Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;SOMMATION;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS - AVIS COMMINATOIRE - INTERPRETATION SELON LE PRINCIPE DE LA BONNE FOI L’indication d’un loyer trop élevé n’entraîne pas nécessairement l’inefficacité de l’avis comminatoire ; en effet, le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d’être protégé. Cette règle découle des principes généraux en matière d’interprétation des manifestations de volonté : dans un premier temps, le tribunal doit déterminer la volonté subjective des parties ; s’il n’y parvient pas, il doit déterminer leur volonté objective en appliquant le principe de la confiance. Ce n’est qu’une fois la manifestation de volonté interprétée qu’il peut être examiné si la résiliation doit être annulée parce que l’avis comminatoire contrevient aux règles de la bonne foi

Voir aussi : Aurélie Gandoy, Demeure de la partie locataire dans le paiement du loyer et contenu de l’avis comminatoire (arrêt 4A_429/2023), in Newsletter Bail.ch mai 2023 et in DB n° 35/2023, p. 22 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS - AVIS COMMINATOIRE - MODIFICATION DES CONDITIONS En vertu de leur liberté contractuelle, les parties peuvent, une fois l’avis comminatoire reçu par le locataire, décider d’en modifier les conditions, en prévoyant notamment d’autres modalités de paiement (consid. 4.1). Il convient toutefois de préciser que, si de nouveaux loyers arrivent à échéance et ne sont pas payés, un nouvel avis comminatoire est nécessaire (consid. 4.2.2).

Voir aussi : Aurélie Gandoy, Demeure de la partie locataire dans le paiement du loyer et contenu de l’avis comminatoire (arrêt 4A_429/2023), Newsletter Bail.ch mai 2023

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;SOUS-LOCATION

Normes : CO.262

Résumé : LOCAL COMMERCIAL - GERANCE LIBRE L’article 262 CO s’applique par analogie lorsque le locataire d’une surface commerciale abritant un restaurant confie l’exploitation de l’établissement à un tiers par un contrat de gérance libre.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;BAIL COMMUN

Normes : CO.266l.al2

Remarques : PLURALITE DE BAILLEURS - FORMULE OFFICIELLE - RENOUVELER RESILIATION En cas de pluralité de bailleurs, tous les cobailleurs doivent signer la formule officielle de résiliation du bail (art. 266l al. 2 CO), faute de quoi la résiliation est nulle. Selon la jurisprudence, le bailleur peut renouveler en cours de procès une résiliation lorsque la précédente est affectée d’un vice de forme ; pour ce faire, il doit agir au moyen d'une formule officielle.

TF , IIème Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mars 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.259b.leta

Résumé : RESILIATION EN RAISON DE DEFAUTS Il ressort de la doctrine dominante et de la jurisprudence du Tribunal fédéral qu’une résiliation du contrat de bail qui ne remplit pas les conditions de l’art. 259b let. a CO est nulle et pas seulement annulable (consid. 2.3).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch janvier 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;RÉSILIATION;COMPENSATION DE CRÉANCES;DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION AVEC CREANCE RESULTANT DE PRETENDUS DEFAUTS DE LA CHOSE LOUEE En cas de défauts réparables, le locataire n'est pas autorisé à unilatéralement réduire le loyer, mais doit au contraire exiger la réparation du défaut et consigner le loyer. La retenue du loyer ou la compensation opérée par le locataire de son propre chef s'avère donc inadmissible.

Voir aussi : résumé en français in DB n° 35/2023, p. 39 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION ANTICIPÉE;DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.267a

Résumé : RESTITUTION - OBLIGATION DE VERIFIER LA CHOSE - MOMENT L'avis des défauts doit être effectué à la « restitution » des locaux – acte qu'a entrepris l'intimé au plus tard le 13 juin 2017, date de réception des clés par la régie en charge de l'immeuble – et non à la date de la résiliation effective du contrat. Ainsi, l'absence éventuelle de validité de la résiliation anticipée, au regard de l'art. 264 CO, ne dispense pas le bailleur de vérifier immédiatement la chose louée au regard des art. 267 et 267a CO. En effet, le devoir de vérification des locaux ne dépend pas, au regard du texte légal et de la jurisprudence, de la validité de la résiliation (anticipé ou non) mais de la restitution effective de la chose louée (cf. supra consid. 4.1.2 et 4.1.3). Cette référence à la restitution plutôt que la résiliation se justifie, afin de garantir la sécurité juridique, dans la mesure où la restitution des locaux se base sur des considérations factuelles ou aisément déterminables (volonté de restituer le bien, restitution des clé et locaux vidés) alors que la résiliation est un acte juridique, susceptible, en droit d'être bail, d'être contesté, annulé ou invalidé, notamment s'il est contraire à la bonne foi (cf. art. 271 ss CO); son échéance n'est ainsi pas toujours certaine ou aisément déterminable, en particulier dans le cadre d'une résiliation anticipée contestée par l'autre partie, comme c'est d'ailleurs le cas en l'espèce.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;DOMMAGES-INTÉRÊTS;PREUVE

Normes : CO.259e

Résumé : DOMMAGES-INTERETS EN RAISON D'UN DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE - ALLEGATION ET PREUVE DU DOMMAGE Selon l’art. 259e CO, si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. Le droit aux dommages-intérêts s’ajoute au droit à la réparation du défaut et suppose un défaut de la chose louée, un dommage, un lien de causalité et une faute. Le dommage doit être prouvé par celui qui l’allègue. En application de l’art. 42 al. 2 CO, lorsque le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée. Cette disposition vise tant l’existence que le montant du dommage. Le lésé doit alléguer et prouver toutes les circonstances qui parlent en faveur d’un dommage et qui permettent ou facilitent son estimation.

CJ , CJCA

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - CLÉS - OBJETS LAISSES DANS LES LOCAUX La restitution des locaux au sens de l'art. 267 al. 1 CO se fait par la remise de la chose même ou des moyens qui la font passer dans la puissance du bailleur; ainsi, lorsque le bail porte sur des locaux, le locataire doit remettre tous les jeux de clés servant à y accéder, y compris les éventuels doubles qu'il a fait faire. Quelques objets laissés dans un local peuvent tout au plus engager la responsabilité contractuelle du locataire pour d'éventuels frais d'enlèvement, mais ne sauraient empêcher la restitution des locaux au bailleur qui a recouvré la maîtrise exclusive de la chose louée par la remise des clés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 1 et 2.2.2).

Voir aussi : ACJC/450/2023 (locataire laisse dans les locaux deux machines d'analyse médicale, n'a pas valablement restitué les locaux)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al2

Résumé : CLAUSE SUR LES FRAIS ACCESSOIRES En principe, les frais accessoires, qui sont mis à la charge du locataire, doivent être indiqués de manière suffisamment précise dans le contrat lui-même. Par exception à cette règle, le renvoi à une annexe du contrat ou des conditions générales est admissible si celles-ci ne font que concrétiser les frais accessoires déjà attribués au locataire par le contrat. Les rubriques doivent être aisément compréhensibles pour un non-juriste. Lorsqu’une charge est identifiable dans le contrat, le renvoi à des annexes est valide même si la liste annexée n’est pas formulée de manière exhaustive. L’utilisation des termes « notamment » ou « en particulier » ne permet toutefois pas au bailleur d’ajouter des frais supplémentaires à ceux énumérés. Lorsqu'une liste de frais est mentionnée dans le contrat de bail, l'inadéquation de quelques postes par rapport à l'immeuble dont il est question n'affecte pas la compréhension que les locataires ont des postes qui leur seront facturés.

Voir aussi : Sandra Pereira, Conditions de validité de la convention spéciale sur les frais accessoires au sens de l’art. 257a al. 2 CO (arrêt 4A_620/2021), in Newsletter Bail.ch septembre 2022 et in DB n° 34/2022 p. 25ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; newsletter bail.ch juillet 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;ANNULABILITÉ;PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ DONNÉ EN VUE D'EFFECTUER DES TRAVAUX DE TRANSFORMATION/RÉNOVATION/ASSAINISSEMENT - BONNE FOI Lorsque le congé a été donné par le bailleur pour effectuer des travaux de rénovation, la résiliation a été jugée contraire aux règles de la bonne foi, notamment, dans les cas suivants: 1) Si le bailleur n’a pas véritablement l’intention de réaliser le projet qu’il a envisagé et/ou fait étudier, mais qu’il entend seulement replacer les logements sur le marché locatif sans réaliser ce projet: La résiliation n’est alors qu’un simple prétexte. 2) Si le projet de rénovation du bailleur est manifestement incompatible avec les règles du droit public (ou objectivement impossible; objektiv unmöglich), au point qu’il est certain qu’il ne sera pas autorisé. 3) Si le bailleur ne dispose pas d’un projet suffisamment mûr et élaboré qui permette de constater concrètement que la présence du locataire pendant la durée des travaux entraverait leur exécution, autrement dit s’il est nécessaire qu’il quitte les locaux

Voir aussi : Tatiana GURBANOV, La liberté du bailleur de donner un congé-rénovation, in DB n° 34/2022 p. 56 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 148 III 63; Newsletter Bail.ch mars 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;PRESCRIPTION

Normes : CO.270

Résumé : ACTION EN RÉPÉTITION DE L'INDÛ - CONNAISSANCE EFFECTIVE - PRÉSOMPTION D'IGNORANCE DU LOCATAIRE Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective intervient lorsque le locataire sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif. L'ignorance du locataire est présumée. Le locataire qui n'a pas de connaissances spécifiques en droit du bail n'apprend l'exigence de la formule officielle que lorsqu'il cherche conseil auprès d'un avocat et que cette question est effectivement abordée. Récemment, dans l'ATF 146 III 82, le Tribunal a toutefois ajouté que l'on peut légitimement s'interroger sur le point de savoir si, de nos jours, l'ignorance présumée du locataire, quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l'absence de celle-ci, se justifie encore, dès lors que l'usage de la formule officielle a été rendu obligatoire il y a plus de vingt-cinq ans dans le canton de Vaud, que cette exigence a été rappelée à réitérées reprises par le Tribunal fédéral dans plusieurs arrêts publiés et qu'il est possible de se renseigner aisément sur ce point en effectuant une simple recherche sur internet ou en consultant le site d'associations militant en faveur de la défense des droits des locataires. L'interrogation que le Tribunal fédéral a manifesté dans cet arrêt ne visait que l'appréciation des preuves. Elle invitait le juge du fait à vérifier, par appréciation des preuves, si le locataire demandeur doit bénéficier de la présomption d'ignorance compte tenu de l'ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances spécifiques en droit du bail, s'il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s'il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial.

Voir aussi : ATF 146 III 82; BOHNET, Formule officielle à la conclusion du bail et présomption d’ignorance des droits du locataire (arrêt TF 4A_302/2021), in Newsletter Bail.ch mars 2022 et in DB n° 34/2022 p. 33ss; Nicolas SAVIAUX, Actes et/ou omissions du représentant ou mandataire: sont-ils opposables au bailleur et/ou au locataire? Quelques réflexions suite à l'arrêt 4A_302/2021 du 28 janvier 2022 du Tribunal fédéral suisse (contestation du loyer initial découlant de l'absence de formule officielle), in CdB 2/2022 p. 46 ss

CJ

Descripteurs : BAIL À LOYER;SOUS-LOCATION;LOYER;CARACTÈRE ONÉREUX;PREUVE

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - PREUVE La mise à disposition d'un appartement contre paiement d'une somme d'argent est l'hypothèse qui doit être retenue en l'absence d'explication concluante permettant de retenir le contraire, dans la mesure où la remise gratuite d'un logement est exceptionnelle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;DÉLAI

Normes : CO.257d.al1

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - DELAI POUR RESILIER - RENONCIATION TACITE Ni la loi, ni la jurisprudence ne fixent de délai précis dans lequel le bailleur peut faire usage de son droit de résilier de manière extraordinaire le contrat. Il ressort plutôt de la jurisprudence qu'il convient de se référer aux circonstances du cas concret pour déterminer si, de bonne foi, le locataire pouvait comprendre du bailleur une volonté de renoncer à la résiliation extraordinaire du contrat. Parmi ces circonstances, il convient de prendre en compte le comportement des parties, notamment les éventuelles discussions entre elles, ainsi que l'écoulement du temps, respectivement depuis la fin du délai comminatoire et de l'éventuel paiement de l'arriéré effectué par le locataire. En cas de paiement de l'arriéré après l'expiration du délai comminatoire, le bailleur ne saurait trop tarder à résilier de manière extraordinaire le contrat, faute de quoi le locataire pourrait considérer, de bonne foi et selon les circonstances du cas, que celui-ci a renoncé à faire usage de son droit. En l'espèce, le bailleur a procédé à la résiliation du bail 14 jours après la réception (tardive) du paiement de l'arriéré, soit dans un délai plus court que ce qui avait été jugé comme admissible dans le cadre de la jurisprudence précitée. Le fait que la résiliation intervienne 25 jours après l'échéance du délai comminatoire reste, ici également, dans la limite fixée par la jurisprudence, même s'il convient de considérer ce délai de réaction à la limite de l'admissible, au regard du paiement intervenu de l'arriéré.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;MOTIF;RENDEMENT BRUT

Normes : CO.269

Résumé : MAJORATION DE LOYER - MOTIFS - CALCUL DE RENDEMENT - IMMEUBLE ANCIEN - PRODUCTION DE PIECES La bailleresse est liée par les motifs qu'elle invoque pour justifier la majoration du loyer. La hausse étant notamment motivée par le fait que le loyer reste dans les limites du rendement admissible au sens du CO, la bailleresse ne peut dès lors soutenir qu'elle ne peut pas produire les pièces nécessaires pour effectuer un calcul de rendement puisqu'elle a nécessairement dû effectuer un tel calcul pour pouvoir indiquer dans l'avis de majoration du loyer que ce dernier restait dans les limites du rendement admissible. Partant, la bailleresse ne saurait se prévaloir du fait que l'immeuble serait ancien. Il lui appartient, dès lors, de tout mettre en œuvre pour donner suite à l'ordonnance de preuve litigieuse et de justifier un éventuel défaut de production, une carence injustifiée pouvant constituer un indice d'un rendement abusif caché.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 28.07.2021, rendu le 06.10.2021, IRRECEVABLE, 4D_49/2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL);CHOSE LOUEE;EXPULSION DE LOCATAIRE;FRAIS(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.267

Résumé : PROCÉDURE D'EXPULSION - FRAIS - MENTIONS Les frais de la procédure d'expulsion peuvent être mis à la charge du locataire expulsé. En font notamment partie les frais de mentions sollicitées par le bailleur auprès du Tribunal, engendrés par le comportement du locataire qui ne collabore pas à l'échéance du contrat.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;PESÉE DES INTÉRÊTS

Normes : CO.272

Résumé : PROLONGATION DU BAIL - DURÉE - MARGE D'APPRÉCIATION Lorsque le locataire demande une prolongation de bail (art. 272 CO), le tribunal dispose d’une grande marge d’appréciation pour décider du type et de la durée de la prolongation à accorder. Il ne viole pas son pouvoir d’appréciation en accordant une seule prolongation définitive.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 21.05.2021, rendu le 20.07.2022, CONFIRME, 4A_287/2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;SIMULATION

Normes : CO.18

Résumé : SIMULATION - DESTINATION DES LOCAUX - HABITATION D'UN TIERS Le contrat précise expressément et de manière claire que l'appartement est destiné à l'habitation exclusive d'un tiers. En ce sens, les parties ne créaient aucune apparence et n'avaient aucune intention de tromper quiconque. Une telle précision sur la manière dont les locaux seraient utilisés, et en particulier sur la personne qui les occuperait, n'est pas exclue et n'a pas pour effet de modifier les parties au contrat et de conférer à l'occupant la qualité de locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;FONDS PROPRES

Normes : CO.269

Résumé : FONDS PROPRES - RÉEVALUATION - PAS DE DÉVALUATION Une dévaluation des fonds propres, résultant d'une baisse de l'ISPC, ne saurait être prise en compte. Il s'agit dans ce cas de s'en tenir au montant des fonds propres investis.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - VERSEMENT D'UN ACOMPTE Le versement d’un acompte pour les frais accessoires constitue un paiement provisoire. Le montant de cet acompte doit, chaque année, être comparé avec le décompte des frais accessoires effectifs que le bailleur est tenu d’établir. S’il en résulte une différence, celle-ci doit être réglée (versement supplémentaire du locataire au bailleur si l’acompte était trop bas ; remboursement du solde du bailleur au locataire si l’acompte était trop élevé). Lorsque le versement d’un acompte a été convenu, le droit de demander le remboursement du trop-perçu est inhérent à cet accord. Le bailleur ne peut répercuter que les frais effectifs sur le locataire. De ce fait, il peut garder, sur le montant de l’acompte, uniquement la somme correspondant aux charges réellement supportées. Lorsque le bailleur a procédé au décompte et établi un solde, mais que celui-ci n’a pas été reconnu par le locataire, il revient au bailleur d’alléguer et de prouver sa prétention dans la procédure. En l’espèce, le locataire s’était opposé au décompte et au solde des frais accessoires par écrit et dans les délais. Dans ces circonstances, le bailleur supportait le fardeau de l’allégation et de la preuve.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE

Normes : CO.257f.al3

Résumé : ABSENCE DE CONCLUSION D'UNE ASSURANCE DE RESPONSABILITÉ CIVILE - VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE L'absence de conclusion d'une assurance responsabilité civile privée, respectivement le refus de fournir au bailleur l'attestation établissant l'existence d'une telle assurance, est une obligation dont la violation peut entraîner une résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO.

Voir aussi : Damien TOURNAIRE, Le locataire refusant de produire sa police d'assurance RC s'expose à une résiliation extraordinaire du bail, in DB n° 33/2021, p. 56ss; arrêt du TF 4A_500/2023 du 11.04.2024

Laurent BIERI

Publication PJA 2021 p. 437ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;CALCUL;RENDEMENT BRUT

Normes : CO.269a.letc

Résumé : LE RENDEMENT BRUT DE LA CHOSE LOUÉE, in PJA (Pratique juridique actuelle) 2021 p. 437ss

Remarques : Doctrine (examen des conséquences de l'arrêt de principe du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 sur le rendement brut admissible au sens de l'art. 269a let. c CO)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 14; newsletter bail.ch décembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;FONDS PROPRES;LOYER

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT-REEVALUATION DU 100% DES FONDS PROPRES Pour déterminer le rendement net, il faut déterminer tous les coûts d'investissements effectifs (ou le prix de revient) de l'immeuble, et en déduire les fonds empruntés (fonds étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis. Le montant des fonds propres doit ensuite être réévalué pour tenir compte du renchérissement (art. 269a let. e CO). La limitation de la revalorisation à seulement 40% des fonds propres, sans égard aux fonds propres réellement investis, ne peut être maintenue. Si elle avait pu apparaître, à certains, justifiée dans le contexte d'une forte augmentation des taux hypothécaires, respectivement de l'inflation pour limiter la hausse des loyers, elle perd son sens dans le cadre d'un calcul concret selon la méthode absolue et dans les circonstances actuelles. Il y a donc lieu d'admettre que le 100% des fonds propres investis doivent être réévalués selon l'indice suisse des prix à la consommation.

Voir aussi : Note de Philippe CONOD in CdB 1/2021 p. 29 ss

Remarques : Renversement de jurisprudence

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 14; newsletter bail.ch décembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;RENDEMENT ADMISSIBLE;LOYER

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - FIXATION DU TAUX ADMISSIBLE à 2% EN SUS DU TAUX HYPOTHECAIRE DE REFERENCE LORSQUE CELUI-CI EST EGAL OU INFERIEUR à 2%. Pour déterminer le rendement net, il faut déterminer tous les coûts d'investissements effectifs (ou le prix de revient) de l'immeuble, et en déduire les fonds empruntés (fonds étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis. Le 100% du montant des fonds propres doit ensuite être réévalué pour tenir compte du renchérissement (art. 269a let. e CO). Il y a ensuite lieu d'appliquer à ces fonds propres réévalués le taux de rendement admissible. Le taux admissible de 0.5% en sus du taux hypothécaire a été fixé en 1986, le taux hypothécaire de référence étant à l'époque de 5.5%. Le Tribunal fédéral considérait à l'époque qu'un taux de 6% de rendement n'était pas excessif. Depuis le 1er mars 1995, le taux d'intérêt hypothécaire de référence a continuellement baissé jusqu'à atteindre actuellement 1.25%, de sorte que le rendement ainsi calculé aboutit à un loyer qui n'est plus en rapport avec la mise à disposition de l'usage de l'habitation et qui est insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les propriétaires immobiliers qui courent ainsi des risques. Il y a dès lors lieu de fixer le taux admissible à 2% en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2%.

Voir aussi : Philippe CONOD, Rendement net art. 269 CO; réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres, in DB n° 33/2021, p. 44ss; Beat ROHRER, Conséquences de la modification de la jurisprudence du Tribunal fédéral relative au rendement net admissible (ATF 147 III 14), in CdB 2/2022 p. 33 ss

Remarques : Renversement de jurisprudence; 4A_241/2023 du 29.07.2024 (s'agissant d'une caisse de pension qui soutient avoir droit à un taux de rendement supérieur)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail .ch

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;POUVOIR D'APPRÉCIATION;VIRUS(MALADIE);NOTORIÉTÉ

Normes : CO.272

Résumé : PROLONGATION - COVID-19 La pandémie du Covid-19 est un fait notoire. Dans le cas d’espèce, elle ne permet pas d’apporter une appréciation différente au regard de l’art. 272 al. 1 et 2 CO concernant la prolongation du bail à loyer. Cette circonstance pourra – cas échéant – être prise en compte au stade de l’exécution forcée du jugement.

Voir aussi : ACJC/722/2020 du 29.05.2020 (prise en compte des mesures prises par le Conseil fédéral dans le cadre de la crise sanitaire liée au Covid-19 et du fait que les locataires sont des personnes considérées comme particulièrement vulnérables pour octroyer une prolongation plus longue)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉNOVATION D'IMMEUBLE;PLUS-VALUE

Normes : CO.260a

Résumé : LOCAUX NUS - AMÉNAGEMENT PAR LE LOCATAIRE - INDEMNITÉ - CONDITIONS Lorsque les locaux loués à l'état brut ne sont rendus exploitables pour l'affectation convenue que par les travaux effectués par le locataire, ceux-ci ne tombent pas sous le coup de l'art. 260a al. 1 CO, car il ne s'agit pas de travaux d'entretien ou de rénovation. En principe, le locataire n'a pas droit à une indemnité en cas de plus-value à la fin du bail (art. 260a al. 3 CO) car les parties en ont d'ordinaire tenu compte dans la fixation de loyer (loyer réduit). Si le loyer ne tient pas compte de l'investissement du locataire, il faut prévoir une indemnité par le bailleur à la fin du bail et en définir le mode de calcul. Si aucune compensation n'est prévue, la doctrine se partage entre une obligation du bailleur d'indemniser en fin de bail sur une application analogique de l'art. 260a al. 3 CO (cf. CARRON, Le bail de locaux nus ou bruts (Rohbaumiete), in 20ème Séminaire sur le droit du bail, Neûchatel 2018, n. 167, note de bas de page ch. 217 et auteurs cités) ou de celle de l'art. 256 CO (AUBERT, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, ad art. 260a CO, n. 30). Dans le cas d'espèce, les travaux d'aménagement ne peuvent être considérés comme des travaux d'entretien ou de rénovation et n'ouvrent en principe pas le droit à une indemnité pour plus-value au sens de l'art. 260a al. 3 CO, sauf si les parties n'ont prévu aucune compensation. Or, que les travaux soient considérés comme des travaux à plus-value soumis directement à l'art. 260a al. 3 CO ou comme des travaux d'aménagement pour lesquels aucune compensation n'a été prévue pouvant bénéficier de l'application analogique de l'art. 260a al. 3 CO préconisée par une partie de la doctrine, la disposition en question conserve son caractère dispositif et laisse place à la liberté contractuelle des parties. Dans le cas d'espèce, les parties avaient prévu que la locataire renoncerait à toute indemnité en fin de bail pour les travaux à plus-value effectués dans les locaux.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;REPRÉSENTATION

Normes : CO.32

Résumé : CONCLUSION DU CONTRAT - REPRÉSENTATION PAR LA RÉGIE Une régie peut valablement conclure un contrat au nom et pour le compte d’un tiers dont elle ne révèle pas l’identité (art. 32 al. 1 CO). Il incombe seulement à la régie, représentante, d'indiquer plus tard au locataire la personne qu'elle représentait dans l'éventualité où la collaboration de cette personne devient nécessaire à l'exécution du contrat. La détermination des volontés des parties ou de leurs représentants ou encore des faits dont ils avaient connaissance relève de la constatation des faits et n’est en principe pas examiné par le Tribunal fédéral (art. 105 LTF).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;BAIL COMMUN;MANIFESTATION DE VOLONTÉ;REPRISE CUMULATIVE DE DETTE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL COMMUN - COLOCATAIRE N'OCCUPANT PAS LES LOCAUX La définition du bail à loyer (art. 253 CO) n’empêche pas qu’un bail commun soit convenu avec plusieurs locataires dont l’un d’eux n’occupera pas les locaux. L’existence d’un contrat commun ou d’un contrat de reprise de dette avec la personne qui n’entend pas occuper les locaux dépend de la volonté des parties. In casu, les parties voulaient que le père « garant » soit partie au contrat en tant que colocataire à la place de sa fille.

Voir aussi : ACJC/678/2024 du 29.05.2024

TF , IIe Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOCAL PROFESSIONNEL;DROIT DE RÉTENTION;CRÉANCE

Normes : CO.268

Résumé : CRÉANCE GARANTIE De jurisprudence constante, en plus du loyer au sens strict, le droit de rétention englobe également l'indemnité due par le locataire qui est resté dans les locaux à l'expiration du contrat.

Voir aussi : ATF 73 III 77

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;PESÉE DES INTÉRÊTS

Normes : CO.272

Résumé : PESÉE DES INTÉRÊTS - CRITÈRES - FRAUDE À LA LOI LORS DE LA CONCLUSION DU BAIL La liste figurant à l'art. 272 al. 2 CO n'est pas exhaustive, de sorte que la fraude à la loi, notamment dans le cadre des raisons ayant présidé à la conclusion du bail, pourrait constituer un des éléments de la pesée des intérêts.

Voir aussi : arrêt du TF 4C.274/2006 du 13.12.2006

TF , Ire Cour de droit public

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; DROIT PUBLIC

Normes : CO.269

Résumé : DROIT PUBLIC DU LOGEMENT - AIDE FINANCIÈRE DES POUVOIRS PUBLICS - RENDEMENT L'art. 269 CO définissant le loyer abusif vaut aussi pour les appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité, à tout le moins pour ceux qui le sont en vertu du droit cantonal.En l'absence de plan de hausses de loyers signifié à l'entrée dans les locaux, l'examen de la conformité des loyers se fait sur toute la période de contrôle exercé par les pouvoirs publics. Les critères applicables en cas de loyers libres ne peuvent être purement et simplement transposés aux loyers des logements contrôlés par l'Etat. Il convient en effet de tenir compte des efforts consentis dans la durée par les pouvoirs publics et les propriétaires. En l'espèce, un léger dépassement du rendement admis par la jurisprudence au sens l'art. 269 CO, soit 0.81% au lieu de 0.5%, n'est pas excessif au regard des contraintes découlant notamment de l'application de la loi vaudoise sur le logement et de son règlement d'application.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ; BESOIN(EN GÉNÉRAL) ; BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.271

Résumé : BESOIN DU BAILLEUR ACTIONNAIRE ET PRÉSIDENT DU CONSEIL D'ADMINISTRATION D'UNE ENTREPRISE Le bailleur personnellement partie à un contrat de bail peut le résilier en invoquant un besoin personnel lorsque ce besoin concerne l'entreprise dont il est actionnaire et président du conseil d'administration. Un tel motif n'est pas contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DOMMAGES-INTÉRÊTS

Normes : CO.109

Résumé : DOMMAGES-INTÉRÊTS NÉGATIFS Les dommages-intérêts négatifs doivent principalement couvrir les dépenses faites par le créancier pour la négociation, la conclusion et la préparation de l'exécution du contrat devenu caduc, ou les dommages-intérêts dus à des tiers en raison de l'inexécution de ce contrat, ou encore le gain manqué sur d'autres affaires auxquelles le créancier a renoncé en raison dudit contrat. Il n'y a pas matière à réduire de tels frais au seul motif qu'ils auraient été engagés avant la conclusion du contrat.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ANNULABILITÉ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION CONTRAIRE À LA BONNE FOI - POSSESSION D'ARMES - LOGEMENT EN DÉSORDRE La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas de motif particulier, mais ne doit pas être contraire aux règles de la bonne foi. Si le fait d'avoir chez soi une arme chargée est potentiellement et en principe de nature à mettre en danger les autres locataires d'un immeuble, ce n'était pas le cas dans les circonstances spécifiques du cas d'espèce. Un congé donné pour ce motif ne répond à aucun intérêt digne de protection. Il en va de même du fait que le logement du locataire soit en désordre et encombré, sans pour autant être en état d'insalubrité.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 4/2019, p. 104

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; CALCUL ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - ETAPES Pour déterminer le rendement net de la chose louée, il faut procéder en sept étapes : 1° déterminer tous les coûts d'investissements effectifs (ou prix de revient) de l'immeuble; 2° déduire de ces coûts les fonds étrangers afin d'obtenir le montant des fonds propres investis; 3° réévaluer le montant des fonds propres investis pour tenir compte du renchérissement; 4° appliquer à ces fonds propres investis réévalués le taux de rendement admissible; 5° ajouter à ce rendement admissible des fonds propres les charges immobilières annuelles; 6° ventiler ce résultat appartement par appartement pour obtenir le loyer admissible de la chose louée; 7° comparer le loyer admissible obtenu avec le loyer actuel.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_239/2018 du 19.02.2019; arrêt du TF 4A_554_2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020; (fiche n° 2543255 et fiche n° 2543296)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 4/2019, p. 99

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; PERSONNE MORALE

Normes : CO.272

Résumé : BESOIN DE LA PERSONNE MORALE En matière de prolongation, le besoin personnel d'un actionnaire de la société bailleresse peut être pris en considération, mais dans une moindre mesure par rapport à la situation où le bailleur est une personne physique.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_447/2015 du 31 mars 2016 et ATF 132 III 737

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DEMEURE ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; LOYER ; SOMMATION ; EXIGIBILITÉ

Normes : CO.257d

Résumé : AVIS COMMINATOIRE - EXIGIBILITÉ DU LOYER La date de réception de l'avis comminatoire est déterminante pour savoir si le loyer réclamé est exigible. In casu, avis comminatoire du 31 juillet, reçu au plus tôt le 1er août par le locataire, de sorte que le loyer du mois d'août était exigible.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication cf. commentaire de l'arrêt newsletter bail.ch - août 2019; DB 31/2019, p. 35 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ERREUR ESSENTIELLE ; EX NUNC

Normes : CO.23ss

Résumé : INVALIDATION DU CONTRAT - ERREUR ESSENTIELLE - EFFETS Selon la jurisprudence, le contrat qui a été valablement invalidé pour vice du consentement (art.31 al. 1-2 CO), comme d'ailleurs le contrat nul pour vice de forme (art. 216 CO), le contrat révoqué conformément à l'art. 40f CO, le contrat qui ne se conclut pas ou le contrat soumis à une condition suspensive, est en principe invalide depuis le début, soit ex tunc, et les prestations qui ont déjà été effectuées doivent être restituées, pour les choses, selon les règles de l'action en revendication (art. 641 al. 2 CC) et, pour les autres prestations, selon les règles de l'action en enrichissement illégitime(art. 62 ss CO). Toutefois, pour les contrats de durée, partiellement ou entièrement exécutés, il faut admettre qu'il y a en quelque sorte une résiliation extraordinaire avec effet ex nunc : pour la partie exécutée, l'accord des parties n'est pas modifié et est valable jusqu'à la déclaration d'invalidation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MODIFICATION(EN GÉNÉRAL) ; BAILLEUR(BAIL À LOYER) ; LOGEMENT SOCIAL

Normes : CO.269d

Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT PAR LE BAILLEUR - APPLICATION D'UN NOUVEAU RÈGLEMENT POUR LES LOGEMENTS À CARACTÈRE SOCIAL La loi est muette quant aux critères en vertu desquels le juge se prononcera sur le bien-fondé de la modification du contrat. Si celle-ci est appréciable économiquement, le juge s'inspirera des règles des art. 269 et 269a CO. Dans les autres cas, il tranchera en équité, en mettant en balance les intérêts en présence. En particulier, comme en matière de rénovation, le juge se demandera si l'autre prétention peut être raisonnablement imposée au locataire. Il examinera aussi si la modification intervient au détriment du locataire. Enfin, le juge pourra s'inspirer des règles relatives à l'annulation des résiliations abusives (art. 271 et 271a CO). En d'autres termes, le juge tiendra compte des inconvénients que la modification du contrat engendre pour le locataire, ainsi que des motifs invoqués par le bailleur. La limite des prétentions que le bailleur peut formuler résulte du caractère impératif de la plupart des dispositions des art. 253 ss CO, du respect des règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de la nécessité d'éviter que la prétention équivaille dans ses effets à une résiliation. En cas de doute, le juge refusera la modification sollicitée en s'appuyant sur le principe de la fidélité au contrat. In casu, la modification imposée par la bailleresse est l'application d'un règlement pour les logements à caractère social, lequel contient notamment des dispositions sur la possibilité de résilier le bail avant son expiration si les conditions particulières de location fixées par la bailleresse ne sont pas respectées. Tout en laissant la question de savoir si ce nouveau règlement péjore la situation du locataire ouverte, la Cour retient que l'intérêt public de la bailleresse de lutter contre la pénurie et de loger des personnes en situation de précarité en assurant une équité entre eux l'emporte sur l'intérêt du locataire.

Voir aussi : ACJC/969/2019 du 01.07.2019; ACJC/732/2019 du 20.05.2019

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;REPRÉSENTATION

Normes : CO.32

Résumé : REPRÉSENTATION - PERSONNALITÉ DU COCONTRACTANT INDIFFÉRENTE Selon la jurisprudence, l'art. 32 al. 2 in fine CO s'applique aussi lorsque le tiers ne pouvait pas se rendre compte que celui avec lequel il traitait voulait conclure l'affaire au nom d'autrui. Si la volonté du représentant d'agir au nom d'autrui est établie, l'indifférence du tiers remplace alors la manifestation de cette volonté, de sorte que l'effet de représentation se produit, bien que le tiers ignore l'existence d'un rapport de représentation. La personnalité du cocontractant est indifférente au tiers si ce dernier, au lieu de passer le contrat avec la personne qui s'est présentée à lui sans faire état de l'existence d'un rapport de représentation, eût également conclu le contrat avec une autre personne.

Voir aussi : ATF 117 II 387

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter Bail.ch avril 2019; DB 31/2019, p. 32 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ ; TRANSFERT DE BAIL

Normes : CO.261

Résumé : ALIÉNATION DE LA CHOSE LOUÉE - LOCATAIRE PAS ENCORE EN POSSESSION DES LOCAUX Un transfert de bail après que la chose louée a été aliénée ne suppose pas que le locataire soit déjà entré en possession de l'objet loué. La seule conclusion du contrat suffit.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; DEMEURE; DÉFAUT DE PAIEMENT ; LOYER; SOMMATION

Normes : CO.257d

Résumé : CONTENU DE L'AVIS COMMINATOIRE - ERREUR L'avis comminatoire doit indiquer le montant arriéré à payer dans le délai de façon suffisamment claire et précise pour que le locataire puisse reconnaître clairement quelles dettes il doit payer pour éviter un congé. Le montant de l'arriéré doit être déterminé (par une indication chiffrée) ou, tout au moins, déterminable. Ainsi, lorsque l'avis comminatoire désigne précisément les mois de loyers impayés, le montant de l'arriéré est déterminable et une indication chiffrée du montant impayé n'est alors pas indispensable. Si les mois de loyers impayés ne sont pas mentionnés et que le montant de l'arriéré indiqué est sans rapport avec la somme effectivement en souffrance, l'avis comminatoire ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision permettant au locataire de reconnaître de combien de mois de loyers il doit s'acquitter dans le délai comminatoire. En revanche, l'indication d'un arriéré trop élevé n'entraîne pas nécessairement l'inefficacité de l'avis comminatoire: le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d'être protégé. In casu, même en cas d'incertitude quant aux mois demeurés impayés, le locataire ne pouvait pas se contenter de payer deux mois de loyers au lieu des trois requis, mais devait prendre contact avec la bailleresse en vue de clarifier la prétendue erreur de celle-ci.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_332/2023 du 11.01.2024; arrêt du TF 4A_550/2020 du 29.04.2021 (Le locataire qui ne prend pas de mesures pour régler le montant qu’il estime exact ne mérite pas de protection); ACJC/762/2019 du 27.05.2019 (compte tenu de la date de la mise en demeure, des clauses du bail relatives à l'exigibilité du loyer et du fait que le locataire procédait lui-même au paiement du loyer, il ne pouvait pas ignorer à quels mois se rapportait l'avis comminatoire)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication bail.ch; DB 31/2019, p. 24 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE;TRAVAUX DE CONSTRUCTION

Normes : CO.257f.al3

Résumé : EXECUTION DE TRAVAUX PAR LE LOCATAIRE SANS AUTORISATION DU BAILLEUR Le congé anticipé fondé sur l’art. 257f al. 3 CO suppose la réunion de cinq conditions cumulatives, parmi lesquelles la violation du devoir de diligence par le locataire. Les travaux effectués à l’objet loué sans autorisation du bailleur peuvent constituer une telle violation, en particulier s’ils sont effectués de manière inappropriée, s’ils portent atteinte à la chose louée ou s’ils lui causent un défaut. En l’espèce, on ne peut pas reprocher à la cour cantonale d’avoir retenu que la locataire ne pouvait pas procéder de son propre chef à la réouverture de l’issue de secours sur l’extérieur de la cuisine en démolissant la façade, dans la mesure où elle a ignoré l’opposition des bailleurs qui ont fait appel à la police et où elle a ignoré ensuite leur sommation de remise en état des lieux, leur dépôt de la plainte pénale et leur seconde sommation de remise en état, avec menace de résiliation du bail pour justes motifs. Le seul fait que, des années plus tard et au terme d’une procédure judiciaire, il a été reconnu que l’issue de secours condamnée par l’ancien gérant du restaurant avait été murée de manière illicite par les bailleurs et qu’une seconde issue de secours pouvait se situer à l’endroit de la cuisine, n’autorisait pas la locataire à agir directement comme elle l’a fait sans violer les droits de propriété des bailleurs et, partant, son devoir de diligence.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 31/2019, p. 56 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAIL COMMUN ; RÉSILIATION ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ DU CONGÉ - COBAILLEURS - DÉSIGNATION Les cobailleurs doivent résilier ensemble le bail, au moyen de la formule officielle. La résiliation du bail est la manifestation de volonté unilatérale des cobailleurs; il s'agit aussi d'un acte formateur. La détermination de son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté. A cet égard, il ne faut pas confondre les principes applicables à l'interprétation des manifestations de volonté avec les règles strictes relatives à l'indication des parties en procédure civile, en particulier du ou des demandeurs, lesquelles présupposent la capacité d'être partie et la capacité d'ester en justice, sous peine d'irrecevabilité de la demande (art. 66 s. et 59 al. 1 et al. 2 let. c CPC). In casu, il n'est pas contesté que la décision de résilier a été prise par tous les cobailleurs et que la régie représentait valablement ceux-ci. Seule est litigieuse la question de l'interprétation de la rubrique « bailleur » de l'avis de résiliation, dans laquelle figurait le nom « Groupement des Propriétaires Centre Commercial X. », c'est-à-dire de savoir si le locataire a compris, ou devait de bonne foi comprendre, que le congé émanait des cobailleurs. Dans la mesure où les cobailleurs se sont désignés comme « Groupement des propriétaires du X. » dans le contrat de bail portant sur le dépôt conclu entre les parties quelques années après le bail relatif au local principal, le locataire n'est pas crédible en soutenant que ce groupement serait un tiers autre que ses cobailleurs. La volonté réelle des parties est ainsi établie et le congé a donc valablement été donné.

Voir aussi : ACJC/731/2019 du 20.05.2019 (in casu, la résiliation a été notifiée au nom d'une entité qui n'est pas le bailleur et ce dernier n'était pas identifiable par le locataire. Congé nul)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ ABUSIF - SIMPLE PRÉTEXTE Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Le but est de protéger le locataire, notamment, contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un prétexte. In casu, le projet du bailleur de reprendre l'usage des locaux pour y exploiter lui-même un restaurant est à l'évidence saugrenu et inconsistant dans la mesure où le bailleur n'a fait état d'aucune expérience personnelle dans la gestion ou la direction d'un restaurant et que cette activité nécessite notoirement une présence assidue sur les lieux, en l'occurrence Genève, et qu'elle ne saurait s'exercer adéquatement depuis un domicile au Maroc. En outre, il n'est aucunement établi que le beau-frère domicilié aux Etats-Unis jouisse, lui, des qualifications nécessaires, tel le certificat de capacité prévu et exigé par le droit administratif cantonal, ni qu'il soit admis, au regard du droit des étrangers, à s'établir en Suisse pour y mener cette activité.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2018

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : JUSTES MOTIFS - CASUISTIQUE - DÉFAUT D'AUTORISATION Peut constituer un juste motif de résiliation le refus de l'autorité administrative d'octroyer l'autorisation de réaffectation et de transformation des locaux loués lorsque les parties ont estimé, lors de la conclusion du contrat, que l'obtention de l'autorisation n'était pas problématique.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 31/2019, p. 15 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTÉRÊTS ; DOMMAGE

Normes : CO.259e

Résumé : NOTION DE DOMMAGE - PRÊT CONSENTI À LA LOCATAIRE La jurisprudence définit le dommage comme une diminution involontaire de la fortune nette, correspondant à la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le montant que ce patrimoine aurait si l'événement dommageable ne s'était pas produit. Le dommage peut prendre la forme d'une diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du passif. Un dommage futur hypothétique n'entre pas en considération. Constitue un dommage le fait que le patrimoine de la locataire soit grevé d'une obligation de rembourser résultant d'un prêt octroyé par la soeur de la locataire (in casu pour payer des nuits d'hôtel lorsque la locataire ne pouvait rester dormir dans son appartement en raison du bruit).

TF , Ire Cour de droit public

Publication CdB 3/2018, p. 75ss; DB 31/2019, p. 70ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; LOYER CONTRÔLÉ ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : CONTRÔLE ÉTATIQUE DES LOYERS EN CAS DE RÉNOVATION D'UNE HABITATION L'article 269 CO autorise un rendement maximal mais n'est pas destinée en principe à garantir ce rendement maximal à la partie bailleresse. Le fait que le bailleur ne puisse, sauf cas exceptionnel, pas s'en prévaloir pour augmenter le loyer en cours de bail en est l'illustration. En d'autres termes, les mécanismes de calcul du rendement au sens de l'art. 269 CO développés par la pratique du droit du bail ne sont pas destinés à assurer un rendement minimal au propriétaire. Une telle interprétation de la loi ‐ selon laquelle le rendement maximal (imposable au locataire) serait également le rendement minimal (auquel pourrait prétendre le propriétaire ‐ conduirait en effet à fixer un rendement déterminé. Cela reviendrait à imposer un loyer précis, ce qui est par essence contraire à la liberté contractuelle dans laquelle s'inscrit le droit fédéral du bail. Aussi, lorsqu'un propriétaire ne peut obtenir un rendement qui aurait été jugé acceptable par le droit du bail, cela ne signifie pas que le droit fédéral est violé, ni même contourné.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 3/2018 p. 69ss; DB 31/2019, p. 54 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.266n

Résumé : LOGEMENT DE FAMILLE - FARDEAU DE LA PREUVE Il appartient à celui qui excipe de la nullité du congé au motif que la double notification a été omise de prouver les faits dénotant que le logement en question avait la qualité de logement de famille au moment de la résiliation.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; USAGE PERSONNEL

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ EN VUE DE CRÉATION DE PLACES DE RÉSIDENCE SUPPLÉMENTAIRES Le congé donné par le bailleur, établissement de droit public offrant un encadrement socio-éducatif spécialisé pour des personnes handicapées, en vue de créer des places de résidence supplémentaires n'est pas contraire à la bonne foi.

CJ , CABL

Publication CdB 2/2018 p. 61 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ ; STATISTIQUE

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - STATISTIQUES - ETAT DE L'APPARTEMENT La vétusté et les éventuels défauts de l'objet loué n'ont pas à être pris en considération dans la fixation judiciaire du loyer. En effet, la vétusté d'un immeuble se reflète déjà dans l'année de construction de celui-ci, qui est pris en compte dans les statistiques des loyers. Quant aux défauts éventuellement présents, résultant ou non de l'état de vétusté, ils peuvent déjà faire l'objet d'une réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO), de sorte qu'il ne se justifie pas d'en tenir compte, faute de quoi le locataire pourrait obtenir une réduction à double pour ce motif, à la fois dans le cadre de la fixation judiciaire du loyer et dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer. Ainsi, la fixation judiciaire du loyer doit se déterminer sur la base d'un bien immobilier exempt de défaut et entretenu, le bailleur ayant l'obligation de délivrer la chose dans cet état (cf. art. 256 al. 1 CO).

Voir aussi : ACJC/1533/2023 du 20.11.2023

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018 p. 56ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : MOTIVATION DU CONGÉ Le bailleur est lié par le motif de résiliation qu'il a indiqué à l'appui de sa résiliation et il ne peut pas lui substituer par la suite un autre motif qui lui serait plus favorable. Des précisions sur le motif de congé indiqué dans l'avis de résiliation peuvent en revanche toujours être apportées en complément au cours de la procédure judiciaire.

Voir aussi : ACJC/357/2020 du 02.03.2020 (la détermination du sens et de la portée du motif s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018, p. 20ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CHOSE ACCESSOIRE ; PLACE DE PARC

Normes : CO.253a

Résumé : BAIL À LOYER - PRÊT À USAGE - PRINCIPE DE LA CONFIANCE - LOYERS INCLUS Savoir si les parties sont convenues d'un contrat de bail pour l'ensemble (appartement et place de parking), ou d'un prêt à usage gratuit portant sur les seules places de parking sans lien avec les appartements, est affaire d'interprétation de leurs manifestations de volonté. Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties - parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la conclusion du contrat - ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme en procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves -, il doit recourir à l'interprétation normative (ou objective; accord de droit), à savoir rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l'autre (application du principe de la confiance. In casu, que le nom du locataire a été indiqué dans les états locatifs, que celui-ci avait un intérêt à ce que les places de parking soient liées juridiquement à ses appartements et que, partant, il pouvait de bonne foi déduire du comportement de la bailleresse, qui a modifié les états locatifs en faisant la mention pour ces places de "loyer inclus", que les places de parking lui étaient désormais louées, loyers inclus dans ceux de ses appartements.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch - février 2018; DB 30/2018, p. 16ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; LOYER INITIAL ; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CO.270

Résumé : RELATION CONTRACTUELLE PRÉEXISTANTE - NOUVELLE RELATION DE BAIL - CONDITIONS La conclusion formelle d'un nouveau contrat durant un rapport de bail existant entre les mêmes parties ne constitue pas une nouvelle relation de bail, à moins qu'il y ait un changement, à tout le moins partiel, de parties au contrat et d'autres modifications contractuelles. In casu, un nouveau bail a été conclu dans la mesure où ce n'est pas seulement le montant du loyer, des frais accessoires et de la garantie locative qui a été modifié mais aussi la destination des locaux (l'appartement ne constituait plus un logement de famille). L'épouse du locataire n'avait pas signé le nouveau contrat.

Voir aussi : Fiche 2309384

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch de février 2018; DB 30/2018, p. 16ss

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DELAI LEGAL

Normes : CO.270

Résumé : LOCATAIRE DÉJÀ EN POSSESSION DE LA CHOSE LOUÉE - DÉLAI POUR CONTESTER Lorsque le locataire est déjà en possession de la chose louée au moment où la formule officielle lui est remise - en raison d'un précédent rapport juridique, le délai pour contester le loyer initial commence à courir au plus tard à partir de la date à laquelle le locataire a signé le bail.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_503/2019 du 06.01.2020 (newsletter bail.ch février 2020); ACJ n° 216 du 31.08.1992; ACJC/39/2003 du 13.01.03

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; LOCATAIRE ; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al3

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - DÉNONCIATIONS INJUSTIFIÉES La violation du devoir de diligence peut consister en des dénonciations réitérées du comportement des voisins au bailleur ou à la police, sans que cela ne soit justifié.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_621/2019 du 26.02.2020 (contrôles excessifs du locataire et comportement agressif) in newsletter bail.ch mai 2020; 4A_655/2017 du 22.02.2018

Orlando Marguccio

Publication CdB 3/17, p. 65 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION

Normes : CO.262

Résumé : AIRBNB ET LE DROIT DU BAIL, Extrait du mémoire de master en droit du 23 décembre 2016 d'Orlando Marguccio, in CdB 3/17, p. 65ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 143 III 344; SJ 2018 I p. 198; Newsletter Bail.ch juillet 2017

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; MOTIVATION ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.271

Résumé : MOTIVATION DU CONGÉ - CONGÉ-RÉNOVATION La motivation du congé ne constitue pas une condition de la validité de celui-ci. Le principe selon lequel la motivation peut avoir lieu ultérieurement à la notification de la résiliation, le cas échéant durant la procédure de première instance, s'applique à tous les types de résiliation, soit aussi pour les congés-rénovations. L'absence de motivation ou une motivation lacunaire peut toutefois être un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_568/2023 du 10.07.2024 (congé pour besoin propre annulé, refus de donner le motif du congé avant le mémoire réponse); 4A_143/2021 du 31.08.2021; 4A_491/2018 du 08.05.2018; 4A_200/2017 du 29.08.2017 in DB 30/2018, p. 53ss (le bailleur peut encore indiquer ses motifs devant le tribunal de première instance)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; PAIEMENT ; EXIGIBILITÉ

Normes : CO.257c

Résumé : PAIEMENT DU LOYER PAR TRIMESTRE D'AVANCE - BAIL COMMERCIAL La disposition contractuelle prévoyant le paiement du loyer par trimestre d'avance dans le cadre d'un bail commercial est valable.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ EN RAISON DU PLACEMENT DU LOCATAIRE EN EMS Le congé motivé par le fait que le locataire a été placé de façon définitive en EMS n'est pas contraire à la bonne foi si, au moment de la résiliation, le bailleur pouvait raisonnablement déduire des circonstances que le locataire ne réintégrerait pas l'appartement loué.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2017

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; DEMEURE; SOMMATION ; FORME ET CONTENU; LANGUE

Normes : CO.257d

Résumé : VALIDITÉ DE L'AVIS COMMINATOIRE - LANGUE Validité d'un avis comminatoire rédigé dans une autre langue (in casu en français) que celle du lieu de situation de la chose louée (in casu Bâle), lorsque le contrat a également été rédigé en français et que le locataire l'a signé sans réserve. Le locataire se comporte en effet de manière contraire a la bonne foi en arguant ne pas comprendre le français alors qu'il a conclu le contrat dans cette langue et l'a signé sans réserve.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CALCUL ; RENDEMENT NET ; VENTE D'IMMEUBLE ; PRIX DE TRANSFERT ; PRIX D'ACHAT

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - PRIX D'ACHAT - TRANSFERT D'ACTIFS ET PASSIFS D'UNE SOCIÉTÉ La valeur de sortie retenue par l'administration fiscale suite à la liquidation des actifs et passifs d'une personne morale et au transfert de ces derniers ne reflète en principe pas la valeur d'achat de l'immeuble.

Voir aussi : ACJC/305/2000 du 13.03.2000

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE ; CHOSE LOUÉE

Normes : CO.259a

Résumé : ORIGINE DU DÉFAUT - RESPONSABILITÉ DU BAILLEUR - PUNAISES DE LIT Lorsque l'on se trouve en présence d'un défaut dont l'origine est douteuse, les droits en découlant pour le locataire peuvent être exercés par ce dernier, la responsabilité du bailleur quant au maintien de la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu étant de droit impératif et l'imputabilité du défaut au locataire ne pouvant être acquise que s'il est établi que l'usage de la chose louée par celui-ci a été négligent ou non conforme au contrat. In casu, dans la mesure où il ne peut être établi de manière certaine que le locataire est responsable de l'introduction des punaises de lit dans l'appartement, le bailleur répond de l'existence de ce défaut.

David LACHAT

Publication CdB 4/16, p. 101 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; LOYER INITIAL ; MAJORATION DE LOYER

Normes : CO.269ss

Résumé : TROIS ANS DE JURISPRUDENCE FÉDÉRALE SUR LES LOYERS : 2013-2016, in CdB 4/16, p. 101 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; VIOLATION DU DROIT; DILIGENCE ; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al3

Résumé : LES 5 CONDITIONS DE LA RÉSILIATION PRÉVUE PAR L'ART. 257f al. 3 CO La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois

Voir aussi : arrêt 4A_140/2019 du 26.09.2019

CJ , CABL

Publication Communications concernant le droit du bail, vol. 58, décembre 2018, n°8

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; CONTESTATION DU CONGÉ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS; ANNULABILITÉ

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ CHICANIER Le congé donné aux actionnaires-locataires qui ont refusé de participer sur le plan financier aux travaux de rénovation d'un immeuble est un congé annulable car contraire aux règles de la bonne foi.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE ; SÛRETÉS ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.266h

Résumé : COLOCATION En présence d'un bail commun avec responsabilité solidaire des colocataires, le bailleur ne pourra exiger des sûretés au sens de l'art. 266h CO, si un seul des loca­taires tombe en faillite, que pour autant qu'il démontre que sa créance de loyer est concrètement menacée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONTRAT MIXTE ; LOCATION-VENTE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT DE LOCATION-VENTE Le contrat de location-vente est un contrat mixte par lequel les parties conviennent d'abord d'un bail proprement dit, mais avec le droit pour le locataire d'acquérir la propriété de la chose, soit en payant le solde du prix, soit après paiement de l'ensemble des acomptes. Si les parties n'ont pas envisagé le transfert de propriété, on ne peut pas encore en conclure que le contrat est soumis aux dispositions du bail. Il faut également déterminer si les parties ont visé les mêmes buts économiques que dans la vente par acomptes.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RESTITUTION ANTICIPÉE ; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT

Normes : CO.264

Résumé : LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - IMMUNITÉ DIPLOMATIQUE Le fait que l'immunité diplomatique dont bénéficie le candidat de remplacement puisse rendre plus compliquées les démarches en cas de retard dans le paiement du loyer ne suffit pas à retenir une aggravation de la situation du bailleur justifiant d'écarter le candidat.

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.259d

Résumé : TABLEAU SYNOPTIQUE DE LA REDUCTION DU LOYER (art 259d CO) CASUISTIQUE (Ancien et Nouveau Droit. Résumés) Demander au Greffe du TBL la version papier de ce tableau ou consulter la version Internet.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 1/17, p.1ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; FONDS PROPRES

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - VALEUR DE L'IMMEUBLE - DÉCÈS DU PROPRIÉTAIRE A la différence d'une acquisition par acte entre vifs, l'acquisition par succession ne saurait entraîner de modification des bases de calcul. Les héritiers succèdent au de cujus et ne peuvent prétendre qu'au rendement admissible des investissements faits par le de cujus lui-même; en particulier, la valeur vénale de l'immeuble au décès, respectivement au moment de l'acquisition par les héritiers est sans pertinence pour déterminer le loyer admissible. La situation en cas d'acquisition par succession diffère de celle en cas d'acquisition entre vifs, lors du partage ultérieur de la succession.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_191/2018 du 26.03.2019 in DB 31/2019, p. 43ss (valeur attribuée à l'immeuble dans une convention de partage successoral peut être utilisée pour déterminer le prix de revient de l'immeuble)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; USAGE PERSONNEL

Normes : CO.261

Résumé : NOTION DE BESOIN PROPRE ET URGENT Le besoin du nouveau propriétaire doit être propre, c'est-à-dire que l'utilisation des locaux doit lui être nécessaire pour lui-même ou pour l'un de ses proches parents ou alliés. Un motif simulé, invoqué abusivement, n'est évidemment pas suffisant. S'agissant en particulier d'habitations, il s'agit du besoin propre pour la personne physique de pouvoir utiliser le logement, qu'il s'agisse de l'acquéreur lui-même ou de l'un de ses proches parents ou alliés. Lorsqu'une personne morale acquiert l'habitation, le besoin propre est celui qui la concerne elle-même et ne se confond pas avec celui de l'un de ses actionnaires, puisque la personne morale est une personne juridique distincte; toutefois, lorsqu'un actionnaire domine économiquement la société acquéresse, le besoin de celui-ci peut avoir une incidence sur l'admissibilité de la résiliation. Le juge décide si le nouveau propriétaire a un besoin propre en tenant compte de toutes les circonstances pertinentes du cas particulier au moment de la résiliation. Le besoin du nouveau propriétaire est urgent lorsqu'on ne peut pas, pour des raisons économiques ou pour d'autres raisons (par exemple personnelles), exiger de lui qu'il renonce à utiliser l'habitation ou le local commercial loué, autrement dit lorsqu'on ne peut exiger de lui qu'il attende l'échéance contractuelle pour résilier le bail, tout en respectant le délai de congé contractuel. La notion d'urgence est non seulement temporelle, mais aussi matérielle en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance. Ainsi, le besoin est immédiat lorsqu'il est susceptible de se concrétiser immédiatement ou à plus ou moins brève échéance selon que l'échéance contractuelle du bail est proche ou lointaine. Le besoin doit être réel: il ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité dû au besoin de disposer d'un logement, mais il n'est pas réel lorsque le motif invoqué est simulé ou invoqué abusivement, ou encore lorsque le nouveau propriétaire ou un de ses proches entend utiliser le logement exclusivement pour jouir d'une vue plus étendue et d'un meilleur ensoleillement. Enfin, le besoin doit être actuel, en ce sens qu'un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas.

Voir aussi : ATF 142 III 336; ACJC/1283/2021 du 11.10.2021 et ATF 118 II 50 = SJ 1992 p. 435 = JT 1993 I 290 (sur la notion de besoin urgent en cas de besoin économique, lorsque le propriétaire doit payer des intérêts pour le capital emprunté pour l'achat de l'immeuble ainsi qu'un loyer pour occuper d'autres locaux).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; ETAT APPROPRIÉ À L'USAGE

Normes : CO.256

Résumé : NUISANCES - LIEU DE SITUATION DE L'IMMEUBLE Le lieu de situation de l'immeuble détermine dans une large mesure le calme auquel peut s'attendre le locataire et le caractère évitable ou non et/ou la prévisibilité d'éventuelles nuisances.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE ; CHOSE LOUEE

Normes : CO.260a

Résumé : CHANGEMENT D'UN CYLINDRE DE SERRURE - POSE D'UNE ROSACE Le changement d'un cylindre de serrure ne tombe pas dans la catégorie des rénovations qui entraînent une amélioration de l'état de l'objet, ni dans celle des modifications qui touchent la substance même de l'objet; un consentement écrit n'est donc pas nécessaire. En revanche, le perçage de la porte palière touche la substance de l'objet loué.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_463/2014 du 23.01.2015

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE LA RÉSILIATION Le congé notifié par une formule de résiliation qui se réfère à une mise en demeure dont la date est erronée n'est pas nul, ce d'autant plus lorsqu'il est manifeste qu'il s'agissait d'une erreur de plume.

David LACHAT

Publication 19ème Séminaire sur le droit du bail, p. 287 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MÉTHODE ALTERNATIVE DE RÈGLEMENT DE LITIGES ; TRANSACTION EXTRAJUDICIAIRE

Normes : CO.253ss

Résumé : LA RÉSOLUTION AMIABLE DES CONFLITS LOCATIFS (PETIT GUIDE DE LA BONNE TRANSACTION), in 19ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Blaise CARRON

Publication 19ème Séminaire sur le droit du bail, p. 121ss

Descripteurs : BAIL À FERME

Normes : CO.275ss

Résumé : LES SPÉCIFICITÉS DU BAIL À FERME (art. 275ss CO), in 19ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Jean-Marc SIEGRIST

Publication 19ème Séminaire sur le droit du bail, p. 77ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER

Normes : CO.269ss

Résumé : QUELQUES LOYERS VARIABLES ET VARIATIONS DE LOYER, in 19ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Jean-Luc COLOMBINI

Publication 19ème Séminaire sur le droit du bail, p. 221ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION

Normes : CO.271ss

Résumé : PRATIQUE RÉCENTE EN MATIÈRE DE RÉSILIATION DE BAIL, in 19ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; LOYER ÉCHELONNÉ ; DURÉE ; NULLITÉ

Normes : CO.269c

Résumé : AUGMENTATION PRÉDÉTERMINÉE PRENANT EFFET APRÈS LA FIN DU CONTRÔLE ÉTATIQUE - DURÉE MINIMALE DE 3 ANS - VOLONTÉ HYPOTHÉTIQUE DES PARTIES Lorsque les parties, comme en l'espèce, conviennent à la conclusion du bail d'une augmentation de loyer prédéterminée qui doit prendre effet après la fin du contrôle étatique des loyers, il s'agit d'une clause d'échelonnement. Le bail qui institue des loyers échelonnés sans respecter l'exigence d'une durée minimale de trois ans est en principe frappé de nullité partielle, limitée à la clause d'échelonnement. Le juge peut toutefois compléter le contrat en fixant sa durée minimale à trois ans pour le bailleur si cela correspond à la volonté hypothétique des parties. Le juge s'attachera donc à déterminer si l'élément important était la durée limitée du bail, ou si l'accent a été mis sur la volonté du bailleur d'adapter le loyer en cours de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a

Résumé : CONVENTION SUR LES FRAIS Le versement pendant dix ans de frais accessoires, insuffisamment clairement définis dans le contrat de bail écrit, ne saurait constituer une convention sur les frais à la charge du locataire, conclue par actes concluants.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_134/2009 du 10 juin 2009 (ATF 135 III 591)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION

Normes : CO.271

Résumé : RESILIATION DANS LE BUT DE VENDRE LE BIEN À UN PRIX PLUS ELEVE - ABSENCE DE VIOLATION DES RÈGLES DE LA BONNE FOI Le Tribunal fédéral n'a pas établi de règle abstraite pour le cas où la résiliation est donnée en vue d'en tirer un meilleur profit lors de la vente. Il ne retient pas que tout appartement sans occupant se vendrait plus cher, mais recherche dans chaque cas particulier si, au vu des faits constatés par l'instance cantonale, un abus de droit est réalisé ou non; il est précisé que, dans le cadre de cet examen, il n'y a en principe pas lieu de procéder à la pesée des intérêts du bailleur et du locataire. Le juge peut toutefois examiner s'il existe une disproportion évidente entre les intérêts en présence, soit ceux purement financiers du bailleur et le problème particulièrement pénible sur le plan humain causé au locataire par la résiliation, puisqu'il s'agit là d'un cas d'abus de droit pouvant entrer en ligne de compte.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_315/2019 du 09.09.2019 (il n'est pas nécessaire que le bailleur ait déjà trouvé un acheteur. L'article 261 CO n'est pas un obstacle. cf. newsletter bail.ch novembre 2019); 4A_485/2018 du 08.04.2019 (retient disproportion grossière des intérêts); 4A_484/2012 du 28.02.2013; 4A_33/2019 du 05.09.2019; ACJC/581/2023 du 08.05.2023; ACJC/1022/2013 du 30.08.2013 (congé pas abusif en tant que tel même si le bailleur réalise un profit considérable, voire choquant, en vendant l'appartement dont il est propriétaire, à moins qu'il existe, en plus, une disproportion manifeste - ou grossière - des intérêts en présence)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; CIRCONSTANCES

Normes : CO.266g

Résumé : GRAVITÉ DES CIRCONSTANCES - DURÉE - CONSOMMATION DE STUPÉFIANTS Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut.La gravité des circonstances doit s'inscrire dans la durée; des événements passagers, fussent-ils graves, ne sauraient fonder une résiliation anticipée. In casu, la consommation de stupéfiants par des employés de l'établissement (dancing), à une reprise, après la fermeture de celui-ci, ne présente pas une gravité "exceptionnelle", suffisante pour justifier une résiliation du contrat de bail pour justes motifs.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION INITIALEMENT ILLICITE La sous-location ne doit pas aboutir à installer dans les locaux une personne que le bailleur a refusée en tant que locataire, puisqu'elle est conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée et qui la remet provisoirement à un tiers pour se décharger du loyer. Une sous-location visant uniquement à permettre à un locataire refusé par le bailleur d'occuper les locaux est donc initialement illicite, puisque contraire au but poursuivi par le législateur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RAPPORT DE DROIT ; DROIT PUBLIC

Normes : CO.253

Résumé : RAPPORT DE DROIT ENTRE L'HOSPICE GÉNÉRAL ET DES REQUÉRANTS D'ASILE L'Hospice Général est lié par un rapport de droit public - et non par un contrat de bail privé - lorsqu'il met un logement à disposition de requérants d'asile au bénéfice d'une admission provisoire (permis F).

Voir aussi : arrêt du TF 8C_826/2017 du 17.09.2018 (DB 31/2019, p. 72); ATA/605/2014 du 29.07.2014 de la CJ (Chambre administrative)

Mark MULLER

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : LA FIXATION DU TAUX DE RENDEMENT NET ADMISSIBLE DES FONDS PROPRES : POUR UN CHANGEMENT DE JURISPRUDENCE, in CdB 1/16, p. 1 ss

Voir aussi : arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; ETAT APPROPRIÉ À L'USAGE

Normes : CO.256

Résumé : LOCAUX NUS Les locaux peuvent être loués « nus » (« Rohbaumiete ») : le bailleur livre des locaux non équipés ne comportant que les amenées de flux (eau, électricité, gaz). Il incombe au locataire, à ses frais, de terminer l'aménagement des lieux (décoration et agencement) et de se procurer les installations (cuisines, chambres froides etc.), ainsi que le mobilier et le matériel indispensable à l'exploitation (...). La location de locaux nus impose au locataire un usage inférieur à la norme. En effet, la location de locaux destinés à un café ou un restaurant présuppose, en règle générale (art. 256 al.1 CO), qu'ils soient aptes à recevoir une telle activité, sans que le locataire ait à assumer par exemple des travaux de peinture, ni à acquérir les installations de base (cuisinière, frigos, sanitaires aptes à fonctionner etc.). Selon la jurisprudence et une partie de la doctrine, un tel usage des locaux inférieur à la norme n'est contractuellement admissible, au vu de l'art. 256 al. 2 CO (caractère semi-impératif de la règle obligeant le bailleur à délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée) que s'il en a été tenu compte de manière reconnaissable sur le plan économique, en particulier dans la fixation du loyer.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CO.257a

Résumé : CONVENTION SPÉCIALE - RENVOI AUX CONDITIONS GÉNÉRALES INSUFFISANT Le renvoi à une annexe standardisée du contrat telle que les « Conditions générales du bail à loyer pour habitations » ne suffit pas pour admettre que les parties ont passé une convention spéciale sur le paiement des frais accessoires. Les frais énumérés dans des conditions générales peuvent toutefois être facturés au locataire dans la mesure où ils peuvent être considérés comme une concrétisation des frais accessoires déjà attribués au locataire dans le contrat. L'exigence d'une convention spéciale au sens de l'art.257a al. 2 CO est remplie si le locataire peut aisément comprendre quels postes des frais accessoires sont concrètement mis à sa charge, sans avoir à les rechercher attentivement dans une annexe standardisée de plusieurs pages. C'est le cas lorsque le document intégré au contrat est clair, précis et concis ou lorsqu'il a fait l'objet non pas d'une intégration globale mais d'une intégration individuelle.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_149/2019 du 09.09.2019 (si les locataires admettent avoir été informés des frais accessoires à leur charge, il existe dès lors un accord valable sur les frais accessoires, indépendamment du texte du contrat; cf. newsletter bail.ch novembre 2019); ATF 135 III 591; ACJC/962/2006 du 11.09.2006; Fiche 2309605

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION

Normes : CO.253b

Résumé : DÉTERMINATION DU CARACTÈRE LUXUEUX DU LOGEMENT - INDICES La notion de "luxe" du logement doit s'interpréter de manière restrictive; elle suppose que la mesure habituelle du confort soit clairement dépassée, l'impression générale étant décisive à cet égard. Constituent, par exemple, des indices de luxe la présence de marbre à l'entrée de l'immeuble, une piscine et/ou un sauna, des sanitaires en surnombre, une surface totale et des pièces particulièrement grandes, un jardin spacieux, un environnement très protégé. La présence d'un seul ou de quelques-uns seulement de ces indices ne suffit pas; il faut que le luxe se dégage de l'ensemble.

Voir aussi : arrêt du TF 4D_59/2017 du 07.03.2018; ACJC/956/2023 du 13.07.2023

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE; PLUS-VALUE; RENOVATION D'IMMEUBLE; LOYER ABUSIF

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : TRAVAUX À PLUS-VALUE : CASUISTIQUE Constituent des améliorations à plus-value : la création d'un chauffage central, d'un ascenseur, l'installation d'un frigo, d'une machine à laver, d'un compteur d'eau chaude, d'un compteur individuel de chauffage, d'une antenne collective de télévision ou le raccordement au réseau câblé; l'amélioration de l'isolation phonique ou thermique (ACJC/1151/2015 du 28.09.2015). Installation d'une nouvelle chaufferie : Plus-value à raison de 50 %, amortissement sur 20 ans. ACJ n° 187 du 30.8.93 SA X c/ D. Plus-value à raison de 50 %, amortissement sur 25 ans. ACJ n° 758 du 16.6.97 R. c/ M. Isolation des combles : Plus-value à raison de 70 %, amortissement sur 20 ans. ACJ n° 187 du 30.8.93 SA X c/ D. Toiture : Les travaux de rénovation de la toiture consistant dans le remplacement de l'étanchéité et de l'isolation d'origine avec pose d'un nouveau système d'écoulement d'eaux pluviales ne tendent pas uniquement au maintien de la valeur de la chose louée, mais assurent une amélioration de l'isolation et de l'étanchéité du bâtiment. Taux de plus-value retenu : 60 %, à amortir sur 25 ans. Façade : Ce taux ne saurait en revanche s'appliquer à la réfection des façades dont les travaux de maçonnerie, peinture, étanchéité et serrurerie relèvent essentiellement de l'entretien, le remplacement des vitrages n'ayant pas été exécuté en l'espèce. Taux forfaitaire retenu : 50 %. ACJ n° 321 du 17.3.1997 W. c/ C. Remplacement de tuyauteries, sanitaires, sol, ascenseur, fenêtres, parquets, électricité, réfection de la façade : Plus-value à raison de 60%. ACJ n° 487 du 21.4.1997 SI X c/ K. Traitement de la carbonatation, peintures extérieures des façades, travaux de chaufferie, installation de vannes thermostatiques et de décomptes individuels, renforcement de l'isolation, pose de nouveaux garde-corps et changement des fenêtres et des stores. Taux de plus-value retenu : 60 %, à amortir sur 30 ans. ACJ n° 1339 du 21.12.2000 SI C. c/ L. Toiture et façade: Réfection complète du toit, des chenaux, des descentes d'eaux pluviales, de la peinture extérieure des façades, remplacement des fenêtres et volets, ainsi que des installations électriques. Taux de plus-value retenu: 60 % ACJ n° 1148 du 7.10.2002 B. c/ V. de L. Remplacement complet des installations sanitaires (y compris colonnes), des meubles de cuisine et du carrelage des salles de bains, travaux de peinture et mise en conformité des installations électriques. Taux de plus-value retenu: 50 %, à amortir sur 40 ans. ACJ n° 40 du 13.01.2003 D. c/ P. Toiture et façade : Ravalement de la façade, réfection de la toiture, remplacement des fenêtres et des stores, ainsi que réfection des peintures, des sols et de l'éclairage de la cage d'escalier. Taux de plus-value retenu: 60 %, à amortir sur 30 ans. ACJC/454/2009 du 20.04.2009

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CHOSE LOUÉE ; CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.253a

Résumé : MISE A DISPOSITION D'UN GARAGE "À TITRE GRATUIT ET À BIEN PLAIRE" La mise à disposition, en annexe d'un contrat de bail d'habitation, d'un garage "à titre gratuit et à bien plaire" ne permet pas au bailleur de retirer l'usage du garage en tout temps, à son gré, ou sans réduction du loyer du bail principal, puisqu'une telle intention ne ressort pas du contrat selon le principe de la confiance.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; RENDEMENT NET

Normes : CO.269

Résumé : PREUVE DES INVESTISSEMENTS - PLURALITÉ D'IMMEUBLES Lorsque le bailleur est propriétaire de plusieurs immeubles et que les pièces présentées pour démontrer les investissements pour des travaux de rénovation ne permettent pas de déterminer comment les fonds propres investis ont été ventilés entre les différents immeubles concernés, et partant si et dans quelle proportion les travaux effectués sur l'immeuble abritant le locataire ont été financés par des fonds propres, les investissements allégués par le bailleur ne sauraient être intégrés dans le calcul de rendement.

Voir aussi : ACJC/1444/2018 du 22.10.2018

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE

Normes : CO.257d

Résumé : DÉLAI SUPPLÉMENTAIRE POUR LE PAIEMENT DU MONTANT EN SOUFFRANCE Selon le principe de la confiance, l'on ne saurait admettre qu'un locataire mis en demeure pour non-paiement du loyer puisse de bonne foi inférer que le bailleur lui accorde un délai supplémentaire quand le premier contacte la gérance du second le dernier jour du délai comminatoire pour obtenir un délai et reçoit tout au plus l'indication que la personne responsable, non atteignable, le contactera le lendemain.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; EFFICACITÉ

Normes : CO.266g

Résumé : APPRÉCIATION OBJECTIVE ET SUBJECTIVE DU CARACTÈRE INTOLÉRABLE DE LA CONTINUATION DU BAIL Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut (ATF 122 III 262 consid. 2a/aa p. 265 s.). Les circonstances invoquées doivent être si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement insupportable; une intolérance ressentie de manière purement subjective ne suffit pas. La manière dont la situation est perçue par la partie qui donne le congé n'est toutefois pas dénuée de pertinence. Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il apparaît que le cocontractant s'accommode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle.La durée du bail restant à courir à partir de la résiliation anticipée est également un élément à prendre en considération pour apprécier les justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; EFFICACITÉ

Normes : CO.266g

Résumé : JUSTES MOTIFS PAS NÉCESSAIREMENT LIÉS À UNE VIOLATION D'UNE OBLIGATION SPÉCIFIQUEMENT LIÉE AU BAIL Les motifs justifiant un congé anticipé au sens de l'art. 266g al. 1 CO peuvent résider dans la personne du destinataire du congé, indépendamment de la violation d'une obligation spécifiquement liée au bail. Ainsi en va-t-il par exemple d'un comportement pénalement répréhensible du locataire à l'égard du bailleur et de sa famille ou d'une attitude propre à discréditer son partenaire et à lui porter préjudice. Un différend personnel entre les parties peut aussi constituer un juste motif de résiliation anticipée du bail.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 26.08.2015, rendu le 30.08.2016, CASSE, 4A_415/2015

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; TAXE SUR LA VALEUR AJOUTÉE ; FRAIS(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.269

Résumé : TVA - HONORAIRES DE GÉRANCE Il est admis que la TVA soit incluse dans la détermination des charges.La TVA ne sera toutefois admise qu'en tant qu'elle porte sur des honoraires qui sont eux-mêmes admis dans les charges d'exploitation servant au calcul de rendement.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; CLAUSE CONTRACTUELLE ; NULLITÉ

Normes : CO.262

Résumé : CLAUSE INTERDISANT LA SOUS-LOCATION - NULLITÉ L'art. 262 CO, relatif à la sous-location, est de droit relativement impératif. Le bailleur ne peut refuser son consentement à la sous-location si les conditions de l'art. 262 al. 2 CO sont remplies. La clause d'un contrat de bail interdisant la sous-location est donc nulle.

Voir aussi : ACJC/122/2016 du 04.02.2016 (clause d'interdiction de sous-louer figurant dans l'art. 5 al.3 RGL est contraire au droit fédéral)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ÉCHELONNÉ

Normes : CO.269c

Résumé : LOYER ÉCHELONNÉ - ÉCHELON UNIQUE Un contrat de bail conclu pour une durée d'au moins trois ans, prévoyant une seule majoration de loyer d'un montant déterminé intervenant au moment où le bail est tacitement prolongé, constitue un contrat de bail à loyers échelonnés au sens de l'art. 269c CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ EN VUE DE MODIFIER L'IMAGE D'UN ÉTABLISSEMENT EN RELATION AVEC L'IMPLANTATION D'ENTREPRISES PRESTIGIEUSES La simple volonté du bailleur de modifier l'image d'un établissement en relation avec l'implantation d'entreprises prestigieuses dans le quartier ne répond pas à un intérêt suffisam­ment concret et sérieux pour résilier le bail lorsqu'il n'est ni notoire ni prouvé que le quartier a subi une mutation très importante depuis la conclusion ni du bail, que le bailleur n'a pas l'intention de modifier la destination des locaux, qu'il n'est ni allégué ni vraisemblable qu'il puisse obtenir un loyer plus élevé d'un autre exploitant ou qu'un changement d'exploitant soit propre à accroître le potentiel des autres locaux du bâtiment.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_460/2020 du 23.02.2021 (validité du congé donné par le bailleur qui souhaite redynamiser le centre commercial et attirer une clientèle familiale et plus jeune et s'adapter aux tendances actuelles, le commerce des locataires ne correspondant pas à cette stratégie); ACJC/805/2023 du 19.06.2023; ACJC/1287/2015 du 26.10.2015

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; EFFICACITÉ

Normes : CO.266g

Résumé : EXPRESSION DE LA VOLONTÉ DE RÉSILIER POUR JUSTES MOTIFS Si une partie veut mettre fin au contrat pour de justes motifs, il est indispensable que le destinataire de la manifestation de volonté puisse comprendre qu'il ne s'agit pas d'une résiliation ordinaire ; l'allégation de justes motifs ultérieurement dans la procédure ne saurait remédier au fait que l'auteur du congé, au moment d'exercer son droit formateur, n'a pas exprimé une telle volonté. Le juge a certes la faculté de convertir le congé dans certaines hypothèses, mais il ne peut suppléer une volonté qui n'a pas été manifestée en convertissant un congé ordinaire en un congé extraordinaire qui n'a pas été donné(cf. ATF 135 III 441 consid. 3.3).