Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. Madame Graziella Zanoletti est propriétaire de la parcelle n° 3781, feuille 54 du cadastre de Genève-Cité, à l’adresse 4, rue de l’Ancien-Port. Sur ce terrain, situé en 2^ème zone, est édifié un immeuble constitué d’un rez-de-chaussée destiné à des activités et de cinq niveaux d’habitation. Les combles sont partiellement habitables avec, côté cours, un appartement de deux pièces, une buanderie et un local d’étendage de 2,40 mètres ou plus de hauteur et, côté rue, des greniers situés sous un toit en pente.

2. Le 20 octobre 2008, Mme Zanoletti a déposé au département des constructions et des technologies de l'information (ci-après : DCTI ou le département) une demande définitive d’autorisation de construire, afin de créer deux appartements dans les combles. Le projet visait à surélever la façade côté rue pour rendre le toit symétrique et à utiliser l’intégralité de la surface, soit les greniers, la buanderie, le local d’étendage et l'appartement existant pour y créer deux logements.

3. Le 19 mars 2008, la propriétaire a résilié le bail du locataire de l’appartement situé dans les combles, compte tenu des travaux envisagés.

4. Le 22 avril 2008, Mme Zanoletti, par l’intermédiaire de sa régie, a adressé un courrier à chacun des locataires de l'immeuble afin d’informer ceux-ci des travaux envisagés, lesquels seraient entièrement financés par elle-même et ne donneraient pas lieu à des modifications de loyers.

5. Au cours de l’instruction de la requête, la Ville de Genève (ci-après : la ville) a émis un préavis défavorable. La carte qui devait être établie en application de la loi sur la surélévation d’immeubles n’était pas encore élaborée.

La commission d’architecture a indiqué ne pas avoir d’observations à faire au sujet du projet, donnant son accord pour une dérogation de hauteur au sens de l’art. 11 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05).

Après avoir demandé des informations complémentaires, le service juridique du DCTI a émis un préavis favorable, au sens de l’art. 9 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). Le loyer de chacun des deux appartements de quatre pièces aménagés dans les combles ne devait pas excéder CHF 7'365.- la pièce et par année, pendant une durée de cinq ans à dater de la fin des travaux. L’ouverture du chantier était subordonnée au relogement du locataire dont le bail avait été résilié. Le loyer des logements existants ne serait pas modifié.

Tous les autres préavis étaient favorables, cas échéant sous réserve ou condition.

6. Les 3 et 7 novembre 2008, Madame Jelena Stojkovic, agissant au nom des locataires de l’immeuble, a transmis au DCTI des observations. La demande d’autorisation de construire devait être déclarée irrecevable car des demandes similaires avaient déjà été déposées et refusées par l'autorité. Le dossier déposé par Mme Zanoletti était incomplet. Les locataires refusaient que leur grenier, de 11 m², soit remplacé par des caves de 2,6 m². Ils s’opposaient à la disparition de l’étendage et à la réduction de la surface du local à vélos situé dans la cave.

Ultérieurement, Mme Stojkovic, soit en son nom soit aux noms des locataires de l’immeuble, a échangé une importante correspondance avec le DCTI.

7. Le 28 mai 2009 le DCTI a délivré l’autorisation sollicitée. Une dérogation, au sens de l’art. 11 LCI était accordée. Cette décision a été publiée dans la Feuille d’Avis Officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 5 juin 2009.

8. Par acte reçu à la commission cantonale de recours en matière administrative (ci-après : CCRA) le 30 juin 2009, Mesdames Marguerite Anouna, Herminia Miéville et Jelena Stojkovic et Messieurs Philippe Huguenin et Patrick Mulhauser ont formé recours contre l’autorisation de construire délivrée à Mme Zanoletti.

9. Après avoir autorisé un double échanges d’écritures, la CCRA a, le 25 mai 2010, rejeté le recours dans la mesure où il était recevable et confirmé l’autorisation de construire délivrée par l’autorité.

Toutes les conclusions qui ne tendaient pas à l’annulation de la décision litigieuse ou à l’allocation d’une indemnité de procédure étaient déclarées irrecevables, car n’étant pas de la compétence de la CCRA.

Le fait que des requêtes en autorisation de construire aient fait antérieurement l’objet d’un refus d’entrée de la part du DCTI n’était pas pertinent.

Il était exact que l'intitulé de la requête en autorisation de construire ne mentionnait pas les travaux prévus au sous-sol de l’immeuble. Cette omission dans la formule officielle de requête n’avait pas d’incidences sur l’autorisation litigieuse, dès lors que les travaux en question ressortaient clairement du descriptif des travaux et des plans.

Les recourants soutenaient, en vain, que le préavis favorable émis par le service de protection contre le bruit et les rayonnements non ionisants (ci-après : SPBR) était erroné : ils ne produisaient pas d’éléments susceptibles de remettre en cause l’appréciation de ce service spécialisé.

La lettre d’informations adressée le 22 avril 2008 aux locataires répondait aux exigences de l’art. 43 LDTR, étant précisé que l’al. 3 de cette disposition n’obligeait pas le DCTI à refuser l’autorisation de construire en cas de défaut d’informations.

La propriétaire avait attiré l’attention du DCTI sur le fait que l’estimation du coût des travaux ne concernait que ceux réalisés dans les combles, et pas ceux envisagés au sous-sol et au rez-de-chaussée. Cet élément ne pouvait qu’être en défaveur du propriétaire, et non des locataires dont les loyers ne seraient en tout état pas touchés par les travaux.

Certaines informations, tels le numéro de la parcelle, celui du bâtiment ou la signature de l’architecte et du propriétaire, manquaient sur certains plans visés ne varietur. Cette informalité ne pouvait justifier l’annulation de l’autorisation délivrée.

En matière de sécurité incendie, la police du feu, après avoir critiqué une sécurité déficiente, avait émis un préavis favorable suite à une modification du projet visant à installer un coupe-feu installé au sous-sol.

La dérogation accordée pour surélever l’immeuble, fondée sur l’art. 11 LCI, faisait suite à un préavis favorable de la commission d’architecture et ne prêtait pas le flanc à la critique. Les modifications récentes de la LCI concernant la surélévation d’immeubles, qui prévoyaient qu’un inventaire des bâtiments concernés et un plan soient dressés par le Conseil d’Etat, n’interdisaient pas au DCTI, pendant la période transitoire, d'accorder une telle dérogation.

Le fait qu’antérieurement, soit le 1^er novembre 1996 et le 2 novembre 2001, certaines autorisation de construire aient été annulées par la CCRA n'empêchait pas le propriétaire d’en déposer des nouvelles.

Un émolument de procédure de CHF 800.- et une indemnité de procédure de CHF 1'500.- en faveur de Mme Zanoletti étaient mis à la charge conjointe et solidaire des recourants.

10. Le 25 juin 2010, Mmes Anouna, Miéville et Stojkovic ainsi que M. Huguenin ont saisi le Tribunal administratif d’un recours contre la décision précitée. M. Mulhauser n’a pas recouru, ayant déménagé le 1^er décembre 2009.

L’autorisation de construire publiée ne mentionnait pas les travaux prévus dans les plans visés ne varietur. Ces derniers ne correspondaient pas aux normes SIA et ne mentionnaient pas les numéros des parcelles et des bâtiments concernés. Ces plans ne correspondaient pas aux publications du registre foncier. Les art. 11 al. 4 du règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01), 6, 7, 8 al. 1 et 2, 43 al. 1, 2 et 3 et 44 LDTR, ainsi que l’art. 3 LCI étaient violés. Il n’y avait pas de préavis lié à la présence de combustibles, citernes à mazout et à essence et véhicules à moteur appartenant à l’entreprise exploitant le rez-de-chaussée. Les plans visés ne varietur déposés le 30 avril 2009 n’avaient pas été soumis à la commission d’architecture. Certains documents n’avaient jamais été portés à la connaissance des recourants et n’étaient pas consultables avant l’octroi de l’autorisation de construire. De multiples servitudes grevaient le bâtiment, interdisant de dépasser un gabarit de 19,5 mètres.

Le projet autorisé entraînerait de graves nuisances pour les locataires, notamment ceux du cinquième étage. Les immeubles voisins subiraient une sévère atteinte du point de vue de la lumière et de l’harmonie. Les dispositions concernant la surélévation d’immeubles existants adoptées par le Grand Conseil n’étaient pas respectées. Le fait d’utiliser un autre moyen, soit l’art. 11 LCI, pour arriver au même résultat n’était pas admissible.

Les intéressés demandaient à ce qu’un délai leur soit accordé pour compléter le recours après avoir pris connaissance des documents qu’ils n’avaient pu consulter. Ils concluaient préalablement à ce qu’un plan des façades et toitures des deux immeubles contigus soit produit, à ce qu’un transport sur place soit ordonné et au fond à ce que l’autorisation litigieuse soit annulée.

11. Le 4 août 2010, Mme Zanoletti s’est opposée au recours. Les recourants avaient eu accès au dossier. Ils avaient été informés des travaux prévus, conformément à la LDTR. Le fait que la CCRA n’ait pu se prononcer sur certains griefs, inintelligibles, ne tenait qu’à la qualité de rédaction du recours.

En conséquence, leur droit d’être entendu n’avait pas été violé.

Quant au fond, les plans visés ne varietur avaient été modifiés de façon minime, à la demande des autorités, ce qui n’impliquait pas que les préavis soient renouvelés. La police du feu avait émis un préavis favorable, après que les modifications demandées par cette dernière aient été intégrées dans le dossier. Ce préavis tenait compte de l’existence d’une citerne à mazout et de la présence de combustibles.

Au sujet de la question du bruit, le SPBR s’était fondé sur des mesures réalisées en 2007. La commission d’architecture s’était déterminée en pleine connaissance de cause.

En rapport avec la surélévation du bâtiment, l’art. 23 al. 7 LCI réservait l’octroi de dérogations fondées sur l’art. 11 LCI, comme cela avait été fait en l’espèce.

La création de deux logements dans les combles ne portait atteinte ni à la luminosité des appartements des recourants, ni à l’harmonie des bâtiments.

Les dispositions de la LDTR avaient été respectées par l’information communiquée aux locataires. Une réunion d’information avait de plus été organisée sur place.

L'absence de signature sur les plans ne pouvait entraîner l’annulation de l’autorisation délivrée. On ne voyait pas quelle norme SIA aurait été violée. Les art. 6, 7 et 8 LDTR n’étaient pas pertinents en l’espèce. L’art. 3 LCI concernant la publication des autorisations de construire avait été respecté. Le respect des éventuelles servitudes grevant le bien-fonds était une question de droit privé, que les autorités administratives n’étaient pas compétentes à trancher.

Un transport sur place n’était pas nécessaire, au vu des pièces produites.

12. Le 16 août 2010, le DCTI s’est aussi opposé au recours. La procédure d’autorisation avait été réalisée dans le respect des dispositions légales et le droit d’être entendu des recourants avait été respecté. Le dépassement du gabarit était autorisable, en application de l’art. 11 al. 4 LCI.

13. Le 10 septembre 2010, le Tribunal administratif a accordé un délai, échéant au 10 octobre 2010, pour formuler d’éventuelles requêtes d’instruction complémentaires.

14. Le 13 septembre 2010, les recourants ont demandé à compléter leur recours. Ils avaient obtenu du greffe du Tribunal administratif une copie des pièces auxquelles la CCRA faisait référence, qui n’avaient jamais été portées à leur connaissance antérieurement.

15. Dans le délai imparti, Mme Zanoletti n’a pas formulé de requêtes complémentaires.

16. Le 5 octobre 2010, le DCTI a indiqué que, selon lui, la procédure était en état d’être jugée.

17. Le 12 octobre 2010, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.

18. Le 29 octobre 2010, Mme Zanoletti a relevé que les nouveaux griefs figurant dans l’écriture des recourants étaient irrecevables.

19. Le 1^er novembre 2010, ce pli a été transmis aux parties, avec la précision que la procédure était toujours gardée à juger.

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2. Les recourants demandent qu’un délai leur soit accordé pour compléter le recours après avoir pris connaissance des documents qu’ils n’avaient pu consulter, que des plans complémentaires soient produits et qu’un transport sur place soit ordonné.