Décisions | Tribunal administratif de première instance

1.             La commune de C______ (ci-après : la commune) est propriétaire des parcelles n^os 1______ et 2______ sises sur son territoire.

La parcelle n° 1______ est sise tant en cinquième zone à bâtir (1’178 m²) qu’en zone de bois et forêts (1’279 m²). Elle est libre de toute construction.

La parcelle n° 2______ est sise pour partie en zone sportive (15’130 m²) et pour partie en zone de bois et forêts (5’271 m²). Elle accueille le centre sportif D______ (ci-après : D______).

2.             B______ SA est propriétaire de la parcelle n° 3______ de la commune, qui est située en cinquième zone à bâtir (7’457 m²) et en zone de bois et forêts (721 m²). E______ SA est au bénéfice d’un droit d’emption sur cette parcelle, annoté au registre foncier.

L’accès à cette parcelle, actuellement vierge de toute construction, s’effectue par le chemin F______.

3.             La parcelle n° 4______ de la commune, qui constitue une partie du chemin F______, est une dépendance des trente-quatre parcelles alentour, dont la n° 3______.

Ce chemin fait partie du réseau du quartier et est classé dans le réseau communal secondaire ; il est bidirectionnel, comprend une voie avec deux réserves de passage, d’une largeur de 4,20 m au maximum et est qualifié d’axe principal. La circulation y est limitée à 30 km/h. Il est bordé de chênes séculaires et aucun trottoir ne le longe.

4.             Les parcelles précitées sont sises principalement dans une zone classée en degré de sensibilité au bruit 2 (DS II), les zone de bois et forêts étant en degré de sensibilité au bruit 3 (DS III), et dans le secteur V, respectivement VI, au sens du règlement relatif aux places de stationnement sur fonds privés (RPSFP - L 5 05.10) du 17 mai 2023, respectivement du 16 décembre 2015.

5.             Le ______ 2022, par le biais de son architecte, E______ SA a déposé une demande en autorisation de construire auprès du département du territoire
(ci-après : le département) afin d’édifier trois bâtiments, soit vingt-deux logements en habitat groupé (30% THPE) avec sondes géothermiques, capteurs solaires et parking souterrain.

Ce projet, qui concernait les parcelles n^os 3______, 4______, 1______ et 2______, prévoyait aussi l’abattage d’arbres ainsi que la construction d’un parking souterrain supplémentaire pour le D______, lequel serait mutualisé en deux structures : trente-quatre places de stationnement pour voiture dans un espace privé destiné aux futurs habitants et quarante-deux places dans un autre espace réservé aux usagers du D______. Les bâtiments prévus devraient se trouver sur la parcelle n° 3______.

6.             Lors de l’instruction de cette demande, enregistrée sous la référence DD 5______, les préavis usuels ont été requis et émis :

-       le 2 février 2022, la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) a requis la fourniture de pièces complémentaires. Elle a notamment exigé le remise d’un acte notarial ou projet d’acte de cession de droit à bâtir de 335 m² de la parcelle n° 1______ à la n° 3______. À cet égard, la commune a, par engagement du 9 février 2023, déclaré accepter que pour le calcul de rapport des surfaces afférentes à l’autorisation de construire DD 5______, la surface de sa parcelle n°1______ soit réduite de 353 m² au profit de la parcelle n° 3______ ;

-       le 4 février 2022, la direction de l’information du territoire (ci-après : DIT), l’office cantonal de l’énergie (ci-après : OCEN) et la police du feu ont préavisé favorablement, sous conditions. En particulier, la police du feu a requis que les mesures définies dans le concept sécurité incendie élaboré par G______ Sàrl soient respectées et les prescriptions de l’Association des établissements cantonaux d’assurance incendie ainsi que les règlements d’application de la loi sur la prévention des sinistres, l’organisation et l’intervention des sapeurs-pompiers du 25 juillet 1990 (RPSSP - F 4 05.01) et de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978
(RCI - L 5 05.01) suivies ;

-       le même jour, la commission consultative de la diversité biologique (ci-après : CCDB) a préavisé favorablement, avec dérogations et sous conditions. Elle était favorable à une dérogation au sens de l’art. 11 al. 2 let. a de la loi sur les forêts du 20 mai 1999 (LForêts - M 5 10) pour la canalisation et le cheminement piétons, mais celui-ci devait être grevé d’une servitude de passage public ;

-       le 7 février 2022, le service de l’environnement et des risques majeurs (ci-après : SERMA) a préavisé favorablement, sans observation ;

-       le 4 mars 2022, le service de la protection civile et des affaires militaires
(ci-après : OCPPAM) a requis la modification du projet ;

-       le 7 mars 2022, la commission d’architecture (ci-après : CA) et le service de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA) ont requis la fourniture de pièces complémentaires et la modification du projet ;

-       le même jour, le service de géologie, sols et déchets (ci-après : GESDEC) a préavisé favorablement, sous conditions ;

-       le 10 mars 2022, la commune a préavisé favorablement, avec souhaits ;

-       le 14 mars 2022, la commission des monuments, de la nature et des sites
(ci-après : CMNS) a émis un préavis favorable, avec dérogations et sous conditions. Elle était favorable à une dérogation au sens de l’art. 11 al. 2 let. a LForêts ;

-       le 17 mars 2022, l’office cantonal de l’agriculture et de la nature (ci-après : OCAN) a requis la fourniture de pièces complémentaires et la modification du projet ;

-       le 21 mars 2022, l’office cantonal de l’eau (ci-après : OCEau) a requis la fourniture de pièces complémentaires ;

-       le 4 avril 2022, l’office cantonal des transports (ci-après : OCT) a préavisé favorablement, avec souhaits ;

-       les 14 et 15 juin 2022, l’office de l’urbanisme (ci-après : OU) a préavisé favorablement, sous conditions.

7.             Le 27 juillet 2022, informée le 15 juin 2022 que le projet devait être modifié pour se conformer à certains des préavis précités et après avoir obtenu à une reprise une prolongation du délai pour se déterminer, la requérante a soumis une nouvelle version du projet au département. De nouveaux préavis ont alors été rendus sur cette seconde version du projet :

-       le 5 août 2022, la DAC a requis la fourniture de pièces complémentaires ainsi que la modification du projet. La surface totale maximum des constructions de peu d’importance (ci-après : CDPI) ne pouvait dépasser les 100 m² ;

-       le même jour, l’OCT a préavisé favorablement, avec souhaits ;

-       le 30 août 2022, la CCDB a repris son précédent préavis ;

-       le 31 août 2022, l’OCEau a requis la fourniture de pièces complémentaires ;

-       le 5 septembre 2022, le SABRA a préavisé favorablement, sous conditions. Il a notamment examiné le système de ventilation et l’a conditionné au respect des exigences des art. 11 de la loi fédérale sur la protection de l’environnement du 7 octobre 1983 (LPE - RS 814.01) et 7 de l’ordonnance sur la protection contre le bruit du 15 décembre 1986 (OPB - RS 814.41) « au moyen du choix des appareils, de leurs emplacements, du dimensionnement, de l’isolation acoustique, etc. » ;

-       le 9 septembre 2022, la CA et l’OCPPAM ont requis la modification du projet ;

-       le 29 septembre 2022, l’OCAN a préavisé favorablement, avec dérogations et sous conditions. Il était favorable à une dérogation au sens de l’art. 11 al. 2 let. a LForêts pour les canalisations et le chemin piétons, sous condition que celui-ci soit réalisé en matière perméable et grevé d’une servitude de passage public. En outre, s’agissant des arbres hors forêt, il a notamment requis le respect des conditions mises au préavis liant concernant le dossier d’abattage n° 6______, a exigé que toutes les précautions nécessaires (barrières type MÜBA à poser à l’aplomb des couronnes, plus 1 m) afin de protéger valablement les arbres maintenus à proximité des travaux soient prises et qu’une garantie bancaire de CHF 135’000.- lui soit fournie trente jours avant l’ouverture du chantier et l’abattage des arbres ;

-       le même jour, l’OCAN a émis un préavis liant selon le dossier d’abattage n° 6______ favorable quant à l’abattage d’arbres prévu, sous conditions.

8.             En octobre 2022, après avoir été informée le 18 octobre 2022 que le projet devait être modifié pour se conformer à certains des préavis précités, la requérante a soumis une troisième version au département et de nouveaux préavis ont ainsi été rendus :

-       le 3 novembre 2022, la DAC a préavisé favorablement, sans observation ;

-       le 15 novembre 2022, la CA a préavisé favorablement, sous conditions ;

-       le même jour, l’OCEau a préavisé favorablement, avec dérogations et sous conditions ;

-       le 21 novembre 2022, l’OCT a préavisé favorablement, avec souhaits. Il a relevé que le projet était conforme à la réglementation actuelle et a considéré qu’un abaissement du stationnement à une place par logement était, si nécessaire, réalisable ;

-       le 21 janvier 2023, l’OCPPAM a préavisé favorablement, sous conditions.

9.             Il sied encore de relever que les services de l’OCAN consultés à titre individuel ont émis des préavis consultatifs favorables. Tel a été en particulier le cas du service de la biodiversité (faune) (ci-après : SBIO) qui a formulé, le 14 mars 2022, diverses conditions sur les éclairages, en particulier les bornes de cheminements piétons qui devaient avoir des couleurs chaudes inférieures à 2’400, optique strictement dirigé vers le bas, éclairage à 180° orienté vers le chemin et dix lux moyen pour cet usage. La localisation et descriptifs des autres éclairages (entrées, terrasses et balcons, court de tennis) avec informations techniques sur les modèles et puissance devait lui être communiqués. Le site étant proche de milieux boisés et cours d’eau, une vigilance sur la temporalité des éclairages extérieurs selon les usages avérés était importante.

10.         Par décision globale du ______ 2023, publiée dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du même jour, le département a délivré l’autorisation de construire DD 5______.

En son point 8, cette décision stipulait que les conditions figurant dans les préavis de l’OCCPPAM du 23 janvier 2023, de l’OCEau du 24 novembre 2022, de l’OCAN du 29 septembre 2022, de la CCDB du 30 août 2022, du GESDEC du 7 mars 2022, du SABRA du 5 septembre 2022, de l’OCEN du 4 février 2022, du SMS du 13 mars 2022, de la CMNS du 14 mars 2022, de l’OU du 15 juin 2022, de la DIT du 4 février 2022, de la police du feu du 4 février 2022 et de la CA du 15 novembre 2022 ainsi que le préavis liant du 29 septembre 2022 devaient être respectées et faisaient partie intégrante de l’autorisation.

11.         Par acte du 16 mars 2023, par le biais de son conseil, A______ SA a interjeté recours contre cette décision auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal), concluant à son annulation, avec suite de frais et dépens. Préalablement, elle a requis un transport sur place, une expertise aux fins de déterminer le niveau d’immission du bruit émis par la cheminée de rejet d’air vicié du parking souterrain du D______ sur sa propriété et la production par la requérante et la commune des plans permettant de constater la surface des entrées couvertes des logements sis au R-1 et au rez-de-chaussée.

Propriétaire de la parcelle n° 7______ voisine des parcelles n^os 1______, 2______, 3______ et 4______ et faisant valoir des griefs tirés du droit des constructions qui pouvaient avoir une influence sur sa situation concrète, elle avait la qualité pour recourir.

La surface brute de plancher (ci-après : SBP) du projet était de 2’621 m², étant noté que les deux surfaces couvertes des entrées, d’environ 50 m² chacune, n’y étaient pas comptabilisées. Selon les plans visés ne varietur, le projet prévoyait une surface totale de CDPI de 100 m². Etaient comprises dans ce calcul, les surfaces des balcons excédant une largeur de 1,50 m ainsi que celles relatives au local à vélos, mais non les deux surfaces couvertes des entrées. L’autorisation de construire violait ainsi l’art. 3 al. 3 RCI, étant relevé qu’aucun préavis ne contenait un calcul permettant de déterminer les surfaces des CDPI du projet, si bien qu’il apparaissait que le département avait omis de vérifier cette question.

Le préavis de la police du feu du 4 février 2022, qui ne faisait pas mention des voies d’accès à la construction projetée pour les services de secours, requérait que le concept de sécurité incendie élaboré par G______ Sàrl soit respecté et que les RCI et RPSSP soient appliqués. Or, ledit concept de sécurité et les plans joints au dossier de la DD 5______ indiquaient uniquement que l’accès feu était prévu par le chemin F______, sans qu’ait été vérifié si sa largeur respectait les valeurs minimales légales. En fait, ce chemin n’était pas assez large pour que les services de secours, en particulier les camions pompiers, puissent accéder à la parcelle. La directive n° 7 du RPSSP, applicable dans la mesure où le projet comptait
vingt-deux appartements en habitats groupés, fixait la largeur minimale de la chaussée à 3,50 m en ligne droite et à 5 m, 4,50 m ou 4 m minimum lorsque le rayon intérieur de la chaussée en virage était de respectivement 7 m, 9 m ou 13 m.
Or, tel n’était nullement le cas. La largeur du chemin F______, qui bordait la parcelle n° 3______ sur toute sa longueur, était de 3,24 m au début de celui-ci, puis de 2,94 m, 3,07 m, 3,03 m, 2,86 m, 2,58 m, 2,68 m et 2,96 m jusqu’au premier virage, et, dans la courbe du virage, de 2,96 m, puis de 4,14 m, 5,21 m et 3,80 m à la sortie du virage. Ce chemin étant bordé d’arbres, son élargissement était impossible. De plus, dans le cadre d’un projet prévu sur la parcelle n° 3______, l’OCAN avait catégoriquement refusé un tel élargissement. Dans ces circonstances, la largeur du chemin F______ était insuffisante pour permettre l’accès aux services de secours, notamment aux camions de pompier.

La construction projetée prévoyait la réalisation de deux parkings souterrains, l’un exclusivement dédié aux logements, l’autre au D______. Avec une SBP de 2’621 m², le projet devrait disposer de trente-cinq places de stationnement pour habitants et de quatre places visiteurs à teneur du RPSFP, ce qui n’était pas le cas. L’autorisation litigieuse ne prévoyant aucune dérogation à l’art. 8 RPSFP, le ratio minimal exigible de l’art. 5 al. 3 RPSFP n’était pas respecté.

L’art. 7 al. 1 OPB et l’art. 2 de son annexe 6 étaient violés. La cheminée de rejet de l’air vicié du parking souterrain destiné au D______ était située à proximité de sa parcelle, à environ 25 m des constructions. Le niveau de puissance acoustique maximum avec silencieux de cette cheminée était de 65 dB(A), un niveau sonore particulièrement élevé, équivalant au bruit émis par une route à fort trafic. Il apparaissait que les immissions de bruit sur sa propriété dues exclusivement à cette installation excéderaient les valeurs de planification qui s’élevaient à 45 dB(A) la nuit. Il était contesté que le niveau de bruit puisse diminuer de 65 dB(A) à 39 dB(A) sur une distance d’à peine 25 m en ligne droite, tel que cela ressortait de l’étude acoustique. Au surplus, le choix des intimés d’implanter la cheminée du côté du chemin F______, soit en direction des habitations, alors qu’elle aurait pu être disposée de l’autre côté du parking, à l’opposé, était incompréhensible.

Enfin, plusieurs installations étaient prévues dans le domaine vital des arbres préservés, notamment aux abords du chemin F______. D’une part, l’entrée commune des parkings souterrains était située dans le domaine vital de deux pins protégés alors que l’OCAN avait sollicité, lors de sa première consultation, que le projet soit modifié, l’accès au parking ayant une emprise trop conséquente sur le domaine vital de ces deux pins. Cette problématique n’avait pas été réglée dès lors que la rampe de parking était toujours située, selon les plans, dans le domaine vital de ces arbres. D’autre part, la cheminée de rejet d’air vicié du parking souterrain du D______ serait située dans le domaine vital du cordon boisé, majoritairement composé de grands chênes, de la parcelle n° 2______. Enfin, le chemin piétonnier s’étendant sur toute la parcelle et permettant notamment d’accéder aux nouveaux logements depuis le chemin F______ serait réalisé dans le domaine vital des très nombreux arbres devant être maintenus.

Ce recours, accompagné d’un chargé de quarante pièces, a été ouvert sous le numéro de cause A/1019/2023.

12.         Le 24 avril 2023, E______ SA a confirmé au tribunal son souhait de prendre part à la procédure A/1019/2023 et a ainsi produit la promesse de vente et d’achat du 19 avril 2021 et un extrait du registre foncier relatif à la parcelle n° 3______ attestant de l’annotation d’un droit d’emption en sa faveur, valable jusqu’au 31 mai 2025.

13.         Dans ses observations du 22 mai 2022, sous la plume de son conseil, la commune a conclu principalement à l’irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet et à la confirmation de la décision entreprise, le tout sous suite de frais et dépens.

La recourante était propriétaire de la parcelle n° 7______, située à proximité de la parcelle n° 3______. Vu son activité (son but social était le courtage immobilier, l’achat et la vente d’immeubles, la promotion immobilière et la gérance d’immeubles), il était évident qu’elle n’occupait pas personnellement sa parcelle. Ceci découlait aussi du projet de construction faisant l’objet de cette parcelle, qui portait sur la réalisation de trois villas contigües. Il s’agissait donc d’une promotion immobilière dont les villas étaient destinées à la vente ; les logements seraient donc habités par des tiers. Partant, toute nuisance dont la recourante se prévalait n’aurait aucun impact sur sa situation personnelle, de sorte que ses griefs étaient invoqués dans l’intérêt de tiers. Son intérêt à former recours était indirect, médiat, et non pas personnel, ni actuel. Le fait qu’elle se prévalait de la situation géographique de la parcelle ne saurait y pallier. La recourante ne disposait pas de la qualité pour recourir.

La recourante sollicitait la tenue d’un transport sur place, probablement en lien avec son grief portant sur le défaut d’accès pour les services de secours. Or, les données et mesures disponibles sur le système d’information du territoire genevois
(ci-après : SITG) ainsi que les plans et autres documents techniques figurant au dossier suffisaient à l’appréciation du grief soulevé. En outre, il n’existait aucune violation de la réglementation invoquée par la recourante, si bien que la mesure d’instruction requise était superflue. S’agissant de l’expertise visant à déterminer le niveau d’immission du bruit émis par la cheminée de rejet d’air vicié du parking souterrain sur sa propriété, il convenait de constater que cet élément était invoqué dans le cadre du grief relatif à l’absence de protection des arbres conservés. Sous cet angle, l’on peinait à comprendre comment le bruit causé par une cheminée était susceptible d’avoir un quelconque impact sur la vitalité des arbres. Cela suffisait à justifier le rejet de cette réquisition de preuve. Les demandes de mesures d’instruction devaient être rejetées.

À tort et en se fondant sur le plan établi à l’époque par son bureau d’architectes à l’appui de sa propre demande d’autorisation de construire, la recourante prétendait que la largeur du chemin F______ ne respecterait pas les dimensions imposées par la loi. On pouvait s’interroger comment ce chemin pouvait être adapté en ce qui concernait son projet de construction, mais pas pour le projet litigieux. La même question pouvait aussi se poser au regard de la barre de six villas contiguës aux 9______ à 9e______ chemin F______. En tout état, ce grief ne se vérifiait pas dans les faits puisque selon le plan de simulation du 17 mai 2022 de H______, le passage du plus long et large des véhicules SIS, à savoir le camion pompier avec grande échelle, était assuré en tous points du chemin F______, y compris dans le virage. Pour parvenir à cette conclusion, ce bureau d’ingénieurs avait pris en compte les angles de braquage et délais de contre-braquage afin de garantir la conformité du résultat ainsi obtenu. Par ailleurs, dès le début de l’instruction, l’OCT avait tout de suite délivré un préavis favorable en lien avec le projet litigieux, lequel avait été réitéré par deux fois. À ces occasions, l’OCT n’avait pas fait état d’une quelconque préoccupation concernant la conformité de la voie d’accès pour les engins de secours. La police du feu n’avait soulevé aucune remarque au sujet de la largeur du chemin F______ et de celle de la courbe du virage. Au contraire, elle avait immédiatement rendu un préavis favorable le 4 février 2022, sous conditions. À ce sujet, il fallait souligner que le concept de sécurité incendie du 12 janvier 2022 avait été établi après un entretien du 16 décembre 2021 avec un collaborateur de la police du feu, ce qui tendait à attester de l’examen rigoureux de la situation par cette instance. Ce rapport abordait spécifiquement, au titre du plan de réduction des risques incendie et d’évacuation retenu, les aspects relatifs à l’accès pompiers (chapitre 32). Rien ne permettait donc de considérer que la police du feu aurait rendu son préavis en s’abstenant de vérifier la conformité du projet sur les deux points mis en exergue par le recours.

La recourante critiquait le fait que l’entrée du parking souterrain empièterait sur le domaine vital des deux pins protégés alors qu’elle ne disposait d’aucun intérêt digne de protection à se plaindre de cet élément qui ne la concernait en rien. Ceci dit, si l’OCAN avait notamment requis la modification du projet sous l’angle de l’accès au parking dans son premier préavis du 17 mars 2022, sa requête avait été dûment prise en compte. En effet, la requérante s’était concertée avec l’OCAN et adapté le projet selon les recommandations émises par l’instance spécialisée. Concrètement, il avait été convenu d’observer une distance minimale libre de toute intervention de 4 m depuis l’axe du tronc du pin situé le plus au nord, distance jugée appropriée par l’OCAN. Cette adaptation du projet avait également entraîné la modification du plan de terrassement, de manière à intégrer la réalisation de travaux spéciaux visant à garantir l’absence de toute intervention dans le périmètre convenu de protection des pins. En lien avec la deuxième version du projet, l’OCAN avait rendu un préavis favorable le 29 septembre 2022, qui comportait deux conditions spécifiques visant la conservation des arbres, à savoir que toutes les précautions nécessaires devaient être prises afin de protéger valablement les arbres maintenus à proximité des travaux et qu’un arboriste soit mandaté à l’ouverture du chantier pour le suivi des travaux de la rampe d’accès au sous-sol, à proximité des pins conservés, et pour la mise en place des mesures prophylactiques nécessaires à leur réservation. L’OCAN, faisant usage de son pouvoir d’appréciation, avait ainsi octroyé une dérogation au sens du règlement sur la conservation de la végétation arborée du 27 octobre 1999 (RCVA - L 4 05.04) afin d’autoriser la construction projetée. S’agissant de la cheminée de rejet d’air vicié, cet élément était dépourvu de pertinence dans la mesure où l’aspect sonore n’avait aucun impact sur la végétation. S’agissant du chemin piétonnier, l’OCAN avait examiné cette composante du projet dès l’origine et s’était déclaré favorable à une dérogation au sens de l’art. 11 al. 2 lit. a LForêts. Certes, cette dérogation relevait de la LForêts et non pas du RCVA, mais en imposant comme condition la réalisation du chemin piétonnier en matière perméable, l’instance spécialisée avait implicitement considéré que ce dernier n’était pas susceptible de nuire aux arbres environnants, indépendamment de leur domaine vital.

14.         Dans ses observations du 22 mai 2022, par le biais de son conseil, E______ SA s’est déterminée sur le recours. Elle a conclu principalement à l’irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet, et a requis préalablement le rejet des mesures d’instruction sollicités ; le tout sous suite de frais et dépens.

Le 16 juin 2022, elle avait signé avec la commune une promesse de constitution de servitudes de passage à pieds et à véhicules (hors-sol ainsi que rampe et sous-sol) grevant la parcelle n° 2______ au profit de sa parcelle n° 3______. Par acte du même jour, elles avaient signé une promesse de constitution d’une servitude de passage public à pied en faveur de la commune, ainsi que d’une servitude de passage privé à pied en faveur des parcelles n^os 1______ et 2______. L’accès au projet litigieux par le chemin F______ serait ainsi limité à la mobilité douce ainsi qu’aux services d’urgence et de livraisons.

La recourante étant une professionnelle de l’immobilier active dans le courtage et la promotion immobilière, sa promotion projetée sur la parcelle n° 7______ avait pour seule vocation d’être vendue à des tiers acquéreurs. Elle ne disposait ainsi d’aucun intérêt propre a fortiori direct, actuel ni spécial susceptible de lui conférer la qualité pour recourir. S’agissant de griefs formulés dans l’intérêt de tiers, le recours devrait être déclaré irrecevable.

Les mesures d’instruction sollicitées devaient être rejetées. La recourante n’avait pas motivé sa requête de transport sur place, qui apparaissait d’emblée inutile dès lors que l’ensemble des griefs soulevés concernait des questions auxquelles les plans fournis à l’appui de la demande d’autorisation de construire, les préavis des services consultés et les plans et informations disponibles sur le SITG apportaient les réponses nécessaires. La réalisation d’une expertise aux fins de déterminer le niveau d’immission du bruit émis par la cheminée de rejet d’air vicié du parking souterrain ne saurait être ordonnée dès lors qu’elle n’était pas apte à confirmer le moindre grief ; une étude acoustique datée du 22 juillet 2022 figurait par ailleurs déjà à la procédure.

Le calcul détaillé des CDPI figurait dans le rapport de surfaces établi par l’architecte le 25 octobre 2022, remis à la DAC suite à sa demande du 5 août 2022. Les surfaces couvertes sises aux niveaux inférieur et rez-de-chaussée n’avaient pas à être intégrées au calcul des CDPI, ne desservant en réalité que des surfaces non rentables puisqu’elles conduisaient aux cages d’escaliers et non à des logements et étaient des surfaces extérieures non fermées. Au surplus, l’architecte avait retravaillé les couverts et éléments de toiture de manière à intégrer des pergolas à lamelles, de sorte que les surfaces qu’elles recouvraient étaient à retrancher du calcul des CDPI.

S’agissant de l’accès des services de secours, la recourante ne disposait d’aucun intérêt digne de protection à se plaindre de cet élément qui ne la concernait en rien. De plus, il convenait de noter que le projet litigieux n’était pas le premier à être desservi par le chemin F______ ; ainsi, une barre de six villas contiguës aux 9______ à 9e______ du chemin F______ avait été autorisée, ainsi que les villas sises sur la parcelle de la recourante (APA 8______). Au surplus, la largeur du chemin F______ était suffisante, ainsi qu’il résultait du plan de simulation établi par H______ le 17 mai 2022 confirmé par la police du feu, laquelle n’avait pas émis la moindre réserve en lien avec la largeur de l’accès SIS. Le concept de sécurité incendie du 12 janvier 2022 avait d’ailleurs été élaboré de manière concertée avec cette instance, soit après un entretien avec son responsable. L’OCT n’avait pas davantage émis de réserves quant à la largeur du chemin F______.

Au sujet des ratios des places de stationnement, si la question de l’arrondi vers le haut pouvait effectivement se justifier dans certaines circonstances, la situation s’avérait toute autre s’agissant d’arrondir non pas à la décimale mais au centième. Dès lors, le règlement comme la proportionnalité imposaient de retenir que le ratio de trente-quatre places était conforme au RPSFP. À cela s’ajoutait que l’OCT avait relevé le 21 novembre 2022 que le projet était conforme à la règlementation actuelle mais que si nécessaire, un abaissement du stationnement était réalisable (une place par logement). L’OCT avait dès lors validé la réduction du nombre de places de stationnement par habitants et la question d’une dérogation implicite à l’art. 8 RPSFP pouvait même se poser.

La recourante considérait que la cheminée de rejet d’air vicié du parking souterrain produirait des immissions sonores excessives, sans toutefois apporter le moindre élément à l’appui de sa contestation. Par ailleurs, selon la directive SICC 103-01-2017, applicable en l’espèce s’agissant du débit d’air de parkings, l’écartement minimal à respecter entre la sortie d’air et les bâtiments voisins s’élevait à 10 m, voire 15 m pour les « grands bâtiments ».

La recourante ne disposait d’aucun intérêt digne de protection à se plaindre que des installations seraient prévues dans le domaine vital des arbres préservés, s’agissant de la rampe d’accès au parking d’une part, de la cheminée de rejet d’air vicié d’autre part, et enfin du cheminement piétons. Le préavis favorable de l’OCAN du 29 septembre 2022 ne prêtait aucun flanc à la critique, les modifications sollicitées par cette instance le 17 mars 2022 ayant été prises en compte. Eu égard aux multiples échanges et exigences de l’OCAN et de ses services spécialisés, on ne saurait lui reprocher d’avoir manqué de sérieux dans l’examen du projet et de ses conséquences sur la végétation présente. La recourante ne saurait substituer son jugement personnel aux conclusions des spécialistes des instances consultées.

15.         Par observations du 22 juin 2022, déposées dans le délai prolongé accordé par le tribunal, le département a conclu au rejet du recours, s’en rapportant à justice s’agissant de sa recevabilité. Il a produit son dossier.

Le dossier contenait les éléments nécessaires, tels qu’ils ressortaient des écritures des parties et des pièces produites, notamment l’étude acoustique, à l’établissement des faits pertinents pour traiter les griefs soulevés et statuer sur le litige. Il n’y avait dès lors pas lieu de procéder au transport sur place requis ni à réaliser une expertise de bruit ; de tels actes d’instruction apparaissaient superflus et contraires tant au principe de célérité que de celui d’économie de procédure.

Les surfaces mentionnées par la recourante, soit deux surfaces situées devant les cages d’escaliers, qui ne constituaient pas des terrasses de plaisance couvertes, des garages ou encore des abris de jardin au sens de sa directive relative aux CDPI du 3 février 2014, modifiée d’abord le 10 mars 2017 sous le numéro 024-v5, puis le 9 mars 2021 sous le numéro 024-v7 (ci-après : directive CDPI) ne pouvaient pas être considérées comme des CDPI et comptabilisées comme telles. La surface totale des CDPI avait été minutieusement examinée et il s’était assuré du respect de l’art. 3 al. 3 RCI. Certaines surfaces considérées comme des CDPI dans le calcul du dossier auraient d’ailleurs pu ne pas l’être, car situées à plus de 4,50 m de hauteur (celles du R+2) ou se superposant avec d’autres CDPI déjà prises en compte. Le total de 100 m² de CDPI était donc respecté.

La recourante estimait que l’accès pompiers n’aurait pas été examiné par la police du feu et contestait que sa largeur serait suffisante. La recevabilité de ce grief était douteuse dans la mesure où la recourante ne semblait pas disposer d’intérêts propres à invoquer un prétendu défaut d’accès pour les services de secours et ne démontrait pas le contraire ; ce grief ne concernait que la sécurité des futurs habitants du projet, dont elle ne faisait pas partie. En outre, il était erroné de soutenir que l’adéquation de l’accès pompier n’aurait pas été examinée par la police du feu. Cette dernière avait instruit le projet sous l’angle de la protection incendie, qui englobait l’accès à la parcelle, avait analysé les plans et le concept incendie - qui relevait de l’accès en cause et s’assurait qu’il permettait d’atteindre la place de travail prévue en proximité de façade - et avait été préavisé favorablement. Un plan établi par le bureau d’ingénieurs H______ démontrait aussi que l’accès était pleinement adapté au passage d’un camion pompier.

Le calcul opéré par la recourante pour se plaindre d’une violation de l’art. 5 al. 1 RPSFP se basait sur l’ancienne version de cette disposition, laquelle prévoyait pour le secteur VI 1,30 places pour 100 m² de SBP, tandis que la teneur actuelle, modifiée le 24 mai 2023, fixait un ratio de 0,80 place habitants par 100 m². Au surplus, si la jurisprudence déterminait effectivement que les ratios devaient être arrondis, un tel arrondi devait se limiter à la décimale et pousser le raisonnement jusqu’au centième, voire au millième, ne faisait aucun sens pour respecter le texte du RPSFP. Dès lors, même en retenant l’ancienne teneur de l’art. 5 al. 1 RPSFP, le nombre de places habitants devait effectivement se monter à trente-quatre (34,073) places de parc.

À teneur de l’étude acoustique du 22 juillet 2022, les futures installations techniques avaient été spécifiquement analysées et il avait été noté que le respect des exigences en vigueur était, à certaines conditions, possible sans difficulté technique particulière. La puissance acoustique émise à l’extérieur par la cheminée de rejet d’air vicié ne devrait pas dépasser 65 dB(A) et un silencieux devrait être installé en sortie. Ces calculs démontraient que pour une installation de ventilation de 65 dB(A), soit le maximum permis, au vu de la distance la plus proche du bâtiment de la recourante, une atténuation de 39 dB(A) devait être retenue ; ladite valeur d’atténuation résultait de données scientifiques fiables. Des termes correctifs avaient été appliqués à ce chiffre afin de s’assurer, avec une marge de sécurité, du plein respect des normes applicables de l’OPB. La valeur de 39 dB(A) avait donc pu être retenue de nuit, soit bien en-dessous de la valeur de planification de 45 dB(A) pour un secteur situé en DS II. Il fallait encore relever que l’examen réalisé avait pris en compte le cas le plus défavorable, soit un fonctionnement de l’ensemble des installations techniques à pleine puissance à plein temps, ce qui ne serait vraisemblablement pas le cas en pratique. Rien de sérieux dans l’argumentation de la recourante ne permettait de remettre en doute les calculs réalisés par des ingénieurs et le contrôle de ceux-ci par le SABRA. Ainsi, en suivant le préavis de l’instance spécialisée dans le domaine, il n’avait pas excédé ou abusé de son pouvoir d’appréciation.

La recourante soutenait que le projet violerait le RCVA car plusieurs installations seraient prévues dans le domaine vital d’arbres conservés, alors que son intérêt digne de protection à invoquer ce grief était sujet à caution. Par ailleurs, l’OCAN avait procédé à un examen sérieux du projet et de son impact sur la nature, ainsi que cela ressortait de ses préavis. S’agissant de la rampe d’accès au parking, il avait été relevé que l’emprise de la couronne de certains arbres avait été surévaluée. Dès lors, après rectifications, il était apparu que la rampe ne demeurait plus, et de façon modeste, que dans l’emprise de seuls deux arbres. L’OCAN avait estimé que cela était tolérable, moyennant certaines mesures. Quant au chemin piétonnier, l’OCAN avait requis qu’il soit réalisé en matière perméable, pour notamment éviter l’impact sur les arbres environnants, et le passage des piétons n’était pas de nature à endommager les arbres alentours. La cheminée n’apparaissait pas, au vu de sa localisation, avoir d’impact majeur sur le domaine vital des arbres. Ainsi, dans la mesure où l’instance compétente en terme de protection des arbres avait validé le projet, il n’avait pas erré en délivrant l’autorisation de construire litigieuse.

16.         Par réplique du 1^er septembre 2023, la recourante a persisté dans ses conclusions. Elle a requis l’audition des auteurs des préavis de la DAC, de l’OCAN, de l’OCT, du SABRA et du rapport de concept de sécurité incendie et évacuation.

Elle disposait de la qualité pour recourir. Même si elle n’occuperait évidemment pas les villas construites sur son fonds, elle disposait, en sa qualité de promotrice et de propriétaire, d’un intérêt de fait, de nature économique et matérielle. En effet, la commercialisation des villas qu’elle projetait de réaliser serait grandement facilitée en cas d’admission du recours. La perspective de devoir subir un important chantier puis d’avoir en vis-à-vis d’imposants immeubles était de nature à détourner l’intérêt des acquéreurs potentiels. La réalisation du projet litigieux influencerait le nombre d’acquéreurs potentiels intéressés et, par voie de conséquence, le prix des villas.

L’admission de chacun des griefs invoqués aurait pour effet d’annuler l’autorisation de construire contestée, de sorte que chacun d’eux était susceptible d’influencer sa situation de fait ou de droit et de lui procurer un avantage pratique. Par conséquent, l’ensemble des griefs étaient recevables.

Les mesures d’instruction sollicitées étaient justifiées dans la mesure où il était impossible d’examiner ses arguments et de s’assurer de la conformité de l’autorisation entreprise sur la base des pièces du dossier. Pour ne citer qu’un seul exemple, les intimées soutenaient que le plan de simulation établi par H______ serait de nature à démontrer que l’accessibilité aux immeubles avec un camion pompier avec grande échelle serait assurée. La lecture de ce plan était toutefois particulièrement malaisée : les limites de la largeur de la route n’y étaient pas indiquées et on ne pouvait dès lors pas s’assurer du respect des exigences réglementaires. De plus, il apparaissait clairement que la largeur de manœuvres du camion dans les virages excédait les limites de la route, notamment dans le virage situé le plus à l’est. Il ressortait du plan qu’elle produisait (pièce 41) que la largeur du chemin F______ était insuffisante pour permettre à un camion pompier de manœuvrer et d’atteindre les constructions projetées. Il convenait aussi de vérifier les constats effectués par le bureau d’ingénieurs du fait que le SABRA n’avait effectué aucune vérification au sujet des valeurs limite prévues par l’OPB, se limitant à exiger le respect des exigences légales, ce qui était insatisfaisant eu égard à l’emplacement particulièrement contre-indiqué, retenu pour positionner la cheminée de ventilation.

L’argumentation du département quant aux CDPI était spécieuse et constituait un aveu de ce que les surfaces couvertes des entrées en cause constituaient des CDPI. Il soutenait que la surface totale des CDPI avait été minutieusement examinée, mais ne produisait aucun calcul permettant de déterminer quelles étaient ces surfaces. E______ SA admettait qu’elles n’avaient pas été comptabilisées comme CDPI, mais le justifiait au motif qu’il s’agirait de surfaces extérieures non fermées, ce qui ne permettait nullement d’exclure que ces surfaces soient qualifiées de CDPI. Enfin, la commune ne contestait pas ce grief.

Une lecture attentive du concept de sécurité incendie, plus précisément du paragraphe 3.2 « Accès pompier », permettait de constater que celui-ci n’examinait nullement si le chemin F______ respectait les exigences posées par les normes et prescriptions légales applicables. Ce concept renvoyait d’ailleurs aux normes et prescriptions applicables s’agissant de tous les points non spécifiquement traités. La police du feu n’avait pas non plus examiné la question de savoir si le chemin d’accès respectait les exigences légales. Aucune des parties intimées ne contestait que la directive n° 7 RPSSP était applicable et il était manifeste que la largeur minimale de la chaussée n’existait pas sur le chemin F______ alors que la jurisprudence fédérale indiquait clairement que l’accès des services de secours et de voirie devait être assuré.

17.         Par duplique du 4 octobre 2023, la commune a persisté dans ses développements et conclusions.

Elle appuyait entièrement la position défendue par E______ SA quant aux prétendues violations de l’art. 3 al. 3 RCI, de l’OPB et du RPSFP.

Concernant l’accès de la parcelle n° 3______ par les services de secours, le fait que l’OCAN ait tenu, dans le cadre de l’APA 8______, à garantir l’absence d’atteinte au domaine vital du cordon de chênes situés sur la parcelle n°2______, avec pour effet que le projet de la recourante avait dû être modifié afin de prévoir un accès côté chemin I______, ne signifiait pas pour autant que le chemin F______ devait impérativement être élargi pour assurer le passage des engins SIS. La lecture du préavis de l’OCAN permettait d’établir que celui-ci avait examiné le projet de l’APA 8______ et simplement considéré qu’une alternative d’accès disponible via le chemin I______ était préférable en termes d’impact sur la végétation environnante.

18.         Par duplique du 3 novembre 2023, E______ SA a persisté dans ses conclusions.

La recourante admettait que son intérêt propre ne résidait que dans la prétendue perte qu’elle subirait dans la commercialisation des villas. Or, à la lumière de la pénurie toujours plus importante de logements sévissant à Genève, on ne saurait la suivre lorsqu’elle soutenait, sans le démontrer, que la réalisation du projet litigieux affecterait la commercialisation de sa promotion, située à plus de 70 m de là, à plus forte raison alors que ledit projet respectait en tous points les normes de droit public. On ne saurait déduire une qualité pour recourir à chaque propriétaire « voisin » du seul fait que sa parcelle perdrait de sa valeur.

En sus des mesures d’instruction requises aux termes de son recours, une série de mesures d’instruction complémentaires étaient requises. Celles-ci apparaissaient inutiles et, partant, dilatoires. En particulier, il n’y avait pas lieu d’ordonner une nouvelle expertise acoustique destinée à faire contrôler les conclusions d’un expert par un autre expert, alors même qu’aucun grief n’était élevé à l’encontre du travail du bureau d’ingénieurs. L’audition des auteurs des préavis ne se justifiait pas. Ces derniers étant parfaitement clairs et dénués de toute ambiguïté. On ne parvenait pas à saisir concrètement les clarifications qui devraient être apportées.

Le fait que la commune ne se soit pas prononcée sur la comptabilisation des CDPI, ce qui serait l’aveu de l’admission de ce grief, résultait de sa qualité pour répondre : la commune ne s’était déterminée que sur les seuls éléments pour lesquels elle avait une telle qualité et non sur des questions excédant son domaine de compétence, à savoir la comptabilisation des CDPI, le nombre de places de stationnement prévues ou encore les immissions de bruit de la ventilation du parking souterrain. Au surplus, c’était à juste titre que les surfaces couvertes n’avaient pas été prises en compte.

La recourante reprochait au SABRA de ne pas avoir vérifié l’exactitude des valeurs mentionnées dans l’étude acoustique, mais il était difficile de comprendre comment elle envisageait que le SABRA s’assure des valeurs d’immission d’une sortie de ventilation d’un parking non encore construit. Quoi qu’il en soit, le SABRA avait émis un préavis favorable en toute connaissance de cause, après examen soigneux du dossier.

19.         Par duplique du 3 novembre 2023, le département a persisté dans ses conclusions, réitérant ses précédentes observations.

20.         Le 16 novembre 2023, la recourante a déposé des écritures spontanées au tribunal, faisant valoir divers points quant au calcul de la surface des CDPI.

21.         Par décision du ______ 2023, qui annulait et remplaçait la décision litigieuse du ______ 2023, publiée dans la FAO du même jour, le département a délivré l’autorisation de construire DD 5______.

Cette décision était en tout point identique à celle du ______ 2023, à part le fait qu’elle mentionnait le projet de mutation parcellaire provisoire n° 10______ et qu’elle exigeait qu’une mention de restriction du droit de propriété, en lien avec le projet précité, soit inscrit au registre foncier.

22.         Le 7 décembre 2023, il en a informé le tribunal et les parties à la procédure.

23.         Le 11 décembre 2023, le tribunal a imparti aux parties un délai au 10 janvier 2024 pour qu’elles lui indiquent la suite qu’elles entendaient donner à la procédure.

24.         Elles se sont prononcées le 13 et 20 décembre 2023 ainsi que 10 janvier 2024.

25.         Le 12 janvier 2024, se référant à l’art. 67 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10), le tribunal a informé la recourante qu’il n’y avait pas lieu de considérer que son recours déposé le 16 mars 2023 était devenu sans objet et que celui-ci serait traité. Dès lors, il n’était pas nécessaire qu’elle forme recours contre la décision du ______ 2023.

26.         Par acte du 22 janvier 2024, la recourante a interjeté recours contre la décision du ______ 2023 auprès du tribunal. Ses conclusions étaient identiques à celles formulées dans ses écritures du 16 mars 2023, hormis le fait qu’elle requérait en plus, à titre préalable, la production par la requérante, la commune et le département des documents relatifs à la mutation parcellaire n° 10______ et le détail des calculs des surface suite à ladite mutation.

Cet acte était similaire au recours déposé le 16 mars 2023, hormis la question de la mutation parcellaire. Suite à son recours déposé contre la décision du ______ 2023, le département et les intimées avaient soutenu, sans pour autant préciser leur calcul, que le quota des CDPI serait respecté et que cette question pourrait être réglée par un projet de division parcellaire. La nouvelle décision DD 5______ du ______ 2023 comprenait certes un projet de mutation parcellaire, mais aucune information relative aux modifications apportées au projet ou autres calculs de surface, notamment ceux relatifs aux CDPI, n’avait été fournie. En l’état, il lui était impossible de vérifier le respect de l’art. 3 al. 3 RCI, aucun préavis ne contenant un calcul permettait de déterminer ces surfaces. L’absence de toute information et calcul faisait naître le soupçon que les surfaces de CDPI ne respectaient pas les limites légales.

Ce recours, accompagné d’un chargé de quarante-neuf pièces, a été ouvert sous le numéro de cause A/279/2024.

27.         Dans ses observations du 22 février 2024, E______ SA a conclu principalement à l’irrecevabilité du recours du 22 janvier 2024, subsidiairement à son rejet. Elle a requis, préalablement, le rejet des mesures d’instruction sollicités, le tout sous suite de frais et dépens.

Dès lors que le projet litigieux était maintenu dans sa totalité, la décision du ______ 2023, rendue par substitution, ne faisait à l’évidence pas entièrement droit aux conclusions de la recourante, ne répondant pas à l’ensemble des griefs soulevés dans le cadre de la procédure A/1019/2023. Le recours initial n’étant pas devenu sans objet, le tribunal continuerait à le traiter, comme il en avait l’intention. La division parcellaire projetée, intégrée à la nouvelle autorisation de construire, seule modification opérée entre la décision initiale et la nouvelle, n’était pas de nature à aggraver la situation de la recourante, s’agissant d’une modification mineure sans conséquences sur ses droits. Partant, il appartenait à la recourante de continuer à invoquer ses griefs contre l’autorisation du ______ 2023 dans le cadre de la procédure A/1019/2023, la voie du recours n’étant pas ouverte en l’espèce. Le nouveau recours formé le 22 janvier 2024 devait donc être déclaré irrecevable.

L’intimée s’est ensuite déterminée sur ce recours dans le cas où, par impossible, le tribunal le jugerait recevable indépendamment de la procédure A/1019/2023. Elle a en particulier fait valoir, s’agissant de la production des documents permettant de déterminer la comptabilisation des CDPI post mutation parcellaire, que ces plans et documents figuraient au dossier, auquel la recourante avait accès, de sorte qu’on peinait à comprendre les conclusions formelles prises à cet égard.

28.         Le 2 avril 2024, la commune a renvoyé le tribunal à ses écritures du 22 mai 2023 et noté que celles-ci valaient aussi comme observations dans la cause A/279/2024. Ses conclusions étaient ainsi identiques à celles formulées le 22 mai 2023.

29.         Le même jour, le département a conclu au rejet du recours du 22 janvier 2024, s’en rapportant à justice s’agissant de sa recevabilité. Dans la mesure où la recourante se limitait, mis à part le grief relatif aux CDPI qui avait été légèrement adapté en fonction de la modification du projet, à reprendre les griefs tels qu’exposés dans le cadre de son premier recours, le département a aussi repris, dans une large mesure, les observations qu’il avait fait valoir dans le cadre de la procédure A/1019/2023.

30.         Par réplique du 6 mai 2024, la recourante a persisté dans les termes et conclusions de ses écritures du 22 janvier 2024. Elle a réitéré que celles-ci étaient recevables, qu’elle disposait de la qualité pour recourir, que l’ensemble de ses griefs étaient recevables de sorte que le tribunal devait entrer en matière sur chacun d’eux, que les mesures d’instructions requises étaient pertinentes et que le terrain destiné à accueillir le projet n’était pas équipé, l’accès des services de pompier et de secours n’étant pas garanti.

À tort, le département et l’intimée estimaient que l’art. 3 al. 3 RCI serait respecté suite à la division prévue de la parcelle n° 3______ en trois futures parcelles, étant noté que le projet de mutation n’avait été à ce jour ni inscrit ni même déposé auprès du registre foncier. Aucune base légale ou règlementaire ne prévoyait toutefois la possibilité de calculer les CDPI en application d’un projet de mutation parcellaire. En soumettant au département un projet de division parcellaire en cours de procédure, E______ SA avait admis que le plafond des CDPI était, sans cette division, dépassé. Cela était effectivement le cas puisque la surface des CDPI s’élevait à 264,10 m², soit 88,80 m² + 99,60 m² + 75,60 m². Les délimitations des futures parcelles ne correspondaient par ailleurs en rien aux limites existantes entre les immeubles. Ces contours avaient été opportunément délimités dans l’unique but que le quota de 100 m² de CDPI par parcelle soit artificiellement respecté, ce qui constituait un abus de droit inacceptable puisque la possibilité de morceler une parcelle sans justification objective permettait d’éluder les règles concernant les CDPI, vidant de toute substance l’art. 3 al. 3 CDPI. De plus, les surfaces des CDPI avaient été calculées d’après les nouvelles parcelles, soit après mutation, alors que le calcul des SBP avait été effectué sur la base de la parcelle avant division, manière d’opérer prohibée par la jurisprudence. En outre, faute de nouveau calcul des SBP par parcelle suite à la division parcellaire, il n’était pas démontré que le ratio de 30% annoncé dans l’autorisation était respecté. En tout état, le ratio de SBP excédait 30% s’agissant de la parcelle située au centre, étant encore noté qu’aucun report de droits à bâtir entre les parcelles morcelées n’avait été prévu. Enfin, le projet de mutation parcellaire ne constituait pas une condition de l’autorisation de construire du ______ 2023 et il n’existait donc aucune garantie qu’il soit effectivement mis en œuvre.

Enfin, le SABRA n’avait nullement vérifié que les indications mentionnées dans l’étude acoustique étaient correctes, se contentant d’indiquer que l’étude concluait au respect des exigences des art. 11 LPE et 7 OPB, et le département avait admis que la rampe empiétait toujours dans le domaine vital des deux pins à conserver alors même que l’emprise finalement retenue pour leur couronne avait été réduite.

31.         Par duplique du 10 juin 2024, E______ SA a persisté dans ses développements et conclusions formulés le 22 février 2024.

Les plans d’architecte et les détails de la comptabilisation des CDPI post-division parcellaire témoignaient du respect de la surface maximale de 100 m². La législation ne fixait aucune règle en matière de division parcellaire et n’imposait a fortiori aucune délimitation de parcelles en fonction des immeubles existants, ce qui serait une mesure irréaliste puisqu’impraticable. En son point 15, la décision litigieuse stipulait que le projet de division parcellaire faisait partie intégrante de l’autorisation de construire, en tant qu’il était « inclus » à ladite décision et qu’une mention de restriction du droit de propriété (droits à bâtir) « devra être inscrite au registre foncier ». Le projet de mutation parcellaire provisoire n° 10______, méticuleusement vérifié par le département, respectait les limites fixées à l’art. 3 al. 3 RCI.

32.         Par duplique du même jour, le département a persisté dans les développements et conclusions de ses observations du 2 avril 2024.

La recevabilité des griefs relatifs à la mutation parcellaire était questionnable dans la mesure où les propres intérêts de la recourante n’étaient pas directement lésés par le moyen soulevé. Sur le fond, il requérait uniquement qu’un projet de mutation établi par un géomètre soit communiqué dans le cadre de l’instruction du dossier d’autorisation de construire, estimant comme disproportionnée l’exigence d’une inscription au registre foncier, avec les démarches et frais que cela engendrait, avant l’assurance de voir l’autorisation de construire entrée en force. La jurisprudence avait validé récemment cette manière de procéder. L’autorisation querellée visait le projet de mutation parcellaire, de sorte que celle-ci faisait partie intégrante de la DD 5______ et devait être inscrite au plus tard au moment de l’attestation globale de conformité. Si celle-ci ne devait pas l’être à ce moment-là, une infraction pourrait être ouverte pour non-conformité. En son point n° 15, la décision querellée indiquait explicitement le projet de division parcellaire et s’avérait être un modèle sur lequel se baser, mais à adapter en fonction du cas d’espèce, pour élaborer le texte de la mention de restriction de droit à bâtir exigée. Il ne saurait en être déduit que les CDPI auraient été calculées d’après les dimensions de la parcelle actuelle, ce qui ne faisait aucun sens au vu du texte du point n° 15, des plans produits, du texte de l’autorisation de construire, du préavis de la DAC et surtout du fait qu’une nouvelle autorisation avait été délivrée, annulant et remplaçant celle du ______ 2023. Rien n’exigeait que la mutation parcellaire prévue respecte les limites des immeubles. De même, les tribunaux n’avaient aucunement jugé qu’il était pas possible de prendre en compte la surface de la parcelle initiale pour le calcul des SBP et celle du projet de mutation parcellaire pour les CDPI. La jurisprudence ancienne citée par la recourante ne concernait que des cas de figure où aucun projet de mutation finalisé n’avait été fourni au département dans le cadre de l’instruction de la requête. La jurisprudence récente avait précisé que les SBP pouvaient être autorisées sur des parcelles non mutées et les CDPI sur des parcelles mutées.

33.         Par duplique du même jour, la commune a persisté dans les développements et conclusions de ses observations du 22 mai 2024.

34.         Par écritures spontanées du 24 juin 2024, la recourante a réitéré que le chemin F______ n’était pas suffisamment large pour permettre le passage des services de secours. Les bordures de ce chemin ne coïncidaient pas avec les limites parcellaires, ainsi qu’il résultait d’une lettre qu’elle avait adressée à la commune le 22 mai 2024, cette situation devait être rectifiée. Ledit chemin empiétait, en partie, sur le domaine privé, soit sur la parcelle n° 7______.

35.         Le 3 juillet 2024, la commune s’est déterminée sur ces écritures spontanées.

La pièce produite n’avait pas la portée que lui prêtait la recourante ; si l’on comprenait que, dans les faits, le chemin F______ empiétait sur la parcelle n° 7______ qui le bordait, les plans autorisés visés ne varietur le démontraient bel et bien. En d’autres termes, la réalité du terrain sous l’angle des limites parcellaires était étrangère à la problématique de l’accessibilité du chemin F______ par les engins des services de secours, dans la mesure où les instances consultées, en particulier l’OCT et la police du feu, avaient reposé leur examen sur des plans dont l’exactitude n’était pas remise en cause.

36.         Le 11 juillet 2024, en référence au courrier précité, la recourante a relevé que la commune avait confirmé, ce qui était constitutif d’un aveu, que le chemin empiétait sur la parcelle n° 7______. Dès lors qu’un empiètement existait, il fallait constater que la largeur actuelle du chemin n’était pas garantie et que celui-ci pouvait être réduit de la largeur de l’empiètement, tel que cela résultait des pièces qu’elle avait produites, de sorte que la largeur résiduelle du chemin ne permettrait pas le passage des services de secours. Cet élément n’avait manifestement pas été pris en compte, ni par l’OCT, ni par la police du feu.

37.         Le 12 juillet 2024, le tribunal a transmis à la recourante des pièces qu’il avait sollicitées dans le cadre de la procédure A/1010______ concernant le même projet, à savoir :

-       un courrier du 31 mai 2024 par lequel E______ SA a produit un calcul des surfaces CDPI concernant les parcelles, avec les plans schématiques desdites parcelles et par étages, précisant à cet égard que les surfaces couvertes aux niveaux R-1 et rez-de-chaussée avaient été comptabilisées comme CDPI dans le seul but de faciliter la lecture alors qu’il s’agissait de surfaces qui ne desservaient que celles non rentables ainsi qu’un photomontage du local à vélo. Il résulte notamment de ces pièces que le local à vélo est constitué par des poteaux espacés les uns des autres, dont certains soutiennent un toit qui est constitué en partie par une surface couverte et l’autre par des lamelles. Sa représentation graphique est la suivante :

-       un courrier du 31 mai 2024 par lequel le département a produit le calcul détaillé des CDPI du projet, étage par étage pour chaque future parcelle. S’agissant du local à vélo, conformément aux plans visés, seule une surface de 23,10 m² était couverte et constituait une CDPI, le reste de l’emplacement vélos, constitué d’une pergola ajourée, n’étant pas couvert. Quant aux balcons, une déduction de 1,50 m avait été opérée et ceux situés à plus de 4,50 m de hauteur n’avaient pas été comptabilisés comme CDPI. Pour la parcelle A, les CDPI du rez-de-chaussée étaient de 23,12 m² pour le couvert à vélo et de 33,90 m² pour le passage, et ceux des quatre balcons du R+1 totalisaient 14,86 m², soit une surface totale de CDPI de 71,88 m². Pour la parcelle B, les CDPI du R-1 étaient de 48,73 m² pour le passage, ceux du rez-de-chaussée de 32,58 m² pour le passage et de 11,61 m² pour les trois balcons, et les CDPI du R+1 étaient de 3,87 m², soit une surface totale de CDPI de 97,69 m². Pour la parcelle C, les CDPI du R-1 étaient de 48,86 m² pour le passage et de 13,26 m » pour les cinq balcons, soit une surface totale de CDPI de 62,12 m². Il apparaissait ainsi que le total de CDPI pour chaque future parcelle respectait le maximum imposé par l’art. 3 al. 3 RCI.

38.         Le 22 juillet 2024, faisant suite à un courrier de la recourante du 18 juillet 2024, le tribunal lui a indiqué que les pièces communiquées le 12 juillet 2024 avaient trait à un grief qu’elle avait fait valoir concernant les CDPI, point ayant aussi été instruit dans le cadre de la procédure A/1010______.

39.         Le 24 juillet 2024, la recourante a fait valoir qu’aucune jonction n’avait été ordonnée avec la procédure A/1010______ et qu’il ne se justifiait pas de verser certaines pièces issues de cette dernière procédure. Les parties s’étaient largement exprimées et n’avaient pas sollicité à compléter leurs écritures. Elle sollicitait que lesdites pièces ne soient pas apportées à la procédure et que le tribunal n’en tienne pas compte.

40.         Le 7 août 2024, le tribunal a confirmé à la recourante que les pièces en cause avaient été versées à la procédure.

1.             Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI).

2.             Selon l’art. 67 LPA, dès le dépôt du recours, le pouvoir de traiter l’affaire qui en est l’objet passe à l’autorité de recours (al. 1). Toutefois, l’autorité de première instance peut, en cours de procédure, reconsidérer ou retirer sa décision. En pareil cas, elle notifie, sans délai, sa nouvelle décision aux parties et en donne connaissance à l’autorité de recours (al. 2). L’autorité de recours continue à traiter le recours dans la mesure où la nouvelle décision ne l’a pas rendu sans objet (al. 3).

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE PREMIÈRE INSTANCE

1.             joint les procédures A/1019/2023 et A/279/2024 sous le numéro de procédure A/1019/2023 ;

2.             rejette dans le mesure de sa recevabilité le recours interjeté le 16 mars 2023 par A______ SA contre la décision du département du territoire du ______ 2023 ;

3.             met à la charge de la recourante un émolument de CHF 2’200.-, lequel est partiellement couvert par les avances de frais versées d’un montant total de CHF 1’800.- ;

4.             condamne la recourante à verser aux deux intimées une indemnité de procédure de CHF 2’800.-, soit CHF 1’400.- chacune ;

5.             dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l’objet d’un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L’acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d’irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant.

Siégeant : Gwénaëlle GATTONI, présidente, Loïc ANTONIOLI et Damien BLANC, juges assesseurs.

Au nom du Tribunal :

La présidente

Gwénaëlle GATTONI

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties.