Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

A. a. A______ est propriétaire de la parcelle n° 1’003 de la commune de B______, à l’adresse rue G______ 3, sur laquelle est érigé un immeuble de cinq étages sur rez-de-chaussée plus combles, d’une surface au sol de 208 m². Construit en 1915 dans un style d’inspiration néoclassique par l’architecte Léon BELLONI, cet immeuble devait faire partie d’un plan de lotissement comportant trois artères intérieures, qui ne s’est pas réalisé.

b. Les immeubles voisins, à la rue G______ 5 (contigu à droite) et 7 et l’immeuble (contigu à gauche) à la rue G______ 1/avenue H______ 22 et 24 ont été réalisés entre 1924 et 1930 par l’architecte Paul PERRIN, dans un style d’inspiration Heimatstil. D’autres bâtiments construits dans le même style par Paul PERRIN à la même période à la rue I______ 3 et à la rue J______ 2, 4 et 6 viennent compléter le quadrilatère d’immeubles autour de l’îlot central initialement prévu.

c. Ces immeubles sont tous inscrits dans la liste indicative des ensembles du XIX^e siècle et du début du XX^e siècle établie et publiée en novembre 1985 par le département du territoire (ci-après : département) conformément à l’art. 90 al. 4 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). Ils font l’objet de la fiche de recensement MS-e 19 du 6 novembre 1985.

d. Le 14 juillet 2022, le département a délivré à A______ une autorisation de construire (DD 1______) pour installer un ascenseur sur cour dans l’immeuble à la rue G______ 3 et réaliser, dans les combles, deux appartements totalisant six pièces (pour chaque appartement, une chambre et une cuisine du côté de la rue G______ et un séjour côté cour). Pour éclairer les quatre pièces du côté rue, quatre lucarnes étaient prévues, dont la partie émergente de la toiture mesurait 2.67 m, 1.74 m de large et 4.16 m de long. Côté cour, les lucarnes devant éclairer les séjours mesuraient 1.10 m dans l’un des appartements et 1.20 m de largeur dans l’autre.

e. Dans le cadre de l’instruction de la requête DD 1______, la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) avait, par préavis du 22 mars 2021, demandé plusieurs modifications, notamment des dimensions des lucarnes. Le 20 septembre 2021, elle avait validé les lucarnes côté rue, mais demandé que les lucarnes côté cour soient de taille identique, soit comme les deux lucarnes étroites proposées dans cette version des plans (111 x 200 cm), afin de préserver l’intégrité de l’architecture de ce bâtiment protégé et de respecter l’aspect et les qualités de l’ensemble auquel il appartenait. Le 24 janvier 2022, la CMNS a émis un préavis favorable qui, comme celui du 20 septembre 2021, se référait aux art. 89 à 93 LCI et qui précisait que le bâtiment appartenait à un ensemble du XIX^e siècle ou du début du XX^e siècle et faisait partie de la liste indicative élaborée entre 1985 et 1989, sous l’ensemble MS-e 19, avenue H______.

f. Les préavis des 1^er mars et 21 juillet 2021 de la Ville de Genève (ci-après : la ville), indiquaient que le bâtiment appartenait à l’ensemble MS-e 19 et qu’il y avait lieu de maintenir et restaurer les éléments caractéristiques dignes de protection au sens de l’art. 90 LCI. Le préavis favorable de la ville du 7 février 2022 réservait le préavis de la CMNS et le suivi du chantier par le service des monuments et des sites (ci‑après : SMS).

g. Dans les préavis des 23 mars 2021, 20 septembre 2021 et 11 février 2022, l’office du patrimoine et des sites (ci-après : OPS) et le SMS ont renvoyé aux préavis susmentionnés de la CMNS.

h. Le 24 avril 2023, la nouvelle architecte d’A______ a établi un deuxième projet, qui prévoyait une chambre supplémentaire dans chaque appartement, ramenait les chambres à coucher côté cour et les pièces à vivre côté rue, et augmentait la surface des salons/salles à manger de 27 m² à 32 m². La luminosité naturelle des pièces à vivre était augmentée par la réalisation d’une seule lucarne filante, axée par rapport à la façade et offrant une surface de 5.9 m² par appartement sur un peu moins de 4 m de largeur. Un velux éclairait les cuisines adjacentes aux salons/salles à manger. En abaissant le contrecœur de la lucarne de 120 cm à 87 cm (et la hauteur sous plafond de 3.20 à 2.60 m), ce projet offrait une vue directe sur l’extérieur depuis le salon/salle à manger. La surface habitable passait de 128 m² pour le projet autorisé avec deux fois deux lucarnes à 131.8 m² avec la lucarne filante. Celle-ci, avec une hauteur extérieure (la partie émergente de la toiture) rabaissée à 2.12 m (contre 2.67 m pour les quatre lucarnes autorisées) et située plus bas sur le toit, aurait un impact visuel réduit depuis la rue.

i. Le 11 mai 2023, A______ a déposé une demande d’autorisation de construire complémentaire portant sur le projet modifié et en particulier sur les ouvertures et lucarnes en toiture côté rue G______ et côté cour (DD 1______/2).

j. Par préavis du 19 juin 2023, la CMNS a demandé que le projet soit modifié, seules les dimensions des lucarnes selon l’autorisation initiale étant admissibles. La lucarne filante prévue côté rue venait remanier de manière trop forte l’aspect global du toit et du front de rue sur l’ensemble, ce pan de toiture ne comprenant à l’origine aucune lucarne ou autres éléments saillants. Ce préavis contenait la même référence aux art. 89 à 93 LCI et aux ensembles du XIX^e ou du début du XX^e siècle que celui du 24 janvier 2022.

k. Par préavis du 20 juin 2023, la ville a demandé que les ouvertures en toiture côté rue soient conformes à l’autorisation en force, pour maintenir l’unité que formait l’immeuble avec les immeubles voisins. La dimension et l’implantation des lucarnes devraient être modifiées afin de respecter le vocabulaire de la façade. Pour le reste, elle s’en rapportait à l’avis du SMS.

l. Le 30 octobre 2023, l’architecte a fourni des explications complémentaires au SMS, accompagnées d’un dossier de photographies et de photomontages.

m. Dans son préavis du 18 janvier 2024, la ville a persisté à demander que les ouvertures en toiture côté rue G______ soient conformes à l’autorisation en force afin de maintenir l’unité avec les immeubles voisins.

n. Le 19 janvier 2024, le SMS s’est déclaré défavorable au projet. Seules les dimensions des lucarnes selon la DD 1______/1 étaient autorisées et le projet ne répondait pas aux demandes de la CMNS du 7 juin 2023, non susceptibles d’être remises en question par les arguments présentés le 30 octobre 2023. La lucarne filante proposée côté rue remaniait de manière trop importante l’aspect global du toit et du front de rue sur cet ensemble protégé, ce pan de toiture ne comprenant à l’origine aucune lucarne ou autres éléments saillants. D’une manière générale, dans le cadre de l’aménagement des combles d’un bâtiment ayant une valeur patrimoniale, le programme devait être adapté au volume disponible et légalement habitable.

o. Le 18 mars 2024, le département a refusé l’autorisation de construire complémentaire. L’immeuble à la rue G______ 3 faisait partie d’un ensemble protégé du XIX^e siècle ou début XX^e siècle, référence étant faite à la fiche MS‑e 19. Le préavis du SMS était défavorable, vu que la demande de modification des lucarnes par la CMNS n’avait pas été suivie d’effets. La ville avait aussi demandé des ouvertures en toiture conformes à l’autorisation initiale afin de maintenir l’unité entre l’immeuble et les bâtiments voisins. Faisant siens les préavis de la CMNS, du SMS et de la ville, le département estimait que le projet complémentaire prétériterait l’ensemble dont il faisait partie et nuirait au caractère du quartier.

B. a. Par acte du 2 mai 2024, A______ a recouru contre la décision précitée auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI).

Le bâtiment concerné ne formait pas un ensemble avec les immeubles voisins et c’était la commission d’architecture (ci-après : CA) qui aurait dû préaviser le projet, sous l’angle de l’esthétique et l’intégration au sens de l’art. 15 LCI, et non la CMNS selon les considérations patrimoniales des art. 89 et ss LCI. Le département avait abusé de son pouvoir d’appréciation en reprenant le préavis insuffisamment motivé de la CMNS, qui semblait refuser par principe les lucarnes filantes sur des immeubles considérés comme ayant une valeur patrimoniale. La décision n’indiquait pas en quoi la lucarne nuirait à l’harmonie et l’unité d’ensemble du toit ou du front de rue côté rue G______ ou au caractère ou à l’intérêt de la rue, caractérisée par une grande diversité de styles et d’époques de construction. L’octroi de l’autorisation initiale montrait que la toiture n’était pas particulièrement digne de protection et que les avantages du projet pour les occupants n’avaient pas été examinés. La lucarne filante ne remaniait pas le toit et le front de rue de manière plus importante que les quatre lucarnes plus étroites autorisées et, même à supposer qu’elle affecte davantage l’aspect global du toit de l’ensemble, le différentiel serait insignifiant vu les nombreuses lucarnes déjà présentes.

b. Le département a conclu au rejet du recours. À l’instar de la CMNS, le SMS et la ville, il considérait que l’immeuble litigieux, mentionné sur la liste indicative des ensembles depuis 1985 et dans le recensement des immeubles appartenant à un ensemble, faisait partie d’un ensemble. Il lui revenait de trancher cette question, ce que le propriétaire n’avait pas contesté lors de l’instruction de la demande d’autorisation initiale. Les instances compétentes en matière de patrimoine avaient une connaissance approfondie de la situation, déjà analysée lors du projet initial, et avaient procédé à un examen minutieux du projet. Les bâtiments le long de la rue G______ (n° 3 à 7) et à l’angle avec l’avenue H______ avaient nombre de caractéristiques communes. La loi imposait de conserver l’unité architecturale et urbanistique des ensembles et, de facto, de limiter dans la mesure du possible les interventions sur ces bâtiments. Depuis l’entrée en vigueur des art. 89 ss LCI, la CMNS n’avait, de manière invariable, autorisé que les lucarnes individuelles sur les immeubles appartenant à l’ensemble concerné. L’autorisation de construire initiale, octroyée après un préavis favorable de la CMNS, contredisait l’allégation d’un refus dogmatique. Les logements autorisés respectaient les exigences en matière d’habitabilité et les améliorations de pur confort alléguées ne sauraient prendre le pas sur la protection instaurée à l’art. 89 LCI.

c. La recourante a répliqué que nombre des caractéristiques communes relevées découlaient de la législation sur les gabarits et de la topographie de la rue et valaient pour une majorité d’immeubles en ville. La façade et le toit de l’immeuble au n° 3 étaient totalement différents des immeubles voisins. L’affirmation que la lucarne groupée proposée remaniait davantage la toiture et le front de rue que les lucarnes isolées autorisées n’était pas motivée et les préavis ne permettaient pas de comprendre en quoi le toit serait particulièrement digne de protection par rapport aux toitures voisines. L’art. 12D LCI admettait les lucarnes groupées et la CMNS et le département ne pouvaient faire œuvre de législateur en interdisant de façon générale des constructions pour des raisons esthétiques qui leur étaient propres, sans démontrer spécifiquement la nature abusive de la lucarne proposée.

d. Sur duplique, le département a persisté intégralement dans son argumentation.

e. Le 21 novembre 2024, le TAPI a procédé à un transport sur place.

C______, historien au service de l’inventaire des monuments d’art et d’histoire de l’OPS, a rappelé que les immeubles appartenant à un ensemble ne devaient pas être identiques, mais présenter des analogies. L’îlot avait été dessiné en 1915 et, si des parties avaient été modifiées dans le plan d’ensemble, il était resté tel quel. Le bâtiment au n° 3 de la rue G_____ était le premier à avoir été érigé sur la base du plan de lotissement, par l’architecte BELLONI en 1915, le second, identique et prévu au n° 5 ne s’étant pas fait. Reprenant le plan, Paul PERRIN avait conçu l’ensemble autour du n° 3 à la fin des années 1920. L’îlot prévoyait des immeubles érigés autour d’une cour centrale, sur des parcelles de tailles quasiment identiques, dont la hauteur était dictée par les dispositions réglementaires et qui n’étaient pas à la même hauteur du fait de la pente de la rue.

Selon C______, les façades des immeubles à la rue G______ 3 et 5 présentaient des caractéristiques communes, dont la division en cinq travées divisant la façade verticalement (nombre dicté par la taille des parcelles), la porte d’entrée centrée, les étages principaux qui précédaient l’étage attique, la césure entre étages, le balcon filant sur toute la largeur de la façade et, élément important, le percement des fenêtres. Les premiers niveaux avaient des fenêtres à linteaux droits et rectangulaires et le niveau précédant l’attique une couverture en arc de cercle ; d’un point de vue horizontal, il y avait deux systèmes de fenêtres, des petites et des grandes, ces dernières étant systématiquement reléguées sur les travées latérales des deux immeubles, qui avaient pratiquement les mêmes travées à leur jonction, ce qui faisait ressortir les analogies. Le style des bâtiments, d’inspiration néoclassique pour le n° 3 et possédant des éléments rapportés au Heimatstil avec des éléments un peu baroques pour les autres, était différent, mais cette différence semblait secondaire par rapport aux grands principes de composition des façades évoqués. Certains éléments étaient parfaitement identiques, notamment trois motifs repérés d’un immeuble à l’autre : le culot (la partie soutenant le balcon du premier étage), quasiment identique aux n° 3, 5, 7 ; les pilastres cannelés, flanquant la porte d’entrée du n° 3 et retrouvés au n° 5 en bois et au n° 7 en pierre ; et un faux appareil, soit le fait d’avoir souligné les joints, qui étaient de faux joints simulant la pierre de taille pour les immeubles aux n° 5 et 7 et qui faisaient partie intrinsèquement de celui au n° 3, l’architecte ayant voulu créer une continuité graphique entre les faux joints caractérisant le bâtiment du n° 3 et les immeubles qui lui faisaient suite. Selon la représentante du propriétaire, il y avait de nombreuses différences avec les immeubles contigus, notamment au niveau des balcons. Pour C______, il ne s’agissait pas d’une grosse différence et il avait essayé de souligner les analogies. Il était d’accord que « l’épiderme » des deux immeubles était très différent, mais ces différences de style, secondaires voire anecdotiques, ne remettaient pas en cause l’appartenance des immeubles à un ensemble. L’architecte de la propriétaire a fait observer l’horizontalité marquée de la façade de l’immeuble au n° 3, les autres bâtiments ayant une verticalité soulignée par les lucarnes. Le TAPI a constaté que l’immeuble n° 3 possédait un soubassement, ceux des immeubles n° 5 et 7 étant nettement plus importants.

Concernant les toits, le TAPI a constaté que l’immeuble à l’angle avec la rue H______ comportait, à droite de la tourelle, un bloc de deux lucarnes, un bloc avec une lucarne et une lucarne filante comportant trois vitres. Le représentant de la CMNS a relevé la présence de deux tourelles aux extrémités des immeubles contigus, l’îlot en comptant quatre (une à chaque angle), et une tourelle intermédiaire au n° 5 et aux autres façades de l’îlot. L’absence de lucarne sur l’immeuble au n° 3 mettait en valeur les éléments singuliers des autres toitures et les lucarnes discrètes au n° 7, alignées sur les ouvertures des étages inférieurs, mettaient en valeur les éléments singuliers de l’ensemble. De grandes lucarnes péjoreraient l’image d’ensemble et il convenait de ne pas reproduire l’erreur faite sur la toiture de l’immeuble à l’angle avec la rue H______, où les lucarnes entraient en concurrence avec la tourelle de l’angle. Il était possible de rendre les combles habitables avec un langage architectural plus discret et mieux intégré avec les éléments singuliers existants. Le TAPI a constaté la présence de diverses lucarnes, dont certaines filantes, sur des bâtiments nettement plus récents côté pair de la rue G______, et de trois lucarnes alignées sur les fenêtres des étages inférieurs le long de la rue I______ autour du même îlot.

f. Une audience a suivi le transport sur place.

Le représentant de la CMNS a confirmé que le projet litigieux avait été présenté à la séance du 6 juin 2023 de la sous-commission. Celle-ci avait examiné les toitures de l’ensemble de l’îlot et les ouvertures réalisées grâce aux outils informatiques à disposition et différentes photographies aériennes présentées par l’architecte conservateur. Elle n’avait pas examiné de documents remis par l’architecte par la suite. Le dossier avait été analysé par rapport aux art. 89 et ss LCI. La CMNS n’avait pas remis en question que l’immeuble concerné faisait partie d’un ensemble, ce qui leur était à tous paru évident. Examinant l’impact sur l’ensemble en question et en observant la toiture de l’immeuble à l’angle avec la rue H______, ils avaient estimé que la lucarne filante péjorait la lecture des toitures de l’ensemble, contrairement aux lucarnes sur l’immeuble au n° 7, plus discrètes et adaptées à la mise en valeur des tourelles. Il était par ailleurs apparu que le projet initial était susceptible de servir de modèle en cas de création de combles dans les immeubles sur les parcelles n^os 1’000 et 1’001, qui faisaient partie du même ensemble. Selon le représentant de la CMNS, questionné sur la particularité de la façade du n° 3 et notamment son horizontalité, la commission s’était surtout déterminée en fonction de l’ensemble. Elle n’avait pas d’opposition de principe à l’installation de lucarnes filantes, mais avait estimé en l’espèce que des lucarnes ponctuelles étaient préférables. La CMNS était favorable à l’aménagement des combles en logements d’une façon qui ne péjorait pas la qualité de l’ensemble. L’habitabilité devait être compatible avec l’ensemble et le projet devait s’ajuster à la préservation du patrimoine. La CMNS avait dû prendre connaissance des plans du projet litigieux, mais fait prédominer la protection du patrimoine, le projet avec quatre lucarnes permettant aussi d’aménager les combles en logements.

Le conseil de la propriétaire a soumis deux photomontages et deux dessins illustrant le projet autorisé et le projet proposé (montrant des lucarnes sur l’immeuble au n° 5 en cas d’aménagement des combles) et demandé en quoi le projet proposé remaniait davantage le front de rue et les toits que le projet autorisé. Le représentant de la CMNS a déclaré qu’il ne pouvait formuler qu’un avis individuel et que la sous- commission rendait ses préavis en concertation avec l’ensemble de ses membres. Il craignait que les dessins soumis ne correspondent pas au projet autorisé, les lucarnes lui semblant plus larges que les ouvertures figurant aux étages inférieurs. Il précisait que la toiture était parfaitement visible depuis plusieurs points de la rue. Il persistait dans ses explications, soit que la CMNS avait examiné le projet comme partie d’un ensemble comprenant notamment les différentes tourelles. Le département a déclaré qu’il était parvenu à la même conclusion, le projet autorisé permettant l’habitabilité des combles et que le second projet péjorait l’ensemble.

Selon D______, architecte conservateur au SMS, le second projet avait été soumis à la CMNS, qui s’était déterminée dans son préavis du 19 juin 2023. Le SMS avait par la suite rencontré les architectes du projet querellé et entendu leurs arguments, soumis à la direction du service, laquelle avait considéré que le projet ne correspondait pas aux réquisits de la CMNS. L’art. 47 de la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 (LPMNS – L 4 05) ne prévoyait qu’un passage du projet devant la CMNS.

g. Les projections des projets présentées en audience, ont été transmises au TAPI afin de dissiper les doutes exprimés lors de l’audience.

h. Le 12 décembre 2024, le département a précisé que les lucarnes sur le toit de l’immeuble faisant l’angle avec la rue H______ avaient été autorisées en avril 1970, avant l’entrée en vigueur des art. 89 et ss LCI en 1988, raison pour laquelle c’était le préavis de la CA, et non de la CMNS, qui avait été recueilli.

i. Le 20 décembre 2024, la propriétaire a produit des pièces complémentaires, persisté dans son argumentation, détaillé les éléments de son immeuble différant des bâtiments voisins et contesté les conclusions de l’historien de l’OPS.

j. Par jugement du 6 mars 2025, le TAPI a rejeté le recours.

Plusieurs éléments distinguaient l’immeuble litigieux des bâtiments qui l’entouraient, mais le département n’avait pas abusé de son pouvoir d’appréciation en considérant que cet immeuble bénéficiait de la protection des ensembles du XIX^e siècle et du début du XX^e siècle. Il s’était basé sur la liste indicative établie en novembre 1985 et sur l’analyse des instances spécialisées, qui estimaient que cet immeuble appartenait à un ensemble au sens de l’art. 89 al. 2 LCI, un historien du service de l’inventaire des monuments d’art et d’histoire et un représentant de la CMNS ayant étayé leur position devant le TAPI.

Il ressortait du dossier et de l’audition de son représentant que la CMNS avait minutieusement examiné le projet, en particulier les ouvertures dans les toitures, grâce aux outils informatiques et aux photographies aériennes. Aucun élément n’indiquait que la CMNS avait adopté une position de principe et son préavis favorable au projet initial montrait qu’elle ne voulait pas figer l’aspect du bâtiment dans le temps. La CMNS n’avait autorisé que des lucarnes individuelles sur les immeubles de l’ensemble concerné et souligné l’importance de ne pas répéter l’erreur d’avoir autorisé plusieurs lucarnes à droite de la tourelle sur l’immeuble au n° 1 de la rue G______ qui entraient en concurrence avec celle-ci, commise avant l’entrée en vigueur des art. 89 ss LCI. Cela confirmait sa connaissance du contexte et l’invariabilité de sa position relative à cet ensemble et explicitait à suffisance son préavis.

Le département n’avait pas abusé de son pouvoir d’appréciation en considérant que le remaniement du toit et du front de rue résultant de la lucarne filante serait plus important que celui autorisé par la création de quatre lucarnes plus étroites. La recourante entendait avant tout voir s’imposer sa propre conception de l’esthétisme et l’impact de son projet sur l’immeuble et l’ensemble auquel il appartenait, si intéressante soit-elle sous l’angle de l’habitabilité des appartements à construire et de l’aspect de la façade de son bâtiment, sans mettre en évidence aucun élément permettant de s’écarter des préavis de la CMNS et de la ville. Le TAPI devait faire preuve de retenue et respecter la latitude de jugement conférée à l’autorité de décision, sans substituer sa propre appréciation à celle de la CMNS, constituée de spécialistes, en l’occurrence parfaitement défendable, sauf à statuer en opportunité, ce que la loi lui interdisait.

Le département n’avait pas violé le principe de la proportionnalité en considérant que la préservation du patrimoine bâti devait prévaloir. La toiture constituait l’un des éléments à protéger selon les art. 89 ss LCI et la taille des lucarnes pouvait nuire à cette protection. Le projet litigieux était incompatible avec l’unité architecturale et urbanistique de l’ensemble et l’esthétisme de la rue. Les logements autorisés respectaient les exigences d’habitabilité et les améliorations de pur confort alléguées ne sauraient prendre le pas sur la protection instituée par l’art. 89 LCI.

C. a. Par acte déposé à la chambre administrative de la Cour de justice (ci- après chambre administrative) le 7 avril 2025, A______ a formé recours contre le jugement du 6 mars 2025. Elle a conclu à l’annulation dudit jugement et de la décision de refus d’autorisation de construire du 18 mars 2024 et, principalement, au renvoi du dossier au département pour complément d’instruction et nouvelle décision ou, subsidiairement, à ce qu’il soit dit que la demande d’autorisation DD 1______/2 devait être admise, que le dossier soit renvoyé au département pour qu’il délivre l’autorisation DD 1______/2 demandée et qu’il soit imparti un délai de dix jours au département pour rendre la décision susmentionnée.

Le TAPI avait omis de constater que le nouveau projet permettrait d’installer des panneaux solaires sur la lucarne, contrairement aux lucarnes autorisées, fait important pour la pesée des intérêts. Le jugement reprenait une indication erronée du procès-verbal du transport sur place, qui laissait entendre que les joints de l’immeuble au n° 3 de la rue G______ étaient faux, alors que C______ avait déclaré que les faux joints peints en rouge sur les immeubles des n^os 5 et 7 devaient dissimuler les vrais joints de la pierre de taille au n° 3, ce qui distinguait fondamentalement la façade du n° 3 de celles des n^os 1, 5 et 7.

L’immeuble à la rue G______ 3 ne faisait pas partie d’un ensemble susceptible d’être protégé. Il n’avait pas été conçu dans le cadre d’une composition d’ensemble et présentait de grandes différences stylistiques et architecturales avec les immeubles voisins. L’immeuble au n° 3, de style néo-classique typique de l’architecture fazyste, avait une façade sobre et lisse en pierre véritable, avec de vrais joints et une structure très horizontale, une porte d’entrée et des fenêtres rectangulaires ou un peu arquées, des fenêtres à petits carreaux dépourvues de garde-corps en fer forgé, un balcon à la française pour chaque appartement et un balcon courant à l’étage attique, et un toit banal dépourvu de toute superstructure. Les immeubles aux n^os 1, 5 et 7, d’inspiration Heimatstil tardif avaient des façades interrompues par des protubérances (saillis, balcons et fenêtres de formes différentes), avec un crépis fortement coloré, des faux joints d’une couleur contrastante, du bossage rustique et de la ferronnerie, des portes d’entrée très arrondies et décorées, des fenêtres de taille et formes diverses avec des petits carreaux seulement sur leur haut, du fer forgé omniprésent, de vrais balcons individuels ou un accès à un balcon commun filant aux 2^e et 5^e étage, et non des balcons à la française, et des toits pourvus de superstructures diverses, d’origine (comme les tourelles ou la grande lucarne au n° 5) ou reflétant des aménagements des combles ultérieurs. L’unité architecturale et urbanistique devait être complète et une certaine correspondance stylistique ne suffisait pas. Les thèmes décoratifs intégrés par Paul PERRIN n’étaient que des « clins d’œil ». L’état actuel de l’ensemble était déterminant et les autres immeubles, avec toutes sortes de lucarnes, ne ressemblaient plus à leur état d’origine. L’absence de préavis de la CA selon les art. 12D let. e et 15 al. 2 LCI, au lieu de celui de la CMNS, invalidait la décision.

L’art. 90 LCI aurait, subsidiairement, dû être appliqué de manière restrictive. Il n’instaurait pas une protection stricte analogue au classement, avait pour seul but d’éviter les transformations abusives et ne permettait pas de créer une unité là où il n’y en avait pas. Les clauses d’esthétique ne devaient pas vider la réglementation sur les constructions de sa substance et seuls les projets déraisonnables, irrationnels ou clairement abusifs pouvaient être refusés. Le refus devait se fonder sur des critères objectifs et systématiques et non sur le sentiment subjectif de l’autorité, qui devait indiquer en quoi la construction ou l’installation serait de nature à enlaidir le site. En l’occurrence, le toit n’était pas un élément digne de protection et il ne contribuait pas à l’unité, étant le seul à n’avoir aucune tourelle, cheminée ou autre protubérance. La CMNS voulait imposer, de manière générale et abstraite, un « modèle » pour de futures lucarnes, en vue d’une lecture uniforme des toitures de l’îlot à l’avenir. Elle s’était basée sur des photographies aériennes pour une lecture des toitures vue du ciel alors que les mesures de protection devaient apparaître légitimes aux yeux du public. Le département aurait dû effectuer son propre examen, pour apprécier si les réquisits de la CMNS étaient défendables selon des critères objectifs et systématiques. La lucarne proposée était conforme à la LCI et la seule préférence subjective et non motivée de la CMNS n’était pas déterminante.

Au regard de la pesée des intérêts publics et privés, le critère de l’habitabilité des logements avait, selon la jurisprudence, une importance non négligeable et le propriétaire devait pouvoir effectuer des travaux assurant la meilleure qualité de vie possible aux occupants, compte tenu de la valeur patrimoniale à protéger. Au lieu de dire que le projet initial rendait déjà les combles habitables, il aurait fallu examiner si le nouveau projet était meilleur en termes d’habitabilité et comparer ses avantages à l’atteinte à l’intérêt public défendu. La lucarne filante proposée, créée sous un toit banal sans valeur patrimoniale, avait un impact visuel réduit depuis la rue et améliorait de façon significative la qualité de vie des futurs habitants, en augmentant la luminosité naturelle des pièces à vivre et en permettant des aménagements intérieurs plus confortables et pratiques, une vue directe sur l’extérieur en abaissant le contrecœur de la lucarne et l’installation de panneaux solaires. Même à supposer que les quatre lucarnes préservent mieux la « lecture » des toitures de l’ensemble, la différence était infime et la lucarne filante au n° 1 portait déjà une atteinte plus forte.

b. Par réponse du 12 mai 2025, le département a conclu au rejet du recours.

L’allégué relatif à la possibilité d’installer des panneaux solaires sur la lucarne litigieuse était infondé et sans influence sur l’issue du litige. Selon le projet autorisé il était possible d’en installer sur les petites lucarnes, les plans produits n’en prévoyaient pas et la CMNS y était opposée côté rue. La prétendue erreur concernant les déclarations de C______ n’était pas pertinente. Les immeubles aux n^os 5 et 7 ayant aussi des parties en pierre de taille, l’opposition entre les façades n’était pas aussi tranchée et c’était moins la différence entre vrais et faux joints qui était pertinente que la continuité graphique, le modèle régulier repris par Paul PERRIN avec les faux joints étant un facteur d’unité entre les trois bâtiments.

Réitérer les différences entre l’immeuble litigieux et les immeubles voisins ne suffisait pas à démontrer l’absence d’un ensemble et les premiers juges n’avaient pas ignoré l’existence d’éléments qui les distinguaient. Selon la jurisprudence, même des immeubles non contigus, insérés dans un ensemble et ne présentant pas une unité architecturale absolue, pouvaient être protégés en raison de cette insertion, quand bien même ils s’en distingueraient. Aucun élément ne mettait en cause l’appréciation du TAPI selon laquelle rien ne permettait de s’écarter du préavis de la CMNS, qui avait fait primer l’intérêt à la protection patrimoniale sur l’intérêt privé de la recourante de remplacer quatre lucarnes par une seule filante. Le projet initial permettait l’évolution des quartiers et la création de nouveaux espaces de qualité et garantissait l’habitabilité des combles. Le refus du département tendait à éviter une atteinte excessive et l’amélioration de l’habitabilité, relevant du somptuaire, n’avait pas une importance telle qu’elle l’emportait sur l’atteinte supplémentaire à la protection patrimoniale.

c. Sur réplique, la recourante a contesté les critères retenus par le TAPI pour admettre l’existence d’un ensemble. La liste de l’art. 90 al. 4 LCI n’était qu’indicative et la grande marge d’appréciation du département avait parfois conduit à considérer qu’un immeuble figurant sur la liste n’appartenait pas à un ensemble. Le préavis de la CMNS était sans portée, car non conforme à la loi. Au lieu d’examiner l’appartenance ou non à un ensemble protégé, la CMNS s’était bornée à suivre le SMS, qui ne lui avait soumis le dossier qu’en raison de l’inscription sur la liste indicative, et elle ne s’était pas renseignée sur les servitudes et les dispositions réglementaires à l’époque de la construction, qui montraient que la plupart des similitudes résultaient de la réglementation en vigueur et non d’une conception architecturale spécifique. Le TAPI n’avait pas réparé l’absence de motivation relative à l’appartenance à un ensemble, vu qu’il s’était senti lié par des préavis basés sur une fiche sans valeur juridique et n’avait pas procédé à une étude circonstanciée, ni examiné l’art. 12D LCI invoqué ou les pièces démontrant que la lucarne proposée correspondait beaucoup mieux à la façade que les petites lucarnes autorisées et que les lucarnes filantes faisaient partie du langage architectural usuel à Genève au XIX^e et début XX^e siècle. Les caractéristiques communes découlaient du plan de morcellement et s’appliquaient à de très nombreux groupes d’immeubles datant d’après la Première Guerre, comme cela résultait de l’étude « F______ », publiée dans la revue FAS, qui n’incluait pas l’immeuble au n° 3. Contrairement à leur devoir de faire usage de leur pouvoir d’appréciation, la CMNS, l’OPS, le département et le TAPI n’avaient pas examiné les différences architecturales et stylistiques avec les immeubles aux n° 1, 5 et 7. Selon une étude, produite par la recourante, de E______, historien de l’architecture dont le bureau avait été mandaté par l’État de Genève pour procéder au recensement architectural du canton, l’immeuble litigieux n’avait pas été conçu dans le cadre de la même composition d’ensemble que les n° 1, 5 et 7 et les points communs, déterminés en premier lieu par les règlements en matière de construction, pouvaient s’appliquer à la plupart des quartiers. Selon lui, l’immeuble au n° 3, bien qu’architecturalement intéressant et ayant une valeur patrimoniale, ne faisait partie d’aucun des quatre ensembles formés par les 34 immeubles regroupés dans la fiche MS‑e 19, faute d’architecture identique ou analogue.

Subsidiairement, la lucarne filante ne constituait pas une transformation abusive et la décision de refus se fondait sur des considérations étrangères au but de la loi, soit la volonté d’imposer des petites lucarnes pour qu’elles puissent servir de modèle pour d’éventuelles futures transformations. En refusant de manière « invariable » les lucarnes filantes pour prescrire un modèle pour des futurs aménagements des combles, la CMNS créait une règle générale et abstraite appliquée à d’autres cas sans évaluation individuelle, ce qui excédait ses pouvoirs. Les instances de préavis n’avaient pas examiné toutes les circonstances pertinentes. Se basant sur des photographies aériennes, la CMNS ne s’était pas préoccupée de l’aspect de l’immeuble depuis la rue ou de la cohérence de la façade et la toiture après transformation et elle n’avait pas tenu compte du dossier remis avant le dépôt de la demande et du dossier argumenté et illustré envoyé au SMS après le préavis négatif du 19 juin 2023. Les motifs pour refuser la lucarne filante ne ressortaient ni du préavis ni de la décision. Les critères appliqués n’étaient pas transparents et objectifs et la préférence de la CMNS pour des lucarnes ponctuelles était purement subjective. La toiture n’étant pas particulièrement digne de protection, la décision de refus n’était ni nécessaire ni adéquate pour atteindre le but de la loi et visait en réalité à créer une unité entre les toitures qui n’avait jamais existée. L’intérêt à la création d’une telle unité, vue du ciel, était anecdotique comparé à l’intérêt public à une utilisation maximale des surfaces constructibles et la création de logements plus spacieux, plus confortables et mieux éclairés, à l’intérêt privé des futurs occupants à une meilleure circulation, plus de lumière et des vues droites depuis la position assise, et à l’intérêt de la recourante à une meilleure rentabilité de son immeuble grâce à des logements de meilleure qualité. L’intérêt à la préservation du patrimoine ne l’emportait pas en tout état dès lors qu’il était possible de créer des logements et il fallait évaluer s’il était possible d’en créer qui soient de meilleure qualité. Le département et le TAPI n’avaient pas expliqué en quoi consisterait l’atteinte résultant de la lucarne filante, alors que la pesée des intérêts dépendait du degré de protection du site, mais aussi du degré de l’atteinte qu’il subirait et que l’immeuble au n° 1 avait déjà des lucarnes filantes.

Abusant de leur pouvoir d’appréciation dans le cadre de la clause d’esthétique des art. 89 ou 15 LCI, la CMNS et le département ne s’étaient pas préoccupés de savoir quel type de lucarne enlaidirait le plus le site. Le département n’avait pas expliqué en quoi la lucarne filante porterait, plus les lucarnes autorisées, une atteinte excessive au patrimoine et la CMNS s’était surtout déterminée en fonction de l’ensemble, sans considérer les particularités de l’immeuble litigieux. Sa position « invariable » consistant à ne préaviser positivement que des lucarnes individuelles pour cet ensemble, approuvée par le TAPI, n’était pas admissible, car les art. 89 ss LCI ne permettaient pas aux autorités de se substituer aux architectes des propriétaires pour façonner des ensembles à leur manière et de créer une unité là où il n’y en avait jamais eu. Il était arbitraire de ne pas tenir compte de la situation particulière de l’immeuble litigieux, de l’absence d’homogénéité des toitures voisines et des avantages du nouveau projet en termes d’habitabilité. La lucarne filante proposée correspondait mieux à l’horizontalité de la façade concernée, atténuerait l’effet visuel de la lucarne filante au n° 1, qui ne serait plus seule, et permettrait à la toiture de mieux « respirer », étant plus éloignée des lucarnes existantes que les lucarnes autorisées. La toiture litigieuse ne présentait aucune unité avec les toitures voisines, surmontées de toutes sortes de lucarnes, et ne participait pas à la cohérence de l’ensemble. L’on ne voyait pas comment les quatre lucarnes imposées corrigeraient la prétendue erreur d’avoir autorisé plusieurs lucarnes à droite de la tourelle sur l’immeuble au n° 1 de la rue G______ qui entraient « en concurrence » avec ladite tourelle. Les lucarnes construites sur l’immeuble au n° 7 ne pouvaient pas servir de modèle, car l’immeuble litigieux n’était pas un immeuble d’angle orné d’une tourelle et avait un style classique complètement différent. Vouloir uniformiser de manière artificielle toutes les toitures de l’îlot en coiffant des immeubles très différents de lucarnes identiques constituait une faute, voire une falsification, architecturale à éviter à tout prix.

La recourante était motivée par son intérêt pour le patrimoine immobilier et architectural et l’intérêt public à la création de logements locatifs dans les combles de la meilleure qualité possible, son intérêt financier à avoir une lucarne filante plutôt que quatre lucarnes individuelles étant insignifiant. Elle prévoyait de demander l’autorisation d’installer des panneaux solaires sur la lucarne filante si celle-ci était autorisée.

d. Le 14 juillet 2025, la chambre administrative a informé les parties que la cause était gardée à juger.

1.             Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ ‑ E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 ‑ LPA ‑ E 5 10).

2.             Conformément à l’art. 61 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (al. 1 let. a), et pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (al. 1 let. b). Sauf exception prévue par la loi, non réalisée en l’espèce, les juridictions administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision attaquée (al. 2).