Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

Boris LACHAT

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.261ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOCATAIRE;ABSENCE;EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : CO.267; CO.253ss

Résumé : LE LOCATAIRE ABSENT ET LA RESTITUTION DES LOCAUX, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.261ss

Remarques : Doctrine

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB 3/19, p. 65ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MORT ; LOCATAIRE ; RÉSILIATION

Normes : CC.560; CO.266i; CO.271a.al.1.let.f

Résumé : DÉCÈS DU LOCATAIRE : UN POINT DE SITUATION in CdB 3/19, p. 65ss

Remarques : Doctrine

Denis PIOTET

Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE; PROPRIETE COLLECTIVE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le statut du locataire dans la propriété collective in 11ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF

Descripteurs : BAIL À LOYER; ACTIONNAIRE ; LOCATAIRE; COMPÉTENCE

Normes : CO.253

Résumé : NATURE DU CONTRAT LIANT LES ACTIONNAIRES-LOCATAIRES À LA SOCIÉTÉ PROPRIÉTAIRE La société d'actionnaires-locataires est une forme de société immobilière qui repose sur une combinaison du droit des sociétés et du droit du bail à loyer. A côté de la constitution d'une société anonyme pour construire ou acquérir un immeuble, l'attribution de la jouissance de parties déterminées du bâtiment se réalise par un contrat de bail que seuls les actionnaires peuvent conclure avec la société. Il en découle que la situation des actionnaires-locataires est plus proche de celle des locataires que de celle des propriétaires. Le contrat en vertu duquel la société propriétaire cède à son actionnaire la jouissance d'un appartement déterminé est un bail à loyer au sens de l'art. 253 CO.

Voir aussi : arrêt du TF 4C.265/2002 du 26.11.2002; ACJC/908/2016 du 24.06.2016

François CHAIX

Publication SJ 1999 II 49

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : L'article 264 CO : à la recherche du locataire de remplacement

Remarques : Doctrine

TF

Publication SJ 1998 p.732

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE PAR LE LOCATAIRE - PAS DE LIBÉRATION DU LOCATAIRE SORTANT AVANT LA CONCLUSION DU CONTRAT AVEC LE LOCATAIRE DE REMPLACEMENT Tenir des propos insultants à l'égard des employés de la gérance mandatée par la bailleresse constitue un juste motif de rejet d'une candidature. Le bailleur, sous réserve d'une attitude dilatoire de sa part, conserve le droit de refuser une candidature pour de justes motifs jusqu'à la reprise du bail ou la conclusion du nouveau contrat par le locataire de remplacement proposé, car ce n'est qu'à ce moment-là que l'effet libératoire se produit envers l'ancien locataire (cf. Higi, Zürcher Kommentar, n. 65 ad art. 264 CO). Ainsi, il ne suffit pas de présenter un candidat acceptable pour être libéré de ses obligations de locataire; encore faut-il que le locataire de remplacement, même dûment accepté, ne se désiste pas avant de reprendre le bail ou de conclure un nouveau contrat, pour des motifs qui lui sont propres (Lachat, Le bail à loyer, p. 453; Higi, op. cit., n. 63 ad art. 264 CO).

Michel DUCROT

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A LOYER; EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : CO.253.ss

Résumé : L'expulsion du locataire in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSACTION(ACCORD); LOCATAIRE

Normes : CO.254

Résumé : TRANSACTION ENTRE LOCATAIRES "SORTANT" ET "ENTRANT" Une telle transaction (p. ex. reprise) conclue sans intervention du bailleur, ne constitue pas une transaction couplée au sens de l'art. 254 CO.

Voir aussi : ACJ n° 249 du 5.11.93 DC c/ R.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACTIONNAIRE; LOCATAIRE; COMPETENCE

Normes : CO.253

Résumé : LOCATAIRE ACTIONNAIRE D'UNE SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE Le TBL est compétent dans le cas d'un actionnaire d'une S.A., jouissant d'un appartement loué dans un immeuble appartenant à celle-ci, bien qu'il ait une position plus forte face au bailleur qu'un locataire ne bénéficiant pas de ce statut. Cette différence ne modifie pas la nature juridique du contrat, qui reste un bail à loyer au sens de l'article 253 CO.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2000 I p. 6

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE; SOUS-LOCATAIRE; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : LPC.474.A

Résumé : JUGEMENT EN ÉVACUATION - EXPULSION CONTRE UN EX-ÉPOUX NON-SIGNATAIRE DU BAIL Une personne ne peut être expulsée par la force du logement qu'elle occupe que si son expulsion a été ordonnée par un titre exécutoire. C'est sous la seule réserve du droit de défense du possesseur. Le jugement ordonnant l'expulsion d'un locataire n'est, en principe, pas opposable aux autres occupants du logement, à l'exception des enfants mineurs du locataire et de ses auxiliaires (employés). L'opposabilité du jugement aux autres membres de la famille (exception faite du conjoint) est également majoritairement admise. L'opposabilité aux sous-locataires est largement controversée. Le conjoint du locataire bénéficie d'une protection spéciale, lorsque le logement concerné est le logement familial. Il ne peut être expulsé sans avoir été personnellement mis en cause dans la procédure. Le logement peut perdre son caractère familial avant la dissolution du mariage, par exemple en cas de séparation de corps. Dans ce cas, le jugement prononçant l'expulsion du conjoint locataire, qui a déjà libéré lui-même les lieux, n'est pas opposable au conjoint qui s'est maintenu dans le logement. Le bailleur devra agir directement contre ce dernier, en se fondant sur les règles de la possession ou de la propriété. L'interdiction de l'abus de droit est réservée.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 4/2019, p. 97

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE ; LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al3; CO.257f

Résumé : ETAT DU LOGEMENT - SALETÉ - ENCOMBREMENT Le bailleur d'un appartement est en droit d'exiger du locataire que le logement soit maintenu, respectivement rétabli dans un état apte à une habitation normale. Tel n'est pas le cas lorsque le logement présente une saleté repoussante ou un encombrement démesuré, rendant délicate la maîtrise d'un potentiel incendie. L'une ou l'autre de ses situations et le refus du locataire d'y remédier malgré une protestation écrite du bailleur justifient le congé au sens de l'art. 257f al. 1 et 3 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; LOCATAIRE ; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al3

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - DÉNONCIATIONS INJUSTIFIÉES La violation du devoir de diligence peut consister en des dénonciations réitérées du comportement des voisins au bailleur ou à la police, sans que cela ne soit justifié.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_621/2019 du 26.02.2020 (contrôles excessifs du locataire et comportement agressif) in newsletter bail.ch mai 2020; 4A_655/2017 du 22.02.2018

CJ , CABL

Publication CdB 3/07 p. 78

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; INCOMBANCE; LOCATAIRE

Normes : CO.257a

Résumé : FRAIS ENGENDRÉS PAR LES APPAREILS MIS EN PLACE PAR LE LOCATAIRE Les dépenses sans lien suffisant avec l'usage de la chose louée sont exclues de la définition impérative des frais accessoires. Il en découle que la dépense visée doit présenter un lien suffisamment étroit avec l'objet loué et les installations mises à disposition du locataire par le bailleur. Il est également admis que les coûts relatifs à une installation individuelle de chauffage et de préparation d'eau chaude (boiler) doivent être assumés par le locataire directement. Il en est de même de la maintenance et des frais de fonctionnement des appareils mis en place par le locataire, car leur utilisation ne constitue pas une prestation du bailleur. Ces dépenses doivent être sorties des rapports de bail. Le locataire doit prendre en charge les frais portant sur l'entretien et la consommation en énergie et en eau de l'appareil de climatisation lui appartenant, qui est à l'origine d'une surconsommation d'eau froide due à une vanne défectueuse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; LOCATAIRE

Normes : CO.263.al.4

Résumé : TRANSFERT DU BAIL À UN TIERS - ÉTENDUE DE L'OBLIGATION SOLIDAIRE Selon la doctrine dominante, l'engagement solidaire du locataire cédant n'est pas limité; il concerne au premier chef le paiement du loyer, mais peut aussi avoir trait à l'obligation de remettre les locaux en état (Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997, p. 390, ch. 3.4.2), voire toute autre obligation du cessionnaire (Commentaire USPI, p. 327 No 35, cf. également Higi, Kommentar zur schweizerischen ZGB, V 2b, Die Miete, p. 700 par. 3 not. Nos 52, 53 et 56; Honsel, Vogt, Wiegand OR I p. 2383 III No 5 ; voir L. Jacquemoud-Rossari, in Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1994, p. 18. Contra R. Barbey in SJ 1992 p. 33 ss.).

TF

Publication ATF 121 III 408 = JT 1996 I 381 = SJ 1996 p. 235

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; LOCATAIRE

Normes : CO.263.al.4

Résumé : TRANSFERT D'UN BAIL COMMERCIAL DE DURÉE DETERMINÉE - RESPONSABILITÉ DU LOCATAIRE SORTANT Lorsque le locataire reprenant voit son bail résilié de manière anticipée pour cause de demeure et qu'il ne quitte pas les locaux loués, le locataire transférant est solidairement responsable de l'indemnité pour occupation illicite jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou pendant deux ans dès le transfert, si l'échéance du contrat tombe au-delà.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; LOCATAIRE; COLOCATAIRE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : LITIGE ENTRE LOCATAIRES CÉDANT ET CESSIONNAIRE Incompétence du TBL en cas de litige entre locataires ou colocataires.

Voir aussi : ACJ n° 271 du 06.11.92 P. c/ S. ACJ n° 249 du 05.11.93 D. C. c./ R.

CJ , CABL

Publication SJ 1991 p. 467

Descripteurs : BAIL A LOYER; PAS-DE-PORTE; LOCATAIRE

Normes : CO.20

Résumé : REPRISE La convention par laquelle un locataire sortant se fait verser une indemnité par un locataire entrant n'est valable que si ce versement correspond à une contre-prestation effective (abandon du droit au bail ; cession de biens ou de clientèle, etc.). Le simple "pas-de-porte" dépourvu de toute contrepartie par celui qui l'encaisse doit être considéré comme nul.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication note F. Bastons Bulletti / Michel Heinzmann in CPC Online (newsletter du 18.01.2018)

Descripteurs : BAIL À LOYER; EXPULSION DE LOCATAIRE ; EXÉCUTION(PROCÉDURE)

Normes : CC.641a; CPC.343.al.1

Résumé : EXPULSION D'UN IMMEUBLE - MODALITÉS - ANIMAUX - VENTE FORCÉE Le débiteur ne peut pas se soustraire à l'exécution forcée selon les art. 335 ss CPC en invoquant sa propriété. En particulier, l'art. 343 al. 1 lit. d CPC prévoit qu'une mesure de contrainte directe, telle l'enlèvement d'une chose mobilière ou l'expulsion d'un immeuble, peut être ordonnée, lorsque la décision porte sur une obligation de faire, ne pas faire ou tolérer. L'expulsion d'un immeuble implique en principe l'évacuation des objets qui s'y trouvent, dans la mesure où le débiteur ne s'occupe pas lui-même de les enlever ou de les déplacer. Il en va de même pour des animaux sauvages, qui ne sont certes pas des choses (art. 641a al. 1 CC), mais pour lesquels les prescriptions applicables aux choses sont aussi valables, dans la mesure où il n'y a pas de réglementation spéciale (art. 641a al. 2 CC). Pour réaliser l'expulsion, les choses enlevées sont en principe consignées pendant un certain temps et ensuite, sont vendues ou débarrassées. Les coûts doivent en principe être avancés par la partie qui a eu gain de cause, mais sont ensuite mis à charge du débiteur. Afin d'éviter les frais qui en résultent il ne semble pas exclu que - après avertissement en ce sens au débiteur - dans des cas particuliers, une vente forcée à des tiers entre en considération même sans une courte consignation préalable, surtout lorsque le débiteur a eu suffisamment de temps pour les enlever et que les coûts - qui seraient en définitive à charge du débiteur - seraient élevés.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RESTITUTION ANTICIPÉE ; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - IMMUNITÉ DIPLOMATIQUE Le fait que l'immunité diplomatique dont bénéficie le candidat de remplacement puisse rendre plus compliquées les démarches en cas de retard dans le paiement du loyer ne suffit pas à retenir une aggravation de la situation du bailleur justifiant d'écarter le candidat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; EXÉCUTION(PROCÉDURE); EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : LaCC.30.al4

Résumé : PAS DE SURSIS À L'EXÉCUTION DU JUGEMENT D'ÉVACUATION POUR LES LOCAUX COMMERCIAUX L'art. 30 al. 4 LaCC ne s'applique pas aux locaux commerciaux, de sorte que, faute de norme équivalente en matière de locaux commerciaux, l'éva­cuation doit intervenir sans délai.

Voir aussi : ACJC/391/2019 du 18.03.2019 (idem pour un box); ACJC/239/2014 du 24.02.2014; arrêt du TF 4A_207/2014 du 19.05.2014

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; EXÉCUTION(PROCÉDURE) ; EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : LaCC.30.al4

Résumé : SURSIS À L'EXÉCUTION DU JUGEMENT D'ÉVACUATION POUR DES MOTIFS HUMANITAIRES S'agissant des motifs de sursis de l'article 30 al. 4 LaCC, différents de cas en cas, ils doivent être dictés par des "raisons élémentaires d'humanité". Sont notamment des motifs de ce genre la maladie grave ou le décès de l'expulsé ou d'un membre de sa famille, le grand âge ou la situation modeste de l'expulsé. En revanche, la pénurie de logements ou le fait que l'expulsé entretient de bons rapports avec ses voisins ne sont pas des motifs d'octroi d'un sursis. In casu, le fait que le locataire occupe le logement litigieux avec sa soeur et l'en­fant de celle-ci, qui se trouvent également dans une situation précaire à l'instar de celle du locataire, peut représenter un motif humanitaire de nature à justifier l'oc­troi d'un sursis à l'exécution du jugement d'évacuation. Le fait que ni les arriérés de loyer ni les indemnités d'occupation ne soient payés ne constitue pas en tant que telle une circonstance pertinente pour refuser le sursis à l'exé­cution, mais il entre en considération dans le cadre des éléments à pondérer en vertu du principe de la proportionnalité.

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - CONDITIONS AUXQUELLES LE LOCATAIRE SORTANT EST LIBÉRÉ Le fait que le candidat ne soit pas disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 al. 1 CO) ne signifie pas encore que le locataire sortant ne pourra être libéré de ses obligations envers le bailleur. Le candidat proposé et le bailleur ont en effet également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat, prévoyant des conditions différentes. Dans cette hypothèse, la question n'est plus de savoir si le bailleur doit accepter le locataire de remplacement eu égard aux garanties fournies (art. 264 al. 1 CO), mais de savoir si un nouveau contrat est conclu entre ces deux parties, contrat qui permet de libérer le locataire sortant de ses obligations envers le bailleur.

Voir aussi : ACJC/62/2020 du 20.01.2020 (lorsque le bailleur convient d'un début du contrat reporté avec un des locataires de remplacement proposés par le locataire sortant, il ne saurait faire supporter le préjudice au locataire sortant)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; LOCATAIRE; DILIGENCE; NOTION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : CONDITIONS DE LA RESILIATION SUR LA BASE DE L'ART. 257f al. 3 CO : PRECISIONS RECENTES DU TRIBUNAL FEDERAL - Le locataire, par son comportement, doit n'avoir pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires; - Le manque d'égards doit atteindre un certain degré de gravité; - Le congé doit correspondre au fait pour lequel un avertissement initial a déjà été donné et ne pas survenir longtemps après ce dernier; - Le comportement pacifique du locataire après son intervention devant les autorités judiciaires est sans portée sur la résiliation du bail; - Aucune prolongation de bail n'est accordée (art. 272a al. 1 let. b CO).

Voir aussi : ATF 4C.270/2001, repris in Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 14/2002, pp. 10-12

Pascal TERRAPON

Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264; CO.267

Résumé : La restitution des locaux loués et l'offre d'un locataire de remplacement in 12ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - IMPOSITION DE CONDITIONS PLUS SÉVÈRES AU CANDIDAT REPRENEUR L'article 264 CO donne au locataire la faculté d'être libéré du bail en fournissant un locataire solvable, disposé à reprendre le bail aux même conditions que les siennes. Si le bailleur, face à un tel candidat, le décourage en voulant lui imposer des conditions plus sévères, il doit en assumer les conséquences, de sorte que le locataire sortant sera libéré à la date pour laquelle son remplaçant était disposé à conclure. En revanche, le locataire sortant reste tenu du paiement du loyer, lorsque le bailleur propose de moins bonnes conditions de location, mais que son comportement n'est pas la cause du désistement du locataire de remplacement (ATF du 19.08.2002 A. c/ B. et C. = CdB 1/03 p. 9).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; DELAI RAISONNABLE; LOCATAIRE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE - DURÉE DU DÉLAI DE RÉFLEXION DU BAILLEUR POUR LIBÉRER LE LOCATAIRE SORTANT DE SES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES Le délai donné au bailleur pour examiner une candidature doit être déterminé, dans le cadre d'une restitution anticipée, au regard de l'ensemble des circonstances du cas d'espère, en particulier du statut du bailleur. L'art. 9 du Contrat-cadre de bail à loyer romand prévoit un délai de préavis d'un mois pour le quinze ou la fin d'un mois, lequel court dès la communication par le locataire sortant des coordonnées précises du ou des locataires potentiellement intéressés. De plus, le locataire sortant doit être libéré de son obligation de payer le loyer lorsque le bailleur reprend possession des locaux pour y effectuer des travaux (CdB 3/99, p. 96).

Voir aussi : Arrêt de la Chambre des reours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 28.03.2007, in CdB 1/08 p. 16 (+note de J. ANSERMET)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; RESTITUTION ANTICIPEE

Normes : CO.264

Résumé : LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - NOMBRE D'OCCUPANTS JUGÉ INSUFFISANT PAR LE BAILLEUR POUR LA TAILLE DU LOGEMENT La politique de la bailleresse, consistant à attribuer les grands logements en priorité à des familles, si elle est établie et connue des locataires, constitue un motif de refus du candidat justifié. Toutefois, le bailleur, qui n'informe pas le locataire sortant de son refus du candidat proposé, afin que celui-là puisse chercher un autre locataire de remplacement, ne fait pas tout son possible pour réduire le dommage. Dès lors, les prétentions du bailleur en remboursement du loyer peuvent être réduites en conséquence.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; EXÉCUTION(PROCÉDURE)

Normes : LaCC.30.al4

Résumé : SURSIS À L'EXÉCUTION DU JUGEMENT D'ÉVACUATION POUR DES MOTIFS HUMANITAIRES - CASUISTIQUE QUANT À LA DURÉE DU SURSIS ACCORDÉ Est proportionné : - Sursis de 30 jours dans une situation dans laquelle le locataire, qui a admis avoir tardé dans ses recherches d'un logement, vit avec sa soeur (tous deux en situation précaire) et l'enfant de cette dernière (ACJC/187/2014 du 10.02.2014) - Sursis de 9 mois dans une situation où le locataire se trouve à l'assistance publique et que le bailleur n'a aucune urgence particulière à reprendre possession du logement (ACJC/213/2012 du 20.02.2012) - Sursis de 8 mois qui tient compte du fait que le locataire, qui vit avec sa mère agée et malade, fait l'objet d'actes de défaut de biens et est aidé par l'assistance publique et du besoin de la fille du bailleur (ACJC/706/2014 du 16.06.2014) - Sursis d'une dizaine de mois pour tenir compte du fait que la locataire, en raison de sa situation sociale très modeste, rencontrera des difficultés particulièrement importantes pour se reloger avec ses deux filles, que les faits ayant justifiés la résiliation ont cessé et que le bailleur ne fait valoir aucune urgence à l'appui de sa requête en exécution (ACJC/161/2015 du 16.02.2015) - Sursis de 60 jours accordé à la locataire qui vit avec sa fille de 14 ans dans l'appartement (ACJC/832/2016 du 13.06.2016). - Sursis de 90 jours (six mois accordés par le TBL considérés comme excessifs) pour tenir compte des intérêts de la locataire, qui vit seule avec un enfant en bas âge, du fait qu'elle a déjà bénéficié d'une prolongation de fait de 3 ans et que la bail avait initialement été résilié pour justes motifs (ACJC/559/2017 du 15.05.2017) - Sursis d'environ deux mois accordé au locataire qui paie le loyer, poursuit une formation professionnelle qui doit se terminer 6 mois plus tard, a mis en place un plan de désendettement et effectué en vain des démarches pour se reloger. En revanche, la période d'hiver en cours n'est pas un motif humanitaire (ACJC/247/2017 du 06.03.2017) - Sursis de 60 jours pour tenir compte, d'une part, de l'âge (85 ans)et de l'état de santé du locataire, et, d'autre part, de la durée écoulée depuis la résiliation du bail (3 ans) et l'absence de recherches concrètes de solutions de relogement (ACJC/1481/2017 du 20.11.2017) - Sursis de 30 jours pour tenir compte de l'importance de l'arriéré, qui continue à augmenter, et de l'absence de recherches de locaux de remplacement (ACJC/269/2019 du 25.02.2019) - Sursis de 3 mois pour tenir compte de la présence d'un enfant en bas âge et des problèmes de santé de l'époux et d'autre part, de l'absence de démarches pour se reloger et de l'importance de l'arriéré, qui continue à augmenter (ACJC/1191/2019 du 19.08.2019) - Sursis de 30 jours pour tenir compte de l'importance de l'arriéré, qui continue à augmenter, de l'absence de recherches de locaux de remplacement et du fait qu'il est dans l'intérêt des enfants mineurs des recourants, en cas de déménagement dans un autre quartier, de changer d'établissement scolaire dès le début de l'année scolaire(ACJC/1401/2019 du 30.09.2019) -Sursis de 4 mois pour tenir compte de la présence de deux jeunes enfants, des recherches infructueuses entreprises par les locataires pour trouver un logement de remplacement et de l'absence d'urgence de la bailleresse à récupérer les locaux (ACJC/1172/2019 du 12.08.2019)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;EXPULSION DE LOCATAIRE;DEMEURE

Normes : CO.257d; CO.271; CPC.257

Résumé : CAS CLAIRS - RÉSILIATION DU BAIL POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - EXAMEN À TITRE PRÉJUDICIEL DE LA VALIDITÉ DU CONGÉ - DÉSACCORD SUR LE MONTANT DU SOUS-LOYER La protection dans les cas clairs selon l’art. 257 CPC suppose que l’état de fait ne soit pas litigieux ou soit susceptible d’être immédiatement prouvé (art. 257 al. 1 let. a CPC) et que la situation juridique soit claire (art. 257 al. 1 let. b CPC). Si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n’entre pas en matière sur la requête. L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête d’expulsion doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément à l’art. 257d CO), étant précisé que l’art. 271 al. 1 CO peut très exceptionnellement être appliquée en cas de résiliation pour défaut de paiement au sens de l’art. 257d CO. Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle. La question de savoir si le fait qu'il n'y ait pas d’accord sur le montant du sous-loyer permettrait d’exclure d’emblée l’application de la procédure prévue pour les cas clairs n’a pas besoin d’être tranchée. En effet, le sous-locataire ne peut se prévaloir de la problématique quant au désaccord sur le montant du sous-loyer que dans la mesure où elle est pertinente pour l’issue du litige, ce qu’il doit démontrer. In casu, en dépit du désaccord sur le montant du loyer, même en retenant le montant du loyer que le locataire estimait dû (CHF 1’000.-), celui-ci était en demeure. L’état de fait n’était donc pas litigieux quant au fait que le locataire était en retard dans le paiement des loyers. Le congé n’a par ailleurs pas été donné de manière contraire à la bonne foi : le locataire avait occupé les locaux sans verser aucun loyer pendant de nombreux mois. Dans ces circonstances, la résiliation est valable et les conditions d’application de la procédure de protection dans les cas clairs sont remplies

Voir aussi : arrêt du TF 4A_185/2017 du 15.06.2018

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch avril 2018

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; LOCATAIRE; DILIGENCE ; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : ÉTENDUE DU DEVOIR DE DILIGENCE DU LOCATAIRE Le fait pour le locataire de repeindre la façade de l'immeuble litigieux jusqu'à hauteur du premier étage dans une teinte différente du reste du bâtiment, sans l'autorisation du bailleur, constitue une atteinte au droit de propriété de celui‐ci. Le devoir de diligence s'étend à toutes les installations à disposition du locataire comme l'ascenseur, les cages d'escaliers, les buanderies, etc.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE ; LOCATAIRE ; SOUS-LOCATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : QUALIFICATION DE LA RÉSILIATION - SOUS-LOCATION ABUSIVE La 5e condition de l'art. 257f al. 3 CO présuppose le respect d'un délai de congé minimum (Frist von mindestens) de 30 jours pour la fin d'un mois. Si le bailleur ne résilie pas le bail dans le délai de 30 jours pour la fin d'un mois, mais seulement pour le prochain terme contractuel en respectant le délai de congé contractuel, on ne saurait considérer que le maintien implicite du contrat jusqu'à l'échéance contractuelle, lui est insupportable au sens de cette 4e condition de l'art. 257f al. 3 CO. On ne saurait parler non plus de résiliation " anticipée " au sens de cette disposition puisque le congé est donné pour le terme ordinaire selon l'art. 266a CO. Il ne faut pas confondre les causes ordinaires d'extinction du bail et les causes extraordinaires d'extinction de celui-ci. Le défaut de consentement à la sous-location pouvant justifier une résiliation ordinaire comme une résiliation (anticipée) extraordinaire de l'art. 257f al. 3 CO, la qualification de la résiliation ne dépend pas de la volonté subjective de celui qui l'a communiquée, mais du respect des conditions légales régissant ces deux types de résiliation.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_140/2019 du 26.09.2019

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; EXÉCUTION(PROCÉDURE);PROPORTIONNALITÉ

Normes : LaCC.30.al4; CPC.343.al1.letd; CO.267

Résumé : SURSIS À L'EXÉCUTION DE L'ÉVACUATION - CARACTÈRE BREF DE L'AJOURNEMENT En procédant à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit tenir compte du principe de la proportionnalité. Lorsque l'évacuation d'une habitation est en jeu, il s'agit d'éviter que des personnes concernées ne soient soudainement privées de tout abri. L'expulsion ne saurait être conduite sans ménagement, notamment si des motifs humanitaires exigent un sursis, ou lorsque des indices sérieux et concrets font prévoir que l'occupant se soumettra spontanément au jugement d'évacuation dans un délai raisonnable. En tout état de cause, l'ajournement ne peut être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail.

Voir aussi : ATF 117 Ia 336; ACJC/210/2013 du 18.02.2013

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; LOCAL PROFESSIONNEL; ERREUR

Normes : CO.264

Résumé : REFUS D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - LOCAUX COMMERCIAUX L'activité du candidat consistant de façon prépondérante en la vente de produits liés à la culture du cannabis implique que celui-ci n'est pas objectivement acceptable et que le bailleur dispose d'un juste motif pour refuser cette candidature. Le bailleur qui a donné son consentement sur la base d'indications imprécises du candidat n'est pas obligé par cette promesse de contracter s'il était dans une erreur essentielle. In casu, l'erreur porte sur des faits que la loyauté commerciale permettait à celui qui s'en prévaut de considérer comme des éléments nécessaires du contrat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION

Normes : CO.264

Résumé : REFUS D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - LOCAUX COMMERCIAUX Pour ce qui est des locaux commerciaux, l'activité déployée par le locataire de remplacement doit s'apprécier tant par rapport au style de l'immeuble que par rapport aux commerçants voisins. Lorsque les parties ont convenu d'une affectation précise des locaux, le bailleur pourra refuser un candidat déployant une autre activité commerciale; dans certains cas, la candidature est d'autant plus inopportune que des commerces ayant la même activité se trouvent à proximité (F. CHAIX, L'article 264 CO : À la recherche du locataire de remplacement, in SJ 1999 II 64-65).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE

Normes : CO.257f

Résumé : RESILIATION DU BAIL AVEC EFFET IMMEDIAT - COMPORTEMENT D'UN LOCATAIRE EXPLOITANT UN MANEGE La résiliation anticipée du bail en vertu de 257f al. 3 CO présuppose l'envoi d'une protestation écrite du bailleur, indiquant précisément l'obligation violée par le locataire et qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empêcher une nouvelle. Le manquement reproché doit revêtir un certain caractère de gravité. Faute de clauses conventionnelles précises, le locataire ne saurait se voir interdire l'usage d'installations nécessaires à l'exploitation des locaux loués. Le locataire peut de bonne foi partir du principe que l'équipement nécessaire est mis à sa disposition. Des tensions et frictions survenant lorsque de nombreuses personnes se partagent l'usage de mêmes locaux et installations doivent revêtir un caractère de gravité particulier.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONSORITE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE

Normes : LPC.6

Résumé : CONSORITÉ NÉCESSAIRE (PAIEMENT DU LOYER) L'obligation de paiement d'un loyer, et donc celle du paiement d'une indemnité pour occupation illicite des locaux, est divisible contrairement à l'obligation de restituer la chose louée qui est, par sa nature, indivisible (Bertossa,Gaillard,Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC ad. art. 6 n°2). En pareille circonstance, les défendeurs ne doivent tous être mis en cause devant la Cour que lorsque l'appel est formé par l'un d'eux et que le demandeur n'a pas obtenu contre les autres le plein de ses conclusions.

TF , Ire Cour civile

Publication ATF 119 II 36

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; INSOLVABILITE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - SOLVABILITÉ DU LOCATAIRE DE REMPLACEMENT Le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité ne serait en rien comparable à celle du locataire actuel. Il est cependant erroné de vouloir attacher, à cet égard, une importance démesurée à la seule proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement. Savoir si tel locataire de remplacement peut être raisonnablement imposé au bailleur est une question à résoudre de cas en cas, au vu de l'ensemble des circonstances propres à la cause en litige.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_332/2016 du 20.09.2016; S. SA c/ C. du 22.05.2001 ; ACJC/18/2001 du 15.01.2001 (taux d'effort d'un tiers du revenu ne peut pas être appliqué de manière systèmatique)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; CPC online 07.12.2023; Newsletter bail.ch décembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE;RÉSILIATION;DEMANDE RECONVENTIONNELLE;EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : CPC.243.al2.letc; CPC.224.al1

Résumé : CONTRAT DE BAIL - DEMANDE PRINCIPALE EN CONSTAT DE LA NULLITÉ ET ANNULATION DU CONGÉ, SOUMISE À LA PROCÉDURE SIMPLIFIÉE EN RAISON DE SA NATURE (PRÉTENDUE) - DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN EXPULSION ET REMISE EN ETAT, SOUMISE À LA PROCÉDURE ORDINAIRE EN RAISON DE SA VALEUR LITIGIEUSE – RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE, INDEPENDAMMENT DE SA VALEUR LITIGIEUSE Eu égard à l’acception large donnée à la notion de « protection contre les congés » selon l’art. 243 al. 2 lit. c CPC, lorsque le locataire introduit une action en contestation de la résiliation portant sur un bail d'habitation (art. 271 ss CO), soumise à la procédure simplifiée sans égard à la valeur litigieuse, le bailleur peut prendre dans la même procédure des conclusions reconventionnelles en expulsion des locataires, également recevables sans égard à la valeur litigieuse. L’exigence que la demande reconventionnelle soit soumise à la même procédure que la demande principale (art. 224 al. 1 CPC) tend à empêcher que le défendeur ne puisse, en déposant une reconvention d'une valeur supérieure à 30'000 fr., provoquer un transfert de la cause devant le tribunal compétent pour la procédure ordinaire (art. 224 al. 2 CPC) et faire perdre, par la même occasion, au demandeur les avantages de la procédure simplifiée. Sous l'angle de l'économie des procédures, il est évident que la reconvention en expulsion et en remise en état du terrain, qui est la conséquence de la fin du bail et lui est donc connexe, doit être traitée au cours du même procès, même si en raison de sa valeur supérieure à Fr. 30'000.- et du fait que le bail ne porte pas sur une habitation, cette demande reconventionnelle serait soumise à la procédure ordinaire. Lorsque le locataire requiert l'annulation du congé, il faut autoriser le bailleur à requérir l'expulsion à titre reconventionnel, quelle que soit la valeur litigieuse de la demande reconventionnelle, et admettre au regard de l'art. 224 al. 1 CPC que cette demande est soumise à la même procédure que la demande principale, i.e. à la procédure simplifiée.

Voir aussi : F. Bastons Bulletti, Recevabilité d’une demande reconventionnelle non soumise au même type de procédure que la demande principale – L’impact de la connexité, in CPC online du 07.12.2023; Xavier Rubli, La distinction entre baux d’habitations et de terrains nus, et la procédure applicable en cas de conclusions reconventionnelles en remise en état (arrêt 4A_337/2022 destiné à la publication), Newsletter Bail.ch décembre 2023

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;EXPULSION DE LOCATAIRE;DEMEURE;CAS CLAIR;PREUVE

Normes : CPC.257; CO.257d; CO.282

Résumé : CAS CLAIR - SIMULTANÉITÉ DES MOYENS D'ATTAQUE ET DE DÉFENSE Lorsque le bailleur intente une action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l’art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), le tribunal doit trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. En effet, l’expulsion du locataire présuppose que le bail a valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle, soit notamment aux conditions de l’art. 257d al. 1 CO . Il incombe au bailleur, conformément à l’art. 8 CC, d’alléguer et de prouver les conditions de l’art. 257d CO (faits générateurs de droit; rechtserhebende Tatsachen). Il appartient, en revanche, au locataire d’invoquer les faits dirimants ( rechtshindernde Tatsachen) ou destructeurs ( rechtsvernichtende Tatsachen), en invoquant des objections ou des exceptions ( Einwendungen oder Einreden), comme l’extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance. Sous réserve des règles sur les nova et les pseudo-nova, lorsque le bailleur ouvre une procédure dans le but d’expulser le locataire, ce dernier doit invoquer ses moyens de défense en première instance (principe de la simultanéité des moyens d’attaque et de défense, qui vaut en procédure ordinaire, simplifiée et sommaire). Ce principe vaut également lorsque les moyens de défense du locataire se basent sur des faits notoires.

Voir aussi : Lino HÄNNI, Défenses de droit matériel et faits notoires, in DB n° 34/2022 p. 65 ss

TF , Ire Cour de droit public

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE ; ACTIONNAIRE; LOCATAIRE ; PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES

Normes : LDTR.39

Résumé : AUTORISATION D'ALIÉNATION - TRANSFORMATION D'UNE SIAL EN PPE Les cantons sont libres d'édicter des mesures destinées à combattre la pénurie sur le marché locatif, notamment en soumettant à autorisation les aliénations de logements offerts à la location ou en imposant un contrôle des loyers ; ces dispositions ne sont en principe pas contraires aux règles du droit civil fédéral qui régissent la vente et le contrat de bail ni à celles relatives à la PPE. Cela vaut quel que soit le mode d'aliénation, partant également lors de la liquidation d'une SIAL. Selon la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR), l'aliénation d'un appartement jusque‐là offert à la location est soumise à autorisation dans la mesure où ledit appartement entre dans une catégorie de logements pour lesquels sévit la pénurie. Le but poursuivi, qui procède d'un intérêt public important et reconnu, est de préserver l'habitat et les conditions de vie existants. Cette réglementation est conforme au droit fédéral et à la garantie de la propriété, dans la mesure où l'autorité administrative effectue une pesée des intérêts en présence et évalue l'importance du motif de refus au regard des intérêts privés en jeu. Cette réglementation doit par ailleurs s'appliquer à tous les types d'aliénation. In casu, l'immeuble litigieux était à l'origine propriété d'une SI et les appartements étaient affectés à la location. La SI a ensuite vendu 29 certificats d'actions donnant le droit à leurs détenteurs de louer une partie de l'immeuble, puis, quelques semaines plus tard, l'immeuble a été soumis au régime de la propriété par étages en vue de transférer aux actionnaires‐locataires la propriété des lots correspondant aux certificats. Une telle opération impliquait un changement dans le régime de propriété, avec pour but l'individualisation des appartements, ce qui pouvait justifier d'exiger une autorisation au sens de la LDTR.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DEMEURE ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; CAS CLAIR ; IMMUNITÉ

Normes : CPC.257; CVRD.31.al.1

Résumé : CAS CLAIR - EXCEPTION D'IMMUNITÉ DE JURIDICTION Un locataire est légitimé à invoquer son statut diplomatique notamment dans le cadre d'une procédure en évacuation introduite par le bailleur. Si, comme en l'espèce, l'exception d'immunité de juridiction opposée par le locataire à la requête en protection des cas clairs peut être écartée sans autre examen, la situation juridique est claire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; CAS CLAIR ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; RÉSILIATION ; DEMEURE

Normes : CPC.257; CO.257d; CPC.254

Résumé : TITRES PERMETTANT DE PROUVER QUE LA SITUATION EST CLAIRE EN CAS D'EVACUATION POSTÉRIEURE À UNE RÉSILIATION DE BAIL POUR DÉFAUT DE PAIEMENT En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, con­formément à l'art. 254 al. 1 CPC. La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine ("voller Beweis") des faits justifiant sa pré­tention; la simple vraisemblance ("Glaubhaftmachen") ne suffit pas. S'agissant en particulier d'une requête d'évacuation suite à une résiliation de bail pour défaut de paiement, la Chambre des baux et loyers retient que le bailleur doit produire, à l'appui de sa requête en protection de cas clair, les titres permettant de prouver que la situation est claire, en particulier le contrat de bail, le dernier avis fixant le montant men­suel du loyer, des acomptes de charges et des frais accessoires, l'avis commi­natoire et la résiliation du bail, accompagnés du suivi des envois ("track and trace"), ainsi qu'un relevé du compte du locataire. En effet, la Cour doit vérifier si les conditions de l'art. 257d CO sont réunies, soit à quelle date le locataire a reçu la sommation, l'exi­gibilité des montants objets de la mise en demeure, si le locataire a disposé du temps pour s'exécuter, si un ou des versements sont intervenus ou non durant le délai de grâce et à quelle date le congé a été reçu par le locataire.

Voir aussi : ATF 144 III 462 : nuance l'obligation pour le bailleur de produire certaines pièces lorsque le locataire ne conteste pas les avoir reçues.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; SOUS-LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - TRAVAUX EFFECTUÉS PAR LE SOUS-LOCATAIRE - REFUS D'AUTORISATION DU BAILLEUR PRINCIPAL En imposant unilatéralement sa manière de faire au bailleur principal, à qui revient le choix de l'importance, de l'ampleur et de la qualité des travaux, le sous-locataire s'est substitué, à tort, au propriétaire du logement. Il appartient au sous-locataire de signaler les défauts constatés aux locataires principaux, qui revêtent à son égard la qualité de bailleurs. Compte tenu de l'absence de tout respect et de toute considération pour les droits du bailleur sur un point aussi important que celui des travaux affectant l'objet loué, la poursuite du contrat ne peut être imposée au bailleur. Il est sans pertinence qu'une plus-value ait été objectivement apportée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; LOCATAIRE; DILIGENCE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : ÉGARDS ENVERS LES VOISINS - FORCE PROBANTE DES PÉTITIONS ET CONTRE-PÉTITIONS En cas de résiliation pour manque d'égards envers les voisins, s'agissant de la force probante des pétitions et contre-pétitions, l'expérience de la vie enseigne que les protagonistes n'hésitent pas à amplifier leurs récriminations en sollicitant leurs autres voisins, qui sont beaucoup moins, voire pas du tout, concernés. Les pétitions signées, parfois hâtivement, sur le palier de la porte ne peuvent emporter un grand crédit par devant une juridiction sans autres enquêtes approfondies. Quelques fois même, pour rester neutre et ne pas être impliqué malgré lui dans le conflit, le locataire signe la pétition puis la contre-pétition.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DILIGENCE; DOMMAGES-INTERETS

Normes : CO.257f.al.1

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - UTILISATION INADÉQUATE D'UNE INSTALLATION L'obligation de diligence implique que le locataire ne fasse pas de la chose un usage contraire à son affectation. Cette obligation est violée lorsqu'il utilise de manière inadéquate une installation attachée aux locaux loués et cause de ce fait un dommage inutile au bailleur. Ainsi en est-il lorsqu'il laisse couler "inconsidérément l'eau d'un robinet de vidange au point d'entraîner une surconsommation importante et insolite". Dès lors, le locataire doit indemniser le bailleur du préjudice subi, en dépit du fait que l'art. 257f CO ne mentionne pas une telle conséquence.

Voir aussi : Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 11

Pierre WESSNER

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; FRAIS ACCESSOIRES; LOYER

Normes : CO.257.ss

Résumé : L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter CPC Online du 10.02.2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CAS CLAIR;EXPULSION DE LOCATAIRE;RÉSILIATION ABUSIVE

Normes : CPC.257; CO.257d

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - EVACUATION - CAS CLAIR - ALLEGATION CONGE ABUSIF La contestation d'un congé contraire à la bonne foi, selon l'art. 271 s. CO, doit intervenir dans le délai de péremption de l'art. 273 CO. Si tel n'est pas le cas, le grief selon lequel le congé serait abusif (car le bailleur a attendu trop longtemps avant de le signifier) ne peut plus être invoqué en procédure d'expulsion.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RESTITUTION ANTICIPÉE ; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT ; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CO.264; CO.270

Résumé : REPRISE DU BAIL - CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL - DISTINCTION La reprise du bail par le locataire de remplacement n'équivaut pas à la conclusion d'un nouveau bail, sauf si les parties l'entendent ainsi. S'il est accepté, le candidat prend, dans le rapport de bail, la place du locataire sortant et le candidat accepté ne peut pas contester le «loyer initial». La forme adoptée par les parties à cet égard, serait-ce la signature d'un nouveau bail ou celle d'un avenant au contrat précédent, n'est pas déterminante. Le candidat proposé et le bailleur ont également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat prévoyant des conditions différentes (loyer, durée, échéances, destination des locaux). Dans cette hypothèse, le nouveau loyer peut être contesté aux conditions de l'article 270 CO. Ceci est également valable si le loyer demeure inchangé par rapport au bail précédent, dans la mesure où d'autres prestations se voient modifiées à cette occasion, telle que la surface des locaux réduite. L'établissement d'un nouveau contrat avec la notification d'un avis de fixation de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail mentionnant la possibilité pour les locataires de contester le loyer initial est un indice confirmant la volonté de la bailleresse de conclure un nouveau contrat de bail à loyer.

Voir aussi : 4A_504/2009 du 6 janvier 2010

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 402; Newsletter bail.ch - août 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER; EXPULSION DE LOCATAIRE; PROCÉDURE ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CPC.243.al.2.let.c

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - DEMANDE D'ÉVACUATION DU LOCATAIRE L'expression "protection contre les congés" utilisée à l'art. 243 al. 2 let. c CPC doit recevoir une acception large. Elle couvre aussi les litiges dans lesquels le juge n'a pas à statuer sur l'annulabilité des congés ni sur la prolongation du bail, mais tout au plus sur la validité des congés. Dans la mesure où le juge est appelé à examiner cette question dans le cadre d'une procédure d'expulsion, celle-ci doit bénéficier de la procédure simplifiée.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2010 I 317; CdB 1/2011, p. 1 ss

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; USAGE PERSONNEL; LOCATAIRE; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.262; CO.257f

Résumé : DESTINATION ET MODALITÉS D'USAGE DES LOCAUX - CESSION À TITRE GRATUIT - PRÊT À USAGE Sauf stipulation contraire, le locataire n'est pas tenu d'occuper lui-même la chose louée mais peut la laisser à disposition des membres de sa famille ou de ses proches. Une telle cession, à titre gratuit, est soumise aux règles du prêt à usage. Elle ne peut être assimilée à une sous-location et n'est pas contraire à l'obligation du locataire d'user de la chose avec soin, de sorte que, dans un tel cas, le bail ne peut pas être résilié prématurément en application de l'art. 257f al. 3 CO.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_287/2021 du 07.06.2022 (Un bail est valable même lorsque le locataire n'a pas l'intention d'utiliser lui-même l'appartement, à moins que les parties n'aient convenu du contraire)

CJ , CABL

Publication CdB n° 4/2005 p. 118

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DILIGENCE; PROPORTIONNALITE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - VIOLATION - RÉSILIATION - RESPECT DES PRINCIPES DE PROPORTIONNALITÉ ET DE SUBSIDIARITÉ La violation incriminée doit être telle que l'on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu'il laisse le locataire disposer des locaux, ce qui suppose de respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité (arrêt du Tribunal fédéral du 8 août 2001 rendu dans la cause 4C.118/2001, consid. 1 b). Les juges fédéraux ont estimé excessif de résilier le bail d'une famille hébergeant un petit chien, en dépit de la clause expresse du contrat interdisant la présence d'animaux dans l'immeuble (arrêt du Tribunal fédéral du 6 février 2001 dans la cause 4C.226/2000).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DOMMAGE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.4

Résumé : DEGRÉ DE GRAVITÉ DES FAITS QUI FONDENT LA RÉSILIATION IMMÉDIATE Les faits à la base d'un congé immédiat fondé sur l'art. 257f al. 4 CO doivent être plus graves que ceux de l'al. 3. C'est le préjudice en soi, donc le résultat, qui doit apparaître comme grave, après un examen objectif, sans égard au comportement du locataire, ni au contexte qui a entouré ses agissements.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE; REPUDIATION(DROIT SUCCESSORAL); QUALITE POUR AGIR; PROCEDURE

Normes : CC.560

Résumé : SORT DU BAIL AU DÉCÈS DU LOCATAIRE - RÉPUDIATION DE LA SUCCESSION EN COURS DE PROCÉDURES JUDICIAIRES En matière de bail, le décès du locataire ne met, en règle générale, pas fin au bail qui échoit aux héritiers qui assument les droits et obligations du défunt en vertu de l'art. 560 CC. Par contre, si tous les héritiers du défunt locataire répudient la succession, le bail est repris par l'administration de la succession (art. 595-596 CC) ou par l'office des faillites (art. 597 CC), qui le résilie (D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 457). En cas de répudiation, l'héritier ne peut plus se prévaloir des droits issus du contrat. Il a perdu, au moment de la répudiation, la légitimation active et passive en ce qui concerne toutes procédures judiciaires, basées sur le bail.

Voir aussi : ACJ n° 1288 du 14.11.2005 F. c/ A.

TF

Publication ATF 119 II 337

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATAIRE; SOUS-LOCATION; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); DOMMAGE

Normes : CO.262.al.3; CO.101

Résumé : RESPONSABILITÉ DU LOCATAIRE POUR LE DOMMAGE CAUSÉ AU SOUS-LOCATAIRE PAR LE BAILLEUR Dans le cadre du rapport de sous-location, le bailleur est l'auxiliaire du locataire principal. Celui-ci ne peut donc se libérer de sa responsabilité à l'égard du sous-locataire du chef des actes du bailleur qu'en prouvant que s'il avait agi lui-même comme son auxiliaire, on ne pourrait lui reprocher aucune carence.

TF

Publication SJ 1993 p. 292

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : LPC.474.A

Résumé : IMMEUBLE OCCUPÉ ILLICITEMENT - ÉVACUATION - DEVOIR D'EXÉCUTER LES JUGEMENTS Le Procureur général peut légitimement refuser de mettre en oeuvre la force publique pour évacuer un immeuble occupé illicitement, lorsque le propriétaire lésé n'entend pas utiliser son bâtiment, ni entreprendre des travaux conformes à la législation applicable et que l'intervention de la force est de nature à créer des troubles de l'ordre public. Le Procureur général n'est pas autorisé à retarder l'exécution d'un jugement d'évacuation au point de faire échec à l'application du droit qui a déterminé l'issue du procès et ne peut, sans arbitraire, faire dépendre l'exécution du jugement de conditions qui ne sont pas prévues par ledit jugement.

TF

Publication ATF 117 Ia 336 = SJ 1992 p. 234 = JT 1992 I 611

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : LPC.474.A

Résumé : CONSTITUTIONNALITÉ ET INTERPRÉTATION Le droit de l'exécution forcée servant à la réalisation du droit matériel, les cantons ne sauraient, en légiférant en cette matière, empêcher ou entraver cette application. Bien que l'autorité chargée d'exécuter une décision judiciaire doive se voir reconnaître une certaine latitude d'appréciation dans la diligence qu'elle apporte à cette exécution - notamment s'il s'agit, en cas d'évacuation d'un ancien locataire, de tenir compte de motifs humanitaires -, l'ajournement de l'exécution doit rester relativement bref et ne pas équivaloir, dans ce cas, à une nouvelle prolongation de bail. Un renvoi de l'exécution sine die n'est pas admissible. Interprété dans ces limites, l'article 474 A LPC ne contrevient ni à la force dérogatoire du droit fédéral ni à la garantie de la propriété.

TF

Publication SJ 1991 p. 607

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : LPC.474.A

Résumé : JUGEMENT D'ÉVACUATION : EXÉCUTION Aucune disposition n'autorise le Conseil d'Etat à refuser ou interdire l'engagement de la force publique en vue d'exécuter un jugement (en l'espèce, un jugement d'évacuation de squatters), lorsque l'exécution a été ordonnée par le Procureur général.

Philippe RICHARD

Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990

Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); LOCATAIRE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le nouveau droit du bail Les dispositions générales in 6ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : LPC.474.A.al.2

Résumé : DÉLAI POUR S'OPPOSER À L'EXÉCUTION D'UN JUGEMENT Il est admissible d'exiger de la partie entendant se prévaloir de l'art. 474 al. 2 LPC, pour s'opposer à l'exécution d'un jugement, qu'elle saisisse le TPI avant la date fixée par le Procureur général pour cette exécution.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 143 III 173

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SURSIS CONCORDATAIRE ; SUSPENSION DE LA PROCÉDURE ; EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : CO.267.al.1; LP.297.al.5

Résumé : ACTION EN EVACUATION - SURSIS CONCORDATAIRE - PAS DE SUSPENSION DE LA PROCÉDURE Le droit du bailleur d'exiger la restitution des locaux par suite de la fin du bail à loyer n'est pas une créance concordataire. En conséquence, le locataire jouissant d'un sursis concordataire ne peut pas exiger la suspension de la procédure d'évacuation forcée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; EXÉCUTION(PROCÉDURE) ; LOGEMENT ; COMPOSITION DE L'AUTORITÉ

Normes : LaCC.30.al.3

Résumé : MENTION DES REPRÉSENTANTS DU DÉPARTEMENT CHARGÉ DU LOGEMENT ET DES SERVICES SOCIAUX SUR LA DÉCISION Les représentants mentionnés à l'article 30 al. 3 LaCC n'ont pas à figurer sur le jugement car ils ne sont pas auteurs de la décision et ne participent pas à la prise de celle-ci.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 141 III 262; SJ 2016 I p.8

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CAS CLAIR ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ

Normes : CPC.257; CPC.64

Résumé : EVACUATION DU LOCATAIRE - PROCÉDURE DE PROTECTION DES CAS CLAIRS Une requête d'évacuation du locataire selon la procédure de protection des cas clairs de l'art. 257 CPC est en principe recevable, même si le locataire a contesté la résiliation de son bail devant la juridiction compétente et que cette procédure est toujours pendante. Dans la mesure où la validité du congé doit être examinée à titre préalable dans la procédure d'évacuation, les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question : la protection ne doit ainsi être accordée que si le caractère complet des faits allégués n'est pas douteux et que, sur la base de ceux-ci, la résiliation apparaît clairement fondée.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_401/2020 du 30.09.2020 (newsletter bail.ch avril 2021); 4A_295/2019 du 12.09.2019; 4A_368/2019 du 31.10.2019

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE

Normes : CO.262; CO.267

Résumé : LÉGITIMATION ACTIVE DU SOUS-BAILLEUR À AGIR EN EXPULSION CONTRE LE SOUS-LOCATAIRE Y COMPRIS À L'ÉCHÉANCE DU BAIL PRINCIPAL À l'échéance du bail de sous-location, le sous-locataire est tenu de restituer les locaux au sous-bailleur, qui répond à l'égard du propriétaire de leur libération à l'échéance du bail principal. La fin de celui-ci est sans pertinence pour juger de la légitimation active du sous-bailleur, car la demande en évacuation ne se fonde pas sur le droit de propriété mais exclusivement sur la relation contractuelle de sous-location. Le sous-bailleur est bel et bien titulaire personnellement du droit matériel allégué et conserve un intérêt juridique à agir. Il n'invoque donc pas le droit d'autrui et l'adage "nul ne plaide par procu­reur" n'est pas violé.

Voir aussi : ACJC/310/2020 du 24.02.2020; ACJC/372/2006 du 03.04.2006

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOCATAIRE; TRANSFERT DE BAIL; HÉRITIER ; RENONCIATION(SENS GÉNÉRAL) ; TACITE

Normes : CC.560; CO.266i

Résumé : RENONCIATION TACITE AU BAIL PAR LES HÉRITIERS Le désintérêt des héritiers - en l'occurrence les enfants - au sujet d'un bail qu'ils n'occupaient pas durant plus de vingt ans peut être interprété de bonne foi par le bailleur comme une renonciation tacite de celui-ci, qui plus est lorsque seule la mère habite dans ledit appartement et que les communications relatives au bail lui sont adressées à son seule nom, ce qui n'a jamais suscité la moindre objection des autres héritiers.

Voir aussi : ACJC/520/2017 du 08.05.2017

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE; CONTESTATION DU CONGÉ ; DEMANDE RECONVENTIONNELLE ; EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : CPC.243.al.2.let.c; CPC.224.al.1;

Résumé : APPLICATION DE LA PROCÉDURE SIMPLIFIÉE À LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN ÉVACUATION La notion de protection en matière de congés figurant à l'art. 243 al. 2 let. c CPC doit recevoir une acception large et englober non seulement les procédures en annulation, mais également celles en constatation de l'inefficacité du congé, respectivement en constatation de la validité de ce dernier et en expulsion, que cette procédure ait été entamée par le locataire ou par le bailleur.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_87/2012 du 10 avril 2012 qui laisse la question ouverte

TF

Publication SJ 2006 I p. 365 CdB n° 3/06 p. 75

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE; REPUDIATION(DROIT SUCCESSORAL); RESILIATION ANTICIPEE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CO.266i; CC.560

Résumé : RÉPUDIATION DE LA SUCCESSION - FAILLITE - CONSÉQUENCES La répudiation de la succession n'entraîne pas la caducité du contrat de bail et la faillite du locataire n'aboutit pas forcément à l'extinction du contrat. La loi ne reconnaît pas au locataire, respectivement à la masse, la possibilité de résilier le bail en cours au moment de l'ouverture de la faillite. Dans le cas particulier de la liquidation d'une succession répudiée, le droit de résiliation anticipé conféré par l'art. 266i aux héritiers du défunt locataire appartient à l'office des faillites. En cas d'entrée de la masse dans le contrat de bail, les loyers impayés antérieurs à la faillite ne sont pas des dettes de la masse, mais dans la masse, qui ne peuvent être que colloquées.

Voir aussi : ACJ n° 498 du 17.05.1999 ACJC/433/2008 du 07.04.2008 ACJC/580/2008 du 05.05.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE; DILIGENCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.257f.al.3; CO.257h.al.2

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE POUR IMPOSSIBILITÉ D'INSPECTER LA CHOSE Le fait pour le nouveau propriétaire de solliciter une visite de routine des lieux, hors des hypothèses de l'art. 257h al. 2 CO, ne lui permet pas de résilier le bail de manière anticipée, si le locataire, sans s'opposer à la visite, ne permet pas qu'elle ait lieu dans le délai imparti.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; RESILIATION; RESILIATION IMMEDIATE; NULLITE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUÉE MALGRÉ UNE RÉSILIATION NULLE DU LOCATAIRE Lorsqu'une résiliation immédiate du bail est signifiée par le locataire, alors que les conditions légales ne sont pas remplies, la résiliation est frappée de nullité. Le bail se poursuit et les parties restent tenues de se conformer à leurs obligations légales et contractuelles respectives. Si le locataire restitue néanmoins la chose louée, l'on se trouve dans l'hypothèse de la restitution anticipée visée par l'art. 264 CO (Higi, Zurcher Kommentar, op. V2b, n° 42 p. 444). Le contrat est résilié, mais, à moins de présenter au bailleur un nouveau locataire de remplacement solvable, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; ACTIONNAIRE; LOCATAIRE

Normes : CO.257d

Résumé : DEMEURE DE L'ACTIONNAIRE-LOCATAIRE Cas d'un actionnaire-locataire qui détient le droit d'usage en vertu du contrat de bail. Le non-paiement du loyer par l'actionnaire-locataire permet la résiliation du bail et l'évacuation (ACJ 7.11.77 in SJ 1979 p. 568 n°3).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - CHANGEMENT DE SITUATION EN COURS DE PROCÉDURE Le fait de rétablir une situation conforme plus d'une année et demie après qu'un congé pour justes motifs ait été donné ne permet manifestement pas une reconsidération du cas.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264.al.1

Résumé : RENSEIGNEMENTS SUR LE LOCATAIRE REPRENANT Le bailleur doit disposer d'un "certain temps" (Message, p. 1426), tout en précisant qu'il ne peut surseoir trop longtemps à sa décision; un mois à six semaines ont été jugés suffisants pour relouer des locaux commerciaux, qui nécessitent un examen plus long de la situation par le bailleur (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 450). Ce délai est indicatif et peut varier en fonction de chaque cas; "ainsi une régie se décidera certainement plus rapidement qu'un propriétaire privé" (Commentaire USPI, p.333).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; TRAVAUX D' ENTRETIEN; DOMMAGES-INTERETS

Normes : CO.257f.al.1

Résumé : OBLIGATION D'UTILISER LA CHOSE AVEC LE SOIN NÉCESSAIRE - FIXATION DU MONTANT DES DOMMAGES En cas de déprédation des locaux par la faute du locataire, l'indemnité due au bailleur doit tenir compte de la vétusté et de l'âge des installations. Elle ne correspondra pas à leur remise à neuf (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 525-526).

TF

Publication ATF 119 II 36 = SJ 1993 p.469

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : REFUS D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT Le bailleur ne peut refuser de libérer le locataire du paiement du loyer, en considérant comme inacceptable le successeur proposé, s'il ne fait valoir que de vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes; en revanche, une inimitié entre bailleur et candidat, la rivalité commerciale, le danger de désagréments pour les autres locataires, des doutes fondés sur la solvabilité de l'intéressé, ou le fait que le successeur n'est disposé à payer qu'un loyer inférieur constituent de justes motifs pour rejeter une candidature. Le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité ne serait en rien comparable à celle du locataire actuel. Il est cependant erroné de vouloir attacher, à cet égard, une importance démesurée à la seule proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement.

Voir aussi : ATF du 07.03.95 S. SA c/ W. = SJ 1995 p. 425 ACJ n° 323 du 20.04.98 A. c/ R. ATF du 22.05.01 S.SA c/ C. ACJ n° 880 du 08.09.03 A. c/ I. SA

TF

Publication ATF 117 II 156 = JT 1992 I 317 (résumé)

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DU LOCATAIRE Le bailleur peut refuser un locataire de remplacement qui n'est disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel. Cela est également valable lorsque le locataire est disposé à s'acquitter de la différence de loyer directement auprès du bailleur jusqu'à l'échéance contractuelle du bail car la situation du bailleur serait amoindrie en cas de prolongation du bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; DILIGENCE ; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al3

Résumé : LES 5 CONDITIONS DE LA RÉSILIATION PRÉVUE PAR L'ART. 257f al. 3 CO La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois

Voir aussi : arrêt 4A_140/2019 du 26.09.2019

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EXPULSION DU LOCATAIRE

Normes : CO.257d

Résumé : IMPOSSIBILITÉ NON FAUTIVE DE PROCÉDER AU VERSEMENT EXIGÉ Lorsque les conditions posées par l'art. 257d CO sont réalisées, l'évacuation ne peut qu'être prononcée. Ni la détention subie, ni la curatelle volontaire sollicitée par le locataire, ni encore le fait que les arriérés seraient à présent remboursés, ne permettent de remettre en cause l'évacuation. Il est indifférent que le locataire se soit trouvé sans sa faute dans l'impossibilité de procéder au versement exigé, ou qu'il parvienne, par la suite, à rattraper la totalité de l'arriéré. Il n'existe aucun abus de droit, de la part du bailleur, à maintenir la résiliation du bail.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/02 p. 135Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; DIMINUTION DE LOYER; LOCATAIRE

Normes : CO.270a

Résumé : CAS EXCEPTIONNELS DANS LESQUELS LE LOCATAIRE PEUT INVOQUER DIRECTEMENT LA MÉTHODE ABSOLUE Le TF examine dans quelle mesure l'égalité de traitement postule que le locataire puisse, lui aussi, invoquer des facteurs absolus à l'appui d'une demande de baisse faite dans le mêmes conditions que celles où le bailleur peut s'en prévaloir directement. Tel est le cas dans des circonstances très exceptionnelles : - sortie de l'immeuble du contrôle cantonal des loyers, si le calcul de rendement aboutit à la fixation d'un loyer inférieur à celui soumis au contrôle; - vente de l'immeuble en cours de bail, pour autant que le transfert entraîne une notable modification des bases de calcul (p. ex. prix de vente sensiblement inférieur à celui qui a servi à déterminer le loyer actuel, pour autant que ce prix corresponde à celui du marché et qu'il ne s'agisse pas d'un prix d'ami). En effet, il n'y a pas de raison que le locataire puisse invoquer ladite méthode du seul fait - aléatoire - que l'immeuble a changé de mains alors qu'il n'aurait pas pu le faire si l'immeuble n'avait pas été vendu; - le précédent loyer résulte d'un bail échelonné ou indexé : situation exceptionnelle dont le TF a déjà dit qu'elle justifiait la méthode absolue tant pour le bailleur que pour le locataire (ATF 121 III 397 = SJ 1996 p.180; ATF 123 III 76 = JT 1997 I 612 = SJ 1997 p. 465). - une longue période s'est écoulée depuis la dernière fixation du loyer selon la méthode absolue et le locataire a épuisé tous les facteurs de baisse relatifs.

Voir aussi : ATF 147 III 32( Fiche 2573071 );arrêt du TF 4C.34/2007 du 15.05.2007 X. c/ Y S.A. in CdB 3/07 p. 75

Remarques : Avec note de P. Conod ATTENTION : ATF 147 III 32 tranche (par la négative) la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net (fiche n° 2573071).

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1999 p. 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RESILIATION POUR EXCES PERSISTANT DE BRUITS NOCTURNES INCOMMODANT LES VOISINS La violation du devoir de diligence prescrit par l'art. 257f al. 2 CO peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne (Higi, Commentaire zurichois, n. 41 ad art. 257f CO; cf., plus généralement : Commentaire de l'USPI, n. 36 ad art. 257f CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 52; Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, 2e éd., p. 316). Peu importe, à cet égard, que l'obligation de respecter le repos nocturne des autres habitants de l'immeuble découle de prescriptions de police, du règlement de maison, d'une clause expresse du contrat de bail ou simplement des devoirs généraux inhérents à la vie en société (Higi, op. cit., n. 34/35 ad art. 257f CO).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_655/2017 du 22.02.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; USURE(DETERIORATION); TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.257f.al.1

Résumé : DÉPASSEMENT DE L'USAGE NORMAL DE LA CHOSE L'usure normale de la chose louée est à la charge du bailleur qui reçoit en contrepartie le paiement d'un loyer ; seules l'usure et la détérioration qui vont au-delà de l'usure normale sont à la charge du preneur (Reymond, Traité de droit privé suisse, tome VII/1, p. 244). Il tombe sous le sens que le fait d'abattre un galandage excède l'usage normal de la chose louée. C'est donc à bon droit que le bailleur peut exiger sa remise en état.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - VIOLATION - RÉSILIATION DU BAIL Les conditions de résiliation du bail par le bailleur prévues à l'art. 257f CO sont remplies si le locataire a poursuivi des activités provocant tapage et souillures diverses, tout en passant outre plusieurs plaintes du bailleur.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 28.07.2021, rendu le 06.10.2021, IRRECEVABLE, 4D_49/2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL);CHOSE LOUEE;EXPULSION DE LOCATAIRE;FRAIS(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.267

Résumé : PROCÉDURE D'EXPULSION - FRAIS - MENTIONS Les frais de la procédure d'expulsion peuvent être mis à la charge du locataire expulsé. En font notamment partie les frais de mentions sollicitées par le bailleur auprès du Tribunal, engendrés par le comportement du locataire qui ne collabore pas à l'échéance du contrat.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 27.10.2014, rendu le 13.02.2015, CONFIRME, 4A_616/2014

Descripteurs : BAIL À LOYER; COMPÉTENCE; TRIBUNAL DES BAUX; EXÉCUTION(PROCÉDURE); EXPULSION DE LOCATAIRE ; TRIBUNAL ARBITRAL

Normes : LOJ.89.al.2

Résumé : EXÉCUTION D'UNE ÉVACUATION PRONONCÉE PAR UN TRIBUNAL ARBITRAL - COMPÉTENCE DU TBL Il faut s'écarter de l'interprétation littérale des art. 86 al. 1 et 2 let. c et 89 al. 2 LOJ, et appliquer cette dernière disposition à toute décision d'évacuation, relative au contrat de bail à loyer et au bail à ferme non agricole, qu'elle émane du Tribunal de baux et loyers, de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice, de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers ou d'un tribunal ar­bitral. Il n'y a par ailleurs pas lieu de distinguer, du point de vue de la compétence, le cas de l'exécution de l'évacuation d'un local commercial de celui de l'exécution de l'évacuation d'un logement, compte tenu de la volonté du législateur de conférer au Tribunal des baux et loyers une compétence générale en matière d'exécution d'évacuation dans le domaine du contrat de bail portant sur un immeuble.

Remarques : confirmé par Arrêt du TF 4A_616/2014 du 29.01.2015

TF , 2ème Cour de droit civil

Publication RSPC 3/2007 p. 308

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE; CONJOINT; DECISION; EXECUTION FORCEE

Normes : CST.9

Résumé : FORMALISME ET EXÉCUTION FORCÉE - DÉCISION D'EXPULSION VISANT EXCLUSIVEMENT L'ÉPOUSE - EXPULSION REQUISE CONTRE LES DEUX CONJOINTS - ARBITRAIRE Une évacuation forcée ordonnée contre les deux conjoints, alors qu'elle est fondée sur une décision ne visant que l'un des conjoints est arbitraire. En effet, la procédure d'exécution forcée est stricte et formaliste, et ne saurait s'accommoder d'une "imprécision de plume" quant au jugement à exécuter par la force publique.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 133 III 175 SJ 2007 I 387 CdB 2/08 p.53 DB 2008 p.38

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ABUSIVE; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.271.al.1; CC.2

Résumé : EXPULSION DU LOCATAIRE - CONGÉ MANIFESTEMENT ABUSIF - RAPPORT DE L'ART. 271 CO AVEC L'ART. 2 AL. 2 CC L'art. 271 CO exclut l'application de l'art. 2 al. 2 CC. En conséquence, le locataire doit contester un congé manifestement abusif dans le délai de péremption de trente jours après la réception du congé. Si le locataire ne saisit pas la Commission de conciliation dans ce délai, il ne peut plus invoquer ultérieurement, dans la procédure d'expulsion (d'évacuation), le moyen tiré d'un congé manifestement abusif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); TOLERANCE; LOCATAIRE; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF; NULLITE

Normes : CO.266g.al.1; CC.27; CO.20

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - REFUS DU LOCATAIRE D'AUTORISER L'ACCÈS AUX LOCAUX - VÉRIFICATION DE LA LICÉITÉ DES TRAVAUX En présence d'infractions répétées du bailleur aux dispositions de police des constructions, le refus d'un locataire de laisser pénétrer dans son logement des ouvriers venus y effectuer des modifications relativement importantes n'a rien d'abusif, au moins en attendant de vérifier si les travaux ont été dûment autorisés et qu'ils respectent les normes en vigueur. Un locataire ne peut s'engager à respecter l'exécution de travaux tels qu'ils seront ordonnés par le Département, dans la mesure où il renoncerait de manière anticipée à une voie de droit (art. 20 CO et 27 CC). Un tel engagement serait d'autant plus excessif que, au moment où il est pris, ladite décision n'a pas encore été rendue.

CJ , CABL

Publication CdB n° 4/2005 p. 118

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); DILIGENCE; LOCATAIRE; COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX

Normes : CO.257f.al.3; aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE DU TBL EN MATIÈRE DE MANQUE D'ÉGARDS DUS AUX VOISINS À L'EXTÉRIEUR DES LOCAUX MIS À BAIL Lorsqu'il s'agit de déterminer l'étendue des obligations de diligence du locataire, le TBL est largement compétent. Même si le comportement incriminé se déroule à l'extérieur des locaux mis à bail, mais qu'il a lieu en raison de l'existence du contrat de bail, il convient d'admettre que ce comportement relève du droit du bail. Par exemple, le comportement de celui qui se rend à son domicile et qui vocifère longuement devant la porte d'entrée, s'avère contraire aux dispositions du droit du bail et se déroule à l'extérieur des locaux loués. In casu, l'exploitation de deux terrasses situées sur le domaine public est indiscutablement liée à l'existence du contrat de bail à loyer. Par conséquent, le TBL est compétent. Sur le fond, si le bailleur tolère l'exploitation d'une terrasse en n'exigeant pas son enlèvement alors qu'il est saisi de plaintes des habitants de l'immeuble, celle-ci ne peut pas être considérée comme étant contraire au bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;SOUS-LOCATION;EXPULSION DE LOCATAIRE;ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL);INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION

Normes : CO.273b; CO.262; CO.271; LTF.76.al1.letb

Résumé : ABSENCE D'INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION Selon l’art. 273b al. 1 CO, les dispositions concernant la protection des locataires contre les congés ne sont applicables à la sous-location que jusqu’à l’extinction du bail principal. Au-delà, le bail de sous-location n’est pas opposable au bailleur principal ; le bailleur principal peut exiger du sous-locataire la restitution de la chose louée. Au-delà du bail principal, le sous-locataire n’a pas d’intérêt digne de protection à obtenir un arrêt du Tribunal fédéral sur la validité du congé.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_468/2022

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE; LOCATAIRE; DEMEURE; SOMMATION; RESILIATION IMMEDIATE; ENVOI RECOMMANDE

Normes : CO.266h

Résumé : FAILLITE DU LOCATAIRE - VALIDITÉ DE LA NOTIFICATION DE LA MISE EN DEMEURE ET DU CONGÉ SUBSÉQUENT Le bailleur qui entend mettre un terme au bail en raison de la faillite du locataire doit s'adresser par écrit tant à celui-ci qu'à l'administration de la faillite pour leur impartir à chacun un délai suffisamment long afin que l'un ou l'autre verse les sûretés qu'il est en droit de réclamer en application de l'art. 266h CO. Si aucun versement n'est effectué, le bail peut être résilié. Le locataire ne peut valablement prétendre ne pas avoir reçu la mise en demeure ou le congé si ceux-ci lui ont été envoyés par plis recommandés.

Voir aussi : ACJC/1352/2016 du 17.10.2016 (Lorsque l'Office des faillites a été informée de la demande de constitution de sûretés et a répondu, en sa qualité d'administratrice de la faillite qu'elle n'entendait pas entrer dans le contrat de bail ni, à fortiori, fournir les sûretés demandées, le congé ne saurait être déclaré inefficace au seul motif qu'aucun délai n'a été formellement fixé à l'administration de la faillite)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); LOCATAIRE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.259d

Résumé : DEMANDE EN RÉDUCTION DE LOYER IMPAYÉ : CONTRAIRE À LA BONNE FOI Le locataire qui réclame une réduction de loyer sans avoir consigné ou payé le moindre loyer pendant des mois adopte un comportement contraire à la bonne foi (RVJ/ZWR 1992, n° 159).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264.al.3

Résumé : OBLIGATION DU BAILLEUR DE DIMINUER LE DOMMAGE DU LOCATAIRE SORTANT Le bailleur remplit son obligation en publiant des avis dans la presse (CdB 1999 p. 17). Ce devoir ne naît au plus tôt qu'au moment de la restitution effective des locaux. De même que le bailleur doit accepter de baisser le loyer si c'est à cette condition que les locaux peuvent être reloués, celui qui entend le majorer et qui, de ce fait, retarde la conclusion d'un contrat, doit se voir imputer le profit auquel il a intentionnellement renoncé durant les mois de vacance.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; EXPULSION DE LOCATAIRE; COLOCATAIRE; PAIEMENT; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE - ABUS DE DROIT Jugement d'évacuation prononcé en 1991 à l'encontre de deux époux, cotitulaires du bail. L'un demeure dans l'appartement, l'autre le quitte. Nouveau jugement d'évacuation prononcé en 1999 à l'encontre des deux époux. L'attitude du bailleur qui consiste à réclamer, ensuite du jugement de 1999, des indemnités pour occupation illicite au locataire qui a quitté l'appartement en 1991, alors que dans l'intervalle aucune réclamation n'a été élevée à son endroit, est constitutive d'un abus manifeste de droit.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; FAUTE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); LOCATAIRE

Normes : CO.259e

Résumé : ABSENCE DE FAUTE DU BAILLEUR Obstruction d'une colonne de chute provoquant une inondation dans un appartement dont le locataire demande réparation du dommage causé à son mobilier (non assuré ensuite de défaut de paiement des primes d'assurances). Il s'agit d'un cas fortuit; le bailleur a prouvé son absence de faute. Il y a d'autre part une faute concomitante dans la carence du locataire à payer son assurance.

TF

Publication ATF 116 II 512 = JT 1991 I 309

Descripteurs : BAIL A LOYER; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); LOCATAIRE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.119

Résumé : IMPOSSIBILITÉ D'EXÉCUTION Le bailleur n'est pas dans l'impossibilité d'exécuter ses obligations au sens de l'art. 119 CO, et peut donc réclamer le paiement du loyer, lorsque l'exploitation de la chose louée cesse parce que le preneur ne veut pas se conformer aux exigences de la police.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;EXPULSION DE LOCATAIRE;CAS CLAIR;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CPC.257; CO.18

Résumé : CAS CLAIR - INTERPRÉTATION SELON LE PRINCIPE DE LA CONFIANCE S’agissant d’une procédure en expulsion de locataires, la protection dans les cas clairs ne peut être accordée que si le bail a été valablement résilié. Le tribunal doit donc examiner cette question à titre préjudiciel. La résiliation est une manifestation de volonté unilatérale. Le fait que celle-ci doit être interprétée selon le principe de la confiance (application de l’art. 18 CO par analogie) ne signifie pas que la situation juridique n’est pas claire et que la condition de l’art. 257 al. 1 let. b CPC n’est pas remplie. De ce fait, si le tribunal, en interprétant la manifestation de volonté selon le principe de la confiance, arrive à la conclusion que son contenu est clair et sans ambiguïté, la protection dans les cas clair est susceptible d’être accordée. Lorsque le bail a été signé par deux locataires mais que l’un d’eux a quitté le logement et remis ses clés au locataire restant (ici un couple marié mais séparé), la requête d’expulsion doit être dirigée contre les deux locataires. Il ne peut être exclu que le locataire qui est parti revienne vivre dans le logement. Au cas où cette hypothèse survient, le bailleur doit être au bénéfice d’une décision d’expulsion contre les deux locataires. A défaut, il ne pourrait pas faire exécuter la décision contre l’un des locataires.

Voir aussi : Aurélie GANDOY, Expulsion par la voie du cas clair et obligation de restitution de la partie locataire ayant déjà quitté le logement, in DB n° 33/2021 p. 65ss

TF , 1ère Cour civile

Publication RSPC 3/2007 p. 307

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE; EXECUTION FORCEE; LEGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE

Normes : LPC.477

Résumé : EXAMEN DE LA LÉGITIMATION AU STADE DE L'EXÉCUTION DE L'ÉVACUATION - AUTORITÉ DE LA CHOSE JUGÉE Le Procureur général est compétent pour statuer sur la validité formelle de sa propre saisine, notamment sur la qualité pour agir du requérant à l'exécution forcée (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, ad art. 477 LPC). Il n'est cependant pas habilité à examiner le bien-fondé de la décision à exécuter. Or, la question de la légitimation active est une question de droit matériel qui se détermine selon le droit au fond (ATF 126 III 59 consid. 1 a). Saisi d'une requête d'exécution forcée, le Procureur général n'est pas compétent pour revoir le fond des décisions rendues par les autorités judiciaires en matière de baux et loyers ayant force de chose jugée. En conséquence, le Procureur général peut sans arbitraire considérer que la partie qui obtient une décision au fond peut en requérir l'exécution forcée et se dispenser dès lors d'examiner l'argumentation du locataire relative à l'absence de légitimation active du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; LOCATAIRE; DEFAUT DE LA CHOSE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INDEMNITE(EN GENERAL)

Normes : CO.259

Résumé : INDÉPENDANCE DE LA PROCÉDURE DU LOCATAIRE EN CAS DÉFAUT ET DE CELLE DU BAILLEUR À L'ÉGARD DU TIERS RESPONSABLE Les droits du locataire en cas de défaut de la chose louée sont indépendants de ceux que le bailleur peut faire valoir à l'égard du tiers responsable des nuisances ayant entraîné le défaut. Ainsi, le locataire peut avoir droit à une réduction de loyer sans que le bailleur n'obtienne d'indemnité en raison d'une expropriation, et inversement. Ces deux procédures sont indépendantes et peuvent aboutir à des résultats différents.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); SOMMATION; ENVOI POSTAL; LOCATAIRE; CONJOINT; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : PROTESTATION ÉCRITE - NOTIFICATION La protestation écrite du bailleur, à la différence de l'avis comminatoire de l'art. 257d CO, ne doit pas nécessairement contenir une menace de résiliation anticipée, le but étant de rétablir la tranquillité dans l'immeuble, ce qui explique qu'elle n'a pas à être notifiée au conjoint du bailleur. Mais il va de soi qu'elle doit s'adresser à tous les locataires, qui répondent du comportement de leurs auxiliaires, des personnes faisant ménage commun et de leurs employés. Ainsi, une protestation écrite notifiée à un seul des deux locataires qui ont conclu le bail conjointement et solidairement ne remplit pas les conditions nécessaires à une résiliation anticipée du bail.

Voir aussi : ACJ n° 761 du 13.06.2005 R. c/ F.

TF

Publication CdB 1/03 p. 9 Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 22

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264

Résumé : RECHERCHE D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - DEVOIR DU BAILLEUR C'est au locataire qu'il incombe de rechercher et de proposer au bailleur un locataire de remplacement convenable. Le bailleur doit participer à cette recherche lorsque son inactivité pourrait lui être reprochée comme une violation des règles de la bonne foi, par exemple lorsqu'il se rend compte que le locataire ne se préoccupe pas (ou pas suffisamment) de la relocation.

TF

Publication ATF 117 II 65 = SJ 1991 p.590

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; DOMMAGES-INTERETS; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE

Normes : CO.262.al.3; CO.101

Résumé : DOMMAGE RÉSULTANT DE L'OCCUPATION ILLICITE DU SOUS-LOCATAIRE L'art. 264 al. 2 CO (aujourd'hui : 262 al. 3 CO) ne fait qu'appliquer à la sous-location la règle générale de l'art.101 CO sur la responsabilité pour les auxiliaires. Le locataire est ainsi responsable vis-à-vis du bailleur du comportement du sous-locataire. Il répond non seulement du dommage consécutif à un usage de la chose non autorisé par le contrat de bail mais également de tout dommage causé par une violation du contrat, tel celui en rapport avec la violation de l'obligation de restituer la chose à la fin du bail. Le sous-locataire apparaît, sur le plan de la responsabilité, comme un auxiliaire du locataire, et ce dernier ne pourrait se libérer qu'en prouvant qu'il n'a pas commis de faute.

Voir aussi : ACJ n° 212 du 12.03.2001

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2020; CdB 4/20, p. 124ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION ANTICIPÉE;LOCATAIRE DE REMPLACEMENT;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.264; CCR.9

Résumé : LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - DOCUMENTS UTILES A teneur de l’art. 35 RULV (Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud) et de l’art. 9 du contrat-cadre romand de baux à loyer, si le bailleur a des objections fondées concernant le candidat proposé, il doit sans délai indiquer au locataire sortant les motifs de son refus. Avant de se prononcer, le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d’un délai de réflexion suffisant. C’est au locataire sortant qu’il incombe de fournir au bailleur tous les renseignements concernant les candidats de remplacement, le bailleur devant pour sa part vérifier la solvabilité du locataire de remplacement. Outre l’extrait du registre des poursuites, le bailleur peut demander à propos du candidat des attestations ou des décomptes de salaire, un extrait de compte bancaire ou une taxation fiscale. Toutefois, il ne saurait être question à cet égard de fixer un cadre rigide quant aux documents exigibles. Si des documents manquent au dossier du candidat présenté, c’est également au bailleur qu’il appartient de le signaler au locataire sortant dans les plus brefs délais. Dans l’hypothèse où le bailleur ne sollicite pas à cet effet le locataire sortant, il ne peut en principe pas refuser la candidature proposée en invoquant précisément l’absence de certains documents nécessaires qu’il n’a pas requis.