Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch - juin 2018; DB 30/2018, p. 27ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; SÛRETÉS; CAUTIONNEMENT ; REPRISE CUMULATIVE DE DETTE

Normes : CO.143; CO.492

Résumé : DISTINCTION ENTRE CAUTIONNEMENT ET REPRISE CUMULATIVE DE DETTE Le cautionnement et la reprise cumulative de dette, qui renforcent la position du créancier, diffèrent cependant quant aux conditions de forme. En outre, contrairement au cautionnement, la sûreté ne constitue pas l'élément essentiel de la cause de l'obligation découlant de la reprise cumulative de dette, même si une telle reprise a toujours un certain effet de garantie. Pour différencier ces deux institutions, il faut distinguer si la garantie est fournie de manière désintéressée ou non.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CHOSE LOUÉE;DÉFAUT DE LA CHOSE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.259d; CO.259a

Résumé : ORIGINE DU DÉFAUT NON DÉTERMINÉE - RÉDUCTION DE LOYER Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que pour se libérer, le bailleur puisse amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur. In casu, l'origine, litigieuse, du taux élevé d'humidité et des moisissures reste indéterminée à teneur du dossier. La bailleresse, à qui incombe le fardeau de la preuve, a échoué à démontrer la seule cause du défaut qu'elle a allégué, à savoir qu'il s'agirait d'un manque d'aération de la part des locataires, de sorte que ces derniers ont droit à une réduction de loyer.

Voir aussi : ACJC/1846/2019 du 16.12.2019 (origine non déterminée des moisissures)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch avril 2018; DB 30/2018 p.29 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; ACOMPTE; ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME; RÉPÉTITION(ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME) ; ERREUR

Normes : CO.63; CO.257a

Résumé : RESTITUTION DES ACOMPTES VERSÉS INDÛMENT Le remboursement d'acomptes versés indûment doit être réclamé sur la base des règles sur l'enrichissement illégitime. Selon l'art. 63 al. 1 CO, celui qui a payé volontairement ce qu'il ne devait pas ne peut le répéter s'il ne prouve qu'il a payé en croyant, par erreur, qu'il devait ce qu'il a payé. Il n'est pas nécessaire que l'erreur soit excusable. Pour rechercher s'il y a erreur, les circonstances ne doivent pas être appréciées de façon trop stricte ; dans les relations d'affaires, il n'y a en principe jamais intention de donner, de sorte qu'il faut généralement retenir l'existence d'une erreur. L'erreur doit porter sur la dette. Si le locataire sait que les frais accessoires ne sont pas dus et qu'il les paient néanmoins, il n'est pas dans l'erreur. En revanche, s'il devait simplement savoir que les frais accessoires n'étaient pas dus, mais ne le savait en réalité pas, son erreur est peut‐être négligente et inexcusable, mais elle n'exclut pas pour autant une restitution des montants.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 06.03.2018, rendu le 19.12.2018, CONFIRME, 4A_141/2018

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;CESSION DE CONTRAT

Normes : CO.1ss; CO.253

Résumé : REPRISE DE CONTRAT Par la reprise de contrat (Vertragsübernahme), il y a transfert de l'intégralité du rapport contractuel avec tous les droits et obligations y relatifs d'une partie contractante à un tiers qui se substitue à celle-ci. La reprise de contrat n'est pas réglée expressément par le code des obligations. Selon la jurisprudence, il ne s'agit pas de la simple combinaison d'une cession de créance et d'une reprise de dette mais d'un contrat sui generis. Il découle déjà du principe de la liberté des formes des contrats de l'art. 11 al. 1 CO que la reprise de contrat n'est soumise à aucune forme particulière. De surcroît, à la différence de la cession de créance, qui peut être convenue sans le consentement du débiteur, la reprise de contrat suppose l'accord de tous les intéressés.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_258/2014 du 08.07.2014

Remarques : confirmé par arrêt du TF 4A_141/2018 du 04.09.2018

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 1/2018, p. 20ss; DB 30/2018, p. 15

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ERREUR ; CHOSE LOUÉE ; SURFACE

Normes : CO.23; CO.24

Résumé : ERREUR ESSENTIELLE - SURFACE DES LOCAUX - CONDITIONS - APPARTEMENT Pour que l'erreur soit essentielle au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO, il faut tout d'abord qu'elle porte sur un fait subjectivement essentiel: en se plaçant du point de vue de la partie qui était dans l'erreur, il faut que l'on puisse admettre que subjectivement son erreur l'a effectivement déterminée à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues. Il faut ensuite qu'il soit justifié de considérer le fait sur lequel porte l'erreur comme objectivement un élément essentiel du contrat: il faut que le cocontractant puisse se rendre compte, de bonne foi, que l'erreur de la victime porte sur un fait qui était objectivement de nature à la déterminer à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues. Pour qu'il y ait erreur essentielle, il ne suffit donc pas que l'erreur porte sur un fait essentiel d'un point de vue objectif, mais dépourvu d'influence décisive sur la décision de conclure le contrat de bail aux conditions proposées. D'un point de vue subjectif, la surface doit avoir exercé une influence décisive sur la décision du locataire de conclure le bail aux conditions proposées par le bailleur. Alors que le loyer des locaux commerciaux est généralement fixé en fonction du prix au mètre carré (cf. art. 11 al. 2 OBLF), la surface des logements n'est qu'un élément de comparaison parmi d'autres pour déterminer les loyers usuels dans la localité et le quartier, à côté de l'emplacement, l'équipement, l'état et l'année de construction (cf. art. 11 al. 1 OBLF). Par ailleurs, la surface n'a pas une influence décisive si des circonstances particulières font apparaître que l'indication erronée de celle-ci n'avait pas un caractère essentiel pour le locataire dans l'espèce.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_108/2019 du 22.01.2020 , newsletter Bail.ch mars 2020 (erreur essentielle admise, la surface louée de l'appartement, en tant que critère déterminant pour fixer le loyer, étant in casu un élément nécessaire du contrat); ATF 135 III 537 (pour locaux commerciaux); ATF 4C.5/2001 du 16.03.2001 A c/ B. et C. in Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 18 (indication erronée de plus de 10% de la surface - erreur essentielle du locataire niée); ACJC/68/2019 du 21.01.2019 (erreur essentielle niée).

CJ , CABL

Publication OFL - Communication concernant le droit du bail, 1/2019, n° 5

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOCAL PROFESSIONNEL ; GARANTIE BANCAIRE ; TRANSFERT DE BAIL ; CESSION D'UN PATRIMOINE OU D'UNE ENTREPRISE

Normes : CO.263; CO. 257e

Résumé : TRANSFERT DE BAIL COMMERCIAL - TITULARITÉ DE LA CRÉANCE EN RESTITUTION DE LA GARANTIE Lorsque le bailleur accepte le transfert du bail en faveur d'un nouvel exploitant et signe avec celui-ci un nouveau contrat d'exploitation, il en résulte qu'en exécution de ce contrat de transfert, le nouvel exploitant devient titulaire de tous les droits découlant du bail, soit y compris de la créance portant sur la garantie de loyer.

CJ , CABL

Publication OFL - Communication concernant le droit du bail, 1/2019, n° 5

Descripteurs : BAIL À LOYER LOCAL PROFESSIONNEL ; CESSION D'UN PATRIMOINE OU D'UNE ENTREPRISE ; CONTRAT SUI GENERIS

Normes : CO.263; CO.184

Résumé : QUALIFICATION DU CONTRAT DE REMISE DE COMMERCE - FORME Le contrat de remise de commerce est un contrat sui generis puisque, au vu de la diversité des prestations auxquelles il donne naissance, il n'est pas possible de le qualifier d'amblée de vente mobilière. La jurisprudence a ainsi retenu qu'une convention qui prévoyait la cession du mobilier, de l'agencement, du matériel, des installations, ainsi que du droit au bail, de la clientèle et de l'enseigne, devait être qualifiée comme telle, à savoir de contrat sui generis. De manière générale toutefois, la remise de commerce dans le cadre d'un transfert de bail sera soumise aux règles applicables à la vente mobilière. Compte tenu des règles de forme applicables à la vente mobilière, ce contrat peut dès lors être conclu oralement, même si la forme écrite est vivement conseillée. Le transfert des droits et obligations du locataire sortant en faveur du locataire repreneur peut donc être effectué sans qu'il ait été opéré sous la forme écrite.

Voir aussi : ATF 129 III 18 (sur la distinction, en cas de défauts, entre la garantie due par le vendeur et celle liée au contrat de bail)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.259a; CO.259d

Résumé : COMPORTEMENT D'UN LOCATAIRE VOISIN Les agissements d'un locataire voisin consistant à claquer presque quotidiennement les portes de son logement et de l'entrée de l'immeuble, à hurler dans les parties communes et à agresser verbalement, à de nombreuses reprises, plusieurs employés du salon de coiffure, objet d'un bail dans le même immeuble, et même à leur causer des lésions corporelles ainsi qu'au locataire dudit salon, constituent des manquements aux égards dus aux occupants de l'immeuble au sens de l'art. 257f al. 2 CO et peuvent être qualifiés de défauts de la chose louée. Dans un tel cas, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer, fixée dans le cas d'espèce à 30%.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À FERME ; CONCLUSION DU CONTRAT ; FORME ET CONTENU ; TACITE

Normes : CO.275; CO.11

Résumé : FORME DU CONTRAT Le contrat de bail à ferme est valable sans qu'il soit nécessaire de respecter une forme spéciale (art. 11 CO). L'accord des volontés peut donc être exprès, tacite ou résulter d'actes concluants.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p.35 ss

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; MOYEN DE DROIT; SOMMATION

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : RÉSILIATION FAITE PLUSIEURS MOIS APRÈS L'ÉCHÉANCE DU DÉLAI COMMINATOIRE Si le locataire ne paie pas dans le délai comminatoire de 30 jours, le bailleur n'est certes pas nécessairement tenu de procéder à la résiliation du bail de manière immédiate, mais il ne doit pas laisser passer trop de temps; en effet, le congé donné plusieurs mois après peut, selon les circonstances, être considéré comme contraire aux règles de la bonne foi au sens de l'article 271 al. 1 CO. In casu, attente de trois mois a été jugée excessive.

Remarques : Voir aussi arrêt du TF 4A_367/2022 qui a considéré qu'un délai de 3.5 mois après la première menace de résiliation et 2.5 mois après la deuxième menace de résiliation n'était pas contraire à la bonne foi. Un report de résiliation ne pouvait être considéré comme abusif que si la bailleresse acceptait sans réserve des paiements complets de loyer du locataire après l'expiration du délai de paiement fixé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; MANIFESTATION DE VOLONTE; MOTIF; DELAI DE RESILIATION; TERME

Normes : CO.266a; CO.257f

Résumé : CONGÉ ORDINAIRE OU EXTRAORDINAIRE - INTERPRÉTATION DE LA MANIFESTATION DE VOLONTÉ DU BAILLEUR - PRINCIPE DE LA CONFIANCE La question de savoir si l'on se trouve en présence d'un congé ordinaire ou extraordinaire s'examine à la lumière du principe de la confiance.

Voir aussi : ATF 135 III 441; ACJC/260/2006 du 06.03.2006 (résiliation fondée sur plusieurs motifs)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE;PLACE DE PARC;CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.253a; CO.269d

Résumé : PARKING ACCESSOIRE AU LOGEMENT - AVIS DE MAJORATION - OBLIGATION D'UTILISER UNE FORMULE OFFICIELLE Un avis de majoration portant sur un accessoire au logement au sens de l'article 253a CO, in casu un parking, doit être notifiée sur formule officielle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; LOYER

Normes : CO.256; CO.259d

Résumé : ABSENCE DE CONCIERGE L'absence d'un concierge peut constituer un défaut, pouvant justifier un réduction de loyer de 6%.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 568; Newsletter bail.ch octobre 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; DIMINUTION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; DEVOIR DE COLLABORER ; APPRÉCIATION DES PREUVES

Normes : CO.269; CO.270a

Résumé : SORTIE D'UN CONTRÔLE ÉTATIQUE DE LOYER - MÉTHODE ABSOLUE - CALCUL DE RENDEMENT - COLLABORATION DU BAILLEUR À L'ADMINISTRATION DES PREUVES Le bailleur qui, sans aucune justification, refuse ou néglige de produire les pièces comptables en sa possession (ou se défait de ces pièces afin de ne pas pouvoir les produire) viole son obligation de collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne touche pas au fardeau de la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve. En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et l'amener à croire les indications de l'autre partie. Toutefois, s'il dispose de données statistiques cantonales ou communales, le juge ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais doit faire intervenir ces données dans le cadre de l'appréciation globale des preuves. Ces statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, constituent, faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible. Le cas échéant, il s'agira de pondérer les chiffres figurant dans ces statistiques en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou encore de l'expérience du juge. En revanche, si le bailleur justifie le défaut de production, ce défaut est dénué de toute portée. Dans le cadre de l'appréciation des preuves, il s'agit alors de tenir compte des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou de l'expérience du juge.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 568; newsletter bail.ch octobre 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; DIMINUTION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; DEVOIR DE COLLABORER ; APPRÉCIATION DES PREUVES

Normes : CO.269; CO.270a

Résumé : PORTÉE DU DEVOIR DE COLLABORATION DU BAILLEUR À L'ADMINISTRATION DES PREUVES - DEMANDE DE BAISSE - CALCUL DE RENDEMENT Le bailleur doit remettre les pièces pertinentes qu'il est le seul à posséder, car son refus pourrait empêcher le locataire d'apporter la preuve du caractère abusif du loyer. Cette obligation de collaborer loyalement ne va pas au-delà de la production des pièces que lui seul détient. Le bailleur n'est aucunement tenu de se procurer des pièces auprès de tiers afin de les verser à la procédure. Il appartient le cas échéant au locataire de requérir en procédure que le juge ordonne à ces tiers de produire les pièces dont il a besoin afin d'être en mesure de prouver les faits pour lesquels il supporte le fardeau de la preuve.

Voir aussi : ACJC/602/2017 du 22.05.2017

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; GESTION D'AFFAIRES IMPARFAITE

Normes : CO.262; CO.423

Résumé : RESTITUTION DU PROFIT ILLÉGITIME Une sous-location non autorisée est une immixtion du locataire dans les affaires patrimoniales du bailleur. Pour autant que le locataire fût de mauvaise foi, c'est-à-dire qu'il ait su ou dû savoir qu'il sous-louait en violation de ses obligations contractuelles et qu'il retirait de la chose un profit illégitime, le bailleur a le droit d'exiger la restitution de ce profit sur la base de l'art. 423 al. 1 CO; à défaut, il peut le faire sur la base des règles sur l'enrichissement illégitime.

Voir aussi : ACJC/592/2021 du 17.05.2021 (le bailleur principal n'a droit au remboursement d'aucun profit si le sous-bailleur n'est plus enrichi parce que le trop-perçu est restitué en cas d'issue favorable d'une procédure en contestation du loyer initial par le sous-locataire)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; CONDITIONS GÉNÉRALES DU CONTRAT ; CLAUSE INSOLITE ; PERSONNEL DIPLOMATIQUE

Normes : CO.253ss; CO.266a

Résumé : CLAUSE DIPLOMATIQUE Une clause des conditions générales (clause diplomatique) qui confère le droit de dénoncer le contrat de manière anticipée, dans le cas où le locataire n'est pas l'occupant du logement, uniquement à l'occupant du logement, à l'exclusion du locataire, est insolite. Si l'attention du locataire n'a pas été attirée sur cette clause, il faut interpréter ladite clause comme permettant la résiliation anticipée du bail par le locataire, à l'exclusion de l'occupant, qui n'est pas partie au contrat.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch - août 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; FORMULE OFFICIELLE ; LOYER INITIAL

Normes : CO.270; CO.269d

Résumé : INDICATIONS DEVANT FIGURER DANS LA FORMULE - NULLITÉ Lorsque la formule officielle n'indique pas le loyer du précédent locataire ou les motifs de hausse, le loyer fixé est nul ; peu importe que le locataire ait appris d'une autre manière le montant du loyer versé par l'ancien locataire ou les motifs de hausse.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_211/2020 du 25.08.2020 (La formulation "loyer déterminé d’entente entre les parties et sur la base du dernier loyer appliqué" ne répond pas aux conditions de l'art. 19 OBLF); ACJC/1312/2018 du 01.10.2018 (nullité de la formule officielle qui ne contient pas le montant du nouveau loyer, peu importe que le locataire ait pu être en mesure de se renseigner sur le champ manquant par un autre moyen)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; FORMULE OFFICIELLE; LOGEMENT DE LA FAMILLE ; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.266m; CO.266n

Résumé : LOCAL COMMERCIAL ET LOGEMENT DE FAMILLE Pour que des locaux commerciaux, qui servent également à l'hébergement d'époux, puissent être considérés comme « logement de famille », l'un des deux époux au moins doit être titulaire du bail. Cette condition n'est pas remplie lorsque le bail pour le local litigieux a été conclu au nom de l'association dont l'un des époux est président.

Voir aussi : ATF 137 III 208

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; RENDEMENT NET ; DEVOIR DE COLLABORER ; FARDEAU DE LA PREUVE ; STATISTIQUE

Normes : CO.270; CO.269

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - DEVOIR DE COLLABORER DU BAILLEUR - CONSÉQUENCES DE L'ABSENCE DE PRODUCTION DES PIÈCES PERMETTANT UN CALCUL DE RENDEMENT PAR LE BAILLEUR Si, sur la base des documents remis par les parties, le rendement net peut être établi, c'est exclusivement en fonction de ce critère qu'il convient de déterminer si le loyer examiné est abusif au sens de l'art. 269 CO. Si aucun document n'est remis au juge, ou si les pièces fournies sont insuffisantes pour établir le rendement net, le juge doit néanmoins statuer sous peine de commettre un déni de justice. Dans cette dernière hypothèse, soit lorsque les pièces à disposition du juge ne permettent pas de déterminer le rendement net, il faut distinguer selon que l'on peut ou non imputer cette carence au bailleur. Dans le premier cas (le bailleur refuse ou néglige de produire les pièces comptables en sa possession, sans aucune justification), le bailleur viole son obligation de collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne touche pas au fardeau de la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve : a) En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut avoir pour conséquence de convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et, par conséquent, d'amener le juge à croire les indications de l'autre partie, sans qu'il soit, au demeurant, question d'un quelconque renversement du fardeau de la preuve. b) Si, par contre, le juge dispose de données statistiques cantonales ou communales, il ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais il doit faire intervenir ces données dans le cadre de l'appréciation globale des preuves. Ces statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, constituent, faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible; le cas échéant, il s'agira de pondérer les chiffres figurant dans ces statistiques en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, en fonction du montant du loyer payé par le précédent locataire, ou de l'expérience du juge. Dans le second cas (le bailleur justifie le défaut de production), l'attitude du bailleur n'est pas prise en compte. Dans le cadre de l'appréciation des preuves, il s'agit exclusivement de tenir compte des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant, en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, en fonction du montant du loyer payé par le précédent locataire, ou de l'expérience du juge.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_513/2016 du 18.04.2017 (large pouvoir d'appréciation du juge en fixation judiciaire du loyer)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; CALCUL; RENDEMENT NET ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CO.269; CO.271

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - DATE DE L'ÉTAT LOCATIF POUR PROCÉDER AU CALCUL DE RENDEMENT Il s'agit d'examiner le bien-fondé des motifs du congé au moment où il a été donné, de sorte que cet instant constitue la date déterminante pour le calcul de rendement. Un état locatif postérieur à la date du congé ne saurait entrer en ligne de compte.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; LOYER ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.271

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - RÉSERVE DE HAUSSE INSIGNIFIANTE Selon la jurisprudence, il est admissible de résilier un bail afin d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé que celui payé par le locataire congédié ; toutefois, une telle résiliation ne doit pas servir de prétexte à la poursuite d'un but illicite tel que la perception d'un loyer abusif. Est abusif le congé donné par un bailleur qui ne dispose que d'une réserve de hausse insignifiante,en l'occurence CHF 75.- par année, mais en fait néanmoins usage afin de se débarrasser d'un locataire qui ne lui convient plus.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 2/2018, p. 37ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; DIMINUTION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.270a; CO.269

Résumé : DEMANDE DE BAISSE DE LOYER - MOMENT DÉTERMINANT POUR EFFECTUER LE CALCUL DE RENDEMENT Pour juger une demande d'adaptation de loyer, il faut se placer au dernier moment où la déclaration de hausse ou la demande de baisse devait être exprimée, soit le dernier jour où elle devait être remise à la poste pour atteindre le cocontractant en temps utile (ATF 122 III 20 consid. 4b). S'agissant d'une demande de baisse de loyer, la date déterminante est donc le dernier jour où elle devait être postée pour parvenir au bailleur la veille du délai de congé. Le loyer, qui repose sur des données variables, ne peut pas être constamment adapté; il est "bloqué" dans l'intervalle compris entre deux échéances contractuelles, sous réserve d'une clause d'indexation ou d'échelonnement (cf. art. 269b et 269c CO). Il est légitime que le loyer fixé selon la méthode du rendement net reflète la situation telle qu'elle était peu avant qu'il entre en vigueur, et plus exactement au dernier moment où la partie concernée devait prendre la décision de demander une adaptation de loyer.

Voir aussi : ATF 122 III 20 (confirmation de jurisprudence); arrêt du TF 4A_415/2015 du 22 août 2016 (lorsque la demande de baisse doit être reportée au prochain terme pertinent, le calcul de rendement doit aussi être reporté)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; FORMULE OFFICIELLE ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.270; CO.269d

Résumé : MODIFICATION DU RÉGIME DES FRAIS ACCESSOIRES A L'OCCASION DE LA CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL - CONTENU DE LA FORMULE OFFICIELLE L'avis officiel doit permettre au locataire d'apprécier si les modifications prévues par le bailleur en comparaison avec l'ancien bail sont économiquement neutres ou si elles impliquent une augmentation de loyer ou de frais accessoires.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INDEXÉ ; LOYER ÉCHELONNÉ

Normes : CO.269b; CO.269c

Résumé : PAS DE CUMUL ENTRE INDEXATION ET ÉCHELONNEMENT - VOLONTÉ HYPOTHÉTIQUE DES PARTIES POUR DÉTERMINER LA CLAUSE QUI PRÉVAUT L'indexation et l'échelonnement du loyer ne peuvent pas être cumulés (ATF 124 III 57 consid. 3a). Si le contrat prévoit néanmoins cette solution, il faut se demander ce que les parties auraient convenu si elles avaient eu conscience du caractère inadmissible d'un tel cumul (ATF 124 III 57 consid. 3c).In casu, dans la mesure où il faut s'en tenir à la prévalence de la clause d'échelonnement, la clause d'indexation ne peut s'appliquer qu'à l'échéance de la période d'échelonnement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE

Normes : CO.262; CO.267

Résumé : LÉGITIMATION ACTIVE DU SOUS-BAILLEUR À AGIR EN EXPULSION CONTRE LE SOUS-LOCATAIRE Y COMPRIS À L'ÉCHÉANCE DU BAIL PRINCIPAL À l'échéance du bail de sous-location, le sous-locataire est tenu de restituer les locaux au sous-bailleur, qui répond à l'égard du propriétaire de leur libération à l'échéance du bail principal. La fin de celui-ci est sans pertinence pour juger de la légitimation active du sous-bailleur, car la demande en évacuation ne se fonde pas sur le droit de propriété mais exclusivement sur la relation contractuelle de sous-location. Le sous-bailleur est bel et bien titulaire personnellement du droit matériel allégué et conserve un intérêt juridique à agir. Il n'invoque donc pas le droit d'autrui et l'adage "nul ne plaide par procu­reur" n'est pas violé.

Voir aussi : ACJC/310/2020 du 24.02.2020; ACJC/372/2006 du 03.04.2006

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ; ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME; DÉLAI RELATIF; PRESCRIPTION

Normes : CO.67; CO.270

Résumé : CRÉANCE EN RESTITUTION DE L'INDU - DÉLAI DE PRESCRIPTION RELATIF Le créancier a connaissance de son droit de répétition - et le délai de prescription relatif d'un an commence à courir (art. 67 al. 1 CO) - lorsqu'il connaît suffisamment d'éléments pour fonder et motiver son action en justice, laquelle n'a pas besoin d'être chiffrée (art. 85 CPC). Est déterminant le moment de la connaissance effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu connaître son droit en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances. Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective intervient lorsqu'il sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif.

Voir aussi : ATF 146 III 82 in newsletter Bail.ch avril 2020 (laisse la question ouverte de l'ignorance présumée du locataire, de nos jours, quant au caractère obligatoire de la formule officielle)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; FRAIS ACCESSOIRES ; FRAIS D'EXPLOITATION

Normes : CO.257a; CO.257b

Résumé : EXEMPLES DE FRAIS D'EXPLOITATION QUI PEUVENT ÊTRE MIS À LA CHARGE DU LOCATAIRE : - contrat de service de l'installation de ventilation (ne comportant pas de frais de réparation ou de remplacement), - frais relatifs à la retransmission de données (abonnement de base au téléréseau), - frais relatifs à l'exploitation de l'ascenseur (n'incluant pas de réparations ou de rénovations de l'installation), - abonnement relatif à la vidange générale des canalisations d'eaux usées et d'eaux claires et des drainages au curage des sacs des eaux de surface, des eaux pluviales et des regards de visite à la machine hydraulique (ne comportant pas de frais de réparation ou de remplacement), - consommation d'eau de l'immeuble, location du compteur d'eau, taxe d'épuration des eaux usées et bornes hydratantes, - frais d'électricité (électricité des installations, éclairages et surfaces/locaux communs, y compris taxes communales, cantonales et fédérales sur l'électricité), - conciergerie, produits et matériel de conciergeries et exploitation de communs gérés par les voisins, - honoraires et frais pour la répartition et l'établissement des décomptes de frais accessoires.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;ANNULABILITÉ;DILIGENCE

Normes : CO.271; CO.257f.al3

Résumé : DISPROPORTION DES INTÉRÊTS - CONGÉ ORDINAIRE INUTILEMENT RIGOUREUX Lorsque le locataire enfreint ses devoirs de diligence, le bailleur peut procéder, au choix, à une résiliation anticipée moyennant un avertissement préalable ou à un congé ordinaire, sans octroyer d'avertissement préalable. Toutefois, le congé ordinaire peut être annulé en vertu de l'article 271 CO s'il est inutilement rigoureux. In casu, au regard de l'ensemble des circonstances et en particulier au "problème humain" évident, il apparaît que le congé ordinaire était inutilement rigoureux. Le bailleur pouvait user du congé extraordinaire, également approprié au but visé mais nettement moins dommageable pour sa partenaire contractuelle, compte tenu qu'une sommation était nécessaire et qu'il était possible de mettre fin à la violation du contrat.

Voir aussi : ACJC/247/2020 du 10.02.2020 (Dans le cas d'espèce, congé ordinaire n'est pas plus rigoureux que le congé extraordinaire)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication 140 III 591; DB 27/2015, p. 14ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE ; FRAIS ACCESSOIRES ; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - BONNE FOI- NOTION DE CARACTÈRE INSIGNIFIANT DU MONTANT EN SOUFFRANCE La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. Tel peut être le cas lorsque le montant en souffrance est insignifiant. Le caractère insignifiant de l'arriéré se détermine en tant que tel, et non pas par rapport au loyer mensuel ou par rapport au montant déjà versé à titre de loyer depuis le début du bail. Il se détermine en outre objectivement, et non par rapport à la situation subjective des parties. Les moyens financiers du bailleur importent peu, la procédure de l'art. 257d CO étant ouverte à tous les bailleurs, impécunieux ou aisés. In casu, un arriéré de charges de CHF 164,65 ne doit pas être qualifié d'insignifiant.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOCAL PROFESSIONNEL ; NOTION

Normes : CO.253a; CO.266d

Résumé : NOTION DE LOCAL COMMERCIAL - BOX POUR CHEVAUX Par local commercial, il faut comprendre tout local qui sert à l'exploitation d'une activité commerciale ou, au sens large, à l'exercice d'une activité professionnelle. Il doit ainsi s'agir essentiellement de locaux, à savoir d'espaces fixés durablement et délimités de manière horizontale et verticale (installations tridimensionnelles), respectivement de bâtiments plus ou moins fer­més. Un local qui n'abrite que les loisirs d'un individu (ou de quelques personnes), sans qu'il n'y soit exercé une quelconque activité lucrative n'est pas commercial, ce qui peut notamment être le cas d'une écurie pour chevaux. C'est la volonté des parties, généralement exprimée dans la clause définissant la destination des locaux, qui est déterminante. Si des box pour chevaux entrent dans la catégorie des autres installations ana­logues à une chambre meublée ou une place de stationnement (art. 266e CO), la doctrine unanime retient que lorsque la location est faite à titre professionnel, notamment pour l'exploitation d'un manège, il s'agit alors d'un local commercial, les délais et termes de l'art. 266d CO trouvant notamment application. In casu, caractère de local commercial reconnu à des box pour chevaux.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORME ET CONTENU;MANIFESTATION DE VOLONTÉ;PRINCIPE DE LA RÉCEPTION

Normes : CO.266l; CO.273

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - LIEU DE NOTIFICATION La résiliation du bail est une manifestation de volonté sujette à réception. Elle déploie ses effets lorsqu'elle entre dans la sphère de puissance du destinataire de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci soit à même d'en prendre connaissance; peu importe qu'une prise de connaissance effective ait lieu ou non. Lorsque l'agent postal ne peut pas remettre le pli recommandé à son destinataire ou à un tiers autorisé et qu'il laisse un avis de retrait dans la boîte aux lettres ou la case postale, la communication est reçue dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de poste selon l'avis de retrait, soit en règle générale le lendemain du dépôt de l'avis (théorie de la réception absolue). En principe, le congé doit être adressé au domicile du locataire. Il faut réserver les conventions prévues par les parties. L'usage admet que le bailleur puisse envoyer le courrier à l'adresse des locaux loués.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_611/2023 du 22.05.2024; ACJC/554/2023 du 17.04.2023 (notification au représentant du cocontractant); arrêts du TF 4A_67/2021 du 08.04.2021 (Si le locataire est absent durant une longue période, il peut informer le bailleur d’une autre adresse à laquelle il peut être atteint. Dans une telle hypothèse – c’est-à-dire si le bailleur sait que le locataire ne peut pas être atteint à l’adresse du bail et connait l’autre adresse de notification –, le bailleur qui se prévaut d’une notification à l’adresse du bail commet généralement un abus de droit (art. 2 al. 2 CC) - Marie-Laure PERCASSI, Maxime inquisitoire sociale, principe d'imputation et adresse de notification, in DB n° 33/2021 p. 69ss; 4A_74/2011 du 02.05.2011 (nullité du congé notifié au siège de la société locataire lorsque le bailleur sait que l'adresse n'est pas fiable et qu'il a la possibilité de le notifier à une autre adresse); ACJC/399/2020 du 09.03.2020 (inefficacité du congé dont la mise en demeure est adressée au siège social du locataire, alors même que le bailleur sait qu'une telle notification ne pourra pas atteindre son destinataire, le nom de la société ne figurant sur aucune boîte-aux-lettres à cette adresse); ACJC/68/2020 du 20.01.2020 (le congé peut être remis à son destinataire ou à toute autre personne dont on peut légitimement penser qu'elle le représente, telle qu'un employé); ACJC/748/2020 du 29.05.2020

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; EFFICACITÉ ; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g; CO.257f

Résumé : CARACTÈRE SUBSIDIAIRE DE L'ART. 266g CO L'art. 266g CO confère un droit de congé extraordinaire pour justes motifs lorsque l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie. Cette disposition est subsidiaire par rapport aux autres congés extraordinaires, notamment ceux des art. 257d ou 257f al. 3 CO. Cas échéant, le bailleur ne saurait prétendre à l'application de la règle générale (art. 266g CO) pour le seul motif qu'il a omis de respecter l'avertissement écrit imposé par la disposition spéciale (art. 257f al. 3 CO).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_608/2020 du 26.02.2021 (newsletter bail.ch avril 2021); ACJC/671/2016 du 17.05.2016

TF , 1re Cour de droit civil

Publication DB 27/2015, p.12ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; CRÉANCE COMPENSANTE

Normes : CO.120; CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION NON ADMISE AVEC CRÉANCE CONTESTÉE EN RÉDUCTION DE LOYER ET DOMMAGES-INTÉRÊTS POUR DÉFAUTS Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (art. 120 al. 2 CO). Il n'est pas nécessaire que la contre-créance soit déterminée avec certitude dans son principe et son montant pour que le débiteur puisse invoquer la compensation. Toutefois, l'effet compensatoire n'intervient que dans la mesure où l'incertitude est ultérieurement levée par le juge, à savoir s'il est judiciairement constaté que la contre-créance existe réellement. La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de grâce. Invoquer la compensation avec une contre-créance contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente.

Voir aussi : ACJC/1746/2019 du 02.12.2019 (admet au vu des circonstances particulières du cas, la possibilité de suspendre la cause jusqu'à droit connu sur les prétentions opposées en compensation, introduites une année avant la notification de l'avis comminatoire); arrêt du TF 4A_333/2022 du 09.11.2022 (Le locataire doit pouvoir prouver immédiatement les créances compensantes ; ainsi, invoquer des créances non chiffrées et non établies qui découleraient de défauts de l’objet loué n’est pas suffisant).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 433

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; LOYER ABUSIF ; LOYER USUEL

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : IMMEUBLE ANCIEN - QUALIFICATION - NOMBRE D'ANNÉS Il n'est pas contraire au droit fédéral de ne pas qualifier d'ancien un immeuble de 26, respectivement 27 ans, pour lequel l'adaptation du loyer au caractère usuel dans la localité ou dans le quartier a en principe la priorité sur celle fondée sur les coûts, et d'admettre l'exception du rendement excessif).En effet, dans les années 1982 et 1983, période durant laquelle les immeubles ont été construits, l'on savait que le calcul du rendement net, et par conséquent les justificatifs nécessaires à cet égard pour la fixation du loyer, était important, de sorte que l'on peut par conséquent s'attendre à ce que, dans le cadre d'une administration professionnelle d'un immeuble, ces documents importants soient soigneusement conservés et ne disparaissent pas déjà après 26 ou 27 ans.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_400/2017 du 13.09.2018 (cf. Fiche 2310877 ) : fixe à 30 ans la limite à partir de laquelle on peut considérer que l'immeuble est ancien.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 3/14, p. 65

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l; CO.266o

Résumé : NOTIFICATION D'UNE FORMULE OFFICIELLE PÉRIMÉE L'usage d'une formule officielle de résiliation périmée n'engendre pas la nullité de la résiliation dès lors que ladite formule contient les renseignements nécessaires permettant au locataire de contester valablement le congé devant l'autorité de compétente.

TF , Ire Cour de droit public

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; LOYER CONTRÔLÉ; LOYER INITIAL; NULLITÉ PARTIELLE ; PROCÉDURE ADMINISTRATIVE

Normes : CO.20; CO.270

Résumé : CONTRÔLE DU LOYER PAR L'AUTORITÉ ADMINISTRATIVE - LOYERS ÉCHELONNÉS Un échelonnement, dont le premier échelon fixe pour les trois premières années un montant égal au plafond imposé par l'autorité administrative en exécution du contrôle étatique (LDTR), puis un deuxième échelon très fortement supérieur, est compatible avec le droit cantonal lequel ne peut pas, après l'échéance de la durée de trois ans prévue par lui, empêcher un échelonnement admissible au regard de l'article 269c CO.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/2013, p. 111ss

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; TRANSFERT DE BAIL ; RÉSILIATION

Normes : CO.262; CO.263

Résumé : TRANSFERT DU BAIL PRINCIPAL - CONSÉQUENCES SUR LE CONTRAT DE SOUS-LOCATION Le transfert de bail a pour conséquence d'opérer un changement de locataire moyennant l'accord du bailleur. Il n'a d'effet que sur les parties au contrat et non sur les obligations que celles-ci ont pu contracter à l'égard de tiers, par exemple de sous-locataires. En cas de transfert d'un bail principal, le bail de sous-location prend fin, dès lors que le sous-bailleur ne peut transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Le sous-bailleur se trouve ainsi dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire, lequel doit restituer les locaux.

Tribunal fédéral , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 139 III 145; CdB 2/2013, p. 51

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONCLUSION DU CONTRAT ; CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE ; ABUS DE DROIT ; CONTRATS EN CHAÎNE

Normes : CO.255; CO.266

Résumé : BAUX SUCCESSIFS DE DURÉE DÉTERMINÉE - LICÉITÉ La conclusion de baux en chaîne est licite sous réserve d'une fraude à la loi.Commet une telle fraude le bailleur qui, en soi, a l'intention de s'engager pour une durée indéfinie, mais opte pour un système de baux à durée déterminée aux seules fins de mettre en échec des règles impératives. S'il est vrai que le système des contrats en chaîne est susceptible de procurer des avantages importants au bailleur, l'on ne saurait postuler l'illicéité de principe d'un tel procédé, alors que la loi ne l'interdit nullement. La partie qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_598/2018 du 12.04.2019 (principes valables pour examiner la validité d'une clause de durée déterminée insérée dans le premier contrat conclu par les parties); arrêt du TF 4A_48/2018 du 18.05.2018 (sur ACJC/1565/2017 du 04.12.2017 qui retient fraude à la loi et requalification du contrat de durée déterminée en contrat de durée indéterminée)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À FERME; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; FERMAGE

Normes : CO.288; CO.259d

Résumé : RÉDUCTION DU FERMAGE POUR DÉFAUT APPLICABLE À L'ENSEMBLE DU FERMAGE Les pourcentages de réduction doivent s'appliquer à l'ensemble du fermage. En effet, le fermage doit être compris comme la somme totale que le fermier doit verser en contrepartie de l'usage de la chose (cf. par analogie art. 257 CO). La ventilation du fermage en plusieurs postes est sans pertinence dès lors qu'il n'est pas établi en fait que l'un de ces postes correspondrait à autre chose que la contrepartie de la cession d'usage.

Voir aussi : ACJC/1436/2014 du 24.11.2014

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 196 SJ 2010 I 369

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; SOMMATION

Normes : CO.282; CO.257d

Résumé : CONTENU DE L'AVIS COMMINATOIRE En vertu de l'art. 282 CO, le courrier contenant l'avis comminatoire doit expressément indiquer qu'à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail sera résilié. Un renvoi à l'art. 282 CO ou à une clause contractuelle rappelant la disposition légale ne suffit pas.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À FERME ; DEMEURE ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; RÉSILIATION ; SÛRETÉS

Normes : CO.257d; CO.282

Résumé : RETARD PORTANT SUR LA CONSTITUTION DE SÛRETÉS - CONGÉ POUR DÉFAUT DE PAIEMENT PAS POSSIBLE La réglementation de l'art. 282 CO sur la demeure du fermier quant au versement du fermage est calquée sur celle de l'art. 257d CO, seul le délai de paiement étant différent (60 jours au moins dans le bail à ferme, 30 jours au moins dans le bail à loyer). L'interprétation qui est faite par la doctrine de l'art. 257d CO doit ainsi valoir pour l'art. 282 CO. Or la doctrine moderne admet de manière convaincante, sur la base du texte de cette dernière norme, que celle-ci ne peut pas être invoquée lorsque le retard porte en particulier sur la constitution de sûretés.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 137 III 389

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SUBSIDIARITÉ

Normes : CO.261; CO.271

Résumé : RESILIATION EXTRAORDINAIRE ET ORDINAIRE Sur le principe, il faut reconnaître, avec la doctrine, la possibilité de signifier une deuxième résiliation "subsidiaire", appelée à déployer ses effets uniquement si le premier congé n'est pas valable.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_12/2023 du 31.3.2023 (un bailleur, après avoir signifié une fois un congé ordinaire et en outre, au cours du délai de ce congé, un congé extraordinaire, peut donner un autre congé extraordinaire pour défaut de paiement du loyer jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué sur les deux premiers congés. Le congé signifié « par précaution », pour le cas où un congé, dont la validité (ou nullité) est litigieuse entre les parties, serait déclaré nul ou inefficace par l’autorité de conciliation ou par le juge, n’est pas un congé conditionnel); arrêt du TF 4A_143/2023 du 10.10.2023

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2010 I 317; CdB 1/2011, p. 1 ss

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; USAGE PERSONNEL; LOCATAIRE; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.262; CO.257f

Résumé : DESTINATION ET MODALITÉS D'USAGE DES LOCAUX - CESSION À TITRE GRATUIT - PRÊT À USAGE Sauf stipulation contraire, le locataire n'est pas tenu d'occuper lui-même la chose louée mais peut la laisser à disposition des membres de sa famille ou de ses proches. Une telle cession, à titre gratuit, est soumise aux règles du prêt à usage. Elle ne peut être assimilée à une sous-location et n'est pas contraire à l'obligation du locataire d'user de la chose avec soin, de sorte que, dans un tel cas, le bail ne peut pas être résilié prématurément en application de l'art. 257f al. 3 CO.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_287/2021 du 07.06.2022 (Un bail est valable même lorsque le locataire n'a pas l'intention d'utiliser lui-même l'appartement, à moins que les parties n'aient convenu du contraire)

CJ , CABL

Recours TF déposé le 29.01.2010, rendu le 29.04.2010, CONFIRME

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; BAILLEUR(BAIL A LOYER); BESOIN(EN GENERAL); MOTIF

Normes : CO.271; CO.271a

Résumé : RESILIATION - BESOIN (EN GENERAL) - CONDITIONS NON REUNIES N'est pas contraire à la bonne foi le congé donné par le bailleur qui entend mettre les locaux loués à disposition de membres de sa famille, même si le besoin n'est ni immédiat, ni urgent. Le fait qu'un bailleur soit propriétaire de plusieurs immeubles n'implique pas nécessairement que la résiliation d'un contrat de bail à loyer pour loger un membre de sa famille soit contraire aux règles de la bonne foi. Pour se prononcer sur la base des art. 271 et 271a CO, il convient de ne pas tenir compte de la justification avancée par l'auteur de la résiliation, mais de ses mobiles réels, qui devront être déterminés à la lumière des indices révélés par l'instruction de la cause. Des éléments qui, pris individuellement, ne permettraient pas tous d'établir que le motif ne correspond pas à la réalité, peuvent, considérés dans leur ensemble, constituer des indices suffisants de la fausseté du motif de congé allégué et conduire à reconnaître le caractère abusif du congé. Tel est notamment le cas en présence de contradictions manifestes entre les déclarations du bailleur et les témoignages de sa soeur et d'autres locataires, de nature à faire douter le juge de la réalité des motifs invoqués pour justifier la résiliation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE PARTIELLE; LOYER CONTROLE; LOYER ABUSIF; REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.20; CO.270

Résumé : NULLITÉ PARTIELLE DU CONTRAT DE BAIL PORTANT SUR LE MONTANT DU LOYER APRÈS TRAVAUX SANS AUTORISATION La fixation d'un loyer supérieur au loyer autorisé par l'Etat en application de la LDTR ou de la LGZD entraîne la nullité partielle du contrat de bail. Le locataire dispose dès lors d'une créance en remboursement fondée sur l'enrichissement illégitime et portant sur la différence entre le montant autorisé et le montant perçu par le bailleur. Le fait que le bailleur ait fait usage de la formule officielle au moment de la fixation du loyer initial n'y change rien. Si le bailleur effectue des travaux sans solliciter d'autorisation et que l'autorité ne le découvre que plus tard, il doit assumer le fait que les mesures administratives visent aussi bien à rectifier les baux déjà conclus qu'à s'assurer que les logements touchés demeurent, pour l'avenir, compatibles avec les critères posés par la législation cantonale. Il s'expose ainsi à devoir restituer le trop-perçu de loyer portant sur une période antérieure à la décision de l'autorité.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_356/2018 du 10.12.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE); AVIS DES DEFAUTS

Normes : CO.259a.ss; CO.258

Résumé : DÉFAUTS DE LA CHOSE LOUÉE - CLAUSES OBLIGEANT LE LOCATAIRE À SIGNALER AU BAILLEUR LES DÉFAUTS DANS UN CERTAIN DÉLAI Certains baux comportent des clauses obligeant le locataire à signaler au bailleur les défauts affectant la chose louée dans un certain délai à dater de l'état des lieux d'entrée, à défaut de quoi le locataire est réputé déchu des droits que lui confèrent les art. 258 et 259a ss CO. Selon la doctrine, de telles clauses ne sont pas opposables au locataire. D'abord, le législateur n'a pas imposé au locataire une réaction immédiate s'il constate un défaut lors de la remise de la chose louée, contrairement à ce qui est prévu pour le contrat de vente (art. 201 CO). Ensuite, le législateur a renoncé à la présomption de l'ancien droit, en vertu de laquelle le locataire qui ne réagissait pas lors de l'état des lieux d'entrée était réputé avoir reçu la chose louée en bon état. Enfin, l'art. 256 al. 1 CO, relatif à l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée, garantit impérativement au locataire un standard minimum de qualité auquel il ne saurait valablement renoncer, explicitement ou implicitement. Demeure en revanche également réservé le cas où la réaction du locataire serait à ce point tardive ou en contradiction avec son attitude lors de l'état des lieux d'entrée qu'elle constituerait un abus de droit (art. 2 al. 2 CC).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI DE PRESCRIPTION; PRESCRIPTION

Normes : CO.259d; CO.128

Résumé : CRÉANCE EN RESTITUTION DE LOYERS FONDÉE SUR L'ARTICLE 259d CO - PRESCRIPTION QUINQUENNALE Dès lors que la créance en restitution de loyers de l'art. 259d CO revêt un caractère contractuel, la prescription de l'art. 128 CO s'applique. Il apparaîtrait en effet choquant de soumettre la créance en restitution à un délai de prescription plus long que la créance initiale. Si la prescription de cinq ans s'applique au versement de prestations périodiques, aucun motif légitime ne justifie de soumettre la demande de restitution de telles prestations à un délai différent, a fortiori plus long. Partant, la créance en restitution de loyer de l'art. 259d CO est soumise à une prescription de cinq ans.

Voir aussi : Fiche 2309483

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE

Normes : CO.259a; CO.260a

Résumé : DÉFAUTS DE LA CHOSE LOUÉE IMPUTABLES AU LOCATAIRE Selon l'art. 260a al. 1 CO, le locataire n'a le droit de rénover ou de modifier la chose louée qu'avec le consentement écrit du bailleur. Il en découle qu'en modifiant une installation faisant partie du bail, in casu la ventilation, le locataire a objectivement eu un comportement contraire au contrat. Dès lors, il est, au moins en partie, responsable de la situation de chaleur excessive dont il se plaint, puisque le système de ventilation ne fonctionne plus correctement après l'intervention de l'entreprise qu'il a mise en .uvre. Dès lors, le locataire ne peut pas invoquer, en sa faveur, les droits découlant des art. 259a à 259h CO et ne saurait exiger la remise en état de la ventilation, qu'il a pris l'initiative de faire modifier sans avoir obtenu l'autorisation du bailleur. Il ne peut pas davantage faire valider la consignation de son loyer, ni obtenir une réduction proportionnelle de celui-ci en relation avec la température excessive.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION ANTICIPEE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.262; CO.257f

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - SOUS-LOCATION - CONDITIONS ABUSIVES La sous-location portant sur six chambres, chacune pour un prix correspondant approximativement à celui du contrat de bail principal, est abusive en tant que le loyer ainsi obtenu est supérieur de plus de 600 % à celui du contrat de bail principal, même si un service de nettoyage est offert. Dans ce cas, compte tenu de la sous-location à des conditions abusives pratiquée par les locataires, le bailleur est en droit de notifier un congé extraordinaire.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 13.10.2009, rendu le 08.12.2009, CONFIRME, 4A_502/2009

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; ENVOI POSTAL; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.266l; CO.266n

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - PLI COMMUNIQUÉ SÉPARÉMENT AU LOCATAIRE ET À SON CONJOINT Par pli séparé, on entend l'envoi de deux plis distincts contenant chacun la formule officielle prévue par l'art. 266l al. 2 CO. Selon la doctrine, l'envoi au conjoint d'une photocopie du congé notifié au locataire suffit. Cette règle est valable lorsqu'un seul des deux conjoints est titulaire du bail, mais également lorsque les deux époux le sont (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 630 ss).

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 1/10 p. 19MP 1/10 p. 21

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.260; CO.259d

Résumé : RÉNOVATION - NULLITÉ D'UNE CLAUSE DE RENONCIATION À UNE RÉDUCTION DE LOYER CONTENUE DANS LE BAIL Face à une situation concrète, le locataire peut valablement conclure une convention dérogeant au système légal, à condition qu'il soit correctement informé, le jour où il prend sa décision, des nuisances auxquelles il est exposé. La renonciation doit être concrète et non abstraite de sorte que le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'ensuit. La renonciation ne concerne pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus. Les clauses de renonciations convenues alors que le locataire n'était pas correctement informé sont nulles. Il convient de n'admettre que restrictivement des accords qui dérogent à des dispositions en principe impératives de la loi.

Voir aussi : ACJC/742/2024 du 11.06.2024; ACJC/625/2024 du 22.05.2024; ACJC/1664/2023 du 18.12.2023; ACJC/65/2019 du 21.01.2019; ACJC/173/2018 du 12.02.2018 (CEVA); ACJC/102/2016 du 01.02.2016

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/2009 p. 108

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; FORMULE OFFICIELLE; REMISE CONVENTIONNELLE DE DETTE

Normes : CO.269d; CO.115

Résumé : REMISE DE DETTES - HAUSSE DE LOYER - FORMULE OFFICIELLE Les accords successifs dans lesquels le bailleur renonce à une partie de sa créance, pour une période déterminée, sans remettre en question le loyer convenu initialement et sans jamais accepter que ce loyer soit définitivement modifié pour l'avenir, se caractérisent comme des remises de dettes au sens de l'art. 115 CO. La remise de dettes est un contrat bilatéral non formel par lequel les parties peuvent réduire un loyer, pour une durée déterminée, sans remettre en cause le loyer initial. Aucune formule officielle, ni aucune motivation particulière, ne sont nécessaires pour instituer une remise de dette inférieure à celles convenues précédemment, voire pour revenir au loyer initial prévu contractuellement.

Voir aussi : Fiche 2309780

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267; CO.97

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE - PAS DE NÉCESSITÉ DU CONSTAT D'HUISSIER Le recours à un huissier n'est pas absolument indispensable lorsque le bailleur peut procéder à l'état des lieux contradictoire, le cas échéant en prenant des clichés de ce qu'il estime constituer des défauts, et faire parvenir au locataire, par courrier recommandé, le procès-verbal d'état des lieux que ce dernier a refusé de signer, accompagné d'un avis des défauts. Dans ce cas, les frais de l'huissier qui a assisté à l'état des lieux ne peuvent être mis à la charge du locataire à qui il n'appartient pas d'assumer le surcroît de prudence du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); CONTESTATION DU CONGE; EFFICACITE; RESILIATION

Normes : CO.273; CO.274g

Résumé : CONTESTATION D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION - COMPÉTENCE Sur le plan cantonal, le locataire qui fait l'objet d'une procédure d'évacuation fondée sur l'art. 257d CO et qui n'a pas contesté le congé dans le délai de l'art. 273 CO mais entend faire constater l'inefficacité ou la nullité de celui-ci, devrait en principe soumettre ces conclusions au juge unique de l'expulsion. La compétence de ce dernier étant cependant restreinte par la loi d'organisation judiciaire à la seule procédure d'évacuation, l'examen de l'efficacité, respectivement de la validité du congé devra être soumis d'office à une chambre du Tribunal des baux et loyers siégeant avec le concours des assesseurs. Dans ce cas, cette dernière statuera, par simplification, également sur le bien-fondé de la demande d'évacuation.

TF

Publication ATF 135 III 248 CdB 2/2009 p. 35 SJ 2009 I p. 353

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; RESILIATION; REGISTRE FONCIER

Normes : CO.261; CO.261b

Résumé : BAIL RECONDUCTIBLE TACITEMENT - RÉINSCRIPTION AU REGISTRE FONCIER APRES RADIATION DU BAIL FAUTE DE REQUÊTE DE PROLONGATION DE L'ANNOTATION AVANT LE PREMIER TERME CONTRACTUEL Un contrat de bail prévu initialement pour une certaine durée et reconductible tacitement doit pouvoir être réinscrit au Registre foncier après que l'annotation du contrat a été radiée d'office, faute de requête de prolongation de l'annotation formulée avant le premier terme contractuel.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : INTERVALLE ENTRE LES DEUX COMMUNICATIONS SÉPARÉES AUX ÉPOUX Le congé et la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint, sous peine de nullité (art. 266n et 266o CO). Selon la jurisprudence, il n'est pas nécessaire que les époux soient simultanément informés du congé; ils doivent néanmoins tous deux être avertis dans un laps de temps raisonnable (ACJ n° 281 du 13.03.2000 Commune de B. c/ C.). Le congé adressé à des époux dans un laps de temps de 1 mois et demi a été jugé valable (ACJ du 22 juin 1990 in Droit du Bail n° 4,1992, p. 12; ACJC/1135/2005). Un congé adressé au conjoint du locataire 5 mois après la notification au locataire ne respecte pas l'art. 266o CO, de sorte que le congé est frappé de nullité absolue (ACJ n° 281 du 13.03.2000 Commune de B. c/ C.).

Voir aussi : ACJ n° 281 du 13.03.2000 Commune de B. c/ C. ACJC/1535/2005 du 11.10.2005 ACJC/133/2009 du 02.02.2009

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; SOMMATION; CONJOINT; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : AVIS COMMINATOIRES ET DE RÉSILIATION - NULLITÉ - AMBIGUÏTÉ RÉSULTANT DE LA DÉSIGNATION DE L'EPOUSE DU LOCATAIRE PAR LE PRÉNOM DE SON MARI - FARDEAU DE LA PREUVE Le bailleur supporte le fardeau de la preuve de la réception des avis comminatoires et de résiliation (ATF 4A_39/2007 du 2 mai 2007, consid. 4). In casu, puisque le prénom "Claude" peut désigner aussi bien un homme qu'une femme, et en l'absence d'éléments permettant de considérer que les plis destinés à "Mme Danielle X." mais adressés à "Mme Claude X." sont bien parvenus à l'épouse du locataire, il y a lieu de retenir que les formes légales n'ont pas été respectées, de sorte que le congé est nul.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_39/2007 du 09.05.2007 in DB n° 20/2008 p. 20

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 1/09 p. 3

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - AVIS COMMINATOIRE - NOTION D'ARRIÉRÉ RÉGLÉ TRÈS PEU DE TEMPS APRÈS L'EXPIRATION DU DÉLAI COMMINATOIRE L'art. 271 al. 1 CO s'applique également lorsque la résiliation du bail a pour cause la demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO. Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose alors à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit et à la bonne foi; il faut des circonstances particulières pour que le congé soit annulé. Tel sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû. Le congé sera également tenu pour contraire aux règles de la bonne foi si le montant impayé est insignifiant, si l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer ou si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration du délai comminatoire (ATF 4C.65/2003 du 23.09.2003, consid. 4.2). Une durée de quatre jours pour régler l'arriéré n'entre pas dans la notion de "très peu de temps" propre à la demeure du locataire.

Voir aussi : ATF 120 II 31

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; AVIS DES DEFAUTS; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267; CO.267a

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - AVIS DES DÉFAUTS - CONSTAT D'HUISSIER Le bailleur qui s'abstient d'adresser au locataire un avis conforme aux exigences de l'art. 267a CO, est réputé avoir renoncé à ses droits, tels qu'ils découlent de l'art. 267 CO. Son droit à réclamer une indemnité en raison de défauts de la chose louée est dès lors périmé. Un constat d'huissier peut constituer un acte de vérification de la chose louée. Néanmoins, et même s'il a été réalisé en présence du locataire, il ne saurait être considéré comme un avis des défauts conforme aux exigences de l'art. 267a al. 1 CO s'il n'est pas adressé au locataire dans les jours qui suivent le constat et s'il n'indique pas que le bailleur tient le locataire pour responsable des défauts constatés. Par ailleurs, un avis des défauts parvenant au locataire deux mois et demi après la restitution des clés est manifestement tardif.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 134 III 446; SJ 2008 I pp. 492-496

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; AUTORISATION PREALABLE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262; CO.257f.al3

Résumé : SOUS-LOCATION DÉNUÉE D'AUTORISATION Lorsque le locataire n'a pas demandé l'autorisation de sous-louer, le bailleur qui entend résilier le bail de manière anticipée doit enjoindre le locataire par écrit à mettre un terme à la sous-location ou protester contre l'absence de demande d'autorisation. Si le locataire ne réagit pas, un congé anticipé sera fondé, en tout cas, lorsqu'un examen rétrospectif des faits permet de conclure que le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location. Dans ce cas, le juge n'a pas à examiner, en plus, si la sous-location rend le maintien du bail insupportable pour le bailleur ou les habitants de l'immeuble.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_143/2023 du 10.10.2023; arrêt du TF 4A_173/2019 du 13 juin 2019; 4A_516/2007 du 06.03.2008 (ATF 134 III 300; CdB 2/08 p. 42; DB 2008 p. 22 n° 8); ACJC/546/2012 du 23.04.2012 (in CdB 4/12 p. 114);ACJC/1036/2008 du 08.09.2008; ACJC/732/2008 du 16.06.2008; ACJC/1436/2006 du 11.12.2006; ACJC/1014/2017 du 28.08.2017 (délai imparti par le bailleur pour mettre un terme à la sous-location ou communiquer les conditions de celle-ci doit être raisonnable, ce qui n'est pas le cas d'un délai de 15 jours)

Remarques : Changement de jurisprudence Contra : ACJC/748/2007 du 11.06.2007 et ACJC/39/2008 du 14.01.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION - LOGEMENT DE LA FAMILLE - OMISSION DU LOCATAIRE DE COMMUNIQUER SON CHANGEMENT D'ÉTAT CIVIL L'omission du locataire d'indiquer ses changements d'état civil peut, certes, déboucher sur l'octroi de dommages-intérêts au bailleur, mais elle n'efface pas pour autant la nullité du congé donné au locataire. Demeurent réservés les cas - exceptionnels - où celui-ci devrait se laisser imputer un abus de droit, notamment dans l'hypothèse où le locataire passerait volontairement sous silence son mariage afin d'en tirer des avantages par la suite pour pouvoir, par exemple, exciper de la nullité d'une résiliation extraordinaire du bail, en vue de retarder le plus possible son expulsion des locaux qu'il entend continuer à occuper avec son conjoint dans l'intervalle sans bourse délier (ATF 4C.441/2006 du 23 mars 2007).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l; CO.266o

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION En cas de pluralité de bailleurs, membres par exemple d'une hoirie, le congé doit émaner de l'ensemble de ceux-ci. Compte tenu de l'incertitude du locataire au sujet de l'identité des bailleurs (en l'espèce, la régie n'a à aucun moment informé le locataire du remplacement de l'un de ceux-ci), l'invocation du vice de forme affectant le congé ne saurait être qualifiée d'abusive.

Voir aussi : ACJC/1470/2002 ( Fiche 2309563 ); ACJC/743/2004 ( Fiche 2309474 ); ACJC/125/2003 ( Fiche 16027 )

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE; FRAIS D'EXPLOITATION; CALCUL

Normes : CO.257a; CO.270

Résumé : LOYER INITIAL - STATISTIQUES - FRAIS D'EXPLOITATION NON COMPRIS DANS LE LOYER Les frais accessoires autres que ceux liés au chauffage et à la production d'eau chaude, comme les frais d'exploitation, sont englobés dans les loyers servant de données pour les statistiques cantonales genevoises. Dès lors, si les frais d'exploitation font l'objet d'un acompte séparé (et ne sont donc pas compris dans le loyer), il convient de déduire le montant versé à titre d'acompte pour les frais d'exploitation du loyer retenu en application des statistiques.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2008 I pp. 467-471

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.262; CO.257f

Résumé : SOUS-AFFERMAGE - ABSENCE D'AUTORISATION - RÉSILIATION ANTICIPÉE EN CAS DE CHANGEMENT NOTABLE D'AFFECTATION Bien que l'art. 262 CO (à la différence de l'art. 291 CO) n'envisage que l'hypothèse d'une sous-location (et non pas aussi celle d'un sous-affermage), il faut admettre, en appliquant par analogie l'art. 262 CO, que le locataire ne peut pas sous-affermer (remettre en gérance libre) la chose louée sans l'accord du bailleur. Si le locataire, après sommation, ne sollicite pas l'autorisation nécessaire, le bailleur peut résilier le contrat de façon anticipée en application de l'art. 257f al 3 CO s'il apparaît qu'il aurait pu refuser son consentement; cette dernière condition est remplie s'il y a un changement notable d'affectation (en l'occurrence : transformation d'un café-restaurant en bar à champagne).

Voir aussi : ATF 4A_162/2014 du 26.08.2014

Jacques ANSERMET

Publication Propriété 6/2008

Descripteurs : BAIL A LOYER; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; PRESCRIPTION

Normes : CO.257a; CO.67

Résumé : ACTION EN ENRICHISSEMENT ILLEGITIME ET PRESCRIPTION in Propriété 6/2008

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 134 III 159 SJ 2008 I 265 DB 2008 p. 36 n° 16

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION

Normes : CO.270; CO.828

Résumé : COOPÉRATIVE D'HABITATION - CONTRAT DE BAIL - CONTESTATION DU LOYER INITIAL Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs s'appliquent également aux baux conclus par une société coopérative avec ses membres. Le Tribunal fédéral juge pour le moins discutable l'argument selon lequel le droit de la société coopérative offrirait au coopérateur-locataire une protection suffisante rendant superflu le recours aux dispositions protectrices des articles 269ss CO.

Voir aussi : ACJC/1304/2009 du 02.11.2009 ACJC/1436/2008 du 27.11.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; JUSTE MOTIF; DILIGENCE; APPLICATION DU DROIT

Normes : CO.257f; CO.266g

Résumé : RÉSILIATION EXTRAORDINAIRE - DISPOSITION LÉGALE APPLICABLE Cas d'un contrat de bail résilié de manière extraordinaire sur la base de l'art. 266g CO. L'état de faits allégué pouvant également fonder une résiliation extraordinaire en application de l'art. 257f CO, le juge peut examiner la cause sous cet angle. En effet, une résiliation extraordinaire fondée à tort sur une disposition légale, si elle ne peut être convertie en congé ordinaire, peut néanmoins prendre effet à un autre titre de résiliation, également extraordinaire. Ainsi, celui qui, fondé sur un état de fait clairement délimité, signifie à l'autre partie une résiliation extraordinaire du contrat n'a pas à pâtir de ce qu'il invoque une disposition légale inexacte comme fondement juridique de sa déclaration, dans la mesure où une autre disposition légale peut être invoquée en remplacement pour étayer sa prétention. Dans ce cas, la qualification juridique inexacte ne peut lui être opposée et la résiliation qu'il a signifiée doit être jugée sur la base de la norme applicable objectivement (ATF 123 III 124, consid. 3d; JdT 1998 p. 269 et ss).

Voir aussi : ACJC/671/2016 du 17.05.2016; ACJC/1032/2008 du 08.09.2008ATF n.p. 4C.395/2006 du 23.01.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; DROIT IMPERATIF; CONTRAT; NULLITE

Normes : CO.269b; CO.270a

Résumé : DROIT IMPÉRATIF - NULLITÉ D'UNE CLAUSE CONTRACTUELLE FIXANT UN LOYER MINIMAL ABSOLU Le système de contestation du loyer établi par l'art. 270a CO ne peut pas être limité ou exclu par convention ni étendu à d'autres possibilités de contestations. Il ne permet pas aux parties de convenir d'un loyer minimal absolu pour le futur et ne s'accommode pas, en particulier, d'une clause contractuelle interdisant toute réduction du loyer initial (ATF n.p. 4C.203/2006 du 26.10.2006, consid. 3.2.2). En l'espèce, une clause contractuelle stipulant que les loyers futurs ne pourront en aucun cas être inférieurs à celui fixé lors de la conclusion du bail contrevient au caractère impératif des art. 17 al. 2 OBLF et 270a CO et doit donc être déclarée nulle conformément aux art. 19 et 20 CO.

Voir aussi : DB 2008 p.34 n° 15

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONTESTATION DU CONGE; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE

Normes : CO.267; CO.97

Résumé : RÉSILIATION DE BAIL - PROCÉDURE DE CONTESTATION - DATE DE RESTITUTION DES LOCAUX Tant que dure la procédure d'annulation de congé (comme celle de prolongation), les effets du congé sont suspendus. Le locataire n'est pas obligé de libérer les locaux, même si l'échéance de la résiliation est dépassée (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 532). Aussi, le locataire qui se maintient dans les locaux malgré la notification d'un congé contesté ne commet pas de faute. Cas d'une requête en contestation de congé rejetée trois ans et demi après la notification du congé, étant précisé que ladite requête n'apparaissait pas d'emblée vouée à l'échec et ne relevait nullement de l'abus de droit.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEMEURE; ACTION EN CONTESTATION; LOYER INITIAL; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d; CO.270

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - NULLITÉ DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT Le locataire qui ne fait valoir la nullité du loyer initial en raison d'un vice de forme (avis de fixation non motivé) qu'à l'occasion de l'ultime acte de procédure de première instance, alors que les arriérés correspondent à presque une année, commet un abus de droit. Il est par conséquent correct de se fonder sur le montant du loyer arrêté entre les parties au moment de la conclusion du bail pour examiner si les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d CO sont réunies.

Voir aussi : ACJC/505/2014 du 28.04.2014 pour abus de droit à invoquer nullité du loyer initial dans le cadre de la procédure en expulsion

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); PLACE DE PARC

Normes : CO.253a; CO.269

Résumé : MAJORATION DU LOYER D'UNE PLACE DE STATIONNEMENT NON LIÉE À UN BAIL D'HABITATION OU DE LOCAL COMMERCIAL Une place de stationnement qui n'est pas louée conjointement avec un appartement ne bénéficie pas des dispositions concernant les baux d'habitation (SJ 1999, p. 373 = JdT 2000 I 194 = ATF 123 III 231 et ACJ n° 1060 du 6.11.2000, M. c/ C.). Dans ce cas, le locataire ne peut pas se prévaloir de la protection prévue aux art. 269 et ss CO. L'augmentation du loyer doit être validée.

Voir aussi : ACJC/1700/2016 du 19.12.2016 (une majoration de loyer concernant un parking loué conjointement avec un appartement doit être notifiée au moyen d'une formule officielle)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; LOCAL PROFESSIONNEL; POURPARLERS; EXECUTION DE L'OBLIGATION; FAUTE

Normes : CO.22; CO.97

Résumé : PROMESSE DE CONTRACTER - PRÉCONTRAT UNILATÉRAL - FAUTE (PRÉ)CONTRACTUELLE L'engagement pris par un bailleur envers son locataire - dont le bail commercial a été résilié pour cause de rénovation de l'immeuble - de lui louer à nouveau des locaux commerciaux après exécution des travaux, est une "promesse de contracter" au sens de l'art. 22 CO, soit plus particulièrement un précontrat unilatéral, puisqu'il ne fonde d'obligations qu'à la charge de l'une des parties (cf. BUCHER E., BAK, n. 9 ad art. 22 CO; ég. VON TUHR/PETER, Allgemeiner Teil des schweizerischen Obligationenrechts, vol. I, 3e éd., Zurich 1979, p. 274). Il appartient dès lors au bailleur de tout mettre en .uvre pour être en mesure d'exécuter sa promesse, en particulier d'aménager les plans et d'organiser les travaux afin de pouvoir proposer au locataire la location d'un local commercial d'une surface équivalente. Dans le cas contraire, le bailleur agit fautivement de sorte que la présomption de l'art. 97 al. 1 CO produit ses effets.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; SOMMATION; DELAI; COMMUNICATION; LOCATAIRE; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.257d; CO.259d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - COMPENSATION Le locataire confronté à un défaut de la chose louée peut déclarer au bailleur, pendant le délai comminatoire de l'art. 257d CO, qu'il réduit le loyer dans une mesure appropriée en raison d'un défaut. Il n'est pas nécessaire que la prétention en réduction de loyer ait déjà fait l'objet d'une décision judiciaire avant de pouvoir être opposée en compensation. Le locataire qui n'est pas au bénéfice d'une telle décision court uniquement le risque de voir confirmée la résiliation de son bail fondée sur l'art. 257d al. 2 CO, s'il n'était pas fondé à opposer l'existence d'un défaut en compensation des loyers réclamés (ATF n.p. 4C.65/2003 du 23 sept. 2003, consid. 3.2; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 207).

Voir aussi : ACJC/741/2008 du 16.06.2008ACJC/530/2007 du 07.05.2007

Remarques : Contra : arrêt du TF 4A_472/2008 du 26.01.2009 qui exclut la possibilité de compenser lorsque la prétention en compensation consiste en une demande de réduction de loyer pour défaut ou en une demande en dommage-intérêts du fait des défauts

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; MOTIF; PENURIE

Normes : CO.266g; CO.257f

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE DU BAIL POUR SOUS-OCCUPATION DES LOCAUX Le contrat de bail confère au locataire, moyennant paiement, le droit d'user de la chose mais aussi celui de n'en pas faire usage, même si cette situation ne devrait que rarement se produire. La seule sous-occupation du logement ne constitue pas une violation contractuelle et ne peut de la sorte servir de fondement à une résiliation du contrat pour justes motifs. Un tel congé ne sera pas reporté à la prochaine échéance. Inefficace, il ne déploie aucun effet.

Voir aussi : Fiche 2309426 (en cas de résiliation ordinaire)ACJC/525/2007 du 07.05.2007ACJC/1305/2008 du 03.11.2008

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d; CO.271a

Résumé : CONGÉ POUR DEMEURE DU LOCATAIRE - ANNULABILITÉ La préexistence d'un litige entre les parties au contrat ne saurait conduire à retenir, dans tous les cas, un abus de droit de la part du bailleur, tout comme l'existence d'un litige concernant la validité d'un congé ordinaire n'empêche pas le bailleur d'exiger le paiement régulier du loyer, de prendre les mesures convenues si le locataire n'obtempère pas (paiement par trimestre d'avance) et, in fine, de résilier le bail en respectant la procédure ad hoc. Peu importe que le bailleur ait eu l'intention de se séparer du locataire pour telle ou telle raison, s'il apparaît que le retard dans le paiement du loyer a constitué la véritable cause du congé.

Voir aussi : ATF 4C.35/2004 du 27.04.2004 A. SA c/ B. = SJ 2004 I p. 424 ATF 4C.74/2006 du 12.05.2006 M. c/ E.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 1/07 p. 22 (avec note de Michel ROSSINELLI, avocat)

Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; COMPENSATION DE CREANCES; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.257d; CO.260a

Résumé : NON-PAIEMENT DU LOYER - TRAVAUX - COMPENSATION Le juge de l'évacuation, devant lequel le locataire en demeure se prévaut à l'encontre du bailleur d'une créance compensante déduite de travaux d'entretien de grande ampleur, ne peut sans violer le droit fédéral refuser des réquisitions de preuves présentées par ledit locataire pour déterminer quels travaux ont été opérés sur la chose louée et pour quels coûts.

Remarques : arrêt insatisfaisant selon Michel ROSSINELLI (CdB 1/07 p. 27)

Philippe CONOD

Publication CdB n° 4/05 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; RESTITUTION DE LA PRESTATION

Normes : CO.62; CO.128

Résumé : ACTION EN RÉPÉTITION DE L'INDU - QUALITÉ POUR DÉFENDRE ET PRESCRIPTION

Remarques : Doctrine

TF , Ière Cour civile

Publication CdB 1/2006 p. 8 DB 2006 p. 23, n° 11

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; PESEE DES INTERETS; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.257d; CO.260a

Résumé : NON-PAIEMENT DU LOYER - INDEMNITÉ POUR TRAVAUX À PLUS-VALUE L'art. 260a CO s'applique par analogie lorsque le bailleur effectue les travaux moyennant un financement partiel du locataire. L'indemnité pour l'éventuelle plus-value considérable apportée aux locaux peut être modulée en fonction des particularités du cas d'espèce, notamment les circonstances ayant motivé la fin des rapports contractuels. Une résiliation de bail pour non-paiement de loyer constitue un motif de réduction, voire d'exclusion de l'indemnité due au locataire (question laissée ouverte).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; RENOUVELLEMENT; MANIFESTATION DE VOLONTE; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.267; CO.272

Résumé : CRITÈRES DE DISTINCTION ENTRE RENOUVELLEMENT ET PROLONGATION DE BAIL La résiliation est un acte formateur dont les effets sont en principes irrévocables. Une révocation conventionnelle de la résiliation est toutefois possible avant l'échéance, le contrat étant alors renouvelé. Dès lors, un tel renouvellement doit être distingué de la prolongation du bail, judiciaire ou conventionnelle, à l'échéance de laquelle le contrat prend fin sans congé. Comme critères de distinction en faveur du renouvellement, on retiendra : le moment de l'accord (avant la résiliation du bail, bien avant l'échéance du contrat à terme fixe); la durée indéterminée de la "prolongation"; la mention d'un préavis ou d'un délai de congé; l'absence de renonciation par le locataire à une prolongation judiciaire du contrat; les termes utilisés ("renouvellement", "reconduction", "continuation", "prorogation"); l'absence de toute référence aux art. 272 ss CO ou à l'autorité de conciliation.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2005 I 383

Descripteurs : BAIL A FERME; RESTITUTION(EN GENERAL); DOMMAGE; DOMMAGES-INTERETS

Normes : CO.97; CO.299

Résumé : BAIL À FERME - NON RESTITUTION DE LA LISTE DES CLIENTS À LA FIN DU BAIL - DOMMAGES-INTÉRÊTS De jurisprudence constante, le bailleur peut réclamer, si le locataire ne restitue pas la chose louée à la fin du bail, une indemnité correspondant au montant du loyer. Cette règle tend à simplifier la fixation des dommages-intérêts et n'exclut pas que le bailleur puisse établir qu'il subit un autre dommage. Pour le bail à ferme, cette fixation forfaitaire ne se justifie que si le fermier peut continuer d'utiliser la chose comme pendant le bail. Si la restitution est imparfaite (p. ex. le fermier ne restitue pas la liste des clients), il incombe au bailleur de prouver son dommage.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 131 III 257; SJ 2005 I p. 382

Descripteurs : BAIL À FERME ; RESTITUTION(EN GÉNÉRAL) ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.299; CO.42

Résumé : BAIL À FERME - QUOTITÉ DE L'INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE En matière de bail à ferme, la fixation forfaitaire de l'indemnité en cas de non-restitution ne se justifie que lorsque, après la fin du contrat, le fermier use de la chose de la même manière que pendant le bail. Si l'utilisation qui demeure est réduite, par exemple lorsque la non-restitution ne concerne qu'une partie de l'objet affermé, il appartient au bailleur de prouver le dommage qu'il subit en raison de la violation par le fermier de son obligation de restitution. In casu, concernant un bail à ferme d'entreprise, une fixation du dommage en équité sur la base de l'art. 42 al. 2 CO aurait pu entrer en ligne de compte si, au lieu de se borner à réclamer le montant du fermage, le bailleur avait allégué et chiffré son dommage lié au refus du fermier de lui restituer les listes de clientèle, qui constituaient la part immatérielle des biens affermés.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 3/05 p. 80

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; SOMMATION; DELAI; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; COMMUNICATION

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : LA NOTIFICATION D'UNE MAJORATION DE LOYER PENDANT LE DÉLAI COMMINATOIRE N'EST PAS CONTRAIRE À LA BONNE FOI Il n'est pas contradictoire de la part du bailleur de notifier une majoration de loyer (indexé in casu), avant l'expiration du délai de grâce accordé au locataire pour payer les arriérés de loyer, puis, une fois ce délai échu, de résilier le bail pour défaut de paiement. Ce faisant, le bailleur ne manifeste nullement la volonté de renoncer à sa mise en demeure et son comportement n'a rien d'illogique ni de chicanier.

TF , Ire Cour civile

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CHOSE LOUÉE ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.256; CO.259d

Résumé : NUISANCES - CHANTIER D'INTÉRÊT PUBLIC Le fait qu'un chantier soit d'intérêt public signifie seulement que les nuisances qui y sont liées doivent être tolérées et qu'il s'agit de perturbations inévitables, qui excluent toute action en cessation de trouble. En revanche, ce fait n'exclut pas une réduction de loyer fondée sur l'art. 259d CO.

Voir aussi : ACJC/173/2018 du 12.02.2018: ACJC/1277/2022 du 03.10.2022

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; DIMINUTION DE LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); DELAI

Normes : CO.269d; CO.270b

Résumé : ACCEPTION TACITE D'UNE CLAUSE D'INDEXATION - DROIT DU LOCATAIRE DE RÉCLAMER UNE BAISSE DE LOYER L'acceptation tacite d'une diminution de loyer n'emporte pas la renonciation du droit de réclamer ultérieurement une diminution plus importante (ATF 124 III 67, JdT 1999 p. 115). Cette règle vaut également pour une modification contractuelle qui n'entraîne pas une augmentation explicite du loyer. Ainsi, l'acceptation tacite d'une clause d'indexation n'emporte pas renonciation du locataire de réclamer une baisse de loyer avant l'échéance de la période d'indexation. En effet, le locataire n'a pas la possibilité de contester un acte qui ne touche pas au montant du loyer, ou qui n'apporte aucune modification au contrat à son détriment.

Voir aussi : ACJC/42/2023 (L'acceptation tacite d'une diminution de loyer n'emporte pas la renonciation du droit de réclamer ultérieurement une diminution plus importante)

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2005 I p. 261 = CdB 2/05 p. 39

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; POINT ESSENTIEL; BAILLEUR(BAIL A LOYER); REMISE(DELIVRANCE); LOCATAIRE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.253; CO.82

Résumé : INDISPONIBILITÉ DES LOCAUX EN RAISON DE LA FAILLITE DU SOUS-LOCATAIRE - EXCEPTION D'INEXÉCUTION INFONDÉE L'obligation du bailleur consiste à mettre la chose louée à disposition. Il en découle que, si le locataire choisit de sous-louer les locaux à une société qui tombe en faillite, ce qui a pour conséquence que l'office des faillites rend temporairement les lieux inaccessibles, on ne se trouve pas en présence d'une inexécution de la part du bailleur que le locataire pourrait faire valoir pour s'opposer au paiement du loyer, car c'est uniquement en raison de son propre comportement que le locataire est dans l'impossibilité d'utiliser les lieux.

TF

Publication DB 2006 p. 30, n° 15

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURPARLERS; DROIT D'OPTION(OBLIGATION); NULLITE

Normes : CO.18; CO.255

Résumé : DROIT D'OPTION DU LOCATAIRE - HAUSSE DE LOYER NON VALABLE La clause contractuelle qui ne crée ni ne prolonge un contrat dont le contenu serait clairement déterminé, mais oblige simplement les parties à négocier les conditions de la poursuite de leurs relations contractuelles est une option improprement dite (Peter Higi, Zürcher Kommentar, n. 71 ss ad art. 255 CO). Une telle clause d'option avec renégociation est inefficace (David Lachat, Commentaire Romand, n. 12 ad art. 255 CO; François Knoepfler, Pourparlers contractuels, promesse de conclure et droit d'option en matière de bail, 10ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p. 8). Si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord, aucune d'elles ne peut décider unilatéralement de prolonger le contrat. L'option doit être déclarée nulle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; DOMMAGE; DOMMAGES-INTERETS

Normes : CO.97; CO.257d

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE DUE À LA DEMEURE DU LOCATAIRE - RÉPARATION DU DOMMAGE EN RÉSULTANT Font partie du dommage causé au bailleur : . Les acomptes provisionnels en couverture des frais de chauffage, eau chaude et climatisation, prévus au contrat. . La participation forfaitaire aux frais d'électricité. . La réduction de loyer accordée pour favoriser la relocation des locaux, conformément au devoir du bailleur de limiter au maximum le dommage qu'il subit du fait de la résiliation anticipée. . Les annonces parues dans la presse en vue de relouer les locaux.

Voir aussi : ACJC/892/2019 du 24.06.2019

TF

Publication ATF 130 III 504 = JT 2005 I 302

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; REDUCTION(EN GENERAL); RESTITUTION DE LA PRESTATION; LOYER; DELAI DE PRESCRIPTION

Normes : CO.128; CO.259d

Résumé : PRESCRIPTION DES PRÉTENTIONS EN RESTITUTION DU LOYER FONDÉES SUR UN DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE Les loyers étant des prestations périodiques, ils sont soumis au délai de prescription quinquennal de l'art. 128 ch. 1 CO (Weber, Commentaire bâlois, n. 4a ad art. 259d CO). Conformément à l'art. 130 CO, la prescription court dès que la créance est devenue exigible. Si l'exigibilité de la créance est subordonnée à un avertissement, la prescription court dès le jour pour lequel cet avertissement pouvait être donné. Les prétentions en restitution fondées sur un défaut de la chose louée deviennent exigibles au moment où le locataire réclame la réduction de loyer liée au défaut. Cette déclaration constitue la date déterminante pour établir l'étendue de la créance, qui ne peut porter que sur les loyers qui ne sont pas déjà atteints par le délai de prescription de cinq ans.

Voir aussi : ACJC/452/2023 du 03.04.2023 (confirme l'ATF 130 III 504, cité dans l'ATF 142 III 557); ACJ n° 60 du 11.01.1999 ( Fiche 2309892 )ATF du 11.05.2004 in CdB 3/04 p. 84 ( Fiche 2309484 ); ACJC/874/2014 du 16.07.2014

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; RETARD; PAIEMENT

Normes : CO.257d; CO.259g

Résumé : CONSIGNATION DURANT LE DÉLAI COMMINATOIRE La consignation intervenue durant le délai comminatoire vaut paiement du loyer et fait donc obstacle à la résiliation selon l'art. 257d al. 2 CO. La consignation étant un substitut de l'exécution, celui-ci doit en effet suivre les mêmes règles que celles applicables au paiement en mains du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; RESILIATION; EVACUATION(EN GENERAL); PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d; CO.267

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Le bailleur qui maintient sa requête en évacuation au TBL, introduite après avoir reçu l'assurance que l'arriéré de loyer et les loyers futurs seraient pris en charge par l'État, commet un abus de droit car il n'a plus aucun intérêt actuel à requérir l'évacuation. En l'espèce, l'objectif du bailleur n'était pas de se prémunir contre de futurs défauts de paiement du loyer, mais d'obliger le locataire à prendre en charge les frais d'avocat du bailleur.

Voir aussi : ACJC/377/2006 du 03.04.2006 (bailleresse n'a plus aucun intérêt actuel à requérir l'évacuation de la locataire, compte tenu des circonstances très particulières du cas d'espèce, de sorte que cette dernière est abusive)

Philippe RICHARD

Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a; CO.257b

Résumé : Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux in 12ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Pascal TERRAPON

Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264; CO.267

Résumé : La restitution des locaux loués et l'offre d'un locataire de remplacement in 12ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); INTERET MORATOIRE

Normes : CO.270e; CO.104

Résumé : RESTITUTION DU TROP-PERCU - PAS D'INTÉRÊTS MORATOIRES Nonobstant le caractère formateur du jugement qui en admet le bien-fondé, la demande de diminution du loyer prend effet rétroactivement à la date pour laquelle elle a été valablement formulée. Cependant, en vertu de l'art. 270e let. b CO, la créance en restitution du trop-perçu ne devient exigible qu'au terme de la procédure judiciaire en diminution de loyer, plus précisément au moment de l'entrée en force du jugement formateur qui admet en tout ou en partie la réduction de loyer requise. La créance du locataire visant au remboursement de ce qu'il a payé en trop ne devient donc exigible qu'à ce moment-là. Faute d'exigibilité, il ne saurait donc y avoir de demeure du débiteur avant que la procédure en diminution du loyer ait pris fin (cf. art. 102 al. 1 CO). A défaut de demeure, le locataire ne peut dès lors pas réclamer l'intérêt moratoire au bailleur.

Voir aussi : ACJ n°74 du 30.03.1992 (idem suite à validation d'une hausse)

TF

Publication SJ 2002 I 434 = CdB 2/02 p. 33 (note de Philippe RICHARD)

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE ABSOLUE; METHODE RELATIVE; RENDEMENT NET; LOYER USUEL

Normes : CO.269; CO.269a.let.a

Résumé : OPPOSITION SELON CRITÈRE ABSOLU À MAJORATION SELON CRITÈRE RELATIF - IMMEUBLE ANCIEN - HIÉRARCHIE DES CRITÈRES ABSOLUS Le locataire peut invoquer un rendement excessif (méthode absolue) pour s'opposer à une majoration justifiée selon la méthode relative (cf. ATF 121 III 163 consid. 2c p. 164 et consid. 2d/aa p. 165; 123 III 76 consid. 4c p. 83). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus, par rapport aux immeubles récents, est inversée. On n'examine donc pas le rendement net dans le cas d'un loyer majoré selon un critère relatif mais qui rentre dans les loyers usuels. Par contre, si le bailleur n'invoque pas les loyers usuels ou ne parvient pas à les prouver, le calcul du rendement net doit être accordé au locataire.

IIème Cour civile du canton de Zurich

Publication CdB 2/2003 p. 62

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; USUFRUIT

Normes : CO.261; CO.261a

Résumé : BAIL CONCLU PAR L'USUFRUITIER - EXTINCTION DE L'USUFRUIT - SORT DU BAIL Cas de l'usufruitier qui remet à bail l'objet sur lequel porte l'usufruit. Lors de l'extinction de l'usufruit (en l'espèce, au décès de l'usufruitier), le bail ne prend pas fin, mais passe automatiquement au nu-propriétaire. Cette solution a pour but de protéger le locataire de la disparition inattendue de son droit d'usage, le "nu"-propriétaire disposant désormais du plein pouvoir de disposition de la chose, le locataire se retrouvant quant à lui, sans faute de sa part, face à un tiers auquel ne le lie aucun contrat.

Voir aussi : ACJC/47/2009 du 12.01.2009

Alain THEVENAZ

Publication JT 2001 I 374

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); SOLIDARITE; CHOSE LOUEE; COLOCATAIRE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.143; CO.146

Résumé : La prétendue solidarité des colocataires lorsque la chose louée n'est pas restituée à l'échéance du bail in JT 2001 I 374

Remarques : Doctrine

Publication SJ 2000 p. 187

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; RESILIATION; LOYER; GESTION D'AFFAIRES IMPARFAITE

Normes : CO.423; CO.262

Résumé : BAIL RÉSILIÉ - LOCATAIRE CONTINUANT D'ENCAISSER LES LOYERS DE LA SOUS-LOCATION - APPLICATION DES RÈGLES SUR LA GESTION D'AFFAIRES IMPARFAITE DE MAUVAISE FOI Cas d'une sous-location d'un café sans autorisation du bailleur, le locataire principal a continué à percevoir les loyers de son sous-locataire après la fin du bail. Le Tribunal fédéral a admis que le locataire principal avait accompli un acte de gestion d'affaires imparfaite en s'immisçant dans le droit du bailleur de jouir des locaux et de les remettre à bail. La mauvaise foi du locataire principal a été admise, dès lors que ce dernier devait savoir, dès la résiliation du bail, qu'il commettait un acte d'immixtion. Le bailleur principal est donc en droit de s'approprier les profits résultant de cette immixtion, soit le produit de la sous-location.

Voir aussi : ATF 4A_456/2010 du 18.04.2011

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; LOYER ABUSIF

Normes : CO.262; CO.423

Résumé : SOUS-LOCATION - SOUS-LOYER ABUSIF - INDEMNITÉ AU BAILLEUR PRINCIPAL DEPUIS LA RÉSILIATION JUSQU'À LA RESTITUTION DES LOCAUX Cas d'un locataire qui sous-loue à un prix abusif justifiant le refus du bailleur et la résiliation du bail par ce dernier. Le locataire ne peut user de la chose louée que dans le respect du contrat, partant une sous-location non autorisée implique une atteinte à la sphère juridique du bailleur; de fait, le locataire "empiète sur le patrimoine" du bailleur en sous-louant et gère ainsi l'affaire de ce dernier (Christine Chappuis, La restitution des profits illégitimes, thèse Genève 1991, p. 134). Selon le TF, il faut en conclure que l'art. 423 al. 1 CO est applicable dans un tel cas. Cela est conforme à la ratio legis de cette disposition, qui est d'éviter qu'un acte illicite puisse profiter à celui qui le commet et de sanctionner un comportement que le droit ne saurait tolérer; lorsqu'un profit est réalisé au moyen du patrimoine d'autrui, il doit revenir au titulaire de ce patrimoine, et non à l'auteur de l'acte (Chappuis, op. cit., p. 142/143).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DELAI DE RESILIATION

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : MODIFICATION DU LOYER - DATES POUR LA PRISE EN COMPTE DES FACTEURS DÉTERMINANTS Selon une jurisprudence aujourd'hui constante, l'adaptation du loyer doit se référer à un terme de résiliation précis et respecter le délai de congé (MP 1988 p. 23 cons. 2b et 3a, SJ 1996 p. 403). Les critères déterminants pour la fixation du nouveau loyer sont ceux connus avant le début du délai de résiliation, qui entrent en vigueur au plus tard à l'échéance de ce dernier.