Décisions | Chambre des baux et loyers

A. Par jugement du 20 novembre 2014, communiqué aux parties le 27 novembre 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a réduit le loyer de D______ et E______, pour l'appartement de 6 pièces au 1^er étage de l'immeuble sis _____ (GE), de 20% du 1^er juillet 2010 au 31 décembre 2011, puis de 15% du 1^er janvier 2012 au 31 mars 2013, a condamné A______ et B______, conjointement et solidairement entre eux, à restituer à D______ et E______ le trop-perçu de loyer découlant de la réduction de loyer, soit la somme de 11'384 fr. avec intérêts à 5% dès le 15 novembre 2011, a débouté les parties de toutes autres conclusions et a dit que la procédure était gratuite.

En substance, le Tribunal a considéré que les nuisances occasionnées par les travaux visant à la création de la tranchée couverte de ______, sur la route ______, était constitutive d'un défaut de la chose louée justifiant une réduction de leur loyer.

B. a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 13 janvier 2015, B______ et A______ (ci-après également : les bailleurs) forment un appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation.

Ils concluent au déboutement de D______ et E______ de toutes leurs conclusions.

b. Par une écriture expédiée le 16 février 2015 au greffe de la Cour de justice, D______ et E______ (ci-après également : les locataires) concluent au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris.

c. Les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger par une communication du 23 mars 2015, les appelants n'ayant pas fait usage de leur droit de réplique.

C. Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit :

a. Par contrat du 19 avril 2006, les intimés ont pris à bail un appartement de six pièces au 1^er étage de l'immeuble sis ______ (GE), propriété des appelants.

Le bail était conclu pour un an, du 1^er juin 2006 au 31 mai 2007. Il s'est renouvelé tacitement d'année en année.

Le loyer s'est élevé à 1'946 fr. par mois depuis le début du bail, charges non comprises.

b. Le 19 avril 2006, les parties ont également conclu un contrat de bail portant sur la location d'une place de parc au sous-sol de l'immeuble, pour un loyer mensuel de 190 fr. Le bail était conclu du 1^er juin 2006 au 31 mai 2007, renouvelable d'année en année.

c. Le 21 juin 2010 ont commencé des travaux visant à la création de la tranchée couverte de ______, sur la route ______. Le chantier s'est déroulé de manière différenciée sur trois secteurs (amont, central et aval) dans le sens de la longueur de cette route.

L'immeuble sis ______ se trouve sur le secteur amont. L'appartement occupé par les intimés est traversant, deux des chambres à coucher donnant sur la route ______.

Entre juin et décembre 2010 se sont déroulés des travaux préparatoires de surface (déplacement des services comme l'eau, l'électricité, le téléphone et le gaz) sur le secteur amont du chantier.

La première phase des travaux principaux a ensuite duré une année. Il s'agissait notamment de forer des pieux, d'excaver la chaussée et de bétonner la dalle de couverture. Ces travaux ont eu lieu sur le côté "lac" de la route ______ (sur lequel se trouve le no ______) de janvier à juin 2011, puis sur le côté "Voirons" de juillet à décembre 2011. La chaussée était partagée entre le chantier sur un côté et le trafic automobile, rapproché des façades des immeubles par rapport à la situation normale, de l'autre côté.

Des travaux de nuit ont eu lieu à quatre reprises sur le secteur central et à trois reprises sur le secteur aval.

Dès janvier 2012, le secteur amont n'a été concerné que par des travaux souterrains. Des camions entraient dans le tunnel par le côté amont. Les travaux en surface ont continué à se dérouler sur les secteurs central et aval.

Des travaux de finition ont repris en surface durant l'été 2013, pour se terminer au printemps 2014. La tranchée a été mise en service au début de l'année 2014.

Durant la même période, trois immeubles ont été construits autour du ______, route ______.

d. Par courrier du 31 mai 2011, les locataires se sont plaints auprès de la régie C______ (ci-après : la régie), mandatée par les bailleurs, des nuisances subies depuis plus de six mois et sollicité une baisse de loyer jusqu'à la fin des travaux.

e. La régie a répondu, le 7 juin 2011, qu'elle n'entrerait pas en matière sur la demande de réduction du loyer. Elle a considéré que les éventuelles nuisances pouvant résulter du chantier ne dépassaient pas ce qui était acceptable en pareil cas.

f. Les locataires ont réitéré leur demande de baisse de loyer à plusieurs reprises.

g. Par requête déposée le 4 avril 2013 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, les locataires ont assigné les bailleurs en réduction de loyer, à raison de 20% pour la période du 1^er juillet 2010 au 31 mars 2013.

Non conciliée à l'audience du 5 juin 2013, l'affaire a été portée devant le Tribunal le 25 juin 2013.

Les locataires ont exposé subir des nuisances quotidiennes en lien avec les travaux relatifs au tunnel (allées et venues de camions chargés, bruits de chantier, poussière, entreposage de matériaux de construction, vibration dans l'appartement ayant engendré des fissures, coupures d'eau). Ils ont relevé que des immeubles étaient de surcroît en construction aux alentours de leur appartement.

Ils ont versé au dossier une série de photographies, dont une présentant les fissures survenues dans un coin de leur appartement.

h. Par mémoire de réponse du 30 septembre 2013, les bailleurs ont conclu au déboutement des locataires.

Ils ont relevé que l'appartement litigieux se situait en zone urbaine, au bord d'une route à fort trafic routier, de sorte qu'il était en tout état de cause exposé au bruit.

Ils ont allégué que seuls les travaux préparatoires et la première phase des travaux principaux s'étaient déroulés en surface sur le tronçon amont où est situé l'appartement occupé par les locataires. Ceux-ci n'avaient ainsi pu subir des nuisances qu'entre le 21 juin 2010 et le 31 décembre 2011. Depuis le mois de janvier 2012, le tronçon amont n'avait été concerné que par des travaux souterrains.

i. Lors de l'audience du 14 novembre 2013 du Tribunal, les locataires ont admis avoir été au courant du chantier à venir. Ils avaient signé le bail litigieux vu la situation de pénurie de logements à Genève. Ils ont relevé que, même si les travaux étaient à certaines périodes souterrains ou plus éloignés de leur appartement, ils avaient eu à subir des nuisances de bruit et de poussière durant toute la période du chantier, notamment le va-et-vient des véhicules de chantier.

j. A l'audience du 20 mars 2014 ont été entendus F______ et G______, locataires d'un appartement au rez-de-chaussée du même immeuble que les locataires, mais ne donnant pas sur la route ______. Ils ont confirmé que les travaux généraient du bruit en permanence. Durant plusieurs semaines, les riverains avaient également subi des vibrations. Les témoins ont relevé que la sécurité des piétons sur la voie publique devant l'immeuble n'était pas assurée. Ils se souvenaient de deux dimanches durant lesquels les travaux s'étaient poursuivis. F______ a confirmé que plusieurs coupures d'eau et d'électricité s'étaient produites durant le chantier.

H______, également locataire d'un appartement traversant au rez-de- chaussée dans l'immeuble litigieux, a spécialement relevé les problèmes de sécurité pour les piétons; la circulation automobile n'avait jamais été interrompue et des barrières de protection n'avaient été posées qu'après un certain délai. Les travaux avaient provoqué des dégâts dans le faux-plafond de sa cuisine, ce qui avait été admis par la régie.

I______, médecin-dentiste, exerçait son activité dans des locaux situés au rez-de chaussée du ______, route ______ et donnant sur cette rue. Il a exposé avoir subi des nuisances depuis le début du chantier jusqu'à la fin de l'année 2013. Ses vitres se trouvaient alors à proximité immédiate soit des pelleteuses, soit de la circulation automobile déviée de sa trajectoire normale. Le témoin a considéré que sur les trois ans et demi qu'avait duré le chantier, environ le quart du temps avait été très difficile à supporter à cause des nuisances.

J______, résidant dans un appartement traversant au 1^er étage de l'immeuble concerné, a indiqué qu'elle était toujours dérangée par du bruit ainsi que par de la poussière émanant des travaux du chantier encore en cours. Le témoin a exposé que les nuisances étaient particulièrement pénibles au début du chantier, consistant en du bruit et des vibrations difficiles à supporter. Cette période avait duré entre un an et deux ans.

k. A l'audience du 22 mai 2014 a été entendu K______, l'un des deux directeurs techniques des travaux de la tranchée couverte de ______.

Ce témoin a confirmé que les travaux avaient débuté en juillet 2010. La tranchée avait été mise en service en janvier 2014. Des travaux de nuit avaient eu lieu à deux reprises en août et septembre 2012, à environ 200 mètres de l'immeuble en cause. Les foreuses avaient été en activité à environ 8 à 10 mètres de la façade de l'immeuble, et la circulation automobile passait à environ 4 mètres de celle-ci. Le témoin a considéré que l'immeuble litigieux avait subi les nuisances les plus importantes durant les six mois durant lesquels le chantier se trouvait sur le côté lac de la chaussée.

A partir de début 2012, les travaux s'étaient déroulés en sous-sol, où travaillaient deux pelleteuses mécaniques. Ces travaux en sous-sol ne pouvaient pas occasionner de vibrations. Des camions arrivaient depuis la trémie de ______, étaient chargés dans le tunnel, et ressortaient côté ______ également.

l. Le Tribunal a enfin entendu comme témoin L______, ingénieur civil pour la Commune de ______, le 4 septembre 2014. Ce témoin a précisé, s'agissant des travaux nocturnes, que ceux-ci s'étaient déroulés pendant quatre nuits entre le 28 août et le 13 septembre 2012, puis à trois reprises au mois d'octobre 2012, à environ 130 à 150 mètres de l'immeuble en cause.

Selon ce témoin, seule la phase des travaux qui s'étaient déroulés en 2011 avaient pu engendrer du bruit et de la poussière. Des forages avaient été effectués à 0,5 mètre ou 1 mètre des façades d'immeubles, ce qui avait obligé les responsables des travaux à utiliser une technique ne générant pas de vibrations. Ce témoin a également précisé que, parallèlement au chantier de la tranchée couverte, il y avait eu une dizaine d'autres chantiers sur la longueur du tronçon concerné. Ces chantiers avaient vraisemblablement occasionné autant, voire davantage de nuisances que celui de la tranchée.

m. A l'audience du 4 septembre 2014 a été entendu M______, gérant technique auprès de C______. Il s'était rendu dans l'appartement des locataires à la suite de leur annonce de fissures. Il s'agissait de fissures de l'enduit. Selon le témoin, elles étaient dues plus vraisemblablement à des mouvements de l'escalier interne du duplex. Il ne pouvait toutefois pas exclure qu'elles aient été provoquées par des vibrations provenant du chantier. La régie n'avait pas reçu de signalements de fissures de la part des autres locataires.

n. Par écritures des 2 et 3 octobre 2014, les parties ont persisté dans leurs conclusions. La cause a été gardée à juger.

D. Les arguments des parties seront examinés ci-après dans la mesure utile.

1.             1.1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

En l'espèce, les appelants concluent à l'annulation d'un jugement du Tribunal des baux et loyers les ayant condamné à payer la somme de 11'384 fr. avec intérêts à 5% dès le 15 novembre 2011 aux intimés, de sorte que la valeur litigieuse excède 10'000 fr.

La voie de l'appel est ainsi ouverte.

1.2. Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier d'appel.

Le jugement du Tribunal ayant été reçu par les parties le 28 novembre 2014, le délai de recours de 30 jours est venu à échéance le 13 janvier 2015, celui-ci ayant été suspendu du 18 décembre au 2 janvier inclus (art. 145 al. 1 let. c CPC).

L'acte d'appel ayant été expédié le 13 janvier 2015 au greffe de la Cour, il a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC).

Il était ainsi recevable.

1.3. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, Berne, 2010, n. 2314 et 2416).

2.             2.1. Dans un premier grief, les appelants reprochent au Tribunal d'avoir tenu compte, après la fin des travaux en surface sur le secteur amont de la route ______, soit dès janvier 2012, des nuisances occasionnées par d'autres chantiers que celui de la tranchée couverte ______. Ils soutiennent que la demande de réduction de loyer des intimés ne portait que sur les nuisances occasionnées par les travaux de la tranchée couverte.

2.2. Ce grief tombe à faux, dès lors que, dans leur requête en réduction de loyer, les intimés ont bel et bien indiqué ce qui suit : « En plus de la création du tunnel, divers immeubles ont été construits ou sont encore en travaux aux alentours de l'appartement des locataires. Les magasins ______, ______ et ______ sont eux aussi en pleins travaux d'agrandissement. Tous ces chantiers ont un impact direct et important sur la qualité de vie des locataires et sur leur sommeil. ». Ils ont également produit leur courrier du 31 mai 2011 adressé à la régie C______ dans lequel ils indiquaient : « Nous subissons divers travaux autour de notre immeuble, travaux effectués même le dimanche. Tous les inconvénients auxquels nous sommes soumis sont à la limite de l'acceptable. ». Ils ont également produit dans leurs pièces plusieurs photographies des immeubles en construction à proximité de leur appartement.

La Cour relèvera par ailleurs que les nuisances provoquées par ces autres chantiers n'ont pas joué un rôle prépondérant dans l'appréciation, par le Tribunal, des nuisances subies par les intimés après le 31 décembre 2011.

Ce grief est ainsi rejeté.

3.             3.1. Les appelants reprochent également au Tribunal de ne pas avoir tenu compte de l'environnement immédiat de l'immeuble, soit de la proximité immédiate de la route ______, artère empruntée quotidiennement par 35'000 véhicules, pour apprécier le degré de tolérance que l'on pouvait attendre des intimés.

3.2. Or, le Tribunal a bel et bien tenu compte du fait que les intimés vivaient dans un environnement urbain en se prononçant sur la question de savoir si l'ampleur et la durée des nuisances dépassaient la limite de la tolérance que l'on pouvait attendre d'eux.

Ce grief doit ainsi être écarté.

4.             Les appelants contestent l'existence d'un défaut. Ils invoquent à cet effet le fait que les intimés, lors de la signature du bail, savaient que les travaux de construction de la tranchée couverte ______ étaient prévus, ce qui n'est pas contesté.

4.1. Aux termes de l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle est louée et l'entretenir dans cet état.

A la forme :