Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SIMULATION; NULLITE

Normes : CO.18.al.1

Résumé : ACTES SIMULÉS - NULLITÉ ABSOLUE Les actes simulés (art. 18 al. 1 in fine CO), in casu résiliation du bail suivie de la conclusion immédiate d'un nouveau bail pour le même objet, dans le seul but de procéder à une augmentation de loyer, sont frappés de nullité absolue, ce que le juge peut constater d'office et en tout état de cause, même si la résiliation de bail n'a pas été contestée par la locataire dans le délai prévu par l'art. 273 al. 1 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE

Normes : CC.16; CC.18

Résumé : LOCATAIRE INCAPABLE DE DISCERNEMENT AU MOMENT DE LA RÉSILIATION - CONGÉ NUL Le congé donné à un locataire qui, au moment de la résiliation, était incapable de discernement car dépourvu de la faculté d'agir raisonnablement en raison d'un trouble affectant durablement sa personnalité, doit être déclaré nul et la demande d'évacuation subséquente refusée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; NULLITE

Normes : aLOJ.103

Résumé : PRONONCIATION DU JUGEMENT EN AUDIENCE PUBLIQUE Selon l'art. 103 LOJ, les jugements sont prononcés publiquement, sauf les cas où la loi autorise la prononciation en Chambre du conseil. Le défaut de prononciation en audience n'est pas dommageable pour les parties en cause, mais la sanction en est la nullité, car l'art. 103 LOJ découle directement de l'art. 6 CEDH, qui est de droit fédéral constitutionnel. Ces articles sont assurément de droit public, et toute violation d'une règle d'ordre public doit être sanctionnée par la nullité. Jugement annulé, et la cause renvoyée pour prononcé en audience publique.

Bernard CORBOZ

Publication CdB 1994 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; RESILIATION

Normes : CO.253.ss

Résumé : La nullité du congé dans le nouveau droit du bail in Cahiers du Bail 1994 p. 33

Remarques : Doctrine

Zivilgericht Aargau

Publication MRA 3/06 p. 101

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; NULLITE

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - LISTE NON EXHAUSTIVE DANS UN ÉLÉMENT DE CONTRAT PRÉFORMULÉ La liste non exhaustive de positions de frais accessoires dans un élément de contrat préformulé est à considérer de la même manière qu'une formule selon laquelle le locataire doit payer séparément "tous les frais accessoires". Une telle formule est nulle et non avenue.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; NULLITE

Normes : CO.20

Résumé : SOUS-LOCATION D'UN LOGEMENT SUBVENTIONNÉ - CONSÉQUENCES La sous-location d'un logement en violation des art. 31 B LGL et 5 al. 3 RGL constitue un acte illicite même si aucune sanction administrative n'est prévue. Le contrat est nul selon l'art. 20 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 148 III 63; Newsletter Bail.ch mars 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;PRESCRIPTION

Normes : CO.270

Résumé : ACTION EN RÉPÉTITION DE L'INDÛ - CONNAISSANCE EFFECTIVE - PRÉSOMPTION D'IGNORANCE DU LOCATAIRE Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective intervient lorsque le locataire sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif. L'ignorance du locataire est présumée. Le locataire qui n'a pas de connaissances spécifiques en droit du bail n'apprend l'exigence de la formule officielle que lorsqu'il cherche conseil auprès d'un avocat et que cette question est effectivement abordée. Récemment, dans l'ATF 146 III 82, le Tribunal a toutefois ajouté que l'on peut légitimement s'interroger sur le point de savoir si, de nos jours, l'ignorance présumée du locataire, quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l'absence de celle-ci, se justifie encore, dès lors que l'usage de la formule officielle a été rendu obligatoire il y a plus de vingt-cinq ans dans le canton de Vaud, que cette exigence a été rappelée à réitérées reprises par le Tribunal fédéral dans plusieurs arrêts publiés et qu'il est possible de se renseigner aisément sur ce point en effectuant une simple recherche sur internet ou en consultant le site d'associations militant en faveur de la défense des droits des locataires. L'interrogation que le Tribunal fédéral a manifesté dans cet arrêt ne visait que l'appréciation des preuves. Elle invitait le juge du fait à vérifier, par appréciation des preuves, si le locataire demandeur doit bénéficier de la présomption d'ignorance compte tenu de l'ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances spécifiques en droit du bail, s'il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s'il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial.

Voir aussi : ATF 146 III 82; BOHNET, Formule officielle à la conclusion du bail et présomption d’ignorance des droits du locataire (arrêt TF 4A_302/2021), in Newsletter Bail.ch mars 2022 et in DB n° 34/2022 p. 33ss; Nicolas SAVIAUX, Actes et/ou omissions du représentant ou mandataire: sont-ils opposables au bailleur et/ou au locataire? Quelques réflexions suite à l'arrêt 4A_302/2021 du 28 janvier 2022 du Tribunal fédéral suisse (contestation du loyer initial découlant de l'absence de formule officielle), in CdB 2/2022 p. 46 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 146 III 82; newsletter Bail.ch avril 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; NULLITÉ ; PRESCRIPTION

Normes : CO.270; CO.67; CO.62ss

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - DÉLAI DE PRESCRIPTION ABSOLU Seules les règles de la prescription de l'action en enrichissement illégitime peuvent constituer une limite à l'intérêt du locataire à agir en fixation judiciaire du loyer puisque le législateur n'a pas prévu de règle limitant l'invocation du vice de forme dans le temps, par exemple à la durée du bail. Par conséquent, tant que cette action n'est pas prescrite en vertu de l'art. 67 al. 1 CO ou que le débiteur n'a pas soulevé l'exception de prescription (art. 142 CO), le locataire dispose également d'un intérêt à ouvrir action en fixation du loyer. Le délai absolu de 10 ans court, selon les termes de la loi (art. 67 CO), dès la naissance du droit à répétition.Le dies a quo du délai de prescription absolu est celui de l’exigibilité de la créance en enrichissement illégitime. Lorsque l’action en répétition porte sur plusieurs prétentions successives, comme des paiements de loyer, le dies a quo du délai de prescription absolu coïncide avec l’exigibilité de la prétention en enrichissement illégitime, soit au moment de chaque paiement indu. Il y a dès lors lieu d'admettre que le délai de prescription absolu a commencé à courir séparément pour chacun des versements effectués par le locataire. Ainsi, le locataire qui invoque la nullité du loyer initial et réclame en justice la restitution des montants versés indûment peut uniquement rechercher le bailleur pour les paiements effectués sans cause durant les dix dernières années précédant le dépôt de la requête en justice, dans la mesure où le bailleur peut soulever l'exception de prescription pour les versements plus anciens.

Voir aussi : ACJC/1277/2020 du 21.09.2020

Remarques : contra ACJC/1170/2018 du 03.09.2018 in CdB 4/2018, p. 128ss; DB 31/2019, p. 39 ss. ACJC/1277/2020 confirme la jurisprudence du TF (et retient que la solution retenue dans l'ACJC/1170/2018 est contraire à la nouvelle jurisprudence du TF).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 146 III 82; newsletter Bail.ch avril 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ; PRESCRIPTION

Normes : CO.270; CO.67

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - LIMITE À L'INTÉRÊT POUR AGIR Le locataire qui n'a pas reçu la formule officielle peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu. Il s'agit là d'un cumul d'actions (art. 90 CPC) : la première action tend, après constatation, à titre préjudiciel, de la nullité du loyer convenu, à la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde action, en tant que conséquence de la première, vise à la restitution des prestations effectuées sans cause conformément aux règles de l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO). Seules les règles de la prescription de l'action en enrichissement illégitime peuvent constituer une limite à l'intérêt du locataire à agir en fixation judiciaire du loyer puisque le législateur n'a pas prévu de règle limitant l'invocation du vice de forme dans le temps, par exemple à la durée du bail. Par conséquent, tant que cette action n'est pas prescrite en vertu de l'art. 67 al. 1 CO ou que le débiteur n'a pas soulevé l'exception de prescription (art. 142 CO), le locataire dispose également d'un intérêt à ouvrir action en fixation du loyer. Les principes dégagés par la jurisprudence concernant l'intérêt à agir ne s'appliquent que lorsque le demandeur ouvre action en restitution du trop-perçu alors que le bail a déjà pris fin. Il y a lieu d'admettre que, tant que dure le bail, le locataire peut en principe toujours se prévaloir du vice de forme affectant la notification du loyer initial. Durant le bail, le locataire possède en effet un intérêt à agir en fixation judiciaire du loyer, ne serait-ce que pour la fixation des loyers futurs, et ce indépendamment de l'éventuelle prescription de l'action en restitution des parts de loyer versées indûment, l'abus de droit étant naturellement réservé (art. 2 al. 2 CC).

Voir aussi : arrêts du TF 4A_302/2021 du 28.01.2022; 4A_517/2014 du 02.02.2015 ; ATF 140 III 583; arrêt du TF 4A_254/2016 du 10.07.2017

CJ , CABL

Descripteurs : NULLITÉ;RÉSILIATION;REPRÉSENTATION;INSCRIPTION;REGISTRE DU COMMERCE

Normes : CO.718.al1; CO.720; CO.32; CO.266o

Résumé : VALIDITE DE L'AVIS DE RESILIATION SIGNE PAR UN REPRESENTANT DE LA REGIE NON INSCRIT AU REGISTRE DU COMMERCE Dans le cadre d'une société anonyme, le conseil d'administration représenter la société à l'égard des tiers (art. 718 al. 1 CO). Celui-ci peut déléguer le pouvoir de représentation à un ou plusieurs de ses membres (délégués), ou à des tiers (directeurs - art. 718 al. 2 CO). Il est tenu de communiquer au Registre du commerce le nom des personnes qui ont le droit de représenter la société (art. 720 CO). Ce système de représentation n'exclut toutefois pas que la société se fasse représenter, selon les règles des art. 32 ss CO, par un administrateur, un actionnaire ou même un tiers, par exemple un avocat. La Chambre d'appel en matière de baux et loyers a ainsi retenu à plusieurs reprises que la teneur du Registre du commerce ne contraignait pas une personne morale à agir exclusivement sous la signature des collaborateurs autorisés pour ce faire. En d'autres termes, la régie mandatée par le bailleur peut sans autre, sur la base des art. 32 ss CO, désigner l'un de ses collaborateurs ne disposant pas de la signature individuelle selon le Registre du commerce pour entreprendre en son nom des actes juridiques tels que l'envoi d'une résiliation de bail.

CJ , CABL

Publication CdB 2/2018 p. 61 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ ; STATISTIQUE

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - STATISTIQUES - ETAT DE L'APPARTEMENT La vétusté et les éventuels défauts de l'objet loué n'ont pas à être pris en considération dans la fixation judiciaire du loyer. En effet, la vétusté d'un immeuble se reflète déjà dans l'année de construction de celui-ci, qui est pris en compte dans les statistiques des loyers. Quant aux défauts éventuellement présents, résultant ou non de l'état de vétusté, ils peuvent déjà faire l'objet d'une réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO), de sorte qu'il ne se justifie pas d'en tenir compte, faute de quoi le locataire pourrait obtenir une réduction à double pour ce motif, à la fois dans le cadre de la fixation judiciaire du loyer et dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer. Ainsi, la fixation judiciaire du loyer doit se déterminer sur la base d'un bien immobilier exempt de défaut et entretenu, le bailleur ayant l'obligation de délivrer la chose dans cet état (cf. art. 256 al. 1 CO).

Voir aussi : ACJC/1533/2023 du 20.11.2023

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; MOTIF; PENURIE

Normes : CO.266g; CO.257f

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE DU BAIL POUR SOUS-OCCUPATION DES LOCAUX Le contrat de bail confère au locataire, moyennant paiement, le droit d'user de la chose mais aussi celui de n'en pas faire usage, même si cette situation ne devrait que rarement se produire. La seule sous-occupation du logement ne constitue pas une violation contractuelle et ne peut de la sorte servir de fondement à une résiliation du contrat pour justes motifs. Un tel congé ne sera pas reporté à la prochaine échéance. Inefficace, il ne déploie aucun effet.

Voir aussi : Fiche 2309426 (en cas de résiliation ordinaire)ACJC/525/2007 du 07.05.2007ACJC/1305/2008 du 03.11.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; NULLITE; SOLIDARITE

Normes : CO.50; LGL.31B; RLGL.5.al.3

Résumé : SOUS-LOCATION D'UN LOGEMENT SUBVENTIONNÉ - RESPONSABILITÉ SOLIDAIRE La sous-location d'un logement subventionné étant prohibée par les art. 31b LGL et 5 al. 3 RGL, les sous-locataires ne peuvent pas invoquer l'application de l'art. 50 CO.

TF

Publication SJ 1999 p. 167

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSACTION COUPLEE; PRESSION; NULLITE

Normes : CO.254

Résumé : TRANSACTION COUPLÉE - PRIX DU MOBILIER ET DU DROIT AU BAIL, AUX ENSEIGNES ET AUX AUTORISATIONS D'EXPLOITER Une transaction couplée en soi admissible peut néanmoins revêtir un caractère abusif, lorsque le prix imposé au locataire, pour l'acquisition de biens ou d'avantages de faits auxquels il est intéressé en raison des particularités des locaux remis à bail, est sans rapport avec la valeur réelle (beaucoup plus basse) de ces biens. Une telle disproportion est l'indice que l'obligation ainsi contractée par le locataire n'a été prise que sous la contrainte, pour obtenir la conclusion du bail. La preuve des faits permettant d'admettre cette disproportion abusive entre prix et contre-prestation incombe, en vertu de l'art. 8 CC, à la partie qui invoque la nullité de la transaction couplée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE PARTIELLE; DOL INCIDENT

Normes : CO.20

Résumé : NULLITÉ PARTIELLE DU CONTRAT La nullité partielle du contrat, en application de l'article 20 al. 2 CO, ne pourrait être admise que si l'erreur n'affecte que certaines clauses du contrat (ATF 107 II 148 = JdT 1981 I 372; Gauch, Schluep, Tercier, Partie intégrante du droit des obligations, Tome I, Zürich 1982 p. 113 ch. 601). L'art. 20 al. 2 CO peut s'appliquer par analogie en cas de dol incident, i.e. lorsque la partie trompée aurait, sans le dol de l'autre, néanmoins conclu le contrat, mais à d'autres conditions (ATF 99 II 208 = JT 1974, 285).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ; INTÉRÊT MORATOIRE

Normes : CO.270e; CO.104; CO.102

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - INTÉRÊT MORATOIRE SUR LE TROP-PERCU Pour fixer le point de départ des intérêts moratoires, il est nécessaire que le débiteur soit mis en demeure (art. 104 al. 1 CO), ce qui présuppose une créance exigible et l'interpellation du créancier (art. 102 al. 1 CO). Dans le cadre d'une diminution de loyer, le Tribunal fédéral a estimé que malgré la créance en restitution du surplus de loyer versé par le locataire - qui avait pour objet l'enrichissement illégitime du bailleur et prenait effet de manière rétroactive à la date du dépôt de la demande - les intérêts devaient courir à la date du jugement, faute d'exigibilité de la créance avant la fin de la procédure, conformément aux règles générales du code des obligations (art. 102 al. 1 et 104 al. 1 CO) et de l'art. 270e CO (arrêt du TF 4C_291/2001 du 09.07.2002). L'application de ce raisonnement à la réclamation d'intérêts suite à une fixation rétroactive du loyer initial est conforme à la doctrine la plus récente et à la jurisprudence de la Cour (ACJC/684/2020 du 25.05.2020; ACJC/1312/2018 du 01.10.2018). En effet, tant que le juge n'a pas fixé le juste loyer, la créance compensante - et donc les intérêts en découlant - du locataire n'est pas certaine - et donc exigible.

Voir aussi : ACJC/684/2020 du 25.05.2020 (admet que les intérêts moratoires doivent courir à la date du jugement); ACJC/172/2018 du 12.02.2018 in CdB 2/2018 p. 61 ss

Remarques : contra : arrêt du TF 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 qui admet un intérêt moratoire sur restitution du trop-perçu, à la date moyenne (sans examiner la question); ACJC/158/2015 du 16.02.2015 et ACJC/284/2018 du 12.03.2018 admettent aussi le recours à la date moyenne

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; LOYER ÉCHELONNÉ ; DURÉE ; NULLITÉ

Normes : CO.269c

Résumé : AUGMENTATION PRÉDÉTERMINÉE PRENANT EFFET APRÈS LA FIN DU CONTRÔLE ÉTATIQUE - DURÉE MINIMALE DE 3 ANS - VOLONTÉ HYPOTHÉTIQUE DES PARTIES Lorsque les parties, comme en l'espèce, conviennent à la conclusion du bail d'une augmentation de loyer prédéterminée qui doit prendre effet après la fin du contrôle étatique des loyers, il s'agit d'une clause d'échelonnement. Le bail qui institue des loyers échelonnés sans respecter l'exigence d'une durée minimale de trois ans est en principe frappé de nullité partielle, limitée à la clause d'échelonnement. Le juge peut toutefois compléter le contrat en fixant sa durée minimale à trois ans pour le bailleur si cela correspond à la volonté hypothétique des parties. Le juge s'attachera donc à déterminer si l'élément important était la durée limitée du bail, ou si l'accent a été mis sur la volonté du bailleur d'adapter le loyer en cours de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; NULLITÉ

Normes : CO.270.al.2

Résumé : AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL OBLIGATOIRE POUR LA LOCATION D'UNE CHAMBRE MEUBLÉE Les chambres meublées ne sont pas exclues de la protection de l'art. 270 al. 2 CO, de sorte que le bailleur a l'obligation d'utiliser la formule officielle pour la conclusion du bail, même si les statistiques sur lesquelles se fonde l'Etat de Genève pour estimer s'il y a pénurie de logements, au sens de l'art. 270 al. 2 CO, ne tiennent par hypothèse pas compte des chambres individuelles disponibles sur le marché du logement.

Voir aussi : ACJC/330/2011 du 14.03.2011 pour obligation de notifier formule officielle pour une villla

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; CLAUSE CONTRACTUELLE ; NULLITÉ

Normes : CO.262

Résumé : CLAUSE INTERDISANT LA SOUS-LOCATION - NULLITÉ L'art. 262 CO, relatif à la sous-location, est de droit relativement impératif. Le bailleur ne peut refuser son consentement à la sous-location si les conditions de l'art. 262 al. 2 CO sont remplies. La clause d'un contrat de bail interdisant la sous-location est donc nulle.

Voir aussi : ACJC/122/2016 du 04.02.2016 (clause d'interdiction de sous-louer figurant dans l'art. 5 al.3 RGL est contraire au droit fédéral)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : RÉSILIATION; FORME ET CONTENU ; NULLITÉ ; BAIL À FERME

Normes : OBLF.9; CO.266l; CO.266o; CO.298

Résumé : CONTENU DE L'AVIS DE RÉSILIATION - LETTRE D'ACCOMPAGNEMENT Il est exclu d'appliquer par analogie l'art. 19 al. 1bis OBLF à l'exigence fixée par l'art. 9 al. 1 let. b OBLF, de sorte que la formule régie par l'art. 9 OBLF doit impérativement indiquer la date à laquelle un congé doit prendre effet, une information insérée seulement dans une lettre d'accompagnement n'étant pas suffisante.

Voir aussi : ACJC/1205/2013 du 07.10.2013

Remarques : contra : ACJC/686/2020 du 25.05.2020 (validité de l'avis de résiliation qui ne contient pas de date d'échéance, la lettre d'accompagnement mentionnant "avec effet immédiat" devant être comprise comme la plus proche échéance légalement possible)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : CONTENU ET MOTIVATION DE LA RÉSILIATION - MANIFESTATION DE VOLONTÉ CONFUSE - NULLITÉ La résiliation est un droit formateur qui s'exerce par un acte juridique unilatéral. L'expéditeur doit ainsi exprimer clairement son intention de mettre un terme au bail, à une date déterminée ou facilement déterminable. La résiliation doit pouvoir être aisément comprise par son destinataire, de sorte que le congé confus, contradictoire ou assorti de réserves est nul. En l'occurrence, le bailleur qui, dans la même lettre, invite le locataire à se conformer au contrat s'il veut éviter une résiliation pour justes motifs et déclare résilier le bail pour l'échéance contractuelle, fait parvenir au locataire une manifestation de volonté contradictoire et confuse, de sorte que la résiliation est nulle.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/09 p. 112 MP 4/09 p. 243

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; NULLITE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : NULLITÉ DU CONGÉ DONNÉ PAR LE LOCATAIRE QUI TARDE À INVOQUER LE MOTIF DE RÉSILIATION ANTICIPÉE Contrat de bail dont une clause prévoit en faveur du locataire un droit de résiliation anticipée en cas de perte du mandat qui constitue l'essentiel de son activité, mais sans en fixer les modalités (délai de préavis, date d'échéance). S'agissant d'une résiliation anticipée pour justes motifs, il y a lieu d'appliquer les règles générales qui stipulent que la partie doit résilier immédiatement après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du contrat. In casu, le locataire a tardé à invoquer le motif de résiliation anticipée de sorte que son congé a été frappé de nullité.

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 23

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; NULLITE; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.270

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ PARTIELLE - FACTEURS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION POUR LA FIXATION - TRAVAUX DE RÉNOVATION Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas (arrêt 4C.428/2004 du 1er avril 2005, in SJ 2006 I 19, consid. 3.1), notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO, les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire (ATF 120 II 341 consid. 6c p. 351; cf. également ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64), étant précisé que ce dernier critère n'entre en général en ligne de compte que lorsque le juge ne dispose pas des éléments lui permettant de procéder à un calcul de rendement (arrêt 4C.274/1997 du 27 avril 1998, in SJ 1998 p. 718, consid. 4b/aa p. 720). Le juge exerce un pouvoir d'appréciation plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer communiqué selon les formes prescrites; il n'a pas à limiter son intervention au cas où le loyer convenu par les parties est abusif. Le loyer convenu constitue la limite supérieure du loyer à fixer. Conformément aux règles de la bonne foi, le bailleur ne peut en effet pas réclamer plus que la contre-prestation pour laquelle il était prêt à louer les locaux à l'origine. Il ne doit pas non plus tirer un bénéfice du vice qui lui est imputable et se trouver dans une situation plus favorable que s'il avait observé les formes requises. Il incombe au juge d'examiner si le bailleur n'a pas omis de recourir à la forme prescrite de manière abusive, afin d'empêcher toute contestation de la part du locataire. Face à un tel procédé, il peut alors se justifier, en cas de différence sensible entre le loyer convenu et celui antérieurement perçu, de fixer le loyer initial à la hauteur de ce dernier, par application analogique de l'art. 269d CO (ATF 120 II 341 consid. 6c p. 351; cf. également ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64). Ces principes valent sous réserve de circonstances particulières (arrêt 4C.274/1997 du 27 avril 1998, in SJ 1998 p. 718, consid. 4b/aa p. 720), et il faut en particulier prendre en considération l'éventuelle rénovation de la chose louée (cf. SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e éd., Zurich 2008, n. 37 ad art. 270 CO, p. 672 in fine).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE

Normes : CO.270.al.2

Résumé : CONSERVATION DE L'AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL PAR LE BAILLEUR Lorsque le contrat de bail et l'avis de fixation du loyer initial sont soumis au locataire pour signature et retour au bailleur, que le locataire les lui retourne comme demandé et que le bailleur ne lui renvoie à son tour que le contrat de bail mais pas l'avis de fixation du loyer initial, la conservation par le bailleur dudit avis équivaut à l'absence d'une notification. Pour n'avoir pas été formellement signifiée au locataire, la formule officielle du loyer initial est réputée inexistante dans la mesure où le locataire n'a pas pu obtenir les informations prescrites par la loi dans les formes visées par cette dernière.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION; IMPOSSIBILITE; NULLITE

Normes : CO.20

Résumé : NULLITÉ DU CONTRAT DE BAIL - IMPOSSIBILITÉ OBJECTIVE D'AFFECTER LES LOCAUX A L'USAGE AUQUEL ILS ÉTAIENT DESTINÉS - DEVOIR D'INFORMATION DU BAILLEUR Le contrat de bail dont l'objet est la location de locaux destinés à accueillir des soirées dansantes et une buvette n'est pas nul ab initio pour la raison qu'il est situé en zone industrielle ce qui rend impossible l'obtention d'une autorisation d'exploiter un café-restaurant. Ce type de contrat n'est en effet pas absolument impossible au sens de l'art. 20 CO, mais inexécutable intuitu personae, compte tenu à la fois de la réglementation en vigueur relativement à la situation de l'immeuble (dans une zone industrielle, supposant dérogation à accorder par une première autorité) et aux qualifications requises (impliquant une autorisation d'exploiter à accorder par une seconde autorité). Il n'appartient pas au bailleur d'avertir les locataires de toutes les difficultés qu'ils pourraient rencontrer dans le cadre de l'activité de restauration qu'ils souhaitent déployer dans les locaux, dès lors qu'il a affaire à des professionnels du domaine.

Voir aussi : ACJC/199/2016 du 15.02.2016 (admet nullité ab initio pour impossibilité d'exploiter un fitness dans une zone industrielle et artisanale); ACJ n° 812 du 18.06.2004 A. c/ S.

TF

Publication DB 2006 p. 30, n° 15

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURPARLERS; DROIT D'OPTION(OBLIGATION); NULLITE

Normes : CO.18; CO.255

Résumé : DROIT D'OPTION DU LOCATAIRE - HAUSSE DE LOYER NON VALABLE La clause contractuelle qui ne crée ni ne prolonge un contrat dont le contenu serait clairement déterminé, mais oblige simplement les parties à négocier les conditions de la poursuite de leurs relations contractuelles est une option improprement dite (Peter Higi, Zürcher Kommentar, n. 71 ss ad art. 255 CO). Une telle clause d'option avec renégociation est inefficace (David Lachat, Commentaire Romand, n. 12 ad art. 255 CO; François Knoepfler, Pourparlers contractuels, promesse de conclure et droit d'option en matière de bail, 10ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p. 8). Si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord, aucune d'elles ne peut décider unilatéralement de prolonger le contrat. L'option doit être déclarée nulle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; CHANGEMENT DE DOMICILE

Normes : CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION MAL ADRESSÉ En tant que manifestation de volonté sujette à réception, la résiliation du bail déploie ses effets lorsqu'elle parvient dans la sphère d'influence de son destinataire. Dès lors, un avis comminatoire et une résiliation de bail mal adressés (case postale dont le locataire n'est plus titulaire depuis plusieurs années) ne sont pas valablement signifiés, de sorte que le bail n'a pas été correctement résilié.

Voir aussi : ACJ n° 383 du 03.04.2006 ACJ n° 154 du 05.02.2007 ACJ n° 526 du 07.05.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; NULLITE; VICE DE FORME

Normes : CO.273

Résumé : BAIL À FERME - CONTESTATION DE CONGÉS NULS SUIVIE D'UNE NON-CONTESTATION DE CONGÉS VALABLES Le fait que les locataires aient contesté des congés notifiés antérieurement sans formule officielle, partant nuls, ne saurait corriger l'absence de contestations de congés postérieurs valables. Les locataires auraient dû saisir la Commission de conciliation dans le délai impératif de l'art. 273 CO, applicable par renvoi de l'article 300 CO, s'ils considéraient que les secondes résiliations étaient nulles pour un autre motif que le vice de forme des premières.

Voir aussi : ACJ n° 1276 du 08.11.2004 D. c/ Epoux B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE PARTIELLE; BAIL A FERME

Normes : CO.20

Résumé : NULLITÉ PARTIELLE DU CONTRAT DE BAIL SELON L'ART. 20 CO Tout comme dans les cas de dépassement des fermages approuvés par l'autorité chargée du contrôle dans la législation concernant le contrôle des fermages agricoles (qui a aussi un but de protection), la fixation d'un loyer supérieur au loyer autorisé par l'Etat dans le cadre de l'application de la LGZD doit entraîner la nullité partielle du contrat de bail, à concurrence de la différence entre le montant autorisé et le montant arrêté dans le contrat (ATF 93 II 97 = JT 1988 I 159). Cette nullité partielle se fonde sur l'article 20 al. 1er CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTENU DU CONTRAT; IMPOSSIBILITE; NULLITE

Normes : CO.20

Résumé : IMPOSSIBILITÉ INITIALE OBJECTIVE La cause de nullité prévue par l'art. 20 al. 1 CO présuppose que personne n'est en mesure d'effectuer la prestation. Si le débiteur n'est pas en mesure d'effectuer la prestation promise pour une raison juridique, (il n'a pas la maîtrise juridique de la chose sur laquelle porte la prestation), on se trouve en présence d'une impossibilité subjective qui n'entraîne pas la nullité du contrat (Bucher, Obligationenrecht - Allgemeiner Teil, 2ème éd., p. 248; Gauch, Schluep, Tercier, Partie générale du droit des obligations, tome II, p. 105 ss.). Un contrat de bail est valable même si le bailleur n'a pas le pouvoir de disposer de la chose (Schmid, Commentaire zurichois, vol. V/2/b, ad 253 note 30 et la réf. citée; Hochli, Der Untermietvertrag, Schriftenreihe zum Konsumentenschutzrecht, vol. 6, p. 41 notes 198 et 199; cf. dans le même sens, en droit allemand, Staudinger, BGB Kommentar, 12ème éd. par. 535 note 6 ; ACJ du 08.02.88 P. c/ B.).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; POUVOIR DE REPRESENTATION; NULLITE

Normes : LPC.2

Résumé : REPRÉSENTATION INDIRECTE Une action en nullité d'un contrat de sous-location conclu avec une régie "agissant d'ordre et pour le compte du titulaire du bail principal", et ayant signé le bail en tant que sous-bailleur, ne peut être dirigée que contre cette régie. Il s'agit d'un cas typique de représentation indirecte où le représentant agit en son nom propre et où le contrat ne déploie aucun effet sur le représenté (ATF 100 II 200 cons. 9 = JT 1975 I 183-4; Droin : La Représentation indirecte en droit suisse p. 56; SJ 1986 p. 383).

Voir aussi : ACJ n° 991 du 09.10.2000 M. c/ C.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;MOTIVATION;NULLITÉ

Normes : CO.270; OBLF.19; LaCC.2017

Résumé : PREMIÈRE LOCATION - AVIS OFFICIEL - PAS DE MOTIVATION EXIGÉE Lorsqu’un logement est remis à bail pour la première fois ou qu’il a subi des transformations telles qu’il n’est plus le même par rapport au bail précédent, la formule alors remise au locataire doit indiquer qu’il s’agit d’une première location. En cas de première location, il n’existe aucune majoration de loyer. Par conséquent, l’art. 270 al. 2 CO n’exige pas que le loyer fixé pour la première fois soit motivé dans la formule officielle.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_56/2023 du 14.04.2023

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 146 III 82, newsletter Bail.ch avril 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;DÉLAI RELATIF;PRESCRIPTION

Normes : CO.270; CO.62ss; CO.67

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - PRESCRIPTION - DÉLAI RELATIF Le créancier a connaissance de son droit de répétition - et le délai de prescription relatif d'un an commence à courir (art. 67 al. 1 CO) - lorsqu'il connaît suffisamment d'éléments pour fonder et motiver son action en justice, laquelle n'a pas besoin d'être chiffrée (art. 85 CPC). Cela suppose qu'il ait connaissance de la mesure approximative de l'atteinte à son patrimoine, de l'absence de cause du déplacement de patrimoine et de la personne de l'enrichi. Est déterminant le moment de la connaissance effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu connaître son droit en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances. Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle, obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, et dont l'ignorance est présumée, la connaissance effective intervient lorsqu'il sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif, et non pas lorsqu'il aurait pu ou dû le savoir. La question peut rester ouverte de savoir si, de nos jours, l'ignorance présumée du locataire, quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l'absence de celle-ci, se justifie encore, dès lors que l'usage de la formule officielle a été rendu obligatoire il y a plus de vingt-cinq ans dans le canton concerné, que cette exigence a été rappelée à réitérées reprises par le Tribunal fédéral dans plusieurs arrêts publiés, et qu'il est possible de se renseigner aisément sur ce point en effectuant une simple recherche sur internet ou en consultant le site d'associations militant en faveur de la défense des droits des locataires.

Voir aussi : ATF 140 III 583; arrêt du TF 4A_517/2014 du 02.02.2015

CJ , CABL

Publication CdB 3/2018, p. 87ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; MOTIVATION ; NULLITÉ

Normes : CO.270; OBLF.19; LaCC.207

Résumé : MOTIVATION DE LA FORMULE OFFICIELLE - LOYER INCHANGÉ PAR RAPPORT AU PRÉCÉDENT L'avis officiel de fixation du loyer initial - in casu dans sa version genevoise comportant la mention "motifs précis des prétentions ci-dessus" - ne doit pas obligatoirement contenir de motifs lorsque le montant du loyer est identique ou inférieur au loyer payé par le précédent locataire.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_451/2019 du 21.04.2020; ACJC/725/2018 du 11.06.2018 (Le bailleur n'a pas l'obligation d'indiquer sur la formule officielle les motifs d'une baisse de loyer par rapport au locataire précédent)

Remarques : changement de la jurisprudence de la CABL

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; DROIT IMPERATIF; CONTRAT; NULLITE

Normes : CO.269b; CO.270a

Résumé : DROIT IMPÉRATIF - NULLITÉ D'UNE CLAUSE CONTRACTUELLE FIXANT UN LOYER MINIMAL ABSOLU Le système de contestation du loyer établi par l'art. 270a CO ne peut pas être limité ou exclu par convention ni étendu à d'autres possibilités de contestations. Il ne permet pas aux parties de convenir d'un loyer minimal absolu pour le futur et ne s'accommode pas, en particulier, d'une clause contractuelle interdisant toute réduction du loyer initial (ATF n.p. 4C.203/2006 du 26.10.2006, consid. 3.2.2). En l'espèce, une clause contractuelle stipulant que les loyers futurs ne pourront en aucun cas être inférieurs à celui fixé lors de la conclusion du bail contrevient au caractère impératif des art. 17 al. 2 OBLF et 270a CO et doit donc être déclarée nulle conformément aux art. 19 et 20 CO.

Voir aussi : DB 2008 p.34 n° 15

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2006 I p. 19

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; PRESSION; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE

Normes : CO.270.al.1

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - INAPPLICABILITÉ DE L'ART. 270 AL. 1 CO En cas de nullité de la fixation du loyer initial (non notifiée sur formule officielle), l'art. 270 al. 1 CO relatif à la contestation du loyer initial ne s'applique pas et il n'y a pas à examiner si le locataire se trouvait ou non dans une situation de contrainte lorsqu'il a conclu le bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; NULLITE

Normes : CO.266o

Résumé : RÉSILIATION NON NOTIFIÉE AU CONJOINT - NULLITÉ - ABSENCE D'ABUS DE DROIT Le principe selon lequel la nullité peut être constatée en tout temps trouve sa limite dans l'interdiction de l'abus de droit dans le sens que l'on ne saurait admettre qu'un locataire obtienne conventionnellement une prolongation de bail et attende son expiration, en toute connaissance de cause, pour faire valoir que son conjoint n'avait pas reçu le congé sous pli séparé. En l'occurrence, l'épouse du locataire a fait part de son état civil déjà dans son écriture déposée au greffe de la Commission de conciliation et n'a donc pas attendu la première audience utile de cette autorité pour aviser sa partie adverse.

Publication SJ 1998 p. 305

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE; NULLITE

Normes : CO.269d

Résumé : CONTRAT DE SOUS-LOCATION - NON-UTILISATION DE LA FORMULE OFFICIELLE Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al.2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d p. 349).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTENU DU CONTRAT; IMPOSSIBILITE; ILLICEITE; NULLITE

Normes : CO.20

Résumé : DEMANDE EN INVALIDATION DU BAIL POUR OBJET IMPOSSIBLE OU ILLICITE L'impossibilité pour des motifs juridiques est admise. Elle suppose, outre l'interdiction, que l'autorité empêche effectivement la prestation par des moyens de coercition (Von Thur A., Allgemeiner Teil des Schweizerischen OR, 2 vol. Zurich 1924/1925, par. 31, p. 218 à 230; Oftinger K., Gesetzgeberische Eingriffe in das Zivilrecht, RDS 1938, p. 527 à 528a). In casu, la parcelle où se situent les locaux loués est en zone agricole, soit hors zone à bâtir (art. 16 LAT, art. 20 Lalat). Ces deux lois ne prévoient aucun moyen de coercition empêchant effectivement l'exploitation d'une entreprise non conforme à l'affectation d'une zone agricole. De plus, le locataire n'a jamais été contraint de cesser l'exploitation de son entreprise. Il n'y a dès lors pas eu d'impossibilité objective. Le contrat présente un contenu illicite "quand son objet, le résultat auquel il conduit ou le but qu'il poursuit indirectement contrevient à un droit objectif, qu'il s'agisse de droit fédéral ou cantonal. La nullité est cependant subordonnée à la condition que cette sanction soit expressément prévue par la loi concernée ou qu'elle ressorte du sens et du but de la norme violée" (ATF 117 II 48. C2a, JT 1991 I 649;ATF 117 II 287 c.4a, JT 1992 I 304, JT 1994 I 599).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; NULLITE PARTIELLE; FRAIS ACCESSOIRES; ANNULABILITE

Normes : CO.23; CO.24

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES MAL ESTIMÉS PAR LE BAILLEUR - INVALIDATION PARTIELLE DU BAIL La doctrine admet l'annulation partielle d'un contrat sur la base des art. 23 ss. CO, mais seulement si l'objet de l'accord est divisible (Schmidlin, Commentaire bernois, n. 156 ad art. 23/24 CO). Or, il n'est pas certain qu'une telle condition soit réalisée dans un tel cas. Même mal estimés, les frais accessoires sont intégralement fournis au preneur, qui doit donc couvrir la dépense encourue. Pour qu'il y ait erreur essentielle, il faut encore qu'elle ait porté sur un point essentiel, en d'autres termes que le contrat n'ait pas été conclu face à la connaissance de la situation réelle (Schmidlin, op. cit., n. 148 ad art. 23/24 CO).

CJ , CABL

Publication SJ 1985 p. 169

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); NULLITE

Normes : LPC.474

Résumé : JUGEMENT NUL Requis d'exécuter un jugement, le Procureur général doit s'assurer que celui-ci n'est pas nul (in casu: nullité d'un jugement d'évacuation prononcé contre une mission diplomatique).

CJ , CABL

Publication SJ 1983 p. 201

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; POUVOIR DE REPRESENTATION; NULLITE

Normes : aLOJ.56M; LPC.2

Résumé : ANNULATION D'UN ACCORD PASSÉ EN CONCILIATION Le TBL est compétent pour statuer sur l'annulation d'un accord passé en conciliation, à teneur duquel un bail résilié pour une échéance est prolongé conformément à l'art. 267 a CO. Le bailleur qui prétend que cet accord a été conclu sans pouvoir par son gérant d'immeuble est recevable à agir devant cette juridiction pour faire constater la nullité de la transaction.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; CONTESTATION DU CONGÉ; NULLITÉ ; DÉLAI D'INTERDICTION

Normes : CO.271a; CO.271a; CO.271a

Résumé : RÉPÉTITION D'UN CONGÉ AFFECTÉ D'UN VICE DE FORME - CASUISTIQUE Malgré le caractère limitatif de la liste d'exceptions de l'article 271a al. 3 CO, la pratique admet néanmoins qu'un bailleur répète pendant la procédure, et dans les trois ans qui la suivent, une résiliation affectée d'un vice de forme. Le champ des résiliations nulles pour vice de forme ne se limite pas aux congés tombant sous le coup de l'art. 266o CO. Est notamment considérée comme une résiliation affectée d'un vice de forme et pouvant dès lors être répétée durant la procédure ou les trois ans qui suivent : - une résiliation qui n'a pas été signifiée sous deux plis séparés au locataire et à son conjoint (art. 266n CO et 266o CO), - un congé anticipé fondé sur l'art. 257d al. 2 CO (retard dans le paiement du loyer) qui n'a pas été précédé d'un avis comminatoire, - le congé n'ayant pas émané de la totalité ou de la majorité requise des co-bailleurs, - le congé qui n'a pas été donné par tous les membres de la communauté héréditaire propriétaire de l'immeuble (ACJC/340/2013 du 18 mars 2013), - une résiliation déclarée nulle faute d'indication de la date pour laquelle elle avait été donnée (ACJC/1349/2015 du 9 novembre 2015), - le Tribunal fédéral a admis que le bailleur qui a été débouté d'une requête en évacuation intentée contre les locataires au motif que le congé ayant précédé cette requête était nul - le bailleur ayant signifié celui-ci à une époque où l'immeuble était sous gérance légale et où seul l'Office des poursuites et des faillites avait qualité pour résilier le bail - pouvait répéter le congé durant ladite procédure ou les trois ans suivant la fin de celle-ci (arrêt du TF 4C.252/2002 du 8 novembre 2002). Ne peut en revanche pas être répété durant la procédure ou dans les trois ans qui suivent : - un congé affecté d'un vice matériel (violation des règles de la bonne foi, violation des lettres a, b, c ou f de l'art. 271a al. 1 CO, absence de justes motifs au sens de l'art. 266g CO, pas de violation du devoir de diligence au sens de l'art. 257f al. 2 et 4 CO), - un congé qui fait suite à un avis de modification de bail, visant à transformer un bail de durée indéterminée en un bail à durée déterminée avec impossibilité pour le locataire de solliciter une prolongation de bail, dans la mesure où la modification de bail a été déclarée nulle car contraire au droit impératif.

Voir aussi : ACJC/1072/2019 du 15.07.2019 (dans le cas où le congé est répété pour cause de nullité, un litige au sens de l'art. 271a al. 1 let. e n'est pertinent que s'il est antérieur à la première résiliation)

CJ , CABL

Recours TF déposé le 14.10.2016, rendu le 01.09.2017, CONFIRME, 4A_581/2016

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; CLAUSE CONTRACTUELLE ; NULLITÉ

Normes : CO.256.al.2

Résumé : INSTALLATION DE STORES ET TENTES EXTÉRIEURS À LA CHARGE DU LOCATAIRE Une disposition contractuelle qui met à la charge des locataires l'installation de stores et de tentes extérieurs est nulle (inapplicable) si cette installation est nécessaire pour remédier à un défaut, en l'espèce une température excessive dans l'appartement due au rayonnement sur la baie vitrée.

Remarques : confirmé par arrêt du TF 4A_581/2016 du 25.04.2017

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; NULLITÉ ; POUVOIR D'APPRÉCIATION

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - PRIMAUTÉ DU CRITÈRE DU RENDEMENT En principe, le juge partira du critère absolu que constitue le rendement non abusif de la chose louée; celui-ci a en principe la primauté sur les autres méthodes de détermination du loyer non abusif. Le montant ainsi obtenu ne saurait être porté à la hauteur des loyers usuels du quartier par hypothèse plus élevés; le loyer serait alors nécessairement abusif selon la règle générale de l'art. 269 CO. En revanche, comme il jouit d'un pouvoir d'appréciation plus étendu que lorsqu'il examine le caractère abusif ou non d'un loyer, le juge peut se fonder sur le critère des loyers comparatifs pour fixer le loyer initial à un niveau plus bas que le loyer calculé sur la base d'un rendement non excessif de la chose. En effet, il entre dans la latitude du juge d'opposer les loyers du marché au bailleur qui n'a pas respecté la forme prescrite pour notifier le loyer initial. Par ailleurs, s'agissant d'immeubles construits ou acquis il y a plusieurs décennies, la jurisprudence admet à certaines conditions que la hiérarchie entre critères absolus soit inversée au profit des loyers comparatifs.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_211/2020 du 25.08.2020 (newsletter bail.ch octobre 2020, primauté du critère du rendement admissible. In casu, la méthode consistant à exécuter le calcul du rendement d'après les éléments accessibles au public ou apportés par les locataires est compatible avec les art. 269 et 270 al. 2 CO); 4A_28/2020 du 13.01.2020 (maintien du principe de la primauté du critère du rendement admissible; Luca MELCARNE, Le priorité du critère du rendement net (art. 269 CO) dans le cadre de la contestation du loyer initial, in DB n° 33/2021, p. 51ss): 4A_288/2020 du 13.01.2021

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; MOTIF; NULLITE PARTIELLE; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - NULLITÉ PARTIELLE - POUVOIR D'APPRÉCIATION - LOYER INFÉRIEUR À CELUI PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE La mention de deux motifs de majoration de loyer inconciliables dans l'avis de fixation initial du loyer est un défaut de motivation qui a pour conséquence la nullité partielle du contrat de bail. En cas de nullité partielle du contrat de bail, le juge jouit d'un plus grand pouvoir d'appréciation que s'il agit dans le cadre strict de l'art. 270 CO. Rien n'interdit que le loyer initial soit inférieur au loyer acquitté par le précédent locataire.

Voir aussi : Fiche 2310023 et Fiche 2309290 ACJ n° 751 du 11.06.2007 R. et A. c/ X S.A.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; ENVOI POSTAL; DISTRIBUTION DU COURRIER

Normes : CO.266l

Résumé : NULLITÉ DU CONGÉ MAL ADRESSÉ - EXCEPTION L'avis de résiliation doit mentionner le destinataire du congé. En principe, le congé mal adressé est nul (ou inexistant), sauf s'il est établi que le cocontractant a malgré tout reçu le congé, et, de ce fait, qu'il a pu le contester en temps utile. In casu, le congé a été notifié à l'ancienne locataire, une société dont le siège est à la même adresse que la société cocontracante, qui est aussi l'adresse des locaux litigieux, ces deux sociétés étant de fait gérées par la même personne. Dans ce cas, le congé n'est pas affecté de nullité.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;FORMULE OFFICIELLE;ABUS DE DROIT

Normes : CO.270; OBLF.19; CC.2.al2

Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE - NULLITÉ DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT À L'INVOQUER La formule officielle vise à rendre le locataire attentif à la possibilité de contester le montant du loyer initial. Les cantons peuvent la rendre obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail. Dans un tel cas, si la formule officielle fait défaut à la conclusion du bail, le contrat est vicié en ce qui concerne la fixation du loyer. Le locataire peut alors ouvrir action en fixation du loyer et en restitution des montants payés en trop. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) ; ainsi, un justiciable ne peut pas utiliser cette institution juridique de façon contraire à son but. In casu, le locataire savait que la formule officielle n’était pas correctement remplie, que le loyer était selon lui abusif et qu’il pouvait le contester, et a cherché à résilier le bail de la villa, qui ne lui convenait pas, en invoquant un prétendu loyer excessif. Ce n'est que plus d'une année après avoir découvert l'existence du vice qu'il a formellement invoqué un trop-perçu. Or, le but de la formule officielle est d’informer le locataire de sa possibilité de saisir l’autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles. Il n’est pas d’obtenir la résiliation du contrat de bail au motif que plusieurs éléments concernant le bien loué - même si l’un d’entre eux est le montant du loyer - ne conviennent pas au locataire. En se prévalant de la problématique liée au loyer afin de résilier le bail, le locataire a utilisé cette institution juridique de façon contraire à son but et a commis un abus de droit.

Voir aussi : ATF 140 III 583

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 1/2019, p. 17ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; NULLITÉ PARTIELLE ; LOYER CONTRÔLÉ ; LOYER ÉCHELONNÉ

Normes : CO.20; CO.270; CO.269c

Résumé : NULLITÉ PARTIELLE DES LOYERS - CONTRÔLE ÉTATIQUE - CLAUSE D'ECHELONNEMENT - AMPLEUR DE LA NULLITÉ Le contrat de bail est partiellement nul lorsqu'il existe un vice de l'avis de fixation du loyer initial relatif à l'inobservation des dispositions cantonales instituant un contrôle étatique des loyers (in casu suite à des travaux soumis à la LDTR). En cas de loyers échelonnés, dont seules les trois premières années étaient soumises au contrôle étatique, ce que les parties ont appris plusieurs années après la conclusion du bail, la nullité partielle ne frappe que les montants convenus pour les années de bail soumises au contrôle étatique (les trois premières), dans la mesure où les locataires auraient accepté un contrat hypothétique fixant un loyer beaucoup plus élevé dès la quatrième année. Le loyer ne doit ainsi être fixé par le juge que pour les trois premières années du bail, le loyer ultérieur étant celui valablement convenu entre les parties.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE ; NULLITÉ; ABUS DE DROIT

Normes : CO.270; CC.2

Résumé : NULLITÉ DES AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT Commet un abus de droit le locataire qui se prévaut de la nullité des avis de fixation du loyer initial - lesquels ne portent pas sur l'objet réellement loué - lorsqu'il a sciemment participé à une transaction visant à contourner les dispositions de la LDTR.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; PÉNURIE DE LOGEMENTS ; NULLITÉ

Normes : LaCC.207; CO.270.al.2

Résumé : ABSENCE D'ARRÊTÉ DU CONSEIL D'ÉTAT CONSTATANT LA PÉNURIE L'absence d'arrêté du Conseil d'Etat pour l'année 2012 constitue une lacune proprement dite qui doit être comblée par le juge en se fondant sur la constatation statistique d'un taux de vacances inférieur à 2%, comme retenu par le Conseil d'Etat dans ses différents arrêtés pour d'autres années.

Voir aussi : ACJC/1503/2015 du 7 décembre 2015

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; PÉNURIE DE LOGEMENTS ; NULLITÉ

Normes : CO.270.al.2; LaCC.207; aLaCC.109.al.1; RPHLC.1.al.1

Résumé : OBLIGATION D'UTILISER UNE FORMULE OFFICIELLE MÊME EN L'ABSENCE D'ARRÊTÉ DU CONSEIL D'ETAT CONSTATANT LA PÉNURIE Ce qui détermine l'obligation d'utiliser une formule officielle de fixation de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail n'est pas l'existence d'un arrêté ad hoc du Conseil d'Etat, mais bien l'existence d'une situation de pénurie, au sens des art. 109 al. 1 aLaCC (actuellement 207 LaCC) et 1 al. 1 du Règlement relatif à la pénurie en matière d'habitations et de locaux commerciaux (RPHLC). L'art. 109 al. 1 aLaCC dispose en effet que l'usa­ge d'une telle formule est obligatoire "tant que dure la pénurie", celle-ci étant définie comme un taux de logements vacants inférieur à 2% à l'art. 1 al. 1 RPHLC.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ; ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME; DÉLAI RELATIF; PRESCRIPTION

Normes : CO.67; CO.270

Résumé : CRÉANCE EN RESTITUTION DE L'INDU - DÉLAI DE PRESCRIPTION RELATIF Le créancier a connaissance de son droit de répétition - et le délai de prescription relatif d'un an commence à courir (art. 67 al. 1 CO) - lorsqu'il connaît suffisamment d'éléments pour fonder et motiver son action en justice, laquelle n'a pas besoin d'être chiffrée (art. 85 CPC). Est déterminant le moment de la connaissance effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu connaître son droit en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances. Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective intervient lorsqu'il sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif.

Voir aussi : ATF 146 III 82 in newsletter Bail.ch avril 2020 (laisse la question ouverte de l'ignorance présumée du locataire, de nos jours, quant au caractère obligatoire de la formule officielle)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.270.al.2

Résumé : NON REMISE DE L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER INITIAL - PAS D'ABUS DE DROIT DES LOCATAIRES - NULLITÉ DU LOYER NON RÉPARABLE PAR L'ENVOI EN COURS DE BAIL DU FORMULAIRE OFFICIEL Le fait que les locataires paient sans discuter une vingtaine de mois le loyer excessif par rapport aux critères des art. 269 et ss CO et n'invoquent la nullité de la fixation du loyer initial qu'à l'occasion d'un avis d'augmentation ne saurait, à lui seul, faire admettre qu'ils commettent un abus de droit. La nullité qui entache la fixation du loyer initial ne saurait être réparée par l'envoi, en cours de bail, du formulaire officiel, dès lors que celui-ci doit être remis soit à la conclusion du bail, soit au plus tard dans les 30 jours suivant la réception de la chose louée.

Voir aussi : ACJC/715/2009 du 15 juin 2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; COMPOSITION DE L'AUTORITE; DECISION; NULLITE

Normes : aLOJ.56N; CST.30.al.1

Résumé : COMPOSITION IRRÉGULIÈRE DU TBL - NULLITÉ DU JUGEMENT Lorsqu'une autorité est constituée d'un nombre déterminé de membres, ces derniers doivent - sous réserve d'une réglementation dérogatoire - tous participer au jugement. L'autorité qui statue dans une composition incomplète, sans que la loi prévoie un quorum correspondant, comment un déni de justice formel (ATF 129 V 335 consid. 2.1). En l'espèce, le Tribunal des baux et loyers a rendu un jugement alors que l'un des juges de la composition n'a pas participé à la délibération prévue par la loi, ce qui entraîne la nullité dudit jugement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE; POUVOIR D'APPRECIATION; STATISTIQUE

Normes : CO.270

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - RECOURS AUX STATISTIQUES En cas de nullité de la fixation du loyer initial (formule officielle non remise), le juge dispose d'un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formes prescrites (ATF 124 III 62). Lorsque le Tribunal ne dispose ni d'informations relatives aux loyers comparatifs, ni d'éléments chiffrés permettant un éventuel calcul de rendement, il est admissible de procéder à la fixation du loyer initial en se fondant principalement sur les statistiques cantonales, puis en procédant à quelques réajustements pour tenir compte de certaines particularités du logement loué.

Voir aussi : Fiche 2309262

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.270.al.2

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - ABUS DE DROIT Le simple fait que le locataire paye le loyer convenu pendant plusieurs années n'implique pas nécessairement qu'il commette un abus de droit en se prévalant après coup de la non utilisation de la formule officielle pour réclamer la restitution d'un trop-perçu. De même, l'existence d'un litige préexistant ne doit pas conduire à qualifier d'abusive toute revendication du locataire en relation avec la non utilisation de la formule officielle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); DOMICILE ELU; NULLITE

Normes : LPC.7; LPC.427

Résumé : ABSENCE DE L'ÉLECTION DE DOMICILE SUR LA REQUÊTE Requête puis acte d'assignation ne mentionnant pas l'élection de domicile faite par la partie adverse (défenderesse), avec pour conséquence que son conseil n'a pas pu participer à la procédure de conciliation, ni à celle de première instance. Celle-ci est donc entachée de nullité. Le jugement attaqué doit être annulé, dans la mesure où il y a indice de violation du droit d'être entendu.

Voir aussi : ACJ n° 700 du 22.06.2001 ACJ n° 753 du 11.06.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; LOGEMENT DE LA FAMILLE; BAIL COMMUN

Normes : CO.266l

Résumé : LA NULLITÉ D'UN ACTE JURIDIQUE DOIT ÊTRE RELEVÉE D'OFFICE LORSQU'UNE DEMANDE D'EXÉCUTION SE FONDE SUR L'ACTE NUL Lorsque la chose louée n'est plus le logement familial (divorce ou départ d'un époux), le respect de l'art. 266n CO n'est pas exigé. Mais si les (ex-)époux sont aussi colocataires, la résiliation doit être adressée aux deux (art. 70 CO), sous peine de nullité. La nullité peut être invoquée à tout moment de la procédure. Le juge doit la relever d'office, lorsqu'une demande d'exécution (évacuation) se fonde sur un acte nul (avis de résiliation).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; NULLITE; EFFICACITE

Normes : CO.273

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL - INEFFICACITÉ ET ANNULABILITÉ DES CONGÉS Seuls peuvent être annulés des actes qui, sans l'existence du facteur d'annulabilité prévu par la loi, seraient efficaces et valables. A côté des congés radicalement nuls ou désignés comme tels, il en existe d'autres qui, sans être annulables, sont inefficaces et dénués d'effet (unwirksam, wirkungslos) parce qu'ils ne satisfont pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné leur exercice. Ainsi le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en réalité le loyer a été payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, le congé signifié pour une date ne correspondant pas au terme contractuel ou légal (art. 266a al. 2 CO), le congé donné en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révélera inexistante, etc. Dans de tels cas, celui qui reçoit un congé inefficace et sans effet, ou qui est mis en face d'une résiliation abrupte injustifiée, n'est nullement tenu d'agir dans les 30 jours devant l'autorité de conciliation, et son inaction dans ce délai ne saurait rendre le congé efficace. Cependant, le non respect du délai aura pour effet de priver celui qui a reçu le congé du droit de faire valoir que la résiliation serait encore contraire à la bonne foi au sens des art. 271 et 271a CO, ce qui pourrait revêtir une certaine importance dans l'hypothèse où l'inefficacité du congé ne serait en définitive pas reconnue. L'exigence du respect du délai de l'art 273 CO à l'endroit des congés inefficaces, telle qu'elle a été posée dans l'ATF 119 II 147, est donc abandonnée comme infondée (ATF 121 III 156 = SJ 1995 p. 697 confirmé in ATF non publié du 2.5.1995 SA X & Cie c/ R. et ATF 122 III 92 = JT 1996 I 596).

Voir aussi : ATF du 24.01.2002 P. c/ X S.A. 4C.295/2001 ACJ n° 115 du 14.02.2005 T. c/ Z.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; LESION(DROIT DES OBLIGATIONS); USURE(DROIT PENAL)

Normes : CO.21

Résumé : APPLICABILITÉ DE L'ART. 21 CO AU LIEU DE 20 CO EN CAS D'USURE SELON L'ART. 157 CPS La question reste ouverte de savoir si l'art. 20 CO doit être appliqué lorsque les conditions de l'art. 157 CPS sont réalisées ou si, en de telles circonstances, seule l'application de l'art. 21 CO peut être retenue (ACJ n° 101 du 19.06.89 S. c/ S.; ACJ n° 141 du 26.04.93 G., S. & Cie c/ SA X). Au terme d'un examen complet de la situation, les conditions de la réalisation de l'infraction d'usure, au sens de l'art. 157 CPS, ne sont pas réalisées. La mise en oeuvre de l'art. 20 CO, lorsque les conditions d'application de l'usure au sens de l'art. 157 CPS sont réalisées, est exclue au profit exclusif de l'art. 21 CO (Kramer, Commentaire bernois, ad art. 21, no 64; Huquerenin, Commentaire bâlois, ad art. 21, no 19; plus réservés Bücher, Schw. OR, All. Teil, 2 et ed. p. 259 note 86, qui admet un concours, mais seulement dans des cas exceptionnels non précisés; Von Tuhr, Peter, Or All. Teil p. 346 note 13 c). Il est donc exclu de permettre un recours à l'application de l'art. 20 CO sur la nullité des contrats lorsque les conditions de l'art. 21 CO sont réunies, mais que le cocontractant a laissé passer le délai d'un an pour agir en annulation du fait d'une lésion.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER CONTROLE; NULLITE PARTIELLE; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : LOYER DÉPASSANT LE MAXIMUM AUTORISÉ PAR LE DROIT CANTONAL La fixation d'un loyer supérieur au loyer autorisé par l'Etat emporte nullité partielle du contrat de bail à concurrence de la différence entre le montant autorisé et le montant fixé dans le contrat, de sorte que le locataire dispose d'une créance en remboursement fondée sur les dispositions relatives à l'enrichissement illégitime.

Voir aussi : ACJ n° 455 du 18.03.94 G.G. c/ P.S., consid. 4-6 p. 14 ss et les références (arrêt relatif à la LGZD avec référence à la jurisprudence du TF en matière de bail à ferme agricole)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LESION(DROIT DES OBLIGATIONS); USURE(DROIT PENAL); NULLITE

Normes : CO.21

Résumé : RAPPORTS AVEC L'USURE (ART. 157 CPS) Eléments constitutifs de l'usure : détaillés dans l'arrêt. Conséquences de droit civil de l'usure : l'art. 157 CPS est le pendant en droit pénal de l'art. 21 CO (Gauch, Schluep et Tercier, Partie générale du droit des obligations, p. 100). Selon une partie de la doctrine, les conséquences de droit civil de l'usure doivent également être examinées sous l'angle de l'art. 20 CO (dans ce sens : Von Tuhr,Peter, All. Teil des Schweiz. OR, p. 260 notes 60 (d) et (c) et p. 346 note 13 (c); contra : Bucher, Schweiz. OR, All. Teil, 2e éd., p. 259 note 86). Question laissée ouverte.

Voir aussi : ACJ n° 141 du 26.04.93 X et Cie c/ SA X, X et X.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; NULLITE; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.11

Résumé : REQUÊTE NE CONTENANT NI LE PRÉNOM, NI L'ADRESSE DU DEMANDEUR Les désignations exigées par l'art. 27 LPC (not. le domicile) ont pour seul but de déterminer l'identité des parties. Lorsque le but est atteint, il ne peut être excipé de nullité de l'acte (SJ 1941 p. 135). Cependant, l'exception de nullité d'exploit doit être admise lorsque le cité peut avoir une hésitation sur l'identité de la personne qui l'a assigné (SJ 1941 p. 135; 1976 p. 169). Ce serait faire preuve d'un formalisme excessif que de prononcer pour le motif de changement d'adresse en cours de procédure, la nullité de l'appel, d'autant plus que la nouvelle adresse est connue. Ce serait un abus de droit de l'invoquer.

Voir aussi : JTB 15.10.86 n° 346 D. c/ M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE PARTIELLE; LOYER CONTROLE; LOYER ABUSIF; REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.20; CO.270

Résumé : NULLITÉ PARTIELLE DU CONTRAT DE BAIL PORTANT SUR LE MONTANT DU LOYER APRÈS TRAVAUX SANS AUTORISATION La fixation d'un loyer supérieur au loyer autorisé par l'Etat en application de la LDTR ou de la LGZD entraîne la nullité partielle du contrat de bail. Le locataire dispose dès lors d'une créance en remboursement fondée sur l'enrichissement illégitime et portant sur la différence entre le montant autorisé et le montant perçu par le bailleur. Le fait que le bailleur ait fait usage de la formule officielle au moment de la fixation du loyer initial n'y change rien. Si le bailleur effectue des travaux sans solliciter d'autorisation et que l'autorité ne le découvre que plus tard, il doit assumer le fait que les mesures administratives visent aussi bien à rectifier les baux déjà conclus qu'à s'assurer que les logements touchés demeurent, pour l'avenir, compatibles avec les critères posés par la législation cantonale. Il s'expose ainsi à devoir restituer le trop-perçu de loyer portant sur une période antérieure à la décision de l'autorité.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_356/2018 du 10.12.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; LOGEMENT DE FAMILLE

Normes : CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - LOGEMENT DE FAMILLE Aux termes de l'art. 266l CO, le congé pour un bail d'habitation doit être adressé au locataire par écrit à l'aide d'une formule agréée par le canton. S'agissant d'un logement de famille, la résiliation de bail doit être notifiée séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n CO est nul (art. 266o CO). De jurisprudence constante, la loi n'impose aucune obligation pour le locataire d'informer le bailleur d'un changement d'état civil le concernant, cette information ne pouvant relever que d'une éventuelle incombance du locataire. L'absence d'avis donné par le locataire au bailleur concernant sa situation de famille ne peut lui être reproché et le bailleur ne peut se prévaloir de son ignorance à cet égard. Le Tribunal fédéral a également retenu que l'omission d'indication par le locataire de son changement d'état civil n'affecte pas la nullité du congé, sous réserve de cas exceptionnels d'abus de droit (ATF 4C.441/2006). In casu, le congé notifié au seul locataire, alors qu'il a contracté mariage un mois auparavant, est nul et il ne saurait être reproché un abus de droit aux locataires.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 133 III 61 SJ 2007 I 217 JdT 2008 I 74 MRA 1/07 p. 7

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; NULLITE PARTIELLE; LOYER; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : NULLITÉ D'UNE RENONCIATION CONVENTIONNELLE AUX CRITÈRES DE FIXATION DU LOYER Les parties ne peuvent pas renoncer contractuellement à l'application de l'un ou l'autre des critères mentionnés à l'art. 269a CO, pas plus qu'elles ne peuvent en modifier la portée ou introduire d'autres critères de fixation du loyer. En revanche, les contrats-cadres peuvent déroger aux règles de l'art. 269a CO - mais pas à l'art. 269 CO (cf. art. 3 al. 3 let. b LCBD) - en supprimant certains de ces critères, en les modifiant ou en en créant d'autres. Les clauses qui excluent la prise en considération du taux hypothécaire pour la fixation et l'adaptation des loyers sont illicites et, partant, nulles, de sorte qu'elles ne peuvent empêcher les intéressés de réclamer une baisse de loyer en se prévalant de la baisse du taux hypothécaire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; RESILIATION; ANNULABILITE; NULLITE

Normes : CO.273

Résumé : EXAMEN D'OFFICE DE LA VALIDITÉ FORMELLE ET MATÉRIELLE DU CONGÉ Le juge est lié par les conclusions des parties, qui forment le cadre des débats, sauf si le juge doit statuer d'office en vertu du droit fédéral (cf. Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, ad art. 7 point 8). Or, le droit (matériel) fédéral ne fait pas de distinction entre nullité et annulabilité du congé, visant simplement la notion de contestation (art. 273 CO). Dès lors, même si les conclusions se bornent à demander la nullité, le Tribunal doit examiner l'annulabilité du congé. En effet, le formalisme procédural ne doit pas empêcher l'application concrète du droit fédéral.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; RESILIATION; RESILIATION IMMEDIATE; NULLITE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUÉE MALGRÉ UNE RÉSILIATION NULLE DU LOCATAIRE Lorsqu'une résiliation immédiate du bail est signifiée par le locataire, alors que les conditions légales ne sont pas remplies, la résiliation est frappée de nullité. Le bail se poursuit et les parties restent tenues de se conformer à leurs obligations légales et contractuelles respectives. Si le locataire restitue néanmoins la chose louée, l'on se trouve dans l'hypothèse de la restitution anticipée visée par l'art. 264 CO (Higi, Zurcher Kommentar, op. V2b, n° 42 p. 444). Le contrat est résilié, mais, à moins de présenter au bailleur un nouveau locataire de remplacement solvable, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; LOYER INDEXÉ ; NULLITÉ; ACTION EN CONTESTATION ; DÉLAI

Normes : CO.269c; CO.269b; CO.270

Résumé : NULLITÉ DE LA CLAUSE D'ÉCHELONNEMENT La nullité de la clause d'échelonnement peur être constatée en tout temps, sous réserve de l'abus de droit. Il n'y a ainsi pas d'obligation d'agir dans le délai de l'article 270 CO pour contester un bail contraire aux conditions légales des articles 269b ou 269c CO.

TF , Ire Cour de droit public

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; LOYER CONTRÔLÉ; LOYER INITIAL; NULLITÉ PARTIELLE ; PROCÉDURE ADMINISTRATIVE

Normes : CO.20; CO.270

Résumé : CONTRÔLE DU LOYER PAR L'AUTORITÉ ADMINISTRATIVE - LOYERS ÉCHELONNÉS Un échelonnement, dont le premier échelon fixe pour les trois premières années un montant égal au plafond imposé par l'autorité administrative en exécution du contrôle étatique (LDTR), puis un deuxième échelon très fortement supérieur, est compatible avec le droit cantonal lequel ne peut pas, après l'échéance de la durée de trois ans prévue par lui, empêcher un échelonnement admissible au regard de l'article 269c CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; SIGNATURE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); NULLITE

Normes : CO.270.al.2

Résumé : ABSENCE DE LA SIGNATURE DU BAILLEUR SUR L'AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL La signature autographe de l'avis de majoration de loyer est en principe nécessaire, sauf exception prévue à l'art. 14 al. 2 CO. Dès lors que les raisons avancées pour justifier le respect strict des règles de forme en matière de majoration de loyer en cours de bail sont également valables lors du changement de locataire (ATF 121 III 366), l'absence de la signature du bailleur sur l'avis communiqué au locataire pour signature constitue un vice qui affecte la validité de cette communication.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; NULLITE; POUVOIR D'APPRECIATION; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; FRAIS D'EXPLOITATION

Normes : CO.270.al.1

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - FIXATION DU LOYER ADMISSIBLE Pour fixer le loyer admissible en cas de nullité du loyer initial (formule officielle non remise), le juge doit se fonder sur toutes les circonstances du cas. Lorsqu'il ne dispose d'aucun autre élément, le juge peut tenir compte du loyer précédent, du loyer statistique moyen et de l'état vétuste de l'appartement. Mais il doit encore vérifier que le bailleur retire de son bien un rendement admissible au regard des pièces régulièrement produites. Ainsi, si les comptes de gestion produits ne sont pas suffisants pour établir la moyenne des charges d'exploitation pour un nombre d'exercices suffisants, le juge doit s'assurer que le bailleur obtient un rendement suffisant de ses fonds propres réactualisés et des charges financières, c'est-à-dire effectuer un calcul de rendement sans les charges d'exploitation.

Remarques : Contra : ACJ n° 1095 du 04.10.2004 (fiche n° 16884)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT IMPERATIF; VIOLATION DU DROIT; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; NULLITE

Normes : CO.258.ss

Résumé : CARACTÈRE RELATIVEMENT IMPÉRATIF DES ART. 258 À 259i CO Nullité d'une clause contractuelle prévoyant que le locataire renonce à demander une réduction de loyer si le propriétaire décide de faire des travaux de transformation de l'immeuble.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; COLOCATAIRE; ENVOI POSTAL; NULLITE

Normes : CO.266l

Résumé : NOTIFICATION D'UN CONGÉ OU D'UNE HAUSSE DE LOYER À DES COLOCATAIRES Le congé doit, sous peine de nullité, être notifié à tous les colocataires, de même que les augmentations de loyer. Il ne doit pas nécessairement être adressé par pli séparé à tous les colocataires, mais doit être adressé à l'ensemble d'entre eux (art. 70 CO), p. ex. au moyen d'une seule formule officielle portant le nom de tous les colocataires, sauf s'ils sont mariés et que le bail porte sur un logement de famille.

Voir aussi : ACJC/577/2016 du 25.04.2016 qui retient validité formelle d'un congé lorsque chacun des sept colocataires a reçu notification d'une lettre de congé adressée nominativement et d'un avis officiel libellé aux seuls noms de deux d'entre eux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; NULLITE; ABUS DE DROIT; INCOMBANCE

Normes : CO.266n

Résumé : PAS D'OBLIGATION LÉGALE DU LOCATAIRE D'INFORMER LE BAILLEUR DES CHANGEMENTS DANS SA SITUATION FAMILIALE - NULLITÉ DU CONGÉ NON ADRESSÉ AU CONJOINT Si une partie de la doctrine considère qu'il appartient au locataire de tenir son bailleur informé de l'évolution de sa situation familiale, la loi ne met pas une telle obligation à charge du locataire. Dès lors, cette question doit, si elle suscite l'intérêt de l'une ou l'autre des parties, être traitée par des dispositions contractuelles. A défaut, il y a lieu de considérer que cette information du locataire à son bailleur relève de l'incombance ou éventuellement des "bonnes manières", mais non des obligations découlant de leur rapport de bail à loyer. Le fait pour le locataire de ne pas avoir avisé la bailleresse de sa situation de famille ne peut lui être reproché. Dès lors qu'il est établi que les plis contenant la résiliation n'étaient pas formellement destinés à la nouvelle épouse du locataire, celle-ci demeure parfaitement en droit de se prévaloir des articles 266n et 266o CO et ne commet aucun abus en intervenant dans la procédure dans ce contexte.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter Bail.ch mars 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE;MOTIVATION;LOGEMENT SOCIAL;NULLITÉ

Normes : CO.269d.al2.letb; CO.269; OBLF.19

Résumé : AVIS DE MAJORATION - VALIDITE - PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL Le bailleur doit indiquer les motifs de la majoration de manière précise. Une motivation manquante ou insuffisante entraîne la nullité de l’avis de majoration (art. 269d al. 2 let. b CO). In casu, le bail était soumis au règlement municipal de Genève fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville. Toutefois, cette dernière ne pouvait se contenter de motiver la majoration sur la base du règlement. En effet, en raison de la primauté du droit fédéral, l’application de ce règlement ne peut aboutir à un résultat contraire aux art. 269 s. CO. L’avis aurait dès lors dû également se référer aux dispositions déterminantes du droit fédéral et est dès lors nul.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); TOLERANCE; LOCATAIRE; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF; NULLITE

Normes : CO.266g.al.1; CC.27; CO.20

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - REFUS DU LOCATAIRE D'AUTORISER L'ACCÈS AUX LOCAUX - VÉRIFICATION DE LA LICÉITÉ DES TRAVAUX En présence d'infractions répétées du bailleur aux dispositions de police des constructions, le refus d'un locataire de laisser pénétrer dans son logement des ouvriers venus y effectuer des modifications relativement importantes n'a rien d'abusif, au moins en attendant de vérifier si les travaux ont été dûment autorisés et qu'ils respectent les normes en vigueur. Un locataire ne peut s'engager à respecter l'exécution de travaux tels qu'ils seront ordonnés par le Département, dans la mesure où il renoncerait de manière anticipée à une voie de droit (art. 20 CO et 27 CC). Un tel engagement serait d'autant plus excessif que, au moment où il est pris, ladite décision n'a pas encore été rendue.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTENU DU CONTRAT;NULLITÉ PARTIELLE;DOL(VICE DU CONSENTEMENT);ANNULABILITÉ;ERREUR ESSENTIELLE

Normes : CO.20.al2; CO.23; CO.32

Résumé : INVALIDATION PARTIELLE DU CONTRAT - PARTIE CONTRACTANTE DÉCÉDÉE Un contrat conclu au nom d’une personne décédée est inexistant, celle-ci n’ayant pas la capacité civile passive (ou jouissance des droits civils). L'art. 20 al. 2 CO est applicable par analogie à l'invalidation des contrats. L'invalidation partielle d'un contrat pour erreur essentielle est soumise à deux conditions. Premièrement, une condition objective: le vice ne peut concerner qu’une partie du contrat, qui peut en être détachée; deuxièmement, une condition subjective: il faut pouvoir déterminer la volonté subsidiaire hypothétique que les parties auraient eue si elles avaient réalisé que leur volonté était contraire à la loi. Lorsque, au moment de la conclusion du contrat, une partie manifeste sa volonté par l’intermédiaire d’un représentant (art. 32 al. 1 CO), c’est la volonté exprimée par ce représentant qui est déterminante pour la conclusion de ce contrat (art. 1 CO). In casu, le bail a été valablement conclu et doit être maintenu avec celui des locataires qui n'était pas décédé lors de la conclusion du bail, ce maintien correspondant à ce que les partenaires contractuels auraient convenu de bonne foi, s'ils avaient envisagé la possibilité de la nullité partielle.

Voir aussi : ATF 130 III 49; CdB 4/2019, p. 118 (sur annulation partielle d'une transaction judiciaire); recours sur ACJC/1665/2017 du 15.12.2017; Xavier RUBLI, Nullité partielle d'un bail commun conclu avec une personne décédée et congé contraire à la bonne foi, in DB n° 33/2021, p. 39ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juillet 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;SIMULATION;NULLITÉ;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CO.18; CO.253

Résumé : CONTRAT SIMULÉ - PRINCIPE DE LA CONFIANCE Il y a simulation lorsque deux ou plusieurs personnes créent délibérément l'apparence qu'un contrat est conclu entre elles alors que ce contrat diverge de leur réelle et commune intention. Le contrat simulé est nul et il n'oblige donc pas les participants. Le principe de la confiance est déterminant dans l'interprétation des manifestations de volonté entre cocontractants.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ABUS DE DROIT; LOYER INITIAL; NULLITE; DEFAUT DE PAIEMENT; DEMEURE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : LOYER INTIAL - NULLITÉ - DEMEURE EXCLUE JUSQU'À LA FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER SAUF ABUS DE DROIT Lorsque le locataire a introduit une procédure pour contester le loyer initial pour cause de nullité (absence de formule officielle), il est exclu qu'il tombe en demeure (art. 257d CO) jusqu'à la fixation judiciaire du loyer (ATF 120 II 341; TF 4C.315/2000 du 5 février 2001). Néanmoins, le vice de forme ne doit pas être invoqué abusivement, par exemple dans le but d'échapper à une résiliation pour défaut de paiement, et non dans le but d'obtenir un loyer initial moins élevé.

Voir aussi : ATF 4C.315/2000 du 05.02.2001; ACJC/260/2019 du 25.02.2019 (retient abus de droit); ACJC/286/2008 du 03.03.2008CdB 3/07 p. 95ACJC/1606/2004 du 17.02.2004ACJC/125/2002 du 18.02.2002

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MOYEN DE DROIT CANTONAL; CONDITION DE RECEVABILITE; CONSORITE; NULLITE; PARTIE A LA PROCEDURE

Normes : LPC.444

Résumé : APPEL CONTRE UN JUGEMENT DU TBL - RECEVABILITÉ EN CAS DE CONSORITÉ NÉCESSAIRE L'appel d'un jugement d'évacuation rendu contre des conjoints cotitulaires du bail d'un logement familial et formant une consorité nécessaire doit être interjeté soit conjointement par les époux contre le bailleur soit, si un seul époux fait appel, contre le bailleur et contre son conjoint. L'appelant doit en effet obligatoirement citer tous les plaideurs présents en première instance, sous peine de nullité et donc d'irrecevabilité de l'appel.

Voir aussi : ACJ n° 1012 du 9.09.2002 S. c/ V. de G. ACJ n° 145 du 09.02.2004 P. c/ S.-F.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/00 p. 101

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; NULLITE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CO.62; CO.269d

Résumé : HAUSSE DE LOYER NULLE - ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME DE L'ANCIEN PROPRIÉTAIRE Une demande de remboursement des loyers versés en trop en raison de la nullité d'une hausse de loyer relève des règles sur l'enrichissement illégitime. Le débiteur d'une telle créance est celui qui a été enrichi, c'est-à-dire le bailleur à qui les loyers ont été versés, et non pas le nouveau propriétaire de l'objet loué.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_637/2016 du 3 mars 2017 (in newsletter bail.ch avril 2017)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); NULLITE

Normes : CO.269d

Résumé : NOTION DE HAUSSE DONT L'AVIS EST PARTIELLEMENT VICIÉ QUANT À SON CONTENU Lorsqu'un avis de majoration est nul, le bailleur pourra notifier une majoration pour la prochaine échéance du bail prenant pour référence la date de la dernière fixation non contestée ou fixée judiciairement du loyer. Lorsqu'une partie seulement du contenu est nulle, l'acte lui-même est valide et seules les prétentions reconnues valables sont applicables. Ce cas comporte pour le bailleur des conséquences plus sévères que sa nullité totale. Il ne pourra en effet reprendre ultérieurement les facteurs écartés alors qu'il le pourrait si l'avis était radicalement nul. Le législateur n'a pas voulu un résultat aussi choquant. Comme en cas de nullité totale de l'avis de hausse, le bailleur doit pouvoir reprendre ultérieurement les facteurs de hausse jugée nuls. La conséquence en est une brèche dans le système de la méthode relative, puisque, s'agissant des facteurs de hausse jugés nuls, ce n'est pas le dernier loyer non contesté ou fixé judiciairement qui devra servir de référence à l'occasion d'une majoration ultérieure, mais l'avant dernière fixation de loyer.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 144 III 462; CdB 3/2018, p. 96ss; DB 30/2018, p. 64ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAIL À FERME ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DEMEURE ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; CAS CLAIR ; NULLITÉ ; MAXIME DES DÉBATS

Normes : CO.266l; CO.298; CPC.257; CO.257d; CO.282

Résumé : CAS CLAIR - PRODUCTION DE L'AVIS OFFICIEL DE RÉSILIATION PAS NÉCESSAIRE SI LE FERMIER NE CONTESTE PAS L'AVOIR RECU La formule selon laquelle " la nullité peut être invoquée en tout temps devant toute autorité et doit être constatée d'office " ne s'applique pas dans le domaine des contrats et de leur résiliation lorsque la maxime des débats est applicable. Il découle de ces principes qu'en première instance, le locataire (ou le fermier) doit contester avoir reçu la notification de la formule officielle que le bailleur allègue lui avoir adressée; à défaut, le bailleur demandeur n'a pas à en apporter la preuve en produisant une copie de dite formule (art. 150 al. 1 in fine CPC).

Voir aussi : ACJC/727/2018 du 11.06.2018 (cas clair même si aucun décompte n'est produit permettant de vérifier le montant de l'arriéré à la date de la mise en demeure, dans la mesure où le locataire n'allègue ni n'établit avoir procédé à des versements. contra : ACJC/782/2018 du 18.06.2018)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; MOTIF; NULLITE

Normes : CO.269d

Résumé : NULLITÉ D'UN AVIS DE MAJORATION DONT LA MOTIVATION EST INSUFFISAMMENT PRÉCISE Une majoration de loyer motivée de la manière suivante : "augmentation du loyer et des charges résultant de travaux à plus-value et harmonisation des loyers suite à la rénovation complète de l'immeuble" est nulle, faute d'une motivation suffisamment précise. En effet, le terme d'harmonisation évoque l'idée de coordonner, d'assortir des éléments a priori disparates. Dans le contexte d'une hausse de loyer, l'expression doit donc raisonnablement être comprise, selon le principe de la confiance, comme l'expression d'une volonté de ramener le loyer litigieux au niveau, supposé supérieur, du loyer d'autres locaux comparables. Le fait que le bailleur n'ait ni utilisé les termes de "loyers comparatifs" ou de "loyers usuels", ni spécifiquement invoqué l'article 269a let. a CO n'est pas déterminant. Il suffit, pour que la nullité doive être prononcée, que la motivation ne réponde pas aux exigences de clarté imposée par l'article 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF. En évoquant l'idée d'une remise à niveau avec d'autres loyers, le bailleur introduit un critère de hausse fondé sur la notion de loyer du marché. Or, selon la jurisprudence, ce critère est incompatible avec celui du loyer fondé sur les coûts, à la base des travaux impliquant une plus-value. Dans ces conditions, il faut retenir que la motivation de l'avis de majoration litigieux est insuffisante. On ne peut en effet distinguer, à la lecture de cet avis, les critères précis sur lesquels le bailleur entendait en définitive se fonder.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; TRANSFERT DE BAIL; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); NULLITE; EFFICACITE

Normes : CO.261

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL - INEFFICACITÉ DU CONGÉ Le congé anticipé donné suite à un transfert de propriété, alors que le besoin n'est pas urgent, est inefficace. Il n'est pas transformé en congé ordinaire.

Voir aussi : Fiche 2310032