Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Normes : CO.270; oblf

Isabelle SALOME DAÏNA

Publication CdB 1/2021, p. 1 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;EXÉCUTION(PROCÉDURE)

Normes : OBLF; CO.253a.al3

Résumé : L'OBLF comme ordonnance d'exécution - conformité au cadre légal, in CdB 1/2021, p. 1 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 150 III 123; Newsletter bail.ch février 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ABUSIF;PRÉSOMPTION;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270; OBLF.11.al1; OBLF.11.al4

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - HAUSSE MASSIVE - PRESOMPTION DU CARACTERE ABUSIF - AFFAIBLISSEMENT DE LA PRESOMPTION - LOGEMENTS DE COMPARAISON - STATISTIQUES Selon l’ATF 147 III 431, lorsque le loyer initial a été augmenté massivement par rapport au loyer du précédent locataire, il existe une présomption que le loyer est abusif. Il appartient alors au bailleur d’affaiblir cette présomption en éveillant des doutes fondés quant à sa véracité. Pour ce faire, le bailleur peut présenter des statistiques qui ne satisfont pas entièrement aux critères de l’art. 11 al. 4 OBLF ; il peut également présenter des logements de comparaison, qui ne doivent pas être examinés avec la même rigueur que lorsqu’il s’agit réellement de prouver que le loyer se situe – ou pas – dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Dans le cadre de l’affaiblissement de la présomption, s’agissant des logements de comparaison, il suffit d’exclure – parmi les logements présentés – ceux qui ne sont manifestement pas comparables avec l’objet de référence. Le Tribunal fédéral souligne que la jurisprudence selon laquelle des logements qui présentent des différences importantes en matière d’exposition au bruit ne sont pas comparables concerne avant tout la preuve stricte et non l’affaiblissement de la présomption du caractère abusif. En outre, le fait que le bail précédent ait été de longue durée doit être pris en compte pour déterminer si le bailleur a réussi à éveiller des doutes fondés relatifs à la présomption.

Voir aussi : Pascal, Jeannin, Caractère abusif du loyer initial d’un immeuble ancien : quelques précisions au sujet du renversement de la présomption, in Newsletter bail.ch février 2024

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; FORMULE OFFICIELLE

Normes : OBLF.19.al.1.let.a.ch.; OBLF.20; CO.269d

Résumé : CONDITIONS DE VALIDITÉ DE LA MOTIVATION D'UN AVIS DE HAUSSE - POSSIBILITÉ POUR LE LOCATAIRE DE DEMANDER DES INFORMATIONS SUPPLÉMENTAIRES La nullité de l'avis de majoration ne doit être constatée, sauf à faire preuve de formalisme excessif, que si la motivation litigieuse ne permet pas au locataire de saisir la portée et la justification de la majoration. Lorsque l'avis de majoration porte sur un montant qui doit être calculé par une multiplication entre un tarif au m2 et la surface de l'appartement, cette dernière n'étant pas connue du locataire, il faut retenir que le montant relatif à ce facteur de hausse ne remplit pas les exigences de clarté et de précision de l'art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF. Cependant et en vertu de l'art. 20 OBLF, le locataire peut requérir du bailleur qu'il le renseigne sur la surface exacte de son logement, ce qui lui permet de calculer l'augmentation au franc près, de sorte que l'avis de majoration n'est pas nul.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch novembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;AUGMENTATION(EN GÉNÉRAL);LOYER

Normes : CO.269a.letb; OBLF.14

Résumé : AUGENTATION DE LOYER - PRESTATIONS SUPPLEMENTAIRES La notion de « prestations supplémentaires » au sens de l’art. 269a let. b CO est précisée par l’art. 14 OBLF, qui indique notamment que les frais causés par d’importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values. Le tribunal fait appel à son pouvoir d’appréciation pour déterminer la part des coûts entraînant une plus-value, de sorte que le Tribunal fédéral ne revoit cet élément qu’avec retenue. L’art. 269 CO contient une règle générale indiquant quand les loyers sont abusifs ; l’art. 269a CO liste quant à lui des exceptions dans lesquelles les loyers sont présumés non abusifs. Avec les art. 269a let. b CO et 14 OBLF, le législateur a voulu encourager les prestations supplémentaires des bailleurs. En particulier, l’art. 14 OBLF a été introduit afin d’encourager les bailleurs à effectuer régulièrement des travaux d’entretien, mais aussi à regrouper les rénovations dans la mesure du possible.

CJ , CABL

Publication MP 4/2022, p. 268 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;FRAIS D'EXPLOITATION;CALCUL;PREUVE

Normes : CO.269a.letb; OBLF.20

Résumé : EVOLUTION DES CHARGES D'EXPLOITATION - PAS DE FORFAIT Pour déterminer de manière concrète l'évolution, à la hausse ou à la baisse, des charges courantes et d'entretien, on calcule en règle générale deux moyennes. Conformément à la méthode relative, le juge doit ainsi comparer la moyenne des charges antérieures à la dernière fixation de loyer avec celle des charges antérieures à la demande de baisse de loyer ou de majoration de loyer litigieuse. Trois années sont en principe suffisantes pour établir une moyenne fiable. Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits. Le recours au forfait est contraire au principe d'un loyer fondé sur les coûts effectifs, qu'il ne trouve pas d'assise dans l'OBLF et qu'il contrevient à la règle selon laquelle le bailleur doit prouver l'évolution des coûts en fournissant des chiffres précis. Une exception à cette règle forfaitaire implique qu'il ne soit pas possible d'établir des moyennes fiables, notamment lorsque certaines données ne sont plus accessibles ou lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés, qui faussent toute comparaison, exceptions non démontrées dans le cas d'espèce.

Voir aussi : ACJC/976/2022; ATF 111 II 378; arrêt du TF 4A_88/2013 du 17.07.2013 consid. 4.1 (La prise en compte de forfaits peut être admise dans certains cas, pour autant qu'il soit garanti qu'ils n'entraînent pas une augmentation excessive des coûts et qu'aucune autre méthode ne permette d'espérer un résultat plus précis. L'application schématique de forfaits sans tenir compte du cas particulier reste en revanche inadmissible.)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORMULE OFFICIELLE;FORME ET CONTENU;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.266l; OBLF.9

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - DÉSIGNATION DES BAILLEURS - INITIALES Aux termes de l’art. 266l al. 2 CO, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule qui a été agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Il s’agit d’une forme écrite qualifiée, qui porte non seulement sur le mode, mais aussi sur le contenu de la communication. La désignation de la personne du bailleur figurant sur la formule de résiliation doit être interprétée strictement, toute extrapolation devant être évitée. In casu, les indications fournies dans la formule officielle n’étaient certes pas exhaustives, puisque la mention des prénoms des bailleurs faisait défaut. Cette seule circonstance ne saurait toutefois conduire, en l’espèce, à retenir que l’avis de résiliation litigieux était frappé de nullité.

Voir aussi : Xavier RUBLI, Consorité nécessaire et abus de droit, in DB n° 34/2022 p. 81 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;LOYER USUEL;ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.271; OBLF.11

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - CRITÈRE DES LOYERS USUELS - MOYENS DE PREUVES - STATISTIQUES Les statistiques qui ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l’art. 11 OBLF constituent un repère objectif et peuvent être prises en compte pour la fixation du loyer initial admissible (ATF 147 III 14). Cette possibilité n’est toutefois pas ouverte dans le contexte d’une résiliation du bail pour motifs économiques lorsque le juge doit se prononcer sur la validité de la résiliation.

Voir aussi : Aurélie GANDOY, Les statistiques comme preuve des loyers usuels du quartier ou de la localité et la résiliation pour des motifs économiques, in DB n° 34/2022, p. 52 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;PLUS-VALUE;RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.letb; OBLF.14

Résumé : IMPORTANTES RÉPARATIONS - PART DE PLUS-VALUE - RÉPARTITION Lorsque d’importantes réparations sont entreprises dans l’immeuble, elles constituent à la fois des améliorations créant des plus-values et des mesures d’entretien qui n’en créent pas. L’art. 14 al. 1 2e phr. OBLF pose la présomption – réfragable – que les frais causés par de telles réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values. Cette présomption tombe si la part d’investissement à plus-value est précisément déterminable. Seuls les travaux d’entretien extraordinaires peuvent être répercutés sur le loyer . Le solde de 30 à 50% du coût de ces importantes réparations sont présumés être des frais d’entretien (entretien courant différé) qui ne peuvent pas être pris en considération pour justifier une hausse de loyer. En ce qui concerne la répartition des coûts de ces importantes réparations entre les différents appartements de l’immeuble, plusieurs méthodes sont envisageables et sont laissées au choix du bailleur pour autant que la méthode choisie ne se révèle pas insoutenable. Elles doivent prendre en considération que la clé de répartition des coûts doit refléter la mesure dans laquelle chaque objet loué profite de la rénovation.

Voir aussi : Marie-Laure PERCASSI, La détermination de la plus-value relative à un objet loué en cas d'importantes réparations, in DB n° 33/2021, p. 54ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU ; MANIFESTATION DE VOLONTÉ

Normes : OBLF.9; CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - DÉSIGNATION IMPRÉCISE DU LOCATAIRE La résiliation du bail est la manifestation de volonté unilatérale du bailleur; il s'agit aussi d'un acte formateur. La détermination de son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté. A cet égard, la volonté subjective des parties (soit, d'un côté, celui qui fait la déclaration et, de l'autre, celui qui la réceptionne) a la priorité sur la volonté objective. Si le destinataire de la manifestation de volonté l'a effectivement comprise ainsi que le voulait son auteur, la déclaration vaut dans le sens que lui ont donné les deux parties (volonté réelle ou subjective); si le destinataire de la manifestation ne l'a pas comprise ainsi que le voulait son auteur, le sens compris ne correspond pas au sens voulu et il faut résoudre la difficulté en appliquant le principe de la confiance. In casu, malgré la mention imprécise du nom de la locataire figurant dans la déclaration de résiliation, la locataire a compris que dite résiliation lui était destinée en sa qualité de titulaire du bail; cette compréhension subjective de celle-ci concordait d'ailleurs avec le sens voulu par la bailleresse, à savoir celui de donner congé à la locataire à laquelle elle s'était toujours correctement adressée par le passé. Partant, selon la volonté réelle des parties, le congé était bien destiné à la locataire, qui ne s'est pas trompée sur le destinataire du congé, de sorte que ce dernier n'est pas nul.

François BOHNET

Publication CdB 2/17, p. 33 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; FORMULE OFFICIELLE ; LOYER INITIAL ; MOTIVATION

Normes : CO.270; OBLF.19

Résumé : UN LOYER IDENTIQUE À CELUI PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE DOIT-IL ÊTRE MOTIVÉ SUR LA FORMULE UTILISÉE À LA CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL? in CdB 2/17, p. 33 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FRAIS D'ENTRETIEN; PLUS-VALUE; ETAT LOCATIF; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : GRANDS TRAVAUX - IMPORTANTES REPARATIONS Sont des importantes réparations au sens de l'art. 14 al. 1 2e phr. OBLF, les travaux extraordinaires qui dépassent les réparations habituelles et l'entretien courant d'un point de vue quantitatif, qui concernent simultanément plusieurs parties essentielles de l'immeuble et qui génèrent un coût considérable en comparaison de l'état locatif de l'immeuble. Les travaux qui ne correspondent qu'à l'entretien différé et ne comportent aucun élément de plus-value ne peuvent pas être considérés comme d'importantes réparations justifiant une majoration du loyer. La règle selon laquelle les frais causés par ces importantes réparations constituent, à raison de 50 à 70%, des investissements à plus-values à des fonctions simplificatrice et incitatrice. La présomption est certes réfragable, mais il ne saurait être question de l'écarter purement et simplement; une détermination concrète de la part à plus-value ne doit intervenir que lorsqu'il est aisé de distinguer la part qui donne lieu à plus-value.

Martine JAQUES

Publication CdB 4/2014, p. 97 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; PLUS-VALUE ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : RÉPERCUSSION DES TRAVAUX D'ENTRETIEN EXTRAORDINAIRES SUR LE LOYER - PANORAMA EN MÉTHODES ABSOLUE ET RELATIVE À L'AUNE DE L'ATF 4A_565/2013 DU 8 JUILLET 2014, in CdB 4/14, p. 97 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 54

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l; OBLF.9

Résumé : RÉSILIATION PAR LE BAILLEUR - EXIGENCES CONCERNANT LA SIGNATURE MANUSCRITE Le congé donné par le bailleur dans une formule officielle non signée est valable si le courrier qui l'accompagne contient lui-même une signature manuscrite originale

Tribunal fédéral

Publication ATF 139 III 209; CdB n° 3/2013, p. 93

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; PLUS-VALUE ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - RÉPARTITION DU COÛT SELON NOMBRE DE PIÈCES Le juge ne peut s'écarter d'une méthode de répartition des coûts liés à des travaux à plus-value que si la clé de répartition appliquée par le bailleur se révèle insoutenable. Tel n'est manifestement pas le cas d'une répartition des coûts fondée sur le nombre de pièces par appartement loué.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 139 III 209

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES DU BAILLEUR - RÉPARTITION DES COÛTS ENTRE LOCATAIRES En l'absence de norme fédérale, il appartient au bailleur de choisir le mode de répartition du coût de prestations supplémentaires entre les locataires de l'immeuble; le juge n'interviendra que si la méthode adoptée est insoutenable.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 24/2012 n° 16

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; PLACE DE PARC

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11

Résumé : LOYERS USUELS - CRITÈRES DE COMPARAISON POUR LES PLACES DE PARKING Les points de comparaison prévus à l'art. 11 OBLF se rapportent à des logements ou locaux commerciaux, selon la lettre même de la loi. Lorsqu'il s'agit de comparer des places de stationnement pour voitures, il y a lieu de relativiser certains de ces critères. La situation géographique de la place de parc est certainement un élément déterminant, tout comme son emplacement intérieur ou extérieur, auquel cas il convient encore de distinguer selon que la place intérieure est accessible ou non par ascenseur, respectivement selon que la place extérieure est couverte ou non. Par contre, l'année de construction ou l'état de la surface de stationnement ne devrait en règle générale pas avoir de pertinence, notamment s'agissant d'une place de parc extérieure. Cette nécessaire relativisation ne dispense pas pour autant le bailleur de présenter des objets de comparaison concrets et définis.

Voir aussi : ACJC/1350/2015 du 09.11.2015; ACJC/61/2010 du 18.01.2010; ACJC/573/2002 du 13.05.2002

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication DB 24/2012 n° 17

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; ÉNERGIE ; MAJORATION DE LOYER ; PLUS-VALUE

Normes : OBLF.14; CO.269a.let.b

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE ÉNERGÉTIQUE Les investissements pour des améliorations énergétiques peuvent être considérés dans leur totalité comme des améliorations à plus-value, pour autant qu'ils soient de nature à induire une réduction des frais accessoires

TF , 1ère Chambre civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; NOTION

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.19

Résumé : LOYERS USUSELS - NOTION DE QUARTIER Le quartier désigne la division administrative d'une ville ou la partie d'une ville, qui a sa physionomie propre et une certaine unité. S'il forme un ensemble sur les plans historique, géographique, sociologique ou administratif, un quartier suppose également une certaine étendue et ne peut se limiter à quelques immeubles ou pâtés de maisons ou un complexe architectural homogène. Il peut être hétérogène. L'art. 269a let. a CO met sur le même plan "localité" et "quartier". Or, par localité, on entend un village ou une petite ville, soit une entité pouvant avoir une certaine étendue et comporter différents types de bâtiments. Le découpage administratif de la ville ou la division en quartiers historiques sera souvent déterminant. Mais des exceptions à cette règle sont envisageables, par exemple lorsque l'objet dont le loyer doit être examiné est situé à la limite de deux quartiers.

Voir aussi : ATF 4A_612/2012=MRA 2/2013, p. 50ss; ATF 4A_408/2009; ATF 4A_412/2009 = ATF 136 III 74

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 2/10 p. 60

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL

Normes : CO.269a; OBLF.11

Résumé : LOYERS USUELS - ANNÉE DE CONSTRUCTION S'agissant du critère de comparaison "année de construction", il y a lieu de s'en tenir strictement à la différence de plus ou moins vingt ans, afin d'assurer la prévisibilité du droit à l'égalité de traitement.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_271/2022 du 15.08.2023

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : OBLF.5; CO.257b

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - DÉPENSES EFFECTIVES - PROVISIONS POUR L'ANNÉE SUIVANTE NON ADMISES Il découle du texte même des art. 257b al. 1 CO et 5 al. 1 OBLF que seules les dépenses effectives peuvent être mises à la charge du locataire au titre des frais accessoires. Il n'est dès lors pas possible d'y inclure des provisions, qui correspondent à des coûts prévisibles futurs, même si ce faisant, le bailleur ne réalise pas de profit. La méthode consistant à inclure des provisions dans les décomptes de frais accessoires est également inadmissible si elle a pour but de rectifier les incohérences engendrées par l'établissement d'un décompte portant sur l'année civile, selon une périodicité qui s'avère contraire aux conventions passées entre les parties. A cet égard, le locataire peut exiger, sans commettre d'abus de droit, que sa part des frais accessoires soit établie sur la base d'un compte annuel couvrant la période convenue entre les parties, in casu du 1er mai au 30 avril de l'année suivante.

TF , 1ère Chambre civile

Publication ATF 135 III 220 JT 2009 p. 486 MP 4/09 p. 257

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORME ET CONTENU; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d; OBLF.19

Résumé : MAJORATION DE LOYER - UTILISATION D'UNE FORMULE LÉGÈREMENT DIFFÉRENTE DE LA FORMULE OFFICIELLE Lorsque la formule utilisée pour notifier une majoration de loyer ne se distingue de celle qui a été approuvée par le canton qu'en ce qui concerne la raison sociale et le logo de l'entreprise signataire, l'exigence de forme posée à l'art. 269d CO est satisfaite.

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication CdB 1/2009 p. 16

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; LOYER USUEL; SURFACE

Normes : CO.270; OBLF.11

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - LOYERS USUELS Lors de l'examen de la conformité d'un loyer aux loyers usuels de la localité ou du quartier, il convient de prendre en compte également des baux de référence conclus postérieurement au bail litigieux, en tous cas pendant une période de quelques mois ne permettant pas de conclure à une hausse générale des loyers. Des objets de surface presque identique à l'objet litigieux, mais comportant une pièce supplémentaire, conservent leurs caractéristiques d'éléments de comparaison avec l'appartement litigieux.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOYER ABUSIF; ADMINISTRATION DES PREUVES; STATISTIQUE

Normes : OBLF.11; CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - PAS DE PRISE EN COMPTE DES STATISTIQUES OFFICIELLES les statistiques cantonales genevoises ne constituaient pas une statistique au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, remplissant à tout point de vue les exigences de l'art. 11 al. 1 OBLF, dans la mesure où elles ne fournissaient pas de données suffisamment différenciées sur les éléments essentiels nécessaires à des comparaisons concluantes, à savoir l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction.

Voir aussi : ATF 123 III 317

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; PREUVE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : OBLF.11.al.1

Résumé : INDICATION DE L'ANNÉE DE CONSTRUCTION - EXIGENCE D'UNE PRÉCISION MÉNAGEANT UNE FIABILITÉ SUFFISANTE S'agissant d'un immeuble ancien (1840), il incombe au bailleur de dire si son immeuble a fait l'objet d'une rénovation, d'en indiquer l'époque et les détails, et de rechercher des immeubles comparables de ce point de vue. Ne sont pas probants des immeubles construits en 1900, ou aux alentours, ni au début du siècle ou avant 1900, sans autre précision ménageant une fiabilité suffisante.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOCAL PROFESSIONNEL; SURFACE; AFFECTATION

Normes : OBLF.11.al.2

Résumé : COMPARAISON DE LA SURFACE ET DE LA DESTINATION DES LOCAUX COMMERCIAUX Si la comparaison entre les locaux commerciaux peut être opérée sur la base du prix au m2, les objets cités doivent être semblables. Cela signifie que les surfaces elles-mêmes doivent être comparables. En outre, il faut comparer un bureau avec un bureau, un magasin avec un magasin, un dépôt avec un dépôt, etc.

Remarques : Contra : ACJ n° 973 du 08.10.2001 (arrêt isolé)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; SURFACE

Normes : OBLF.11.al.2

Résumé : ÉQUIVALENCE DES CRITÈRES DE COMPARAISON Les logements et les locaux commerciaux doivent être comparés à la chose louée selon leurs emplacement, dimension, équipements, état et année de construction. Quant à la dimension, la comparaison peut être effectuée, pour les commerces, sur la base du prix au m2 usuel dans le quartier pour des objets semblables. En dépit du distinguo - d'ailleurs non obligatoire - opéré par l'al. 2 de l'art. 11 OBLF, ce critère de la dimension n'est pas déterminant par rapport aux autres éléments de comparaison, qui se situent tous sur un pied d'égalité.

TF

Publication DB 2006 p. 33, n° 17

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); COMMUNICATION; FORME ET CONTENU; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d; OBLF.19

Résumé : HAUSSE DE LOYER - VALIDITÉ FORMELLE DES AVIS DE MAJORATION PÉRIMÉS L'élément essentiel, impliqué par la protection des locataires, réside dans le contrôle étatique des renseignements donnés à ceux-ci, qui doivent être conformes aux exigences de l'art. 19 al. 1 OBLF. Lorsque les conditions de validité matérielle sont réalisées, au sens de la disposition précitée, et qu'un contrôle par une autorité cantonale publique a été opéré, la nullité de la hausse ne doit en principe pas être prononcée. En l'espèce, la notification de formules antérieures à une modification des formules officielles homologuées par le canton est conforme aux exigences légales, dès lors qu'elles ont la même teneur et respectent les dispositions légales et réglementaires qu'elles mettent en oeuvre, dans l'intérêt de l'information des locataires.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 3/04 p. 81

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER USUEL; INDICE

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11

Résumé : LOYERS USUELS - PRISE EN COMPTE DES STATISTIQUES OFFICIELLES Une statistique officielle qui ne remplit pas à tout point de vue les exigences de l'art. 11 OBLF, peut au moins être prise en compte comme un instrument livrant des points de repère en rapport avec le loyer usuel.

Voir aussi : Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 16/2004, p. 27

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; LOYER; TOIT; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENT À PLUS-VALUE Des grands travaux de réfection de la toiture d'un immeuble engendrent une plus-value de 50 % répercutable sur les loyers conformément à l'article 14 OBLF.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL; LOYER ABUSIF; LOGEMENT SOCIAL; POUVOIR D'EXAMEN

Normes : CO.269a; OBLF.14

Résumé : TRAVAUX DE RÉNOVATION - EXAMEN DU JUGE - APPLICATION EXCLUSIVE DES RÈGLES DU DROIT FÉDÉRAL RELATIVES AU CONTRAT DE BAIL À LOYER - FORCE DÉROGATOIRE DU DROIT FÉDÉRAL Le juge, dans l'examen de la répercussion sur le loyer de travaux de rénovation de l'immeuble ayant engendré une plus-value, doit se fonder, conformément au principe de la force dérogatoire du droit fédéral, exclusivement sur les dispositions du CO et de l'OBLF. Il ne saurait ainsi tenir compte des critères retenus par le Département de l'Aménagement, de l'Equipement et du Logement (DAEL) en application de la LDTR. Les deux législations, l'une fédérale, l'autre cantonale, visent des buts différents. Les calculs qui en découlent sont différents. Le DAEL fixe le montant maximum des loyers (art. 11 LDTR) et non pas le montant susceptible d'obtenir un rendement qui n'est pas excessif (art. 269 CO). Il y a toutefois une exception à ce principe lorsque le contrôle étatique sur le loyer fondé sur la LDTR est assortie d'une aide cantonale au sens de l'art. 253b al. 3 CO.

Voir aussi : ACJ n° 1339 du 21.12.2000 SI X c/ L.ATF 1P.20/2005 du 18.03.2005, in SJ 2005 I 485 ( Fiche 2309414 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; INDEMNITE(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.12

Résumé : HAUSSE POUR GRANDS TRAVAUX - INDEMNITÉS VERSÉES AUX LOCATAIRES Les montants versés aux locataires en cas de perte d'usage des locaux suite à des travaux ne sont pas des coûts au sens de l'art. 12 OBLF. Il s'agit d'indemnités à la charge du propriétaire et qui doivent par conséquent être retranchées du coût total des travaux.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1996 p. 5

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)

Normes : CO.269d; OBLF.18

Résumé : MAJORATION DE LOYER - RÉSERVE DE HAUSSE Selon le Tribunal fédéral, on peut concéder au propriétaire le droit d'arguer de la non-utilisation de toutes les possibilités de hausse. Cependant, l'application de cette réserve doit être très restrictive (retenue du bailleur ressortant nettement de ses notifications de hausses - ATF 106 II 356, consid. 3b). Une réserve tacite n'est pas admissible ( ATF 117 II 458 consid. 2a et les références). Dans le cas d'une majoration, le bailleur doit indiquer les facteurs de hausse qu'il réserve, voir la non-utilisation de ceux invoqués à l'appui de cette majoration (ATF 117 II 161/162). Les motifs qu'il indique à ce propos constituent une déclaration de volonté d'une partie qui doit être interprétée, selon le principe de la confiance, de la façon dont le destinataire pouvait la comprendre de bonne foi (ATF 119 II 348 consid. 4b/dd). Les exigences susmentionnées demeurent valables sous l'empire du nouveau droit, l'article 18 OBLF se bornant à subordonner la validité d'une réserve de hausse à la réalisation d'une condition supplémentaire, à savoir l'indication chiffrée de la hausse réservée (c. l'arrêt non publié du 24 février 1994, dans la cause 4C.386/1993 T. AG c. F., consid. 6).

Voir aussi : ATF non publié du 12.09.1995 Ass. X c/ W.-M. ACJ n° 1151 du 10.11.2003 M. c/ P. B.

TF

Publication ATF 121 III 214 = JT 1996 I p. 38

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d; OBLF.19

Résumé : NOTION DE FORMULE OFFICIELLE L'utilisation d'une formule créée par le bailleur et dont le contenu satisfait aux exigences de l'art. 19 OBLF n'est admissible que si une telle formule a été homologuée par l'autorité cantonale compétente. Cette formule privée est nulle même si elle est accompagnée d'une formule officielle non remplie.

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211 (avec note de Corboz)

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE; FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE - FRAIS D'ENTRETIEN À VENIR Selon l'article 14 alinéa 2 OBLF, l'entretien des nouvelles installations créant une plus-value peut aussi être répercuté sur le loyer.

Voir aussi : ACJ n° 273 du 13.03.2000 SI L. c/ B.

TF

Publication ATF 118 II 415 = SJ 1993 p.211

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; PLUS-VALUE

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRESTATIONS SUPPLÉMENTAIRES - PART D'INVESTISSEMENTS À PLUS-VALUE La présomption de l'article 14 OBLF en vertu de laquelle les investissements à plus-value représentent 50 % à 70 % des importantes réparations tombe si la part d'investissement à plus-value est précisément déterminable.

Claudio ROLLINI

Publication CdB 1992 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : OBLF.13.al.4

Résumé : Jurisprudence relative à l'art. 13 al. 4 OBLF in Cahiers du Bail 1992 p. 33

Remarques : Doctrine

Sandra PEREIRA

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 228 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES;ÉNERGIE;CONTRAT DE FOURNITURE D'ÉNERGIE

Normes : CO.257a; CO.269d; OBLF.6a; OBLF.6c; LEne.62; OEne.16; LEne.17; OBLF.6b

Résumé : JURISPRUDENCE ET NOUVEAUTES EN MATIERE DE FRAIS ACCESSOIRES, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 228 ss (contracting énergétique, consommation propre, regroupement)

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); CALCUL; LOYER ABUSIF; FORMULE OFFICIELLE; RESERVE(SENS GENERAL)

Normes : CO.269d.al.1; OBLF.18

Résumé : MAJORATION DU LOYER - ADAPTATION PARTIELLE - OBLIGATIONS DU BAILLEUR Il appartient au bailleur de préciser non seulement le pourcentage de hausse réservée, mais aussi quels sont les facteurs de hausse qu'il entend réserver, et le cas échéant dans quelle mesure il renonce à utiliser l'un des facteurs invoqués à l'appui de sa majoration. Une déclaration équivoque du bailleur, comme l'indication seule d'un pourcentage de réserve sans précision du facteur de hausse concerné et qui oblige le locataire à procéder à des calculs, ne respecte pas les exigences de l'article 18 OBLF.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch octobre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;PRESTATION SUPPLÉMENTAIRE DU BAILLEUR;RENDEMENT ADMISSIBLE

Normes : CO.269a.letb; CO.269d.al1; OBLF.14

Résumé : MAJORATION DE LOYER - PRESTATION SUPPLEMENTAIRE DU BAILLEUR - TAUX DE RENDEMENT ADMISSIBLE Le Tribunal fédéral tranche dans cet arrêt la question de savoir quel est le taux de rendement admissible des fonds propres en cas de travaux à plus-value et retient que le taux de rendement jugé admissible dans l'ATF 147 III 14 (soit 2% en sus du taux hypothécaire de référence, lorsque ce dernier est égal ou inférieur à 2%) dans le cadre d'un calcul de rendement net s'applique également dans le cadre du calcul visant à déterminer jusqu'à quel point le bailleur peut augmenter le loyer en raison de prestations supplémentaires (consid. 4.3.3).

Voir aussi : François Bohnet, Travaux à plus-value : taux de rendement admissible et opposabilité de critères relatifs en cas de bail indexé (arrêt 4A_75/2022, destiné à la publication), Newsletter Bail.ch octobre 2024

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch octobre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER

Normes : CO.269a; CO.269d; OBLF.11

Résumé : MAJORATION DE LOYER - CRITERES ABSOLUS OU RELATIFS - LOYERS USUELS Le Tribunal fédéral ne tranche pas la question de savoir si les bailleurs pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer du locataire pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76. Pour déterminer les loyers usuels, une différence de plus de vingt ans ne permet pas de ranger deux bâtiments dans la même période de construction. Si le critère de l’étage n’est retenu, en tant que tel, ni dans la loi ni par la jurisprudence, de sorte qu’il n’apparaît pas forcément pertinent, il est toutefois évident qu’un appartement dont la partie inférieure des fenêtres se situe au niveau du trottoir - comme ici - ne peut se comparer à un appartement situé par exemple au quatrième étage. En ce qui concerne la dimension de l’appartement, l’indication du nombre de pièces et la surface sont des données importantes. Le nombre de pièces revêt en principe une importance primordiale pour les appartements de petites dimensions, ce qui exclut généralement toute possibilité de comparaison entre des logements ne comprenant pas le même nombre de pièces. La surface de l’appartement est elle aussi importante; une différence de surface de 20 % ou plus ne permet en principe pas de procéder à une comparaison. Le TF admet qu'il est ardu d’établir les loyers du quartier au moyen d’exemples comparatifs et indique que le Parlement a pris la main sur cette question. Il n’existe pas à Genève de statistiques officielles suffisamment différenciées (emplacement, dimension, équipement, état de la chose louée et période de construction) au sens de l’art. 11 al. 4 OBLF. La possibilité d'utiliser les statistiques genevoises n'est ouverte que dans le cas d'une fixation du loyer initial présumé abusif, mais non pas dans le contexte d’une hausse de loyer motivée par les loyers usuels du quartier.

Voir aussi : Philippe Conod, Adaptation du loyer en cours de bail fondée sur les loyers du quartier (arrêt 4A_271/2022), in Newsletter Bail.ch octobre 2023 et in DB n°35/2023, p. 17 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 148 III 209; newsletter bail.ch juillet 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF

Normes : CO.269a.leta; CO.270; OBLF.11

Résumé : LOYER INITIAL ABUSIF - IMMEUBLE ANCIEN - MÉTHODE DE FIXATION DU LOYER Amené à fixer le loyer initial en l'absence d'éléments pertinents fournis par les parties, le juge doit procéder comme suit : a) En l'absence de tout élément de preuve, il faut s'en tenir au loyer payé par le précédent locataire. b) S'il existe d'autres éléments, comme des statistiques cantonales ou communales, mêmes si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, il y a lieu d'en tenir compte et de pondérer les chiffres qui en résultent en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire, ainsi que de la connaissance du marché local et de l'expérience du juge.

Voir aussi : Pascal JEANNIN, Contestation du loyer initial d'un immeuble ancien: fixation du loyer admissible lorsque le caractère abusif du loyer est présumé, in DB n° 34/2022 p. 36ss

Remarques : cf. communiqué de presse du TF du 7 juin 2022

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch décembre2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;PRINCIPE DE LA RÉCEPTION;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CC.8; CO.270; OBLF.19

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - VALIDITÉ - FARDEAU DE LA PREUVE Si le contrat de bail mentionne que la formule officielle y est annexée, la réception de celle-ci est présumée si le bailleur est en mesure de produire une copie ou une photocopie de la formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail (rappel de la jurisprudence consacrée par l’ATF 142 III 369). On ne saurait tirer de l'ATF 142 III 369 que le bailleur serait présumé avoir notifié une formule officielle complète par le simple fait qu'il indique sur le contrat de bail que la formule officielle y est annexée. Cette jurisprudence ne fonde qu'une présomption en faveur du bailleur, en ce sens que la formule officielle a été mise dans l'enveloppe d'envoi reçue par le locataire, mais pas que celle-ci comporte un recto et un verso ou soit complète. Selon l’art. 8 CC, la preuve de la notification d’une formule valable revient donc au bailleur – qui doit également supporter l’échec de cette preuve.

Voir aussi : François BOHNET, Fardeau de la preuve en matière de formule officielle: deuxième manche, in DB n° 34/2022 p. 59 ss; ATF 142 III 369

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 431; newletter bail.ch juillet 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.269a.leta; CO.270; OBLF.11

Résumé : RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE EN CAS DE CONTESTATION DU LOYER INITIAL En cas de contestation du loyer initial, le caractère abusif du loyer est présumé lorsque l’augmentation est massive – c’est-à-dire nettement supérieure à 10% – par rapport au loyer précédent et qu’elle ne s’explique pas par la variation du taux hypothécaire de référence ou de l’ISPC. Le fait que le bail précédent ait été de longue durée ne rend pas d’emblée inapplicable la présomption, mais constitue un indice qui peut contribuer à la renverser. Un bail peut être considéré comme long lorsqu’il a duré de 15 à 20 ans. Si le bailleur arrive à éveiller des doutes fondés au sujet de cette présomption, celle-ci ne s’applique plus. Pour ce faire, les exigences ne sont pas aussi élevées qu’en matière de preuve stricte du caractère abusif du loyer initial d’un immeuble ancien (où le critère du loyer usuel dans la localité ou dans le quartier s’applique, pour lequel seules des statistiques officielles ou un minimum de cinq logements de comparaison peuvent servir de preuve).

Voir aussi : traduit in CdB 3/2021 p. 92 ss; arrêt du TF 4A_554/2021 du 2 mai 2022 (communiqué de presse du TF du 7 juin 2022); Pascal JEANNIN, Fardeau de la preuve pour la contestation du loyer initial d'un immeuble ancien. in DB n° 33/2021 p. 70ss

Remarques : cf. communiqué de presse du TF du 07.06.2021; précision de la jurisprudence relative à la question de savoir qui, du locataire ou du bailleur, doit prouver, en cas de litige, que le loyer initial d'une habitation située dans un immeuble ancien est ou non abusif sur la base des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch décembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;FORMULE OFFICIELLE;RÉSILIATION;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.266l; CO.266o; OBLF.9

Résumé : UNE RESILIATION N'EST PAS NULLE EN RAISON DE LA MAUVAISE INDICATION DE L'IDENTITE DU PROPRIETAIRE SUR L'AVIS OFFICIEL. La formule officielle n’a pas pour but d’informer le locataire sur la personne du bailleur ou de lui fournir des informations en vue d’une procédure, mais uniquement de l’informer de son droit de contester la résiliation ou requérir une prolongation. Ainsi, l’indication du représentant en lieu et place du bailleur dans la formule officielle ne rend pas la résiliation nulle si le locataire connait la relation de mandat ou pouvait l’identifier à partir des circonstances.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;MOTIVATION;NULLITÉ

Normes : CO.270; OBLF.19; LaCC.2017

Résumé : PREMIÈRE LOCATION - AVIS OFFICIEL - PAS DE MOTIVATION EXIGÉE Lorsqu’un logement est remis à bail pour la première fois ou qu’il a subi des transformations telles qu’il n’est plus le même par rapport au bail précédent, la formule alors remise au locataire doit indiquer qu’il s’agit d’une première location. En cas de première location, il n’existe aucune majoration de loyer. Par conséquent, l’art. 270 al. 2 CO n’exige pas que le loyer fixé pour la première fois soit motivé dans la formule officielle.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_56/2023 du 14.04.2023

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOGEMENT SOCIAL;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;MAJORATION DE LOYER;MOTIVATION

Normes : CO.269; CO.269d; OBLF.19

Résumé : MOTIFS DE LA MAJORATION - LOYER LIÉ AU REVENU DU LOCATAIRE Compte tenu du double plafonnement découlant de la jurisprudence du Tribunal fédéral, selon lequel le système fondé sur les revenus du locataire n'est admissible que si le loyer ne procure pas un rendement abusif au bailleur, il lui appartient d'indiquer, dans la formule officielle, que le loyer proposé procure un rendement admissible de la chose louée ou qu'il est conforme aux loyers usuels dans le quartier. La seule mention selon laquelle la majoration de loyer resterait dans les limites des loyers usuels admissibles au sens du CO, dans le courrier d'accompagnement de l'avis, n'est pas suffisante, dès lors qu'en violation de la loi, aucun renvoi à la lettre d'accompagnement n'apparait sur la formule officielle. En ne motivant la hausse que par les revenus des locataires, le bailleur a ainsi déterminé que le cadre du débat judiciaire se limiterait à la seule question de savoir si le loyer était fixé conformément aux revenus des locataires, sans laisser la possibilité à ces derniers de décider s'ils entendaient contester le fait que la hausse permettrait au bailleur d'obtenir un rendement admissible. La hausse de loyer est par conséquent nulle.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 3/2018, p. 79ss; DB 30/2018, p. 46ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d; CO.270; OBLF.19

Résumé : CONCLUSION DU BAIL - MODIFICATION DU RÉGIME DES FRAIS ACCESSOIRES SANS BAISSE DE LOYER A l'instar de ce qui se fait en cours de bail, la modification du régime des frais accessoires par rapport à celui du locataire précédent, lors de la conclusion d'un nouveau bail, nécessite une notification par formule officielle de la part du bailleur. La facturation de frais accessoires jusqu'ici compris dans le loyer doit s'accompagner d'une réduction proportionnelle du loyer, à défaut de quoi il y a augmentation du loyer ; tant la réduction que l'augmentation doivent être accompagnés de motifs précis. In casu, le bailleur a augmenté les charges par rapport au locataire précédent, sans motivation suffisante, le loyer étant au demeurant resté inchangé. La diminution des prestations du bailleur correspond donc à une augmentation de loyer, laquelle n'est pas motivée et donc nulle. Cette nullité peut toutefois être tenue en échec par l'interdiction de l'abus manifeste de droit.

Remarques : En l'espèce, TF retient les locataires abusent manifestement de leur droit lorsqu'ils invoquent la nullité du loyer pour défaut de motivation suffisante de la formule officielle, alors qu'aucune motivation, quelle qu'elle soit, ne leur aurait permis d'agir avec succès en contestation du loyer initial pour augmentation sensible du loyer par rapport au loyer précédent, du fait que l'augmentation est inférieure à 10%.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p. 17

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; DIMINUTION DE LOYER ; LOYER USUEL ; STATISTIQUE

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11.al.4

Résumé : STATISTIQUES OFFICIELLES - NOMBRE DE PIÈCES La preuve des loyers usuels d'un appartement de sept pièces (in casu situé à Bâle) ne peut avoir lieu en référence à une statistique ne portant que sur des logement d'une à six pièces.

CJ , CABL

Publication CdB 3/2018, p. 87ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; MOTIVATION ; NULLITÉ

Normes : CO.270; OBLF.19; LaCC.207

Résumé : MOTIVATION DE LA FORMULE OFFICIELLE - LOYER INCHANGÉ PAR RAPPORT AU PRÉCÉDENT L'avis officiel de fixation du loyer initial - in casu dans sa version genevoise comportant la mention "motifs précis des prétentions ci-dessus" - ne doit pas obligatoirement contenir de motifs lorsque le montant du loyer est identique ou inférieur au loyer payé par le précédent locataire.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_451/2019 du 21.04.2020; ACJC/725/2018 du 11.06.2018 (Le bailleur n'a pas l'obligation d'indiquer sur la formule officielle les motifs d'une baisse de loyer par rapport au locataire précédent)

Remarques : changement de la jurisprudence de la CABL

TF , Ire Cour de droit civil

Publication P. Dietschy-Martenet, Diminution de loyer en cours de bail et réserve de hausse, Newsletter Bail.ch mai 2017

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; RÉSERVE(SENS GÉNÉRAL) ; LOYER INITIAL ; DIMINUTION DE LOYER

Normes : OBLF.18; CO.269; CO.269a

Résumé : RÉSERVE DE HAUSSE DE LOYER - MÉTHODE DE CALCUL Le loyer initial est en principe contrôlé selon la méthode absolue. Une réserve de hausse figurant dans le contrat de bail doit donc se référer à cette méthode et ne peut concerner que des motifs indépendants des relations contractuelles concrètes entre les parties. Le bailleur peut ainsi se prévaloir du fait que le loyer initial ne lui procure pas un rendement net suffisant (art. 269 CO), qu'il ne correspond pas aux loyers du quartier (art. 269a lit. a CO) ou qu'il ne se situe pas dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais (art. 269a lit. c CO). Les parties peuvent cependant aussi maintenir les bases de calcul du loyer payé par le précédent locataire et soumettre le loyer à la méthode relative. Dans ce cas, la réserve de hausse peut se rapporter au fait que la hausse des prix ou l'augmentation des coûts ont été insuffisamment répercutées. Il faut alors que le bailleur ait repris les bases de calcul relatives au loyer du précédent locataire dans le nouveau loyer. Celui-ci ne peut plus être calculé par référence à la méthode absolue. Seule la méthode relative est applicable. Le locataire peut en effet partir du principe que le loyer convenu dans le contrat ou qui a été adapté par la suite procure au bailleur un montant admissible et suffisant, dans la mesure où le bailleur n'a pas fait de réserve expresse à ce propos.

TF , Ière Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 433, in CdB 4/2014, p. 104ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; MAJORATION DE LOYER; PLUS-VALUE; RÉNOVATION D'IMMEUBLE ; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.269a.let.b; OBLF.14

Résumé : PRISE EN COMPTE DES FRAIS D'ENTRETIEN EXTRAORDINAIRES ÉLEVÉS ET DE LA RÉMUNÉRATION DU CAPITAL INVESTI Dans le cadre d'un calcul de rendement net, doivent être comptabilisées comme frais d'entretien les dépenses du bailleur destinées à maintenir l'objet loué dans un état approprié à l'usage convenu. En présence de frais d'entretien extraordinairement élevés, il convient de procéder à une répartition fondée sur la durée de vie des installations concernées. S'agissant de la prise en compte des frais d'entretien extraordinaires élevés et de la rémunération du capital investi, il y a lieu de tenir compte du taux hypothécaire de référence majoré de 1/2 % et non, de façon mécanique, d'un taux de 5 %. Pour tenir compte de l'amortissement du capital investi, le taux ainsi déterminé s'applique à la moitié du montant dudit capital.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_606/2014 du 7 juillet 2015

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; PREUVE

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11.al.3

Résumé : LOYERS USUELS - IMMEUBLES APPARTENANT A UN MÊME PROPRIÉTAIRE - IMMEUBLES GÉRÉS PAR LA MÊME GÉRANCE Lorsque des objets cités en comparaison sont situés dans des immeubles appartenant au même propriétaire, il y a lieu de ne tenir compte que d'un seul élément de comparaison. Il ne se justifie en revanche pas d'étendre cette approche restrictive aux logements appartenant à des bailleurs différents mais administrés par la même gérance.

Voir aussi : ATF 123 III 317

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL); EXIGIBILITE; PRESCRIPTION

Normes : OBLF.4; CO.127; CO.271a

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - EXIGIBILITÉ - PRESCRIPTION Il appartient au bailleur de dresser le décompte des frais accessoires pour rendre exigible leur paiement de la part du locataire en application de l'art. 4 OBLF. Tant que le décompte annuel n'a pas été établi, les relations des parties sur les frais accessoires relèvent du contrat de bail (CONOD, Action en répétition de l'indu, CdB 4/05 p. 103 et les références citées) et toute erreur doit être corrigée en fonction des règles contractuelles auxquelles est soumise la relation des parties (CdB 4/02 p. 144 ss, cons. 3). Ce n'est qu'après la présentation du décompte et sa reconnaissance que les prestations indument versées peuvent être réclamées selon les règles sur l'enrichissement illégitime (CdB 4/02 p. 149 cons. 3.3.2). En matière contractuelle, le délai habituel de la prescription d'une créance est de 10 ans selon l'art. 127 CO. Les loyers et fermages sont toutefois des prestations périodiques qui se prescrivent par cinq ans (art. 128 ch. 1 CO et SJ 2004 p. 564, cons. 8).

Jacques ANSERMET

Publication CdB 1/08 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; ENERGIE; PLUS-VALUE

Normes : OBLF.14.al.2.et.3

Résumé : L'incidence sur les loyers des mesures visant à des améliorations énergétiques selon l'article 14 al. 2 et 3 OBLF in Cahiers du Bail n° 1/2008 p. 1

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.270a; OBLF.13.al.4

Résumé : LOYER MODIFIÉ SANS AVOIR JAMAIS PRIS EN COMPTE L'ÉVOLUTION DU TAUX HYPOTHÉCAIRE Pour se prononcer sur une demande de baisse de loyer fondée sur une diminution du taux hypothécaire, lorsque celui-ci n'a jamais été pris en compte dans les modifications précédentes du loyer, il convient de faire application de l'art. 13 al. 4 OBLF (cf. application de la méthode dans l'ACJ).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.11.al.4

Résumé : LOYERS USUELS - STATISTIQUES CANTONALES OFFICIELLES Au sens de l'article 11 al. 4 OBLF, une statistique officielle est pertinente si son étude comprend tous les éléments déterminants nécessaires et comparables : loyer, nombre et dimension des pièces, agencement, entretien, équipement, année de construction, situation. Sur cette base, le loyer usuel peut alors être déterminé par comparaison à ceux en vigueur dans le quartier ou la localité.

Voir aussi : ATF 123 III 317 = JT 1998 I 125 = SJ 1998 p. 68 ACJ n°468 et n° 469 du 20.5.1996 SI X c/ M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; FARDEAU DE LA PREUVE; INDICE

Normes : CO.270; OBLF.11.al.3

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - FARDEAU DE LA PREUVE DU CARACTÈRE ABUSIF DU LOYER INITIAL Le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial appartient au locataire (Message du Conseil fédéral du 27 mars 1985, in FF 1985 I p. 1473 ad 526; USPI, Commentaire du bail à loyer, Genève 1992, ad art. 270 No 31). En application de l'art. 8 CC, le bailleur doit toutefois collaborer loyalement à la preuve et fournir les documents probants en sa possession, soit notamment indiquer les calculs ou exemples comparatifs sur lesquels il s'est fondé. Le bailleur ne doit pas solliciter de la part des régies que des renseignements concernant les loyers les plus élevés. La demande de renseignements devrait spécifier uniquement les caractéristiques du logement en cause (emplacement, dimension, équipement, état d'entretien et année de construction), sans référence au montant du loyer. Les renseignements fournis par la régie du bailleur ne constituent pas à eux seuls un moyen de preuve. Aux termes de l'art. 11 al. 3 OBLF, il ne faut pas tenir compte des loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché. Il convient de tenir compte de ce que le locataire n'a pas la possibilité de réunir des exemples concrets de comparaison, ces renseignements n'étant pas volontiers fournis par les bailleurs ou par les régisseurs. Le seul moyen de preuve à sa disposition constituent donc les statistiques, mais qui ne servent que d'indices d'abus.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.270a; OBLF.13.al.4

Résumé : VARIATION DU TAUX HYPOTHÉCAIRE - MODIFICATIONS ANTÉRIEURES EFFECTIVES DU LOYER L'art. 13 al. 4 OBLF peut être invoqué aussi bien par le bailleur que par le locataire (Habermacher-Droz, Pratique récente en matière de loyers, 7e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992 p. 9 n. 6; Jeanprêtre, Droit du bail no 6/1994 p. 19 note 10). Cette disposition n'est cependant qu'un instrument d'opposition à une demande en majoration ou en diminution de loyer, basée sur une variation du taux hypothécaire (Jeanprêtre, op. cit., n°5/1993 p. 16 note 7 et n°6/1994 p. 18 note 9). Le bailleur peut s'en prévaloir en opposant à une demande justifiée de diminution de loyer qu'il n'a pas précédemment répercuté, même partiellement, des hausses du taux hypothécaire. Le juge doit donc vérifier dans le passé si et dans quelle mesure les variations du taux hypothécaire ont influencé le loyer. Cet examen rétrospectif est limité aux variations effectives du loyer et porte sur chaque modification effective de celui-ci sans égard à la nature - absolue ou relative - des motifs la justifiant. Par dernière fixation du loyer il faut entendre la modification du loyer correspondant à une adaptation à de nouvelles bases de calcul. Une modification du bail qui ne remet pas en cause le montant du loyer, autrement dit qui ne constitue pas une nouvelle fixation du loyer en fonction de bases de calcul modifiées, ne saurait constituer un point de référence pour juger de l'admissibilité d'une adaptation postérieure (ATF SI X c/ H. du 5.3.1985 publié in SJ 1985, 385 consid. 2b p. 389; ATF II 135 consid. 2a p. 138-139; ATF 111 201 consid. 1b p. 203).

Remarques : Arrêt isolé (ACJ n° 719 du 22.06.2001 C. c/ consorts G.) refusant de tenir compte d'une réserve valable (au sens de 18 OBLF) basée sur la hausse du taux hypothécaire dans le cadre d'une demande de baisse de loyer du locataire (peu clair).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;FORMULE OFFICIELLE;ABUS DE DROIT

Normes : CO.270; OBLF.19; CC.2.al2

Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE - NULLITÉ DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT À L'INVOQUER La formule officielle vise à rendre le locataire attentif à la possibilité de contester le montant du loyer initial. Les cantons peuvent la rendre obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail. Dans un tel cas, si la formule officielle fait défaut à la conclusion du bail, le contrat est vicié en ce qui concerne la fixation du loyer. Le locataire peut alors ouvrir action en fixation du loyer et en restitution des montants payés en trop. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) ; ainsi, un justiciable ne peut pas utiliser cette institution juridique de façon contraire à son but. In casu, le locataire savait que la formule officielle n’était pas correctement remplie, que le loyer était selon lui abusif et qu’il pouvait le contester, et a cherché à résilier le bail de la villa, qui ne lui convenait pas, en invoquant un prétendu loyer excessif. Ce n'est que plus d'une année après avoir découvert l'existence du vice qu'il a formellement invoqué un trop-perçu. Or, le but de la formule officielle est d’informer le locataire de sa possibilité de saisir l’autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles. Il n’est pas d’obtenir la résiliation du contrat de bail au motif que plusieurs éléments concernant le bien loué - même si l’un d’entre eux est le montant du loyer - ne conviennent pas au locataire. En se prévalant de la problématique liée au loyer afin de résilier le bail, le locataire a utilisé cette institution juridique de façon contraire à son but et a commis un abus de droit.

Voir aussi : ATF 140 III 583

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter Bail.ch mars 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE;MOTIVATION;LOGEMENT SOCIAL;NULLITÉ

Normes : CO.269d.al2.letb; CO.269; OBLF.19

Résumé : AVIS DE MAJORATION - VALIDITE - PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL Le bailleur doit indiquer les motifs de la majoration de manière précise. Une motivation manquante ou insuffisante entraîne la nullité de l’avis de majoration (art. 269d al. 2 let. b CO). In casu, le bail était soumis au règlement municipal de Genève fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville. Toutefois, cette dernière ne pouvait se contenter de motiver la majoration sur la base du règlement. En effet, en raison de la primauté du droit fédéral, l’application de ce règlement ne peut aboutir à un résultat contraire aux art. 269 s. CO. L’avis aurait dès lors dû également se référer aux dispositions déterminantes du droit fédéral et est dès lors nul.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES ; DÉCOMPTE(SENS GÉNÉRAL)

Normes : CO.257b.al.2; OBLF.4.al.1

Résumé : DÉCOMPTE CLAIR ET COMPRÉHENSIBLE Selon l'art. 4 al. 1 OBLF, le bailleur doit fournir un décompte au locataire au moins une fois par année lorsque les frais accessoires ne sont pas fixés de manière forfaitaire. Le décompte doit être clair et compréhensible de sorte que le locataire puisse voir dans quelles mesures chaque poste de frais accessoires est mis à sa charge (consid. 8.2). Ce qui est déterminant est que le locataire puisse contrôler les frais accessoires sans un investissement intolérable (consid. 8.2.2). En vertu de l'art. 257b al. 2 CO, le locataire peut également consulter les pièces justificatives. Il s'agit d'un droit relatif au droit de fond qui ne saurait toutefois suffire si le bailleur faillit à son obligation de fournir un décompte(consid. 8.2.4.2).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF;STATISTIQUE

Normes : CO.270; CO.269; OBLF.11.al4

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL-PRODUCTION DES STATISTIQUES DE L'OCSTAT-LOYER FIXÉ EN DESSOUS DU LOYER DU PRÉCÉDENT LOCATAIRE Lorsqu'il statue sur le montant du loyer admissible, le juge est autorisé à fixer ce dernier à un montant inférieur à celui payé par le précédent locataire. Il ne saurait être déduit de l'arrêt du TF 4A_475/2012 du 6 décembre 2012, qui dispose que si le locataire entend que le loyer initial soit fixé en-deça de celui du précédent locataire, il doit prouver des faits permettant de constater que l'ancien loyer est lui-même abusif, qu'il incombe au locataire qui demande que son loyer initial soit fixé à un montant inférieur à celui payé par l'ancien locataire d'établir que ce dernier est également abusif en produisant au minimum cinq exemples de comparaison ou des statistiques officielles répondant aux exigences de l'art. 11 al. 4 OBLF. Le juge peut réduire le loyer initial à un montant inférieur à celui prévu par le précédent bail en se fondant sur les statistiques établies par l'OCSTAT.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_475/2012 du 06.12.2012; arrêt du TF 4A_250/2012 du 28.08.2012

TF , 1ère Chambre civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.19; CO.274d.al.3

Résumé : LOYERS USUELS - ÉTAT DES LOCAUX À COMPARER En règle générale, le juge doit disposer de cinq éléments de comparaison au moins pour la constatation des loyers usuels dans la localité ou le quartier. Il lui appartient de procéder à des comparaisons concrètes. L'autorité cantonale de dernière instance indiquera exactement les critères sur lesquels elle s'est fondée. Lorsque cette dernière exclut la comparaison par une présentation sommaire, sans description précise de l'état de l'immeuble ou des locaux - comme par exemple en raison d'une "différence dans l'état général de l'immeuble (bon/ moyen)" et d'une "différence dans l'état des locaux (bon/moyen)" ou d'une "absence de précision dans l'état des locaux" - elle ne répond pas à l'exigence d'une comparaison concrète, fondée sur l'indication exacte des critères utilisés. Par ailleurs, la maxime d'office résultant de l'art. 274d al. 3 CO aurait dû commander au juge d'inviter le bailleur à compléter ses allégués lacunaires sur l'état des locaux présentés.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_612/2012 du 19.02.2013 (admet d'exclure la comparaison entre le bien concerné, qualifié de vétuste et possédant des installations anciennes, avec des biens dont l'état est qualifié d'excellent/bon, possédant des installations récentes, même si ces qualificatifs comportent une part de subjectivité)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257a; OBLF.5.al.2.let.g

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES POUVANT ÊTRE PRIS EN COMPTE Les frais de surveillance régulière de l'installation de chauffage sont compris dans les frais de maintenance (art. 5 al. 2 let. g OBLF), ou de révision périodique (art. 16 let. b des conditions générales et règles et usages locatifs, édition 1991) de l'installation et peuvent être mis à la charge du locataire. Les coûts de calcul de l'indice de dépense de chaleur sont à la charge du bailleur, qui ne peut les répercuter sur le locataire dans le cadre des frais accessoires. Le taux usuel des frais administratifs pour l'établissement du décompte de chauffage et la maintenance des installations est fixé par la jurisprudence (SJ 1979 ch. 242 p. 603) à 4 % du total du décompte de chauffage et de l'eau chaude.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; MOTIF

Normes : CO.269d; OBLF.19.al.1.let.a.ch.

Résumé : HAUSSE DE LOYER - ALLÉGUÉS INSUFFISANTS - MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - RÔLE DU JUGE L'exigence de motivation de l'avis de hausse et le fait que le locataire doit être mesure d'obtenir, dès la procédure de conciliation, les éléments sur lesquels le bailleur fonde ses prétentions, ne dispense pas le juge d'exiger de ce dernier qu'il complète ses allégués si ceux-ci se révèlent insuffisants. Retenir le contraire viderait la maxime inquisitoire de sa substance dans toute procédure en validation de hausse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT TRANSITOIRE; LOYER INDEXE

Normes : CO.253a.al.3; OBLF.26.al.3

Résumé : DROIT TRANSITOIRE - BAIL CONTENANT UNE CLAUSE D'INDEXATION Les contrats de bail conclus avant l'entrée en vigueur du nouveau droit (1er juillet 1990) mais dont la clause d'indexation entre en vigueur après cette date sont soumis au nouveau droit.

Remarques : Nuance l'ATF du 24.06.97 (fiche 13272)

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT TRANSITOIRE; LOYER INDEXE; LOYER ECHELONNE

Normes : CO.253a.al.3; OBLF.26.al.3

Résumé : BASE LÉGALE DE L'ARTICLE 26 AL. 3 OBLF L'OBLF a pour fondement l'art. 253a al. 3 CO. La jurisprudence applique l'art. 26 al. 3 OBLF et, partant, l'ancien droit aux contrats de bail dont le loyer est indexé ou échelonné, qui entrent en vigueur avant le 1er juillet 1990 et qui prennent fin après cette date (ATF 121 III 397 cons. 2b/aa, p. 401; ATF non publié du 29.5.97). En édictant cette disposition, le Conseil fédéral n'a pas outrepassé ses compétences.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; HYPOTHÈQUE; TAUX D'INTÉRÊT ; NOTORIÉTÉ

Normes : CPC.151; OBLF.13; CO.270a; CO.269a.let.b

Résumé : TAUX HYPOTHÉCAIRE - FAIT NOTOIRE Le locataire, qui supporte le fardeau de la preuve pour les motifs qu'il invoque à l'appui de sa demande de baisse de loyer, n'a pas à prouver le taux hypothécaire puisque celui-ci est un fait notoire.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2019; DB 31/2019, p. 46 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ÉCHELONNÉ;FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269c; CO.269d; CO.270d; OBLF.19

Résumé : NOTIFICATION DE CHAQUE ÉCHELON L'obligation pour le bailleur de notifier chaque nouvel échelon au moyen de la formule officielle ne remplit aucune fonction protectrice, puisqu'une contestation est exclue par l'article 270d CO. In casu, le TF laisse cependant ouverte la question de la nullité des échelons qui n'ont pas été notifiés au moyen de la formule officielle, car ce grief n'a pas été soulevé dans la procédure cantonale.

Philippe CONOD

Publication 20ème Séminaire sur le droit du bail, p.239ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; MAJORATION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET; RÉNOVATION D'IMMEUBLE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GÉNÉRAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.269; CO.269a.leta; CO.269a.letb; OBLF.14

Résumé : LOYERS, RENDEMENTS, TRAVAUX À PLUS-VALUE, in 20ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MODIFICATION(EN GÉNÉRAL) ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d; CO.257a; CO.257b; OBLF.19

Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS OFFICIEL LORSQUE LE BAILLEUR ENTEND FACTURER SÉPARÉMENT DES FRAIS INCLUS DANS LE LOYER JUSQUE-LÀ La motivation de la modification est insuffisante lorsqu'elle n'indique pas à quels frais jusque-là inclus dans le loyer correspondent les frais qui seront désormais facturés séparément; le locataire ne peut se faire une idée de la portée de la modi­fication que s'il a connaissance des montants précédemment dépensés par le bail­leur pour les frais qui seront désormais perçus séparément. L'exigence de pré­cision implique non seulement de désigner en détail quels frais accessoires seront à l'avenir facturés directement au locataire, mais aussi de faire apparaître quelle incidence revêt la distraction des frais sur la structure du loyer. On ne saurait ren­voyer le locataire à consulter les bases de calculs internes du bailleur, sauf à mé­connaître le sens de l'obligation de motiver. En bref, le locataire doit être en mesure de déterminer si le montant du nouvel acompte correspond à des coûts effectifs, respectivement si le loyer va subir une augmentation. In casu, la Cour a admis la motivation suffisante des avis officiels de modification du contrat qui précisaient les postes de frais accessoires particuliers désormais facturés séparément du loyer alors qu'ils étaient auparavant inclus et le montant de l'acompte annuel et mensuel revenant au locataire. Le bailleur avait également fourni au locataire une information relative aux coûts que les frais en question avaient générés durant les trois dernières années ayant précédé la notification.

Voir aussi : ATF 137 III 362; arrêt du TF 4A_374/2020 (Patricia DIETSCHY-MARTENET, Calcul de la valeur litigieuse en cas d'action visant le constat de la nullité de l'introduction de frais accessoires jusque-là inclus dans le loyer net et la restitution des arriérés payés à ce titre, in DB n° 33/2021 p. 60ss)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication 140 III 591; DB 27/2015, p. 14ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; DEMEURE; FRAIS ACCESSOIRES ; DÉFAUT DE PAIEMENT

Normes : CO.257d; CO.271; CO.257b; OBLF.8

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - FRAIS ACCESSOIRES CONTESTÉS L'article 257d al. 1 CO n'exige pas que la créance de loyer ou frais accessoires soit incontestée ou judiciairement constatée, mais uniquement qu'elle soit exigible. S'agissant des frais accessoires, le locataire doit cependant disposer du temps nécessaire pour consulter les pièces originales, contrôler l'exactitude du décompte et effectuer le paiement requis ; s'il ne s'en acquitte pas, il court le risque d'une résiliation du contrat, sauf à prouver lors de la procédure de contestation du congé que la créance litigieuse est mal fondée.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_40/2015 du 18 février 2015; ACJC/1478/2017 du 20.11.2017

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : RÉSILIATION; FORME ET CONTENU ; NULLITÉ ; BAIL À FERME

Normes : OBLF.9; CO.266l; CO.266o; CO.298

Résumé : CONTENU DE L'AVIS DE RÉSILIATION - LETTRE D'ACCOMPAGNEMENT Il est exclu d'appliquer par analogie l'art. 19 al. 1bis OBLF à l'exigence fixée par l'art. 9 al. 1 let. b OBLF, de sorte que la formule régie par l'art. 9 OBLF doit impérativement indiquer la date à laquelle un congé doit prendre effet, une information insérée seulement dans une lettre d'accompagnement n'étant pas suffisante.

Voir aussi : ACJC/1205/2013 du 07.10.2013

Remarques : contra : ACJC/686/2020 du 25.05.2020 (validité de l'avis de résiliation qui ne contient pas de date d'échéance, la lettre d'accompagnement mentionnant "avec effet immédiat" devant être comprise comme la plus proche échéance légalement possible)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ABUSIF ; LOYER INDEXÉ ; MÉTHODE RELATIVE

Normes : CO.269b; CO.269a; OBLF.13.al.4

Résumé : MODIFICATION DU LOYER AU TERME D'UNE PÉRIODE D'INDEXATION - TAUX HYPOTHÉCAIRE En cas d'application de la méthode relative, le point de comparaison doit s'effectuer avec le loyer fixé au début du bail à loyers indexés. Toutefois, si un tel bail a été prolongé tacitement, la date de référence pour apprécier le bien-fondé d'une modification requise à la nouvelle échéance est en principe celle du dernier renouvellement du bail. En effet, à ce moment-là, les parties ont la possibilité de requérir une augmentation ou diminution de loyer; si une telle faculté n'est pas exercée, chaque partie peut se prévaloir de l'inaction de l'autre. Toutefois, l'art. 13 al. 4 OBLF, qui étend le champ d'application temporel de la méthode relative pour le seul facteur du taux hypothécaire, prime le principe énoncé à titre général par la jurisprudence consistant à se référer, pour le calcul du loyer fondé sur la méthode relative, à la date de la dernière reconduction du bail à loyers indexés. Il y a donc lieu d'examiner dans un tel cas de figure si et dans quelle mesure les variations antérieures du taux hypothécaire ont entraîné une modification du loyer (art. 13 al. 4 OBLF).

Voir aussi : ATF 123 III 76; ACJC/966/2019 du 01.07.2019 (idem même si un transfert de bail est survenu dans l'intervalle)

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; STATISTIQUE

Normes : CO.271.al.1; OBLF.11.al.4

Résumé : RESILIATION POUR DES MOTIFS ECONOMIQUES - STATISTIQUES OFFICIELLES Le congé donné pour des motifs économiques (i.e. pour obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé) est licite, à moins qu'il serve de prétexte à la poursuite d'un but illicite. En particulier, le congé est annulable s'il a été donné pour procéder à une majoration de loyer qui doit être exclue en application de la méthode absolue. Le droit fédéral exigeant une preuve stricte, si un doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer en cause, le bailleur en supporte les conséquences. Les statistiques cantonales genevoises ne constituent pas une statistique au sens de l'article 11 al. 4 OBLF, remplissant à tout point de vue les exigences de l'article 11 al. 1 OBLF, dans la mesure où elles ne fournissent pas de données suffisantes pour procéder à des comparaisons concrètes.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PLUS-VALUE; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.14.al.1; LPC.292

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE - POUVOIR D'APPRÉCIATION DU JUGE POUR DÉTERMINER LE TAUX DE PLUS-VALUE Tant qu'il reste dans la fourchette comprise entre 50 et 70 %, le juge fait application du très large pouvoir d'appréciation dont il dispose pour déterminer le taux de plus-value et l'appel extraordinaire de l'art. 292 LPC n'est pas ouvert pour ce seul grief (cf. BERTOSSA/ GAILLARD/ GUYET/ SCHMIDT, Commentaire de la LPC, n° 8 ad art. 292).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; AVIS DE MAJORATION DE LOYER ; FORMULE OFFICIELLE; CONTRAVENTIONS À DES DISPOSITIONS DU DROIT FÉDÉRAL

Normes : OBLF.19.al.2; CO.270d; CO.269c; CO.269d

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - DISPOSITION DE L'OBLF CONTRAIRE AU DROIT FÉDÉRAL Les parties peuvent convenir d'un loyer échelonné (art. 269c CO). Dans ce cas, le locataire ne peut contester le loyer échelonné en cours de bail (art. 270 CO). L'utilisation de la formule officielle est rattachée au droit du locataire de contester la majoration de loyer. Dès lors, l'art. 19 al 2 OBLF, en tant qu'il impose l'utilisation de la formule officielle dans le cas de loyers échelonnés, est contraire au droit fédéral en ce sens que cette disposition restreint indûment la liberté contractuelle consacrée par l'art. 269c CO. En l'espèce, les locataires ne pouvaient se prévaloir de l'absence d'utilisation de la formule officielle pour contester la validité de l'augmentation du loyer dans le cadre d'un accord de loyers échelonnés.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À FERME ; RÉSILIATION ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU ; SOMMATION

Normes : OBLF.9; CO.298.al.2; CO.282; CO.257d

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - CONTENU - DATE DE LA MISE EN DEMEURE L'article 9 OBLF n'exige pas que la date de la mise en demeure figure sur l'avis de résiliation, de sorte que l'absence de cette indication ne viole pas cette disposition.

Voir aussi : ACJC/759/2019 du 27.05.2019 (pas de conséquences si montant de l'arriéré indiqué dans l'avis de résiliation est inexact)