Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.272

Résumé : CASUISTIQUE - PROLONGATION DE BAIL - HABITATION Prolongation unique de deux ans, en dépit du fait que le bail n'a duré qu'un an et que la locataire n'a fait état d'aucune recherche, mais tenant compte du fait que : 1) elle est régulièrement à l'étranger et que cela l'handicape dans ses recherches, 2) qu'au moment de la conclusion du bail, la bailleresse lui avait laissé entendre qu'un renouvellement était envisageable, 3) qu'elle a payé régulièrement le loyer convenu et 4) que la bailleresse ne fait valoir aucun motif pour lequel il serait nécessaire qu'elle recouvre rapidement la disposition de l'appartement.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 2/2009 p. 43

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; CONCLUSION DU CONTRAT; POINT ESSENTIEL

Normes : CO.270; CO.2; CO.18; CO.253

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - AVENANT - MODIFICATION DES ÉLÉMENTS ESSENTIELS DU CONTRAT Un avenant qui modifie plusieurs éléments du contrat de bail initial (parties, affectation des locaux, loyer) constitue un nouveau contrat de bail et ouvre la voie à la contestation du loyer initial.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; CALCUL; RENDEMENT NET; MAXIME INQUISITOIRE

Normes : CO.270; CO.274d.al.3

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - CALCUL DE RENDEMENT - MAXIME INQUISITORIALE SOCIALE Si le juge estime que les pièces fournies par les parties sont insuffisantes ou peu claires pour permettre un calcul de rendement, il a l'obligation de demander au bailleur de les compléter, respectivement de l'interroger, et/ou de l'inviter à produire des pièces complémentaires. En cas d'impossibilité de procéder à un tel calcul de rendement, le Tribunal doit ordonner des mesures probatoires appropriées en vue de déterminer les caractéristiques intrinsèques du logement (surface, confort, vétusté) et locales (environnement, proximité, transport, commerce, etc.) pour fixer le loyer initial en s'inspirant, cas échéant, des statistiques cantonales pertinentes.

Voir aussi : ACJC/564/2010 du 17.05.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PLACE DE PARC

Normes : CO.253a; CO.269

Résumé : MAJORATION DU LOYER D'UNE PLACE DE STATIONNEMENT NON LIÉE À UN BAIL D'HABITATION OU DE LOCAL COMMERCIAL Une place de stationnement qui n'est pas louée conjointement avec un appartement ne bénéficie pas des dispositions concernant les baux d'habitation (SJ 1999, p. 373 = JdT 2000 I 194 = ATF 123 III 231 et ACJ n° 1060 du 6.11.2000, M. c/ C.). Dans ce cas, le locataire ne peut pas se prévaloir de la protection prévue aux art. 269 et ss CO. L'augmentation du loyer doit être validée.

Voir aussi : ACJC/1700/2016 du 19.12.2016 (une majoration de loyer concernant un parking loué conjointement avec un appartement doit être notifiée au moyen d'une formule officielle)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; MOTIF; NULLITE PARTIELLE; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - NULLITÉ PARTIELLE - POUVOIR D'APPRÉCIATION - LOYER INFÉRIEUR À CELUI PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE La mention de deux motifs de majoration de loyer inconciliables dans l'avis de fixation initial du loyer est un défaut de motivation qui a pour conséquence la nullité partielle du contrat de bail. En cas de nullité partielle du contrat de bail, le juge jouit d'un plus grand pouvoir d'appréciation que s'il agit dans le cadre strict de l'art. 270 CO. Rien n'interdit que le loyer initial soit inférieur au loyer acquitté par le précédent locataire.

Voir aussi : Fiche 2310023 et Fiche 2309290 ACJ n° 751 du 11.06.2007 R. et A. c/ X S.A.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d; CO.271a

Résumé : CONGÉ POUR DEMEURE DU LOCATAIRE - ANNULABILITÉ La préexistence d'un litige entre les parties au contrat ne saurait conduire à retenir, dans tous les cas, un abus de droit de la part du bailleur, tout comme l'existence d'un litige concernant la validité d'un congé ordinaire n'empêche pas le bailleur d'exiger le paiement régulier du loyer, de prendre les mesures convenues si le locataire n'obtempère pas (paiement par trimestre d'avance) et, in fine, de résilier le bail en respectant la procédure ad hoc. Peu importe que le bailleur ait eu l'intention de se séparer du locataire pour telle ou telle raison, s'il apparaît que le retard dans le paiement du loyer a constitué la véritable cause du congé.

Voir aussi : ATF 4C.35/2004 du 27.04.2004 A. SA c/ B. = SJ 2004 I p. 424 ATF 4C.74/2006 du 12.05.2006 M. c/ E.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; PAIEMENT; DECISION D'IRRECEVABILITE

Normes : CO.259g

Résumé : INTERRUPTION DE LA CONSIGNATION - NÉCESSITÉ DE NOTIFIER DE NOUVEAUX AVIS DE CONSIGNATION Lorsque le locataire qui consigne son loyer paie dans l'intervalle des loyers au bailleur, ou lorsqu'il suspend tout paiement et toute consignation, il ne peut sans autre recommencer à consigner son loyer sans en informer le bailleur. De nouveaux avis de consignation sont nécessaires, sans quoi la consignation ne saurait être valable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX; LOYER CONTROLE

Normes : CO.253b.al.3

Résumé : COMPÉTENCE DU TBL - COOPÉRATIVE D'HABITATION DU PERSONNEL DE LA CONFÉDÉRATION Lorsque la bailleresse est une coopérative d'habitation du personnel de la Confédération bénéficiant à ce titre de mesures d'encouragement, l'office fédéral du logement est compétent en matière de contestation de loyer (art. 54 al. 1 LOG; art. 60 OLOG, et art. 9 de l'Ordonnance du DFE du 19 mai 2004 sur les coopératives d'habitation du personnel de la Confédération). Le loyer est donc soumis au contrôle d'une autorité, de sorte que les art. 269 ss CO ne s'appliquent pas.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; PAIEMENT; RETARD; DELAI

Normes : CO.259g

Résumé : CONSIGNATION TARDIVE DU LOYER - LIMITES En principe, lorsque le contrat prévoit que le loyer doit être payé par mois d'avance, cette règle vaut également pour la consignation (cf. SJ 2002 p. 269). A défaut, elle est tardive. Toutefois, le bailleur qui a régulièrement admis que le locataire verse son loyer dans les premiers jours du mois ne peut se prévaloir de la tardiveté de la consignation qui intervient selon les mêmes modalités. Il doit en effet alors être admis qu'il a accepté tacitement une modification du contrat, ou qu'il commet un abus de droit en se prévalant d'une consignation tardive.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A LOYER LIE; NOTION; CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.253a.al.1

Résumé : BAUX À LOYER LIÉS - CRITÈRES Le critère déterminant pour que l'accessoire suive le sort du principal est celui de l'interdépendance : le locataire n'a loué les dépendances que parce qu'il a loué ou veut louer le local principal. Peu importe que l'accessoire soit mentionné dans le bail, que les parties aient signé deux contrats ou que les baux aient été conclus simultanément ou non. En revanche, les deux parties au contrat doivent être les mêmes, étant précisé qu'il est admis que l'on confonde deux bailleurs économiquement liés. Ainsi, une résiliation portant uniquement sur l'accessoire est annulable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE; PROPORTIONNALITE

Normes : CO.259h

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES EN SUPPRESSION DE LA CONSIGNATION ET VERSEMENT DES LOYERS CONSIGNÉS EN MAIN DU BAILLEUR En conformité avec l'art. 259h al. 2 CO ainsi que l'art. 274f CO, il faut permettre au bailleur de requérir, non seulement devant l'autorité de conciliation, mais également devant le Tribunal des baux et loyers qu'il se prononce à titre provisionnel sur la libération des montants consignés à tort au sens de l'art. 259h CO. En l'espèce, la Chambre d'appel a ordonné la libération des loyers consignés à concurrence de 50 % et fixé dans cette même proportion les loyers qui pourront être consignés à l'avenir, estimant que la consignation de la totalité du loyer paraissait disproportionnée, du fait que les conclusions en réduction de loyer prises en première instance ne dépassaient pas une proportion de 25 % du loyer litigieux.

Publication SJ 2000 p. 187

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION; LOYER; GESTION D'AFFAIRES IMPARFAITE

Normes : CO.423; CO.262

Résumé : BAIL RÉSILIÉ - LOCATAIRE CONTINUANT D'ENCAISSER LES LOYERS DE LA SOUS-LOCATION - APPLICATION DES RÈGLES SUR LA GESTION D'AFFAIRES IMPARFAITE DE MAUVAISE FOI Cas d'une sous-location d'un café sans autorisation du bailleur, le locataire principal a continué à percevoir les loyers de son sous-locataire après la fin du bail. Le Tribunal fédéral a admis que le locataire principal avait accompli un acte de gestion d'affaires imparfaite en s'immisçant dans le droit du bailleur de jouir des locaux et de les remettre à bail. La mauvaise foi du locataire principal a été admise, dès lors que ce dernier devait savoir, dès la résiliation du bail, qu'il commettait un acte d'immixtion. Le bailleur principal est donc en droit de s'approprier les profits résultant de cette immixtion, soit le produit de la sous-location.

Voir aussi : ATF 4A_456/2010 du 18.04.2011

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; FONDS PROPRES

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT NET - PART DES FONDS PROPRES INITIAUX NON PRECISÉE Si l'on ne peut préciser le montant des fonds propres à l'achat d'un immeuble par rapport au financement hypothécaire, il est admis une proportion de 40 % des fonds propres initiaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; PLUS-VALUE

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT NET - PRISE EN COMPTE DES TRAVAUX À PLUS-VALUE Le montant des travaux à plus-value entre en principe dans la composition du prix de revient de l'immeuble. (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 286 ch. 3.5). Faut-il les réactualiser ? Oui, s'ils sont financés par des fonds propres, mais à concurrence de 40 % maximum, lorsqu'on ne peut déterminer la part des fonds propres. Non, s'ils sont financés par des fonds étrangers.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

Pierre WESSNER

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; FRAIS ACCESSOIRES; LOYER

Normes : CO.257.ss

Résumé : L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : UNE CRÉANCE HOMOLOGUÉE PAR CONCORDAT JUDICIAIRE N'A PAS D'INCIDENCE SUR LE DROIT DU BAILLEUR DE RÉSILIER LE CONTRAT POUR NON-PAIEMENT DU LOYER Une résiliation de bail pour le motif de défaut de paiement du loyer n'empêche pas le bailleur d'agir en recouvrement des loyers impayés, et une action en recouvrement n'implique pas nécessairement une résiliation du bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; EXPERTISE; VALEUR VENALE(SENS GENERAL)

Normes : CO.269

Résumé : DÉTERMINATION DU LOYER ADMISSIBLE - VALEUR VÉNALE DE L'APPARTEMENT - MOYEN D'ENQUÊTE AUTORISÉ PAR LA LOI Même si la valeur vénale de l'appartement ne représente pas le critère absolu pour la détermination du loyer admissible visé par la loi, il n'en reste pas moins qu'elle permettra d'apprécier si le prix d'acquisition de l'immeuble et, partant, de la chose louée serait manifestement exagéré, au sens de l'art. 269 CO. Une mission d'expertise ayant pour but de déterminer la valeur objective de l'appartement en examinant son prix d'acquisition et de décrire les particularités de la chose louée au regard de sa situation, de son équipement, de sa surface, de son standing et de son état d'entretien, ne constituerait pas un moyen prohibé par la loi.

TF

Publication ATF 119 II 347 = JT 1994 I 609 = SJ 1994 p. 159

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; POINT ESSENTIEL; LOYER

Normes : CO.253

Résumé : NÉCESSITÉ D'UN ACCORD SUR LE MONTANT DU LOYER POUR LA CONCLUSION DU CONTRAT Un loyer déterminé ou déterminable est un point essentiel du bail. A défaut d'entente, le contrat ne vient pas à chef même si les parties étaient en principe d'accord sur une cession d'usage à titre onéreux et si l'utilisation a déjà commencé. Dans ce cas, le locataire n'a pas le droit d'utiliser la chose plus avant. Le juge ne peut compléter le contrat que pour une utilisation qui a déjà eu lieu.

Bernard CORBOZ

Publication SJ 1994 p. 664

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INDEXE; METHODE ABSOLUE; CALCUL; FONDS PROPRES

Normes : CO.269

Résumé : Note sur l'indexation et la rémunération des fonds propres dans la méthode absolue du calcul admissible in SJ 1994 p. 664 (indexation maximale 40 % et taux hypothécaire majoré de 0,5 %)

Voir aussi : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : Doctrine

TF

Publication ATF 119 II 353 = SJ 1994 p.1 = JT 1995 I 24

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; REFUS DE L'AUTORISATION; LOYER ABUSIF

Normes : CO.262.al.2.let.b

Résumé : REFUS DE LA SOUS-LOCATION PAR LE BAILLEUR EN RAISON DE CONDITIONS ABUSIVES Si le loyer proposé au sous-locataire est de 30 à 40% supérieur à celui correspondant à une répercussion corrigée du loyer du bail principal, il doit manifestement être qualifié d'abusif.

Voir aussi : ACJ n° 254 du 26.11.93 - C. c/ SA X ACJ n° 247 du 5.11.93 - B. c/ W.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; AUTORITE DE CONCILIATION

Normes : CO.259g

Résumé : RÔLE DE L'AUTORITÉ DE CONCILIATION L'autorité de conciliation précisera si la consignation est fondée en totalité ou en partie et fixera, le cas échéant, le montant à libérer en faveur du bailleur et la mensualité à consigner en cas de recours (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 183). La modification du montant de la consignation est inhérente au caractère provisoire de celle-ci (Zihlmann, Das neue Mietrecht, Zurich, 1990 p. 72); en effet, dès que le procès est introduit, soit le locataire, soit le bailleur peuvent demander la modification de la décision de l'autorité de conciliation, notamment par voie de mesures provisionnelles (Lachat, op. cit. p. 183) de droit de procédure cantonal, ce qui confirme l'existence d'un lien entre la moins-value apparaissant à la faveur de l'instruction de la cause et le montant à consigner.

Pierre BROGLIN

Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.271.ss; CO.272.ss

Résumé : Pratique récente en matière d'annulation du congé et de prolongation du bail à loyer in 7ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269d.al.1

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - MOTIVATION - INDICATION D'UN TAUX HYPOTHÉCAIRE ERRONÉ Cas d'une formule indiquant un taux de 6 % alors que celui pratiqué par la B.C.G. à la notification de la hausse était de 6,75 %. Il ne saurait s'agir d'une réserve. Une telle indication est sans valeur juridique et donc de portée nulle. Il convient de ne pas en tenir compte et de se fonder sur la valeur réelle du taux B.C.G.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE; ETAT LOCATIF

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : VARIATIONS ANTÉRIEURES DU TAUX HYPOTHÉCAIRE : SORTIE HLM Les baisses de taux hypothécaire durant le contrôle cantonal sont répercutées sur l'état locatif contrôlé par l'OFL. L'art. 13 al. 4 OBLF n'est pas applicable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; MAXIME DU PROCES

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CHARGES D'EXPLOITATION - IMPRÉCISIONS SUR CERTAINS POSTES Le Tribunal des baux et loyers doit, en vertu de la maxime d'office, requérir les explications complémentaires nécessaires à expliciter certains postes des comptes d'exploitation, plutôt que de les écarter sans autre.

Philippe CONOD

Publication CdB 1992 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE

Normes : CO.259.ss

Résumé : Les défauts de la chose louée in Cahiers du Bail 1992 p. 1

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; RENDEMENT NET ; DEVOIR DE COLLABORER ; FARDEAU DE LA PREUVE ; STATISTIQUE

Normes : CO.270; CO.269

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - DEVOIR DE COLLABORER DU BAILLEUR - CONSÉQUENCES DE L'ABSENCE DE PRODUCTION DES PIÈCES PERMETTANT UN CALCUL DE RENDEMENT PAR LE BAILLEUR Si, sur la base des documents remis par les parties, le rendement net peut être établi, c'est exclusivement en fonction de ce critère qu'il convient de déterminer si le loyer examiné est abusif au sens de l'art. 269 CO. Si aucun document n'est remis au juge, ou si les pièces fournies sont insuffisantes pour établir le rendement net, le juge doit néanmoins statuer sous peine de commettre un déni de justice. Dans cette dernière hypothèse, soit lorsque les pièces à disposition du juge ne permettent pas de déterminer le rendement net, il faut distinguer selon que l'on peut ou non imputer cette carence au bailleur. Dans le premier cas (le bailleur refuse ou néglige de produire les pièces comptables en sa possession, sans aucune justification), le bailleur viole son obligation de collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne touche pas au fardeau de la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve : a) En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut avoir pour conséquence de convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et, par conséquent, d'amener le juge à croire les indications de l'autre partie, sans qu'il soit, au demeurant, question d'un quelconque renversement du fardeau de la preuve. b) Si, par contre, le juge dispose de données statistiques cantonales ou communales, il ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais il doit faire intervenir ces données dans le cadre de l'appréciation globale des preuves. Ces statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, constituent, faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible; le cas échéant, il s'agira de pondérer les chiffres figurant dans ces statistiques en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, en fonction du montant du loyer payé par le précédent locataire, ou de l'expérience du juge. Dans le second cas (le bailleur justifie le défaut de production), l'attitude du bailleur n'est pas prise en compte. Dans le cadre de l'appréciation des preuves, il s'agit exclusivement de tenir compte des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant, en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, en fonction du montant du loyer payé par le précédent locataire, ou de l'expérience du juge.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_513/2016 du 18.04.2017 (large pouvoir d'appréciation du juge en fixation judiciaire du loyer)

TF , 1ère Chambre civile

Publication ATF 135 III 220 JT 2009 p. 486 MP 4/09 p. 257

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORME ET CONTENU; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d; OBLF.19

Résumé : MAJORATION DE LOYER - UTILISATION D'UNE FORMULE LÉGÈREMENT DIFFÉRENTE DE LA FORMULE OFFICIELLE Lorsque la formule utilisée pour notifier une majoration de loyer ne se distingue de celle qui a été approuvée par le canton qu'en ce qui concerne la raison sociale et le logo de l'entreprise signataire, l'exigence de forme posée à l'art. 269d CO est satisfaite.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d

Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS DE MAJORATION - MÉLANGE DES NOTIONS DE LOYER FONDÉ SUR LES COÛTS ET DE LOYER DU MARCHÉ La motivation indiquée dans l'avis de majoration constitue une manifestation de volonté du bailleur, dont la détermination du sens et de la portée obéit aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté. Par conséquent, si les parties sont d'accord sur le sens à donner aux motifs figurant dans l'avis formel de majoration, il n'y a pas lieu d'interpréter ceux-ci selon le principe de la confiance. Sinon, il y a lieu d'interpréter ceux-ci selon le principe de la confiance. On examinera d'après les facultés de compréhension du locataire et au vu de toutes les circonstances du cas particulier si les motifs donnés sont suffisamment clairs et précis pour que l'intéressé puisse décider en toute connaissance de cause s'il veut s'opposer ou non aux nouvelles clauses contractuelles (cf. ATF 54 II 308, p. 313). Lorsque le contenu des motifs de la formule officielle n'est pas suffisamment clair et précis, il est nul.

Voir aussi : ATF 121 III 6 consid. 3c p. 10 in fine/11

Philippe CONOD

Publication 20ème Séminaire sur le droit du bail, p.239ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; MAJORATION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET; RÉNOVATION D'IMMEUBLE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GÉNÉRAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.269; CO.269a.leta; CO.269a.letb; OBLF.14

Résumé : LOYERS, RENDEMENTS, TRAVAUX À PLUS-VALUE, in 20ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EXIGIBILITE; MANIFESTATION DE VOLONTE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.257d

Résumé : FORME DE LA MANIFESTATION DE VOLONTÉ DU BAILLEUR D'ÊTRE PAYÉ PAR TRIMESTRE D'AVANCE La manifestation de volonté du bailleur de recevoir le loyer et les frais accessoires non plus par mois mais par trimestre d'avance relève de l'application du contrat initial et ne constitue pas une modification unilatérale du contrat nécessitant l'emploi d'une formule officielle. Une lettre recommandée suffit.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 40, mai 2006, p. 13

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2005 I p. 261 = CdB 2/05 p. 39

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; POINT ESSENTIEL; BAILLEUR(BAIL A LOYER); REMISE(DELIVRANCE); LOCATAIRE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.253; CO.82

Résumé : INDISPONIBILITÉ DES LOCAUX EN RAISON DE LA FAILLITE DU SOUS-LOCATAIRE - EXCEPTION D'INEXÉCUTION INFONDÉE L'obligation du bailleur consiste à mettre la chose louée à disposition. Il en découle que, si le locataire choisit de sous-louer les locaux à une société qui tombe en faillite, ce qui a pour conséquence que l'office des faillites rend temporairement les lieux inaccessibles, on ne se trouve pas en présence d'une inexécution de la part du bailleur que le locataire pourrait faire valoir pour s'opposer au paiement du loyer, car c'est uniquement en raison de son propre comportement que le locataire est dans l'impossibilité d'utiliser les lieux.

TF

Publication DB 2006 p. 33, n° 17

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); COMMUNICATION; FORME ET CONTENU; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d; OBLF.19

Résumé : HAUSSE DE LOYER - VALIDITÉ FORMELLE DES AVIS DE MAJORATION PÉRIMÉS L'élément essentiel, impliqué par la protection des locataires, réside dans le contrôle étatique des renseignements donnés à ceux-ci, qui doivent être conformes aux exigences de l'art. 19 al. 1 OBLF. Lorsque les conditions de validité matérielle sont réalisées, au sens de la disposition précitée, et qu'un contrôle par une autorité cantonale publique a été opéré, la nullité de la hausse ne doit en principe pas être prononcée. En l'espèce, la notification de formules antérieures à une modification des formules officielles homologuées par le canton est conforme aux exigences légales, dès lors qu'elles ont la même teneur et respectent les dispositions légales et réglementaires qu'elles mettent en oeuvre, dans l'intérêt de l'information des locataires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE; ABUS DE DROIT

Normes : CC.2; CO.269d

Résumé : NULLITÉ D'UNE NOTIFICATION DE HAUSSE DE LOYER - PAS D'ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE Il n'est pas abusif de se prévaloir de la nullité d'une notification de hausse de loyer pour absence d'indication de motifs dans la formule officielle, alors même que ceux-ci avaient été communiqués au locataire par écrit dans une lettre d'accompagnement (ATF 118 II p. 130/132 ss = SJ 1992 p. 434). A fortiori ne commet pas non plus un abus de droit la partie qui se prévaut de la nullité d'une majoration dont les motifs ne lui ont été communiqués qu'oralement, fait qui est de surcroît contesté.

TF

Publication ATF 117 II 415 = SJ 1992 p. 308 = JT 1992 I 596

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.272a.al.1.let.a

Résumé : EXCLUSION DE LA PROLONGATION - CONGÉ POUR LE PLUS PROCHAIN TERME ORDINAIRE MALGRÉ LA DEMEURE DU LOCATAIRE L'exclusion de la prolongation en cas de demeure du locataire suppose la fixation valable d'un délai avec menace de résiliation au sens de l'art. 257d CO, communiquée séparément au conjoint du locataire si la chose louée sert d'appartement familial (art. 266n CO; consid. 3-5). Une telle exclusion s'applique aussi en faveur du bailleur qui n'a pas exercé son droit à la résiliation anticipée du contrat, mais a donné le congé seulement pour le plus prochain terme ordinaire (consid. 4).

Voir aussi : ACJC/267/2016 du 29.02.2016

CJ , CACJ

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;MÉTHODE ABSOLUE;CHANGEMENT DE PRATIQUE

Normes : CO.269a

Résumé : MAJORATION DE LOYER - METHODE ABSOLUE - REVIREMENT JURISPRUDENCE S'AGISSANT DES PARAMETRES A PRENDRE EN CONSIDERATION Dans le cas d'espèce, le loyer de l'appartement litigieux a été fixé la dernière fois par la Cour, dans son arrêt du 28 octobre 2019, confirmé par le Tribunal fédéral le 4 septembre 2020, sur la base du rendement net de l'immeuble. Il est constant qu'une longue période ne s'est pas écoulée entre ce moment et l'avis de majoration du 11 octobre 2021, objet de la présente cause. Cela étant, deux mois après avoir confirmé le calcul de rendement opéré par la Cour dans son arrêt du 28 octobre 2019, le Tribunal fédéral a modifié sa jurisprudence s'agissant des paramètres à prendre en considération dans le calcul du rendement net (ATF 147 III 14). Compte tenu du peu de temps écoulé entre le dernier calcul de rendement et la modification jurisprudentielle, et du principe selon lequel les nouveaux critères sont applicables aux affaires pendantes au moment de l'adoption de la nouvelle jurisprudence, il se justifie d'assimiler la présente situation à celle du bailleur qui s'aperçoit d'une erreur de calcul. Ainsi, la bailleresse, dont la bonne foi mérite d'être protégée, doit être est autorisée à procéder à une nouvelle augmentation, tenant compte des nouveaux paramètres arrêtés par le Tribunal fédéral, à l'exclusion de tout autre élément. Retenir qu'une adaptation du calcul de rendement à la nouvelle jurisprudence ne serait pas possible sans attendre au moins huit ans depuis le dernier calcul de rendement net, aboutirait à un résultat insatisfaisant, contraire à l'objectif visé par le Tribunal fédéral, à savoir de garantir un rendement suffisant aux caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et aux propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques (défaut de paiement du loyer, locaux demeurant vides, etc.). Il résulte des considérations qui précèdent que, au vu des particularités du cas d'espèce, l'appel doit être admis et la hausse du 11 octobre 2021 validée, le montant de celle-ci n'étant pas remis en cause en tant que tel.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;PESÉE DES INTÉRÊTS

Normes : CO.272

Résumé : PROLONGATION DU BAIL - DURÉE - MARGE D'APPRÉCIATION Lorsque le locataire demande une prolongation de bail (art. 272 CO), le tribunal dispose d’une grande marge d’appréciation pour décider du type et de la durée de la prolongation à accorder. Il ne viole pas son pouvoir d’appréciation en accordant une seule prolongation définitive.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;FORMULE OFFICIELLE;ABUS DE DROIT

Normes : CO.270; OBLF.19; CC.2.al2

Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE - NULLITÉ DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT À L'INVOQUER La formule officielle vise à rendre le locataire attentif à la possibilité de contester le montant du loyer initial. Les cantons peuvent la rendre obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail. Dans un tel cas, si la formule officielle fait défaut à la conclusion du bail, le contrat est vicié en ce qui concerne la fixation du loyer. Le locataire peut alors ouvrir action en fixation du loyer et en restitution des montants payés en trop. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) ; ainsi, un justiciable ne peut pas utiliser cette institution juridique de façon contraire à son but. In casu, le locataire savait que la formule officielle n’était pas correctement remplie, que le loyer était selon lui abusif et qu’il pouvait le contester, et a cherché à résilier le bail de la villa, qui ne lui convenait pas, en invoquant un prétendu loyer excessif. Ce n'est que plus d'une année après avoir découvert l'existence du vice qu'il a formellement invoqué un trop-perçu. Or, le but de la formule officielle est d’informer le locataire de sa possibilité de saisir l’autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles. Il n’est pas d’obtenir la résiliation du contrat de bail au motif que plusieurs éléments concernant le bien loué - même si l’un d’entre eux est le montant du loyer - ne conviennent pas au locataire. En se prévalant de la problématique liée au loyer afin de résilier le bail, le locataire a utilisé cette institution juridique de façon contraire à son but et a commis un abus de droit.

Voir aussi : ATF 140 III 583

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;PESÉE DES INTÉRÊTS

Normes : CO.272

Résumé : PESÉE DES INTÉRÊTS - CRITÈRES - FRAUDE À LA LOI LORS DE LA CONCLUSION DU BAIL La liste figurant à l'art. 272 al. 2 CO n'est pas exhaustive, de sorte que la fraude à la loi, notamment dans le cadre des raisons ayant présidé à la conclusion du bail, pourrait constituer un des éléments de la pesée des intérêts.

Voir aussi : arrêt du TF 4C.274/2006 du 13.12.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270.al1; CC.8

Résumé : NON RENVERSEMENT DU FARDEAU DE LA PREUVE LORSQU'IL N'EST PAS MENTIONNE DANS LE CONTRAT DE BAIL QUE LA FORMULE OFFICIELLE Y EST ANNEXEE L'art. 270 al. 2 CO prévoit qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d al. 2 CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Lorsque le bail a été conclu sans que ne soit communiquée la formule officielle ou sans que la hausse de loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire n'y soit motivée, le loyer fixé est nul (nullité partielle du contrat). Selon la jurisprudence, la preuve que doit apporter le bailleur est facilitée lorsque le contrat de bail - dont la réception n'est pas contestée par le locataire - mentionne que la formule officielle y est annexée. Dans ce cas, le bailleur est, selon l'expérience générale de la vie, présumé avoir effectivement mis le contrat de bail et la formule officielle dans l'enveloppe envoyée au locataire s'il est en mesure de produire une copie ou une photocopie de cette formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail en question; il s'agit là d'une règle d'expérience (art. 1 al. 2 CC) qui entraîne le renversement du fardeau de la preuve. C'est alors au locataire qui prétend que l'enveloppe ne contenait pas la formule officielle alléguée par le bailleur d'apporter la preuve que celui-ci a commis une erreur lors de la mise sous pli; comme il s'agit pour le destinataire de prouver un fait négatif, dont la preuve est, par nature, difficile à rapporter, il lui suffit d'apporter cette preuve avec une vraisemblance prépondérante (ATF 142 III 369 consid. 4.2). Lorsqu'il n'est pas mentionné dans le contrat de bail que la formule officielle y est annexée, le bailleur doit apporter par d'autres moyens de preuve que celle-ci a été effectivement remise au locataire. Dans ce cas, le fardeau de la preuve n'est pas renversé. La preuve n'est pas non plus facilitée. La production d'une photocopie de la formule officielle, comportant tous les éléments prescrits par la loi, que le bailleur a conservée dans son dossier, ne constitue pas une preuve directe et absolument certaine de la remise de celle-ci. Elle en constitue un indice parmi d'autres, susceptibles de fonder une certitude dans l'esprit du juge. Il en va de même du témoignage de la personne dont il est allégué qu'elle aurait remis de main à main la formule au locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.2.2.2). Le témoignage d'une employée de la régie n'est certes pas dépourvu de toute valeur probante, mais, lorsque celle-ci a été amenée à se prononcer sur sa propre activité et, le cas échéant, sur une faute qu'elle aurait pu commettre, elle ne peut être considérée comme neutre et donc il n'est pas possible de retenir la notification sur la base de son seul témoignage. Lorsque seules deux personnes étaient présentes lors de la remise alléguée, la locataire et la représentante de la régie, et que le juge ne parvient pas à une conviction intime sur la base de leurs interrogatoires, il y a échec de la preuve, que le bailleur doit supporter puisqu'il lui incombait de s'organiser de telle façon à pouvoir apporter la preuve certaine de la remise de cette formule (fardeau de la preuve; art. 8 CC) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.3.1).

Voir aussi : ACJC/1717/2018 du 10.12.2018; arrêt du TF 4A_607/2015 du 04.07.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;DEVOIR DE COLLABORER;LOYER INITIAL

Normes : CPC.318.al1.letc; CPC.160; CPC.190; CO.269; CO.270

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - REFUS DE COLLABORER - INJONCTION AUX TIERS CONCERNÉS DE FOURNIR LES PIÈCES RÉCLAMÉES Lorsque la prééminence du rendement prévaut sur tout autre critère, pour fixer le loyer initial, comme en l'espèce, et que les différentes informations nécessaires au calcul de rendement existent et sont facilement accessibles, soit qu'une partie des pièces idoines sont conservées par le notaire et l'indication de l'établissement bancaire figure dans les livres du Registre foncier, dès lors que le droit de gage immobilier est inscrit sur le feuillet correspondant, la détermination de la part des fonds de tiers et des intérêts hypothécaires ressortant de l'acte d'acquisition de l'immeuble, en mains du notaire et du Registre foncier, il se justifie de renvoyer la cause au Tribunal, afin qu'il ordonne aux tiers concernés, après interpellation des parties sur ce point et des tiers quant à leur obligation de collaborer et leur droit de refuser de collaborer, de verser à la procédure les pièces dont les locataires ont besoin afin d'être en mesure de prouver les faits pour lesquels ils supportent le fardeau de la preuve.

Voir aussi : ACJC/134/2018 du 05.02.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE ; NULLITÉ; ABUS DE DROIT

Normes : CO.270; CC.2

Résumé : NULLITÉ DES AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT Commet un abus de droit le locataire qui se prévaut de la nullité des avis de fixation du loyer initial - lesquels ne portent pas sur l'objet réellement loué - lorsqu'il a sciemment participé à une transaction visant à contourner les dispositions de la LDTR.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; USAGE PERSONNEL ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER

Normes : CO.272; CO.261.al.2.lit.a

Résumé : PROLONGATION - TRAVAUX DE DÉMOLITION ET RECONSTRUCTION - PRIORITÉ DES INTÉRÊTS DU BAILLEURS SUITE À DÉCISION ADMINISTRATIVE Lorsque le bail a été résilié par le bailleur, nouveau propriétaire de l'immeuble, en raison d'un besoin propre et urgent, nécessitant de grandes transformations ou la démolition puis la reconstruction du bâtiment, le congé est justifié dès que le projet est susceptible d'obtenir les autorisations administratives. Une prolongation du bail n'est pas exclue, une pesée des intérêts entre les parties devant être effectuée. Toutefois, lorsque le projet du bailleur a été autorisé par décision administrative, le besoin propre et urgent du bailleur a la priorité sur l'intérêt du locataire. In casu, dès l'entrée en force du permis de démolir et de reconstruire, le besoin urgent du bailleur doit primer et il n'y a pas lieu d'accorder de prolongation de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; LOYER

Normes : CO.256; CO.259d

Résumé : ABSENCE DE CONCIERGE L'absence d'un concierge peut constituer un défaut, pouvant justifier un réduction de loyer de 6%.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 442; newsletter bail.ch de juillet 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ACTION EN CONTESTATION ; LOYER INITIAL ; PÉNURIE DE LOGEMENTS

Normes : CO.270.al.1.let.a

Résumé : CARACTÈRE ALTERNATIF DES CONDITIONS D'APPLICATION - PÉNURIE L'existence d'une pénurie suffit à réaliser la situation de contrainte ouvrant la voie à la contestation du loyer initial ; selon une interprétation tant littérale, systématique, historique que téléologique, il n'y a pas de lien entre les motifs de nécessité personnelle ou familiale et celui de situation du marché locatif ; le locataire ne doit donc pas établir qu'une certaine contrainte personnelle, en plus de la pénurie de logements, l'a contraint de conclure le bail.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_453/2015 du 18.05.2016; 4A_93/2017 du 21.09.2017 (la pénurie entraîne par elle-même une situation de contrainte, de sorte qu

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; PÉNURIE DE LOGEMENTS ; NULLITÉ

Normes : LaCC.207; CO.270.al.2

Résumé : ABSENCE D'ARRÊTÉ DU CONSEIL D'ÉTAT CONSTATANT LA PÉNURIE L'absence d'arrêté du Conseil d'Etat pour l'année 2012 constitue une lacune proprement dite qui doit être comblée par le juge en se fondant sur la constatation statistique d'un taux de vacances inférieur à 2%, comme retenu par le Conseil d'Etat dans ses différents arrêtés pour d'autres années.

Voir aussi : ACJC/1503/2015 du 7 décembre 2015

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; PÉNURIE DE LOGEMENTS ; NULLITÉ

Normes : CO.270.al.2; LaCC.207; aLaCC.109.al.1; RPHLC.1.al.1

Résumé : OBLIGATION D'UTILISER UNE FORMULE OFFICIELLE MÊME EN L'ABSENCE D'ARRÊTÉ DU CONSEIL D'ETAT CONSTATANT LA PÉNURIE Ce qui détermine l'obligation d'utiliser une formule officielle de fixation de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail n'est pas l'existence d'un arrêté ad hoc du Conseil d'Etat, mais bien l'existence d'une situation de pénurie, au sens des art. 109 al. 1 aLaCC (actuellement 207 LaCC) et 1 al. 1 du Règlement relatif à la pénurie en matière d'habitations et de locaux commerciaux (RPHLC). L'art. 109 al. 1 aLaCC dispose en effet que l'usa­ge d'une telle formule est obligatoire "tant que dure la pénurie", celle-ci étant définie comme un taux de logements vacants inférieur à 2% à l'art. 1 al. 1 RPHLC.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ; ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME; DÉLAI RELATIF; PRESCRIPTION

Normes : CO.67; CO.270

Résumé : CRÉANCE EN RESTITUTION DE L'INDU - DÉLAI DE PRESCRIPTION RELATIF Le créancier a connaissance de son droit de répétition - et le délai de prescription relatif d'un an commence à courir (art. 67 al. 1 CO) - lorsqu'il connaît suffisamment d'éléments pour fonder et motiver son action en justice, laquelle n'a pas besoin d'être chiffrée (art. 85 CPC). Est déterminant le moment de la connaissance effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu connaître son droit en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances. Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective intervient lorsqu'il sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif.

Voir aussi : ATF 146 III 82 in newsletter Bail.ch avril 2020 (laisse la question ouverte de l'ignorance présumée du locataire, de nos jours, quant au caractère obligatoire de la formule officielle)

CJ , CABL

Recours TF déposé le 26.05.2014, rendu le 19.01.2015, CONFIRME, 4A_314/2014

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROLONGATION DU BAIL À LOYER; PESÉE DES INTÉRÊTS

Normes : CO.272

Résumé : PROLONGATION EN CAS D'INVESTISSEMENTS EN COURS DE BAIL Dans le cas des investissements du locataire qui ne touchent pas à la sub­stance de l'objet du bail, la prolongation d'un bail de très courte durée peut atté­nuer les conséquences économiques négatives résultant d'investissements pas encore amortis. Dans la mesure où un contrat de bail peut toujours être résilié aux conditions contractuelles ou légales, de tels investissements ne peuvent entraîner des conséquences pénibles pour le locataire que si celui-ci a agi en début du con­trat et en tablant de bonne foi sur le fait que le contrat durerait un certain temps. En revanche, le locataire qui pro­cède à des investissements en cours de bail les effectue à ses risques et périls, s'il n'a pas passé un accord avec le bailleur afin que le bail ne puisse pas être résilié pendant un certain temps ou si le bailleur ne lui donne pas des assurances à ce sujet.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_22/2015 du 11.05.2015;4A_159/2018 du 11.07.2018 (si le locataire, à ses risques et périls, a procédé à des investissements, la perte de la possibilité de les amortir n'est pas constitutive de conséquences pénibles); ACJC/1030/2023 du 14.08.2023

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB 1/2013, p. 1 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : REDUCTION DE LOYER. CHANTIER DANS LE VOISINAGE DE L'OBJET LOUÉ. in CdB 1/2013, p. 1 ss

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Chambre civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.19; CO.274d.al.3

Résumé : LOYERS USUELS - ÉTAT DES LOCAUX À COMPARER En règle générale, le juge doit disposer de cinq éléments de comparaison au moins pour la constatation des loyers usuels dans la localité ou le quartier. Il lui appartient de procéder à des comparaisons concrètes. L'autorité cantonale de dernière instance indiquera exactement les critères sur lesquels elle s'est fondée. Lorsque cette dernière exclut la comparaison par une présentation sommaire, sans description précise de l'état de l'immeuble ou des locaux - comme par exemple en raison d'une "différence dans l'état général de l'immeuble (bon/ moyen)" et d'une "différence dans l'état des locaux (bon/moyen)" ou d'une "absence de précision dans l'état des locaux" - elle ne répond pas à l'exigence d'une comparaison concrète, fondée sur l'indication exacte des critères utilisés. Par ailleurs, la maxime d'office résultant de l'art. 274d al. 3 CO aurait dû commander au juge d'inviter le bailleur à compléter ses allégués lacunaires sur l'état des locaux présentés.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_612/2012 du 19.02.2013 (admet d'exclure la comparaison entre le bien concerné, qualifié de vétuste et possédant des installations anciennes, avec des biens dont l'état est qualifié d'excellent/bon, possédant des installations récentes, même si ces qualificatifs comportent une part de subjectivité)

CJ , CABL

Recours TF déposé le 07.09.2009, rendu le 05.01.2010, CONFIRME, 4A_507/2009

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - COMPARAISON EN FONCTION DE LA DESTINATION DES LOCAUX S'agissant de la destination des locaux, un salon de coiffure ne saurait en principe être comparé avec un bar-restaurant ou un restaurant. Au demeurant et si le bailleur sollicite une telle comparaison, il doit fournir des indications sur la possibilité concrète qu'il aurait d'obtenir de l'autorité administrative l'autorisation d'un changement d'affectation des locaux, en particulier en vue d'y créer un établissement public.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.270.al.2

Résumé : NON REMISE DE L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER INITIAL - PAS D'ABUS DE DROIT DES LOCATAIRES - NULLITÉ DU LOYER NON RÉPARABLE PAR L'ENVOI EN COURS DE BAIL DU FORMULAIRE OFFICIEL Le fait que les locataires paient sans discuter une vingtaine de mois le loyer excessif par rapport aux critères des art. 269 et ss CO et n'invoquent la nullité de la fixation du loyer initial qu'à l'occasion d'un avis d'augmentation ne saurait, à lui seul, faire admettre qu'ils commettent un abus de droit. La nullité qui entache la fixation du loyer initial ne saurait être réparée par l'envoi, en cours de bail, du formulaire officiel, dès lors que celui-ci doit être remis soit à la conclusion du bail, soit au plus tard dans les 30 jours suivant la réception de la chose louée.

Voir aussi : ACJC/715/2009 du 15 juin 2009

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication SJ 2009 I 362 ATF 135 III 345 CdB 3/09 p.83 MP 4/09 p.222

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.259a

Résumé : CIRCONSTANCES ENVIRONNANTES La construction d'un nouvel immeuble dont les fenêtres et les balcons font face à l'appartement du locataire ne constitue pas un défaut qui donnerait droit à une réduction du loyer. Le locataire peut efficacement protéger son intimité en utilisant des volets ou des stores et des rideaux.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 345

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : RESTRICTION MINIMUM ENTRAINANT LE DROIT À UNE RÉDUCTION DE LOYER Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au moins 5 %, voire 2 % s'il s'agit d'une atteinte permanente.

Voir aussi : ACJC/1496/2013 du 16.12.2013

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 27

Descripteurs : BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.272a.al.2

Résumé : LOCAUX ÉQUIVALENTS - NOTION La prolongation peut être exclue si le bailleur a offert au locataire des locaux équivalents. La notion d'équivalence signifie que les locaux de remplacement présentent toutes les caractéristiques nécessaires à l'usage convenu selon le contrat de bail qui prend fin. Elle se détermine ainsi selon des critères objectifs. Ne peuvent être imposés, au titre de l'équivalence, des locaux présentant des inconvénients majeurs.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.256

Résumé : DROIT DU LOCATAIRE DE RENONCER À L'ENTRETIEN DE LA CHOSE LOUÉE Les dérogations, au détriment du locataire, à l'obligation du bailleur d'entretenir les locaux sont nulles. Cependant, le locataire peut valablement renoncer à l'avance à ses droits s'il reçoit une prestation correspondante, par exemple une réduction de loyer.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 10

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; EFFICACITE; RESILIATION; MODIFICATION(EN GENERAL); TERME; EXIGIBILITE; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : ÉVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - MODIFICATION DU TERME D'EXIGIBILITÉ DES LOYERS - ABUS DE DROIT Lorsque le terme d'exigibilité des loyers est modifié par convention des parties, il appartient au bailleur d'informer la régie de cet accord dérogatoire, en lui fournissant tous les documents propres à lui permettre une exécution régulière du mandat de gestion. Aussi, la régie ne peut pas opposer au locataire la négligence de son mandant à lui faire connaître les modalités de paiement des loyers. Le fait que le locataire, pour s'opposer à son évacuation, ait invoqué sur le tard l'accord dérogatoire ne dénote pas un comportement abusif. En conséquence, le congé est inefficace et la demande d'évacuation du locataire doit être rejetée.

Voir aussi : ACJC/779/2018 du 18.06.2018 (existence d'une convention tacite modifiant les termes de paiement contractuels niée)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.274f.al.2

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES - CONSIGNATION - COMPÉTENCE La compétence de limiter, par le biais de mesures provisionnelles, la portée de la consignation pour la durée de l'instance appartient au juge, même lorsque la cause est encore pendante devant l'autorité de conciliation, puisque celle-ci n'est pas compétente pour ordonner d'éventuelles mesures provisionnelles (arrêt du Tribunal fédéral, 4C.35/2003 consid. 2.4 et réf. citée; LACHAT, Le bail à loyer, chapitre 11 ch. 7.5.7 et chapitre 5, note 23 et réf. citées; HIGI, Comm. zurichois, n. 9 ad art. 274f CO, première phrase et réf. citées; BYRDE, Les mesures provisionnelles en droit du bail à loyer, Treizième séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, p. 8). Le juge peut par exemple réduire ou augmenter la proportion du loyer consigné ou même libérer une partie de ce loyer en faveur du bailleur, notamment si le montant déjà consigné est disproportionné par rapport aux prétentions du locataire. Il ne s'agit pas de préjuger du bien-fondé de l'action du locataire ou de le priver d'un moyen de pression, mais de permettre au rapport contractuel de fonctionner durant l'instance si son équilibre est menacé (ATF 124 III précité; arrêt du Tribunal fédéral 4C.35/2003, consid. 2.3 et 2.4; ACJC/39/2006).

Voir aussi : CdB 3/07 p. 92 ACJC/1185/2008 du 6.10.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); PAIEMENT; LOYER; COMMUNICATION; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.269d

Résumé : CLAUSE CONTRACTUELLE DISPOSANT QUE LE LOYER PEUT ÊTRE PAYABLE PAR TRIMESTRE ET D'AVANCE EN CAS DE DÉFAUT DE PAIEMENT La prétention du bailleur reposant sur une clause contractuelle disposant que, en cas de défaut de paiement, il peut exiger que le loyer soit payé par trimestre et d'avance, n'est pas une prétention unilatérale donnant lieu à la procédure prévue par l'art. 269d CO (ATF n.p. 4C.347/2004). Une telle prétention ne doit toutefois par créer l'incertitude chez le locataire qui doit savoir quel est le montant du loyer futur immédiatement exigible (ACJ n° 762 du 3 juillet 2000; ACJ n° 1274 du 6 décembre 1999). Il appartient ainsi au bailleur, au moment de la notification de mise en demeure spécifique, d'indiquer clairement au locataire le montant exigible à partir d'une date précise, le tout résultant des clauses du contrat, plus précisément de l'art. 1 du contrat-cadre de bail à loyer romand obligatoire depuis le 1er décembre 2001.

Voir aussi : ACJC/403/2007 du 02.04.2007 ( Fiche 2309259 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ECHELONNE; FORMULE OFFICIELLE; RETARD; DELAI LEGAL; RETROACTIVITE

Normes : CO.269c

Résumé : NOTIFICATION TARDIVE D'UN ÉCHELONNEMENT - ENTRÉE EN VIGUEUR APRÈS L'ÉCHÉANCE INITIALE DU CONTRAT En cas de notification tardive d'un échelonnement, son entrée en vigueur est reportée. Le nouveau loyer peut entrer en vigueur à n'importe quelle date, y compris après l'échéance du bail initial. Toutefois, l'effet rétroactif est exclu. Ainsi, un échelonnement prévu pour le 1er septembre 2000, notifié le 8 décembre 2003, peut encore entrer en vigueur, car le bail s'est renouvelé tacitement au-delà de son échéance initiale, au 31 août 2001. Par ailleurs, il est d'usage que les modifications de contrat entrent en vigueur à la fin d'un mois. Il convient donc, cas échéant, de reporter l'entrée en vigueur de l'échelon à la fin du mois en cours. Enfin, si le cumul d'une clause d'indexation et d'une clause d'échelonnement est exclu, les parties peuvent toutefois convenir d'un loyer d'abord échelonné, puis d'un loyer indexé, pour autant que le contrat soit conclu pour une période de cinq ans au moins. L'indexation doit alors s'appliquer au dernier échelon.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE; POUVOIR D'APPRECIATION; STATISTIQUE

Normes : CO.270

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - RECOURS AUX STATISTIQUES En cas de nullité de la fixation du loyer initial (formule officielle non remise), le juge dispose d'un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formes prescrites (ATF 124 III 62). Lorsque le Tribunal ne dispose ni d'informations relatives aux loyers comparatifs, ni d'éléments chiffrés permettant un éventuel calcul de rendement, il est admissible de procéder à la fixation du loyer initial en se fondant principalement sur les statistiques cantonales, puis en procédant à quelques réajustements pour tenir compte de certaines particularités du logement loué.

Voir aussi : Fiche 2309262

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.270.al.2

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - ABUS DE DROIT Le simple fait que le locataire paye le loyer convenu pendant plusieurs années n'implique pas nécessairement qu'il commette un abus de droit en se prévalant après coup de la non utilisation de la formule officielle pour réclamer la restitution d'un trop-perçu. De même, l'existence d'un litige préexistant ne doit pas conduire à qualifier d'abusive toute revendication du locataire en relation avec la non utilisation de la formule officielle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); JOUR DETERMINANT; TRANSACTION(ACCORD)

Normes : CO.269a

Résumé : BAISSE DE LOYER - DATE DÉTERMINANTE Cas d'une majoration de loyer contestée, accord entre les parties et fixation du loyer dans un procès-verbal de conciliation. Demande ultérieure de baisse de loyer de la part du locataire. En principe, les facteurs de hausse à prendre en considération à l'occasion d'une adaptation ultérieure du bail sont ceux qui étaient connus au dernier jour où l'avis de hausse pouvait valablement être posté (ATF 122 III p. 23 et 24) et non ceux en vigueur au moment du procès-verbal de conciliation. Il pourrait en aller autrement si les parties avaient tenu compte, dans leur transaction, de l'évolution des facteurs de hausse et de baisse intervenus depuis la notification de la hausse contestée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; AUTORITE DE CONCILIATION; PROCEDURE

Normes : CO.270a.al.2

Résumé : BAISSE DE LOYER - SAISIE DE L'AUTORITÉ DE CONCILIATION SANS ATTENDRE LA RÉPONSE DU BAILLEUR Le locataire qui a vainement sollicité du bailleur une baisse de loyer et qui renouvelle sa demande écrite, peut dans une nouvelle demande, saisir directement l'autorité compétente de conciliation sans attendre la réponse du bailleur. Le respect de la procédure préalable visée à l'art. 270a al. 2 CO ne se justifie pas, lorsqu'il ressort par avance de l'attitude du bailleur que cette demande sera sans effet, notamment dans le cas où le bailleur a déjà fait savoir qu'il n'était pas disposé à baisser le loyer (Higi, Commentaire Zurichois, n°7 ad art. 270a; ATF 121 III 266 = JT 1996 I 44).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.272b

Résumé : PROLONGATION DE BAIL - LOCAUX COMMERCIAUX Cas d'un locataire de plus de septante ans et de santé fragile, dont la seule source de revenu provient de l'exploitation des locaux, et qui de ce fait ne peut reprendre aisément un nouvel établissement. Ces éléments justifient une prolongation d'une durée maximum de six ans, même si le locataire est en retard de paiement de deux loyers. Ce retard n'est pas grave au vu l'ensemble des circonstances.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : MOMENT DE LA NAISSANCE DU DROIT À RÉDUCTION Cas d'une demande de réduction de loyer pour nuisances dues à un chantier voisin. Le droit à une réduction du loyer ne naît qu'à partir du moment où le défaut a été porté à la connaissance du bailleur par le ou les locataires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER - MOTIFS INVOQUÉS PAR LE BAILLEUR Le bailleur peut à la fois opposer des critères relatifs à une demande de baisse et apporter la preuve que son rendement est insuffisant ou que le loyer correspond aux loyers usuels de la localité ou du quartier, mais il doit obligatoirement choisir entre ces deux critères absolus qu'il ne peut pas invoquer de manière cumulative.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.259g

Résumé : CONSIGNATION DU LOYER - NUISANCES SONORES PROVENANT D'IMMEUBLES APPARTENANT À L'ÉTAT ET À LA COMMUNE - CARACTÈRE IRRÉPARABLE DU DÉFAUT Dans la mesure où le bailleur rend vraisemblable que la réparation du défaut échappe à sa sphère de compétence et que celui-ci apparaît inévitable, le locataire n'est pas fondé à consigner le loyer.

Voir aussi : ACJ n° 100 du 14.02.2000 B. SA c/ SI P.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; VICE DE FORME; DELAI

Normes : CO.270.al.2

Résumé : NON REMISE DE L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER INITIAL NULLITÉ DU LOYER - DÉLAI POUR REMETTRE EN CAUSE LE LOYER En l'absence de remise de la formule officielle au locataire, le juge fixe le loyer de cas en cas en s'abstenant de se demander si et, le cas échéant, à quelles conditions le vice de forme peut être guéri (SJ 1995 p. 237, SJ 1995 p. 425 et ACJ n° 668 du 21.6.1996 A. c/ D.). Ainsi, un locataire qui n'a pas agi dans les 30 jours qui ont suivi la connaissance de ses droits pour saisir les autorités compétentes de la contestation de son loyer initial ne saurait être forclos à contester le loyer initial.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/00 p. 107

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - CONTENU DE LA MISE EN DEMEURE La mise en demeure du bailleur au sens de l'art. 257d al. 1 CO doit être claire et précise, sans qu'il soit cependant nécessaire d'indiquer le montant impayé de manière chiffrée. Il suffit que l'arriéré de loyer soit déterminable de manière certaine.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_296/2008 du 14.03.2008 in JdT 2009 I 25; ATF 4A_134/2011 du 23.05.2011 (montant réclamé sans rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer et de charges, sommation ne satisfait pas aux exigences de clarté et précision); ACJC/1119/2014 du 22.09.2014 (pour loyer à part variable)

CJ , CABL

Publication CdB 4/2000, p. 110ss

Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.257e

Résumé : SURETES FOURNIES PAR LE LOCATAIRE NON VERSEES DANS UN COMPTE BLOQUE - OBLIGATION DU BAILLEUR EN FIN DE BAIL - COMPENSATION INTERDITE Lorsque le bailleur ne dépose pas les sûretés en espèces conformément à l'art. 257e al. 1 CO, ce même article confère au locataire une prétention immédiatement exigible et exécutable à ce que la loi soit respectée. En fin de bail cette obligation de déposer qui incombe au bailleur se transforme en une obligation de restituer (Higi, Commentaire zurichois, n. 30 ad art. 257e CO). Lorsque le bailleur n'a pas versé les sûretés dans un compte bancaire bloqué, il en devient le dépositaire au sens de l'art. 481 CO. En conséquence, le bailleur ne peut pas éteindre par compensation l'obligation de restituer contre la volonté du déposant ou sans son accord en vertu de l'art. 125 ch. 1 CO.

Voir aussi : ACJC/114/2002 du 18.02.2002

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : RENDEMENT NET - IMPOT IMMOBILIER COMPLÉMENTAIRE - ABSENCE DE PIÈCES Cas où le montant de l'impôt immobilier complémentaire n'apparaît pas dans les comptes produits par le bailleur, ni même son paiement, et le locataire allègue l'insuffisance des pièces nécessaires. Dans un tel cas, le Tribunal est fondé à écarter ce poste de son calcul de rendement, conformément à la jurisprudence fédérale (ATF du 14.04.1997 G. c/ SI J.-R.).

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 421 = SJ 2000 p.75

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS DE DEMOLITION; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PRISE EN COMPTE DU COÛT DE LA DÉMOLITION DANS LE PRIX DE REVIENT Pour connaître le prix de revient, il faut en principe déterminer les coûts d'acquisition et de réalisation de la chose louée. Des frais de démolition peuvent être pris en compte s'ils sont le préalable nécessaire à une construction ou une transformation (dans ce sens : Peter HIGI, Commentaire zurichois, n. 176 ad art. 269 CO). Pour que des frais de démolition puissent être inclus dans la notion de prix de revient, il faut qu'il soit établi que la démolition était nécessaire pour réaliser la chose louée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE

Normes : CO.269

Résumé : RENDEMENT NET DE L'IMMEUBLE - IMPOT IMMOBILIER COMPLEMENTAIRE - SORTIE DU CONTRÔLE ÉTATIQUE A la sortie du contrôle étatique, l'impôt immobilier complémentaire constitue une charge nou­velle certaine et doit dès lors être répercuté sur le loyer. L'ATF 123 III 171 du 14.4.1997 ne saurait remettre en cause le principe de la prise en compte de l'impôt immobilier, dès lors que, dans cet arrêt, le TF n'a tranché qu'une question relative à la constatation du montant de l'impôt immobilier. L'impôt immobilier complémentaire doit donc être ajouté au montant des charges annuelles de l'immeuble selon un calcul effectué à partir de l'état locatif et en application des art. 48 et 76 de la loi sur les contributions publiques.

Voir aussi : ACJC/1332/1998 du 7.12.1998 J. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.262; CO.272

Résumé : SOUS-LOCATION - DEMANDE DE PROLONGATION D'UN BAIL RESILIÉ PAR LE BAILLEUR En principe, le locataire qui conteste un congé ne peut invoquer les conséquences pénibles qu'aurait celui-ci pour son sous-locataire. Cas particulier où la Cour de justice a admis qu'une prolongation unique de 12 mois était une période trop courte.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; RENDEMENT ADMISSIBLE; BENEFICE

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT NET BASÉ SUR LE PRIX D'ACQUISITION DE L'IMMEUBLE AUX ENCHÈRES Le prix d'acquisition d'un immeuble sert de base de calcul du rendement admissible.

CJ , CABL

Publication SJ 1997 p.559

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TELECOMMUNICATION; FRAIS ACCESSOIRES; RESEAU DE CABLES

Normes : CO.257a; CO.269d.al.3

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - FRAIS ACCESSOIRES - TÉLÉRÉSEAU La redevance de la télévision par câble peut être qualifiée de frais accessoire au sens de 257 a CO. L'introduction par le bailleur de nouveaux frais entraîne une modification unilatérale du contrat, et doit respecter la procédure de l'art. 269 d al. 3 CO.

TF

Publication CdB 2/97 p.42

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE

Normes : CO.269

Résumé : LOYER FIXÉ CONFORMÉMENT À LA LDTR - APPLICATION DE LA MÉTHODE ABSOLUE SELON LE DROIT FÉDÉRAL Dans le cadre du calcul du rendement admissible d'une chose louée effectué en application de l'art. 269 CO, le loyer fixé en application d'une législation cantonale, en l'occurrence la LDTR, n'est pas un élément pertinent. La LDTR ne saurait donc empiéter ici sur un domaine régi par le droit fédéral et en entraver l'application.

Voir aussi : ACJC/1444/2018 du 22.10.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - TAUX HYPOTHÉCAIRE DES CHARGES FINANCIÈRES EFFECTIVES Ce sont les charges financières effectives qui doivent être prises en compte et il n'y a pas lieu de les déterminer par rapport à un taux théorique ni par référence au taux du marché ou à celui fixé par une autorité administrative (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 292 no 6.3).

Voir aussi : ACJ n° 1281 du 06.12.1999 Epoux B. et Epoux D. c/ F. SA

Remarques : Contra : ACJ n° 100 du 26.2.1996 Z. c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION

Normes : CO.257d

Résumé : CONDITIONS DE LA RÉSILIATION DU BAIL SELON 257d CO En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bailleur était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n'a pas été payée, si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266 l et n CO et respecte le terme prescrit par l'art 257 d al. 2 CO.

Voir aussi : ACJ n° 1426 du 17.10.1994 P. c/ V.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE; ETAT LOCATIF; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : INDICE D'ABUS - AUTRES LOYERS DE L'IMMEUBLE La disparité de l'état locatif de l'immeuble ne suffit pas seule à justifier un calcul de rendement, sauf si le loyer en question est très largement supérieur aux autres loyers de l'immeuble.

Voir aussi : ACJ n° 258 du 19.10.1992 B. c/ SA X

Philippe RICHARD

Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990

Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); LOCATAIRE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le nouveau droit du bail Les dispositions générales in 6ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; TRANSACTION(ACCORD)

Normes : LCCBL.7.al.3

Résumé : CARACTÈRE EXÉCUTOIRE DES P.-V. Un accord tripartite entre bailleur principal, locataire principal et sous-locataire réglant le problème de la prolongation du bail, lie toutes les parties et est exécutoire au même titre qu'un jugement (ATF 60 II 52)..

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; VALEUR LITIGIEUSE

Normes : aLOJ.56P

Résumé : VALEUR LITIGIEUSE D'UNE ACTION EN PROLONGATION DU BAIL La valeur litigieuse équivaut au loyer contractuellement convenu durant toute la période de prolongation sollicitée, sans tenir compte du fait que celle-ci est ou n'est pas entamée lors du dépôt des dernières conclusions devant le TBL (art. 24 LOJ). Sur ce point, la solution choisie au plan du droit cantonal diffère donc de celle valable devant le Tribunal fédéral (ATF 109 II 351, SJ 1984 p. 97; cf. art 46 OJF).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 98 II 199, JdT 1973 I 166

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;LOCAL PROFESSIONNEL;NOTION

Normes : aCO.267a; CO.272

Résumé : TERRAIN NON BÂTI - PAS DE PROLONGATION - EXCEPTIONS Le bail d'un terrain non bâti ne peut même pas être prolongé, à la suite d'une résiliation ou de l'écoulement de la durée du bail, lorsque le locataire a élevé sur le fonds une construction mobilière. Application analogique exceptionnelle de l'art. 267 a. aCO dans des cas tout à fait particuliers. Négation en l'espèce de l'application analogique.

Voir aussi : ACJC/1842/2019 du 16.12.2019

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; AVIS DE MAJORATION DE LOYER ; FORMULE OFFICIELLE; CONTRAVENTIONS À DES DISPOSITIONS DU DROIT FÉDÉRAL

Normes : OBLF.19.al.2; CO.270d; CO.269c; CO.269d

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - DISPOSITION DE L'OBLF CONTRAIRE AU DROIT FÉDÉRAL Les parties peuvent convenir d'un loyer échelonné (art. 269c CO). Dans ce cas, le locataire ne peut contester le loyer échelonné en cours de bail (art. 270 CO). L'utilisation de la formule officielle est rattachée au droit du locataire de contester la majoration de loyer. Dès lors, l'art. 19 al 2 OBLF, en tant qu'il impose l'utilisation de la formule officielle dans le cas de loyers échelonnés, est contraire au droit fédéral en ce sens que cette disposition restreint indûment la liberté contractuelle consacrée par l'art. 269c CO. En l'espèce, les locataires ne pouvaient se prévaloir de l'absence d'utilisation de la formule officielle pour contester la validité de l'augmentation du loyer dans le cadre d'un accord de loyers échelonnés.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; MOTIF; NULLITE

Normes : CO.269d

Résumé : NULLITÉ D'UN AVIS DE MAJORATION DONT LA MOTIVATION EST INSUFFISAMMENT PRÉCISE Une majoration de loyer motivée de la manière suivante : "augmentation du loyer et des charges résultant de travaux à plus-value et harmonisation des loyers suite à la rénovation complète de l'immeuble" est nulle, faute d'une motivation suffisamment précise. En effet, le terme d'harmonisation évoque l'idée de coordonner, d'assortir des éléments a priori disparates. Dans le contexte d'une hausse de loyer, l'expression doit donc raisonnablement être comprise, selon le principe de la confiance, comme l'expression d'une volonté de ramener le loyer litigieux au niveau, supposé supérieur, du loyer d'autres locaux comparables. Le fait que le bailleur n'ait ni utilisé les termes de "loyers comparatifs" ou de "loyers usuels", ni spécifiquement invoqué l'article 269a let. a CO n'est pas déterminant. Il suffit, pour que la nullité doive être prononcée, que la motivation ne réponde pas aux exigences de clarté imposée par l'article 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF. En évoquant l'idée d'une remise à niveau avec d'autres loyers, le bailleur introduit un critère de hausse fondé sur la notion de loyer du marché. Or, selon la jurisprudence, ce critère est incompatible avec celui du loyer fondé sur les coûts, à la base des travaux impliquant une plus-value. Dans ces conditions, il faut retenir que la motivation de l'avis de majoration litigieux est insuffisante. On ne peut en effet distinguer, à la lecture de cet avis, les critères précis sur lesquels le bailleur entendait en définitive se fonder.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAJORATION DE LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); DIMINUTION DE LOYER; DEMANDE RECONVENTIONNELLE; CONDITION DE RECEVABILITE

Normes : LPC.50; LPC.51; LPC.427.al.2

Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN BAISSE DE LOYER SUITE À L'ÉCHEC DE LA TENTATIVE DE CONCILIATION ET À LA REQUÊTE DU BAILLEUR EN VALIDATION DE HAUSSE Le locataire dont les requêtes en contestation de hausse et en baisse de loyer ont été déclarées non conciliées peut déposer une demande reconventionnelle en baisse de loyer devant le TBL même si ce dernier a été saisi par la seule requête du bailleur en validation de hausse. En effet, dans la mesure où tous les éléments formels liés à la recevabilité d'une demande reconventionnelle sont réunis, une telle requête doit être déclarée recevable car l'on ne voit pas pour quelle raison le locataire qui a déposé une demande de diminution de loyer en plus de la contestation de hausse, serait moins bien traité que celui qui attendrait que le bailleur introduise une demande de validation de hausse de loyer pour agir, ou encore moins bien placé que celui qui formulerait sa demande reconventionnelle en cours d'enquêtes.

CJ , CABL

Publication DB 2007 p. 24 n° 12

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.264.al.2

Résumé : RÉDUCTION DU LOYER DÛ JUSQU'À L'ÉCHÉANCE DU BAIL Lorsque le bailleur n'effectue aucune démarche particulière pour faciliter la relocation du logement, le loyer dû par le locataire jusqu'à l'échéance du bail peut être réduit équitablement. La réduction ne saurait toutefois être admise dès la restitution des locaux, mais à compter d'un délai de deux mois, sachant que l'on ne peut raisonnablement pas imposer au bailleur d'entreprendre des démarches en vue de la relocation de l'objet avant la restitution des locaux. In casu, une réduction de loyer de 25 % a été accordée.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; LOYER INITIAL; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.270.al.2; CO.257d

Résumé : FORMULE OFFICIELLE DE FIXATION DU LOYER INITIAL NON REMISE - ABUS DE DROIT Constitue un abus de droit de la part du locataire, le fait pour ce dernier d'invoquer la nullité du loyer initial pour vice de forme dans le but de faire obstacle à l'évacuation du logement pour défaut de paiement.

Voir aussi : ATF 137 III 547; ACJC/1426/2019 du 07.10.2019; ACJC/1606/2004 du 17.12.2004ACJC/578/2008 du 05.05.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; RESILIATION ANTICIPEE; TERME DE CONGE

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER - PROROGATION DU BAIL - PROCHAIN TERME DE RÉSILIATION - CONDITIONS GÉNÉRALES L'article 5 lit. a des Conditions générales du bail type, qui autorise le locataire à donner son congé pour une échéance trimestrielle, ne trouve pas application s'il est en contradiction avec les dispositions particulières prévues par les parties. Ainsi, lorsque, en cours de location, les parties conviennent d'une prorogation de leur bail pour une durée de trois ans, elles renoncent dès lors à la faculté de résilier le contrat de façon anticipée durant cette période.

TF

Publication ATF 124 III 201 = SJ 1998 p. 485

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; CONSIGNATION EN JUSTICE; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.259g

Résumé : CONSIGNATION DU LOYER - PAS DE RAPPORT ENTRE LE MONTANT CONSIGNE ET LA PERTE DE JOUISSANCE DE LA CHOSE LOUEE Il découle de la jurisprudence du Tribunal fédéral que le locataire n'a pas à limiter la consignation au montant probable de la perte de jouissance.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter Bail.ch juillet 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION

Normes : CO.272

Résumé : PROLONGATION DE BAIL - NOTION DE "CONSEQUENCES PENIBLES" Les « conséquences pénibles » au sens de l’art. 272 CO sont les circonstances qui empêchent le locataire de trouver un logement de remplacement dans le temps restant.

Tribunal cantonal neuchâtelois , Cour d'appel civile

Publication Newsletter bail.ch août 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAUTIONNEMENT

Normes : CO.493.al2; CO.143

Résumé : VALIDITE D'UN ENGAGEMENT PRIS EN TANT QUE "CODEBITEUR SOLIDAIRE" AU MOMENT DE LA SIGNATURE DU CONTRAT DE BAIL - CAUTIONNEMENT - PORTE-FORT - ENGAGEMENT SOLIDAIRE Plusieurs garanties en faveur du locataire sont possibles en droit du bail. Un tiers peut ainsi s’engager à payer le loyer par cautionnement, promesse de porte-fort ou engagement solidaire. Le cautionnement par une personne physique dépassant la somme de CHF 2'000.- nécessite une déclaration revêtue de la forme authentique (art. 493 al. 2 CO), mais non les autres garanties. Compte tenu de ces règles, le tribunal ne peut admettre qu’avec retenue le choix des parties en faveur de la promesse de porte-fort ou de l'engagement solidaire. Si une personne déclare qu’elle pourra être recherchée à la place du débiteur en tant que codébitrice solidaire au sens de l’art. 143 al. 1 CO, elle n’assume cette obligation que dans trois cas : - Si, de par sa formation ou ses activités, elle est rompue aux contrats de sûreté et connaît le vocabulaire juridique suisse usité dans ce domaine; - Si l’accord (i) atteste que la personne garante connaissait réellement la portée de son engagement et (ii) révèle les motifs qui ont détourné les parties de conclure un cautionnement ; - Si la personne garante a un intérêt propre et marqué à l’exécution de l’obligation ou qu’elle en retire un avantage, que le créancier a connaissance de cet intérêt et qu’il peut donc apercevoir le motif pour lequel le garant se déclare prêt à assumer une obligation identique à celle du débiteur.

Voir aussi : Pascal Jeannin, Le « codébiteur solidaire » du locataire dans un bail d’habitation : engagement solidaire ou cautionnement déguisé ? (arrêt CACIV.2023.82), Newsletter Bail.ch août 2024

CJ , CABL

Recours TF déposé le 29.09.2023, rendu le 12.02.2024, DROIT CIVIL, 4A_485/2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION

Normes : CO.271.al1.lete.ch1

Résumé : CONGE DONNE DURANT UNE PERIODE DE PROTECTION - PROCEDURE PREALABLE EN EVACUATION REJETEE CAR BAIL DE DUREE INDETERMINEE Dans l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.432/2006 du 8 mai 2007, notre Haute Cour a jugé qu'un congé donné à la suite d'une procédure en évacuation ayant abouti au déboutement de la bailleresse au motif que les parties s'étaient liées par actes concluants par un contrat de durée indéterminée qui n'avait pas été résilié ne rentrait pas dans la protection de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO. Les juges fédéraux ont en effet retenu que, dans un tel cas, la décision de résilier remontait à une époque antérieure à la première procédure judiciaire. Ainsi, dans la seconde procédure, le congé était uniquement exprimé dans les formes et non pas par esprit de vengeance à l'égard du locataire. Admettre l'application de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO dans un tel cas serait contraire au sens et au but de la loi. Le cas d'espèce devait être traité de la même manière que celui ayant mené à l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.432/2006 du 8 mai 2007. En effet, l'intimée avait d'abord déposé une requête en évacuation, persuadée que les parties étaient liées par un contrat de durée déterminée qui avait pris fin. Contredite par les deux instances cantonales, l'intimée avait "rectifié" son erreur et procédé à la résiliation formelle des baux. L'élément décisif n'est pas l'existence ou non d'un congé antérieur mais la volonté de mettre un terme aux relations contractuelles, laquelle remonte en l'espèce à une époque largement antérieure à la première procédure judiciaire ayant opposé les parties.

CJ , ACJC

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION

Normes : LDTR.42.al4; LDTR.43.al1

Résumé : RESILIATION POUR TRAVAUX - LDTR - RELOGEMENT La LDTR contient des prescriptions concernant la présence de locataires dans l'immeuble à transformer ou dont l'affectation doit être changée. Ainsi, l'art. 42 al. 4 LDTR prévoit que l'ouverture du chantier est subordonnée au relogement des locataires touchés par l'autorisation définitive. En outre, à teneur de l'art. 43 al. 1 1ère phr. LDTR, le propriétaire a l'obligation d'informer au préalable et par écrit les locataires et de les consulter "en dehors de toute résiliation de bail", lorsqu'il a l'intention d'exécuter des travaux au sens de la LDTR. Selon la jurisprudence, l'expression "en dehors de toute résiliation du bail" ne signifie pas que toute résiliation de bail est interdite durant la procédure d'autorisation des travaux. Elle signifie tout au plus que l'obligation d'informer et de consulter les locataires est indépendante de la procédure de résiliation de bail et ne produit aucun effet sur les conditions de celle-ci. Prise dans ce sens, la formule contestée n'offre aucune protection spéciale aux locataires et laisse au droit fédéral le soin de régler les questions touchant aux résiliations. Une telle disposition se prête donc à une interprétation conforme au droit fédéral. Le Tribunal fédéral a aussi retenu qu'une loi au terme de laquelle la demande de vendre un appartement loué devrait être déposée en dehors de toute résiliation de bail, constituait une mesure de protection des locataires incompatible avec le droit fédéral. Ainsi, la mention "en dehors de toute résiliation du bail" ne produit aucun effet dans les rapports entre bailleurs et locataires et ne peut en aucun cas empêcher une résiliation de bail dans la procédure d'information et de consultation qu'elle institue. Ainsi, seuls les locataires en possession d'un bail en cours peuvent prétendre au relogement en vertu de la LDTR, mais non ceux qui voient leur bail résilié, ce qui est le cas en l'espèce.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 21.05.2021, rendu le 20.07.2022, CONFIRME, 4A_287/2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;SIMULATION

Normes : CO.18

Résumé : SIMULATION - DESTINATION DES LOCAUX - HABITATION D'UN TIERS Le contrat précise expressément et de manière claire que l'appartement est destiné à l'habitation exclusive d'un tiers. En ce sens, les parties ne créaient aucune apparence et n'avaient aucune intention de tromper quiconque. Une telle précision sur la manière dont les locaux seraient utilisés, et en particulier sur la personne qui les occuperait, n'est pas exclue et n'a pas pour effet de modifier les parties au contrat et de conférer à l'occupant la qualité de locataire.

Jean-Luc COLOMBINI

Publication 19ème Séminaire sur le droit du bail, p. 221ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION

Normes : CO.271ss

Résumé : PRATIQUE RÉCENTE EN MATIÈRE DE RÉSILIATION DE BAIL, in 19ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; HÉRITIER

Normes : CC.560

Résumé : POURSUITE DU BAIL AVEC HÉRITIERS DU LOCATAIRE Le décès du locataire ne met en principe pas fin au contrat de bail. Celui-ci continue avec les héritiers, qui assument les droits et les obligations du défunt (art. 560 CC). Les parties peuvent toutefois convenir que le bail prendra fin avec le décès du locataire.

Voir aussi : ATF 115 II 258