisions contradictoires (ATF 124 III 463, 466-468, consid. 4b/dd; JT 2000 I, p. 287). La cause doit dès lors être soumise à l'autorité de contrôle également pour les frais accessoires.

Fiche 2309343

ACJ n° 381 du 03.04.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE; VICE DE FORME; ANNULABILITE

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION NE MENTIONNANT PAS L'IDENTITÉ DU BAILLEUR La question de la validité formelle de l'avis de majoration se pose lorsque celui-ci ne mentionne pas l'identité du bailleur. D'un coté, la jurisprudence admet la validité d'un contrat de bail même lorsque seul le représentant du bailleur est mentionné et non ce dernier. De l'autre, l'identité de l'expéditeur de la résiliation et celle de son représentant doivent être mentionnées sur l'avis de congé (cf. David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 407). Si l'avis précise l'identité du représentant et si le locataire a pu faire valoir ses droits devant la juridiction compétente, il semblerait abusif de retenir l'absence de validité formelle de ce document. Question laissée ouverte, dès lors que le congé devait de toute façon être annulé pour d'autres motifs.

Voir aussi : ACJC/445/2009 du 20.04.2009

Fiche 2309344

4C.18/2006 du 29.03.2006

TF

Publication CdB n° 1/2007 p. 16DB 2006 p. 26, n° 12

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL); POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.260a.al3

Résumé : APPRÉCIATION DE L'INDEMNITÉ POUR PLUS-VALUE CONSIDÉRABLE L'indemnité ne se mesure pas nécessairement à l'aune de la plus-value qui subsiste. Elle peut être modulée en fonction des particularités du cas d'espèce (ATF 4C.97/2005 du 18.08.2005). La quotité de la somme pourra ainsi varier en fonction des critères suivants: le loyer réduit dont a bénéficié le preneur en contrepartie des travaux ou l'augmentation de loyer (économisée) qu'il aurait amené à débourser si l'ouvrage avait été réalisé par le bailleur; les avantages particuliers qu'entraîne la rénovation ou la modification pour le locataire ; inversement, le profit réduit qu'en retire le bailleur; les circonstances qui ont motivé la fin des rapports contractuels (Richard BARBEY, Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le locataire [art. 260a CO], 10e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p.15 s.; Peter HIGI, Commentaire zurichois, n. 67 ss ad art. 260a CO). Selon les circonstances, l'indemnité doit être appréciée en équité par le juge (David LACHAT, Commentaire romand, n. 8 ad art. 260a CO; Roger WEBER, Commentaire bâlois, n. 5 ad art. 260a CO).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_678/2014 du 27.03.2015 in DB 27/2015, p. 19; ACJC/959/2006 du 11.09.2006;ACJC/1502/2008 du 08.12.2008

Fiche 2309346

ACJ n° 247 du 06.03.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ENVOI POSTAL; DOMICILE ELU; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION NOTIFIÉ AUX MEMBRES DE L'HOIRIE À L'ADRESSE DU DE CUJUS Le congé envoyé à l'époux survivant à l'adresse du logement de famille et aux membres de l'hoirie à la même adresse, ainsi qu'au conseil des hoirs, est valable à la forme, cette manière de procéder ne contrevenant à aucune règle de droit impératif. En effet, la chose louée perd sa qualité de logement de famille au décès de l'un des époux, et les locataires ont fait élection de domicile au lieu de la chose louée. De plus, les hoirs ne se sont pas plaints de ne pas avoir eu connaissance de la résiliation litigieuse.

Fiche 2309347

ACJ n° 256 du 06.03.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION - BESOIN CONCRET La résiliation motivée par le souhait du propriétaire d'occuper personnellement les locaux qu'il vient d'acquérir ne saurait être constitutive d'abus de droit. Qui plus est, le bailleur n'a pas besoin de se prévaloir d'un besoin particulier de disposer de la chose louée, étant considéré qu'il peut n'avoir pour objectif que de remettre les locaux à un autre locataire de son choix, au même loyer ou à un loyer supérieur mais non abusif. Le besoin concret du bailleur n'entre en considération que pour accorder une prolongation de bail ou pour permettre certains types de résiliations (art. 271a al. 3 let. a CO).

Fiche 2309350

ACJ n° 129 du 06.02.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TERME

Normes : CO.269d

Résumé : NOTIFICATION D'UNE HAUSSE POUR LA MÊME ÉCHÉANCE QUE LA DEMANDE DE BAISSE Rien n'empêche le bailleur de notifier une hausse pour la même échéance que celle pour laquelle le locataire a fait valoir une baisse, dès l'instant où les conditions prévues à l'art. 269d CO ont été respectées. Admettre le contraire reviendrait à nier au bailleur le droit de notifier une hausse pour la prochaine échéance utile si le locataire le devance.

Fiche 2309352

ACJ n° 108 du 06.02.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; MOTIF; MANIFESTATION DE VOLONTE

Normes : CO.271

Résumé : LE CONGÉ S'EXAMINE AU MOMENT DE LA MANIFESTATION DE VOLONTÉ DU BAILLEUR Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. Le motif avancé pour résilier le bail ne peut ainsi pas devenir contraire aux règles de la bonne foi parce qu'il cesserait d'exister par la suite (ATF n.p. 4C.176/2004 consid. 2.1 avec les références citées). Le seul fait qu'une autorisation de construire soit contestée et puisse être annulée ne suffit pas à établir que le bailleur aurait invoqué un motif fictif. Il faudrait que le projet soit catégoriquement exclu pour assimiler le besoin allégué à un prétexte. La délivrance de l'autorisation de construire tend à démontrer l'inverse. Il n'est ainsi pas besoin d'attendre l'issue de la procédure intentée devant la Commission de recours en matière de construction.

Voir aussi : ACJC/130/2008 du 04.02.2008 X S.A. c/ SI Y ACJC/1293/2008 du 3.11.2008

Fiche 2309353

ACJ n° 118 du 06.02.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.272

Résumé : CONSÉQUENCES PÉNIBLES - DIFFICULTÉ DE TROUVER DES LOCAUX ÉQUIVALENTS ET RISQUES FINANCIERS Les conséquences pénibles peuvent consister aussi bien dans la difficulté de trouver des locaux équivalents que dans les risques financiers résultant d'un déplacement dans un autre quartier, s'agissant d'une société active dans le commerce de diamants et de pierres précieuses, qui se trouve au centre ville depuis plus de cinquante ans et dont la majorité des clients résident aux alentours immédiats de son commerce. De plus, les locaux doivent répondre à des conditions très spécifiques de luminosité, d'orientation et d'élévation.

Fiche 2309356

4C.285/2005 du 18.01.2006

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 2/06 p. 59DB 2007 p. 28 n° 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT NET; FONDS PROPRES ; VENTE D'IMMEUBLE; PRIX D'ACHAT

Normes : CO.269

Résumé : IMMEUBLE ACQUIS À TITRE PRÉFÉRENTIEL - VALEUR FONDÉE SUR LE PRIX EFFECTIF DU MARCHÉ AU MOMENT DE L'ACQUISITION Le bailleur qui a acquis un bien-fonds à un prix préférentiel, par exemple à la suite d'une succession ou dans le cadre d'une donation mixte, est en droit de fonder la valeur de l'immeuble sur le prix effectif du marché au moment de l'acquisition (arrêt 4C.234/1994 du 6.12.1994 consid. 3a, approuvé par Beat ROHRER, MRA 2/95, p. 78). Le prix avantageux qui est consenti au bailleur dans les circonstances précitées est en effet destiné exclusivement à le favoriser, mais nullement à avantager les locataires de ce dernier. Seule la prise en compte de la valeur du marché de l'immeuble à l'époque où le bailleur l'a acquis à titre préférentiel, voire à titre gratuit, permet effectivement à l'intéressé, qui par la suite le remet à bail, de tirer un profit économique de la libéralité qui lui a été accordée.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_111/2023 du 4.10.2024 (donation mixte); ACJC/1039/2008 du 08.09.2008; ACJC/740/2007 du 11.06.2007

Fiche 2309357

ACJ n° 33 du 16.01.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ABUS DE DROIT; LOYER INITIAL; NULLITE; DEFAUT DE PAIEMENT; DEMEURE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : LOYER INTIAL - NULLITÉ - DEMEURE EXCLUE JUSQU'À LA FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER SAUF ABUS DE DROIT Lorsque le locataire a introduit une procédure pour contester le loyer initial pour cause de nullité (absence de formule officielle), il est exclu qu'il tombe en demeure (art. 257d CO) jusqu'à la fixation judiciaire du loyer (ATF 120 II 341; TF 4C.315/2000 du 5 février 2001). Néanmoins, le vice de forme ne doit pas être invoqué abusivement, par exemple dans le but d'échapper à une résiliation pour défaut de paiement, et non dans le but d'obtenir un loyer initial moins élevé.

Voir aussi : ATF 4C.315/2000 du 05.02.2001; ACJC/260/2019 du 25.02.2019 (retient abus de droit); ACJC/286/2008 du 03.03.2008CdB 3/07 p. 95ACJC/1606/2004 du 17.02.2004ACJC/125/2002 du 18.02.2002

Fiche 2309358

4C.302/2005 du 09.01.2006

TF

Publication ATF 132 III 109 SJ 2006 I 209CdB 2/2006 p. 55

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.257f.al3

Résumé : USAGE NON CONFORME AUX CLAUSES DU CONTRAT - LOCAUX DESTINÉS À L'USAGE DE BUREAUX UTILISÉS COMME SALON DE MASSAGE L'art. 257f al. 3 CO régit également le cas où le locataire use de la chose en violation des stipulations du contrat. Dans ce cas, il s'impose de renoncer à la condition d'une situation objectivement insupportable pour le bailleur, car elle entrave excessivement sa liberté contractuelle. En effet, le bailleur doit pouvoir imposer le respect de la clause d'affectation même si la violation du contrat n'entraîne pas une situation insupportable.

Voir aussi : DB 2006 p. 20, n° 8; arrêts du TF 4A_429/2010 du 06.10.2010 in DB n° 23/2011 p. 22; 4A_38/2010 du 01.04.2010; 4A_344/2016 du 21.10.2016 (bureaux transformés en salon de massages érotiques); 4A_94/2017 du 27.06.2017 ; ACJC/825/2015 du 08.07.2015 (logement partiellement utilisé comme institut de massage); ACJC/234/2016 du 22.02.2016 (affectation ne saurait être illicite ou contraire aux moeurs. In casu, plantations de cannabis); ACJC/456/2018 du 16.04.2018 (logement utilisé pour activité de prostitution)

Fiche 2309361

Pas de décision du 22.11.2005

Zivilgericht Aargau

Publication MRA 3/06 p. 101

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; NULLITE

Normes : CO.257a.al2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - LISTE NON EXHAUSTIVE DANS UN ÉLÉMENT DE CONTRAT PRÉFORMULÉ La liste non exhaustive de positions de frais accessoires dans un élément de contrat préformulé est à considérer de la même manière qu'une formule selon laquelle le locataire doit payer séparément "tous les frais accessoires". Une telle formule est nulle et non avenue.

Fiche 2309362

Pas de décision du 21.11.2005

Zivilgericht Basel-Stadt

Publication MRA 3/06 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CO.257a.al2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - CONVENTION SPÉCIALE RÉSULTANT DE CONDITIONS GÉNÉRALES Une liste de frais accessoires à payer séparément, apparaissant dans les conditions générales d'un contrat, suffit à l'exigence de "convention spéciale" lorsqu'elle est facilement repérable et qu'elle correspond à l'usage général, comme c'est en particulier le cas dans les formulaires contractuels émis par une grande association.

Fiche 2309367

ACJ n° 1270 du 14.11.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION ABUSIVE - RÉSILIATION JUSTIFIÉE Le bailleur est en droit de mettre fin, par la résiliation du bail principal, à une sous-location qui représente une majoration de plus de 200 % par rapport au loyer du bail principal, et qui ne peut se justifier ni par les travaux de peinture effectués, ni par le caractère luxueux du mobilier.

Fiche 2309369

ACJ n° 1259 du 14.11.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EVACUATION; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE - SURSIS À L'ÉVACUATION Le fait de ne requérir l'évacuation que 8 mois et demi après la résiliation, dès lors que le locataire suivait un traitement médical qui pouvait s'avérer efficace, ne comporte pas le renoncement à se prévaloir de la résiliation du bail, mais s'apparente davantage à un sursis à l'évacuation. Bien que la période soit relativement longue (8 mois et demi), les circonstances du cas d'espèce ne permettent pas de retenir qu'un bail tacite aurait été conclu.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 41, janvier 2007, p. 1

Fiche 2309370

ACJ n° 1275 du 14.11.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT; SURFACE; NOTION

Normes : CO.253ss

Résumé : COMPTABILISATION DE LA CUISINE DANS LE NOMBRE DE PIÈCES À GENÈVE À Genève, la comptabilisation des pièces comprend la cuisine, qui n'est pas inclue dans le nombre minimum visé à l'art. 253b al. 2 CO pour les logements de luxe. Sur la manière de compter les pièces à Genève : cf. ATF 119 Ia 357.

Fiche 2309366

ACJC/1259/2005 du 14.11.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; DILIGENCE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al3

Résumé : MAINTIEN DU BAIL INSUPPORTABLE - TOLÉRANCE DES AUTRES LOCATAIRES Le fait de devoir supporter un voisin qui crie et qui hurle pendant des heures ne saurait être imposé raisonnablement à aucun locataire d'un immeuble résidentiel, peu importe que celui-ci s'en plaigne rapidement ou non auprès du bailleur. Un tel comportement rend ainsi le maintien du contrat insupportable pour les autres locataires, même s'ils ont toléré ce comportement pendant plusieurs années.

Fiche 2309375

ACJ n° 1130 du 10.10.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; NOTION

Normes : CO.266n

Résumé : LOGEMENT DE FAMILLE - NOTIFICATION SÉPARÉE La notification séparée de la menace de résiliation et du congé n'est exigée que dans le cadre du logement de famille, c'est-à-dire de l'appartement ou de la maison qui sert de domicile aux époux mariés ou, en d'autres termes, le foyer de la famille où les conjoints établissent durablement leur communauté maritale.

Fiche 2309376

ACJ n° 1124 du 10.10.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; LOCATAIRE; DEFAUT DE LA CHOSE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INDEMNITE(EN GENERAL)

Normes : CO.259

Résumé : INDÉPENDANCE DE LA PROCÉDURE DU LOCATAIRE EN CAS DÉFAUT ET DE CELLE DU BAILLEUR À L'ÉGARD DU TIERS RESPONSABLE Les droits du locataire en cas de défaut de la chose louée sont indépendants de ceux que le bailleur peut faire valoir à l'égard du tiers responsable des nuisances ayant entraîné le défaut. Ainsi, le locataire peut avoir droit à une réduction de loyer sans que le bailleur n'obtienne d'indemnité en raison d'une expropriation, et inversement. Ces deux procédures sont indépendantes et peuvent aboutir à des résultats différents.

Fiche 2309380

4C.177/2005 du 31.08.2005

TF

Publication ATF 132 III 24CdB 1/06 p. 13

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONCLUSION DU CONTRAT; LIBERTE CONTRACTUELLE; CULPA IN CONTRAHENDO

Normes : CO.257a

Résumé : ACOMPTES PROVISIONNELS SENSIBLEMENT INFÉRIEURS AUX FRAIS EFFECTIFS Les conventions relatives au règlement des frais accessoires doivent être examinées au regard des règles générales du CO et du principe de la liberté contractuelle. Par définition, la notion d'acomptes implique le versement de montants provisoires, le montant effectif des frais accessoires n'étant pas encore connu et pouvant varier en fonction de différentes circonstances. Sauf assurances particulières de la part du bailleur, le locataire n'est ainsi pas fondé à penser que le montant des acomptes couvrira l'intégralité des frais accessoires effectifs. Dans le cas où la limitation des frais accessoires à un montant donné constitue une condition à la conclusion du contrat par le locataire, celui-ci doit s'en assurer auprès du bailleur. Le fait que le bailleur n'ait pas spontanément avisé le locataire que les acomptes ne couvrent qu'une partie des frais accessoires effectifs ne constitue ainsi pas une culpa in contrahendo.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_339/2018 du 29.01.2019 (newsletter bail.ch mars 2019; DB 31/2019, p. 30 ss); 4C.24/2002 du 29.04.2002 H. A. c/ C. S. in DB 2003, p. 7

Fiche 2309385

4C.160/2005 du 12.08.2005

TF

Publication ATF 131 III 566 = SJ 2005 I p. 561 = CdB n° 4/2007 p. 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; FORMULE OFFICIELLE; DELAI LEGAL

Normes : CO.269d

Résumé : REPORT À L'ÉCHÉANCE SUIVANTE EN CAS DE NOTIFICATION TARDIVE D'UNE MAJORATION DE LOYER L'avis de majoration, avec indication de motif, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. Le préavis est de trois mois pour les habitations (art. 266c in initio CO). Lorsque les parties ne sont convenues d'aucune échéance, celle-ci résulte de l'usage local, ou, à défaut, de la loi. À Genève, il n'y a aucun usage local. En pareil cas, l'échéance correspond à la fin d'un trimestre à compter depuis le début du bail. Si le bail a pris naissance un 1er novembre, il peut donc être résilié pour les quatre échéances annuelles des 31 janvier, 30 avril, 31 juillet et 31 octobre. En cas de notification tardive de la hausse de loyer, sa prise d'effet est reportée à l'échéance contractuelle suivante (art. 266a al. 2 par analogie).

Fiche 2310707

4C.160/2005 du 12.08.2005

TF , Ire Cour civile

Publication ATF 131 III 566

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONTRAT DE CONCIERGERIE ; CONTRAT MIXTE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE - DÉFINITION - PRÉPONDÉRANCE Le contrat de conciergerie constitue un contrat mixte qui combine des prestations du contrat individuel de travail et du contrat de bail à loyer, de sorte qu'il est régie par le droit du contrat de travail pour ce qui a trait à l'activité de conciergerie et par le droit du bail pour la cession de l'usage du logement mis à disposition du concierge. C'est seulement pour la résiliation que le régime contractuel applicable dépendra de la prestation prépondérante.

Voir aussi : ACJC/74/2015 du 26.01.2015 qui admet compétence de la juridiction des prud'hommes pour examiner une requête en évacuation lorsque les caractéristiques du contrat de travail sont prépondérantes.

Fiche 2309387

ACJ n° 912 du 04.08.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; PAIEMENT; DECISION D'IRRECEVABILITE

Normes : CO.259g

Résumé : INTERRUPTION DE LA CONSIGNATION - NÉCESSITÉ DE NOTIFIER DE NOUVEAUX AVIS DE CONSIGNATION Lorsque le locataire qui consigne son loyer paie dans l'intervalle des loyers au bailleur, ou lorsqu'il suspend tout paiement et toute consignation, il ne peut sans autre recommencer à consigner son loyer sans en informer le bailleur. De nouveaux avis de consignation sont nécessaires, sans quoi la consignation ne saurait être valable.

Fiche 2309389

4P.187/2004 du 28.06.2005

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257a

Résumé : FRAIS DE SURVEILLANCE DE L'INSTALLATION DE CHAUFFAGE ET D'EAU CHAUDE - MONTANT FORFAITAIRE Si les dépenses effectives du bailleur à ce sujet ne sont pas déterminables, les frais de maintenance et de surveillance de l'installation de chauffage et d'eau chaude sont réduits à CHF 600.-, qui correspond au maximum du montant forfaitaire mensuel préconisé par la doctrine (CHF 50.-), multiplié par douze (cf. David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, n. 5.7 et note de pied 34, p. 228; Thomas OBERLE, Nebenkosten-Heizkosten, p. 77).

Fiche 2309394

ACJ n° 851 du 24.06.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ECHELONNE; FORMULE OFFICIELLE; RETARD; DELAI LEGAL; RETROACTIVITE

Normes : CO.269c

Résumé : NOTIFICATION TARDIVE D'UN ÉCHELONNEMENT - ENTRÉE EN VIGUEUR APRÈS L'ÉCHÉANCE INITIALE DU CONTRAT En cas de notification tardive d'un échelonnement, son entrée en vigueur est reportée. Le nouveau loyer peut entrer en vigueur à n'importe quelle date, y compris après l'échéance du bail initial. Toutefois, l'effet rétroactif est exclu. Ainsi, un échelonnement prévu pour le 1er septembre 2000, notifié le 8 décembre 2003, peut encore entrer en vigueur, car le bail s'est renouvelé tacitement au-delà de son échéance initiale, au 31 août 2001. Par ailleurs, il est d'usage que les modifications de contrat entrent en vigueur à la fin d'un mois. Il convient donc, cas échéant, de reporter l'entrée en vigueur de l'échelon à la fin du mois en cours. Enfin, si le cumul d'une clause d'indexation et d'une clause d'échelonnement est exclu, les parties peuvent toutefois convenir d'un loyer d'abord échelonné, puis d'un loyer indexé, pour autant que le contrat soit conclu pour une période de cinq ans au moins. L'indexation doit alors s'appliquer au dernier échelon.

Fiche 2309395

Pas de décision du 22.06.2005

Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois

Publication CdB 1/06 p. 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; LOCAL PROFESSIONNEL; AUTORISATION PREALABLE; UTILISATION; IMPOSSIBILITE

Normes : CO.259a

Résumé : DÉFAUT JURIDIQUE - REFUS DU BAILLEUR DE COLLABORER À L'OBTENTION D'UNE PATENTE Le refus systématique du bailleur de collaborer à la délivrance des autorisations administratives nécessaires à l'exploitation d'un établissement public constitue en principe un défaut, à moins que les circonstances et l'attitude du locataire ne fassent apparaître que l'exploitation envisagée est fortement aléatoire et qu'elle ne répondra pas aux intérêts légitimes des deux parties. Ainsi, le bailleur de locaux à l'usage de bar à café doit contresigner la demande de patente. Son refus est en principe constitutif d'un défaut juridique, car il empêche le locataire d'obtenir l'autorisation de l'autorité compétente, à moins que le bailleur n'invoque des circonstances l'autorisant à ne pas collaborer aux démarches du locataire.

Fiche 2309399

ACJ n° 774 du 13.06.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EXPULSION DU LOCATAIRE

Normes : CO.257d

Résumé : IMPOSSIBILITÉ NON FAUTIVE DE PROCÉDER AU VERSEMENT EXIGÉ Lorsque les conditions posées par l'art. 257d CO sont réalisées, l'évacuation ne peut qu'être prononcée. Ni la détention subie, ni la curatelle volontaire sollicitée par le locataire, ni encore le fait que les arriérés seraient à présent remboursés, ne permettent de remettre en cause l'évacuation. Il est indifférent que le locataire se soit trouvé sans sa faute dans l'impossibilité de procéder au versement exigé, ou qu'il parvienne, par la suite, à rattraper la totalité de l'arriéré. Il n'existe aucun abus de droit, de la part du bailleur, à maintenir la résiliation du bail.

Fiche 2309402

Pas de décision du 12.05.2005

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication Communications OFL, vol. 41, janvier 2007, p. 21

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; BAILLEUR(BAIL A LOYER); DEVOIR DE COLLABORER; ADMINISTRATION DES PREUVES; PREUVE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.270

Résumé : REFUS DU BAILLEUR DE COLLABORER À L'ADMINISTRATION DES PREUVES Lorsque le locataire requiert l'examen du loyer à l'aune du rendement de la chose louée, le bailleur est tenu de communiquer au juge tous les renseignements comptables nécessaires à l'appréciation de ce rendement. Ce sont les documents comptables, et non des tableaux chiffrés établis pour les besoins de la cause, qu'il s'agit de fournir de manière ordonnée et facilement compréhensible, et non sous la forme d'un lot de pièces en vrac. Lorsque le bailleur se refuse à produire certaines ou l'ensemble des pièces comptables indispensables à l'appréciation du rendement de la chose louée, ou qu'il produit un lot désordonné de pièces en vrac, le loyer doit être considéré comme abusif. Dans ces hypothèses, le juge peut se contenter de fixer le loyer en fonction des conclusions prises par le locataire en procédure, voire de reprendre le loyer payé par l'ancien locataire en cas de hausse sensible au sens de l'art. 270 al. 1 let. b CO (cf. FETTER, La contestation du loyer initial, étude de l'art. 270 CO, thèse Berne 2005, p. 237 et les réf. cit. à la note de pied n° 1126).

Fiche 2309404

ACJ n° 534 du 09.05.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN; CALCUL

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES - PRISE EN COMPTE DES "HONORAIRES SUR TRAVAUX" ET DES "CONTRATS D'ENTRETIEN PÉRIODIQUE ET D'ABONNEMENT" A Genève, les honoraires de gérance (de régie) s'entendent pour la gestion proprement dite de l'immeuble. La rémunération du gérant pour tout ce qui concerne les travaux usuels d'entretien et de réparations, à raison de 5 % du montant des travaux, s'ajoute aux honoraires de gérance. Si les pièces produites permettent de distinguer les honoraires de gestion des honoraires sur travaux, il convient d'additionner ces montants en les limitant à 5 % des loyers encaissés. Par ailleurs, le poste "contrats d'entretien périodiques", en tant qu'il englobe notamment l'entretien des ascenseurs, des canalisations, des abris et l'abonnement au téléréseau, est étroitement lié aux charges de l'immeuble et doit être pris en compte dans le calcul des charges.

Fiche 2309405

ACJ n° 550 du 09.05.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DILIGENCE; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.257f

Résumé : PAS DE PESÉE DES INTÉRÊTS EN PRÉSENCE Dans le cadre de l'application de l'art. 257f CO, le juge n'a pas à procéder à une pesée des intérêts entre ceux du locataire concerné et ceux des autres habitants de l'immeuble, comme en matière de prolongation de bail. En effet, si les conditions de l'art. 257f CO sont réalisées, le congé doit être validé.

Fiche 2309406

Pas de décision du 27.04.2005

Tribunal cantonal vaudois , Chambre des recours

Publication CdB n° 4/2005 p. 116

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CO.257

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - "CONVENTION SPÉCIALE" RÉSULTANT DE CONDITIONS GÉNÉRALES Lorsque le bailleur ne se contente pas d'un renvoi, au sein du contrat, à des conditions générales qui prévoient la mise à la charge du locataire de certains frais accessoires, mais qu'il signe lui-même ces conditions générales et qu'il les fait signer au locataire pour faire partie intégrante du contrat, on se trouve en présence d'une convention spéciale permettant au bailleur de facturer lesdits frais accessoires.

Voir aussi : ACJ n° 1426 du 12.12.2005 SI B. c/ C. et M.

Fiche 2309407

ACJ n° 448 du 11.04.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BAILLEUR(BAIL A LOYER); PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION SUITE AU DÉCÈS DU TITULAIRE DU BAIL Le congé motivé par le souhait du propriétaire de récupérer les locaux pour les attribuer à un locataire de son choix suite au décès du titulaire du bail n'est pas contraire à la bonne foi, lorsque la résiliation est donnée pour l'échéance la plus proche et dans le respect des délais contractuels, sauf circonstances d'abus qu'il revient au locataire de démontrer. Le bailleur n'a pas davantage besoin de se prévaloir d'un besoin particulier de disposer de la chose louée. Il peut n'avoir pour objectif que de relouer la chose, au même loyer ou à un loyer supérieur mais non abusif. L'examen du besoin concret du bailleur n'intervient qu'au moment d'accorder une prolongation de bail.

Fiche 2309408

ACJ n° 453 du 11.04.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EXIGIBILITE; MANIFESTATION DE VOLONTE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.257d

Résumé : FORME DE LA MANIFESTATION DE VOLONTÉ DU BAILLEUR D'ÊTRE PAYÉ PAR TRIMESTRE D'AVANCE La manifestation de volonté du bailleur de recevoir le loyer et les frais accessoires non plus par mois mais par trimestre d'avance relève de l'application du contrat initial et ne constitue pas une modification unilatérale du contrat nécessitant l'emploi d'une formule officielle. Une lettre recommandée suffit.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 40, mai 2006, p. 13

Fiche 2309410

4P.309/2004 du 08.04.2005

TF

Publication DB 2006 p. 18, n° 7

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; DECOMPTE(SENS GENERAL); REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.257a.al2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES Le bailleur ne peut facturer au locataire d'autres frais accessoires que ceux qui ont été convenus. A défaut de convention, ceux-ci sont compris dans le loyer. Dès lors, le renvoi aux règles et aux usages locatifs cantonaux n'est pas suffisant pour admettre que le locataire soit obligé de payer des frais accessoires qui ne sont pas indiqués dans le contrat de bail. Par conséquent, le locataire peut réclamer au bailleur la restitution des frais accessoires versés indûment, même s'il a reconnu les soldes des décomptes de frais accessoires précédents.

Fiche 2309411

Pas de décision du 01.04.2005

Julien BLANC

Publication SJ 2005 II p. 105

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION

Normes : CO.262

Résumé : La sous-location en pratique

Remarques : Doctrine

Fiche 2309414

1P.20/2005 du 18.03.2005

TF , 1ère Cour de droit public

Publication SJ 2005 I 485

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; LOYER CONTROLE; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.253b

Résumé : BLOCAGE DES LOYERS PAR LE DROIT PUBLIC CANTONAL - LOYER PRIS EN COMPTE AU TERME DE LA PÉRIODE DE CONTRÔLE En vertu de la primauté du droit fédéral, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail. Il est possible, en revanche, d'assortir l'autorisation de rénover des logements à un contrôle des loyers pendant une durée de 10 ans, ce que prévoit l'art. 12 LDTR. Dans ce cadre, l'obligation faite au propriétaire inclut celle de rectifier le contrat de bail pour aligner le montant du loyer (initial) à celui fixé par le DAEL. Dès lors, au terme de la période de blocage, c'est le loyer fixé par l'autorité qui doit servir de base pour une majoration éventuelle. Le bailleur ne peut donc pas prévoir contractuellement une augmentation automatique du loyer à l'issue de cette période.

Voir aussi : ACJ n° 273 du 13.03.2000 ( Fiche 2309804 )

Fiche 2309415

4C.387/2004 du 17.03.2005

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 3/05 p. 87 DB 2006 p. 22, n° 10

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE

Normes : CO.259a

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - ABSENCE DE STORES EXTÉRIEURS Le fait d'avoir prévu de grandes surfaces vitrées sans aucune protection pour les appartements en attique, ce qui provoque des désagréments liés à la chaleur et à la luminosité excessives, constitue un défaut, quand bien même il ne s'agissait pas d'une qualité promise.

Fiche 2309419

ACJ n° 312 du 14.03.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER USUEL; MAXIME INQUISITOIRE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - PORTÉE Deux possibilités : soit le bailleur produit immédiatement, comme il se doit, le nombre d'exemples suffisant (au moins cinq), soit il en produit un nombre insuffisant (moins de cinq). Dans la première hypothèse, le bailleur ne peut exiger de pouvoir formuler une seconde offre de preuve, lorsque la première est jugée non probante. Dans la seconde hypothèse, la maxime inquisitoire impose au juge d'impartir un délai au bailleur pour compléter et produire ses pièces justificatives, ou, mieux, de le convoquer en audience de comparution personnelle en spécifiant expressément sur la convocation qu'il est invité, à cette occasion, à compléter ses allégués et à déposer tout document dont il entend faire état.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_179/2015 du 16.12.2015 (CPC); ACJC/1289/2004 ACJC/1308/2008 du 03.11.2008

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 40, mai 2006, p. 27 contra : ACJ n° 125 du 14.02.2005 A. c/ B.

Fiche 2309422

ACJ n° 115 du 14.02.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; TRANSFERT DE BAIL; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); NULLITE; EFFICACITE

Normes : CO.261

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL - INEFFICACITÉ DU CONGÉ Le congé anticipé donné suite à un transfert de propriété, alors que le besoin n'est pas urgent, est inefficace. Il n'est pas transformé en congé ordinaire.

Voir aussi : Fiche 2310032

Fiche 2309427

ACJ n° 139 du 14.02.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : DURÉE MINIMALE POUR ADMETTRE LA CONCLUSION D'UN BAIL TACITE De jurisprudence constante, pour admettre l'existence d'un bail tacite, un délai d'au moins 9 mois a été jugé nécessaire. Le Tribunal fédéral a, pour sa part, relativisé la durée de 9 mois, précisant que d'autres éléments factuels pouvaient également êtrre pris en considération, pour admettre l'existence d'un contrat de bail tacite avant l'écoulement d'une durée de 9 mois (ATF non publié du 28.03.1995 D c/ SI SA X).

Voir aussi : ATF du 28.03.95 D. c/ SI SA X ACJ n° 1262 du 18.11.1996 B c/ SI X

Fiche 2309423

ACJC/119/2005 du 14.02.2005

CJ , CABL

Publication CdB n° 4/2005 p. 118

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DILIGENCE; PROPORTIONNALITE

Normes : CO.257f.al3

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - VIOLATION - RÉSILIATION - RESPECT DES PRINCIPES DE PROPORTIONNALITÉ ET DE SUBSIDIARITÉ La violation incriminée doit être telle que l'on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu'il laisse le locataire disposer des locaux, ce qui suppose de respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité (arrêt du Tribunal fédéral du 8 août 2001 rendu dans la cause 4C.118/2001, consid. 1 b). Les juges fédéraux ont estimé excessif de résilier le bail d'une famille hébergeant un petit chien, en dépit de la clause expresse du contrat interdisant la présence d'animaux dans l'immeuble (arrêt du Tribunal fédéral du 6 février 2001 dans la cause 4C.226/2000).

Fiche 2309430

Pas de décision du 10.01.2005

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication CdB 1/07 p. 31

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION

Normes : CO.261

Résumé : TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ Le bailleur n'est pas nécessairement propriétaire de la chose louée, pourvu qu'il soit en mesure de donner l'objet à bail en vertu d'un droit personnel ou réel. Il s'agit là d'une condition nécessaire, mais non suffisante; encore faut-il que la personne disposant de la chose ait conclu un contrat avec un locataire, pour que l'on puisse la considérer comme un bailleur. Ainsi, il ne suffit pas au bailleur de mettre la chose à disposition d'un tiers, p.ex. par un contrat de prêt, pour que cette personne lui soit substituée en tant que bailleresse. L'accord qu'il passe avec le tiers - pour autant qu'il ne s'agisse pas d'une vente ou de la constitution d'un autre droit réel, tel l'usufruit, qui sont réglés par les articles 261 et 261a CO - demeure pour le locataire une "res inter alios acta"; elle reste sans effets sur la relation de bail liant le propriétaire au locataire.

Remarques : Contra : ACJ n° 888 du 08.09.2003 (fiche n° 16182)

Fiche 2309432

ACJC/1601/2004 du 17.12.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX; LOYER CONTROLE

Normes : CO.253b.al3

Résumé : COMPÉTENCE DU TBL - COOPÉRATIVE D'HABITATION DU PERSONNEL DE LA CONFÉDÉRATION Lorsque la bailleresse est une coopérative d'habitation du personnel de la Confédération bénéficiant à ce titre de mesures d'encouragement, l'office fédéral du logement est compétent en matière de contestation de loyer (art. 54 al. 1 LOG; art. 60 OLOG, et art. 9 de l'Ordonnance du DFE du 19 mai 2004 sur les coopératives d'habitation du personnel de la Confédération). Le loyer est donc soumis au contrôle d'une autorité, de sorte que les art. 269 ss CO ne s'appliquent pas.

Fiche 2309436

4C.308/2004 du 10.11.2004

TF , 1ère Cour civile

Publication MRA 2/05 p. 55

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; VICE DE FORME

Normes : CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - PHOTOCOPIE Seul l'original du formulaire de résiliation dûment signé remplit les conditions de validité requises. Une copie de ce formulaire n'a aucune valeur légale.

Voir aussi : ACJC/28/2014 du 13.01.14 (qui admet l'emploi d'une photocopie - couleur - de la formule officielle dûment remplie et signée de façon manuscrite). Arrêt du TF 4A_67/2016 du7 juin 2016 (validité d'une formule officielle scannée de taille et de qualité réduites, remplie à la main.)

Fiche 2309437

ACJ n° 1275 du 08.11.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; PAIEMENT; RETARD; DELAI

Normes : CO.259g

Résumé : CONSIGNATION TARDIVE DU LOYER - LIMITES En principe, lorsque le contrat prévoit que le loyer doit être payé par mois d'avance, cette règle vaut également pour la consignation (cf. SJ 2002 p. 269). A défaut, elle est tardive. Toutefois, le bailleur qui a régulièrement admis que le locataire verse son loyer dans les premiers jours du mois ne peut se prévaloir de la tardiveté de la consignation qui intervient selon les mêmes modalités. Il doit en effet alors être admis qu'il a accepté tacitement une modification du contrat, ou qu'il commet un abus de droit en se prévalant d'une consignation tardive.

Fiche 2309441

ACJ n° 1282 du 08.11.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272b

Résumé : DURÉE DE LA PROLONGATION - REFUS DE LOCAUX DE REMPLACEMENT Le refus de locaux de remplacement justifie une réduction de la durée de la prolongation.

Fiche 2309443

ACJ n° 1316 du 08.11.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE; TITRE(DOCUMENT); FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : UTILISATION D'UNE FORMULE OFFICIELLE INADÉQUATE La formule officielle vise à garantir l'information du locataire à propos du droit de solliciter l'annulation du congé. Dès lors, le locataire ne subit aucun préjudice à cause de l'utilisation d'une formule officielle inadéquate, en l'occurrence, bleu (congé ordinaire), au lieu de rose (évacuation pour non paiement du loyer). La validité du congé n'est pas affectée.

Voir aussi : CdB 4/2013, p. 117 ss ou ACJC/366/2014 du 24.03.2014 pour utilisation d'une formule officielle périmée

Fiche 2309445

4C.257/2004 du 08.10.2004

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; TRANSACTION(ACCORD)

Normes : CO.271a

Résumé : ANNULABILITÉ DU CONGÉ - NOTION D'ACCORD HORS PROCÉDURE JUDICIAIRE Un accord, au sens de l'art. 271a al. 2 CO, suppose que les parties liquident à l'amiable un différend en réglant définitivement une question de droit controversée. Par conséquent, cette disposition ne s'applique pas aux cas dans lesquels il n'y a pas de litige, parce que l'une ou l'autre des parties donne directement suite à la demande de son cocontractant (ATF 131 III 563 (4C.122/2004) du 18 juin 2004, consid. 1 et 2 in SJ 2004 I 574 et JT 2005 I 292).

Voir aussi : ACJC/1692/2025 du 27.11.2025; ATF du 24.08.1999 in CdB 2/2000 p. 42; ACJC/560/2010 du 17.05.2010; ATF 4A_46/2010 du 27.04.2010 (in SJ 2010 I 478)

Fiche 2309452

ACJ n° 1101 du 04.10.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DE L'ÉVOLUTION DES CHARGES D'EXPLOITATION : NOMBRE D'EXERCICES ET PÉRIODES À PRENDRE EN CONSIDÉRATION Pour déterminer la variation des charges d'exploitation, il convient naturellement que le nombre d'années permettant de déterminer chacune des deux moyennes destinées à être comparées soit identique. En l'occurrence, le bailleur a produit les exercices d'exploitation 1990, 1991 et 1992, puis 1998, 1999, 2000 et 2001. L'année 1998 doit être écartée, ce d'autant que les charges de cet exercice apparaissent curieusement élevées.

Voir aussi : ACJ n° 125 du 14.02.2005 A. c/ B.

Fiche 2309453

ACJ n° 1095 du 04.10.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE; POUVOIR D'APPRECIATION; STATISTIQUE

Normes : CO.270

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - RECOURS AUX STATISTIQUES En cas de nullité de la fixation du loyer initial (formule officielle non remise), le juge dispose d'un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formes prescrites (ATF 124 III 62). Lorsque le Tribunal ne dispose ni d'informations relatives aux loyers comparatifs, ni d'éléments chiffrés permettant un éventuel calcul de rendement, il est admissible de procéder à la fixation du loyer initial en se fondant principalement sur les statistiques cantonales, puis en procédant à quelques réajustements pour tenir compte de certaines particularités du logement loué.

Voir aussi : Fiche 2309262

Fiche 2309454

ACJ n° 1111 du 04.10.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION; DELAI; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION NOTIFIÉ AVANT L'EXPIRATION DU DÉLAI COMMINATOIRE -INEFFICACITE - ABUS DE DROIT Par analogie avec une jurisprudence récente du TF (CdB 4/2003 p. 106 = SJ 2004 I 27), applicable lorsque l'avis comminatoire mentionne un délai de paiement inférieur aux 30 jours prévus par la loi (257d al. 1 CO), est contraire à la bonne foi l'attitude consistant pour le locataire à se prévaloir du fait que l'avis de résiliation a été notifié avant l'expiration du délai comminatoire (art. 257d al. 2 CO) pour contester le congé subséquent, s'il apparaît que le locataire n'entendait de toute manière pas régler l'arriéré de loyer et qu'il a fait preuve de désinvolture au cours de la procédure.

Voir aussi : ATF 4C.96/2006 du 04.07.2006, in CdB 4/06 p. 107, MRA 1/07 p. 24 et DB 2007 p. 16, n° 6

Fiche 2309446

ACJ n° 1090 du 04.10.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); INCOMBANCE

Normes : CO.284

Résumé : BAIL À FERME - ENTRETIEN DE LA CHOSE La doctrine a déduit de l'art. 284 CO que les frais relatifs aux travaux périodiques (p. ex. peinture des locaux nettoyage des conduites ou détartrage des chauffe-eau) ou autres travaux d'entretien (p. ex. remplacement de tuiles ou de vitres cassées) sont à la charge du fermier et que l'obligation de ce dernier va plus loin que celle du locataire selon l'art. 259 CO. Cela se justifie par le fait que le fermier dispose de plus de droits que le locataire et qu'il est en général plus à même d'exécuter les travaux nécessaires que ne l'est le locataire.

Fiche 2309456

Pas de décision du 01.10.2004

Jacques MICHELI

Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSACTION COUPLEE

Normes : CO.254

Résumé : Les transactions couplées avec le bail in 13ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Fiche 2309458

Pas de décision du 01.10.2004

Vincent BRULHART

Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DOMMAGE

Normes : CO.267

Résumé : La responsabilité civile du locataire et les dommages causés aux immeubles par les événements naturels : questions choisies en matière de couverture d'assurance in 13ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Fiche 2309462

ACJ n° 1029 du 06.09.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; LOYER; NOTION

Normes : CO.275

Résumé : GÉRANCE LIBRE - NOTION DE FERMAGE La notion de fermage englobe le loyer et la redevance de la gérance libre puisque les dispositions légales sur le bail à ferme ne distinguent pas spécialement le loyer dû pour la jouissance des locaux de la redevance due pour l'exploitation du commerce qui s'y exerce.

Fiche 2309469

ACJ n° 827 du 18.06.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT SOCIAL; RESILIATION; EVACUATION; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : PAS DE RECONDUCTION TACITE DU BAIL EN CAS DE SURSIS À L'ÉVACUATION Parmi les éléments factuels dont dépendent la conclusion d'un bail tacite figure la règle cantonale genevoise selon laquelle le locataire d'un logement subventionné dispose, pour évacuer les locaux, d'un sursis d'une année à compter de la notification du congé (art. 19 RGL). Dès lors, le locataire ne saurait tirer argument de l'inaction du bailleur durant cette période, inaction qui résulte d'une norme à vocation sociale ayant pour but de lui éviter de se trouver dans une situation difficile.

Voir aussi : ATF 4C.264/2001 du 02.10.2001 M. c/ X David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 399

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 40, mai 2006, p. 17

Fiche 2309471

ACJC/821/2004 du 18.06.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); SOMMATION; ENVOI POSTAL; LOCATAIRE; CONJOINT; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.257f.al3

Résumé : PROTESTATION ÉCRITE - NOTIFICATION La protestation écrite du bailleur, à la différence de l'avis comminatoire de l'art. 257d CO, ne doit pas nécessairement contenir une menace de résiliation anticipée, le but étant de rétablir la tranquillité dans l'immeuble, ce qui explique qu'elle n'a pas à être notifiée au conjoint du bailleur. Mais il va de soi qu'elle doit s'adresser à tous les locataires, qui répondent du comportement de leurs auxiliaires, des personnes faisant ménage commun et de leurs employés. Ainsi, une protestation écrite notifiée à un seul des deux locataires qui ont conclu le bail conjointement et solidairement ne remplit pas les conditions nécessaires à une résiliation anticipée du bail.

Voir aussi : ACJC/761/2005 du 13.06.2005 R. c/ F.

Fiche 2309468

ACJC/815/2004 du 18.06.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A LOYER LIE; NOTION; CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.253a.al1

Résumé : BAUX À LOYER LIÉS - CRITÈRES Le critère déterminant pour que l'accessoire suive le sort du principal est celui de l'interdépendance : le locataire n'a loué les dépendances que parce qu'il a loué ou veut louer le local principal. Peu importe que l'accessoire soit mentionné dans le bail, que les parties aient signé deux contrats ou que les baux aient été conclus simultanément ou non. En revanche, les deux parties au contrat doivent être les mêmes, étant précisé qu'il est admis que l'on confonde deux bailleurs économiquement liés. Ainsi, une résiliation portant uniquement sur l'accessoire est annulable.

Fiche 2309474

ACJ n° 743 du 14.06.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; FORMULE OFFICIELLE; VICE DE FORME; ABUS DE DROIT

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ DU CONGÉ NE MENTIONNANT PAS LES DIFFÉRENTS BAILLEURS - ABUS DE DROIT Examen de la validité d'un avis de résiliation qui se limite à désigner les bailleurs sous la dénomination "Consorts X". Question laissée ouverte, dans la mesure où c'est abusivement que le locataire invoque en cours de procédure un vice de forme dans la notification du congé. Aucun doute ne pouvait en effet exister dans son esprit quant à l'identité des bailleurs dès lors que l'avis litigieux ne fait que reprendre la désignation telle qu'il l'a acceptée et telle qu'elle figure dans le bail. Ainsi, le congé notifié est valable.

Fiche 2309475

ACJ n° 747 du 14.06.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; MANIFESTATION DE VOLONTE; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.257d

Résumé : RETRAIT DE LA RÉSILIATION En tant que manifestation de volonté, la notification d'un congé déploie ses effets dès la réception par son destinataire. Le retrait de cette résiliation, même s'il a été notifié avant le terme fixé pour l'expiration du bail, reste sans effet tant que le locataire n'a pas manifesté un accord en ce sens.

Fiche 2309482

ACJ n° 635 du 26.05.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Il n'y a abus de droit de la part du bailleur à requérir l'évacuation d'un locataire en retard qu'en présence de montants très réduits. D'après le TF, une somme de 286 fr. n'est en tous cas pas insignifiante (ATF 120 II 31). Ainsi, requérir l'évacuation lorsqu'il subsiste un solde supérieur ou égal à ce montant ne constitue pas un abus de droit.

Fiche 2309484

Pas de décision du 11.05.2004

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 3/04 p. 84

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; REDUCTION(EN GENERAL); RESTITUTION DE LA PRESTATION; LOYER; DELAI DE PRESCRIPTION

Normes : CO.127

Résumé : NATURE JURIDIQUE DE LA CRÉANCE EN RESTITUTION DES LOYERS VERSÉS EN TROP Les actions en restitution peuvent reposer sur un contrat, un acte illicite ou sur l'enrichissement illégitime, ce qui n'est pas sans influencer leur délai de prescription. Par ailleurs, il est admis que l'existence d'une prétention de nature contractuelle exclut l'action fondée sur l'enrichissement illégitime. En réclamant la restitution de loyers versés en trop, le locataire exerce une action de nature contractuelle. Par conséquent, l'action en restitution du loyer versé en trop et en réduction de loyer sont de nature contractuelle.

Voir aussi : ATF 130 III 504 in JT 2005 I 302 ( Fiche 2309290 )

Fiche 2309487

ACJ n° 546 du 10.05.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; EXIGIBILITE; DEMEURE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.257d

Résumé : OBLIGATION DU BAILLEUR DE FORMULER EXPRESSÉMENT SA VOLONTÉ D'ÊTRE PAYÉ PAR TRIMESTRE D'AVANCE AVANT DE METTRE EN DEMEURE LE LOCATAIRE DE PAYER La clause du bail stipulant qu'en cas de retard de plus de 8 jours dans le paiement d'une mensualité, le bailleur peut exiger d'être payé trimestriellement d'avance, suppose une déclaration de volonté du bailleur afin que le locataire connaisse ses intentions. Le bailleur doit donc notifier au locataire son exigence du retour aux paiements trimestriels. Le congé donné à la suite d'un avis comminatoire pour des loyers dont le locataire ne savait pas qu'ils étaient échus n'est pas conforme aux règles de la bonne foi et doit être annulé, les conditions de l'article 257d al.1 CO n'étant pas remplies (cf. ACJ n° 56 du 23.01.95). Si la déclaration de volonté du bailleur ne mentionne pas formellement depuis quelle date celui-ci entend réclamer le paiement du loyer par trimestre d'avance, se pose la question de savoir quand cet avis déploie ses effets. Il ne peut en tout état pas déployer un effet rétroactif. La Cour a laissé indécise la question de savoir s'il déploie ses effets dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure ou seulement dès la prochaine échéance du bail.

Voir aussi : ACJ n° 1274 du 06.12.1999 X SA c/ SI X ACJ n° 762 du 03.07.2000 L. SA c/ R.

Fiche 2309489

ACJ n° 435 du 05.04.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE; PERIODE D'ESSAI

Normes : CO.255

Résumé : PÉRIODE D'ESSAI : NATURE JURIDIQUE Cas dans lequel les parties ont voulu manifestement distinguer deux étapes dans leurs relations contractuelles, soit une période d'essai à l'issue de laquelle, cas échéant, le bail devient un contrat congéable moyennant un délai de résiliation. Dans ce cas, la période d'essai peut être considérée comme un contrat bail de durée déterminée qui, à son issue, se transforme en bail congéable.

Fiche 2309493

Pas de décision du 26.03.2004

Tribunal des baux du canton de Vaud

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL

Normes : CO.270

Résumé : LIMITATION DES PRÉTENTIONS DU NOUVEAU LOCATAIRE AU LOYER PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE Dans le cadre d'une procédure en fixation du loyer initial, il y a lieu de limiter les prétentions du nouveau locataire au loyer payé par le précédent locataire, que les formes prescrites aient été respectées ou non. On ne saurait traiter plus favorablement le bailleur qui n'a pas respecté les formes prescrites par la loi que celui qui les a respectées, mais n'est pas parvenu à établir les motifs invoqués.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 40, mai 2006, p. 31

Fiche 2309496

ACJ n° 295 du 08.03.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; COLOCATAIRE; ENVOI POSTAL; NULLITE

Normes : CO.266l

Résumé : NOTIFICATION D'UN CONGÉ OU D'UNE HAUSSE DE LOYER À DES COLOCATAIRES Le congé doit, sous peine de nullité, être notifié à tous les colocataires, de même que les augmentations de loyer. Il ne doit pas nécessairement être adressé par pli séparé à tous les colocataires, mais doit être adressé à l'ensemble d'entre eux (art. 70 CO), p. ex. au moyen d'une seule formule officielle portant le nom de tous les colocataires, sauf s'ils sont mariés et que le bail porte sur un logement de famille.

Voir aussi : ACJC/577/2016 du 25.04.2016 qui retient validité formelle d'un congé lorsque chacun des sept colocataires a reçu notification d'une lettre de congé adressée nominativement et d'un avis officiel libellé aux seuls noms de deux d'entre eux.

Fiche 2309501

ACJ n° 43 du 12.01.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; NOTION; LOYER

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT MIXTE - EXPLOITATION D'UN MANÈGE En présence d'un contrat mixte, il faut déterminer si l'aspect " cession d'usage contre rémunération ", indispensable à la qualification du contrat de bail, revêt au vu de l'ensemble des éléments du contrat, un caractère prépondérant. De plus, le loyer doit être déterminé ou déterminable. In casu, la convention ayant pour but de régler l'exploitation future d'un manège ne répond à aucune de ces conditions et ne peut donc pas être qualifiée de bail à loyer.

Fiche 2309502

ACJ n° 40 du 12.01.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; LOCAL PROFESSIONNEL; ERREUR

Normes : CO.264

Résumé : REFUS D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - LOCAUX COMMERCIAUX L'activité du candidat consistant de façon prépondérante en la vente de produits liés à la culture du cannabis implique que celui-ci n'est pas objectivement acceptable et que le bailleur dispose d'un juste motif pour refuser cette candidature. Le bailleur qui a donné son consentement sur la base d'indications imprécises du candidat n'est pas obligé par cette promesse de contracter s'il était dans une erreur essentielle. In casu, l'erreur porte sur des faits que la loyauté commerciale permettait à celui qui s'en prévaut de considérer comme des éléments nécessaires du contrat.

Fiche 2309504

ACJ n° 42 du 12.01.2004

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DE L'ÉVOLUTION DES CHARGES D'EXPLOITATION : NOMBRE D'EXERCICES ET PÉRIODES À PRENDRE EN CONSIDÉRATION Pour déterminer la variation des charges d'exploitation, le TF prescrit une comparaison des moyennes. Le juge doit comparer la moyenne des charges antérieures à la dernière fixation de loyer (première date de référence) avec celle des charges antérieures à la requête en baisse de loyer litigieuse (seconde date de référence). Le nombre d'exercices à prendre en considération pour former la moyenne n'est précisé ni dans la loi (art. 12 al. 1 OBLF), ni dans la jurisprudence. En principe, la doctrine considère que trois années de référence sont suffisantes pour établir une moyenne fiable (cf. HIGI, Commentaire zurichois, n. 237-243 ; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 314 ; Commentaire SVIT, n° 37 ad art. 269a ; ZIHLMAN, Das Mietrecht, 1995, p. 151-152). Une prise en compte plus étendue des années de référence est envisageable si les exercices présentent d'importantes différences entre eux. Si les chiffres produits par le bailleur pour les deux groupes d'années de référence se trouvent dans une fourchette relativement resserrée, la moyenne qui en résulte doit être considérée comme fiable, même si les deux groupes d'années sont discontinus (p. ex. 1989 à 1991 et 1999 à 2001). Dès lors, le juge doit entrer en matière sur ce critère de hausse.

Fiche 2309505

ATF 4C.236/2003 du 10.01.2004

TF , 1ère Cour civile

Publication DB 2005 p. 46, n° 23

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; SOCIETE SIMPLE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONDITION DE RECEVABILITE; FORMALISME EXCESSIF

Normes : CO.273

Résumé : FORMALISME EXCESSIF Si la Commission de conciliation en matière de baux et loyers estime que l'un des associés d'une société simple ne peut mandater seul l'ASLOCA pour déposer une requête au nom des deux associés et que la mandataire doit produire une procuration de l'autre associé, elle est tenue d'impartir un délai pour réparer le vice. En déclarant la requête irrecevable, la Commission a fait preuve de formalisme excessif.

Fiche 2309506

4C.282/2003 du 15.12.2003

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CONTENU DU CONTRAT; STATION-SERVICE

Normes : CO.274c

Résumé : AUTORITÉ COMPÉTENTE EN CAS DE CLAUSE D'ARBITRAGE - COMPRÉHENSION DE LA CLAUSE D'ARBITRAGE Si l'art. 274c CO interdit aux parties à un bail d'habitation de désigner librement un tribunal arbitral et par là même d'exclure la compétence des autorités judiciaires étatiques, les parties à un bail portant sur un local commercial peuvent signer une clause d'arbitrage. Dans le cas d'un contrat mixte innommé (mandat, agence, bail à loyer, bail à ferme) portant sur le transfert de l'exploitation d'une station-service et comportant une clause d'arbitrage, cette dernière est valable car l'aspect commercial est indéniable. Les relations d'affaires internationales étant chose courante, une partie ne devrait pas pouvoir valablement soutenir qu'elle n'a pas vu, pas lu, pas compris une clause d'arbitrage claire. Il n'est pas nécessaire d'imposer à celui qui se prévaut de la clause, d'apporter la preuve que son cocontractant a été rendu attentif à la convention d'arbitrage et à son contenu.

Fiche 2309508

ACJ n° 1310 du 08.12.2003

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL

Normes : CO.270b

Résumé : CALCULS SELON LA MÉTHODE ABSOLUE (DEMANDE PRINCIPALE) ET SELON LA MÉTHODE RELATIVE (DEMANDE RECONVENTIONNELLLE) RECOUVRANT LA MÊME PÉRIODE Une fois un loyer fixé à partir d'une certaine date selon la méthode absolue, il ne saurait être question de remettre aussitôt en cause ce calcul en reconsidérant la même période selon la méthode relative, qui précisément a été écartée dans le calcul de rendement, pour en déduire d'autres conséquences. Dans ce cas, le montant du loyer ne peut pas être modifié et la demande reconventionnelle doit être rejetée.

Remarques : publié in : Office fédéral du logement, Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, vol. 39, juin 2005, p. 28

Fiche 2309509

ACJ n° 1311 du 08.12.2003

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INDEXE

Normes : CO.269

Résumé : MODIFICATION DU LOYER AU TERME D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION - NOUVEAU LOYER SOUMIS À LA CLAUSE D'INDEXATION Le loyer peut être revu à la hausse ou à la baisse à l'échéance du contrat, soit avant que celui-ci ne se renouvelle tacitement. En l'espèce, dès lors que les parties ont prévu une durée initiale du bail de cinq ans et demi, elles doivent pouvoir chacune obtenir une révision du loyer à son échéance; le loyer ainsi fixé est celui applicable pendant la durée de reconduction et est donc soumis à la clause d'indexation prévue par le bail puisque le renouvellement est convenu pour une nouvelle période de cinq ans.

Fiche 2309511

ACJ n° 1144 du 10.11.2003

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL; PREUVE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DE L'ÉVOLUTION DES CHARGES D'EXPLOITATION - DONNÉES LACUNAIRES Une information incomplète sur les charges d'une année ne peut pas être exploitée. En effet, un état des charges incomplet n'est pas comparable avec un état complet. En l'occurrence, ces considérations conduisent la Cour à ne pas inclure les années relevantes pour le calcul, alors qu'en principe, elles auraient dû l'être.

Fiche 2309513

ACJC/1141/2003 du 10.11.2003

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; LOCATAIRE; DILIGENCE; NOTION

Normes : CO.257f.al3

Résumé : CONDITIONS DE LA RESILIATION SUR LA BASE DE L'ART. 257f al. 3 CO : PRECISIONS RECENTES DU TRIBUNAL FEDERAL - Le locataire, par son comportement, doit n'avoir pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires; - Le manque d'égards doit atteindre un certain degré de gravité; - Le congé doit correspondre au fait pour lequel un avertissement initial a déjà été donné et ne pas survenir longtemps après ce dernier; - Le comportement pacifique du locataire après son intervention devant les autorités judiciaires est sans portée sur la résiliation du bail; - Aucune prolongation de bail n'est accordée (art. 272a al. 1 let. b CO).

Voir aussi : ATF 4C.270/2001, repris in Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 14/2002, pp. 10-12

Fiche 2309518

ATF 4P.139/2003 du 14.10.2003

TF , 1ère Cour civile

Publication RSPC 2/2005, p. 182

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; PREUVE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.259d

Résumé : FORCE PROBANTE DE PHOTOGRAPHIES NON DATÉES Le juge ne commet pas d'arbitraire en considérant que des photographies non datées ne lui permettent pas de se faire une idée générale du déroulement d'un chantier tenu pendant une année entière.

Fiche 2309517

ATF 4P.139/2003 du 14.10.2003

TF , 1ère Cour civile

Publication RSPC 2/2005, p. 182

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.259e

Résumé : FORCE PROBANTE D'UN TABLEAU RÉCAPITULATIF DU CHIFFRE D'AFFAIRES Le juge est en droit de considérer que seule la production d'une suite de bilans signés, voire de copies de déclarations fiscales signées, peut permettre de déterminer la variation du chiffre d'affaires et du bénéfice net de l'exploitation.

Voir aussi : ACJC/51/2023 du 16.01.2023 (arrêt du TF 4A_114/2023 du 20.12.2024); ACJC/425/2016 du 4 avril 2016

Fiche 2309521

ACJ n° 873 du 08.09.2003

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; NOTION; CONTRAT DE DEPOT

Normes : CO.253

Résumé : DISTINCTION ENTRE CONTRAT DE DÉPÔT ET DE BAIL À LOYER Le contrat de dépôt se définit comme le contrat par lequel une personne s'engage à recevoir, à garder en lieu sûr et à restituer la chose mobilière que lui confie l'autre partie. Il se distingue du contrat de bail par le fait que le bailleur met à disposition d'un tiers un espace déterminé sur lequel celui-ci acquiert un droit exclusif d'usage, de sorte qu'il est à même de garder personnellement les objets entreposés. Le déposant en revanche n'a pas d'accès à l'espace où les objets ont été placés; le dépositaire devra donc en assurer la garde et la restitution (P. TERCIER, Les contrats spéciaux, 3ème éd., 2003, p. 533, n° 5770, et jurisprudence citée). Le contrat par lequel une personne met à disposition d'une autre, contre rémunération, un espace délimité et destiné à accueillir un cheval, cette dernière y ayant libre accès afin de subvenir elle-même aux soins à prodiguer à l'animal, est à qualifier de bail à loyer (et non de dépôt).

Voir aussi : ACJ n° 141 du 09.02.2004 R. et G. c/ B.

Fiche 2309523

ACJ n° 880 du 08.09.2003

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION

Normes : CO.264

Résumé : REFUS D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - LOCAUX COMMERCIAUX Pour ce qui est des locaux commerciaux, l'activité déployée par le locataire de remplacement doit s'apprécier tant par rapport au style de l'immeuble que par rapport aux commerçants voisins. Lorsque les parties ont convenu d'une affectation précise des locaux, le bailleur pourra refuser un candidat déployant une autre activité commerciale; dans certains cas, la candidature est d'autant plus inopportune que des commerces ayant la même activité se trouvent à proximité (F. CHAIX, L'article 264 CO : À la recherche du locataire de remplacement, in SJ 1999 II 64-65).

Fiche 2309524

ACJ n° 888 du 08.09.2003

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; RESILIATION; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.261

Résumé : CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE - PAS D'OBLIGATION D'INFORMER LE LOCATAIRE Le nouveau propriétaire n'a aucune obligation légale d'informer le locataire de son acquisition. Ainsi, on ne saurait tenir pour nulle une résiliation adressée par le nouveau bailleur au locataire au motif que celui-ci n'a pas été informé du changement.

Voir aussi : ACJ n° 255 du 13.03.2000 ( Fiche 2309796 )

Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

4C.261/2006 du 01.11.2006

4C.203/2006 du 26.10.2006

4C.224/2006 du 24.10.2006

ACJ n° 960 du 11.10.2006

ACJ n° 1106 du 09.10.2006

ACJ n° 1107 du 09.10.2006

ACJ n° 1098 du 09.10.2006

ACJ n° 1108 du 09.10.2006

4C.88/2006 du 26.09.2006

ACJ n° 936 du 11.09.2006

ACJ n° 970 du 11.09.2006

ACJ n° 967 du 11.09.2006

ACJC/959/2006 du 11.09.2006

4C.140/2006 du 14.08.2006

ACJ n° 641 du 12.06.2006

ACJ n° 632 du 12.06.2006

Pas de décision du 01.06.2006

4C.30/2006 du 18.05.2006

ACJ n° 480 du 08.05.2006

ACJ n° 485 du 08.05.2006

ACJC/484/2006 du 08.05.2006

ACJ n° 381 du 03.04.2006

4C.18/2006 du 29.03.2006

ACJ n° 247 du 06.03.2006

ACJ n° 256 du 06.03.2006

ACJ n° 129 du 06.02.2006

ACJ n° 108 du 06.02.2006

ACJ n° 118 du 06.02.2006

4C.285/2005 du 18.01.2006

ACJ n° 33 du 16.01.2006

4C.302/2005 du 09.01.2006

Pas de décision du 22.11.2005

Pas de décision du 21.11.2005

ACJ n° 1270 du 14.11.2005

ACJ n° 1259 du 14.11.2005

ACJ n° 1275 du 14.11.2005

ACJC/1259/2005 du 14.11.2005

ACJ n° 1130 du 10.10.2005

ACJ n° 1124 du 10.10.2005

4C.177/2005 du 31.08.2005

4C.160/2005 du 12.08.2005

4C.160/2005 du 12.08.2005

ACJ n° 912 du 04.08.2005

4P.187/2004 du 28.06.2005

ACJ n° 851 du 24.06.2005

Pas de décision du 22.06.2005

ACJ n° 774 du 13.06.2005

Pas de décision du 12.05.2005

ACJ n° 534 du 09.05.2005

ACJ n° 550 du 09.05.2005

Pas de décision du 27.04.2005

ACJ n° 448 du 11.04.2005

ACJ n° 453 du 11.04.2005

4P.309/2004 du 08.04.2005

Pas de décision du 01.04.2005

1P.20/2005 du 18.03.2005

4C.387/2004 du 17.03.2005

ACJ n° 312 du 14.03.2005

ACJ n° 115 du 14.02.2005

ACJ n° 139 du 14.02.2005

ACJC/119/2005 du 14.02.2005

Pas de décision du 10.01.2005

ACJC/1601/2004 du 17.12.2004

4C.308/2004 du 10.11.2004

ACJ n° 1275 du 08.11.2004

ACJ n° 1282 du 08.11.2004

ACJ n° 1316 du 08.11.2004

4C.257/2004 du 08.10.2004

ACJ n° 1101 du 04.10.2004

ACJ n° 1095 du 04.10.2004

ACJ n° 1111 du 04.10.2004

ACJ n° 1090 du 04.10.2004

Pas de décision du 01.10.2004

Pas de décision du 01.10.2004

ACJ n° 1029 du 06.09.2004

ACJ n° 827 du 18.06.2004

ACJC/821/2004 du 18.06.2004

ACJC/815/2004 du 18.06.2004

ACJ n° 743 du 14.06.2004