Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; LOGEMENT DE FAMILLE

Normes : CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - LOGEMENT DE FAMILLE Aux termes de l'art. 266l CO, le congé pour un bail d'habitation doit être adressé au locataire par écrit à l'aide d'une formule agréée par le canton. S'agissant d'un logement de famille, la résiliation de bail doit être notifiée séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n CO est nul (art. 266o CO). De jurisprudence constante, la loi n'impose aucune obligation pour le locataire d'informer le bailleur d'un changement d'état civil le concernant, cette information ne pouvant relever que d'une éventuelle incombance du locataire. L'absence d'avis donné par le locataire au bailleur concernant sa situation de famille ne peut lui être reproché et le bailleur ne peut se prévaloir de son ignorance à cet égard. Le Tribunal fédéral a également retenu que l'omission d'indication par le locataire de son changement d'état civil n'affecte pas la nullité du congé, sous réserve de cas exceptionnels d'abus de droit (ATF 4C.441/2006). In casu, le congé notifié au seul locataire, alors qu'il a contracté mariage un mois auparavant, est nul et il ne saurait être reproché un abus de droit aux locataires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.259d

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - RÉDUCTION DE LOYER - APPRÉCIATION EN ÉQUITÉ Lorsque le calcul de la réduction n'est pas aisé, notamment en présence d'un défaut de moyenne importance, il est alors possible de procéder par une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique. L'on procédera de la sorte par exemple lorsque des travaux de longue durée sont entrepris dans l'immeuble. Leur intensité est variable, selon les jours. Ils n'entravent pas toujours l'usage des mêmes pièces et les preuves - qui incombent au locataire - ne peuvent pas être formulées au jour le jour. Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. La réduction porte sur le seul loyer mais n'affecte pas les frais accessoires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE - CONVENTION D'INDEMNISATION Lors de l'état des lieux de sortie, les parties peuvent mentionner sur l'état des lieux les réparations que le locataire accepte de prendre à sa charge et arrêter de la sorte une convention d'indemnisation. S'il la signe, le locataire assume les travaux mentionnés ou, le cas échéant, le paiement de la somme indiquée. Le locataire n'est toutefois pas tenu de signer le procès-verbal d'état des lieux, lorsqu'il comporte une rubrique pré imprimée par laquelle il se reconnaît responsable des défauts mentionnés et accepte de s'acquitter du coût des réparations correspondantes. Le Tribunal fédéral considère qu'un état des lieux de sortie comprenant une clause selon laquelle "le locataire reconnaît être responsable des dégâts mentionnés ci-dessous. Il s'engage à payer les travaux de réparation ou de remise en état sur simple présentation des factures et devis" engage le locataire en ce sens qu'il vaut convention d'indemnisation (ATF 4C.261/2006 du 1er novembre 2008).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF; AUTORITE DE CONCILIATION

Normes : CO.266g; CO.273.al.4

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - ABSENCE DE POUVOIR DE DÉCISION DE LA COMMISSION DE CONCILIATION La Commission n'étant pas compétente pour statuer sur des congés anticipés, le Tribunal n'a pas à lui renvoyer la cause pour décision, l'art. 273 CO se révélant inapplicable. Les congés donnés pour un motif prévu par le droit public cantonal, sur instruction d'une décision entrée en force de la Direction du logement, constituent des congés pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO (ACJC/305/2005 du 14 mars 2005). Dès lors qu'ils constituent des congés anticipés, le Tribunal, appelé à examiner leur efficacité, n'a pas à renvoyer la cause devant la Commission afin que celle-ci rende une décision, l'art. 273 al. 4 CO n'étant pas applicable.

Voir aussi : ACJ n° 1402 du 12.12.2003 L. c/ F. ACJ n° 1405 du 12.12.2003 G. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; OFFRE DE PREUVE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.274d; LPC.435; CC.8

Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS - APPRÉCIATION DES PREUVES - MESURES D'INSTRUCTION REQUISES PAR LES PARTIES L'art. 8 CC confère aux parties un droit à l'administration des preuves nécessaires, pour autant que les faits à prouver soient pertinents et contestés. Des mesures d'instruction portant sur l'authenticité de la signature apposée au nom de la locataire sur le bail peuvent être écartées si cet élément est dénué de pertinence pour l'issue du litige. In casu, que cette signature ait été apposée par la locataire, par son mari ou par un tiers ne change rien au fait que la locataire est contractuellement liée, dès lors qu'elle a formellement reconnu, aussi bien devant les premiers juges qu'hors litispendance, avoir accepté de s'engager contractuellement auprès du propriétaire du logement litigieux et qu'elle ne prétend pas que le bail écrit formalise d'autres éléments que ceux convenus.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE; INTERVENTION(PROCEDURE)

Normes : CO.261.al.1; LPC.110

Résumé : INTERVENTION DU CESSIONNAIRE DANS LE PROCÈS Selon une jurisprudence cantonale bien établie, la substitution des parties en cours de procès n'intervient de plein droit que dans un nombre limité d'hypothèses, notamment en cas de faillite ou de succession. La pratique admet que la substitution des parties peut aussi s'opérer par accord des parties au litige. A défaut d'une disposition de droit matériel ou de l'accord des parties, c'est par la voie de l'intervention qu'une personne qui prétend se substituer à une autre dans un procès en cours doit demander de prendre part au procès. En cas d'aliénation, en cours de procès, de l'objet du litige, le cédant n'est pas privé de la qualité pour poursuivre le procès. Le cessionnaire peut, quant à lui, intervenir dans l'instance en vue d'appuyer les conclusions du cédant, cette solution étant aussi celle adoptée par la juridiction des baux et loyers dans l'hypothèse de la vente de l'immeuble dont l'usage a été cédé à bail.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; USURE(DROIT PENAL)

Normes : CO.21

Résumé : CONTRAT DE SOUS-LOCATION - DÉFINITION DU LOYER USURAIRE (157 CP) Une majoration de l'ordre de 20% dans les domaines réglementés, respectivement de 35% dans les branches non réglementées, n'est, en principe, pas considérée comme usuraire. Rien n'empêche dès lors le sous-bailleur, sur le plan pénal, de majorer sa prestation dans ces limites, pour retirer un bénéfice de son opération en tenant compte ou non des risques auxquels il estime être exposé. Doit ainsi être considéré comme usuraire un loyer de sous-location qui, sans justification particulière, excède de 50% le loyer principal.

Remarques : Affaire pénale

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION ANTICIPEE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.262; CO.257f

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - SOUS-LOCATION - CONDITIONS ABUSIVES La sous-location portant sur six chambres, chacune pour un prix correspondant approximativement à celui du contrat de bail principal, est abusive en tant que le loyer ainsi obtenu est supérieur de plus de 600 % à celui du contrat de bail principal, même si un service de nettoyage est offert. Dans ce cas, compte tenu de la sous-location à des conditions abusives pratiquée par les locataires, le bailleur est en droit de notifier un congé extraordinaire.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 13.10.2009, rendu le 08.12.2009, CONFIRME, 4A_502/2009

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; ENVOI POSTAL; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.266l; CO.266n

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - PLI COMMUNIQUÉ SÉPARÉMENT AU LOCATAIRE ET À SON CONJOINT Par pli séparé, on entend l'envoi de deux plis distincts contenant chacun la formule officielle prévue par l'art. 266l al. 2 CO. Selon la doctrine, l'envoi au conjoint d'une photocopie du congé notifié au locataire suffit. Cette règle est valable lorsqu'un seul des deux conjoints est titulaire du bail, mais également lorsque les deux époux le sont (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 630 ss).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); TOLERANCE(EN GENERAL)

Normes : CO.257h.al.1; CO.259d; CO.259g

Résumé : DÉFAUTS - OBLIGATION DE TOLÉRER LES RÉPARATIONS ET INSPECTIONS DE LA CHOSE - CONSÉQUENCES DU REFUS DU LOCATAIRE Le locataire, qui entrave le bailleur et son employé dans leur tentative de remédier aux défauts en cause en sollicitant l'intervention de la police alors qu'ils sont en train de procéder aux réparations, est le principal responsable du fait que les travaux ne peuvent être effectués, de sorte qu'il n'est pas autorisé à consigner son loyer ou à demander une réduction de celui-ci.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - CAS EXCEPTIONNELS DANS LESQUELS LE LOCATAIRE PEUT INVOQUER DIRECTEMENT LA MÉTHODE ABSOLUE Selon une jurisprudence bien établie, une demande de diminution du loyer en cours de bail s'apprécie à l'aide de la méthode relative, en ce sens que le locataire ne peut invoquer que les facteurs de baisse qui se sont réalisés depuis la dernière fixation du loyer (ATF 126 III 124 consid. 2a; 124 III 67 consid. 3; 121 III 163 consid. 2d/bb). Un tempérament doit toutefois être apporté à ces jurisprudences, pour tenir compte de ce que le bailleur est autorisé, d'une part, à invoquer sous certaines réserves un facteur absolu même dans le cadre de l'application de la méthode relative et, d'autre part, à se prévaloir directement d'un facteur de hausse absolue et à réclamer l'application de la méthode absolue dans certaines circonstances (arrêt 4C.291/2001 consid. 2b/cc). La méthode de calcul absolue peut être utilisée aussi bien dans le cas du loyer fixé conventionnellement (loyer initial) que dans celui d'une modification ou demande de modification unilatérale du contrat (majoration ou diminution de loyer); la méthode de calcul relative n'est applicable, en revanche, que dans la seconde hypothèse. Dans des situations exceptionnelles, le Tribunal fédéral admet toutefois que le locataire se prévale d'un facteur absolu et que le juge applique la méthode absolue pour examiner une demande de baisse de loyer (ATF 4C.291/2001 du 9 juillet 2002). In casu, la sortie de l'immeuble du contrôle cantonal des loyers constitue l'une de ces situations exceptionnelles, de sorte qu'il y a lieu d'examiner la demande de baisse des locataires à l'aune de la méthode absolue.

Voir aussi : ATF 146 III 346 (admet qu'il est possible d'appliquer la méthode absolue lors d'une demande de baisse à la sortie d'un contrôle étatique du loyer); ATF 142 III 568; 4C.291/2001 du 09.07.02 in CdB n° 4/02 p. 135, avec note de P. Conod ( Fiche 2309588 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN

Normes : CO.256

Résumé : OBLIGATION D'ENTRETIEN DU BAILLEUR - PORTÉE SUR LES DÉPENDANCES L'obligation d'entretien du bailleur s'étend aussi aux dépendances (in casu une salle de jeux) mises à disposition du locataire à titre gratuit et à bien plaire, dans la mesure où elles sont comprises dans le loyer de l'appartement.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 07.09.2009, rendu le 05.01.2010, CONFIRME, 4A_507/2009

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - COMPARAISON EN FONCTION DE LA DESTINATION DES LOCAUX S'agissant de la destination des locaux, un salon de coiffure ne saurait en principe être comparé avec un bar-restaurant ou un restaurant. Au demeurant et si le bailleur sollicite une telle comparaison, il doit fournir des indications sur la possibilité concrète qu'il aurait d'obtenir de l'autorité administrative l'autorisation d'un changement d'affectation des locaux, en particulier en vue d'y créer un établissement public.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 1/10 p. 25MP 1/10 p. 28

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.259a

Résumé : COÛT DE REMISE EN ÉTAT DISPROPORTIONNÉ - DOUBLES VITRAGES Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose, lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut, ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, no 1.6, p. 249 et no 2.2, p. 251; LACHAT David et al., Mietrecht für die Praxis, 2009, no 11/2.2, p. 167 et no 24/4.1, p. 504; HIGI Peter, Zürcher Kommentar, nos 10 et 11 ad art. 259b CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, éd. 2008, n° 9 ad art. 259b CO). Le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts. Dans le cas d'espèce, les dépenses engendrées par la pose d'un double vitrage ont été jugées disproportionnées pour un immeuble vétuste voué, à moyen terme, à la démolition.

Voir aussi : Fiche 2309528

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT INNOMME; CONTRAT D'HOTELLERIE

Normes : CO.253

Résumé : DISTINCTION ENTRE CONTRAT DE BAIL ET CONTRAT DE PENSION (OU D'HÔTELLERIE) - CRITÈRES DE DISTINCTION Le contrat d'hébergement constitue un contrat innommé comportant des éléments de bail, de la vente, du mandat et du dépôt (ATF 120 II 252 = JdT 1995 I 286). Le contrat de pension ou d'hôtellerie se distingue du bail à loyer par la nature et l'étendue des prestations propres : l'accord porte sur la mise à disposition d'une chambre meublée avec les services (nettoyage, réception, etc.) qui y sont rattachés, et sur la fourniture de repas, selon les règles respectives du bail, de la vente et du mandat. La jurisprudence admet exceptionnellement l'application des règles du droit du bail lorsque le séjour revêt un caractère permanent (ACJ n° 136 du 15.05.1992). La distinction entre ces deux types de contrat doit se faire au regard de l'ensemble des circonstances relatives aux prestations fournies. Dès lors, les prestations d'une pension dans laquelle seul un service de nettoyage est offert, aucun service de petit-déjeuner ni de restauration n'existe et la réception fonctionne par téléphone, sans qu'une personne n'occupe cette fonction dans les locaux, se rapprochent d'un simple contrat de sous-location, assortie d'un service de nettoyage, et non d'un contrat d'hôtellerie, d'autant plus si le gérant déclare aux occupants potentiels que la chambre se loue uniquement au mois et que le coût de location est payable par mois d'avance.

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.263

Résumé : NULLITÉ D'UNE CLAUSE DE SUBSTITUTION EN CAS DE TRANSFERT DE BAIL Une clause du contrat de bail prévoyant la possibilité pour le bailleur de se substituer au bénéficiaire du transfert, aux conditions convenues par ce dernier avec le locataire, est incompatible avec l'article 263 CO, en ce sens qu'elle en limite la portée et le but poursuivi au-delà des justes motifs.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.70; CO.267.al.1

Résumé : INDIVISIBILITÉ DE L'OBLIGATION DE RESTITUTION - CONSÉQUENCES EN CAS DE SOUS-LOCATION La restitution de la chose louée est une obligation indivisible, au sens de l'art. 70 CO et selon l'art. 70 al. 2 CO s'il y a plusieurs débiteurs, chacun d'eux est tenu d'acquitter l'obligation indivisible pour le tout. La solidarité ne fonde pas automatiquement une responsabilité pour le dommage causé par la faute d'un codébiteur, l'application de l'art. 100 CO restant toutefois réservée; aucune libération n'interviendra si les codébiteurs sont des auxiliaires les uns des autres pour l'exécution de la prestation (SJ 2007 p. 6 cons. 4.1 in fine). In casu, la locataire principale a procédé à la résiliation des baux des sous-locataires avec son colocataire pour l'échéance du 31 décembre 2004, soit après la fin du bail principal intervenue le 30 septembre 2004. Dès lors, elle répond de la présence des sous-locataires vis-à-vis du bailleur et, à ce titre, elle est redevable des indemnités pour occupation illicite jusqu'au départ des sous-locataires.

Voir aussi : ATF 117 II 65

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : OBLF.5; CO.257b

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - DÉPENSES EFFECTIVES - PROVISIONS POUR L'ANNÉE SUIVANTE NON ADMISES Il découle du texte même des art. 257b al. 1 CO et 5 al. 1 OBLF que seules les dépenses effectives peuvent être mises à la charge du locataire au titre des frais accessoires. Il n'est dès lors pas possible d'y inclure des provisions, qui correspondent à des coûts prévisibles futurs, même si ce faisant, le bailleur ne réalise pas de profit. La méthode consistant à inclure des provisions dans les décomptes de frais accessoires est également inadmissible si elle a pour but de rectifier les incohérences engendrées par l'établissement d'un décompte portant sur l'année civile, selon une périodicité qui s'avère contraire aux conventions passées entre les parties. A cet égard, le locataire peut exiger, sans commettre d'abus de droit, que sa part des frais accessoires soit établie sur la base d'un compte annuel couvrant la période convenue entre les parties, in casu du 1er mai au 30 avril de l'année suivante.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 1/10 p. 19MP 1/10 p. 21

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.260; CO.259d

Résumé : RÉNOVATION - NULLITÉ D'UNE CLAUSE DE RENONCIATION À UNE RÉDUCTION DE LOYER CONTENUE DANS LE BAIL Face à une situation concrète, le locataire peut valablement conclure une convention dérogeant au système légal, à condition qu'il soit correctement informé, le jour où il prend sa décision, des nuisances auxquelles il est exposé. La renonciation doit être concrète et non abstraite de sorte que le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'ensuit. La renonciation ne concerne pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus. Les clauses de renonciations convenues alors que le locataire n'était pas correctement informé sont nulles. Il convient de n'admettre que restrictivement des accords qui dérogent à des dispositions en principe impératives de la loi.

Voir aussi : ACJC/65/2019 du 21.01.2019; ACJC/173/2018 du 12.02.2018 (CEVA); ACJC/102/2016 du 01.02.2016

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER CONTROLE; COMPETENCE

Normes : CO.253b.al.3; LCAP.1ss

Résumé : LOYER CONTRÔLÉ PAR L'ÉTAT - AUGMENTATION - COMPÉTENCE Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. L'art. 253b al. 3 CO doit être considéré comme une norme fédérale de compétence (ATF 124 III 463 consid. 4b/dd p. 467; cf. aussi arrêt 4C.73/2004 du 1er juin 2004 consid 1.1, in SJ 2005 I p. 20). La ratio legis de l'art. 253b al. 3 CO est évidemment d'empêcher un double contrôle des loyers et d'éviter le prononcé de décisions contradictoires; pour les habitations qui font l'objet de mesures d'encouragement par les pouvoirs publics, l'autorité chargée du contrôle des loyers jouit d'une compétence exclusive, et la procédure prévue dans le droit des obligations est fermée (ATF 124 III 463 consid. 4b/dd p. 466; cf. aussi: ATF 129 II 125 consid. 2.6.2). Il faut d'ailleurs observer que, pour répondre à certaines critiques, l'art. 17a OLCAP a été introduit, afin de permettre au locataire, quand bien même il n'est pas partie au rapport de droit public, de contester le loyer fixé en lui ouvrant la voie de la juridiction administrative (ATF 129 II 125 consid. 2.6 p. 131 s.).

Voir aussi : arrêt du TF 2C_927/2018 du 13.11.2019

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT

Normes : CO.259a

Résumé : NOTION DE DÉFAUT - NUISANCES SONORES (ASCENSEUR) La notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 256 al. 1 CO). S'agissant du bruit, le locataire ne saurait s'attendre, sauf promesse spéciale, à un silence absolu. Ce n'est que si le bruit, compte tenu de sa durée, de son intensité et du moment où il se manifeste, dépasse un certain seuil et entrave l'usage normal de la chose louée, par exemple en perturbant le sommeil, que l'on peut considérer qu'il s'agit d'un défaut. Pour dire quels sont les bruits avec lesquels le locataire doit compter, il faut tenir compte du lieu de situation de l'immeuble, de la qualité de son aménagement, de son degré de vétusté, ainsi que des activités exercées dans l'immeuble et du comportement prévisible des autres occupants. En l'espèce, le fait que les locataires aient attendu une année avant de se plaindre du bruit de l'ascenseur, qui fonctionne tous les jours, voire la nuit, est un indice sérieux que la chose louée est dans un état qui correspond à ce que le locataire avait en vue lors de la conclusion du contrat.

Voir aussi : ACJC/1398/2019 du 30.09.2019 (défaut non retenu; locataire avaient consenti à occuper un logement dont les qualités en matière d'isolation phonique étaient inférieures aux immeubles modernes)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CHOSE LOUEE ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; BRUIT

Normes : CO.256

Résumé : NOTION DE DÉFAUT - NUISANCES SONORES S'agissant du bruit, le locataire ne saurait s'attendre, sauf promesse spéciale, à un silence absolu. Il est plus ou moins inévitable que des bruits provenant de l'extérieur puissent être perçus à l'intérieur d'un logement. Que l'on entende un bruit dans un appartement ne suffit pas pour conclure à l'existence d'un défaut. On ne sort des limites de ce à quoi le locataire devait s'attendre que si le bruit, compte tenu de sa durée, de son intensité et du moment où il se manifeste, dépasse un certain seuil et entrave l'usage normal de la chose louée, par exemple en perturbant le sommeil.

Voir aussi : ACJC/209/2022

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; USUFRUIT; PROPRIETE COMMUNE; COPROPRIETE; RESILIATION

Normes : CO.266a.al.1

Résumé : RESILIATION DU CONTRAT - COBAILLEURS USUFRUITIERS Immeuble grevé d'un droit d'usufruit en faveur de deux époux qui en ont cédé la propriété à leurs enfants. La décision de résilier le bail ne peut être prise, en principe, que par les deux usufruitiers cobailleurs. Il convient d'appliquer par analogie (voir ATF 133 III 311, consid. 4.2.2) les règles sur la propriété commune (art. 652 à 654 CC) si les bénéficiaires de l'usufruit sont liés par un rapport faisant naître ce type de propriété (communauté héréditaire, société simple) ou les règles sur la copropriété lorsque ce n'est pas le cas.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; VICE DE FORME; POUVOIR DE REPRESENTATION

Normes : CO.266l; CO.32.ss

Résumé : CONGÉ - REPRÉSENTATION DU BAILLEUR Lorsque le congé est donné au locataire par des représentants du bailleur dont l'un n'a pas le pouvoir de représenter la régie et le deuxième a uniquement la signature collective à deux, il faut examiner sa validité au regard des art. 32 ss CO. Sa validité doit être admise dès lors que le bailleur a ratifié le congé au sens de l'art. 38 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; PRESCRIPTION

Normes : CO.67; CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - RÉPÉTITION DE L'INDÛ - PRESCRIPTION Lorsque, dans leur relation contractuelle, deux parties sont convenues que l'une verserait à l'autre des acomptes provisoires avec établissement d'un décompte périodique basé sur des chiffres définitifs, la reconnaissance du solde dû emporte en quelque sorte novation de la créance. Dans le cadre du bail, plus précisément de l'établissement du décompte des frais accessoires, le Tribunal fédéral a implicitement admis la validité d'une clause contractuelle assimilant à la reconnaissance du décompte par le locataire le fait que celui-ci ne l'a pas contesté dans un délai fixé. Dans ce cas et à l'instar de la jurisprudence relative à la novation, le locataire qui ne conteste pas le décompte dans le délai est réputé avoir accepté le décompte, mais est néanmoins en droit d'en contester le bien-fondé par le biais non plus d'une action contractuelle, mais par celui de l'action en restitution de l'enrichissement illégitime qui se prescrit selon l'art. 67 al. 1 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTESTATION DU CONGE; EFFICACITE; RESILIATION; DELAI

Normes : CO.273

Résumé : EXAMEN DE L'EFFICACITÉ D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION À la seule exception des congés annulables selon les art. 271 et 271a CO, qui doivent être attaqués dans les 30 jours en vertu de l'art. 273 CO, les congés nuls ou inefficaces, c'est-à-dire respectant les exigences de forme mais auxquels une condition matérielle, légale ou contractuelle, fait défaut, peuvent être contestés en tout temps, sous réserve d'un abus manifeste de droit, et même à l'occasion de la procédure d'expulsion. Par ailleurs, une partie qui agit par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans le cadre d'une procédure ne portant pas sur le montant du loyer, mais ne saisit pas le Tribunal des baux et loyers dans le délai de trente jours à l'issue de l'échec de la tentative de conciliation, n'est pas déchue de ses droits, pour autant que la prescription ne soit pas acquise dans l'intervalle. Par conséquent, le locataire qui a contesté dans le délai de 30 jours les différents congés qui lui ont été notifiés, sans toutefois saisir le Tribunal des baux et loyers suite à l'échec de conciliation, peut valablement remettre en question l'inefficacité des congés, par voie d'exception, dans le cadre de la procédure en évacuation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.272

Résumé : CASUISTIQUE - PROLONGATION DE BAIL - HABITATION Prolongation unique de deux ans, en dépit du fait que le bail n'a duré qu'un an et que la locataire n'a fait état d'aucune recherche, mais tenant compte du fait que : 1) elle est régulièrement à l'étranger et que cela l'handicape dans ses recherches, 2) qu'au moment de la conclusion du bail, la bailleresse lui avait laissé entendre qu'un renouvellement était envisageable, 3) qu'elle a payé régulièrement le loyer convenu et 4) que la bailleresse ne fait valoir aucun motif pour lequel il serait nécessaire qu'elle recouvre rapidement la disposition de l'appartement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE - ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION Le bailleur qui exige la libération des locaux dès le décès du locataire connu, refuse la conclusion du bail proposée par l'occupant des locaux, puis introduit une requête en évacuation moins de deux mois après la résiliation du bail, indique clairement qu'il n'entend pas se lier à la personne qui occupe les locaux. Le fait qu'il accepte, sans protester, le paiement par la personne occupant effectivement les locaux d'un loyer effectivement dû, le bail n'ayant pas été résilié, ne permet pas à lui seul de retenir la conclusion d'un nouveau bail.

Voir aussi : ACJC/828/2016 du 13.06.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EFFICACITE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : EXAMEN DE L'EFFICACITÉ D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION Amené à se prononcer sur une demande d'évacuation à la suite d'un congé donné pour justes motifs (en l'espèce sur la base de l'art. 257f al. 3 CO), le Tribunal des baux et loyers doit préalablement vérifier que les justes motifs existaient au moment de la résiliation. A défaut, le congé doit être déclaré inefficace et ce, même si le locataire, qui a contesté le congé dans le délai de 30 jours (art. 273 al. 3 CO), n'a pas maintenu sa contestation après la procédure de conciliation. Cf. également HOHL, Procédure civile, T. II, p. 189 : selon cet auteur, l'inefficacité doit également être constatée si le locataire n'a pas contesté le congé dans le délai de 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 24.08.2009, rendu le 20.10.2009, IRRECEVABLE, 4A_390/2009

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.256.al.2

Résumé : DÉROGATIONS AU DÉTRIMENT DU LOCATAIRE - NULLITÉ Pour déterminer si une dérogation au détriment du locataire est nulle, il faut examiner si une des conditions alternatives de l'art. 256 al. 2 CO est remplie. Si tel n'est pas le cas, la dérogation n'est pas entachée de nullité.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/09 p. 115 ATF 135 III 591 SJ 2010 I 43 MP 3/09 135

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER CONTROLE; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - LOGEMENTS SUBVENTIONNÉS L'art. 257a al. 2 CO, qui prévoit que les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement, est aussi applicable aux logements subventionnés, soit aux locaux en faveur desquels des mesures d'encouragements ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité (art. 253b al. 3 CO). Si le bailleur omet de prévoir dans le contrat de bail la facturation des frais accessoires de manière conforme aux exigences de l'art. 257a al. 2 CO, il doit les prendre à sa charge.

Voir aussi : ACJC/473/2010 du 19.04.2010

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication SJ 2009 I 477 ATF 135 III 537 MP 4/09 p. 215

Descripteurs : BAIL A LOYER; SURFACE; ERREUR; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.24.al.1.ch.4

Résumé : LOCAUX COMMERCIAUX - DIFFÉRENCE DE SURFACE - LOYER FIXÉ SUR LA BASE DU PRIX AU MÈTRE CARRÉ S'agissant de locaux commerciaux dont le loyer est fixé en fonction des mètres carrés, une différence non négligeable (in casu 17 %) et non aisément décelable entre la surface mentionnée dans le bail et la surface effective fonde une erreur essentielle sur la détermination du loyer que le locataire était disposé à payer. Il convient dès lors de réajuster le loyer en fonction de la surface effective et de rembourser le trop-perçu au locataire.

Voir aussi : DB n° 21/2009 p. 16; CdB 3/2017, p. 82ss (pour bail d'habitation)

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/09 p. 112 MP 4/09 p. 243

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; NULLITE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : NULLITÉ DU CONGÉ DONNÉ PAR LE LOCATAIRE QUI TARDE À INVOQUER LE MOTIF DE RÉSILIATION ANTICIPÉE Contrat de bail dont une clause prévoit en faveur du locataire un droit de résiliation anticipée en cas de perte du mandat qui constitue l'essentiel de son activité, mais sans en fixer les modalités (délai de préavis, date d'échéance). S'agissant d'une résiliation anticipée pour justes motifs, il y a lieu d'appliquer les règles générales qui stipulent que la partie doit résilier immédiatement après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du contrat. In casu, le locataire a tardé à invoquer le motif de résiliation anticipée de sorte que son congé a été frappé de nullité.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/2009 p. 108

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; FORMULE OFFICIELLE; REMISE CONVENTIONNELLE DE DETTE

Normes : CO.269d; CO.115

Résumé : REMISE DE DETTES - HAUSSE DE LOYER - FORMULE OFFICIELLE Les accords successifs dans lesquels le bailleur renonce à une partie de sa créance, pour une période déterminée, sans remettre en question le loyer convenu initialement et sans jamais accepter que ce loyer soit définitivement modifié pour l'avenir, se caractérisent comme des remises de dettes au sens de l'art. 115 CO. La remise de dettes est un contrat bilatéral non formel par lequel les parties peuvent réduire un loyer, pour une durée déterminée, sans remettre en cause le loyer initial. Aucune formule officielle, ni aucune motivation particulière, ne sont nécessaires pour instituer une remise de dette inférieure à celles convenues précédemment, voire pour revenir au loyer initial prévu contractuellement.

Voir aussi : Fiche 2309780

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2010 I 20 MP 4/09 p. 238

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; AUTORISATION PREALABLE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); CONTRAT-CADRE

Normes : CO.262; CCR.8

Résumé : CONTRAT-CADRE ROMAND - SOUS-LOCATION - AUTORISATION L'art 8 du contrat-cadre de baux à loyers, du 18 décembre 2000, qui prévoit que l'autorisation du bailleur à la sous-location doit être donnée en la forme écrite, ne change rien aux conditions de validité de la sous-location telles qu'elles résultent de l'art. 262 CO. L'art. 8 CCR implique que si les conditions légales de la sous-location sont réalisées, le bailleur doit l'autoriser par écrit dans un délai de trente jours à dater de la demande. Le silence du bailleur ne vaut pas autorisation tacite de sous-louer, puisque celle-ci doit être écrite. L'omission de demander préalablement le consentement écrit du bailleur n'a cependant pas d'incidence sur la validité de la sous-location; elle n'empêche pas que le locataire désireux de sous-louer obtienne ultérieurement le consentement du bailleur, lequel ne peut être refusé que pour les motifs découlant de l'art. 262 CO.

Voir aussi : ATF 4A_290/2015 du 09.09.2015 (qui précise que le consentement peut être donné oralement ou par actes concluants); ACJC/546/2012 du 23.04.2012 (in CdB 4/12 p. 114)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; COLOCATAIRE

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DES CLEFS - RESTITUTION DES LOCAUX A la fin du bail le locataire doit restituer les clefs au bailleur. Cas de colocataires dont l'un est décédé avant la fin du bail. Le colocataire survivant qui remet les clefs à la Justice de paix en vue de leur transmission à l'Office des faillites, chargé de liquider par voie de faillite la succession, remet en réalité les clefs à sa colocataire et non au bailleur, de sorte qu'il n'est pas libéré de son obligation de restituer les locaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.260; CO.269d.al.3

Résumé : DISTINCTION ENTRE TRAVAUX DE RÉNOVATION ET MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT Il faut distinguer les travaux de rénovation (art. 260 CO) qui peuvent, sous certaines conditions, être imposés en cours de bail, et les travaux aboutissant à une transformation importante et définitive de la chose louée ou de locaux communs de l'immeuble, lesquels, en tant que modification du contrat, ne peuvent être imposés au locataire qu'à l'échéance contractuelle et moyennant notification sur formule officielle (art. 269d CO). Appartient à cette dernière catégorie la suppression d'une des deux entrées d'un bâtiment commercial, soit celle donnant sur une rue marchande, de sorte que le bailleur aurait dû respecter les exigences de l'art. 269d CO. Dans la mesure cependant où un retour au statu quo ante est exclu, le locataire peut demander une réduction de son loyer pour tenir compte de la modification intervenue.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT

Normes : CO.259d

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - NUISANCES SONORES (CHANTIER) Pour déterminer si l'ampleur des nuisances visées dépasse le bruit urbain auquel le locataire devait objectivement s'attendre, il faut également tenir compte du fait qu'à niveau sonore égal, les composantes tonales et impulsives de certains bruits (sifflements, chocs, marteaux-piqueurs) engendrent une gêne plus importante que des nuisances évaluées selon une moyenne.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; LOYER USUEL; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - CRITÈRE DES LOYERS USUELS - MOYENS DE PREUVES Le "congé économique" doit être annulé si l'application de la méthode de calcul absolue permet d'exclure l'hypothèse que le bailleur puisse majorer légalement le loyer parce que celui-ci est conforme au prix du marché et lui procure un rendement suffisant. S'il appartient au locataire d'apporter la preuve que le congé est abusif, le bailleur a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments nécessaires à la vérification du motif invoqué. Le bailleur qui invoque le critère des loyers usuels doit fournir un nombre d'exemples comparatifs suffisant. S'il ne le fait pas, il ne peut pas démontrer par d'autres moyens, tels que l'audition d'agents immobiliers, son droit à l'obtention d'un loyer plus élevé et, partant, son droit de résilier le bail.

Voir aussi : ATF 4A_472/2007 du 11.03.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; LOYER; LOGEMENT SOCIAL

Normes : CO.259d

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - CALCUL DU LOYER À RESTITUER APRÈS RÉDUCTION - AIDE AU LOGEMENT Afin d'établir le montant à restituer au locataire, après réduction de son loyer pour défaut de la chose louée, il convient d'appliquer le pourcentage de réduction au montant effectivement payé par lui, soit le loyer nominal figurant sur le bail ("loyer réel") diminué de l'aide personnalisée au logement.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 441

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI DE RESILIATION; TERME; RESILIATION; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.266a.al.2

Résumé : APPLICABILITÉ DE L'ART. 266a al. 2 CO AUX CONGÉS EXTRAORDINAIRES Un report des effets du congé extraordinaire au sens de l'article 266a al. 2 CO n'est possible que dans le cas d'une erreur sur la date d'échéance, et non pas pour convertir en une résiliation ordinaire un congé extraordinaire inefficace.

Voir aussi : ACJC 487 du 28.03.1994

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 441 CdB 3/09 p. 88 SJ 2009 I 489 MP 4/09 p. 2

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; EFFICACITE

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : UNE RÉSILIATION EXTRAORDINAIRE INEFFICACE NE PEUT ÊTRE CONVERTIE EN UNE RÉSILIATION ORDINAIRE POUR LE PLUS PROCHAIN TERME Lorsque les parties ont conclu un contrat qui se révèle nul ou inefficace, il est communément admis que le juge, pour sauver autant que possible l'accord intervenu, peut convertir l'acte juridique vicié en un autre acte juridique valable s'il parvient à la conclusion, par voie d'interprétation, que cet acte répond aux aspirations des parties et qu'il aurait été choisi par elles si elles avaient eu conscience du motif de nullité ou d'inefficacité affectant le contrat qu'elles ont passé en réalité (ATF 124 III 112 consid. 2b/bb p. 119 s.; 103 II 176 consid. 4 p. 185 s.). La conversion n'a toutefois pas pour objet de rectifier l'erreur d'un cocontractant au détriment de l'autre, en modifiant les fondements juridiques du litige. Elle a pour but de remplacer ce qui a été dit (et qui n'est pas valable) par ce qui a été voulu (et qui est valable). Ainsi, si le locataire reçoit un congé qu'il doit interpréter, selon le principe de la confiance, comme une résiliation anticipée fondée sur l'art. 261 al. 2 let. a CO, il n'a pas à compter avec l'éventualité que le juge transforme le congé qui a été donné en un congé tel qu'il n'a pas été donné.

Tribunal fédéral , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 3/09 p. 87 MP 4/09 p. 261

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.269a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - LOYERS USUELS - OBJETS APPARTENANT A DES BAILLEURS DIFFERENTS MAIS ADMINISTRES PAR UNE SEULE REGIE Des logements appartenant à des bailleurs différents mais administrés par la même gérance doivent être pris en considération, en tant que logements de comparaison, et non pas compter que pour un seul objet de référence.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; PREUVE

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11.al.3

Résumé : LOYERS USUELS - IMMEUBLES APPARTENANT A UN MÊME PROPRIÉTAIRE - IMMEUBLES GÉRÉS PAR LA MÊME GÉRANCE Lorsque des objets cités en comparaison sont situés dans des immeubles appartenant au même propriétaire, il y a lieu de ne tenir compte que d'un seul élément de comparaison. Il ne se justifie en revanche pas d'étendre cette approche restrictive aux logements appartenant à des bailleurs différents mais administrés par la même gérance.

Voir aussi : ATF 123 III 317

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267; CO.97

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE - PAS DE NÉCESSITÉ DU CONSTAT D'HUISSIER Le recours à un huissier n'est pas absolument indispensable lorsque le bailleur peut procéder à l'état des lieux contradictoire, le cas échéant en prenant des clichés de ce qu'il estime constituer des défauts, et faire parvenir au locataire, par courrier recommandé, le procès-verbal d'état des lieux que ce dernier a refusé de signer, accompagné d'un avis des défauts. Dans ce cas, les frais de l'huissier qui a assisté à l'état des lieux ne peuvent être mis à la charge du locataire à qui il n'appartient pas d'assumer le surcroît de prudence du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; VENTE D'IMMEUBLE; MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'IMMEUBLE - ABSENCE DE DÉMARCHES CONCRÈTES DU BAILLEUR AVANT LE DÉPART DU LOCATAIRE Le fait que le bailleur n'entreprenne aucune démarche tant que le locataire est en place et qu'il attende de connaître la date effective du départ du locataire pour procéder aux démarches en vue de la vente n'a rien de surprenant et ne démontre pas l'absence de réalité du motif invoqué à l'appui du congé (ATF 4A_322/2007 du 12 novembre 2007). Cette attitude se place plutôt dans la logique de vendre plus cher sans occupant et ne permet pas de retenir que le bailleur n'avait pas l'intention de vendre lorsque le congé a été donné.

Voir aussi : ACJC/1300/2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RESILIATION; RETARD; PAIEMENT DE L'ARRIERE

Normes : CO.257d

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - AVIS COMMINATOIRE - ARRIÉRÉ RÉGLÉ 2 JOURS APRÈS LA FIN DU DÉLAI COMMINATOIRE Un congé donné pour défaut de paiement alors que le locataire a payé l'arriéré peu de temps après la fin du délai comminatoire (1 ou 2 jours) n'est pas inefficace, mais seulement annulable, pour autant que le locataire ait contesté le congé en temps utile par devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers et qu'il se soit toujours acquitté à temps du loyer.

Voir aussi : Fiche 2309171

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : RÉDUCTION DU LOYER POUR CAUSE DE DÉFAUTS - MOMENT DE LA DEMANDE La fin du bail n'empêche pas le locataire de solliciter, rétroactivement, une réduction de loyer, pour autant que les conditions de l'art. 259d CO soient réunies, en particulier que le bailleur ait eu connaissance du défaut.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_647/2015 et 4A_649/2015 (cf. newsletter bail.ch - septembre 2016)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; NOTION

Normes : CO.253

Résumé : DISTINCTION ENTRE BAIL À LOYER ET BAIL À FERME Pour déterminer si le contrat ayant pour objet la remise à titre onéreux de locaux affectés à un usage commercial est un bail à loyer ou un bail à ferme, le Tribunal fédéral examine si les locaux sont remis au fermier (locataire) uniquement avec leurs installations ou si le bailleur lui remet également l'entreprise qu'il exploite dans ces locaux, ainsi que ses relations d'affaires, de sorte que le contrat se rapporte à un ensemble de droits productifs. Dans le premier cas, les produits perçus par l'exploitant sont dus au simple usage de la chose et on a affaire à un bail à ferme. Le bail à ferme se caractérise ainsi par le fait que le fermier peut exploiter des relations d'affaires préexistantes (p. ex. fournisseurs, clients, personnel, marques). L'existence d'un bail à ferme est donc notamment exclue en cas de cession de locaux vides, de locaux bâtis ou aménagés récemment ou lorsque l'inventaire ne suffit pas pour exploiter l'entreprise ou devient la propriété de celui à qui sont cédés les locaux (RONCORONI, Commentaire romand, 2003, n. 9 et 10 ad art. 275 CO et réf. citées; ATF 128 III 421, consid. 2.1). La distinction porte à la fois sur l'objet du contrat (chose productive ou non) et sur la manière d'user de la chose (perception des produits de la chose elle-même ou de l'activité dans des locaux en eux-mêmes improductifs).

Voir aussi : ACJ n° 594 du 21.11.1994 F. c/ S.A. X ACJ n° 466 du 20.05.1996 S.A. X c/ Commune de C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION; DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : AVIS DE PROROGATION DE BAIL AVEC INDEXATION DU LOYER - DEMANDE DE BAISSE - RECEVABILITÉ Le locataire qui reçoit un avis prévoyant une reconduction de bail pour une période de cinq ans ainsi qu'une indexation de loyer à l'indice suisse des prix à la consommation peut raisonnablement considérer cet avis de prorogation de bail comme une proposition entraînant une augmentation future de son loyer. Par conséquent, il se trouve dans l'hypothèse de l'art. 270a al. 3 CO, le dispensant de suivre la procédure prévue à l'art. 270a al. 2 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.270.al.2

Résumé : NON REMISE DE L'AVIS OFFICIEL DE FIXATION DU LOYER INITIAL - PAS D'ABUS DE DROIT DES LOCATAIRES - NULLITÉ DU LOYER NON RÉPARABLE PAR L'ENVOI EN COURS DE BAIL DU FORMULAIRE OFFICIEL Le fait que les locataires paient sans discuter une vingtaine de mois le loyer excessif par rapport aux critères des art. 269 et ss CO et n'invoquent la nullité de la fixation du loyer initial qu'à l'occasion d'un avis d'augmentation ne saurait, à lui seul, faire admettre qu'ils commettent un abus de droit. La nullité qui entache la fixation du loyer initial ne saurait être réparée par l'envoi, en cours de bail, du formulaire officiel, dès lors que celui-ci doit être remis soit à la conclusion du bail, soit au plus tard dans les 30 jours suivant la réception de la chose louée.

Voir aussi : ACJC/715/2009 du 15 juin 2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; MOTIF

Normes : CO.271.al.1

Résumé : CONGÉ CONTRAIRE AUX RÈGLES DE LA BONNE FOI : CONDITIONS NON RÉUNIES N'est pas contraire à la bonne foi le congé donné par la bailleresse, société familiale, dans le but de relouer les locaux à un de ses actionnaires, si le motif de résiliation est authentique et sérieux.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 30.05.2008, rendu le 01.10.2008, DROIT CIVIL, 4A_270/2008

Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); PROCEDURE; JUGEMENT PAR DEFAUT

Normes : CO.274d.al.3; LPC.440.ss

Résumé : ÉVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DÉFAUT En cas de défaut de l'une des parties lors d'une procédure en évacuation pour défaut de paiement de loyer, il incombe au Tribunal d'examiner le fond de la cause en application de l'art. 274d al. 3 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT DE RETENTION; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.268; LP.151.ss; LP.283

Résumé : DROIT DE RÉTENTION Le seul droit que le bailleur puisse faire valoir sur les biens de son fermier est le droit de rétention qui garantit le fermage de l'année écoulée et de l'année courante (art. 299c CO). Il garantit aussi, selon la jurisprudence, les indemnités pour occupation illicite mais non les dommages-intérêts dus au bailleur pour une autre cause (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, n. 13.6.6 et réf. citées).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; FORMULE OFFICIELLE

Normes : OBLF.19.al.1.let.a.ch.; OBLF.20; CO.269d

Résumé : CONDITIONS DE VALIDITÉ DE LA MOTIVATION D'UN AVIS DE HAUSSE - POSSIBILITÉ POUR LE LOCATAIRE DE DEMANDER DES INFORMATIONS SUPPLÉMENTAIRES La nullité de l'avis de majoration ne doit être constatée, sauf à faire preuve de formalisme excessif, que si la motivation litigieuse ne permet pas au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration. Lorsque l'avis de majoration porte sur un montant qui doit être calculé par une multiplication entre un tarif au m2 et la surface de l'appartement, cette dernière n'étant pas connue du locataire, il faut retenir que le montant relatif à ce facteur de hausse ne remplit pas les exigences de clarté et de précision de l'art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF. Cependant et en vertu de l'art. 20 OBLF, le locataire peut requérir du bailleur qu'il le renseigne sur la surface exacte de son logement, ce qui lui permet de calculer l'augmentation au franc près, de sorte que l'avis de majoration n'est pas nul.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication SJ 2009 I 362 ATF 135 III 345 CdB 3/09 p.83 MP 4/09 p.222

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.259a

Résumé : CIRCONSTANCES ENVIRONNANTES La construction d'un nouvel immeuble dont les fenêtres et les balcons font face à l'appartement du locataire ne constitue pas un défaut qui donnerait droit à une réduction du loyer. Le locataire peut efficacement protéger son intimité en utilisant des volets ou des stores et des rideaux.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 345

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : RESTRICTION MINIMUM ENTRAINANT LE DROIT À UNE RÉDUCTION DE LOYER Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au moins 5 %, voire 2 % s'il s'agit d'une atteinte permanente.

Voir aussi : ACJC/1496/2013 du 16.12.2013

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; EFFICACITE

Normes : CO.266a; CO.266g; CO.257f

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE POUR VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE OU MANQUE D'ÉGARD ENVERS LES VOISINS - INEFFICACITÉ - CONVERSION Dans le cadre de l'art. 257f al. 3 CO, le congé qui n'est pas précédé d'un avertissement écrit est un congé inefficace. Une telle résiliation inefficace ne peut pas être convertie en un congé ordinaire, l'art. 266a al. 2 CO ne s'appliquant pas à de tels cas, ni en un congé pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_89/2009 du 01.05.2009 ( Fiche 2309115 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); CONTESTATION DU CONGE; EFFICACITE; RESILIATION

Normes : CO.273; CO.274g

Résumé : CONTESTATION D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION - COMPÉTENCE Sur le plan cantonal, le locataire qui fait l'objet d'une procédure d'évacuation fondée sur l'art. 257d CO et qui n'a pas contesté le congé dans le délai de l'art. 273 CO mais entend faire constater l'inefficacité ou la nullité de celui-ci, devrait en principe soumettre ces conclusions au juge unique de l'expulsion. La compétence de ce dernier étant cependant restreinte par la loi d'organisation judiciaire à la seule procédure d'évacuation, l'examen de l'efficacité, respectivement de la validité du congé devra être soumis d'office à une chambre du Tribunal des baux et loyers siégeant avec le concours des assesseurs. Dans ce cas, cette dernière statuera, par simplification, également sur le bien-fondé de la demande d'évacuation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.259g

Résumé : LIBÉRATION DES LOYERS CONSIGNÉS PAR LE BIAIS DE MESURES PROVISIONNELLES En principe, si le défaut a été éliminé, la libération dans son intégralité du loyer consigné peut être ordonnée. Néanmoins, la libération des loyers consignés par le biais de mesures provisionnelles suppose que la situation revête un caractère d'urgence. Le bailleur doit démontrer que ses intérêts seraient mis en péril si tout ou partie des loyers consignés n'était pas immédiatement libéré. Alléguer l'impossibilité d'utiliser ces fonds pour réaliser des travaux d'entretien est insuffisant. Par ailleurs, le bailleur doit rendre vraisemblable que la poursuite de la consignation serait susceptible de lui causer un préjudice difficilement réparable, comme le placer dans une situation financière difficile ou mettre en péril ses finances. On ne saurait déduire uniquement du montant consigné élevé que le bailleur serait placé dans une telle situation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.256

Résumé : DÉFAUT - POSSIBILITÉ POUR LES PARTIES DE S'ENTENDRE SUR LES QUALITÉS DE L'OBJET REMIS À BAIL Les parties peuvent s'entendre sur les qualités attachées à l'objet de leur contrat de location. Celui-ci doit pouvoir néanmoins être utilisé conformément à l'usage convenu. Tel n'est pas le cas d'un appartement loué au-dessus d'une boulangerie dont l'exploitation, selon une décision de l'OCIRT, conduit à un dépassement des valeurs limites d'exposition au bruit, à l'intérieur comme à l'extérieur du logement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL); EXIGIBILITE; PRESCRIPTION

Normes : OBLF.4; CO.127; CO.271a

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - EXIGIBILITÉ - PRESCRIPTION Il appartient au bailleur de dresser le décompte des frais accessoires pour rendre exigible leur paiement de la part du locataire en application de l'art. 4 OBLF. Tant que le décompte annuel n'a pas été établi, les relations des parties sur les frais accessoires relèvent du contrat de bail (CONOD, Action en répétition de l'indu, CdB 4/05 p. 103 et les références citées) et toute erreur doit être corrigée en fonction des règles contractuelles auxquelles est soumise la relation des parties (CdB 4/02 p. 144 ss, cons. 3). Ce n'est qu'après la présentation du décompte et sa reconnaissance que les prestations indument versées peuvent être réclamées selon les règles sur l'enrichissement illégitime (CdB 4/02 p. 149 cons. 3.3.2). En matière contractuelle, le délai habituel de la prescription d'une créance est de 10 ans selon l'art. 127 CO. Les loyers et fermages sont toutefois des prestations périodiques qui se prescrivent par cinq ans (art. 128 ch. 1 CO et SJ 2004 p. 564, cons. 8).

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 2/2009 p. 43

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; CONCLUSION DU CONTRAT; POINT ESSENTIEL

Normes : CO.270; CO.2; CO.18; CO.253

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - AVENANT - MODIFICATION DES ÉLÉMENTS ESSENTIELS DU CONTRAT Un avenant qui modifie plusieurs éléments du contrat de bail initial (parties, affectation des locaux, loyer) constitue un nouveau contrat de bail et ouvre la voie à la contestation du loyer initial.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication MP 1/10 p. 41

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; ADMINISTRATION DES PREUVES; DEVOIR DE COLLABORER

Normes : CO.270; CC.8

Résumé : LOYER INITIAL - REFUS DU BAILLEUR DE PRODUIRE LES PIÈCES NÉCESSAIRES AU CALCUL DE RENDEMENT Lorsque le bailleur refuse de produire les pièces propres à effectuer un calcul de rendement et qu'il évoque les loyers usuels dans le quartier sans apporter aucun élément de comparaison, le juge peut, en l'absence de tout autre élément, fixer le loyer admissible au niveau du loyer précédent.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 2/2009 p. 40

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ABUSIVE; RESILIATION; ABUS DE DROIT; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.266a.al.1; CO.271.al.1

Résumé : LOCAUX COMMERCIAUX - CONGÉ ÉCONOMIQUE - DIFFICULTÉS FINANCIÈRES DU LOCATAIRE Il n'est pas abusif de résilier le bail pour l'échéance, lorsque le bailleur, qui apprend que son locataire fait face à des difficultés financières, cherche à s'assurer le paiement du loyer - lequel constitue son principal revenu - en concluant un bail avec un autre locataire, même si le bail conclu avec le nouveau locataire prévoit une hausse considérable du loyer. Vouloir parer au risque de pertes ou de retards dans l'encaissement est en effet un motif de digne de protection. Le fait que le bailleur aurait pu prendre des mesures différentes, telles que réclamer l'accroissement des sûretés déjà constituées, importe peu. Il en va de même du fait que la situation du locataire se soit améliorée après la résiliation du bail.

TF

Publication ATF 135 III 248 CdB 2/2009 p. 35 SJ 2009 I p. 353

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; RESILIATION; REGISTRE FONCIER

Normes : CO.261; CO.261b

Résumé : BAIL RECONDUCTIBLE TACITEMENT - RÉINSCRIPTION AU REGISTRE FONCIER APRES RADIATION DU BAIL FAUTE DE REQUÊTE DE PROLONGATION DE L'ANNOTATION AVANT LE PREMIER TERME CONTRACTUEL Un contrat de bail prévu initialement pour une certaine durée et reconductible tacitement doit pouvoir être réinscrit au Registre foncier après que l'annotation du contrat a été radiée d'office, faute de requête de prolongation de l'annotation formulée avant le premier terme contractuel.

TF , 1ère Chambre civile

Publication ATF 135 III 220 JT 2009 p. 486 MP 4/09 p. 257

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORME ET CONTENU; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d; OBLF.19

Résumé : MAJORATION DE LOYER - UTILISATION D'UNE FORMULE LÉGÈREMENT DIFFÉRENTE DE LA FORMULE OFFICIELLE Lorsque la formule utilisée pour notifier une majoration de loyer ne se distingue de celle qui a été approuvée par le canton qu'en ce qui concerne la raison sociale et le logo de l'entreprise signataire, l'exigence de forme posée à l'art. 269d CO est satisfaite.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : INTERVALLE ENTRE LES DEUX COMMUNICATIONS SÉPARÉES AUX ÉPOUX Le congé et la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint, sous peine de nullité (art. 266n et 266o CO). Selon la jurisprudence, il n'est pas nécessaire que les époux soient simultanément informés du congé; ils doivent néanmoins tous deux être avertis dans un laps de temps raisonnable (ACJ n° 281 du 13.03.2000 Commune de B. c/ C.). Le congé adressé à des époux dans un laps de temps de 1 mois et demi a été jugé valable (ACJ du 22 juin 1990 in Droit du Bail n° 4,1992, p. 12; ACJC/1135/2005). Un congé adressé au conjoint du locataire 5 mois après la notification au locataire ne respecte pas l'art. 266o CO, de sorte que le congé est frappé de nullité absolue (ACJ n° 281 du 13.03.2000 Commune de B. c/ C.).

Voir aussi : ACJ n° 281 du 13.03.2000 Commune de B. c/ C. ACJC/1535/2005 du 11.10.2005 ACJC/133/2009 du 02.02.2009

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE ; COMPENSATION DE CRÉANCES ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.120; CO.257d; CO.82

Résumé : RESILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION IMPOSSIBLE AVEC UNE CRÉANCE EN RÉDUCTION DE LOYER Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO, mais la déclaration de compensation doit intervenir dans le délai comminatoire fixé sur la base de l'art. 257d CO. Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (art. 120 al. 2 CO). Dans ce cas, le juge doit statuer sur l'existence de la créance invoquée pour décider si la compensation invoquée est possible. Cette possibilité est toutefois exclue lorsque la prétention en compensation consiste en une demande de réduction de loyer pour défaut ou en une demande en dommage-intérêts du fait des défauts. Pour le locataire qui se prévaut de défauts de la chose louée, la loi - et plus particulièrement l'art. 259g, lex specialis par rapport à l'article 82 CO - prévoit la faculté de consigner le loyer ce qui respectivement l'empêche de retenir de sa propre initiative le loyer.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_140/2014 du 06.08.2014; ACJC/348/2021 du 22.03.2021; ACJC/400/2020 du 09.03.2020; ACJC/359/2020 du 02.03.2020 (si la réduction de loyer est accordée, soit directement par le bailleur, soit par l'autorité judiciaire, le locataire sera fondé à invoquer la compensation)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; CHANGEMENT D'AFFECTATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : UTILISATION DE LA CHOSE LOUÉE - INTERPRÉTATION Pour apprécier l'existence et la portée de stipulations explicites ou tacites concernant l'utilisation de la chose, les principes généraux de l'interprétation des contrats sont déterminants (ATF 132 III 109 consid. 2). In casu, les locaux ont été initialement loués à des fins d'habitation, puis les parties ont modifié leur affectation pour permettre au locataire d'y installer un studio de photographie. Il en résulte que la bailleresse ne peut valablement par la suite résilier le bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO au motif que le locataire n'habiterait plus les locaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT DE BAIL COMMERCIAL - CHANGEMENT D'AFFECTATION - REFUS DU BAILLEUR L'exploitation d'un commerce de vente de glaces et de boissons non alcoolisées en lieu et place d'un magasin de mode (affectation précise des locaux convenue contractuellement) constitue un changement d'affectation permettant au bailleur de refuser son consentement au transfert de bail, ce d'autant qu'en l'espèce, les bénéficiaires du transfert ont prévu de procéder à des travaux de modification des locaux.

Voir aussi : Fiche 2309295

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL); FORME ECRITE; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.299.al.2.let.b; CO.260a; CO.11

Résumé : BAIL À FERME NON AGRICOLE - TRAVAUX À PLUS-VALUE - ACCORD ÉCRIT DU BAILLEUR L'article 299 al. 2 let. b CO, tout comme l'article 260a CO, soumet l'indemnité à laquelle le fermier a droit lorsqu'il a procédé à des rénovations ou modifications de la chose louée à l'existence d'un accord écrit du bailleur. Si le législateur a prescrit l'existence d'un accord écrit du bailleur, c'est avant tout pour des motifs de sécurité juridique, à savoir afin de faciliter la preuve et éviter des conflits en fin de bail. Cette forme écrite ne constitue dès lors pas une forme qualifiée au sens de l'article 11 CO, de sorte qu'elle n'est pas une condition de validité de l'accord. En effet, si le bailleur n'a donné son accord que de manière orale ou tacite, en ne réagissant pas à l'exécution des travaux, et qu'il se prévaut ultérieurement de l'absence de forme écrite, il peut commettre, selon les circonstances, un abus de droit au sens de l'article 2 al. 2 CC (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 827-828). En l'espèce, la présence du bailleur lors de l'exécution des travaux et de l'inauguration organisée dans les locaux une fois les travaux terminés permet de déduire qu'il ne s'est jamais opposé aux travaux qui y ont été effectués.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION; IMPOSSIBILITE

Normes : CO.259d

Résumé : DÉFAUT GRAVE - MISE EN DANGER - ENTRAVE CONSIDÉRABLE À L'USAGE DE LA CHOSE LOUÉE N'importe quel défaut ne justifie pas la renonciation au contrat. Elle n'est possible qu'en présence d'un défaut grave. Tel est le cas notamment lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même lorsque le locataire ne peut habiter le logement ou ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle-de-bains) pendant un certain temps, ou, de manière générale, lorsque, objectivement, on ne peut exiger du locataire qu'il occupe ou continue à occuper les lieux. La gravité du défaut peut également résulter d'une accumulation de défauts de moindre importance (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 225).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES; POURSUITE POUR DETTES; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.257e.al.3

Résumé : LIBÉRATION DES SÛRETÉS - CONTRAT-CADRE ROMAND Au terme de l'art. 257e al. 3 CO, le bailleur qui dispose d'une créance contre le locataire à la fin du bail peut exiger la libération des sûretés en sa faveur, à due concurrence, si le locataire a donné son accord, s'il a obtenu un jugement entré en force, ou s'il est au bénéfice d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou dont l'opposition a été levée. A Genève toutefois, depuis le 1er décembre 2001, date de l'entrée en vigueur du contrat cadre romand, le bailleur ne peut plus obtenir la libération des sûretés sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 361 ss).

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication MP 2/09 p. 92

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : AUGMENTATION DE LOYER SUITE À DES TRAVAUX D'ASSAINISSEMENT Seule une amélioration sensible de la qualité constitue une plus-value et, partant, une prestation supplémentaire justifiant une augmentation du loyer. L'ampleur de la prestation supplémentaire correspond aux montants investis pour améliorer la qualité.

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB n° 4/2008 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.253.ss

Résumé : LA RESPONSABILITÉ DU BAILLEUR DE BIENS IMMOBILIERS in Cahiers du Bail n° 4/2008, p. 97

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Cour civile

Publication MP 1/09 p. 14 JdT 2009 I 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FRAIS ACCESSOIRES; PAIEMENT; DEMEURE; SOMMATION; DELAI RAISONNABLE

Normes : CO.257a; CO.257d.al.1.et.al.2; CO.271.al.1

Résumé : RÉSILIATION EN CAS DE DEMEURE DANS LE PAIEMENT DES FRAIS ACCESSOIRES Si, malgré la menace de résiliation du bailleur, le locataire refuse de payer la part non contestée du décompte des frais accessoires dans le délai fixé, le bailleur qui résilie le bail de manière anticipée ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Une attente de trois semaines avant de notifier la résiliation anticipée est admissible, mais une inaction plus longue pourrait être comprise, sauf circonstances particulières, comme une renonciation à résilier le contrat.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 112 in JdT 2009 I 27 (résumé) et 491

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ DONNÉ EN RAISON DE TRAVAUX À ENTREPRENDRE Lorsque le bailleur procède à d'importants travaux de rénovation, qui entravent de manière considérable l'usage de l'objet loué, il a un intérêt digne de protection à résilier le bail pour procéder plus rapidement et à moindre coût à ces travaux, plutôt que d'accepter que la rénovation s'étende sur une longue durée et au prix de réductions de loyer. Le congé pourrait, en revanche, être annulable si le maintien du locataire dans les locaux n'entrave ou ne rallonge pas ou très peu les travaux à entreprendre. ATF 4A_126/2012 : L'engagement sérieux du locataire de quitter momentanément les locaux durant le chantier peut conduire au caractère abusif de la résiliation. Encore faut-il que le locataire s'y soit formellement engagé avant la notification du congé, un engagement ultérieur n'étant pas susceptible de transformer un congé licite en un congé abusif (consid. 4.2).

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_143/2021 du 31.08.2021; 4A_127/2017 du 25.10.2017 (DB 30/2018 p. 56); 4A_126/2012 du 03.08.2012 (CdB 4/12 p. 109); ACJC/419/2014 du 07.04.2014

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication RSPC 2/2009 p. 186

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION INCIDENTE; DECISION PARTIELLE; ANNULABILITE; RESILIATION

Normes : CO.274f.al.3

Résumé : DÉCISION REJETANT UNE DEMANDE D'ANNULATION DE CONGÉ - QUALIFICATION La décision qui rejette une demande en annulation de congé en matière de bail est incidente et non partielle. Elle est préalable au prononcé sur la prolongation du bail, question que le juge doit examiner d'office même à défaut de conclusion spécifique.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication SJ 2009 I 245 ATF 135 III 121 CdB 1/09 p. 1 JT 2009 I 27

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.272

Résumé : DURÉE DE LA PROLONGATION - ÉCHÉANCE INCERTAINE - PESÉE DES INTÉRÊTS - UNIQUE OU PREMIÈRE PROLONGATION Il est exclu que la durée d'une prolongation judiciaire du bail à loyer soit indéterminée et qu'elle dépende d'un événement incertain. L'échéance d'une prolongation de bail ne peut en effet être valablement reliée à un évènement futur et incertain, tel que l'entrée en force d'une autorisation de construire à obtenir par le bailleur, qui aura pour objet la transformation ou la démolition de la chose louée. Par ailleurs, face à une échéance incertaine, le juge ne peut opter pour une prolongation unique maximale mais doit accorder une première prolongation d'une durée inférieure et susceptible de renouvellement. En effet, l'intérêt du locataire devra, le moment venu, céder le pas à celui du bailleur pour éviter un retard dans la réalisation du projet (in casu la liaison ferroviaire CEVA).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_67/2016 du 7 juin 2016

Tribunal de la Sarine

Publication MP 1/09 p. 18

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.259

Résumé : MENUS TRAVAUX DE RÉPARATION L'obligation pour le locataire de procéder aux menus travaux de réparation constitue une exception à l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée; l'art. 259 CO doit dès lors être interprété restrictivement et, en cas de doute, au détriment du bailleur. La remise en état d'un évier bouché effectuée par un spécialiste au moyen d'un appareil de nettoyage à haute pression ne répond pas à la notion de menu travail de réparation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; DELAI; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION

Normes : CO.273

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION ADRESSÉ À UNE ANCIENNE ADRESSE - LOCATAIRE QUI SE TROUVE DEPUIS PLUSIEURS MOIS EN PRISON Le destinataire supporte exclusivement le risque que l'avis parvenu dans sa sphère d'influence l'atteigne effectivement, précisément an cas d'absence, p. ex. lors de vacances, et c'est à lui qu'il appartient de prendre les mesures appropriées à cet effet . En cas de changement de domicile, il appartient à la partie qui déménage de veiller à ce que les communications de son partenaire contractuel lui parviennent. Si elle omet de signaler son déménagement, l'ancienne adresse demeure une adresse de notification valable jusqu'à ce que l'autre partie ait connaissance de la nouvelle adresse (HIGI, Commentaire zurichois, n. 38 ad art. 266-266o CO p. 18; ATF 118 II 44). Il est du devoir du locataire en détention, qui se sait durablement empêché d'accéder à son courrier, de prendre en temps utile les dispositions adéquates pour qu'il lui parvienne ou soit transmis à un mandataire. Dès lors que la résiliation parvient dans la sphère de puissance du destinataire elle déploie ses effets, bien que le destinataire n'en ait pas eu connaissance effective.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE - ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION En sus de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation du bail et continuent à exercer leurs obligations réciproques, l'existence d'un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d'autres éléments factuels dont l'importance sera fonction du laps de temps. Plus celui-ci aura été bref, plus les autres circonstances de fait joueront un rôle décisif pour admettre qu'un nouveau bail a été conclu par actes concluants; inversement, ces circonstances seront d'autant moins essentielles que le facteur temps sera considérable (ATF 4C.475/1993 in Zeitschrift für schw. Mietrecht 1995 p. 161, p. 165). En d'autres termes, l'élément temporel n'est pas à lui seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite. Il convient de prendre en compte les circonstances du cas (ATF 4C.441/2004; TSCHUMY, Le refus de désemparer, in CdB 2003 p. 1, p. 4).

Voir aussi : ATF 4A_247/2008 du 19.08.2008 in CdB 4/08 p. 117 et JdT 2009 I 22

CJ , CABL

Publication ACJC/1300/2008

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; AUTORISATION PREALABLE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); CONTRAT-CADRE

Normes : CO.262; CO.271a.al.1.let.a

Résumé : SOUS-LOCATION - CONTRAT-CADRE ROMAND - CONSENTEMENT PRÉALABLE ÉCRIT DU BAILLEUR L'art. 8 du contrat-cadre de baux à loyers, du 18 décembre 2000, applicable en Suisse romande et en vigueur depuis le 1er décembre 2001, ne fait que préciser l'application formelle de l'art. 262 CO, lorsqu'il prévoit le consentement préalable écrit du bailleur et lui impose un délai de réponse de trente jours, mais ne remet pas en cause le fondement matériel de cette disposition. Il s'ensuit que l'application du contrat-cadre ne change rien aux conséquences juridiques de la sous-location (ACJC/39/2008 du 14 janvier 2008 consid. 3.2). L'absence de consentement préalable écrit ne permet ainsi nullement d'en inférer, sans autre examen, la mauvaise foi du locataire au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 16.12.2008, rendu le 16.01.2009, DROIT CIVIL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSORITE; COLOCATAIRE; SOLIDARITE

Normes : CO.70; LPC.6

Résumé : PLURALITÉ DE LOCATAIRES - OBLIGATION INDIVISIBLE - SOLIDARITÉ SANS CONSORITÉ L'obligation de restituer la chose au bailleur en fin de bail est une obligation indivisible (art. 70 CO). Lorsqu'elle est due par plusieurs débiteurs, chacun d'eux est tenu de l'acquitter pour le tout, de sorte que le créancier peut l'exiger de n'importe lequel des débiteurs. L'indivisibilité produit ainsi des effets identiques à ceux de la solidarité (SJ 2007 I 5, consid. 4.1). Il s'ensuit que dans le cadre de l'action en évacuation pour défaut de paiement du loyer, le bailleur n'est pas tenu d'ouvrir action contre tous les colocataires solidaires qui ne sont pas des consorts nécessaires du point de vue du droit matériel (BERTOSSA et al., Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, ad art. 6 LPC). Il suffit que le bailleur dirige son action contre celui des colocataires qui occupe encore les locaux. Pour le même motif, lorsque plusieurs colocataires solidaires sont assignés, chacun d'eux peut former des conclusions individuelles, qui peuvent être différentes les unes des autres.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 16.12.2008, rendu le 16.01.2009, DROIT CIVIL

Descripteurs : BAIL A LOYER; VENTE D'IMMEUBLE; SUBSTITUTION DE PARTIE; LEGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE

Normes : CO.261.al.1

Résumé : ALIÉNATION EN COURS DE PROCÈS - SUBSTITUTION DE CAS EN CAS En principe, la vente de la chose louée est un cas de substitution d'office d'une partie au litige, imposée par le droit fédéral. Cependant, la vente de l'immeuble loué et le transfert de bail qu'elle implique ne privera pas l'aliénateur de sa légitimation active dans les cas ou la question litigieuse n'aura aucune incidence sur le rapport de bail postérieurement à son transfert. Il en sera ainsi lorsque le procès concerne par exemple une demande de réduction de loyer consécutive à un défaut, réparé avant la vente, ou une action en recouvrement d'un arriéré de loyers antérieur à la vente ou une procédure d'évacuation en fin de bail lorsque la validité du congé n'est pas contestée et que le congé a pris effet avant la vente. Lorsqu'en revanche, l'objet du litige affecte la situation du nouveau bailleur, acquéreur de l'immeuble, celui-ci sera substitué ex lege à l'aliénateur dans le procès.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; SOMMATION; CONJOINT; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : AVIS COMMINATOIRES ET DE RÉSILIATION - NULLITÉ - AMBIGUÏTÉ RÉSULTANT DE LA DÉSIGNATION DE L'EPOUSE DU LOCATAIRE PAR LE PRÉNOM DE SON MARI - FARDEAU DE LA PREUVE Le bailleur supporte le fardeau de la preuve de la réception des avis comminatoires et de résiliation (ATF 4A_39/2007 du 2 mai 2007, consid. 4). In casu, puisque le prénom "Claude" peut désigner aussi bien un homme qu'une femme, et en l'absence d'éléments permettant de considérer que les plis destinés à "Mme Danielle X." mais adressés à "Mme Claude X." sont bien parvenus à l'épouse du locataire, il y a lieu de retenir que les formes légales n'ont pas été respectées, de sorte que le congé est nul.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_39/2007 du 09.05.2007 in DB n° 20/2008 p. 20

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - CONVENTION - INTERPRÉTATION Le bailleur a le devoir de prouver que les frais qu'il entend réclamer au locataire, en sus du loyer, sont bien compris et spécifiés clairement dans la convention. Le locataire doit pouvoir comprendre, sans difficulté, à la lecture de son bail, quels frais accessoires il assumera en plus de son loyer (RICHARD, in 12ème Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 2002, p. 13 n. 39 et 40; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 334 n. 1.5 et réf. cit.; ATF n.p. 4A.397/2007 du 6 décembre 2007 consid. 2.1). Comme toute clause contractuelle, la convention fixant les frais accessoires doit être appréciée selon les règles en la matière. Si la réelle et commune intention des parties ne peut être déterminée, il convient d'attribuer à la clause litigieuse - selon le principe de la confiance - le sens que son destinataire pouvait lui prêter, raisonnablement et de bonne foi, d'après le texte, le contexte et les circonstances qui ont précédé ou accompagné la conclusion du contrat (art. 18 CO; JT 1998 I 2; ATF 131 III 606, consid. 4.1; ATF n.p. 4C.357/2006 du 21 décembre 2006 consid. 3.1). La précision dans l'emploi des termes doit par ailleurs être appréciée avec d'autant plus de rigueur que le bailleur, rédacteur du bail, ne doit pas bénéficier d'une description confuse des frais supplémentaires qu'il compte faire supporter à son locataire. En l'occurrence, l'ambiguïté de la convention porte sur l'emploi du terme "sanitaires" pour désigner les dépenses d'eau.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 1/09 p. 3

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - AVIS COMMINATOIRE - NOTION D'ARRIÉRÉ RÉGLÉ TRÈS PEU DE TEMPS APRÈS L'EXPIRATION DU DÉLAI COMMINATOIRE L'art. 271 al. 1 CO s'applique également lorsque la résiliation du bail a pour cause la demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO. Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose alors à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit et à la bonne foi; il faut des circonstances particulières pour que le congé soit annulé. Tel sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû. Le congé sera également tenu pour contraire aux règles de la bonne foi si le montant impayé est insignifiant, si l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer ou si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration du délai comminatoire (ATF 4C.65/2003 du 23.09.2003, consid. 4.2). Une durée de quatre jours pour régler l'arriéré n'entre pas dans la notion de "très peu de temps" propre à la demeure du locataire.

Voir aussi : ATF 120 II 31

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication DB 2008 n° 18 p. 40

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EVACUATION(EN GENERAL); PAIEMENT DE L'ARRIERE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ÉVACUATION MALGRÉ LE PAIEMENT TARDIF EN COURS DE PROCÉDURE Un bailleur n'abuse pas de son droit, si après la réception de paiements tardifs de loyer, il résilie le bail pour non-paiement. A plus forte raison ne commet-il pas un tel abus, lorsqu'il résilie le bail à défaut de paiement du loyer dû et maintient cette résiliation même si, en cours de procédure d'expulsion, le locataire paie l'arriéré de loyer.

Voir aussi : ATF 4C.413/1996 du 27.02.1997 in SJ 1997 p. 538 ACJ n° 130 du 10.02.03 H. c/ SI X ACJ n° 244 du 10.03.03 L. c/ C.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 1/2009 p. 3 JdT 2009 I 25 DB 2008 n° 18 p. 40

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOMMATION; ENVOI POSTAL; TERME COMMINATOIRE; PROCURATION; POUVOIR DE REPRESENTATION; COMMUNICATION

Normes : CO.257d

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - RÉCEPTION DE L'AVIS COMMINATOIRE L'art. 257d CO n'exige pas que l'avis comminatoire soit remis en mains propres au locataire, qui peut se faire représenter par une personne de son choix. Il appartient au bailleur, qui prétend que la communication faite au représentant lie le locataire, de prouver que la réception de l'avis comminatoire est couverte par la procuration donnée au représentant. En application de la théorie de la réception, le locataire est réputé avoir reçu l'avis comminatoire au moment de la réception de ce document par son représentant.

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 23

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; NULLITE; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.270

Résumé : LOYER INITIAL - NULLITÉ PARTIELLE - FACTEURS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION POUR LA FIXATION - TRAVAUX DE RÉNOVATION Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas (arrêt 4C.428/2004 du 1er avril 2005, in SJ 2006 I 19, consid. 3.1), notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO, les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire (ATF 120 II 341 consid. 6c p. 351; cf. également ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64), étant précisé que ce dernier critère n'entre en général en ligne de compte que lorsque le juge ne dispose pas des éléments lui permettant de procéder à un calcul de rendement (arrêt 4C.274/1997 du 27 avril 1998, in SJ 1998 p. 718, consid. 4b/aa p. 720). Le juge exerce un pouvoir d'appréciation plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer communiqué selon les formes prescrites; il n'a pas à limiter son intervention au cas où le loyer convenu par les parties est abusif. Le loyer convenu constitue la limite supérieure du loyer à fixer. Conformément aux règles de la bonne foi, le bailleur ne peut en effet pas réclamer plus que la contre-prestation pour laquelle il était prêt à louer les locaux à l'origine. Il ne doit pas non plus tirer un bénéfice du vice qui lui est imputable et se trouver dans une situation plus favorable que s'il avait observé les formes requises. Il incombe au juge d'examiner si le bailleur n'a pas omis de recourir à la forme prescrite de manière abusive, afin d'empêcher toute contestation de la part du locataire. Face à un tel procédé, il peut alors se justifier, en cas de différence sensible entre le loyer convenu et celui antérieurement perçu, de fixer le loyer initial à la hauteur de ce dernier, par application analogique de l'art. 269d CO (ATF 120 II 341 consid. 6c p. 351; cf. également ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64). Ces principes valent sous réserve de circonstances particulières (arrêt 4C.274/1997 du 27 avril 1998, in SJ 1998 p. 718, consid. 4b/aa p. 720), et il faut en particulier prendre en considération l'éventuelle rénovation de la chose louée (cf. SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e éd., Zurich 2008, n. 37 ad art. 270 CO, p. 672 in fine).

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 22

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; TRAVAUX D'ENTRETIEN; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269.ss; CO.270.al.2

Résumé : LOYER INITIAL - INDICATIONS DEVANT FIGURER SUR L'AVIS DE FIXATION INITIALE DU LOYER Lorsqu'un appartement fait l'objet d'une première location, il convient de faire figurer sur la formule officielle qu'il s'agit d'une première location, en lieu et place du précédent loyer. La situation est analogue lorsque la chose louée n'est plus la même par rapport au précédent bail, à savoir lorsque le logement a subi des transformations telles que sa surface s'en trouve notablement modifiée ou que le nombre de pièces n'est plus identique. Des travaux d'entretien ou de rénovation plus ou moins lourds ne permettent pas à eux seuls de considérer qu'il s'agit d'une première location. Dans ce cas, l'indication du montant du précédent loyer sur la formule officielle est alors impérative.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267; CO.267a

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - AVIS DES DÉFAUTS - CONSTAT D'HUISSIER Le bailleur qui s'abstient d'adresser au locataire un avis conforme aux exigences de l'art. 267a CO, est réputé avoir renoncé à ses droits, tels qu'ils découlent de l'art. 267 CO. Son droit à réclamer une indemnité en raison de défauts de la chose louée est dès lors périmé. Un constat d'huissier peut constituer un acte de vérification de la chose louée. Néanmoins, et même s'il a été réalisé en présence du locataire, il ne saurait être considéré comme un avis des défauts conforme aux exigences de l'art. 267a al. 1 CO s'il n'est pas adressé au locataire dans les jours qui suivent le constat et s'il n'indique pas que le bailleur tient le locataire pour responsable des défauts constatés. Par ailleurs, un avis des défauts parvenant au locataire deux mois et demi après la restitution des clés est manifestement tardif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.18; CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES PAYÉS PAR LE LOCATAIRE PUIS DÉDUITS DU PAIEMENT DU LOYER - INTERPRÉTATION DU CONTRAT En l'absence d'une intention clairement définie par les parties quant à la nature des frais accessoires et à la possibilité de réduire du loyer le montant des frais accessoires payés directement par le locataire, il convient de procéder à l'interprétation de la clause contractuelle stipulant que le loyer ne comprend pas les charges (art. 18 CO). En l'occurrence, la Cour a considéré que les charges payées par le locataire étaient incluses dans le loyer, dans la mesure où, indépendamment de la mention utilisée par les parties, le bailleur n'avait jamais protesté lorsque le locataire procédait au paiement du loyer réduit des montants qu'il avait payés aux SIG pour l'eau, le gaz ou l'électricité.

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 28

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; REMISE DES CLES; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE - CONDITIONS STRICTES L'application de l'art. 264 CO suppose que le locataire manifeste clairement et sans ambiguïté son intention de restituer la chose à son cocontractant. Le locataire doit ensuite procéder effectivement à la restitution complète et définitive, ce qui implique, s'il s'agit de locaux, qu'il en remette toutes les clés au bailleur. Laisser les locaux vides et inoccupés n'est pas suffisant, ni le fait d'indiquer que les clefs sont à la disposition du bailleur. Le fardeau de la preuve de la restitution effective des locaux appartient au locataire qui réclame le bénéfice de l'art. 264 al. 1 CO.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 134 III 446; SJ 2008 I pp. 492-496

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; AUTORISATION PREALABLE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262; CO.257f.al3

Résumé : SOUS-LOCATION DÉNUÉE D'AUTORISATION Lorsque le locataire n'a pas demandé l'autorisation de sous-louer, le bailleur qui entend résilier le bail de manière anticipée doit enjoindre le locataire par écrit à mettre un terme à la sous-location ou protester contre l'absence de demande d'autorisation. Si le locataire ne réagit pas, un congé anticipé sera fondé, en tout cas, lorsqu'un examen rétrospectif des faits permet de conclure que le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location. Dans ce cas, le juge n'a pas à examiner, en plus, si la sous-location rend le maintien du bail insupportable pour le bailleur ou les habitants de l'immeuble.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_173/2019 du 13 juin 2019; 4A_516/2007 du 06.03.2008 (ATF 134 III 300; CdB 2/08 p. 42; DB 2008 p. 22 n° 8); ACJC/546/2012 du 23.04.2012 (in CdB 4/12 p. 114);ACJC/1036/2008 du 08.09.2008; ACJC/732/2008 du 16.06.2008; ACJC/1436/2006 du 11.12.2006; ACJC/1014/2017 du 28.08.2017 (délai imparti par le bailleur pour mettre un terme à la sous-location ou communiquer les conditions de celle-ci doit être raisonnable, ce qui n'est pas le cas d'un délai de 15 jours)

Remarques : Changement de jurisprudence Contra : ACJC/748/2007 du 11.06.2007 et ACJC/39/2008 du 14.01.2008

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 134 III 446 SJ 2008 I pp. 492-496

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; TRANSFERT DE BAIL; INCONVENIENT MAJEUR

Normes : CO.262

Résumé : EXAMEN RÉTROSPECTIF - TRANSFERT DE BAIL - INCONVÉNIENTS MAJEURS La sous-location présente des inconvénients majeurs si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, ce qui constitue un abus de droit. Le transfert de bail et la sous-location se distinguent notamment par une intention différente du locataire. Par la sous-location, le locataire veut toujours revendiquer l'usage de la chose et disposer de son droit d'usage alors que, par le transfert, il veut au contraire remettre son droit d'usage à un tiers et se libérer en même temps du bail. Si l'examen rétrospectif des faits révèle que le bailleur aurait pu s'opposer à une sous-location utilisée dans un but - illégitime - de substitution de locataires, la résiliation anticipée est valable.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/08 p. 119 JdT 2009 I 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOMMATION; ENVOI POSTAL; ENVOI RECOMMANDE; CALCUL DU DELAI

Normes : CO.257d

Résumé : AVIS COMMINATOIRE ENVOYÉ PAR PLI RECOMMANDÉ - PLI NON RETIRÉ En cas d'envoi par pli recommandé, l'avis comminatoire est réputé notifié à l'échéance du délai de garde de la poste si le pli n'est pas retiré. L'avis de retrait est censé avoir été déposé dans la boîte aux lettres tant qu'il n'y a pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect des agents postaux; il appartient à celui qui se prévaut de l'irrégularité de la notification, en particulier du défaut de remise dans sa boîte aux lettres d'un avis de retrait après présentation infructueuse, d'en rapporter la preuve.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION - LOGEMENT DE LA FAMILLE - OMISSION DU LOCATAIRE DE COMMUNIQUER SON CHANGEMENT D'ÉTAT CIVIL L'omission du locataire d'indiquer ses changements d'état civil peut, certes, déboucher sur l'octroi de dommages-intérêts au bailleur, mais elle n'efface pas pour autant la nullité du congé donné au locataire. Demeurent réservés les cas - exceptionnels - où celui-ci devrait se laisser imputer un abus de droit, notamment dans l'hypothèse où le locataire passerait volontairement sous silence son mariage afin d'en tirer des avantages par la suite pour pouvoir, par exemple, exciper de la nullité d'une résiliation extraordinaire du bail, en vue de retarder le plus possible son expulsion des locaux qu'il entend continuer à occuper avec son conjoint dans l'intervalle sans bourse délier (ATF 4C.441/2006 du 23 mars 2007).