Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) a. Monsieur René Bohnenblust est propriétaire de la parcelle n° 2'193 sur laquelle réside Monsieur Jean-Daniel Bohnenblust.

b. Monsieur Patrick Chauveau est propriétaire de la parcelle n° 2'375 où il réside avec son épouse, Madame Béatriz Chauveau.

c. Madame Marie-Claire Valet-Rouget est propriétaire de la parcelle n° 2'744 sur laquelle réside Monsieur Jean-Pierre Fournier.

d. Madame Carmen et Monsieur Jean-Luc Gremaud sont copropriétaires de la parcelle n° 2'373 sur laquelle ils résident.

e. Monsieur René Hayoz est propriétaire des parcelles n^os 2'376 et 2'377 où il est domicilé.

f. Madame Iwona et Monsieur Stanislav Kracmer sont copropriétaires et demeurent sur la parcelle n° 3’583.

g. Monsieur Laurent Polastri est propriétaire de la parcelle n° 2'236 où il demeure avec son épouse, Madame Michèle Polastri.

h. Mesdames Patricia et Sabine Polastri sont copropriétaires de la parcelle n° 4'245 sur laquelle elles sont domiciliées.

i. Madame Sunita et Monsieur Jasmeet Sehmi sont copropriétaires des parcelles n^os 2'181 et 2'152, respectivement copropriétaires de la parcelle n° 2'152 sur laquelle ils résident.

j. Madame Amita Sehmi Guigoz est copropriétaire de la parcelle n° 2'181 sur laquelle elle demeure avec son époux, Monsieur Yaniss Guigoz.

k. Monsieur Naginder Sehmi réside sur cette même parcelle n° 2'181.

l. Madame Liesbeth Teekens Steiner et Monsieur Alain Steiner sont copropriétaires de la parcelle n° 2'251 sur laquelle ils demeurent.

m. Monsieur Amarananda Swami réside sur la parcelle n° 2'190, propriété du Centre Védantique Genève.

Toutes ces parcelles sont inscrites sur la feuille 43 de la commune de Genève, section Petit-Saconnex, et sont classées en zone 5 de développement 3 depuis le 29 juin 1957, date d’adoption de l’ancienne loi de développement de l’agglomération urbaine genevoise, devenue depuis lors la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35). Elles se situent de part et d’autre de l’avenue des Eidguenots et du chemin du Nant-Cayla, qui en constituent les parcelles de dépendance (n^os 2'125 et 2'238, respectivement n^os 2'378 et 2'399), et sont construites de villas.

Dans le même secteur, se trouve la parcelle n° 2'124, propriété de la Ville de Genève (ci-après : la ville), et la parcelle voisine n° 2'237, propriété de Messieurs Yvan Haddad, Georges Martignago et Tobia Pallante.

2) Plus au sud, vingt parcelles sont occupées par les villas dites du Coin de terre. Composées de deux niveaux et disposant de leur propre jardin, celles-ci ont été érigées par les architectes Jean-Marc Bommer, Jean-Jacques Mégevand et Marc Baumgartner au cours des années 1948-1949 et ont été implantées en série, parallèlement au chemin du Nant-Cayla.

a. Madame Nathalie Baulmann Jenni et Monsieur Yvan Jenni sont copropriétaires de la parcelle n° 2'384 sur laquelle ils résident.

b. Madame Marie-Pierre et Monsieur Jean-Pierre Chervaz sont copropriétaires de la parcelle n° 2'389 où ils sont domiciliés.

c. Monsieur Robert Zimmermann est propriétaire de la parcelle n° 2’381 sur laquelle il réside.

d. Monsieur Raymond Waelti est propriétaire de la parcelle n° 2'380 où il demeure avec son épouse, Madame Janine Waelti.

e. Monsieur Noël Schenk est propriétaire de la parcelle n° 2'382 où il réside avec son épouse, Madame Christiane Schenk.

f. Monsieur Pierre-Alain Maréchal est propriétaire de la parcelle n° 2'379 où il habite avec son épouse, Madame Mariana Maréchal.

g. Madame Susanne et Monsieur Jean-Luc Staub sont copropriétaires et vivent sur la parcelle n° 2'383.

h. Madame Francine et Monsieur Gabriel Paracchini sont copropriétaires de la parcelle n° 2'390 sur laquelle ils résident.

i. Madame Delphine et Monsieur Stéphane Meli sont copropriétaires et vivent sur la parcelle n° 2'385.

j. Monsieur Michel Regard est propriétaire de la parcelle n° 2'391 sur laquelle il réside avec son épouse, Madame Maria Regard.

k. Madame Danielle Felder est propriétaire de la parcelle n° 2'386 sur laquelle elle demeure avec son époux, Monsieur Michel Felder.

l. Madame Maryse Vilpert est copropriétaire de la parcelle n° 2'392 où elle est domiciliée.

m. Madame Jocelyne Gauthier est propriétaire de la parcelle n° 2'393 où elle demeure avec son époux, Monsieur Jean-Pierre Gauthier.

n. Madame Chantal et Monsieur Dominique Rey sont copropriétaires de la parcelle n° 2'394 sur laquelle ils résident.

o. Madame Francine Van Moosel est propriétaire de la parcelle n° 2'395 où elle demeure avec son époux, Monsieur Daniel Van Moosel.

p. Madame Jacqueline et Monsieur Bernard Millier sont copropriétaires et demeurent sur la parcelle n° 2'396.

q. Madame Marceline Wirth est propriétaire de la parcelle n° 2'397 où elle vit avec son époux, Monsieur Jörg Wirth.

r. Monsieur Jean-Luc Hermin est propriétaire de la parcelle n° 2'398 où il est domicilié.

Toutes les parcelles comprises dans ce secteur sont également inscrites sur la feuille 43 de la commune de Genève, section Petit-Saconnex, respectivement classées en zone 5 de développement 3 depuis le 29 juin 1957.

3) A l’Ouest des deux quartiers de villas précités, se trouvent les parcelles formant le domaine dit « campagne Masset ».

a. Monsieur Bernard Masset est propriétaire des parcelles n^os 5'302 et 5’305 où il demeure avec son épouse Madame Ellen Masset. Il est en outre copropriétaire de la parcelle n° 5'303.

b. Monsieur François Masset est propriétaire des parcelles n^os 4'273 et 5'307 où il réside avec son épouse, Madame Anne Masset. Il est en outre copropriétaire de la parcelle n° 5'303.

c. Mesdames Thérèse Masset Zolliker et Nadia Darbellay sont copropriétaires en propriété par étages (ci-après : PPE) de la parcelle n° 5'306 où elles demeurent avec leurs époux respectifs, Monsieur Cédric Zolliker et Monsieur Emmanuel Darbellay.

Les maisons d’habitation et une partie des terrains composant les parcelles précitées font l’objet d’une mesure de classement depuis le 11 septembre 1959. Au nord de la campagne Masset, cinq immeubles d’habitation comprenant également des locaux à usage commercial ont été construits entre 2008 et 2010, sur la base du plan localisé de quartier (ci-après : PLQ) n° 27’950-278 du 6 juillet 1988.

4) Le 20 mars 2007, l’Association du quartier des Eidguenots (ci-après : l’association) a lancé une pétition n° P 1'618 pour le maintien d’une zone verte à l’avenue du même nom. Elle avait appris qu’une requête en autorisation portant sur la construction de cinq villas contiguës sises sur la parcelle n° 2’237 allait être refusée au profit de la construction d’un immeuble. L’avenue des Eidguenots et le chemin du Nant-Cayla offraient une belle promenade à tous les habitants du quartier, de sorte qu’un certain équilibre entre une nécessaire densification et le maintien de zones de verdure en milieu urbain devait être préservé.

Dans son rapport du 22 octobre 2007, la commission des pétitions a recommandé le dépôt de cet objet sur le bureau du Grand Conseil à titre de renseignements. Elle avait été sensible aux inquiétudes des quatre cents pétitionnaires mais, tenant compte du fait que la parcelle litigieuse se trouvait en zone de développement 3, jugeait nécessaire de privilégier celle-ci en période de pénurie de logements. Le 16 novembre 2007, le Grand Conseil a suivi la recommandation de sa commission et voté le dépôt de la pétition n° P 1'618 à titre de renseignements.

5) Les 27 février et 29 avril 2008, la ville et le département des constructions et des technologies de l’information, devenu le département de l’urbanisme et désormais le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : DALE ou le département) ont organisé deux séances d’information à l’attention des habitants du quartier des Eidguenots. En cette occasion, un projet de PLQ, en cours d’élaboration pour le secteur, leur a été présenté.

6) Le 22 juillet 2008, la ville a déposé auprès du département une demande de renseignements DR 18'115 portant sur la construction d’un immeuble de logements de huit étages sur rez-de-chaussée sur les parcelles n^os 2'237 et 2'124.

7) Le 16 juin 2009, la ville a rencontré des représentants de l’association.

Cette dernière n’était pas opposée à une certaine densification du quartier, à condition qu’elle soit mesurée. L’immeuble de huit étages prévu par la DR 18'115 ne correspondait pas aux normes des bâtiments construits dans le quartier. Selon la ville, la densification envisagée par le projet de PLQ était de 1,24 en vue de la construction de logements à caractère résidentiel et de logements sociaux, conformément à la zone de développement 3. Il n’était pas possible de descendre en dessous d’une densité de 1. Les données économiques étaient dictées par le propriétaire-vendeur et la composante de la densité les influençait. Plus il y avait de logements, plus il était facile d’équilibrer le plan financier. La solution des plots (constructions en hauteur), qui s’inspirait de ce qui existait dans les environs de Zurich, avait été retenue, car elle permettait de maintenir des espaces verts. Pour l’association, les immeubles proposés étaient disproportionnés pour le quartier et ne devaient pas dépasser trois étages. Entre le futur plan de site (ci-après : PSite) prévu pour les villas du Coin de terre et les grands gabarits de l’avenue d’Aïre, une zone de transition devait être prévue. A l’issue de la discussion, la ville s’est dite prête à mener une nouvelle étude portant sur la construction de bâtiments R+2 et R+3, dont la conséquence serait la diminution des espaces verts.

8) Le 3 juillet 2009, le département a accepté la DR 18'115 déposé par la ville en vue de la construction d’un immeuble de logements sur les parcelles n^os 2'124 et 2'237.

9) Le 29 septembre 2009, le Forum démocratie participative a tenu une séance consacrée au développement du quartier des Eidguenots, en présence de l’association et de représentants du département et de la ville.

Celle-ci avait réalisé une image directrice du secteur qu’elle avait soumise au canton. Le projet consistait en l’adoption d’un PLQ dans le quartier des Eidguenots, valant PSite sur le périmètre des villas du Coin de terre. La construction de bâtiments R+7 sous forme de plots avait été choisie, car elle réservait une part significative d’espaces publics à disposition de tous les habitants. La densité au sol était de 0,76 % sur l’ensemble du secteur et de 1,23 % sur le périmètre du seul PLQ. A la demande de l’association, une simulation d’immeubles R+3 avait été réalisée. Dans cette option, l’emprise au sol était de 31 %, alors qu’elle n’était que de 16 % dans l’option « plots », et les coûts de construction étaient plus élevés.

10) Par courrier du 5 octobre 2009, l’association a informé la ville qu’elle s’opposerait au projet de PLQ qui lui avait été présenté, dans la mesure où il consistait dans la construction de bâtiments sous forme de plots. Concernant le calcul de la densité, il était arbitraire d’englober les villas du Coin de terre voisines sans tenir compte des nouveaux grands immeubles qui bordaient le quartier.

11) Le 19 octobre 2009, la ville a répondu à l’association. Elle souhaitait rencontrer ses représentants, afin de discuter du lancement d’une nouvelle étude à laquelle l’association, les mandataires et autres acteurs concernés, de même que les services compétents du canton seraient associés.

12) Le 30 novembre 2009, une nouvelle séance de concertation s’est tenue à l’initiative de la ville au sujet du projet de PLQ.

L’association a indiqué qu’elle n’était pas opposée à une densification du quartier. Selon elle, un indice d’utilisation du sol (IUS) supérieur à 1 ne pouvait néanmoins pas être dépassé. Le plan directeur cantonal (ci-après : PDC) préconisait en effet une densification de type intermédiaire (IUS entre 0,5 et 1) de ce secteur. Selon la ville, le projet de PLQ tenait précisément compte de la densification différenciée prévue par le PDC, puisque la partie sud du secteur ne serait pas densifiée et que l’IUS global était de 0,79. L’association a persisté dans sa position, se référant à une jurisprudence rendue par le Tribunal administratif, devenu depuis le 1^er janvier 2011, la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative), à propos du quartier du Mervelet.

13) Lors de la séance de concertation du 14 janvier 2010, la ville a informé les participants qu’après analyse juridique, un IUS de 1,23 sur la partie nord du PLQ n’était pas incompatible avec le principe de densification intermédiaire prévu par le PDC pour l’ensemble du quartier Eidguenots/Nant-Cayla. La jurisprudence rendue à l’égard du quartier du Mervelet corroborait même cette position. Le PLQ engloberait les villas du Coin de terre, secteur dans lequel il vaudrait PSite, et correspondrait à un IUS global de 0,79, étant précisé que seules les parcelles densifiées se verraient reconnaître des droits à bâtir.

La ville a en outre présenté une variante supplémentaire de type « promenade Jean-Treina », similaire à celle retenue par le PLQ 27’755-208 du 9 septembre 1987 pour le quartier voisin situé entre l’avenue de la Concorde, le chemin de l’Essor, la rue Camille-Martin et le chemin des Sports, correspondant à un IUS de 1,23 pour la partie à densifier. Pour poursuivre la concertation sur cette variante, l’association devait toutefois donner son accord formel sur l’IUS retenu.

14) Par courrier du 25 janvier 2010, l’association a sollicité un rendez-vous auprès du conseiller d’Etat alors en charge du département. La ville avait engagé un processus de concertation sur la densification du quartier des Eidguenots qui allait au-devant de blocages compte tenu des points de divergence importants qui demeuraient.

15) Lors de la séance de concertation du 1^er février 2010, l’association a persisté dans sa position en matière d’IUS, en se référant à un avis de droit qu’elle avait demandé. Elle a sollicité la dissociation des procédures d’adoption du PLQ et du PSite, demande que les représentants du département et de la ville ont refusée, compte tenu de la nécessité de régler l’aménagement de l’ensemble du quartier Eidguenots/Nant-Cayla. La ville a rappelé que l’étude de la variante « Jean-Treina » ne serait poursuivie que si les participants à la procédure de concertation donnaient leur accord pour un IUS de 1,23.

16) Par courrier du 8 février 2010, la ville de Genève s’est adressée aux différentes personnes et associations impliquées dans le processus de concertation. Les participants à ce processus disposaient d’un délai au 2 mars 2010 pour signifier, sans ambiguïté, formellement et par écrit, leur accord avec un IUS de 1,23, prévu pour l’étude de la variante supplémentaire de type « Jean-Treina ». A défaut, leur présence aux séances du groupe de concertation n’aurait plus lieu d’être.

17) L’association s’est déterminée par courrier du 26 février 2010. Elle se refusait à donner son accord pour un IUS de 1,23 et s’étonnait de ce que la DR 18'115 portant sur la construction d’un immeuble R+7 ait été acceptée.

Un avis de droit du 13 janvier 2010, qu’elle avait commandité et produisait en annexe, légitimait sa position. Il portait sur la question de savoir si la jurisprudence prohibait l’adoption d’un PLQ prévoyant un IUS de 1,23 pour le quartier des Eidguenots, compte tenu des prescriptions du PDC en matière de sites sensibles et du fait que le quartier attenant des villas du Coin de terre serait régi par un PSite. Il concluait à l’impossibilité de compenser cet IUS de 1,23 (supérieur à la fourchette préconisée par le PDC) avec celui du lotissement voisin du Coin de terre ou d’autres périmètres adjacents.

18) Le 8 mars 2010, la ville a pris acte de la volonté de l’association de ne pas poursuivre la concertation, dont la prochaine séance se tiendrait en son absence.

19) Par courrier du 10 mars 2010, l’association lui a précisé qu’il ne s’agissait pas d’un refus de poursuivre une concertation constructive, dont elle déplorait l’interruption, mais d’une simple exigence que le PDC soit respecté.

20) Le 29 avril 2010, l’association s’est entretenue avec le conseiller d'Etat en charge du département et lui a remis l’avis de droit du 13 janvier 2010.

21) Le 10 mai 2010, la direction générale de l’eau (ci-après : DGEau) s’est adressée aux propriétaires des villas du Coin de terre s’agissant de l’assainissement des eaux du bassin versant du chemin du Nant-Cayla.

La ville avait sollicité ses services dans le cadre de l’élaboration de l’avant-projet de PLQ pour le secteur Eidguenots/Nant-Cayla. Le mode d’évacuation des constructions s’y trouvant se faisait en effet par un réseau unitaire privé qui ne répondait plus aux exigences de la loi sur les eaux du 5 juillet 1961 (LEaux-GE - L 2 05). Compte tenu du futur développement de l’avenue des Eidguenots et de la prochaine création d’un exutoire pour les eaux pluviales directement au Rhône, la mise en système séparatif des villas du Coin de terre avait été étudiée en coordination avec les responsables du projet d’urbanisation. Une séance d’information était prévue le 10 juin 2010, afin de présenter les résultats de ces études, ainsi que les modalités techniques, administratives et financières relatives à l’évacuation des eaux des parcelles concernées.

22) Le 1^er juin 2010, le département a soumis à enquête technique son projet de PLQ n° 29’790-278, valant pour partie PSite, sis à l’avenue des Eidguenots et du chemin du Nant-Cayla.

Sur la partie nord du périmètre valant PLQ, le projet prévoyait la construction de huit bâtiments R+7 (A, B, C, D, E, F, G et H) affectés à du logement dans les étages, ainsi qu’à des activités sans nuisances et/ou à des locaux communs au rez-de-chaussée, et un bâtiment I ne comportant qu’un rez-de-chaussée affecté à la création d’une salle commune. La construction de 354 places de stationnement pour voitures était également prévue, se répartissant en surface (32 places visiteurs) et dans quatre parkings souterrains implantés sous les bâtiments A, C, E et H. Sur la partie sud du périmètre valant PSite, le maintien et la préservation des villas du Coin de terre étaient prévus. Le réseau secondaire des canalisations était localisé sous l’avenue des Eidguenots, dont la cession gratuite au domaine public communal était prévue, et se poursuivait sous le chemin du Nant-Cayla, moyennant la constitution d’une servitude pour les canalisations en sous-sol.

Le projet permettait la réalisation de 32'194 m² de surfaces brutes de plancher (ci-après : SBP), dont 4'000 m² au maximum d’activité et/ou de locaux communs, correspondant à un IUS de 1,23 maximum pour la partie valant PLQ et de 0,76 pour l’ensemble du périmètre (partie densifiée et sous-périmètre valant PSite).

23) Ce projet a donné lieu aux préavis suivants :

      favorable de l’office du génie civil du 9/10 juin 2010 ;

      favorable sous réserves de la police du feu du 15 juin 2010 ;

      favorable du service des opérations foncières du 15 juin 2010 ;

      favorable du service chargé de l’application de l’ordonnance sur la protection contre les accidents majeurs du 27 février 1991 (OPAM - RS 814.012), rendu le 18 juin 2006 ;

      favorable de la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS), groupe « Etudes d’aménagement », du 21 juin 2010. S’agissant de la partie valant PSite, les villas du Coin de terre n’étaient pas un ensemble patrimonial unique à Genève, mais elles étaient bien préservées et revêtaient des valeurs sociales et d’usage avérées. Pour la partie valant PLQ, la densité de 1,23 représentait un minimum qui devait être réalisé complètement. L’implantation par plots séduisait par les espaces extérieurs fluides ainsi obtenus et la préservation des vues lointaines. L’implantation du parking visiteur le long de l’avenue d’Aïre ne convainquait en revanche pas ;

      favorable sous réserves du service de l’énergie (ci-après : ScanE) du 21 juin 2010 ;

      favorable sous réserves des affaires juridiques de la direction générale de l’aménagement du territoire du 24 juin 2010 : il n’était pas possible d’exiger la cession gratuite au domaine public communal de terrains privés auxquels le PLQ ne donnait pas de droits à bâtir. Dans cette hypothèse, seule une cession onéreuse pouvait être prévue ;

      favorable du service de géologie, sols et déchets (ci-après : GESDEC) du 24 juin 2010 ;

      favorable du service d’étude de l’impact sur l’environnement du 25 juin 2010 ;

      favorable sous réserves du service de protection contre le bruit et les rayonnements non ionisants (ci-après : SPBR) du 29 juin 2010 ;

      favorable des Services industriels de Genève (ci-après : SIG) du 30 juin 2010 ;

      favorable des Transports publics genevois (ci-après : TPG) du 1^er juillet 2010 ;

      favorable sous réserves du service de protection de l’air du 1^er juillet 2010, qui recommandait notamment une réduction du taux de stationnement eu égard à la bonne accessibilité du site en transports publics ;

      favorable de la direction générale de la mobilité (ci-après : DGM) du 2 juillet 2010, laquelle émettait plusieurs suggestions pour améliorer la qualité de l’espace public à l’intérieur du périmètre du projet ;

      favorable sous réserves de l’office du logement, devenu depuis lors l’office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : l’office) du 5 juillet 2010 ;

      favorable du service technique du département de l’instruction public, de la culture et du sport (ci-après : DIP) du 5 juillet 2010 ;

      favorable de l’office des bâtiments du 7 juillet 2010 ;

      favorable sous conditions de la DGEau du 12 juillet 2010. Les futures eaux pluviales du périmètre en cause devaient être acheminées directement dans le Rhône, sans transiter par le nant du Petit-Cayla ;

      demandant des compléments, émis par la commission d’urbanisme (ci-après : CU) le 15 juillet 2010 : cette dernière était acquise à la densification de ce secteur de villas sis en zone de développement 3. Néanmoins, le choix d’implanter neuf bâtiments de taille différente et de gabarit homogène (R+7) pour huit d’entre eux, s’il illustrait le potentiel à bâtir de chaque sous-secteur, péjorait la lisibilité de l’ensemble. Elle comprenait le souci de prévoir un phasage des opérations qui tienne compte de la disponibilité foncière, mais rappelait que l’une des motivations premières justifiant l’élaboration d’un PLQ était de développer une image urbaine de qualité tout en répartissant les droits à bâtir. Elle n’était pas convaincue par l’introduction du petit bâtiment I, d’une échelle complètement différente, dont le programme (« salle commune ») pouvait être facilement absorbé dans les rez-de-chaussée de n’importe quel autre immeuble. Elle recommandait donc de reconsidérer les dimensions des bâtiments, sans diminution de l’IUS. Dans le souci de préserver la continuité du réseau existant, elle recommandait de garantir un parcours dans le prolongement de l’avenue Eidguenots-esplanade, afin de confirmer un axe structurant de mobilité douce reliant l’espace public aménagé aux abords du cycle d’orientation (ci-après : CO) de Cayla, le quartier de Saint-Jean et la campagne Masset. Elle estimait enfin que l’ensemble des villas du Coin de terre ne devait pas être soustrait à la densification par un PSite, la transformation de ce secteur, bénéficiant de toutes les commodités urbaines et d’une ouverture privilégiée sur le grand paysage, apparaissant souhaitable à moyen ou long terme. Suivaient d’autres considérations sur les espaces extérieurs, notamment sur la nécessité de réduire le nombre des rampes d’accès aux parkings souterrains et de revoir leur localisation ;

      demandant des compléments, émis par la direction générale de la nature et du paysage (ci-après : DGNP) le 15 juillet 2010.

24) Lors de la séance d’information du 10 juin 2010, des représentants de la ville et de la DGEau ont présenté aux propriétaires des villas du Coin de terre deux variantes d’assainissement des eaux.

La variante A faisait passer le réseau secondaire le long du CO de Cayla, soit hors du périmètre valant PSite, tandis que la variante B prolongeait ledit réseau sous le chemin du Nant-Cayla. Indépendamment du projet de densification de la partie nord du périmètre, les propriétaires des villas du Coin de terre seraient contraints de mettre en conformité leur réseau d’assainissement vu l’état de dégradation avancé de leurs installations et les risques de pollution en résultant.

En cas de variante A, les propriétaires des villas du Coin de terre devraient s’organiser pour régler le pilotage de toutes les procédures liées à leur projet d’assainissement des eaux (appel d’offres, requête en autorisation de construire, adjudication des travaux, suivi du chantier, etc.), lequel serait entièrement à leur charge. En cas de variante B, l’exploitation et l’entretien du nouveau réseau de canalisations sises sous le chemin du Nant-Cayla seraient à la charge de la ville. Cette seconde option, préconisée par les autorités, ne pourrait être mise en œuvre qu’aux conditions suivantes : autorisation conférée à la ville pour planifier et entreprendre les travaux d’assainissement des eaux sur le chemin privé du Nant-Calya, inscription d’une servitude pour le passage des collecteurs principaux, prise en charge des coûts des travaux par la ville (collecteurs principaux), signature de l’ensemble des copropriétaires dudit chemin pour formaliser l’accord avec la ville, prise en charge des coûts de raccordement des villas aux collecteurs principaux par les propriétaires.

25) Le 23 juillet 2010, la ville a sollicité l’accord de tous les copropriétaires de la parcelle de dépendance n° 2'399 pour la mise en œuvre de la variante B (réalisation d’un équipement d’évacuation des eaux polluées et non polluées sous le chemin du Nant-Cayla). Dans cette hypothèse, elle prendrait entièrement à sa charge les coûts des études et des travaux pour la construction et le prolongement du réseau secondaire sous l’assiette du chemin privé, l’inscription d’une servitude de passage dans le cadre du PLQ des Eidguenots sise sur la parcelle n° 2'399, ainsi que les travaux de remise en état du chemin.

26) Par courrier du 4 août 2010, le Groupement Aïre France de l’Association genevoise du Coin de terre (ci-après : le groupement), défendant les intérêts des propriétaires des parcelles sises dans le périmètre valant PSite, a demandé à la ville les renseignements suivants : si ses membres donnaient leur accord au sujet de la variante B, les droits de l’Association des Eidguenots de s’opposer au projet de densification prévu sur la partie nord du site subsisteraient-ils ? Pourraient-ils, pour leur part, négocier la perte de leurs droits de copropriété sur la partie supérieure du chemin du Nant-Cayla, ainsi que sur l’avenue des Eidguenots jusqu’à l’avenue d’Aïre ?

27) Le 12 août 2010, faisant suite à l’entretien du 29 avril 2010, le conseiller d’Etat en charge du département s’est déterminé sur les problèmes d’accessibilité et de densité maximale dont l’association lui avait fait part en regard du projet de PLQ n ° 29'790-278.

Ses services avaient examiné attentivement l’avis de droit du 13 janvier 2010, dont il ne pouvait suivre les conclusions. L’IUS prévu dans le projet de PLQ était conforme au PDC dans sa teneur mise à jour le 28 mars 2007 et approuvée par la Confédération le 28 juin 2007. Compte tenu de l’excellente situation du quartier en cause, à proximité des commerces, des équipements publics et bien desservi par les transports collectifs, il n’avait pas l’intention de réduire les potentiels à bâtir du projet. En raison de l’intérêt public à la réalisation de logements, il ne pouvait donner une suite favorable à la demande des habitants de limiter la densité du quartier et allait poursuivre la mise au point du projet.

28) Le 20 août 2010, la ville a émis un préavis favorable sous réserves à l’égard du projet de PLQ n° 29’790-278 du 1^er juin 2010.

Concernant la servitude de passage des canalisations publiques, la mise à l’enquête publique était conditionnée par l’obtention préalable de l’accord unanime de tous les copropriétaires du chemin du Nant-Cayla (parcelle n° 2'399). Faute d’accord préalable, le projet d’assainissement devrait être modifié selon la variante A où les canalisations ne passaient pas par le PSite. Une servitude de passage à pied et à vélo devait être rajoutée sur le plan pour garantir le passage en tout temps depuis l’avenue d’Aïre et le parking visiteurs nord vers le centre du quartier. Une flèche mentionnant la servitude de passage à pied et à vélo à constituer sur la parcelle voisine de l’Etat (CO de Cayla) devait être prévue, pour que le cheminement actuel longeant le PLQ puisse être rejoint.

29) Le 26 août 2010, la ville a répondu aux interrogations du groupement du 4 août 2010. L’accord des propriétaires des villas du Coin de terre sur la variante B n’influencerait pas les droits des parties prenantes à la procédure du PLQ. La cession au domaine public communal du chemin des Eidguenots et de la partie nord du chemin du Nant-Cayla ne donnerait lieu à aucune indemnisation de sa part, conformément à la pratique et à la jurisprudence. Elle n’entendait dès lors pas entrer en négociation sur ce point.

30) Par courrier du 31 août 2010, le groupement a indiqué à la ville que ses membres étaient favorables à la variante B. Avant de transmettre leur décision définitive, ceux-ci avaient toutefois besoin d’autres renseignements. Ils voulaient notamment connaître la justification de l’absence d’indemnisation de la cession au domaine public de leurs droits de copropriété sur l’avenue des Eidguenots, respectivement savoir qui prendrait en charge les dégâts collatéraux (sic) concernant l’alimentation en eau, l’électricité, le téléphone et la télévision. Ils demandaient que la ville prenne en charge tous les travaux sur l’emprise de la parcelle de dépendance n° 2'399 (y compris les sacs de récupération des eaux pluviales), ainsi que les raccordements jusqu’aux villas.

31) Le 29 septembre 2010, la ville a répondu au courrier précité.

Le principe de la cession gratuite, dans le cadre d’un PLQ, d’un chemin privé au domaine public, pouvait notamment se déduire d’une décision du 27 juin 1986 de la commission cantonale de conciliation et d’estimation en matière d’expropriation : saisie d’une demande de versement d’une indemnité suite à une décision d’expropriation d’une partie d’un chemin privé, cette juridiction avait jugé que dans la mesure où la parcelle en question était affectée de façon irréversible à la dévestiture de parcelles voisines, elle n’avait pas la moindre valeur vénale. L’on ne pouvait rien y construire, de sorte qu’elle n’était pas porteuse de droits à bâtir susceptibles d’être reportés sur d’autres parcelles.

S’agissant des conduites mises en péril par les futurs collecteurs, la répartition des frais serait négociée au cas par cas. La ville ne prendrait en charge que les frais de réfection résultant de la réalisation des tranchées pour la pose des collecteurs publics d'eaux pluviales (ci-après : EP) et d'eaux usées (ci-après : EU) sur le chemin du Nant-Cayla, à l’exclusion des sacs EP de route, lesquels étaient considérés comme des équipements de chaussée à charge des copropriétaires de ce bien-fonds. Tous les raccordements privés jusqu’en limite de propriété seraient réalisés par la ville pour des raisons de bienfacture mais demeureraient à la charge des propriétaires des villas.

32) Le 1^er novembre 2010, la DGEau a imparti aux propriétaires des villas du Coin de terre un délai au 19 novembre 2010 pour transmettre leur accord sur la variante B.

33) Par courrier du 18 novembre 2010, le groupement a répondu à la DGEau.

Les propriétaires des villas du Coin de terre étaient sur le principe favorables à la variante B. Ils n’étaient toutefois pas en mesure de donner leur accord formel à sa réalisation, faute de pouvoir appréhender l’ensemble des coûts en résultant pour eux. Les travaux envisagés étaient susceptibles d’occasionner de fortes dégradations d’autres services souterrains présents sur leur chemin de desserte (conduites d’eau potable et électricité, téléphone, télévision). Avant de signer tout bon pour accord, ils voulaient recevoir des assurances s’agissant de la coordination de l’ensemble des travaux et de la clef de répartition des coûts de ceux-ci entre les différents intéressés (ville, titulaires de droits à bâtir dans la partie valant PLQ, propriétaires de la parcelle n° 2'399, etc.). Dans le souci de ne pas retarder la mise à l’enquête publique, ils proposaient que les deux variantes possibles pour le tracé des canalisations soient mentionnées dans le projet de PLQ n° 29’790-278.

34) Le 6 décembre 2010, la DGEau a informé le groupement que le projet de PLQ n° 29’790-278 serait prochainement soumis à enquête publique selon la variante A, ses membres n’ayant pas été en mesure d’avaliser la variante B.

Elle déplorait cette situation qui allait à l’encontre du bon sens, tant pour la ville que pour les propriétaires concernés. La réduction des frais de travaux, qui aurait profité des synergies d’un seul tracé cohérent (variante B), devenait caduque et les propriétaires précités seraient prochainement mis en demeure de procéder, à leurs frais, à la mise en conformité de l’équipement unitaire privé du chemin du Nant-Cayla. A bien plaire, elle était disposée à laisser une dernière occasion aux propriétaires du chemin du Nant-Cayla pour donner leur accord à la variante B jusqu’au 31 janvier 2011. Dans cette hypothèse, le projet de PLQ n° 29’790-278 serait modifié selon cette variante en vue de l’ouverture de la procédure d’opposition.

35) Par publication dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 24 janvier 2011, le département a soumis le projet de PLQ n° 29’790-278 à enquête publique n° 1'717.

La version du plan portée à la connaissance du public comportait quelques modifications, opérées les 12 et 23 novembre 2010 suite aux préavis rendus durant l’enquête technique, dont en particulier : la suppression du caractère gratuit de la cession au domaine public communal des parcelles de dépendance n^os 2'125, 2'239 et 2'378 (correspondant à l’avenue des Eidguenots) ; la suppression de la cession au domaine public communal du chemin de Nant-Cayla (parcelle de dépendance n° 2'399) ; l’indication d’une servitude de passage à pied et à vélo aux extrémités est (côté CO de Cayla) et ouest (côté campagne Masset) de l’avenue des Eidguenots, ainsi que le long du chemin du Nant-Cayla ; une augmentation de SBP à 32'254 m² sans variation d’IUS (1,23 pour la partie valant PLQ et 0,76 pour l’ensemble du périmètre en cause), ni modification de l’implantation et du gabarit des bâtiments ; la limitation du réseau secondaire des canalisations à la partie valant PLQ et son prolongement le long du CO de Cayla, soit hors du périmètre valant PSite, selon la variante A.

36) Le 25 janvier 2011, la ville a transmis aux propriétaires des biens-fonds compris dans le périmètre du plan valant PSite un projet de convention énumérant les conditions de la variante B, au cas où cette dernière serait acceptée :

«  1) Les coûts des études, ainsi que les travaux de construction pour le prolongement du réseau secondaire sous la parcelle n° 2'399 (la pose des collecteurs publics EP et EU sur le chemin du Nant-Cayla) [seraient] intégralement à la charge de la ville (…).

2) Tous les raccordements privés, jusqu’en limite de propriété, [seraient], pour des raisons de bienfacture, réalisés par les soins de la ville (…), à la charge des propriétaires, qui [recevraient] préalablement un devis de la ville (…), et une fois la réalisation terminée, une facture.

3) Les sacs d’EP de routes, ainsi que leur branchement, jusqu’au collecteur principal, [seraient] considérés comme des équipements de chaussée, et [seraient] pris en charge par les copropriétaires du bien-fonds.

4) Les copropriétaires [auraient] également à leur charge la mise en séparatif de leurs propres installations, à savoir celles situées sur leur parcelle. Les éventuels travaux [devraient] être lancés à la suite d’une décision de la [DGEau] (…).

5) La ville (…) [prendrait] en charge tous les coûts liés aux éventuels dégâts que pourraient causer les travaux qu’elle [réaliserait], y compris les frais relatifs aux éventuelles mises en péril des services actuels, les constats d’huissier, ou travaux géométriques.

6) La ville (…) [n’engagerait] les travaux susmentionné que si le PLQ, valant pour partie plan de site n° 29'790 sis, avenue des Eidguenots/chemin du Nant-Cayla, et l’autorisation de construire pour les travaux entraient en force. Le chantier [devrait] impérativement être terminé lors de la réalisation du premier immeuble de la partie densifiée du [PLQ]. Cette infrastructure [serait] donc réalisée en totalité mais par étapes.

7) Avant l’ouverture du chantier relatif aux collecteurs secondaires, les copropriétaires [s’engageraient] à inscrire, sur la parcelle n° 2'399, en faveur de la ville (…), une servitude de passage à pied et à vélo dans le cadre de la réalisation du PLQ des Eidguenots, ainsi qu’une servitude de passage de canalisation.

8) Les copropriétaires de la parcelle [céderaient], à première réquisition, à titre gratuit, à la ville (…), les parts de copropriété sur les parcelles n^os 2'125, 2'239 et 2'379 (…) en vue de leur intégration au domaine public communal.

9) Tous les frais d’actes, émoluments, taxes et les honoraires du notaire [seraient] pris en charge par la ville (…).

10) Une délégation de deux copropriétaires [pourraient] assister aux séances techniques (…) [concernant le chemin du Nant-Cayla]. Le service du génie civil [informerait] néanmoins [ceux-ci] de toutes les incidences et modalités financières.

11) Les copropriétaires [conserveraient] le droit de faire valoir des observations ou leur opposition au PLQ n° 29'790 sis, avenue des Eidguenots/chemin du Nant-Cayla lors de la mise à l’enquête publique ou de son adoption par le Conseil d’Etat.

12) La présente convention [deviendrait] caduque en cas de refus de la part d’un copropriétaire de la parcelle n° 2'399, de même qu’en cas de non-entrée en force du PLQ n° 29'790 ou de l’autorisation de construire relative aux travaux d’assainissement ».

Suivait un emplacement valant « Bon pour accord » et destiné à être signé par chacun des propriétaires concernés d’ici au 31 janvier 2011.

Ceux-ci ont signé et retourné à la ville le projet de convention. Plusieurs d’entre eux ont toutefois tracé les conditions n^os 7 (en tant que celle-ci prévoyait l’inscription d’une servitude de passage à pied et à vélo sur le chemin du Nant-Cayla) et 8, au motif qu’elles n’avaient jamais été discutées lors des précédentes séances de négociation.

37) Par courrier du 18 février 2011, l’association s’est opposée à l’adoption du PLQ n° 29’790-278, au motif que la densification proposée n’était pas conforme au PDC et que les voies de communication à l’intérieur du périmètre ne supporteraient pas un IUS supérieur à 1.

38) Plusieurs propriétaires et habitants du quartier, ou de la campagne Masset voisine, ont également manifesté leur désaccord avec le plan lors de l’enquête publique.

Les propriétaires et habitants de la campagne Masset ont notamment sollicité une réduction drastique du gabarit des immeubles A, C, G et H qui, compte tenu de leur implantation, bouleversaient l’environnement naturel du quartier. Ils demandaient également la suppression de la liaison piétonnière et cyclable (servitude de passage public à vélo), qui débouchait et empiétait sur leur parcelle n° 5'305, alors que cette dernière n’était pas comprise dans le périmètre du plan. Cet élément n’était pas lié, en tant que tel, à la réalisation des objectifs visés par le PLQ n° 29’790-278 et constituait une expropriation matérielle déguisée.

39) Le 16 mars 2011, le département a répondu aux différentes observations reçues durant l’enquête publique, persistant dans sa position.

40) Le 12 avril 2011, la ville, en présence de représentants de la DGEau, a présenté aux propriétaires des parcelles comprises dans le périmètre valant PSite une nouvelle variante Bbis de mise en conformité de leur réseau d’assainissement.

La proposition consistait dans la réalisation d’un nouveau réseau de type « collectif privé », construit sous le seul chemin du Nant-Cayla. Elle comportait une clef de répartition du coût des travaux entre copropriétaires, établie en fonction de la surface des différentes parcelles et de leur longueur de raccordement au point aval de branchement (cheminée de tête du réseau secondaire communal). La ville prendrait en charge les coûts liés aux surdimensionnements inhérents à l’assainissement de la partie nord densifiée (approfondissement du réseau et augmentation de la capacité des collecteurs). Cette variante Bbis était plus onéreuse pour les propriétaires concernés que la variante B. En cas d’accord des propriétaires sur cette dernière, elle n’offrirait pas d’autres contreparties à la cession de l’avenue des Eidguenots que celles prévues dans son projet de convention du 25 janvier 2011. Elle se refusait en particulier à prendre en charge le raccordement des différentes parcelles aux collecteurs principaux par souci d’égalité de traitement envers les autres administrés. Elle leur conseillait de lister toutes les prestations qu’elle était prête à prendre en charge en cas de choix pour la variante B (entretien des routes, de l’éclairage public et des canalisations, zone d’évacuation des déchets ordinaires, etc.) et de mettre en balance tous les intérêts en présence avant de prendre une décision attendue pour la fin du mois de mai 2011.

41) Par délibération du 11 mai 2011, le conseil municipal de la ville (ci-après : le conseil municipal) a, sur proposition du conseil administratif, donné un préavis favorable au projet de PLQ n° 29’790-278. Sa commission de l’aménagement chargée d’examiner ledit projet avait préalablement entendu la présidente de l’association, ainsi que les propriétaires de la campagne Masset.

42) Le 12 juillet 2011, le département a apporté deux modifications au projet de PLQ n° 29’790-278 : la première concernait le réseau secondaire des canalisations nécessaire à l’équipement de la partie densifiée et consistait dans un retour à la variante B (passage du réseau sous l’avenue des Eidguenots et sous le chemin du Nant-Cayla, sis dans le périmètre du plan), la seconde portait sur les bâtiments B et C, dont les périmètres d’implantation étaient diminués pour le premier et augmentés pour le second.

43) C’est dans cette version du 12 juillet 2011 que le projet de PLQ n° 29’790-278 a été soumis à procédure d’opposition, ouverte du 26 septembre au 26 octobre 2011.

44) Le 26 juillet 2011, le conseiller d'Etat en charge du département a répondu à un courrier de l’association du 9 mai 2011 qui l’interpellait sur la non-conformité du projet de PLQ n° 29’790-278 avec le PDC s’agissant de l’IUS et du gabarit des immeubles projetés. Ledit projet était, à son sens, conforme aux objectifs poursuivis par le PDC. Le projet de PSite portant sur la partie sud du périmètre témoignait de la prise en considération de la fiche n° 2.01 et conduisait à une importante diminution de la densité.

45) Par acte du 25 octobre 2011, l’association, chacun de ses membres (dont MM. et Mmes Bohnenblust, Chauveau, Fournier, Gremaud, Guigoz et Guigoz Sehmi, Hayoz, Krackmer, Polastri, Sehmi, Steiner et Teekens Streiner, Swami et Valet-Rouget), les propriétaires et habitants de la campagne Masset (Mmes et MM. Darbellay, Masset et Zolliker) et certains propriétaires de bien-fonds sis dans le périmètre valant PSite (Mmes et MM. Chervaz, Jenni et Baulmann Jenni, et Zimmermann) (ci-après : M. Bohnenblust et consorts) ont formé opposition audit projet.

L’IUS de 1,23 et les hauts gabarits des bâtiments (R+7, soit 24 m à la corniche sans compter les 10 % de SBP supplémentaires susceptibles d’être réalisés en vertu de l’art. 3 al. 5 LGZD et aboutissant à la construction d’un étage supplémentaire) étaient incompatibles avec le PDC et ses prescriptions prévues pour les zones de densification intermédiaire.

Le PLQ litigieux prévoyait la cession à titre gratuit au domaine public communal des parcelles de dépendance n° 2'125, 2'239 et 2'378, à savoir de l’avenue des Eidguenots et de la partie nord du chemin du Nant-Cayla. Selon le tableau de répartition des droits à bâtir figurant dans le PLQ, ces parcelles privées, dont les propriétaires des terrains sis dans le périmètre du PSite étaient également copropriétaires, ne bénéficiaient d’aucun droit à bâtir en violation de la garantie de la propriété.

Le projet était arbitraire et contrevenait au principe de l’égalité de traitement entre propriétaires. Afin de favoriser les intérêts des requérants de la DR 18'115, le département avait en effet localisé les droits à bâtir afférents à la parcelle n° 2'181, non pas dans le bâtiment A le plus proche, sis sur les parcelles n^os 2'124 et 2'237, mais dans le bâtiment F. La famille Sehmi allait ainsi subir l’ensemble des nuisances liées à la construction du bâtiment A, et sa villa se retrouver coincée entre un immeuble R+7 de 24 m à la corniche et la limite du projet de PLQ, avec la perte d’ensoleillement en résultant, sans pouvoir immédiatement valoriser ses droits à bâtir.

S’agissant du réseau secondaire des canalisations, la variante B n’avait pas obtenu l’accord unanime des copropriétaires de celle-ci, car la ville avait tenté de leur imposer en parallèle le principe d’une cession gratuite de leurs autres parcelles de dépendance n^os 2'125, 2'239 et 2'378 correspondant à l’avenue des Eidguenots. Les éléments de base du programme d’équipement du PLQ litigieux ne pourraient donc pas être réalisés.

L’implantation des futurs bâtiments sous forme de plots rompait l’harmonie urbanistique de tout le quartier, les bâtiments alentours étant tous disposés perpendiculairement à l’avenue d’Aïre. L’option retenue ne procédait pas à une densification différenciée sise à l’intérieur du sous-périmètre valant PLQ. Elle ne répondait à aucun impératif urbanistique, mais uniquement aux motivations des propriétaires désireux de densifier. L’augmentation de volume du bâtiment C sis à 14 m de la limite de propriété le séparant de la campagne Masset, au détriment du bâtiment B sis à proximité de l’avenue d’Aïre, en attestait. Il s’avérait donc absolument nécessaire de réduire drastiquement les volumes des bâtiments A, C, G et H, situés à l’intérieur du quartier et à proximité immédiate du sous-périmètre valant PSite et de parcelles classées.

La dévestiture du projet via l’étroite avenue des Eidguenots était inadéquate et non aboutie. Les propriétaires de la campagne Masset n’avaient notamment jamais donné leur accord à la constitution de servitudes de passage public à pied et à vélo débouchant sur leurs parcelles n^os 5'305 et 5'307. La multiplication des rampes de parking serait onéreuse et n’avait été choisie que pour satisfaire l’intérêt de la ville qui voulait rapidement pouvoir construire le bâtiment A et sa partie du parking y relative. La fermeture de l’avenue des Eidguenots imposerait aux propriétaires des villas du Coin de terre d’importants détours, en violation de la garantie de la propriété.

L’art. 5 du règlement du PSite concernant la démolition et la reconstruction de constructions de peu d’importance était excessif, dans la mesure où plusieurs extensions avaient d’ores et déjà été implantées au sud et à l’est des villas en cause et où le département aurait toujours la possibilité de se déterminer sur chaque cas d’espèce lors de l’octroi des autorisations de construire. L’art. 7 de ce même règlement était également disproportionné en ce qu’il imposait aux propriétaires un plan détaillé des aménagements extérieurs préalablement à l’octroi de telles autorisations.

Le PLQ litigieux mettrait enfin en péril la zone verte du quartier des Eidguenots, dont la valeur paysagère, environnementale et sociale était exceptionnelle.

46) Par courrier du 18 janvier 2012, la ville a demandé au conseiller d’Etat chargé de l’aménagement du territoire de procéder à des modifications du projet de PLQ n° 29’790-278 dans sa teneur au 12 juillet 2011.

En collaboration avec la DGEau, ses services avaient tenté de négocier avec les propriétaires du chemin du Nant-Cayla concernant la problématique de l’assainissement. Ils n’avaient toutefois pas obtenu leur accord pour l’implantation de canalisations sur le chemin du Nant-Cayla et la réalisation d’un collecteur secondaire sur l’avenue des Eidguenots. Elle demandait donc le rétablissement de la variante A, soit du tracé passant à travers le cordon boisé et le long du cheminement piétonnier longeant le CO de Cayla pour le futur réseau séparatif. Elle renonçait à l’établissement d’une servitude de passage de canalisation sur le chemin du Nant-Cayla, devenue inutile, ainsi qu’à l’inscription d’une servitude de passage public à pied et à vélo sur ledit chemin. Elle avait par ailleurs constaté que la liaison entre l’avenue des Eidguenots et le chemin du Nant-Cayla était vouée à fermeture, ce qu’elle ne souhaitait pas. La barrière prévue à cet endroit devait être supprimée.

47) Le 26 janvier, le SPBR a rendu un préavis favorable au PLQ 29’790-278 dans sa teneur au 12 juillet 2011. Ledit plan était conforme aux exigences de l’OPB, les mesures décrites dans sa légende en garantissant le respect lors de la délivrance des autorisations de construire.

48) Le 27 janvier 2012, le département a modifié le projet de PLQ n° 29’790-278 de la manière suivante :

      rétablissement du tracé des canalisations selon la variante A soumise à enquête publique, à savoir via la seule avenue des Eidguenots ;

      suppression des servitudes pour les canalisations en sous-sol et la liaison piétonnière et cyclable jusque-là prévues sur le chemin du Nant-Cayla ;

      suppression, en légende et sur le plan, de la barrière à la limite de propriété des parcelles de dépendance n^os 2'379 et 2'399 ;

      dans le sous-périmètre valant PSite, suppression des hachures visant à la préservation des annexes des villas du Coin de terre ;

      en légende, s’agissant des accès aux parkings souterrains, suppression de la mention « emplacement indicatif selon phasage » ;

      en légende, modification de la mention « zone vitale des arbres existants à conserver » par celle d’« emprise des protections à mettre en place lors du chantier. Celles-ci délimitent la zone vitale des arbres où aucune construction, y compris accès (sauf véhicule d’intervention) et canalisations ne sera tolérée » ;

      sur le plan, réduction de l’emprise précitée au niveau de la parcelle n° 2'379 ;

      modification de la teneur de l’art. 1 du règlement du PLQ (suppression des deux derniers paragraphes relatifs aux « fiches illustrées » jointes au plan) ;

      modification de la teneur de la deuxième phrase de l’art. 8 du règlement du PSite ;

      sur le cartouche, mention du numéro de validation CET 2011-19 du concept énergétique territorial du 5 mai 2010.

49) Le 30 janvier 2012, le service des monuments et des sites (ci-après : SMS) a préavisé favorablement les modifications précitées. Les bâtiments maintenus dans le sous-périmètre valant PSite étaient désormais clairement distingués (trame hachurée) des constructions de peu d’importance (sans trame) qui les environnaient.

50) Le 3 février 2012, la DGNP a rendu un préavis favorable à l’égard du PLQ n° 29’790-278 dans sa teneur au 27 janvier 2012. Les modifications apportées répondaient pleinement à sa demande de compléments du 15 juillet 2010.

51) Le 13 février 2012 enfin, la DGEau a rendu un préavis favorable sous conditions.

52) La DGM en a fait de même le 6 mars 2012. Les modifications effectuées, soit la suppression de la barrière à l’extrémité sud de l’avenue des Eidguenots et la légère modification de l’emplacement de la rampe de parking du bâtiment C, n’appelaient aucune remarque. Elle n’était pour le surplus pas favorable à la recommandation du service de protection de l’air du 1^er juillet 2010, une réduction du ratio de stationnement et un sous-dimensionnement des parkings entraînant un risque de stationnement sauvage dans les espaces publics dans et hors du quartier.

53) Par publication dans la FAO du 27 mars 2012, le département a lancé une seconde procédure d’opposition portant sur le projet de PLQ n° 29’790-278 dans sa teneur au 27 janvier 2012. Parallèlement, il a adressé aux premiers opposants la liste des modifications opérées à cette date.

54) Par acte du 30 avril 2012, Mmes et MM. Felder, Gauthier, Hermin, Maréchal, Meli, Millier, Paracchini, Regard, Rey, Schenk, Staub, Van Moosel, Vilpert, Waelti et Wirth (ci-après : M. Felder et consorts), tous propriétaires de biens-fonds situé dans le périmètre valant PSite, ont formé opposition au projet de PLQ n° 29’790-278.

Le quartier faisant partie d’un périmètre dit sensible à teneur du PDC, un IUS supérieur à 1 n’était pas envisageable, celui de la partie nord ne pouvant pas être compensé avec celui moins élevé de la partie sud valant PSite. Les gabarits de R+7 étaient de même trop importants. Le secteur, qui était riche d’une faune et d’une flore exceptionnelles et faisait office de zone tampon, devait être préservé. Ils émettaient des réserves sur la pertinence du PSite qui devait être négocié et validé par tous les propriétaires.

En tant que copropriétaires des parcelles de dépendance n^os 2'125, 2'238 et 2'378, ils n’entendaient pas les céder gratuitement au domaine public. Ils souhaitaient prendre part à l’établissement du PLQ dans le cadre d’un dialogue utile et efficace et se prévalaient de l’art. 3 LGZD, afin qu’un accord satisfaisant soit trouvé entre toutes les parties. Le choix de la variante A pour le réseau d’assainissement induirait le passage des canalisations dans le parc arboré du CO de Cayla, l’abattage de plusieurs arbres et d’importants travaux de terrassement, alors qu’un tracé sous leur chemin du Nant-Cayla aurait provoqué moins de dégâts.

La densification projetée provoquerait des difficultés majeures, compte tenu des difficultés d’accès et de sortie sur l’avenue d’Aïre et de l’étroitesse de l’avenue des Eidguenots et du chemin du Nant-Cayla. Il était illusoire de penser qu’une simple signalisation « Circulation générale interdite + plaque complémentaire » posée en haut du chemin du Nant-Cayla et sur la rue William-Lescaze serait suffisante pour arrêter la circulation dans leurs chemins, ce d’autant qu’une telle signalisation existait déjà et n’était pas respectée.

La zone vitale des arbres prévue sur les parcelles n^os 2'379 et 2'374 devait être supprimée car aucun arbre n’était planté à cet endroit. Il était de même impensable de ne mettre aucune barrière entre les futurs immeubles et les propriétés sises dans la partie valant PSite. L’esplanade du bâtiment G s’arrêtait à la lisière des parcelles n^os 2'381 et 2'382, ce qui n’était pas réaliste et entraînerait l’implantation d’obstacles physiques importants entre les bâtiments et les villas du Coin de terre. Ils requéraient des précisions sur certains points du règlement du PLQ, tels les clôtures perméables mentionnées à l’art. 3, le chemin d’accès de l’art. 6 qu’il n’était plus question de céder au domaine public, les trente-deux places pour visiteurs localisées le long de l’avenue d’Aïre qui allaient entraîner du parcage sauvage à l’intérieur du PLQ, le tilleul séculaire sis sur la parcelle n° 2'237 qui ne faisait l’objet d’aucune mesure de protection.

55) Par acte du 11 mai 2012, M. Bohnenblust et consorts se sont également opposés à l’adoption du PLQ n° 29’790-278, sur la base des même griefs que ceux qu’ils avaient soulevés le 25 octobre 2011, lors de la première procédure d’opposition.

S’agissant du réseau secondaire des canalisations, il était malheureux de constater qu’en lieu et place de maintenir la variante B et de renoncer au principe de la cession gratuite des parcelles de dépendance n^os 2'125, 2'239 et 2'378, la ville et le département en étaient revenu à la variante A. Celle-ci emportait le désavantage de raser de nombreux arbres, arbustes et surfaces végétalisées. D’importants travaux de terrassement seraient nécessaires, occasionnant de nombreux coûts et nuisances. Eux-mêmes réitéraient leur souhait de collaborer aux fins de réaliser la variante B, sans pour autant être contraints à céder gratuitement leurs parcelles de dépendance. La variante A violait le principe de la proportionnalité, dès lors qu’il existait une alternative moins coûteuse et plus respectueuse du développement durable.

56) Par arrêté du 10 janvier 2013, promulgué dans la FAO du 15 janvier 2013, le Conseil d’Etat a adopté le PLQ n° 29’790-278 valant pour partie PSite. Par arrêtés séparés du même jour, il a rejeté les oppositions.

Le PLQ litigieux avait été soumis à enquête publique et avait fait l’objet de deux procédures d’opposition. Les opposants avaient pu se prononcer à son égard à ces occasions. Leur droit d’être entendu avait été pleinement respecté, l’art. 3 LGZD ne prévoyant pas d’autre moyen de participer à l’élaboration de ce type d’acte. De nombreuses discussions avaient en outre eu lieu entre les opposants et la ville, s’agissant de l’emplacement des canalisations et de la cession au domaine public communal des parcelles de dépendance n^os 2'125, 2'239 et 2'378, dont tenait compte la dernière version du plan.

Selon la jurisprudence récente, il était possible de compenser le dépassement d’IUS d’un PLQ avec l’IUS résultant d’un PSite voisin, pour autant que les mesures d’aménagement permettant cette compensation soient conçues simultanément. Tel était précisément le cas du PLQ litigieux qui portait sur la totalité du secteur sensible des Eidguenots. L’IUS pertinent résultait de l’ensemble du projet, parties PLQ et PSite confondues, et se situait dans la fourchette prévue par le PDC.

Le projet proposait une vision urbanistique cohérente. Les gabarits de R+7 (24 m à la corniche) étaient conformes aux prescriptions légales et même inférieurs au maximum légal de 27 m prévu en zone de développement 3. L’art. 3 al. 5 LGZD permettrait certes d’accorder, à titre dérogatoire, 10 % de SBP supplémentaires en cas de haut standard énergétique. Mais la question de son application ne se posait pas au présent stade, et serait examinée lors de la délivrance des autorisations de construire. L’implantation des bâtiments sous forme de plots prenait en compte les lignes de force paysagères du site, notamment les cordons boisés à l’est du périmètre concerné et sur l’avenue d’Aïre. Cette typologie du bâti avait convaincu la CMNS et le service de protection des sites, qui avaient tous deux préavisé favorablement le projet. L’autorité était dès lors fondée à considérer que l’implantation et les gabarits projetés ne dénatureraient pas les qualités architecturales et paysagères des biens-fonds alentours, ce d’autant que le cordon boisé formant une limite naturelle avec la campagne Masset figurait explicitement sur le plan comme devant être préservé et renforcé.

Les droits à bâtir des personnes qui souhaitaient construire dans un délai rapproché pouvaient être regroupés dans les immeubles à ériger sur leurs biens-fonds, cela afin de permettre de façon pragmatique la réalisation d’une première étape d’un PLQ dans un court délai et de répondre à la crise du logement, tout en limitant au strict nécessaire les atteintes portées à la garantie de la propriété. En l’espèce, la configuration particulière de la parcelle n° 2'181 ne permettait pas d’y prévoir une construction, ce qui entraînait nécessairement le report de ses droits à bâtir sur une autre parcelle comprise dans le périmètre du plan. Le département avait choisi de les reporter dans le futur bâtiment F sis sur la parcelle n° 2'152, qui était situé à proximité et appartenait à l’un des copropriétaires de la parcelle n° 2'181. Il avait renoncé à les reporter sur les parcelles voisines n^os 2'124 et 2'237, dans la mesure où ces biens-fonds appartenaient à la ville, respectivement à quatre copropriétaires qui avaient manifesté leur intention de construire. Le principe d’égalité de traitement était au surplus respecté, puisque le PLQ était pourvu d’un tableau de répartition des droits à bâtir qui indiquait précisément les SBP afférentes à chaque parcelle comprise dans son périmètre et leur attribuait des droits à bâtir proportionnellement équivalents compte tenu du nouvel IUS fixé à 1,23. Tant que les propriétaires de la parcelle n° 2'181 ne souhaiteraient pas utiliser leurs droits à bâtir, ils pourraient demeurer dans leur villa, à laquelle la construction de l’immeuble A ne causerait qu’une gêne temporaire et n’induirait pas de perte d’ensoleillement puisque le bâtiment en cause respectait les distances et gabarits légaux.

L’argumentation relative à la disparition de la prétendue zone « tampon » que formait le quartier des Eidguenots était irrecevable, s’agissant d’un projet visant à matérialiser les objectifs de la zone de développement 3. Le projet avait en outre reçu l’aval de la DGNP. Il prévoyait des plantations nouvelles et réservait des surfaces non négligeables pour un engazonnement et des plantations en pleine terre et sur dalle. Une végétation importante figurait comme devant être maintenue, et même renforcée s’agissant du cordon boisé situé à l’est du périmètre. Les très vastes espaces verts permettraient ainsi la préservation et l’installation de la flore et de la faune indigènes, dont plusieurs dispositions du règlement du PLQ se souciaient (art. 3, 9 et 11).

S’agissant des canalisations du réseau secondaire, la variante A avait été retenue au motif que la variante B impliquait la cession gratuite des parcelles de dépendance n^os 2'125, 2'238 et 2'378 et nécessitait l’accord de tous les copropriétaires concernés, lequel n’avait pas été obtenu. Le projet prévoyait désormais que les parcelles précitées feraient office de « zone de rencontre » et seraient à cet effet cédées au domaine public communal. Cette cession interviendrait non pas à titre gratuit, mais en principe de gré à gré, raison pour laquelle le PLQ n’attribuait à juste titre pas de droits à bâtir auxdites parcelles de dépendance. Le projet ne faisait que réserver les emprises nécessaires et laissait pleinement intacts les droits des propriétaires concernés – dont la garantie de la propriété – ces droits étant ainsi respectés. La DGNP avait préavisé favorablement le projet le 3 février 2012 sans formuler aucune réserve concernant l’abattage de certains arbres et d’éventuelles atteintes aux surfaces végétalisées dues aux travaux de terrassement selon la variante A. Le cordon boisé situé en limite est du périmètre figurait expressément comme devant être maintenu et renforcé par la plantation d’arbustes indigènes. S’agissant des coûts prétendument disproportionnés de la variante A, les opposants ne démontraient aucune violation de la loi, ni n’étaient fondés à s’en prévaloir sans tomber dans l’action populaire. La variante A avait été rétablie après la première procédure d’opposition pour répondre aux griefs et préoccupations soulevés par les mêmes opposants. Ces derniers étaient donc malvenus de contester l’emplacement choisi pour les canalisations, leur grief en la matière apparaissant abusif, à supposer qu’il fût recevable.

Le maintien de la zone vitale des arbres existants à conserver sis sur les parcelles n^os 2'379 et 2'374 était essentiel en vue de protéger les arbres existants sur la parcelle voisine n° 4'273. Son emprise avait été réduite avant le lancement de la seconde procédure d’opposition afin de l’aligner sur l’emprise du sous-sol du futur bâtiment H. L’implantation d’une barrière séparant les bâtiments projetés des villas existantes maintenues n’était pas envisageable d’un point de vue urbanistique et de préservation des qualités paysagères du site. Cela nuirait aux ouvertures et transparences visuelles que le projet visait à préserver en direction des rives du Rhône, du bois de la Bâtie et du Salève. Les biens-fonds des opposants étaient déjà délimités par des haies (qui existaient notamment en limite des parcelles n^os 2'381 et 2'382) ou pourraient l’être afin d’empêcher les particuliers de traverser leurs propriétés.

Les opposants perdaient de vue que l’aliénation des droits et immeubles nécessaires à la réalisation des éléments de base du programme d’équipement, soit notamment le tracé des voies de communication projetées et les modifications à apporter aux voies existantes, étaient déclarés d’utilité publique et pouvaient, partant, avoir lieu par voie d’expropriation (art. 3 al. 6 LGZD et 3 let. b de la loi sur l’expropriation pour cause d’utilité publique du 10 juin 1933 – LEx-GE – L 7 05). L’absence de consentement des propriétaires concernés à la cession au domaine public de l’avenue des Eidguenots ne constituait donc pas un obstacle rédhibitoire à la mise en œuvre du PLQ. S’agissant des prétendues pressions exercées par la ville à ce sujet, des discussions avaient effectivement eu lieu concernant la cession gratuite des parcelles de dépendance en cause. Elles portaient sur les modalités techniques et financières du prolongement du réseau secondaire des canalisations sur le chemin du Nant-Cayla selon la variante B, qui n’avait toutefois pas été retenue. Les copropriétaires concernés étaient libres d’adhérer ou non aux propositions faites dans le cadre de ces négociations, aucune pression n’ayant été exercée.

Lorsque des difficultés de circulation existaient au préalable et qu’une construction nouvelle était de nature à générer un accroissement mineur du trafic routier, il ne s’agissait pas d’inconvénients graves selon la jurisprudence. La réalisation des constructions prévues par le PLQ aurait notamment pour effet une augmentation de la circulation sur l’avenue d’Aïre, mais la DGM avait préavisé favorablement le projet à deux reprises, sans relever de difficulté majeure due à l’accroissement du trafic compte tenu de la bonne desserte du secteur en transports publics. La DGM n’avait de même pas remis en cause la dévestiture du périmètre concerné, ni le dimensionnement de l’avenue des Eidguenots. Trente-deux places de stationnement seraient créées à l’entrée de ce secteur, afin d’éviter un trafic inutile à l’intérieur de celui-ci. Un PLQ n’avait enfin pas pour vocation de se substituer à d’éventuelles mesures de circulation qui, cas échéant, pourraient être prises en suivant les procédures spécifiques prévues à cet effet. Les quatre rampes de parkings en sous-sol avaient été prévues afin d’éviter un trafic inutile sur l’avenue des Eidguenots et de le fluidifier, même si elles faciliteraient également la réalisation par étapes du plan. La proposition des opposants de limiter le nombre de rampes et d’établir un plan de circulation ne pouvait donc pas être retenue. Les liaisons piétonnières et cyclables ne figuraient que sur l’avenue des Eidguenots, celles relatives au chemin du Nant-Cayla ayant été supprimées suite à la première procédure d’opposition. Elles donneraient lieu à des servitudes qui ne seraient constituées qu’au moment de la délivrance des autorisations de construire. Le grief y relatif était irrecevable au présent stade. Le débordement des liaisons piétonnières et cyclables hors du périmètre du PLQ sur les terrains adjacents n’avait, de plus, qu’une portée indicative et servait uniquement à marquer l’intention des autorités de relier à long terme le CO de Cayla au nouveau quartier par la mobilité douce. La barrière initialement prévue entre la partie PLQ et la partie PSite avait en outre été supprimée après la première procédure d’opposition, d’entente avec la DGM.

La procédure à suivre pour l’élaboration et l’adoption d’un PSite et de son règlement n’exigeait pas qu’un tel plan soit validé par les propriétaires concernés, ces derniers ayant uniquement la possibilité de participer à l’enquête publique et à la procédure d’opposition. La CMNS avait préavisé favorablement le projet. L’art. 5 al. 2 du règlement du PSite n’était pas disproportionné. Les constructions de peu d’importance, qui existaient déjà sur le site et qui contrevenaient à cette disposition, pourraient subsister en application du principe de la situation acquise. Les nouvelles constructions de peu d’importance devraient en revanche se conformer à cet article, afin de ne pas porter préjudice au caractère du site. L’art. 7 al. 2 du règlement du PSite n’était pas davantage excessif. Un plan détaillé des aménagements extérieurs ne serait exigé que lors d’une demande en autorisation de construire portant soit sur une construction de peu d’importance comprenant des aménagements extérieurs, soit sur un aménagement extérieur précisément soumis à autorisation. La nécessaire préservation du site justifiait cette exigence.

57) Par acte unique du 13 février 2013, M. Bohnenblust et consorts, ainsi que M. Felder et consorts (ci-après : les recourants), ont recouru auprès de la chambre administrative contre l’arrêté d’adoption du PLQ n° 29’790-278 du 10 janvier 2013, concluant principalement à son annulation « sous suite de frais et dépens ». Un transport sur place et la production par la DGEau des devis relatifs aux coûts des travaux d’assainissement du réseau secondaire selon les variantes A et B devaient être préalablement ordonnés. M. Bohnenblust et consorts reprenaient en substance les mêmes arguments que ceux formulés dans leurs oppositions.

En leur qualité de propriétaires ou d’habitants de parcelles situées dans le périmètre du PLQ querellé, respectivement de propriétaires ou d’habitants d’un site ou de bâtiments classés situés dans son voisinage immédiat, ils disposaient d’un intérêt digne de protection à l’annulation de ce plan qui affectait leurs droits. Ils étaient, partant, titulaires de la qualité pour recourir au sens de l’art. 60 let. b de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). Chacun d’eux avait préalablement formé opposition, respectivement saisi la chambre administrative en temps utile, de sorte que leur recours était recevable.

L’IUS de 1,23 et les hauts gabarits des bâtiments (R+7) dans le périmètre valant PLQ contrevenaient au PDC pour les motifs déjà exposés en cours d’enquête publique et lors des procédures d’opposition. Peu importait que l’IUS global eût été de 0,76, une compensation d’IUS entre deux sous-secteurs régis, d’une part, par un PLQ et, d’autre part, par un PSite ne pouvant être opérée à teneur de la jurisprudence.

L’implantation de bâtiments sous forme de plots rompait l’harmonie urbanistique du quartier. Une densification différenciée à l’intérieur du sous-périmètre valant PLQ aurait dû être opérée, dans le sens d’une réduction de gabarit des bâtiments C et H notamment qui, étant implantés à moins de 14 m de la limite de propriété, dénatureraient les propriétés classées de la campagne Masset du haut de leur 24 m. La volumétrie des bâtiments avait varié en cours de procédure. Elle ne répondait à aucun impératif urbanistique, mais plutôt aux motivations des propriétaires désireux de construire. Elle était importante s’agissant des bâtiments A et C et plus réduite pour les bâtiments B et D, alors que ceux-ci se situaient aux abords de l’avenue d’Aïre, à l’endroit même où il se justifiait de densifier le quartier. Le préavis défavorable de la CU du 15 juillet 2010 n’avait pas été pris en compte par le département, alors qu’il était prépondérant. Le département n’avait de même pas jugé bon de lui soumettre les modifications apportées au projet après la première procédure d’opposition. Compte tenu de la proximité de la campagne Masset, l’on ne comprenait pas pourquoi le département n’avait pas consulté la sous-commission des monuments et des antiquités (ci-après : SCMA), alors que celle-ci traitait les problématiques liées aux objets classés dans tout le canton.

La dévestiture du projet était inadéquate, compte tenu de l’étroitesse de l’avenue des Eidguenots, de l’impossibilité de s’engager directement sur celle-ci depuis l’avenue d’Aïre lorsque l’on venait du centre-ville et de l’accroissement notable de population que connaîtrait le secteur. Les préavis de la DGM des 2 juillet 2010 et 6 mars 2012 n’étaient pas déterminants, ce service n’ayant pas examiné les problèmes en cause. Les propriétaires des parcelles voisines concernées (n^os 5'305 et 5'307) n’avaient jamais donné leur accord concernant les servitudes de passage à pied et à vélo que le PLQ prévoyait de constituer aux débouchés est et ouest de l’avenue des Eidguenots et du chemin du Nant-Cayla, respectivement sur leurs biens-fonds. Dites servitudes étaient, partant, illusoires. La construction de quatre rampes de parking au lieu d’une ne visait qu’à servir les intérêts de la ville et ne se justifiait pas.

Le choix de la variante A pour le réseau secondaire des canalisations était disproportionné, d’un point de vue financier et écologique. De l’aveu même des représentants de la ville, son coût était nettement plus élevé que celui de la variante B dans laquelle le département aurait dû persister après la première procédure d’opposition, tout en renonçant au principe de la cession gratuite des parcelles de dépendance n^os 2'125, 2'239 et 2'378. La chambre administrative pourrait le vérifier en ordonnant à la DGEau de produire les devis des travaux induits par chacune de ces variantes.

Il était vrai que les emprises nécessaires à la réalisation de l’équipement (soit les parcelles de dépendance n^os 2'125, 2'235 et 2'378) pourraient être déclarées d’utilité publique et ainsi expropriées. Il était en revanche indispensable que l’issue de la procédure d’expropriation, tout comme celle ayant trait à un remaniement parcellaire, soit connue avant l’adoption du PLQ. Il était en effet conforme au principe de la coordination que la question de l’équipement soit résolue au présent stade et non à celui ultérieur de la délivrance des autorisations de construire lorsque le PLQ permettait comme en l’espèce d’appréhender les questions litigieuses.

La répartition des droits à bâtir de la famille Sehmi, propriétaire de la parcelle n° 2'181, dans le bâtiment F plutôt que dans le bâtiment A à proximité était arbitraire. Les réponses du Conseil d’Etat sur ce point montraient que les intérêts de certains propriétaires devaient céder le pas face à d’autres, en violation du principe de l’égalité de traitement. Le PLQ était également arbitraire en tant que son tableau de répartition des droits à bâtir n’en conférait pas aux parcelles de dépendance formant l’avenue des Eidguenots. Afin de définir la valeur de ces biens-fonds en cas d’expropriation, des droits à bâtir devaient de toute manière leur être attribués.

58) Le 26 avril 2013, le Conseil d’Etat, soit pour lui le département, a conclu au rejet du recours sous suite de frais, reprenant la même argumentation que dans son arrêté du 10 janvier 2013.

Le plan querellé répondait à un double intérêt public, celui de ne pas amputer davantage l’aire agricole déjà insuffisante et de rendre possible la création de logements sociaux supplémentaires en période de grave pénurie. Avec un IUS global de 0,76, il s’inscrivait pleinement dans le cadre de la politique de densification différenciée des zones à bâtir et se conformait aux prescriptions prévues par le PDC pour les secteurs sensibles de la zone de développement 3, tels celui des Eidguenots. L’adoption d’un PLQ valant pour partie PSite portant sur la totalité d’un secteur sensible de la zone de développement 3 était adéquate pour garantir en une seule fois, par un seul plan d’affectation spécial, que l’IUS de l’ensemble dudit secteur sensible ne dépasserait pas 1. Conformément à la jurisprudence, ce plan proposait une vision globale qui tenait compte tant du potentiel constructible des parcelles situées au nord du site sensible en cause que des contraintes affectant les biens-fonds sis au sud de ce site, tandis que les deux sous-secteurs concernés étaient bien soumis à la même protection, puisque situés dans le même secteur sensible.

Le préavis de la CU du 15 juillet 2010 n’était pas défavorable, mais demandait uniquement des compléments concernant l’implantation et la typologie des futurs immeubles. Comme tous les autres préavis, il ne liait pas l’autorité de décision, qui pouvait s’en écarter lors de la pesée des intérêts en présence. Dans le cas d’espèce, le Conseil d’Etat avait considéré qu’il n’était pas judicieux d’ignorer totalement la disponibilité de certains terrains compris dans le sous-secteur valant PLQ. L’implantation des futures constructions avait été effectuée en fonction de cette réalité également, afin de répondre au mieux aux besoins en logements du canton. L’autorité intimée avait donc fait primer cet intérêt public et n’avait pas donné suite à la demande de compléments de la CU, qui n’avait par ailleurs pas remis en cause la densification du secteur, ni la composition urbaine sous forme de « plots » prévue par le plan. Les modifications apportées à ce dernier à l’issue de la première procédure d’opposition ne nécessitaient pas de consulter à nouveau cette commission, compte tenu de leur caractère mineur. La CMNS avait préavisé favorablement le projet, sans faire aucune réserve quant à l’implantation et à la typologie retenue. Elle s’était prononcée au travers de son groupe « Etudes d’aménagement » qui rassemblait des membres de chacune de ses trois sous-commissions, y compris celle de la SCMA, dont aucune disposition légale n’imposait la consultation en particulier.

S’agissant des coûts des travaux d’assainissement du réseau secondaire selon la variante A, les recourants ne démontraient pas en quoi le PLQ litigieux serait illégal. La recevabilité de ce grief était douteuse. Il en allait de même de la conclusion visant à ce que la DGEau produise les devis y relatifs. Au fond, le grief d’un retour à la variante B était abusif, cette dernière ayant été abandonnée pour répondre aux préoccupations des recourants.

Selon l’art. 3 al. 6 à 8 LGZD, la réalisation des éléments de base d’un programme d’équipement prévu par un PLQ devait s’effectuer au plus tard à l’ouverture du chantier résultant d’une autorisation de construire définitive fondée sur ce plan. Les crédits y relatifs, qui pouvaient être utilisés pour obtenir la maîtrise des terrains nécessaires à la réalisation des équipements, de gré à gré ou par voie d’expropriation, devaient être votés par la commune au plus tard deux ans après le dépôt de la demande en autorisation de construire et non lors de l’adoption du PLQ. Le législateur avait clairement voulu rattacher la réalisation proprement dite des équipements au stade ultérieur des autorisations de construire. L’exigence des recourants tendant à ce que la procédure d’expropriation des parcelles de dépendance n^os 2'125, 2'239 et 2'378 soit menée avant l’adoption du PLQ litigieux était donc infondée.

La répartition des droits à bâtir dans les futurs immeubles, et notamment ceux de la parcelle n° 2'181 dans le bâtiment F, n’avait pas été effectuée dans le but de favoriser les intérêts de certains propriétaires au détriment des autres, mais pour permettre, de façon pragmatique, la réalisation d’une première étape du PLQ dans un court délai et répondre ainsi à la crise du logement, tout en limitant au minimum les atteintes à la garantie de la propriété. A teneur de l’art. 1 al. 1 2^ème phr. de l’annexe au règlement d’application de la LGZD du 20 décembre 1978 (L 1 35.04 – RGZD2), il n’existait pas de droit général à ce que tout bien-fonds, y compris de dépendance, se voie attribuer des droits à bâtir, un PLQ étant susceptible d’y renoncer. En l’espèce, le PLQ n’attribuait pas de droits à bâtir aux parcelles de dépendance n^os 2'125, 2'239 et 2'378, au motif pertinent que la majorité de leurs propriétaires avait manifesté son intention de ne pas construire. Si des droits à bâtir leur avaient été attribués, il aurait été beaucoup plus difficile de réaliser la totalité des SBP prévues par le plan et des droits de propriété auraient dû être expropriés non pas pour des dessertes uniquement, mais également pour des immeubles. La cession de ces parcelles interviendrait donc de gré à gré, contre paiement d’une indemnité pleine et entière.

Le dossier du PLQ querellé permettait enfin d’appréhender complètement la situation des terrains sis dans le périmètre du plan concerné, comme celle des biens-fonds situés à proximité, de sorte qu’il ne se justifiait pas d’ordonner un transport sur place.

59) Par courrier du 29 avril 2013, la ville a sollicité son appel en cause. L’issue de la procédure était susceptible d’affecter sa situation juridique, dans la mesure où le recours remettait en cause des aménagements d’intérêt public (cession de l’avenue des Eidguenots au domaine public, installation de collecteurs, etc.) et la densification de sa parcelle n° 2'124.

60) Par décision du 30 avril 2013, le juge délégué a ordonné l’appel en cause de la ville au sens de l’art. 71 LPA et lui a imparti un délai au 17 mai 2013 pour présenter ses observations sur le fond du litige.

61) Par courrier de leur avocat du 30 avril 2013, Messieurs Loris Gambin, Haddad, Martignago et Pallante ont sollicité leur appel en cause en tant que propriétaires de la parcelle n° 2'337, voisine de celle de la ville et également destinée à être densifiée.

62) Le 1^er mai 2013, VF Valorisations Foncières S.A. (ci-après : VF) s’est adressée à la chambre administrative.

Elle était une société active dans le domaine immobilier. Par promesse de vente et d’achat du 6 mai 2008, elle s’était engagée à acheter à Messieurs Michel et Pierre Brunner, ainsi qu’à Madame Janine Brunner, les parcelles n^os 2'779, 3'203 et 3'204, sises au nord-ouest du périmètre visé par le PLQ n° 29’790-278. Elle était depuis lors titulaire d’un droit d’emption sur ces parcelles et sollicitait son appel en cause dans la mesure où ladite promesse avait été soumise à la condition suspensive d’octroi d’une autorisation de construire.

63) Le 7 mai 2013, la ville s’est déterminée sur le recours, concluant à son rejet sous suite de frais. Elle faisait entièrement siens les arguments développés par le département dans sa réponse du 26 avril 2013.

64) Par décision du 14 mai 2013, le juge délégué a ordonné l’appel en cause de VF au sens de l’art. 71 LPA, lui impartissant un délai au 31 mai 2013 pour présenter ses observations sur le fond du litige.

65) Par décisions séparées rendues le même jour, il a ordonné l’appel en cause de MM. Haddad, Martignago et Pallante au sens de l’art. 71 LPA, leur impartissant le même délai pour se déterminer. Il a en revanche refusé d’ordonner l’appel en cause de M. Gambin, dans la mesure où ce dernier ne figurait pas au registre foncier en tant que propriétaire de la parcelle n° 2'237.

66) Dans ses déterminations du 31 mai 2013, VF s’en est rapportée à la réponse du Conseil d’Etat du 26 avril 2013, concluant au rejet du recours « sous suite de frais ».

L’essentiel de l’argumentation des recourants visait à remettre en cause l’opportunité de la décision querellée, laquelle échappait au pouvoir de contrôle de la chambre administrative. Elle-même envisageait de mettre en œuvre le PLQ querellé en construisant sur les parcelles n^os 2'779, 3'203 et 3'204 plus de soixante logements, dont 30 % de logements subventionnés et 70 % en PPE ou en loyers locatifs contrôlés.

67) Le 31 mai 2013, MM. Haddad, Martignago et Pallante ont également conclu au rejet du recours « sous suite de frais et dépens ».

Les recourants visaient uniquement à empêcher la construction de logements sous couvert de savants arguments juridiques, et ce alors que la ville avait instauré un dialogue extrêmement respectueux et chronophage avec les habitants, via des séances d’information et des forums. Eux-mêmes souhaitaient construire un immeuble de logements sur leur parcelle n° 2'237, afin de donner du travail à leurs entreprises respectives. Ils avaient dialogué pendant une longue période avec la ville pour coordonner leurs projets respectifs et se mettre totalement d’accord sur la finalité poursuivie. En 2005, un premier projet visant la démolition de la villa occupant leur parcelle et la construction de six villas contiguës en lieu et place avait été déposé. Aussi bien la ville qu’une vingtaine de voisins s’y étaient opposés. Eux-mêmes avaient ensuite engagé un dialogue avec la ville afin de clarifier les attentes des uns et des autres et de faire progresser le dossier. Ce dialogue avait abouti au dépôt de la DR 18'115 et au lancement de la procédure d’élaboration du PLQ litigieux. Ils souhaitaient désormais construire un immeuble de logements conformément à ce plan et avaient convenu avec la ville du type de logements concernés et des modalités concrètes en vue de favoriser un habitat de qualité et des prolongements extérieurs adéquats. La volonté des recourants d’imposer leur propre vision de l’urbanisme, en fonction de leurs besoins et intérêts propres, ne pouvait pas davantage être suivie juridiquement qu’elle ne devait l’être politiquement. C’était bien l’ensemble des éléments pertinents qui devaient être appréciés et, à cet égard, l’IUS retenu par le PLQ litigieux apparaissait encore modéré, compte tenu des besoins objectifs en logements.

68) Le 3 juin 2013, le juge délégué a fixé aux parties un délai au 5 juillet 2013 pour formuler toutes requêtes ou observations complémentaires, après quoi la cause serait gardée à juger.

69) Le 11 juin 2013, le Conseil d’Etat a indiqué à la chambre administrative qu’il n’avait pas de requêtes ou observations complémentaires à formuler.

70) Le 5 juillet 2013, les recourants ont persisté dans leurs conclusions.

Ils continuaient à considérer que la jurisprudence interdisait de contrebalancer les IUS de deux sous-secteurs d’un périmètre désigné comme sensible par le PDC, lorsque ceux-là faisaient l’objet, d’une part, d’un PLQ et, d’autre part, d’un PSite.

71) Les autres parties ne se sont pas manifestées, si bien que la cause a été gardée à juger.

1) a. Aux termes de l’art. 6 al. 1 LGZD, le recours contre l’adoption d’un PLQ est régi par l’art. 35 de la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30). L’art. 40 al. 9 de la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05) renvoie à la même disposition s’agissant d’un recours contre l’adoption d’un PSite.

b. Selon l’art. 35 LaLAT, la décision par laquelle le Conseil d’Etat adopte un PLQ au sens de l’art. 13 al. 1 let. a LaLAT ou un PSite au sens de l’art. 13 al. 1 let. c LaLAT peut faire l’objet d’un recours à la chambre administrative (al. 1). Le délai de recours est de trente jours dès la publication de la décision dans la FAO (al. 2). Le recours n’est par ailleurs recevable que si la voie de l’opposition a été préalablement épuisée (al. 4), la LPA étant applicable pour le surplus (al. 5).

Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable de ces points de vue. En tant que résidents ou propriétaires de parcelles comprises dans le périmètre du PLQ litigieux, respectivement de résidents ou de propriétaires de biens-fonds directement voisins de ce plan, les recourants disposent de la qualité pour agir au sens de l’art. 60 al. 1 let. b LPA et ont tous préalablement épuisé la voie de l’opposition. Leur recours est, partant, recevable.

2) a. Les recourants concluent préalablement à ce que des mesures d’instruction complémentaires soient ordonnées. Ils sollicitent un transport sur place, ainsi que la production par la DGEau de devis estimatifs des coûts des variantes d’assainissement du réseau secondaire des canalisations étudiées en parallèle de l’élaboration du PLQ.