Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; CALCUL

Normes : CO.269a

Résumé : AUGMENTATION DU DERNIER LOYER FIXÉ SELON UN CRITÈRE ABSOLU EN FONCTION DE CRITÈRES RELATIFS Le bailleur qui augmente un loyer suite à l'évolution du taux hypothécaire et de l'ISPC (critères relatifs) ne peut pas fonder son calcul sur la dernière modification du loyer en vigueur si celle-ci a été établie sur la base de l'adaptation partielle aux loyers usuels du quartier (critère absolu). En effet, cela reviendrait à confronter deux critères antinomiques, ce qui n'est pas admissible. Il s'ensuit qu'il faut remonter à l'époque de la première majoration du loyer pour appliquer la méthode relative.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER USUEL; MAXIME INQUISITOIRE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - PORTÉE Deux possibilités : soit le bailleur produit immédiatement, comme il se doit, le nombre d'exemples suffisant (au moins cinq), soit il en produit un nombre insuffisant (moins de cinq). Dans la première hypothèse, le bailleur ne peut exiger de pouvoir formuler une seconde offre de preuve, lorsque la première est jugée non probante. Dans la seconde hypothèse, la maxime inquisitoire impose au juge d'impartir un délai au bailleur pour compléter et produire ses pièces justificatives, ou, mieux, de le convoquer en audience de comparution personnelle en spécifiant expressément sur la convocation qu'il est invité, à cette occasion, à compléter ses allégués et à déposer tout document dont il entend faire état.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_179/2015 du 16.12.2015 (CPC); ACJC/1289/2004ACJC/1308/2008 du 03.11.2008

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 40, mai 2006, p. 27 contra : ACJ n° 125 du 14.02.2005 A. c/ B.

TF , 1ère Cour civile

Publication 128 III 419

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; AVIS DE MAJORATION DE LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d

Résumé : HAUSSE DE LOYER - FORMULE OFFICIELLE - CARACTÈRE CONSENSUEL La faculté donnée au bailleur de demander unilatéralement une augmentation du loyer pour le prochain terme de résiliation n'exclut pas que les parties puissent convenir valablement, sans l'usage d'une formule officielle, d'augmenter le loyer pour l'échéance. Une telle modification consensuelle du contrat de bail n'est admissible que s'il résulte des circonstances que le locataire était suffisamment informé de ses droits et qu'il n'a pas consenti sous la menace d'une résiliation. Toutefois, dans l'hypothèse d'une hausse de loyer devant entrer en vigueur, d'entente entre les parties, avant l'échéance contractuelle, le locataire ne peut pas invoquer l'absence de formule officielle de hausse de loyer.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_637/2016 du 03.03.2017; CdB 4/2013, p. 120ss

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/02 p. 135Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; DIMINUTION DE LOYER; LOCATAIRE

Normes : CO.270a

Résumé : CAS EXCEPTIONNELS DANS LESQUELS LE LOCATAIRE PEUT INVOQUER DIRECTEMENT LA MÉTHODE ABSOLUE Le TF examine dans quelle mesure l'égalité de traitement postule que le locataire puisse, lui aussi, invoquer des facteurs absolus à l'appui d'une demande de baisse faite dans le mêmes conditions que celles où le bailleur peut s'en prévaloir directement. Tel est le cas dans des circonstances très exceptionnelles : - sortie de l'immeuble du contrôle cantonal des loyers, si le calcul de rendement aboutit à la fixation d'un loyer inférieur à celui soumis au contrôle; - vente de l'immeuble en cours de bail, pour autant que le transfert entraîne une notable modification des bases de calcul (p. ex. prix de vente sensiblement inférieur à celui qui a servi à déterminer le loyer actuel, pour autant que ce prix corresponde à celui du marché et qu'il ne s'agisse pas d'un prix d'ami). En effet, il n'y a pas de raison que le locataire puisse invoquer ladite méthode du seul fait - aléatoire - que l'immeuble a changé de mains alors qu'il n'aurait pas pu le faire si l'immeuble n'avait pas été vendu; - le précédent loyer résulte d'un bail échelonné ou indexé : situation exceptionnelle dont le TF a déjà dit qu'elle justifiait la méthode absolue tant pour le bailleur que pour le locataire (ATF 121 III 397 = SJ 1996 p.180; ATF 123 III 76 = JT 1997 I 612 = SJ 1997 p. 465). - une longue période s'est écoulée depuis la dernière fixation du loyer selon la méthode absolue et le locataire a épuisé tous les facteurs de baisse relatifs.

Voir aussi : ATF 147 III 32( Fiche 2573071 );arrêt du TF 4C.34/2007 du 15.05.2007 X. c/ Y S.A. in CdB 3/07 p. 75

Remarques : Avec note de P. Conod ATTENTION : ATF 147 III 32 tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net (fiche n° 2573071).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.270a; OBLF.13.al.4

Résumé : LOYER MODIFIÉ SANS AVOIR JAMAIS PRIS EN COMPTE L'ÉVOLUTION DU TAUX HYPOTHÉCAIRE Pour se prononcer sur une demande de baisse de loyer fondée sur une diminution du taux hypothécaire, lorsque celui-ci n'a jamais été pris en compte dans les modifications précédentes du loyer, il convient de faire application de l'art. 13 al. 4 OBLF (cf. application de la méthode dans l'ACJ).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270.al.2

Résumé : LOCATAIRE CONTESTANT AVOIR REÇU L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER - RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE La production par le bailleur d'un avis de fixation du loyer daté du 25 avril 1994 sur une formule officielle dûment signée par le locataire, emporte la présomption que la remise a eu lieu à la date inscrite sur le document. Le locataire a donc le fardeau de la preuve du contraire.

TF

Publication ATF 122 III 20 = SJ 1996 p. 403 = JT 1996 I 600

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAXIME DU PROCES; ULTRA PETITA

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - POSSIBILITÉ D'INVOQUER EN COURS DE PROCÉDURE DE NOUVEAUX MOTIFS DE BAISSE - MAXIME D'OFFICE ET INTERDICTION DE STATUER ULTRA PETITA Dans le cadre d'une demande de baisse, les parties ne doivent pas déjà se déterminer définitivement dans la phase préalable (requête au bailleur et réponse de celui-ci, selon l'art. 270a al. 2 CO) et ne sont pas liées par leurs déclarations dans cette phase lors de la procédure subséquente devant l'autorité (ATF du 18.10.1995 publié in MP 1995 p. 221s.; autre opinion : Brunner, Stoll, Die Mietzinsherabsetzung, MP 1993, p. 127). Lorsque de nouveaux motifs de baisse surviennent alors qu'une procédure en diminution de loyer est déjà pendante devant l'autorité, il se justifie d'accorder au locataire, par une application analogique de l'art. 270a al. 3 CO, la possibilité de faire valoir dans la procédure en cours devant l'autorité de nouvelles prétentions en diminution de loyer sans procédure préalable entre les parties selon l'art. 270a al. 2 CO, pour autant qu'une demande soit formulée dans la procédure.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d.al.1

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - LETTRE D'ACCOMPAGNEMENT Avis de majoration motivé comme suit : "art. 269 CO et art. 269a lettres a/b/e voir notre lettre annexée" et lettre annexe explicitant ces références légales et indiquant le taux d'intérêt hypothécaire et le niveau de l'ISPC pris en considération. Cette motivation satisfait aux conditions de la jurisprudence du TF (118 II 130, 133) dans la mesure où elle permet au locataire de comprendre que le nouveau loyer est calculé en tenant compte du taux et de l'intérêt mentionnés, ainsi que de la compensation des avantages concédés jusque là par l'Etat (sortie du contrôle).

Voir aussi : ACJ n° 696 du 22.6.2001 SI X c/ G.

David LACHAT

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.253.ss

Résumé : La pratique récente en matière de loyers in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch octobre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;FORMULE OFFICIELLE;ABUS DE DROIT

Normes : CO.270.al2; CO.2.al2

Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE - ABUS DE DROIT Le locataire a agi de manière abusive en invoquant la nullité du loyer initial. Le locataire est avocat – et l’était déjà au moment de la conclusion du contrat – et a de l’expérience dans le domaine de droit du bail, de sorte qu’il devait connaître l’exigence de la formule officielle en cas de nouveau bail et ne pouvait se prévaloir de la nullité du loyer initial.

Voir aussi : Marie-Laure Percassi, Nullité du loyer initial en raison de l’absence de formule officielle et abus de droit, in Newsletter bail.ch octobre 2022 et in DB n° 34/2022 p. 39ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;PAIEMENT;DÉFAUT DE PAIEMENT;NOTORIÉTÉ

Normes : CPC.151; CO.257c; CPC.257

Résumé : FAITS NOTOIRES - CONDITIONS GÉNÉRALES Les conditions générales genevoises pour locaux commerciaux ne sauraient être considérées comme des faits notoires.

CJ

Descripteurs : BAIL À LOYER;SOUS-LOCATION;LOYER;CARACTÈRE ONÉREUX;PREUVE

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - PREUVE La mise à disposition d'un appartement contre paiement d'une somme d'argent est l'hypothèse qui doit être retenue en l'absence d'explication concluante permettant de retenir le contraire, dans la mesure où la remise gratuite d'un logement est exceptionnelle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;MOTIF;RENDEMENT BRUT

Normes : CO.269

Résumé : MAJORATION DE LOYER - MOTIFS - CALCUL DE RENDEMENT - IMMEUBLE ANCIEN - PRODUCTION DE PIECES La bailleresse est liée par les motifs qu'elle invoque pour justifier la majoration du loyer. La hausse étant notamment motivée par le fait que le loyer reste dans les limites du rendement admissible au sens du CO, la bailleresse ne peut dès lors soutenir qu'elle ne peut pas produire les pièces nécessaires pour effectuer un calcul de rendement puisqu'elle a nécessairement dû effectuer un tel calcul pour pouvoir indiquer dans l'avis de majoration du loyer que ce dernier restait dans les limites du rendement admissible. Partant, la bailleresse ne saurait se prévaloir du fait que l'immeuble serait ancien. Il lui appartient, dès lors, de tout mettre en œuvre pour donner suite à l'ordonnance de preuve litigieuse et de justifier un éventuel défaut de production, une carence injustifiée pouvant constituer un indice d'un rendement abusif caché.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;FONDS PROPRES

Normes : CO.269

Résumé : FONDS PROPRES - RÉEVALUATION - PAS DE DÉVALUATION Une dévaluation des fonds propres, résultant d'une baisse de l'ISPC, ne saurait être prise en compte. Il s'agit dans ce cas de s'en tenir au montant des fonds propres investis.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 14; newsletter bail.ch décembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;FONDS PROPRES;LOYER

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT-REEVALUATION DU 100% DES FONDS PROPRES Pour déterminer le rendement net, il faut déterminer tous les coûts d'investissements effectifs (ou le prix de revient) de l'immeuble, et en déduire les fonds empruntés (fonds étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis. Le montant des fonds propres doit ensuite être réévalué pour tenir compte du renchérissement (art. 269a let. e CO). La limitation de la revalorisation à seulement 40% des fonds propres, sans égard aux fonds propres réellement investis, ne peut être maintenue. Si elle avait pu apparaître, à certains, justifiée dans le contexte d'une forte augmentation des taux hypothécaires, respectivement de l'inflation pour limiter la hausse des loyers, elle perd son sens dans le cadre d'un calcul concret selon la méthode absolue et dans les circonstances actuelles. Il y a donc lieu d'admettre que le 100% des fonds propres investis doivent être réévalués selon l'indice suisse des prix à la consommation.

Voir aussi : Note de Philippe CONOD in CdB 1/2021 p. 29 ss

Remarques : Renversement de jurisprudence

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 14; newsletter bail.ch décembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;RENDEMENT ADMISSIBLE;LOYER

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - FIXATION DU TAUX ADMISSIBLE à 2% EN SUS DU TAUX HYPOTHECAIRE DE REFERENCE LORSQUE CELUI-CI EST EGAL OU INFERIEUR à 2%. Pour déterminer le rendement net, il faut déterminer tous les coûts d'investissements effectifs (ou le prix de revient) de l'immeuble, et en déduire les fonds empruntés (fonds étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis. Le 100% du montant des fonds propres doit ensuite être réévalué pour tenir compte du renchérissement (art. 269a let. e CO). Il y a ensuite lieu d'appliquer à ces fonds propres réévalués le taux de rendement admissible. Le taux admissible de 0.5% en sus du taux hypothécaire a été fixé en 1986, le taux hypothécaire de référence étant à l'époque de 5.5%. Le Tribunal fédéral considérait à l'époque qu'un taux de 6% de rendement n'était pas excessif. Depuis le 1er mars 1995, le taux d'intérêt hypothécaire de référence a continuellement baissé jusqu'à atteindre actuellement 1.25%, de sorte que le rendement ainsi calculé aboutit à un loyer qui n'est plus en rapport avec la mise à disposition de l'usage de l'habitation et qui est insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les propriétaires immobiliers qui courent ainsi des risques. Il y a dès lors lieu de fixer le taux admissible à 2% en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2%.

Voir aussi : Philippe CONOD, Rendement net art. 269 CO; réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres, in DB n° 33/2021, p. 44ss; Beat ROHRER, Conséquences de la modification de la jurisprudence du Tribunal fédéral relative au rendement net admissible (ATF 147 III 14), in CdB 2/2022 p. 33 ss

Remarques : Renversement de jurisprudence

CJ , CABL

Recours TF déposé le 19.06.2020, rendu le 19.11.2020, DROIT CIVIL, 4A_333/2020

Publication CdB 4/20, p. 130ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;DEMEURE;RÉSILIATION;DEMEURE DU CRÉANCIER

Normes : CO.91; CO.257d

Résumé : CONGÉ POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DEMEURE DU CRÉANCIER Selon l'art. 91 CO, le créancier est en demeure lorsqu'il refuse sans motif légitime d'accepter la prestation qui lui est régulièrement offerte, ou d'accomplir les actes préparatoires qui lui incombent et sans lesquels le débiteur ne peut exécuter son obligation. Le locataire peut ainsi faire échec à la demeure en faisant valoir que le bailleur est lui-même en demeure, en particulier lorsque le bailleur est responsable du retard. Tel est par exemple le cas lorsque le bailleur fournit de fausses indications quant au lieu de paiement. L'avis comminatoire est en conséquence dépourvu d'effet et le congé qui le suit est nul. In casu, les conditions de la demeure du bailleur ne sont pas réunies. Certes, il a refusé l'envoi de bulletins de versement au curateur du fils de la locataire, mais cette dernière ne prétend pas s'être adressée au bailleur en ce sens et n'a pas non plus soldé le montant de la dette au moyen du bulletin de versement joint aux mises en demeure qu'elle a reçues.

Voir aussi : arrêt du TF 4C.65/2003 du 23.09.2003

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;MOTIVATION;NULLITÉ

Normes : CO.270; OBLF.19; LaCC.2017

Résumé : PREMIÈRE LOCATION - AVIS OFFICIEL - PAS DE MOTIVATION EXIGÉE Lorsqu’un logement est remis à bail pour la première fois ou qu’il a subi des transformations telles qu’il n’est plus le même par rapport au bail précédent, la formule alors remise au locataire doit indiquer qu’il s’agit d’une première location. En cas de première location, il n’existe aucune majoration de loyer. Par conséquent, l’art. 270 al. 2 CO n’exige pas que le loyer fixé pour la première fois soit motivé dans la formule officielle.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_56/2023 du 14.04.2023

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 146 III 82, newsletter Bail.ch avril 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;DÉLAI RELATIF;PRESCRIPTION

Normes : CO.270; CO.62ss; CO.67

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - PRESCRIPTION - DÉLAI RELATIF Le créancier a connaissance de son droit de répétition - et le délai de prescription relatif d'un an commence à courir (art. 67 al. 1 CO) - lorsqu'il connaît suffisamment d'éléments pour fonder et motiver son action en justice, laquelle n'a pas besoin d'être chiffrée (art. 85 CPC). Cela suppose qu'il ait connaissance de la mesure approximative de l'atteinte à son patrimoine, de l'absence de cause du déplacement de patrimoine et de la personne de l'enrichi. Est déterminant le moment de la connaissance effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu connaître son droit en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances. Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle, obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, et dont l'ignorance est présumée, la connaissance effective intervient lorsqu'il sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif, et non pas lorsqu'il aurait pu ou dû le savoir. La question peut rester ouverte de savoir si, de nos jours, l'ignorance présumée du locataire, quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l'absence de celle-ci, se justifie encore, dès lors que l'usage de la formule officielle a été rendu obligatoire il y a plus de vingt-cinq ans dans le canton concerné, que cette exigence a été rappelée à réitérées reprises par le Tribunal fédéral dans plusieurs arrêts publiés, et qu'il est possible de se renseigner aisément sur ce point en effectuant une simple recherche sur internet ou en consultant le site d'associations militant en faveur de la défense des droits des locataires.

Voir aussi : ATF 140 III 583; arrêt du TF 4A_517/2014 du 02.02.2015

TF , Ire Cour de droit public

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; DROIT PUBLIC

Normes : CO.269

Résumé : DROIT PUBLIC DU LOGEMENT - AIDE FINANCIÈRE DES POUVOIRS PUBLICS - RENDEMENT L'art. 269 CO définissant le loyer abusif vaut aussi pour les appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité, à tout le moins pour ceux qui le sont en vertu du droit cantonal.En l'absence de plan de hausses de loyers signifié à l'entrée dans les locaux, l'examen de la conformité des loyers se fait sur toute la période de contrôle exercé par les pouvoirs publics. Les critères applicables en cas de loyers libres ne peuvent être purement et simplement transposés aux loyers des logements contrôlés par l'Etat. Il convient en effet de tenir compte des efforts consentis dans la durée par les pouvoirs publics et les propriétaires. En l'espèce, un léger dépassement du rendement admis par la jurisprudence au sens l'art. 269 CO, soit 0.81% au lieu de 0.5%, n'est pas excessif au regard des contraintes découlant notamment de l'application de la loi vaudoise sur le logement et de son règlement d'application.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; DEMEURE; DÉFAUT DE PAIEMENT ; LOYER; SOMMATION

Normes : CO.257d

Résumé : CONTENU DE L'AVIS COMMINATOIRE - ERREUR L'avis comminatoire doit indiquer le montant arriéré à payer dans le délai de façon suffisamment claire et précise pour que le locataire puisse reconnaître clairement quelles dettes il doit payer pour éviter un congé. Le montant de l'arriéré doit être déterminé (par une indication chiffrée) ou, tout au moins, déterminable. Ainsi, lorsque l'avis comminatoire désigne précisément les mois de loyers impayés, le montant de l'arriéré est déterminable et une indication chiffrée du montant impayé n'est alors pas indispensable. Si les mois de loyers impayés ne sont pas mentionnés et que le montant de l'arriéré indiqué est sans rapport avec la somme effectivement en souffrance, l'avis comminatoire ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision permettant au locataire de reconnaître de combien de mois de loyers il doit s'acquitter dans le délai comminatoire. En revanche, l'indication d'un arriéré trop élevé n'entraîne pas nécessairement l'inefficacité de l'avis comminatoire: le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d'être protégé. In casu, même en cas d'incertitude quant aux mois demeurés impayés, le locataire ne pouvait pas se contenter de payer deux mois de loyers au lieu des trois requis, mais devait prendre contact avec la bailleresse en vue de clarifier la prétendue erreur de celle-ci.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_332/2023 du 11.01.2024; arrêt du TF 4A_550/2020 du 29.04.2021 (Le locataire qui ne prend pas de mesures pour régler le montant qu’il estime exact ne mérite pas de protection); ACJC/762/2019 du 27.05.2019 (compte tenu de la date de la mise en demeure, des clauses du bail relatives à l'exigibilité du loyer et du fait que le locataire procédait lui-même au paiement du loyer, il ne pouvait pas ignorer à quels mois se rapportait l'avis comminatoire)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 3/2018, p. 79ss; DB 30/2018, p. 46ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d; CO.270; OBLF.19

Résumé : CONCLUSION DU BAIL - MODIFICATION DU RÉGIME DES FRAIS ACCESSOIRES SANS BAISSE DE LOYER A l'instar de ce qui se fait en cours de bail, la modification du régime des frais accessoires par rapport à celui du locataire précédent, lors de la conclusion d'un nouveau bail, nécessite une notification par formule officielle de la part du bailleur. La facturation de frais accessoires jusqu'ici compris dans le loyer doit s'accompagner d'une réduction proportionnelle du loyer, à défaut de quoi il y a augmentation du loyer ; tant la réduction que l'augmentation doivent être accompagnés de motifs précis. In casu, le bailleur a augmenté les charges par rapport au locataire précédent, sans motivation suffisante, le loyer étant au demeurant resté inchangé. La diminution des prestations du bailleur correspond donc à une augmentation de loyer, laquelle n'est pas motivée et donc nulle. Cette nullité peut toutefois être tenue en échec par l'interdiction de l'abus manifeste de droit.

Remarques : En l'espèce, TF retient les locataires abusent manifestement de leur droit lorsqu'ils invoquent la nullité du loyer pour défaut de motivation suffisante de la formule officielle, alors qu'aucune motivation, quelle qu'elle soit, ne leur aurait permis d'agir avec succès en contestation du loyer initial pour augmentation sensible du loyer par rapport au loyer précédent, du fait que l'augmentation est inférieure à 10%.

CJ , CABL

Publication CdB 3/2018, p. 87ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; MOTIVATION ; NULLITÉ

Normes : CO.270; OBLF.19; LaCC.207

Résumé : MOTIVATION DE LA FORMULE OFFICIELLE - LOYER INCHANGÉ PAR RAPPORT AU PRÉCÉDENT L'avis officiel de fixation du loyer initial - in casu dans sa version genevoise comportant la mention "motifs précis des prétentions ci-dessus" - ne doit pas obligatoirement contenir de motifs lorsque le montant du loyer est identique ou inférieur au loyer payé par le précédent locataire.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_451/2019 du 21.04.2020; ACJC/725/2018 du 11.06.2018 (Le bailleur n'a pas l'obligation d'indiquer sur la formule officielle les motifs d'une baisse de loyer par rapport au locataire précédent)

Remarques : changement de la jurisprudence de la CABL

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 1/17, p.1ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; FONDS PROPRES

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - VALEUR DE L'IMMEUBLE - DÉCÈS DU PROPRIÉTAIRE A la différence d'une acquisition par acte entre vifs, l'acquisition par succession ne saurait entraîner de modification des bases de calcul. Les héritiers succèdent au de cujus et ne peuvent prétendre qu'au rendement admissible des investissements faits par le de cujus lui-même; en particulier, la valeur vénale de l'immeuble au décès, respectivement au moment de l'acquisition par les héritiers est sans pertinence pour déterminer le loyer admissible. La situation en cas d'acquisition par succession diffère de celle en cas d'acquisition entre vifs, lors du partage ultérieur de la succession.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_191/2018 du 26.03.2019 in DB 31/2019, p. 43ss (valeur attribuée à l'immeuble dans une convention de partage successoral peut être utilisée pour déterminer le prix de revient de l'immeuble)

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication DB 24/2012 n° 17

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; ÉNERGIE ; MAJORATION DE LOYER ; PLUS-VALUE

Normes : OBLF.14; CO.269a.let.b

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE ÉNERGÉTIQUE Les investissements pour des améliorations énergétiques peuvent être considérés dans leur totalité comme des améliorations à plus-value, pour autant qu'ils soient de nature à induire une réduction des frais accessoires

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ENCOURAGEMENT(EN GENERAL); COMPETENCE; LOYER CONTROLE

Normes : CO.253b.al.3

Résumé : LOYER CONTRÔLÉ PAR L'ÉTAT - BONUS CONJONCTUREL À LA RÉNOVATION - COMPÉTENCE Confirmation de la jurisprudence de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers qui s'est toujours déclarée compétente pour connaître des contestations de hausse de loyer fondées sur la répercussion de travaux à plus-value, lorsque la bailleresse a perçu un bonus à la rénovation (cf. notamment ACJC/295/2005; ACJC/494/2006). Aux termes de l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis à un contrôle de l'Etat, ces deux conditions étant cumulatives. La ratio legis de l'art. 253b al. 3 CO est d'empêcher un double contrôle des loyers et d'éviter le prononcé de décisions contradictoires. Pour les habitations qui font l'objet de mesures d'encouragement par les pouvoirs publics, l'autorité chargée du contrôle des loyers jouit d'une compétence exclusive, et la procédure prévue dans le droit des obligations est fermée (ATF 124 III 463 consid. 4 b/dd). A Genève, le bonus conjoncturel à la rénovation de la LDTR est versé aux bailleurs et n'a pas d'influence directe sur le montant des loyers des locataires, de sorte qu'il ne constitue pas une mesure d'encouragement au sens de l'art. 253b al. 3 CO.

Remarques : Contra : ACJC/698/2009 du 15.06.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION ANTICIPEE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.262; CO.257f

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - SOUS-LOCATION - CONDITIONS ABUSIVES La sous-location portant sur six chambres, chacune pour un prix correspondant approximativement à celui du contrat de bail principal, est abusive en tant que le loyer ainsi obtenu est supérieur de plus de 600 % à celui du contrat de bail principal, même si un service de nettoyage est offert. Dans ce cas, compte tenu de la sous-location à des conditions abusives pratiquée par les locataires, le bailleur est en droit de notifier un congé extraordinaire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.259g

Résumé : LIBÉRATION DES LOYERS CONSIGNÉS PAR LE BIAIS DE MESURES PROVISIONNELLES En principe, si le défaut a été éliminé, la libération dans son intégralité du loyer consigné peut être ordonnée. Néanmoins, la libération des loyers consignés par le biais de mesures provisionnelles suppose que la situation revête un caractère d'urgence. Le bailleur doit démontrer que ses intérêts seraient mis en péril si tout ou partie des loyers consignés n'était pas immédiatement libéré. Alléguer l'impossibilité d'utiliser ces fonds pour réaliser des travaux d'entretien est insuffisant. Par ailleurs, le bailleur doit rendre vraisemblable que la poursuite de la consignation serait susceptible de lui causer un préjudice difficilement réparable, comme le placer dans une situation financière difficile ou mettre en péril ses finances. On ne saurait déduire uniquement du montant consigné élevé que le bailleur serait placé dans une telle situation.

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL

Normes : CO.257a; CO.270

Résumé : LOYER INITIAL - STATISTIQUES - FRAIS D'EXPLOITATION NON COMPRIS DANS LE LOYER Les frais accessoires autres que ceux liés au chauffage et à la production d'eau chaude, comme les frais d'exploitation, sont englobés dans les loyers servant de données pour les statistiques cantonales genevoises. Dès lors, si les frais d'exploitation font l'objet d'un acompte séparé (et ne sont donc pas compris dans le loyer), il convient de déduire le montant versé à titre d'acompte pour les frais d'exploitation du loyer retenu en application des statistiques.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; DROIT IMPERATIF; CONTRAT; NULLITE

Normes : CO.269b; CO.270a

Résumé : DROIT IMPÉRATIF - NULLITÉ D'UNE CLAUSE CONTRACTUELLE FIXANT UN LOYER MINIMAL ABSOLU Le système de contestation du loyer établi par l'art. 270a CO ne peut pas être limité ou exclu par convention ni étendu à d'autres possibilités de contestations. Il ne permet pas aux parties de convenir d'un loyer minimal absolu pour le futur et ne s'accommode pas, en particulier, d'une clause contractuelle interdisant toute réduction du loyer initial (ATF n.p. 4C.203/2006 du 26.10.2006, consid. 3.2.2). En l'espèce, une clause contractuelle stipulant que les loyers futurs ne pourront en aucun cas être inférieurs à celui fixé lors de la conclusion du bail contrevient au caractère impératif des art. 17 al. 2 OBLF et 270a CO et doit donc être déclarée nulle conformément aux art. 19 et 20 CO.

Voir aussi : DB 2008 p.34 n° 15

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT NET; CALCUL; SURFACE

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PONDÉRATION PAR PIÈCE OU PAR SURFACE Selon l'art. 269 CO, le rendement déterminant est celui de la chose louée et non celui de l'immeuble entier, voire d'un groupe d'immeubles. Lorsque l'état locatif n'est pas suffisamment homogène, il y a lieu de procéder à une ventilation des comptes appartement par appartement (selon une clé de répartition applicable à la propriété par étage ou calcul au prorata de la surface ou du volume loué) (David LACHAT, Commentaire romand, n. 2 ad art. 269 CO; Philippe RICHARD, Le point sur la méthode absolue, CdB 3/98, p. 85). Dès lors, une pondération par pièce des appartements est correcte et conforme à la jurisprudence. La méthode se référant aux surfaces des logements plutôt qu'au nombre de pièces est aussi concevable.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_ 268/2023 du 20.02.2024 cons. 4.1.3 (si le bailleur ne propose aucune clé de répartition, le système appliqué sera alors celui que le juge tiendra pour équitable) ACJ n° 1026 du 26.10.2000 X S.A. c/ B. ACJ n° 874 du 08.09.2003 X c/ F. et B. ACJ n° 875 du 08.09.2003 S. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOCAL PROFESSIONNEL; SURFACE; AFFECTATION

Normes : OBLF.11.al.2

Résumé : COMPARAISON DE LA SURFACE ET DE LA DESTINATION DES LOCAUX COMMERCIAUX Si la comparaison entre les locaux commerciaux peut être opérée sur la base du prix au m2, les objets cités doivent être semblables. Cela signifie que les surfaces elles-mêmes doivent être comparables. En outre, il faut comparer un bureau avec un bureau, un magasin avec un magasin, un dépôt avec un dépôt, etc.

Remarques : Contra : ACJ n° 973 du 08.10.2001 (arrêt isolé)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; EXIGIBILITE; DEMEURE; POURSUITE POUR DETTES

Normes : CO.257d; LP.297; LP.298

Résumé : EXIGIBILITÉ DES DETTES ANTÉRIEURES À L'OCTROI DU SURSIS CONCORDATAIRE Le sursis concordataire déploie ses effets (art. 297 et 298 LP) à la date où il est octroyé. Il ne déploie pas d'effets sur l'exigibilité des dettes antérieures à l'octroi du sursis. Dès lors, l'octroi d'un sursis concordataire n'empêche pas le locataire de tomber en demeure au sens de l'art. 257d CO pour les loyers antérieurs à l'octroi du sursis.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2006 I p. 19

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; PRESSION; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE

Normes : CO.270.al.1

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ - INAPPLICABILITÉ DE L'ART. 270 AL. 1 CO En cas de nullité de la fixation du loyer initial (non notifiée sur formule officielle), l'art. 270 al. 1 CO relatif à la contestation du loyer initial ne s'applique pas et il n'y a pas à examiner si le locataire se trouvait ou non dans une situation de contrainte lorsqu'il a conclu le bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; RETARD; PAIEMENT

Normes : CO.257d; CO.259g

Résumé : CONSIGNATION DURANT LE DÉLAI COMMINATOIRE La consignation intervenue durant le délai comminatoire vaut paiement du loyer et fait donc obstacle à la résiliation selon l'art. 257d al. 2 CO. La consignation étant un substitut de l'exécution, celui-ci doit en effet suivre les mêmes règles que celles applicables au paiement en mains du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.259g; LPC.320.ss

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES EN LEVÉE DE LA CONSIGNATION Le droit fédéral ne s'oppose pas à ce que la consignation soit levée par le biais de mesures provisionnelles. Le risque existe cependant que la faculté du locataire de consigner son loyer soit entravée par un recours systématique du bailleur à ce type de mesures. Par conséquent, une requête en ce sens ne doit être admise que de manière restrictive par le juge, qui ne doit pas perdre de vue l'avantage procédural que le législateur a voulu accorder au locataire. Ainsi, il se justifie de limiter la portée de cette mesure à la période durant laquelle sa poursuite semble difficilement tolérable par le bailleur, en application des principes de nécessité, de proportionnalité et de subsidiarité, déduits de la condition du dommage difficile à réparer.

TF

Publication ATF 127 III 411

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; HYPOTHEQUE; TAUX D'INTERET; CALCUL

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - ADAPTATION THÉORIQUE DES LOYERS COMPARATIFS À L'ÉVOLUTION DU TAUX HYPOTHÉCAIRE La correction virtuelle des loyers des appartements retenus comme éléments de comparaison à l'évolution du taux hypothécaire est admissible. Pour cela, il faut calculer fictivement la répercussion de la baisse du taux sur ces loyers, intervenue depuis la date de fixation du dernier loyer de chaque objet retenu. Le locataire peut cependant apporter la preuve que le dernier loyer est lui-même déjà abusif, ce qui entraîne l'exclusion de l'exemple de comparaison. Il en va de même si les éléments devant permettre de procéder à l'adaptation font défaut, sauf s'il est établi autrement que le loyer comparatif n'est de toute façon pas abusif (par ex. par un calcul de rendement ou comparaison avec les autres loyers comparatifs réadaptés).

Voir aussi : ACJ n° 1436 du 09.12.2002 SI X c/ A. ACJ n° 636 du 12.06.2006 D. c/ H.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION; RESTAURANT

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - COMPARAISON EN FONCTION DE LA DESTINATION DES OBJETS Pour des locaux commerciaux, il faut comparer des locaux semblables en fonction de leur destination (Patrick Blaser, La prise en considération de loyers usuels dans la fixation du loyer, CdB 2001 p. 17 ; Commentaire de l'USPI, Droit suisse du bail à loyer, 1992 p.465 ; Peter Higi, Die Miete, Zürich 1998, nos 90 et 93 ad art. 269a CO). Si le local commercial est un restaurant, les objets proposés en comparaison doivent obligatoirement être des restaurants. Des objets comme une boulangerie, un bar, un cabaret doivent être écartés.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2001 p. 247

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; TELECOMMUNICATION; RESEAU DE CABLES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - EMPLACEMENT - ÉQUIPEMENT - DOUBLE VITRAGE - TÉLÉRÉSEAU Un appartement qui n'est pas situé dans un quartier calme et, qui, de surcroît, est démuni de doubles vitrages ne saurait être comparé à des logements situés dans un quartier calme et équipés de doubles vitrages. De même, un logement qui ne permet pas au locataire de recevoir la télévision par câble est un logement dont le confort est inférieur à la norme usuelle. Cette différence ne doit pas être négligée lors de la comparaison avec d'autres logements.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES D'EXPLOITATION - PRINCIPE POUR PRENDRE EN COMPTE LES POSTES DE CHARGES DE L'IMMEUBLE Le locataire ne doit pas pâtir, au plan de la quotité du loyer, de la forme choisie par le propriétaire pour la détention de la propriété de son immeuble. Seuls les charges immobilières et les frais directement liés à l'exploitation de l'immeuble peuvent être pris en compte. Ainsi, les frais d'administration qui représentent le coût de fonctionnement de la société immobilière propriétaire de l'immeuble, les frais pour l'établissement de sa propre comptabilité qui sont indépendants de la gestion de l'immeuble et les frais de contentieux sont à écarter en l'absence de preuve du contraire.

Voir aussi : ACJ n° 681 du 22.06.01 SI P.F. c/ B.T. ACJ n° 700 du 31.05.02 SI X c/ M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES - POSTE "ENTRETIEN ET REPARATIONS" L'accroissement des frais d'entretien et de réparation, parallèlement à plusieurs relocations d'appartements à des loyers réévalués durant la même période, permet d'inférer que les comptes englobent des frais de réfection totale d'un ou plusieurs appartements, ce dont les autres locataires de l'immeuble ne profitent en rien. Il se justifie ainsi de les considérer comme des travaux à plus-value, à retrancher des comptes, et de considérer les montants inférieurs à 2'000 Frs. comme des dépenses courantes d'entretien, pouvant être prises en considération dans l'établissement de la moyenne des charges de l'immeuble.

Publication SJ 1998 p. 305

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE; NULLITE

Normes : CO.269d

Résumé : CONTRAT DE SOUS-LOCATION - NON-UTILISATION DE LA FORMULE OFFICIELLE Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al.2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d p. 349).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PIÈCES À FOURNIR PAR LE BAILLEUR - FORMULATION DE L'ORDONNANCE DU TBL Cas d'une ordonnance demandant une ventilation des frais d'entretien si ce poste a augmenté abruptement . Il est légitime que le bailleur, qui a fourni un document comptable détaillé utilisé dans sa déclaration fiscale (c'est à dire un titre au sens de l'art. 110 ch. 5 CP), ne joigne pas ses classeurs de pièces. Une décision de justice devant être univoque et non sujette à interprétation, on peut faire au bailleur le reproche de ne pas avoir donné d'explications sur la nature des travaux faisant l'objet des diverses écritures du poste "entretien et réparations".

Voir aussi : ACJ n° 939 du 9.9.1996 SI X c/ B. ACJ n° 610 du 14.06.1999 S. c/ SI C.

TF

Publication ATF 121 III 460 = SJ 1996 p. 244 = JT 1996 I 379

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d.al.3

Résumé : MAJORATION DU LOYER - FRAIS ACCESSOIRES PRÉCÉDEMMENT COMPRIS DANS LE LOYER - MOTIVATION SUFFISANTE DU BAILLEUR En suivant les règles relatives à la majoration du loyer, le bailleur peut modifier le bail au détriment du locataire, par exemple mettre à sa charge des frais accessoires précédemment compris dans le loyer, et cela même si les circonstances n'ont pas changé; le locataire peut contester la modification qu'il estime abusive. A peine de nullité, le bailleur doit désigner précisément sur la formule officielle les frais accessoires qu'il entend mettre désormais à la charge du locataire et lui indiquer sa motivation; les renseignements doivent permettre au locataire d'apprécier la portée de la modification.

Voir aussi : ATF 4C.190/2001 du 16.11.2001 X. SA c/ Y. SA in Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 9

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - SORT DU SOLDE CORRESPONDANT À DE L'ENTRETIEN Le 50 % du coût des travaux sera assimilé à de la plus-value, le solde étant considéré comme relatif à de l'entretien, n'entraînant aucune incidence sur la fixation du loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270b

Résumé : CONTESTATION DE MODIFICATIONS UNILATÉRALES DU CONTRAT Il appartient au locataire, dans le cadre des articles 269d al. 3 et 270b al. 1 CO, d'établir que les modifications apportées au contrat par le bailleur sont abusives.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 120 II 100 = JT 1995 I 220 = SJ 1994 p.659

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; FONDS PROPRES

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - IMMEUBLE ENTIÈREMENT FINANCÉ PAR DES FONDS PROPRES Pour fixer le loyer en application de la méthode absolue, le 40 % au maximum des fonds propres investis par le bailleur doit être indexé au coût de la vie.

Voir aussi : Note de B. CORBOZ in SJ 1994 p. 664; arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 (fiches 2543255 et 2543296)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : DÉTERMINATION DES POSTES QUI SEULS DOIVENT ÊTRE PRIS EN CONSIDÉRATION POUR DÉTERMINER LES CHARGES D'EXPLOITATION Les charges fixes comprennent : les frais de conciergerie, d'électricité et d'eau, les assurances, entretien et réparations, honoraires et frais de gestion, impôt immobilier complémentaire (ACJ n° 636 du 25.4.94 SI F. c/ C.). Sont à exclure : les postes non justifiés, " divers " et " réserve pour grands travaux " (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 293 - 294) (ACJ n° 636 du 25.4.94 SI F. c/ C.) ; les frais d'administrateur, de contentieux, les impôts non spécifiés (ACJ n° 251 du 9.10.92 B. c/ SI X), les frais divers et frais juridiques car imprécis (ACJ n° 143 du 25.5.92 SI X c/ C ; ACJ n° 3 du 8.1.93 SI X c/ L.), les assurances privées (-vie, ...) (ACJ n° 491 du 21.4.97 SI X c/ H.), l'amortissement de l'immeuble et les pertes liées aux appartements vacants (ACJ n° 700 du 31.05.02 SI X c/ M.) Les honoraires de régie doivent représenter 3,5 à 5 % de l'état locatif concerné (Lachat, op. cit., p. 292, chiffre 6.4 et notes 78 à 86). En cas de dépassement de ce pourcentage, il y a lieu de rectifier les chiffres.

Voir aussi : ACJ n° 906 du 11.09.2000 A.Z. c/ C. ACJ n° 1338 du 21.12.2000 SI C. c/ C. ACJ n° 700 du 31.05.2002 SI X c/ M. ACJ n° 141 du 05.02.2007 Z. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES - POSTE "ENTRETIEN/REPARATION" Il y a lieu de déduire de ce poste les montants crédités à la société propriétaire à titre de remboursement d'assurance ou de participation sur travaux.

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE - FRAIS D'ENTRETIEN À VENIR Selon l'article 14 alinéa 2 OBLF, l'entretien des nouvelles installations créant une plus-value peut aussi être répercuté sur le loyer.

Voir aussi : ACJ n° 273 du 13.03.2000 SI L. c/ B.

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p. 211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART NON CONSIDÉRÉE COMME INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE Seuls les travaux à plus-value peuvent être répercutés sur le loyer dans le cadre d'une rénovation complète de la chose louée. La part représentant des frais d'entretien différé ne doit pas être répercutée (maintien de la jurisprudence Benso, ATF 110 II 404; rejet de la pratique genevoise).

Remarques : Contra : ACJ n° 465 du 15.04.02 M. c/ X et Y SA (arrêt isolé comportant un calcul Fracheboud - cf. ATF 118 II 415 = SJ 1993 p. 211 - dans le cadre d'un calcul de rendement)

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENT À PLUS-VALUE - DURÉE D'AMORTISSEMENT Dans le cas d'importants travaux de rénovation (étanchéité, façade, peinture fenêtres et volets, sanitaires, chauffage), la durée de vie moyenne doit être portée à 25 ans, soit un taux d'amortissement de 4% par an.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.259i; LPC.320ss

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES DANS LE CADRE D'UNE CONSIGNATION DE LOYER Le juge peut, par la voie de mesures provisionnelles, modifier la décision de l'autorité de conciliation, voire même la supprimer (Lachat, Le bail à loyer, p. 104 et 185). Les mesures provisionnelles ont un caractère éminemment provisoire. Elles peuvent en tout temps être modifiées ou révoquées si des circonstances nouvelles le justifient (art. 335 al. 1 LPC) et s'il apparaît qu'elles reposent sur une appréciation erronée des faits - sans même que ceux-ci revêtent un caractère de nouveauté par rapport à l'époque où la première décision a été prise - ou que leur fondement juridique se révèle manifestement inexact (SJ 1988, 103). Le caractère provisoire de la décision de la Commission de conciliation et la faculté d'en modifier la portée par le biais de mesures provisionnelles ordonnées par le Tribunal des Baux et Loyers se déduit de l'art. 259h al. 2 CO.

Voir aussi : ACJ n° 1129 du 08.11.99 A. c/ B. CdB 4/2003 p. 102 (Arrêt de la Ire Cour civile du TF du 03.06.03 Epoux A. c/ S.coop. B.)

Remarques : Confirmé par ATF 19.10.1992 (RDP)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'EXPLOITATION; PLUS-VALUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : HAUSSE DES CHARGES D'EXPLOITATION - ANNÉE EXCEPTIONNELLEMENT ÉLEVÉE Si les comptes d'exploitation d'une année sont exceptionnellement élevés et comportent des travaux de réfection totale de plusieurs appartements, ce dont le locataire n'a en rien profité, il y a lieu de considérer ces travaux comme des prestations à plus-value (d'ailleurs répercutées sur les loyers de ces appartements) au sens de l'art. 14 al. 1 OBLF et de les déduire des comptes pour l'année en question.

Voir aussi : ACJ n° 234 du 11.10.1991 SI X c/ G. ACJ n° 1414 du 17.10.1992 SI X c/ T.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); LOYER INITIAL

Normes : CO.28

Résumé : DOL - INTENTION DE CONTESTER LE LOYER INITIAL Le simple fait pour un preneur de conclure un bail sans indiquer qu'il a l'intention de remettre en cause le montant, jugé trop élevé, du loyer ne saurait constituer en soi un dol au sens de l'art. 28 CO. En ouvrant action, le locataire ne fait qu'exercer un droit que la loi lui reconnaît. Admettre l'application de l'art. 28 CO dans une éventualité de ce genre équivaudrait à vider les art. 17 AMSL et 270 CO de leur substance.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; INDICE

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - APPEL Le bailleur ne peut pas, dans le cadre d'un appel extraordinaire, demander un calcul de rendement alors qu'il n'a pas fait valoir ce moyen devant le TBL. Inversément, le locataire ne peut pas davantage invoquer en appel l'existence d'indices d'abus qu'il n'a pas fait valoir devant les premiers juges.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; LOYER ABUSIF

Normes : LPC.435.al.2

Résumé : PIÈCES NON PRODUITES FORTUITEMENT Il est arbitraire de considérer qu'une hausse de loyer est abusive parce que le bailleur a omis de fournir les pièces, alors que le même jour, le Tribunal a rendu une soixantaine de jugements dans des causes analogues et relatives au même groupe d'immeubles.

TF

Publication SJ 2001 I p. 541

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; BAIL A LOYER LIE; RESILIATION; CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRATS DE BAIL À LOYER ET DE BAIL À FERME LIÉS - RÉSILIATION Lorsque l'on se trouve en présence de deux contrats qui forment, dans l'idée des parties, une unité juridique et économique indissociable, au point de constituer un contrat unique mais complexe (sur cette figure juridique : cf. ATF 107 II 144 consid. 2 ; Kramer ; Commentaire bernois, n. 61 et 64 ad art. 19-20 CO ; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd., p. 176), aucun des contrats ne peut prendre fin séparément (cf. Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd. p. 741/742).

Voir aussi : ATF 4C.167/2002

CJ , CABL

Recours TF déposé le 29.09.2023, rendu le 12.02.2024, DROIT CIVIL, 4A_485/2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION

Normes : CO.271.al1.lete.ch1

Résumé : CONGE DONNE DURANT UNE PERIODE DE PROTECTION - PROCEDURE PREALABLE EN EVACUATION REJETEE CAR BAIL DE DUREE INDETERMINEE Dans l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.432/2006 du 8 mai 2007, notre Haute Cour a jugé qu'un congé donné à la suite d'une procédure en évacuation ayant abouti au déboutement de la bailleresse au motif que les parties s'étaient liées par actes concluants par un contrat de durée indéterminée qui n'avait pas été résilié ne rentrait pas dans la protection de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO. Les juges fédéraux ont en effet retenu que, dans un tel cas, la décision de résilier remontait à une époque antérieure à la première procédure judiciaire. Ainsi, dans la seconde procédure, le congé était uniquement exprimé dans les formes et non pas par esprit de vengeance à l'égard du locataire. Admettre l'application de l'art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO dans un tel cas serait contraire au sens et au but de la loi. Le cas d'espèce devait être traité de la même manière que celui ayant mené à l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.432/2006 du 8 mai 2007. En effet, l'intimée avait d'abord déposé une requête en évacuation, persuadée que les parties étaient liées par un contrat de durée déterminée qui avait pris fin. Contredite par les deux instances cantonales, l'intimée avait "rectifié" son erreur et procédé à la résiliation formelle des baux. L'élément décisif n'est pas l'existence ou non d'un congé antérieur mais la volonté de mettre un terme aux relations contractuelles, laquelle remonte en l'espèce à une époque largement antérieure à la première procédure judiciaire ayant opposé les parties.

CJ , ACJC

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION

Normes : LDTR.42.al4; LDTR.43.al1

Résumé : RESILIATION POUR TRAVAUX - LDTR - RELOGEMENT La LDTR contient des prescriptions concernant la présence de locataires dans l'immeuble à transformer ou dont l'affectation doit être changée. Ainsi, l'art. 42 al. 4 LDTR prévoit que l'ouverture du chantier est subordonnée au relogement des locataires touchés par l'autorisation définitive. En outre, à teneur de l'art. 43 al. 1 1ère phr. LDTR, le propriétaire a l'obligation d'informer au préalable et par écrit les locataires et de les consulter "en dehors de toute résiliation de bail", lorsqu'il a l'intention d'exécuter des travaux au sens de la LDTR. Selon la jurisprudence, l'expression "en dehors de toute résiliation du bail" ne signifie pas que toute résiliation de bail est interdite durant la procédure d'autorisation des travaux. Elle signifie tout au plus que l'obligation d'informer et de consulter les locataires est indépendante de la procédure de résiliation de bail et ne produit aucun effet sur les conditions de celle-ci. Prise dans ce sens, la formule contestée n'offre aucune protection spéciale aux locataires et laisse au droit fédéral le soin de régler les questions touchant aux résiliations. Une telle disposition se prête donc à une interprétation conforme au droit fédéral. Le Tribunal fédéral a aussi retenu qu'une loi au terme de laquelle la demande de vendre un appartement loué devrait être déposée en dehors de toute résiliation de bail, constituait une mesure de protection des locataires incompatible avec le droit fédéral. Ainsi, la mention "en dehors de toute résiliation du bail" ne produit aucun effet dans les rapports entre bailleurs et locataires et ne peut en aucun cas empêcher une résiliation de bail dans la procédure d'information et de consultation qu'elle institue. Ainsi, seuls les locataires en possession d'un bail en cours peuvent prétendre au relogement en vertu de la LDTR, mais non ceux qui voient leur bail résilié, ce qui est le cas en l'espèce.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 21.05.2021, rendu le 20.07.2022, CONFIRME, 4A_287/2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;SIMULATION

Normes : CO.18

Résumé : SIMULATION - DESTINATION DES LOCAUX - HABITATION D'UN TIERS Le contrat précise expressément et de manière claire que l'appartement est destiné à l'habitation exclusive d'un tiers. En ce sens, les parties ne créaient aucune apparence et n'avaient aucune intention de tromper quiconque. Une telle précision sur la manière dont les locaux seraient utilisés, et en particulier sur la personne qui les occuperait, n'est pas exclue et n'a pas pour effet de modifier les parties au contrat et de conférer à l'occupant la qualité de locataire.

Jean-Luc COLOMBINI

Publication 19ème Séminaire sur le droit du bail, p. 221ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION

Normes : CO.271ss

Résumé : PRATIQUE RÉCENTE EN MATIÈRE DE RÉSILIATION DE BAIL, in 19ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; HÉRITIER

Normes : CC.560

Résumé : POURSUITE DU BAIL AVEC HÉRITIERS DU LOCATAIRE Le décès du locataire ne met en principe pas fin au contrat de bail. Celui-ci continue avec les héritiers, qui assument les droits et les obligations du défunt (art. 560 CC). Les parties peuvent toutefois convenir que le bail prendra fin avec le décès du locataire.

Voir aussi : ATF 115 II 258

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication RSPC 4/2012 p. 306

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE

Normes : CPC.56; CPC.68.al.2.let.b; CPC.243.al.2.let.c; CPC.257

Résumé : CPC - PROCÉDURE APPLICABLE - CAS CLAIR - DEVOIR D'INTERPELLATION DU JUGE Pour que la procédure de l'art. 257 CPC soit applicable, il doit ressortir de la requête que son auteur demande l'application de la procédure des cas clairs, ce qui n'implique pas nécessairement l'utilisation de ces deux mots. En cas de doute, le juge fera usage de son devoir d'interpellation selon l'art. 56 CPC.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEMEURE

Normes : CO.107

Résumé : DEMEURE Les règles du droit du bail sur la résiliation ne trouvent application que lorsque le locataire a pris possession des locaux. Avant la délivrance de la chose louée, ce sont les art. 107 ss CO qui entrent en ligne de compte. Pour que les art. 107 ss CO trouvent application, le débiteur doit être en demeure. L'obligation en souffrance ne doit pas nécessairement être essentielle ni même principale. Il peut s'agir d'une obligation accessoire (in casu, la constitution de la garantie de loyer) pourvu que, suivant les règles de la bonne foi, ce point-là n'apparaisse pas comme absolument accessoire ou comme ne présentant aucun intérêt pour le créancier. Lorsque le débiteur se trouve en demeure, l'art. 107 CO offre au créancier d'une obligation dans le cadre d'un contrat bilatéral la possibilité de fixer à son cocontractant un délai de grâce pour s'exécuter et, si l'exécution n'est toujours pas intervenue à l'échéance de celui-ci (demeure qualifiée), le créancier dispose des trois solutions alternatives et non cumulables énumérées à l'art. 107 CO. Cependant, s'agissant des contrats de durée, lorsque la demeure porte sur une obligation principale du débiteur, qu'elle concerne plusieurs livraisons ou échéances ou encore lorsqu'elle manifeste une volonté du débiteur de se soustraire désormais à ses obligations, le créancier peut en principe exercer les options que lui confère l'art. 107 CO pour les prestations échues et futures. La résiliation [par opposition à la résolution] devient ainsi la règle en matière de contrats de durée, l'effet rétroactif associé à la résolution étant l'exception qui doit être justifiée par des circonstances particulières.

Sidonie MORVAN / David HOFMANN

Publication SJ 2008 II 61

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE

Normes : CO.253.ss; LPC.426.ss

Résumé : Questions choisies de procédure civile genevoise en matière de baux et loyers in SJ 2008 II 61

Remarques : Doctrine

Pierre HACK

Publication JdT 2007 II (supplément hors édition) p. 4

Descripteurs : BAIL A LOYER; DUREE

Normes : CO.253

Résumé : FORMALISME ET DURÉE : QUELQUES DÉVELOPPEMENTS RÉCENTS EN DROIT DU BAIL in JdT 2007 II (supplément hors édition) p. 4

Remarques : Doctrine

Bénédict FOËX

Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002

Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES

Normes : CO.257e

Résumé : Les sûretés et le bail à loyer in 12ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Thomas PROBST

Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000

Descripteurs : BAIL A LOYER; INTERNET

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le droit du bail et Internet in 11ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Blaise KNAPP

Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1998

Descripteurs : BAIL A LOYER; EXPROPRIATION

Normes : CO.253.ss

Résumé : Expropriation d'immeubles : les influences sur les baux in 10ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Bernard CORBOZ

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION

Normes : CO.253.ss

Résumé : Les congés affectés d'un vice in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Jean-Marc RAPP

Publication 8ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1994

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE

Normes : CO.274.ss

Résumé : Autorités et procédure en matière de bail à loyer in 8ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PRESCRIPTION

Normes : CO.67

Résumé : PRESCRIPTION La prescription de dix ans de l'art. 67 CO est celle prévue par l'art. 127 CO. Pour des actions relatives à des prestations périodiques, en particulier à des loyers, l'art 128 ch. 1 CO prévoit une prescription de cinq ans.

Voir aussi : ACJ n° 207 du 20.09.93 S.I X c/ J. L.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RETROACTIVITE

Normes : CC.1.(tit.fin.)

Résumé : NON-RÉTROACTIVITÉ DES LOIS : L'art. 1er du Titre Final du CCS sur l'application de l'ancien et du nouveau droit pose comme principe général la non-rétroactivité des lois (cf. note marginale), i.e. le principe selon lequel les effets juridiques des faits antérieurs à l'entrée en vigueur de la loi continuent à être régis par les dispositions du droit antérieur sous l'empire duquel ils sont survenus. Ainsi, un congé donné par le locataire avant le 1.7.1990 est soumis à l'ancien droit. ACJ n° 287 du 22.11.91 A. c/ M. Par contre, pour les baux ayant été conclus sous l'empire de l'ancien droit et restitués sous l'empire du nouveau, l'ancien droit s'applique à la délivrance de la chose louée, les obligations du locataire en fin de bail s'appréciant en revanche à la lumière du droit nouveau (art. 1 Titre Final CC). ACJ n° 641 du 25.04.94 S.-D. c/ SA X. Enfin, les dispositions du nouveau droit édictées dans l'intérêt de l'ordre public sont susceptibles de s'appliquer au mépris du principe de la non-rétroactivité des lois (cf. art. 1er al. 3 Titre Final CCS). ACJ n° 317 du 10.12.93 B. c/ N.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); ETAT LOCATIF; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION

Normes : CO.269a.let.b; CO.269a.let.e

Résumé : AUTORISATION DU DAEL D'AUGMENTER LE LOYER APRÈS TRAVAUX - MOTIFS INVOQUÉS PAR LE BAILLEUR Lorsque le Département fixe un état locatif et qu'il le bloque pour une durée de 3 ans, il ne laisse pas place à une majoration découlant d'un autre facteur de hausse. Si le propriétaire estime avoir de bonnes raisons d'obtenir la modification de l'autorisation de construire délivrée, c'est au Département qu'il doit en former la requête. Une hausse consécutive à l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC) à hauteur de 80 % serait de toute façon injustifiée sous l'angle du droit fédéral.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : MAJORATION DE LOYER DISTINCTE DE LA DEMANDE DE BAISSE DU LOCATAIRE Lorsque le procès a été initié par le locataire en vue d'obtenir une diminution de loyer, le bailleur ne peut pas conclure reconventionnellement à une hausse de loyer (confirmation de jurisprudence). Toutefois, lorsque le bailleur a procédé par la voie de la notification d'un avis officiel de hausse de loyer, lequel a été suivi d'une procédure régulière et distincte de celle concernant la demande de baisse de loyer du locataire, on ne saurait considérer qu'il a formé une demande reconventionnelle de hausse, prohibée sur le plan de la procédure cantonale, et ce, même si l'entrée en vigueur prévue de la hausse est identique à celle de la demande de baisse du locataire.

TF

Publication SJ 2002 I 434 = CdB 2/02 p. 33 (note de Philippe RICHARD)

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; RENDEMENT NET; LOYER USUEL

Normes : CO.269; CO.269a.let.a

Résumé : OPPOSITION SELON CRITÈRE ABSOLU À MAJORATION SELON CRITÈRE RELATIF - IMMEUBLE ANCIEN - HIÉRARCHIE DES CRITÈRES ABSOLUS Le locataire peut invoquer un rendement excessif (méthode absolue) pour s'opposer à une majoration justifiée selon la méthode relative (cf. ATF 121 III 163 consid. 2c p. 164 et consid. 2d/aa p. 165; 123 III 76 consid. 4c p. 83). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus, par rapport aux immeubles récents, est inversée. On n'examine donc pas le rendement net dans le cas d'un loyer majoré selon un critère relatif mais qui rentre dans les loyers usuels. Par contre, si le bailleur n'invoque pas les loyers usuels ou ne parvient pas à les prouver, le calcul du rendement net doit être accordé au locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); CALCUL; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; RESERVE(SENS GENERAL)

Normes : CO.269d.al.1; OBLF.18

Résumé : MAJORATION DU LOYER - ADAPTATION PARTIELLE - OBLIGATIONS DU BAILLEUR Il appartient au bailleur de préciser non seulement le pourcentage de hausse réservée, mais aussi quels sont les facteurs de hausse qu'il entend réserver, et le cas échéant dans quelle mesure il renonce à utiliser l'un des facteurs invoqués à l'appui de sa majoration. Une déclaration équivoque du bailleur, comme l'indication seule d'un pourcentage de réserve sans précision du facteur de hausse concerné et qui oblige le locataire à procéder à des calculs, ne respecte pas les exigences de l'article 18 OBLF.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269d

Résumé : TAUX HYPOTHÉCAIRE MENTIONNÉ SUR L'AVIS OFFICIEL DIFFÉRENT DU TAUX DE RÉFÉRENCE L'évolution du taux hypothécaire de référence depuis la dernière fixation de loyer est seule déterminante (ATF 118 II p. 45 consid. 2). Des taux différents mentionnés par le bailleur dans son avis de majoration ne sauraient être pris en compte. De plus, un motif injustifié au regard de la loi ou de la jurisprudence ne peut lier le juge qui doit déterminer l'équité d'un loyer (ACJ n°47 du 17.2.1997 L. c/ R. ; ACJ n°490 du 21.4.1997 Z. c/ R.).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; RETRAIT(VOIE DE DROIT)

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE FORMULÉE AVANT RETRAIT DE LA DEMANDE PRINCIPALE AVEC DÉSISTEMENT D'ACTION Dans le cas d'un retrait avec désistement d'action principale, le locataire peut exiger que l'instance se poursuive, afin que le TBL statue sur sa demande reconventionnelle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : MÉTHODE ABSOLUE - CALCUL DE RENDEMENT NET - SEULS LES EXERCICES COMPTABLES CONNUS LORS DE LA NOTIFICATION DE MAJORATION CONTESTÉE SONT PRIS EN COMPTE Le TBL se fonde sur les éléments connus des parties lors de la notification d'une hausse de loyer et de la contestation de celle-ci (en particulier les charges).

TF

Publication ATF 121 III 6 = SJ 1995 p. 431 = JT 1995 I 583

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); MANIFESTATION DE VOLONTE

Normes : CO.269d.al.1; CO.269d.al.2.let.b

Résumé : CONDITIONS DE VALIDITÉ DE LA MOTIVATION D'UN AVIS DE HAUSSE QUANT À SON CONTENU La motivation indiquée dans l'avis de majoration constitue une manifestation de volonté du bailleur, soit un acte juridique unilatéral qui se manifeste sous la forme d'un droit formateur (Gauch, Schluep, Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil, vol. I, 5e éd., p. 24 ss n. 151 ss). La détermination de son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté (Kramer, Commentaire bernois, n. 50 ad art. 18 CO), ce qui vaut également pour l'exigence de clarté.

Voir aussi : ATF non publié du 9.6.97 B. c/ AG X

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSACTION JUDICIAIRE;CHOSE JUGÉE;RÉVISION(DÉCISION);DIMINUTION DE LOYER;LOYER INITIAL

Normes : CPC.208

Résumé : TRANSACTION JUDICIAIRE - AUTORITÉ DE FORCE JUGÉE - RÉVISION - CONTESTATION DU LOYER INITIAL En vertu de l’art. 208 CPC, une transaction judiciaire passée durant la procédure de conciliation déploie les effets d’une décision entrée en force : elle a force exécutoire (art. 80 al. 2 ch. 1 LP) et est revêtue de l’autorité de la chose jugée. Comme pour un jugement, l’invalidité de la transaction judiciaire ne peut être invoquée que par la voie de la révision. Une partie ne peut pas remettre en cause un jugement revêtu de l’autorité de la chose jugée en réclamant dans un second procès des dommages-intérêts fondés sur un comportement dolosif de l’autre partie dans la conduite du premier procès ; dans ce cas, elle doit d’abord obtenir l’annulation du premier jugement par la voie de la révision. En l’espèce, les recourants devaient passer par une révision pour revenir sur le loyer arrêté par une transaction judiciaire et ne pouvaient simplement intenter une nouvelle procédure en contestation du loyer initial.

Voir aussi : ACJC/542/2022 (seul le loyer fixé à partir de la transaction est couvert par celle-ci et revêt autorité de chose jugée. Le loyer antérieur n'est ainsi par couvert par l'autorité de chose jugée et peut être remis en cause, in casu par une requête en fixation judiciaire du loyer)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOGEMENT SOCIAL;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;MAJORATION DE LOYER;MOTIVATION

Normes : CO.269; CO.269d; OBLF.19

Résumé : MOTIFS DE LA MAJORATION - LOYER LIÉ AU REVENU DU LOCATAIRE Compte tenu du double plafonnement découlant de la jurisprudence du Tribunal fédéral, selon lequel le système fondé sur les revenus du locataire n'est admissible que si le loyer ne procure pas un rendement abusif au bailleur, il lui appartient d'indiquer, dans la formule officielle, que le loyer proposé procure un rendement admissible de la chose louée ou qu'il est conforme aux loyers usuels dans le quartier. La seule mention selon laquelle la majoration de loyer resterait dans les limites des loyers usuels admissibles au sens du CO, dans le courrier d'accompagnement de l'avis, n'est pas suffisante, dès lors qu'en violation de la loi, aucun renvoi à la lettre d'accompagnement n'apparait sur la formule officielle. En ne motivant la hausse que par les revenus des locataires, le bailleur a ainsi déterminé que le cadre du débat judiciaire se limiterait à la seule question de savoir si le loyer était fixé conformément aux revenus des locataires, sans laisser la possibilité à ces derniers de décider s'ils entendaient contester le fait que la hausse permettrait au bailleur d'obtenir un rendement admissible. La hausse de loyer est par conséquent nulle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOYER ABUSIF; LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.262.al.2.let.b

Résumé : DÉTERMINATION DU LOYER DE LA SOUS-LOCATION Un loyer de sous-location représentant une majoration de 15 à 20 % par rapport au loyer principal n'est généralement pas considéré comme abusif. Tandis qu'un écart de 30 à 40 % est manifestement abusif (ATF 119 II 360-361). Le locataire principal ne peut que prétendre à une rémunération pour les prestations supplémentaires fournies au sous-locataire, des facteurs de réduction pouvant également être pris en considération tels que l'absence d'un lave-linge ou la jouissance très limitée de la cuisine. Le juge n'a pas à fixer le montant de la sous-location avec une rigueur mathématique et dispose d'une certaine marge d'appréciation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TERME

Normes : CO.269d

Résumé : NOTIFICATION D'UNE HAUSSE POUR LA MÊME ÉCHÉANCE QUE LA DEMANDE DE BAISSE Rien n'empêche le bailleur de notifier une hausse pour la même échéance que celle pour laquelle le locataire a fait valoir une baisse, dès l'instant où les conditions prévues à l'art. 269d CO ont été respectées. Admettre le contraire reviendrait à nier au bailleur le droit de notifier une hausse pour la prochaine échéance utile si le locataire le devance.

TF

Publication ATF 131 III 566 = SJ 2005 I p. 561 = CdB n° 4/2007 p. 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; FORMULE OFFICIELLE; DELAI LEGAL

Normes : CO.269d

Résumé : REPORT À L'ÉCHÉANCE SUIVANTE EN CAS DE NOTIFICATION TARDIVE D'UNE MAJORATION DE LOYER L'avis de majoration, avec indication de motif, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. Le préavis est de trois mois pour les habitations (art. 266c in initio CO). Lorsque les parties ne sont convenues d'aucune échéance, celle-ci résulte de l'usage local, ou, à défaut, de la loi. À Genève, il n'y a aucun usage local. En pareil cas, l'échéance correspond à la fin d'un trimestre à compter depuis le début du bail. Si le bail a pris naissance un 1er novembre, il peut donc être résilié pour les quatre échéances annuelles des 31 janvier, 30 avril, 31 juillet et 31 octobre. En cas de notification tardive de la hausse de loyer, sa prise d'effet est reportée à l'échéance contractuelle suivante (art. 266a al. 2 par analogie).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE FONDÉE SUR LA MÉTHODE RELATIVE - MOTIFS INVOQUÉS PAR LE BAILLEUR Bien que la jurisprudence dénie au bailleur le droit d'invoquer cumulativement le critère de l'insuffisance du rendement et celui des loyers comparatifs pour s'opposer à une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, elle ne lui interdit pas de se prévaloir des critères de la compensation du renchérissement et de l'augmentation des charges dans le cadre de l'application préalable de la méthode relative.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); SUBSTITUTION DE PARTIE

Normes : LPC.3

Résumé : RECTIFICATION DES QUALITÉS DE PARTIES - CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE AVANT LE DÉBUT DE LA PROCÉDURE Cas d'un changement de propriétaire intervenu antérieurement au dépôt d'une demande de baisse de loyer - empêchant ainsi la substitution de plein droit des parties. La Cour a estimé que, bien que le nouveau propriétaire n'avait aucune obligation légale d'informer le locataire de son acquisition, la régie avait induit le locataire en erreur en notifiant à ce dernier une confirmation d'échelon au nom de l'ancien bailleur, alors que celui-ci n'était plus propriétaire de l'immeuble. Le locataire pouvait de bonne foi se fonder sur les indications reçues de la régie et l'on ne saurait lui reprocher de ne pas avoir consulté le Registre foncier. Si une erreur est aisément décelable et rectifiable tant pour la partie adverse que pour le juge, le risque de confusion n'existe plus (SJ 1987 p. 28). Dans la mesure où il ne peut y avoir aucun risque de confusion quant au destinataire de la demande de réduction de loyer, une simple rectification des qualités de parties doit être admise.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : LPC.435

Résumé : PREUVE: PRODUCTION DE PIÈCES JUSTIFICATIVES Le bailleur doit produire les pièces justificatives de la majoration de loyer contestée, sinon il sera débouté. Il n'y a pas à ordonner des enquêtes pour des faits qui peuvent être prouvés par pièces (ATF 11.02.76 SI X c/ P. D.; SJ 1979 p. 611 No 288; ATF 106 I 356, 360 (art. 19 al. 2 AMSL); ACJ n° 169 du 04.12.89 SI X c/ S.). Admettre une hausse forfaitaire des charges (1,5 % par année) viole l'article 435 LPC.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch février 2021; newsletter CPC online février 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTESTATION DU CONGÉ;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;LITISPENDANCE

Normes : CO.273; CPC.209

Résumé : ABANDON DES CONCLUSIONS EN CONTESTATION DU CONGÉ ENTRE LA PROCÉDURE DE CONCILIATION ET LA PROCÉDURE DEVANT LE TRIBUNAL Lorsque le locataire introduit, dans le délai de l'art. 273 al. 1 et 2 CO, une action en annulation du congé et une action en prolongation du bail et que, après la délivrance de l'autorisation de procéder, il suit en cause en prenant dans sa demande en justice uniquement des conclusions en prolongation du bail, la litispendance de son action en annulation du congé, créée par sa requête de conciliation, cesse (art. 209 al. 4 CPC). Il ne peut donc ensuite plus modifier ses conclusions puisque son action en annulation n'est plus pendante et que le délai de l'art. 273 al. 1 CO, qui n'est que de 30 jours, est désormais généralement échu et ne lui permet plus d'introduire une nouvelle action.

Voir aussi : Luca MELCARNE, Contestation de la résiliation et prolongation du bail: deux actions liées mais distinctes, in DB n° 33/2021 p. 58ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MODIFICATION(EN GÉNÉRAL) ; BAILLEUR(BAIL À LOYER) ; LOGEMENT SOCIAL

Normes : CO.269d; CO.269ss; Cst.49

Résumé : APPLICATION D'UN NOUVEAU RÈGLEMENT POUR LES LOGEMENTS À CARACTÈRE SOCIAL Le fait pour la Ville de Genève d'informer les locataires - par le biais de la formule officielle et à titre de modification du contrat - que le bail sera à l'avenir soumis à un règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social n'apporte aucune modification des relations contractuelles. Cela ne correspond en particulier pas (encore) à une majoration de loyer permettant aux locataires de revendiquer la protection des art. 269 et 269a CO. De manière générale, l'application du règlement devra respecter le droit fédéral (art. 49 Cst. féd.) et ne pourra aboutir à un résultat contraire aux art. 269 ss CO.

Voir aussi : ACJC/969/2019 du 01.07.2019; ACJC/742/2020 du 29.05.2020

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MODIFICATION(EN GÉNÉRAL) ; BAILLEUR(BAIL À LOYER) ; LOGEMENT SOCIAL

Normes : CO.269d

Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT PAR LE BAILLEUR - APPLICATION D'UN NOUVEAU RÈGLEMENT POUR LES LOGEMENTS À CARACTÈRE SOCIAL La loi est muette quant aux critères en vertu desquels le juge se prononcera sur le bien-fondé de la modification du contrat. Si celle-ci est appréciable économiquement, le juge s'inspirera des règles des art. 269 et 269a CO. Dans les autres cas, il tranchera en équité, en mettant en balance les intérêts en présence. En particulier, comme en matière de rénovation, le juge se demandera si l'autre prétention peut être raisonnablement imposée au locataire. Il examinera aussi si la modification intervient au détriment du locataire. Enfin, le juge pourra s'inspirer des règles relatives à l'annulation des résiliations abusives (art. 271 et 271a CO). En d'autres termes, le juge tiendra compte des inconvénients que la modification du contrat engendre pour le locataire, ainsi que des motifs invoqués par le bailleur. La limite des prétentions que le bailleur peut formuler résulte du caractère impératif de la plupart des dispositions des art. 253 ss CO, du respect des règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de la nécessité d'éviter que la prétention équivaille dans ses effets à une résiliation. En cas de doute, le juge refusera la modification sollicitée en s'appuyant sur le principe de la fidélité au contrat. In casu, la modification imposée par la bailleresse est l'application d'un règlement pour les logements à caractère social, lequel contient notamment des dispositions sur la possibilité de résilier le bail avant son expiration si les conditions particulières de location fixées par la bailleresse ne sont pas respectées. Tout en laissant la question de savoir si ce nouveau règlement péjore la situation du locataire ouverte, la Cour retient que l'intérêt public de la bailleresse de lutter contre la pénurie et de loger des personnes en situation de précarité en assurant une équité entre eux l'emporte sur l'intérêt du locataire.

Voir aussi : ACJC/969/2019 du 01.07.2019; ACJC/732/2019 du 20.05.2019

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 278 in bail.ch (newsletter de juin 2016)

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ACTION EN CONSTATATION ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER ; PROCÉDURE

Normes : CO.272; CPC.243.al.2.let.c

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - NOTION DE "PROLONGATION DU BAIL A LOYER" Dans le cadre de l'action en prolongation du bail, la question de savoir si le bail a pris fin peut être tranchée et ce même si la contestation porte sur la fin du bail en vertu d'une durée contractuellement déterminée (càd. d'un contrat qui prend fin sans résiliation, selon l'art. 255 al. 2 CO). L'on ne peut exiger des parties qu'elles introduisent deux procès séparés sur les deux questions (fin du bail et prolongation de ce bail), notamment pas lorsque la fin (prétendue) du bail est proche. En conséquence, il convient que la demande de prolongation du bail et les questions de droit civil qui y sont préjudicielles soient tranchées ensemble en procédure simplifiée selon l'art. 243 al. 2 lit. c CPC. In casu, la procédure simplifiée s'applique alors que les conclusions principales du locataire tendent au constat de l'exercice d'un droit d'option conventionnel à la prolongation du bail et les conclusions subsidiaires tendent à la prolongation du bail, au cas où il serait considéré que celui-ci a pris fin.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_340/2017 du 24.07.2017 (in bail.ch, newsletter de septembre 2017); 4A_359/2017 du 16.05.2018 (newsletter bail.ch-juin 2018)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER

Normes : CO.266g; CO.272; CO.272a

Résumé : PROLONGATION DE BAIL NON EXCLUE EN CAS DE RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS (266g) Lorsque le contrat est résilié sur la base de l'art. 266g al. 1 CO, une prolongation du bail n'est pas exclue (cf. art. 272a al. 1 CO). Cela étant, les particularités du congé pour justes motifs plaident d'emblée pour une application très restrictive de la possibilité de prolonger le bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REMISE(DELIVRANCE); CHOSE LOUEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.256.al.1; CO.258.al.1

Résumé : RETARD DANS LA DÉLIVRANCE DES LOCAUX - FAUTE DU BAILLEUR Ne commet aucune faute le bailleur qui délivre tardivement les locaux, parce que le précédent occupant n'a pas libéré ceux-ci à la date pour laquelle il avait lui-même résilié le bail. En revanche, est fautif le bailleur qui reloue les locaux après avoir résilié le bail, sans s'assurer que le précédent occupant acceptait le congé et renonçait à requérir son annulation ou une prolongation de bail (ATF 177 II 71 consid. 4a; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, ch. 2.7, p. 128). Ainsi, de manière générale, le bailleur qui a conclu un nouveau bail doit s'assurer que le précédent locataire libérera les locaux avant la date d'entrée convenue avec le nouveau locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE; DILIGENCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.257f.al.3; CO.257h.al.2

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE POUR IMPOSSIBILITÉ D'INSPECTER LA CHOSE Le fait pour le nouveau propriétaire de solliciter une visite de routine des lieux, hors des hypothèses de l'art. 257h al. 2 CO, ne lui permet pas de résilier le bail de manière anticipée, si le locataire, sans s'opposer à la visite, ne permet pas qu'elle ait lieu dans le délai imparti.

TF

Publication SJ 2002 p. 239 = CdB 2/02 p. 42

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.272a.al.1; LP.142

Résumé : FAILLITE DU BAILLEUR - EXHAUSTIVITÉ DES MOTIFS D'EXCLUSION DE PROLONGATION Le locataire d'un immeuble adjugé "sans le bail" à la suite d'une double mise à prix (art. 142 LP) conserve son droit de demander une prolongation du bail, l'art. 272a al. 1 CO énumérant de façon exhaustive les motifs excluant la prolongation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272b

Résumé : PROLONGATION DE BAIL - CRITÈRES JUSTIFIANT UNE LONGUE PROLONGATION La longue durée du bail, soit de 25 ans au moment où la résiliation est signifiée; les moyens financiers extrêmement limités du locataire; la situation tendue du marché local des baux immobiliers; la non-proposition du bailleur de mise à disposition de l'un de ses logements, même pour une durée limitée ainsi que le caractère relatif de l'urgence de l'occupation personnelle du bailleur de l'appartement, notamment lorsque des travaux doivent être exécutés préalablement à l'occupation des locaux, justifient l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans pour un logement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272b

Résumé : PROLONGATION DE BAIL - CRITÈRES POUR LA FIXATION DE LA DURÉE Longue durée du bail, soit près de vingt ans; logement analogue ne se trouvant pas facilement sur le marché; le fait que le logement en cause se trouve à proximité de celui du bailleur; le fait que le locataire est propriétaire du terrain qui jouxte le logement en question; le fait que le bailleur est une personne âgée (81 ans) de surcroît non professionnelle de l'immobilier et se trouvant dans une situation conflictuelle avec le locataire, justifient une unique prolongation de bail de deux ans.