Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 54

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l; OBLF.9

Résumé : RÉSILIATION PAR LE BAILLEUR - EXIGENCES CONCERNANT LA SIGNATURE MANUSCRITE Le congé donné par le bailleur dans une formule officielle non signée est valable si le courrier qui l'accompagne contient lui-même une signature manuscrite originale

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 138 III 123DB 24/2012 n° 26

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; CAS CLAIR ; POUVOIR D'APPRÉCIATION

Normes : CPC.257

Résumé : CAS CLAIRS - SITUATION JURIDIQUE CLAIRE - ABUS DE DROIT Une situation juridique claire au sens de l'art. 257 al. 1 let. b CPC suppose que l'application du droit conduise à un résultat sans ambiguïté. Ce n'est en règle générale pas le cas si l'application d'une norme exige une décision en équité ou relève de l'appréciation. Dans le cas présent, l'existence d'une situation juridique claire a été niée, la question de savoir si l'invocation d'un vice de forme était constitutive d'un abus de droit exigeant une prise en considération de l'ensemble des circonstances et ne pouvant conduire à un résultat sans ambiguïté .

Voir aussi : arrêts du TF 4A_25/2019 du 15.04.2019 (newsletter bail.ch juin 2019 : pouvoir d'appréciation pas nécessaire en présence d'un comportement manifestement abusif, appartenant aux cas reconnus typiquement comme tels par la jurisprudence et la doctrine); 4A_185/2017 du 15.06.2017 (interprétation d'une clause contractuelle selon le principe de la confiance n'exclut pas par principe l'existence d'un cas clair; cf. newsletter bail.ch août 2017); arrêt du TF 4A_551/2016 du 03.11.2016 (examen de la prolongation de bail nécessite pesée des intérêts, incompatible avec le cas clair)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 137 III 389

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SUBSIDIARITÉ

Normes : CO.261; CO.271

Résumé : RESILIATION EXTRAORDINAIRE ET ORDINAIRE Sur le principe, il faut reconnaître, avec la doctrine, la possibilité de signifier une deuxième résiliation "subsidiaire", appelée à déployer ses effets uniquement si le premier congé n'est pas valable.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_12/2023 du 31.3.2023 (un bailleur, après avoir signifié une fois un congé ordinaire et en outre, au cours du délai de ce congé, un congé extraordinaire, peut donner un autre congé extraordinaire pour défaut de paiement du loyer jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué sur les deux premiers congés. Le congé signifié « par précaution », pour le cas où un congé, dont la validité (ou nullité) est litigieuse entre les parties, serait déclaré nul ou inefficace par l’autorité de conciliation ou par le juge, n’est pas un congé conditionnel); arrêt du TF 4A_143/2023 du 10.10.2023

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.257f

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - DESTINATION ET AFFECTATION DES LOCAUX En cas de violation persistante des stipulations concernant l'affectation des locaux loués, le bailleur peut résilier le contrat sur la base de l'art. 257f al. 3 CO, même si l'activité du locataire n'engendre pas une situation insupportable selon cette disposition. In casu, l'exécution de travaux de traduction dans une partie de l'appartement dans lequel les locataires vivent ne constitue pas une affectation contraire aux fins d'habitation. Par ailleurs, aucun va-et-vient gênant de clients n'a été constaté et le fait d'effectuer à domicile des traductions à titre indépendant n'était pas apte à troubler quiconque, de sorte que la situation n'était pas grave au point d'être insupportable pour le bailleur ou le voisinage.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; COLOCATAIRE

Normes : CO.266l

Résumé : PLURALITÉ DE COLOCATAIRES - RÉSILIATION NON NOTIFIÉE À TOUS LES HÉRITIERS - NULLITÉ Le congé donné par un bailleur à une pluralité de colocataires doit, à peine de nullité, être adressé à l'ensemble d'entre eux (art. 70 CO). Cette résiliation peut être donnée au moyen d'une seule formule officielle portant le nom de tous les colocataires. En particulier, la résiliation du bail d'un locataire défunt doit être adressée à l'ensemble de ses héritiers. A défaut, elle est nulle. In casu, l'avenant au bail, prévoyant la continuation du bail avec la seule épouse du défunt et signé uniquement par celle-ci, est nul et de nul effet, dans la mesure où la succession du locataire n'avait pas été partagée. De même, le congé notifié ensuite uniquement à l'épouse est nul. Même si la requête en constatation de la nullité a été formée par trois des quatre héritiers, ceux-ci sont légitimés à solliciter la constatation de la nullité de la résiliation.

TF , 1ère Cour civile

Publication RSPC 2/2010 p. 175

Descripteurs : BAIL A LOYER; FAITS NOUVEAUX; VALEUR LITIGIEUSE

Normes : CO.253

Résumé : BAISSE DE LOYER - CALCUL DE LA VALEUR LITIGIEUSE Un fait nouveau non pris en compte par le jugement entrepris (en l'occurrence, résiliation du bail par le locataire) ne peut influencer la valeur litigieuse au stade du recours devant le Tribunal fédéral.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI DE PRESCRIPTION; PRESCRIPTION

Normes : CO.259d; CO.128

Résumé : CRÉANCE EN RESTITUTION DE LOYERS FONDÉE SUR L'ARTICLE 259d CO - PRESCRIPTION QUINQUENNALE Dès lors que la créance en restitution de loyers de l'art. 259d CO revêt un caractère contractuel, la prescription de l'art. 128 CO s'applique. Il apparaîtrait en effet choquant de soumettre la créance en restitution à un délai de prescription plus long que la créance initiale. Si la prescription de cinq ans s'applique au versement de prestations périodiques, aucun motif légitime ne justifie de soumettre la demande de restitution de telles prestations à un délai différent, a fortiori plus long. Partant, la créance en restitution de loyer de l'art. 259d CO est soumise à une prescription de cinq ans.

Voir aussi : Fiche 2309483

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN

Normes : CO.256

Résumé : OBLIGATION D'ENTRETIEN DU BAILLEUR - PORTÉE SUR LES DÉPENDANCES L'obligation d'entretien du bailleur s'étend aussi aux dépendances (in casu une salle de jeux) mises à disposition du locataire à titre gratuit et à bien plaire, dans la mesure où elles sont comprises dans le loyer de l'appartement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT INNOMME; CONTRAT D'HOTELLERIE

Normes : CO.253

Résumé : DISTINCTION ENTRE CONTRAT DE BAIL ET CONTRAT DE PENSION (OU D'HÔTELLERIE) - CRITÈRES DE DISTINCTION Le contrat d'hébergement constitue un contrat innommé comportant des éléments de bail, de la vente, du mandat et du dépôt (ATF 120 II 252 = JdT 1995 I 286). Le contrat de pension ou d'hôtellerie se distingue du bail à loyer par la nature et l'étendue des prestations propres : l'accord porte sur la mise à disposition d'une chambre meublée avec les services (nettoyage, réception, etc.) qui y sont rattachés, et sur la fourniture de repas, selon les règles respectives du bail, de la vente et du mandat. La jurisprudence admet exceptionnellement l'application des règles du droit du bail lorsque le séjour revêt un caractère permanent (ACJ n° 136 du 15.05.1992). La distinction entre ces deux types de contrat doit se faire au regard de l'ensemble des circonstances relatives aux prestations fournies. Dès lors, les prestations d'une pension dans laquelle seul un service de nettoyage est offert, aucun service de petit-déjeuner ni de restauration n'existe et la réception fonctionne par téléphone, sans qu'une personne n'occupe cette fonction dans les locaux, se rapprochent d'un simple contrat de sous-location, assortie d'un service de nettoyage, et non d'un contrat d'hôtellerie, d'autant plus si le gérant déclare aux occupants potentiels que la chambre se loue uniquement au mois et que le coût de location est payable par mois d'avance.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; SUSPENSION DU DELAI

Normes : LPC.30

Résumé : SUSPENSION DES DÉLAIS - APPLICABILITÉ La liste de l'art. 30 LPC est exhaustive, de sorte que la suspension des délais de l'art. 30 LPC s'applique en matière de baux et loyers, l'exception de l'art. 30 al. 2 LPC ne concernant, en matière de bail à loyer, que des procédures d'évacuation pour non-paiement de loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EFFICACITE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : EXAMEN DE L'EFFICACITÉ D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION Amené à se prononcer sur une demande d'évacuation à la suite d'un congé donné pour justes motifs (en l'espèce sur la base de l'art. 257f al. 3 CO), le Tribunal des baux et loyers doit préalablement vérifier que les justes motifs existaient au moment de la résiliation. A défaut, le congé doit être déclaré inefficace et ce, même si le locataire, qui a contesté le congé dans le délai de 30 jours (art. 273 al. 3 CO), n'a pas maintenu sa contestation après la procédure de conciliation. Cf. également HOHL, Procédure civile, T. II, p. 189 : selon cet auteur, l'inefficacité doit également être constatée si le locataire n'a pas contesté le congé dans le délai de 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication SJ 2009 I 477 ATF 135 III 537 MP 4/09 p. 215

Descripteurs : BAIL A LOYER; SURFACE; ERREUR; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.24.al.1.ch.4

Résumé : LOCAUX COMMERCIAUX - DIFFÉRENCE DE SURFACE - LOYER FIXÉ SUR LA BASE DU PRIX AU MÈTRE CARRÉ S'agissant de locaux commerciaux dont le loyer est fixé en fonction des mètres carrés, une différence non négligeable (in casu 17 %) et non aisément décelable entre la surface mentionnée dans le bail et la surface effective fonde une erreur essentielle sur la détermination du loyer que le locataire était disposé à payer. Il convient dès lors de réajuster le loyer en fonction de la surface effective et de rembourser le trop-perçu au locataire.

Voir aussi : DB n° 21/2009 p. 16; CdB 3/2017, p. 82ss (pour bail d'habitation)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; NOTION

Normes : CO.253

Résumé : DISTINCTION ENTRE BAIL À LOYER ET BAIL À FERME Pour déterminer si le contrat ayant pour objet la remise à titre onéreux de locaux affectés à un usage commercial est un bail à loyer ou un bail à ferme, le Tribunal fédéral examine si les locaux sont remis au fermier (locataire) uniquement avec leurs installations ou si le bailleur lui remet également l'entreprise qu'il exploite dans ces locaux, ainsi que ses relations d'affaires, de sorte que le contrat se rapporte à un ensemble de droits productifs. Dans le premier cas, les produits perçus par l'exploitant sont dus au simple usage de la chose et on a affaire à un bail à ferme. Le bail à ferme se caractérise ainsi par le fait que le fermier peut exploiter des relations d'affaires préexistantes (p. ex. fournisseurs, clients, personnel, marques). L'existence d'un bail à ferme est donc notamment exclue en cas de cession de locaux vides, de locaux bâtis ou aménagés récemment ou lorsque l'inventaire ne suffit pas pour exploiter l'entreprise ou devient la propriété de celui à qui sont cédés les locaux (RONCORONI, Commentaire romand, 2003, n. 9 et 10 ad art. 275 CO et réf. citées; ATF 128 III 421, consid. 2.1). La distinction porte à la fois sur l'objet du contrat (chose productive ou non) et sur la manière d'user de la chose (perception des produits de la chose elle-même ou de l'activité dans des locaux en eux-mêmes improductifs).

Voir aussi : ACJ n° 594 du 21.11.1994 F. c/ S.A. X ACJ n° 466 du 20.05.1996 S.A. X c/ Commune de C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; POUVOIR DE REPRESENTATION

Normes : LPC.430

Résumé : NOTION DE "MANDATAIRE PROFESSIONNELLEMENT QUALIFIÉ" Un mandataire est professionnellement qualifié dès lors que la pratique lui aura permis d'acquérir au moins les connaissances élémentaires dans les domaines relevant de la juridiction du TBL en vertu de l'art. 56 K LOJ (actuel art. 56M LOJ).

Voir aussi : ACJC/1149/2003 du 10.11.2003 ACJC/56/1987 du 10.04.1987

Evelyne SEPPEY

Publication CdB 2/08 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURPARLERS; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : LPD.3; CO.253.ss

Résumé : DE L'INFLUENCE DE LA PROTECTION DES DONNEES SUR LE DROIT DU BAIL in Cahiers du bail n°2/2008 p. 33

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; EXIGIBILITE

Normes : CO.120; CO.257d.al.2

Résumé : CONGÉ POUR DEMEURE DU LOCATAIRE - COMPENSATION - CRÉANCE EN DOMMAGES-INTÉRÊTS La créance en dommages-intérêts résultant d'aménagements non amortis à la suite d'une résiliation donnée pour justes motifs n'est exigible qu'à la fin du bail et ne peut donc être opposée en compensation aux arriérés de loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; PORTE-FORT

Normes : aLOJ.56M

Résumé : LITIGE OPPOSANT UN BAILLEUR À UN TIERS QUI S'EST PORTÉ FORT DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE La notion de " litiges relatifs aux baux et loyers " comprend les actions en vertu desquelles un bailleur principal fait valoir contre un sous-locataire des créances en rapport avec la jouissance de la chose louée (ATF 120 II p. 112; JdT 1995 I 202) ou celles dans le cadre desquelles le demandeur invoque au premier chef des normes du droit du bail (SJ 1998 p. 384). La juridiction des baux et loyers est également compétente pour connaître d'une prétention en dommages et intérêts fondée par exemple sur l'art. 41 CO lorsque cette prétention est l'accessoire d'une autre prétention fondée sur le bail à loyer, telle une demande d'évacuation (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la LPC, ad art. 426, n. 3). De même, la compétence de la juridiction spéciale peut être retenue lorsqu'elle est saisie d'une action possessoire en réintégrande fondée sur l'art. 927 CCS par une partie qui se voit privée de l'accès aux locaux et soutient être au bénéfice d'un bail toujours en vigueur ce que le bailleur conteste (ATF du 21 septembre 2005, 4P.155/2005). La juridiction des baux et loyers est enfin compétente pour statuer sur les différends qui mettent en cause non seulement des bailleurs et des locataires ou fermiers, mais encore des tiers, en particulier les personnes qui ont émis des garanties en rapport avec des contrats de bail (ACJ n° 157 du 27.05.91 F. c/ G; ACJ n° 1193 du 6.10.97 K. c/ SI P.; ACJ n° 902 du 07.09.98 SI X c/ L.). Dans le cas d'un litige opposant un bailleur à un tiers, qui s'est porté fort des obligations du locataire et garantit ainsi la bonne exécution du contrat de bail, la compétence du TBL doit être admise.

Voir aussi : ACJ n° 157 du 27.05.1991 F. c/ G. ACJ n° 1193 du 06.10.1997 K. c/ SI P. ACJ n° 902 du 07.09.1998 SI X c/ L.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; COMPETENCE RATIONE MATERIAE

Normes : CO.253; CO.18; CO.305

Résumé : CONTRAT DE BAIL "GRATUIT" - INCOMPÉTENCE DU TBL Aux termes de l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. Sans paiement d'un loyer, il n'y a pas de bail. Le "bail gratuit" est un contrat de prêt à usage (art. 305 ss CO; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 54; SJ 1979 p. 181). Un contrat prévoyant la mise à disposition d'une villa à un actionnaire de la société bailleresse pour un loyer fixé contractuellement à CHF 427.- par mois, jamais acquitté, est un contrat de prêt à usage dissimulé, et ce nonobstant son annotation au Registre foncier. Par conséquent, le Tribunal des baux et loyers n'est pas compétent pour connaître du litige opposant les signataires dudit contrat.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : CO.257e

Résumé : IMPOSSIBILITÉ POUR LE LOCATAIRE DE COMPENSER LE MONTANT DU LOYER AVEC CELUI DES SÛRETÉS Tant que dure le bail, le locataire ne peut pas compenser le montant qu'il a déposé en garantie avec les sommes qu'il doit au bailleur, notamment lorsqu'il est mis en demeure pour le paiement du loyer. En effet, imputer le loyer impayé sur les sûretés reviendrait à diminuer ces dernières; or, le bailleur n'a pas à accepter une réduction unilatérale des sûretés convenues dans le contrat de bail.

Voir aussi : ACJC/1175/2007 du 08.10.2007

CJ , CABL

Publication CdB 3/07 p. 78

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; INCOMBANCE; LOCATAIRE

Normes : CO.257a

Résumé : FRAIS ENGENDRÉS PAR LES APPAREILS MIS EN PLACE PAR LE LOCATAIRE Les dépenses sans lien suffisant avec l'usage de la chose louée sont exclues de la définition impérative des frais accessoires. Il en découle que la dépense visée doit présenter un lien suffisamment étroit avec l'objet loué et les installations mises à disposition du locataire par le bailleur. Il est également admis que les coûts relatifs à une installation individuelle de chauffage et de préparation d'eau chaude (boiler) doivent être assumés par le locataire directement. Il en est de même de la maintenance et des frais de fonctionnement des appareils mis en place par le locataire, car leur utilisation ne constitue pas une prestation du bailleur. Ces dépenses doivent être sorties des rapports de bail. Le locataire doit prendre en charge les frais portant sur l'entretien et la consommation en énergie et en eau de l'appareil de climatisation lui appartenant, qui est à l'origine d'une surconsommation d'eau froide due à une vanne défectueuse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.263

Résumé : CHANGEMENT D'AFFECTATION L'exploitation d'un magasin de bijoux plutôt que de vêtements ne saurait être assimilé à un changement d'affectation, les locaux restant destinés à un usage commercial.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; MOTIF; PENURIE

Normes : CO.266g; CO.257f

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE DU BAIL POUR SOUS-OCCUPATION DES LOCAUX Le contrat de bail confère au locataire, moyennant paiement, le droit d'user de la chose mais aussi celui de n'en pas faire usage, même si cette situation ne devrait que rarement se produire. La seule sous-occupation du logement ne constitue pas une violation contractuelle et ne peut de la sorte servir de fondement à une résiliation du contrat pour justes motifs. Un tel congé ne sera pas reporté à la prochaine échéance. Inefficace, il ne déploie aucun effet.

Voir aussi : Fiche 2309426 (en cas de résiliation ordinaire)ACJC/525/2007 du 07.05.2007ACJC/1305/2008 du 03.11.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; NULLITE; SOLIDARITE

Normes : CO.50; LGL.31B; RLGL.5.al.3

Résumé : SOUS-LOCATION D'UN LOGEMENT SUBVENTIONNÉ - RESPONSABILITÉ SOLIDAIRE La sous-location d'un logement subventionné étant prohibée par les art. 31b LGL et 5 al. 3 RGL, les sous-locataires ne peuvent pas invoquer l'application de l'art. 50 CO.

TF

Publication DB 2007 p.14, n° 4

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; EXIGIBILITE

Normes : CO.120

Résumé : COMPENSATION ENTRE ARRIÉRÉ DE LOYER ET DIVIDENDES DE LA S.I. Le droit de compenser suppose l'exigibilité de la créance. Si celle-ci consiste dans le dividende de la société immobilière revêtant la qualité de bailleresse, elle est exigible dès que son montant a été fixé. S'il n'est pas établi que l'assemblée générale de la S.I. a fixé des dividendes pour les exercices antérieurs à celui durant lequel le locataire a cessé de payer son loyer, il s'en suit que le locataire n'était pas titulaire d'une créance de dividendes exigibles qu'il aurait pu compenser avec la créance d'arriérés de loyers du bailleur.

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB n° 2/2006 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE

Normes : CO.255

Résumé : LE BAIL DE DURÉE DETERMINÉE in Cahiers du Bail n° 2/2006, p. 33

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Publication CdB 4/06 p. 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT SOCIAL; MOTIF

Normes : CO.271.al.1

Résumé : SOUS-OCCUPATION - EXTENSION DE LA DURÉE DE CONTRÔLE D'UN IMMEUBLE Une extension inhabituelle de la durée du contrôle d'un immeuble n'implique pas une application plus souple du taux d'occupation. Le congé donné par le bailleur pour ce motif ne se révèle ainsi pas contraire aux règles de la bonne foi.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; PRESCRIPTION

Normes : CO.120.al.3

Résumé : PRESCRIPTION DE LA CRÉANCE EN RESTITUTION DE PRESTATIONS PÉRIODIQUES La déclaration de compensation faite durant le délai comminatoire équivaut à un paiement en temps utile. Cette déclaration n'est soumise à aucune exigence de forme, elle peut résulter d'actes concluants. En principe, la créance opposée en compensation ne devrait pas être prescrite. L'art. 120 al. 3 prévoit une exception si la créance n'était pas éteinte par la prescription au moment où elle pouvait être compensée. S'agissant de la prescription d'une créance en restitution de prestations périodiques fournies à tort, c'est la prescription d'un an de l'art. 67 CO qui s'applique et non pas celle de l'art. 128 CO. La créance compensatoire issue du paiement du loyer entre 1992 et septembre 1995, alors que la chose louée n'était pas à disposition du locataire, était prescrite en septembre 1996 et ne pouvait pas être opposée à la revendication du bailleur résultant d'une obligation née en 2003.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION

Normes : CO.253b.al.2

Résumé : LOGEMENT DE LUXE Un appartement avec une situation exceptionnelle, dont les pièces de réception largement structurées et décorées de façon ostentatoire surplombent la rade de Genève, doit être qualifié de luxueux au regard de l'impression générale qu'il donne et des avantages esthétiques qu'il confère, malgré le caractère populaire du quartier, l'environnement bruyant et l'aspect extérieur très ordinaire de l'immeuble et des locaux communs.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NOTION; COMPETENCE RATIONE MATERIAE

Normes : CO.275; aLOJ.56M

Résumé : BAIL À FERME NON AGRICOLE - NOTION - COMPÉTENCE DU TBL Un "contrat de gestion", prévoyant l'obligation pour son bénéficiaire de gérer un camping selon les directives précises du propriétaire, contre rémunération, ne peut pas être qualifié de bail à ferme non agricole. D'une part, l'obligation de respecter les directives précises du propriétaire n'existe pas dans le bail à ferme et, d'autre part, aucun loyer n'a été convenu. Le Tribunal des baux et loyers n'est donc pas compétent ratione materiae.

Voir aussi : ACJ n° 1484 du 10.12.2007 H. c/ G. et consorts

Me Patrick BLASER

Publication CdB 3/04 p. 65

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION

Normes : CO.253b.al.2

Résumé : Le logement de luxe

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2004 I p. 385

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION

Normes : CO.253b.al.2

Résumé : NOTION D'HABITATION DE LUXE Pour dire si l'habitation est luxueuse, il faut se placer au moment où le loyer litigieux doit être fixé, et non au début du bail. Une construction ancienne, qui offre un niveau de confort inférieur aux maisons modernes, peut aussi entrer dans la catégorie des logements de luxe en raison de son attrait historique et de son intérêt architectural.

Voir aussi : ACJC/157/2015 du 16.02.2015 (admet caractère luxueux d'un appartement ancien)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PLUS-VALUE; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14.al.1; LPC.292

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - POUVOIR D'APPRÉCIATION DU JUGE POUR DÉTERMINER LE TAUX DE PLUS-VALUE Tant qu'il reste dans la fourchette comprise entre 50 et 70 %, le juge fait application du très large pouvoir d'appréciation dont il dispose pour déterminer le taux de plus-value et l'appel extraordinaire de l'art. 292 LPC n'est pas ouvert pour ce seul grief (cf. BERTOSSA/ GAILLARD/ GUYET/ SCHMIDT, Commentaire de la LPC, n° 8 ad art. 292).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL; PREUVE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DE L'ÉVOLUTION DES CHARGES D'EXPLOITATION - DONNÉES LACUNAIRES Une information incomplète sur les charges d'une année ne peut pas être exploitée. En effet, un état des charges incomplet n'est pas comparable avec un état complet. En l'occurrence, ces considérations conduisent la Cour à ne pas inclure les années relevantes pour le calcul, alors qu'en principe, elles auraient dû l'être.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION

Normes : CO.253b.al.2

Résumé : LOGEMENT DE LUXE La notion de luxe doit s'interpréter restrictivement; elle s'apprécie concrètement et objectivement, par rapport aux locaux loués, et non au regard de la personne du locataire et suppose un confort et un raffinement extraordinaire, ainsi qu'un excellent niveau d'entretien. Il faut que l'impression de luxe se dégage de l'ensemble. Enfin, la notion de luxe est relative, un objet pouvant perdre cette qualité avec l'écoulement du temps (cf. David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 80). Exemple : un appartement de 8,5 pièces au loyer mensuel de Fr. 9000.-, avec 3 salles de bains et 2 WC, faisant 237,9 m2, immeuble de bon standing mais sans plus, dont le service de conciergerie ne sort pas de l'ordinaire, n'est pas luxueux (cf. ACJ n° 1068 du 14.10.1996). Exemple : une bâtisse du 18ème siècle, avec cour et jardin, arbres centenaires, dans un quartier tranquille et favorisé, composée de plus de 6 pièces de belles dimensions et agrémentée de beaux parquets, de murs et plafonds à moulures, d'une véranda et d'un accès direct au jardin, à quoi s'ajoutent 4 sanitaires et des commodités spacieuses, est luxueuse.

Voir aussi : ACJ n° 1068 du 14.10.1996 SI SA X c/ K. ACJ n° 755 du 16.06.1997 SI SA X c/ C. ACJ n° 898 du 07.09.1998 D. et C. c/ D. et P.

Remarques : Contra : ACJ n° 1087 du 08.09.97 SA X c/ SA X

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2003 I p. 577

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; HERITIER

Normes : CO.847

Résumé : SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE D'HABITATION - DÉCÈS D'UN ASSOCIÉ - QUALITÉ DE MEMBRE DE L'HÉRITIÈRE Action de l'héritière tendant à la constatation de sa qualité de membre de la coopérative d'habitation au décès de sa mère (compétence du Tribunal de Première Instance). A défaut d'une clause statutaire expresse, les candidats au sociétariat ne disposent d'aucun droit à entrer dans une société coopérative (et donc de disposer d'un logement). En effet, les statuts de la société peuvent, en cas de décès d'un associé, soit transmettre le sociétariat de plein droit aux héritiers, soit soumettre sa transmission à la réalisation de certaines conditions (cf. SJ 2003 I p. 578; R. Ruedin, Société coopérative d'habitation et bail à loyer, 8ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 1994, p. 20).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONCLUSIONS; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.427

Résumé : ABSENCE DE CONCLUSIONS FORMELLES - FORMALISME EXCESSIF Sous peine de formalisme excessif, et conformément aux principes de simplicité et de célérité de la procédure, le Tribunal ne doit pas se limiter à considérer que le défendeur n'a pas pris de conclusions formelles, et, de ce chef, s'estimer lié par les conclusions du demandeur, lorsqu'il résulte des déclarations en audience et des écritures sur incident du défendeur que ce dernier demande la confirmation de la décision de la CCBL.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPENSATION DE CREANCES

Normes : LPC.295; LPC.427.al.2

Résumé : ADMISSIBILITÉ D'UNE OBJECTION DE COMPENSATION APRÈS LA PHASE DE L'INSTRUCTION PRÉALABLE Le Tribunal fédéral a confirmé que le juge, comme en matière de demande reconventionnelle, peut rejeter une objection de compensation formée postérieurement à l'instruction préalable si l'examen de son bien-fondé implique de nouvelles enquêtes retardant de manière déraisonnable la solution du litige (SJ 1982 p. 92).

Pierre WESSNER

Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.253ss

Résumé : Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé in 12ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSORITE; COLOCATAIRE; SOCIETE SIMPLE

Normes : LPC.6; CO.262.al.1

Résumé : SOUS-LOCATION: PAS DE CONSORITÉ NÉCESSAIRE DES COLOCATAIRES PRINCIPAUX Examen de la recevabilité d'un recours du sous-locataire contre un refus de mesures provisionnelles, dirigé contre une partie seulement des colocataires principaux. Les colocataires forment entre eux une société simple, qui suppose en règle générale la consorité nécessaire, au point que les consorts nécessaires ne peuvent agir ou être actionnés qu'ensemble. Selon la Cour cantonale toutefois, la sous-location étant une affaire ordinaire, chaque associé peut agir sans le concours des autres et représenter la société simple. Ainsi, le sous-locataire n'avait pas à citer l'ensemble des colocataires. Le recours est donc recevable.

Remarques : Arrêt isolé

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURPARLERS; CULPA IN CONTRAHENDO

Normes : CC.2.al.1

Résumé : CULPA IN CONTRAHENDO Cas d'un bail signé par l'épouse, mais pas par le mari, qui renonce finalement à le signer en raison du refus du propriétaire de procéder à l'installation de double-vitrages. Lorsque la rupture intervient soit en raison d'un désaccord sur l'une des clauses du contrat à conclure, soit en raison d'éléments nouveaux qui sont susceptibles d'avoir une influence sur le contenu du contrat ou sur la capacité des parties de l'exécuter, elle relève de l'incertitude liée par définition à la phase des pourparlers et non pas de la culpa in contrahendo, qui vise les situations dans lesquelles une partie poursuit des négociations de manière fictive, avec l'intention bien déterminée de ne pas conclure. Le locataire ne doit donc ni loyer, ni dommages-intérêts.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE RATIONE MATERIAE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : CONTRAT D'ENTREPRISE - COMPÉTENCE RATIONE MATERIAE Cas de deux contrats, l'un de bail, l'autre d'entreprise. Une prétention découlant de ce dernier fait l'objet d'une instance portée devant le Tribunal de première instance. Le Tribunal des baux et loyers est compétent ratione materiae pour connaître de la contestation du congé, car il n'existe pas de lien de connexité entre la prétention découlant du contrat d'entreprise et celle découlant du bail, nonobstant l'existence d'une convention prévoyant la compensation des loyers échus avec les créances du locataire résultant du contrat d'entreprise. Il ne s'agit donc ni d'un contrat mixte, ni d'un contrat lié, couplé ou composé au sens de la doctrine (cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 58).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TITRE(DOCUMENT); PREUVE; SIGNATURE

Normes : CC.8

Résumé : PREUVE - FACTURES SANS SIGNATURES Une facture sans détails de marchandise et sans signature lors de la livraison n'est pas un document probant. L'absence de signature ne permet pas d'établir avec certitude l'exécution de la livraison.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; JONCTION DE CAUSES

Normes : LPC.106

Résumé : JONCTION DES CAUSES - MÊME COMPLEXE DE FAITS Cas où les prétentions des locataires découlent des nuisances provoquées par un chantier voisin. La jonction n'est pas possible, même pour des raisons d'opportunité, vu que les locataires habitent à des étages différents, que leurs logements ne sont pas tous orientés de la même façon et qu'ils ne sont pas affectés de la même manière. Il n'est pas possible non plus d'instruire uniquement une " procédure pilote ". Chaque cause doit être instruite séparément, les parties étant libres de conclure un accord de procédure afin que certains témoignages fassent foi dans plusieurs procédures.

Voir aussi : ACJ n° 471 du 15.04.2002 X SA c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; NOTION

Normes : CO.253

Résumé : BAIL À LOYER OU BAIL À FERME Il n'y a pas bail à ferme lorsque le locataire veut percevoir des produits avec et dans les locaux, mais que ces produits sont dus avant tout à son activité, et non au simple usage de la chose. C'est pourquoi les bureaux, les magasins, les ateliers, etc. ne font en général l'objet que de baux à loyer, et cela même si les installations des locaux en question sont aussi louées. Si, au contraire, le bailleur remet avec les locaux l'entreprise qu'il y exploite, ainsi que ses relations d'affaires, il y a bail à ferme, car le contrat se rapporte dans un tel cas à un ensemble de droits productifs (ATF 103 II 247=JT 1978 I 504,p. 509 et 510 et réf. citées).

TF

Publication SJ 2001 p. 445

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; FORME ECRITE

Normes : CO.259b.let.a

Résumé : RÉSILIATION AVEC EFFET IMMÉDIAT - FORME ÉCRITE OBLIGATOIRE L'exigence de la forme écrite, sous peine de nullité, ne s'applique pas seulement au congé ordinaire, mais également à une résiliation extraordinaire, notamment celle fondée sur l'art. 259b let. a CO (Weber/Zihlmann, Commentaire bâlois, 2ème éd., n° 6 ad art. 259b CO et n° 4 ad art. 266l CO ; HIGI, Commentaire zurichois, n° 4 ad art. 266l CO ; SVIT-Kommentar, 2ème éd., n° 7 ad art. 266l - 266o CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE - SOUS-LOCATION JUSQU'À L'ÉCHÉANCE DU BAIL Afin de réduire sa dette, le locataire peut sous-louer les locaux à moindre prix jusqu'à l'échéance du bail. De son côté, le bailleur assume une part de responsabilité s'il s'oppose à tort à la sous-location (D. Lachat in Cdb 1998/4, chiffres 39 et 42). C'est le cas notamment lorsque le bailleur s'oppose à la sous-location au motif que le locataire entendait quitter les locaux définitivement et non pas à titre provisoire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION

Normes : LPC.439

Résumé : CONTESTATION DE CONGÉ - RENVOI A LA CCBL APRÈS RECOURS AU TF Hormis le traitement d'un cas social (art. 439 LPC), il n'y a pas de base légale pour renvoyer une cause à la Commission de conciliation. Cette dernière n'est pas en mesure d'instruire les faits de la cause si ce n'est d'auditionner les parties ou leurs mandataires présents selon l'article 10 de la loi qui l'institue.

Laura JACQUEMOUD-ROSSARI

Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000

Descripteurs : BAIL A LOYER; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.253.ss

Résumé : L'évolution récente de la jurisprudence en matière de loyers in 11ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

David LACHAT

Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000

Descripteurs : BAIL A LOYER; CESSION DE CREANCE(CO)

Normes : CO.253.ss

Résumé : La cession des loyers in 11ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPARUTION PERSONNELLE; ABSENCE

Normes : LPC.432

Résumé : ABSENCE D'UNE PARTIE À DEUX AUDIENCES DE COMPARUTION PERSONNELLE - INCAPACITÉ DE TRAVAIL D'UN EMPLOYÉ DE LA RÉGIE INVOQUÉE L'incapacité de travail d'un employé de la régie ne saurait justifier l'absence de la défenderesse à deux audiences successivement fixées par le Tribunal et qui ont fait l'objet de convocations valables de la part du greffe. Ce motif n'est pas pertinent dans la mesure où il concerne exclusivement l'organisation interne de la régie.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : INSTRUCTION COMPLÉMENTAIRE PAR LE JUGE Dans le cadre d'un calcul de rendement, le bailleur ne saurait être pénalisé du fait que son mode de financement ne permet pas de détailler le montant des intérêts intercalaires spécifiques à une construction hétérogène (comportant des logements, une bibliothèque, des locaux commerciaux et des parkings). Il se justifie d'autant moins de renoncer à une instruction complémentaire sur ce point particulier que le locataire lui-même, dans ses conclusions, admet que le bailleur doit fournir des explications complémentaires à ce sujet.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION ABUSIVE; RESILIATION

Normes : CO.271a.al.1.let.a

Résumé : ANNULABILITÉ DU CONGÉ - LOCATAIRE FAISANT VALOIR DES PRÉTENTIONS DÉCOULANT DU BAIL Cas où le locataire indique au bailleur qu'il va consigner le loyer et demander une réduction de celui-ci. Un mois plus tard le bailleur lui notifie son congé. Le lien de causalité a été jugé suffisamment établi, notamment du point de vue temporel, pour admettre que la résiliation du bail est en rapport direct avec les réclamations du locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION; TERRAIN

Normes : CO.253a

Résumé : NOTION DE BAIL COMMERCIAL - PARCELLE DE JARDIN CULTIVEE En l'état actuel de la jurisprudence, il n'est pas possible de considérer que la pratique d'une activité récréative représente un intérêt vital pour le locataire, et en tout cas pas lorsqu'elle est exercée sur un terrain non bâti.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOLIDARITE; HERITIER; SOCIETE SIMPLE

Normes : CO.144.al.1

Résumé : SOLIDARITÉ DES COHÉRITIERS D'UN DÉFUNT ASSOCIÉ D'UNE SOCIÉTÉ SIMPLE La solidarité des cohéritiers découle des art. 603 CC et 639 CC, tant pour les dettes du défunt que pour celles de la succession; la solidarité consacrée dans ces dispositions a pour but d'assurer la protection des créanciers qui peuvent agir contre l'un ou l'autre des cohéritiers (Piotet, Traité de droit privé suisse, § 84 p. 584ss). La solidarité des associés d'une société simple est prévue à l'art. 543 al. 3 CO et a les mêmes conséquences pour les créanciers de la société. Il en résulte que la solidarité prévue par les art. 543 al. 3 CO et 603, 639 CC, entraîne l'application de l'art. 144 al. 1 CO qui prévoit que le créancier peut, à son choix, exiger de tous les débiteurs solidaires ou de l'un d'eux, l'exécution intégrale ou partielle de l'obligation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION; TERRAIN

Normes : CO.253a

Résumé : NOTION DE LOCAL COMMERCIAL - BAIL PORTANT SUR UN TERRAIN EN PARTIE CONSTRUIT Cas d'un bail portant initialement sur un terrain nu à l'usage du chantier, sur lequel le locataire était autorisé à élever et construire toute construction utile à son entreprise, ainsi que des voies d'accès, amenées d'eau, de gaz, d'électricité et de téléphone. La notion même de local commercial exclut en principe le terrain non construit, car elle suppose une construction délimitée dans son volume (sol, murs et toit). Le terrain non construit ne répond pas à cette définition (Barbey, Commentaire du droit du bail, p. 72 n° 184). Un local en maçonnerie n'ayant pas une importance prédominante par rapport au terrain nu, l'objet du bail ne saurait être considéré comme un local commercial au sens de la loi et bénéficier de la protection des articles 271 et suivants CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; DOMMAGE; CALCUL

Normes : CO.264

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE DU BAIL - FIXATION DE L'INDEMNITÉ DUE AU BAILLEUR Des locaux sont restés inoccupés pendant 9 mois. Ce délai doit être considéré comme court en période de surabondance d'offre sur le marché des locaux commerciaux. On ne saurait en déduire que le bailleur a renoncé intentionnellement à un avantage qu'il aurait pu obtenir en louant plus rapidement ces locaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; COLOCATAIRE

Normes : CO.274a

Résumé : LITIGE ENTRE COLOCATAIRES SUR LA CHOSE LOUÉE EN COMMUN Le TBL est incompétent dans le cas d'un litige survenant entre colocataires au sujet de l'usage d'une chose louée en commun.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; STATION-SERVICE

Normes : aLOJ.56M.let.a

Résumé : CONTRAT MIXTE DE LOCATION DE STATION ESSENCE ET DE BAIL - (IN)COMPÉTENCE DU TBL Cas d'un contrat mixte intitulé "contrat de location de station essence et de bail à loyer". Dans un arrêt de 1978 (M. c/ X SA), la Cour a considéré que le TBL était incompétent ratione materiae (ACJ n° 770 du 19.06.1995 SA X c/ A. S.). Toutefois, la compétence du TBL a été admise dans le cas d'une relation de bail à ferme relatif à une station essence.

TF

Publication SJ 1999 p. 167

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSACTION COUPLEE; PRESSION; NULLITE

Normes : CO.254

Résumé : TRANSACTION COUPLÉE - PRIX DU MOBILIER ET DU DROIT AU BAIL, AUX ENSEIGNES ET AUX AUTORISATIONS D'EXPLOITER Une transaction couplée en soi admissible peut néanmoins revêtir un caractère abusif, lorsque le prix imposé au locataire, pour l'acquisition de biens ou d'avantages de faits auxquels il est intéressé en raison des particularités des locaux remis à bail, est sans rapport avec la valeur réelle (beaucoup plus basse) de ces biens. Une telle disproportion est l'indice que l'obligation ainsi contractée par le locataire n'a été prise que sous la contrainte, pour obtenir la conclusion du bail. La preuve des faits permettant d'admettre cette disproportion abusive entre prix et contre-prestation incombe, en vertu de l'art. 8 CC, à la partie qui invoque la nullité de la transaction couplée.

Pierre WESSNER

Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1998

Descripteurs : BAIL A LOYER; JUSTE MOTIF; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.266g

Résumé : La résiliation du bail à loyer pour justes motifs in 10ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

François KNOEPFLER

Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1998

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURPARLERS; DROIT D'OPTION(OBLIGATION)

Normes : CO.253.ss

Résumé : Pourparlers précontractuels, promesse de conclure et droit d'option en matière de bail in 10ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE

Normes : LPC.312.let.b

Résumé : LOYERS EXIGIBLES APRÈS LES PLAIDOIRIES EN PREMIÈRE INSTANCE Les bailleurs sont en droit de réclamer, pour la première fois en appel, des loyers exigibles après les plaidoiries en première instance.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CHOSE JUGEE; DISPOSITIF

Normes : LPC.99

Résumé : JUGEMENT FIXANT LE LOYER PRÉCÉDANT - AUTORITÉ DE CHOSE JUGÉE LIMITÉE AU DISPOSITIF DU JUGEMENT L'autorité de chose jugée se limite au dispositif du jugement et ne peut être étendue à ses considérants (Bertossa, Gaillard, Guyet, Shmidt, Commentaire de la LPC, n° 6 ad art. 99 LPC). Le juge n'est donc lié que par le montant du loyer établi précédemment par un précédent jugement, et non par le choix de la période déterminant une moyenne de charges par le précédent tribunal. Il est donc libre de calculer une moyenne des charges autre que celle fixée précédemment, ce d'autant plus que le calcul relatif ne dégage qu'une appréciation approximative.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : CONGÉ DONNÉ SUR AVIS OFFICIEL DONT SEULE LA LETTRE D'ACCOMPAGNEMENT EST SIGNÉE Le locataire soutient que le congé est nul parce que seule la lettre d'accompagnement, et non la formule officielle, contient une signature manuscrite. Le TF tient comme suffisante une signature manuscrite apposée sur la lettre d'accompagnement (cf. notamment Higi, Commentaire zurichois, n. 18 ad art. 266l CO et Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 407 ch. 3.2, et p. 265 ch. 3.1.2).

Voir aussi : ATF 140 III 54 (qui confirme)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR

Normes : LPC.3

Résumé : GÉRANCE LÉGALE - QUALITÉ POUR AGIR Cas où le Tribunal a indiqué clairement que la partie agissante était l'Office des poursuites, laquelle a seule la qualité pour agir, quand bien même elle agit pour le compte du bailleur, en sa qualité de titulaire de la légitimation active. Même si la mention du bailleur dans le cadre de la désignation des parties n'est pas indispensable, le libellé du Tribunal est irréprochable lorsqu'il désigne bien comme partie l'Office des poursuites.

Voir aussi : ACJ n° 61 du 11.01.1999 P. c/ A. ACJ n° 376 du 23.04.2001 B. et N. SA c/ L.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; COMPETENCE

Normes : CO.120

Résumé : COMPENSATION - INCOMPÉTENCE DE LA JURIDICTION SAISIE DE LA DEMANDE PRINCIPALE Lorsque la compétence pour statuer sur la créance compensante relève du pouvoir juridictionnel du même canton que celui de la demande principale, il suffit que le juge de cette dernière impartisse un délai au défendeur pour faire valoir sa prétention devant l'autorité compétente. Dans l'intervalle, il est tenu de différer sa décision jusqu'à droit connu sur la contre-réclamation ou de suspendre l'effet exécutoire de son jugement à concurrence de la somme opposée en compensation (ATF 85 II 103 et les références). Les commentateurs de la LPC prévoient quant à eux deux solutions alternatives pour le juge de l'action principale dans un tel cas de figure : - soit il sursoit à statuer sur la demande jusqu'à droit jugé sur l'objection de compensation articulée sous la forme d'une action en constatation de droit portée devant le juge compétent; - soit, par économie de procédure et notamment s'il existe un rapport de connexité entre les faits fondant la demande et ceux fondant l'objection, l'ensemble du litige est soumis au juge compétent pour connaître du rapport de droit ayant un caractère prépondérant (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, n° 9 ad art. 28).

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 124 III 149 = SJ 1998 p.376

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE

Normes : CO.260a.al.3

Résumé : CARACTÈRE DISPOSITIF DE LA NORME L'article 260a al. 3 CO est une norme dispositive et le locataire peut valablement renoncer par avance à une indemnité pour plus-value considérable. Remarque: il peut le faire pour des travaux déjà engagés ou à venir. Il ne peut toutefois s'interdire de manière définitive et absolue toutes possibilités d'entreprendre des travaux dans ses locaux, nécessités par l'urgence ou pour d'autres motifs impérieux.

Voir aussi : ACJ n° 118 du 10.02.2003 P. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CHANGEMENT DE DOMICILE

Normes : LPC.7

Résumé : ASSIGNATION EN CAS DE CHANGEMENT DE DOMICILE Dans l'hypothèse où la partie concernée aura fait connaître son changement de domicile à temps, l'indication de l'ancienne adresse ne saurait être admise. Si, par contre, le demandeur ne connaissait pas et ne pouvait raisonnablement connaître le changement de domicile, l'indication de l'adresse connue reste valable (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, art. 7 n° 6).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; ACTE CONCLUANT

Normes : CO.16.al.1

Résumé : FORME ÉCRITE DU CONTRAT PRÉVUE - TRAVAUX RÉALISÉS AVANT LA SIGNATURE DU BAIL Il est admis que les parties renoncent à la forme écrite qu'elles avaient réservée lorsque les prestations contractuelles sont fournies et acceptées sans réserve, nonobstant l'inobservation de la forme; un tel comportement renverse la présomption posée par l'art. 16 al. 1 CO (ATF 105 II 75 = JT 1980 I 67, 69 et réf. citées).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COPROPRIETE; POUVOIR DE REPRESENTATION

Normes : CC.712t.al.2

Résumé : POUVOIR DE L'ADMINISTRATEUR D'AGIR EN JUSTICE POUR LA COMMUNAUTÉ DE COPROPRIÉTAIRES Il appartient au TBL de fixer un délai raisonnable à la communauté des copropriétaires pour qu'elle donne son consentement aux actes accomplis par son administrateur dans la procédure d'action en justice de l'administrateur (ATF 114 II 310 = SJ 1989 p. 5 ss consid. 2). En dehors des affaires devant être tranchées en procédure sommaire, l'administrateur ne peut agir en justice au nom de la communauté, comme partie demanderesse ou défenderesse, que s'il y a été autorisé préalablement par l'assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d'urgence pour lesquels cette autorisation peut être requise ultérieurement. Toutefois, la formulation adoptée par l'art. 712 t al. 2 CC, pour les causes dépourvues d'urgence, n'exclut pas que l'administrateur qui agit sans autorisation soit traité de la même façon qu'un représentant sans pouvoirs, auquel le juge doit fixer un délai raisonnable pour corriger le vice qui affecte provisoirement les actes de procédure déjà accomplis. Si l'assemblée des copropriétaires donne son consentement à l'administrateur, dans le délai imparti, elle ratifie les actes accomplis antérieurement sans pouvoirs et guérit le vice avec effet ex tunc.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1998 p. 320

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT COMPLEXE ; STATION-SERVICE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRATS COMPOSÉS - CARACTÈRE PRÉPONDERANT DES ÉLÉMENTS CONTRACTUELS ÉTRANGERS AU BAIL - STATION-SERVICE En cas de contrats composés réunissant diverses conventions distinctes mais dépendantes entre elles, ou de contrat mixte contenant des éléments de plusieurs contrats, il faut rechercher le centre de gravité des relations contractuelles, appréhendées comme un seul et unique accord; compte tenu de leur dépendance réciproque, il n'est en effet pas possible de soumettre chaque composante du contrat à un sort juridique propre. L'application des dispositions sur l'extinction du bail est exclue lorsque la cession de l'usage n'apparaît que comme un élément accessoire et secondaire, l'accent étant mis sur d'autres éléments du contrat. L'extinction de la location d'une station-service n'est pas soumise au droit du bail, même lorsque l'exploitant peut y vendre des voitures, si l'accent est mis sur la vente des produits d'une compagnie pétrolière.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_335/2018 du 09.05.2019 (DB 31/2019, p. 35 ss : Lorsque le contrat de bail s'inscrit dans un contrat complexe avec un contrat de promesse de vente et que cette convention est entachée d'un vice du consentement, l'ensemble de la relation contractuelle est invalidé ex tunc si le centre de gravité de celle-ci se trouve dans le contrat de vente); ACJ n° 746 du 11.06.2007 P. c/ X SA

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE

Normes : CO.260a.al.3

Résumé : INDEMNITÉ À LA FIN D'UN BAIL POUR TRAVAUX EXECUTÉS PAR LE LOCATAIRE L'article 260a al. 3 CO règle de manière exhaustive la question de l'indemnisation du locataire, à l'exclusion des règles sur l'accession (art. 671/672 CC) et sur l'enrichissement illégitime (art. 62 et ss CO) (Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997, p. 543 et réf. citées sous note marginale 36). Aux termes de cet article, lorsque la chose louée présente une plus-value considérable à la fin du bail, résultant de rénovation ou de modification acceptée par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité correspondant à la plus-value engendrée. L'article 260a al.3 CO présuppose de plus un accord écrit du bailleur (Message du Conseil fédéral FF 1985 I p. 1421; pv Commission du Conseil National p. 80/81) (ATF 104 II 202 = JdT 1979 I p. 24 et réf. citée).

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 123 III 124 = SJ 1997 p. 433

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EXECUTION DE L'OBLIGATION

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR INEXÉCUTION PAR LE LOCATAIRE D'UNE OBLIGATION QU'IL A PRISE DANS LE CONTRAT Un engagement du locataire de faire radier une hypothèque des artisans et entrepreneurs, qui a été annotée ou inscrite dans le cadre de travaux de construction exécutés conformément au contrat par un sous-locataire, n'entre pas dans le champ d'application de l'art. 257f CO. Si le débiteur se trouve en demeure de faire cette action, comme il ne s'agit pas de loyer ou de frais accessoires, il faut appliquer non pas l'art. 257d CO, mais les art. 102 et ss CO. Dans un rapport juridique durable, le droit de résilier remplace le droit de se départir du contrat. On peut hésiter entre le délai de l'art. 257d al. 2 CO et celui de l'art. 266g al. 1 CO, mais la question est restée indécise en l'espèce. La résiliation donnée en invoquant à tort l'art. 257f al. 3 CO doit être considérée comme une résiliation valable sur la base des art. 107 ss CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR

Normes : LPC.3

Résumé : LÉGITIMATION ACTIVE - QUALITÉ POUR AGIR - GÉRANCE LÉGALE Lorsqu'un immeuble est placé sous gérance légale de l'Office des poursuites (OP), il y a dissociation entre la légitimation (active ou passive), qui reste au propriétaire-bailleur, et la qualité pour agir ou défendre, qui revient à l'OP (cf. ATF 109 III 45 = JT 1985 II 43). Une requête en évacuation formée par le bailleur après l'instauration de la gérance légale est manifestement irrecevable, faute de qualité pour agir. L'intervention en cours de procès de celui qui a qualité pour agir ne permet pas de supprimer après coup le défaut et de permettre la guérison de l'irrecevabilité de la requête.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 122 III 262 = SJ 1996 p.628

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g.al.2

Résumé : RÉSILIATION POUR DE JUSTES MOTIFS - CONSÉQUENCES PÉCUNIAIRES Selon l'art. 266g al. 2 CO, le juge détermine les conséquences pécuniaires d'une résiliation anticipée admissible en tenant compte de toutes les circonstances, c'est-à-dire selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC). La responsabilité selon l'art. 266g al. 2 CO revêt ainsi le caractère d'une responsabilité causale pour des motifs d'équité comme celle de l'incapable de discernement prévue par l'art. 54 al. 1 CO (cf. ATF 102 II 226 consid. 2b p. 230). La partie qui résilie le bail pour de justes motifs ne doit plus à l'autre une indemnité en principe complète (Message, FF1 1985 I 1451; SVIT-Kommentar zum Mietrecht, art. 266g CO n° 22; Zihlmann, Das neue Mietrecht, 2ème édition, p. 109; Higi, Zurcher Kommentar, art. 266g n° 80). La partie qui résilie ne doit payer une indemnité, selon l'art. 266g al. 2 CO, que lorsque cela paraît équitable. Savoir si et dans quelle mesure cette exigence est remplie se détermine selon les circonstances du cas d'espèce, parmi lesquelles la situation financière des parties au moment du jugement revêt un caractère prépondérant (cf. ATF 103 II 330 consid. 4b/aa p. 335s.; 102 II 226 consid. 3b p. 231 et les références...).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; TRANSACTION COUPLEE

Normes : aLOJ.56M; CO.254

Résumé : TRANSACTION COUPLÉE ET COMPÉTENCE DU TBL Le TBL est compétent pour décider si une transaction couplée est licite ou nulle au regard de l'article 254 CO. Il est en revanche incompétent pour traiter des autres litiges relatifs à une transaction couplée licite lorsque cette transaction ne relève pas du contrat de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CC.1

Résumé : APPLICATION DE LA JURISPRUDENCE RÉCENTE AUX PROCÈS EN COURS Les règles prévues par la jurisprudence sont immédiatement applicables aux procès en cours; prétendre le contraire reviendrait à obliger le juge de fait à prononcer des décisions contraires à celles rendues par le juge du droit, et ce pour tous les procès introduits avant la nouvelle jurisprudence, ce qui constitue pour le moins un illogisme, sinon un acte arbitraire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; LOCATAIRE

Normes : CO.263.al.4

Résumé : TRANSFERT DU BAIL À UN TIERS - ÉTENDUE DE L'OBLIGATION SOLIDAIRE Selon la doctrine dominante, l'engagement solidaire du locataire cédant n'est pas limité; il concerne au premier chef le paiement du loyer, mais peut aussi avoir trait à l'obligation de remettre les locaux en état (Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997, p. 390, ch. 3.4.2), voire toute autre obligation du cessionnaire (Commentaire USPI, p. 327 No 35, cf. également Higi, Kommentar zur schweizerischen ZGB, V 2b, Die Miete, p. 700 par. 3 not. Nos 52, 53 et 56; Honsel, Vogt, Wiegand OR I p. 2383 III No 5 ; voir L. Jacquemoud-Rossari, in Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1994, p. 18. Contra R. Barbey in SJ 1992 p. 33 ss.).

TF

Publication ATF 121 III 408 = JT 1996 I 381 = SJ 1996 p. 235

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; LOCATAIRE

Normes : CO.263.al.4

Résumé : TRANSFERT D'UN BAIL COMMERCIAL DE DURÉE DETERMINÉE - RESPONSABILITÉ DU LOCATAIRE SORTANT Lorsque le locataire reprenant voit son bail résilié de manière anticipée pour cause de demeure et qu'il ne quitte pas les locaux loués, le locataire transférant est solidairement responsable de l'indemnité pour occupation illicite jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou pendant deux ans dès le transfert, si l'échéance du contrat tombe au-delà.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL D'ACCORD ENTRE LES PARTIES - FORMULE OFFICIELLE PAS NÉCESSAIRE Lorsque deux parties concluent un contrat en remplacement d'un précédent bail qui porte sur les mêmes locaux, il n'y a pas lieu de résilier le précédent contrat au moyen d'un formulaire officiel, puisqu'il s'agit effectivement de la fin d'un rapport de bail d'accord entre les parties et non d'un congé unilatéral donné par le bailleur à son locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; LOCATAIRE; COLOCATAIRE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : LITIGE ENTRE LOCATAIRES CÉDANT ET CESSIONNAIRE Incompétence du TBL en cas de litige entre locataires ou colocataires.

Voir aussi : ACJ n° 271 du 06.11.92 P. c/ S. ACJ n° 249 du 05.11.93 D. C. c./ R.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CRAINTE FONDEE; ANNULABILITE; RESILIATION

Normes : CO.30

Résumé : INVALIDATION POUR CRAINTE FONDÉE - PAS D'AVANTAGES EXCESSIFS DU BAILLEUR Même si le bailleur a effectué certaines pressions, cela ne saurait impliquer la nullité absolue du congé. Il faudrait, pour que le locataire soit fondé à invalider cette résiliation au sens de l'art. 31 CO, qu'il ait agi sous la menace d'un danger grave et imminent pour lui-même, dans sa vie, sa personne, son honneur ou ses biens. L'art. 30 al. 2 CO stipule expressément que la crainte de voir invoquer un droit ne peut être prise en considération que si la gêne de la partie menacée a été exploitée pour extorquer à celle-ci des avantages excessifs.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACTE ILLICITE; JUSTICE PROPRE

Normes : CO.41

Résumé : ACTE ILLICITE DU BAILLEUR - FAUTE CONCOMITANTE DU LOCATAIRE Le bailleur commet un acte illicite (de justice propre) en s'introduisant dans le logement de sa partie adverse, en faisant changer la serrure de la porte palière et en vidant les locaux de leur contenu. (ATF 9 II 65 = JT 1914 I 51; RJB 1929 p. 80). Le fait que le preneur ne se soit pas acquitté du loyer et qu'il n'avait plus donné de nouvelles pendant un mois et demi n'autorisait pas semblable procédé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; CONDITION(FAIT FUTUR)

Normes : CO.266a

Résumé : RÉSILIATION CONDITIONNELLE Un congé peut être assorti de conditions, sauf si la survenance de celle-ci dépend de la seule volonté du destinataire ou s'il est certain qu'elle se produira au plus tard avant le début du délai de préavis.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CO.253

Résumé : CONDITIONS GÉNÉRALES ANNEXÉES AU BAIL Les conditions générales contenues dans le bail à loyer type sont une forme de dispositions contractuelles pré-formulées qui n'ont d'effet entre les parties que si celles-ci les ont intégrées à leur contrat. Une nouvelle teneur ne remplace la précédente que lorsqu'elle est intégrée au contrat par les parties, expressément ou tacitement (communication non refusée dans un délai convenable).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; TRANSACTION COUPLEE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : LITIGE PORTANT SUR UNE "REPRISE" Cas d'un litige entre un locataire dont l'ex-épouse allait reprendre le bail et un futur sous-locataire de celle-ci, soit entre deux personnes non liées par bail, et portant sur la reprise de divers aménagements. Le TBL est incompétent et cela même si la demanderesse invoque l'art. 254 CO relatif aux transactions couplées, lesquelles sont distinctes des baux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; ACTE CONCLUANT

Normes : CO.16.al.1

Résumé : FORME ÉCRITE POUR UN BAIL La présomption de l'art. 16 al. 1 CO peut être renversée par des actes concluants. Tel est le cas lorsque les parties ont exécuté ou accepté spontanément et sans réserve les prestations contractuelles (ATF 105 II 75/78). Dans le cas d'un locataire qui paie sans réserve la garantie et les premiers loyers alors que le bailleur a délivré les locaux et pris en charge certains travaux, il y a lieu de considérer que les parties ont renoncé par actes concluants à la forme écrite.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT CONCLU AVEC UNE PERSONNE NON DETERMINÉE Un contrat conclu au nom d'une personne non déterminée est juridiquement valable (Gauch, Schluep, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. 1, ZH 1991, p. 251 N° 1332). Toutefois, le représenté ne peut rester inconnu que provisoire-ment (SJ 1955 p. 197 ss.; ATF 60 II 492/500). Sur la base de l'article 2 al. 1 CC, le représentant est dès lors tenu de révéler son nom (R. Zäch, Commentaire bernois, BE 1959, ad art. 32 N° 58 ss, p. 72). S'il le refuse, et que le représenté ne peut être déterminé selon des critères objectifs, le contrat devient en principe caduc. Lorsque le représenté peut être déterminé selon les critères objectifs, le contrat est maintenu dans cette hypothèse. Toutefois, le représentant peut être tenu de payer des dommages-intérêts négatifs, en application analogique de l'article 39 alinéa 1 CO (Zäch, op. cit., ad art. 32 N° 73, p. 62). Après la révélation du nom du représenté, l'autre partie a le droit de refuser la continuation du contrat, lorsque le représenté ne présente pas les qualités requises (insolvabilité, mauvaise réputation; Zäch, op. cit., N° 61).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TRIBUNAL DES BAUX

Normes : LPC.155

Résumé : MÊME TRIBUNAL La Cour de Justice, statuant comme juridiction d'appel du TPI en matière de poursuite, est à l'évidence une juridiction distincte de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TRIBUNAL DES BAUX

Normes : LPC.155

Résumé : MÊME OBJET Une demande de mainlevée jugée en procédure sommaire n'a pas le même objet qu'une action en libération de dette.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE RECONVENTIONNELLE; CONNEXITE

Normes : aLOJ.56P

Résumé : VALEUR LITIGIEUSE - DEMANDE RECONVENTIONNELLE Sur la base d'une interprétation a contrario de l'article 25 LOJ, la jurisprudence a admis que l'ensemble d'un litige est jugé en premier ressort lorsque seule la demande reconventionnelle porte sur plus de Fr. 8'000.-- et qu'elle se trouve dans un étroit lien de connexité avec la demande principale (ACJ Scr. c/ Cav. du 12.9.1986; cf. aussi SJ 1934 p. 188). Si en revanche la connexité entre les conclusions principales et reconventionnelles fait défaut, l'article 25 LOJ doit être tenu pour inapplicable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT INNOMME; CONTRAT D'HOTELLERIE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL À LOYER - CONTRAT INNOMMÉ DE PENSION OU D'HÔTELLERIE Le contrat de pension ou d'hôtellerie se distingue du bail à loyer par la nature et l'étendue des prestations propres : l'accord porte sur la mise à disposition d'une chambre meublée avec les services (nettoyage, réception, etc.) qui y sont rattachés, et sur la fourniture de repas, selon les règles respectives du bail, de la vente et du mandat. Exceptionnellement, les articles du chapitre 3 titre VIIIème CO régissant les loyers abusifs et la protection contre les congés sont applicables dans le cas d'un séjour dans un établissement revêtant un caractère permanent (Schluep, Schweizerisches Privatrecht, Vol VII/2, p. 929 à 932; Schmid, Commentaire bernois, Vorbem. zu Art. 253-274 nos 74, 79; Lachat, Le bail à loyer Lausanne 1997 p. 59 ch. 3.4; Barbey, Commentaire du droit du bail, PCI n° 164). Le contrat d'hôtellerie, voire de pension, se distingue de plus par sa durée indéterminée. Ainsi, les hôtes peuvent quitter l'établissement sans préavis (ATF 32 II 71 = JT 1906 I 490 = SJ 1906 p. 244, cons. 1; ATF 77 III 123, cons. 2). Un préavis de 15 jours, selon l'article 266e CO, donne au contrat la nature de bail à loyer (RJB 1922 p.40-41; Fribourg Extraits 1944-1945 p. 55; RSJ 1925-1926 p. 68 n°10; 1954 p. 260 n°132 = AGVE 1951 p. 14).

Voir aussi : ACJ n° 963 du 05.09.2005 M. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ECHANGE D'ECRITURES; CONCLUSIONS

Normes : LPC.434.al.2

Résumé : PROCÉDURE ÉCRITE ET CONCLUSIONS MOTIVÉES L'article 434 LPC ne peut avoir pour objet de rendre inopérant l'article 433. En d'autres termes, si les parties peuvent déposer des conclusions motivées 10 jours avant la plaidoirie, ce n'est que dans le cadre de faits allégués en temps utile.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE

Normes : CO.274d.al.1; CO.272.ss

Résumé : PROCÉDURE SIMPLE ET RAPIDE Les cantons prévoient une procédure simple et rapide pour les litiges portant sur les baux d'habitations et de locaux commerciaux. Dans ce genre de procès, le rôle du juge est de veiller au bon et rapide déroulement de l'instance. La simplicité et l'efficacité de la procédure n'est réalisable que si l'instruction se déroule, dans la mesure du possible, oralement. En matière de prolongation du bail, les problèmes sont en général simples. Ainsi, par un interrogatoire approfondi des parties, les conditions d'application des art. 272 ss CO devraient pouvoir être élucidées dans la majorité des cas. Une procédure simple et rapide doit aller à l'essentiel, en abordant autant que possible le fond, et non pas buter sur des questions de forme.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE PARTIELLE; DOL INCIDENT

Normes : CO.20

Résumé : NULLITÉ PARTIELLE DU CONTRAT La nullité partielle du contrat, en application de l'article 20 al. 2 CO, ne pourrait être admise que si l'erreur n'affecte que certaines clauses du contrat (ATF 107 II 148 = JdT 1981 I 372; Gauch, Schluep, Tercier, Partie intégrante du droit des obligations, Tome I, Zürich 1982 p. 113 ch. 601). L'art. 20 al. 2 CO peut s'appliquer par analogie en cas de dol incident, i.e. lorsque la partie trompée aurait, sans le dol de l'autre, néanmoins conclu le contrat, mais à d'autres conditions (ATF 99 II 208 = JT 1974, 285).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOCIETE SIMPLE; SOUS-LOCATION

Normes : CO.530.ss

Résumé : LOCAUX PARTAGÉS PAR DES AVOCATS Il y a contrat de société simple (et non sous-location) lorsque 3 avocats : - occupent ensemble un appartement de 6 pièces à usage de bureau, - se partagent les locaux communs, les frais d'installation des locaux, les frais d'acquisition de matériel et de mobilier commun, les frais d'utilisation des locaux et les heures de réception et de téléphones des secrétaires. Manifestement, et sans pour autant s'associer, ils ont voulu un partage d'une grande partie de leurs frais généraux. Ils ont donc visé un but commun, à savoir la jouissance de leurs locaux et de leur équipement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : LPC.429

Résumé : ORDONNANCE PRÉPARATOIRE Les considérants d'une ordonnance préparatoire (admettant en une phrase la responsabilité du bailleur, le dispositif ordonnant des probatoires) ne lie absolument pas le juge, qui reste libre de son appréciation des faits après l'exécution de toutes les probatoires qu'il entend ordonner et qui lui permettront de forger sa conviction.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.195

Résumé : PROLONGATION DE BAIL : BESOIN DU BAILLEUR En invitant le bailleur à prouver par témoins et par pièces son besoin personnel de la chose louée, le TBL doit réserver au locataire la faculté de rapporter la preuve contraire.

CJ , CABL

Publication SJ 1991 p. 467

Descripteurs : BAIL A LOYER; PAS-DE-PORTE; LOCATAIRE

Normes : CO.20

Résumé : REPRISE La convention par laquelle un locataire sortant se fait verser une indemnité par un locataire entrant n'est valable que si ce versement correspond à une contre-prestation effective (abandon du droit au bail ; cession de biens ou de clientèle, etc.). Le simple "pas-de-porte" dépourvu de toute contrepartie par celui qui l'encaisse doit être considéré comme nul.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR

Normes : LPC.3

Résumé : LÉGITIMATION ACTIVE OU PASSIVE Le défaut de légitimation active ou passive ne constitue ni une exception, ni une fin de non recevoir, mais bien une défense au fond (Habscheid, "Droit judiciaire privé suisse", p. 177). Ce point de droit ne peut être tranché ni par la voie du jugement sur incident, ni par la voie du jugement sur partie (SJ 1958 p. 235 et réf. citées).

Voir aussi : ACJ n° 929 du 09.09.96 M. c/ B.