Décisions | Chambre des baux et loyers

A. Par jugement du 20 avril 2015, expédié pour notification aux parties le 23 avril 2015, le Tribunal des baux et loyers a, sur demande principale, déclaré recevable l'action en libération de dette formée par A______ à l'encontre de B______ SA (ch. 1 du dispositif), admis l'action en libération de dette formée par A______ dans le cadre de la poursuite n° 1______ à concurrence de 29'513 fr. 60 (ch. 2), dit que la poursuite n° 1______ irait sa voie pour le solde de 29'803 fr. 25 (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5).

Sur demande reconventionnelle, le Tribunal des baux et loyers a condamné A______ à payer à B______ SA les sommes de 141'489 fr. plus intérêts à 5% l'an dès le 1^er novembre 2011 au titre de loyers et indemnités pour occupation illicite du 1^er juillet 2011 au 31 mars 2012, 15'721 fr. plus intérêts à 5% l'an dès le 1^er avril 2012 au titre de dommages-intérêts pour la perte de loyer, 1'370 fr. 35 plus intérêts à 5% l'an dès le 14 juin 2012 au titre de remboursement de la facture de C______ SA, 219 fr. 55 plus intérêts à 5% l'an dès le 30 mai 2012 et 189 fr. 80 plus intérêts à 5% l'an dès le 8 juin 2012 à titre de remboursement des factures du D______ (ch. 6), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 7) et dit que la procédure était gratuite (ch. 8).

En substance, les premiers juges ont retenu l'existence d'un bail commun liant d'une part E______ SARL et A______, locataires, et d'autre part B______ SA, bailleresse. La compensation avec les créances en dommages-intérêts et en indemnité pour plus-value, invoquées par A______, ne pouvait être admise, l'existence de ces créances n'ayant pas été établie. L'action en libération de dette devait être admise à concurrence de 29'513 fr. 60, le débiteur s'étant acquitté de cette somme, ce que B______ SA avait expressément admis. A______ devait en outre être condamné au paiement de la somme de 141'489 fr., correspondant à neuf mois d'indemnités pour occupation illicite (du 1^er juillet 2011 au 31 mars 2012), 15'721 fr. à titre de dommages-intérêts pour la perte de loyer de la bailleresse durant le mois d'avril 2012, et divers montants correspondant à des factures relatives à des frais de contrôles et d'installations électriques de l'établissement exploité par les locataires, ainsi qu'à des frais d'évacuation d'objets et de déchets restés dans les locaux après leur libération par les locataires.

B. a. Par acte déposé le 26 mai 2015 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-après : le locataire ou l'appelant) forme appel contre ce jugement, dont il demande l'annulation des chiffres 2, 3, 4, 6 et 7 du dispositif. Il conclut, sur demande principale, à ce qu'il soit constaté qu'il ne doit pas la somme de 59'316 fr. 85 à son adverse partie, à ce qu'il soit dit que la poursuite n° 2______ n'ira pas sa voie et qu'il ne doit pas les frais et émoluments de ladite poursuite. Sur demande reconventionnelle, l'appelant conclut au rejet de la demande en paiement de B______ SA et de la requête de mainlevée définitive.

b. Le 29 juin 2015, B______ SA (ci-après : B______, la bailleresse ou l'intimée) conclut, sur appel principal, au déboutement de l'appelant de toutes ses conclusions et, sur appel joint, à l'annulation du chiffre 6 du dispositif du jugement entrepris en ce qu'il condamne l'appelant au paiement de 15'721 fr. au titre de dommages-intérêts pour la perte de loyer d'avril 2012 et à la condamnation de l'appelant à lui payer la somme de 75'205 fr. plus intérêts à 5% l'an dès le 15 juin 2012 au titre de dommages-intérêts pour la perte de loyer d'avril à août 2012.

c. En réponse à l'appel joint, A______ a conclu au déboutement de l'intimée de toutes ses conclusions.

d. Aux termes de sa réplique du 29 septembre 2015, B______ a persisté dans ses conclusions.

e. A______ n'ayant pas fait usage de son droit à la duplique, les parties ont été avisées le 28 octobre 2015 que la cause était gardée à juger.

C. Les éléments suivants résultent de la procédure :

a. Par contrat du 29 septembre 2009, B______, représentée par D______ SA, a loué à E______ SARL et A______, « agissant solidairement et conjointement », une arcade aux rez-de-chaussée et sous-sol de l'immeuble sis ______ à Genève.

Le contrat a été conclu pour une durée de dix ans et quinze jours, du 15 octobre 2009 au 31 octobre 2019, renouvelable par la suite de cinq ans en cinq ans, sauf congé reçu douze mois avant la fin du bail.

Sous la mention « Le locataire : E______ SARL et Monsieur A______ », deux signatures manuscrites identiques ont été apposées.

Le loyer a été fixé à 180'000 fr. par année, plus 8'160 fr. de frais accessoires.

Selon l'article 2 des dispositions particulières du bail, le bailleur participait aux travaux exécutés par le locataire, pour un montant maximum de 200'000 fr., contre présentation de factures dûment acquittées. Il accordait également au locataire la gratuité des six premiers mois de loyers, les provisions pour charges restant toutefois dues par le locataire dès la prise d'effet du bail.

Aux termes de l'article 4 des dispositions particulières du contrat de bail, les travaux réalisés par le locataire étaient réputés amortis sur la durée du bail et ne donneraient par conséquent droit à aucune indemnité ou participation du bailleur, quelle que soit la date à laquelle les locaux seraient restitués.

Enfin, selon l'article 11 des dispositions particulières du contrat, le locataire veillerait à prendre toutes les précautions utiles pour ne pas incommoder ou provoquer de réclamations de locataires, copropriétaires ou voisins, par l'exploitation de son établissement.

b. Par courrier du 3 juillet 2010 adressé à la bailleresse, A______ a demandé que lui soient offerts deux mois de gratuité de loyer supplémentaires, invoquant le retard apporté au bouclement du chantier, en raison de difficultés liées à l'objet lui-même, qui n'avaient pas été portées à sa connaissance au moment de la signature du bail, soit notamment la « sensibilité des voisins ». Il fallait en outre tenir compte du fait que la majorité des améliorations apportées à l'objet étaient devenues des parties intégrantes qui resteraient acquises après le départ du locataire.

Par ses lignes du 19 juillet 2010, la bailleresse a refusé d'accorder la gratuité de loyer requise par le locataire. L'ensemble des éléments techniques était visible avant la signature du bail, lorsque A______ avait visité les locaux. Par ailleurs, le locataire avait pris des renseignements sur la faisabilité du projet, de sorte que le bail avait été signé en connaissance de l'état des locaux et de l'immeuble.

c. Le 18 août 2010, l'Office compétent a délivré une autorisation de construire portant sur la transformation du café-restaurant, objet de la parcelle 3______ sise ______ (GE). L'autorisation d'exploiter le café-restaurant a été délivrée par le Service du commerce le 12 octobre 2010.

d. Par courrier du 30 novembre 2010, A______ a requis de la société propriétaire la gratuité d'un mois de loyer, invoquant à nouveau le retard dans la réalisation des travaux nécessaires à l'exploitation de l'arcade. Il proposait en contrepartie une augmentation mensuelle du loyer net de 200 fr. pendant toute la durée du bail, ce qui représentait une somme supérieure au loyer mensuel dont il demandait la gratuité.

e. Par courrier recommandé du 4 avril 2011, la bailleresse a mis en demeure E______ SARL de s'acquitter d'un montant de 29'513 fr. 59 dans les trente jours, sans quoi le contrat de bail serait résilié.

f. Par pli recommandé du 20 avril 2011, la bailleresse a indiqué aux locataires avoir été interpellée par plusieurs copropriétaires de l'immeuble au sujet de nuisances causées par l'exploitation de l'établissement, en particulier de nuisances sonores, d'odeurs de cuisine et de poubelles dans l'entrée et la montée d'escaliers de l'immeuble, et d'entreposage d'objets dans la cour. Il était également reproché aux locataires d'avoir installé une terrasse côté F______ et des éclairages en façades côté G______. Les locataires étaient mis en demeure de rétablir une situation conforme au bail, à défaut de quoi le contrat serait résilié de manière anticipée.

g. Par courrier recommandé du 11 mai 2011, la bailleresse a réitéré sa mise en demeure, octroyant aux locataires un ultime délai au 31 mai 2011 pour remédier aux violations contractuelles et légales évoquées dans son courrier du 20 avril 2011, sous menace de résiliation anticipée du contrat.

h. Considérant que sa mise en demeure du 4 avril 2011 était restée vaine, la bailleresse a procédé, par avis du 17 mai 2011, à la résiliation du bail pour défaut de paiement, avec effet au 30 juin 2011. Les 23 et 25 mai 2011, les locataires ont procédé au versement des sommes de 15'721 fr. et 13'792 fr. 60, soit 29'513 fr. 60 au total.

i. En date des 9 et 10 juin 2011, les commandements de payer, poursuites
N°1______ et N°2______, portant sur un montant de 59'316 fr. 85, avec intérêts à 5% l'an dès le 1^er mars 2011, au titre de « location du 01.03.2011 (solde) au 30 juin 2011 » ont été notifiés à E______ SARL et A______, conjointement et solidairement entre eux. Les deux commandements de payer ont été frappés d'opposition le jour de leur notification.

j. Par courrier et avis du 23 juin 2011, la bailleresse a procédé à la résiliation du bail, avec effet au 31 août 2011, en raison des diverses nuisances en relation avec l'exploitation de l'établissement ayant fait l'objet des mises en demeure de la bailleresse des 20 avril et 11 mai 2011.

k. Par jugement JTPI/4______ du 26 septembre 2011, le Tribunal de première instance a prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition formée par A______ au commandement de payer, poursuite n°2______, à hauteur de 59'316 fr. 85 plus intérêts à 5% dès le 1^er mars 2011.

l. Le 28 octobre 2011, la bailleresse a adressé aux locataires un nouvel avis de résiliation du bail pour défaut de paiement, déclarant mettre fin au contrat avec effet au 31 décembre 2011.

m. Le 15 novembre 2011, lors d'une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble, la majorité des copropriétaires a adopté une modification du règlement de copropriété, prévoyant que les locaux du rez-de-chaussée et du sous-sol ne pourraient plus être occupés par un restaurant ou un bar, en raison des nuisances olfactives et sonores occasionnées par ce type d'exploitation.

Il ressort du procès-verbal de l'assemblée que H______, propriétaire d'un appartement au 4^ème étage de l'immeuble, aurait fait remarquer que la construction de l'immeuble ne permettait pas une isolation adéquate pour éviter que la musique ne soit perçue en dehors des locaux et aurait souligné que le cahier de répartition desdits locaux mentionnait que la destination des locaux était un restaurant alors que ce n'était pas le cas au jour où l'assemblée s'est tenue.

n. Par courrier du 19 décembre 2011, les locataires ont proposé la reprise du contrat de bail par I______, gérant du restaurant « J______ », en partenariat avec K______, à la condition qu'un arrangement soit trouvé entre les parties et qu'il soit mis fin à toutes les procédures entamées à leur encontre.

o. Par pli du 2 janvier 2012, A______ a indiqué à la bailleresse avoir quitté les locaux, compte tenu de la résiliation de bail du 28 octobre 2011 notifiée avec effet au 31 décembre 2011. Les clés de l'établissement avaient été déposées auprès de l'Office des poursuites.

p. Le 15 janvier 2012, L______ et M______, lesquels avaient offert d'acheter les locaux, ont déclaré retirer leur offre, en raison de la modification du règlement, adoptée le 15 novembre 2011 et dont ils avaient eu connaissance le 15 décembre 2011.

q. Par jugement du Tribunal de première instance du 30 janvier 2012, E______ SARL a été dissoute par suite de faillite.

r. Les clés de l'arcade sise ______ (GE) ont été remises à la bailleresse le 1^er mars 2012.

s. Les locaux litigieux ont été reloués à compter du 1^er septembre 2012.

t. Par jugement du 27 novembre 2012, le Tribunal de première instance a déclaré irrecevable l'action en libération de dette formée par A______, pour cause d'incompétence à raison de la matière.

u. Dans son action en libération de dette introduite le 28 décembre 2012 par-devant le Tribunal des baux et loyers, A______ a exposé qu'il n'était pas lié par le contrat de bail, s'étant uniquement engagé en qualité de garant. Subsidiairement, il s'est prévalu de créances compensantes d'un montant supérieur à celui réclamé par B______.

v. Dans ses écritures du 15 février 2013, B______ a conclu, sur demande principale, au rejet de l'action en libération en dette, à la condamnation de A______ à lui payer la somme de 59'316 fr. 85 plus intérêts à 5% dès le 1^er mars 2011, et en conséquence au prononcé de la mainlevée définitive de l'opposition formée par A______. Sur demande reconventionelle, B______ a conclu à ce que A______ soit condamné à lui verser les sommes suivantes :

- 170'753 fr. 65 au titre des loyers et indemnités pour occupation illicite jusqu'au 31 mars 2012, avec intérêts à 5% l'an dès le 15 septembre 2011 (date moyenne),

- 75'205 fr. au titre de réparation du dommage subi pour la perte des loyers jusqu'au 1^er septembre 2012, avec intérêts à 5% l'an dès le 15 juin 2012 (date moyenne),

- 62'354 fr. 40 au titre de réparation du préjudice subi pour les honoraires d'avocat,

- 1'370 fr. 35 au titre de remboursement d'une facture de C______ SA du 14 mai 2012, relative à un contrôle des installations électriques des locaux, avec intérêts à 5% l'an dès le 14 mai 2012,

- 219 fr. 55 au titre de remboursement d'une facture du D______ SA du 8 mai 2012 relative à l'évacuation de déchets des locaux, avec intérêts à 5% l'an dès le 30 avril 2012,

- 189 fr. 80 au titre de remboursement d'une facture du D______ SA du 30 avril 2012 relative à l'évacuation de déchets des locaux, avec intérêts à 5% l'an dès le 8 mai 2012.

w. Le 10 avril 2013, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble ______ (GE) a décidé d'annuler la décision prise lors de l'assemblée générale du 15 novembre 2011.

x. Lors des audiences de débats principaux des 12 septembre et 12 décembre 2013, A______ a exposé avoir visité à plusieurs reprises les locaux avant la signature du bail, accompagné par des amis. Le contrat avait été établi par la régie. Le montant de 200'000 fr. que la bailleresse s'était engagée à lui verser lui était apparu raisonnable, de même que la gratuité de six mois de loyers, compte tenu de la durée prévisible des travaux. Il n'avait jamais fait estimer le coût des travaux par un professionnel, mais les avait évalués, s'agissant de travaux mineurs de décoration et d'aménagement, à environ 400'000 fr., y compris la participation de 200'000 fr. de la bailleresse. Disposant d'une formation d'économiste, il n'avait alors pas mandaté un architecte pour la réalisation des travaux. En revanche, N______, architecte, avait été mandaté après la signature du contrat de bail. A______ estimait avoir le droit à une indemnisation pour les travaux à plus-value réalisés, soit des travaux de rafraîchissement des murs, sols et plafonds, et des travaux d'électricité et de tuyauterie, évalués à 467'950 fr. Lors de la conclusion du bail, il ignorait si les locaux présentaient un défaut d'isolation acoustique. Des efforts avaient été fournis pour remédier aux nuisances sonores dont se plaignaient les copropriétaires, soit en particulier l'engagement de personnel pour la sécurité et le « chuchotage » et la tentative de changer les caractéristiques de la clientèle.

O______, administrateur de la société bailleresse, a déclaré que l'arcade avait été vacante quelque temps avant d'être mise à disposition des locataires. Les travaux auxquels la bailleresse avait accepté de participer étaient des travaux de remise en état et en conformité des locaux. La clause du contrat prévoyant le versement de la somme de 200'000 fr. avait certainement fait l'objet d'une négociation entre les locataires et la régie. La réalisation des travaux avait pris du retard parce que les locataires n'avaient pas mandaté des entreprises de la branche. Les copropriétaires s'étaient plaints de nuisances sonores intervenues tard dans la nuit, durant l'exploitation de l'arcade par les locataires, de sorte qu'une procédure de modification de l'affectation des locaux avait été engagée. Après la libération des locaux par les locataires, la bailleresse avait envisagé de les vendre et avait trouvé des acquéreurs qui s'étaient toutefois désistés en janvier 2012 en raison de la procédure engagée par les copropriétaires pour modifier l'affectation des lieux. Les locaux avaient été reloués le 1^er septembre 2012. Entre janvier et septembre 2012, la bailleresse avait effectué de nombreuses démarches en vue de la vente ou de la location des locaux, qui avaient finalement été reloués avec la même affectation et au même loyer que précédemment. Une réponse négative avait été donnée à la demande de transfert de bail des locataires car le gérant de « J______ » n'avait pas la capacité financière suffisante pour reprendre le bail de l'ensemble des locaux et parce que des plaintes de copropriétaires étaient intervenues en raison de troubles du voisinage provenant du restaurant « J______ ».

y. Le 6 février 2014, le Tribunal a entendu P______, employée du D______ SA. Le témoin a déclaré que lors de la conclusion du contrat, qu'elle avait elle-même établi, le locataire avait été rendu attentif aux problèmes que son exploitation pouvait susciter pour le voisinage. Le locataire avait eu des difficultés à obtenir l'autorisation de construire en raison du non-respect des normes en matière de bruit. A la suite de l'intervention de la régie, laquelle avait fait établir par un acousticien un rapport détaillant les travaux à réaliser pour que ces normes soient respectées, des travaux avaient été exécutés et l'autorisation de construire avait pu être délivrée. Il ressortait du projet d'utilisation des locaux établi par A______ que dans les locaux du rez-de-chaussée, proches des appartements, seule une musique d'ambiance pouvait être diffusée, alors qu'une musique plus forte pouvait être émise au sous-sol. Selon les plaintes de certains copropriétaires, il était apparu que cette utilisation des locaux n'avait pas été respectée. Fin 2011, le témoin avait été contacté par I______, intéressé par la reprise des locaux. Le transfert de bail n'avait toutefois pas été accepté par la bailleresse, la solvabilité de I______ apparaissant comme douteuse. La bailleresse avait pu récupérer les clés des locaux début mars 2012, à la suite de la procédure d'inventaire effectuée par l'Office des faillites.

Q______, employé du D______ SA, a exposé avoir fait visiter les locaux à A______ à plusieurs reprises avant la conclusion du bail. Lors de l'une des visites, il était accompagné d'un architecte. Il avait été fait état de l'historique des locaux et insisté sur le risque de nuisances pour les habitants de l'immeuble. Le témoin avait été présent à la signature du bail. Dès lors que la société E______ SARL avait été créée peu auparavant, la propriétaire avait exigé qu'une personne physique signe conjointement le bail. La bailleresse avait commencé ses recherches pour relouer les locaux environ un mois avant de récupérer les clés (1^er mars 2012). Six mois avaient été nécessaires pour la relocation des lieux, la bailleresse ayant été plus exigeante, notamment du point de vue de la solvabilité des candidats et du type d'activité envisagée, et en raison également du marché qui n'était pas favorable. I______ avait fait une offre pour la reprise des locaux du restaurant, mais la bailleresse l'avait refusée pour des raisons de solvabilité et parce qu'elle souhaitait que l'ensemble des locaux soit loué à la même personne.

z. Lors de l'audience du 5 juin 2014, I______ a déclaré avoir exploité un restaurant à l'enseigne « J______ » dans l'immeuble pendant environ deux ans. Le restaurant occupait 50 m² à 60 m² des locaux mis à disposition de E______ SARL. I______ avait conclu un contrat de travail avec la société locataire, qui avait été résilié en raison de la faillite de celle-ci. Il avait écrit à la propriétaire pour proposer la reprise du bail, moyennant prise en charge de la dette de loyer de A______. Il avait reçu une réponse négative, sans indication de motif et sans que la régie ne lui ait demandé de justificatif concernant sa situation financière. Il ne disposait pas des moyens nécessaires pour s'engager seul à payer le loyer de la totalité des locaux mais avait toutefois des amis qui étaient disposés à l'aider financièrement en ce sens. I______ avait été témoin des travaux de réfection effectués par A______ lors de la reprise des locaux par ce dernier. A ce moment, les locaux ne disposaient pas d'électricité ni de sanitaires et les sols et plafonds étaient en mauvais état. Les travaux effectués par A______ avaient duré environ une année.

R______, ______de l'Office des faillites, également auditionnée par le Tribunal le 5 juin 2014, a confirmé que la liquidation de la faillite de E______ SARL avait été effectuée par l'Office des faillites. Elle ne se souvenait pas de la date à laquelle les clés de l'établissement avaient été déposées à l'Office mais s'engageait à la communiquer au Tribunal après vérification de son dossier. Il était possible que la restitution des clés ait pris quelques mois, en raison des délais d'établissement de l'inventaire et pour s'assurer de l'absence de contestation de celui-ci.

aa. Par courrier du 5 juin 2014, R______ a informé le Tribunal que l'Office des faillites avait restitué à la bailleresse les clés de l'arcade le 1^er mars 2012.

bb. Le 9 octobre 2014, le Tribunal a entendu S______, employé du D______ SA et administratrice de la copropriété. Le témoin a déclaré avoir reçu des doléances de la part des copropriétaires, concernant les nuisances générées par l'exploitation de l'arcade et, auparavant, par la réalisation de travaux d'aménagement. La bailleresse était intervenue à plusieurs reprises auprès des locataires, par écrit ainsi que par téléphone, au sujet des plaintes de voisinage. Il était possible que les locataires aient pris certaines mesures à ce sujet, mais ces mesures n'avaient pas été suffisantes.

T______, comptable auprès du D______ SA, a été entendu par le Tribunal le 13 janvier 2015. Il a exposé que la propriétaire avait accepté de participer aux travaux d'aménagement et de réfection des locaux à hauteur de 200'000 fr. Une partie de cette somme avait été versée directement aux entreprises chargées des travaux tandis que l'autre partie avait été directement remboursée à A______.

cc. Dans leurs plaidoiries finales du 2 mars 2015, les parties ont persisté dans leurs conclusions.

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

A la forme :