Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication 140 III 591; DB 27/2015, p. 14ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; DEMEURE; FRAIS ACCESSOIRES ; DÉFAUT DE PAIEMENT

Normes : CO.257d; CO.271; CO.257b; OBLF.8

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - FRAIS ACCESSOIRES CONTESTÉS L'article 257d al. 1 CO n'exige pas que la créance de loyer ou frais accessoires soit incontestée ou judiciairement constatée, mais uniquement qu'elle soit exigible. S'agissant des frais accessoires, le locataire doit cependant disposer du temps nécessaire pour consulter les pièces originales, contrôler l'exactitude du décompte et effectuer le paiement requis ; s'il ne s'en acquitte pas, il court le risque d'une résiliation du contrat, sauf à prouver lors de la procédure de contestation du congé que la créance litigieuse est mal fondée.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_40/2015 du 18 février 2015; ACJC/1478/2017 du 20.11.2017

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; CAS CLAIR

Normes : CO.271a.al.1.let.e; CO.271a.al.3; CPC.257

Résumé : CONGÉ DONNÉ DANS LES TROIS ANS À COMPTER D'UNE REQUÊTE EN CAS CLAIR DÉCLARÉE IRRECEVABLE La période de protection de trois ans prévue par l'art. 271a al.1 let. e CO ne s'applique pas lorsqu'un congé est donné pour l'un des motifs exhaustivement énu­mérés à l'art. 271a al. 3 CO. Malgré le caractère limitatif de cette liste d'excep­tions, la pratique admet, en cas de congés ordinaires ou extraordinaires nuls d'un point de vue formel, qu'il soit possible de réitérer en tout temps la résiliation, pour les mêmes motifs, et sous la forme d'un congé ordinaire. Le bailleur peut ainsi répéter pendant la procédure, et dans les trois ans qui la suivent, une résiliation affectée d'un vice de forme. Lorsque le tribunal conclut à l'irrecevabilité d'une requête en cas clair, la période de protection de trois ans ne s'applique pas non plus, une telle procédure ne pouvant être considérée comme une procédure dans laquelle le bailleur aurait succombé dans une large mesure.

Voir aussi : Contra : ACJC/519/2017 du 08.05.2017 qui admet que le congé donné quelques semaines après le retrait d'une requête en cas clair doit être annulé.

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ; CONGÉ-VENTE

Normes : CO.271a.al.1.let.c

Résumé : RÉSILIATION - CONGÉ-VENTE L'article 271a al. 1 let. c CO s'applique uniquement lorsque le bailleur souhaite amener le locataire à acheter la chose louée parce qu'il ne dis­pose d'aucune autre alternative pour vendre son bien.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; LOYER ; SOMMATION ; DÉLAI ; RÉSILIATION

Normes : CO.257d

Résumé : CONGÉ NOTIFIÉ AVANT EXPIRATION DU DÉLAI COMMINATOIRE Selon la jurisprudence, le bailleur doit attendre l'expiration du délai de paiement qu'il a fixé dans la sommation; c'est ensuite seulement, si le paiement n'a pas été exécuté, qu'il peut valablement résilier le contrat sans avoir à observer les délais et termes de congé ordinaires. Une résiliation que le bailleur signifierait avant l'expiration du délai de paiement, même subordonnée à une condition résolutoire ayant pour objet l'exécution dans ce délai, n'est en principe pas valable (ATF 119 II 147 consid. 3 p. 150). Le Tribunal fédéral admet cependant la validité d'une résiliation que le bailleur envoie avant l'échéance, si le locataire ne la reçoit qu'après, n'a pas exécuté le paiement et n'a pas été détourné de l'exécuter par le comportement du bailleur (arrêts 4A_451/2011 du 29 novembre 2011, consid. 4.2; 4A_585/2010 du 2 février 2011, consid. 3.5). Le Tribunal fédéral a d'ailleurs aussi admis la validité d'une résiliation que le locataire avait reçue le dernier jour du délai (arrêt 4C.124/2005 du 26 juillet 2005, consid. 3.3).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_353/2016 du 10.10.2016 (newsletter bail.ch décembre 2016); Fiche 2309454 ; arrêt du TF 4A_333/2022 du 9.11.2022 (newsletter bail.ch janvier 2023: se prévaloir d’une résiliation signifiée avant l’échéance du délai comminatoire, sans pour autant régler l’arriéré, est constitutif d’un abus de droit)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 137 III 547 (mais ne porte pas sur le considérant cité)

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; DEMEURE ; PAIEMENT

Normes : CO.271

Résumé : RETARD SYSTÉMATIQUE DANS LE PAIEMENT DU LOYER Dans un contrat de durée (comme le contrat de bail), les parties se sont liées jusqu'à l'échéance, mais chacune d'elle peut en principe décider librement de ne pas prolonger le contrat au-delà de cette date. Il n'est pas nécessaire, pour une résiliation ordinaire, d'invoquer un motif particulièrement grave. Il suffit, pour ne pas contrevenir aux règles de la bonne foi, que le congé repose sur un intérêt légitime. Il est à cet égard compréhensible que le bailleur souhaite louer son bien à un locataire dont il peut espérer qu'il s'acquittera ponctuellement de ses obligations pécuniaires. La résiliation donnée au motif des retards dans le paiement des loyers, in casu nombreux et portant parfois sur une durée assez longue, n'est pas contraire à la bonne foi.

Voir aussi : ACJC/1593/2019 du 04.11.2019; ACJC/936/2014 du 06.08.2014

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOGEMENT SOCIAL ; RÉSILIATION ANTICIPÉE; JUSTE MOTIF; EFFICACITÉ

Normes : CO.266g; LGL.31B

Résumé : SOUS-OCCUPATION D'UN LOGEMENT SOUMIS À LA LGL Les congés donnés pour un motif prévu par le droit public cantonal, sur instruc­tion d'une décision entrée en force de l'Office du logement, constituent des congés pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO. Il en va ainsi d'un congé donné pour sous-occupation en vertu de l'article 31B al. 1 LGL.

Voir aussi : ACJC/552/2023 du 02.05.2023; ACJC/269/2016 du 29.02.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; VICE DE FORME; POUVOIR DE REPRESENTATION

Normes : CO.266l; CO.32.ss

Résumé : CONGÉ - REPRÉSENTATION DU BAILLEUR Lorsque le congé est donné au locataire par des représentants du bailleur dont l'un n'a pas le pouvoir de représenter la régie et le deuxième a uniquement la signature collective à deux, il faut examiner sa validité au regard des art. 32 ss CO. Sa validité doit être admise dès lors que le bailleur a ratifié le congé au sens de l'art. 38 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; MOTIF

Normes : CO.271.al.1

Résumé : CONGÉ CONTRAIRE AUX RÈGLES DE LA BONNE FOI : CONDITIONS NON RÉUNIES N'est pas contraire à la bonne foi le congé donné par la bailleresse, société familiale, dans le but de relouer les locaux à un de ses actionnaires, si le motif de résiliation est authentique et sérieux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; CHANGEMENT D'AFFECTATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : UTILISATION DE LA CHOSE LOUÉE - INTERPRÉTATION Pour apprécier l'existence et la portée de stipulations explicites ou tacites concernant l'utilisation de la chose, les principes généraux de l'interprétation des contrats sont déterminants (ATF 132 III 109 consid. 2). In casu, les locaux ont été initialement loués à des fins d'habitation, puis les parties ont modifié leur affectation pour permettre au locataire d'y installer un studio de photographie. Il en résulte que la bailleresse ne peut valablement par la suite résilier le bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO au motif que le locataire n'habiterait plus les locaux.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication RSPC 2/2009 p. 186

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION INCIDENTE; DECISION PARTIELLE; ANNULABILITE; RESILIATION

Normes : CO.274f.al.3

Résumé : DÉCISION REJETANT UNE DEMANDE D'ANNULATION DE CONGÉ - QUALIFICATION La décision qui rejette une demande en annulation de congé en matière de bail est incidente et non partielle. Elle est préalable au prononcé sur la prolongation du bail, question que le juge doit examiner d'office même à défaut de conclusion spécifique.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 112 in JdT 2009 I 27 (résumé) et 491

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ DONNÉ EN RAISON DE TRAVAUX À ENTREPRENDRE Lorsque le bailleur procède à d'importants travaux de rénovation, qui entravent de manière considérable l'usage de l'objet loué, il a un intérêt digne de protection à résilier le bail pour procéder plus rapidement et à moindre coût à ces travaux, plutôt que d'accepter que la rénovation s'étende sur une longue durée et au prix de réductions de loyer. Le congé pourrait, en revanche, être annulable si le maintien du locataire dans les locaux n'entrave ou ne rallonge pas ou très peu les travaux à entreprendre. ATF 4A_126/2012 : L'engagement sérieux du locataire de quitter momentanément les locaux durant le chantier peut conduire au caractère abusif de la résiliation. Encore faut-il que le locataire s'y soit formellement engagé avant la notification du congé, un engagement ultérieur n'étant pas susceptible de transformer un congé licite en un congé abusif (consid. 4.2).

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_143/2021 du 31.08.2021; 4A_127/2017 du 25.10.2017 (DB 30/2018 p. 56); 4A_126/2012 du 03.08.2012 (CdB 4/12 p. 109); ACJC/419/2014 du 07.04.2014

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; TRANSACTION(ACCORD); TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.271a.al.1.let.e

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - OPPOSABILITÉ DE LA PÉRIODE DE PROTECTION DE TROIS ANS La protection déduite de l'art. 271a al. 1 let. e CO (période de protection de trois ans à compter de la fin d'une procédure) est opposable au nouveau propriétaire en cas de reprise de bail par celui-ci (ATF 110 II 309 = JT 1985 I 12, consid. 3). Il est dès lors sans importance que l'accord passé par le locataire l'ait été avec le précédent bailleur, et non avec le bailleur qui a notifié le congé.

Voir aussi : ACJC/362/2001, publié in CdB 2001 p. 118 (opposabilité d'une transaction)

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; SOUS-LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - TRAVAUX EFFECTUÉS PAR LE SOUS-LOCATAIRE - REFUS D'AUTORISATION DU BAILLEUR PRINCIPAL En imposant unilatéralement sa manière de faire au bailleur principal, à qui revient le choix de l'importance, de l'ampleur et de la qualité des travaux, le sous-locataire s'est substitué, à tort, au propriétaire du logement. Il appartient au sous-locataire de signaler les défauts constatés aux locataires principaux, qui revêtent à son égard la qualité de bailleurs. Compte tenu de l'absence de tout respect et de toute considération pour les droits du bailleur sur un point aussi important que celui des travaux affectant l'objet loué, la poursuite du contrat ne peut être imposée au bailleur. Il est sans pertinence qu'une plus-value ait été objectivement apportée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; LOCATAIRE; DILIGENCE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : ÉGARDS ENVERS LES VOISINS - FORCE PROBANTE DES PÉTITIONS ET CONTRE-PÉTITIONS En cas de résiliation pour manque d'égards envers les voisins, s'agissant de la force probante des pétitions et contre-pétitions, l'expérience de la vie enseigne que les protagonistes n'hésitent pas à amplifier leurs récriminations en sollicitant leurs autres voisins, qui sont beaucoup moins, voire pas du tout, concernés. Les pétitions signées, parfois hâtivement, sur le palier de la porte ne peuvent emporter un grand crédit par devant une juridiction sans autres enquêtes approfondies. Quelques fois même, pour rester neutre et ne pas être impliqué malgré lui dans le conflit, le locataire signe la pétition puis la contre-pétition.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d; CO.271a

Résumé : CONGÉ POUR DEMEURE DU LOCATAIRE - ANNULABILITÉ La préexistence d'un litige entre les parties au contrat ne saurait conduire à retenir, dans tous les cas, un abus de droit de la part du bailleur, tout comme l'existence d'un litige concernant la validité d'un congé ordinaire n'empêche pas le bailleur d'exiger le paiement régulier du loyer, de prendre les mesures convenues si le locataire n'obtempère pas (paiement par trimestre d'avance) et, in fine, de résilier le bail en respectant la procédure ad hoc. Peu importe que le bailleur ait eu l'intention de se séparer du locataire pour telle ou telle raison, s'il apparaît que le retard dans le paiement du loyer a constitué la véritable cause du congé.

Voir aussi : ATF 4C.35/2004 du 27.04.2004 A. SA c/ B. = SJ 2004 I p. 424 ATF 4C.74/2006 du 12.05.2006 M. c/ E.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE; VICE DE FORME; ANNULABILITE

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION NE MENTIONNANT PAS L'IDENTITÉ DU BAILLEUR La question de la validité formelle de l'avis de majoration se pose lorsque celui-ci ne mentionne pas l'identité du bailleur. D'un coté, la jurisprudence admet la validité d'un contrat de bail même lorsque seul le représentant du bailleur est mentionné et non ce dernier. De l'autre, l'identité de l'expéditeur de la résiliation et celle de son représentant doivent être mentionnées sur l'avis de congé (cf. David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 407). Si l'avis précise l'identité du représentant et si le locataire a pu faire valoir ses droits devant la juridiction compétente, il semblerait abusif de retenir l'absence de validité formelle de ce document. Question laissée ouverte, dès lors que le congé devait de toute façon être annulé pour d'autres motifs.

Voir aussi : ACJC/445/2009 du 20.04.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ENVOI POSTAL; DOMICILE ELU; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION NOTIFIÉ AUX MEMBRES DE L'HOIRIE À L'ADRESSE DU DE CUJUS Le congé envoyé à l'époux survivant à l'adresse du logement de famille et aux membres de l'hoirie à la même adresse, ainsi qu'au conseil des hoirs, est valable à la forme, cette manière de procéder ne contrevenant à aucune règle de droit impératif. En effet, la chose louée perd sa qualité de logement de famille au décès de l'un des époux, et les locataires ont fait élection de domicile au lieu de la chose louée. De plus, les hoirs ne se sont pas plaints de ne pas avoir eu connaissance de la résiliation litigieuse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; ANNULABILITE

Normes : CO.271.al.1

Résumé : ANNULABILITÉ D'UN CONGÉ SELON LA BONNE FOI Le fait qu'un bailleur soit propriétaire de plusieurs immeubles n'implique pas nécessairement que la résiliation d'un contrat de bail à loyer pour loger un membre de sa famille soit contraire aux règles de la bonne foi. N'est pas contraire à la bonne foi la résiliation d'un contrat en vue d'une relocation à un loyer plus élevé, ceci d'autant plus si le contrat a été conclu à des conditions favorables pour une courte période.

Voir aussi : ACJ n° 57 du 17.01.2000 = CdB 3/00 p. 80

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT SOCIAL; RESILIATION; EVACUATION; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : PAS DE RECONDUCTION TACITE DU BAIL EN CAS DE SURSIS À L'ÉVACUATION Parmi les éléments factuels dont dépendent la conclusion d'un bail tacite figure la règle cantonale genevoise selon laquelle le locataire d'un logement subventionné dispose, pour évacuer les locaux, d'un sursis d'une année à compter de la notification du congé (art. 19 RGL). Dès lors, le locataire ne saurait tirer argument de l'inaction du bailleur durant cette période, inaction qui résulte d'une norme à vocation sociale ayant pour but de lui éviter de se trouver dans une situation difficile.

Voir aussi : ATF 4C.264/2001 du 02.10.2001 M. c/ X David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 399

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 40, mai 2006, p. 17

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; DOMMAGE; DOMMAGES-INTERETS

Normes : CO.97; CO.257d

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE DUE À LA DEMEURE DU LOCATAIRE - RÉPARATION DU DOMMAGE EN RÉSULTANT Font partie du dommage causé au bailleur : . Les acomptes provisionnels en couverture des frais de chauffage, eau chaude et climatisation, prévus au contrat. . La participation forfaitaire aux frais d'électricité. . La réduction de loyer accordée pour favoriser la relocation des locaux, conformément au devoir du bailleur de limiter au maximum le dommage qu'il subit du fait de la résiliation anticipée. . Les annonces parues dans la presse en vue de relouer les locaux.

Voir aussi : ACJC/892/2019 du 24.06.2019

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; MANIFESTATION DE VOLONTE; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.257d

Résumé : RETRAIT DE LA RÉSILIATION En tant que manifestation de volonté, la notification d'un congé déploie ses effets dès la réception par son destinataire. Le retrait de cette résiliation, même s'il a été notifié avant le terme fixé pour l'expiration du bail, reste sans effet tant que le locataire n'a pas manifesté un accord en ce sens.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; MOTIF

Normes : CO.271a.al.1.let.e

Résumé : MOTIFS À L'ORIGINE DE L'ABANDON DES PRÉTENTIONS DU BAILLEUR Le juge n'a pas à s'interroger sur les motifs qui ont conduit le bailleur à abandonner ses prétentions (congé retiré pour des motifs totalement externes à la procédure et ne concernant que le bailleur).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; ENVOI POSTAL; DISTRIBUTION DU COURRIER

Normes : CO.266l

Résumé : NULLITÉ DU CONGÉ MAL ADRESSÉ - EXCEPTION L'avis de résiliation doit mentionner le destinataire du congé. En principe, le congé mal adressé est nul (ou inexistant), sauf s'il est établi que le cocontractant a malgré tout reçu le congé, et, de ce fait, qu'il a pu le contester en temps utile. In casu, le congé a été notifié à l'ancienne locataire, une société dont le siège est à la même adresse que la société cocontracante, qui est aussi l'adresse des locaux litigieux, ces deux sociétés étant de fait gérées par la même personne. Dans ce cas, le congé n'est pas affecté de nullité.

TF

Publication CdB 3/02 p. 87

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); USAGE PERSONNEL; URGENCE

Normes : CO.271a.al.3.let.a

Résumé : BESOIN URGENT D'UN PROCHE DU BAILLEUR D'UTILISER LES LOCAUX Le besoin urgent est réalisé lorsque la fille du bailleur, qui vit seule dans un studio, a l'intention sérieuse et concrète de vivre dès que possible avec son partenaire dans le logement loué par un tiers. Ces conditions de logement peuvent être qualifiées de solution de transition. Dans ces circonstances, on ne peut pas attendre du bailleur qu'il renonce à l'usage de ce logement pour sa fille.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); RESILIATION; COMPOSITION DE L'AUTORITE

Normes : CO.257d; aLOJ.56N.al.3

Résumé : COMPÉTENCE DU TRIBUNAL EN CAS D'ÉVACUATION - CONGÉ ORDINAIRE CONTESTÉ PUIS CONGÉ SUBSÉQUENT POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DU LOYER Cas où deux congés successifs sont donnés, un congé ordinaire qui est en cours de contestation (l'évacuation en découlant devant être prononcée par le TBL siégeant à 3 juges) et un congé subséquent pour défaut de paiement du loyer basé sur l'art. 257d CO (l'évacuation devant être prononcée par le président du TBL siégeant sans les assesseurs, selon art. 56N al. 3 LOJ). La justice et l'équité commandent d'admettre la compétence du Tribunal des baux et loyers dans la composition prévue à l'art. 56N al. 3 LOJ (président siégeant sans assesseurs) lorsque les conditions de l'article 257d CO sont réunies, que la cause du prononcé de l'évacuation soit le premier congé ou le second.

Publication SJ 2000 p. 187

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION; LOYER; GESTION D'AFFAIRES IMPARFAITE

Normes : CO.423; CO.262

Résumé : BAIL RÉSILIÉ - LOCATAIRE CONTINUANT D'ENCAISSER LES LOYERS DE LA SOUS-LOCATION - APPLICATION DES RÈGLES SUR LA GESTION D'AFFAIRES IMPARFAITE DE MAUVAISE FOI Cas d'une sous-location d'un café sans autorisation du bailleur, le locataire principal a continué à percevoir les loyers de son sous-locataire après la fin du bail. Le Tribunal fédéral a admis que le locataire principal avait accompli un acte de gestion d'affaires imparfaite en s'immisçant dans le droit du bailleur de jouir des locaux et de les remettre à bail. La mauvaise foi du locataire principal a été admise, dès lors que ce dernier devait savoir, dès la résiliation du bail, qu'il commettait un acte d'immixtion. Le bailleur principal est donc en droit de s'approprier les profits résultant de cette immixtion, soit le produit de la sous-location.

Voir aussi : ATF 4A_456/2010 du 18.04.2011

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT; SOMMATION

Normes : CO.266n

Résumé : COMMUNICATION D'UN CONGÉ AUX ÉPOUX DONT SEUL L'UN D'EUX EST PARTIE AU CONTRAT Les locataires soutiennent que le Tribunal a violé l'article 266n CO; la bailleresse devait adresser à chaque époux un avis comminatoire et les avis de résiliation devaient être nominaux. L'article 266n CO dispose que le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint. En l'espèce, c'est avec raison que l'avis officiel de résiliation ne mentionne que le nom du locataire signataire du bail, aucun bail n'ayant été conclu avec le conjoint.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : UNE CRÉANCE HOMOLOGUÉE PAR CONCORDAT JUDICIAIRE N'A PAS D'INCIDENCE SUR LE DROIT DU BAILLEUR DE RÉSILIER LE CONTRAT POUR NON-PAIEMENT DU LOYER Une résiliation de bail pour le motif de défaut de paiement du loyer n'empêche pas le bailleur d'agir en recouvrement des loyers impayés, et une action en recouvrement n'implique pas nécessairement une résiliation du bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; RESIDENCE SECONDAIRE

Normes : CO.266n

Résumé : LES LOGEMENTS DE VACANCES OU RÉSIDENCES SECONDAIRES NE SONT PAS DES LOGEMENTS FAMILIAUX AU SENS DE L'ART. 266m La doctrine s'accorde à considérer qu'un ménage peut à la rigueur posséder simultanément deux appartements familiaux, mais vraisemblablement pas plus. Tel est le cas lorsque les époux habitent ensemble à un endroit la moitié de l'année et en un autre le reste du temps. En revanche, un simple logement de vacances ou une résidence secondaire ne répond pas à la définition des art. 266m et 266n CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997; p. 80; ch. 4.2.7; Hausheer, Reusser, Geiser, Kommentar zum Eherecht, ad art. 169 und art. 271 a OR n° 19; USPI, Commentaire du bail à loyer, ad art. 266l - 266o n° 11; Wessner, M.P. 1987, p. 93-94).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271.al.2

Résumé : MOTIVATION DU CONGÉ Le congé ne doit pas être obligatoirement motivé; même une résiliation sans motif et restée sans motivation, malgré sollicitation du locataire, est formellement valable (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 410-411, ch. 4.6).

Pierre BROGLIN

Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.271.ss; CO.272.ss

Résumé : Pratique récente en matière d'annulation du congé et de prolongation du bail à loyer in 7ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271; CO.271a

Résumé : INTÉRÊTS ÉCONOMIQUES DU BAILLEUR Les normes de protection contre les congés abusifs ne sont pas destinées à restreindre la faculté du propriétaire foncier de disposer de son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts économiques. Le législateur n'a pas voulu limiter sa liberté d'entreprendre, à l'échéance du bail, des travaux de transformation des locaux loués, pour autant que ceux-ci soient autorisés par la législation de droit public et que le projet n'apparaisse pas fictif (Richard Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Commentaire du droit du bail, Genève 1991, nos 164, 210-211, 216). Seuls des changements de politique de gestion déraisonnables, qui ne sont que de simples excuses destinées à masquer un dessein illégitime, demeurent proscrits.

Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271a.al.1.let.a

Résumé : CONTESTATIONS POTENTIELLES DES LOCATAIRES Ne tombe pas sous le coup de l'art. 271a al. 1 lettre a CO (ou de l'art. 271 CO) le congé donné par le bailleur pour transformer ses locaux de manière à diminuer le nombre de ses locataires et, partant, de sources de litiges potentiels.

Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DÉFAUT DE PAIEMENT;ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - LOCATAIRE PLACE SOUS CURATELLE S'il est vrai qu'un congé fondé sur l'art. 257d CO peut être annulable en application de l'art. 271 CO, il ne peut néanmoins l'être qu'à titre très exceptionnel, dans des circonstances particulières, afin de ne pas remettre en cause le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. Comme le relève l'appelante, le cas d'espèce n'est pas assimilable aux cas - limités - pour lesquels la jurisprudence admet qu'un congé pour défaut de paiement puisse revêtir un caractère abusif. En effet, le montant réclamé dans l'avis comminatoire correspondait aux loyers en souffrance à la date de son envoi, le montant dû de 1'640 fr. (soit près de deux mois de loyer) n'était pas insignifiant, le congé a été signifié peu de temps après l'expiration du délai comminatoire et l'arriéré n'a été résorbé qu'en mars 2019, soit plusieurs semaines après la notification du congé et environ deux mois après l'envoi de l'avis comminatoire. S'il est certes regrettable que le locataire se soit trouvé en défaut de paiement pour des raisons indépendantes de sa volonté, eu égard à son état de santé déficient, il ne s'agit toutefois pas d'une circonstance pertinente pour déterminer si le congé litigieux - donné en application de l'art. 257d CO - l'a été de façon contraire à la bonne foi. Il sera du reste observé qu'à la date d'envoi de l'avis comminatoire, une mesure de curatelle venait d'être instaurée en faveur du locataire. Aussi, en faisant preuve de toute la diligence requise, les curateurs de l'intimé - qui étaient autorisés à consulter sa correspondance et à gérer ses affaires courantes - auraient pu éviter la résiliation du bail en payant immédiatement les loyers dus ou, à tout le moins, en contactant la régie pour lui expliquer la situation et solliciter l'octroi d'un délai de paiement. Les problèmes d'organisation interne invoqués par le SPAd (ledit service précisant avoir "besoin en général d'une période d'environ 3 mois pour ouvrir un dossier") ne changent rien à ce qui précède. Au surplus, le fait que l'arriéré a été résorbé en cours de procédure ne suffit pas à rendre la résiliation du bail abusive, étant rappelé que la question de savoir si un congé est contraire à la bonne foi s'apprécie par rapport au moment où il a été donné - et non par rapport à des faits survenus postérieurement.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE;SOUS-LOCATION;DEVOIR D'ASSISTANCE(FAMILLE)

Normes : CO.257f.al3; CO.262; CC.159.al3

Résumé : USAGE NORMAL DE LA CHOSE LOUÉE - BAIL CONCLU AVEC PERSONNE MORALE DESTINÉ A L'USAGE D'UNE PERSONNE PHYSIQUE - HÉBERGEMENT D'UN PROCHE - OBLIGATION LÉGALE DE FIDÉLITÉ ET D'ASSISTANCE Le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée au sens de l’art. 257f al. 3 CO lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles en rapport à l’usage de la chose louée. Tel est le cas lorsqu’il sous-loue la chose sans requérir son consentement et que le bailleur aurait disposé d’un motif au sens de l’art. 262 al. 2 CO pour la refuser ou lorsqu’il procède à une substitution de locataire par la voie détournée de la sous-location. Le locataire fait un usage normal de la chose louée lorsqu’il héberge des proches (conjoint, partenaire, concubin, enfants et amis). Il en va de même lorsqu’il met le logement à disposition d’un de ses proches envers qui il a une obligation légale d’entretien (art. 277 al. 2 CC) ou de fidélité et d’assistance (art. 159 al. 3 CC), quand bien même il n’occupe plus l’appartement lui-même. Dans le cas d’espèce, le bail liant la société locataire a été conclu pour servir de logement à une personne physique. L’époux administrateur ayant vécu – d’abord seul puis avec son épouse – dans le logement ne fait qu’assumer ses obligations légales du droit de la famille envers son épouse dont il est séparé en lui laissant l’usage du logement. Il fait donc un usage normal de la chose louée, de sorte que le bailleur ne peut résilier le bail en vertu de l’art. 257f al. 3 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;DÉFAUT DE PAIEMENT;DEMEURE

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : DÉFAUT DE PAIEMENT - ABSENCE DE REVENUS DU LOCATAIRE L'absence de revenus du locataire - qu'il s'agisse de revenus tirés d'un emploi salarié ou provenant de l'aide sociale - n'est pas un motif d'annulation du congé pour défaut de paiement du loyer.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 31/2019, p. 56 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAIL COMMUN ; RÉSILIATION ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ DU CONGÉ - COBAILLEURS - DÉSIGNATION Les cobailleurs doivent résilier ensemble le bail, au moyen de la formule officielle. La résiliation du bail est la manifestation de volonté unilatérale des cobailleurs; il s'agit aussi d'un acte formateur. La détermination de son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté. A cet égard, il ne faut pas confondre les principes applicables à l'interprétation des manifestations de volonté avec les règles strictes relatives à l'indication des parties en procédure civile, en particulier du ou des demandeurs, lesquelles présupposent la capacité d'être partie et la capacité d'ester en justice, sous peine d'irrecevabilité de la demande (art. 66 s. et 59 al. 1 et al. 2 let. c CPC). In casu, il n'est pas contesté que la décision de résilier a été prise par tous les cobailleurs et que la régie représentait valablement ceux-ci. Seule est litigieuse la question de l'interprétation de la rubrique « bailleur » de l'avis de résiliation, dans laquelle figurait le nom « Groupement des Propriétaires Centre Commercial X. », c'est-à-dire de savoir si le locataire a compris, ou devait de bonne foi comprendre, que le congé émanait des cobailleurs. Dans la mesure où les cobailleurs se sont désignés comme « Groupement des propriétaires du X. » dans le contrat de bail portant sur le dépôt conclu entre les parties quelques années après le bail relatif au local principal, le locataire n'est pas crédible en soutenant que ce groupement serait un tiers autre que ses cobailleurs. La volonté réelle des parties est ainsi établie et le congé a donc valablement été donné.

Voir aussi : ACJC/731/2019 du 20.05.2019 (in casu, la résiliation a été notifiée au nom d'une entité qui n'est pas le bailleur et ce dernier n'était pas identifiable par le locataire. Congé nul)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ABUSIVE;TRANSFERT DE BAIL;CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271a.al1.leta

Résumé : CONGÉ-REPRÉSAILLES - TRANSFERT DE BAIL Le congé donné alors que le locataire ne fait qu'exercer son droit à transférer le bail constitue un congé-représailles et doit être annulé en application de l'art. 271a al. 1 lit. a CO.

Voir aussi : ACJC/1353/2016 du 17.10.2016 (congé-représailles pas retenu car demande de transfert effectuée après que le bailleur a protesté contre la modification de la destination des locaux)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 143 III 344; SJ 2018 I p. 198; Newsletter Bail.ch juillet 2017

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; MOTIVATION ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.271

Résumé : MOTIVATION DU CONGÉ - CONGÉ-RÉNOVATION La motivation du congé ne constitue pas une condition de la validité de celui-ci. Le principe selon lequel la motivation peut avoir lieu ultérieurement à la notification de la résiliation, le cas échéant durant la procédure de première instance, s'applique à tous les types de résiliation, soit aussi pour les congés-rénovations. L'absence de motivation ou une motivation lacunaire peut toutefois être un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_143/2021 du 31.08.2021; 4A_491/2018 du 08.05.2018; 4A_200/2017 du 29.08.2017 in DB 30/2018, p. 53ss (le bailleur peut encore indiquer ses motifs devant le tribunal de première instance)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; USAGE PERSONNEL ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER

Normes : CO.272; CO.261.al.2.lit.a

Résumé : PROLONGATION - TRAVAUX DE DÉMOLITION ET RECONSTRUCTION - PRIORITÉ DES INTÉRÊTS DU BAILLEURS SUITE À DÉCISION ADMINISTRATIVE Lorsque le bail a été résilié par le bailleur, nouveau propriétaire de l'immeuble, en raison d'un besoin propre et urgent, nécessitant de grandes transformations ou la démolition puis la reconstruction du bâtiment, le congé est justifié dès que le projet est susceptible d'obtenir les autorisations administratives. Une prolongation du bail n'est pas exclue, une pesée des intérêts entre les parties devant être effectuée. Toutefois, lorsque le projet du bailleur a été autorisé par décision administrative, le besoin propre et urgent du bailleur a la priorité sur l'intérêt du locataire. In casu, dès l'entrée en force du permis de démolir et de reconstruire, le besoin urgent du bailleur doit primer et il n'y a pas lieu d'accorder de prolongation de bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2017

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; DEMEURE; SOMMATION ; FORME ET CONTENU; LANGUE

Normes : CO.257d

Résumé : VALIDITÉ DE L'AVIS COMMINATOIRE - LANGUE Validité d'un avis comminatoire rédigé dans une autre langue (in casu en français) que celle du lieu de situation de la chose louée (in casu Bâle), lorsque le contrat a également été rédigé en français et que le locataire l'a signé sans réserve. Le locataire se comporte en effet de manière contraire a la bonne foi en arguant ne pas comprendre le français alors qu'il a conclu le contrat dans cette langue et l'a signé sans réserve.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE ; SÛRETÉS ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.266h

Résumé : COLOCATION En présence d'un bail commun avec responsabilité solidaire des colocataires, le bailleur ne pourra exiger des sûretés au sens de l'art. 266h CO, si un seul des loca­taires tombe en faillite, que pour autant qu'il démontre que sa créance de loyer est concrètement menacée.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ NOTIFIÉ DURANT UNE PROCÉDURE RELATIVE À UN PREMIER CONGÉ DONNÉ PAR L'ANCIEN BAILLEUR Le congé donné pendant une procédure de conciliation ou judiciaire en rapport avec le bail est annulable même si les bailleurs n'ont pas eux-mêmes donné le premier congé litigieux ni n'ont participé à la procédure pendante y relative.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 137 III 208

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CALCUL DU DÉLAI; DÉBUT

Normes : CO.273

Résumé : POINT DE DÉPART DU DÉLAI DE CONTESTATION DU CONGÉ - THÉORIE DE LA RÉCEPTION ABSOLUE La communication de la résiliation du bail est soumise à la théorie de la réception dite absolue. Le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté (i.e. la résiliation du bail) est parvenue dans la sphère d'influence du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance. S'agissant d'une lettre recommandée, si l'agent postal n'a pas pu la remettre effectivement au destinataire ou au tiers autorisé à en prendre livraison et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour-même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale dès le lendemain de ce jour.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_100/2018 du 05.03.2018 in DB 30/2018, p. 32; 4A_120/2014 du 19 mai 2014 in CdB 3/14, p. 65; ATF 143 III 15 (La fiction de notification le 7e jour du délai de garde prévue pour les délais de procédure (art. 138 al. 3 let. a CPC; 44 al. 2 LTF) ne vaut pas pour les délais de droit matériel. Il en va de même de la réserve faite à l'art. 138 al. 3 let. a CPC, selon laquelle la fiction ne vaut que si le destinataire devait s'attendre à recevoir une notification. Le destinataire supporte donc le risque qu'il ne prenne pas ou prenne tardivement connaissance de la manifestation de volonté de l'expéditeur, par exemple en cas d'absence ou de vacances); ACJC/71/2013 du 21.01.2013; ACJC/1063/2022 (impossibilité objective de la bailleresse de notifier le congé à l'un des locataires qui a quitté l'appartement)

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2010 I 317; CdB 1/2011, p. 1 ss

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; USAGE PERSONNEL; LOCATAIRE; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.262; CO.257f

Résumé : DESTINATION ET MODALITÉS D'USAGE DES LOCAUX - CESSION À TITRE GRATUIT - PRÊT À USAGE Sauf stipulation contraire, le locataire n'est pas tenu d'occuper lui-même la chose louée mais peut la laisser à disposition des membres de sa famille ou de ses proches. Une telle cession, à titre gratuit, est soumise aux règles du prêt à usage. Elle ne peut être assimilée à une sous-location et n'est pas contraire à l'obligation du locataire d'user de la chose avec soin, de sorte que, dans un tel cas, le bail ne peut pas être résilié prématurément en application de l'art. 257f al. 3 CO.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_287/2021 du 07.06.2022 (Un bail est valable même lorsque le locataire n'a pas l'intention d'utiliser lui-même l'appartement, à moins que les parties n'aient convenu du contraire)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.257f.al.3; CO.846

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - CONTRATS COUPLÉS - RÉSILIATION DU BAIL ET EXCLUSION DE LA COOPÉRATIVE SIMULTANÉES Lorsque les rapports de sociétaire et de bail présente un lien tel entre eux qu'il faut retenir l'existence de contrats couplés, une seule manifestation de volonté suffit pour mettre fin aux deux rapports. Si la résiliation émane de la société coopérative, on peut admettre que la possibilité de recourir à l'assemblée générale doit être ouvert avant que la résiliation ne soit considérée comme définitive sur le plan interne. En cas de contestation par la voie judiciaire, la résiliation doit être portée devant le tribunal compétent pour examiner le rapport de droit prépondérant, soit dans le cas d'un coopérateur-locataire, les tribunaux compétents en matière de baux et loyers. Il n'y a ainsi qu'une seule procédure (ATF 136 III 65). In casu, l'exclusion de la coopérative et la résiliation du bail du locataire ont été notifiés en même temps au locataire. Le locataire, qui n'a pas contesté la décision d'exclusion en saisissant l'assemblée générale dans le délai de 30 jours prévu par les statuts de la coopérative, n'est toutefois pas déchu du droit de faire valoir les moyens liés à son exclusion devant le Tribunal des baux et loyers. En effet, puisqu'en en cas de contestation, l'ensemble des rapports de droit doit faire l'objet d'une seule procédure, le juge saisi est compétent pour trancher l'ensemble des questions pertinentes, qu'elles relèvent du droit du bail ou du droit de la coopérative.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 65 MP 2/10 p. 150

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.257f.al.3; CO.846.al.2

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - RÉSILIATION DU BAIL POSSIBLE INDÉPENDAMMENT D'UNE EXCLUSION DE LA SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE - RESTRICTION DES MOTIFS Lorsque les deux rapports juridiques n'ont pas été couplés par un accord spécifique, chacun d'eux peut prendre fin indépendamment de l'autre. Dans cette hypothèse, on peut concevoir qu'il y ait, de façon non simultanée, une décision d'exclusion de la coopérative et une résiliation de bail, chaque acte pouvant donner lieu à sa propre procédure devant l'autorité compétente. Il est permis aussi d'envisager qu'un rapport juridique survive à l'autre. In casu, il n'apparaît nullement que les parties aient voulu lié l'appartenance à la société coopérative et la conclusion du bail d'une manière indissociable. Dans la mesure où les statuts prévoient que les appartements sont loués "en priorité" aux membres de la coopérative, il n'est pas exclu de dissocier la qualité de coopérateur et celle de locataire. Dès lors que les deux rapports n'ont pas été couplés, la société coopérative était en droit de résilier le bail sans exclure les locataires. Toutefois et en raison de l'interférence des buts entre les deux rapports juridiques, la jurisprudence a admis, sous réserve de dispositions particulières dans le contrat de bail, que la résiliation du bail ne peouvait intervenir que pour un motif qui permettrait également l'exclusion de la société coopérative pour un juste motif ou pour un autre motif statutaire; dans le système de la coopérative d'habitation, la possibilité de résilier librement le bail en respectant le terme et l'échéance convenus est donc supprimée.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_386/2014 du 11.11.2014

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RESILIATION; RETARD; PAIEMENT DE L'ARRIERE

Normes : CO.257d

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - AVIS COMMINATOIRE - ARRIÉRÉ RÉGLÉ 2 JOURS APRÈS LA FIN DU DÉLAI COMMINATOIRE Un congé donné pour défaut de paiement alors que le locataire a payé l'arriéré peu de temps après la fin du délai comminatoire (1 ou 2 jours) n'est pas inefficace, mais seulement annulable, pour autant que le locataire ait contesté le congé en temps utile par devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers et qu'il se soit toujours acquitté à temps du loyer.

Voir aussi : Fiche 2309171

TF , 1ère Cour civile

Publication MP 1/09 p. 14 JdT 2009 I 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FRAIS ACCESSOIRES; PAIEMENT; DEMEURE; SOMMATION; DELAI RAISONNABLE

Normes : CO.257a; CO.257d.al.1.et.al.2; CO.271.al.1

Résumé : RÉSILIATION EN CAS DE DEMEURE DANS LE PAIEMENT DES FRAIS ACCESSOIRES Si, malgré la menace de résiliation du bailleur, le locataire refuse de payer la part non contestée du décompte des frais accessoires dans le délai fixé, le bailleur qui résilie le bail de manière anticipée ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Une attente de trois semaines avant de notifier la résiliation anticipée est admissible, mais une inaction plus longue pourrait être comprise, sauf circonstances particulières, comme une renonciation à résilier le contrat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; SOMMATION; CONJOINT; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : AVIS COMMINATOIRES ET DE RÉSILIATION - NULLITÉ - AMBIGUÏTÉ RÉSULTANT DE LA DÉSIGNATION DE L'EPOUSE DU LOCATAIRE PAR LE PRÉNOM DE SON MARI - FARDEAU DE LA PREUVE Le bailleur supporte le fardeau de la preuve de la réception des avis comminatoires et de résiliation (ATF 4A_39/2007 du 2 mai 2007, consid. 4). In casu, puisque le prénom "Claude" peut désigner aussi bien un homme qu'une femme, et en l'absence d'éléments permettant de considérer que les plis destinés à "Mme Danielle X." mais adressés à "Mme Claude X." sont bien parvenus à l'épouse du locataire, il y a lieu de retenir que les formes légales n'ont pas été respectées, de sorte que le congé est nul.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_39/2007 du 09.05.2007 in DB n° 20/2008 p. 20

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; JUSTE MOTIF; DILIGENCE; APPLICATION DU DROIT

Normes : CO.257f; CO.266g

Résumé : RÉSILIATION EXTRAORDINAIRE - DISPOSITION LÉGALE APPLICABLE Cas d'un contrat de bail résilié de manière extraordinaire sur la base de l'art. 266g CO. L'état de faits allégué pouvant également fonder une résiliation extraordinaire en application de l'art. 257f CO, le juge peut examiner la cause sous cet angle. En effet, une résiliation extraordinaire fondée à tort sur une disposition légale, si elle ne peut être convertie en congé ordinaire, peut néanmoins prendre effet à un autre titre de résiliation, également extraordinaire. Ainsi, celui qui, fondé sur un état de fait clairement délimité, signifie à l'autre partie une résiliation extraordinaire du contrat n'a pas à pâtir de ce qu'il invoque une disposition légale inexacte comme fondement juridique de sa déclaration, dans la mesure où une autre disposition légale peut être invoquée en remplacement pour étayer sa prétention. Dans ce cas, la qualification juridique inexacte ne peut lui être opposée et la résiliation qu'il a signifiée doit être jugée sur la base de la norme applicable objectivement (ATF 123 III 124, consid. 3d; JdT 1998 p. 269 et ss).

Voir aussi : ACJC/671/2016 du 17.05.2016; ACJC/1032/2008 du 08.09.2008ATF n.p. 4C.395/2006 du 23.01.2007

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; EFFICACITE; RESILIATION; MODIFICATION(EN GENERAL); TERME; EXIGIBILITE; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : ÉVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - MODIFICATION DU TERME D'EXIGIBILITÉ DES LOYERS - ABUS DE DROIT Lorsque le terme d'exigibilité des loyers est modifié par convention des parties, il appartient au bailleur d'informer la régie de cet accord dérogatoire, en lui fournissant tous les documents propres à lui permettre une exécution régulière du mandat de gestion. Aussi, la régie ne peut pas opposer au locataire la négligence de son mandant à lui faire connaître les modalités de paiement des loyers. Le fait que le locataire, pour s'opposer à son évacuation, ait invoqué sur le tard l'accord dérogatoire ne dénote pas un comportement abusif. En conséquence, le congé est inefficace et la demande d'évacuation du locataire doit être rejetée.

Voir aussi : ACJC/779/2018 du 18.06.2018 (existence d'une convention tacite modifiant les termes de paiement contractuels niée)

TF

Publication Note de F. BYRDE ad ATF 132 III 65 JT 2007 I 274

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROCEDURE; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; APPLICATION DU DROIT

Normes : CO.271; CO.273.al.4

Résumé : ACTION EN ANNULATION DU CONGÉ - EXAMEN D'OFFICE DE L'EXISTENCE D'UN CONTRAT DE BAIL ET D'UN CONGÉ VALABLE - CONCLUSIONS DU BAILLEUR DÉFENDEUR À L' ACTION EN ANNULATION DU CONGÉ Le juge saisi d'une action en annulation du congé doit examiner d'office les questions de l'existence d'un contrat de bail, dans le cadre de l'examen de sa compétence, et de l'existence d'un congé non seulement formellement mais matériellement valable (efficace), comme préalable à l'examen de l'annulabilité du congé. Par conséquent, lorsque le bailleur est défendeur à une action en annulation du congé intentée par le locataire ou le fermier, il lui suffit de conclure au rejet de cette action pour que les questions juridiques précitées soient examinées par le juge. Point n'est besoin qu'il prenne des conclusions en ce sens.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; RENOUVELLEMENT; MANIFESTATION DE VOLONTE; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.267; CO.272

Résumé : CRITÈRES DE DISTINCTION ENTRE RENOUVELLEMENT ET PROLONGATION DE BAIL La résiliation est un acte formateur dont les effets sont en principes irrévocables. Une révocation conventionnelle de la résiliation est toutefois possible avant l'échéance, le contrat étant alors renouvelé. Dès lors, un tel renouvellement doit être distingué de la prolongation du bail, judiciaire ou conventionnelle, à l'échéance de laquelle le contrat prend fin sans congé. Comme critères de distinction en faveur du renouvellement, on retiendra : le moment de l'accord (avant la résiliation du bail, bien avant l'échéance du contrat à terme fixe); la durée indéterminée de la "prolongation"; la mention d'un préavis ou d'un délai de congé; l'absence de renonciation par le locataire à une prolongation judiciaire du contrat; les termes utilisés ("renouvellement", "reconduction", "continuation", "prorogation"); l'absence de toute référence aux art. 272 ss CO ou à l'autorité de conciliation.

CJ , CABL

Publication CdB n° 4/2005 p. 118

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DILIGENCE; PROPORTIONNALITE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : DEVOIR DE DILIGENCE - VIOLATION - RÉSILIATION - RESPECT DES PRINCIPES DE PROPORTIONNALITÉ ET DE SUBSIDIARITÉ La violation incriminée doit être telle que l'on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu'il laisse le locataire disposer des locaux, ce qui suppose de respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité (arrêt du Tribunal fédéral du 8 août 2001 rendu dans la cause 4C.118/2001, consid. 1 b). Les juges fédéraux ont estimé excessif de résilier le bail d'une famille hébergeant un petit chien, en dépit de la clause expresse du contrat interdisant la présence d'animaux dans l'immeuble (arrêt du Tribunal fédéral du 6 février 2001 dans la cause 4C.226/2000).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; PENURIE

Normes : CO.271.al.1

Résumé : NON-OCCUPATION OU SOUS-OCCUPATION DES LOCAUX Si rien n'oblige un locataire à occuper les locaux d'une manière conventionnelle, rien n'oblige un bailleur à poursuivre une relation avec son locataire lorsque celui-ci n'occupe plus les locaux et que sévit une pénurie endémique de logements (R. Barbey, Protection contre les congés, chap. 3, ad art. 271 - 271 a nos 224 et 235). La sous-occupation de locaux est précisément un motif légitime de résiliation, tant il est vrai que l'application du droit du bail ne doit pas conduire à un accroissement inutile de la pénurie et à la consécration de privilèges abusifs au profit de certains locataires. Le congé donné en raison de la sous-occupation du logement ne mérite dès lors pas d'être annulé sur la base de l'article 271 al. 1 CO.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_414/2009 du 09.12.09; ACJ n° 213 du 31.08.1992 P. c/ SI XACJ n° 482 du 08.05.2006 B. c/ C., publié in CdB 4/06 p. 125ACJC/1305/2008 du 03.11.2008 (contra)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE; TITRE(DOCUMENT); FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : UTILISATION D'UNE FORMULE OFFICIELLE INADÉQUATE La formule officielle vise à garantir l'information du locataire à propos du droit de solliciter l'annulation du congé. Dès lors, le locataire ne subit aucun préjudice à cause de l'utilisation d'une formule officielle inadéquate, en l'occurrence, bleu (congé ordinaire), au lieu de rose (évacuation pour non paiement du loyer). La validité du congé n'est pas affectée.

Voir aussi : CdB 4/2013, p. 117 ss ou ACJC/366/2014 du 24.03.2014 pour utilisation d'une formule officielle périmée

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; TRANSACTION(ACCORD)

Normes : CO.271a.al.2

Résumé : ANNULABILITÉ DU CONGÉ - NOTION D'ACCORD HORS PROCÉDURE JUDICIAIRE Un accord, au sens de l'art. 271a al. 2 CO, suppose que les parties liquident à l'amiable un différend en réglant définitivement une question de droit controversée. Par conséquent, cette disposition ne s'applique pas aux cas dans lesquels il n'y a pas de litige, parce que l'une ou l'autre des parties donne directement suite à la demande de son cocontractant (ATF 131 III 563 (4C.122/2004) du 18 juin 2004, consid. 1 et 2 in SJ 2004 I 574 et JT 2005 I 292).

Voir aussi : ATF du 24.08.1999 in CdB 2/2000 p. 42 ACJC/560/2010 du 17.05.2010 ATF 4A_46/2010 du 27.04.2010 (in SJ 2010 I 478)

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; TRANSACTION(ACCORD)

Normes : CO.271a.al.2

Résumé : CARACTERE SEMI-IMPÉRATIF DE L'ART. 271a al. 2 CO Les parties peuvent renoncer à la protection de l'art. 271a al. 2 CO, à condition de convenir expressément lors de la conclusion de l'accord que celui-ci ne fait pas obstacle à une résiliation dans les trois ans qui suivent.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 4C.267/2002 du 18.11.02=SJ 2003 I 261=CdB 3/2003 p. 82

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; VENTE D'IMMEUBLE; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271.al.1

Résumé : RÉSILIATION EN VUE DE VENDRE L'IMMEUBLE - ABSENCE DE VIOLATION DES RÈGLES DE LA BONNE FOI Lorsque le bailleur veut vendre l'immeuble et pense de manière soutenable qu'il sera plus facile d'y parvenir sans la présence du locataire, le congé donné pour l'échéance ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. En effet, la résiliation du bail pour l'échéance a précisément pour but de permettre au propriétaire de recouvrer la possession de la chose, pour la vendre, le cas échéant, libre de tout occupant.

Voir aussi : ATF 4C.425/2004 du 09.03.2005, 1ère Cour civile, X. et Y. c/ Z., in SJ 2005 I 397 (résumé)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; LOGEMENT DE LA FAMILLE; BAIL COMMUN

Normes : CO.266l

Résumé : LA NULLITÉ D'UN ACTE JURIDIQUE DOIT ÊTRE RELEVÉE D'OFFICE LORSQU'UNE DEMANDE D'EXÉCUTION SE FONDE SUR L'ACTE NUL Lorsque la chose louée n'est plus le logement familial (divorce ou départ d'un époux), le respect de l'art. 266n CO n'est pas exigé. Mais si les (ex-)époux sont aussi colocataires, la résiliation doit être adressée aux deux (art. 70 CO), sous peine de nullité. La nullité peut être invoquée à tout moment de la procédure. Le juge doit la relever d'office, lorsqu'une demande d'exécution (évacuation) se fonde sur un acte nul (avis de résiliation).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DOMMAGE; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.4

Résumé : DEGRÉ DE GRAVITÉ DES FAITS QUI FONDENT LA RÉSILIATION IMMÉDIATE Les faits à la base d'un congé immédiat fondé sur l'art. 257f al. 4 CO doivent être plus graves que ceux de l'al. 3. C'est le préjudice en soi, donc le résultat, qui doit apparaître comme grave, après un examen objectif, sans égard au comportement du locataire, ni au contexte qui a entouré ses agissements.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONGE DE REPRESAILLES

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : MAUVAISE FOI DU LOCATAIRE Le locataire qui a été informé par le bailleur de son intention de résilier le bail doit s'attendre à se voir notifier un congé en bonne et due forme. S'il réclame, entre-temps, une diminution de loyer dans le but de se prévaloir de la protection de l'art. 271a al. 1 let. d CO, il agit contrairement aux règles de la bonne foi et ne doit dès lors pas bénéficier de la protection de cette disposition.

CJ , CABL

Publication CdB 2001 p. 118

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; CONCUBINAGE; USAGE PERSONNEL; BESOIN(EN GENERAL)

Normes : CO.271a.al.3.let.a

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - BESOIN URGENT - NOTION DE PROCHES PARENTS Un concubin ne peut pas être considéré comme un proche parent au sens de l'article 271a al. 3 let. a CO.

TF , Ire Cour civile

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DEMEURE ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; DOMMAGES-INTÉRÊTS

Normes : CO.257d; CO.97; CO.99; CO.44

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DOMMAGES-INTÉRÊTS - RÉDUCTION DE L'INDEMNITÉ Il est unanimement admis que le locataire qui a donné lieu, par sa faute, à la rupture prématurée du bail a l'obligation d'indemniser le bailleur pour le dommage qu'il lui a causé. L'indemnité à laquelle le bailleur peut prétendre dans un tel cas équivaut aux loyers fixés contractuellement qu'il n'a pas perçus du fait de la rupture anticipée du bail, cela pendant la période qui s'est écoulée entre, d'une part, la fin prématurée du bail, et, d'autre part, le terme pour lequel la chose pouvait être objectivement relouée, la date de l'échéance contractuelle ordinaire du bail primitivement conclu en constituant la limite maximale. Comme il s'agit d'une créance en réparation d'un dommage, il incombe au bailleur d'établir que, malgré de réels efforts, il n'a pas été à même de relouer le logement aussitôt après la résiliation du bail. En d'autres termes, le bailleur supporte le fardeau de la preuve de la durée pendant laquelle l'objet remis à bail ne pouvait pas être reloué.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_569/2022 du 19.03.2024 (ACJC/1469/2022); ACJC/1335/2016 du 10.10.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : ANNULABILITÉ DU CONGÉ - MOTIF PRÉTEXTE Un congé ne saurait être annulé du seul fait que le motif invoqué constituerait un prétexte. Pour se prononcer sur la base des articles 271 et 271a CO, il convient de ne pas tenir compte de la justification avancée par l'auteur de la résiliation, mais des ses mobiles réels, qui devront être déterminés à la lumière des indices révélés par l'instruction de la cause (ACJ n° 237 du 18.9.1992 B. c/ SI X.). Une résiliation intervenue en vue de l'exécution de travaux de rénovation puis d'une relocation à un loyer plus élevé, ou en vue de la vente de l'immeuble et compte tenu du fait que des travaux de rénovation étaient nécessaires, n'a pas été jugée contraire aux règles de la bonne foi.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2001 p. 445

Descripteurs : BAIL A FERME; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE; RESILIATION ANTICIPEE; DEFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.119

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - RÉSILIATION POUR CAUSE D'IMPOSSIBILITÉ Que le débiteur ne mette pas à disposition une personne titulaire du certificat de capacité n'est pas un cas d'impossibilité au sens de l'article 119 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; CONGE-VENTE; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PRESSION

Normes : CO.271a.al.1.let.c

Résumé : RÉSILIATION - CONGÉ-VENTE Le but de l'art. 271a al. 1 let. c CO est d'empêcher que le locataire soit en quelque sorte mis sous pression et dans une situation de nécessité dans laquelle il n'a plus que le choix d'accepter d'acheter l'appartement ou de le quitter, ce qui peut amener à des situations choquantes où, par exemple, le locataire est contraint d'acheter un appartement présentant une différence considérable entre la valeur de location et celle de vente (Higi, Commentaire zurichois 1996 ad art. 271a CO p. 101 ch. 97). Il suffit que le locataire comprenne qu'il se trouve dans la situation de devoir acheter l'appartement ou partir, pour que le cas de congé-vente soit réalisé.

Voir aussi : ATF 4C.425/2004 du 09.03.2005, 1ère Cour civile, X. et Y. c/ Z., in SJ 2005 I 397 (résumé)

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/00 p. 107

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - CONTENU DE LA MISE EN DEMEURE La mise en demeure du bailleur au sens de l'art. 257d al. 1 CO doit être claire et précise, sans qu'il soit cependant nécessaire d'indiquer le montant impayé de manière chiffrée. Il suffit que l'arriéré de loyer soit déterminable de manière certaine.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_296/2008 du 14.03.2008 in JdT 2009 I 25; ATF 4A_134/2011 du 23.05.2011 (montant réclamé sans rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer et de charges, sommation ne satisfait pas aux exigences de clarté et précision); ACJC/1119/2014 du 22.09.2014 (pour loyer à part variable)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION; PROLONGATION DU BAIL A LOYER

Normes : CO.262; CO.272

Résumé : SOUS-LOCATION - DEMANDE DE PROLONGATION D'UN BAIL RESILIÉ PAR LE BAILLEUR En principe, le locataire qui conteste un congé ne peut invoquer les conséquences pénibles qu'aurait celui-ci pour son sous-locataire. Cas particulier où la Cour de justice a admis qu'une prolongation unique de 12 mois était une période trop courte.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; NULLITE; EFFICACITE

Normes : CO.273

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL - INEFFICACITÉ ET ANNULABILITÉ DES CONGÉS Seuls peuvent être annulés des actes qui, sans l'existence du facteur d'annulabilité prévu par la loi, seraient efficaces et valables. A côté des congés radicalement nuls ou désignés comme tels, il en existe d'autres qui, sans être annulables, sont inefficaces et dénués d'effet (unwirksam, wirkungslos) parce qu'ils ne satisfont pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné leur exercice. Ainsi le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en réalité le loyer a été payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, le congé signifié pour une date ne correspondant pas au terme contractuel ou légal (art. 266a al. 2 CO), le congé donné en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révélera inexistante, etc. Dans de tels cas, celui qui reçoit un congé inefficace et sans effet, ou qui est mis en face d'une résiliation abrupte injustifiée, n'est nullement tenu d'agir dans les 30 jours devant l'autorité de conciliation, et son inaction dans ce délai ne saurait rendre le congé efficace. Cependant, le non respect du délai aura pour effet de priver celui qui a reçu le congé du droit de faire valoir que la résiliation serait encore contraire à la bonne foi au sens des art. 271 et 271a CO, ce qui pourrait revêtir une certaine importance dans l'hypothèse où l'inefficacité du congé ne serait en définitive pas reconnue. L'exigence du respect du délai de l'art 273 CO à l'endroit des congés inefficaces, telle qu'elle a été posée dans l'ATF 119 II 147, est donc abandonnée comme infondée (ATF 121 III 156 = SJ 1995 p. 697 confirmé in ATF non publié du 2.5.1995 SA X & Cie c/ R. et ATF 122 III 92 = JT 1996 I 596).

Voir aussi : ATF du 24.01.2002 P. c/ X S.A. 4C.295/2001 ACJ n° 115 du 14.02.2005 T. c/ Z.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF; DELAI

Normes : CO.271.al.2

Résumé : MOTIVATION DU CONGÉ - DÉLAI, CONTENU ET FORME DE LA MOTIVATION Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2 CO). Le texte même de la loi ne prescrit aucun délai ni ne précise le contenu et la forme de la motivation. Il s'ensuit que les motifs indiqués verbalement par le bailleur devant la Commission de conciliation doivent être considérés comme exposés en temps utile (Commentaire USPI, ad art. 271 CO p. 555 ss, n. 22 ss.). Il incombe dès lors aux locataires de démontrer le caractère abusif de ce congé (op. cit. p. 227 n. 26 i. f.).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE-VENTE

Normes : CO.271a.al.1.let.c

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL ET OFFRE DE VENTE N'importe quel congé en rapport avec une proposition de vente ne suffit pas pour annuler la résiliation (USPI-Commentaire, ad article 271 a CO No 16).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.264

Résumé : CARACTÈRE IMPÉRATIF DE L'ART. 264 CO - NON ADMISSIBILITÉ D'UNE PEINE CONVENTIONNELLE EN CAS DE RÉSILIATION ANTICIPÉE PAR LE LOCATAIRE Nullité d'une clause prévoyant une peine conventionnelle de Fr.10'000.- imposant au locataire des obligations en cas de résiliation anticipée excédant celle de l'article 264 CO. En revanche, des frais administratifs ascendant à 1% du dossier (i.e. du loyer annuel) ont été admis en cas de résiliation anticipée du bail, dès lors qu'ils étaient prévus au contrat (ACJ n° 324 du 10.12.1993 SI X c/ G.).

Voir aussi : ACJ n° 1190 du 06.10.97 S. c/ N.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION

Normes : CO.257d

Résumé : CONDITIONS DE LA RÉSILIATION DU BAIL SELON 257d CO En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bailleur était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n'a pas été payée, si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266 l et n CO et respecte le terme prescrit par l'art 257 d al. 2 CO.

Voir aussi : ACJ n° 1426 du 17.10.1994 P. c/ V.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE-VENTE

Normes : CO.271a.al.1.let.b; CO.271a.al.1.let.c

Résumé : RÉSILIATION ET NÉGOCIATIONS ENTRE LES PARTIES Ces dispositions ne sont pas applicables dans le cas où les bailleurs ont donné congé pour libérer la villa en vue de sa vente et où ce sont les locataires qui ont pris l'initiative de tractations.

TF

Publication SJ 1992 I p. 592

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION

Normes : CO.828.ss

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - PROTECTION CONTRE LA RÉSILIATION DU BAIL La résiliation du bail par le bailleur revient à supprimer le droit d'usage du coopérateur-locataire contre la volonté de ce dernier. Pratiquement, une telle mesure équivaut à l'exclusion de la société coopérative. Logiquement, il convient dès lors de soumettre ces deux actes juridiques à des conditions identiques (ZR 1979, n. 142; S. B. Moser, Wohnbaugenossenschaften, thèse Zürich 1978, p. 164; voir également Barbey, Commentaire du droit du bail, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Introduction et art. 271-271a CO, n. 180, p. 71, selon lequel l'application exclusive du droit du bail apparaît difficilement acceptable sur le plan juridique lorsque le droit d'usage du logement et la qualité de coopérateur sont liés). Le congé n'est ainsi admissible que pour des motifs statutaires ou de justes motifs, sous réserve du cas où le contrat de bail prévoirait expressément une réglementation particulière à ce sujet. Sur ce dernier point, il faut toutefois préciser que la possibilité de résilier librement le bail serait incompatible avec le système de la coopérative d'habitation (ZR 1979, n. 65, p. 142; Moser, ibid.).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch juin 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);AUTORISATION OU APPROBATION(EN GÉNÉRAL);RÉSILIATION

Normes : CO.257f.al3; CO.260a.al1; CO.271.al1

Résumé : RESILIATION ORDINAIRE ET EXTRAORDINAIRE - VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE DU LOCATAIRE - RENOVATIONS OU MODIFICATIONS DE LA CHOSE PAR LE LOCATAIRE Selon l’art. 260a al. 1 CO, le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur. Selon la doctrine majoritaire, le consentement écrit du bailleur est une condition de validité. Cette disposition vise en principe les interventions sur la chose louée allant au-delà de simples travaux d’entretien, même marginales ou facilement réversibles. La violation de cette disposition permet au bailleur de résilier le contrat de manière ordinaire, voire extraordinaire en cas d’atteintes graves ou répétées malgré un avertissement, conformément à l’art. 257f CO. Une résiliation extraordinaire est toutefois soumise à des exigences strictes : les modifications non autorisées doivent porter atteinte de manière importante à la substance du bâtiment ou provoquer un défaut de l’objet loué. A défaut, seule une résiliation ordinaire est admissible.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CAS CLAIR;DEMEURE;PLUS-VALUE;COMPENSATION DE CRÉANCES

Normes : CPC.257; CO.120; CO.260a.al3; CO.257d

Voir aussi : LA CREANCE FONDEE SUR L'ARTICLE 260a al. 3 CO NAISSANT À LA FIN DU BAIL, ELLE NE PEUT ÊTRE INVOQUEE EN COMPENSATION EN COURS DE BAIL. Selon l’art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu’il tarde à s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l’art. 257d CO, pour autant que la créance compensante soit échue et exigible (art. 120 al. 1 CO). Une créance fondée sur l’art. 260a al. 3 CO naît « à la fin du contrat bail », soit lorsque le contrat doit être dissous. Le locataire ne peut donc invoquer une compensation fondée sur une telle créance en cours de bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271.al1; CO.271a.al17

Résumé : PRETENTIONS DE LA LOCATAIRE JUSTIFIEES MAIS CHICANIERES-CONGE ORDINAIRE VALABLE MALGRE LES PRETENTIONS. Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Tel est le cas lorsque le congé est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail (art. 271 al. 1 CO et 271a al. 1 let. a CO). La validité du congé s’apprécie en fonction des circonstances présentes au moment de la manifestation de volonté. Dans le cas d'espèce, la locataire a certes fait valoir des prétentions, partiellement justifiées, mais elle les a fait valoir de manière excessive, son attitude étant jugée de chicanière. Partant, il a été retenu que le congé avait été motivé par les difficultés rencontrées entre la bailleresse et la locataire. Il ne s'agit donc pas d'un congé-représailles.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU ; MANIFESTATION DE VOLONTÉ

Normes : OBLF.9; CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - DÉSIGNATION IMPRÉCISE DU LOCATAIRE La résiliation du bail est la manifestation de volonté unilatérale du bailleur; il s'agit aussi d'un acte formateur. La détermination de son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté. A cet égard, la volonté subjective des parties (soit, d'un côté, celui qui fait la déclaration et, de l'autre, celui qui la réceptionne) a la priorité sur la volonté objective. Si le destinataire de la manifestation de volonté l'a effectivement comprise ainsi que le voulait son auteur, la déclaration vaut dans le sens que lui ont donné les deux parties (volonté réelle ou subjective); si le destinataire de la manifestation ne l'a pas comprise ainsi que le voulait son auteur, le sens compris ne correspond pas au sens voulu et il faut résoudre la difficulté en appliquant le principe de la confiance. In casu, malgré la mention imprécise du nom de la locataire figurant dans la déclaration de résiliation, la locataire a compris que dite résiliation lui était destinée en sa qualité de titulaire du bail; cette compréhension subjective de celle-ci concordait d'ailleurs avec le sens voulu par la bailleresse, à savoir celui de donner congé à la locataire à laquelle elle s'était toujours correctement adressée par le passé. Partant, selon la volonté réelle des parties, le congé était bien destiné à la locataire, qui ne s'est pas trompée sur le destinataire du congé, de sorte que ce dernier n'est pas nul.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch avril 2019; MRA 3/2019, p. 142

Descripteurs : BAIL À LOYER;ANNULABILITÉ;RÉSILIATION;CONGÉ DE REPRÉSAILLES;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CO.271a.al1.lete.ch4

Résumé : DÉLAI DE PROTECTION - NOUVEAU CONTRAT Lorsque les parties concluent une transaction qui rend le contrat en cause nul et renvoie au bail précédent et que le locataire demande ensuite au bailleur d’établir un nouveau contrat à son nom, il faut retenir que le processus transactionnel concernait le premier contrat et non le suivant, si bien que le délai de protection prévu à l’art. 271a al. 1 lit. e ch. 4 CO ne s’applique pas au congé portant sur le contrat ultérieur.

CJ , CABL

Publication Communications concernant le droit du bail, vol. 58, décembre 2018, n°8

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; CONTESTATION DU CONGÉ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS; ANNULABILITÉ

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ CHICANIER Le congé donné aux actionnaires-locataires qui ont refusé de participer sur le plan financier aux travaux de rénovation d'un immeuble est un congé annulable car contraire aux règles de la bonne foi.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; FORMULE OFFICIELLE; LOGEMENT DE LA FAMILLE ; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.266m; CO.266n

Résumé : LOCAL COMMERCIAL ET LOGEMENT DE FAMILLE Pour que des locaux commerciaux, qui servent également à l'hébergement d'époux, puissent être considérés comme « logement de famille », l'un des deux époux au moins doit être titulaire du bail. Cette condition n'est pas remplie lorsque le bail pour le local litigieux a été conclu au nom de l'association dont l'un des époux est président.

Voir aussi : ATF 137 III 208

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; CALCUL; RENDEMENT NET ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CO.269; CO.271

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - DATE DE L'ÉTAT LOCATIF POUR PROCÉDER AU CALCUL DE RENDEMENT Il s'agit d'examiner le bien-fondé des motifs du congé au moment où il a été donné, de sorte que cet instant constitue la date déterminante pour le calcul de rendement. Un état locatif postérieur à la date du congé ne saurait entrer en ligne de compte.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; DEMEURE; ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL); CAS CLAIR ; SOMMATION

Normes : CO.257d; CPC.257

Résumé : VALIDITÉ PARTIELLE DE L'AVIS COMMINATOIRE L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers impayés. Lorsque la sommation mentionne, sans plus de renseignements, un montant sans rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer et de charges, la mise en demeure ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision. Le caractère douteux de certaines créances sur l'avis comminatoire ne suffit pas pour rendre invalide ce dernier dans son entier. Il vaut en tout état de cause pour les créances qui sont incontestées, en l'occurrence le montant du loyer.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_330/2017 du 08.02.2018 (newsletter bail.ch mars 2018, DB 30/2018, p. 68); ACJC/1482/2017 du 20.02.2017 (en cas clairs : admet validité de la mise en demeure, en dépit du fait que le solde initial du décompte produit n'est pas expliqué); ACJC/1567/2017 du 04.12.2017 (cas clair non admis car mise en demeure ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision, l'avis comminatoire n'indiquant pas la période concernée et aucun décompte n'ayant été adressé); CdB 4/2019, p. 124 (arrêt VD : avis comminatoire doit distinguer de façon précise les créances qui permettent l'application de l'art. 257d des autres, in casu frais de rappel)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 141 III 262; SJ 2016 I p.8

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CAS CLAIR ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ

Normes : CPC.257; CPC.64

Résumé : EVACUATION DU LOCATAIRE - PROCÉDURE DE PROTECTION DES CAS CLAIRS Une requête d'évacuation du locataire selon la procédure de protection des cas clairs de l'art. 257 CPC est en principe recevable, même si le locataire a contesté la résiliation de son bail devant la juridiction compétente et que cette procédure est toujours pendante. Dans la mesure où la validité du congé doit être examinée à titre préalable dans la procédure d'évacuation, les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question : la protection ne doit ainsi être accordée que si le caractère complet des faits allégués n'est pas douteux et que, sur la base de ceux-ci, la résiliation apparaît clairement fondée.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_401/2020 du 30.09.2020 (newsletter bail.ch avril 2021); 4A_295/2019 du 12.09.2019; 4A_368/2019 du 31.10.2019

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; PROLONGATION DU BAIL À LOYER

Normes : CO.266g; CO.272; CO.272a

Résumé : PROLONGATION DE BAIL NON EXCLUE EN CAS DE RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS (266g) Lorsque le contrat est résilié sur la base de l'art. 266g al. 1 CO, une prolongation du bail n'est pas exclue (cf. art. 272a al. 1 CO). Cela étant, les particularités du congé pour justes motifs plaident d'emblée pour une application très restrictive de la possibilité de prolonger le bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ EN VUE DE MODIFIER L'IMAGE D'UN ÉTABLISSEMENT EN RELATION AVEC L'IMPLANTATION D'ENTREPRISES PRESTIGIEUSES La simple volonté du bailleur de modifier l'image d'un établissement en relation avec l'implantation d'entreprises prestigieuses dans le quartier ne répond pas à un intérêt suffisam­ment concret et sérieux pour résilier le bail lorsqu'il n'est ni notoire ni prouvé que le quartier a subi une mutation très importante depuis la conclusion ni du bail, que le bailleur n'a pas l'intention de modifier la destination des locaux, qu'il n'est ni allégué ni vraisemblable qu'il puisse obtenir un loyer plus élevé d'un autre exploitant ou qu'un changement d'exploitant soit propre à accroître le potentiel des autres locaux du bâtiment.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_460/2020 du 23.02.2021 (validité du congé donné par le bailleur qui souhaite redynamiser le centre commercial et attirer une clientèle familiale et plus jeune et s'adapter aux tendances actuelles, le commerce des locataires ne correspondant pas à cette stratégie); ACJC/805/2023 du 19.06.2023; ACJC/1287/2015 du 26.10.2015

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE ; DEMEURE ; RÉSILIATION IMMÉDIATE ; SÛRETÉS

Normes : CO.266h

Résumé : MONTANT DES SÛRETÉS Le jugement prononçant la faillite doit être entré en force, mais la procédure de faillite ne doit pas être terminée. Les sûretés doivent couvrir le loyer et les frais accessoires jusqu'à l'échéance du contrat s'il est de durée déter­minée ou jusqu'à la première échéance pour laquelle le congé ordinaire peut être donné s'il est de durée indéterminée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; LOGEMENT DE FAMILLE

Normes : CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - LOGEMENT DE FAMILLE Aux termes de l'art. 266l CO, le congé pour un bail d'habitation doit être adressé au locataire par écrit à l'aide d'une formule agréée par le canton. S'agissant d'un logement de famille, la résiliation de bail doit être notifiée séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n CO est nul (art. 266o CO). De jurisprudence constante, la loi n'impose aucune obligation pour le locataire d'informer le bailleur d'un changement d'état civil le concernant, cette information ne pouvant relever que d'une éventuelle incombance du locataire. L'absence d'avis donné par le locataire au bailleur concernant sa situation de famille ne peut lui être reproché et le bailleur ne peut se prévaloir de son ignorance à cet égard. Le Tribunal fédéral a également retenu que l'omission d'indication par le locataire de son changement d'état civil n'affecte pas la nullité du congé, sous réserve de cas exceptionnels d'abus de droit (ATF 4C.441/2006). In casu, le congé notifié au seul locataire, alors qu'il a contracté mariage un mois auparavant, est nul et il ne saurait être reproché un abus de droit aux locataires.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 13.10.2009, rendu le 08.12.2009, CONFIRME, 4A_502/2009

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; ENVOI POSTAL; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.266l; CO.266n

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - PLI COMMUNIQUÉ SÉPARÉMENT AU LOCATAIRE ET À SON CONJOINT Par pli séparé, on entend l'envoi de deux plis distincts contenant chacun la formule officielle prévue par l'art. 266l al. 2 CO. Selon la doctrine, l'envoi au conjoint d'une photocopie du congé notifié au locataire suffit. Cette règle est valable lorsqu'un seul des deux conjoints est titulaire du bail, mais également lorsque les deux époux le sont (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 630 ss).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); CONTESTATION DU CONGE; EFFICACITE; RESILIATION

Normes : CO.273; CO.274g

Résumé : CONTESTATION D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION - COMPÉTENCE Sur le plan cantonal, le locataire qui fait l'objet d'une procédure d'évacuation fondée sur l'art. 257d CO et qui n'a pas contesté le congé dans le délai de l'art. 273 CO mais entend faire constater l'inefficacité ou la nullité de celui-ci, devrait en principe soumettre ces conclusions au juge unique de l'expulsion. La compétence de ce dernier étant cependant restreinte par la loi d'organisation judiciaire à la seule procédure d'évacuation, l'examen de l'efficacité, respectivement de la validité du congé devra être soumis d'office à une chambre du Tribunal des baux et loyers siégeant avec le concours des assesseurs. Dans ce cas, cette dernière statuera, par simplification, également sur le bien-fondé de la demande d'évacuation.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication DB 2008 n° 18 p. 40

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EVACUATION(EN GENERAL); PAIEMENT DE L'ARRIERE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ÉVACUATION MALGRÉ LE PAIEMENT TARDIF EN COURS DE PROCÉDURE Un bailleur n'abuse pas de son droit, si après la réception de paiements tardifs de loyer, il résilie le bail pour non-paiement. A plus forte raison ne commet-il pas un tel abus, lorsqu'il résilie le bail à défaut de paiement du loyer dû et maintient cette résiliation même si, en cours de procédure d'expulsion, le locataire paie l'arriéré de loyer.

Voir aussi : ATF 4C.413/1996 du 27.02.1997 in SJ 1997 p. 538 ACJ n° 130 du 10.02.03 H. c/ SI X ACJ n° 244 du 10.03.03 L. c/ C.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 134 III 446SJ 2008 I pp. 492-496

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; TRANSFERT DE BAIL; INCONVENIENT MAJEUR

Normes : CO.262

Résumé : EXAMEN RÉTROSPECTIF - TRANSFERT DE BAIL - INCONVÉNIENTS MAJEURS La sous-location présente des inconvénients majeurs si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, ce qui constitue un abus de droit. Le transfert de bail et la sous-location se distinguent notamment par une intention différente du locataire. Par la sous-location, le locataire veut toujours revendiquer l'usage de la chose et disposer de son droit d'usage alors que, par le transfert, il veut au contraire remettre son droit d'usage à un tiers et se libérer en même temps du bail. Si l'examen rétrospectif des faits révèle que le bailleur aurait pu s'opposer à une sous-location utilisée dans un but - illégitime - de substitution de locataires, la résiliation anticipée est valable.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_143/2023 du 10.10.2023

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION - LOGEMENT DE LA FAMILLE - OMISSION DU LOCATAIRE DE COMMUNIQUER SON CHANGEMENT D'ÉTAT CIVIL L'omission du locataire d'indiquer ses changements d'état civil peut, certes, déboucher sur l'octroi de dommages-intérêts au bailleur, mais elle n'efface pas pour autant la nullité du congé donné au locataire. Demeurent réservés les cas - exceptionnels - où celui-ci devrait se laisser imputer un abus de droit, notamment dans l'hypothèse où le locataire passerait volontairement sous silence son mariage afin d'en tirer des avantages par la suite pour pouvoir, par exemple, exciper de la nullité d'une résiliation extraordinaire du bail, en vue de retarder le plus possible son expulsion des locaux qu'il entend continuer à occuper avec son conjoint dans l'intervalle sans bourse délier (ATF 4C.441/2006 du 23 mars 2007).

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 27

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : CONGÉ CONTRAIRE À LA BONNE FOI - FARDEAU DE LA PREUVE - CONGÉ DONNÉ PENDANT UNE PROCÉDURE RELATIVE AU BAIL OU DANS LES 3 ANS QUI LA SUIVENT Il appartient au locataire de prouver les faits dont il déduit le caractère abusif. Le bailleur doit collaborer à la manifestation de la vérité; il doit donc donner tous les éléments de preuve à l'appui de la motivation invoquée. S'il ne parvient pas à démontrer la réalité de celle-ci ni à la rendre vraisemblable, le juge peut, dans l'appréciation des preuves, en déduire que la résiliation était abusive. Il ne s'agit cependant pas d'un renversement du fardeau de la preuve.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication SJ 2007 I p. 581

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION; TERRAIN; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION

Normes : CO.253a

Résumé : LOCAL COMMERCIAL - TRAVAUX ACCOMPLIS SUR LE TERRAIN LOUÉ Question de savoir si un contrat de bail est devenu, par suite des travaux accomplis sur le terrain loué, un bail de locaux commerciaux au sens des art. 266l et 271 à 273c CO relatifs à la protection contre les congés. Dans la négative, le congé est valable et le locataire ne peut pas prétendre à une éventuelle prolongation du bail. En l'occurrence, le bailleur a autorisé le locataire à installer quatre conteneurs, soit de vastes caisses qu'il est en principe possible de déplacer en vue de les installer dans un autre lieu, simplement posés sur des socles en béton. Le bailleur ne deviendrait pas propriétaire des conteneurs et n'aurait donc pas à en céder l'usage au locataire. Il s'ensuit que les conteneurs et les locaux qu'ils renferment ne se confondent pas avec l'objet du bail et que, pour ce motif déjà, ce dernier n'est pas devenu un bail de locaux commerciaux.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication DB 2008 n° 10 p. 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; JUSTE MOTIF; DEMEURE; DILIGENCE; APPLICATION DU DROIT

Normes : CO.257d; CO.257f; CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - INOPPOSABILITÉ DES ART. 257d ET 257f CO L'art. 266g CO pose une règle générale en matière de résiliation extraordinaire du bail. A ce titre, il est subsidiaire aux dispositions légales qui traitent de cas particuliers de congés extraordinaires (art. 257d, 257f CO). Le Tribunal fédéral n'exclut cependant pas que le motif qui rend intolérable la poursuite du bail jusqu'au prochain terme de résiliation puisse résider (aussi) dans l'inobservation de délais de paiement ou dans un manque d'égards envers les voisins. De telles violations peuvent en effet apparaître comme graves en raison de leur répétition constante malgré des avertissements, au point que la poursuite du bail jusqu'à son échéance ordinaire ne puisse pas être imposée à l'autre partie.

Voir aussi : ACJC/1497/2007 du 10.12.2007 ( Fiche 2309218 )ACJC/247/2009 du 09.03.2009 ( Fiche 2309134 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI DE RESILIATION; MODIFICATION(EN GENERAL); TERME DE CONGE

Normes : CO.269d.al.3

Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT - MODIFICATION DES TERMES DE RÉSILIATION AU DÉTRIMENT DU LOCATAIRE ? La notification officielle d'une "autre prétention" du bailleur implique, comme pour les hausses de loyer, la faculté de contrôle par l'autorité judiciaire de son caractère licite ou abusif. Le législateur n'ayant fourni aucun critère à cet égard, il y a lieu de poser le principe de la fidélité aux termes du contrat. Pour être valable et acceptable, une telle prétention doit reposer sur des raisons objectivement justifiables et non dictée par le seul bon vouloir du bailleur. En période de pénurie de logements, l'intérêt du bailleur, contrairement à celui du locataire, est d'avoir des termes de résiliation courts, car il a ainsi plus de souplesse pour résilier le bail et en modifier les conditions (ACJ n° 223 du 12.03.2001 F. c/ C.). En l'espèce, un contrat de conciergerie qui prévoit que sa résiliation entraîne automatiquement la résiliation du bail à loyer conclu entre les parties constitue une modification allant clairement au détriment du locataire et doit faire l'objet d'une notification sur la formule agréée. En outre, l'introduction de onze termes de congé en période de pénurie est abusive, faute de motifs raisonnables et objectifs.

Voir aussi : ACJ n° 513 du 07.05.2007

Remarques : Contra : ACJ n° 309 du 13.03.2000 Epoux L. c/ SI T.