Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - MESURES PROBATOIRES À ORDONNER PAR LE TRIBUNAL Les mesures probatoires sont manifestement inutiles s'il apparaît qu'en tout état les éléments de comparaison, que la bailleresse estime suffisants, ne le sont en réalité pas.

Voir aussi : ACJ n° 479 du 15.04.2002 SI X c/ U.

TF

Publication SJ 1998 p. 218

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - INSUFFISANCE DE LA MÉTHODE CONSISTANT À APPRÉCIER LE LOYER SUR LA BASE D'UNE INSPECTION OCULAIRE LIMITÉE AU LOGEMENT EN CAUSE Lorsque le bailleur invoque le critère des loyers comparatifs, la seule appréciation du juge touchant le loyer admissible ne saurait remplacer la comparaison imposée par la loi, quelle que soit la difficulté de cette entreprise.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS COMPARATIFS - EXEMPLES FOURNIS PAR LE DEMANDEUR - INSTRUCTION PAR LE TBL Le demandeur doit fournir des exemples comparatifs précis et complets afin que le TBL puisse satisfaire à l'instruction des faits. Devra alors être fait mention, par le demandeur, des caractéristiques de l'appartement litigieux telles que : degré de confort, travaux de rénovation, de modernisation de l'immeuble, année de construction, surface des appartements cités.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; LOYER CONTROLE

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT DE LA "CHOSE LOUÉE" - PONDÉRATION DES LOYERS SELON LES CARACTÉRISTIQUES DES DIFFÉRENTS LOCAUX - IMMEUBLE PRÉCÉDEMMENT SOUS CONTRÔLE DE L'ÉTAT Le calcul de rendement de la chose louée ne s'applique pas dans le cas d'un immeuble contrôlé par l'Etat. Ce dernier procède à une pondération des loyers en fonction des caractéristiques des différents locaux (attique, terrasse, etc.), différenciation qui est maintenue durant toutes les années de contrôle.

Voir aussi : ATF 123 III 171 = SJ 1997 p. 513 - Extrait non inclus dans JT 1998 I 191 ACJ n° 906 du 11.09.2000 A.Z. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.270b.al.2

Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT - PROLONGATION DE LA DURÉE DE RENOUVELLEMENT Lorsque le bailleur propose de prolonger la période pendant laquelle il offre ses prestations et de prolonger la durée de renouvellement du contrat, il n'agit pas au détriment de son locataire puisqu'il ne provoque pas pour ce dernier une plus grande instabilité ni ne se crée des facultés supplémentaires de modification du loyer.

Christine HABERMACHER-DROZ

Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992

Descripteurs : BAIL A LOYER; METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Pratique récente en matière de loyers in 7ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER CONTRÔLÉ;MAJORATION DE LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.253b; CO.269d; LCAP.35

Résumé : HAUSSE DE LOYER CONSÉCUTIVE À LA SUPPRESSION DE LA SUBVENTION Si un logement bénéficie d’un loyer réduit sur la base de la LCAP, les dispositions du droit des obligations concernant la protection contre les loyers abusifs ne s’appliquent pas. Lorsque le loyer cesse d’être soumis à la LCAP – c’est-à-dire lorsque l’aide financière de la Confédération prend fin – les dispositions du CO deviennent applicables. Le bailleur qui augmente le loyer en y ajoutant le montant correspondant à la subvention étatique qu’il recevait par le passé ne procède toutefois pas à une majoration de loyer au sens de l’art. 269d CO. La hausse de loyer n’est que le résultat de la suppression de la subvention étatique, et n’a donc pas besoin d’être notifiée au moyen d’une formule officielle (contrairement aux majorations de loyers selon l’art. 269d CO).

Voir aussi : Carole WAHLEN, Sortie du plan de subventionnement; hausse de loyer; nécessité de notifier une formule officielle, in DB n° 34/2022 p. 31ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); FRAIS D'EXPLOITATION; PREUVE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES D'EXPLOITATION - CONSERVATION DES PIÈCES COMPTABLES Le bailleur qui ne conserve pas ses comptes d'exploitation au-delà de la durée légale de 10 ans, prend le risque - dont il doit assumer les conséquences - de ne pas être en mesure de prouver, comme cela lui incombe, que l'évolution de ses charges d'exploitation lui permet de s'opposer à une demande de diminution de loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - CHANGEMENT DE BAILLEUR - NOMBRE D'ANNÉES POUR LA MOYENNE DES CHARGES Cas où le bailleur a acquis l'immeuble deux ans avant la demande de baisse. Prise en considération par le Tribunal d'une moyenne de deux années. Rien dans la loi n'impose au juge de retenir une moyenne de trois à cinq ans. Dès lors qu'il y a eu changement de propriétaire, il est parfaitement justifié de s'en tenir aux charges effectives postérieures à l'acquisition.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER NOTIFIÉE PAR LE BAILLEUR - RENDEMENT NET OPPOSABLE À UNE BAISSE PLUS IMPORTANTE DEMANDÉE PAR LE LOCATAIRE Le bailleur qui notifie un avis de baisse sur la base de critères relatifs conserve la possibilité de se prévaloir d'un calcul de rendement si le locataire introduit une demande de baisse plus importante.

Voir aussi : ACJ n° 752 du 23.06.2000 C. c/ W.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269d

Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS DE MAJORATION - MÉLANGE DE MOTIFS DIFFÉRENTS Le renvoi à des dispositions légales pêle-mêle n'est pas admissible et ne constitue pas une motivation suffisante. La référence à un courrier du 21 mars 1995 dans un avis de majoration du 11 janvier 1996 ne peut être qualifié de lettre d'accompagnement au sens de l'art. 19 al.1 bis OBLF. Il n'apparaît pas excessif d'exiger que le bailleur procède au calcul de la majoration de loyer en choisissant sans ambiguïté la méthode de calcul qu'il adopte, plutôt que de différer ce choix dans l'attente d'une éventuelle contestation, puis de le moduler en fonction des aléas de la procédure.

Voir aussi : ACJ n° 434 du 05.04.2004 B. c/ E.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); ABUS DE DROIT

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE SUITE À UNE TRANSACTION - ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE Dans le cas d'un locataire en difficulté financière, le bailleur peut, d'un commun accord avec ce dernier, ne pas appliquer la majoration qu'il a précédemment notifiée. Dans le cas d'une demande de baisse de loyer, (en fonction des facteurs de baisse) faisant suite à cette transaction, le locataire commettra un abus de droit (art.2 al.2 CC) s'il argue de l'infime modification du loyer décidée d'un commun accord, et de l'absence de réserve explicite dans la transaction.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER NE RESPECTANT PAS LE DÉLAI DE RÉSILIATION - REPORT AU PROCHAIN TERME Il faut admettre en vertu du parallélisme qui a été instauré entre les procédures de hausse et de baisse de loyer, que la seule conséquence que peut entraîner une baisse de loyer tardive ou non conforme au délai de résiliation est le report de l'entrée en vigueur de celle-ci à la plus prochaine échéance utile.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 124 III 57 = SJ 1998 p. 276 = JT 1999 I 19

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE; INDICE DES PRIX A LA CONSOMMATION

Normes : CO.269b; CO.269c

Résumé : LES CLAUSES D'ÉCHELONNEMENT ET D'INDEXATION NE SONT PAS CUMULABLES Il est exclu, dans un contrat comportant un loyer indexé, de prévoir, en plus de l'augmentation de l'indice officiel suisse des prix à la consommation, d'autres facteurs de hausse, à moins que la hausse soit justifiée par des prestations supplémentaires correspondantes du bailleur et que le contrat de bail ait prévu expressément cette possibilité (ATF du 16.2.94, consid. 2d/bb = SJ 1994 p. 487). Il en résulte qu'un éventuel cumul d'une clause d'indexation et d'une clause d'échelonnement est exclu. Si le contrat de bail est déjà muni d'une clause d'indexation et si le loyer a été adapté sur cette base, il ne reste en principe plus de place pour une convention additionnelle d'échelonnement, comme d'ailleurs pour d'autres facteurs de hausse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE ADDITIONNELLE DE BAISSE DE LOYER - DÉLAI DE PRÉAVIS À RESPECTER Le TBL doit admettre les réductions supplémentaires de loyer fondées sur les baisses du taux hypothécaire postérieures à une demande reconventionnelle. Il fixera, pour chaque demande de baisse, l'échéance de son entrée en vigueur, compte tenu du préavis à respecter.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269d.al.2.let.b

Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS OFFICIEL DE MAJORATION - MÉLANGE DES CRITÈRES FONDÉS SUR LES COÛTS ET SUR LES LOYERS DU MARCHÉ Lorsqu'un bailleur invoque plusieurs facteurs de hausse incompatibles et que l'un d'eux justifie la majoration, les autres perdent leur objet (cf. Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, Lausanne 1992, p. 245, note 9). L'incompatibilité des motifs reste donc ici sans effet. Cas d'une majoration fondée sur le rendement insuffisant après sortie du contrôle de l'Etat et sur les loyers usuels, la lettre d'accompagnement expliquant le calcul de rendement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); POUVOIR DE REPRESENTATION

Normes : CO.270b

Résumé : CONTESTATION DES MAJORATIONS DE LOYER PAR LE CONJOINT Le conjoint du locataire qui n'est pas partie au contrat de bail, ne peut exercer en son nom le droit de contester une hausse de loyer. Le conjoint peut initier une procédure (art. 4 LCCBL) pour autant qu'il soit légitimé à le faire (pouvoir de représentation).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - HAUSSE DES CHARGES NON ALLEGUÉE Le TBL n'a pas à rendre d'ordonnance sur des faits que les parties n'allèguent ou ne contestent pas.

Voir aussi : ACJ n° 17 du 15.01.2001 V. c/ D.

Remarques : Contra : ACJ n° 1351 du 21.12.2001 F. c/ F. ACJ n° 899 du 11.09.2000 S. c/ SI R.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.270a; OBLF.13.al.4

Résumé : VARIATION DU TAUX HYPOTHÉCAIRE - MODIFICATIONS ANTÉRIEURES EFFECTIVES DU LOYER L'art. 13 al. 4 OBLF peut être invoqué aussi bien par le bailleur que par le locataire (Habermacher-Droz, Pratique récente en matière de loyers, 7e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992 p. 9 n. 6; Jeanprêtre, Droit du bail no 6/1994 p. 19 note 10). Cette disposition n'est cependant qu'un instrument d'opposition à une demande en majoration ou en diminution de loyer, basée sur une variation du taux hypothécaire (Jeanprêtre, op. cit., n°5/1993 p. 16 note 7 et n°6/1994 p. 18 note 9). Le bailleur peut s'en prévaloir en opposant à une demande justifiée de diminution de loyer qu'il n'a pas précédemment répercuté, même partiellement, des hausses du taux hypothécaire. Le juge doit donc vérifier dans le passé si et dans quelle mesure les variations du taux hypothécaire ont influencé le loyer. Cet examen rétrospectif est limité aux variations effectives du loyer et porte sur chaque modification effective de celui-ci sans égard à la nature - absolue ou relative - des motifs la justifiant. Par dernière fixation du loyer il faut entendre la modification du loyer correspondant à une adaptation à de nouvelles bases de calcul. Une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer, autrement dit qui ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer en fonction de bases de calcul modifiées, ne saurait constituer un point de référence pour juger de l'admissibilité d'une adaptation postérieure (ATF SI X c/ H. du 5.3.1985 publié in SJ 1985, 385 consid. 2b p. 389; ATF II 135 consid. 2a p. 138-139; ATF 111 201 consid. 1b p. 203).

Remarques : Arrêt isolé (ACJ n° 719 du 22.06.2001 C. c/ consorts G.) refusant de tenir compte d'une réserve valable (au sens de 18 OBLF) basée sur la hausse du taux hypothécaire dans le cadre d'une demande de baisse de loyer du locataire (peu clair).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - ISPC NON ALLEGUÉ PAR LE BAILLEUR Le TBL n'a pas à examiner dans quelle mesure la réduction de loyer fondée sur une baisse du taux hypothécaire peut être compensée par l'augmentation de l'ISPC ou par l'accroissement des charges, dès lors que ces facteurs ne sont pas allégués par le bailleur.

Voir aussi : ACJ n° 930 du 09.09.1996 SI SA X c/ C. ACJ n° 17 du 15.01.2001 V. de G. c/ D.

Remarques : Contra : ACJ n° 1351 du 21.12.2000 F. c/ F. ACJ n° 899 du 11.09.2000 S. c/ SI R.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269.ss

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - PROTECTION CONTRE LES LOYERS ABUSIFS Les relations juridiques entre la coopérative et ses membres étant principalement régies par les art. 828 et ss CO, dans le cas d'une majoration de loyer conforme aux statuts et au bail, le sociétaire ne peut invoquer à son profit le chapitre II titre 8ème CO. Le contenu et la nature spécifique de ces relations excluent en effet leur soumission aux dispositions du CO protégeant le locataire contre les loyers abusifs (ACJ 24.06.1988 T. c/ SA X, publié in Mietrechtpraxis 1988 p. 149).

Remarques : Contra : ACJ n° 1603 du 17.12.2004 S. c/ S.; fiches de jurisprudence de la CVI No 22.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : PRISE EN COMPTE DE L'EXERCICE NON BOUCLÉ AVANT LA NOTIFICATION DE HAUSSE Lorsque la date de l'avis de notification de la hausse contestée (in casu 7.12.92) est plus rapprochée du dernier état des charges (31.12.92) que de celui précédant l'avis de hausse (31.12.91), il se justifie, pour mieux cerner la réalité, de prendre en compte l'exercice non bouclé avant l'avis de hausse.

Voir aussi : ACJ n° 63 du 17.1.2000 R.SA c/ époux A.

TF , 1ère Chambre civile

Publication ATF 120 II 302 = JT 1995 I 562

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : AUGMENTATION DE LOYER FONDÉE SUR LE TAUX HYPOTHÉCAIRE À moins que les parties n'aient réservé expressément dans leur contrat ce motif de hausse, l'expiration de la durée d'une hypothèque à taux fixe ne justifie pas à elle seule une augmentation de loyer.

TF

Publication ATF 118 II 422 = SJ 1993 p. 246

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269a

Résumé : HAUSSE DE LOYER - MÉTHODE RELATIVE - DATES DÉTERMINANTES Il faut tenir compte des éléments matériels qui ont motivé une majoration de loyer, aux dépens du critère temporel (date de notification de cette hausse). De ce fait, l'étude de l'admissibilité d'une hausse de loyer (cf. méthode relative) comprendra tous les facteurs de hausse qui n'auront pas été pris en considération lors de la dernière fixation de loyer, à moins que l'absence d'une réserve valablement formulée n'y fasse obstacle. Ainsi devra-t-on prendre en considération une hausse du taux hypothécaire de référence qui était déjà annoncée lors de la notification, mais qui n'est intervenue qu'entre celle-ci et l'entrée en vigueur de la hausse.

Remarques : ATTENTION: rendu en application de l'AMSL

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269d

Résumé : RÉSERVE CONTENUE DANS LE BAIL Dans le contrat de bail, la mention du calcul du loyer à un taux hypothécaire inférieur à celui de la B.C.G. lors de la conclusion du bail, ne peut constituer une réserve, le preneur ne pouvant pas conclure qu'il doit s'attendre à subir ultérieurement les conséquences de cette divergence.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CALCUL; RENDEMENT BRUT

Normes : CO.270a

Résumé : RENDEMENT BRUT L'article 269a let. c CO (calcul de rendement brut de l'immeuble) ne peut être invoqué dans le cadre de l'article 270a CO.

TF

Publication ATF 118 II 45 = SJ 1992 p. 428 = JT 1993 I 153 (résumé)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : TAUX HYPOTHÉCAIRE DE RÉFÉRENCE Dans le cadre d'une hausse de loyer, les calculs relatifs à la variation du taux hypothécaire doivent être fondés exclusivement sur le taux pratiqué par la banque cantonale de crédit hypothécaire pour les anciennes hypothèques en premier rang, indépendamment du taux qui est réellement appliqué au prêt hypothécaire grevant l'immeuble en cause. Ce taux peut valoir référence pour autant que l'institut bancaire cantonal représente une part significative du marché des crédits hypothécaires, ce qui est généralement le cas des banques cantonales.

Voir aussi : ACJ n° 1351 du 21.12.2000 F. c/ F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DU LOCATAIRE - IMPOSSIBILITÉ POUR LE BAILLEUR DE CONCLURE RECONVENTIONNELLEMENT À UNE HAUSSE DU LOYER Selon l'art. 270a al. 3 CO, c'est seulement dans le cas d'une demande principale de hausse qu'une demande reconventionnelle de baisse peut être faite sans passer par la phase initiale de l'avis officiel (art. 269d CO), de sorte qu'il n'est pas possible - sur le plan de la procédure cantonale - de permettre au bailleur de conclure reconventionnellement à une augmentation lorsque le procès a été initié par le locataire en vue d'obtenir une réduction du loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); ULTRA PETITA

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES - CONCLUSIONS DES PARTIES Bailleur concluant à une hausse de 1 %. Locataire ne contestant pas la baisse de 0,41 % retenue par le TBL. La Cour retient une baisse de 2,87 % dans la mesure où cela ne l'amène pas à statuer ultra petita.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); RENDEMENT BRUT

Normes : CO.269a.let.c

Résumé : RENDEMENT BRUT - OPPOSITION À UNE HAUSSE Le critère de l'article 269a lit. c CO ne peut être invoqué par le locataire pour s'opposer à une hausse de loyer, car il ne peut être invoqué comme motif de baisse en application de l'article 270a CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch octobre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER

Normes : CO.269a; CO.269d; OBLF.11

Résumé : MAJORATION DE LOYER - CRITERES ABSOLUS OU RELATIFS - LOYERS USUELS Le Tribunal fédéral ne tranche pas la question de savoir si les bailleurs pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer du locataire pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76. Pour déterminer les loyers usuels, une différence de plus de vingt ans ne permet pas de ranger deux bâtiments dans la même période de construction. Si le critère de l’étage n’est retenu, en tant que tel, ni dans la loi ni par la jurisprudence, de sorte qu’il n’apparaît pas forcément pertinent, il est toutefois évident qu’un appartement dont la partie inférieure des fenêtres se situe au niveau du trottoir - comme ici - ne peut se comparer à un appartement situé par exemple au quatrième étage. En ce qui concerne la dimension de l’appartement, l’indication du nombre de pièces et la surface sont des données importantes. Le nombre de pièces revêt en principe une importance primordiale pour les appartements de petites dimensions, ce qui exclut généralement toute possibilité de comparaison entre des logements ne comprenant pas le même nombre de pièces. La surface de l’appartement est elle aussi importante; une différence de surface de 20 % ou plus ne permet en principe pas de procéder à une comparaison. Le TF admet qu'il est ardu d’établir les loyers du quartier au moyen d’exemples comparatifs et indique que le Parlement a pris la main sur cette question. Il n’existe pas à Genève de statistiques officielles suffisamment différenciées (emplacement, dimension, équipement, état de la chose louée et période de construction) au sens de l’art. 11 al. 4 OBLF. La possibilité d'utiliser les statistiques genevoises n'est ouverte que dans le cas d'une fixation du loyer initial présumé abusif, mais non pas dans le contexte d’une hausse de loyer motivée par les loyers usuels du quartier.

Voir aussi : Philippe Conod, Adaptation du loyer en cours de bail fondée sur les loyers du quartier (arrêt 4A_271/2022), in Newsletter Bail.ch octobre 2023 et in DB n°35/2023, p. 17 ss

Pascal JEANNIN

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 4 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;PREUVE

Normes : CO.270; CO.269; CO.269a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL: QUELQUES ASPECTS DE PREUVE, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 4 ss

Remarques : Doctrine

Philippe RICHARD

Publication CdB 2/2019, p. 33ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a; CO.270

Résumé : CRITIQUE DE LA JURISPRUDENCE DU TRIBUNAL FÉDÉRAL SUR LES ARTICLES 269, 269a litt. a et 270 CO, in CdB 2/2019, p. 33ss

Voir aussi : arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; PAIEMENT ; EXIGIBILITÉ

Normes : CO.257c

Résumé : PAIEMENT DU LOYER PAR TRIMESTRE D'AVANCE - BAIL COMMERCIAL La disposition contractuelle prévoyant le paiement du loyer par trimestre d'avance dans le cadre d'un bail commercial est valable.

Mark MULLER

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : LA FIXATION DU TAUX DE RENDEMENT NET ADMISSIBLE DES FONDS PROPRES : POUR UN CHANGEMENT DE JURISPRUDENCE, in CdB 1/16, p. 1 ss

Voir aussi : arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; LOYER INITIAL

Normes : CPC.243.al.2.let.c

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - NOTION DE PROTECTION CONTRE LES LOYERS OU LES FERMAGES ABUSIFS - FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER En tant que la cause concerne la fixation du loyer initial, elle a trait à la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). Elle est donc soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 let. a CPC).

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : PREUVE DES INVESTISSEMENTS - PLURALITÉ D'IMMEUBLES Lorsque le bailleur est propriétaire de plusieurs immeubles et que les pièces présentées pour démontrer les investissements pour des travaux de rénovation ne permettent pas de déterminer comment les fonds propres investis ont été ventilés entre les différents immeubles concernés, et partant si et dans quelle proportion les travaux effectués sur l'immeuble abritant le locataire ont été financés par des fonds propres, les investissements allégués par le bailleur ne sauraient être intégrés dans le calcul de rendement.

Voir aussi : ACJC/1444/2018 du 22.10.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; STATISTIQUE

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - ANNÉE DE RÉFÉRENCE DES STATISTIQUES La statistique à prendre en compte est celle de l'année de conclusion du bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 139 III 209

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES DU BAILLEUR - RÉPARTITION DES COÛTS ENTRE LOCATAIRES En l'absence de norme fédérale, il appartient au bailleur de choisir le mode de répartition du coût de prestations supplémentaires entre les locataires de l'immeuble; le juge n'interviendra que si la méthode adoptée est insoutenable.

TF , 1ère Chambre civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; NOTION

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.19

Résumé : LOYERS USUSELS - NOTION DE QUARTIER Le quartier désigne la division administrative d'une ville ou la partie d'une ville, qui a sa physionomie propre et une certaine unité. S'il forme un ensemble sur les plans historique, géographique, sociologique ou administratif, un quartier suppose également une certaine étendue et ne peut se limiter à quelques immeubles ou pâtés de maisons ou un complexe architectural homogène. Il peut être hétérogène. L'art. 269a let. a CO met sur le même plan "localité" et "quartier". Or, par localité, on entend un village ou une petite ville, soit une entité pouvant avoir une certaine étendue et comporter différents types de bâtiments. Le découpage administratif de la ville ou la division en quartiers historiques sera souvent déterminant. Mais des exceptions à cette règle sont envisageables, par exemple lorsque l'objet dont le loyer doit être examiné est situé à la limite de deux quartiers.

Voir aussi : ATF 4A_612/2012=MRA 2/2013, p. 50ss; ATF 4A_408/2009; ATF 4A_412/2009 = ATF 136 III 74

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER CONTROLE; COMPETENCE

Normes : CO.253b.al.3; LCAP.1ss

Résumé : LOYER CONTRÔLÉ PAR L'ÉTAT - AUGMENTATION - COMPÉTENCE Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. L'art. 253b al. 3 CO doit être considéré comme une norme fédérale de compétence (ATF 124 III 463 consid. 4b/dd p. 467; cf. aussi arrêt 4C.73/2004 du 1er juin 2004 consid 1.1, in SJ 2005 I p. 20). La ratio legis de l'art. 253b al. 3 CO est évidemment d'empêcher un double contrôle des loyers et d'éviter le prononcé de décisions contradictoires; pour les habitations qui font l'objet de mesures d'encouragement par les pouvoirs publics, l'autorité chargée du contrôle des loyers jouit d'une compétence exclusive, et la procédure prévue dans le droit des obligations est fermée (ATF 124 III 463 consid. 4b/dd p. 466; cf. aussi: ATF 129 II 125 consid. 2.6.2). Il faut d'ailleurs observer que, pour répondre à certaines critiques, l'art. 17a OLCAP a été introduit, afin de permettre au locataire, quand bien même il n'est pas partie au rapport de droit public, de contester le loyer fixé en lui ouvrant la voie de la juridiction administrative (ATF 129 II 125 consid. 2.6 p. 131 s.).

Voir aussi : arrêt du TF 2C_927/2018 du 13.11.2019

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; PREUVE

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11.al.3

Résumé : LOYERS USUELS - IMMEUBLES APPARTENANT A UN MÊME PROPRIÉTAIRE - IMMEUBLES GÉRÉS PAR LA MÊME GÉRANCE Lorsque des objets cités en comparaison sont situés dans des immeubles appartenant au même propriétaire, il y a lieu de ne tenir compte que d'un seul élément de comparaison. Il ne se justifie en revanche pas d'étendre cette approche restrictive aux logements appartenant à des bailleurs différents mais administrés par la même gérance.

Voir aussi : ATF 123 III 317

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE

Normes : CO.270; LPC.186

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - RECOURS AUX STATISTIQUES CANTONALES Le juge saisi d'une requête en contestation du loyer initial doit procéder à la fixation du loyer en se fondant sur toutes les circonstances du cas. Il peut se référer aux données statistiques cantonales publiées par l'OCSTAT, lesquelles constituent, dans certains cas, un critère d'appréciation adéquat parmi d'autres. Dans la mesure où elles tiennent compte notamment de l'année de construction de l'immeuble, de la commune, de la catégorie du logement, du nombre de pièces et du fait qu'il s'agit ou non d'un logement neuf, les statistiques de l'OCSTAT présentent des caractéristiques qui permettent de s'y référer, à l'instar de celles qui ont été établies dans le canton de Bâle. En outre, compte tenu de la marge d'appréciation dont dispose le juge en la matière, il peut sans arbitraire se référer à une valeur moyenne. Par ailleurs, le juge ne peut pas retenir une limite inférieure au loyer fixé avec le précédent locataire. Il n'est en effet pas exclu que le loyer convenu avec celui-ci était déjà abusif, ou fixé en fonction de circonstances propres au précédent locataire.

Voir aussi : ACJC/254/2006 du 06.03.2006; ACJC/633/2006 du 12.06.2006; ACJC/751/2007 du 11.06.2007; ACJC/1180/2008 du 06.10.2008 ; ACJC/1354/2016 du 17.10.2016; contra : ACJC/1150/2015 du 28.09.2015 (qui préconise plutôt l'utilisation de la valeur médiane des statistiques);ACJC/172/2018 du 12.02.2018 (qui explique différence entre valeur moyenne et médiane)

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 44, décembre 2008, p. 17 Voir cependant ACJC/1180/2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE

Normes : CO.270.al.1

Résumé : ADMISSIBILITÉ DES DONNÉES STATISTIQUES RELATIVES AUX NOUVEAUX BAUX Le juge qui ne dispose que des statistiques officielles pour fixer le loyer initial peut se fonder sur les données statistiques portant sur le loyer mensuel moyen des logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois, selon le nombre de pièces et la nature du logement, dans le canton. En effet, s'agissant de contrats conclus peu avant la contestation de loyer, il paraît en effet logique et raisonnable de tenir compte des statistiques relatives aux nouveaux baux, et non aux contrats en cours. Cependant, ces statistiques ne tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, de sorte qu'il y a lieu de compléter l'élément statistique résultant des baux les plus récents, en procédant à une pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours (ACJ n° 1502 du 10.12.2007).

Voir aussi : ACJC/254/2006 in CdB n° 3/2006 p. 83 ACJC/1502/2007 ACJC/485/2010

Remarques : Voir cependant ACJC/1180/2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; SURFACE

Normes : OBLF.11.al.2

Résumé : ÉQUIVALENCE DES CRITÈRES DE COMPARAISON Les logements et les locaux commerciaux doivent être comparés à la chose louée selon leurs emplacement, dimension, équipements, état et année de construction. Quant à la dimension, la comparaison peut être effectuée, pour les commerces, sur la base du prix au m2 usuel dans le quartier pour des objets semblables. En dépit du distinguo - d'ailleurs non obligatoire - opéré par l'al. 2 de l'art. 11 OBLF, ce critère de la dimension n'est pas déterminant par rapport aux autres éléments de comparaison, qui se situent tous sur un pied d'égalité.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; NOTION; LOYER

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT MIXTE - EXPLOITATION D'UN MANÈGE En présence d'un contrat mixte, il faut déterminer si l'aspect " cession d'usage contre rémunération ", indispensable à la qualification du contrat de bail, revêt au vu de l'ensemble des éléments du contrat, un caractère prépondérant. De plus, le loyer doit être déterminé ou déterminable. In casu, la convention ayant pour but de régler l'exploitation future d'un manège ne répond à aucune de ces conditions et ne peut donc pas être qualifiée de bail à loyer.

TF

Publication SJ 2002 I 434 = CdB 2/02 p. 33 (note de Philippe RICHARD)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; SURFACE

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : CRITÈRES DE COMPARAISON - DIFFÉRENCE DE SURFACE ADMISSIBLE Une différence de surface allant jusqu'à 17% en plus ou en moins entre l'appartement de référence et l'exemple à comparer permet encore à celui-ci d'être pris en compte.

Voir aussi : ATF 141 III 569 (admet écart de plus ou moins 20% pour les grands logements)

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; SURFACE

Normes : CO.269a

Résumé : LOYERS USUELS - SURFACE NON INDIQUÉE L'indication du nombre de pièces ne saurait compenser l'absence de données sur la surface de l'appartement présenté à titre de comparaison.

Voir aussi : Fiche 2309998

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : INDICE D'ABUS - CARACTÉRISTIQUES DE LA CHOSE LOUÉE Des caractéristiques défavorables de l'appartement loué ne sauraient constituer des indices d'abus mais, éventuellement des défauts de la chose louée. Une divergence importante par rapport aux autres loyers de l'immeuble ou aux données statistiques ne suffit pas pour retenir un indice d'abus. Le locataire doit encore fournir des indications sur les caractéristiques du logement.

Voir aussi : ACJ n° 65 du 22.02.1993 B. c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; HAUSSE LDTR

Normes : CO.253b.al.3

Résumé : DÉCISIONS DU DÉPARTEMENT DES TRAVAUX PUBLICS EN APPLICATION DE LA LDTR - CONDITIONS RELATIVES AUX LOYERS Selon l'art. 7 al. 3 LDTR (= 14 al. 3 nouveau), "toute hausse de loyer admise par le département reste soumise aux dispositions du droit fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif". Par conséquent, le bailleur doit notifier la hausse au moyen de la formule officielle, le locataire peut la contester devant la Commission de Conciliation en matière de Baux et Loyers et le Tribunal des Baux et Loyers compétent. Les immeubles assujettis à la LDTR ne peuvent être considérés comme ayant bénéficié de mesures d'encouragement prises par les pouvoirs publics selon les art. 253b al. 3 CO et 2 al. 2 OBLF.

Voir aussi : Voir aussi ATF du 13.3.1997 J. c/ D. et G. CdB n° 2/97 p. 42 SJ 1997 p. 495

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; INDICE

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : INDICE D'ABUS - SORTIE HLM - LOYERS COMPARATIFS La différence entre le loyer admissible calculé selon la méthode relative et la moyenne des loyers libres à Vernier (Fr. 585.-- contre Fr. 442.--) constitue un indice d'abus.

Voir aussi : ACJ n° 143 du 25.5.92 SI X c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; ERREUR

Normes : CO.24

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL Admettre l'application de l'article 24 CO dans ce domaine reviendrait à vider les art. 17 AMSL et 270 CO de leur substance.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 431; newletter bail.ch juillet 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.269a.leta; CO.270; OBLF.11

Résumé : RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE EN CAS DE CONTESTATION DU LOYER INITIAL En cas de contestation du loyer initial, le caractère abusif du loyer est présumé lorsque l’augmentation est massive – c’est-à-dire nettement supérieure à 10% – par rapport au loyer précédent et qu’elle ne s’explique pas par la variation du taux hypothécaire de référence ou de l’ISPC. Le fait que le bail précédent ait été de longue durée ne rend pas d’emblée inapplicable la présomption, mais constitue un indice qui peut contribuer à la renverser. Un bail peut être considéré comme long lorsqu’il a duré de 15 à 20 ans. Si le bailleur arrive à éveiller des doutes fondés au sujet de cette présomption, celle-ci ne s’applique plus. Pour ce faire, les exigences ne sont pas aussi élevées qu’en matière de preuve stricte du caractère abusif du loyer initial d’un immeuble ancien (où le critère du loyer usuel dans la localité ou dans le quartier s’applique, pour lequel seules des statistiques officielles ou un minimum de cinq logements de comparaison peuvent servir de preuve).

Voir aussi : traduit in CdB 3/2021 p. 92 ss; arrêt du TF 4A_554/2021 du 2 mai 2022 (communiqué de presse du TF du 7 juin 2022); Pascal JEANNIN, Fardeau de la preuve pour la contestation du loyer initial d'un immeuble ancien. in DB n° 33/2021 p. 70ss

Remarques : cf. communiqué de presse du TF du 07.06.2021; précision de la jurisprudence relative à la question de savoir qui, du locataire ou du bailleur, doit prouver, en cas de litige, que le loyer initial d'une habitation située dans un immeuble ancien est ou non abusif sur la base des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch - février 2018; DB 30/2018, p. 16ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; LOYER INITIAL ; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CO.270

Résumé : RELATION CONTRACTUELLE PRÉEXISTANTE - NOUVELLE RELATION DE BAIL - CONDITIONS La conclusion formelle d'un nouveau contrat durant un rapport de bail existant entre les mêmes parties ne constitue pas une nouvelle relation de bail, à moins qu'il y ait un changement, à tout le moins partiel, de parties au contrat et d'autres modifications contractuelles. In casu, un nouveau bail a été conclu dans la mesure où ce n'est pas seulement le montant du loyer, des frais accessoires et de la garantie locative qui a été modifié mais aussi la destination des locaux (l'appartement ne constituait plus un logement de famille). L'épouse du locataire n'avait pas signé le nouveau contrat.

Voir aussi : Fiche 2309384

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.269a; CO.270; CC.8

Résumé : RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE EN CAS DE CONTESTATION DU LOYER INITIAL - LOYERS COMPARATIFS Dans l'action en contestation du loyer initial d'un logement situé dans un immeuble ancien, le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial convenu incombe au locataire quand le bailleur s'est prévalu des loyers usuels, dans la formule officielle, pour justifier la hausse dudit loyer par rapport à celui de l'ancien locataire. Lorsque le loyer initial convenu a été sensiblement augmenté - soit de 10% au moins - alors qu'une telle augmentation ne saurait se justifier à considérer la conjoncture économique, il a été admis que le loyer convenu est présumé abusif, de sorte qu'il incombe au bailleur d'apporter des contre-preuves fondées sur des éléments comparatifs. En revanche, lorsque le loyer initial convenu est le même que le loyer payé par le précédent locataire, il ne saurait être présumé abusif sur la base de statistiques générales, cantonales ou communales. En outre, le bailleur n'a pas à collaborer à l'administration des preuves puisqu'il ne dispose pas lui-même des éléments de comparaison.

Voir aussi : ATF 147 III 431(cf. communiqué de presse du TF du 07.06.2021; précision de la jurisprudence relative à la question de savoir qui, du locataire ou du bailleur, doit prouver, en cas de litige, que le loyer initial d'une habitation située dans un immeuble ancien est ou non abusif sur la base des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier); ATF 139 III 13

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; FORMULE OFFICIELLE ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.270; CO.269d

Résumé : MODIFICATION DU RÉGIME DES FRAIS ACCESSOIRES A L'OCCASION DE LA CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL - CONTENU DE LA FORMULE OFFICIELLE L'avis officiel doit permettre au locataire d'apprécier si les modifications prévues par le bailleur en comparaison avec l'ancien bail sont économiquement neutres ou si elles impliquent une augmentation de loyer ou de frais accessoires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER CONTROLE; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER ABUSIF; COMPETENCE

Normes : CO.253b.al.3; CO.269

Résumé : LOYER CONTRÔLE PAR L'ETAT - AUGMENTATION - LOYERS ABUSIFS - COMPETENCE Il n'est pas possible d'exclure les logements assujettis à la LDTR du champ d'application des article 269 à 270 e CO. En effet, en application de l'article 253b al. 3 CO combiné à l'article 2 al. 2 OBLF, qui impose l'application de l'article 269 CO y compris aux logements dont le loyer est contrôlé, l'autorité administrative chargée dudit contrôle doit également s'assurer, par des moyens appropriés, que le rendement obtenu de la chose louée n'est pas excessif. Le contrôle institué par la LDTR se distingue de celui visé à l'article 253b al. 3 CO, en ce sens que ce dernier contrôle s'inscrit dans un but de politique sociale tendant à protéger une certaine catégorie de la population et non à conserver un certain type de logements préexistants. Sous cet angle, la LDTR doit plutôt être rapprochée de législations qui tendent à maintenir des bâtiments d'intérêt historique ou patrimonial, et qui peuvent également, dans certaines conditions, faire l'objet d'une forme d'aide financière de la part de la collectivité publique, sans que l'article 253b al. 3 CO conduise à exclure l'application de certaines dispositions du Code des obligations. Pour ces raisons, on ne saurait considérer que les logements soumis à la LDTR subissent un véritable double contrôle de leurs loyers, les objectifs poursuivis par les deux législations en question ne se recoupant pas. La LDTR elle-même prévoit expressément que les dispositions du droit fédéral sur le bail à loyer demeurent applicables à " toute hausse admise par le département" (art. 14 al. 3 LDTR). Il s'ensuit que le Tribunal ne viole par l'article 253b al. 3 CO en se déclarant compétent pour statuer sur la contestation des loyers assujettis à la LDTR.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOYER ABUSIF; ADMINISTRATION DES PREUVES; STATISTIQUE

Normes : OBLF.11; CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - PAS DE PRISE EN COMPTE DES STATISTIQUES OFFICIELLES les statistiques cantonales genevoises ne constituaient pas une statistique au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, remplissant à tout point de vue les exigences de l'art. 11 al. 1 OBLF, dans la mesure où elles ne fournissaient pas de données suffisamment différenciées sur les éléments essentiels nécessaires à des comparaisons concluantes, à savoir l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction.

Voir aussi : ATF 123 III 317

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; MOTIF; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.274d; LPC.435; CC.8

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - IMPOSSIBILITÉ DE FAIRE VALOIR UN NOUVEAU MOTIF EN COURS DE PROCÉDURE Le bailleur qui justifie sur formule officielle la fixation du loyer initial en invoquant uniquement les loyers usuels du quartier et qui se voit opposer par le locataire les statistiques officielles comme fondement de sa contestation, ne peut introduire, en cours de procédure, un autre critère de fixation du loyer initial. Partant, le Tribunal est fondé, dans cette hypothèse, à refuser la demande du bailleur tendant à compléter ses écritures en vue de démontrer qu'il ne retire aucun rendement abusif de la location litigieuse.

TF

Publication CdB 1/08 p. 12

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.269; CO.270; CO.274d

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - OFFRE DE PREUVE DU BAILLEUR - MAXIME INQUISITOIRE En cas de nullité partielle du contrat, le juge doit, si les offres de preuve du bailleur sont insuffisantes (in casu : un seul exemple comparatif peut être retenu sur les 5 exemples produits), l'inviter à produire les pièces permettant un calcul de rendement ou la comparaison de logements dans le quartier.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.269a

Résumé : LOYERS USUELS - AUCUNE INDICATION DES CARACTÉRISTIQUES DE L'OBJET LOUÉ En l'absence d'indication sur les caractéristiques de l'objet loué, l'examen du critère des loyers comparatifs est impossible. Il n'est donc pas nécessaire de déterminer si les exemples fournis sont précis, puisqu'on ne sait pas à quoi les comparer.

Voir aussi : Fiche 2309933 et Fiche 2310022

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication Communications OFL, vol. 41, janvier 2007, p. 35

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; LOYER

Normes : CO.270.al.2

Résumé : AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL - APPARTEMENT PRÉCÉDEMMENT INOCCUPÉ - MENTION DE L'ANCIEN LOYER La seule inoccupation d'un appartement pendant une période, même d'une longue durée, ne conduit pas à l'absence d'un bail antérieur et ne permet pas de considérer qu'il s'agit, ultérieurement, d'une première mise en location ; un raisonnement contraire permettrait au bailleur de détourner le but de l'art. 270 al. 2 en retirant quelque temps un objet du marché locatif.

TF

Publication ATF 123 III 317 = SJ 1998 p.68 = JT 1998 I 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; RENDEMENT ABUSIF; BENEFICE; EXCES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - PRÉCISIONS SUR LA MÉTHODE DE COMPARAISON Cas d'un immeuble où les loyers annuels des appartements sis au 1er et 2ème étage sont identiques. Le loyer du 4ème étage est cependant nettement supérieur, sans raison apparente. Il convient de vérifier l'existence d'un abus éventuel des loyers annuels de comparaison des 1er et 2ème étage. Or, pour juger du caractère abusif d'un loyer donné, il serait contraire au principe de protection contre le rendement abusif de la chose louée, de la comparer à des loyers non adaptés aux facteurs de baisse par les bailleurs.

Voir aussi : ACJ n° 45 du 11.1.95 V. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER CONTROLE; NULLITE PARTIELLE; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : LOYER DÉPASSANT LE MAXIMUM AUTORISÉ PAR LE DROIT CANTONAL La fixation d'un loyer supérieur au loyer autorisé par l'Etat emporte nullité partielle du contrat de bail à concurrence de la différence entre le montant autorisé et le montant fixé dans le contrat, de sorte que le locataire dispose d'une créance en remboursement fondée sur les dispositions relatives à l'enrichissement illégitime.

Voir aussi : ACJ n° 455 du 18.03.94 G.G. c/ P.S., consid. 4-6 p. 14 ss et les références (arrêt relatif à la LGZD avec référence à la jurisprudence du TF en matière de bail à ferme agricole)

TF

Publication ATF 121 III 56 = SJ 1995 p. 425 = JT 1995 I 584

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; DELAI LEGAL

Normes : CO.270.al.2

Résumé : FORMULE OFFICIELLE NON REMISE AU LOCATAIRE DANS LE DÉLAI DE 93 B al. 3 LACC Le bailleur n'a pas respecté le terme prévu par l'art. 93B al. 3 LACC (24 LACC depuis le 1.1.1997) puisque l'avis de fixation du loyer a été envoyé trois semaines après l'entrée des locataires. Peu importe que ceux-ci aient pu prendre connaissance du contenu de la formule officielle lors de la conclusion du contrat. La notification suppose nécessairement la remise du document.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 121 III 56 = SJ 1995 p.425 = JT 1995 I 584

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; DELAI LEGAL

Normes : CO.270

Résumé : DÉLAI POUR REMETTRE LA FORMULE OFFICIELLE AU LOCATAIRE - CONSÉQUENCES DU RETARD - NULLITÉ En principe, le bailleur doit remettre la formule officielle au locataire lors de l'entrée en possession au plus tard. Si le bailleur s'exécute dans les trente jours suivant la réception de la chose, le délai pour contester le loyer initial est prolongé et vient à échéance trente jours après la notification de la formule officielle. En revanche, une notification intervenant au-delà de l'échéance de ce délai équivaut à une absence de notification et conduit à l'application de la jurisprudence consacrée par l' ATF 120 II 341, soit la faculté pour le juge de fixer le loyer sans être limité à l'examen du caractère abusif ou non du loyer figurant sur la formule officielle.

Voir aussi : ACJC/1312/2018 du 01.10.2018 (le fait que la bailleresse soit de bonne foi ne saurait remettre en cause les prescriptions légales concernant la notification de l'avis de fixation du loyer) ACJ n° 668 du 21.6.96 A. c/ D. F. ACJ n° 152 du 08.02.1999 SI X c/ F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; DELAI LEGAL

Normes : CO.270

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - INDICATION FAUSSE DU DERNIER LOYER Cas où l'avis de fixation du loyer initial notifié aux locataires est vicié dans l'indication du dernier loyer annuel (de l'ordre de Fr. 9'500.-- au bénéfice de X et non pas de Fr. 18'000.-- comme indiqué sur la formule). Cette indication fausse du dernier loyer annuel n'a pas permis aux locataires, dans le délai péremptoire de 30 jours prévu par la loi, d'apprécier si le loyer initial était abusif ou non. Ce n'est que lorsque ceux-ci ont pu se rendre compte de la quotité exacte du loyer antérieur que ledit délai doit commencer à courir.

Voir aussi : ACJ n° 357 du 27.03.1995 SI C. c/ Epoux F.

TF , 1ère Cour de droit public

Publication SJ 2005 I 485

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; LOYER CONTROLE; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.253b

Résumé : BLOCAGE DES LOYERS PAR LE DROIT PUBLIC CANTONAL - LOYER PRIS EN COMPTE AU TERME DE LA PÉRIODE DE CONTRÔLE En vertu de la primauté du droit fédéral, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail. Il est possible, en revanche, d'assortir l'autorisation de rénover des logements à un contrôle des loyers pendant une durée de 10 ans, ce que prévoit l'art. 12 LDTR. Dans ce cadre, l'obligation faite au propriétaire inclut celle de rectifier le contrat de bail pour aligner le montant du loyer (initial) à celui fixé par le DAEL. Dès lors, au terme de la période de blocage, c'est le loyer fixé par l'autorité qui doit servir de base pour une majoration éventuelle. Le bailleur ne peut donc pas prévoir contractuellement une augmentation automatique du loyer à l'issue de cette période.

Voir aussi : ACJ n° 273 du 13.03.2000 ( Fiche 2309804 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; RENDEMENT NET; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.269d

Résumé : HAUSSE DE LOYER - BAIL INDEXÉ - CALCUL DE RENDEMENT Cas d'un contrat de bail indexé et se renouvelant tacitement de 5 ans en 5 ans, sauf congé donné 6 mois à l'avance. Lorsque aucune des parties n'a remis en cause les bases de calcul du loyer dans le délai de préavis, le locataire ne peut pas opposer un calcul de rendement au bailleur qui, se fondant uniquement sur les critères d'indexation, lui notifie une hausse de loyer pour l'échéance du contrat (l'ATF 123 III 76 n'est pas applicable).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; SOUS-LOCATION; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); BAIL PRINCIPAL

Normes : CO.269; CO.269a; CO.262

Résumé : HAUSSE DE LOYER - SOUS-LOCATION - SOUS-LOYER SUPÉRIEUR AU LOYER PRINCIPAL Le loyer de la sous-location doit certes être déterminé en comparaison avec le bail principal, et en cas de dépassement de plus 15 %, il devrait en principe être considéré comme étant abusif (SJ 1994 p. 1; CdB 1992 p. 122). Toutefois, il ne faut pas perdre de vue que, au regard de l'art. 262 al. 2 litt. c CO, les conditions d'une sous-location considérée comme abusive peuvent uniquement fonder un refus du bailleur de consentir à la sous-location et, cas échéant, à procéder après mise en demeure à la résiliation du bail selon l'art. 266g CO. Une sous-location dont le loyer est de 150 % supérieur au loyer principal ne saurait en revanche fonder une augmentation du loyer en dehors du cadre prévu par les art. 269 et 269a CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); NULLITE

Normes : CO.269d

Résumé : NOTION DE HAUSSE DONT L'AVIS EST PARTIELLEMENT VICIÉ QUANT À SON CONTENU Lorsqu'un avis de majoration est nul, le bailleur pourra notifier une majoration pour la prochaine échéance du bail prenant pour référence la date de la dernière fixation non contestée ou fixée judiciairement du loyer. Lorsqu'une partie seulement du contenu est nulle, l'acte lui-même est valide et seules les prétentions reconnues valables sont applicables. Ce cas comporte pour le bailleur des conséquences plus sévères que sa nullité totale. Il ne pourra en effet reprendre ultérieurement les facteurs écartés alors qu'il le pourrait si l'avis était radicalement nul. Le législateur n'a pas voulu un résultat aussi choquant. Comme en cas de nullité totale de l'avis de hausse, le bailleur doit pouvoir reprendre ultérieurement les facteurs de hausse jugée nuls. La conséquence en est une brèche dans le système de la méthode relative, puisque, s'agissant des facteurs de hausse jugés nuls, ce n'est pas le dernier loyer non contesté ou fixé judiciairement qui devra servir de référence à l'occasion d'une majoration ultérieure, mais l'avant dernière fixation de loyer.

TF

Publication ATF 124 III 245 = SJ 1999 p.17 = JT 2000 I 185

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DELAI POUR INTENTER ACTION

Normes : CO.269

Résumé : MAJORATION DE LOYER - CONSÉQUENCES DU NON RESPECT DU DÉLAI DE 30 JOURS DE 274f CO Le bailleur qui n'a pas saisi le juge dans le délai de 30 jours ne peut plus majorer le loyer pour le même terme de résiliation, mais il a la possibilité de notifier une nouvelle majoration de loyer pour l'échéance contractuelle suivante, même s'il se prévaut, à l'appui de celle-ci, de motifs identiques à ceux qu'il a invoqués précédemment.

David LACHAT

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.253.ss

Résumé : La pratique récente en matière de loyers in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); APPRECIATION DES PREUVES; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.270a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL - OBLIGATION DU BAILLEUR DE PRODUIRE LES PIÈCES NÉCESSAIRES - CONSÉQUENCES DU REFUS DU BAILLEUR L'admission de la demande de baisse en raison du défaut de production par le bailleur des pièces requises relève de l'appréciation des preuves, laquelle ne peut être revue, dans le cadre de l'appel d'un jugement rendu en dernier ressort, que si elle s'avère insoutenable et donc arbitraire (SJ 1991, 134; 1990, 594).

TF

Publication ATF 122 III 20 = SJ 1996 p. 403 = JT 1996 I 600

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAXIME DU PROCES; ULTRA PETITA

Normes : CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - POSSIBILITÉ D'INVOQUER EN COURS DE PROCÉDURE DE NOUVEAUX MOTIFS DE BAISSE - MAXIME D'OFFICE ET INTERDICTION DE STATUER ULTRA PETITA Dans le cadre d'une demande de baisse, les parties ne doivent pas déjà se déterminer définitivement dans la phase préalable (requête au bailleur et réponse de celui-ci, selon l'art. 270a al. 2 CO) et ne sont pas liées par leurs déclarations dans cette phase lors de la procédure subséquente devant l'autorité (ATF du 18.10.1995 publié in MP 1995 p. 221s.; autre opinion : Brunner, Stoll, Die Mietzinsherabsetzung, MP 1993, p. 127). Lorsque de nouveaux motifs de baisse surviennent alors qu'une procédure en diminution de loyer est déjà pendante devant l'autorité, il se justifie d'accorder au locataire, par une application analogique de l'art. 270a al. 3 CO, la possibilité de faire valoir dans la procédure en cours devant l'autorité de nouvelles prétentions en diminution de loyer sans procédure préalable entre les parties selon l'art. 270a al. 2 CO, pour autant qu'une demande soit formulée dans la procédure.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d.al.1

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - LETTRE D'ACCOMPAGNEMENT Avis de majoration motivé comme suit : "art. 269 CO et art. 269a lettres a/b/e voir notre lettre annexée" et lettre annexe explicitant ces références légales et indiquant le taux d'intérêt hypothécaire et le niveau de l'ISPC pris en considération. Cette motivation satisfait aux conditions de la jurisprudence du TF (118 II 130, 133) dans la mesure où elle permet au locataire de comprendre que le nouveau loyer est calculé en tenant compte du taux et de l'intérêt mentionnés, ainsi que de la compensation des avantages concédés jusque là par l'Etat (sortie du contrôle).

Voir aussi : ACJ n° 696 du 22.6.2001 SI X c/ G.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE PARTIELLE; LOYER CONTROLE; LOYER ABUSIF; REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.20; CO.270

Résumé : NULLITÉ PARTIELLE DU CONTRAT DE BAIL PORTANT SUR LE MONTANT DU LOYER APRÈS TRAVAUX SANS AUTORISATION La fixation d'un loyer supérieur au loyer autorisé par l'Etat en application de la LDTR ou de la LGZD entraîne la nullité partielle du contrat de bail. Le locataire dispose dès lors d'une créance en remboursement fondée sur l'enrichissement illégitime et portant sur la différence entre le montant autorisé et le montant perçu par le bailleur. Le fait que le bailleur ait fait usage de la formule officielle au moment de la fixation du loyer initial n'y change rien. Si le bailleur effectue des travaux sans solliciter d'autorisation et que l'autorité ne le découvre que plus tard, il doit assumer le fait que les mesures administratives visent aussi bien à rectifier les baux déjà conclus qu'à s'assurer que les logements touchés demeurent, pour l'avenir, compatibles avec les critères posés par la législation cantonale. Il s'expose ainsi à devoir restituer le trop-perçu de loyer portant sur une période antérieure à la décision de l'autorité.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_356/2018 du 10.12.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; FORMULE OFFICIELLE

Normes : OBLF.19.al.1.let.a.ch.; OBLF.20; CO.269d

Résumé : CONDITIONS DE VALIDITÉ DE LA MOTIVATION D'UN AVIS DE HAUSSE - POSSIBILITÉ POUR LE LOCATAIRE DE DEMANDER DES INFORMATIONS SUPPLÉMENTAIRES La nullité de l'avis de majoration ne doit être constatée, sauf à faire preuve de formalisme excessif, que si la motivation litigieuse ne permet pas au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration. Lorsque l'avis de majoration porte sur un montant qui doit être calculé par une multiplication entre un tarif au m2 et la surface de l'appartement, cette dernière n'étant pas connue du locataire, il faut retenir que le montant relatif à ce facteur de hausse ne remplit pas les exigences de clarté et de précision de l'art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF. Cependant et en vertu de l'art. 20 OBLF, le locataire peut requérir du bailleur qu'il le renseigne sur la surface exacte de son logement, ce qui lui permet de calculer l'augmentation au franc près, de sorte que l'avis de majoration n'est pas nul.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication MP 2/09 p. 92

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : AUGMENTATION DE LOYER SUITE À DES TRAVAUX D'ASSAINISSEMENT Seule une amélioration sensible de la qualité constitue une plus-value et, partant, une prestation supplémentaire justifiant une augmentation du loyer. L'ampleur de la prestation supplémentaire correspond aux montants investis pour améliorer la qualité.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1999 p.17 = ATF 124 III 245 = JT 2000 I 185

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PROCEDURE; PEREMPTION

Normes : CO.274f.al.1

Résumé : HAUSSE NON-INTRODUITE APRÈS L'ÉCHEC DE LA TENTATIVE DE CONCILIATION - PÉREMPTION DU DROIT DE DEMANDER UNE HAUSSE POUR LES MÊMES MOTIFS ET LA MÊME PÉRIODE MAIS NON POUR UNE AUTRE PÉRIODE Si le bailleur n'a pas saisi le juge en temps utile après l'échec de la tentative de conciliation, il ne peut notifier une nouvelle hausse pour les mêmes motifs et la même période. Il pourra en revanche signifier une hausse pour les mêmes motifs, mais pour une autre période.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 124 III 310 = SJ 1998 p. 770 = JT 2000 I 185

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT ABUSIF; LOYER INITIAL; INDICE; BENEFICE; EXCES

Normes : CO.269

Résumé : INDICES D'ABUS PAS NÉCESSAIRES POUR INVOQUER LE RENDEMENT ABUSIF Selon la jurisprudence fédérale récente concernant les rapports entre les art. 269 et 269a CO, le moyen de défense du locataire fondé sur le rendement exagéré de la chose louée devrait pouvoir être invoqué sans autre par ce dernier, sans qu'il ait à démontrer la présence d'indices d'abus. De même, le locataire est en droit de contester le loyer initial en soutenant qu'il procure au bailleur un rendement excessif sans avoir à démontrer la présence d'indice d'abus, cela même s'il est établi que le loyer correspond aux prix du quartier.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_581/2018 du 09.07.2019 (critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, sauf inversion de cette hiérarchie lorsque l'immeuble est ancien)

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1998 p. 718

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; CALCUL; RENDEMENT NET; LOYER USUEL

Normes : CO.269d

Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE DE FIXATION DU LOYER INITIAL - FIXATION DU LOYER PAR LE JUGE La fixation du loyer initial approprié selon la jurisprudence fédérale (ATF 120 II 341) ne suppose pas un calcul proportionnel entre le loyer admissible aux termes de l'art. 269 CO, la moyenne des loyers du quartier et le loyer payé par le locataire précédent. Le juge partira du calcul de rendement de l'art 269 CO. Il peut ensuite comparer le résultat avec les loyers usuels du quartier: s'ils sont plus bas, le juge peut, ayant un pouvoir d'appréciation large en la matière, se fonder sur ceux-ci et fixer un loyer plus bas que le rendement ne le permettrait; dans le cas contraire en revanche, il ne peut fixer un loyer supérieur au résultat du calcul de rendement, car le loyer serait abusif au sens de l'art. 269 CO. Le loyer du précédent locataire ne joue pas de rôle, sauf si l'omission de la formule résulte d'un abus du bailleur, et n'est pris en compte que si le juge ne dispose pas des éléments nécessaires au calcul de rendement (sous réserve du cas de la sous-location, voir ATF 124 III 62).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); PREUVE

Normes : LPC.186.al.2

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - HAUSSE DES CHARGES OPPOSÉE - PREUVE Le fait que le bailleur n'ait pas prouvé ses allégués ne signifie pas qu'automatiquement la preuve du contraire serait avérée. Cas où le bailleur verse la totalité de la comptabilité sans apporter la preuve de ses allégués et où le locataire demande uniquement le rejet des pièces sans les utiliser pour prouver la baisse sollicitée. Pour obtenir le plein de ses conclusions, le locataire doit démontrer que les charges ont baissé dans la mesure qu'il prétend.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; FARDEAU DE LA PREUVE; INDICE

Normes : CO.270; OBLF.11.al.3

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - FARDEAU DE LA PREUVE DU CARACTÈRE ABUSIF DU LOYER INITIAL Le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial appartient au locataire (Message du Conseil fédéral du 27 mars 1985, in FF 1985 I p. 1473 ad 526; USPI, Commentaire du bail à loyer, Genève 1992, ad art. 270 No 31). En application de l'art. 8 CC, le bailleur doit toutefois collaborer loyalement à la preuve et fournir les documents probants en sa possession, soit notamment indiquer les calculs ou exemples comparatifs sur lesquels il s'est fondé. Le bailleur ne doit pas solliciter de la part des régies que des renseignements concernant les loyers les plus élevés. La demande de renseignements devrait spécifier uniquement les caractéristiques du logement en cause (emplacement, dimension, équipement, état d'entretien et année de construction), sans référence au montant du loyer. Les renseignements fournis par la régie du bailleur ne constituent pas à eux seuls un moyen de preuve. Aux termes de l'art. 11 al. 3 OBLF, il ne faut pas tenir compte des loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché. Il convient de tenir compte de ce que le locataire n'a pas la possibilité de réunir des exemples concrets de comparaison, ces renseignements n'étant pas volontiers fournis par les bailleurs ou par les régisseurs. Le seul moyen de preuve à sa disposition constituent donc les statistiques, mais qui ne servent que d'indices d'abus.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; METHODE ABSOLUE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.269

Résumé : IMPORTANTS TRAVAUX SUITE À UN INCENDIE - HAUSSE DE LOYER EN COURS DE BAIL MOTIVÉE PAR LA MÉTHODE ABSOLUE En cas de destruction de l'immeuble (par le feu), le bailleur peut se prévaloir directement d'un facteur nécessitant l'application de la méthode absolue (MP 1994 p. 85 ss, 91, consid. 2).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL

Normes : LPC.435

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL Le TBL doit examiner les allégués des parties, ordonner au besoin la production de pièces supplémentaires et inviter les parties à se déterminer. Le fardeau de la preuve quant au caractère abusif du loyer initial selon l'art. 15 AMSL incombe au locataire. Le bailleur peut quant à lui renverser la présomption du caractère abusif du loyer initial en démontrant que ce dernier ne lui procure pas un loyer abusif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : aLOJ.56M; LP.86

Résumé : RÉPÉTITION DE L'INDÛ Le TBL est compétent pour connaître d'une action fondée sur l'article 86 LP et portant sur un contrat de bail (in casu versement par le locataire d'augmentations du loyer alors que la procédure en majoration de celui-ci n'avait pas été poursuivie après sa non-conciliation).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch novembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;AUGMENTATION(EN GÉNÉRAL);LOYER

Normes : CO.269a.letb; OBLF.14

Résumé : AUGENTATION DE LOYER - PRESTATIONS SUPPLEMENTAIRES La notion de « prestations supplémentaires » au sens de l’art. 269a let. b CO est précisée par l’art. 14 OBLF, qui indique notamment que les frais causés par d’importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values. Le tribunal fait appel à son pouvoir d’appréciation pour déterminer la part des coûts entraînant une plus-value, de sorte que le Tribunal fédéral ne revoit cet élément qu’avec retenue. L’art. 269 CO contient une règle générale indiquant quand les loyers sont abusifs ; l’art. 269a CO liste quant à lui des exceptions dans lesquelles les loyers sont présumés non abusifs. Avec les art. 269a let. b CO et 14 OBLF, le législateur a voulu encourager les prestations supplémentaires des bailleurs. En particulier, l’art. 14 OBLF a été introduit afin d’encourager les bailleurs à effectuer régulièrement des travaux d’entretien, mais aussi à regrouper les rénovations dans la mesure du possible.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 148 III 63; Newsletter Bail.ch mars 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;PRESCRIPTION

Normes : CO.270

Résumé : ACTION EN RÉPÉTITION DE L'INDÛ - CONNAISSANCE EFFECTIVE - PRÉSOMPTION D'IGNORANCE DU LOCATAIRE Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective intervient lorsque le locataire sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif. L'ignorance du locataire est présumée. Le locataire qui n'a pas de connaissances spécifiques en droit du bail n'apprend l'exigence de la formule officielle que lorsqu'il cherche conseil auprès d'un avocat et que cette question est effectivement abordée. Récemment, dans l'ATF 146 III 82, le Tribunal a toutefois ajouté que l'on peut légitimement s'interroger sur le point de savoir si, de nos jours, l'ignorance présumée du locataire, quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l'absence de celle-ci, se justifie encore, dès lors que l'usage de la formule officielle a été rendu obligatoire il y a plus de vingt-cinq ans dans le canton de Vaud, que cette exigence a été rappelée à réitérées reprises par le Tribunal fédéral dans plusieurs arrêts publiés et qu'il est possible de se renseigner aisément sur ce point en effectuant une simple recherche sur internet ou en consultant le site d'associations militant en faveur de la défense des droits des locataires. L'interrogation que le Tribunal fédéral a manifesté dans cet arrêt ne visait que l'appréciation des preuves. Elle invitait le juge du fait à vérifier, par appréciation des preuves, si le locataire demandeur doit bénéficier de la présomption d'ignorance compte tenu de l'ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances spécifiques en droit du bail, s'il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s'il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial.

Voir aussi : ATF 146 III 82; BOHNET, Formule officielle à la conclusion du bail et présomption d’ignorance des droits du locataire (arrêt TF 4A_302/2021), in Newsletter Bail.ch mars 2022 et in DB n° 34/2022 p. 33ss; Nicolas SAVIAUX, Actes et/ou omissions du représentant ou mandataire: sont-ils opposables au bailleur et/ou au locataire? Quelques réflexions suite à l'arrêt 4A_302/2021 du 28 janvier 2022 du Tribunal fédéral suisse (contestation du loyer initial découlant de l'absence de formule officielle), in CdB 2/2022 p. 46 ss

Laurent BIERI

Publication PJA 2021 p. 437ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;CALCUL;RENDEMENT BRUT

Normes : CO.269a.letc

Résumé : LE RENDEMENT BRUT DE LA CHOSE LOUÉE, in PJA (Pratique juridique actuelle) 2021 p. 437ss

Remarques : Doctrine (examen des conséquences de l'arrêt de principe du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 sur le rendement brut admissible au sens de l'art. 269a let. c CO)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 146 III 82; newsletter Bail.ch avril 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; NULLITÉ ; PRESCRIPTION

Normes : CO.270; CO.67; CO.62ss

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - DÉLAI DE PRESCRIPTION ABSOLU Seules les règles de la prescription de l'action en enrichissement illégitime peuvent constituer une limite à l'intérêt du locataire à agir en fixation judiciaire du loyer puisque le législateur n'a pas prévu de règle limitant l'invocation du vice de forme dans le temps, par exemple à la durée du bail. Par conséquent, tant que cette action n'est pas prescrite en vertu de l'art. 67 al. 1 CO ou que le débiteur n'a pas soulevé l'exception de prescription (art. 142 CO), le locataire dispose également d'un intérêt à ouvrir action en fixation du loyer. Le délai absolu de 10 ans court, selon les termes de la loi (art. 67 CO), dès la naissance du droit à répétition.Le dies a quo du délai de prescription absolu est celui de l’exigibilité de la créance en enrichissement illégitime. Lorsque l’action en répétition porte sur plusieurs prétentions successives, comme des paiements de loyer, le dies a quo du délai de prescription absolu coïncide avec l’exigibilité de la prétention en enrichissement illégitime, soit au moment de chaque paiement indu. Il y a dès lors lieu d'admettre que le délai de prescription absolu a commencé à courir séparément pour chacun des versements effectués par le locataire. Ainsi, le locataire qui invoque la nullité du loyer initial et réclame en justice la restitution des montants versés indûment peut uniquement rechercher le bailleur pour les paiements effectués sans cause durant les dix dernières années précédant le dépôt de la requête en justice, dans la mesure où le bailleur peut soulever l'exception de prescription pour les versements plus anciens.

Voir aussi : ACJC/1277/2020 du 21.09.2020

Remarques : contra ACJC/1170/2018 du 03.09.2018 in CdB 4/2018, p. 128ss; DB 31/2019, p. 39 ss. ACJC/1277/2020 confirme la jurisprudence du TF (et retient que la solution retenue dans l'ACJC/1170/2018 est contraire à la nouvelle jurisprudence du TF).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 146 III 82; newsletter Bail.ch avril 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ; PRESCRIPTION

Normes : CO.270; CO.67

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - LIMITE À L'INTÉRÊT POUR AGIR Le locataire qui n'a pas reçu la formule officielle peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu. Il s'agit là d'un cumul d'actions (art. 90 CPC) : la première action tend, après constatation, à titre préjudiciel, de la nullité du loyer convenu, à la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde action, en tant que conséquence de la première, vise à la restitution des prestations effectuées sans cause conformément aux règles de l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO). Seules les règles de la prescription de l'action en enrichissement illégitime peuvent constituer une limite à l'intérêt du locataire à agir en fixation judiciaire du loyer puisque le législateur n'a pas prévu de règle limitant l'invocation du vice de forme dans le temps, par exemple à la durée du bail. Par conséquent, tant que cette action n'est pas prescrite en vertu de l'art. 67 al. 1 CO ou que le débiteur n'a pas soulevé l'exception de prescription (art. 142 CO), le locataire dispose également d'un intérêt à ouvrir action en fixation du loyer. Les principes dégagés par la jurisprudence concernant l'intérêt à agir ne s'appliquent que lorsque le demandeur ouvre action en restitution du trop-perçu alors que le bail a déjà pris fin. Il y a lieu d'admettre que, tant que dure le bail, le locataire peut en principe toujours se prévaloir du vice de forme affectant la notification du loyer initial. Durant le bail, le locataire possède en effet un intérêt à agir en fixation judiciaire du loyer, ne serait-ce que pour la fixation des loyers futurs, et ce indépendamment de l'éventuelle prescription de l'action en restitution des parts de loyer versées indûment, l'abus de droit étant naturellement réservé (art. 2 al. 2 CC).

Voir aussi : arrêts du TF 4A_302/2021 du 28.01.2022; 4A_517/2014 du 02.02.2015 ; ATF 140 III 583; arrêt du TF 4A_254/2016 du 10.07.2017

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 4/2019, p. 104

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; CALCUL ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - ETAPES Pour déterminer le rendement net de la chose louée, il faut procéder en sept étapes : 1° déterminer tous les coûts d'investissements effectifs (ou prix de revient) de l'immeuble; 2° déduire de ces coûts les fonds étrangers afin d'obtenir le montant des fonds propres investis; 3° réévaluer le montant des fonds propres investis pour tenir compte du renchérissement; 4° appliquer à ces fonds propres investis réévalués le taux de rendement admissible; 5° ajouter à ce rendement admissible des fonds propres les charges immobilières annuelles; 6° ventiler ce résultat appartement par appartement pour obtenir le loyer admissible de la chose louée; 7° comparer le loyer admissible obtenu avec le loyer actuel.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_239/2018 du 19.02.2019; arrêt du TF 4A_554_2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020; (fiche n° 2543255 et fiche n° 2543296)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2019; DB 31/2019, p. 46 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ÉCHELONNÉ;FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269c; CO.269d; CO.270d; OBLF.19

Résumé : NOTIFICATION DE CHAQUE ÉCHELON L'obligation pour le bailleur de notifier chaque nouvel échelon au moyen de la formule officielle ne remplit aucune fonction protectrice, puisqu'une contestation est exclue par l'article 270d CO. In casu, le TF laisse cependant ouverte la question de la nullité des échelons qui n'ont pas été notifiés au moyen de la formule officielle, car ce grief n'a pas été soulevé dans la procédure cantonale.

CJ , CABL

Publication CdB 2/2018 p. 61 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ ; STATISTIQUE

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - STATISTIQUES - ETAT DE L'APPARTEMENT La vétusté et les éventuels défauts de l'objet loué n'ont pas à être pris en considération dans la fixation judiciaire du loyer. En effet, la vétusté d'un immeuble se reflète déjà dans l'année de construction de celui-ci, qui est pris en compte dans les statistiques des loyers. Quant aux défauts éventuellement présents, résultant ou non de l'état de vétusté, ils peuvent déjà faire l'objet d'une réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO), de sorte qu'il ne se justifie pas d'en tenir compte, faute de quoi le locataire pourrait obtenir une réduction à double pour ce motif, à la fois dans le cadre de la fixation judiciaire du loyer et dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer. Ainsi, la fixation judiciaire du loyer doit se déterminer sur la base d'un bien immobilier exempt de défaut et entretenu, le bailleur ayant l'obligation de délivrer la chose dans cet état (cf. art. 256 al. 1 CO).

Voir aussi : ACJC/1533/2023 du 20.11.2023

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch de février 2018; DB 30/2018, p. 16ss

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DELAI LEGAL

Normes : CO.270

Résumé : LOCATAIRE DÉJÀ EN POSSESSION DE LA CHOSE LOUÉE - DÉLAI POUR CONTESTER Lorsque le locataire est déjà en possession de la chose louée au moment où la formule officielle lui est remise - en raison d'un précédent rapport juridique, le délai pour contester le loyer initial commence à courir au plus tard à partir de la date à laquelle le locataire a signé le bail.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_503/2019 du 06.01.2020 (newsletter bail.ch février 2020); ACJ n° 216 du 31.08.1992; ACJC/39/2003 du 13.01.03

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; LOYER ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.271

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - RÉSERVE DE HAUSSE INSIGNIFIANTE Selon la jurisprudence, il est admissible de résilier un bail afin d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé que celui payé par le locataire congédié ; toutefois, une telle résiliation ne doit pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite tel que la perception d'un loyer abusif. Est abusif le congé donné par un bailleur qui ne dispose que d'une réserve de hausse insignifiante,en l'occurence CHF 75.- par année, mais en fait néanmoins usage afin de se débarrasser d'un locataire qui ne lui convient plus.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; CHOSE LOUÉE

Normes : CO.270.al.1.let.b

Résumé : AUGMENTATION SENSIBLE DU LOYER POUR LA MÊME CHOSE PAR RAPPORT AU PRÉCÉDENT LOYER - IDENTITÉ DE LA CHOSE LOUÉE SUITE À D'IMPORTANTS TRAVAUX Pour qu'une augmentation sensible du loyer initial puisse être retenue, il faut, afin de permettre une véritable comparaison, que le nouveau loyer concerne toujours "la même chose". Il s'agit principalement d'examiner dans quelle mesure des tra­vaux accomplis par le bailleur à l'occasion du changement de locataire conduise à rendre la comparaison impraticable. L'objet loué perd ses caractéristiques de base si, après une rénovation, il n'a plus la même surface ou le même nombre de pièces. In casu, pas d'identité de la chose louée entre deux arcades, louées séparément, d'une surface respectivement de 120m2 et 73m2, qui ne disposaient pas d'un sous-sol, et une nouvelle arcade qui comprend désormais une sur­face de 130 m2 au rez-de-chaussée et un sous-sol de 50 m2, équipé notamment d'un local servant de réduit et de WC, accessible par un escalier.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/09 p. 115 ATF 135 III 591 SJ 2010 I 43 MP 3/09 135

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER CONTROLE; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - LOGEMENTS SUBVENTIONNÉS L'art. 257a al. 2 CO, qui prévoit que les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement, est aussi applicable aux logements subventionnés, soit aux locaux en faveur desquels des mesures d'encouragements ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité (art. 253b al. 3 CO). Si le bailleur omet de prévoir dans le contrat de bail la facturation des frais accessoires de manière conforme aux exigences de l'art. 257a al. 2 CO, il doit les prendre à sa charge.

Voir aussi : ACJC/473/2010 du 19.04.2010

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB n° 4/2008 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.253.ss

Résumé : LA RESPONSABILITÉ DU BAILLEUR DE BIENS IMMOBILIERS in Cahiers du Bail n° 4/2008, p. 97

Remarques : Doctrine