Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION

Normes : CO.271

Résumé : RESILIATION DANS LE BUT DE VENDRE LE BIEN À UN PRIX PLUS ELEVE - ABSENCE DE VIOLATION DES RÈGLES DE LA BONNE FOI Le Tribunal fédéral n'a pas établi de règle abstraite pour le cas où la résiliation est donnée en vue d'en tirer un meilleur profit lors de la vente. Il ne retient pas que tout appartement sans occupant se vendrait plus cher, mais recherche dans chaque cas particulier si, au vu des faits constatés par l'instance cantonale, un abus de droit est réalisé ou non; il est précisé que, dans le cadre de cet examen, il n'y a en principe pas lieu de procéder à la pesée des intérêts du bailleur et du locataire. Le juge peut toutefois examiner s'il existe une disproportion évidente entre les intérêts en présence, soit ceux purement financiers du bailleur et le problème particulièrement pénible sur le plan humain causé au locataire par la résiliation, puisqu'il s'agit là d'un cas d'abus de droit pouvant entrer en ligne de compte.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_315/2019 du 09.09.2019 (il n'est pas nécessaire que le bailleur ait déjà trouvé un acheteur. L'article 261 CO n'est pas un obstacle. cf. newsletter bail.ch novembre 2019); 4A_485/2018 du 08.04.2019 (retient disproportion grossière des intérêts); 4A_484/2012 du 28.02.2013; 4A_33/2019 du 05.09.2019; ACJC/581/2023 du 08.05.2023; ACJC/1022/2013 du 30.08.2013 (congé pas abusif en tant que tel même si le bailleur réalise un profit considérable, voire choquant, en vendant l'appartement dont il est propriétaire, à moins qu'il existe, en plus, une disproportion manifeste - ou grossière - des intérêts en présence)

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CO.271; CC.121

Résumé : RÉSILIATION JUSTIFIÉE - REFUS DES LOCATAIRES DE COOPÉRER Le congé donné par le bailleur suite au refus des locataires de fournir un extrait de leur jugement de divorce sur la question de l'attribution de l'appartement conjugal,alors qu'ils avaient été requis de le faire à plusieurs reprises, est valable. Le bailleur a en effet un intérêt évident à savoir à quel locataire le logement a été attribué puisque l'article 121 al. 2 CC est de nature impérative et que l'attribution du logement à un des locataires modifie fondamentalement le rapport contractuel initial.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 496; CdB 4/2014, p. 109ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; ANNULABILITÉ

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ EN VUE DE TRAVAUX - CARACTÈRE SUFFISAMMENT MÛR ET ÉLABORÉ DU PROJET La résiliation du bail motivée par des travaux futurs n'est pas contraire aux règles de la bonne foi lorsque la présence du locataire serait susceptible d'entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux. Savoir si tel est le cas dépend des travaux envisagés. La validité du congé suppose ainsi qu'au moment de la résiliation du bail, le bailleur dispose d'un projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux. Dans le cas contraire, le congé est susceptible d'annulation.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_491/2018 du 08.05.2019; 4A_200/2017 du 29.08.2017 (DB 30/2018, p. 53; on ne saurait exiger d'une commune-bailleresse, qui doit faire face à des procédures d'approbation de crédit, qu'elle attende que ceux-ci soient approuvés pour signifier la résiliation des baux); 4A_476/2016 du 20.02.2017 ; 4A_625/2014 du 25.06.2015 (si une appréciation de l'ampleur des travaux est impossible faute de renseignements suffisants, le congé est annulable); ACJC/804/2023 du 19.06.2023

TF

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; ANNULABILITÉ

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ EN VUE DE TRAVAUX DE TRANSFORMATION - CARACTÈRE POSSIBLE DU PROJET Le congé en vue de travaux de transformation ou de rénovation est abusif lorsque le projet du bailleur ne présente pas de réalité tangible ou qu'il apparaît objectivement impossible, notamment parce qu'il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit public applicable et que le bailleur n'obtiendra ainsi pas les autorisations nécessaires; la preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire. La validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations nécessaires, ni même qu'il ait déposé les documents dont elles dépendent.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_247/2021 du 4 mai 2022, cf. Fiche 3061032 ; Pour des exemples de cas dans lesquels le congé donné pour effectuer des travaux de rénovation a été jugé contraire à la bonne foi, cf. arrêt du TF 4A_435/2021 du 14.02.2022 (newsletter bail.ch avril 2022; DB n° 34/2022 p. 49 ss: Précise que la circonstance selon laquelle le bailleur s'est vu refuser, après la résiliation du bail, l'autorisation d'effectuer les travaux litigieux n'est pas décisive pour pronostiquer si, au moment où le congé a été signifié, l'autorisation des travaux paraissait de toute évidence exclue); 4A_31/2014 du 27.08.2014; 4A_142/2017 du 03.08.2017 (newsletter bail.ch novembre 2017)

CJ , CABL

Recours TF déposé le 11.08.2014, rendu le 12.12.2014, CONFIRME, 4A_464/2014

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; ANNULABILITÉ

Normes : CO.271

Résumé : DISPROPORTION MANIFESTE DES INTÉRÊTS Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de pro­téger le locataire contre des résiliations abusives et n'exclut pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive. L'art. 271 al. 1 CO vise singulièrement toute résiliation qui dénote une attitude déloyale résultant d'une disproportion évidente entre les intérêts réciproques du bailleur et du locataire. Tel est par exemple le cas lorsque les intérêts purement financiers sont en disproportion manifeste avec un problème humain particu­lièrement pénible.

Voir aussi : ATF 136 III190; arrêt du TF 4A_300/2010 du 02.09.2010; ACJC/1011/2018 du 02.08.2018 (confirmé par arrêt du TF 4A_485/2018, admet disproportion manifeste); ACJC/1534/2016 du 21.11.2016 (admet disproportion manifeste); ACJC/201/2016 du 15.02.2016 (admet disproportion manifeste); ACJC/903/2016 du 24.06.2016 (admet disproportion manifeste dans le cadre d'un local commercial)

Remarques : confirmé par arrêt du TF 4A_464/2014 du 21.11.2014

CJ , CABL

Recours TF déposé le 26.05.2014, rendu le 19.01.2015, CONFIRME, 4A_314/2014

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; AFFECTATION

Normes : CO.271

Résumé : VOLONTÉ DU BAILLEUR DE RÉCUPÉRER LES LOCAUX POUR LE DÉVELOPPEMENT DE SES SOCIÉTÉS La jurisprudence reconnaît un intérêt prépondérant du bailleur à exploiter la chose de la manière la plus favorable pour lui. Ainsi, le congé ordinaire fondé sur la volonté du bailleur de récupérer des locaux pour répondre aux besoins de développement de deux sociétés, dont il est actionnaire et administrateur, et de les regrouper sur un même site et dans ses propres locaux, est valable dans la mesure ou le besoin du bailleur apparaît légitime et digne de protection.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_346/2016 du 17.01.2017 (validité du congé fondé sur la volonté de la bailleresse de mettre les locaux à disposition d'une société appartenant au même groupe qu'elle)

Remarques : confirmé par arrêt du TF 4A_314/2014 du 24.11.2014

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2010 I 412

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; EFFICACITE

Normes : CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - EXIGENCE D'UNE RÉACTION IMMÉDIATE Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il apparaît que le cocontractant s'accomode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle. Il a donc été admis, dans le cas des justes motifs au sens de l'art. 266g CO, que la partie doit résilier immédiatement le bail après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du baill (cf. notamment ATF 4A_119/2009 du 09.06.2009).

Voir aussi : ACJC/1012/2017 du 28.08.2017 (un délai de 7 mois entre les événements justifiant le congé et ce dernier démontre que la poursuite du bail n'est pas insupportable)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ DONNÉ DANS L'INTÉRÊT DU NOUVEL ACQUÉREUR Si on peut admettre que le propriétaire est autorisé à résilier un bail en vue de céder plus aisément son bien sans la présence d'un locataire, on ne saurait considérer comme abusif un congé donné dans l'intérêt d'un tiers (une société) dont l'ayant droit économique est le nouvel acquéreur, si le besoin légitime de celui-ci n'apparaît pas critiquable et que le congé donné pour ce motif se révèle digne de protection. Dans ce cas et s'agissant d'une résiliation pour l'échéance notifiée par l'ancien propriétaire, sa motivation doit être examinée indépendamment de l'art. 261 al. 2 let. a CO, au regard de l'art. 271 CO. Le fait que l'ancien propriétaire aurait pu s'abstenir d'agir et laisser le nouveau propriétaire donner le congé ne rend pas pour autant le congé abusif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; EFFICACITE

Normes : CO.266a; CO.266g; CO.257f

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE POUR VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE OU MANQUE D'ÉGARD ENVERS LES VOISINS - INEFFICACITÉ - CONVERSION Dans le cadre de l'art. 257f al. 3 CO, le congé qui n'est pas précédé d'un avertissement écrit est un congé inefficace. Une telle résiliation inefficace ne peut pas être convertie en un congé ordinaire, l'art. 266a al. 2 CO ne s'appliquant pas à de tels cas, ni en un congé pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_89/2009 du 01.05.2009 ( Fiche 2309115 )

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; STATISTIQUE

Normes : CO.271.al.1; OBLF.11.al.4

Résumé : RESILIATION POUR DES MOTIFS ECONOMIQUES - STATISTIQUES OFFICIELLES Le congé donné pour des motifs économiques (i.e. pour obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé) est licite, à moins qu'il serve de prétexte à la poursuite d'un but illicite. En particulier, le congé est annulable s'il a été donné pour procéder à une majoration de loyer qui doit être exclue en application de la méthode absolue. Le droit fédéral exigeant une preuve stricte, si un doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer en cause, le bailleur en supporte les conséquences. Les statistiques cantonales genevoises ne constituent pas une statistique au sens de l'article 11 al. 4 OBLF, remplissant à tout point de vue les exigences de l'article 11 al. 1 OBLF, dans la mesure où elles ne fournissent pas de données suffisantes pour procéder à des comparaisons concrètes.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Destiné à la publication; Newsletter Bail.ch juillet 2024, CPC online 02.10.2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;TYPE DE PROCÉDURE;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CPC.243.al2.letc

Résumé : RESILIATION - PROCEDURE - NOTION DE PROTECTION CONTRE LES CONGES - BAIL RESILIE PAR LE LOCATAIRE L’art. 243 al. 2 let. c CPC prévoit notamment que la procédure simplifiée s’applique aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d’habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la protection contre les congés. La notion de « protection contre les congés » s’applique de manière large ; toutefois, elle ne s’applique pas aux litiges faisant suite à une résiliation lorsque celle-ci émane du locataire lui-même, que le bail soit de durée déterminée ou indéterminée. En effet, dans ce cas, il ne s’agit pas pour le locataire d’obtenir une protection contre le congé (car il n’est pas exposé au risque de devoir quitter les locaux loués contre son gré dans un avenir proche ou plus lointain).

Voir aussi : François Bohnet/Yan Wojcik, La protection contre les congés ne s’étend pas à la résiliation par le locataire (arrêt 4A_189/2022, destiné à la publication), Newsletter Bail.ch juillet 2024; F. Bastons Bulletti, Application de la procédure simplifiée en matière de protection contre les congés: seul le locataire peut-il mériter une protection procédurale ?, 2024-N7 CPC online 02.10.2024

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ; CONGÉ-VENTE

Normes : CO.271a.al.1.let.c

Résumé : CONGÉ-VENTE - CONDITIONS Le congé n'est annulable que s'il a été donné par le bailleur uniquement pour amener le locataire à acheter l'appartement loué. Il doit exister un rapport de cause à effet qualifié entre la résiliation du bail et le désir du bailleur de vendre le logement loué au locataire congédié; il faut un lien de causalité naturelle entre le congé et la pression tendant à entraîner le locataire à acheter le logement et, pour que cette relation de causalité soit adéquate, le congé doit être l'expression reconnaissable du motif déloyal du bailleur consistant uniquement à conduire le locataire à acheter. La relation de causalité adéquate entre le congé et le désir d'amener le locataire à acheter fait défaut lorsque le motif du congé ne consiste pas uniquement à entraîner le locataire à acheter, mais trouve sa source dans le souhait de vendre la chose à n'importe qui, ou de l'offrir au même prix au locataire et à des tiers avec priorité au premier. La preuve du rapport de causalité entre le congé et l'éventuel achat par le locataire incombe à ce dernier.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; LOGEMENT SOCIAL

Normes : CO.271a.al.1.let.f; CO.271

Résumé : SOUS-OCCUPATION - POLITIQUE SOCIALE DU BAILLEUR Un congé pour sous-occupation donné par un bailleur lorsque les parties ont contractuellement convenu un taux d'occupation des logements, l'application d'une surtaxe en cas de dépassement du taux d'occupation prescrit et la possibilité de résilier en sus le bail en cas de sous-occupation, ne saurait être qualifié de contraire à la bonne foi dans le cadre de la politique sociale poursuivie par le bailleur et dans le contexte de la politique de ce dernier de lutte contre la pénurie. Une sous-occupation dans ce contexte constitue un inconvénient majeur pour le bailleur au sens de l'art. 271a al. 1 let. f CO.

Voir aussi : ACJC/482/2006 du 08.05.2006 (pour logement subventionné LGL)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;ANNULABILITÉ;DILIGENCE

Normes : CO.271; CO.257f.al3

Résumé : DISPROPORTION DES INTÉRÊTS - CONGÉ ORDINAIRE INUTILEMENT RIGOUREUX Lorsque le locataire enfreint ses devoirs de diligence, le bailleur peut procéder, au choix, à une résiliation anticipée moyennant un avertissement préalable ou à un congé ordinaire, sans octroyer d'avertissement préalable. Toutefois, le congé ordinaire peut être annulé en vertu de l'article 271 CO s'il est inutilement rigoureux. In casu, au regard de l'ensemble des circonstances et en particulier au "problème humain" évident, il apparaît que le congé ordinaire était inutilement rigoureux. Le bailleur pouvait user du congé extraordinaire, également approprié au but visé mais nettement moins dommageable pour sa partenaire contractuelle, compte tenu qu'une sommation était nécessaire et qu'il était possible de mettre fin à la violation du contrat.

Voir aussi : ACJC/247/2020 du 10.02.2020 (Dans le cas d'espèce, congé ordinaire n'est pas plus rigoureux que le congé extraordinaire)

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; CAS CLAIR

Normes : CO.271a.al.1.let.e; CO.271a.al.3; CPC.257

Résumé : CONGÉ DONNÉ DANS LES TROIS ANS À COMPTER D'UNE REQUÊTE EN CAS CLAIR DÉCLARÉE IRRECEVABLE La période de protection de trois ans prévue par l'art. 271a al.1 let. e CO ne s'applique pas lorsqu'un congé est donné pour l'un des motifs exhaustivement énu­mérés à l'art. 271a al. 3 CO. Malgré le caractère limitatif de cette liste d'excep­tions, la pratique admet, en cas de congés ordinaires ou extraordinaires nuls d'un point de vue formel, qu'il soit possible de réitérer en tout temps la résiliation, pour les mêmes motifs, et sous la forme d'un congé ordinaire. Le bailleur peut ainsi répéter pendant la procédure, et dans les trois ans qui la suivent, une résiliation affectée d'un vice de forme. Lorsque le tribunal conclut à l'irrecevabilité d'une requête en cas clair, la période de protection de trois ans ne s'applique pas non plus, une telle procédure ne pouvant être considérée comme une procédure dans laquelle le bailleur aurait succombé dans une large mesure.

Voir aussi : Contra : ACJC/519/2017 du 08.05.2017 qui admet que le congé donné quelques semaines après le retrait d'une requête en cas clair doit être annulé.

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ; CONGÉ-VENTE

Normes : CO.271a.al.1.let.c

Résumé : RÉSILIATION - CONGÉ-VENTE L'article 271a al. 1 let. c CO s'applique uniquement lorsque le bailleur souhaite amener le locataire à acheter la chose louée parce qu'il ne dis­pose d'aucune autre alternative pour vendre son bien.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 09.12.2013, rendu le 19.03.2014, CONFIRME

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : PROCÉDURE EN RAPPORT AVEC LE BAIL - APPEL EN CAUSE La loi est muette sur le rôle que doit jouer le locataire pour bénéficier de la protection offerte par l'art. 271a al. 1 let. d CO. Seul compte le fait que les parties s'opposent dans un litige judiciaire en rapport avec le bail. Cette dernière condition est notamment remplie lorsque l'une des parties à la procédure judiciaire en rapport avec le bail a été attraite par le biais d'un appel en cause.

Remarques : Confirmé par ATF 4A_603/2013 du 19.03.2014

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 137 III 547 (mais ne porte pas sur le considérant cité)

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; DEMEURE ; PAIEMENT

Normes : CO.271

Résumé : RETARD SYSTÉMATIQUE DANS LE PAIEMENT DU LOYER Dans un contrat de durée (comme le contrat de bail), les parties se sont liées jusqu'à l'échéance, mais chacune d'elle peut en principe décider librement de ne pas prolonger le contrat au-delà de cette date. Il n'est pas nécessaire, pour une résiliation ordinaire, d'invoquer un motif particulièrement grave. Il suffit, pour ne pas contrevenir aux règles de la bonne foi, que le congé repose sur un intérêt légitime. Il est à cet égard compréhensible que le bailleur souhaite louer son bien à un locataire dont il peut espérer qu'il s'acquittera ponctuellement de ses obligations pécuniaires. La résiliation donnée au motif des retards dans le paiement des loyers, in casu nombreux et portant parfois sur une durée assez longue, n'est pas contraire à la bonne foi.

Voir aussi : ACJC/1593/2019 du 04.11.2019; ACJC/936/2014 du 06.08.2014

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 112 in JdT 2009 I 27 (résumé) et 491

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ DONNÉ EN RAISON DE TRAVAUX À ENTREPRENDRE Lorsque le bailleur procède à d'importants travaux de rénovation, qui entravent de manière considérable l'usage de l'objet loué, il a un intérêt digne de protection à résilier le bail pour procéder plus rapidement et à moindre coût à ces travaux, plutôt que d'accepter que la rénovation s'étende sur une longue durée et au prix de réductions de loyer. Le congé pourrait, en revanche, être annulable si le maintien du locataire dans les locaux n'entrave ou ne rallonge pas ou très peu les travaux à entreprendre. ATF 4A_126/2012 : L'engagement sérieux du locataire de quitter momentanément les locaux durant le chantier peut conduire au caractère abusif de la résiliation. Encore faut-il que le locataire s'y soit formellement engagé avant la notification du congé, un engagement ultérieur n'étant pas susceptible de transformer un congé licite en un congé abusif (consid. 4.2).

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_143/2021 du 31.08.2021; 4A_127/2017 du 25.10.2017 (DB 30/2018 p. 56); 4A_126/2012 du 03.08.2012 (CdB 4/12 p. 109); ACJC/419/2014 du 07.04.2014

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; MOTIF

Normes : CO.271a.al.1.let.e

Résumé : MOTIFS À L'ORIGINE DE L'ABANDON DES PRÉTENTIONS DU BAILLEUR Le juge n'a pas à s'interroger sur les motifs qui ont conduit le bailleur à abandonner ses prétentions (congé retiré pour des motifs totalement externes à la procédure et ne concernant que le bailleur).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271.al.2

Résumé : MOTIVATION DU CONGÉ Le congé ne doit pas être obligatoirement motivé; même une résiliation sans motif et restée sans motivation, malgré sollicitation du locataire, est formellement valable (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 410-411, ch. 4.6).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272a.al.2

Résumé : EXCLUSION DE LA PROLONGATION - PROPOSITION DE LOCAUX ÉQUIVALENTS Des studios ne sont en principe pas équivalents à un 2 pièces, de sorte que l'art. 272a al. 2 CO n'est pas applicable. Les propositions du bailleur peuvent toutefois être prises en considération dans le cadre de l'appréciation générale des circonstances.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271; CO.271a

Résumé : INTÉRÊTS ÉCONOMIQUES DU BAILLEUR Les normes de protection contre les congés abusifs ne sont pas destinées à restreindre la faculté du propriétaire foncier de disposer de son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts économiques. Le législateur n'a pas voulu limiter sa liberté d'entreprendre, à l'échéance du bail, des travaux de transformation des locaux loués, pour autant que ceux-ci soient autorisés par la législation de droit public et que le projet n'apparaisse pas fictif (Richard Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Commentaire du droit du bail, Genève 1991, nos 164, 210-211, 216). Seuls des changements de politique de gestion déraisonnables, qui ne sont que de simples excuses destinées à masquer un dessein illégitime, demeurent proscrits.

Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271a.al.1.let.a

Résumé : CONTESTATIONS POTENTIELLES DES LOCATAIRES Ne tombe pas sous le coup de l'art. 271a al. 1 lettre a CO (ou de l'art. 271 CO) le congé donné par le bailleur pour transformer ses locaux de manière à diminuer le nombre de ses locataires et, partant, de sources de litiges potentiels.

Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE ORDINAIRE;DEMANDE RECONVENTIONNELLE;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CPC.224; CPC.243

Résumé : PROCEDURE ORDINAIRE - DEMANDE RECONVENTIONNELLE SOUMISE A PROCEDURE SIMPLIFIEE La demande reconventionnelle est irrecevable en procédure ordinaire lorsqu'elle porte sur des prétentions soumises de par leur nature à la procédure simplifiée (in casu protection contre les congés). Un litige relève de la protection contre les congés dès que le tribunal doit se prononcer sur la fin du bail, que ce soit par exemple en raison de l'inexistence d'un rapport contractuel ou de l'expiration d'un contrat de bail de durée déterminée.

Voir aussi : Yan Wojcik, L'irrecevabilité en procédure ordinaire de la demande reconventionnelle relevant de la "protection contre les congés", in DB n° 35/2023, p. 32 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 143 III 344; SJ 2018 I p. 198; Newsletter Bail.ch juillet 2017

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; MOTIVATION ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.271

Résumé : MOTIVATION DU CONGÉ - CONGÉ-RÉNOVATION La motivation du congé ne constitue pas une condition de la validité de celui-ci. Le principe selon lequel la motivation peut avoir lieu ultérieurement à la notification de la résiliation, le cas échéant durant la procédure de première instance, s'applique à tous les types de résiliation, soit aussi pour les congés-rénovations. L'absence de motivation ou une motivation lacunaire peut toutefois être un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_568/2023 du 10.07.2024 (congé pour besoin propre annulé, refus de donner le motif du congé avant le mémoire réponse); 4A_143/2021 du 31.08.2021; 4A_491/2018 du 08.05.2018; 4A_200/2017 du 29.08.2017 in DB 30/2018, p. 53ss (le bailleur peut encore indiquer ses motifs devant le tribunal de première instance)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 690

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; PROCÉDURE DE CONCILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CPC.210.al.1.let.b; CPC.243.al.2.let.c

Résumé : REQUALIFICATION DU CONTRAT DE BAIL DE DURÉE DÉTERMINÉE EN BAIL DE DURÉE INDÉTERMINÉE - COMPÉTENCE DE L'AUTORITÉ DE CONCILIATION POUR STATUER PAR PROPOSITION DE JUGEMENT Les art. 210 al. 1 let. b et 243 al. 2 let. c CPC posent des conditions identiques. La notion de " protection contre les congés " devant être comprise dans une acception large, l'autorité de conciliation est compétente pour statuer, par proposition de jugement (cf. art. 210 al. 1 let. b et 243 al. 2 let. c CPC), sur la requalification du contrat de bail de durée déterminée (en l'espèce de cinq ans et trois mois) en un contrat de durée indéterminée.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_547/2016 du 05.12.2016

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 402; Newsletter bail.ch - août 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER; EXPULSION DE LOCATAIRE; PROCÉDURE ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CPC.243.al.2.let.c

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - DEMANDE D'ÉVACUATION DU LOCATAIRE L'expression "protection contre les congés" utilisée à l'art. 243 al. 2 let. c CPC doit recevoir une acception large. Elle couvre aussi les litiges dans lesquels le juge n'a pas à statuer sur l'annulabilité des congés ni sur la prolongation du bail, mais tout au plus sur la validité des congés. Dans la mesure où le juge est appelé à examiner cette question dans le cadre d'une procédure d'expulsion, celle-ci doit bénéficier de la procédure simplifiée.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ NOTIFIÉ DURANT UNE PROCÉDURE RELATIVE À UN PREMIER CONGÉ DONNÉ PAR L'ANCIEN BAILLEUR Le congé donné pendant une procédure de conciliation ou judiciaire en rapport avec le bail est annulable même si les bailleurs n'ont pas eux-mêmes donné le premier congé litigieux ni n'ont participé à la procédure pendante y relative.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.257f.al.3; CO.846

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - CONTRATS COUPLÉS - RÉSILIATION DU BAIL ET EXCLUSION DE LA COOPÉRATIVE SIMULTANÉES Lorsque les rapports de sociétaire et de bail présente un lien tel entre eux qu'il faut retenir l'existence de contrats couplés, une seule manifestation de volonté suffit pour mettre fin aux deux rapports. Si la résiliation émane de la société coopérative, on peut admettre que la possibilité de recourir à l'assemblée générale doit être ouvert avant que la résiliation ne soit considérée comme définitive sur le plan interne. En cas de contestation par la voie judiciaire, la résiliation doit être portée devant le tribunal compétent pour examiner le rapport de droit prépondérant, soit dans le cas d'un coopérateur-locataire, les tribunaux compétents en matière de baux et loyers. Il n'y a ainsi qu'une seule procédure (ATF 136 III 65). In casu, l'exclusion de la coopérative et la résiliation du bail du locataire ont été notifiés en même temps au locataire. Le locataire, qui n'a pas contesté la décision d'exclusion en saisissant l'assemblée générale dans le délai de 30 jours prévu par les statuts de la coopérative, n'est toutefois pas déchu du droit de faire valoir les moyens liés à son exclusion devant le Tribunal des baux et loyers. En effet, puisqu'en en cas de contestation, l'ensemble des rapports de droit doit faire l'objet d'une seule procédure, le juge saisi est compétent pour trancher l'ensemble des questions pertinentes, qu'elles relèvent du droit du bail ou du droit de la coopérative.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 65 MP 2/10 p. 150

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.257f.al.3; CO.846.al.2

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - RÉSILIATION DU BAIL POSSIBLE INDÉPENDAMMENT D'UNE EXCLUSION DE LA SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE - RESTRICTION DES MOTIFS Lorsque les deux rapports juridiques n'ont pas été couplés par un accord spécifique, chacun d'eux peut prendre fin indépendamment de l'autre. Dans cette hypothèse, on peut concevoir qu'il y ait, de façon non simultanée, une décision d'exclusion de la coopérative et une résiliation de bail, chaque acte pouvant donner lieu à sa propre procédure devant l'autorité compétente. Il est permis aussi d'envisager qu'un rapport juridique survive à l'autre. In casu, il n'apparaît nullement que les parties aient voulu lié l'appartenance à la société coopérative et la conclusion du bail d'une manière indissociable. Dans la mesure où les statuts prévoient que les appartements sont loués "en priorité" aux membres de la coopérative, il n'est pas exclu de dissocier la qualité de coopérateur et celle de locataire. Dès lors que les deux rapports n'ont pas été couplés, la société coopérative était en droit de résilier le bail sans exclure les locataires. Toutefois et en raison de l'interférence des buts entre les deux rapports juridiques, la jurisprudence a admis, sous réserve de dispositions particulières dans le contrat de bail, que la résiliation du bail ne peouvait intervenir que pour un motif qui permettrait également l'exclusion de la société coopérative pour un juste motif ou pour un autre motif statutaire; dans le système de la coopérative d'habitation, la possibilité de résilier librement le bail en respectant le terme et l'échéance convenus est donc supprimée.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_386/2014 du 11.11.2014

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PENURIE

Normes : CO.271.al.1

Résumé : NON-OCCUPATION OU SOUS-OCCUPATION DES LOCAUX Si rien n'oblige un locataire à occuper les locaux d'une manière conventionnelle, rien n'oblige un bailleur à poursuivre une relation avec son locataire lorsque celui-ci n'occupe plus les locaux et que sévit une pénurie endémique de logements (R. Barbey, Protection contre les congés, chap. 3, ad art. 271 - 271 a nos 224 et 235). La sous-occupation de locaux est précisément un motif légitime de résiliation, tant il est vrai que l'application du droit du bail ne doit pas conduire à un accroissement inutile de la pénurie et à la consécration de privilèges abusifs au profit de certains locataires. Le congé donné en raison de la sous-occupation du logement ne mérite dès lors pas d'être annulé sur la base de l'article 271 al. 1 CO.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_414/2009 du 09.12.09; ACJ n° 213 du 31.08.1992 P. c/ SI XACJ n° 482 du 08.05.2006 B. c/ C., publié in CdB 4/06 p. 125ACJC/1305/2008 du 03.11.2008 (contra)

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; TRANSACTION(ACCORD)

Normes : CO.271a.al.2

Résumé : ANNULABILITÉ DU CONGÉ - NOTION D'ACCORD HORS PROCÉDURE JUDICIAIRE Un accord, au sens de l'art. 271a al. 2 CO, suppose que les parties liquident à l'amiable un différend en réglant définitivement une question de droit controversée. Par conséquent, cette disposition ne s'applique pas aux cas dans lesquels il n'y a pas de litige, parce que l'une ou l'autre des parties donne directement suite à la demande de son cocontractant (ATF 131 III 563 (4C.122/2004) du 18 juin 2004, consid. 1 et 2 in SJ 2004 I 574 et JT 2005 I 292).

Voir aussi : ATF du 24.08.1999 in CdB 2/2000 p. 42 ACJC/560/2010 du 17.05.2010 ATF 4A_46/2010 du 27.04.2010 (in SJ 2010 I 478)

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; TRANSACTION(ACCORD)

Normes : CO.271a.al.2

Résumé : CARACTERE SEMI-IMPÉRATIF DE L'ART. 271a al. 2 CO Les parties peuvent renoncer à la protection de l'art. 271a al. 2 CO, à condition de convenir expressément lors de la conclusion de l'accord que celui-ci ne fait pas obstacle à une résiliation dans les trois ans qui suivent.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONGE DE REPRESAILLES

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : MAUVAISE FOI DU LOCATAIRE Le locataire qui a été informé par le bailleur de son intention de résilier le bail doit s'attendre à se voir notifier un congé en bonne et due forme. S'il réclame, entre-temps, une diminution de loyer dans le but de se prévaloir de la protection de l'art. 271a al. 1 let. d CO, il agit contrairement aux règles de la bonne foi et ne doit dès lors pas bénéficier de la protection de cette disposition.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; CONGE-VENTE; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PRESSION

Normes : CO.271a.al.1.let.c

Résumé : RÉSILIATION - CONGÉ-VENTE Le but de l'art. 271a al. 1 let. c CO est d'empêcher que le locataire soit en quelque sorte mis sous pression et dans une situation de nécessité dans laquelle il n'a plus que le choix d'accepter d'acheter l'appartement ou de le quitter, ce qui peut amener à des situations choquantes où, par exemple, le locataire est contraint d'acheter un appartement présentant une différence considérable entre la valeur de location et celle de vente (Higi, Commentaire zurichois 1996 ad art. 271a CO p. 101 ch. 97). Il suffit que le locataire comprenne qu'il se trouve dans la situation de devoir acheter l'appartement ou partir, pour que le cas de congé-vente soit réalisé.

Voir aussi : ATF 4C.425/2004 du 09.03.2005, 1ère Cour civile, X. et Y. c/ Z., in SJ 2005 I 397 (résumé)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CHAMP D'APPLICATION(EN GENERAL)

Normes : CO.271.ss

Résumé : PROTECTION CONTRE LES CONGÉS - CHAMP D'APPLICATION Les articles 267 et ss CO ne s'appliquent pas par analogie à des terrains non bâtis (cf. terrains de tennis avec halle gonflable, cases de parking à découvert, terrain avec édifications mobilières démontables, emplacement pour cabine de photographie à prépaiement - ACJ du 17.04.79 B. c/ SA X, confirmé par ATF du 20.06.79 ; ACJ 13.04.81 SA X & Cie c/ PG + Rép. Pop. de X ; ACJ 16.11.81 A. c/ Fondation X ; ACJ 24.03.86 P. c/ Z. ; ACJ no 61 du 25.04.88 S. c/ C. ; ACJ no 110 du 27.04.92 D. et consorts c/ P.), sauf dans les cas très exceptionnels où le preneur au bénéfice d'un bail de durée indéterminée édifie sur le terrain loué, au su du bailleur, une construction mobilière coûteuse et qu'il est ainsi fondé à admettre que le bail ne sera pas résilié à bref délai (ATF 98 I 199 = JT 1973 I 166).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; NULLITE; EFFICACITE

Normes : CO.273

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL - INEFFICACITÉ ET ANNULABILITÉ DES CONGÉS Seuls peuvent être annulés des actes qui, sans l'existence du facteur d'annulabilité prévu par la loi, seraient efficaces et valables. A côté des congés radicalement nuls ou désignés comme tels, il en existe d'autres qui, sans être annulables, sont inefficaces et dénués d'effet (unwirksam, wirkungslos) parce qu'ils ne satisfont pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné leur exercice. Ainsi le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en réalité le loyer a été payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, le congé signifié pour une date ne correspondant pas au terme contractuel ou légal (art. 266a al. 2 CO), le congé donné en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révélera inexistante, etc. Dans de tels cas, celui qui reçoit un congé inefficace et sans effet, ou qui est mis en face d'une résiliation abrupte injustifiée, n'est nullement tenu d'agir dans les 30 jours devant l'autorité de conciliation, et son inaction dans ce délai ne saurait rendre le congé efficace. Cependant, le non respect du délai aura pour effet de priver celui qui a reçu le congé du droit de faire valoir que la résiliation serait encore contraire à la bonne foi au sens des art. 271 et 271a CO, ce qui pourrait revêtir une certaine importance dans l'hypothèse où l'inefficacité du congé ne serait en définitive pas reconnue. L'exigence du respect du délai de l'art 273 CO à l'endroit des congés inefficaces, telle qu'elle a été posée dans l'ATF 119 II 147, est donc abandonnée comme infondée (ATF 121 III 156 = SJ 1995 p. 697 confirmé in ATF non publié du 2.5.1995 SA X & Cie c/ R. et ATF 122 III 92 = JT 1996 I 596).

Voir aussi : ATF du 24.01.2002 P. c/ X S.A. 4C.295/2001 ACJ n° 115 du 14.02.2005 T. c/ Z.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; DELAI

Normes : CO.271.al.2

Résumé : MOTIVATION DU CONGÉ - DÉLAI, CONTENU ET FORME DE LA MOTIVATION Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO). Le texte même de la loi ne prescrit aucun délai ni ne précise le contenu et la forme de la motivation. Il s'ensuit que les motifs indiqués verbalement par le bailleur devant la Commission de conciliation doivent être considérés comme exposés en temps utile (Commentaire USPI, ad art. 271 CO p. 555 ss, n. 22 ss.). Il incombe dès lors aux locataires de démontrer le caractère abusif de ce congé (op. cit. p. 227 n. 26 i. f.).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE-VENTE

Normes : CO.271a.al.1.let.c

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL ET OFFRE DE VENTE N'importe quel congé en rapport avec une proposition de vente ne suffit pas pour annuler la résiliation (USPI-Commentaire, ad article 271 a CO No 16).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE-VENTE

Normes : CO.271a.al.1.let.b; CO.271a.al.1.let.c

Résumé : RÉSILIATION ET NÉGOCIATIONS ENTRE LES PARTIES Ces dispositions ne sont pas applicables dans le cas où les bailleurs ont donné congé pour libérer la villa en vue de sa vente et où ce sont les locataires qui ont pris l'initiative de tractations.

TF

Publication SJ 1992 I p. 592

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION

Normes : CO.828.ss

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - PROTECTION CONTRE LA RÉSILIATION DU BAIL La résiliation du bail par le bailleur revient à supprimer le droit d'usage du coopérateur-locataire contre la volonté de ce dernier. Pratiquement, une telle mesure équivaut à l'exclusion de la société coopérative. Logiquement, il convient dès lors de soumettre ces deux actes juridiques à des conditions identiques (ZR 1979, n. 142; S. B. Moser, Wohnbaugenossenschaften, thèse Zürich 1978, p. 164; voir également Barbey, Commentaire du droit du bail, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Introduction et art. 271-271a CO, n. 180, p. 71, selon lequel l'application exclusive du droit du bail apparaît difficilement acceptable sur le plan juridique lorsque le droit d'usage du logement et la qualité de coopérateur sont liés). Le congé n'est ainsi admissible que pour des motifs statutaires ou de justes motifs, sous réserve du cas où le contrat de bail prévoirait expressément une réglementation particulière à ce sujet. Sur ce dernier point, il faut toutefois préciser que la possibilité de résilier librement le bail serait incompatible avec le système de la coopérative d'habitation (ZR 1979, n. 65, p. 142; Moser, ibid.).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;LOYER USUEL;ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.271; OBLF.11

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - CRITÈRE DES LOYERS USUELS - MOYENS DE PREUVES - STATISTIQUES Les statistiques qui ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l’art. 11 OBLF constituent un repère objectif et peuvent être prises en compte pour la fixation du loyer initial admissible (ATF 147 III 14). Cette possibilité n’est toutefois pas ouverte dans le contexte d’une résiliation du bail pour motifs économiques lorsque le juge doit se prononcer sur la validité de la résiliation.

Voir aussi : Aurélie GANDOY, Les statistiques comme preuve des loyers usuels du quartier ou de la localité et la résiliation pour des motifs économiques, in DB n° 34/2022, p. 52 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch avril 2019; MRA 3/2019, p. 142

Descripteurs : BAIL À LOYER;ANNULABILITÉ;RÉSILIATION;CONGÉ DE REPRÉSAILLES;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CO.271a.al1.lete.ch4

Résumé : DÉLAI DE PROTECTION - NOUVEAU CONTRAT Lorsque les parties concluent une transaction qui rend le contrat en cause nul et renvoie au bail précédent et que le locataire demande ensuite au bailleur d’établir un nouveau contrat à son nom, il faut retenir que le processus transactionnel concernait le premier contrat et non le suivant, si bien que le délai de protection prévu à l’art. 271a al. 1 lit. e ch. 4 CO ne s’applique pas au congé portant sur le contrat ultérieur.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.271a.al.1.let.f

Résumé : BAIL PORTANT SUR UN LOCAL COMMERCIAL - ABSENCE DE PROTECTION L'art. 271a al. 1 let. f CO n'est pas applicable à un bail de locaux commerciaux.

CJ , CABL

Publication Communications concernant le droit du bail, vol. 58, décembre 2018, n°8

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; CONTESTATION DU CONGÉ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS; ANNULABILITÉ

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ CHICANIER Le congé donné aux actionnaires-locataires qui ont refusé de participer sur le plan financier aux travaux de rénovation d'un immeuble est un congé annulable car contraire aux règles de la bonne foi.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; CALCUL; RENDEMENT NET ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CO.269; CO.271

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - DATE DE L'ÉTAT LOCATIF POUR PROCÉDER AU CALCUL DE RENDEMENT Il s'agit d'examiner le bien-fondé des motifs du congé au moment où il a été donné, de sorte que cet instant constitue la date déterminante pour le calcul de rendement. Un état locatif postérieur à la date du congé ne saurait entrer en ligne de compte.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; RESILIATION ABUSIVE; CONGE-VENTE

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'IMMEUBLE - CARACTÈRE SPÉCULATIF DE L'ACHAT ET DE LA VENTE Il n'est en aucun cas question d'accorder une protection particulière à un bailleur qui acquière un bien sachant qu'il est habité par une famille et qui, très peu de temps après, notifie un congé au locataire en manifestant son intention de revendre ce logement à un prix majoré de 69%, libre de tout occupant. Dans un tel cas en effet, ce bailleur n'a acquis le bien en question et ne fait valoir son droit à la notification du congé qu'à titre purement spéculatif. Un tel comportement ne saurait être protégé par la loi. Dans ces conditions, la résiliation notifiée au locataire doit être considérée comme abusive dans la mesure où elle consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; LOYER USUEL; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - CRITÈRE DES LOYERS USUELS - MOYENS DE PREUVES Le "congé économique" doit être annulé si l'application de la méthode de calcul absolue permet d'exclure l'hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer parce que celui-ci est conforme au prix du marché et lui procure un rendement suffisant. S'il appartient au locataire d'apporter la preuve que le congé est abusif, le bailleur a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments nécessaires à la vérification du motif invoqué. Le bailleur qui invoque le critère des loyers usuels doit fournir un nombre d'exemples comparatifs suffisant. S'il ne le fait pas, il ne peut pas démontrer par d'autres moyens, tels que l'audition d'agents immobiliers, son droit à l'obtention d'un loyer plus élevé et, partant, son droit de résilier le bail.

Voir aussi : ATF 4A_472/2007 du 11.03.2008

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 27

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : CONGÉ CONTRAIRE À LA BONNE FOI - FARDEAU DE LA PREUVE - CONGÉ DONNÉ PENDANT UNE PROCÉDURE RELATIVE AU BAIL OU DANS LES 3 ANS QUI LA SUIVENT Il appartient au locataire de prouver les faits dont il déduit le caractère abusif. Le bailleur doit collaborer à la manifestation de la vérité; il doit donc donner tous les éléments de preuve à l'appui de la motivation invoquée. S'il ne parvient pas à démontrer la réalité de celle-ci ni à la rendre vraisemblable, le juge peut, dans l'appréciation des preuves, en déduire que la résiliation était abusive. Il ne s'agit cependant pas d'un renversement du fardeau de la preuve.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication SJ 2007 I p. 581

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION; TERRAIN; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION

Normes : CO.253a

Résumé : LOCAL COMMERCIAL - TRAVAUX ACCOMPLIS SUR LE TERRAIN LOUÉ Question de savoir si un contrat de bail est devenu, par suite des travaux accomplis sur le terrain loué, un bail de locaux commerciaux au sens des art. 266l et 271 à 273c CO relatifs à la protection contre les congés. Dans la négative, le congé est valable et le locataire ne peut pas prétendre à une éventuelle prolongation du bail. En l'occurrence, le bailleur a autorisé le locataire à installer quatre conteneurs, soit de vastes caisses qu'il est en principe possible de déplacer en vue de les installer dans un autre lieu, simplement posés sur des socles en béton. Le bailleur ne deviendrait pas propriétaire des conteneurs et n'aurait donc pas à en céder l'usage au locataire. Il s'ensuit que les conteneurs et les locaux qu'ils renferment ne se confondent pas avec l'objet du bail et que, pour ce motif déjà, ce dernier n'est pas devenu un bail de locaux commerciaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; MOTIF; MANIFESTATION DE VOLONTE

Normes : CO.271

Résumé : LE CONGÉ S'EXAMINE AU MOMENT DE LA MANIFESTATION DE VOLONTÉ DU BAILLEUR Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. Le motif avancé pour résilier le bail ne peut ainsi pas devenir contraire aux règles de la bonne foi parce qu'il cesserait d'exister par la suite (ATF n.p. 4C.176/2004 consid. 2.1 avec les références citées). Le seul fait qu'une autorisation de construire soit contestée et puisse être annulée ne suffit pas à établir que le bailleur aurait invoqué un motif fictif. Il faudrait que le projet soit catégoriquement exclu pour assimiler le besoin allégué à un prétexte. La délivrance de l'autorisation de construire tend à démontrer l'inverse. Il n'est ainsi pas besoin d'attendre l'issue de la procédure intentée devant la Commission de recours en matière de construction.

Voir aussi : ACJC/130/2008 du 04.02.2008 X S.A. c/ SI Y ACJC/1293/2008 du 3.11.2008

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 131 III 33 = JdT 2005 I 255

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONGE DE REPRESAILLES; ANNULABILITE

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : PROTECTION CONTRE LES CONGÉS PENDANT UNE PROCÉDURE DE CONCILIATION OU UNE PROCÉDURE JUDICIAIRE EN RAPPORT AVEC LE BAIL L'esprit et le but de l'art. 271a al. 1 let. d CO sont d'empêcher que le bailleur ne puisse mettre un terme à une procédure judiciaire désagréable en résiliant le contrat de bail. Pour que cette disposition puisse remplir son but, son champ d'application ne doit pas être délimité étroitement. Ce résultat s'appuie sur la systématique de la loi. Le législateur énumère à l'art. 271a al. 1 et 2 CO les cas dans lesquels le caractère abusif du congé doit être présumé. Ensuite, il énumère de manière exhaustive à l'art. 271a al. 3 CO les cas dans lesquels les présomptions peuvent être renversées. Est déterminant le fait que la loi énumère exhaustivement les conditions auxquelles les conséquences d'une résiliation présumée abusive ne doivent pas se réaliser. Par conséquent, le congé donné par le bailleur pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail est annulable indépendamment de la question de savoir s'il est effectivement abusif.

TF

Publication SJ 2002 p. 239 = CdB 2/02 p. 42

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.272a.al.1; LP.142

Résumé : FAILLITE DU BAILLEUR - EXHAUSTIVITÉ DES MOTIFS D'EXCLUSION DE PROLONGATION Le locataire d'un immeuble adjugé "sans le bail" à la suite d'une double mise à prix (art. 142 LP) conserve son droit de demander une prolongation du bail, l'art. 272a al. 1 CO énumérant de façon exhaustive les motifs excluant la prolongation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; RESILIATION ABUSIVE; CONGE-VENTE

Normes : CO.271a.al.1.let.c

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'OBJET LOUÉ À UN TIERS L'art. 271a al. 1 let. c CO permet l'annulation de la résiliation donnée par le bailleur pour amener le locataire à acheter l'appartement loué, elle ne vise aucunement la résiliation donnée par le bailleur pour vendre les locaux à un tiers. Dans l'examen de l'application de l'art. 271 CO, le juge se limitera à se demander si le congé est abusif. Il n'ira pas jusqu'à rechercher s'il est légitime ou justifié (D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 463).

Voir aussi : ATF 4C.425/2004 du 09.03.2005, 1ère Cour civile, X. et Y. c/ Z., in SJ 2005 I 397 (résumé)

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE DE REPRESAILLES

Normes : CO.271a.al.1.let.e

Résumé : ACTION EN ANNULATION D'UN CONGÉ DONNÉ DANS LES TROIS ANS APRÈS LA FIN D'UNE PROCÉDURE DÉBOUTANT LES BAILLEURS POUR DÉFAUT DE CONSORITÉ NÉCESSAIRE En cas de pluralité de bailleurs, ceux-ci doivent, de concert, notifier un congé, dans le strict respect du principe de consorité. Les notifications séparées et celles émises par des copropriétaires ne disposant pas de la qualité de bailleurs seront donc considérées comme nulles.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONSTRUCTION ET INSTALLATION; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.271.ss

Résumé : PROTECTION CONTRE LES CONGÉS - CONSTRUCTION D'UN SILO PAR LE LOCATAIRE DU TERRAIN MIS EN LOCATION FAISANT NAÎTRE UNE RELATION DE BAIL À LOYER COMMERCIAL ENTRE LES PARTIES Les constructions immobilières constituent des parties intégrantes des parcelles sur lesquelles elles reposent et, en tant que telles, elles appartiennent au propriétaire de ces parcelles, quelles que soient les dispositions prises par les parties à ce sujet.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE DE REPRESAILLES

Normes : CO.271a.al.2

Résumé : ANNULABILTÉ D'UNE RÉSILIATION FAITE DANS LES TROIS ANS APRÈS UNE TRANSACTION EXTRAJUDICIAIRE Le différend réglé par la transaction extrajudiciaire doit être de nature pécuniaire et en rapport avec le bail; il est généralement admis que sont tels les droits dérivants des défauts de la chose louée (cf. Barbey, p. 129), mais non la requête du preneur en vue du renouvellement d'un bail de durée déterminée ou indéterminée (cf. Barbey, p. 131).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.272

Résumé : PAS DE PROLONGATION POUR LE LOCATAIRE QUI DONNE SON CONGÉ Dès lors que le locataire est le donneur de congé, il ne saurait prétendre à une prolongation de son contrat. Une telle prolongation ne peut être sollicitée que par celui qui reçoit le congé et non par la partie dont il émane. Cela résulte tant de la loi, en particulier l'art. 273 CO, que de la doctrine (Barbey, Commentaire du droit du bail, Genève 1991 p. 87 et ss.).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.272a.al.1.let.b

Résumé : PROLONGATION - CHANGEMENT DE DESTINATION DES LOCAUX Le changement fondamental de destination des locaux loués en violation du bail justifie en principe l'exclusion de la prolongation. Tel n'est pas le cas lorsque l'immeuble est voué à une prochaine démolition sans que le bailleur ne subisse aucun préjudice.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION ABUSIVE; ACTION EN CONSTATATION

Normes : CO.271a.al.1.let.a

Résumé : ACTION EN CONSTATATION DE DROIT DU BAILLEUR Le bailleur est fondé à agir en constatation que le congé qu'il souhaite donner ne tombe pas sous le coup de l'article 325 bis al. 2 CPS s'il démontre un intérêt juridique majeur. Tel est le cas lorsqu'une incertitude plane sur les relations juridiques des parties, empêchent le bailleur, de façon insupportable pour lui, de prendre ses décisions.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE DE REPRESAILLES

Normes : CO.271a.al.1.let.d; CO.271a.al.1.let.e

Résumé : PROCÉDURE "EN RAPPORT AVEC LE BAIL" ET "AU SUJET DU BAIL" Ces termes ne comprennent pas les litiges ayant trait à la validité formelle d'une précédente résiliation. Toute autre solution aboutirait à des résultats absurdes (Lachat, Le bail à loyer, p. 482, ch. 5.5.2 ; SVIT Kommentar, ad art. 271a n° 31 ; Barbey, Commentaire du droit du bail, chapitre III/1, ad art. 271-271a n° 106).

Voir aussi : ATF 4C.432/2006 du 08.05.2007, publié in MRA 3/2007 p. 85

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.272

Résumé : SECONDE PROLONGATION : CONDITIONS Les locataires ne peuvent solliciter de seconde prolongation s'ils n'ont pas effectué de démarches pour se reloger. La durée très longue des relations contractuelles des parties n'est pas déterminante pour l'octroi d'une éventuelle seconde prolongation de bail (ACJ n° 294 du 27.11.92 SA X c/ B.-D.). Cette dernière est soumise, en sus des exigences de l'art. 267a al. 1 a CO, à la condition que le locataire ait entrepris ce qu'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour remédier aux conséquences pénibles du congé (art. 267a al. 2 a CO). Le juge se montrera plus rigoureux à ce stade qu'à celui de la première prolongation de bail (ATF 116 II 448 consid. 3a, 102 II 256).Le fardeau de la preuve incombe au preneur (arrêts non publiés du 10.02 1987 AG X c/ W., p. 6 et du 1.12.1986 SA X c/ P., p. 6; Guinand,Knöpfler, FJS n° 361, p. 9). Le preneur doit démontrer qu'il a fait diligence pour trouver des locaux de remplacement (arrêt non publié du 7.01.1986 H. c/ I. S.A., p. 6; Jeanprêtre, La prolongation des baux à loyer, in 10ème journée juridique de la Faculté de droit à Genève, p. 152). L'étendue des efforts exigés dépend des circonstances du cas (ATF 110 II 254 ; D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 508). Les intérêts économiques en jeu sont à prendre en considération (arrêt H. c/ I. S.A., p. 7).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_545/2013 du 28.11.2013; ACJ n° 218 du 31.8.92 SA X c/ SI SA X.

Remarques : Rendu en application de l'ancien droit

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;USAGE PERSONNEL;BESOIN(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.271a.al3.leta

Résumé : BESOIN PROPRE ET URGENT DU BAILLEUR - CONDITIONS Le besoin propre et urgent du bailleur suppose la réalisation de deux conditions. Premièrement, le besoin du bailleur doit être propre, c’est-à-dire que l’utilisation des locaux doit lui être nécessaire pour lui-même ou pour l’un de ses proches parents ou alliés. Deuxièmement, le besoin du bailleur doit être urgent. La notion d’urgence est non seulement temporelle, mais aussi matérielle. Sous son aspect temporel, le besoin doit être immédiat et actuel. Dans le cas d’une résiliation fondée sur l’art. 271a al. 3 let. a CO, le besoin est immédiat lorsqu'il est susceptible de se concrétiser entre la date indiquée dans la résiliation et la date pour laquelle une résiliation est possible après la fin du délai de trois ans de l’art. 271a al. 1 let. e CO. Le besoin doit en outre être actuel, de sorte qu’un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas. Sous son aspect matériel, le besoin urgent doit être réel en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance ( gewisse Bedeutung). Il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d’autres raisons (par exemple personnelles), on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu’il renonce à utiliser les locaux loués; il n’est pas nécessaire que le bailleur se trouve dans une situation de contrainte ou de nécessité. En outre, la notion d’urgence est relative: même si le besoin urgent du bailleur fait obstacle à l’annulation du congé, elle n’exclut pas la prolongation du bail. La validité du congé n’est pas déterminée par la pesée des intérêts respectifs du bailleur (intérêt à disposer des locaux pour lui-même ou pour ses proches) et du locataire (intérêt à demeurer dans les locaux). La comparaison entre les conséquences pénibles de la résiliation pour le locataire et le besoin propre et urgent du bailleur d’utiliser les locaux, parmi d’autres éléments (cf. art. 272 al. 2 let. c CO), n’intervient que dans le cadre de l’examen (d’office; art. 273 al. 5 CO) de la prolongation du bail (art. 272 al. 2 in initio CO).

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ ABUSIF - SIMPLE PRÉTEXTE Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Le but est de protéger le locataire, notamment, contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un prétexte. In casu, le projet du bailleur de reprendre l'usage des locaux pour y exploiter lui-même un restaurant est à l'évidence saugrenu et inconsistant dans la mesure où le bailleur n'a fait état d'aucune expérience personnelle dans la gestion ou la direction d'un restaurant et que cette activité nécessite notoirement une présence assidue sur les lieux, en l'occurrence Genève, et qu'elle ne saurait s'exercer adéquatement depuis un domicile au Maroc. En outre, il n'est aucunement établi que le beau-frère domicilié aux Etats-Unis jouisse, lui, des qualifications nécessaires, tel le certificat de capacité prévu et exigé par le droit administratif cantonal, ni qu'il soit admis, au regard du droit des étrangers, à s'établir en Suisse pour y mener cette activité.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; RÉSILIATION ABUSIVE ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CO.271a.al.1.let.f

Résumé : PROTECTION DES MEMBRES DE LA FAMILLE D'UN LOCATAIRE DÉCÉDÉ QUI HABITAIENT AVEC LUI Le congé d'un bail d'habitation est annulable lorsqu'il est signifié par le bailleur au locataire en raison de changements dans la situation familiale de celui-ci, sans que ces changements n'entraînent d'inconvénients majeurs pour le bailleur. En cas de décès du locataire, cette protection contre le congé est conférée aux membres de sa famille qui habitaient avec lui et qui lui succèdent dans la relation de bail. Dans le cas d'un enfant adulte succédant au locataire décédé, le bénéfice de cette protection est donc réservé à une personne habitant le logement à titre principal et refusé à celle qui ne séjournait que de manière intermittente avec le défunt.

Voir aussi : ACJC/195/2018 du 19.02.2018

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ EN RAISON DU PLACEMENT DU LOCATAIRE EN EMS Le congé motivé par le fait que le locataire a été placé de façon définitive en EMS n'est pas contraire à la bonne foi si, au moment de la résiliation, le bailleur pouvait raisonnablement déduire des circonstances que le locataire ne réintégrerait pas l'appartement loué.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 2/2009 p. 40

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ABUSIVE; RESILIATION; ABUS DE DROIT; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.266a.al.1; CO.271.al.1

Résumé : LOCAUX COMMERCIAUX - CONGÉ ÉCONOMIQUE - DIFFICULTÉS FINANCIÈRES DU LOCATAIRE Il n'est pas abusif de résilier le bail pour l'échéance, lorsque le bailleur, qui apprend que son locataire fait face à des difficultés financières, cherche à s'assurer le paiement du loyer - lequel constitue son principal revenu - en concluant un bail avec un autre locataire, même si le bail conclu avec le nouveau locataire prévoit une hausse considérable du loyer. Vouloir parer au risque de pertes ou de retards dans l'encaissement est en effet un motif de digne de protection. Le fait que le bailleur aurait pu prendre des mesures différentes, telles que réclamer l'accroissement des sûretés déjà constituées, importe peu. Il en va de même du fait que la situation du locataire se soit améliorée après la résiliation du bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; METHODE ABSOLUE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - POSSIBILITÉ DE MAJORER LE LOYER - INTERDICTION DE L'ABUS DE DROIT Le congé motivé par l'intention du bailleur d'obtenir un loyer plus élevé est abusif si une majoration légale du loyer est exclue. Il s'agit donc uniquement de déterminer si une augmentation est possible en application de la méthode absolue, non pas de se prononcer sur le caractère abusif ou non d'une augmentation déterminée ni de fixer le loyer maximal non abusif. Il n'appartient dès lors pas au bailleur d'indiquer le montant du nouveau loyer qu'il entend obtenir afin que son caractère non abusif puisse être contrôlé.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_63/2024 du 17.06.2024; 4A_69/2021 du 21.09.2021; 4A_475/2015 du 19.05.2016; ACJC/43/2009 du 12.01.2009 ACJC/813/2009 du 19.06.2009; ACJC/259/2009 du 09.03.2009; ACJC/474/2010 du 19.04.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONJOINT; DIVORCE

Normes : CO.271a.al.1.let.f

Résumé : SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE D'HABITATION - ATTRIBUTION DU LOGEMENT - CONGÉ DONNÉ À UN LOCATAIRE NON-MEMBRE SUITE À SON DIVORCE Cas d'un logement attribué durant 6 ans par une société coopérative à une locataire qui ne revêtait pas la qualité de coopératrice. Congé donné à son ex-conjoint non-membre, suite au départ de la locataire du domicile conjugal en raison de leur divorce. Un tel congé notifié à des locataires qui n'ont jamais été membres et qui intervient suite à un changement de la situation de famille desdits locataires est annulable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; LOYER

Normes : CO.272c.al.1

Résumé : ADAPTATION DU LOYER Le bailleur peut requérir l'adaptation du loyer dans le cadre de la procédure en prolongation de bail (ATF 102 II 12).

Giacomo RONCORONI

Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.271.ss

Résumé : Le nouveau droit du bail La protection contre les congés in 6ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ANNULABILITÉ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION CONTRAIRE À LA BONNE FOI - POSSESSION D'ARMES - LOGEMENT EN DÉSORDRE La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas de motif particulier, mais ne doit pas être contraire aux règles de la bonne foi. Si le fait d'avoir chez soi une arme chargée est potentiellement et en principe de nature à mettre en danger les autres locataires d'un immeuble, ce n'était pas le cas dans les circonstances spécifiques du cas d'espèce. Un congé donné pour ce motif ne répond à aucun intérêt digne de protection. Il en va de même du fait que le logement du locataire soit en désordre et encombré, sans pour autant être en état d'insalubrité.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS; RÉSILIATION; CONGÉ-PRESSION ; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.271.al.1.let.b; CC.8

Résumé : CONGÉ-PRESSION -FARDEAU DE LA PREUVE Le locataire doit prouver les faits permettant de conclure à un congé-pression, en l'espèce le lien entre la résiliation et la volonté du bailleur d'imposer une augmentation de loyer ; toutefois, lorsqu'il parvient à établir que le bailleur a, dans la foulée d'un congé non motivé, manifesté la volonté d'augmenter le loyer, il appartient alors au bailleur,s'il veut faire échec à l'application de l'art. 271a al. 1 let. b CO, d'établir que cette manifestation de volonté n'est qu'une acceptation de l'offre faite spontanément par le locataire, voire une offre consécutive à la proposition spontanée du locataire de poursuivre le contrat avec un loyer augmenté.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE

Normes : CO.271

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE (CASUISTIQUE) Lorsque les parties ont conclu deux contrats distincts et formellement indépendants l'un de l'autre soit l'un pour le bail et l'autre pour le travail, cela ne permet pas au concierge relevé des ses obligations de service de prétendre à la continuation du seul contrat de bail si le logement considéré constitue une loge de concierge (SIEGRIST, La conciergerie, in 15ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, p. 90-91 N 17). In casu, les parties étaient liées par une clause figurant dans le contrat de conciergerie énonçant que la jouissance du logement mis à disposition du concierge ne peut être dissociée du contrat de travail en raison de la nature particulière du service de conciergerie.

Voir aussi : ACJC/53/2010 du 18.01.2010

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; MOTIF

Normes : CO.271.al.1

Résumé : RESILIATION DANS LE BUT POUR LE BAILLEUR DE SE PROCURER UN RENDEMENT PLUS ELEVE - ABSENCE DE VIOLATION DES RÈGLES DE LA BONNE FOI L'art. 271 al. 1 CO ne saurait avoir pour effet d'interdire indéfiniment au bailleur, après expiration de la durée convenue pour le contrat, de modifier l'affectation qu'il avait auparavant choisie ou agréée pour les locaux. In casu, il faut prendre en considération que les activités exercées dans le centre de Genève ont profondément évolué depuis 1912 et que le secteur où se trouve l'immeuble concerné a acquis un indiscutable prestige. Dans ces conditions, il n'apparaît pas que l'intention de réaliser cette modification, manifestée par le bailleur près de quinze ans après la conclusion du bail à loyer le plus récent, soit incompatible avec les règles de la bonne foi. En réalité, il faut admettre que l'art. 271 al. 1 CO laisse subsister, en principe, le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien, selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (Richard BARBEY, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, 1991, p. 120 no 36). De plus, le bailleur peut légitimement vouloir se procurer un rendement plus élevé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL SUITE À LA RÉSILIATION DU CONTRAT DE CONCIERGERIE - BONNE FOI Le congé donné au motif que le contrat de conciergerie a été résilié n'est pas contraire à la bonne foi, dans la mesure où cette éventualité est prévue par le contrat, celui-ci disposant que le logement est mis à la disposition des concierges pour leur permettre l'exécution de leur service, que la jouissance du logement ne peut être dissociée du contrat de travail et que les concierges s'engagent à le restituer en parfait état d'entretien à l'expiration du contrat de travail. Vouloir obtenir le respect d'une clause contractuelle ne peut être qualifié d'abusif en l'absence d'éléments contraires concrets, qui pourraient donner à ce congé un caractère de représailles.

Voir aussi : ACJC/563/2010 du 17.05.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : CONGÉ CONTRAIRE AUX RÈGLES DE LA BONNE FOI : CONDITIONS NON RÉUNIES N'est pas contraire à la bonne foi le congé donné par le bailleur qui entend mettre les locaux loués à disposition de membres de sa famille, même si le besoin invoqué n'est ni immédiat, ni urgent, comme le congé donné en vue de loger la fille du bailleur qui souhaite entreprendre des études, mais dont les projets ne sont pas encore exactement définis (ACJ n° 253 du 9.10.92). On ne saurait imposer à un propriétaire d'attendre le moment où le besoin est immédiat, sachant le temps habituellement nécessaire pour récupérer effectivement un appartement après une résiliation.

Voir aussi : ACJ n° 57 du 17.01.2000 in CdB 3/00 p. 80

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.272a.al.2

Résumé : LOCAUX ÉQUIVALENTS - NOTION - POUVOIR D'APPRÉCIATION DU JUGE Pour profiter des conséquences de l'art. 272a al. 2 CO, le bailleur doit proposer à son locataire des locaux équivalents, c'est-à-dire présentant les mêmes caractéristiques en termes de surface, de nombre de pièces, de loyer et de situation. Pour déterminer ce qui est équivalent, le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation large : il doit retenir comme équivalent l'objet qui apparaît raisonnable au vu des possibilités financières du locataire, de ses besoins et de la situation du marché; cela n'exclut pas qu'il doive assumer un loyer plus élevé, en particulier lorsqu'il a profité pendant longtemps d'un loyer particulièrement avantageux (Commentaire USPI, n° 18 ad art. 272a).

TF

Publication SJ 2006 I 34

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; FARDEAU DE LA PREUVE; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : CONGÉ DONNÉ POUR MAJORER LE LOYER - FARDEAU DE LA PREUVE En principe, il appartient au destinataire du congé de démontrer qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Cependant, lorsque le motif du congé consiste dans la volonté du bailleur de majorer le loyer, un autre principe s'applique, qui commande au bailleur de produire toutes les pièces pertinentes, et, s'il ne le fait pas, de se laisser opposer l'absence de preuve du motif de congé. On conçoit mal en effet que le locataire soit contraint d'aller chercher lui-même des exemples de comparaison alors qu'il a obtenu gain de cause dans la contestation de hausse de loyer fondée sur les loyers usuels parce que le bailleur n'avait pas démontré que le nouveau loyer se situait dans les limites des loyers usuels du quartier.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; TRANSACTION(ACCORD); ABUS DE DROIT

Normes : CO.271a.al.1.let.e; CO.271a.al.2

Résumé : CONGÉ DONNÉ DANS LES 3 ANS APRÈS UNE TRANSACTION EXTRAJUDICIAIRE - ABSENCE DE PROTECTION DU LOCATAIRE DE MAUVAISE FOI Un accord de principe, portant in casu sur le dédommagement à apporter à des travaux réalisés par le locataire, sans que le montant précis à verser ait été arrêté, est suffisant au regard de l'art. 271a al. 2 CO. Toutefois, la prétention du locataire est abusive en l'espèce car il a déjà été dédommagé par son sous-locataire et a, de plus, obtenu une indemnité pour nuisances alors qu'il n'occupait pas les locaux. Il y a donc lieu de lui refuser la protection tirée de l'art. 271a CO, soit l'annulabilité du congé durant une période de trois ans dès la passation d'une convention. En effet, le locataire n'est pas protégé durant les trois ans suivant la fin de la procédure s'il l'a intentée de manière abusive au sens de l'art. 2 al. 2 CCS (cf. David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 484).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_17/2016 du 29.06.2016

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : ANNULABILITÉ D'UN CONGÉ SELON LA BONNE FOI Des contradictions manifestes entre les déclarations d'un propriétaire économique d'une SI et les témoignages de ses filles peuvent être de nature à faire douter le juge de la réalité des motifs successivement invoqués par la bailleresse pour justifier la résiliation d'un bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; POUVOIR D'EXAMEN

Normes : CO.272b

Résumé : RÔLE DU JUGE À L'ISSUE DE LA SECONDE PROLONGATION A l'issue de la seconde prolongation, le juge de l'évacuation doit se borner à examiner si les procédures préalables de prolongation de bail ont été formellement respectées, le congé entrant alors définitivement en force (ses effets étant suspendus pendant la procédure de prolongation - cf. P. Engel, Contrats de droit suisse, p. 202). En effet, l'examen de la validité du congé donné et la prise en compte des conséquences pénibles pour le locataire a déjà eu lieu à l'occasion des procédures de prolongation de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : BONNE FOI - ANNULABILITÉ DU CONGÉ Lorsque le congé ne contrevient pas à une promesse faite au locataire, ni à une expectative suggérée, et qu'il résulte d'un intérêt que le bailleur invoque à satisfaction de droit, intérêt objectif (c'est-à-dire constatable et calculable), sérieux et digne de protection, le Tribunal ne peut le déclarer abusif, partant annuler le congé régulièrement signifié.

Voir aussi : ACJ n° 923 du 9.9.1996 SI SA X c/ C. O. E.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 121 III 260 = SJ 1996 p. 34 = JT 1996 I 244

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; REVOCATION(EN GENERAL); CONDITION RESOLUTOIRE; ANNULABILITE; RESILIATION

Normes : CO.271; CO.271a

Résumé : BAIL SOUMIS À CONDITION RÉSOLUTOIRE - ACTION EN ANNULATION DU CONGÉ Un bail soumis à une condition résolutoire est qualifié de contrat à durée déterminée dans l'hypothèse d'un événement futur et incertain (démolition, vente d'un immeuble). Par conséquent, les art. 271 et 271a CO ne sont pas applicables. La prolongation d'un tel contrat n'étant pas réglementée, le juge doit combler la lacune en soumettant, p. ex., la requête en prolongation de bail à un délai de 30 jours dès la connaissance de la réalisation de la condition résolutoire par le locataire. Une prolongation est exclue lorsque le locataire était conscient du caractère provisoire du loyer avantageux dont il bénéficiait. Celui qui met en location des locaux jusqu'au début des travaux peut invoquer l'art. 272a al. 1 let. d CO. La question reste ouverte de savoir si le locataire ayant conclu un bail sous condition résolutoire commet un abus de droit en se prévalant de la protection contre les congés selon les art. 271 et 271a CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : BONNE FOI - NOTION L'art. 271 al. 1 CO n'exige pas l'abus manifeste d'un droit au sens de l'art. 2 al. 1 CC. Est contraire aux règles de la bonne foi une résiliation qui ne correspond à aucun intérêt digne de protection et apparaît comme une chicane, ainsi qu'un congé qui consacre une attitude déloyale (FF 1985 I, p. 1439; D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 470).

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 120 II 31

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1; CO.257d

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ DONNÉ SELON L'ART. 257d CO EN VIOLATION DES RÈGLES DE LA BONNE FOI Une résiliation de bail est annulable lorsqu'elle est abusive ou contraire à la bonne foi, même si elle a pour cause une demeure du locataire. Se comporte de manière contraire à la bonne foi le propriétaire qui menace son locataire de résiliation, pour non-paiement d'un terme ou de frais accessoires échus, avant d'avoir acquis la certitude que celui-ci doit le montant réclamé.

Voir aussi : ATF 4C.55/2004 du 07.05.2004 in DB 2006 p. 38, n° 20 ATF 4C.116/2005 du 02.06.2005 in SJ 2005 I 586

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : BONNE FOI Il n'est pas contraire à la bonne foi, pour un nouvel actionnaire d'une SI propriétaire, de vouloir reprendre sa liberté de conclure avec une personne de son choix, le bail ayant été consenti aux locataires actuels par les anciens actionnaires en raison de leurs liens étroits avec eux. Si la notion de bonne foi est plus large que celle de l'article 2 al. 2 CCS, elle ne se confond pas avec les justes motifs des art. 257f ou 266g CO (Barbey, Commentaire du droit du bail, n° 30-39); il s'agit plutôt d'une référence à "un ensemble de valeurs extra-juridiques déduites de la sociologie et de la morale, auxquelles le droit ne permet pas qu'il soit dérogé. Pour les appréhender, le juge doit partir des normes généralement admises par la société puis, parmi elles, sélectionner celles qui sont pertinentes, à la lumière des règles morales que l'ordre juridique entend consacrer" (Barbey, op. cit., n° 43 b). Un bailleur, qui résilie un bail portant sur un dépôt d'archives loué à une société, dans le but de relouer ce dépôt à une autre société déjà locataire d'un étage de bureaux dans l'immeuble, ne contrevient en rien aux règles de la bonne foi, même interprétées largement.

Voir aussi : ACJ n° 114 du 04.05.92 B. et T. c/ SI X.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ; BESOIN(EN GÉNÉRAL) ; BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.271

Résumé : BESOIN DU BAILLEUR ACTIONNAIRE ET PRÉSIDENT DU CONSEIL D'ADMINISTRATION D'UNE ENTREPRISE Le bailleur personnellement partie à un contrat de bail peut le résilier en invoquant un besoin personnel lorsque ce besoin concerne l'entreprise dont il est actionnaire et président du conseil d'administration. Un tel motif n'est pas contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ABUSIVE ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.271a.al.3

Résumé : CONGÉS DONNÉS POUR l'ÉCHÉANCE Les congés visés par l'art. 271a al. 3 CO sont généralement donnés de manière anticipée, mais peuvent aussi l'être pour l'échéance. Si le bailleur donne le congé ordinaire, les conditions des art. 257d al. 2, 257f al. 3 et 4, 266j ou 266h CO doivent être réunies. Dans ce cas de figure, le bailleur doit prouver que les conditions de validité du congé extraordinaire sont remplies.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 190

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI ; JUSTE MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE CHANGER L'AFFECTATION DES LOCAUX COMMERCIAUX L'art. 271 al. 1 CO laisse subsister le droit du bailleur de résilier le contrat dans le but d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts. In casu, la volonté de modifier l'affectation des locaux, conventionnellement destinés à l'exploitation d'un restaurant, près de quinze ans après la conclusion du bail à loyer le plus récent, est compatible avec les règles de la bonne foi.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_460/2020 du 23.02.2021 (validité du congé donné par le bailleur qui souhaite redynamiser le centre commercial et attirer une clientèle familiale et plus jeune et s'adapter aux tendances actuelles, le commerce des locataires ne correspondant pas à cette stratégie); 4A_183/2017 du 24.01.2018 (changement dans la stratégie commerciale de la bailleresse); 4A_694/2016 du 04.05.2017 (réunification de deux surfaces commerciales); ACJC/819/2011 du 24.06.2011

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; DELAI; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes : CO.273

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION ADRESSÉ À UNE ANCIENNE ADRESSE - LOCATAIRE QUI SE TROUVE DEPUIS PLUSIEURS MOIS EN PRISON Le destinataire supporte exclusivement le risque que l'avis parvenu dans sa sphère d'influence l'atteigne effectivement, précisément an cas d'absence, p. ex. lors de vacances, et c'est à lui qu'il appartient de prendre les mesures appropriées à cet effet . En cas de changement de domicile, il appartient à la partie qui déménage de veiller à ce que les communications de son partenaire contractuel lui parviennent. Si elle omet de signaler son déménagement, l'ancienne adresse demeure une adresse de notification valable jusqu'à ce que l'autre partie ait connaissance de la nouvelle adresse (HIGI, Commentaire zurichois, n. 38 ad art. 266-266o CO p. 18; ATF 118 II 44). Il est du devoir du locataire en détention, qui se sait durablement empêché d'accéder à son courrier, de prendre en temps utile les dispositions adéquates pour qu'il lui parvienne ou soit transmis à un mandataire. Dès lors que la résiliation parvient dans la sphère de puissance du destinataire elle déploie ses effets, bien que le destinataire n'en ait pas eu connaissance effective.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272b

Résumé : DURÉE DE LA PROLONGATION - REFUS DE LOCAUX DE REMPLACEMENT Le refus de locaux de remplacement justifie une réduction de la durée de la prolongation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272.al.2

Résumé : PROLONGATION DU BAIL - PESÉE DES INTÉRÊTS Dans la pesée des intérêts en présence pour la prolongation du bail, l'intérêt d'un bailleur occasionnel pèsera plus lourd dans la balance que celui d'un professionnel de l'immobilier. Le besoin légitime du bailleur d'occuper les locaux l'emporte généralement sur les intérêts du locataire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 502).

TF , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR POUR RELOUER PLUS CHER - LOYERS USUELS Il n'y a pas lieu d'appliquer de manière stricte les jurisprudences rendues par le Tribunal fédéral dans le contexte de procédures de hausse de loyer. Si l'ensemble des éléments recueillis permet d'établir que le prix payé par le locataire est inférieur à ce que le bailleur serait en droit d'obtenir pour le logement considéré, cela suffit à admettre que la résiliation n'est pas constitutive d'un abus de droit.

Voir aussi : ACJ n° 1308 du 05.11.2007 R. c/ X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; BAIL A LOYER LIE; CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.271.ss

Résumé : DEUX CONTRATS DE BAIL À LOYER CONCLUS SIMULTANÉMENT - L'UN SUR LOGEMENT - L'AUTRE SUR PARKING - ANNULATION DU CONGÉ DONNÉ PAR LE LOCATAIRE RELATIF AU PARKING Cas où les parties ont convenu le même jour, par deux actes séparés, de la location d'un appartement et d'une place de parking. Chacun de ces contrats fait expressément référence à l'autre, puisqu'il en est considéré comme une annexe. Le fait de signer simultanément deux contrats implique la volonté de nouer une seule relation contractuelle, même si le bail principal ne mentionne pas que les deux actes sont liés (M. c/ C. du 21.1.1994). La signature d'un texte comportant une référence expresse à une annexe implique que le signataire est lié à ladite annexe, sauf si son contenu n'est pas voulu (ATF 108 II 418 = SJ 1983 p. 356).

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; DELAI; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes : CO.273

Résumé : CONTESTATION DU CONGÉ - L'ART. 273 CO S'APPLIQUE INDIFFÉREMMENT AU LOCATAIRE ET AU BAILLEUR ATF non publié du 2 mai 1995 SA X & Cie c/ R.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272

Résumé : EXAMEN DE LA QUESTION DES CONSÉQUENCES PÉNIBLES LIÉES À LA RÉSILIATION DU CONTRAT DE BAIL - PESÉE DES INTÉRÊTS EN PRÉSENCE Les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, mais seulement différées, en cas de prolongation de contrat. Une telle prolongation fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 cons. 3a p. 198; ATF 102 II 254; ATF 4C.224/2002 du 16.10.2002 G. c/ V.). Quant au montant du loyer, le locataire à la recherche d'un objet loué équivalent à celui qu'il doit quitter est tenu d'accepter de payer un loyer usuel pour la catégorie d'objets loués considérée, à moins que celui-ci puisse être qualifié d'abusif. Il ne saurait refuser de déménager dans un endroit où il est mois connu de la clientèle car un tel inconvénient - lié à la résiliation elle même - ne constitue pas en soi une conséquence pénible (cf. arrêt H. c/ SA X du 7 janvier 1986 cons. 3a et les réf.).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_552/2019 du 21 avril 2020 (in newsletter bail.ch juillet 2020; les conséquences inhérentes à la résiliation, telles que le déménagement ou encore le risque que le nouveau bail se chevauche avec l’ancien, ne constituent pas des conséquences pénibles au sens de l’art. 272 CO. Par ailleurs, la volonté d’utiliser la chose louée à un prix favorable durant une plus longue période ne saurait constituer un motif de prolongation.)

TF

Publication ATF 120 II 105 = JT 1995 I 221 = SJ 1994 p. 678

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ FONDÉ SUR UN MOTIF ÉCONOMIQUE - INTERDICTION DE L'ABUS DE DROIT - PRINCIPE DE LA BONNE FOI Le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne constitue pas, en règle générale, un abus de droit. Il ne contrevient pas non plus aux règles de la bonne foi, hormis les cas où une restriction au libre exercice du droit de résiliation peut être déduite des rapports de confiance spécifiques entre les parties au contrat. Pour être admissible, une résiliation dictée par des motifs d'ordre économique ne doit cependant pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite. Il faut donc que le bailleur soit en mesure d'exiger du nouveau locataire un loyer supérieur au loyer payé jusqu'alors par le preneur congédié. Si l'application de la méthode absolue permet d'exclure l'hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer parce que celui-ci est déjà conforme aux prix du marché et lui procure un rendement suffisant, le congé pourra être annulé.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_69/2021 du 21.09.2021; ACJ n° 1325 du 07.12.1998 L. c/ G.ACJ n° 1321 du 07.12.1998 X c/ D. et D.-W.ATF du 22.12.2004 X. SA c/ A. et B. in CdB 2/05 p. 33ACJ n° 1054 du 05.10.1998 SI A. c/ G.ATF 4C.61/2005 du 27.05.2005 C. AG c/ B. SA = SJ 2006 I 34ACJC/522/2007 du 07.05.2007ACJC/1437/2008 du 21.11.2008ACJC/43/2009 du 12.01.2009 ( Fiche 2309145 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272.al.1

Résumé : PROLONGATION - PROPOSITION DE LOCAUX NON ÉQUIVALENTS Le locataire est tenu d'accepter des locaux équivalents. Une villa n'est pas équivalente à un appartement. La villa entraîne des charges plus élevées, le besoin d'entretien du jardin, de même qu'une plus grande insécurité. De plus on ne saurait comparer la vie à la campagne avec la vie en ville.