Décisions | Tribunal administratif de première instance

1.             C______SA et Monsieur B______ sont propriétaires des immeubles à l’adresse 1______ et 2______ rue D______, à E______.

M. B______ est administrateur avec signature individuelle de la société précitée.

2.             Le premier immeuble abrite des bureaux, ainsi que des dépôts alors que le second, qui lui est contigu, a pour destination « habitation activités ».

3.             F______ Sàrl (ci-après : la société), inscrite depuis le 19 octobre 1998 au registre du commerce genevois, a notamment pour but : achat, vente, gestion et exploitation d'établissements publics tels que cafés, restaurants, brasseries, bars, pubs, cabarets, discothèques et hôtels. Monsieur A______ en est l’associé-gérant avec signature individuelle.

4.             Par contrat de bail à loyer du 11 juillet 2013, M. B______ a remis à bail à la société et à M. A______ un hôtel/pension de 621 m2 au rez-de-chaussée, avec 17 chambres aux 1er -3ème étages de l'immeuble sis 2______, rue D______, dès le 1er janvier 2014, le bail ayant pour première échéance le 31 décembre 2028.

5.             Le 4 février 2022, M. B______ et C______SA ont déposé une demande d'autorisation de construire APA 3______ portant sur la rénovation d’un local commercial dans l’immeuble 1______, rue de G______.

6.             Dite autorisation a été délivrée le 19 avril 2022 et publiée dans la Feuille d'avis officielle (FAO) du même jour.

7.             Le chantier a été ouvert le 20 avril 2022.

8.             Par courriel du 6 mai 2022, M. A______ a informé la Régie H______, en charge de l’immeuble, des dégâts occasionnés par les travaux et de leur dangerosité. Il l’invitait à prendre immédiatement les mesures nécessaires afin d’évaluer l’atteinte à l’intégrité de la structure endommagée et celles adjacentes. Une chambre occupée par deux personnes, dans son hôtel, avait été touchée par les travaux et celles-ci auraient pu être blessées. Les travaux généraient enfin des nuisances sonores persistantes pour les clients et employés du restaurant et de l’hôtel.

Deux photographies des dégâts occasionnés (fissures) étaient jointes.

9.             Par courriel du 12 mai 2022, la Régie H______ a répondu à M. A______ qu’un contact avait été pris avec un ingénieur civil concernant les problèmes de fissures. Il semblerait que celles-ci soient dues au déplacement d’un cadre de porte d’une cloison, certaines cloisons rentrant en compression au bout d’un certain temps dans ce genre de vieille bâtisse.

10.         Par acte du 24 mai 2022, M. A______, sous la plume de son avocat, a recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal), contre la décision du 19 avril 2022, concluant, principalement, à son annulation sous suite de frais et dépens. Préalablement et sur mesures provisionnelles, il a conclu à ce qu’un délai lui soit imparti pour compléter son recours, à ce que le tribunal fasse interdiction à M. B______ et C______ SA de continuer l’exécution des travaux visés par l’APA 3______, et prenne les mesures probatoires suivantes : inspection locale et expertise par un ingénieur statisticien. Il était directement touché par la décision, puisque les travaux autorisés impactaient concrètement les locaux qu'il louait dans l'immeuble adjacent. Des fissures étaient apparues dans une chambre ce qui impactait également potentiellement son chiffre d'affaires.

Le chantier avait été ouvert alors même que la décision n’était pas entrée en force et les travaux avaient commencé, sans qu’il n’y ait urgence pour le propriétaire et en lui causant des dommages, ce en violation de l'effet suspensif obligatoire attaché au recours. La décision entreprise violait également les règles en matière d'unité architecturale et de respect de la sécurité, soit en particulier les art. 89, 90 et 122 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05).

Il a joint un chargé de pièces.

11.         Par courrier du 27 mai 2022, le tribunal a accordé à M. A______ un délai au 13  juin 2022 pour compléter son recours et inviter les parties intimées à se déterminer sur la demande du précité d’interdiction de poursuite des travaux.

12.         Le 3 juin 2022, le département a transmis son dossier et s’en est rapporté à justice quant à la demande d’interdiction de poursuivre les travaux.

13.         Le 7 juin 2022, M. B______ et C______SA, agissant sous la plume d’un avocat, ont conclu au rejet de la demande préalable en interdiction d'exécution des travaux prise par le recourant.

Suite à la résiliation du bail consenti à ce dernier et à la société, un contentieux avait surgi entre les parties. Les locataires avaient saisi la juridiction des baux et loyers. Les travaux litigieux comprenaient le désamiantage, les déposes de l'électricité, des sols et des faux plafonds, des travaux de plâtrerie, peinture, pose de carrelage et de parquet, de nouvelles installations électriques et sanitaires, des travaux de menuiserie, à l'exclusion de tous travaux de gros œuvre. M. A______ était au courant desdits travaux, s'étant manifesté pour se plaindre de nuisances déjà au stade des travaux préparatoires, courant janvier 2022, destinés à en savoir davantage sur l'état de l'immeuble. Il avait été informé, par courrier du 24 janvier 2022 qu'une demande d'autorisation en procédure accélérée serait déposée prochainement et que les travaux visés permettraient notamment d'améliorer la situation sur le plan de l'isolation phonique. Les travaux litigieux ne touchant pas aux éléments statiques des bâtiments, il n'y avait pas à « instruire » le dossier de demande d'autorisation sur ce point. Le 11 mai 2022, dès qu’il avait été informé des fissures, l'architecte responsable des travaux s'était rendu sur place afin de constater l'état des travaux en cours. Il lui avait toutefois été impossible d'accéder aux locaux de l'hôtel. Le 18 mai 2022, un ingénieur civil s'était rendu sur place et avait constaté qu'une poutre porteuse était cassée. M. A______ étant en Espagne, il avait été impossible d'accéder à la chambre concernée par les dégâts. Il en avait été de même le 25 mai 2022. Une concertation entre les intervenants avait permis de déterminer les travaux à effectuer en vue du remplacement des poutres de bois en mauvais état. Le 27 mai 2022, une demande d'installation de chantier sur la voie publique avait été effectuée auprès de l'office des autorisations de construire (OAC) et de la commune de E______ afin de pouvoir livrer les poutres métalliques. Des offres avaient été demandées en vue de l'exécution des travaux. Le 1er juin 2022, le bureau d'ingénieurs mandaté avait rendu son rapport aux termes duquel il concluait à ce que trois poutres porteuses en bois soient remplacées par des éléments métalliques, un étayage provisoire posé et les travaux définitifs exécutés dans les meilleurs délais, vu le défaut de résistance important que présentaient les trois poutres à remplacer.

Au fond, à lire le recours, les travaux autorisés n’étaient pas, en soi, contestés. M.  A______ évoquait une violation des règles relatives à « l'unité architecturale  », sans fournir aucune explication à cet égard. Il n’avait en tout état manifestement pas la qualité pour invoquer de telles règles qui n'avaient aucune incidence sur ses intérêts personnels, étant au surplus rappelé que les travaux ne portaient que sur la rénovation intérieure du bâtiment. Il n’en allait pas différemment du grief de violation de l'effet suspensif du recours. Faute d’émettre un grief quant au bien-fondé de l'autorisation de construire, on ne voyait pas en quoi il aurait un intérêt juridiquement protégé à l'interruption des travaux. S'agissant des problèmes liés au chantier, la procédure de recours n'était pas le moyen adéquat dont disposait un voisin pour faire valoir ses droits. Ils avaient en tout état pris les mesures nécessaires pour pallier au mauvais état d'une partie de la poutraison et l'arrêt des travaux, qui ne permettrait précisément pas l'exécution desdites mesures, irait à l'encontre des intérêts du recourant.

Ils joignaient un chargé de pièces, dont notamment le rapport du bureau d’ingénieur du 1^er juin 2022.

14.         Dans le délai prolongé au 13 juin 2022, le recourant a répliqué sur mesures provisionnelles. Ni la résiliation de son bail ni les tensions ou querelles avec M.  B______ n’avaient à voir avec la présente procédure, étant rappelé que l’ingénieur mis en œuvre par les intimés avait lui-même constaté l’existence de fissures dans son établissement ainsi que des problèmes de statique au plancher suite aux travaux réalisés. Si ces derniers ne comprenaient pas de gros œuvre, ils semblaient néanmoins avoir concerné des cloisons, ce qui avait entraîné l’affaissement de la structure porteuse du plancher. L’ancienneté du bâtiment, sa vétusté et la fragilité des structures étaient connues des intimées. S’il s’opposait à l’exécution des travaux visés par l’APA 3______, tel n’était pas le cas pour les travaux rendus nécessaires par la situation pour stabiliser les structures porteuses.

15.         Dans son complément de recours du 23 juin 2022, le recourant a encore relevé qu’aucune mesure spécifique de sécurité n’avait été prise en amont des travaux de l’APA 3______/1, alors même que l’on était en présence d’immeubles mitoyens anciens et truffés de substances dangereuses. Faute d’examen poussé des conditions de sécurité, de salubrité et du contexte, l’autorisation avait ainsi été rendue en violation de l’art. 122 LCI. Elle violait également l’art. 90 al. 1 LCI, les conditions de préservation des éléments patrimoniaux voulues par le SMS étant mis en échec du fait de l’affaissement des planchers.

Il joignait un courriel de la Régie H______ du 13 juin 2022 relatifs aux travaux envisagés dans ce cadre.

16.         Par décision du 1^er juillet 2022 (DITAI/4______), après avoir rappelé en tant que de besoin que le recours avait effet suspensif, le tribunal a admis la demande de mesures provisionnelles formée par M. A______, ordonné à M. B______ et C______SA de procéder à l'arrêt immédiat des travaux entrepris découlant de l'autorisation de construire APA 3______ et interdit à ces derniers de continuer le chantier en lien avec cette autorisation de construire jusqu'à droit connu sur le recours, le tout sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 du Code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0).

17.         Dans leurs observations du 20 juillet 2022, les intimés ont conclu au rejet du recours sous suite de frais et dépens, invitant le tribunal à se référer aux faits tels qu’exposés dans leurs écritures du 7 juin dernier.

Au fond, les conditions posées par l'art. 122 LCI n’étaient pas applicables à la délivrance d'une autorisation de construire puisque cela ne concernait que des constructions ou installations achevées et exploitées. Cette disposition n'imposait ainsi pas à l'autorité de procéder à « un examen poussé des conditions de sécurité et de salubrité » avant la délivrance d'une autorisation de construire et le recourant ne prétendait pas, à juste titre, que les prescriptions de sécurité et de salubrité contenues dans le titre II de la loi ne seraient pas respectées dans l'autorisation litigieuse. Le grief de violation de l’art. 122 LCI devait ainsi être rejeté.

Celui de violation de l'art. 90 al. 1 LCI était pour le surplus irrecevable, la sauvegarde du plancher ancien de la construction voisine n'apportant manifestement aucun bénéfice au recourant, ni sa situation juridique, ni sa situation de fait n’étant modifiées. Il devrait en tout état être rejeté puisqu'il n'était, en réalité, pas dirigé contre l'autorisation de construire litigieuse mais contre l'exécution des travaux de réalisation de l'ouvrage autorisé. Cela étant, depuis que le fléchissement du plancher du 1er étage avait été constaté et analysé, des travaux avaient été entrepris de manière à remplacer la poutre partiellement rompue et, ainsi, à rétablir le plancher dans sa situation d'origine.

Ils ont joint un chargé de pièces.

18.         Dans ses observations du 26 juillet 2022, le département s’en est rapporté à justice quant à la recevabilité du recours de M. A______, rappelant que s'agissant d'un recourant, tiers locataire, le Tribunal fédéral avait jugé que s'il existait un moyen de droit privé, même moins commode, à sa disposition pour écarter le préjudice dont il se plaignait, la qualité pour agir fondée sur l'intérêt digne de protection devait lui être niée.

Au fond, il a conclu au rejet du recours et des mesures d'instruction demandées, dans la mesure où le dossier contenait les éléments suffisants et nécessaires, soit en particulier les plans et les photographies versés à la procédure, ainsi que les diverses études géotechniques produites au dossier, ainsi que cas échéant, l'expertise judiciaire établie dans le cadre de la procédure civile.

Pour le surplus, s’agissant de la violation des art. 89 et 90 LCI, le recourant se bornait à relever une hypothétique violation des règles relatives à « l'unité architecturale » au sens des art. 89 ss LCI, sans fournir de plus amples explications à cet égard. Or, d’une part, le SMS avait émis un préavis favorable sous conditions le 30 mars 2022 après un examen minutieux de la situation et, d’autre part, la question de l'unité architecturale s'attachait à l'aspect extérieur des bâtiments, ce qui n'était pas l'objet de l'autorisation de construire contestée.

Partant, au vu des préavis positifs des instances consultées et dans la mesure où le recourant ne contestait ni les préavis émis par le SMS, ni le bien-fondé de l'autorisation de construire et les travaux autorisés, la délivrance de l'autorisation de construire querellée était parfaitement justifiée.

Le recourant faisait enfin un amalgame malheureux entre l'octroi de l'autorisation de construire qui est rendue par le département lorsque les conditions légales étaient remplies et l'obligation de sécurité, au sens de l'art. 122 LCI, qui était à charge du propriétaire. Il devait pour sa part examiner uniquement le respect des dispositions du droit de la construction relatives notamment à la profondeur et à l'emprise du sous-sol. Pour le surplus, le propriétaire était responsable de la sécurité et de la salubrité des constructions et installations et de la prise de toutes mesures et précautions nécessaires au bon déroulement du chantier. Dans ces conditions, un éventuel problème de stabilité du plancher et de solidité des cloisons relevait de l'exécution de l'autorisation de construire et du droit privé et par conséquent, ne saurait remettre en cause la licéité de l'autorisation de construire délivrée. L'art 14 LCI visait pour le surplus les nuisances issues et induites par la construction ou l'installation projetée elle-même et non celles provoquées par les modalités de sa réalisation, soit, en l’espèce, les éventuels problèmes de stabilité du plancher et solidité des cloisons découlant du chantier.

Il a transmis son dossier.

19.         Le recourant n’a pas répliqué dans le délai imparti et prolongé pour ce faire.

1.             Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI).

2.             Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens des art. 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10).

3.             La recevabilité du recours suppose encore que son auteur dispose de la qualité pour recourir.

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE PREMIÈRE INSTANCE

1.             rejette en tant qu’il est recevable le recours interjeté 25 mai 2022 par Monsieur A______ contre la décision du département du territoire du 19 avril 2022 ;

2.             met à la charge du recourant un émolument de CHF 900.-, lequel est couvert par l'avance de frais ;

3.             condamne le recourant à verser à M. B______ et C______SA une indemnité de procédure de CHF 1’000.- ;

4.             dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant.

Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Carmelo STENDARDO et Damien BLANC, juges assesseurs.

Au nom du Tribunal :

La présidente

Marielle TONOSSI

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties.