Décisions | Tribunal administratif de première instance

1.             Monsieur B______ est propriétaire de la parcelle n°1______, sise ______[GE].

2.             Un contrat de bail à loyer a été conclu le 28 avril 2022 entre Monsieur C______, bailleur, et Monsieur A______, locataire, portant sur un appartement de 4,5 pièces, au sous-sol de la maison, sise ______[GE], propriété de B______, y compris l'accès et la jouissance du pavillon du jardin. L'entrée en jouissance du locataire était fixée au 1^er mai 2022. Le loyer net s'élevait à CHF 2'200.- par mois, charges comprises − hors frais d'électricité calculés et dus par le locataire trimestriellement −, payables d'avance au plus tard le 30 du mois précédent pour le mois suivant à M. C______ et/ou à Madame D______. Ce contrat était conclu pour une durée d'au minimum une année, renouvelable tacitement d'année en année, sauf résiliation adressée par lettre recommandée et reçue au minimum trois mois à l'avance par l'autre partie, ce pour le terme de l'échéance contractuelle initiale.

3.             Par courrier recommandé du 28 février 2023, distribué le 1^er mars 2023, M. C______ a résilié le contrat de bail susmentionné, avec effet au 30 avril 2024, avis de résiliation du bail ci-annexée.

4.             Par courrier du 9 mai 2023, représenté par son mandataire, Monsieur Maurizio LOCCIOLA, Association genevoise des locataires (ci-après : ASLOCA), M. A______ a informé son bailleur que le local qu'il lui louait présentait de graves défauts. Il vivait dans l'objet loué avec sa compagne, enceinte, et leurs enfants âgés de 4 et 2 ans. La température avait été insuffisante durant toute la saison hivernale en raison d'un dysfonctionnement du chauffage. Le propriétaire en avait été informé à maintes reprises, mais il n'avait rien entrepris pour y remédier. Diverses moisissures avaient été constatées. M. A______ souffrait de problèmes d'asthme dus à l'état de l'appartement. Il mettait ainsi en demeure M. C______ de procéder aux réparations nécessaires d'ici au 28 mai 2023, sous menace de consigner le loyer à partir du mois de juin 2023. D'autres défauts étaient encore révélés. La salle de bain n'avait pas été construite dans les règles de l'art. Il y avait des inondations lorsque lui-même et les membres de sa famille prenaient une douche. La chaudière était située à l'intérieur de l'appartement et jouxtait la chambre des enfants. Le système de chauffage émettait constamment des bruits inquiétants qui faisaient peur à la famille, aux enfants en particulier, et entraînaient des problèmes de sommeil. Aucun avis de fixation du loyer initial n'avait été remis au locataire. L'objet loué se trouvait en sous-sol et avait ainsi été aménagé en appartement de façon totalement illégale. Il ne s'agissait pas d'un appartement, de sorte que le loyer mensuel initial ne pouvait excéder CHF 500.-. Par ailleurs, au vu des graves défauts affectant l'objet loué, le montant du loyer mensuel devait être ramené à CHF 250.-. Etait ainsi réclamée à titre de restitution de la part de loyer payée en trop, la somme de CHF 25'350.- (correspondant à CHF 1'950.- multiplié par treize mois), plus intérêts à 5% dès le 15 novembre 2022. Enfin, dans la mesure où les défauts portaient atteinte à la santé du locataire et étaient susceptibles de porter atteinte à celle des enfants du couple, était réservé le droit de faire intervenir la police administrative, soit la police du feu, concernant les problèmes de moisissures et l'office des autorisations de construire concernant les autres problèmes identifiés.

5.             Par courrier du 21 juin 2023 adressé à l'ASLOCA, sous la plume de son conseil, M. C______ a indiqué être étonné de la consignation par M. A______ du montant du loyer du mois de juin 2023. L'installation de chauffage était exempte de tout défaut, comme le démontrait l'attestation établie par le chauffagiste Monsieur E______. Les moisissures alléguées, ainsi que les problèmes de chauffage résultaient du comportement de M. A______. Il était en outre relevé que la consommation d'eau depuis le début du bail le 1^er mai 2022 avait plus que doublé par rapport à la même période en 2021, tableau comparatif de consommation d'eau en annexe. Cette consommation excessive d'eau, vraisemblablement due à de trop longues douches, provoquait manifestement d'importantes émanations de vapeur à l'origine desdites moisissures. Par ailleurs, M. A______ avait l'habitude de laisser les fenêtres ouvertes la nuit, y compris l'hiver, afin de dissiper les odeurs de cigarettes dues à son tabagisme. Dans ces circonstances, il était évident que le logement ne pouvait être correctement chauffé. Cela étant dit, par gain de paix et sans reconnaissance aucune de responsabilité, il consentait à faire exécuter les mesures préconisées. Il était également prêt, sans que cela n'ait été requis, à supprimer les traces de moisissures. Aussi, l'exécution des travaux rendait la consignation du loyer sans objet. Ce nonobstant, il apparaissait que M. A______ violait son contrat de bail à plusieurs égards. En premier lieu, en fumant dans l'appartement, ce qui était interdit. A cet égard, le locataire était ainsi formellement mis en demeure de cesser immédiatement de fumer dans l'appartement, sous peine d'une résiliation du contrat de bail avec effet immédiat. En second lieu, les frais d'électricité pour les mois de mars à mai 2023, pour un total s'élevant à CHF 369.90, n'avaient pas été réglés. A défaut de paiement dans un délai de 30 jours, le contrat de bail serait résilié en application de l'art. 257d de la loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) du 30 mars 1911 (CO– RS 220). En troisième lieu, le locataire était mis en demeure de revenir à une consommation d'eau normale. Enfin, au vu de la situation, seul l'accès à la pergola était maintenu conformément au contrat de bail, l'usage du jardin étant désormais réservé au propriétaire. La résiliation du bail pour la prochaine échéance était en outre maintenue.

6.             Par courrier du 17 octobre 2023, sous la plume de son mandataire, photographies à l'appui, M. A______ a saisi le département du territoire – office des autorisations de construire (ci-après : DT ou département) d'une demande d'intervention urgente. Au vu des faits susmentionnés, il avait été contraint de déposer une demande en justice. Il sollicitait en outre l'ouverture d'une procédure administrative à l'encontre de M. C______. Il était manifeste que le sous-sol avait été aménagé en « habitation » en violation crasse des dispositions de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI – L 5 05) et de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR – L 5 20). Les règles d'hygiène n'étaient par ailleurs manifestement pas observées. Il incombait ainsi aux services du DT de prendre en urgence les mesures nécessaires et d'ordonner à M. C______ de rétablir une situation conforme au droit et d'ordonner la restitution en sa faveur du gain illicitement perçu par le propriétaire.

7.             Par plis séparés du 10 novembre 2023, le DT a informé MM. C______ et B______ avoir été saisi d'une dénonciation dont il ressortait qu'un ou plusieurs éléments, potentiellement soumis à l'art. 1 LCI auraient été réalisés sur la parcelle 1______, sise ______[GE], sans autorisation.

Avant de se déterminer sur la suite à donner à cette affaire, et en application de l'art. 41 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA E 5 10), un délai de dix jours leur a été imparti pour présenter leurs éventuelles explications et/ou observations quant à la mise en location d'un logement en sous-sol de la propriété, sise à l'adresse susmentionnée, sans autorisation préalable délivrée par l'autorité.

Cela étant dit, compte tenu de la mise en danger des utilisateurs, s'agissant notamment des problèmes de sécurité et salubrité, et en application des art. 129ss LCI, il ordonnait à MM. C______ et B______ l'interdiction d'utiliser le sous-sol en tant que logement avec effet immédiat. En l'état et/ou à défaut du respect de l'ordre précité, ces derniers s'exposaient à toutes autres mesures et/ou sanctions justifiées par la situation. La présente décision pouvait faire l'objet d'un recours au Tribunal administratif de première instance (ci-après : tribunal) dans un délai de dix jours.

8.             MM. C______ et B______ n'ont pas recouru contre la décision du département du 10 novembre 2023, laquelle est donc entrée en force.

9.             Par acte du 20 novembre 2023, accompagné de pièces, M. A______ (ci-après : recourant), sous la plume de son mandataire, a recouru contre la décision rendue le 10 novembre 2023 par le DT à l'encontre de MM. C______ et B______.

A l'appui de son recours, il exposait avoir déposé une demande auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers en date du 30 juin 2023 au motif que le logement présentait divers défauts inquiétants. Par courrier du 17 octobre 2023, par l'intermédiaire de l'ASLOCA, il avait dénoncé la situation auprès du département.

Si MM. C______ et B______ devaient se conformer à la décision du DT, ils lui demanderaient de quitter le logement sans délai et déposeraient à cet effet une demande en évacuation auprès du Tribunal des baux et loyers, étant précisé que M. C______ avait résilié le bail pour le 30 avril 2024.

Il n'avait pas contesté cette résiliation. Il occupait ce logement avec son épouse, enceinte, le terme étant prévu en janvier 2024, ainsi que leurs deux enfants âgés de respectivement 4 et 2 ans. Il était à la recherche d'une solution de relogement. Toutefois, au vu de la grave crise du logement sévissant à Genève, il n'avait pas trouvé de nouveau logement. Quoi qu'il en soit, il quitterait avec sa famille le logement au plus tard le 30 septembre 2024.

Il avait qualité pour recourir au sens de l'art. 60 LPA, car il était manifestement touché par la décision de l'autorité administrative. Il était évident que la décision querellée portait atteinte à son droit de rester dans le logement conformément au contrat de bail qu'il avait conclu avec M. C______. Aussi, la condition de l'existence d'un intérêt digne de protection était donnée. Si MM. C______ et B______ décidaient de ne pas recourir, la décision du DT deviendrait définitive et ces derniers seraient en conséquence libres de déposer une demande en évacuation à son encontre auprès du Tribunal des baux et loyers.

Sur le fond, le recourant se prévalait du principe de proportionnalité. Le département n'avait nullement pris en considération ses intérêts et ceux des membres de sa famille. A le suivre, si la décision querellée devait être définitive, il existerait un risque concret que lui, son épouse, alors enceinte, et leurs deux enfants se retrouvent à la rue. Telle solution serait manifestement disproportionnée. Aussi, l'autorité administrative aurait dû prononcer une décision indiquant qu'il était fait interdiction à MM. C______ et B______ d'utiliser le sous-sol du logement dès qu'il aurait restitué le logement, mais au plus tard jusqu'au 30 septembre 2024.

Il concluait, préalablement, à l'audition des parties, à l'annulation de la décision querellée et, statuant à nouveau, à ce qu'il soit ordonné l'interdiction d'utiliser le sous-sol de l'immeuble, sis à l'adresse précitée, dès qu'il aurait restitué ledit logement à M. C______, mais au plus tard le 30 septembre 2024, sous suite de frais et dépens.

10.         Dans le délai imparti, le département a transmis ses observations. S'agissant de la recevabilité du recours interjeté par le recourant, l'autorité intimée s'en rapportait à justice. La décision querellée ayant été notifiée à MM. C______ et B______, le DT sollicitait l'appel en cause de ces derniers au sens de l'art. 71 LPA dans le cadre de la présente procédure afin qu'ils puissent assumer leur responsabilité en matière de location de locaux insalubres, impropres à l'habitation, et que le jugement qui sera rendu à son issue leur soit également opposable.

1.             Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI).

2.             Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens des art. 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10).

3.             La recevabilité du recours suppose encore que son auteur dispose de la qualité pour recourir.

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE PREMIÈRE INSTANCE

1.             déclare irrecevable le recours interjeté le 20 novembre 2023 par Monsieur A______ contre la décision du département du territoire du 10 novembre 2023 ;

2.             constate que la demande d'appel en cause à la présente procédure formée le 22 janvier 2024 est devenue sans objet ;

3.             met à la charge du recourant un émolument de CHF 300.-, lequel est couvert par l'avance de frais ;

4.             ordonne la restitution au recourant du solde de l’avance de frais de CHF 600.- ;

5.             dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ;

6.             dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant.

Siégeant : Laetitia MEIER DROZ, présidente, Julien PACOT et Carmelo STENDARDO, juges assesseurs.

Au nom du Tribunal :

La présidente

Laetitia MEIER DROZ

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties.