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Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

1697 enregistrements trouvés

Fiche 2681134

4A_219/2020 du 12.03.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch mai 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTRAT COMPLEXE
Normes : CO.253; CO.107
Résumé : CONTRAT MIXTE - RÈGLES APPLICABLES Lorsque, en vertu de la volonté des parties, les divers rapports qui les lient ne constituent pas des contrats indépendants, mais représentent des éléments de leur convention liés entre eux et dépendants l’un de l’autre, on est en présence d’un contrat mixte (ou composé) qui doit être appréhendé comme un seul et unique accord. Une telle convention ne peut généralement pas être soumise dans sa totalité aux règles d’un seul contrat nommé. Il convient donc de déterminer quelle question juridique se pose et quelles règles légales s’y appliquent. Chaque question doit être soumise aux principes juridiques d’un seul contrat. Pour déterminer quelles règles légales sont applicables à chacune des questions litigieuses, il convient de rechercher le « centre de gravité des relations contractuelles », appréhendées comme un accord global unique

Fiche 2681194

4A_552/2020 du 12.03.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch mai 2021
Normes : CO.270; oblf

Fiche 2681241

4A_552/2020 du 12.03.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch mai 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;FORMULE OFFICIELLE;ABUS DE DROIT
Normes : CO.270; OBLF.19; CC.2.al2
Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE - NULLITÉ DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT À L'INVOQUER La formule officielle vise à rendre le locataire attentif à la possibilité de contester le montant du loyer initial. Les cantons peuvent la rendre obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail. Dans un tel cas, si la formule officielle fait défaut à la conclusion du bail, le contrat est vicié en ce qui concerne la fixation du loyer. Le locataire peut alors ouvrir action en fixation du loyer et en restitution des montants payés en trop. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) ; ainsi, un justiciable ne peut pas utiliser cette institution juridique de façon contraire à son but. In casu, le locataire savait que la formule officielle n’était pas correctement remplie, que le loyer était selon lui abusif et qu’il pouvait le contester, et a cherché à résilier le bail de la villa, qui ne lui convenait pas, en invoquant un prétendu loyer excessif. Ce n'est que plus d'une année après avoir découvert l'existence du vice qu'il a formellement invoqué un trop-perçu. Or, le but de la formule officielle est d’informer le locataire de sa possibilité de saisir l’autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles. Il n’est pas d’obtenir la résiliation du contrat de bail au motif que plusieurs éléments concernant le bien loué - même si l’un d’entre eux est le montant du loyer - ne conviennent pas au locataire. En se prévalant de la problématique liée au loyer afin de résilier le bail, le locataire a utilisé cette institution juridique de façon contraire à son but et a commis un abus de droit.
Voir aussi : ATF 140 III 583

Fiche 2681336

4A_433/2020 du 04.03.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch mai 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES
Normes : CO.257a
Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - VERSEMENT D'UN ACOMPTE Le versement d’un acompte pour les frais accessoires constitue un paiement provisoire. Le montant de cet acompte doit, chaque année, être comparé avec le décompte des frais accessoires effectifs que le bailleur est tenu d’établir. S’il en résulte une différence, celle-ci doit être réglée (versement supplémentaire du locataire au bailleur si l’acompte était trop bas ; remboursement du solde du bailleur au locataire si l’acompte était trop élevé). Lorsque le versement d’un acompte a été convenu, le droit de demander le remboursement du trop-perçu est inhérent à cet accord. Le bailleur ne peut répercuter que les frais effectifs sur le locataire. De ce fait, il peut garder, sur le montant de l’acompte, uniquement la somme correspondant aux charges réellement supportées. Lorsque le bailleur a procédé au décompte et établi un solde, mais que celui-ci n’a pas été reconnu par le locataire, il revient au bailleur d’alléguer et de prouver sa prétention dans la procédure. En l’espèce, le locataire s’était opposé au décompte et au solde des frais accessoires par écrit et dans les délais. Dans ces circonstances, le bailleur supportait le fardeau de l’allégation et de la preuve.

Fiche 3246019

sans du 01.03.2021

Isabelle SALOME DAÏNA
Publication CdB 1/2021, p. 1 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;EXÉCUTION(PROCÉDURE)
Normes : OBLF; CO.253a.al3
Résumé : L'OBLF comme ordonnance d'exécution - conformité au cadre légal, in CdB 1/2021, p. 1 ss
Remarques : Doctrine

Fiche 2659584

4A_305/2020 du 11.02.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch avril 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;PLUS-VALUE;INDEMNITÉ(EN GÉNÉRAL);DROIT DE REPRISE;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL)
Normes : CO.260a; CC.642
Résumé : FIN DU BAIL -RESTITUTION DES LOCAUX - DROIT D'ENLÈVEMENT (JUS TOLLENDI) - DROIT À UNE INDEMNITÉ Le jus tollendi (ou droit de reprise) est un droit de nature réelle. Il permet à une personne ayant effectué des impenses non remboursables pour une chose dont elle n’est pas (ou plus) propriétaire de reprendre des parties intégrantes de cette chose. La doctrine et la jurisprudence reconnaissent qu’un jus tollendi extra legem existe pour le locataire. Toutefois, ce droit de reprise ne peut pas être exercé lorsque le locataire qui a rénové ou modifié la chose louée peut prétendre à une indemnité sur la base de l’art. 260a al. 3 CO. In casu, à la fin du bail, le locataire a enlevé des aménagements qu’il avait lui-même effectués. La bailleresse a réclamé et obtenu en procédure cantonale une indemnité pour ces équipements qui auraient dû rester dans l’appartement. Le Tribunal fédéral a retenu que sur le principe, le locataire aurait eu droit à une indemnité selon l’art. 260a al. 3 CO. Par conséquent, il ne pouvait pas exercer son jus tollendi. Le locataire n’avait toutefois pas reçu de compensation pour les aménagements. Le Tribunal fédéral a considéré qu’il fallait en tenir compte et a donc réduit l’indemnité de la bailleresse du montant de la plus-value apportée par les travaux du locataire.
Voir aussi : Aurélie GANDOY, Le droit d'enlèvement face à l'indemnité pour la plus-value apportée à la chose louée, in DB 2021 n° 3

Fiche 2877714

4A_468/2020 du 09.02.2021

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE
Normes : CO.257f.al3
Résumé : ABSENCE DE CONCLUSION D'UNE ASSURANCE DE RESPONSABILITÉ CIVILE - VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE L'absence de conclusion d'une assurance responsabilité civile privée, respectivement le refus de fournir au bailleur l'attestation établissant l'existence d'une telle assurance, est une obligation dont la violation peut entraîner une résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO.
Voir aussi : Damien TOURNAIRE, Le locataire refusant de produire sa police d'assurance RC s'expose à une résiliation extraordinaire du bail, in DB n° 33/2021, p. 56ss

Fiche 2697100

sans du 01.01.2021

Laurent BIERI
Publication PJA 2021 p. 437ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;CALCUL;RENDEMENT BRUT
Normes : CO.269a.letc
Résumé : LE RENDEMENT BRUT DE LA CHOSE LOUÉE, in PJA (Pratique juridique actuelle) 2021 p. 437ss
Remarques : Doctrine (examen des conséquences de l'arrêt de principe du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 sur le rendement brut admissible au sens de l'art. 269a let. c CO)

Fiche 2594892

4A_459/2020 du 15.12.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch février 2021; newsletter CPC online février 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTESTATION DU CONGÉ;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;LITISPENDANCE
Normes : CO.273; CPC.209
Résumé : ABANDON DES CONCLUSIONS EN CONTESTATION DU CONGÉ ENTRE LA PROCÉDURE DE CONCILIATION ET LA PROCÉDURE DEVANT LE TRIBUNAL Lorsque le locataire introduit, dans le délai de l'art. 273 al. 1 et 2 CO, une action en annulation du congé et une action en prolongation du bail et que, après la délivrance de l'autorisation de procéder, il suit en cause en prenant dans sa demande en justice uniquement des conclusions en prolongation du bail, la litispendance de son action en annulation du congé, créée par sa requête de conciliation, cesse (art. 209 al. 4 CPC). Il ne peut donc ensuite plus modifier ses conclusions puisque son action en annulation n'est plus pendante et que le délai de l'art. 273 al. 1 CO, qui n'est que de 30 jours, est désormais généralement échu et ne lui permet plus d'introduire une nouvelle action.
Voir aussi : Luca MELCARNE, Contestation de la résiliation et prolongation du bail: deux actions liées mais distinctes, in DB n° 33/2021 p. 58ss

Fiche 3137812

4A_291/2020 du 03.12.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER;CONSIGNATION EN JUSTICE;DÉFAUT DE LA CHOSE;DISPROPORTION
Normes : CO.259a.al1.leta; CO.259g ss
Résumé : COUT DES TRAVAUX DISPROPORTIONNE POUR ELIMINER LE DEFAUT Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné. La consignation est un moyen de pression à disposition du locataire qui peine à obtenir la réparation d'un défaut de la chose louée. Il ne saurait dès lors être question de consigner une partie du loyer pour obtenir du bailleur qu'il procède à la réfection des façades, s'il est disproportionné d'exiger de lui cette réfection. En l'espèce, le Tribunal fédéral admet que le coût des travaux (CHF 12'000.- pour la réfection de la façade) est disproportionné pour éliminer le défaut (problèmes d'humidité dans un appartement, engendrant une condensation sur les vitres en cas de température extérieure négative).

Fiche 2549911

4A_256/2020 du 03.11.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch décembre 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;FORMULE OFFICIELLE;RÉSILIATION;BAILLEUR(BAIL À LOYER)
Normes : CO.266l; CO.266o; OBLF.9
Résumé : UNE RESILIATION N'EST PAS NULLE EN RAISON DE LA MAUVAISE INDICATION DE L'IDENTITE DU PROPRIETAIRE SUR L'AVIS OFFICIEL. La formule officielle n’a pas pour but d’informer le locataire sur la personne du bailleur ou de lui fournir des informations en vue d’une procédure, mais uniquement de l’informer de son droit de contester la résiliation ou requérir une prolongation. Ainsi, l’indication du représentant en lieu et place du bailleur dans la formule officielle ne rend pas la résiliation nulle si le locataire connait la relation de mandat ou pouvait l’identifier à partir des circonstances.

Fiche 2549931

4A_422/2020 du 02.11.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CAS CLAIR;DEMEURE;PLUS-VALUE;COMPENSATION DE CRÉANCES
Normes : CPC.257; CO.120; CO.260a.al3; CO.257d
Voir aussi : LA CREANCE FONDEE SUR L'ARTICLE 260a al. 3 CO NAISSANT À LA FIN DU BAIL, ELLE NE PEUT ÊTRE INVOQUEE EN COMPENSATION EN COURS DE BAIL. Selon l’art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu’il tarde à s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l’art. 257d CO, pour autant que la créance compensante soit échue et exigible (art. 120 al. 1 CO). Une créance fondée sur l’art. 260a al. 3 CO naît « à la fin du contrat bail », soit lorsque le contrat doit être dissous. Le locataire ne peut donc invoquer une compensation fondée sur une telle créance en cours de bail.

Fiche 2543255

4A_554/2019 du 26.10.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 147 III 14; newsletter bail.ch décembre 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;FONDS PROPRES;LOYER
Normes : CO.269
Résumé : CALCUL DE RENDEMENT-REEVALUATION DU 100% DES FONDS PROPRES Pour déterminer le rendement net, il faut déterminer tous les coûts d'investissements effectifs (ou le prix de revient) de l'immeuble, et en déduire les fonds empruntés (fonds étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis. Le montant des fonds propres doit ensuite être réévalué pour tenir compte du renchérissement (art. 269a let. e CO). La limitation de la revalorisation à seulement 40% des fonds propres, sans égard aux fonds propres réellement investis, ne peut être maintenue. Si elle avait pu apparaître, à certains, justifiée dans le contexte d'une forte augmentation des taux hypothécaires, respectivement de l'inflation pour limiter la hausse des loyers, elle perd son sens dans le cadre d'un calcul concret selon la méthode absolue et dans les circonstances actuelles. Il y a donc lieu d'admettre que le 100% des fonds propres investis doivent être réévalués selon l'indice suisse des prix à la consommation.
Voir aussi : Note de Philippe CONOD in CdB 1/2021 p. 29 ss
Remarques : Renversement de jurisprudence

Fiche 2543296

4A_554/2019 du 26.10.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 147 III 14; newsletter bail.ch décembre 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;RENDEMENT ADMISSIBLE;LOYER
Normes : CO.269
Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - FIXATION DU TAUX ADMISSIBLE à 2% EN SUS DU TAUX HYPOTHECAIRE DE REFERENCE LORSQUE CELUI-CI EST EGAL OU INFERIEUR à 2%. Pour déterminer le rendement net, il faut déterminer tous les coûts d'investissements effectifs (ou le prix de revient) de l'immeuble, et en déduire les fonds empruntés (fonds étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis. Le 100% du montant des fonds propres doit ensuite être réévalué pour tenir compte du renchérissement (art. 269a let. e CO). Il y a ensuite lieu d'appliquer à ces fonds propres réévalués le taux de rendement admissible. Le taux admissible de 0.5% en sus du taux hypothécaire a été fixé en 1986, le taux hypothécaire de référence étant à l'époque de 5.5%. Le Tribunal fédéral considérait à l'époque qu'un taux de 6% de rendement n'était pas excessif. Depuis le 1er mars 1995, le taux d'intérêt hypothécaire de référence a continuellement baissé jusqu'à atteindre actuellement 1.25%, de sorte que le rendement ainsi calculé aboutit à un loyer qui n'est plus en rapport avec la mise à disposition de l'usage de l'habitation et qui est insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les propriétaires immobiliers qui courent ainsi des risques. Il y a dès lors lieu de fixer le taux admissible à 2% en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2%.
Voir aussi : Philippe CONOD, Rendement net art. 269 CO; réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres, in DB n° 33/2021, p. 44ss; Beat ROHRER, Conséquences de la modification de la jurisprudence du Tribunal fédéral relative au rendement net admissible (ATF 147 III 14), in CdB 2/2022 p. 33 ss
Remarques : Renversement de jurisprudence

Fiche 2537651

4A_426/2020 du 10.09.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch novembre 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;CONGÉ DE REPRÉSAILLES
Normes : CO.271.al1; CO.271a.al17
Résumé : PRETENTIONS DE LA LOCATAIRE JUSTIFIEES MAIS CHICANIERES-CONGE ORDINAIRE VALABLE MALGRE LES PRETENTIONS. Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Tel est le cas lorsque le congé est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail (art. 271 al. 1 CO et 271a al. 1 let. a CO). La validité du congé s’apprécie en fonction des circonstances présentes au moment de la manifestation de volonté. Dans le cas d'espèce, la locataire a certes fait valoir des prétentions, partiellement justifiées, mais elle les a fait valoir de manière excessive, son attitude étant jugée de chicanière. Partant, il a été retenu que le congé avait été motivé par les difficultés rencontrées entre la bailleresse et la locataire. Il ne s'agit donc pas d'un congé-représailles.

Fiche 2494134

sans du 01.09.2020

Boris LACHAT
Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.261ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOCATAIRE;ABSENCE;EXPULSION DE LOCATAIRE
Normes : CO.267; CO.253ss
Résumé : LE LOCATAIRE ABSENT ET LA RESTITUTION DES LOCAUX, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.261ss
Remarques : Doctrine

Fiche 2493553

sans du 01.09.2020

Jean-Marc SIEGRIST
Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.47ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE D'HABITATION
Normes : CO.253ss; CO.828ss
Résumé : LA COOPÉRATIVE D'HABITATION ET LE DROIT DU BAIL, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.47ss
Remarques : Doctrine

Fiche 2493571

sans du 01.09.2020

Carole WAHLEN
Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.93ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE
Normes : CO.253ss; CO.255
Résumé : LES CONTRATS DE DURÉE DÉTERMINÉE ET LA PROTECTION DES LOCATAIRES, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.93ss
Remarques : Doctrine

Fiche 2494104

sans du 01.09.2020

Xavier RUBLI
Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.209ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;HÉRITIER;RÉSILIATION
Normes : CC.560ss; CO.266i; CO.271a.al1.letf
Résumé : HÉRITIERS, CONGÉS ET LOYERS, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.209ss
Remarques : Doctrine

Fiche 2493754

sans du 01.09.2020

Denis PIOTET
Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.187ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;CESSION DE CRÉANCE(CO);NANTISSEMENT;MISE SOUS RÉGIE
Normes : CO.164; CC.899ss
Résumé : LA DISSOCIATION DE LA QUALITÉ DE CRÉANCIER DU LOYER ET DE CELLE DE BAILLEUR, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.187ss
Remarques : Doctrine

Fiche 2506126

4A_345/2020 du 25.08.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch octobre 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;SOUS-LOCATION;EXPULSION DE LOCATAIRE;ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL);INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION
Normes : CO.273b; CO.262; CO.271; LTF.76.al1.letb
Résumé : ABSENCE D'INTÉRÊT DIGNE DE PROTECTION Selon l’art. 273b al. 1 CO, les dispositions concernant la protection des locataires contre les congés ne sont applicables à la sous-location que jusqu’à l’extinction du bail principal. Au-delà, le bail de sous-location n’est pas opposable au bailleur principal ; le bailleur principal peut exiger du sous-locataire la restitution de la chose louée. Au-delà du bail principal, le sous-locataire n’a pas d’intérêt digne de protection à obtenir un arrêt du Tribunal fédéral sur la validité du congé.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_468/2022

Fiche 2506101

4A_239/2020 du 05.08.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch octobre 2020; CdB 4/20, p. 124ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;USURE(DÉTÉRIORATION);CHOSE LOUEE;ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUÉE)
Normes : CO.267; CO.257f
Résumé : USAGE NORMAL DES LOCAUX ET INSTALLATIONS (VITRAGES THERMIQUES) - APPRÉCIATION OBJECTIVE A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat (art. 267 CO). Il répond des dégâts qui excèdent l’usure normale de la chose. Cette usure normale est fonction de la destination de la chose et s’apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations, même s’il reste possible d’apporter des preuves concrètes. Le fardeau de la preuve incombe au bailleur. L’usage soigneux, qui est partie intégrante de l’usage conforme au contrat dont il vient d’être question, est défini par le contrat de bail et ses annexes, telles des règles et usages locatifs et/ou un règlement de maison, lesquels peuvent prévoir la destination des locaux et spécifier les modalités de cet usage, à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée. L’usage normal s’apprécie objectivement et non subjectivement en fonction des connaissances techniques du locataire. En l’espèce, le locataire, architecte, n’avait pas à prendre de précautions spécifiques en lien avec des vitrages thermiques.

Fiche 2506121

4A_239/2020 du 05.08.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch octobre 2020; CdB 4/20, p. 124ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION ANTICIPÉE;LOCATAIRE DE REMPLACEMENT;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;BAILLEUR(BAIL À LOYER)
Normes : CO.264; CCR.9
Résumé : LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - DOCUMENTS UTILES A teneur de l’art. 35 RULV (Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud) et de l’art. 9 du contrat-cadre romand de baux à loyer, si le bailleur a des objections fondées concernant le candidat proposé, il doit sans délai indiquer au locataire sortant les motifs de son refus. Avant de se prononcer, le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d’un délai de réflexion suffisant. C’est au locataire sortant qu’il incombe de fournir au bailleur tous les renseignements concernant les candidats de remplacement, le bailleur devant pour sa part vérifier la solvabilité du locataire de remplacement. Outre l’extrait du registre des poursuites, le bailleur peut demander à propos du candidat des attestations ou des décomptes de salaire, un extrait de compte bancaire ou une taxation fiscale. Toutefois, il ne saurait être question à cet égard de fixer un cadre rigide quant aux documents exigibles. Si des documents manquent au dossier du candidat présenté, c’est également au bailleur qu’il appartient de le signaler au locataire sortant dans les plus brefs délais. Dans l’hypothèse où le bailleur ne sollicite pas à cet effet le locataire sortant, il ne peut en principe pas refuser la candidature proposée en invoquant précisément l’absence de certains documents nécessaires qu’il n’a pas requis.

Fiche 2473756

4A_133/2020 du 22.07.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail .ch
Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;POUVOIR D'APPRÉCIATION;VIRUS(MALADIE);NOTORIÉTÉ
Normes : CO.272
Résumé : PROLONGATION - COVID-19 La pandémie du Covid-19 est un fait notoire. Dans le cas d’espèce, elle ne permet pas d’apporter une appréciation différente au regard de l’art. 272 al. 1 et 2 CO concernant la prolongation du bail à loyer. Cette circonstance pourra – cas échéant – être prise en compte au stade de l’exécution forcée du jugement.
Voir aussi : ACJC/722/2020 du 29.05.2020 (prise en compte des mesures prises par le Conseil fédéral dans le cadre de la crise sanitaire liée au Covid-19 et du fait que les locataires sont des personnes considérées comme particulièrement vulnérables pour octroyer une prolongation plus longue)

Fiche 2473652

4A_278/2020 du 09.07.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch septembre 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;PRÊT À USAGE;NOTION;FRAIS D'ENTRETIEN
Normes : CO.253; CO.305; CO.307
Résumé : PRÊT À USAGE - BAIL À LOYER - DISTINCTION - FRAIS D'ENTRETIEN Le critère décisif pour différencier le contrat de prêt à usage du contrat de bail est le paiement du loyer. Le prêt à usage est un contrat gratuit (art. 305 CO) alors que le bail à loyer est un contrat onéreux. Dans le cas d’espèce, les parties ont expressément prévu qu’aucun loyer n’est dû et que l’utilisation de l’objet est gratuite. Le montant de CHF 200.- à titre de participation forfaitaire aux frais est conforme à l’art. 307 al. 1 CO et n’influence pas le caractère gratuit de la cession d’usage.

Fiche 2608322

ACJC/975/2020 du 09.07.2020

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉNOVATION D'IMMEUBLE;PLUS-VALUE
Normes : CO.260a
Résumé : LOCAUX NUS - AMÉNAGEMENT PAR LE LOCATAIRE - INDEMNITÉ - CONDITIONS Lorsque les locaux loués à l'état brut ne sont rendus exploitables pour l'affectation convenue que par les travaux effectués par le locataire, ceux-ci ne tombent pas sous le coup de l'art. 260a al. 1 CO, car il ne s'agit pas de travaux d'entretien ou de rénovation. En principe, le locataire n'a pas droit à une indemnité en cas de plus-value à la fin du bail (art. 260a al. 3 CO) car les parties en ont d'ordinaire tenu compte dans la fixation de loyer (loyer réduit). Si le loyer ne tient pas compte de l'investissement du locataire, il faut prévoir une indemnité par le bailleur à la fin du bail et en définir le mode de calcul. Si aucune compensation n'est prévue, la doctrine se partage entre une obligation du bailleur d'indemniser en fin de bail sur une application analogique de l'art. 260a al. 3 CO (cf. CARRON, Le bail de locaux nus ou bruts (Rohbaumiete), in 20ème Séminaire sur le droit du bail, Neûchatel 2018, n. 167, note de bas de page ch. 217 et auteurs cités) ou de celle de l'art. 256 CO (AUBERT, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, ad art. 260a CO, n. 30). Dans le cas d'espèce, les travaux d'aménagement ne peuvent être considérés comme des travaux d'entretien ou de rénovation et n'ouvrent en principe pas le droit à une indemnité pour plus-value au sens de l'art. 260a al. 3 CO, sauf si les parties n'ont prévu aucune compensation. Or, que les travaux soient considérés comme des travaux à plus-value soumis directement à l'art. 260a al. 3 CO ou comme des travaux d'aménagement pour lesquels aucune compensation n'a été prévue pouvant bénéficier de l'application analogique de l'art. 260a al. 3 CO préconisée par une partie de la doctrine, la disposition en question conserve son caractère dispositif et laisse place à la liberté contractuelle des parties. Dans le cas d'espèce, les parties avaient prévu que la locataire renoncerait à toute indemnité en fin de bail pour les travaux à plus-value effectués dans les locaux.

Fiche 2473752

4A_452/2019 du 01.07.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch septembre 2020; CdB 4/20, p. 121 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RESTITUTION ANTICIPÉE;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;BAILLEUR(BAIL À LOYER)
Normes : CO.264.al3
Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - CONDITIONS À LA LIBÉRATION DU LOCATAIRE La restitution anticipée de la chose louée porte atteinte au principe pacta sunt servanda. Au premier chef, il incombe à celui qui entend se libérer prématurément de ses obligations contractuelles de faire en sorte que son cocontractant n’en subisse aucun dommage. Le bailleur n’est en principe pas tenu d’entreprendre lui-même des démarches afin de trouver un locataire de remplacement. En vertu de l’art. 264 al. 3 let. b CO, le locataire n’est libéré de son obligation que par des omissions ou des actes d’obstruction caractérisés du bailleur, c’est-à-dire par un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi. Le juge exerce pour le surplus un large pouvoir d’appréciation dans l’examen de l’attitude adoptée par chacune des parties à la suite de la résiliation anticipée du contrat. Le fait que le bailleur propose désormais les locaux à un loyer moindre n'implique pas que le locataire sortant soit libéré du paiement de l'entier des loyers, jusqu'à la relocation ou l'échéance contractuelle.
Voir aussi : ACJC/1397/2022

Fiche 2473533

4A_596/2019 du 30.06.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch septembre 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE;SOUS-LOCATION;DEVOIR D'ASSISTANCE(FAMILLE)
Normes : CO.257f.al3; CO.262; CC.159.al3
Résumé : USAGE NORMAL DE LA CHOSE LOUÉE - BAIL CONCLU AVEC PERSONNE MORALE DESTINÉ A L'USAGE D'UNE PERSONNE PHYSIQUE - HÉBERGEMENT D'UN PROCHE - OBLIGATION LÉGALE DE FIDÉLITÉ ET D'ASSISTANCE Le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée au sens de l’art. 257f al. 3 CO lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles en rapport à l’usage de la chose louée. Tel est le cas lorsqu’il sous-loue la chose sans requérir son consentement et que le bailleur aurait disposé d’un motif au sens de l’art. 262 al. 2 CO pour la refuser ou lorsqu’il procède à une substitution de locataire par la voie détournée de la sous-location. Le locataire fait un usage normal de la chose louée lorsqu’il héberge des proches (conjoint, partenaire, concubin, enfants et amis). Il en va de même lorsqu’il met le logement à disposition d’un de ses proches envers qui il a une obligation légale d’entretien (art. 277 al. 2 CC) ou de fidélité et d’assistance (art. 159 al. 3 CC), quand bien même il n’occupe plus l’appartement lui-même. Dans le cas d’espèce, le bail liant la société locataire a été conclu pour servir de logement à une personne physique. L’époux administrateur ayant vécu – d’abord seul puis avec son épouse – dans le logement ne fait qu’assumer ses obligations légales du droit de la famille envers son épouse dont il est séparé en lui laissant l’usage du logement. Il fait donc un usage normal de la chose louée, de sorte que le bailleur ne peut résilier le bail en vertu de l’art. 257f al. 3 CO.

Fiche 2537551

4A_162/2020 du 25.06.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch novembre 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DES DÉFAUTS;ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUÉE);PROCÈS-VERBAL;REMISE EN L'ÉTAT;USURE(DÉTÉRIORATION)
Normes : CO.267a.al1; CO.260a.al2; CO.260
Résumé : PROCES-VERBAL D'ETAT DES LIEUX DE SORTIE-PRECISION-REMISE EN ETAT DE LA CHOSE LOUEE SELON L'USURE NORMALE. En vertu de l’art. 267a al. 1 CO, le bailleur doit vérifier l’état de la chose louée lors de la restitution et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. L’avis des défauts doit être motivé et de simples références générales telles que « désordre dans le jardin » ne suffisent pas. Le procès-verbal d’état des lieux de sortie vaut avis pour les défauts s’il indique clairement les défauts dont le locataire est responsable et qu’il lui est remis. Selon l’art. 260a al. 1 CO, la partie locataire ne peut rénover ou modifier la chose louée qu’avec le consentement de la partie bailleresse. Si elle effectue des travaux sans son accord, elle doit remettre la chose en état avant sa restitution (art. 260a al. 2 CO a contrario). La partie bailleresse ne peut exiger la remise en état de la chose louée que dans les limites de l’abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Elle ne peut par exemple l’exiger lorsqu’elle entend rénover la chose louée. La partie locataire ne doit pas remettre la chose dans un état identique à celui dans lequel elle se trouvait au début du bail. Elle doit remettre la chose dans un état antérieur, mais en tenant compte d’une usure normale.
Voir aussi : Aurélie GANDOY, Restitution de la chose louée et avis des défauts, in DB 2021 n° 1

Fiche 2450691

4A_238/2020 du 23.06.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch août 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;REPRÉSENTATION
Normes : CO.32
Résumé : CONCLUSION DU CONTRAT - REPRÉSENTATION PAR LA RÉGIE Une régie peut valablement conclure un contrat au nom et pour le compte d’un tiers dont elle ne révèle pas l’identité (art. 32 al. 1 CO). Il incombe seulement à la régie, représentante, d'indiquer plus tard au locataire la personne qu'elle représentait dans l'éventualité où la collaboration de cette personne devient nécessaire à l'exécution du contrat. La détermination des volontés des parties ou de leurs représentants ou encore des faits dont ils avaient connaissance relève de la constatation des faits et n’est en principe pas examiné par le Tribunal fédéral (art. 105 LTF).

Fiche 2449054

4A_164/2020 du 02.06.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch juillet 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;SIMULATION;NULLITÉ;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)
Normes : CO.18; CO.253
Résumé : CONTRAT SIMULÉ - PRINCIPE DE LA CONFIANCE Il y a simulation lorsque deux ou plusieurs personnes créent délibérément l'apparence qu'un contrat est conclu entre elles alors que ce contrat diverge de leur réelle et commune intention. Le contrat simulé est nul et il n'oblige donc pas les participants. Le principe de la confiance est déterminant dans l'interprétation des manifestations de volonté entre cocontractants.

Fiche 2592211

ACJC/635/2020 du 18.05.2020

CJ , CABL
Recours TF déposé le 19.06.2020, rendu le 19.11.2020, DROIT CIVIL, 4A_333/2020
Publication CdB 4/20, p. 130ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;DEMEURE;RÉSILIATION;DEMEURE DU CRÉANCIER
Normes : CO.91; CO.257d
Résumé : CONGÉ POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DEMEURE DU CRÉANCIER Selon l'art. 91 CO, le créancier est en demeure lorsqu'il refuse sans motif légitime d'accepter la prestation qui lui est régulièrement offerte, ou d'accomplir les actes préparatoires qui lui incombent et sans lesquels le débiteur ne peut exécuter son obligation. Le locataire peut ainsi faire échec à la demeure en faisant valoir que le bailleur est lui-même en demeure, en particulier lorsque le bailleur est responsable du retard. Tel est par exemple le cas lorsque le bailleur fournit de fausses indications quant au lieu de paiement. L'avis comminatoire est en conséquence dépourvu d'effet et le congé qui le suit est nul. In casu, les conditions de la demeure du bailleur ne sont pas réunies. Certes, il a refusé l'envoi de bulletins de versement au curateur du fils de la locataire, mais cette dernière ne prétend pas s'être adressée au bailleur en ce sens et n'a pas non plus soldé le montant de la dette au moyen du bulletin de versement joint aux mises en demeure qu'elle a reçues.
Voir aussi : arrêt du TF 4C.65/2003 du 23.09.2003

Fiche 2450812

4A_484/2019 du 29.04.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch août 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;BAIL COMMUN;MANIFESTATION DE VOLONTÉ;REPRISE CUMULATIVE DE DETTE
Normes : CO.253
Résumé : BAIL COMMUN - COLOCATAIRE N'OCCUPANT PAS LES LOCAUX La définition du bail à loyer (art. 253 CO) n’empêche pas qu’un bail commun soit convenu avec plusieurs locataires dont l’un d’eux n’occupera pas les locaux. L’existence d’un contrat commun ou d’un contrat de reprise de dette avec la personne qui n’entend pas occuper les locaux dépend de la volonté des parties. In casu, les parties voulaient que le père « garant » soit partie au contrat en tant que colocataire à la place de sa fille.

Fiche 2413559

4A_157/2019 du 21.04.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 146 III 346; newsletter bail.ch juillet 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;DIMINUTION DE LOYER;LOYER CONTRÔLÉ;SORTIE;MÉTHODE ABSOLUE;RENDEMENT NET
Normes : CO.269; CO.270a
Résumé : DEMANDE DE BAISSE - SORTIE DU CONTRÔLE - METHODE ABSOLUE APPLICABLE Il convient d'admettre que tant le bailleur que le locataire peuvent, à la sortie d'un contrôle étatique du loyer, se prévaloir, devant le juge civil, de la méthode absolue (calcul du rendement net).
Voir aussi : arrêt du TF 4A_582/2019 du 04.09.2020 (newsletter bail.ch octobre 2020); ATF 147 III 32

Fiche 2413558

4A_157/2019 du 21.04.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 146 III 346; Patricia Dietschy-Martenet in newsletter CPC Online 2020-N17; newsletter bail.ch juillet 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;BAIL COMMUN;DIMINUTION DE LOYER;CONSORITÉ
Normes : CO.270a; CPC.70
Résumé : DEMANDE DE BAISSE FORMÉE PAR UN SEUL COLOCATAIRE ASSIGNANT L'AUTRE AUX CÔTÉS DU BAILLEUR Un tempérament à l'action conjointe doit également être admis en cas de demande de baisse de loyer, de sorte qu'un colocataire peut agir seul s'il assigne, aux côtés du bailleur, le ou les colocataires qui ne veulent pas solliciter une baisse de loyer.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_484/2019 du 29 avril 2020 (même régime doit prévaloir pour la contestation du loyer initial)

Fiche 2406233

4A_451/2019 du 21.04.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch juin 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;MOTIVATION;NULLITÉ
Normes : CO.270; OBLF.19; LaCC.2017
Résumé : PREMIÈRE LOCATION - AVIS OFFICIEL - PAS DE MOTIVATION EXIGÉE Lorsqu’un logement est remis à bail pour la première fois ou qu’il a subi des transformations telles qu’il n’est plus le même par rapport au bail précédent, la formule alors remise au locataire doit indiquer qu’il s’agit d’une première location. En cas de première location, il n’existe aucune majoration de loyer. Par conséquent, l’art. 270 al. 2 CO n’exige pas que le loyer fixé pour la première fois soit motivé dans la formule officielle.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_56/2023 du 14.04.2023

Fiche 2450731

4A_456/2019 du 08.04.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch août 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSACTION JUDICIAIRE;INTERPRÉTATION(SENS GÉNÉRAL)
Normes : CPC.241; CO.1; CO.18; CO.23ss
Résumé : TRANSACTION JUDICIAIRE - INTERPRÉTATION La transaction judiciaire est un acte consensuel par lequel les parties mettent fin à leur litige ou à une incertitude au sujet de leur relation juridique. Elle s’interprète selon les règles applicables au contrat (art. 1 et 18 CO). Les art. 23 ss CO ne s’appliquent qu’avec restrictions. Le juge doit dès lors dans un premier temps rechercher la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective). Cette appréciation relève des faits. S’il ne parvient pas à établir l’intention des parties, il doit recourir à une interprétation selon le principe de la confiance.

Fiche 2447130

5A_764/2019 du 10.03.2020

TF , IIe Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch septembre 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOCAL PROFESSIONNEL;DROIT DE RÉTENTION;CRÉANCE
Normes : CO.268
Résumé : CRÉANCE GARANTIE De jurisprudence constante, en plus du loyer au sens strict, le droit de rétention englobe également l'indemnité due par le locataire qui est resté dans les locaux à l'expiration du contrat.
Voir aussi : ATF 73 III 77

Fiche 2447133

5A_764/2019 du 10.03.2020

TF , IIe Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch septembre 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOCAL PROFESSIONNEL;DROIT DE RÉTENTION;INVENTAIRE;MOYEN DE DROIT;MESURE PROVISIONNELLE
Normes : CO.268; LTF.98
Résumé : QUALIFICATION DE LA PRISE D'INVENTAIRE - MESURES PROVISIONNELLES - VOIES DE DROIT Lorsque le litige a trait aux conditions de fond de la mesure, que les autorités de poursuite examinent sommairement, il faut admettre que, à l'instar de l'ordonnance de séquestre, il porte sur la mesure provisionnelle de nature conservatoire en tant que telle et entre dans le champ d'application de l'art. 98 LTF. En effet, sur ce point, l'office ne procède pas à un acte matériel, mais admet ou déboute le requérant en vertu de la compétence de nature juridictionnelle qui lui revient en la matière et lui permet d'examiner les conditions matérielles du droit de rétention du bailleur. Le recourant ne peut dès lors se plaindre que d'une violation de ses droits constitutionnels. En revanche, comme celle du séquestre, l'exécution de la prise d'inventaire constitue le fondement de la continuation de la poursuite; la prise d'inventaire est, du reste, exécutée comme une saisie définitive dont les règles s'appliquent par analogie et produit les mêmes effets. On ne discerne dès lors aucun motif justifiant un régime procédural différencié; aussi faut-il admettre que l'exécution de la prise d'inventaire n'entre pas dans le champ d'application de l'art. 98 LTF; le recours en matière civile peut donc être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 s. LTF.
Voir aussi : arrêt du TF 5A_327/2020 du 03.07.2020; arrêt du TF 5A_375/2022 du 31.08.2022 (Valentin Rétornaz, Délai pour agir en validation de la prise d'inventaire in DB n° 35/2023 p. 58 ss)

Fiche 2310905

4A_495/2019 du 28.02.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 146 III 82; newsletter Bail.ch avril 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; NULLITÉ ; PRESCRIPTION
Normes : CO.270; CO.67; CO.62ss
Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - DÉLAI DE PRESCRIPTION ABSOLU Seules les règles de la prescription de l'action en enrichissement illégitime peuvent constituer une limite à l'intérêt du locataire à agir en fixation judiciaire du loyer puisque le législateur n'a pas prévu de règle limitant l'invocation du vice de forme dans le temps, par exemple à la durée du bail. Par conséquent, tant que cette action n'est pas prescrite en vertu de l'art. 67 al. 1 CO ou que le débiteur n'a pas soulevé l'exception de prescription (art. 142 CO), le locataire dispose également d'un intérêt à ouvrir action en fixation du loyer. Le délai absolu de 10 ans court, selon les termes de la loi (art. 67 CO), dès la naissance du droit à répétition.Le dies a quo du délai de prescription absolu est celui de l’exigibilité de la créance en enrichissement illégitime. Lorsque l’action en répétition porte sur plusieurs prétentions successives, comme des paiements de loyer, le dies a quo du délai de prescription absolu coïncide avec l’exigibilité de la prétention en enrichissement illégitime, soit au moment de chaque paiement indu. Il y a dès lors lieu d'admettre que le délai de prescription absolu a commencé à courir séparément pour chacun des versements effectués par le locataire. Ainsi, le locataire qui invoque la nullité du loyer initial et réclame en justice la restitution des montants versés indûment peut uniquement rechercher le bailleur pour les paiements effectués sans cause durant les dix dernières années précédant le dépôt de la requête en justice, dans la mesure où le bailleur peut soulever l'exception de prescription pour les versements plus anciens.
Voir aussi : ACJC/1277/2020 du 21.09.2020
Remarques : contra ACJC/1170/2018 du 03.09.2018 in CdB 4/2018, p. 128ss; DB 31/2019, p. 39 ss. ACJC/1277/2020 confirme la jurisprudence du TF (et retient que la solution retenue dans l'ACJC/1170/2018 est contraire à la nouvelle jurisprudence du TF).

Fiche 2363959

4A_495/2019 du 28.02.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 146 III 82, newsletter Bail.ch avril 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;DÉLAI RELATIF;PRESCRIPTION
Normes : CO.270; CO.62ss; CO.67
Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - PRESCRIPTION - DÉLAI RELATIF Le créancier a connaissance de son droit de répétition - et le délai de prescription relatif d'un an commence à courir (art. 67 al. 1 CO) - lorsqu'il connaît suffisamment d'éléments pour fonder et motiver son action en justice, laquelle n'a pas besoin d'être chiffrée (art. 85 CPC). Cela suppose qu'il ait connaissance de la mesure approximative de l'atteinte à son patrimoine, de l'absence de cause du déplacement de patrimoine et de la personne de l'enrichi. Est déterminant le moment de la connaissance effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu connaître son droit en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances. Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle, obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, et dont l'ignorance est présumée, la connaissance effective intervient lorsqu'il sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif, et non pas lorsqu'il aurait pu ou dû le savoir. La question peut rester ouverte de savoir si, de nos jours, l'ignorance présumée du locataire, quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l'absence de celle-ci, se justifie encore, dès lors que l'usage de la formule officielle a été rendu obligatoire il y a plus de vingt-cinq ans dans le canton concerné, que cette exigence a été rappelée à réitérées reprises par le Tribunal fédéral dans plusieurs arrêts publiés, et qu'il est possible de se renseigner aisément sur ce point en effectuant une simple recherche sur internet ou en consultant le site d'associations militant en faveur de la défense des droits des locataires.
Voir aussi : ATF 140 III 583; arrêt du TF 4A_517/2014 du 02.02.2015

Fiche 2310782

4A_495/2019 du 28.02.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 146 III 82; newsletter Bail.ch avril 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ; PRESCRIPTION
Normes : CO.270; CO.67
Résumé : FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER - LIMITE À L'INTÉRÊT POUR AGIR Le locataire qui n'a pas reçu la formule officielle peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu. Il s'agit là d'un cumul d'actions (art. 90 CPC) : la première action tend, après constatation, à titre préjudiciel, de la nullité du loyer convenu, à la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde action, en tant que conséquence de la première, vise à la restitution des prestations effectuées sans cause conformément aux règles de l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO). Seules les règles de la prescription de l'action en enrichissement illégitime peuvent constituer une limite à l'intérêt du locataire à agir en fixation judiciaire du loyer puisque le législateur n'a pas prévu de règle limitant l'invocation du vice de forme dans le temps, par exemple à la durée du bail. Par conséquent, tant que cette action n'est pas prescrite en vertu de l'art. 67 al. 1 CO ou que le débiteur n'a pas soulevé l'exception de prescription (art. 142 CO), le locataire dispose également d'un intérêt à ouvrir action en fixation du loyer. Les principes dégagés par la jurisprudence concernant l'intérêt à agir ne s'appliquent que lorsque le demandeur ouvre action en restitution du trop-perçu alors que le bail a déjà pris fin. Il y a lieu d'admettre que, tant que dure le bail, le locataire peut en principe toujours se prévaloir du vice de forme affectant la notification du loyer initial. Durant le bail, le locataire possède en effet un intérêt à agir en fixation judiciaire du loyer, ne serait-ce que pour la fixation des loyers futurs, et ce indépendamment de l'éventuelle prescription de l'action en restitution des parts de loyer versées indûment, l'abus de droit étant naturellement réservé (art. 2 al. 2 CC).
Voir aussi : arrêts du TF 4A_302/2021 du 28.01.2022; 4A_517/2014 du 02.02.2015 ; ATF 140 III 583; arrêt du TF 4A_254/2016 du 10.07.2017

Fiche 2364211

4A_307/2019 du 28.02.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter Bail.ch avril 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOCAL PROFESSIONNEL;CHOSE MOBILIÈRE
Normes : CO.272; CO.273c; LOJ.89
Résumé : LOCAUX COMMERCIAUX AMOVIBLES Un bail dont les locaux loués se situent à un endroit fixe, mais devant être enlevés l’hiver, n’est pas un bail mobilier. En effet, la nature du contrat n’est pas influencée par une utilisation saisonnière et intermittente. Dès lors, la location d’un pavillon amovible, mais avec un emplacement fixe, qui renferme un local destiné à un usage commercial, est un bail de locaux commerciaux auquel les art. 272 et 272b CO, relatifs à la prolongation du contrat, s’appliquent. Une convention excluant leur application est nulle (art. 273c CO) .
Remarques : renverse jurisprudence genevoise, cf. fiche n° 2310672

Fiche 2448473

4A_431/2019 du 27.02.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch juillet 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);MANIFESTATION DE VOLONTÉ;ACTE CONCLUANT
Normes : CO.1ss; CO.18; CO.253
Résumé : MODIFICATION DU CONTRAT PAR ACTES CONCLUANTS La formation du contrat de bail est soumise aux art. 1 ss et 18 CO. Le contrat est conclu par un échange de manifestations de volonté réciproques et concordantes (art. 1 al. 1 CO). Les manifestations de volonté peuvent être tacites (art. 1 al. 2 CO). Tant pour déterminer si un contrat a été conclu que pour l'interpréter, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention. Si une telle intention ne peut être déterminée, il doit recourir à l’interprétation selon le principe de la confiance. La modification du contrat n’est qu’une modalité particulière de la formation du contrat et, partant, obéit aux mêmes règles que celles qui régissent la formation du contrat, soit aux art. 1 ss et 18 CO. In casu, la bailleresse connaissait l’inversion des logements entre les locataires, qui payaient chacun le logement qu’ils occupaient. Par conséquent, la bailleresse a accepté, par actes concluants, une modification des contrats de bail des locataires formels en ce sens qu'en sont désormais locataires les occupants effectifs.

Fiche 2424074

ACJC/306/2020 du 24.02.2020

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOGEMENT SOCIAL;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;MAJORATION DE LOYER;MOTIVATION
Normes : CO.269; CO.269d; OBLF.19
Résumé : MOTIFS DE LA MAJORATION - LOYER LIÉ AU REVENU DU LOCATAIRE Compte tenu du double plafonnement découlant de la jurisprudence du Tribunal fédéral, selon lequel le système fondé sur les revenus du locataire n'est admissible que si le loyer ne procure pas un rendement abusif au bailleur, il lui appartient d'indiquer, dans la formule officielle, que le loyer proposé procure un rendement admissible de la chose louée ou qu'il est conforme aux loyers usuels dans le quartier. La seule mention selon laquelle la majoration de loyer resterait dans les limites des loyers usuels admissibles au sens du CO, dans le courrier d'accompagnement de l'avis, n'est pas suffisante, dès lors qu'en violation de la loi, aucun renvoi à la lettre d'accompagnement n'apparait sur la formule officielle. En ne motivant la hausse que par les revenus des locataires, le bailleur a ainsi déterminé que le cadre du débat judiciaire se limiterait à la seule question de savoir si le loyer était fixé conformément aux revenus des locataires, sans laisser la possibilité à ces derniers de décider s'ils entendaient contester le fait que la hausse permettrait au bailleur d'obtenir un rendement admissible. La hausse de loyer est par conséquent nulle.

Fiche 3244052

4A_537/2020 du 23.02.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL);AVIS DES DÉFAUTS;FARDEAU DE LA PREUVE
Normes : CO.267a; CC.8
Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE LOUEE - AVIS DES DEFAUTS - FARDEAU DE L'ALLEGATION ET DE LA PREUVE Le Tribunal fédéral laisse ouverte la question de savoir s'il faut appliquer au contrat de bail la jurisprudence selon laquelle il y aurait un renversement du fardeau de l'allégation concernant l'avis des défauts dans les contrats d'entreprise et de vente. Il retient ainsi que le recourant plaide, pour la première fois devant le Tribunal fédéral, que les autorités cantonales auraient violé les règles sur le fardeau de l'allégation en retenant qu'aucun avis des défauts n'avait été donné en l'espèce, alors même que l'intimée n'avait pas allégué l'absence d'avis des défauts. Le recourant ne peut pas venir reprocher, après coup, à la cour cantonale d'avoir retenu, à l'instar des premières juges, qu'aucun avis des défauts n'avait été effectué, alors qu'il n'a pas contesté cette constatation de fait devant l'autorité précédente. En agissant de la sorte, il fait en effet valoir un moyen de fait nouveau et, partant, irrecevable. Voir avis de Pascal JEANNIN dans la publication mentionnée
Voir aussi : Pascal JEANNIN, Restitution de la chose louée: fardeau de l'allégation et de la preuve de l'avis des défauts, in DB n° 33/2021 p. 63ss

Fiche 2357020

4A_530/2019 du 04.02.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter Bail.ch mars 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE;MOTIVATION;LOGEMENT SOCIAL;NULLITÉ
Normes : CO.269d.al2.letb; CO.269; OBLF.19
Résumé : AVIS DE MAJORATION - VALIDITE - PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL Le bailleur doit indiquer les motifs de la majoration de manière précise. Une motivation manquante ou insuffisante entraîne la nullité de l’avis de majoration (art. 269d al. 2 let. b CO). In casu, le bail était soumis au règlement municipal de Genève fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville. Toutefois, cette dernière ne pouvait se contenter de motiver la majoration sur la base du règlement. En effet, en raison de la primauté du droit fédéral, l’application de ce règlement ne peut aboutir à un résultat contraire aux art. 269 s. CO. L’avis aurait dès lors dû également se référer aux dispositions déterminantes du droit fédéral et est dès lors nul.

Fiche 2357061

4A_539/2019 du 06.01.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE;PROCÉDURE DE CONCILIATION;REPRÉSENTATION
Normes : CPC.204; CO.32
Résumé : CONCILIATION - VOLONTE DE REPRESENTER NON RECONNAISSABLE En droit des obligations, l'art. 32 al. 2 CO permet qu'une personne soit éventuellement représentée à l'insu du tiers cocontractant; en revanche, il n'est pas admis qu'une personne soit représentée de manière occulte dans un procès civil, y compris au stade de la procédure de conciliation.

Fiche 2573071

4A_86/2020 du 05.01.2020

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 147 III 32; newsletter bail.ch février 2021
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ABUSIF;LOYER INDEXÉ;MÉTHODE ABSOLUE;MÉTHODE RELATIVE;DIMINUTION DE LOYER
Normes : CO.269; CO.269b; CO.270a
Résumé : IMPOSSIBILITÉ POUR LE LOCATAIRE D'INVOQUER LA MÉTHODE ABSOLUE À L'EXPIRATION DE LA DURÉE INITIALE DU BAIL INDEXÉ Comme dans le cas d'un bail à loyer fixe, conformément à la règle de l'art. 270a CO (" rendement excessif [...] à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais "), le locataire ne peut invoquer à l'expiration de la durée initiale du bail à loyer indexé qu'une diminution de loyer fondée sur des facteurs relatifs. À cette demande de baisse ainsi fondée sur la méthode relative, le bailleur peut opposer l'exception que le (dernier) loyer indexé n'est pas abusif malgré la modification des bases de calcul parce qu'il ne lui procure pas un rendement net excessif selon la méthode absolue.
Voir aussi : François BOHNET/Philippe CONOD, Modification du loyer à l'expiration de la durée initiale du bail indexé, in DB n° 33/2021, p. 49ss
Remarques : Cet arrêt tranche pour la première fois la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (art. 270a CO) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. Dans un arrêt 4A_271/2022 du 15.08.2023, le TF ne tranche pas la question de savoir si les recourants pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l’intimé pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé, sans que l’on puisse y voir une confirmation de la jurisprudence consacrée dans l’ATF 123 III 76.

Fiche 2339592

ACJC/1795/2019 du 09.12.2019

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;PROLONGATION DU BAIL À LOYER;PESÉE DES INTÉRÊTS
Normes : CO.272
Résumé : PESÉE DES INTÉRÊTS - CRITÈRES - FRAUDE À LA LOI LORS DE LA CONCLUSION DU BAIL La liste figurant à l'art. 272 al. 2 CO n'est pas exhaustive, de sorte que la fraude à la loi, notamment dans le cadre des raisons ayant présidé à la conclusion du bail, pourrait constituer un des éléments de la pesée des intérêts.
Voir aussi : arrêt du TF 4C.274/2006 du 13.12.2006

Fiche 2332856

sans du 01.12.2019

Anita THANEI
Publication MP 4/2019, p. 295ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;USAGE PERSONNEL
Normes : CO.271a.al3.leta; CO.261.al2.leta
Résumé : LE BESOIN PROPRE DANS LE DROIT DU BAIL, in MP 4/2019, p. 295ss
Remarques : Doctrine (texte en allemand)

Fiche 2328778

4A_639/2018 du 21.11.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;USAGE PERSONNEL;BESOIN(EN GÉNÉRAL)
Normes : CO.271a.al3.leta
Résumé : BESOIN PROPRE ET URGENT DU BAILLEUR - CONDITIONS Le besoin propre et urgent du bailleur suppose la réalisation de deux conditions. Premièrement, le besoin du bailleur doit être propre, c’est-à-dire que l’utilisation des locaux doit lui être nécessaire pour lui-même ou pour l’un de ses proches parents ou alliés. Deuxièmement, le besoin du bailleur doit être urgent. La notion d’urgence est non seulement temporelle, mais aussi matérielle. Sous son aspect temporel, le besoin doit être immédiat et actuel. Dans le cas d’une résiliation fondée sur l’art. 271a al. 3 let. a CO, le besoin est immédiat lorsqu'il est susceptible de se concrétiser entre la date indiquée dans la résiliation et la date pour laquelle une résiliation est possible après la fin du délai de trois ans de l’art. 271a al. 1 let. e CO. Le besoin doit en outre être actuel, de sorte qu’un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas. Sous son aspect matériel, le besoin urgent doit être réel en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance ( gewisse Bedeutung). Il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d’autres raisons (par exemple personnelles), on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu’il renonce à utiliser les locaux loués; il n’est pas nécessaire que le bailleur se trouve dans une situation de contrainte ou de nécessité. En outre, la notion d’urgence est relative: même si le besoin urgent du bailleur fait obstacle à l’annulation du congé, elle n’exclut pas la prolongation du bail. La validité du congé n’est pas déterminée par la pesée des intérêts respectifs du bailleur (intérêt à disposer des locaux pour lui-même ou pour ses proches) et du locataire (intérêt à demeurer dans les locaux). La comparaison entre les conséquences pénibles de la résiliation pour le locataire et le besoin propre et urgent du bailleur d’utiliser les locaux, parmi d’autres éléments (cf. art. 272 al. 2 let. c CO), n’intervient que dans le cadre de l’examen (d’office; art. 273 al. 5 CO) de la prolongation du bail (art. 272 al. 2 in initio CO).

Fiche 2328671

4A_639/2018 du 21.11.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;BAIL COMMUN;COLOCATAIRE;CONSORITÉ;QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR;CONTESTATION DU CONGÉ;ACTION EN CONTESTATION
Normes : CO.271; CO.273; CPC.70; CPC.59.al2.leta
Résumé : COLOCATION - QUALITÉ POUR AGIR EN CONTESTATION DU CONGÉ - OCCUPATION DU LOGEMENT Le locataire, partie au contrat de bail, a normalement la qualité pour agir en contestation du congé et en prolongation du bail (art. 271-272 CO). Lorsque plusieurs parties sont titulaires d’un bail, il y a bail commun; les colocataires qui veulent ouvrir actions en contestation du congé et en prolongation du bail, soit intenter ces deux actions formatrices, forment une consorité matérielle nécessaire et doivent normalement introduire action ensemble (art. 70 al. 1 CPC). Une exception à l’action conjointe a été admise en ce sens que l’un des locataires peut agir seul en cas de désaccord avec son ou ses colocataires, pour autant qu’il l’assigne ou les assigne aux côtés du bailleur. Toutefois, le colocataire qui, au moment de la résiliation du bail, n’habite pas l’appartement loué ne saurait bénéficier de la protection sociale contre les congés garantie par les art. 271 ss CO, dès lors que les actions en annulation du congé et en prolongation du bail protègent exclusivement celui qui a l’usage effectif des locaux loués. In casu, le frère de la locataire, même s’il est aussi titulaire du bail et débiteur du loyer à l’égard de la bailleresse, n’a pas la qualité pour agir en annulation du congé et en prolongation du bail puisqu’il n’a pas démontré un intérêt propre à ces actions dans la mesure où il n'occupe pas le logement (cf. art. 59 al. 2 let. a CPC). Sa demande doit donc être rejetée pour défaut de qualité pour agir.
Voir aussi : Fiche 2310861

Fiche 2310954

4A_425/2019 du 11.11.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch janvier 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER ; MODIFICATION(EN GÉNÉRAL) ; BAILLEUR(BAIL À LOYER) ; LOGEMENT SOCIAL
Normes : CO.269d; CO.269ss; Cst.49
Résumé : APPLICATION D'UN NOUVEAU RÈGLEMENT POUR LES LOGEMENTS À CARACTÈRE SOCIAL Le fait pour la Ville de Genève d'informer les locataires - par le biais de la formule officielle et à titre de modification du contrat - que le bail sera à l'avenir soumis à un règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social n'apporte aucune modification des relations contractuelles. Cela ne correspond en particulier pas (encore) à une majoration de loyer permettant aux locataires de revendiquer la protection des art. 269 et 269a CO. De manière générale, l'application du règlement devra respecter le droit fédéral (art. 49 Cst. féd.) et ne pourra aboutir à un résultat contraire aux art. 269 ss CO.
Voir aussi : ACJC/969/2019 du 01.07.2019; ACJC/742/2020 du 29.05.2020

Fiche 2310944

1C_471/2018 du 07.11.2019

TF , Ire Cour de droit public
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; DROIT PUBLIC
Normes : CO.269
Résumé : DROIT PUBLIC DU LOGEMENT - AIDE FINANCIÈRE DES POUVOIRS PUBLICS - RENDEMENT L'art. 269 CO définissant le loyer abusif vaut aussi pour les appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité, à tout le moins pour ceux qui le sont en vertu du droit cantonal.En l'absence de plan de hausses de loyers signifié à l'entrée dans les locaux, l'examen de la conformité des loyers se fait sur toute la période de contrôle exercé par les pouvoirs publics. Les critères applicables en cas de loyers libres ne peuvent être purement et simplement transposés aux loyers des logements contrôlés par l'Etat. Il convient en effet de tenir compte des efforts consentis dans la durée par les pouvoirs publics et les propriétaires. En l'espèce, un léger dépassement du rendement admis par la jurisprudence au sens l'art. 269 CO, soit 0.81% au lieu de 0.5%, n'est pas excessif au regard des contraintes découlant notamment de l'application de la loi vaudoise sur le logement et de son règlement d'application.

Fiche 2310959

ACJC/1594/2019 du 04.11.2019

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; HYPOTHÈQUE; TAUX D'INTÉRÊT ; NOTORIÉTÉ
Normes : CPC.151; OBLF.13; CO.270a; CO.269a.let.b
Résumé : TAUX HYPOTHÉCAIRE - FAIT NOTOIRE Le locataire, qui supporte le fardeau de la preuve pour les motifs qu'il invoque à l'appui de sa demande de baisse de loyer, n'a pas à prouver le taux hypothécaire puisque celui-ci est un fait notoire.

Fiche 2310955

4A_124/2019 du 01.11.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch janvier 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER ÉCHELONNÉ; AVIS DE MAJORATION DE LOYER ; FORMULE OFFICIELLE; CONTRAVENTIONS À DES DISPOSITIONS DU DROIT FÉDÉRAL
Normes : OBLF.19.al.2; CO.270d; CO.269c; CO.269d
Résumé : FORMULE OFFICIELLE - DISPOSITION DE L'OBLF CONTRAIRE AU DROIT FÉDÉRAL Les parties peuvent convenir d'un loyer échelonné (art. 269c CO). Dans ce cas, le locataire ne peut contester le loyer échelonné en cours de bail (art. 270 CO). L'utilisation de la formule officielle est rattachée au droit du locataire de contester la majoration de loyer. Dès lors, l'art. 19 al 2 OBLF, en tant qu'il impose l'utilisation de la formule officielle dans le cas de loyers échelonnés, est contraire au droit fédéral en ce sens que cette disposition restreint indûment la liberté contractuelle consacrée par l'art. 269c CO. En l'espèce, les locataires ne pouvaient se prévaloir de l'absence d'utilisation de la formule officielle pour contester la validité de l'augmentation du loyer dans le cadre d'un accord de loyers échelonnés.

Fiche 2310958

ACJC/1559/2019 du 28.10.2019

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU ; MANIFESTATION DE VOLONTÉ
Normes : OBLF.9; CO.266l
Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - DÉSIGNATION IMPRÉCISE DU LOCATAIRE La résiliation du bail est la manifestation de volonté unilatérale du bailleur; il s'agit aussi d'un acte formateur. La détermination de son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté. A cet égard, la volonté subjective des parties (soit, d'un côté, celui qui fait la déclaration et, de l'autre, celui qui la réceptionne) a la priorité sur la volonté objective. Si le destinataire de la manifestation de volonté l'a effectivement comprise ainsi que le voulait son auteur, la déclaration vaut dans le sens que lui ont donné les deux parties (volonté réelle ou subjective); si le destinataire de la manifestation ne l'a pas comprise ainsi que le voulait son auteur, le sens compris ne correspond pas au sens voulu et il faut résoudre la difficulté en appliquant le principe de la confiance. In casu, malgré la mention imprécise du nom de la locataire figurant dans la déclaration de résiliation, la locataire a compris que dite résiliation lui était destinée en sa qualité de titulaire du bail; cette compréhension subjective de celle-ci concordait d'ailleurs avec le sens voulu par la bailleresse, à savoir celui de donner congé à la locataire à laquelle elle s'était toujours correctement adressée par le passé. Partant, selon la volonté réelle des parties, le congé était bien destiné à la locataire, qui ne s'est pas trompée sur le destinataire du congé, de sorte que ce dernier n'est pas nul.

Fiche 2310939

4A_479/2019 du 22.10.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; PAIEMENT; EXIGIBILITÉ ; CONTRAT-CADRE
Normes : CCR.1; CO.257c
Résumé : EXIGIBILITÉ DU LOYER - APPLICATION DU CONTRAT-CADRE ROMAND En application de l'art. 257c CO, le loyer doit - sauf convention ou usage local contraire - être payé à la fin de chaque mois. Le contrat-cadre romand, dont la force obligatoire a été arrêtée par le Conseil fédéral notamment pour le canton de Genève, dispose en son art. 1 al. 1 que le loyer est payable par mois et d'avance. En l'espèce, cette disposition est applicable, de sorte que le loyer de décembre 2016 est d'ores et déjà exigible en date du 16 décembre 2016. Une sommation intervenant à cette date pour le loyer de décembre 2016 est donc intervenue en temps utile de sorte qu'une résiliation au sens de l'art. 257d al. 1 CO est valable.

Fiche 2310936

4A_209/2019 du 08.10.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch novembre 2019
Descripteurs : BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES ; DÉCOMPTE(SENS GÉNÉRAL)
Normes : CO.257b.al.2; OBLF.4.al.1
Résumé : DÉCOMPTE CLAIR ET COMPRÉHENSIBLE Selon l'art. 4 al. 1 OBLF, le bailleur doit fournir un décompte au locataire au moins une fois par année lorsque les frais accessoires ne sont pas fixés de manière forfaitaire. Le décompte doit être clair et compréhensible de sorte que le locataire puisse voir dans quelles mesures chaque poste de frais accessoires est mis à sa charge (consid. 8.2). Ce qui est déterminant est que le locataire puisse contrôler les frais accessoires sans un investissement intolérable (consid. 8.2.2). En vertu de l'art. 257b al. 2 CO, le locataire peut également consulter les pièces justificatives. Il s'agit d'un droit relatif au droit de fond qui ne saurait toutefois suffire si le bailleur faillit à son obligation de fournir un décompte(consid. 8.2.4.2).

Fiche 2310937

4A_284/2019 du 01.10.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch novembre 2019
Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ; BESOIN(EN GÉNÉRAL) ; BAILLEUR(BAIL À LOYER)
Normes : CO.271
Résumé : BESOIN DU BAILLEUR ACTIONNAIRE ET PRÉSIDENT DU CONSEIL D'ADMINISTRATION D'UNE ENTREPRISE Le bailleur personnellement partie à un contrat de bail peut le résilier en invoquant un besoin personnel lorsque ce besoin concerne l'entreprise dont il est actionnaire et président du conseil d'administration. Un tel motif n'est pas contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO).

Fiche 2310938

4A_69/2019 du 27.09.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter Bail.ch décembre 2019
Descripteurs : BAIL À LOYER ; MANIFESTATION DE VOLONTÉ ; ACCORD DE VOLONTÉS ; ACCEPTATION DE L'OFFRE ; CONTRE-OFFRE ; CONCLUSION DU CONTRAT
Normes : CO.1; CO.2; CO.3; CO.18; CO.253
Résumé : CONCLUSION DU BAIL PAR ACCEPTATION D'UNE CONTRE-OFFRE Le contrat de bail est conclu lorsque les parties s'entendent sur les éléments objectivement et subjectivement essentiels du contrat. Lorsque l'acceptation d'une offre diverge sur l'un de ces points essentiels, il s'agit d'une contre-offre qui peut être acceptée ou refusée. Savoir s'il y a une acceptation de l'offre ou de la contre-offre s'effectue selon les règles de l'interprétation des manifestations de volonté (art. 18 al. 1 CO).

Fiche 2310957

4A_69/2019 du 27.09.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; DOMMAGES-INTÉRÊTS
Normes : CO.109
Résumé : DOMMAGES-INTÉRÊTS NÉGATIFS Les dommages-intérêts négatifs doivent principalement couvrir les dépenses faites par le créancier pour la négociation, la conclusion et la préparation de l'exécution du contrat devenu caduc, ou les dommages-intérêts dus à des tiers en raison de l'inexécution de ce contrat, ou encore le gain manqué sur d'autres affaires auxquelles le créancier a renoncé en raison dudit contrat. Il n'y a pas matière à réduire de tels frais au seul motif qu'ils auraient été engagés avant la conclusion du contrat.

Fiche 2310941

4A_140/2019 du 26.09.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE ; SOUS-LOCATION ; CROWDSOURCING
Normes : CO.257f.al3; CO.262
Résumé : PERSISTANCE À SOUS-LOUER Une sous-location sans le consentement du bailleur constitue une violation du devoir de diligence si le bailleur a refusé la sous-location pour un motif de l'art. 262 al. 2 CO ou aurait disposé d'un tel motif si le locataire avait demandé l'autorisation de sous-louer. Dans le cas d'espèce, le fait pour la locataire d'avoir loué une dernière fois l'appartement sur Airbnb après l'avertissement du bailleur, sans qu'on sache toutefois si ce contrat de sous-location avait été conclu avant la réception de l'avertissement, ne constitue pas une persistance au sens de l'art. 257f al. 3 CO . Dès lors, la résiliation anticipée est inefficace.

Fiche 2310942

4A_33/2019 du 05.09.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; RÉSILIATION ; CONGÉ-VENTE
Normes : CO.271a.al.1.let.c
Résumé : CONGÉ-VENTE - CONDITIONS Le congé n'est annulable que s'il a été donné par le bailleur uniquement pour amener le locataire à acheter l'appartement loué. Il doit exister un rapport de cause à effet qualifié entre la résiliation du bail et le désir du bailleur de vendre le logement loué au locataire congédié; il faut un lien de causalité naturelle entre le congé et la pression tendant à entraîner le locataire à acheter le logement et, pour que cette relation de causalité soit adéquate, le congé doit être l'expression reconnaissable du motif déloyal du bailleur consistant uniquement à conduire le locataire à acheter. La relation de causalité adéquate entre le congé et le désir d'amener le locataire à acheter fait défaut lorsque le motif du congé ne consiste pas uniquement à entraîner le locataire à acheter, mais trouve sa source dans le souhait de vendre la chose à n'importe qui, ou de l'offrir au même prix au locataire et à des tiers avec priorité au premier. La preuve du rapport de causalité entre le congé et l'éventuel achat par le locataire incombe à ce dernier.

Fiche 2310928

Pas de décision du 01.09.2019

Nicolas SAVIAUX
Publication CdB 3/19, p. 65ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; MORT ; LOCATAIRE ; RÉSILIATION
Normes : CC.560; CO.266i; CO.271a.al.1.let.f
Résumé : DÉCÈS DU LOCATAIRE : UN POINT DE SITUATION in CdB 3/19, p. 65ss
Remarques : Doctrine

Fiche 2310933

4A_147/2019 du 29.08.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER; CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE; DROIT D'OPTION(EXÉCUTION DE L'OBLIGATION) ; CONCLUSION DU CONTRAT ; TACITE
Normes : CO.253; CO.266
Résumé : EXERCICE D'UN DROIT D'OPTION - CONCLUSION TACITE D'UN NOUVEAU BAIL Un contrat de durée déterminée (art. 266 al. 1 CO) peut être assorti d'un droit de prolongation avec adaptation de loyer (droit d'option). L'exercice d'un droit d'option nécessite une manifestation de volonté topique et suffisamment explicite. Le seul fait de contester une résiliation entachée d'un vice de forme dirimant et évident ne constitue pas une telle manifestation de volonté. Lorsque les locataires demeurent dans les locaux et continuent à les exploiter sans que le bailleur en exige la restitution, les parties concluent tacitement un nouveau bail aux conditions antérieures, et non pas aux conditions prévues en cas d'exercice du droit d'option.
Voir aussi : ACJC/12/2021

Fiche 2310932

5A_761/2018 du 12.08.2019

TF , IIe Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch octobre 2019
Descripteurs : BAIL À LOYER; ANNOTATION; REGISTRE FONCIER ; LIMITATION(EN GÉNÉRAL); POUVOIR DE DISPOSER
Normes : CO.261b; CC.959; CC.960
Résumé : ANNOTATION AU REGISTRE FONCIER - EXCLUSION DE LA FACULTÉ DE DISPOSER Un locataire ne peut demander l'annotation au registre foncier d'une « exclusion de la faculté de disposer » en lien avec un accord au sens de l'art. 261b CO visant à protéger les rapports de bail. Seuls sont envisageables une restriction du droit d'aliéner au sens de l'art. 960 CC ou un blocage du registre foncier au sens de l'art. 56 ORF. Cette dernière disposition concerne toutefois le cas où une décision exécutoire a été rendue ; dès lors, le requérant devait demander l'annotation d'une restriction du droit d'aliéner afin de protéger un rapport de bail tel que convenu entre les parties au sens de l'art. 261b CO en lien avec l'art. 959 al. 1 CC, respectivement pour protéger un droit d'habitation au sens de l'art. 776 CC.

Fiche 2310927

4A_198/2019 du 07.08.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch septembre 2019
Descripteurs : BAIL À LOYER ; EFFICACITÉ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PROCÉDURE DE CONCILIATION ; MOYEN DE DROIT ; DOMMAGE IRRÉPARABLE
Normes : CPC.206.al.1; CPC.319.let.b.ch.2; CO.257d; CO.271
Résumé : DÉFAUT DE DEMANDEUR - RAYÉ DU RÔLE - RECOURS - CONDITIONS La décision de l'autorité de conciliation de rayer l'affaire du rôle en raison du défaut du demandeur (art. 206 al. 1 CPC) n'est susceptible d'un recours que lorsqu'elle peut causer un préjudice difficilement réparable (art. 319 let. b ch. 2 CPC). Tel n'est pas le cas lorsque l'action porte sur la constatation de l'invalidité du congé, celle-ci pouvant en effet être introduite en tout temps. Dans ce cas, la décision de l'autorité de conciliation n'est pas susceptible d'un recours.

Fiche 2310386

4A_570/2018 du 31.07.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication ATF 145 III 281; BOHNET, Le logement de famille, lecongé et la consorité des époux colocataires (arrêt 4A_570/2018), Newsletter Bail.ch septembre 2019; DB 31/2019, p. 66ss
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONTESTATION DU CONGE; COLOCATAIRE; CONJOINT; CONSORITE; ACTION EN CONTESTATION; RESILIATION
Normes : CO.273; CO.273a; CO.271; CO.271a; CPC.70; CC.2
Résumé : CONJOINTS COLOCATAIRES - PAS DE FACULTÉ D'AGIR INDIVIDUELLEMENT En application de l'art. 273a CO, lorsque la chose louée sert de logement de famille, le conjoint non-locataire peut contester le congé en agissant seul à l'encontre du bailleur. Cette disposition n'est pas applicable par analogie lorsque les conjoints sont tous deux locataires ; ils forment une consorité nécessaire (art. 70 al. 1 CPC) et doivent dès lors agir ensemble à l'encontre du congé (art. 271 et 271a CO). Lorsqu'un seul des conjoints colocataires entend contester le congé, il doit agir aussi bien à l'encontre du bailleur que de son conjoint colocataire ne s'opposant pas au congé ; s'il ne le fait pas, la légitimation active lui est niée. Toutefois, dans le cas d'espèce, la bailleresse qui invoque l'absence de légitimation active alors qu'elle n'entendait résilier le bail qu'à l'encontre de la locataire ayant contesté le congé, viole l'art. 2 al. 2 CC relatif à l'interdiction de l'abus de droit.
Remarques : revirement de jurisprudence par rapport à l'ATF 118 II 168

Fiche 2310935

4A_39/2019 du 23.07.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch novembre 2019; CdB 4/2019, p. 109
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE ; OBLIGATION D'ENTRETIEN
Normes : CO.257f:al; CO.257f; CC.277; CC.276
Résumé : DEVOIR D'ENTRETIEN D'UN PARENT - PAS DE SOUS-LOCATION La question de l'hébergement d'un enfant en apprentissage ne ressortit ni au droit du bail, ni au droit du prêt à usage, mais au droit de la filiation. Il n'y a ni contrat de sous-location, ni contrat de prêt entre le père et sa fille. Le devoir d'entretien du père, qui s'étend à l'hébergement de l'enfant, est soumis à l'art. 277 al. 2 CC. L'hébergement de cet enfant entre ainsi dans l'usage normal de la chose louée par le père locataire, même si celui-ci n'occupe pas lui-même le logement. En l'absence d'une sous-location injustifiée, le bailleur ne peut dès lors pas résilier le bail de manière anticipée au sens de l'art. 257f al. 3 CO.

Fiche 2310930

4A_276/2018 du 22.07.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch octobre 2019; DB 31/2019, p. 19 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL); INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE ; ÉQUITÉ
Normes : CO.267; CO.42
Résumé : FIXATION DE L'INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE EN ÉQUITÉ EN RAISON DE DÉFAUTS Le locataire qui reste dans les locaux loués après la fin du bail contrevient à son obligation contractuelle de restitution (cf. art. 267 al. 1 CO). Sur la base d'un rapport de fait assimilable au bail, le bailleur peut alors prétendre à une indemnité pour occupation des locaux équivalant en principe au loyer convenu. Le bailleur n'aura dès lors pas à prouver un dommage, soit qu'il aurait pu relouer le bien immédiatement pour un loyer identique. Cette jurisprudence n'interdit pas au bailleur de faire valoir un dommage supplémentaire et de prouver, par exemple, qu'il avait la possibilité de relouer les locaux à un loyer plus élevé. Il n'est pas non plus exclu que l'indemnité pour occupation soit inférieure au loyer convenu si le locataire retire des locaux non libérés une jouissance moindre que celle qui avait été convenue et qui justifiait le loyer prévu ; tel pourra être le cas, selon les circonstances, si la chose louée est affectée de défauts. Dans le cas d'espèce, le loyer convenu correspondait à l'usage de locaux pouvant accueillir 150 personnes ; cet usage ne pouvait plus être garanti par la bailleresse de sorte qu'il se justifiait d'arrêter l'indemnité en équité, en application de l'art. 42 al. 2 CO.

Fiche 2309271

4A_477/2018 du 16.07.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch septembre 2019
Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); FAUTE; DOMMAGE
Normes : CO.259e; CO.259a.al.1.let.c; CO.101
Résumé : ABSENCE DE FAUTE DU BAILLEUR QUI N'A PAS CONNAISSANCE DU DÉFAUT Lorsque la chose louée est affectée d'un défaut non imputable au locataire et auquel il n'est pas tenu de remédier à ses propres frais et qu'il subit un dommage, il peut exiger des dommages-intérêts du bailleur, sauf si ce dernier prouve qu'aucune faute ne lui est imputable (art. 259a al. 1 let. c et 259e CO) ; en ce sens, le bailleur peut notamment se libérer s'il démontre qu'il n'avait pas connaissance du défaut. Il n'est en effet pas tenu de contrôler que la chose reste dans un état conforme au contrat durant celui-ci. Il appartient au locataire d'informer le bailleur. Le bailleur répond également des actes de ses auxiliaires (art. 101 CO) ; il ne peut se libérer que s'il prouve qu'on ne pourrait lui imputer une faute s'il avait lui-même agi comme son auxiliaire ; il convient de tenir compte aussi bien des actes que des compétences de l'auxiliaire. Le bailleur ne peut se prévaloir du fait qu'il ne connaissait pas l'existence du défaut pour démontrer l'absence de faute de sa part lorsque lui ou son auxiliaire sont directement responsables du défaut. Dans le cas d'espèce, le défaut est le fait d'un auxiliaire du bailleur ; ce dernier échoue donc à démontrer son absence de faute.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_32/2018 du 11.07.2018; ACJC/137/2007 du 05.02.2007

Fiche 2310964

ACJC/1071/2019 du 15.07.2019

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; LOGEMENT SOCIAL
Normes : CO.271a.al.1.let.f; CO.271
Résumé : SOUS-OCCUPATION - POLITIQUE SOCIALE DU BAILLEUR Un congé pour sous-occupation donné par un bailleur lorsque les parties ont contractuellement convenu un taux d'occupation des logements, l'application d'une surtaxe en cas de dépassement du taux d'occupation prescrit et la possibilité de résilier en sus le bail en cas de sous-occupation, ne saurait être qualifié de contraire à la bonne foi dans le cadre de la politique sociale poursuivie par le bailleur et dans le contexte de la politique de ce dernier de lutte contre la pénurie. Une sous-occupation dans ce contexte constitue un inconvénient majeur pour le bailleur au sens de l'art. 271a al. 1 let. f CO.
Voir aussi : ACJC/482/2006 du 08.05.2006 (pour logement subventionné LGL)

Fiche 2310926

4A_581/2018 du 09.07.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication CdB 4/2019, p. 104
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; PRIX D'ACHAT ; FUSION
Normes : CO.269; CO.270
Résumé : PRIX D'ACQUISITION - FUSION La fusion de deux caisses de prévoyance ne peut pas être assimilée au partage d'une succession ou à la liquidation d'un régime matrimonial, à l'occasion desquels les parties fixent le prix d'un bien destiné à devenir la propriété d'une personne de la communauté. Le transfert qui intervient à cette occasion n'est pas assimilable à une vente et n'implique aucune modification des bases de calcul justifiant une adaptation du loyer. Seuls sont donc pertinents pour un calcul du rendement net les montants des fonds investis par la société absorbée pour construire l'immeuble, soit en l'espèce les montants investis au moment de sa construction.
Voir aussi : arrêt du TF 4C.291/2001 du 09.07.2002 (fusion par absorption); ACJC/1676/2019 du 18.11.2019

Fiche 2310961

4A_113/2019 du 09.07.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; ANNULABILITÉ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; PRINCIPE DE LA BONNE FOI
Normes : CO.271
Résumé : RÉSILIATION CONTRAIRE À LA BONNE FOI - POSSESSION D'ARMES - LOGEMENT EN DÉSORDRE La résiliation ordinaire du bail ne suppose pas de motif particulier, mais ne doit pas être contraire aux règles de la bonne foi. Si le fait d'avoir chez soi une arme chargée est potentiellement et en principe de nature à mettre en danger les autres locataires d'un immeuble, ce n'était pas le cas dans les circonstances spécifiques du cas d'espèce. Un congé donné pour ce motif ne répond à aucun intérêt digne de protection. Il en va de même du fait que le logement du locataire soit en désordre et encombré, sans pour autant être en état d'insalubrité.

Fiche 2310925

4A_581/2018 du 09.07.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication CdB 4/2019, p. 104
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; CALCUL ; RENDEMENT NET
Normes : CO.269
Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - ETAPES Pour déterminer le rendement net de la chose louée, il faut procéder en sept étapes : 1° déterminer tous les coûts d'investissements effectifs (ou prix de revient) de l'immeuble; 2° déduire de ces coûts les fonds étrangers afin d'obtenir le montant des fonds propres investis; 3° réévaluer le montant des fonds propres investis pour tenir compte du renchérissement; 4° appliquer à ces fonds propres investis réévalués le taux de rendement admissible; 5° ajouter à ce rendement admissible des fonds propres les charges immobilières annuelles; 6° ventiler ce résultat appartement par appartement pour obtenir le loyer admissible de la chose louée; 7° comparer le loyer admissible obtenu avec le loyer actuel.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_239/2018 du 19.02.2019; arrêt du TF 4A_554_2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )
Remarques : changement de jurisprudence- voir arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020; (fiche n° 2543255 et fiche n° 2543296)

Fiche 2310922

4A_128/2019 du 03.07.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication CdB 4/2019, p. 99
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; CONTESTATION DU CONGÉ ; USAGE PERSONNEL ; PERSONNE MORALE ; SOCIÉTÉ ANONYME
Normes : CO.271; CO.271a; CO.272
Résumé : BESOIN URGENT DU BAILLEUR - SOCIÉTÉ ANONYME Au regard de l'art. 271 al. 1 CO, le bailleur - personne physique ou personne morale - peut légitimement avancer l'intention d'attribuer les locaux loués à un tiers, tel qu'un ami, une relation d'affaires ou un employé. Une société anonyme peut donc vouloir attribuer les locaux à son actionnaire, ou à une autre personne liée à celui-ci, aussi bien qu'à d'autres tiers. En revanche, dans l'hypothèse particulière où le congé paraît annulable selon l'art. 271a al. 1 let. d ou e CO, parce que le bailleur l'a signifié alors qu'un procès était en cours entre les parties, ou moins de trois ans après la fin d'un procès terminé à l'avantage du locataire, le juge doit encore examiner si ce congé répond à un besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés (art. 271a al. 3 let. a CO). Selon le texte légal, le bailleur ne peut alors invoquer que son propre besoin ou celui de membres de sa famille, à l'exclusion de celui d'autres tiers. Une société anonyme n'a pas de famille et il est donc très douteux qu'en position de bailleresse, elle puisse obtenir ce qui est une dérogation au régime ordinaire. En matière de prolongation, le besoin personnel d'un actionnaire de la société bailleresse est pris en considération, mais dans une moindre mesure par rapport à la situation où le bailleur est une personne physique.

Fiche 2310369

4A_128/2019 du 03.07.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication CdB 4/2019, p. 99
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; PERSONNE MORALE
Normes : CO.272
Résumé : BESOIN DE LA PERSONNE MORALE En matière de prolongation, le besoin personnel d'un actionnaire de la société bailleresse peut être pris en considération, mais dans une moindre mesure par rapport à la situation où le bailleur est une personne physique.
Voir aussi : Arrêt du TF 4A_447/2015 du 31 mars 2016 et ATF 132 III 737

Fiche 2310921

4A_231/2019 du 18.06.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication CdB 4/2019, p. 97
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE ; LOCATAIRE
Normes : CO.257f.al3; CO.257f
Résumé : ETAT DU LOGEMENT - SALETÉ - ENCOMBREMENT Le bailleur d'un appartement est en droit d'exiger du locataire que le logement soit maintenu, respectivement rétabli dans un état apte à une habitation normale. Tel n'est pas le cas lorsque le logement présente une saleté repoussante ou un encombrement démesuré, rendant délicate la maîtrise d'un potentiel incendie. L'une ou l'autre de ses situations et le refus du locataire d'y remédier malgré une protestation écrite du bailleur justifient le congé au sens de l'art. 257f al. 1 et 3 CO.

Fiche 2310947

Pas de décision du 01.06.2019

Philippe RICHARD
Publication CdB 2/2019, p. 33ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; RENDEMENT NET
Normes : CO.269; CO.269a; CO.270
Résumé : CRITIQUE DE LA JURISPRUDENCE DU TRIBUNAL FÉDÉRAL SUR LES ARTICLES 269, 269a litt. a et 270 CO, in CdB 2/2019, p. 33ss
Voir aussi : arrêt du TF 4A_554/2019 du 26.10.2020 ( Fiche 2543255 et Fiche 2543296 )
Remarques : Doctrine

Fiche 2310967

ACJC/762/2019 du 27.05.2019

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; DEMEURE ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; LOYER ; SOMMATION ; EXIGIBILITÉ
Normes : CO.257d
Résumé : AVIS COMMINATOIRE - EXIGIBILITÉ DU LOYER La date de réception de l'avis comminatoire est déterminante pour savoir si le loyer réclamé est exigible. In casu, avis comminatoire du 31 juillet, reçu au plus tôt le 1er août par le locataire, de sorte que le loyer du mois d'août était exigible.

Fiche 2310923

4A_335/2018 du 09.05.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication cf. commentaire de l'arrêt newsletter bail.ch - août 2019; DB 31/2019, p. 35 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; ERREUR ESSENTIELLE ; EX NUNC
Normes : CO.23ss
Résumé : INVALIDATION DU CONTRAT - ERREUR ESSENTIELLE - EFFETS Selon la jurisprudence, le contrat qui a été valablement invalidé pour vice du consentement (art.31 al. 1-2 CO), comme d'ailleurs le contrat nul pour vice de forme (art. 216 CO), le contrat révoqué conformément à l'art. 40f CO, le contrat qui ne se conclut pas ou le contrat soumis à une condition suspensive, est en principe invalide depuis le début, soit ex tunc, et les prestations qui ont déjà été effectuées doivent être restituées, pour les choses, selon les règles de l'action en revendication (art. 641 al. 2 CC) et, pour les autres prestations, selon les règles de l'action en enrichissement illégitime(art. 62 ss CO). Toutefois, pour les contrats de durée, partiellement ou entièrement exécutés, il faut admettre qu'il y a en quelque sorte une résiliation extraordinaire avec effet ex nunc : pour la partie exécutée, l'accord des parties n'est pas modifié et est valable jusqu'à la déclaration d'invalidation.

Fiche 2310965

ACJC/647/2019 du 06.05.2019

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RESTITUTION ANTICIPÉE ; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT ; CONCLUSION DU CONTRAT
Normes : CO.264; CO.270
Résumé : REPRISE DU BAIL - CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL - DISTINCTION La reprise du bail par le locataire de remplacement n'équivaut pas à la conclusion d'un nouveau bail, sauf si les parties l'entendent ainsi. S'il est accepté, le candidat prend, dans le rapport de bail, la place du locataire sortant et le candidat accepté ne peut pas contester le «loyer initial». La forme adoptée par les parties à cet égard, serait-ce la signature d'un nouveau bail ou celle d'un avenant au contrat précédent, n'est pas déterminante. Le candidat proposé et le bailleur ont également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat prévoyant des conditions différentes (loyer, durée, échéances, destination des locaux). Dans cette hypothèse, le nouveau loyer peut être contesté aux conditions de l'article 270 CO. Ceci est également valable si le loyer demeure inchangé par rapport au bail précédent, dans la mesure où d'autres prestations se voient modifiées à cette occasion, telle que la surface des locaux réduite. L'établissement d'un nouveau contrat avec la notification d'un avis de fixation de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail mentionnant la possibilité pour les locataires de contester le loyer initial est un indice confirmant la volonté de la bailleresse de conclure un nouveau contrat de bail à loyer.
Voir aussi : 4A_504/2009 du 6 janvier 2010

Fiche 2310920

5A_34/2019 du 30.04.2019

TF , IIe Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch - juillet 2019
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CURATELLE ; AUTORITÉ DE PROTECTION DE L'ADULTE ; AUTORISATION OU APPROBATION(EN GÉNÉRAL)
Normes : CC.416.al.1.ch.1; CO.266l
Résumé : RÉSILIATION PAR LE CURATEUR - CONSENTEMENT DE L'AUTORITÉ DE PROTECTION DE L'ADULTE Le consentement de l'autorité de protection de l'adulte est nécessaire lorsqu'un curateur - agissant au nom de la personne concernée - entend résilier le contrat de bail de cette dernière. L'APEA doit tenir compte des intérêts subjectifs de la personne concernée pour autant que sa situation financière et l'état du logement le permettent. La nécessité du consentement de l'APEA n'est pas absolue ; tel n'est en effet pas le cas si la personne concernée est capable de discernement, que l'exercice de ses droits civils n'est pas restreint par la curatelle et qu'elle donne son consentement.

Fiche 2310934

ACJC/603/2019 du 29.04.2019

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; MODIFICATION(EN GÉNÉRAL) ; BAILLEUR(BAIL À LOYER) ; LOGEMENT SOCIAL
Normes : CO.269d
Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT PAR LE BAILLEUR - APPLICATION D'UN NOUVEAU RÈGLEMENT POUR LES LOGEMENTS À CARACTÈRE SOCIAL La loi est muette quant aux critères en vertu desquels le juge se prononcera sur le bien-fondé de la modification du contrat. Si celle-ci est appréciable économiquement, le juge s'inspirera des règles des art. 269 et 269a CO. Dans les autres cas, il tranchera en équité, en mettant en balance les intérêts en présence. En particulier, comme en matière de rénovation, le juge se demandera si l'autre prétention peut être raisonnablement imposée au locataire. Il examinera aussi si la modification intervient au détriment du locataire. Enfin, le juge pourra s'inspirer des règles relatives à l'annulation des résiliations abusives (art. 271 et 271a CO). En d'autres termes, le juge tiendra compte des inconvénients que la modification du contrat engendre pour le locataire, ainsi que des motifs invoqués par le bailleur. La limite des prétentions que le bailleur peut formuler résulte du caractère impératif de la plupart des dispositions des art. 253 ss CO, du respect des règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de la nécessité d'éviter que la prétention équivaille dans ses effets à une résiliation. En cas de doute, le juge refusera la modification sollicitée en s'appuyant sur le principe de la fidélité au contrat. In casu, la modification imposée par la bailleresse est l'application d'un règlement pour les logements à caractère social, lequel contient notamment des dispositions sur la possibilité de résilier le bail avant son expiration si les conditions particulières de location fixées par la bailleresse ne sont pas respectées. Tout en laissant la question de savoir si ce nouveau règlement péjore la situation du locataire ouverte, la Cour retient que l'intérêt public de la bailleresse de lutter contre la pénurie et de loger des personnes en situation de précarité en assurant une équité entre eux l'emporte sur l'intérêt du locataire.
Voir aussi : ACJC/969/2019 du 01.07.2019; ACJC/732/2019 du 20.05.2019

Fiche 2310917

4A_115/2019 du 17.04.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; DEMEURE DU DÉBITEUR ; RÉSILIATION IMMÉDIATE ; COMPENSATION DE CRÉANCES ; CAS CLAIR
Normes : CO.62; CO.63; CO.81; CO.257d; CPC.257
Résumé : CONGÉ POUR DEMEURE - PAIEMENT ANTICIPÉ DES LOYERS Selon l'art. 81 CO, le débiteur peut exécuter son obligation avant l'échéance, si l'intention contraire des parties ne ressort ni des clauses ou de la nature du contrat, ni des circonstances. In cas, le locataire a payé chaque mois, pendant près de dix ans, CHF 100.- en plus du loyer dû. Il n'a cependant pas acquitté par anticipation les loyers futurs, dans la mesure où il a payé le loyer qu'il croyait dû, ne connaissant pas la nullité de la hausse. Les bailleurs pouvaient donc de bonne foi admettre que les sommes reçues couvraient le loyer courant. L'éventuelle créance du locataire en répétition de l'indu aurait dû être opposée en compensation pour parer à la menace de résiliation du bail.

Fiche 2310929

4A_115/2019 du 17.04.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication CdB 3/19, p. 84ss
Descripteurs : BAIL À LOYER; DEMEURE; COMPENSATION DE CRÉANCES; RÉSILIATION ; CAS CLAIR
Normes : CO.120; CO.257d; CPC.257
Résumé : DEMEURE - COMPENSATION AVEC CRÉANCE EN RESTITUTION DE L'INDU Un locataire peut exécuter son obligation pécuniaire avant l'échéance, si l'intention contraire des parties ne ressort ni des clauses ou de la nature du contrat, ni des circonstances. L'acquittement, sans réserve, d'une hausse de loyer par un locataire qui en ignore la nullité ne constitue pas un paiement anticipé des loyers futurs. Lorsqu'un locataire entend s'acquitter de ses loyers par compensation avec une créance en restitution de l'indu, il doit le déclarer au plus tard dans le délai de sommation qui lui est accordé par le bailleur.

Fiche 2310915

4A_598/2018 du 12.04.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch juin 2019; CdB 3/19, p. 76; DB 31/2019, p. 48ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONCLUSION DU CONTRAT ; CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE ; ABUS DE DROIT ; FRAUDE À LA LOI ; CONTRATS EN CHAÎNE
Normes : CO.255; CO.266; CO.270
Résumé : CONTRATS EN CHAÎNE - FRAUDE À LA LOI - FARDEAU DE LA PREUVE S'il appartient en principe au locataire de prouver la fraude à la loi, il convient de tenir compte du fait que démontrer l'intention frauduleuse, en tant que circonstance interne au bailleur, confine souvent à l'impossible. Lorsque le locataire allègue de manière détaillée en quoi consisterait la fraude à la loi qu'il reproche au bailleur, le juge peut se contenter d'une vraisemblance prépondérante et inviter le bailleur à collaborer à la preuve, en exposant pour quelles raisons - qu'il ne connaît a priori que lui-même - il a opté pour la conclusion de baux de durée déterminée.Le défaut de motif plausible peut, dans le cadre d'une appréciation d'ensemble de tous les éléments pertinents - parmi lesquels figure notamment la pénurie de logements sur le marché concerné et une pratique systématique du bailleur -, conduire à l'admission d'une fraude à la loi. In casu, fraude admise dans le cadre d'une pratique d'un bailleur consistant à mettre en place - sans motifs particuliers -, lorsque le loyer initial est soumis au contrôle des loyers prévu par la LDTR, un système permettant de minimiser le risque de contestation du loyer initial, en concluant avec le locataire un contrat de durée déterminée prévoyant un loyer échelonné (trois ans de loyer fixé par le département, puis un à deux ans avec un loyer largement majoré), dans un contexte de pénurie de logement.

Fiche 2310919

4A_469/2017 du 08.04.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch, juillet 2019
Descripteurs : CONTRAT DE DÉPÔT ; STIPULATION POUR AUTRUI
Normes : CO.472; CO.112
Résumé : CONSIGNATION La consignation est une forme particulière de dépôt. Elle consiste en l'opération par laquelle une personne - le consignant - remet une chose à une autre - le consignataire - à charge pour ce dernier de la conserver jusqu'à ce qu'un tiers - le bénéficiaire - ou le consignant soit autorisé à lui en réclamer la délivrance. Trois relations sont en jeu: le consignant et le consignataire sont liés par un contrat de dépôt (art. 472 ss CO); entre le consignant et le bénéficiaire, il existe une relation contractuelle propre, étrangère comme telle à la consignation; entre le consignataire et le bénéficiaire, la consignation se caractérise comme une stipulation pour autrui (art. 112 CO), soumise à la réalisation de conditions.

Fiche 2310916

4A_524/2018 du 08.04.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication CdB 3/19, p. 69ss; DB 31/2019, p. 59ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL) ; ACTION EN REVENDICATION(DROITS RÉELS) ; INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE
Normes : CO.262; CO.273b; CC.641; CC.940
Résumé : INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE - SOUS-OCCUPANT À TITRE GRATUIT Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose au propriétaire (cf. aussi art. 273b al. 1 CO). Il en découle qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire et que le propriétaire n'a pas à attendre que le locataire résilie le contrat de sous-location en respectant des délais et termes. Le propriétaire ne dispose que d'une action en revendication contre le sous-locataire lorsqu'il veut obtenir la libération des locaux de la part de celui-ci. Ce n'est que dans trois cas limitativement énumérés par la loi qu'un lien contractuel entre le bailleur et le sous-locataire et donc une action contractuelle du premier contre le second sont admis (utilisation de la chose non conforme à l'usage prévu dans le bail principal (art. 262 al. 3 2e phr. CO), exercice du droit de rétention en matière de bail commercial (art. 268 al. 2 CO) et sous-location fictive (art. 273b al. 2 CO)). La résiliation du bail principal est opposable au sous-locataire et c'est à partir de l'expiration du bail principal que le propriétaire a droit à la restitution des locaux de la part du sous-locataire. Par conséquent, le propriétaire peut réclamer une indemnité au sous-locataire possesseur qui continue d'utiliser les locaux après l'expiration du bail principal en sachant que le bailleur n'entend pas lui en céder l'usage gratuitement car il est alors de mauvaise foi, en vertu de l'art. 940 CC. Il n'en va pas différemment lorsque l'usage a été concédé au sous-occupant à titre gratuit par le locataire principal.

Fiche 2310918

5A_436/2018 du 04.04.2019

TF , IIe Cour de droit civil
Publication Destiné à la publication newsletter bail.ch, juillet 2019
Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONTRAT INNOMMÉ ; CONTRAT D'HÔTELLERIE ; CROWDSOURCING
Normes : CC.712a.al.2; CO.253ss
Résumé : LOCATION D'APPARTEMENT - AIRBNB - QUALIFICATION La location d'un appartement sur une plateforme du type AirBnB ne constitue pas un rapport de bail ordinaire mais doit être considéré comme une utilisation parahôtellière : la durée d'une location AirBnB et son « loyer » se déterminent par nuitée ; la personne du locataire ne repose pas sur le libre choix total des parties mais dépend des critères de sélection et de disponibilité de la plateforme utilisée.

Fiche 2335254

4A_450/2018 du 03.04.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch mai 2019; DB 31/2019, p. 46 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER ÉCHELONNÉ;FORMULE OFFICIELLE
Normes : CO.269c; CO.269d; CO.270d; OBLF.19
Résumé : NOTIFICATION DE CHAQUE ÉCHELON L'obligation pour le bailleur de notifier chaque nouvel échelon au moyen de la formule officielle ne remplit aucune fonction protectrice, puisqu'une contestation est exclue par l'article 270d CO. In casu, le TF laisse cependant ouverte la question de la nullité des échelons qui n'ont pas été notifiés au moyen de la formule officielle, car ce grief n'a pas été soulevé dans la procédure cantonale.

Fiche 2324532

ACJC/394/2019 du 18.03.2019

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;REPRÉSENTATION
Normes : CO.32
Résumé : REPRÉSENTATION - PERSONNALITÉ DU COCONTRACTANT INDIFFÉRENTE Selon la jurisprudence, l'art. 32 al. 2 in fine CO s'applique aussi lorsque le tiers ne pouvait pas se rendre compte que celui avec lequel il traitait voulait conclure l'affaire au nom d'autrui. Si la volonté du représentant d'agir au nom d'autrui est établie, l'indifférence du tiers remplace alors la manifestation de cette volonté, de sorte que l'effet de représentation se produit, bien que le tiers ignore l'existence d'un rapport de représentation. La personnalité du cocontractant est indifférente au tiers si ce dernier, au lieu de passer le contrat avec la personne qui s'est présentée à lui sans faire état de l'existence d'un rapport de représentation, eût également conclu le contrat avec une autre personne.
Voir aussi : ATF 117 II 387

Fiche 2310913

4A_664/2018 du 12.03.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE PAIEMENT; DEMEURE; RÉSILIATION ANTICIPÉE; EXPULSION DE LOCATAIRE; ABUS DE DROIT ; CAS CLAIR
Normes : CO.257d; CPC.257
Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - DEMEURE DU LOCATAIRE - AUCUN VERSEMENT DEPUIS PLUSIEURS MOIS Lorsque, comme en l'espèce, le locataire ne verse plus aucun loyer depuis plusieurs mois et n'a aucune intention d'exécuter un quelconque versement par suite de la sommation reçue, cela quels que soient le délai imparti et le montant à acquitter, les moyens qu'il soulève à l'encontre du congé donné en vertu de l'art. 257d CO procèdent de l'abus de droit. La situation juridique est claire au regard de l'art. 257 CPC.
Voir aussi : ACJC/238/2022 du 21.02.2022

Fiche 2310966

ACJC/332/2019 du 28.02.2019

CJ , CABL
Recours TF déposé le 05.04.2019, rendu le 12.07.2019, DROIT CIVIL, 4A_166/2019
Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONCLUSION DU CONTRAT ; VOLONTÉ RÉELLE ; SIMULATION ; MANIFESTATION DE VOLONTÉ
Normes : CO.18; CO.253
Résumé : CONCLUSION DU CONTRAT - SIMULATION Il incombe à celui qui se prévaut de la simulation d'en apporter la preuve(art. 8 CC), étant précisé qu'on ne saurait admettre trop facilement que les déclarations ou attitudes des parties ne correspondent pas à leur volonté réelle; le juge doit se montrer exigeant en matière de preuve d'une simulation. Des allégations de caractère général et de simples présomptions ne suffisent pas. Selon la jurisprudence, le comportement ultérieur des parties est un indice de leur intention réelle au moment de la conclusion du contrat. In casu, le bailleur et la locataire n'avaient pas la réelle intention de se lier par un contrat de bail. En effet, le bailleur avait conclu le contrat de bail avec la locataire, en tant que locataire fictive, dans la mesure où ses soeurs, qui devaient occuper l'appartement, n'avaient pas de permis de séjour. L'intention du bailleur était de louer les locaux aux soeurs, qu'il avait d'ailleurs toujours considéré comme étant ses locataires et qui s'étaient comportées comme telles. Le contrat de bail conclu entre le bailleur et la locataire ayant été simulé, il est nul.
Voir aussi : ACJC/1247/2021 du 04.10.2021 (cocontractants n'avaient pas l'intention réelle de conclure un bail, mais de régler une modalité de leur relation de fiducie. Contrat de bail était donc simulé)

Fiche 2324474

ACJC/302/2019 du 27.02.2019

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;DÉFAUT DE PAIEMENT;DEMEURE
Normes : CO.257d; CO.271
Résumé : DÉFAUT DE PAIEMENT - ABSENCE DE REVENUS DU LOCATAIRE L'absence de revenus du locataire - qu'il s'agisse de revenus tirés d'un emploi salarié ou provenant de l'aide sociale - n'est pas un motif d'annulation du congé pour défaut de paiement du loyer.

Fiche 2352332

ACJC/256/2019 du 25.02.2019

CJ , CABL
Publication newsletter Bail.ch mars 2020
Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE LA CHOSE;CHOSE LOUÉE;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL)
Normes : CO.256; CO.259; CO.269d
Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - MODIFICATION DU CONTRAT - DÉLIMITATION PLACES DE PARKING Lorsque le contrat de bail indique que la locataire dispose d’un emplacement de parking délimité sur plan, mais que ce dernier manque de précision, l’usage entrepris par la locataire depuis le début du bail est déterminant, faute d’opposition de la bailleresse. La réduction du nombre de places de parc sans compensation constitue une modification du contrat en défaveur de la locataire qui rend obligatoire l’emploi d’une formule officielle et la chose est alors affectée d’un défaut.
Remarques : confirmé par 4A_151/2019 du 09.12.2019

Fiche 2310912

4A_393/2018 du 20.02.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter Bail.ch avril 2019; DB 31/2019, p. 32 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ ; TRANSFERT DE BAIL
Normes : CO.261
Résumé : ALIÉNATION DE LA CHOSE LOUÉE - LOCATAIRE PAS ENCORE EN POSSESSION DES LOCAUX Un transfert de bail après que la chose louée a été aliénée ne suppose pas que le locataire soit déjà entré en possession de l'objet loué. La seule conclusion du contrat suffit.

Fiche 2332451

4A_488/2018 du 20.02.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication newsletter bail.ch avril 2019; MRA 3/2019, p. 142
Descripteurs : BAIL À LOYER;ANNULABILITÉ;RÉSILIATION;CONGÉ DE REPRÉSAILLES;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS
Normes : CO.271a.al1.lete.ch4
Résumé : DÉLAI DE PROTECTION - NOUVEAU CONTRAT Lorsque les parties concluent une transaction qui rend le contrat en cause nul et renvoie au bail précédent et que le locataire demande ensuite au bailleur d’établir un nouveau contrat à son nom, il faut retenir que le processus transactionnel concernait le premier contrat et non le suivant, si bien que le délai de protection prévu à l’art. 271a al. 1 lit. e ch. 4 CO ne s’applique pas au congé portant sur le contrat ultérieur.