Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 148 III 415; CPC Online du 03.11.2022; Newsletter bail.ch novembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;ANNOTATION;REGISTRE FONCIER

Normes : CPC.243.al2.letc; CO.261b

Résumé : PROCEDURE SIMPLIFIEE - ANNOTATION D'UN BAIL AU REGISTRE FONCIER Les litiges relatifs à l'annotation au registre foncier des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux selon l'art. 261b CO relèvent de la notion de "protection contre les congés " au sens de l'art. 243 al. 2 lit. c CPC. La procédure simplifiée (art. 243 ss. CPC) y est dès lors applicable, indépendamment de la valeur litigieuse (art. 243 al. 3 CPC). En effet, le sens et le but de l'annotation (produisant les effets d'une obligation réelle) selon l'art. 261b CO consistent aujourd'hui essentiellement à rendre impossible la résiliation du bail par le nouveau propriétaire pour ses propres besoins, fondée sur l'art. 261 al. 2 let. a CO. L'annotation d'un bail est donc devenue en substance une institution de protection (préventive) contre les congés. Il est donc conforme à la jurisprudence large du TF qu'un litige relatif à l'annotation d'un bail au registre foncier concerne la protection contre les congés au sens de l'art. 243 al. 2 lit. c CPC.

Voir aussi : Yan Wojcik, La prétention en annotation du bail au registre foncier est soumise à la procédure simplifiée (arrêt 4A_199/2022), in Newsletter Bail.ch novembre 2022 et in DB n° 35/2023, p. 35 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;DOMMAGES-INTÉRÊTS;PREUVE

Normes : CO.259e

Résumé : DOMMAGES-INTERETS EN RAISON D'UN DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE - ALLEGATION ET PREUVE DU DOMMAGE Selon l’art. 259e CO, si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. Le droit aux dommages-intérêts s’ajoute au droit à la réparation du défaut et suppose un défaut de la chose louée, un dommage, un lien de causalité et une faute. Le dommage doit être prouvé par celui qui l’allègue. En application de l’art. 42 al. 2 CO, lorsque le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée. Cette disposition vise tant l’existence que le montant du dommage. Le lésé doit alléguer et prouver toutes les circonstances qui parlent en faveur d’un dommage et qui permettent ou facilitent son estimation.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_659/2024 du 02.05.2025

CJ , CJCA

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PROLONGATION

Normes : CO.272; CO.272b

Résumé : PROLONGATION - DIFFICULTE A TROUVER DES LOCAUX DE REMPLACEMENT Le juge doit se demander aussi s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6), notamment en raison de la nature particulière de ses activités, ainsi que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL);DOMMAGES-INTÉRÊTS

Normes : CO.267.al1; CO.97; CO.101

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - LOCATAIRE RESPONSABLE SI SON EPOUSE RESTE DANS LES LOCAUX Le locataire qui se maintient dans les locaux après l'expiration de son bail commet une faute contractuelle au sens des art. 97ss CO et est redevable de dommages-intérêts au bailleur (indemnités pour occupation illicite des locaux) qui correspondent, en règle générale, au montant du loyer. Le locataire répond également du fait de ses auxiliaires au sens de l'art. 101 CO. Le conjoint du locataire est considéré comme son auxiliaire. En l'espèce, le fait que le logement litigieux a été attribué à l'épouse du locataire sur mesures protectrices de l'union conjugale ne permet pas au locataire de soutenir qu'il n'est pas redevable des indemnités pour occupation illicite des locaux après la résiliation du bail, son cas n'étant pas assimilable à celui du locataire qui a par exemple été empêché de procéder à la remise des lieux en raison d'une hospitalisation. Malgré la séparation d'avec son épouse et l'attribution du logement en sa faveur, cette dernière continuait à être son auxiliaire, à tout le moins tant que le divorce n'avait pas été prononcé, ce qui ne ressort pas des faits de la cause. Sur le principe, le locataire restait donc redevable des indemnités pour occupation illicite des locaux jusqu'à la restitution de ceux-ci.

CJ , CJCA

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - CLÉS - OBJETS LAISSES DANS LES LOCAUX La restitution des locaux au sens de l'art. 267 al. 1 CO se fait par la remise de la chose même ou des moyens qui la font passer dans la puissance du bailleur; ainsi, lorsque le bail porte sur des locaux, le locataire doit remettre tous les jeux de clés servant à y accéder, y compris les éventuels doubles qu'il a fait faire. Quelques objets laissés dans un local peuvent tout au plus engager la responsabilité contractuelle du locataire pour d'éventuels frais d'enlèvement, mais ne sauraient empêcher la restitution des locaux au bailleur qui a recouvré la maîtrise exclusive de la chose louée par la remise des clés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2013 du 7 janvier 2014 consid. 1 et 2.2.2).

Voir aussi : ACJC/450/2023 (locataire laisse dans les locaux deux machines d'analyse médicale, n'a pas valablement restitué les locaux)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL);OBLIGATION DE RÉDUIRE LE DOMMAGE

Normes : CO.267.al1; CO.44.al1

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - EPOUSE DU LOCATAIRE NE PART PAS - DOMMAGES-INTERETS - FAUTE CONCOMITTANTE DU BAILLEUR QUI AGIT EN EVACUATION UNIQUEMENT A L'ENCONTRE DU LOCATAIRE En l'occurrence, suite à la résiliation du bail intervenue pour le 31 août 2017, le bailleur a déposé une requête en évacuation à l'encontre du locataire exclusivement, le 19 septembre 2017, sans attraire son épouse. le bailleur n'a agi contre cette dernière que le 14 novembre 2017, après notification du jugement du Tribunal du 2 novembre 2017 prononçant l'évacuation du locataire mais précisant toutefois que la décision n'était pas opposable à son épouse. Il n'est pas déterminant de savoir si le bailleur était au courant ou non de la séparation des époux et du jugement rendu sur mesures protectrices de l'union conjugale attribuant le logement familial à l'épouse avant d'agir en évacuation contre le locataire, dans la mesure où, dans les deux cas, il devait aussi agir contre son épouse. En effet, malgré l'attribution de l'appartement à l'épouse du locataire, aucun élément ne permet de retenir que le logement avait perdu son caractère familial, en sorte que cette dernière devait être attraite à la procédure d'évacuation. Il en serait allé de même si le couple faisait toujours ménage commun, ce que le bailleur, représenté par une régie, ne pouvait ignorer. Par conséquent, la Cour retiendra que le bailleur a contribué à l'aggravation de son dommage, en ne prenant pas toutes les mesures appropriées pour récupérer rapidement son bien.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch octobre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;FORMULE OFFICIELLE;ABUS DE DROIT

Normes : CO.270.al2; CO.2.al2

Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE - ABUS DE DROIT Le locataire a agi de manière abusive en invoquant la nullité du loyer initial. Le locataire est avocat – et l’était déjà au moment de la conclusion du contrat – et a de l’expérience dans le domaine de droit du bail, de sorte qu’il devait connaître l’exigence de la formule officielle en cas de nouveau bail et ne pouvait se prévaloir de la nullité du loyer initial.

Voir aussi : Marie-Laure Percassi, Nullité du loyer initial en raison de l’absence de formule officielle et abus de droit, in Newsletter bail.ch octobre 2022 et in DB n° 34/2022 p. 39ss; arrêt du TF 4A_239/2024 du 19.03.2025 (abus de droit)

CJ , CABL

Publication MP 4/2022, p. 268 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;FRAIS D'EXPLOITATION;CALCUL;PREUVE

Normes : CO.269a.letb; OBLF.20

Résumé : EVOLUTION DES CHARGES D'EXPLOITATION - PAS DE FORFAIT Pour déterminer de manière concrète l'évolution, à la hausse ou à la baisse, des charges courantes et d'entretien, on calcule en règle générale deux moyennes. Conformément à la méthode relative, le juge doit ainsi comparer la moyenne des charges antérieures à la dernière fixation de loyer avec celle des charges antérieures à la demande de baisse de loyer ou de majoration de loyer litigieuse. Trois années sont en principe suffisantes pour établir une moyenne fiable. Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits. Le recours au forfait est contraire au principe d'un loyer fondé sur les coûts effectifs, qu'il ne trouve pas d'assise dans l'OBLF et qu'il contrevient à la règle selon laquelle le bailleur doit prouver l'évolution des coûts en fournissant des chiffres précis. Une exception à cette règle forfaitaire implique qu'il ne soit pas possible d'établir des moyennes fiables, notamment lorsque certaines données ne sont plus accessibles ou lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés, qui faussent toute comparaison, exceptions non démontrées dans le cas d'espèce.

Voir aussi : ACJC/976/2022; ATF 111 II 378; arrêt du TF 4A_88/2013 du 17.07.2013 consid. 4.1 (La prise en compte de forfaits peut être admise dans certains cas, pour autant qu'il soit garanti qu'ils n'entraînent pas une augmentation excessive des coûts et qu'aucune autre méthode ne permette d'espérer un résultat plus précis. L'application schématique de forfaits sans tenir compte du cas particulier reste en revanche inadmissible.)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CO.257a.al2; CO.18

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - INTERPETATION DU CONTRAT L'art. 257a al. 2 CO concrétise la règle générale de l'art. 18 CO. Selon cette disposition, l'interprétation objective du contrat selon le principe de la confiance ne s'applique pas lorsque les parties se sont effectivement comprises de manière concordante et réciproque. Lorsque le locataire reconnaît effectivement, lors de la conclusion du contrat, quels sont les frais accessoires qui doivent être mis contractuellement à sa charge et qu'il signe le contrat en connaissance de cause, l'art. 257a al. 2 CO est respecté et le locataire ne peut pas invoquer après coup le manque de précision du texte du contrat.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al2

Résumé : CLAUSE SUR LES FRAIS ACCESSOIRES En principe, les frais accessoires, qui sont mis à la charge du locataire, doivent être indiqués de manière suffisamment précise dans le contrat lui-même. Par exception à cette règle, le renvoi à une annexe du contrat ou des conditions générales est admissible si celles-ci ne font que concrétiser les frais accessoires déjà attribués au locataire par le contrat. Les rubriques doivent être aisément compréhensibles pour un non-juriste. Lorsqu’une charge est identifiable dans le contrat, le renvoi à des annexes est valide même si la liste annexée n’est pas formulée de manière exhaustive. L’utilisation des termes « notamment » ou « en particulier » ne permet toutefois pas au bailleur d’ajouter des frais supplémentaires à ceux énumérés. Lorsqu'une liste de frais est mentionnée dans le contrat de bail, l'inadéquation de quelques postes par rapport à l'immeuble dont il est question n'affecte pas la compréhension que les locataires ont des postes qui leur seront facturés.

Voir aussi : Sandra Pereira, Conditions de validité de la convention spéciale sur les frais accessoires au sens de l’art. 257a al. 2 CO (arrêt 4A_620/2021), in Newsletter Bail.ch septembre 2022 et in DB n° 34/2022 p. 25ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORMULE OFFICIELLE;FORME ET CONTENU;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.266l; OBLF.9

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - DÉSIGNATION DES BAILLEURS - INITIALES Aux termes de l’art. 266l al. 2 CO, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule qui a été agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Il s’agit d’une forme écrite qualifiée, qui porte non seulement sur le mode, mais aussi sur le contenu de la communication. La désignation de la personne du bailleur figurant sur la formule de résiliation doit être interprétée strictement, toute extrapolation devant être évitée. In casu, les indications fournies dans la formule officielle n’étaient certes pas exhaustives, puisque la mention des prénoms des bailleurs faisait défaut. Cette seule circonstance ne saurait toutefois conduire, en l’espèce, à retenir que l’avis de résiliation litigieux était frappé de nullité.

Voir aussi : Xavier RUBLI, Consorité nécessaire et abus de droit, in DB n° 34/2022 p. 81 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2022; Newsletter CPC online septembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;BAIL COMMUN;CONSORITÉ;ABUS DE DROIT

Normes : CO.271; CPC.70

Résumé : CO-BAILLEURS - ABUS DE DROIT À INVOQUER LE DÉFAUT DE CONSORITÉ En procédure civile, le défaut de qualité pour agir ou pour défendre n’est en principe pas susceptible de rectification ; il entraîne le rejet de la demande. En particulier, lorsque l’action n’a pas été ouverte par ou dirigée contre tous les consorts matériels nécessaires (art. 70 al. 1 CPC), elle doit en principe être rejetée. Il y a notamment consorité nécessaire en cas d’action formatrice, ce qui est le cas de l’action en annulation de la résiliation du bail visée par les art. 271 s. CO. In casu, les circonstances tout à fait particulières de la présente cause commandent de retenir, exceptionnellement, que les bailleurs invoquent, en l’occurrence, abusivement le concept de consorité nécessaire ainsi que leur défaut de légitimation passive. L’attitude adoptée en l’espèce par les bailleurs ne mérite ainsi aucune protection. Ceux-ci n’ont en effet jamais informé les locataires de l’évolution de la titularité des droits du bailleur à la suite du transfert de propriété de l’immeuble concerné. Ils n’ont pas davantage avisé les locataires de l’existence d’un usufruit octroyé à A.A. et de sa qualité de bailleresse. Il appert, en outre, que le nom de l’usufruitière n’apparaît pas sur l’extrait du registre foncier genevois librement accessible en ligne. Les indications fournies par les bailleurs sur la formule de résiliation étaient en outre incomplètes puisque leurs prénoms n’y figuraient pas.

TF , Cour de droit pénal

Publication newsletter bail.ch juillet 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;FORMULE OFFICIELLE;USAGE DE FAUX(DROIT PÉNAL)

Normes : CO.269d; CO.270; CP.251

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - QUALIFICATION DE TITRE La formule officielle de l’art. 269d CO, que les cantons peuvent rendre obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO), possède – vu son caractère obligatoire et son contenu définis par la loi – une valeur probante accrue. Il s’agit par conséquent d’un titre au sens de l’art. 251 CP, qui réprime les faux dans les titres.

Voir aussi : Marino MONTINI, Faux dans les titres en cas d'usage de la formule officielle de notification du loyer initial, in DB n° 34/2022 p. 89 ss

CJ , ACJC

Recours TF déposé le 23.06.2022, rendu le 21.06.2023, CONFIRME, 4A_284/2022, 4A_285/22

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;CALCUL;RENDEMENT BRUT

Normes : CO.269a; CO.269; CO.270

Résumé : CONTESTATION LOYER INITIAL - RENDEMENT BRUT - TAUX DE RENDEMENT ADMISSIBLE S'agissant du taux de majoration admissible, le Tribunal fédéral admet désormais que le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués soit fixé à 2%, et non plus à 0,5%, en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2% (ATF 147 III 14 consid. 8.4). Si cette jurisprudence a été rendue à l'aune de l'art. 269 CO, elle suppose logiquement de réévaluer le taux de rendement admissible en matière de calcul de rendement brut. Il serait sinon difficilement compréhensible que pour un immeuble récent, le rendement soit inférieur sur la base d'un calcul de rendement brut par rapport à un calcul de rendement net. Si l'on prend les mêmes proportions, le taux de rendement admissible devrait dès lors être supérieur de 3.5 à 4% au taux de l'intérêt hypothécaire de référence, lorsque celui-ci ne dépasse pas 2% (CONOD, Rendement net art. 269 CO; réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres [arrêt TF 4A_554/2019], in: Newsletter Bail.ch décembre 2020, p. 7).

Remarques : Cet arrêt a fait l'objet d'un recours au TF (4A_285/2022 du 16.06.2023) qui n'examine toutefois pas la question du taux de rendement admissible (cons. 3.1.3).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES;ABUS DE DROIT

Normes : CO.257a.al1; CC.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - DECOMPTES - RETARD - ABUS DE DROIT En se prévalant de l'acceptation tacite desdits décomptes par le locataire, au motif qu'il aurait incombé à celui-ci de contester lesdits décomptes dans un délai de trente jours, alors que la bailleresse a elle-même accusé plusieurs années de retard dans leur établissement, qu'elle a tardé à donner au locataire la possibilité de consulter des justificatifs et qu'elle est directement responsable de la complexité de la méthode choisie pour le calcul des frais accessoires, la bailleresse commet un abus de droit.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 17.06.2022, rendu le 31.08.2022, CONFIRME, 4A_275/2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SUBSTITUTION DE PARTIE

Normes : CO.261.al1; CPC.83.al1

Résumé : ALIENATION EN COURS DE PROCES - BAIL RESILIE - APPLICATION DE L'ART. 261 CO La théorie du locataire, qui n'est étayée par aucune référence juridique, selon laquelle l'art. 261 CO ne s'appliquerait pas, car le contrat de bail a pris fin avant la vente de l'immeuble est inexacte. La notion de "bail" de l'art. 261 CO recouvre les droits et obligations découlant du contrat, de sorte qu'en achetant l'immeuble dans lequel sont situés les locaux litigieux, la nouvelle propriétaire a repris les droits et les obligations qui découlaient du contrat de bail par lequel avaient été liés la précédente propriétaire et le locataire. Ainsi, la nouvelle propriétaire a repris le droit de se voir restituer la chose louée après la fin du bail (art. 267 CO). La nouvelle propriétaire ayant acquis l'immeuble abritant les locaux litigieux en cours d'instance, l'art. 83 CPC est applicable.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; newsletter bail.ch juillet 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;ANNULABILITÉ;PRINCIPE DE LA BONNE FOI

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ DONNÉ EN VUE D'EFFECTUER DES TRAVAUX DE TRANSFORMATION/RÉNOVATION/ASSAINISSEMENT - BONNE FOI Lorsque le congé a été donné par le bailleur pour effectuer des travaux de rénovation, la résiliation a été jugée contraire aux règles de la bonne foi, notamment, dans les cas suivants: 1) Si le bailleur n’a pas véritablement l’intention de réaliser le projet qu’il a envisagé et/ou fait étudier, mais qu’il entend seulement replacer les logements sur le marché locatif sans réaliser ce projet: La résiliation n’est alors qu’un simple prétexte. 2) Si le projet de rénovation du bailleur est manifestement incompatible avec les règles du droit public (ou objectivement impossible; objektiv unmöglich), au point qu’il est certain qu’il ne sera pas autorisé. 3) Si le bailleur ne dispose pas d’un projet suffisamment mûr et élaboré qui permette de constater concrètement que la présence du locataire pendant la durée des travaux entraverait leur exécution, autrement dit s’il est nécessaire qu’il quitte les locaux

Voir aussi : Tatiana GURBANOV, La liberté du bailleur de donner un congé-rénovation, in DB n° 34/2022 p. 56 ss; ACJC/1461/2024 du 04.11.2024 (projet pas manifestement incompatible avec les règles de droit public)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 148 III 209; newsletter bail.ch juillet 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF

Normes : CO.269a.leta; CO.270; OBLF.11

Résumé : LOYER INITIAL ABUSIF - IMMEUBLE ANCIEN - MÉTHODE DE FIXATION DU LOYER Amené à fixer le loyer initial en l'absence d'éléments pertinents fournis par les parties, le juge doit procéder comme suit : a) En l'absence de tout élément de preuve, il faut s'en tenir au loyer payé par le précédent locataire. b) S'il existe d'autres éléments, comme des statistiques cantonales ou communales, mêmes si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, il y a lieu d'en tenir compte et de pondérer les chiffres qui en résultent en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire, ainsi que de la connaissance du marché local et de l'expérience du juge.

Voir aussi : Pascal JEANNIN, Contestation du loyer initial d'un immeuble ancien: fixation du loyer admissible lorsque le caractère abusif du loyer est présumé, in DB n° 34/2022 p. 36ss

Remarques : cf. communiqué de presse du TF du 7 juin 2022

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;LOYER USUEL;ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.271; OBLF.11

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - CRITÈRE DES LOYERS USUELS - MOYENS DE PREUVES - STATISTIQUES Les statistiques qui ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l’art. 11 OBLF constituent un repère objectif et peuvent être prises en compte pour la fixation du loyer initial admissible (ATF 147 III 14). Cette possibilité n’est toutefois pas ouverte dans le contexte d’une résiliation du bail pour motifs économiques lorsque le juge doit se prononcer sur la validité de la résiliation.

Voir aussi : Aurélie GANDOY, Les statistiques comme preuve des loyers usuels du quartier ou de la localité et la résiliation pour des motifs économiques, in DB n° 34/2022, p. 52 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;RÉSILIATION;SOUS-LOCATION

Normes : CPC.257; CO.257d

Résumé : CAS CLAIR - EVACUATION - SOUS-LOCATAIRE NE CONTESTE PAS LE CONGE Si le locataire principal a contesté le congé, le sous-locataire n'a pour sa part pas contesté la validité de celui-ci, se limitant devant le Tribunal à contester le montant qui lui était réclamé au motif qu'il s'était acquitté du sous-loyer et qu'il souhaitait pouvoir rester dans l'arcade pour exploiter son commerce. En l'absence de contestation de la résiliation du bail, l'état de fait n'est dès lors pas litigieux en tant qu'il porte sur la question de la validité de ladite résiliation.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 148 III 63; Newsletter Bail.ch mars 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;PRESCRIPTION

Normes : CO.270

Résumé : ACTION EN RÉPÉTITION DE L'INDÛ - CONNAISSANCE EFFECTIVE - PRÉSOMPTION D'IGNORANCE DU LOCATAIRE Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective intervient lorsque le locataire sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif. L'ignorance du locataire est présumée. Le locataire qui n'a pas de connaissances spécifiques en droit du bail n'apprend l'exigence de la formule officielle que lorsqu'il cherche conseil auprès d'un avocat et que cette question est effectivement abordée. Récemment, dans l'ATF 146 III 82, le Tribunal a toutefois ajouté que l'on peut légitimement s'interroger sur le point de savoir si, de nos jours, l'ignorance présumée du locataire, quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l'absence de celle-ci, se justifie encore, dès lors que l'usage de la formule officielle a été rendu obligatoire il y a plus de vingt-cinq ans dans le canton de Vaud, que cette exigence a été rappelée à réitérées reprises par le Tribunal fédéral dans plusieurs arrêts publiés et qu'il est possible de se renseigner aisément sur ce point en effectuant une simple recherche sur internet ou en consultant le site d'associations militant en faveur de la défense des droits des locataires. L'interrogation que le Tribunal fédéral a manifesté dans cet arrêt ne visait que l'appréciation des preuves. Elle invitait le juge du fait à vérifier, par appréciation des preuves, si le locataire demandeur doit bénéficier de la présomption d'ignorance compte tenu de l'ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances spécifiques en droit du bail, s'il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s'il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial.

Voir aussi : ATF 146 III 82; BOHNET, Formule officielle à la conclusion du bail et présomption d’ignorance des droits du locataire (arrêt TF 4A_302/2021), in Newsletter Bail.ch mars 2022 et in DB n° 34/2022 p. 33ss; Nicolas SAVIAUX, Actes et/ou omissions du représentant ou mandataire: sont-ils opposables au bailleur et/ou au locataire? Quelques réflexions suite à l'arrêt 4A_302/2021 du 28 janvier 2022 du Tribunal fédéral suisse (contestation du loyer initial découlant de l'absence de formule officielle), in CdB 2/2022 p. 46 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;EXPULSION DE LOCATAIRE;DEMEURE;CAS CLAIR;PREUVE

Normes : CPC.257; CO.257d; CO.282

Résumé : CAS CLAIR - SIMULTANÉITÉ DES MOYENS D'ATTAQUE ET DE DÉFENSE Lorsque le bailleur intente une action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l’art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), le tribunal doit trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. En effet, l’expulsion du locataire présuppose que le bail a valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle, soit notamment aux conditions de l’art. 257d al. 1 CO . Il incombe au bailleur, conformément à l’art. 8 CC, d’alléguer et de prouver les conditions de l’art. 257d CO (faits générateurs de droit; rechtserhebende Tatsachen). Il appartient, en revanche, au locataire d’invoquer les faits dirimants ( rechtshindernde Tatsachen) ou destructeurs ( rechtsvernichtende Tatsachen), en invoquant des objections ou des exceptions ( Einwendungen oder Einreden), comme l’extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance. Sous réserve des règles sur les nova et les pseudo-nova, lorsque le bailleur ouvre une procédure dans le but d’expulser le locataire, ce dernier doit invoquer ses moyens de défense en première instance (principe de la simultanéité des moyens d’attaque et de défense, qui vaut en procédure ordinaire, simplifiée et sommaire). Ce principe vaut également lorsque les moyens de défense du locataire se basent sur des faits notoires.

Voir aussi : Lino HÄNNI, Défenses de droit matériel et faits notoires, in DB n° 34/2022 p. 65 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;BAIL COMMUN;CONSORITÉ;LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE;QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR;COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE

Normes : CO.271; CO.273; CPC.70; CPC.59.al2.leta; CC.602; CC.2

Résumé : COLOCATAIRE DÉCÉDÉ - LÉGITIMATION ACTIVE - CONSORITÉ Lorsqu’un locataire décède, ses héritiers deviennent cotitulaires du bail. Cette situation entraîne plusieurs conséquences relatives à la résiliation du bail et à l’action en contestation du congé. Premièrement, le bailleur qui souhaite résilier le contrat de bail doit notifier le congé à tous les héritiers, sous peine de nullité. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus de droit. Deuxièmement, du point de vue de l’intérêt à agir (qui est une condition de recevabilité selon l’art. 59 al. 2 let. a CPC) seule la personne qui utilise effectivement le logement a un intérêt digne de protection pour contester le congé. Lorsque des enfants adultes succèdent à un locataire décédé, la protection du locataire est ainsi réservée à la personne qui faisait ménage commun avec le défunt et continue d’habiter ledit logement, et refusée à la personne qui ne séjournait pas ou plus dans celui-ci. Troisièmement, du point de vue de la qualité pour agir (parfois également appelée « légitimation active »), les héritiers forment une consorité nécessaire. La décision relative à l’annulation du congé doit dès lors leur être opposable raison pour laquelle l’héritier qui dispose d’un intérêt digne de protection au sens de l’art. 59 al. 2 let. a CPC ne peut pas être l’unique partie au procès contre le bailleur. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, cela implique que tous les héritiers soient parties au procès visant à contester la résiliation du contrat de bail – d’un côté ou de l’autre de la barre. Un héritier peut donc agir seul en tant que demandeur, auquel cas il doit diriger son action contre le bailleur et ses cohéritiers au bail qui ne souhaitent pas s’opposer au congé.

Voir aussi : BOHNET, Droit d’action et droit substantiel des héritiers du locataire décédé (arrêt TF 4A_282/2021), in Newsletter Bail.ch janvier 2022 et in DB n° 34/2022 p. 61 ss, sur la question de la différence entre qualité pour agir et légitimation active.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;QUALITÉ PROMISE

Normes : CO.256; CO.258 ss

Résumé : ALIMENTATION ELECTRIQUE - BESOINS HORS NORMES - ABSENCE DE DEFAUT La chose louée présente un défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu. En l'espèce, il n'est pas arbitraire de retenir que le fait qu'un bail commercial concerne des locaux devant abriter une "restauration gastronomique", soumis à la seule condition de la délivrance d'un permis de construire, ne signifie pas que le bailleur a promis de couvrir tous les besoins particuliers et hors normes en matière d'alimentation électrique de la cuisine voulue par le locataire ou qu'il s'agirait d'une qualité attendue. Ainsi, pour pouvoir invoquer un défaut lié à cet aspect, les locataires devaient démontrer qu'ils avaient fait à ce titre une demande particulière et précise, et que le bailleur s'était engagé à la satisfaire, ce qui en faisait une qualité promise.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;AUGMENTATION(EN GÉNÉRAL);LOYER;LOYER USUEL;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.269d; CO.269a

Résumé : AUGMENTATION DE LOYER - CRITERE DES LOYERS USUELS Selon la jurisprudence, l'évolution à la hausse des facteurs absolus de fixation du loyer, tels les loyers comparatifs, pendant une période suffisamment longue pour être significative peut justifier une majoration du loyer. Il s'agit d'une exception à l'application de la méthode relative. Un bailleur peut ainsi, sous réserve de l'écoulement d'une période suffisamment longue au regard des lois de la statistique (étant précisé que le Tribunal fédéral n'a pas fixé de durée précise), invoquer l'augmentation éventuelle des loyers comparatifs pour justifier sa demande de hausse de loyer. Selon la jurisprudence, le juge cantonal doit procéder à des comparaisons concrètes, à la lumière des critères de l'art. 11 OBLF. La détermination des loyers usuels ne peut pas s'effectuer sur la base d'une "impression d'ensemble". Pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, le juge cantonal doit pouvoir se fonder soit sur des statistiques officielles (art. 11 al. 4 OBLF), soit sur au minimum cinq logements de comparaison. Pour que le juge puisse appliquer la méthode des statistiques officielles, il faut qu'il existe de telles statistiques, satisfaisant aux exigences de l'art. 11 al. 1 OBLF. Elles doivent contenir des données chiffrées, suffisamment différenciées et dûment établies sur l'emplacement, la dimension, l'équipement et l'état de la chose louée, comme aussi sur la période de construction, et tenir compte de l'évolution récente des loyers.Selon la jurisprudence, il n'existe pas à Genève de statistiques officielles au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF. Le fardeau de la preuve incombe au bailleur lorsque celui-ci entend majorer le loyer en cours de bail en se prévalant du critère des loyers usuels. Dès lors qu'on ne se trouve pas dans un cas dans lequel, au vu de sa nature, une preuve certaine est objectivement impossible à apporter ou ne peut pas être raisonnablement exigée, une réduction du degré de la preuve à la vraisemblance prépondérante n'entre pas en ligne de compte. De simples difficultés de preuve dans un cas particulier ne sauraient en effet justifier une réduction du degré de la preuve, sous peine de créer une entorse au système légal, tel qu'il a été voulu par le législateur fédéral. La preuve des loyers usuels doit donc être certaine (degré de la certitude ou preuve stricte; Gewissheit) : le juge doit acquérir, en se fondant sur des éléments objectifs, la conviction de l'existence de ce fait; une certitude absolue n'est pas nécessaire, mais il faut qu'il n'y ait aucun doute sérieux ou, à tout le moins, que les doutes qui subsistent paraissent légers. Le critère de l'étage n'est retenu, en tant que tel, ni dans la loi ni par la jurisprudence, de sorte qu'il n'apparaît pas forcément pertinent.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_271/2022 du 15.08.2023: Si le critère de l’étage n’est retenu, en tant que tel, ni dans la loi ni par la jurisprudence, de sorte qu’il n’apparaît pas forcément pertinent, il est toutefois évident qu’un appartement dont la partie inférieure des fenêtres se situe au niveau du trottoir - comme ici - ne peut se comparer à un appartement situé par exemple au quatrième étage.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch décembre2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;PRINCIPE DE LA RÉCEPTION;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CC.8; CO.270; OBLF.19

Résumé : FORMULE OFFICIELLE - VALIDITÉ - FARDEAU DE LA PREUVE Si le contrat de bail mentionne que la formule officielle y est annexée, la réception de celle-ci est présumée si le bailleur est en mesure de produire une copie ou une photocopie de la formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail (rappel de la jurisprudence consacrée par l’ATF 142 III 369). On ne saurait tirer de l'ATF 142 III 369 que le bailleur serait présumé avoir notifié une formule officielle complète par le simple fait qu'il indique sur le contrat de bail que la formule officielle y est annexée. Cette jurisprudence ne fonde qu'une présomption en faveur du bailleur, en ce sens que la formule officielle a été mise dans l'enveloppe d'envoi reçue par le locataire, mais pas que celle-ci comporte un recto et un verso ou soit complète. Selon l’art. 8 CC, la preuve de la notification d’une formule valable revient donc au bailleur – qui doit également supporter l’échec de cette preuve.

Voir aussi : François BOHNET, Fardeau de la preuve en matière de formule officielle: deuxième manche, in DB n° 34/2022 p. 59 ss; ATF 142 III 369

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE;SÛRETÉS

Normes : CO.257f.al3; CO.257e

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DU LOCATAIRE DE FOURNIR DES SÛRETÉS La violation par le locataire de son obligation de fournir des sûretés, in casu pour des locaux commerciaux, lorsque le contrat le prévoit, l'expose à la résiliation anticipée du bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;DÉLAI;LOI COVID-19;CAS CLAIR

Normes : CPC.257; CO.257d; Ordonnance COVID-19.2

Résumé : CONDITIONS DE RÉSILIATION - ORDONNANCE COVID 19 L’art. 2 de l’ordonnance soumet l’octroi d’un délai minimal de paiement de 90 jours par le bailleur à la réunion de trois conditions, soit (1) le retard du locataire pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires, (2) l’échéance du terme ou des frais accessoires entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020 et (3) les mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus ont causé le retard de paiement. Le retard de paiement et la date d’échéance du loyer litigieux ne sont donc pas à eux seuls déterminants. In casu, seule reste donc litigieuse la troisième condition, soit la question de savoir si les locataires se sont acquittés en retard du loyer de juin 2020 " en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus ". Il n’est pas contesté que les locataires intimés ont dû fermer leur restaurant jusqu’au 11 mai 2020 en raison des mesures prises par le Conseil fédéral et qu’ils ont informé la recourante le 17 mars 2020 qu’ils ne disposaient pas des liquidités suffisantes en raison des mesures sanitaires prises par le Conseil fédéral. Contrairement à ce qu’affirme la recourante, on ne saurait donc dire que la situation juridique est claire en ce sens que serait déterminante la date de réouverture du restaurant des intimés et non la raison pour laquelle ils étaient potentiellement en difficultés de paiement pour le loyer de juin 2020; le moment de la levée des mesures sanitaires ne coïncide pas forcément avec celui où leurs effets économiques ont cessé pour les locataires. L’exception tirée de l’art. 2 de l’ordonnance ne pouvant être écartée immédiatement, la requête en cas clair est irrecevable.

CJ

Descripteurs : BAIL À LOYER;SOUS-LOCATION;LOYER;CARACTÈRE ONÉREUX;PREUVE

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - PREUVE La mise à disposition d'un appartement contre paiement d'une somme d'argent est l'hypothèse qui doit être retenue en l'absence d'explication concluante permettant de retenir le contraire, dans la mesure où la remise gratuite d'un logement est exceptionnelle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;PAIEMENT;DÉFAUT DE PAIEMENT;NOTORIÉTÉ

Normes : CPC.151; CO.257c; CPC.257

Résumé : FAITS NOTOIRES - CONDITIONS GÉNÉRALES Les conditions générales genevoises pour locaux commerciaux ne sauraient être considérées comme des faits notoires.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;MÉTHODE ABSOLUE;LOYER ABUSIF;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.271; CC.8

Résumé : CONGÉ ÉCONOMIQUE - FARDEAU DE LA PREUVE Conformément à la règle générale de l’art. 8 CC, le fardeau de la preuve d’un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l’action en annulation. Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par lui. Lorsque ce motif consiste dans le désir de majorer le loyer, il est normal que le bailleur produise toutes les pièces pertinentes et, s’il ne le fait pas, qu’il doive se laisser opposer l’absence de preuve du motif de congé allégué par lui. Au cas où, nonobstant l’application de la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a en lien avec l’art. 243 al. 2 let. c CPC), un doute subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer en cause, le bailleur en supporte les conséquences. In casu, le locataire a certes admis que son loyer était en dessous du prix du marché, mais il a retenu qu’il avait immédiatement fait suivre son admission d’une réserve de compensation en raison de travaux qu’il avait effectués pour un montant de plus de CHF 900’000.-, de sorte qu’il ne peut être admis qu’il n’a pas contesté le motif du congé.

Voir aussi : Aurélie GANDOY, Résiliation du bail à loyer pour des motifs économiques, in DB n° 34/2022 p. 43ss; arrêt du TF 4A_63/2024 du 17.06.2024

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;DÉLAI

Normes : CO.257d.al1

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - DELAI POUR RESILIER - RENONCIATION TACITE Ni la loi, ni la jurisprudence ne fixent de délai précis dans lequel le bailleur peut faire usage de son droit de résilier de manière extraordinaire le contrat. Il ressort plutôt de la jurisprudence qu'il convient de se référer aux circonstances du cas concret pour déterminer si, de bonne foi, le locataire pouvait comprendre du bailleur une volonté de renoncer à la résiliation extraordinaire du contrat. Parmi ces circonstances, il convient de prendre en compte le comportement des parties, notamment les éventuelles discussions entre elles, ainsi que l'écoulement du temps, respectivement depuis la fin du délai comminatoire et de l'éventuel paiement de l'arriéré effectué par le locataire. En cas de paiement de l'arriéré après l'expiration du délai comminatoire, le bailleur ne saurait trop tarder à résilier de manière extraordinaire le contrat, faute de quoi le locataire pourrait considérer, de bonne foi et selon les circonstances du cas, que celui-ci a renoncé à faire usage de son droit. En l'espèce, le bailleur a procédé à la résiliation du bail 14 jours après la réception (tardive) du paiement de l'arriéré, soit dans un délai plus court que ce qui avait été jugé comme admissible dans le cadre de la jurisprudence précitée. Le fait que la résiliation intervienne 25 jours après l'échéance du délai comminatoire reste, ici également, dans la limite fixée par la jurisprudence, même s'il convient de considérer ce délai de réaction à la limite de l'admissible, au regard du paiement intervenu de l'arriéré.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;MOTIF;RENDEMENT BRUT

Normes : CO.269

Résumé : MAJORATION DE LOYER - MOTIFS - CALCUL DE RENDEMENT - IMMEUBLE ANCIEN - PRODUCTION DE PIECES La bailleresse est liée par les motifs qu'elle invoque pour justifier la majoration du loyer. La hausse étant notamment motivée par le fait que le loyer reste dans les limites du rendement admissible au sens du CO, la bailleresse ne peut dès lors soutenir qu'elle ne peut pas produire les pièces nécessaires pour effectuer un calcul de rendement puisqu'elle a nécessairement dû effectuer un tel calcul pour pouvoir indiquer dans l'avis de majoration du loyer que ce dernier restait dans les limites du rendement admissible. Partant, la bailleresse ne saurait se prévaloir du fait que l'immeuble serait ancien. Il lui appartient, dès lors, de tout mettre en œuvre pour donner suite à l'ordonnance de preuve litigieuse et de justifier un éventuel défaut de production, une carence injustifiée pouvant constituer un indice d'un rendement abusif caché.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER CONTRÔLÉ;MAJORATION DE LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.253b; CO.269d; LCAP.35

Résumé : HAUSSE DE LOYER CONSÉCUTIVE À LA SUPPRESSION DE LA SUBVENTION Si un logement bénéficie d’un loyer réduit sur la base de la LCAP, les dispositions du droit des obligations concernant la protection contre les loyers abusifs ne s’appliquent pas. Lorsque le loyer cesse d’être soumis à la LCAP – c’est-à-dire lorsque l’aide financière de la Confédération prend fin – les dispositions du CO deviennent applicables. Le bailleur qui augmente le loyer en y ajoutant le montant correspondant à la subvention étatique qu’il recevait par le passé ne procède toutefois pas à une majoration de loyer au sens de l’art. 269d CO. La hausse de loyer n’est que le résultat de la suppression de la subvention étatique, et n’a donc pas besoin d’être notifiée au moyen d’une formule officielle (contrairement aux majorations de loyers selon l’art. 269d CO).

Voir aussi : Carole WAHLEN, Sortie du plan de subventionnement; hausse de loyer; nécessité de notifier une formule officielle, in DB n° 34/2022 p. 31ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTENU DU CONTRAT;NULLITÉ PARTIELLE;DOL(VICE DU CONSENTEMENT);ANNULABILITÉ;ERREUR ESSENTIELLE

Normes : CO.20.al2; CO.23; CO.32

Résumé : INVALIDATION PARTIELLE DU CONTRAT - PARTIE CONTRACTANTE DÉCÉDÉE Un contrat conclu au nom d’une personne décédée est inexistant, celle-ci n’ayant pas la capacité civile passive (ou jouissance des droits civils). L'art. 20 al. 2 CO est applicable par analogie à l'invalidation des contrats. L'invalidation partielle d'un contrat pour erreur essentielle est soumise à deux conditions. Premièrement, une condition objective: le vice ne peut concerner qu’une partie du contrat, qui peut en être détachée; deuxièmement, une condition subjective: il faut pouvoir déterminer la volonté subsidiaire hypothétique que les parties auraient eue si elles avaient réalisé que leur volonté était contraire à la loi. Lorsque, au moment de la conclusion du contrat, une partie manifeste sa volonté par l’intermédiaire d’un représentant (art. 32 al. 1 CO), c’est la volonté exprimée par ce représentant qui est déterminante pour la conclusion de ce contrat (art. 1 CO). In casu, le bail a été valablement conclu et doit être maintenu avec celui des locataires qui n'était pas décédé lors de la conclusion du bail, ce maintien correspondant à ce que les partenaires contractuels auraient convenu de bonne foi, s'ils avaient envisagé la possibilité de la nullité partielle.

Voir aussi : ATF 130 III 49; CdB 4/2019, p. 118 (sur annulation partielle d'une transaction judiciaire); recours sur ACJC/1665/2017 du 15.12.2017; Xavier RUBLI, Nullité partielle d'un bail commun conclu avec une personne décédée et congé contraire à la bonne foi, in DB n° 33/2021, p. 39ss

TF , IIe Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;DIMINUTION DE LOYER;TRANSACTION(ACCORD);MAINLEVÉE DÉFINITIVE

Normes : LP.80; CO.270

Résumé : TITRE DE MAINLEVÉE DÉFINITIVE - JUGEMENT OU TRANSACTION RÉSULTANT D'UNE ACTION EN BAISSE DE LOYER Seul un jugement ou une transaction judiciaire condamnatoire – c’est-à-dire condamnant le débiteur à payer une somme d’argent déterminée ou aisément déterminable – constitue un titre de mainlevée définitive au sens de l’art. 80 LP. Le jugement ou la transaction résultant d’une action en diminution du loyer (art. 270 s. CO) fixe le montant du loyer dû et complète la convention des parties qui valait jusqu’alors. Sa nature est par conséquent formatrice (et non condamnatoire) et il ne s’agit pas d’un titre de mainlevée définitive au sens de l’art. 80 LP. Ce jugement ou cette transaction constitue toutefois une des pièces dont le rapprochement permet de retenir l’existence d’un titre de mainlevée provisoire au sens de l’art. 82 LP.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch décembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;PRÊT À USAGE;INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.42; CO.269a.leta; CO.305ss; CO.253

Résumé : CONTRAT DE PRÊT - OCCUPATION ILLÉGITIME D'UN LOGEMENT - INDEMNITÉ - DEGRÉ DE LA PREUVE Un locataire qui continue d’occuper des locaux à la fin du contrat de bail le fait sans droit ; le bailleur peut donc lui réclamer une indemnité pour occupation illégitime des locaux, laquelle correspond en principe au montant du loyer. Dans ce cas, le bailleur n’a pas à prouver son dommage (c’est-à-dire à démontrer qu’il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique). Lorsqu’une personne au bénéfice d’un contrat de prêt sur un logement (qui ne paie donc pas de loyer pour l’utilisation du bien) ne le quitte pas à la fin du contrat, le prêteur peut également avoir droit à une indemnité pour l’occupation sans droit du logement. Dans ce cas, le prêteur – contrairement au bailleur – n’est pas libéré de l’obligation de prouver son dommage. Celui-ci correspond au loyer qu’il aurait pu obtenir durant la période d’occupation illégitime. En droit du bail, la norme qui tend à fixer un loyer par rapport aux loyers du marché est l’art. 269a let. a CO, se référant au critère des loyers usuels de la localité ou du quartier. La preuve des loyers usuels doit être apportée au degré de la certitude (preuve stricte). Dans le cas présent, vu les particularités du cas d’espèce (logement de 280m2 dans un immeuble de standing), le Tribunal fédéral retient qu’une telle preuve stricte ne peut être exigée du prêteur, lequel se trouve ainsi dans un état de nécessité quant à la preuve, bénéficiant de la preuve facilitée de l'art. 42 al. 2 CO.

Voir aussi : Blaise CARRON, La détermination du montant du dommage en cas d'occupation illégitime à l'expiration d'un prêt à usage, in DB n° 34/2022 p. 16ss

CJ , CABL

Recours TF déposé le 28.07.2021, rendu le 06.10.2021, IRRECEVABLE, 4D_49/2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL);CHOSE LOUEE;EXPULSION DE LOCATAIRE;FRAIS(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.267

Résumé : PROCÉDURE D'EXPULSION - FRAIS - MENTIONS Les frais de la procédure d'expulsion peuvent être mis à la charge du locataire expulsé. En font notamment partie les frais de mentions sollicitées par le bailleur auprès du Tribunal, engendrés par le comportement du locataire qui ne collabore pas à l'échéance du contrat.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT);PRINCIPE DE LA TRANSPARENCE(SOCIÉTÉ)

Normes : CO.253; CO.18

Résumé : CONCLUSION DU CONTRAT -DÉTERMINATION DU LOYER - DURCHGRIFF Le montant du loyer est un élément essentiel du contrat de bail; ce montant doit être déterminé ou à tout le moins déterminable sur la base de l’accord des parties. Le loyer ne doit pas nécessairement consister en une somme d’argent. Il peut s’agir d’une contre-prestation en nature ou en travail; on se trouve dans ces cas en présence d’un contrat mixte ou composé. Pour déterminer si un contrat a été conclu, quels en sont les cocontractants et quel en est le contenu, le juge doit interpréter les manifestations de volonté des parties.Selon les règles d’interprétation des contrats déduites de l’art. 18 CO, le juge doit d’abord rechercher la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective) puis, à défaut, interpréter leurs comportements selon le principe de la confiance (interprétation objective). L’application du principe de la transparence suppose, premièrement, qu’il y ait identité de personnes, conformément à la réalité économique, ou en tout cas la domination économique d’un sujet de droit sur l’autre; il faut deuxièmement que la dualité soit invoquée de manière abusive, c’est-à-dire pour en tirer un avantage injustifié. In casu, l'existence du contrat de bail a été niée. Les parties au contrat de prêt et au prétendu contrat de bail sont différentes. Le contrat de prêt ne mentionne pas que le non-paiement des intérêts équivaudrait au loyer de locaux loués par les prétendus locataires. De plus, ces derniers échouent à démontrer les éléments permettant d’appliquer le principe de la transparence et ne peuvent donc pas se prévaloir de cette renonciation à percevoir des intérêts. Au demeurant, la part du loyer relative à cette renonciation n’est pas déterminée, ni déterminable.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAINLEVÉE PROVISOIRE;TITRE DE MAINLEVÉE

Normes : LP.82; CO.253

Résumé : CONTRAT DE BAIL - TITRE DE MAINLEVÉE Un contrat de bail constitue un titre de mainlevée provisoire au sens de l’art. 82 al. 1 LP pour la durée du bail.

Remarques : Dans les cantons où l'usage de la formule officielle est obligatoire à la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO), le contrat de bail ne vaut titre de mainlevée, pour les logements, que si le créancier y joint la formule officielle (ACJC/302/2021 du 09.03.2021; voir aussi ACJC/1111/2021 du 06.09.2021 : le contrat de bail suffit pour les locaux commerciaux, la possibilité prévue par l'art. 270 al. 2 CO ne s'appliquant que pour un bail relatif à un logement, la formule officielle ne pouvant pas être imposée pour la conclusion d'un bail commercial)

TBL

Publication newsletter bail.ch septembre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL);IMPOSSIBILITÉ SUBSÉQUENTE;CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS

Normes : CO.119; CO.256; CO.259a; CO.266g; CC.2

Résumé : COVID-19 - FERMETURE DES ÉTABLISSEMENTS - RÉDUCTION DE LOYER La fermeture des établissements ordonnée par les autorités en lien avec la crise sanitaire du COVID-19 ne constitue pas, pour les locataires d’un tel établissement, un défaut de la chose louée au sens des art. 256 ss CO. Une réduction (voir une exonération totale) du paiement du loyer sur la base de l’art. 259d CO n’est donc pas envisageable. Les conditions d’une libération sur la base de l’art. 119 CO (impossibilité subséquente) ne sont pas non plus réalisées. In casu, la question de savoir si la situation constitue un cas d’application de la clausula rebus sic stantibus est laissée ouverte, les locataires n’ayant pas démontré que les conditions permettant une réadaptation du contrat par le tribunal seraient remplies.

Voir aussi : Décision MG.2021.20 du TC de Bâle-Ville du 28.01.2022, in newsletter bail.ch mai 2022 (l’obligation de fermeture des restaurants imposée par le CF par voie d’ordonnance durant la pandémie de Covid-19 constitue un défaut de la chose louée pour le locataire d’un restaurant. Réduction de loyer de 30% octroyée car il a pu continuer à vendre des plats à l'emporter). Xavier RUBLI, Le loyer des locaux commerciaux provisoirement fermés suite aux mesures étatiques pour lutter contre le coronavirus (décision MG.2021.20), in Newsletter Bail.ch mai 2022 et in DB n° 34/2022 p. 19ss; Tatiana GURBANOV, Le sort de l'obligation de payer le loyer des locaux commerciaux fermés à la suite du prononcé des mesures destinées à lutter contre l'épidémie de COVID-19, in DB n° 33/2021 p. 31ss; Jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 16.02.2022 dans la cause C. c/ M. SA in CdB 2/2022 p. 65 ss (les mesures étatiques de fermeture des commerces dans le contexte de la pandémie de coronavirus sont susceptibles de constituer un défaut au sens d'une mauvaise exécution du bail lorsque celui-ci prévoit l'affectation des locaux loués à l'exploitation d'un commerce visé par ces mesures)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;PLUS-VALUE;RÉNOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269a.letb; OBLF.14

Résumé : IMPORTANTES RÉPARATIONS - PART DE PLUS-VALUE - RÉPARTITION Lorsque d’importantes réparations sont entreprises dans l’immeuble, elles constituent à la fois des améliorations créant des plus-values et des mesures d’entretien qui n’en créent pas. L’art. 14 al. 1 2e phr. OBLF pose la présomption – réfragable – que les frais causés par de telles réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values. Cette présomption tombe si la part d’investissement à plus-value est précisément déterminable. Seuls les travaux d’entretien extraordinaires peuvent être répercutés sur le loyer . Le solde de 30 à 50% du coût de ces importantes réparations sont présumés être des frais d’entretien (entretien courant différé) qui ne peuvent pas être pris en considération pour justifier une hausse de loyer. En ce qui concerne la répartition des coûts de ces importantes réparations entre les différents appartements de l’immeuble, plusieurs méthodes sont envisageables et sont laissées au choix du bailleur pour autant que la méthode choisie ne se révèle pas insoutenable. Elles doivent prendre en considération que la clé de répartition des coûts doit refléter la mesure dans laquelle chaque objet loué profite de la rénovation.

Voir aussi : Marie-Laure PERCASSI, La détermination de la plus-value relative à un objet loué en cas d'importantes réparations, in DB n° 33/2021, p. 54ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER

Normes : CO.272.al3

Résumé : SECONDE PROLONGATION - DISPENSE EXCEPTIONNELLE D'ENTREPRENDRE DES DÉMARCHES Si les recherches apparaissent d'emblée vouées à l'échec, l'on ne saurait exiger du locataire qu'il y procède. Certaines circonstances particulières, et exceptionnelles, peuvent dispenser le locataire d'effectuer des démarches en vue de se reloger. Tel est le cas en particulier du locataire qui a trouvé un logement de remplacement pour une échéance relativement rapprochée. Il peut prétendre à une seconde prolongation du bail jusqu'à la date pour laquelle il est certain de déménager sans que l'on doive attendre de lui qu'il fasse encore des démarches en vue de se reloger ailleurs et plus tôt.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;PESÉE DES INTÉRÊTS

Normes : CO.272

Résumé : PROLONGATION DU BAIL - DURÉE - MARGE D'APPRÉCIATION Lorsque le locataire demande une prolongation de bail (art. 272 CO), le tribunal dispose d’une grande marge d’appréciation pour décider du type et de la durée de la prolongation à accorder. Il ne viole pas son pouvoir d’appréciation en accordant une seule prolongation définitive.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 431; newletter bail.ch juillet 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;LOYER ABUSIF;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.269a.leta; CO.270; OBLF.11

Résumé : RÉPARTITION DU FARDEAU DE LA PREUVE EN CAS DE CONTESTATION DU LOYER INITIAL En cas de contestation du loyer initial, le caractère abusif du loyer est présumé lorsque l’augmentation est massive – c’est-à-dire nettement supérieure à 10% – par rapport au loyer précédent et qu’elle ne s’explique pas par la variation du taux hypothécaire de référence ou de l’ISPC. Le fait que le bail précédent ait été de longue durée ne rend pas d’emblée inapplicable la présomption, mais constitue un indice qui peut contribuer à la renverser. Un bail peut être considéré comme long lorsqu’il a duré de 15 à 20 ans. Si le bailleur arrive à éveiller des doutes fondés au sujet de cette présomption, celle-ci ne s’applique plus. Pour ce faire, les exigences ne sont pas aussi élevées qu’en matière de preuve stricte du caractère abusif du loyer initial d’un immeuble ancien (où le critère du loyer usuel dans la localité ou dans le quartier s’applique, pour lequel seules des statistiques officielles ou un minimum de cinq logements de comparaison peuvent servir de preuve).

Voir aussi : traduit in CdB 3/2021 p. 92 ss; arrêt du TF 4A_554/2021 du 2 mai 2022 (communiqué de presse du TF du 7 juin 2022); Pascal JEANNIN, Fardeau de la preuve pour la contestation du loyer initial d'un immeuble ancien. in DB n° 33/2021 p. 70ss

Remarques : cf. communiqué de presse du TF du 07.06.2021; précision de la jurisprudence relative à la question de savoir qui, du locataire ou du bailleur, doit prouver, en cas de litige, que le loyer initial d'une habitation située dans un immeuble ancien est ou non abusif sur la base des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;MAJORATION DE LOYER;ACTION EN CONTESTATION;PROCÉDURE DE CONCILIATION;AUTORISATION DE PROCÉDER

Normes : CO.270b; CPC.210

Résumé : CONTESTATION DE LA HAUSSE - PROPOSITION DE JUGEMENT - ACTION DU BAILLEUR EN CONSTATATION Selon l’art. 270b CO, le locataire peut contester une augmentation de loyer auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours après sa communication. Si, au terme de la conciliation, aucun accord n’est trouvé, l’autorité de conciliation a la possibilité de faire une proposition de jugement quelle que soit la valeur litigieuse (art. 210 al. 1 let. b CPC). La proposition de jugement peut être contestée dans les 20 jours après sa notification par le bailleur ou par le locataire (art. 211 al. 1 CPC) ; l’autorité de conciliation doit alors adresser une autorisation de procéder à la partie qui a formé opposition (art. 211 al. 2 let. a CPC). Lorsque l’autorisation de procéder a été délivrée au bailleur suite à une contestation de l’augmentation du loyer par le locataire, le bailleur doit déposer une demande pour faire confirmer judiciairement la hausse du loyer. Il s’agit d’une action en constatation, et non d’une action formatrice.

Voir aussi : François BOHNET, Nature constatatoire de la demande du bailleur visant à faire valider une hausse de loyer, in DB n° 33/2021 p. 75

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2021; newsletter CPC Online juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;MAJORATION DE LOYER;ACTION EN CONTESTATION;PROCÉDURE DE CONCILIATION;AUTORISATION DE PROCÉDER

Normes : CO.270b; CPC.210

Résumé : CONTESTATION DE LA HAUSSE - PROPOSITION DE JUGEMENT - ACTION DU BAILLEUR EN CONSTATATION Selon l’art. 270b CO, le locataire peut contester une augmentation de loyer auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours après sa communication. Si, au terme de la conciliation, aucun accord n’est trouvé, l’autorité de conciliation a la possibilité de faire une proposition de jugement quelle que soit la valeur litigieuse (art. 210 al. 1 let. b CPC). La proposition de jugement peut être contestée dans les 20 jours après sa notification par le bailleur ou par le locataire (art. 211 al. 1 CPC) ; l’autorité de conciliation doit alors adresser une autorisation de procéder à la partie qui a formé opposition (art. 211 al. 2 let. a CPC). Alors que la contestation de l’augmentation du loyer par le locataire (qui s’est opposé à une proposition de jugement) est une action formatrice, l’action du bailleur qui fait suite à la contestation d’une augmentation du loyer est une action en constat.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB n° 33/2021 p. 29ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.269d; CO.270b

Résumé : MODIFICATION UNILATERALE DU REGLEMENT DE MAISON L'adaptation du règlement de maison constitue une modification unilatérale du contrat au sens de l'art. 269d al. 3 CO, la nouvelle réglementation renforçant le cadre dans lequel la pratique de la musique est autorisée. Les modifications unilatérales du contrat peuvent être soumises au contrôle du juge quant à leur caractère abusif ou non, conformément à l'art. 2 CC.

Voir aussi : Xavier RUBLI, Autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur, in DB n° 33/2021 p. 29ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;EXPULSION DE LOCATAIRE;DEMEURE

Normes : CO.257d; CO.271; CPC.257

Résumé : CAS CLAIRS - RÉSILIATION DU BAIL POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - EXAMEN À TITRE PRÉJUDICIEL DE LA VALIDITÉ DU CONGÉ - DÉSACCORD SUR LE MONTANT DU SOUS-LOYER La protection dans les cas clairs selon l’art. 257 CPC suppose que l’état de fait ne soit pas litigieux ou soit susceptible d’être immédiatement prouvé (art. 257 al. 1 let. a CPC) et que la situation juridique soit claire (art. 257 al. 1 let. b CPC). Si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n’entre pas en matière sur la requête. L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête d’expulsion doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément à l’art. 257d CO), étant précisé que l’art. 271 al. 1 CO peut très exceptionnellement être appliquée en cas de résiliation pour défaut de paiement au sens de l’art. 257d CO. Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle. La question de savoir si le fait qu'il n'y ait pas d’accord sur le montant du sous-loyer permettrait d’exclure d’emblée l’application de la procédure prévue pour les cas clairs n’a pas besoin d’être tranchée. En effet, le sous-locataire ne peut se prévaloir de la problématique quant au désaccord sur le montant du sous-loyer que dans la mesure où elle est pertinente pour l’issue du litige, ce qu’il doit démontrer. In casu, en dépit du désaccord sur le montant du loyer, même en retenant le montant du loyer que le locataire estimait dû (CHF 1’000.-), celui-ci était en demeure. L’état de fait n’était donc pas litigieux quant au fait que le locataire était en retard dans le paiement des loyers. Le congé n’a par ailleurs pas été donné de manière contraire à la bonne foi : le locataire avait occupé les locaux sans verser aucun loyer pendant de nombreux mois. Dans ces circonstances, la résiliation est valable et les conditions d’application de la procédure de protection dans les cas clairs sont remplies

Voir aussi : arrêt du TF 4A_185/2017 du 15.06.2018

CJ , CABL

Recours TF déposé le 21.05.2021, rendu le 20.07.2022, CONFIRME, 4A_287/2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;SIMULATION

Normes : CO.18

Résumé : SIMULATION - DESTINATION DES LOCAUX - HABITATION D'UN TIERS Le contrat précise expressément et de manière claire que l'appartement est destiné à l'habitation exclusive d'un tiers. En ce sens, les parties ne créaient aucune apparence et n'avaient aucune intention de tromper quiconque. Une telle précision sur la manière dont les locaux seraient utilisés, et en particulier sur la personne qui les occuperait, n'est pas exclue et n'a pas pour effet de modifier les parties au contrat et de conférer à l'occupant la qualité de locataire.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 419; newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À FERME;PRESCRIPTION;INTERRUPTION DU DÉLAI

Normes : CO.138.al1

Résumé : INTERRUPTION DE LA PRESCRIPTION - PROCÉDURE L’art. 138 al. 1 CO prévoit que « [l]a prescription interrompue par l’effet d’une requête en conciliation, d’une action ou d’une exception recommence à courir lorsque la juridiction saisie clôt la procédure ». La procédure est close au sens de cette disposition lorsqu’une décision ne peut plus être attaquée par un recours ou un appel. Ce n’est que dans ces conditions que la prescription cesse d’être interrompue.

Voir aussi : François BOHNET/Blaise CARRON, La suspension du délai de prescription en cas de procédure judiciaire, in DB 2021 n° 5

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;EXPULSION DE LOCATAIRE;CAS CLAIR;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CPC.257; CO.18

Résumé : CAS CLAIR - INTERPRÉTATION SELON LE PRINCIPE DE LA CONFIANCE S’agissant d’une procédure en expulsion de locataires, la protection dans les cas clairs ne peut être accordée que si le bail a été valablement résilié. Le tribunal doit donc examiner cette question à titre préjudiciel. La résiliation est une manifestation de volonté unilatérale. Le fait que celle-ci doit être interprétée selon le principe de la confiance (application de l’art. 18 CO par analogie) ne signifie pas que la situation juridique n’est pas claire et que la condition de l’art. 257 al. 1 let. b CPC n’est pas remplie. De ce fait, si le tribunal, en interprétant la manifestation de volonté selon le principe de la confiance, arrive à la conclusion que son contenu est clair et sans ambiguïté, la protection dans les cas clair est susceptible d’être accordée. Lorsque le bail a été signé par deux locataires mais que l’un d’eux a quitté le logement et remis ses clés au locataire restant (ici un couple marié mais séparé), la requête d’expulsion doit être dirigée contre les deux locataires. Il ne peut être exclu que le locataire qui est parti revienne vivre dans le logement. Au cas où cette hypothèse survient, le bailleur doit être au bénéfice d’une décision d’expulsion contre les deux locataires. A défaut, il ne pourrait pas faire exécuter la décision contre l’un des locataires.

Voir aussi : Aurélie GANDOY, Expulsion par la voie du cas clair et obligation de restitution de la partie locataire ayant déjà quitté le logement, in DB n° 33/2021 p. 65ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 218; newsletter bail.ch juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONSIGNATION EN JUSTICE;LOYER;DEMEURE;RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.259g; CO.257d

Résumé : CONSIGNATION DE LOYER - LOYER À ÉCHOIR En cas de défauts affectant des habitations ou des locaux commerciaux, le locataire ne peut consigner, avec pour effet d'être réputés payés au bailleur, que les loyers à échoir. Le locataire qui consigne des loyers qui auraient déjà dû être payés (exigibles) risque une résiliation pour cause de demeure.

Voir aussi : Marie-Laure PERCASSI, La consignation des loyers échus ne vaut pas paiement, in DB 2021 n° 4 Cette solution s'applique peu importe si la partie locataire se trouve dans le délai comminatoire de l'art. 275d CO ou non. ACJC/1511/2022

Remarques : Précision de jurisprudence : le TF tranche pour la première fois la question de savoir si un loyer déjà exigible (qui aurait donc déjà dû être payé par le locataire) peut également être consigné avec pour effet d'être réputé payé au bailleur et y répond par la négative (cf. communiqué de presse du TF du 03.05.2021).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ; INTÉRÊT MORATOIRE

Normes : CO.270e; CO.104; CO.102

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - INTÉRÊT MORATOIRE SUR LE TROP-PERCU Pour fixer le point de départ des intérêts moratoires, il est nécessaire que le débiteur soit mis en demeure (art. 104 al. 1 CO), ce qui présuppose une créance exigible et l'interpellation du créancier (art. 102 al. 1 CO). Dans le cadre d'une diminution de loyer, le Tribunal fédéral a estimé que malgré la créance en restitution du surplus de loyer versé par le locataire - qui avait pour objet l'enrichissement illégitime du bailleur et prenait effet de manière rétroactive à la date du dépôt de la demande - les intérêts devaient courir à la date du jugement, faute d'exigibilité de la créance avant la fin de la procédure, conformément aux règles générales du code des obligations (art. 102 al. 1 et 104 al. 1 CO) et de l'art. 270e CO (arrêt du TF 4C_291/2001 du 09.07.2002). L'application de ce raisonnement à la réclamation d'intérêts suite à une fixation rétroactive du loyer initial est conforme à la doctrine la plus récente et à la jurisprudence de la Cour (ACJC/684/2020 du 25.05.2020; ACJC/1312/2018 du 01.10.2018). En effet, tant que le juge n'a pas fixé le juste loyer, la créance compensante - et donc les intérêts en découlant - du locataire n'est pas certaine - et donc exigible.

Voir aussi : ACJC/684/2020 du 25.05.2020 (admet que les intérêts moratoires doivent courir à la date du jugement); ACJC/172/2018 du 12.02.2018 in CdB 2/2018 p. 61 ss

Remarques : contra : arrêt du TF 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 qui admet un intérêt moratoire sur restitution du trop-perçu, à la date moyenne (sans examiner la question); ACJC/158/2015 du 16.02.2015 et ACJC/284/2018 du 12.03.2018 admettent aussi le recours à la date moyenne

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTRAT COMPLEXE

Normes : CO.253; CO.107

Résumé : CONTRAT MIXTE - RÈGLES APPLICABLES Lorsque, en vertu de la volonté des parties, les divers rapports qui les lient ne constituent pas des contrats indépendants, mais représentent des éléments de leur convention liés entre eux et dépendants l’un de l’autre, on est en présence d’un contrat mixte (ou composé) qui doit être appréhendé comme un seul et unique accord. Une telle convention ne peut généralement pas être soumise dans sa totalité aux règles d’un seul contrat nommé. Il convient donc de déterminer quelle question juridique se pose et quelles règles légales s’y appliquent. Chaque question doit être soumise aux principes juridiques d’un seul contrat. Pour déterminer quelles règles légales sont applicables à chacune des questions litigieuses, il convient de rechercher le « centre de gravité des relations contractuelles », appréhendées comme un accord global unique

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Normes : CO.270; oblf

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;FORMULE OFFICIELLE;ABUS DE DROIT

Normes : CO.270; OBLF.19; CC.2.al2

Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE - NULLITÉ DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT À L'INVOQUER La formule officielle vise à rendre le locataire attentif à la possibilité de contester le montant du loyer initial. Les cantons peuvent la rendre obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail. Dans un tel cas, si la formule officielle fait défaut à la conclusion du bail, le contrat est vicié en ce qui concerne la fixation du loyer. Le locataire peut alors ouvrir action en fixation du loyer et en restitution des montants payés en trop. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) ; ainsi, un justiciable ne peut pas utiliser cette institution juridique de façon contraire à son but. In casu, le locataire savait que la formule officielle n’était pas correctement remplie, que le loyer était selon lui abusif et qu’il pouvait le contester, et a cherché à résilier le bail de la villa, qui ne lui convenait pas, en invoquant un prétendu loyer excessif. Ce n'est que plus d'une année après avoir découvert l'existence du vice qu'il a formellement invoqué un trop-perçu. Or, le but de la formule officielle est d’informer le locataire de sa possibilité de saisir l’autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles. Il n’est pas d’obtenir la résiliation du contrat de bail au motif que plusieurs éléments concernant le bien loué - même si l’un d’entre eux est le montant du loyer - ne conviennent pas au locataire. En se prévalant de la problématique liée au loyer afin de résilier le bail, le locataire a utilisé cette institution juridique de façon contraire à son but et a commis un abus de droit.

Voir aussi : ATF 140 III 583

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - VERSEMENT D'UN ACOMPTE Le versement d’un acompte pour les frais accessoires constitue un paiement provisoire. Le montant de cet acompte doit, chaque année, être comparé avec le décompte des frais accessoires effectifs que le bailleur est tenu d’établir. S’il en résulte une différence, celle-ci doit être réglée (versement supplémentaire du locataire au bailleur si l’acompte était trop bas ; remboursement du solde du bailleur au locataire si l’acompte était trop élevé). Lorsque le versement d’un acompte a été convenu, le droit de demander le remboursement du trop-perçu est inhérent à cet accord. Le bailleur ne peut répercuter que les frais effectifs sur le locataire. De ce fait, il peut garder, sur le montant de l’acompte, uniquement la somme correspondant aux charges réellement supportées. Lorsque le bailleur a procédé au décompte et établi un solde, mais que celui-ci n’a pas été reconnu par le locataire, il revient au bailleur d’alléguer et de prouver sa prétention dans la procédure. En l’espèce, le locataire s’était opposé au décompte et au solde des frais accessoires par écrit et dans les délais. Dans ces circonstances, le bailleur supportait le fardeau de l’allégation et de la preuve.

Isabelle SALOME DAÏNA

Publication CdB 1/2021, p. 1 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;EXÉCUTION(PROCÉDURE)

Normes : OBLF; CO.253a.al3

Résumé : L'OBLF comme ordonnance d'exécution - conformité au cadre légal, in CdB 1/2021, p. 1 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch avril 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;PLUS-VALUE;INDEMNITÉ(EN GÉNÉRAL);DROIT DE REPRISE;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.260a; CC.642

Résumé : FIN DU BAIL -RESTITUTION DES LOCAUX - DROIT D'ENLÈVEMENT (JUS TOLLENDI) - DROIT À UNE INDEMNITÉ Le jus tollendi (ou droit de reprise) est un droit de nature réelle. Il permet à une personne ayant effectué des impenses non remboursables pour une chose dont elle n’est pas (ou plus) propriétaire de reprendre des parties intégrantes de cette chose. La doctrine et la jurisprudence reconnaissent qu’un jus tollendi extra legem existe pour le locataire. Toutefois, ce droit de reprise ne peut pas être exercé lorsque le locataire qui a rénové ou modifié la chose louée peut prétendre à une indemnité sur la base de l’art. 260a al. 3 CO. In casu, à la fin du bail, le locataire a enlevé des aménagements qu’il avait lui-même effectués. La bailleresse a réclamé et obtenu en procédure cantonale une indemnité pour ces équipements qui auraient dû rester dans l’appartement. Le Tribunal fédéral a retenu que sur le principe, le locataire aurait eu droit à une indemnité selon l’art. 260a al. 3 CO. Par conséquent, il ne pouvait pas exercer son jus tollendi. Le locataire n’avait toutefois pas reçu de compensation pour les aménagements. Le Tribunal fédéral a considéré qu’il fallait en tenir compte et a donc réduit l’indemnité de la bailleresse du montant de la plus-value apportée par les travaux du locataire.

Voir aussi : Aurélie GANDOY, Le droit d'enlèvement face à l'indemnité pour la plus-value apportée à la chose louée, in DB 2021 n° 3; arrêt du TF 4A_22/2024 du 20.03.2024

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE

Normes : CO.257f.al3

Résumé : ABSENCE DE CONCLUSION D'UNE ASSURANCE DE RESPONSABILITÉ CIVILE - VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE L'absence de conclusion d'une assurance responsabilité civile privée, respectivement le refus de fournir au bailleur l'attestation établissant l'existence d'une telle assurance, est une obligation dont la violation peut entraîner une résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO.

Voir aussi : Damien TOURNAIRE, Le locataire refusant de produire sa police d'assurance RC s'expose à une résiliation extraordinaire du bail, in DB n° 33/2021, p. 56ss; arrêt du TF 4A_500/2023 du 11.04.2024 (Xavier Rubli, Résiliation extraordinaire (art. 257f al. 3 CO) in DB n°36/2024 p. 41 ss)

Laurent BIERI

Publication PJA 2021 p. 437ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;CALCUL;RENDEMENT BRUT

Normes : CO.269a.letc

Résumé : LE RENDEMENT BRUT DE LA CHOSE LOUÉE, in PJA (Pratique juridique actuelle) 2021 p. 437ss

Remarques : Doctrine (examen des conséquences de l'arrêt de principe du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 sur le rendement brut admissible au sens de l'art. 269a let. c CO)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch février 2021; newsletter CPC online février 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTESTATION DU CONGÉ;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;LITISPENDANCE

Normes : CO.273; CPC.209

Résumé : ABANDON DES CONCLUSIONS EN CONTESTATION DU CONGÉ ENTRE LA PROCÉDURE DE CONCILIATION ET LA PROCÉDURE DEVANT LE TRIBUNAL Lorsque le locataire introduit, dans le délai de l'art. 273 al. 1 et 2 CO, une action en annulation du congé et une action en prolongation du bail et que, après la délivrance de l'autorisation de procéder, il suit en cause en prenant dans sa demande en justice uniquement des conclusions en prolongation du bail, la litispendance de son action en annulation du congé, créée par sa requête de conciliation, cesse (art. 209 al. 4 CPC). Il ne peut donc ensuite plus modifier ses conclusions puisque son action en annulation n'est plus pendante et que le délai de l'art. 273 al. 1 CO, qui n'est que de 30 jours, est désormais généralement échu et ne lui permet plus d'introduire une nouvelle action.

Voir aussi : Luca MELCARNE, Contestation de la résiliation et prolongation du bail: deux actions liées mais distinctes, in DB n° 33/2021 p. 58ss

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONSIGNATION EN JUSTICE;DÉFAUT DE LA CHOSE;DISPROPORTION

Normes : CO.259a.al1.leta; CO.259g ss

Résumé : COUT DES TRAVAUX DISPROPORTIONNE POUR ELIMINER LE DEFAUT Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné. La consignation est un moyen de pression à disposition du locataire qui peine à obtenir la réparation d'un défaut de la chose louée. Il ne saurait dès lors être question de consigner une partie du loyer pour obtenir du bailleur qu'il procède à la réfection des façades, s'il est disproportionné d'exiger de lui cette réfection. En l'espèce, le Tribunal fédéral admet que le coût des travaux (CHF 12'000.- pour la réfection de la façade) est disproportionné pour éliminer le défaut (problèmes d'humidité dans un appartement, engendrant une condensation sur les vitres en cas de température extérieure négative).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch décembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;FORMULE OFFICIELLE;RÉSILIATION;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.266l; CO.266o; OBLF.9

Résumé : UNE RESILIATION N'EST PAS NULLE EN RAISON DE LA MAUVAISE INDICATION DE L'IDENTITE DU PROPRIETAIRE SUR L'AVIS OFFICIEL. La formule officielle n’a pas pour but d’informer le locataire sur la personne du bailleur ou de lui fournir des informations en vue d’une procédure, mais uniquement de l’informer de son droit de contester la résiliation ou requérir une prolongation. Ainsi, l’indication du représentant en lieu et place du bailleur dans la formule officielle ne rend pas la résiliation nulle si le locataire connait la relation de mandat ou pouvait l’identifier à partir des circonstances.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CAS CLAIR;DEMEURE;PLUS-VALUE;COMPENSATION DE CRÉANCES

Normes : CPC.257; CO.120; CO.260a.al3; CO.257d

Voir aussi : LA CREANCE FONDEE SUR L'ARTICLE 260a al. 3 CO NAISSANT À LA FIN DU BAIL, ELLE NE PEUT ÊTRE INVOQUEE EN COMPENSATION EN COURS DE BAIL. Selon l’art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu’il tarde à s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l’art. 257d CO, pour autant que la créance compensante soit échue et exigible (art. 120 al. 1 CO). Une créance fondée sur l’art. 260a al. 3 CO naît « à la fin du contrat bail », soit lorsque le contrat doit être dissous. Le locataire ne peut donc invoquer une compensation fondée sur une telle créance en cours de bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 14; newsletter bail.ch décembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;FONDS PROPRES;LOYER

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT-REEVALUATION DU 100% DES FONDS PROPRES Pour déterminer le rendement net, il faut déterminer tous les coûts d'investissements effectifs (ou le prix de revient) de l'immeuble, et en déduire les fonds empruntés (fonds étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis. Le montant des fonds propres doit ensuite être réévalué pour tenir compte du renchérissement (art. 269a let. e CO). La limitation de la revalorisation à seulement 40% des fonds propres, sans égard aux fonds propres réellement investis, ne peut être maintenue. Si elle avait pu apparaître, à certains, justifiée dans le contexte d'une forte augmentation des taux hypothécaires, respectivement de l'inflation pour limiter la hausse des loyers, elle perd son sens dans le cadre d'un calcul concret selon la méthode absolue et dans les circonstances actuelles. Il y a donc lieu d'admettre que le 100% des fonds propres investis doivent être réévalués selon l'indice suisse des prix à la consommation.

Voir aussi : Note de Philippe CONOD in CdB 1/2021 p. 29 ss

Remarques : Renversement de jurisprudence

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 14; newsletter bail.ch décembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;RENDEMENT ADMISSIBLE;LOYER

Normes : CO.269

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - FIXATION DU TAUX ADMISSIBLE à 2% EN SUS DU TAUX HYPOTHECAIRE DE REFERENCE LORSQUE CELUI-CI EST EGAL OU INFERIEUR à 2%. Pour déterminer le rendement net, il faut déterminer tous les coûts d'investissements effectifs (ou le prix de revient) de l'immeuble, et en déduire les fonds empruntés (fonds étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis. Le 100% du montant des fonds propres doit ensuite être réévalué pour tenir compte du renchérissement (art. 269a let. e CO). Il y a ensuite lieu d'appliquer à ces fonds propres réévalués le taux de rendement admissible. Le taux admissible de 0.5% en sus du taux hypothécaire a été fixé en 1986, le taux hypothécaire de référence étant à l'époque de 5.5%. Le Tribunal fédéral considérait à l'époque qu'un taux de 6% de rendement n'était pas excessif. Depuis le 1er mars 1995, le taux d'intérêt hypothécaire de référence a continuellement baissé jusqu'à atteindre actuellement 1.25%, de sorte que le rendement ainsi calculé aboutit à un loyer qui n'est plus en rapport avec la mise à disposition de l'usage de l'habitation et qui est insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les propriétaires immobiliers qui courent ainsi des risques. Il y a dès lors lieu de fixer le taux admissible à 2% en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2%.

Voir aussi : Philippe CONOD, Rendement net art. 269 CO; réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres, in DB n° 33/2021, p. 44ss; Beat ROHRER, Conséquences de la modification de la jurisprudence du Tribunal fédéral relative au rendement net admissible (ATF 147 III 14), in CdB 2/2022 p. 33 ss

Remarques : Renversement de jurisprudence; 4A_241/2023 du 29.07.2024 (s'agissant d'une caisse de pension qui soutient avoir droit à un taux de rendement supérieur)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271.al1; CO.271a.al17

Résumé : PRETENTIONS DE LA LOCATAIRE JUSTIFIEES MAIS CHICANIERES-CONGE ORDINAIRE VALABLE MALGRE LES PRETENTIONS. Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Tel est le cas lorsque le congé est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail (art. 271 al. 1 CO et 271a al. 1 let. a CO). La validité du congé s’apprécie en fonction des circonstances présentes au moment de la manifestation de volonté. Dans le cas d'espèce, la locataire a certes fait valoir des prétentions, partiellement justifiées, mais elle les a fait valoir de manière excessive, son attitude étant jugée de chicanière. Partant, il a été retenu que le congé avait été motivé par les difficultés rencontrées entre la bailleresse et la locataire. Il ne s'agit donc pas d'un congé-représailles.

Boris LACHAT

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.261ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOCATAIRE;ABSENCE;EXPULSION DE LOCATAIRE

Normes : CO.267; CO.253ss

Résumé : LE LOCATAIRE ABSENT ET LA RESTITUTION DES LOCAUX, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.261ss

Remarques : Doctrine

Jean-Marc SIEGRIST

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.47ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE D'HABITATION

Normes : CO.253ss; CO.828ss

Résumé : LA COOPÉRATIVE D'HABITATION ET LE DROIT DU BAIL, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.47ss

Remarques : Doctrine

Carole WAHLEN

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.93ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE

Normes : CO.253ss; CO.255

Résumé : LES CONTRATS DE DURÉE DÉTERMINÉE ET LA PROTECTION DES LOCATAIRES, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.93ss

Remarques : Doctrine

Xavier RUBLI

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.209ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;HÉRITIER;RÉSILIATION

Normes : CC.560ss; CO.266i; CO.271a.al1.letf

Résumé : HÉRITIERS, CONGÉS ET LOYERS, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.209ss

Remarques : Doctrine

Denis PIOTET

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.187ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;CESSION DE CRÉANCE(CO);NANTISSEMENT;MISE SOUS RÉGIE

Normes : CO.164; CC.899ss

Résumé : LA DISSOCIATION DE LA QUALITÉ DE CRÉANCIER DU LOYER ET DE CELLE DE BAILLEUR, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.187ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;SOUS-LOCATION;EXPULSION DE LOCATAIRE;ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL);INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION

Normes : CO.273b; CO.262; CO.271; LTF.76.al1.letb

Résumé : ABSENCE D'INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION Selon l’art. 273b al. 1 CO, les dispositions concernant la protection des locataires contre les congés ne sont applicables à la sous-location que jusqu’à l’extinction du bail principal. Au-delà, le bail de sous-location n’est pas opposable au bailleur principal ; le bailleur principal peut exiger du sous-locataire la restitution de la chose louée. Au-delà du bail principal, le sous-locataire n’a pas d’intérêt digne de protection à obtenir un arrêt du Tribunal fédéral sur la validité du congé.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_468/2022

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2020; CdB 4/20, p. 124ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;USURE(DÉTÉRIORATION);CHOSE LOUEE;ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUÉE)

Normes : CO.267; CO.257f

Résumé : USAGE NORMAL DES LOCAUX ET INSTALLATIONS (VITRAGES THERMIQUES) - APPRÉCIATION OBJECTIVE A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat (art. 267 CO). Il répond des dégâts qui excèdent l’usure normale de la chose. Cette usure normale est fonction de la destination de la chose et s’apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations, même s’il reste possible d’apporter des preuves concrètes. Le fardeau de la preuve incombe au bailleur. L’usage soigneux, qui est partie intégrante de l’usage conforme au contrat dont il vient d’être question, est défini par le contrat de bail et ses annexes, telles des règles et usages locatifs et/ou un règlement de maison, lesquels peuvent prévoir la destination des locaux et spécifier les modalités de cet usage, à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée. L’usage normal s’apprécie objectivement et non subjectivement en fonction des connaissances techniques du locataire. En l’espèce, le locataire, architecte, n’avait pas à prendre de précautions spécifiques en lien avec des vitrages thermiques.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2020; CdB 4/20, p. 124ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION ANTICIPÉE;LOCATAIRE DE REMPLACEMENT;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.264; CCR.9

Résumé : LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - DOCUMENTS UTILES A teneur de l’art. 35 RULV (Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud) et de l’art. 9 du contrat-cadre romand de baux à loyer, si le bailleur a des objections fondées concernant le candidat proposé, il doit sans délai indiquer au locataire sortant les motifs de son refus. Avant de se prononcer, le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d’un délai de réflexion suffisant. C’est au locataire sortant qu’il incombe de fournir au bailleur tous les renseignements concernant les candidats de remplacement, le bailleur devant pour sa part vérifier la solvabilité du locataire de remplacement. Outre l’extrait du registre des poursuites, le bailleur peut demander à propos du candidat des attestations ou des décomptes de salaire, un extrait de compte bancaire ou une taxation fiscale. Toutefois, il ne saurait être question à cet égard de fixer un cadre rigide quant aux documents exigibles. Si des documents manquent au dossier du candidat présenté, c’est également au bailleur qu’il appartient de le signaler au locataire sortant dans les plus brefs délais. Dans l’hypothèse où le bailleur ne sollicite pas à cet effet le locataire sortant, il ne peut en principe pas refuser la candidature proposée en invoquant précisément l’absence de certains documents nécessaires qu’il n’a pas requis.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail .ch

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;POUVOIR D'APPRÉCIATION;VIRUS(MALADIE);NOTORIÉTÉ

Normes : CO.272

Résumé : PROLONGATION - COVID-19 La pandémie du Covid-19 est un fait notoire. Dans le cas d’espèce, elle ne permet pas d’apporter une appréciation différente au regard de l’art. 272 al. 1 et 2 CO concernant la prolongation du bail à loyer. Cette circonstance pourra – cas échéant – être prise en compte au stade de l’exécution forcée du jugement.

Voir aussi : ACJC/722/2020 du 29.05.2020 (prise en compte des mesures prises par le Conseil fédéral dans le cadre de la crise sanitaire liée au Covid-19 et du fait que les locataires sont des personnes considérées comme particulièrement vulnérables pour octroyer une prolongation plus longue)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;PRÊT À USAGE;NOTION;FRAIS D'ENTRETIEN

Normes : CO.253; CO.305; CO.307

Résumé : PRÊT À USAGE - BAIL À LOYER - DISTINCTION - FRAIS D'ENTRETIEN Le critère décisif pour différencier le contrat de prêt à usage du contrat de bail est le paiement du loyer. Le prêt à usage est un contrat gratuit (art. 305 CO) alors que le bail à loyer est un contrat onéreux. Dans le cas d’espèce, les parties ont expressément prévu qu’aucun loyer n’est dû et que l’utilisation de l’objet est gratuite. Le montant de CHF 200.- à titre de participation forfaitaire aux frais est conforme à l’art. 307 al. 1 CO et n’influence pas le caractère gratuit de la cession d’usage.

Voir aussi : ACJC/627/2024

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉNOVATION D'IMMEUBLE;PLUS-VALUE

Normes : CO.260a

Résumé : LOCAUX NUS - AMÉNAGEMENT PAR LE LOCATAIRE - INDEMNITÉ - CONDITIONS Lorsque les locaux loués à l'état brut ne sont rendus exploitables pour l'affectation convenue que par les travaux effectués par le locataire, ceux-ci ne tombent pas sous le coup de l'art. 260a al. 1 CO, car il ne s'agit pas de travaux d'entretien ou de rénovation. En principe, le locataire n'a pas droit à une indemnité en cas de plus-value à la fin du bail (art. 260a al. 3 CO) car les parties en ont d'ordinaire tenu compte dans la fixation de loyer (loyer réduit). Si le loyer ne tient pas compte de l'investissement du locataire, il faut prévoir une indemnité par le bailleur à la fin du bail et en définir le mode de calcul. Si aucune compensation n'est prévue, la doctrine se partage entre une obligation du bailleur d'indemniser en fin de bail sur une application analogique de l'art. 260a al. 3 CO (cf. CARRON, Le bail de locaux nus ou bruts (Rohbaumiete), in 20ème Séminaire sur le droit du bail, Neûchatel 2018, n. 167, note de bas de page ch. 217 et auteurs cités) ou de celle de l'art. 256 CO (AUBERT, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, ad art. 260a CO, n. 30). Dans le cas d'espèce, les travaux d'aménagement ne peuvent être considérés comme des travaux d'entretien ou de rénovation et n'ouvrent en principe pas le droit à une indemnité pour plus-value au sens de l'art. 260a al. 3 CO, sauf si les parties n'ont prévu aucune compensation. Or, que les travaux soient considérés comme des travaux à plus-value soumis directement à l'art. 260a al. 3 CO ou comme des travaux d'aménagement pour lesquels aucune compensation n'a été prévue pouvant bénéficier de l'application analogique de l'art. 260a al. 3 CO préconisée par une partie de la doctrine, la disposition en question conserve son caractère dispositif et laisse place à la liberté contractuelle des parties. Dans le cas d'espèce, les parties avaient prévu que la locataire renoncerait à toute indemnité en fin de bail pour les travaux à plus-value effectués dans les locaux.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020; CdB 4/20, p. 121 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RESTITUTION ANTICIPÉE;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.264.al3

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - CONDITIONS À LA LIBÉRATION DU LOCATAIRE La restitution anticipée de la chose louée porte atteinte au principe pacta sunt servanda. Au premier chef, il incombe à celui qui entend se libérer prématurément de ses obligations contractuelles de faire en sorte que son cocontractant n’en subisse aucun dommage. Le bailleur n’est en principe pas tenu d’entreprendre lui-même des démarches afin de trouver un locataire de remplacement. En vertu de l’art. 264 al. 3 let. b CO, le locataire n’est libéré de son obligation que par des omissions ou des actes d’obstruction caractérisés du bailleur, c’est-à-dire par un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi. Le juge exerce pour le surplus un large pouvoir d’appréciation dans l’examen de l’attitude adoptée par chacune des parties à la suite de la résiliation anticipée du contrat. Le fait que le bailleur propose désormais les locaux à un loyer moindre n'implique pas que le locataire sortant soit libéré du paiement de l'entier des loyers, jusqu'à la relocation ou l'échéance contractuelle.

Voir aussi : ACJC/1397/2022

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE;SOUS-LOCATION;DEVOIR D'ASSISTANCE(FAMILLE)

Normes : CO.257f.al3; CO.262; CC.159.al3

Résumé : USAGE NORMAL DE LA CHOSE LOUÉE - BAIL CONCLU AVEC PERSONNE MORALE DESTINÉ A L'USAGE D'UNE PERSONNE PHYSIQUE - HÉBERGEMENT D'UN PROCHE - OBLIGATION LÉGALE DE FIDÉLITÉ ET D'ASSISTANCE Le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée au sens de l’art. 257f al. 3 CO lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles en rapport à l’usage de la chose louée. Tel est le cas lorsqu’il sous-loue la chose sans requérir son consentement et que le bailleur aurait disposé d’un motif au sens de l’art. 262 al. 2 CO pour la refuser ou lorsqu’il procède à une substitution de locataire par la voie détournée de la sous-location. Le locataire fait un usage normal de la chose louée lorsqu’il héberge des proches (conjoint, partenaire, concubin, enfants et amis). Il en va de même lorsqu’il met le logement à disposition d’un de ses proches envers qui il a une obligation légale d’entretien (art. 277 al. 2 CC) ou de fidélité et d’assistance (art. 159 al. 3 CC), quand bien même il n’occupe plus l’appartement lui-même. Dans le cas d’espèce, le bail liant la société locataire a été conclu pour servir de logement à une personne physique. L’époux administrateur ayant vécu – d’abord seul puis avec son épouse – dans le logement ne fait qu’assumer ses obligations légales du droit de la famille envers son épouse dont il est séparé en lui laissant l’usage du logement. Il fait donc un usage normal de la chose louée, de sorte que le bailleur ne peut résilier le bail en vertu de l’art. 257f al. 3 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DES DÉFAUTS;ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUÉE);PROCÈS-VERBAL;REMISE EN L'ÉTAT;USURE(DÉTÉRIORATION)

Normes : CO.267a.al1; CO.260a.al2; CO.260

Résumé : PROCES-VERBAL D'ETAT DES LIEUX DE SORTIE-PRECISION-REMISE EN ETAT DE LA CHOSE LOUEE SELON L'USURE NORMALE. En vertu de l’art. 267a al. 1 CO, le bailleur doit vérifier l’état de la chose louée lors de la restitution et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. L’avis des défauts doit être motivé et de simples références générales telles que « désordre dans le jardin » ne suffisent pas. Le procès-verbal d’état des lieux de sortie vaut avis pour les défauts s’il indique clairement les défauts dont le locataire est responsable et qu’il lui est remis. Selon l’art. 260a al. 1 CO, la partie locataire ne peut rénover ou modifier la chose louée qu’avec le consentement de la partie bailleresse. Si elle effectue des travaux sans son accord, elle doit remettre la chose en état avant sa restitution (art. 260a al. 2 CO a contrario). La partie bailleresse ne peut exiger la remise en état de la chose louée que dans les limites de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Elle ne peut par exemple l’exiger lorsqu’elle entend rénover la chose louée. La partie locataire ne doit pas remettre la chose dans un état identique à celui dans lequel elle se trouvait au début du bail. Elle doit remettre la chose dans un état antérieur, mais en tenant compte d’une usure normale.

Voir aussi : Aurélie GANDOY, Restitution de la chose louée et avis des défauts, in DB 2021 n° 1

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;REPRÉSENTATION

Normes : CO.32

Résumé : CONCLUSION DU CONTRAT - REPRÉSENTATION PAR LA RÉGIE Une régie peut valablement conclure un contrat au nom et pour le compte d’un tiers dont elle ne révèle pas l’identité (art. 32 al. 1 CO). Il incombe seulement à la régie, représentante, d'indiquer plus tard au locataire la personne qu'elle représentait dans l'éventualité où la collaboration de cette personne devient nécessaire à l'exécution du contrat. La détermination des volontés des parties ou de leurs représentants ou encore des faits dont ils avaient connaissance relève de la constatation des faits et n’est en principe pas examiné par le Tribunal fédéral (art. 105 LTF).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juillet 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;SIMULATION;NULLITÉ;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CO.18; CO.253

Résumé : CONTRAT SIMULÉ - PRINCIPE DE LA CONFIANCE Il y a simulation lorsque deux ou plusieurs personnes créent délibérément l'apparence qu'un contrat est conclu entre elles alors que ce contrat diverge de leur réelle et commune intention. Le contrat simulé est nul et il n'oblige donc pas les participants. Le principe de la confiance est déterminant dans l'interprétation des manifestations de volonté entre cocontractants.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 19.06.2020, rendu le 19.11.2020, DROIT CIVIL, 4A_333/2020

Publication CdB 4/20, p. 130ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;DEMEURE;RÉSILIATION;DEMEURE DU CRÉANCIER

Normes : CO.91; CO.257d

Résumé : CONGÉ POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DEMEURE DU CRÉANCIER Selon l'art. 91 CO, le créancier est en demeure lorsqu'il refuse sans motif légitime d'accepter la prestation qui lui est régulièrement offerte, ou d'accomplir les actes préparatoires qui lui incombent et sans lesquels le débiteur ne peut exécuter son obligation. Le locataire peut ainsi faire échec à la demeure en faisant valoir que le bailleur est lui-même en demeure, en particulier lorsque le bailleur est responsable du retard. Tel est par exemple le cas lorsque le bailleur fournit de fausses indications quant au lieu de paiement. L'avis comminatoire est en conséquence dépourvu d'effet et le congé qui le suit est nul. In casu, les conditions de la demeure du bailleur ne sont pas réunies. Certes, il a refusé l'envoi de bulletins de versement au curateur du fils de la locataire, mais cette dernière ne prétend pas s'être adressée au bailleur en ce sens et n'a pas non plus soldé le montant de la dette au moyen du bulletin de versement joint aux mises en demeure qu'elle a reçues.

Voir aussi : arrêt du TF 4C.65/2003 du 23.09.2003

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;BAIL COMMUN;MANIFESTATION DE VOLONTÉ;REPRISE CUMULATIVE DE DETTE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL COMMUN - COLOCATAIRE N'OCCUPANT PAS LES LOCAUX La définition du bail à loyer (art. 253 CO) n’empêche pas qu’un bail commun soit convenu avec plusieurs locataires dont l’un d’eux n’occupera pas les locaux. L’existence d’un contrat commun ou d’un contrat de reprise de dette avec la personne qui n’entend pas occuper les locaux dépend de la volonté des parties. In casu, les parties voulaient que le père « garant » soit partie au contrat en tant que colocataire à la place de sa fille.

Voir aussi : ACJC/678/2024 du 29.05.2024

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 146 III 346; newsletter bail.ch juillet 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;DIMINUTION DE LOYER;LOYER CONTRÔLÉ;SORTIE;MÉTHODE ABSOLUE;RENDEMENT NET

Normes : CO.269; CO.270a

Résumé : DEMANDE DE BAISSE - SORTIE DU CONTRÔLE - METHODE ABSOLUE APPLICABLE Il convient d'admettre que tant le bailleur que le locataire peuvent, à la sortie d'un contrôle étatique du loyer, se prévaloir, devant le juge civil, de la méthode absolue (calcul du rendement net).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_582/2019 du 04.09.2020 (newsletter bail.ch octobre 2020); ATF 147 III 32

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 146 III 346; Patricia Dietschy-Martenet in newsletter CPC Online 2020-N17; newsletter bail.ch juillet 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;BAIL COMMUN;DIMINUTION DE LOYER;CONSORITÉ

Normes : CO.270a; CPC.70

Résumé : DEMANDE DE BAISSE FORMÉE PAR UN SEUL COLOCATAIRE ASSIGNANT L'AUTRE AUX CÔTÉS DU BAILLEUR Un tempérament à l'action conjointe doit également être admis en cas de demande de baisse de loyer, de sorte qu'un colocataire peut agir seul s'il assigne, aux côtés du bailleur, le ou les colocataires qui ne veulent pas solliciter une baisse de loyer.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_484/2019 du 29 avril 2020 (même régime doit prévaloir pour la contestation du loyer initial)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;MOTIVATION;NULLITÉ

Normes : CO.270; OBLF.19; LaCC.2017

Résumé : PREMIÈRE LOCATION - AVIS OFFICIEL - PAS DE MOTIVATION EXIGÉE Lorsqu’un logement est remis à bail pour la première fois ou qu’il a subi des transformations telles qu’il n’est plus le même par rapport au bail précédent, la formule alors remise au locataire doit indiquer qu’il s’agit d’une première location. En cas de première location, il n’existe aucune majoration de loyer. Par conséquent, l’art. 270 al. 2 CO n’exige pas que le loyer fixé pour la première fois soit motivé dans la formule officielle.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_56/2023 du 14.04.2023

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSACTION JUDICIAIRE;INTERPRÉTATION(SENS GÉNÉRAL)

Normes : CPC.241; CO.1; CO.18; CO.23ss

Résumé : TRANSACTION JUDICIAIRE - INTERPRÉTATION La transaction judiciaire est un acte consensuel par lequel les parties mettent fin à leur litige ou à une incertitude au sujet de leur relation juridique. Elle s’interprète selon les règles applicables au contrat (art. 1 et 18 CO). Les art. 23 ss CO ne s’appliquent qu’avec restrictions. Le juge doit dès lors dans un premier temps rechercher la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective). Cette appréciation relève des faits. S’il ne parvient pas à établir l’intention des parties, il doit recourir à une interprétation selon le principe de la confiance.

TF , IIe Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOCAL PROFESSIONNEL;DROIT DE RÉTENTION;CRÉANCE

Normes : CO.268

Résumé : CRÉANCE GARANTIE De jurisprudence constante, en plus du loyer au sens strict, le droit de rétention englobe également l'indemnité due par le locataire qui est resté dans les locaux à l'expiration du contrat.

Voir aussi : ATF 73 III 77

TF , IIe Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOCAL PROFESSIONNEL;DROIT DE RÉTENTION;INVENTAIRE;MOYEN DE DROIT;MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.268; LTF.98

Résumé : QUALIFICATION DE LA PRISE D'INVENTAIRE - MESURES PROVISIONNELLES - VOIES DE DROIT Lorsque le litige a trait aux conditions de fond de la mesure, que les autorités de poursuite examinent sommairement, il faut admettre que, à l'instar de l'ordonnance de séquestre, il porte sur la mesure provisionnelle de nature conservatoire en tant que telle et entre dans le champ d'application de l'art. 98 LTF. En effet, sur ce point, l'office ne procède pas à un acte matériel, mais admet ou déboute le requérant en vertu de la compétence de nature juridictionnelle qui lui revient en la matière et lui permet d'examiner les conditions matérielles du droit de rétention du bailleur. Le recourant ne peut dès lors se plaindre que d'une violation de ses droits constitutionnels. En revanche, comme celle du séquestre, l'exécution de la prise d'inventaire constitue le fondement de la continuation de la poursuite; la prise d'inventaire est, du reste, exécutée comme une saisie définitive dont les règles s'appliquent par analogie et produit les mêmes effets. On ne discerne dès lors aucun motif justifiant un régime procédural différencié; aussi faut-il admettre que l'exécution de la prise d'inventaire n'entre pas dans le champ d'application de l'art. 98 LTF; le recours en matière civile peut donc être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 s. LTF.

Voir aussi : arrêt du TF 5A_327/2020 du 03.07.2020; arrêt du TF 5A_375/2022 du 31.08.2022 (Valentin Rétornaz, Délai pour agir en validation de la prise d'inventaire in DB n° 35/2023 p. 58 ss)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 146 III 82; newsletter Bail.ch avril 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; NULLITÉ ; PRESCRIPTION

Normes : CO.270; CO.67; CO.62ss

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - DÉLAI DE PRESCRIPTION ABSOLU Seules les règles de la prescription de l'action en enrichissement illégitime peuvent constituer une limite à l'intérêt du locataire à agir en fixation judiciaire du loyer puisque le législateur n'a pas prévu de règle limitant l'invocation du vice de forme dans le temps, par exemple à la durée du bail. Par conséquent, tant que cette action n'est pas prescrite en vertu de l'art. 67 al. 1 CO ou que le débiteur n'a pas soulevé l'exception de prescription (art. 142 CO), le locataire dispose également d'un intérêt à ouvrir action en fixation du loyer. Le délai absolu de 10 ans court, selon les termes de la loi (art. 67 CO), dès la naissance du droit à répétition.Le dies a quo du délai de prescription absolu est celui de l’exigibilité de la créance en enrichissement illégitime. Lorsque l’action en répétition porte sur plusieurs prétentions successives, comme des paiements de loyer, le dies a quo du délai de prescription absolu coïncide avec l’exigibilité de la prétention en enrichissement illégitime, soit au moment de chaque paiement indu. Il y a dès lors lieu d'admettre que le délai de prescription absolu a commencé à courir séparément pour chacun des versements effectués par le locataire. Ainsi, le locataire qui invoque la nullité du loyer initial et réclame en justice la restitution des montants versés indûment peut uniquement rechercher le bailleur pour les paiements effectués sans cause durant les dix dernières années précédant le dépôt de la requête en justice, dans la mesure où le bailleur peut soulever l'exception de prescription pour les versements plus anciens.

Voir aussi : ACJC/1277/2020 du 21.09.2020

Remarques : contra ACJC/1170/2018 du 03.09.2018 in CdB 4/2018, p. 128ss; DB 31/2019, p. 39 ss. ACJC/1277/2020 confirme la jurisprudence du TF (et retient que la solution retenue dans l'ACJC/1170/2018 est contraire à la nouvelle jurisprudence du TF).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 146 III 82, newsletter Bail.ch avril 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;DÉLAI RELATIF;PRESCRIPTION

Normes : CO.270; CO.62ss; CO.67

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - PRESCRIPTION - DÉLAI RELATIF Le créancier a connaissance de son droit de répétition - et le délai de prescription relatif d'un an commence à courir (art. 67 al. 1 CO) - lorsqu'il connaît suffisamment d'éléments pour fonder et motiver son action en justice, laquelle n'a pas besoin d'être chiffrée (art. 85 CPC). Cela suppose qu'il ait connaissance de la mesure approximative de l'atteinte à son patrimoine, de l'absence de cause du déplacement de patrimoine et de la personne de l'enrichi. Est déterminant le moment de la connaissance effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu connaître son droit en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances. Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle, obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, et dont l'ignorance est présumée, la connaissance effective intervient lorsqu'il sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif, et non pas lorsqu'il aurait pu ou dû le savoir. La question peut rester ouverte de savoir si, de nos jours, l'ignorance présumée du locataire, quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l'absence de celle-ci, se justifie encore, dès lors que l'usage de la formule officielle a été rendu obligatoire il y a plus de vingt-cinq ans dans le canton concerné, que cette exigence a été rappelée à réitérées reprises par le Tribunal fédéral dans plusieurs arrêts publiés, et qu'il est possible de se renseigner aisément sur ce point en effectuant une simple recherche sur internet ou en consultant le site d'associations militant en faveur de la défense des droits des locataires.

Voir aussi : ATF 140 III 583; arrêt du TF 4A_517/2014 du 02.02.2015

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 146 III 82; newsletter Bail.ch avril 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ; PRESCRIPTION

Normes : CO.270; CO.67

Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - LIMITE À L'INTÉRÊT POUR AGIR Le locataire qui n'a pas reçu la formule officielle peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu. Il s'agit là d'un cumul d'actions (art. 90 CPC) : la première action tend, après constatation, à titre préjudiciel, de la nullité du loyer convenu, à la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde action, en tant que conséquence de la première, vise à la restitution des prestations effectuées sans cause conformément aux règles de l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO). Seules les règles de la prescription de l'action en enrichissement illégitime peuvent constituer une limite à l'intérêt du locataire à agir en fixation judiciaire du loyer puisque le législateur n'a pas prévu de règle limitant l'invocation du vice de forme dans le temps, par exemple à la durée du bail. Par conséquent, tant que cette action n'est pas prescrite en vertu de l'art. 67 al. 1 CO ou que le débiteur n'a pas soulevé l'exception de prescription (art. 142 CO), le locataire dispose également d'un intérêt à ouvrir action en fixation du loyer. Les principes dégagés par la jurisprudence concernant l'intérêt à agir ne s'appliquent que lorsque le demandeur ouvre action en restitution du trop-perçu alors que le bail a déjà pris fin. Il y a lieu d'admettre que, tant que dure le bail, le locataire peut en principe toujours se prévaloir du vice de forme affectant la notification du loyer initial. Durant le bail, le locataire possède en effet un intérêt à agir en fixation judiciaire du loyer, ne serait-ce que pour la fixation des loyers futurs, et ce indépendamment de l'éventuelle prescription de l'action en restitution des parts de loyer versées indûment, l'abus de droit étant naturellement réservé (art. 2 al. 2 CC).

Voir aussi : arrêts du TF 4A_302/2021 du 28.01.2022; 4A_517/2014 du 02.02.2015 ; ATF 140 III 583; arrêt du TF 4A_254/2016 du 10.07.2017

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter Bail.ch avril 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOCAL PROFESSIONNEL;CHOSE MOBILIÈRE

Normes : CO.272; CO.273c; LOJ.89

Résumé : LOCAUX COMMERCIAUX AMOVIBLES Un bail dont les locaux loués se situent à un endroit fixe, mais devant être enlevés l’hiver, n’est pas un bail mobilier. En effet, la nature du contrat n’est pas influencée par une utilisation saisonnière et intermittente. Dès lors, la location d’un pavillon amovible, mais avec un emplacement fixe, qui renferme un local destiné à un usage commercial, est un bail de locaux commerciaux auquel les art. 272 et 272b CO, relatifs à la prolongation du contrat, s’appliquent. Une convention excluant leur application est nulle (art. 273c CO) .

Remarques : renverse jurisprudence genevoise, cf. fiche n° 2310672

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juillet 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);MANIFESTATION DE VOLONTÉ;ACTE CONCLUANT

Normes : CO.1ss; CO.18; CO.253

Résumé : MODIFICATION DU CONTRAT PAR ACTES CONCLUANTS La formation du contrat de bail est soumise aux art. 1 ss et 18 CO. Le contrat est conclu par un échange de manifestations de volonté réciproques et concordantes (art. 1 al. 1 CO). Les manifestations de volonté peuvent être tacites (art. 1 al. 2 CO). Tant pour déterminer si un contrat a été conclu que pour l'interpréter, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention. Si une telle intention ne peut être déterminée, il doit recourir à l’interprétation selon le principe de la confiance. La modification du contrat n’est qu’une modalité particulière de la formation du contrat et, partant, obéit aux mêmes règles que celles qui régissent la formation du contrat, soit aux art. 1 ss et 18 CO. In casu, la bailleresse connaissait l’inversion des logements entre les locataires, qui payaient chacun le logement qu’ils occupaient. Par conséquent, la bailleresse a accepté, par actes concluants, une modification des contrats de bail des locataires formels en ce sens qu'en sont désormais locataires les occupants effectifs.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOGEMENT SOCIAL;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;MAJORATION DE LOYER;MOTIVATION

Normes : CO.269; CO.269d; OBLF.19

Résumé : MOTIFS DE LA MAJORATION - LOYER LIÉ AU REVENU DU LOCATAIRE Compte tenu du double plafonnement découlant de la jurisprudence du Tribunal fédéral, selon lequel le système fondé sur les revenus du locataire n'est admissible que si le loyer ne procure pas un rendement abusif au bailleur, il lui appartient d'indiquer, dans la formule officielle, que le loyer proposé procure un rendement admissible de la chose louée ou qu'il est conforme aux loyers usuels dans le quartier. La seule mention selon laquelle la majoration de loyer resterait dans les limites des loyers usuels admissibles au sens du CO, dans le courrier d'accompagnement de l'avis, n'est pas suffisante, dès lors qu'en violation de la loi, aucun renvoi à la lettre d'accompagnement n'apparait sur la formule officielle. En ne motivant la hausse que par les revenus des locataires, le bailleur a ainsi déterminé que le cadre du débat judiciaire se limiterait à la seule question de savoir si le loyer était fixé conformément aux revenus des locataires, sans laisser la possibilité à ces derniers de décider s'ils entendaient contester le fait que la hausse permettrait au bailleur d'obtenir un rendement admissible. La hausse de loyer est par conséquent nulle.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL);AVIS DES DÉFAUTS;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.267a; CC.8

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUEE - AVIS DES DEFAUTS - FARDEAU DE L'ALLEGATION ET DE LA PREUVE Le Tribunal fédéral laisse ouverte la question de savoir s'il faut appliquer au contrat de bail la jurisprudence selon laquelle il y aurait un renversement du fardeau de l'allégation concernant l'avis des défauts dans les contrats d'entreprise et de vente. Il retient ainsi que le recourant plaide, pour la première fois devant le Tribunal fédéral, que les autorités cantonales auraient violé les règles sur le fardeau de l'allégation en retenant qu'aucun avis des défauts n'avait été donné en l'espèce, alors même que l'intimée n'avait pas allégué l'absence d'avis des défauts. Le recourant ne peut pas venir reprocher, après coup, à la cour cantonale d'avoir retenu, à l'instar des premières juges, qu'aucun avis des défauts n'avait été effectué, alors qu'il n'a pas contesté cette constatation de fait devant l'autorité précédente. En agissant de la sorte, il fait en effet valoir un moyen de fait nouveau et, partant, irrecevable. Voir avis de Pascal JEANNIN dans la publication mentionnée

Voir aussi : Pascal JEANNIN, Restitution de la chose louée: fardeau de l'allégation et de la preuve de l'avis des défauts, in DB n° 33/2021 p. 63ss