Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; FRAIS D'ENTRETIEN; CALCUL

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : CALCUL DES CHARGES - PRISE EN COMPTE DES "HONORAIRES SUR TRAVAUX" ET DES "CONTRATS D'ENTRETIEN PÉRIODIQUE ET D'ABONNEMENT" A Genève, les honoraires de gérance (de régie) s'entendent pour la gestion proprement dite de l'immeuble. La rémunération du gérant pour tout ce qui concerne les travaux usuels d'entretien et de réparations, à raison de 5 % du montant des travaux, s'ajoute aux honoraires de gérance. Si les pièces produites permettent de distinguer les honoraires de gestion des honoraires sur travaux, il convient d'additionner ces montants en les limitant à 5 % des loyers encaissés. Par ailleurs, le poste "contrats d'entretien périodiques", en tant qu'il englobe notamment l'entretien des ascenseurs, des canalisations, des abris et l'abonnement au téléréseau, est étroitement lié aux charges de l'immeuble et doit être pris en compte dans le calcul des charges.

CJ , CABL

Publication SJ 2005 I 455

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE

Normes : LP.288

Résumé : ACTION RÉVOCATOIRE - BUT ET CONDITIONS L'action révocatoire a pour but de soumettre à l'exécution forcée les biens qui lui ont été soustraits par la suite d'un acte mentionné aux art. 286 à 288 LP. Elle suppose le respect d'un délai (cinq ans avant la déclaration de faillite), la réalisation d'une condition objective (existence d'un préjudice pour les créanciers) et de deux conditions subjectives (intention du débiteur de porter préjudice à ses créanciers et reconnaissance de cette intention par le bénéficiaire de l'acte). In casu, révocation du contrat de bail admise.

Voir aussi : ACJ du 14.02.2005 SI M. c/ W., K. et Y. in CdB n° 4/05 p. 122

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CULPA IN CONTRAHENDO

Normes : aLOJ.56M.let.a

Résumé : CULPA IN CONTRAHENDO - COMPÉTENCE DU TBL Le champ d'attribution défini par l'art. 56M LOJ ne doit pas être interprété trop restrictivement. Dès lors que les parties avaient pour objet de leur négociation la conclusion d'un bail à loyer, il appartient au TBL de statuer sur la question des dommages et intérêts que chacune des parties peut faire valoir du fait de la non-conclusion du contrat.

Voir aussi : ACJ n° 1382 du 17.12.1999 C. c/ E.S.A. ACJ n° 1437 du 17.10.1994 SA X c/ SA X

CJ , CABL

Publication CdB 2/2005 p. 54 DB 2006 p. 22, n° 9

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MESURE PROVISIONNELLE; URGENCE; NOTION

Normes : LPC.320.ss

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES - NOTION D'URGENCE L'urgence suppose la nécessité d'écarter un danger imminent menaçant les droits du requérant ; elle résulte de la nature de l'affaire et non des convenances des parties ou de la diligence plus ou moins grande des parties. Il y a urgence chaque fois que le retard apporté à une solution provisoire, et ne préjugeant en rien du fond, met en péril les intérêts d'une partie. In casu, dans la mesure où les locaux ont été rénovés, il y a urgence à faire interdiction au locataire de réintégrer le logement qu'il dégrade car les intérêts de la bailleresse (relouer l'appartement) et du locataire (réoccuper l'appartement) sont mis en péril. En outre, le prononcé de cette mesure ne met pas en péril la situation économique et financière du locataire.

TF

Publication DB 2006 p. 30, n° 15

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURPARLERS; DROIT D'OPTION(OBLIGATION); NULLITE

Normes : CO.18; CO.255

Résumé : DROIT D'OPTION DU LOCATAIRE - HAUSSE DE LOYER NON VALABLE La clause contractuelle qui ne crée ni ne prolonge un contrat dont le contenu serait clairement déterminé, mais oblige simplement les parties à négocier les conditions de la poursuite de leurs relations contractuelles est une option improprement dite (Peter Higi, Zürcher Kommentar, n. 71 ss ad art. 255 CO). Une telle clause d'option avec renégociation est inefficace (David Lachat, Commentaire Romand, n. 12 ad art. 255 CO; François Knoepfler, Pourparlers contractuels, promesse de conclure et droit d'option en matière de bail, 10ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p. 8). Si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord, aucune d'elles ne peut décider unilatéralement de prolonger le contrat. L'option doit être déclarée nulle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; TOLERANCE(EN GENERAL)

Normes : CO.257h.al.1; CO.260.al.1

Résumé : TRAVAUX QUE LE LOCATAIRE DOIT TOLÉRER - TRAVAUX POUVANT ÊTRE IMPOSÉS AU LOCATAIRE Les travaux de rénovation ne sont pas compris dans les travaux que le locataire doit tolérer selon l'art. 257h al. 1 CO. Ces travaux doivent pouvoir être raisonnablement imposés au locataire, selon l'art. 260 al. 1 CO. In casu, la pose d'une gaine technique dans un appartement, qui n'occasionne qu'une modeste réduction de la surface d'une pièce, cependant nécessaire aux travaux à effectuer ailleurs dans l'immeuble, peut raisonnablement être imposée au locataire. Il en irait différemment de travaux de transformation ou de rénovation proprement dits.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; APPEL EN CAUSE; COMPETENCE

Normes : LPC.104; aLOJ.56M

Résumé : APPEL EN CAUSE - PROMESSE DE CONCLURE UN CONTRAT BAIL INCORPORÉE À UN CONTRAT DE VENTE IMMOBILIÈRE L'art. 57A al. 2 LOJ règle uniquement une question de compétence territoriale. Dès lors, pour juger du bien-fondé d'un appel en cause, il convient de se rapporter exclusivement aux art. 104 LPC et 56M LOJ. La charge pour l'acquéreur, incorporée dans un contrat de vente immobilière, d'offrir à un tiers des locaux en location n'est pas prépondérante par rapport à l'élément d'échange propre à la vente. Par conséquent, le rapport juridique entre l'appelant en cause et l'appelé en cause étant exclusivement soumis aux règles de la vente, le Tribunal des baux et loyers n'est pas compétent pour connaître de la demande de l'acquéreur qui appelle en cause le vendeur, dans le litige qui l'oppose au tiers. L'accord du tiers à l'appel en cause n'y change rien.

Voir aussi : ACJ n° 746 du 14.06.2004 X SA c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; LOCATAIRE; DILIGENCE; NOTION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : CONDITIONS DE LA RESILIATION SUR LA BASE DE L'ART. 257f al. 3 CO : PRECISIONS RECENTES DU TRIBUNAL FEDERAL - Le locataire, par son comportement, doit n'avoir pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires; - Le manque d'égards doit atteindre un certain degré de gravité; - Le congé doit correspondre au fait pour lequel un avertissement initial a déjà été donné et ne pas survenir longtemps après ce dernier; - Le comportement pacifique du locataire après son intervention devant les autorités judiciaires est sans portée sur la résiliation du bail; - Aucune prolongation de bail n'est accordée (art. 272a al. 1 let. b CO).

Voir aussi : ATF 4C.270/2001, repris in Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 14/2002, pp. 10-12

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; NOTION; CONTRAT DE DEPOT

Normes : CO.253

Résumé : DISTINCTION ENTRE CONTRAT DE DÉPÔT ET DE BAIL À LOYER Le contrat de dépôt se définit comme le contrat par lequel une personne s'engage à recevoir, à garder en lieu sûr et à restituer la chose mobilière que lui confie l'autre partie. Il se distingue du contrat de bail par le fait que le bailleur met à disposition d'un tiers un espace déterminé sur lequel celui-ci acquiert un droit exclusif d'usage, de sorte qu'il est à même de garder personnellement les objets entreposés. Le déposant en revanche n'a pas d'accès à l'espace où les objets ont été placés; le dépositaire devra donc en assurer la garde et la restitution (P. TERCIER, Les contrats spéciaux, 3ème éd., 2003, p. 533, n° 5770, et jurisprudence citée). Le contrat par lequel une personne met à disposition d'une autre, contre rémunération, un espace délimité et destiné à accueillir un cheval, cette dernière y ayant libre accès afin de subvenir elle-même aux soins à prodiguer à l'animal, est à qualifier de bail à loyer (et non de dépôt).

Voir aussi : ACJ n° 141 du 09.02.2004 R. et G. c/ B.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/2003 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; FORME ECRITE; SIGNATURE

Normes : CO.269d

Résumé : SIGNATURE DE LA FORMULE OFFICIELLE - SIGNATURE FAC-SIMILÉ En matière de hausse de loyer, la signature est un élément de la forme écrite requise en même temps que l'utilisation de la formule officielle pour la déclaration du bailleur. Elle est donc nécessaire, sauf si le recours à des fac-similés est admis par l'usage (art. 14 al. 2 CO). Comme un tel usage n'est pas de notoriété publique, la preuve doit en être apportée. ATF 4 A_391/2012 : Le locataire commet un abus de droit en invoquant l'absence de signature manuscrite du bailleur sur une formule officielle, dès lors qu'au moment de la réception, la qualité de l'expéditeur ne pouvait être mise en doute.

Voir aussi : ATF 4A_391/2012 du 05.03.2012 (in SJ 2012 I 446 et CdB 4/12 p. 113) Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 16/2004, p. 29

Remarques : cf. Doctrine contraire (article de Me P. Richard) in CdB 1/04 p. 1-11.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PLAIDOIRIE; CONCLUSIONS; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.434

Résumé : MODIFICATION DES CONCLUSIONS LORS DES PLAIDOIRIES Le juge qui écarte de nouvelles conclusions formulées lors des plaidoiries, sans se prononcer, dans son jugement, sur leur recevabilité formelle et sans avoir interpellé la partie adverse sur ce point, comme le lui enjoint l'art. 434 al. 2 LPC, prend une décision qui s'apparente à un excès de formalisme.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; DILIGENCE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - MANQUE D'ÉGARDS ENVERS LES VOISINS Le fait de déverser, sur le palier, des produits qui provoquent des odeurs nauséabondes et insupportables, comme de l'ammoniac, justifie une résiliation anticipée du bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; CHANGEMENT DE DOMICILE

Normes : CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION MAL ADRESSÉ En tant que manifestation de volonté sujette à réception, la résiliation du bail déploie ses effets lorsqu'elle parvient dans la sphère d'influence de son destinataire. Dès lors, un avis comminatoire et une résiliation de bail mal adressés (case postale dont le locataire n'est plus titulaire depuis plusieurs années) ne sont pas valablement signifiés, de sorte que le bail n'a pas été correctement résilié.

Voir aussi : ACJ n° 383 du 03.04.2006 ACJ n° 154 du 05.02.2007 ACJ n° 526 du 07.05.2007

Pascal TERRAPON

Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264; CO.267

Résumé : La restitution des locaux loués et l'offre d'un locataire de remplacement in 12ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257a

Résumé : FRAIS DE CHAUFFAGE ET EAU CHAUDE La Cour de justice rappelle que les frais de chauffage et d'eau chaude doivent être ventilés selon une clef de répartition objective. Tel est le cas d'une répartition au prorata des millièmes de copropriété, ou d'une répartition selon la surface chauffée (tenant compte en l'espèce d'un nombre de radiateurs identique par appartement) ou d'une répartition par volume.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL

Normes : LPC.291; LPC.295.al.2

Résumé : ORDONNANCE DE CLÔTURE D'ENQUÊTES Il s'agit d'une ordonnance préparatoire dont l'appel n'est recevable qu'avec celui du jugement au fond, à moins que l'ordonnance n'admette une espèce de preuve ou d'instruction dans un cas où la loi l'interdit.

Voir aussi : ACJ du 21.02.83 A.O. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS D'EXPLOITATION; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : LPC.435; CO.269; CO.269a

Résumé : EXIGENCE DE PRÉCISION DES POSTES ENTRANT DANS LES FRAIS D'EXPLOITATION Le bailleur doit exposer de façon précise les postes qui entrent dans les frais d'exploitation et produire les pièces précises permettant au TBL de les prendre en compte. Le Tribunal n'a pas à procéder à des recherches laborieuses dans une comptabilité touffue.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_211/2015 du 08.12.2015 (pour pouvoir ventiler sur plusieurs années les travaux d'entretien extraordinaire, il faut connaître précisément les travaux accomplis et examiner au cas par cas la durée de vie des installations remplacées)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; DELAI

Normes : CO.259d

Résumé : DEFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - ENTRAVE OU RESTRICTION DE L'USAGE DE LA CHOSE Des locataires ne peuvent se prévaloir de défauts de la chose louée pour demander une réduction de loyer, alors qu'ils ont occupé le logement pendant douze ans avant d'invoquer le défaut originel dont ils se plaignent. Aussi bien lors de la visite des locaux que par leur comportement ultérieur, les locataires ont montré que le défaut invoqué à l'appui de leur demande de baisse était compatible avec l'usage qu'ils ont fait de la chose louée. Le défaut allégué n'a ainsi pas entravé l'usage de la chose louée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - IMPOSITION DE CONDITIONS PLUS SÉVÈRES AU CANDIDAT REPRENEUR L'article 264 CO donne au locataire la faculté d'être libéré du bail en fournissant un locataire solvable, disposé à reprendre le bail aux même conditions que les siennes. Si le bailleur, face à un tel candidat, le décourage en voulant lui imposer des conditions plus sévères, il doit en assumer les conséquences, de sorte que le locataire sortant sera libéré à la date pour laquelle son remplaçant était disposé à conclure. En revanche, le locataire sortant reste tenu du paiement du loyer, lorsque le bailleur propose de moins bonnes conditions de location, mais que son comportement n'est pas la cause du désistement du locataire de remplacement (ATF du 19.08.2002 A. c/ B. et C. = CdB 1/03 p. 9).

TF

Publication Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; DILIGENCE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : RESILIATION POUR VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - EXAMEN DU CARACTÈRE INSUPPORTABLE DU MAINTIEN DU BAIL Le laps de temps écoulé entre un ultime avertissement et la résiliation du bail constitue un indice pertinent pour déterminer le degré de tolérance manifesté par le bailleur. Plus ce laps de temps est grand, plus le seuil de tolérance du bailleur envers la perturbation reprochée au locataire peut être considéré comme étant élevé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MOTIVATION DE LA DECISION; DECISION

Normes : LPC.146.al.1.let.d

Résumé : MOTIVATION DES JUGEMENTS La motivation des jugements est une exigence fondamentale de la procédure ; elle constitue une garantie essentielle du plaideur qui doit savoir pourquoi il a été condamné ou débouté et pouvoir apprécier les chances éventuelles de recours. Toutefois, la motivation du jugement ne doit porter que sur les questions de fait et de droit posées par le juge et pas nécessairement sur toutes les questions soulevées par les parties. Le juge n'est en effet pas tenu de suivre les parties dans chacune de leurs observations ni d'exposer dans le moindre détail tous les arguments qui l'ont guidé dans son prononcé. Il suffit d'une mention, au moins brève, des motifs qui l'ont inspiré et sur lesquels il a fondé sa décision (ATF 101 I a 78 ; SJ 1981 p. 432 et les références citées).

TF

Publication CdB 2001 p. 106 ss.

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE ACCESSOIRE; NOTION; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.253a.al.1

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - ACCESSOIRES DES LOCAUX LOUÉS - FORMULE OFFICIELLE À LA SIGNATURE DU BAIL La notion d'accessoire au sens de l'art. 253a al.1 CO peut concerner aussi bien des biens mobiliers qu'immobiliers, tel un logement attenant à un restaurant. L'usage de la formule officielle à la signature du bail n'est pas obligatoire s'agissant de locaux d'habitation considérés comme accessoires de locaux commerciaux loués.

TF

Publication CdB 2/03 p. 41

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; POUVOIR DE REPRESENTATION

Normes : CO.32

Résumé : REPRÉSENTATION OU SOUS-LOCATION ? Il n'est pas rare qu'une personne morale conclue en son propre nom (et sans se faire connaître comme représentant) un bail pour un logement dont elle cède l'usage à une personne physique au su du bailleur. Cette circonstance n'atteste en rien l'existence d'un rapport de représentation, d'autant plus qu'il n'est généralement pas indifférent au bailleur de traiter avec une société anonyme solvable plutôt qu'avec une personne physique qui ne l'est pas. En l'espèce, les parties intéressées ont toujours considéré l'occupant du logement comme sous-locataire.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; DECISION; MOTIVATION DE LA DECISION

Normes : LPC.146

Résumé : CONTENU DU JUGEMENT - ARGUMENTATION IDENTIQUE À UN PRÉCÉDENT JUGEMENT La loi n'interdit pas à une autorité judiciaire siégeant sous une composition différente de reprendre, même littéralement, s'ils lui paraissent objectivement fondés, les arguments retenus dans une décision précédente.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.253

Résumé : MODIFICATION DE LA DESTINATION DES LOCAUX - COMMERCE D'ALIMENTATION Un bail conclu pour " l'exploitation d'un commerce d'alimentation " ne comprend pas l'exploitation d'une buvette accessoire permanente. En effet, si la fabrication de sandwiches et de paninis chauds ainsi que leur vente est contractuellement admissible pour un commerce d'alimentation, leur consommation sur place dans les locaux, elle, ne l'est pas. Il faut distinguer l'activité de vente de celle de consommation sur place. Il y a également violation de la clause d'affectation des locaux en cas de vente de boissons alcoolisées dans des locaux destinés à l'exploitation d'un commerce de papeterie, journaux, tabacs, souvenirs et location de cassettes vidéo à l'exclusion de toute autre activité (ACJC/468/2010).

Voir aussi : ACJC/468/2010 du 19.04.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; POUVOIR DE REPRESENTATION; COPROPRIETE; PROCURATION

Normes : LPC.430.al.2

Résumé : REQUÊTE EN ÉVACUATION - REPRÉSENTATION PAR UN DES CONSORTS PROPRIÉTAIRES - ABSENCE DE PROCURATION ÉCRITE DE CE DERNIER - CONSTITUTION POSTÉRIEURE D'UN MANDATAIRE ROFESSIONNELLEMENT QUALIFIÉ Dans le cadre d'une procédure en évacuation pour défaut de paiement, l'intervention postérieure, à l'occasion d'une audience de comparution personnelle et de plaidoiries, d'un mandataire professionnellement qualifié constitué pour tous les copropriétaires, permet de réparer l'absence de procuration écrite d'un des consorts représentant ces derniers.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; DOMMAGE

Normes : CO.267; CO.98.al.1

Résumé : LOCAUX NON REMIS EN LOCATION - AUCUN DOMMAGE SUBI PAR LE BAILLEUR Le bailleur débouté de sa demande en paiement d'indemnités pour occupation illicite car il n'a pas l'intention de remettre en location les locaux en cause à un nouveau locataire et ne subit aucun dommage postérieurement à la reddition des locaux.

Voir aussi : ACJC/554/2010 du 17.05.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; DELAI RAISONNABLE; LOCATAIRE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE - DURÉE DU DÉLAI DE RÉFLEXION DU BAILLEUR POUR LIBÉRER LE LOCATAIRE SORTANT DE SES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES Le délai donné au bailleur pour examiner une candidature doit être déterminé, dans le cadre d'une restitution anticipée, au regard de l'ensemble des circonstances du cas d'espère, en particulier du statut du bailleur. L'art. 9 du Contrat-cadre de bail à loyer romand prévoit un délai de préavis d'un mois pour le quinze ou la fin d'un mois, lequel court dès la communication par le locataire sortant des coordonnées précises du ou des locataires potentiellement intéressés. De plus, le locataire sortant doit être libéré de son obligation de payer le loyer lorsque le bailleur reprend possession des locaux pour y effectuer des travaux (CdB 3/99, p. 96).

Voir aussi : Arrêt de la Chambre des reours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 28.03.2007, in CdB 1/08 p. 16 (+note de J. ANSERMET)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; RESTITUTION ANTICIPEE

Normes : CO.264

Résumé : LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - NOMBRE D'OCCUPANTS JUGÉ INSUFFISANT PAR LE BAILLEUR POUR LA TAILLE DU LOGEMENT La politique de la bailleresse, consistant à attribuer les grands logements en priorité à des familles, si elle est établie et connue des locataires, constitue un motif de refus du candidat justifié. Toutefois, le bailleur, qui n'informe pas le locataire sortant de son refus du candidat proposé, afin que celui-là puisse chercher un autre locataire de remplacement, ne fait pas tout son possible pour réduire le dommage. Dès lors, les prétentions du bailleur en remboursement du loyer peuvent être réduites en conséquence.

Michel BISE

Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT DES POURSUITES ET FAILLITES

Normes : CO.253.ss

Résumé : La faillite du bailleur in 11ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Pierre WESSNER

Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIVORCE; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le divorce des époux et l'attribution judiciaire à l'un d'eux des droits et obligations résultant du bail portant sur le logement de la famille in 11ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; REGLEMENT COMMUNAL

Normes : aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE RATIONE MATERIAE - RÈGLEMENT MUNICIPAL FIXANT LES LOYERS PRATIQUÉS PAR LA VILLE DE GENÈVE Le Tribunal des baux et loyers n'est pas compétent pour statuer sur l'application du règlement municipal fixant les loyers des immeubles appartenant à la Ville de Genève, qui sont fonction notamment des revenus du locataire et des personnes cohabitant avec lui, et de l'octroi éventuel d'une aide personnalisée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES; GARANTIE BANCAIRE; DROIT IMPERATIF

Normes : CO.257e

Résumé : CARACTÈRE ABSOLUMENT IMPÉRATIF DE L'ARTICLE 257 e CO L'alinéa 3 de l'article 257 e CO est absolument impératif (Lachat, Le bail à loyer, p. 242). Le fait qu'un bailleur n'ait pas expressément conclu, dans le cadre d'une procédure judiciaire en paiement de diverses factures, au versement en sa faveur d'une somme d'argent détenue par la banque à titre de caution ne saurait lui porter préjudice, dès lors qu'il dispose d'un jugement exécutoire condamnant le locataire à lui payer une somme d'argent au moins équivalente.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; APPEL EN CAUSE; COMPETENCE

Normes : LPC.104

Résumé : APPEL EN CAUSE D'UN LOCATAIRE PAR UN AUTRE COLOCATAIRE - INCOMPÉTENCE DU TBL La jurisprudence n'admet pas l'appel en cause devant le TBL dirigé contre un tiers non lié à l'appelant par un contrat de bail. L'action contre le tiers appelé doit se fonder sur l'une des dispositions visées par l'art. 56K LOJ (actuel 56M LOJ, anciennement 56A LOJ; SJ 1979 p. 607, n° 261). L'appel en cause n'a pas pour effet de permettre une dérogation aux règles - généralement d'ordre public - sur la compétence matérielle. Le principe en vertu duquel une cause civile ne doit pas être partagée en procès distincts selon les moyens de droit invoqués n'est pas applicable en matière d'appel en cause (ACJ n° 27 du 25.2.1991 C. de P. c/ Ass. D et E.).

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 126 III 187

Descripteurs : BAIL A LOYER; VENTE D'IMMEUBLE; SOCIETE IMMOBILIERE; ACTIONNAIRE

Normes : CO.216c

Résumé : TRANSFERT D'IMMEUBLE D'UNE SOCIETE ANONYME EN LIQUIDATION A UN ACTIONNAIRE Le transfert des immeubles d'une société anonyme en liquidation à un actionnaire conformément à l'art. 745 CO n'équivaut ni juridiquement ni économiquement à une vente; il ne peut dès lors être qualifié d'acte juridique permettant au titulaire d'un droit de préemption d'exercer son droit selon l'art. 216c CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; POUVOIR DE REPRESENTATION; SUCCURSALE

Normes : LPC.3

Résumé : RÉSILIATION PAR LA SUCCURSALE - POUVOIR DE REPRÉSENTATION SPÉCIAL Bien que jouissant d'une certaine autonomie (ATF 117 II 85 consid. 3) une succursale est dépourvue d'existence juridique et n'a pas la capacité d'ester en justice ni celle d'être poursuivie (SJ 1990 p. 106 et doctrine citée). Cela n'exclut pas toutefois la possibilité pour la succursale d'ester en justice, au for de celle-ci, pour les affaires qui relèvent de son activité, mais au nom de la société en vertu d'un pouvoir de représentation spécial (ATF 120 II 13 et jurisprudence citée). C'est le cas notamment lorsqu'un fondé de procuration d'une succursale résilie le bail et que la société mère confirme que la succursale était en droit de procéder à ladite résiliation de manière autonome.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DELAI POUR INTENTER ACTION

Normes : LPC.31

Résumé : OBSERVATION DU DÉLAI POUR DÉPÔT DE LA REQUÊTE - VÉRIFICATION PAR LE JUGE Cas où l'avocat représentant le bailleur a remis à la poste un envoi recommandé adressé au TBL à une date déterminée. Ce pli est parvenu à son destinataire le lendemain. Toutefois, le susdit avocat n'a pas pu démontrer à quelle cause l'envoi recommandé se rapportait. Dans ces conditions, il n'est pas possible d'affirmer que le tampon du greffe fait foi de manière absolue. En effet, s'il devait s'avérer que le greffe n'a reçu, à la date précitée, aucun autre pli recommandé de l'Etude concernée, et que par ailleurs cette Etude n'était pas constituée dans d'autres affaires, dans lesquelles des écritures devaient être fournies à une date approchante, il faudrait admettre que le recours était formé en temps utile et instruire le fond du litige.

Voir aussi : ACJ n° 1429 du 11.12.2006 P. c/ B. D. A.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES; PORTE-FORT; GARANTIE BANCAIRE

Normes : CO.257e

Résumé : FORME DE LA GARANTIE L'art. 257e CO est complété, à Genève, par la loi sur les garanties fournies par les locataires. Cette loi exclut clairement toutes formes de garanties - y compris le porte-fort - données par le locataire et des tiers en faveur du bailleur autres que celles qu'elle mentionne (dépôt d'espèces ou de valeurs par le locataire ou un tiers, cautionnement simple pour les baux d'habitation). Il n'est donc pas arbitraire d'exclure le porte-fort.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 2/99 p. 41

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEMEURE; RETARD; DELAI; REMISE(DELIVRANCE)

Normes : CO.258

Résumé : RETARD DANS LA DELIVRANCE DES LOCAUX Lorsque les parties ont convenu d'une date précise pour l'entrée dans les locaux loués, le bailleur se trouve en demeure au sens de l'art. 102 CO, le jour suivant cette date. Un report de la date de remise de l'objet proposé par le bailleur et accepté par le locataire doit être considéré comme un délai donné par le locataire pour l'exécution du contrat au sens de l'art. 107 al. 1 CO. Le non-respect de ce délai autorise le locataire à résoudre le contrat de bail et prétendre à des dommages-intérêts. La non-délivrance des locaux à la date convenue ne constitue pas une atteinte illicite à la personnalité des locataires, dont la gravité justifierait une réparation morale.

TF

Publication ATF 125 III 62 = SJ 1999 p. 265 = JT 2000 I 619

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RETRAIT DE L'AUTORISATION

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - RETRAIT DE L'AUTORISATION DE SOUS-LOUER FORMULE OFFICIELLE Si le bailleur entend retirer l'autorisation de sous-louer, il doit envoyer au locataire la formule officielle "avis de majoration de loyer ou d'autres modifications du bail".

Voir aussi : Fiche 2309884

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257a; CO.257b

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - DECOMPTE CHAUFFAGE Le juge chargé de trancher un conflit concernant le paiement de tels frais doit examiner : - s'il y a une convention valablement conclue entre les parties, à défaut de quoi ces frais sont en réalité inclus dans le montant du loyer, - si les prestations prévues ont été payées, à défaut de quoi le bailleur n'a pas droit à leur remboursement, - si la facturation des prestations correspond aux impératifs légaux; cas échéant, rectifier le décompte et ordonner la restitution des sommes perçues, ou le paiement des sommes dues (en appliquant les règles sur l'inexécution contractuelle et non celles sur l'enrichissement illégitime), le bailleur gardant à sa charge les désavantages causés par le retard dans l'établissement du décompte (qui détermine le moment de l'exigibilité du remboursement), et le locataire bénéficiant du remboursement des sommes payées en trop, avec intérêt moratoire légal dès le jour où le décompte aurait dû être présenté. Il appartient au bailleur de différencier l'activité de maintenance (qui peut être répercutée sur les frais de chauffage) de celle de surveillance (qui contribue au maintien de la valeur des installations et qui fait partie des charges de l'immeuble; D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 228).

Voir aussi : ACJ n° 1426 du 12.12.2005 SI B. c/ C. et M.

Remarques : Contra s'agissant de la répétition de l'indu : ATF 4C.24/2002 du 29.04.02 (fiche 15698) dans lequel le TF admet comme base légale l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO)

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; INCONVENIENT MAJEUR; DUREE

Normes : CO.262.al.2.let.c

Résumé : SOUS-LOCATION - INCONVÉNIENT MAJEUR - DURÉE DE LA SOUS-LOCATION La durée de la sous-location convenue par le locataire principal constitue un inconvénient majeur dans la mesure où elle est susceptible de restreindre les droits de disposition du bailleur principal, le locataire principal n'étant le cas échéant pas en droit de résilier le bail de sous-location alors même que son propre bail l'aurait été. Le bailleur principal peut donc refuser la durée du contrat de sous-location qui dépasserait celle du contrat principal, mais pas, s'il n'y a que cet argument, la sous-location elle-même.

Voir aussi : ACJ n° 322 du 20.4.1998 M. c/ F. ACJ n° 392 du 10.04.2000 SI P.c/ époux R. ATF non publié du 30.8.2000 SI P. c/ époux R.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; SOLIDARITE

Normes : CO.267.al.1

Résumé : INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE - NATURE L'évaluation de la réparation du dommage doit se faire en application des art. 41 ss CO, mais la nature juridique de l'indemnité pour occupation illicite des locaux tient tout de même de la responsabilité contractuelle (ATF 117; SJ 1996 p. 238), de sorte que les dispositions relatives à l'engagement solidaire s'appliquent.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT INNOMME; CONTRAT DE CONCIERGERIE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE - DISTINCTION ENTRE CONTRAT DE BAIL ET CONTRAT DE TRAVAIL (cf. aussi sous art. 56M LOJ) Le contrat de conciergerie est un contrat mixte qui comporte des éléments du bail et du contrat de travail (ATF 118 II 157; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 59; Tercier, Les contrats spéciaux, 1995, n° 2515, p. 307). L'application des dispositions sur l'extinction du bail est exclue lorsque la cession de l'usage de l'objet du contrat n'apparaît que comme un élément purement accessoire et secondaire, l'accent étant mis sur d'autres éléments du contrat. Pour la résiliation du contrat de concierge, la jurisprudence genevoise applique les règles du contrat qui présente un aspect prépondérant. Un des critères utilisés pour déterminer le caractère prédominant est celui de l'importance respective des prestations : si le loyer est plus élevé que le salaire du concierge, il y a bail à loyer, et vice versa. La nature du logement constitue également un critère important : s'il s'agit d'un logement de service, l'aspect du contrat de travail est prépondérant (cf. deux décisions opposées de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de X, in Cahiers du bail 1993 p. 28 ss et 1992 p. 127 ss; voir aussi l'arrêt de la Chambre d'appel des Prud'hommes in Jahrbuch des Schweizerischen Arbeitsrechts 1991 p. 383 ss). Par ailleurs, si aucun caractère prédominant de l'un des contrats ne s'affirme, ou s'il y a doute à ce sujet, la compétence reviendra à l'autorité qui à la plénitude de juridiction, soit au Tribunal de première instance (ACJ n° 1490 du 10.12.2007).

Voir aussi : ACJ n° 169 du 19.06.1992 C. c/ SI X ACJ n° 759 du 16.06.1997 S. c/ SI X ACJ n° 594 du 15.06.1998 D. c/ SI X ACJ n° 449 du 11.04.2005 L. c/ P. et E. ACJ n° 1490 du 10.12.2007 D.-B. c/ V.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE RECONVENTIONNELLE; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.427.al.2

Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE DEMANDE RECONVENTIONNELLE PENDANT LA PHASE DES ENQUÊTES La règle imposant le dépôt d'éventuelles conclusions reconventionnelles avant l'ouverture des enquêtes n'est pas absolue et la procédure en matière de bail à loyer ne se caractérise pas par un formalisme rigoureux. Dans ces conditions, le juge n'exerce pas son pouvoir d'appréciation de manière arbitraire en admettant la recevabilité d'une demande reconventionnelle amplifiée en cours d'enquêtes.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; INDEMNITE(EN GENERAL)

Normes : CO.269a.let.b; OBLF.12

Résumé : HAUSSE POUR GRANDS TRAVAUX - INDEMNITÉS VERSÉES AUX LOCATAIRES Les montants versés aux locataires en cas de perte d'usage des locaux suite à des travaux ne sont pas des coûts au sens de l'art. 12 OBLF. Il s'agit d'indemnités à la charge du propriétaire et qui doivent par conséquent être retranchées du coût total des travaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; SOUS-LOCATION

Normes : CO.274.ss

Résumé : RAPPORT BAILLEUR PRINCIPAL/SOUS-LOCATAIRE - ACTION DE DROIT RÉEL - COMPÉTENCE DU TBL La seule instance imposée par les dispositions fédérales en matière de bail est l'autorité de conciliation. Les autres règles ne concernent pas la juridiction, mais la procédure applicable. Le droit fédéral n'impose en tous cas pas aux cantons l'obligation de prévoir une seule et même juridiction pour les litiges relevant du droit du bail et les litiges qui ont une relation avec le droit du bail. A suivre le TF, qui a estimé qu'il convenait d'admettre uniformément l'application des art. 274 ss CO pour les litiges relatifs à l'utilisation de la chose louée (ATF 120 II 112, 117 = JT 1995 p. 207), on pourrait avoir des litiges soumis d'abord à la CCBL, puis au TPI, lequel devrait alors appliquer la procédure simple et rapide prévue à l'art. 274d CO, ce qui serait susceptible de conduire à une regrettable opacité procédurale.

Voir aussi : ACJ n° 1199 du 6.10.1997 E. c/ SI X ACJ n° 542 du 15.05.2000 K. c/ Ass. X. et H.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257a

Résumé : FRAIS DE CHAUFFAGE ET EAU CHAUDE Lorsque les parties n'ont pas prévu dans le contrat de bail le paiement séparé des frais de chauffage et d'eau chaude, ceux-ci sont compris dans le loyer (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 227). Il s'agit alors d'un loyer tout compris. Le bailleur n'est pas tenu dans cette hypothèse de fournir des décomptes relatifs à ces frais. Toute augmentation durable de ces charges ne peut être répercutée sur le locataire que moyennant une hausse du loyer pour l'échéance suivante. A l'inverse, le locataire peut uniquement demander une diminution de loyer, lorsque les frais de chauffage et d'eau chaude ont diminué par rapport aux exercices de la période de location précédente.

Jean-Marc SIEGRIST

Publication CdB 1996 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; EFFICACITE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Les congés inefficaces in Cahiers du Bail 1996 p. 1

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; CALCUL

Normes : CO.267.al.1

Résumé : INDEMNITÉ APRES RÉSILIATION DU BAIL PAR UN BAILLEUR QUI N'A PAS DEMANDÉ L'EXPULSION DURANT UN TEMPS RAISONNABLE A la fin du bail, le locataire a l'obligation de restituer la chose louée. Cette obligation implique, en cas de sous-sous-location, que le sous-locataire prenne les mesures adéquates afin que les lieux soient libérés par les sous-sous-locataires à l'expiration de son propre contrat. Dans l'hypothèse où le locataire - ou les personnes dont il répond - demeure dans les locaux loués après résiliation du bail, et que le bailleur n'agit pas durant un temps raisonnable pour l'en faire déguerpir, la solution quant à l'indemnité à payer par l'occupant doit être recherchée dans les règles sur l'enrichissement illégitime. L'enrichissement correspond alors à la valeur objective des surfaces occupées pour la période pendant laquelle elles ont été utilisées effectivement (SJ 1994 p. 117). En l'espèce l'indemnité pour occupation illicite des locaux correspond aux loyers acquittés jusqu'à la fin des rapports contractuels.

Voir aussi : ACJ n° 828 du 23.06.95 SA X c/ Z. A.

TF

Publication SJ 1995 p.227

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; INCONVENIENT MAJEUR; NOTION

Normes : CO.262.al.2.let.c

Résumé : SOUS-LOCATION - NOTION D'INCONVÉNIENTS MAJEURS POUR LE BAILLEUR La sous-location occasionne au bailleur un inconvénient majeur au sens de l'art. 262 al. 2 let. c CO si elle contrevient d'une quelconque façon au contrat principal, en modifiant la destination convenue de la chose louée ou les modalités d'usage des locaux prévues dans le bail principal (Higi, n. 45 et 46 ad art. 262 CO). Tel est le cas p. ex. lorsque, contrairement au locataire auquel un appartement de fonction a été remis à bail, le sous-locataire n'est pas l'employé du bailleur, ou lorsque l'activité du sous-locataire entre en concurrence avec le commerce d'un autre locataire ou du bailleur (cf. Commentaire USPI, op. cit., n. 24 ad art. 262 CO). Les inconvénients majeurs peuvent également tenir en la personne du sous-locataire, dont le profil ne correspondrait pas aux conditions de location posées par le bail principal (location prévue uniquement pour un non-fumeur, un couple, une famille avec enfants, un étudiant, etc.). Le bailleur peut aussi refuser d'autoriser la sous-location pour des considérations morales, si ses locaux sont utilisés pour une activité illicite ou contraire aux murs (sur tous ces points : Higi, n. 47 ad art. 262 co; également Wessner, Die allgemeinen Bestimmungen des neuen Mietrechts, in Mietrechtspraxis 3/1991, p. 125 et Lachat, La sous-location., in SJ 1992 p. 477/478).

TF

Publication ATF 120 II 112 = SJ 1994 p. 569 = JT 1995 I 202

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE LOCI; SOUS-LOCATION

Normes : CO.274ss

Résumé : PROCÉDURE DANS LE RAPPORT DE SOUS-LOCATION Les art. 274 ss CO déterminent la procédure et la compétence à raison du lieu lorsque le bailleur principal fait valoir des créances à l'encontre du sous-locataire, lesquelles résultent de la jouissance de la chose louée et relèvent donc d'un état de fait afférent au droit du bail. La compétence exclusive des autorités du lieu de situation de l'immeuble, prévue par l'art. 274b al. 1 lit. a CO, s'applique aussi à tous les litiges entre bailleur principal et sous-locataire, sans qu'il y ait à se demander si la créance est de nature contractuelle, quasi-contractuelle ou extracontractuelle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.266m

Résumé : LOGEMENT FAMILIAL ET LOCAL LOUÉS À DEUX BAILLEURS DIFFÉRENTS Le logement de la famille ne comprend pas seulement l'espace de vie, au sens strict, mais encore les choses et dépendances dont l'usage est cédé avec ce logement (art. 253 a al. 1 CO) étant précisé que si un contrat de bail est passé à propos d'un local entre des parties différentes des cocontractants au bail du logement de famille, il ne peut plus s'agir d'un accessoire au sens de l'art 253a al. 1 CO (Barbey, op. cit. p. 75-76).

Christophe REYMOND

Publication CdB 1994 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Résiliation du bail à loyer et logement de famille in Cahiers du Bail 1994 p. 1

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE

Normes : CO.267

Résumé : FARDEAU DE LA PREUVE - RELATION AVEC L'ANCIEN DROIT La présomption de l'article 271 al. 3 ancien CO, selon laquelle le preneur est réputé avoir reçu la chose en bon état, n'a pas été reprise dans le nouveau droit, de sorte qu'elle reste valable pour une chose cédée avant la révision du droit et restituée après son entrée en vigueur ; pour ces baux, le locataire supporte le fardeau de la preuve du défaut préexistant.(Droit suisse du bail à loyer, Commentaire USPI p. 410 ad art. 267-267a CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.266m

Résumé : LOGEMENT À LA FOIS FAMILIAL ET PROFESSIONNEL Le logement familial s'entend comme l'appartement ou la maison dans lequel vivent des conjoints mariés et, le cas échéant leurs enfants. Le fait que le logement en cause ait parallèlement une affectation professionnelle ne supprime pas son caractère familial; en revanche un usage exclusivement commercial ne confère aucune protection spéciale aux époux locataires (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 82 ch.4.2.9; Hausheer, Reusser, Geiser, Kommentar zum Eherecht, ad art. 169 und art. 271 a OR n° 19; USPI, Commentaire du bail à loyer, ad art. 266l-266o n° 11; Wessner, M.P. 1987, p. 93-94).

TF

Publication ATF 119 Ia 264 = JT 1994 I 603

Descripteurs : BAIL A LOYER; AUTORITE DE CONCILIATION; AVOCAT D'OFFICE

Normes : CO.274a

Résumé : DROIT À LA DÉSIGNATION D'UN AVOCAT D'OFFICE DEVANT L'AUTORITÉ DE CONCILIATION EN MATIÈRE DE BAIL Découlant de l'art. 4 Cst., le droit à la désignation d'un avocat d'office est subordonné à des conditions sur lesquelles le TF statue librement (ATF 117 Ia 277 c. 5b. = SJ 1992 p. 144). La jurisprudence a étendu le champ d'application du droit et l'a notamment admis pour des procédures administratives non contentieuses. Devant cette évolution, il est exclu de refuser en principe la désignation d'un avocat d'office dans les procédures de conciliation en matière de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257b

Résumé : ACCEPTATION TACITE DU MONTANT DES FRAIS ACCESSOIRES On ne saurait considérer que le locataire qui ne réclame pas les décomptes relatifs aux frais de chauffage et d'eau chaude accepte tacitement que le prix payé correspond aux frais effectifs.

TF

Publication ATF 118 II 157 = JT 1993 I 648

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT INNOMME; CONTRAT DE FRANCHISAGE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT DE FRANCHISE - BAIL À LOYER - BAIL À FERME Les dispositions de l'AMSL et du CO protégeant le locataire ne sont pas applicables à un contrat de franchise ne contenant qu'un élément accessoire ressortissant au bail à loyer ou à ferme.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); DOMMAGE; PREUVE

Normes : CO.267

Résumé : DÉTÉRIORATION OU INDISPONIBILITÉ DE LA CHOSE - DOMMAGE - PREUVE Le locataire doit réparer intégralement le dommage et donc supporter aussi bien les frais de réparation que la perte résultant de l'indisponibilité de la chose. Le bailleur doit prouver son dommage, qui ne se présume pas, en produisant les pièces nécessaires. Le pouvoir d'appréciation du juge permet de fixer équitablement le dommage dont le montant ne peut être fixé exactement mais ne doit pas constituer une solution de facilité lorsque la détermination exacte du dommage est possible.

Voir aussi : ACJ n° 321 du 10.12.93 D. c/ M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.20

Résumé : CHANGEMENT D'AFFECTATION DES LOCAUX Appartement loué à l'usage d'habitation et utilisé comme locaux commerciaux, en violation de l'art. 5 LDTR. Il n'y a pas de nullité au sens de l'art. 20 CO. L'objet du bail n'est pas illicite et l'art. 5 LDTR ne prohibe pas expressément la conclusion d'un bail à loyer pour des locaux dont le changement d'affectation n'a pas fait l'objet d'une autorisation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.266m

Résumé : LOGEMENT FAMILIAL On ne peut plus parler de logement de la famille lorsque les deux époux ont d'un commun accord quitté ce dernier pour aller habiter ailleurs (ATF 114 II 396 = JT 1990 I 261 cons. 56; SJ 1989 p. 270 cons. 2) et qu'ils le sous-louent.

Voir aussi : ACJC/1042/2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; APPEL EN CAUSE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE MATÉRIELLE - LITIGE ENTRE BAILLEUR ET LOCATAIRE Selon l'art. 56 K lit. a LOJ (actuel art. 56M LOJ), le TBL est compétent pour statuer sur tout litige relatif au contrat de bail à loyer portant sur une chose immobilière. Seuls les litiges opposant bailleurs et preneurs et découlant du contrat de bail sont du ressort du TBL, à l'exclusion de tous autres (SJ 1979, 568 ; 1980, 538 ; 1983, 94). C'est ainsi, notamment, qu'un tiers qui n'est pas lié par un contrat de bail ne peut être appelé en cause devant le TBL (SJ 1979, 607 n° 261).

Voir aussi : ACJ n° 89 du 12.03.93 G. c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CONTRAT SUI GENERIS

Normes : aLOJ.56M; LOJ.89

Résumé : CONTRAT MIXTE - REMISE DE COMMERCE - BAIL Convention prévoyant la cession d'un commerce, notamment du droit au bail principal, moyennant un prix donné et la mise à disposition de la chose, moyennant un loyer, jusqu'à la date de la remise du commerce. L'aspect bail étant accessoire par rapport à l'aspect remise de commerce (contrat sui generis), il s'agit d'un contrat mixte et non de contrats distincts. Le TBL est incompétent ratione materiae car l'aspect sous-location est dépendant de la remise de commerce, qui revêt un aspect prépondérant.

Voir aussi : ACJC/286/2017 du 13.03.2017 (qui retient que les éléments relevant du contrat de bail à ferme sont prépondérants par rapport à la reprise du stock, qui peut être qualifiée de convention accessoire.Compétence du TBL pour connaître des prétentions relatives à la reprise du stock)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D' ENTRETIEN

Normes : CO.256.al.1

Résumé : ENTRETIEN DE LA CHOSE - AMÉLIORATIONS APPORTÉES PAR LE PRENEUR Dans le cadre de travaux nécessités pour partie par des dégâts et pour partie par l'entretien usuel de la chose, sans plus de précisions, il n'est pas évident que l'obligation d'entretien du bailleur porte, sauf accord spécifique des parties, sur des améliorations apportées par le preneur conformément à l'article 260a CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); INSOLVABILITE

Normes : CO.28

Résumé : SOLVABILITÉ L'art. 28 CO est normalement applicable à des circonstances concernant la solvabilité d'un cocontractant (ATF 198 II 412 = JdT 1983 I 491; Von Thur, Peter, All. Teil des schw. OR, Vol I, p. 311.312, 320; Bucher, Schw. OR All Teil, 2ème éd., p. 200, 208, 220).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE)

Normes : LPC.5.al.3

Résumé : REQUÊTE : DÉFINITION Les commentateurs de la LPC ont défini la requête comme étant "un acte écrit contenant les éléments nécessaires à déterminer au moins l'identité des parties en présence, l'objet du litige et les conclusions du demandeur" (Bertossa/Gaillard/Guyet, Commentaire de la LPC, ad art. 5 N° 7).

Remarques : (à propos d'une requête en appel selon l'art. 444 LPC)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TEMOIN; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : LPC.435; LPC.436

Résumé : TÉMOIN DÉFAILLANT En ne reconvoquant pas un témoin défaillant, le Tribunal ne commet aucune violation de la loi.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D' ENTRETIEN

Normes : CO.256.al.1

Résumé : ENTRETIEN - PEINTURE Il est admis par la jurisprudence genevoise que le propriétaire a la charge de faire refaire à ses frais la peinture d'un logement tous les 15 ans.

Remarques : Rendu en application de l'ancien droit

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MESURE PROVISIONNELLE; DELAI LEGAL

Normes : LPC.330

Résumé : DÉLAI POUR AGIR AU FOND Il appartient au TBL ordonnant des mesures provisionnelles d'impartir un délai pour agir au fond conformément à l'art. 330 LPC.

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; DOL(VICE DU CONSENTEMENT)

Normes : CO.28

Résumé : DOL - PROSTITUTION Invalidation du contrat de bail admise dans le cas d'une locataire dissimulant intentionnellement qu'elle utiliserait l'appartement loué pour se livrer, à titre professionnel, à la prostitution.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTENU DU CONTRAT; IMPOSSIBILITE; NULLITE

Normes : CO.20

Résumé : IMPOSSIBILITÉ INITIALE OBJECTIVE La cause de nullité prévue par l'art. 20 al. 1 CO présuppose que personne n'est en mesure d'effectuer la prestation. Si le débiteur n'est pas en mesure d'effectuer la prestation promise pour une raison juridique, (il n'a pas la maîtrise juridique de la chose sur laquelle porte la prestation), on se trouve en présence d'une impossibilité subjective qui n'entraîne pas la nullité du contrat (Bucher, Obligationenrecht - Allgemeiner Teil, 2ème éd., p. 248; Gauch, Schluep, Tercier, Partie générale du droit des obligations, tome II, p. 105 ss.). Un contrat de bail est valable même si le bailleur n'a pas le pouvoir de disposer de la chose (Schmid, Commentaire zurichois, vol. V/2/b, ad 253 note 30 et la réf. citée; Hochli, Der Untermietvertrag, Schriftenreihe zum Konsumentenschutzrecht, vol. 6, p. 41 notes 198 et 199; cf. dans le même sens, en droit allemand, Staudinger, BGB Kommentar, 12ème éd. par. 535 note 6 ; ACJ du 08.02.88 P. c/ B.).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; SUSPENSION DE LA PROCEDURE

Normes : LPC.114

Résumé : JUGEMENT OBLIGATOIRE DE SUSPENSION L'art. 114 LPC fait obligation au juge, depuis le 01.08.87, de constater la suspension par un jugement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EXCEPTION(MOYEN DE DEFENSE)

Normes : LPC.97; LPC.98

Résumé : EXCEPTION D'INCOMPÉTENCE, CLAUSE ARBITRALE L'exception d'incompétence fondée sur l'existence d'une clause arbitrale tient à la matière mais elle découle de la convention des parties, non de la loi. Elle n'est pas régie par l'art. 98 LPC mais par l'art. 97 LPC (SJ 1977 p. 186; 1961 p. 500; 1946 p. 217; 1939 p. 557). Selon l'art. 97 al. 2 LPC, une telle exception doit être soulevée "préalablement à toute autre exception ou défense". Cette règle est impérative, à peine d'irrecevabilité de l'exception (SJ 1979 p. 1986; 1974 p. 46 et 405; 1971 p. 185).

Voir aussi : ACJ n° 357 du 22.04.96 G. c/ P.-G.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; SUSPENSION DE LA PROCEDURE

Normes : LPC.107; LPC.113.ss

Résumé : SUSPENSION DE LA CAUSE = SUSPENSION DE L'INSTANCE Par "suspension de la cause" suite à un jugement d'accord, il faut entendre suspension de l'instance (art. 113 ss LPC) et non suspension de l'instruction de la cause (art. 107 LPC).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; ATTRACTION DE COMPETENCE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE EN CAS DE CONCOURS D'ACTIONS Il serait contraire au droit fédéral d'imposer à une partie, en cas de concours d'actions, la division d'une seule et même prétention en deux actions parallèles portées devant des juridictions distinctes. En pareille circonstance, il convient de retenir le principe d'une attraction de compétence au profit de la juridiction compétente selon le caractère prédominant de l'action (SJ 1956 p. 42 ss). En cas de doute sur la compétence ratione materiae, il y a lieu de l'attribuer au tribunal ordinaire, qui possède la plénitude de juridiction (SJ 1953 p. 273).

Voir aussi : ACJ du 23.01.87 G. c/ SA X ACJ n° 167 du 14.06.93 SA X c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; ATTRACTION DE COMPETENCE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : ATTRACTION DE COMPÉTENCE Action en paiement du bailleur et demande reconventionnelle fondée sur la responsabilité délictuelle (compétence de la juridiction ordinaire). Le caractère manifestement infondé de la prétention reconventionnelle permet à la Cour de statuer elle-même, sans renvoi à la juridiction normalement compétente pour se prononcer en matière de responsabilité délictuelle, en rejetant l'exception de compensation (cf. Aubert, in SJ 1982 p. 211 i.f. citant l'arrêt publié in SJ 1964 p. 515). Une telle solution satisfait au principe de l'application d'office du droit fédéral qui s'oppose au partage d'une cause civile en procès distincts et qui impose dans cette mesure une attraction de compétence (ATF 92 II 312 c. 5).

CJ , CABL

Publication SJ 1988 p. 365

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FRAIS DE LA PROCEDURE

Normes : LPC.447

Résumé : GRATUITÉ DE LA PROCÉDURE - ÉTENDUE Compte tenu de la nécessité d'une base légale claire pour le prélèvement d'émoluments (Grisel, Traité de droit administratif, vol. II p. 607) et pour la condamnation à des dépens, la Cour considère que l'ensemble des causes en matière de baux et loyers a, depuis le 1er août 1987, un caractère gratuit sous la seule réserve de l'émolument de Fr. 20.-- à Fr. 300.-- prévu au stade de l'appel par l'art. 447 al. 2 LPC.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; ATTRACTION DE COMPETENCE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE DU TBL : ACTION DU BAILLEUR DIRIGÉE CONTRE LE PRENEUR ET UNE PERSONNE N'ÉTANT PAS PARTIE AU CONTRAT DE BAIL Cas d'un concours d'actions et de juridictions. Au vu du rapport prépondérant de l'action avec les articles 253 et ss CO, l'intégralité du litige doit être soumise au TBL (SJ 1965 p.608 ; ATF 91 II 63-67).

Voir aussi : ACJ du 1.10.82 publié in SJ 1983 p. 93

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; POUVOIR DE REPRESENTATION; NULLITE

Normes : LPC.2

Résumé : REPRÉSENTATION INDIRECTE Une action en nullité d'un contrat de sous-location conclu avec une régie "agissant d'ordre et pour le compte du titulaire du bail principal", et ayant signé le bail en tant que sous-bailleur, ne peut être dirigée que contre cette régie. Il s'agit d'un cas typique de représentation indirecte où le représentant agit en son nom propre et où le contrat ne déploie aucun effet sur le représenté (ATF 100 II 200 cons. 9 = JT 1975 I 183-4; Droin : La Représentation indirecte en droit suisse p. 56; SJ 1986 p. 383).

Voir aussi : ACJ n° 991 du 09.10.2000 M. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PLAIDOIRIE; DECISION DE RENVOI

Normes : LPC.434.al.2

Résumé : RENVOI D'UNE AUDIENCE DE PLAIDOIRIES Le TBL ne peut accorder le renvoi d'une audience de plaidoiries que dans l'hypothèse où toutes les parties à la procédure le demandent. Même dans cette hypothèse, la pratique reconnaît au TBL la possibilité de refuser le renvoi sollicité.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TEMOIN; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : LPC.436

Résumé : TÉMOIGNAGE UNIQUE L'adage "testis unus testis nullus" n'est pas applicable sans autre en procédure civile genevoise où le juge apprécie librement les preuves.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; EXPERTISE

Normes : LPC.295.al.2; LPC.255.ss; LPC.438

Résumé : MOYEN DE PREUVE INTERDIT PAR LA LOI Les art. 258 ss LPC (= actuel art. 255 ss LPC) réglementant entièrement le recours à l'expertise, il n'est pas possible de substituer à un tel mode de preuve une mesure probatoire autre, destinée en définitive à aboutir à un résultat identique. Le juge du TBL doit respecter ces règles vu l'art. 451 al. 2 (ancien) LPC (= actuel art. 438 al. 1 LPC) et ne peut se retrancher derrière l'art. 451 al. 1 (ancien) LPC (= actuel art. 438 al. 2 LPC). Il ne peut donc ordonner aux parties de faire déterminer par une personne qualifiée et neutre les surfaces et volumes de logements d'un immeuble dans un litige portant sur la clef de répartition des charges entre locataires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : FAITS POUVANT ÊTRE PROUVÉS PAR PIÈCES Il appartient à la partie qui peut prouver un fait au moyen de la production de pièces, de les présenter (SJ 1979 p. 611 No 288). Le preneur invoquant son manque de moyens comme conséquence pénible peut établir par pièces son revenu et celui des proches faisant ménage commun avec lui.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; POUVOIR DE REPRESENTATION; PROCURATION

Normes : LPC.430

Résumé : POUVOIRS DU RÉGISSEUR Le droit de résilier un bail entre dans les pouvoirs normaux du régisseur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOTIVATION DE LA DECISION

Normes : LPC.442

Résumé : MOTIVATION EN FAIT DU JUGEMENT Un jugement doit avoir une partie "EN FAIT", faute de quoi il doit être annulé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; REPRESENTATION PAR UN AVOCAT

Normes : LPC.440

Résumé : PAS D'OBLIGATION DE CONVOQUER LES AVOCATS La convocation "à bref délai" des parties par le juge selon l'art. 440 LPC (= ancien art. 453 LPC) n'est pas une "signification" au sens des art. 10 ss LPC (= ancien art. 26 ss LPC). L'art. 17 LPC (= ancien art. 34 LPC) n'est ainsi pas applicable (SJ 1979 p. 607 n° 260). Aucune disposition légale n'oblige le Tribunal à convoquer les avocats des parties.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; RETRAIT(VOIE DE DROIT)

Normes : LPC.1

Résumé : RETRAIT D'UNE DEMANDE AVEC DÉSISTEMENT La loi de procédure civile genevoise ne traite pas du retrait et du désistement(Habscheid cf. Droit judiciaire privé suisse, 2ème éd., Georg p. 277). Si une partie déclarait retirer sa demande sans désistement, l'autre peut demander que l'affaire soit jugée en s'opposant au retrait (cf. SJ 1972 p. 472). Il en résulte à contrario que si une partie retire sa demande avec désistement, le consentement du défendeur n'est pas nécessaire, un tel retrait équivalant à un déboutement pur et simple.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EXCEPTION(MOYEN DE DEFENSE)

Normes : LPC.98

Résumé : EXCEPTION D'INCOMPÉTENCE AU STADE DE L'APPEL Selon cette disposition, le renvoi doit être ordonné d'office en tout état de cause, c'est-à-dire même si l'exception d'incompétence n'est soulevée qu'au stade de l'appel.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL)

Normes : LPC.440

Résumé : PROCÉDURE EN MATIÈRE D'ÉVACUATION Cette disposition n'est pas violée lorsque le juge statue sur le siège.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : TRAVAUX SUPPLÉMENTAIRES Il appartient au bailleur de prouver l'existence de travaux supplémentaires au sens de l'article 15 AMSL.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TEMOIN; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : LPC.436

Résumé : LISTE DE TÉMOINS L'ancien article 25 K LPC laisse au juge la liberté d'entendre les témoins qui lui paraissent pouvoir donner des renseignements utiles à la découverte de la vérité. Il n'est pas lié, s'il a invité les parties à déposer une liste de témoins, par cette liste. Son refus d'entendre des témoins ne peut être annulé que s'il est arbitraire.

Remarques : Contra: ACJ du 10.11.1980 B. c/ SI X

Publication JTB du 19.03.1976 = SJ 1979 p. 607 n° 266

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TEMOIN; ENTRAIDE JUDICIAIRE CIVILE

Normes : LPC.438

Résumé : TÉMOIGNAGES - COMMISSIONS ROGATOIRES Le TBL n'est jamais obligé de décerner commission rogatoire. Le Concordat sur l'entraide judiciaire suffit pour obliger un témoin à venir.

Publication JdT 2012 III 37

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE ; DÉFAUT DE PAIEMENT

Résumé : Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise dès 2009 en matière de congé donné en raison du défaut de paiement du loyer (art. 257d CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; EXÉCUTION(PROCÉDURE)

Normes : LaCC.30.al4

Résumé : SURSIS À L'EXÉCUTION DU JUGEMENT D'ÉVACUATION POUR DES MOTIFS HUMANITAIRES - CASUISTIQUE QUANT À LA DURÉE DU SURSIS ACCORDÉ Est proportionné : - Sursis de 30 jours dans une situation dans laquelle le locataire, qui a admis avoir tardé dans ses recherches d'un logement, vit avec sa soeur (tous deux en situation précaire) et l'enfant de cette dernière (ACJC/187/2014 du 10.02.2014) - Sursis de 9 mois dans une situation où le locataire se trouve à l'assistance publique et que le bailleur n'a aucune urgence particulière à reprendre possession du logement (ACJC/213/2012 du 20.02.2012) - Sursis de 8 mois qui tient compte du fait que le locataire, qui vit avec sa mère agée et malade, fait l'objet d'actes de défaut de biens et est aidé par l'assistance publique et du besoin de la fille du bailleur (ACJC/706/2014 du 16.06.2014) - Sursis d'une dizaine de mois pour tenir compte du fait que la locataire, en raison de sa situation sociale très modeste, rencontrera des difficultés particulièrement importantes pour se reloger avec ses deux filles, que les faits ayant justifiés la résiliation ont cessé et que le bailleur ne fait valoir aucune urgence à l'appui de sa requête en exécution (ACJC/161/2015 du 16.02.2015) - Sursis de 60 jours accordé à la locataire qui vit avec sa fille de 14 ans dans l'appartement (ACJC/832/2016 du 13.06.2016). - Sursis de 90 jours (six mois accordés par le TBL considérés comme excessifs) pour tenir compte des intérêts de la locataire, qui vit seule avec un enfant en bas âge, du fait qu'elle a déjà bénéficié d'une prolongation de fait de 3 ans et que la bail avait initialement été résilié pour justes motifs (ACJC/559/2017 du 15.05.2017) - Sursis d'environ deux mois accordé au locataire qui paie le loyer, poursuit une formation professionnelle qui doit se terminer 6 mois plus tard, a mis en place un plan de désendettement et effectué en vain des démarches pour se reloger. En revanche, la période d'hiver en cours n'est pas un motif humanitaire (ACJC/247/2017 du 06.03.2017) - Sursis de 60 jours pour tenir compte, d'une part, de l'âge (85 ans)et de l'état de santé du locataire, et, d'autre part, de la durée écoulée depuis la résiliation du bail (3 ans) et l'absence de recherches concrètes de solutions de relogement (ACJC/1481/2017 du 20.11.2017) - Sursis de 30 jours pour tenir compte de l'importance de l'arriéré, qui continue à augmenter, et de l'absence de recherches de locaux de remplacement (ACJC/269/2019 du 25.02.2019) - Sursis de 3 mois pour tenir compte de la présence d'un enfant en bas âge et des problèmes de santé de l'époux et d'autre part, de l'absence de démarches pour se reloger et de l'importance de l'arriéré, qui continue à augmenter (ACJC/1191/2019 du 19.08.2019) - Sursis de 30 jours pour tenir compte de l'importance de l'arriéré, qui continue à augmenter, de l'absence de recherches de locaux de remplacement et du fait qu'il est dans l'intérêt des enfants mineurs des recourants, en cas de déménagement dans un autre quartier, de changer d'établissement scolaire dès le début de l'année scolaire(ACJC/1401/2019 du 30.09.2019) -Sursis de 4 mois pour tenir compte de la présence de deux jeunes enfants, des recherches infructueuses entreprises par les locataires pour trouver un logement de remplacement et de l'absence d'urgence de la bailleresse à récupérer les locaux (ACJC/1172/2019 du 12.08.2019)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;PRÊT À USAGE;NOTION;FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.253; CO.305; CO.307

Résumé : PRÊT À USAGE - BAIL À LOYER - DISTINCTION - FRAIS D'ENTRETIEN Le critère décisif pour différencier le contrat de prêt à usage du contrat de bail est le paiement du loyer. Le prêt à usage est un contrat gratuit (art. 305 CO) alors que le bail à loyer est un contrat onéreux. Dans le cas d’espèce, les parties ont expressément prévu qu’aucun loyer n’est dû et que l’utilisation de l’objet est gratuite. Le montant de CHF 200.- à titre de participation forfaitaire aux frais est conforme à l’art. 307 al. 1 CO et n’influence pas le caractère gratuit de la cession d’usage.

Voir aussi : ACJC/627/2024

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 491 in SJ 2015 I p. 126

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; BAIL COMMUN ; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d; CO.266n; CC.2

Résumé : BAIL COMMUN - COMMUNICATION DE L'AVIS COMMINATOIRE ET DE LA RÉSILIATION - ABUS DE DROIT Le locataire qui invoque le défaut de notification à sa colocataire commet un abus de droit lorsque la colocataire a déjà quitté définitivement l'objet du bail avant la notification de l'avis comminatoire et du congé et qu'elle n'a aucun intérêt au maintien du bail.

Voir aussi : ATF 139 III 7 (abus de droit du locataire qui, pour faire constater la nullité de la résiliation, se prévaut de l'intérêt de son époux - à qui le congé n'a pas été notifié - alors que celui-ci a quitté les lieux et s'est totalement désintéressé de la question); ACJC/395/2019 du 18.03.2019

Cour de Justice

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; BAIL COMMUN ; CONSORITÉ ; ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.273a; CPC.71

Résumé : LOGEMENT DE FAMILLE - APPEL CONTRE UN JUGEMENT D'EVACUATION AVEC EXECUTION Dans le contexte de l'art. 273a CO, il faut considérer que chacun des conjoints est habilité, lors­qu'il est actionné en évacuation du logement ou lorsque, ultérieurement, une demande d'exécution forcée du jugement d'évacuation est requise à son encontre, à prendre seul les conclusions qui lui paraissent propres à préserver l'usage dudit logement de famille. En d'autres termes, il n'y a pas dans ce cas de consorité matérielle néces­saire entre conjoints colocataires ou ex-colocataires.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/2013, p. 111ss

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; TRANSFERT DE BAIL ; RÉSILIATION

Normes : CO.262; CO.263

Résumé : TRANSFERT DU BAIL PRINCIPAL - CONSÉQUENCES SUR LE CONTRAT DE SOUS-LOCATION Le transfert de bail a pour conséquence d'opérer un changement de locataire moyennant l'accord du bailleur. Il n'a d'effet que sur les parties au contrat et non sur les obligations que celles-ci ont pu contracter à l'égard de tiers, par exemple de sous-locataires. En cas de transfert d'un bail principal, le bail de sous-location prend fin, dès lors que le sous-bailleur ne peut transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Le sous-bailleur se trouve ainsi dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire, lequel doit restituer les locaux.

Philippe RICHARD

Publication CdB n° 1/2010 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; COLOCATAIRE; BAIL COMMUN; PORTE-FORT; CAUTIONNEMENT

Normes : CO.253.ss

Résumé : LES PIÈGES DE LA COLOCATION : BAIL COMMUN, PORTE-FORT, REPRISE CUMULATIVE DE DETTE, CAUTIONNEMENT in Cahiers du Bail 1/2010 p. 1

Remarques : Doctrine