Décisions | Chambre des baux et loyers

A. Par jugement du 17 avril 2015, expédié pour notification aux parties le 24 avril 2015, le Tribunal des baux et loyers sur demande principale, a déclaré valable le congé notifié le 6 mars 2014 pour le 30 avril 2014 par B.______ à A.______ pour l'appartement de 5 pièces qu'elle loue au 2^ème étage de l'immeuble sis______ (GE), ainsi que pour ses éventuelles dépendances, et a dit que la contestation du congé notifié le 7 mars 2014 pour le 31 mars 2015 par B.______ à A.______ concernant l'appartement précité était devenu sans objet.

Sur demande reconventionnelle, le Tribunal a condamné A.______ à évacuer immédiatement de sa personne, de ses biens, et de tout tiers dont elle est responsable l'appartement précité ainsi que ses éventuelles dépendances.

Il a débouté les parties de toutes autres conclusions et a dit que la procédure était gratuite.

En substance, le Tribunal a considéré que la culture de 102 plants de cannabis par le fils d'A.______, C.______, dans une armoire située dans l'appartement loué, constituait un motif de résiliation du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO et que les autres conditions d'application de cette disposition étaient réunies. Ayant admis la validité de la résiliation du bail, le Tribunal a constaté que la locataire ne disposait plus d'aucun titre juridique autorisant à rester dans les locaux et a ainsi prononcé son évacuation.

B. a. Par acte déposé le 27 mai 2015 au greffe de la Cour de justice, A.______ (ci-après : la locataire) forme appel de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut principalement à la constatation de l'inefficacité du congé qui lui a été notifié le 6 mars 2014 et au renvoi de la cause au Tribunal afin qu'il statue sur le congé qui lui a été donné le 7 mars 2014 pour le 31 mars 2015. Subsidiairement, elle conclut à l'annulation du congé qui lui a été donné le 7 mars 2014 pour le 31 mars 2015. Plus subsidiairement, elle conclut à ce que le Tribunal lui octroie une prolongation de bail de quatre ans, échéant au 31 mars 2019, l'autorise à restituer l'appartement en tout temps, moyennant un préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin de chaque mois et fixe le loyer de son appartement à 10'800 fr. par année, charges non comprises, pendant toute la durée de la prolongation.

b. Invité à se déterminer par écrit, B.______ au greffe de la Cour en date du 22 juin 2015, s'en rapporte à justice quant à la recevabilité de l'appel. Il conclut au déboutement de l'appelante de toutes ses conclusions, dans les limites de leur recevabilité, à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation de l'appelante en tous les frais judiciaires et dépens, lesquels comprendront une indemnité équitable valant participation aux honoraires de son conseil.

c. Par écriture déposée le 9 juillet 2015, l'appelante a répliqué, persistant dans ses conclusions.

d. L'intimé a dupliqué par une écriture du 15 juillet 2015 et persisté dans ses conclusions.

e. Les parties ont été avisées de ce que la cause était gardée à juger par courrier du 11 août 2015.

f. Par lettre déposée le 15 décembre 2015 au greffe de la Cour, l'appelante produit deux courriers électroniques adressés par C.______ au bailleur. Dans le courrier électronique du 11 décembre 2015, il se plaint d'une forte odeur de cannabis dans l'allée et estime qu'elle provient de l'appartement des D.______. Dans le courrier électronique du 12 décembre 2015, il se plaint du fait qu'un des fils D.______ serait venu le harceler et le menacer.

Dans ces deux courriers électroniques, C.______ demande au bailleur d'intervenir.

g. Par courrier du 16 décembre 2015, l'intimé conclut à l'écartement des pièces complémentaires produites par l'appelante. A titre subsidiaire, il conteste leur contenu et soutient qu'elles n'ont aucune valeur probante, dès lors qu'elles ne sont que des déclarations unilatérales d'une personne directement concernée par le litige.

C. Les éléments suivants résultent de la procédure :

a. L'immeuble sis ______ (GE), propriété du bailleur depuis environ dix ans, comporte 3 étages (un rez surélevé avec 2 étages) et deux appartements par étage.

b. Par contrat de bail à loyer du 19 mars 1999, l'appelante est devenue locataire d'un appartement de 5 pièces situé au 2^ème étage de cet immeuble, dont l'usage est réservé à l'habitation de son fils, C.______.

Le contrat a été conclu pour un an, du 1^er avril 1999 au 31 mars 2000, renouvelable tacitement d'année en année, sauf résiliation signifiée trois mois avant l'échéance.

c. Par procès-verbal de conciliation du 9 novembre 2009, les parties ont convenu de proroger le bail jusqu'au 31 mars 2014 et de fixer le loyer annuel à 12'000 fr., hors charges, du 1^er avril 2009 au 31 mars 2010, avec clause d'indexation à l'ISPC dès le 1^er avril 2010.

Par avis de majoration du 12 mars 2010, le loyer a été fixé à l'009 fr. par mois, hors charges.

d. Le 19 décembre 2009, la police a procédé à l'arrestation de C.______ après avoir découvert dans l'appartement une pièce équipée de plusieurs ustensiles servant à la culture du cannabis (lampes à sodium, ventilations, miroirs, etc.), ainsi que 198 plants de cannabis en cours de fleuraison et 97 pousses de plantes.

e. Le 24 février 2010, la locataire a sollicité de la régie représentant le bailleur l'exécution de divers travaux d'entretien.

f. Dans sa réponse du 8 mars 2010, la régie en a accepté certains mais en a refusé d'autres dans la mesure où ils étaient liés à l'installation d'un laboratoire de cannabis par C.______. Elle a par ailleurs informé la locataire qu'elle résilierait le bail si, à l'avenir, des plantations de cannabis venaient à être trouvées dans l'appartement.

g. Le 10 mars 2010, C.______ a réitéré la demande d'exécution de travaux.

h. A la suite du refus de la régie d'entreprendre l'intégralité des travaux sollicités sans contrepartie financière, la locataire a consigné son loyer dès le mois d'avril 2010. Par requête déposée en conciliation le 30 avril 2010, elle a conclu à la validation de la consignation, à l'exécution de travaux et à la réduction de son loyer.

i. La procédure, référencée sous le numéro de cause C/9307/2010, s'est soldée par un jugement du Tribunal des baux et loyers du 29 septembre 2011, condamnant le bailleur à réaliser des travaux de peinture à la salle de bains et au salon et octroyant une réduction de loyer de 3%, du 25 février 2010 jusqu'à exécution des travaux.

j. Par jugement du 23 septembre 2010, le Tribunal de Police a reconnu C.______ coupable d'infraction à l'art. 19a LStup pour avoir consommé du cannabis et cultivé du cannabis pour sa propre consommation. Il a été condamné à une amende de 1'000 fr., sous déduction de 5 jours de détention avant jugement équivalent à 500 fr. d'amende.

k. Par avis de résiliation du 24 septembre 2010, la locataire s'est vue signifier son congé pour le 31 décembre 2010 pour justes motifs.

Dans la lettre d'accompagnement, le conseil du bailleur a expliqué qu'une audience pénale du même jour avait confirmé que C.______ cultivait du cannabis dans l'appartement, ce que celui-ci avait jusqu'alors nié. Le bailleur estimait au vu de ces faits que la continuation du bail lui était intolérable.

l. Ce congé, contesté en temps utile dans une procédure référencée sous le numéro de cause C/27882/2010, s'est soldé par un jugement du 11 mai 2011 du Tribunal des baux et loyers, qui en a constaté l'inefficacité, tant au regard de l'art. 257f al. 3 CO (disposition spéciale) que de l'art. 266g CO (disposition générale).

Le Tribunal a retenu que C.______, dont les actes pouvaient être imputés à sa mère, avait cultivé du cannabis jusqu'à l'intervention de la police en décembre 2009. Le bailleur, informé de cette situation par sa régie, avait menacé en mars 2010 la locataire de résilier son bail si à l'avenir de telles plantations venaient à être trouvées dans l'appartement. Le bailleur aurait dû procéder à la résiliation immédiate du bail à ce moment-là déjà, s'il estimait que la découverte des plants de cannabis était suffisamment grave pour rendre la poursuite des rapports contractuels insupportable. "En se contentant d'envoyer un avertissement à la locataire, le bailleur a[vait] lui-même reconnu que les faits incriminés n'étaient pas propres à justifier la résiliation anticipée du bail, sauf cas de récidive". Ainsi, lors de la notification du congé, en septembre 2010, il n'existait plus de justes motifs de résiliation, l'avertissement adressé par le bailleur ayant porté ses fruits.

Le Tribunal a relevé que le bailleur pouvait en tout état difficilement soutenir que la culture de cannabis dans le cas d'espèce rendait la poursuite du bail intolérable, puisque aucune plainte du voisinage n'avait été relevée et qu'aucun trafic de stupéfiants avec des tiers n'avait été démontré.

m. Le 25 février 2014, une nouvelle perquisition chez C.______ a conduit à la saisie de 102 plants de chanvre et de matériel servant à la culture.

n. Par avis officiel du 6 mars 2014, la régie représentant le bailleur a résilié le bail de la locataire pour le 30 avril 2014, pour justes motifs, sans indication de base légale.

La lettre d'accompagnement fait état d'une récidive par C.______ de plantation de cannabis ayant donné lieu à l'intervention précitée de police.

o. Par avis officiel du 7 mars 2014, la régie a résilié le bail de la locataire pour son échéance du 31 mars 2015, "subsidiairement à la résiliation extraordinaire signifiée le 6 mars 2014 au sens de l'art. 257f al. 3 CO".

La lettre d'accompagnement se réfère au même motif que la précédente.

p. Le Conseil de la locataire a informé la régie le 25 mars 2014 qu'il allait contester ces congés et, parallèlement, a requis l'exécution de divers travaux d'entretien, ce à quoi le bailleur a répondu qu'il n'y donnerait pas suite, estimant qu'il s'agissait-là d'une pure mesure de rétorsion.

q. La locataire a déposé le 7 avril 2014 en conciliation trois requêtes, qui chacune ont fait l'objet d'une autorisation de procéder délivrée le 30 juin 2014 et ont été portées devant le Tribunal le 28 août 2014.

(a) La première, enregistrée sous cause C/7119/2014, par laquelle elle a conclu à l'inefficacité du congé extraordinaire du 6 mars 2014.

(b) La seconde, enregistrée sous cause C/7120/2014, par laquelle elle a conclu à l'annulation du congé ordinaire du 7 mars 2014, donné pendant la période de protection légale de 3 ans, subsidiairement à l'octroi d'une pleine prolongation de bail avec diminution du loyer annuel à 10'800 fr. hors charges vu la baisse du taux hypothécaire et la possibilité de résilier en tout temps son bail moyennant préavis de quinze jours pour le 15 ou la fin d'un mois.

(c) La troisième, enregistrée sous cause C/7121/2014, par laquelle elle a conclu à l'exécution de divers travaux.

r. Le 28 octobre 2014, le bailleur a conclu au déboutement de la locataire de ses conclusions et reconventionnellement, dans la cause C/7119/2014, à son évacuation. Il a soutenu que le congé du 6 mars 2014 devait être validé sur la base de l'art 266g CO, subsidiairement de l'art. 257f al. 3 et 4 CO. En rapport avec cette dernière disposition, il s'est référé à l'avertissement donné le 8 mars 2010 - en tout état superflu, puisque C.______ n'obtempérait pas aux avertissements - et au jugement du Tribunal du 11 mai 2011, qui précisait que les faits incriminés pouvaient justifier une résiliation anticipée en cas de récidive. Enfin, la transformation de l'appartement en plantation de cannabis et en laboratoire d'extraction et de raffinement de cette drogue rendait la continuation du bail intolérable, condition qui selon le bailleur n'avait toutefois pas à être remplie, puisqu'il suffisait, pour valider le congé, de constater l'usage persistant qui était fait du logement, en violation du contrat de bail et du droit public (sic).

s. Le 25 novembre 2014, la locataire a conclu au rejet de ces conclusions reconventionnelles, en les qualifiant de prématurées puisque le congé sur lequel elles se fondaient n'était pas validé.

Elle a réitéré que la consommation de chanvre était destinée au seul usage de son fils, et a produit une ordonnance pénale du 26 février 2014 qui reconnaît ce dernier coupable d'infraction à l'art. 19a ch. 1 de la LStup, le condamne à une amende de 400 fr. et ordonne le séquestre, la confiscation et la destruction de la drogue saisie lors de la perquisition du 25 février 2014.

t. A l'audience du 12 janvier 2015, d'entente entre les parties, les deux premières procédures ont été jointes sous cause C/7119/2014 et la troisième a été suspendue jusqu'à droit jugé dans celle-ci.

La locataire, qui s'est dite sensible aux odeurs du fait qu'elle était une ancienne fumeuse de cigarettes, a indiqué que le hall d'entrée de l'immeuble sentait régulièrement le joint, ce qui n'était pas le cas de l'appartement de son fils.

Son Conseil a déclaré que de l'avis de C.______, ces odeurs provenaient de l'appartement au premier étage occupé par la famille D.______ avec laquelle il avait eu plusieurs différends, et dont le bailleur avait été directement informé par ses soins. Ce dernier opérait un traitement à deux vitesses s'agissant de cette famille et d'A.______, peut-être parce que la première, contrairement à la seconde, avait accepté la notification de hausses de loyer.

Le bailleur a déclaré que les seules hausses notifiées l'avaient été d'entente avec les locataires qui lui avaient demandé des travaux d'entretien. Il savait par E.______ D.______ que l'un de ses fils consommait de la marijuana, et qu'il avait même été arrêté à l'extérieur pour ce fait. En revanche, lui-même qui se rendait chaque cinq à six semaines dans l'immeuble n'avait jamais perçu d'odeurs de chanvre dans l'entrée, ni aux étages, y compris à celui occupé par C.______.

u. Le Tribunal a entendu plusieurs témoins :

E.______ D.______ a confirmé que son fils aîné de 17 ans consommait de l'herbe depuis un an, ce qu'elle interdisait formellement à la maison, tant à l'intérieur que sur le balcon et ce pour les cigarettes également. Elle ne pouvait bien sûr pas s'assurer du suivi de ses ordres lorsqu'elle était absente. Depuis 2012, elle n'avait plus formulé de plaintes à l'encontre de C.______. Des odeurs surgissaient de temps à autre, mais c'était acceptable. C.______ se plaignait en revanche de prétendues odeurs de cigarettes remontant chez lui, dues au locataire du rez voire à la fille de E.______ D.______, qui lorsqu'elle rendait visite à sa mère, fumait sur le balcon. Sous ce prétexte, C.______ avait installé en 2011 sur sa terrasse un tuyau qui propageait une odeur pestilentielle et l'obligeait à fermer ses fenêtres.

C.______ a indiqué que les plants saisis chez lui par la police, dont les photographies ont été versées à la procédure, mesuraient 40 centimètres de haut et étaient contenus dans une armoire de 1m20 de large sur 1m80 de long de surface au sol, située à l'entrée de l'une des chambres. Les lampes étaient fixées dans l'armoire, qui était de type de celle en textile utilisée pour suspendre des habits. Une armoire représentait 4 à 6 mois de consommation, à raison de 2 à 3 joints quotidiens. Les plantes étaient nourries par la terre, moyennant 10 litres d'eau par jour. Il ne s'agissait donc pas d'une culture hydroponique. Sur les photos, les fleurs étaient en formation, avec encore un bon mois pour arriver à maturation. C.______ a dit qu'à cette époque-là, il fumait donc des joints sur la base d'une précédente récolte de culture et/ou se ravitaillait à l'extérieur. Il soupçonnait la police d'être intervenue sur dénonciation. Celle-ci lui avait en tout cas confirmé qu'elle avait, avant sa visite, vérifié sa consommation d'électricité pour s'assurer de l'existence d'une plantation. La police ne pouvait pas être intervenue en raison d'odeurs, puisqu'il avait installé chez lui une extraction d'air en permanence avec l'extérieur, par le biais d'un tuyau qui donnait sur la fenêtre qu'il laissait constamment ouverte. Ce tuyau n'était pas le même que celui qu'il avait installé sur le balcon pour se prémunir des odeurs de fumée en provenance du logement de E.______ D.______ et du locataire du rez. C.______ a confirmé qu'à sa connaissance, les deux fils D.______ et lui étaient les seuls habitants de l'immeuble à fumer des joints. N'étant pas en bon rapport avec cette famille, il n'avait jamais approvisionné ces derniers.

C.______ a assuré qu'il n'y avait aucune chance pour qu'il recommence à cultiver du chanvre dans son appartement. Certes, la première intervention de la police n'avait pas suffi à le dissuader. Il avait aussi pensé que la politique du bailleur en la matière s'était assouplie à la suite à d'un courriel qu'il lui avait envoyé le 29 juillet 2013 pour se plaindre des fils D.______, et qui était demeuré sans réponse.

F.______, compagne de C.______ depuis janvier 2014 dont elle vit séparée, non fumeuse, a déclaré qu'elle n'avait jamais perçu d'odeurs de joints chez lui. Elle en avait en revanche senti en provenance de l'extérieur et dans les couloirs, surtout au 1^er étage.

G.______, ami d'enfance de C.______, a fait un témoignage identique. Il a confirmé que les plants de cannabis, qu'il avait vus une fois, étaient contenus dans une armoire, située dans l'une des pièces de l'appartement.

v. Les parties ont persisté dans leurs conclusions par écritures du 31 mars 2015.

1. 1.1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

A la forme :