Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

David LACHAT

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 169 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;GESTION D'AFFAIRES

Normes : CO.419 ss

Résumé : LA GESTION D'AFFAIRES SANS MANDAT EN DROIT DU BAIL, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 169 ss

Remarques : Doctrine

CJ , CJCA

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PROLONGATION

Normes : CO.272; CO.272b

Résumé : PROLONGATION - DIFFICULTE A TROUVER DES LOCAUX DE REMPLACEMENT Le juge doit se demander aussi s'il est particulièrement difficile pour le locataire de trouver des locaux de remplacement (ATF 136 III 190 consid. 6), notamment en raison de la nature particulière de ses activités, ainsi que du besoin plus ou moins urgent pour le bailleur de voir partir le locataire (ATF 136 III 190 consid. 6).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al2

Résumé : CLAUSE SUR LES FRAIS ACCESSOIRES En principe, les frais accessoires, qui sont mis à la charge du locataire, doivent être indiqués de manière suffisamment précise dans le contrat lui-même. Par exception à cette règle, le renvoi à une annexe du contrat ou des conditions générales est admissible si celles-ci ne font que concrétiser les frais accessoires déjà attribués au locataire par le contrat. Les rubriques doivent être aisément compréhensibles pour un non-juriste. Lorsqu’une charge est identifiable dans le contrat, le renvoi à des annexes est valide même si la liste annexée n’est pas formulée de manière exhaustive. L’utilisation des termes « notamment » ou « en particulier » ne permet toutefois pas au bailleur d’ajouter des frais supplémentaires à ceux énumérés. Lorsqu'une liste de frais est mentionnée dans le contrat de bail, l'inadéquation de quelques postes par rapport à l'immeuble dont il est question n'affecte pas la compréhension que les locataires ont des postes qui leur seront facturés.

Voir aussi : Sandra Pereira, Conditions de validité de la convention spéciale sur les frais accessoires au sens de l’art. 257a al. 2 CO (arrêt 4A_620/2021), in Newsletter Bail.ch septembre 2022 et in DB n° 34/2022 p. 25ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTRAT COMPLEXE

Normes : CO.253; CO.107

Résumé : CONTRAT MIXTE - RÈGLES APPLICABLES Lorsque, en vertu de la volonté des parties, les divers rapports qui les lient ne constituent pas des contrats indépendants, mais représentent des éléments de leur convention liés entre eux et dépendants l’un de l’autre, on est en présence d’un contrat mixte (ou composé) qui doit être appréhendé comme un seul et unique accord. Une telle convention ne peut généralement pas être soumise dans sa totalité aux règles d’un seul contrat nommé. Il convient donc de déterminer quelle question juridique se pose et quelles règles légales s’y appliquent. Chaque question doit être soumise aux principes juridiques d’un seul contrat. Pour déterminer quelles règles légales sont applicables à chacune des questions litigieuses, il convient de rechercher le « centre de gravité des relations contractuelles », appréhendées comme un accord global unique

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - VERSEMENT D'UN ACOMPTE Le versement d’un acompte pour les frais accessoires constitue un paiement provisoire. Le montant de cet acompte doit, chaque année, être comparé avec le décompte des frais accessoires effectifs que le bailleur est tenu d’établir. S’il en résulte une différence, celle-ci doit être réglée (versement supplémentaire du locataire au bailleur si l’acompte était trop bas ; remboursement du solde du bailleur au locataire si l’acompte était trop élevé). Lorsque le versement d’un acompte a été convenu, le droit de demander le remboursement du trop-perçu est inhérent à cet accord. Le bailleur ne peut répercuter que les frais effectifs sur le locataire. De ce fait, il peut garder, sur le montant de l’acompte, uniquement la somme correspondant aux charges réellement supportées. Lorsque le bailleur a procédé au décompte et établi un solde, mais que celui-ci n’a pas été reconnu par le locataire, il revient au bailleur d’alléguer et de prouver sa prétention dans la procédure. En l’espèce, le locataire s’était opposé au décompte et au solde des frais accessoires par écrit et dans les délais. Dans ces circonstances, le bailleur supportait le fardeau de l’allégation et de la preuve.

Isabelle SALOME DAÏNA

Publication CdB 1/2021, p. 1 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;EXÉCUTION(PROCÉDURE)

Normes : OBLF; CO.253a.al3

Résumé : L'OBLF comme ordonnance d'exécution - conformité au cadre légal, in CdB 1/2021, p. 1 ss

Remarques : Doctrine

Patricia DIETSCHY-MARTENET

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.137ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTRAT-CADRE

Normes : LCBD.1ss

Résumé : LES RÈGLES ET USAGES LOCATIFS DU CANTON DE VAUD (RULV) FACE AU CONTRAT-CADRE ROMAND ET AU CODE DES OBLIGATIONS, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.137ss

Remarques : Doctrine

Xavier RUBLI

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.209ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;HÉRITIER;RÉSILIATION

Normes : CC.560ss; CO.266i; CO.271a.al1.letf

Résumé : HÉRITIERS, CONGÉS ET LOYERS, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.209ss

Remarques : Doctrine

Anita THANEI

Publication MP 4/2019, p. 295ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;USAGE PERSONNEL

Normes : CO.271a.al3.leta; CO.261.al2.leta

Résumé : LE BESOIN PROPRE DANS LE DROIT DU BAIL, in MP 4/2019, p. 295ss

Remarques : Doctrine (texte en allemand)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DOMMAGES-INTÉRÊTS

Normes : CO.109

Résumé : DOMMAGES-INTÉRÊTS NÉGATIFS Les dommages-intérêts négatifs doivent principalement couvrir les dépenses faites par le créancier pour la négociation, la conclusion et la préparation de l'exécution du contrat devenu caduc, ou les dommages-intérêts dus à des tiers en raison de l'inexécution de ce contrat, ou encore le gain manqué sur d'autres affaires auxquelles le créancier a renoncé en raison dudit contrat. Il n'y a pas matière à réduire de tels frais au seul motif qu'ils auraient été engagés avant la conclusion du contrat.

François BOHNET, Pascal JEANNIN

Publication 20ème Séminaire sur le droit du bail, p.1ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉBITEUR ; SOLIDARITÉ

Normes : CO.111; CO.493ss; CO.143; CO.257e; LGFL.1

Résumé : CODÉBITEURS SOLIDAIRES ET TIERS GARANTS EN DROIT DU BAIL, in 20ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Nicolas SAVIAUX

Publication in CdB 1/18, p. 1 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; USAGE PERSONNEL

Normes : CO.261.al.2.let.a; CO.271a.al.3.let.a; CO.272.al.2.let.d

Résumé : BESOIN PROPRE DU BAILLEUR, in CdB 1/18, p. 1 ss

Remarques : Doctrine

Orlando Marguccio

Publication CdB 3/17, p. 65 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION

Normes : CO.262

Résumé : AIRBNB ET LE DROIT DU BAIL, Extrait du mémoire de master en droit du 23 décembre 2016 d'Orlando Marguccio, in CdB 3/17, p. 65ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 1/2018, p.11ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : VALIDITÉ D'UNE CLAUSE PORTANT SUR LES FRAIS DE CHAUFFAGE ET D'EAU CHAUDE Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). L'accord des parties doit être suffisamment précis et détailler les postes effectifs. En concluant le contrat, le locataire doit comprendre facilement quels postes lui seront facturés en plus du loyer. A défaut de convention spéciale, les frais accessoires sont inclus dans le loyer. In casu, une clause se référant aux « frais de chauffage et de préparation d'eau chaude » permet au locataire d'aisément comprendre ce dont il s'agit, sans qu'il soit nécessaire de détailler spécifiquement ces frais. Il ne s'agit pas d'une notion générique dont un non‐juriste ne pourrait pas saisir les composants. Le fait que certaines des dépenses énumérées dans la clause ne concernent pas l'immeuble en cause n'y change rien, dans la mesure où elles n'empêchent pas le locataire de comprendre de bonne foi que les frais de chauffage et de préparation d'eau chaude sont mis à sa charge.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a

Résumé : CONVENTION SUR LES FRAIS Le versement pendant dix ans de frais accessoires, insuffisamment clairement définis dans le contrat de bail écrit, ne saurait constituer une convention sur les frais à la charge du locataire, conclue par actes concluants.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_134/2009 du 10 juin 2009 (ATF 135 III 591)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOGEMENT ; NOTION

Normes : CO.253a; CO.266l; CO.271

Résumé : NOTION D'HABITATION - EMPLACEMENTS NUS LOUÉS À DES GENS DU VOYAGE Par habitation au sens des articles 266l et 271 ss CO, il faut entendre un local loué pour y habiter et adapté à cet effet. Le local se définit comme un espace délimité horizontalement et verticalement, aménagé pour une certaine durée et protégeant contre les influences extérieures. In casu, les emplacements nus loués à des gens du voyage ne répondent pas à cette définition.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE

Normes : CO.257d

Résumé : DÉLAI SUPPLÉMENTAIRE POUR LE PAIEMENT DU MONTANT EN SOUFFRANCE Selon le principe de la confiance, l'on ne saurait admettre qu'un locataire mis en demeure pour non-paiement du loyer puisse de bonne foi inférer que le bailleur lui accorde un délai supplémentaire quand le premier contacte la gérance du second le dernier jour du délai comminatoire pour obtenir un délai et reçoit tout au plus l'indication que la personne responsable, non atteignable, le contactera le lendemain.

Andreas FABJAN

Publication CdB 1/2014, p. 1 ss

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257b

Résumé : LE CONTRAT D'OPTIMISATION ÉNERGÉTIQUE À LA LUMIÈRE DU DROIT DU BAIL, in CdB 1/2014, p. 1 ss

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 138 III 610 RSPC 1/2013 n° 1248

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DELAI

Normes : CPC.63

Résumé : LITISPENDANCE EN CAS D'INCOMPÉTENCE DU TRIBUNAL Le délai de l'article 63 CPC commence à courir avec la notification de la décision d'incompétence et non à l'échéance du délai d'appel.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION

Normes : CO.262

Résumé : INTENTION DU LOCATAIRE DE RÉINTÉGRER LES LOCAUX En permettant la sous-location à l'art. 262 CO, le législateur n'avait certainement pas en vue des locataires qui s'incrustent dans leur droit tout en ayant quitté les lieux. La sous-location est bien plutôt conçue pour le cas du locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui la remet provisoirement à un tiers pour se décharger ainsi, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer; on peut aussi imaginer le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite, par exemple, du décès ou du départ de l'un de ses occupants et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement. Si l'on ne veut pas que la sous-location soit dénaturée et qu'elle conduise à éluder les conditions d'un transfert de bail, il faut se montrer relativement strict quant à l'intention du locataire principal de réintégrer les locaux loués, intention qui doit résulter d'un besoin légitime et clairement perceptible.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_316/2015 du 09.10.2015; 4A_35/2019 du 25.02.2019 (sous-location d'un appartement à des personnes pratiquant la prostitution)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.274f.al.2

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES - RÉNOVATION D'ASCENSEUR Le caractère exceptionnel des mesures provisionnelles exige qu'elles ne puissent être admises que si toute autre mesure ou action judiciaire se révèle inefficace à sauvegarder les intérêts du requérant. Telle est la situation en cas de travaux entrepris sur un ascenseur pour exiger une modification de l'installation de façon à être utilisable par une personne en chaise roulante.

Remarques : cf. OFL, Communications concernant le droit du loyer, vol. 49, août 2011, p. 42 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SIMULATION; NULLITE

Normes : CO.18.al.1

Résumé : ACTES SIMULÉS - NULLITÉ ABSOLUE Les actes simulés (art. 18 al. 1 in fine CO), in casu résiliation du bail suivie de la conclusion immédiate d'un nouveau bail pour le même objet, dans le seul but de procéder à une augmentation de loyer, sont frappés de nullité absolue, ce que le juge peut constater d'office et en tout état de cause, même si la résiliation de bail n'a pas été contestée par la locataire dans le délai prévu par l'art. 273 al. 1 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE

Normes : CC.16; CC.18

Résumé : LOCATAIRE INCAPABLE DE DISCERNEMENT AU MOMENT DE LA RÉSILIATION - CONGÉ NUL Le congé donné à un locataire qui, au moment de la résiliation, était incapable de discernement car dépourvu de la faculté d'agir raisonnablement en raison d'un trouble affectant durablement sa personnalité, doit être déclaré nul et la demande d'évacuation subséquente refusée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - CONVENTION - INTERPRÉTATION Le bailleur a le devoir de prouver que les frais qu'il entend réclamer au locataire, en sus du loyer, sont bien compris et spécifiés clairement dans la convention. Le locataire doit pouvoir comprendre, sans difficulté, à la lecture de son bail, quels frais accessoires il assumera en plus de son loyer (RICHARD, in 12ème Séminaire sur le bail à loyer, Neuchâtel 2002, p. 13 n. 39 et 40; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 334 n. 1.5 et réf. cit.; ATF n.p. 4A.397/2007 du 6 décembre 2007 consid. 2.1). Comme toute clause contractuelle, la convention fixant les frais accessoires doit être appréciée selon les règles en la matière. Si la réelle et commune intention des parties ne peut être déterminée, il convient d'attribuer à la clause litigieuse - selon le principe de la confiance - le sens que son destinataire pouvait lui prêter, raisonnablement et de bonne foi, d'après le texte, le contexte et les circonstances qui ont précédé ou accompagné la conclusion du contrat (art. 18 CO; JT 1998 I 2; ATF 131 III 606, consid. 4.1; ATF n.p. 4C.357/2006 du 21 décembre 2006 consid. 3.1). La précision dans l'emploi des termes doit par ailleurs être appréciée avec d'autant plus de rigueur que le bailleur, rédacteur du bail, ne doit pas bénéficier d'une description confuse des frais supplémentaires qu'il compte faire supporter à son locataire. En l'occurrence, l'ambiguïté de la convention porte sur l'emploi du terme "sanitaires" pour désigner les dépenses d'eau.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.18; CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES PAYÉS PAR LE LOCATAIRE PUIS DÉDUITS DU PAIEMENT DU LOYER - INTERPRÉTATION DU CONTRAT En l'absence d'une intention clairement définie par les parties quant à la nature des frais accessoires et à la possibilité de réduire du loyer le montant des frais accessoires payés directement par le locataire, il convient de procéder à l'interprétation de la clause contractuelle stipulant que le loyer ne comprend pas les charges (art. 18 CO). En l'occurrence, la Cour a considéré que les charges payées par le locataire étaient incluses dans le loyer, dans la mesure où, indépendamment de la mention utilisée par les parties, le bailleur n'avait jamais protesté lorsque le locataire procédait au paiement du loyer réduit des montants qu'il avait payés aux SIG pour l'eau, le gaz ou l'électricité.

Charles JAQUES

Publication JdT 2007 II (supplément hors édition) p. 90

Descripteurs : BAIL A LOYER; GARANTIE BANCAIRE

Normes : CO.257e

Résumé : LA LIBÉRATION DES GARANTIES LOCATIVES DE L'ART. 257e CO in JdT 2007 II (supplément hors édition) p. 90

Remarques : Doctrine

Julien BLANC

Publication SJ 2005 II p. 105

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION

Normes : CO.262

Résumé : La sous-location en pratique

Remarques : Doctrine

Fabienne BYRDE

Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004

Descripteurs : BAIL A LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.274f.al.2

Résumé : Les mesures provisionnelles en droit du bail à loyer : examen de la jurisprudence récente in 13ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Jacques MICHELI

Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSACTION COUPLEE

Normes : CO.254

Résumé : Les transactions couplées avec le bail in 13ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

F. KNOEPFLER et P.-E. RUEDIN

Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.253.ss

Résumé : Regard circulaire sur le droit du bail commercial in 13ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

François BOHNET

Publication 13ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2004

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI; TERME

Normes : CO.253.ss

Résumé : Les termes et délais en droit du bail à loyer in 13ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; LOYER; NOTION

Normes : CO.275

Résumé : GÉRANCE LIBRE - NOTION DE FERMAGE La notion de fermage englobe le loyer et la redevance de la gérance libre puisque les dispositions légales sur le bail à ferme ne distinguent pas spécialement le loyer dû pour la jouissance des locaux de la redevance due pour l'exploitation du commerce qui s'y exerce.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE

Normes : CO.274a; aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE DU TBL EN L'ABSENCE DE RAPPORT CONTRACTUEL DIRECT La compétence du Tribunal doit s'apprécier à la lumière de l'art. 274a CO, qui, compte tenu des spécificités de la procédure en matière de bail, s'interprète largement. Par conséquent, un rapport contractuel direct de bail entre les parties au procès n'est pas indispensable. Ainsi en est-il des demandes de dommages et intérêts fondées sur un rapport de bail, et des prétentions fondées simultanément sur un rapport de bail et sur les dispositions générales du CO (cf. David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 97). En l'occurrence, les prétentions se fondent, au moins en partie, sur les règles relatives à la responsabilité contractuelle, le contrat de base étant un contrat de bail. La compétence du Tribunal doit donc être admise.

Voir aussi : ACJ n° 141 du 14.02.2005 H. c/ Coop. C. (constatation de l'existence d'un bail à loyer)

Philippe RICHARD

Publication 12ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2002

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.257a; CO.257b

Résumé : Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux in 12ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMMISSION SOCIALE

Normes : LPC.439

Résumé : RENVOI À LA COMMISSION DES CAS SOCIAUX Selon la doctrine et la jurisprudence constantes, la décision du Tribunal des baux et loyers de transmettre, ou non, le dossier à la commission sociale n'a pas de portée juridictionnelle, de sorte que les parties ne peuvent pas faire appel de cette décision (Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmidt, Commentaire de la LPC, ad art. 439 n. 2).

Tribunal cantonal vaudois , Chambre des recours

Publication CdB 1/03 p. 19

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE

Normes : CO.264

Résumé : RENONCIATION DES PARTIES AUX EFFETS DE LA RÉSILIATION ANTICIPÉE Les parties peuvent convenir d'annuler les effets d'une résiliation anticipée, si cet accord intervient avant l'échéance du terme pour lequel elle a été donnée, de sorte que le contrat primitif se poursuit. En revanche, si l'accord intervient après l'échéance de ce terme, c'est un nouveau contrat, identique au précédent, qui est conclu (WESSNER, L'extinction ordinaire du bail à loyer, in 7ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, p. 8; CORBOZ, Les congés affectés d'un vice, in 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, p. 27; ENGEL, Traité des obligations en droit suisse, Berne 1997, pp. 32-33; ATF 63 II 369, JdT 1938 I 199).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : INCOMPÉTENCE DU TBL - ACTIONNAIRE D'UNE SIAL Si le montant du loyer, en tant qu'essentialia negotii du contrat de bail, n'a pas été convenu entre les parties, il en découle que celles-ci n'ont pas été liées par un contrat de bail. Dès lors, le Tribunal des baux et loyers doit se déclarer incompétent ratione materiae pour connaître du litige.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; REGISTRE FONCIER

Normes : CC.970a

Résumé : PUBLICATION PAR LES CANTONS DES NOUVELLES ACQUISITIONS IMMOBILIÈRES L'art. 970a CC prévoit que les cantons publient dans un délai approprié les acquisitions de propriétés immobilières, sauf en cas de succession. Selon l'al.2 de cette disposition, la publication porte notamment sur les noms et les domiciles, ou le siège des personnes qui aliènent la propriété et de celles qui l'acquièrent (let. b). L'al. 3 laisse aux cantons la faculté de publier d'autres données, notamment la contre-prestation, et de renoncer à la publication des acquisitions de peu d'importance. La publication officielle des transactions portant sur un immeuble moyennant indication de certaines données, jugée contraire au droit fédéral, faute d'être justifiée par un intérêt légitime, est dès lors caduque (cf. ATF 114 II 40; 112 II 422; voir aussi FF 1988 III 208).

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; RECUSATION

Normes : aLOJ.85

Résumé : RÉCUSATION D'UN JUGE - DOUTES SUR SON IMPARTIALITÉ Pour rester impartial, un juge ne doit pas se trouver dans la sphère d'influence des parties. Suivant les circonstances, une relation particulière existant entre le juge et l'avocat de l'une des parties suffira pour justifier objectivement les appréhensions de l'autre partie quant à l'impartialité de ce magistrat. En l'occurrence, récusation d'un juge futur époux de l'avocate d'une tierce personne intéressée par l'issue de la procédure.

Voir aussi : ATF non publié du 25.04.2001 M. c/ P.

Philippe NORDMANN

Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1998

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION

Normes : CO.262

Résumé : La sous-location (questions choisies) in 10ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PLAIDOIRIE

Normes : LPC.136

Résumé : PLAIDOIRIE - DÉPÔT DE NOTES ÉCRITES NON ADMIS A teneur de la LPC, la plaidoirie est exclusivement orale et le dépôt de notes écrites n'est pas admis en procédure ordinaire (Bertossa, Gaillard, Guyet, Commentaire LPC, no 2 ad art. 136). Ce n'est qu'en procédure sommaire que le Tribunal peut autoriser les parties à joindre à leur dossier des notes de plaidoirie qu'elles doivent se communiquer avant de plaider.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE

Normes : CO.264

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE DE LA CHOSE LOUÉE L'art. 264 al. 1 CO donne la faculté au locataire de renoncer en tout temps à l'usage des locaux, en les restituant au bailleur même sans donner un congé; pour qu'il soit libéré de ses engagements contractuels, il faudra toutefois qu'il trouve un nouveau locataire solvable que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser et que ce nouveau locataire soit disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; RECUSATION

Normes : aLOJ.85

Résumé : DEMANDE EN RÉCUSATION D'UN JUGE ANCIEN AVOCAT DE L'ASLOCA On peut normalement présumer, de la part d'un magistrat exerçant parallèlement la profession d'avocat, qu'il s'élève au-dessus des amitiés ou inimitiés qu'il pourrait nourrir à l'égard de ses confrères, et fasse la distinction entre ses fonctions de juge et son activité professionnelle privée (ZBl 94/1993 p. 84 consid. 3c). Il en va a plus forte raison lorsque le magistrat a cessé toute activité d'avocat. Une telle récusation systématique ne devrait être admise que pour des motifs particulièrement graves. La précédente activité d'un juge au sein de l'Asloca ne constitue en l'espèce pas un tel motif.

CJ , CABL

Publication SJ 1998 p. 381

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : CONFLIT NÉGATIF DE COMPÉTENCE ENTRE LE TBL ET LE TPI Relèvent des juridictions des baux et loyers, en sus des problèmes de sous-location, les actions portant sur l'existence ou la validité d'un contrat de bail ou celles opposant un bailleur à un locataire à propos de la liquidation de rapports contractuels. Lorsqu'une prétention unique s'appuie sur des fondements juridiques divers qui, pris séparément, relèveraient de juridictions distinctes, la compétence ratione materiae se trouve dictée par le caractère prédominant du litige (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, n. 9/d ad art.98 LPC). En l'espèce, la compétence du TBL a été admise sur la base de l'art. 56 A LOJ (devenu 56K LOJ, actuel 56M LOJ), le demandeur invoquant au premier chef des normes du droit du bail. En cas de conflit négatif de compétence entre le TBL et le TPI, le délai d'appel court du jour de la notification du dernier jugement. Annulation du premier jugement et renvoi de la cause au TBL.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1997 p. 626

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; RECUSATION

Normes : aLOJ.85

Résumé : RÉCUSATION DES JUGES - DOUTE LÉGITIME SUR L'IMPARTIALITÉ DU JUGE Pour se prononcer sur l'existence, dans une affaire donnée, d'une raison légitime de craindre chez un juge un défaut d'impartialité, l'optique de l'accusé entre certes en ligne de compte, mais ne joue pas un rôle décisif. L'élément déterminant consiste à savoir si les appréhensions de l'intéressé peuvent passer pour objectivement justifiées (ATF 120 Ia 82 consid. 2a p. 86, 184 consid. 2b p. 187; 120 V 357 consid. 3a p. 365; Cour EDH arrêt F. c. Etat X. du 24 février 1993, série A n° 255-A, par. 28). La loi a clairement limité l'obligation pour le juge de se récuser au cas où celui-ci est uni par des liens de parenté avec l'avocat plaidant d'une partie. Il n'y a aucune raison d'interpréter extensivement cette disposition et d'imposer la récusation lorsque le lien de parenté concerne un associé de l'avocat d'une des parties, en particulier lorsque celui-ci n'occupe plus, en raison de son âge, qu'une fonction honorifique au sein de l'étude (cf. ATF 92 I 271 consid. 5 p. 276).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TEMOIN

Normes : LPC.207

Résumé : REPRÉSENTATION - MAGISTRATS - FONCTIONNAIRES La règle de l'art. 207 al. 2 et 3 LPC, selon laquelle les organes d'une personne morale, les magistrats ou fonctionnaires d'une collectivité publique ne peuvent être entendus qu'à titre de renseignements dans une cause où la personne morale ou la collectivité publique figure comme partie, vaut exclusivement pour les organes, magistrats et fonctionnaires qui exercent encore leur mandat ou leurs fonctions. A l'expiration de celles-ci, l'intéressé peut déposer en qualité de témoin.

CJ , CABL

Publication SJ 1997 p. 237

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE

Normes : aLOJ.56M; CO.253

Résumé : LEASING IMMOBILIER - REVENDICATION - INCOMPÉTENCE DU TBL Le TBL est incompétent pour statuer sur des litiges se rapportant au leasing immobilier, car ce dernier n'est pas considéré comme un contrat de bail.

Voir aussi : ACJC/1301/2016 du 03.10.2016 (qui retient que le leasing immobilier est un contrat mixte)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; NULLITE

Normes : aLOJ.103

Résumé : PRONONCIATION DU JUGEMENT EN AUDIENCE PUBLIQUE Selon l'art. 103 LOJ, les jugements sont prononcés publiquement, sauf les cas où la loi autorise la prononciation en Chambre du conseil. Le défaut de prononciation en audience n'est pas dommageable pour les parties en cause, mais la sanction en est la nullité, car l'art. 103 LOJ découle directement de l'art. 6 CEDH, qui est de droit fédéral constitutionnel. Ces articles sont assurément de droit public, et toute violation d'une règle d'ordre public doit être sanctionnée par la nullité. Jugement annulé, et la cause renvoyée pour prononcé en audience publique.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : CONTRAT MIXTE - TRAVAIL ET BAIL - COMPÉTENCE CLAIREMENT EXPRIMÉE DANS LE CONTRAT Les parties ont convenu sans ambiguïté de soumettre tout différend à la juridiction des Prud'hommes et reconnu l'aspect prépondérant du contrat de travail sur la mise à disposition des locaux. Dès lors, le TBL est incompétent à raison de la matière.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AVEU

Normes : LPC.187; LPC.189

Résumé : AVEU JUDICIAIRE ET RÉVOCATION Lorsqu'une partie reconnaît dans ses écritures n'avoir point payé ses arriérés de loyer dans le délai imparti par avis comminatoire, cette déclaration vaut aveu judiciaire au sens de l'art. 187 LPC (ATF non publié du 20.05.80 N. c/ SI X; ACJ 17.11.80 E. c/ B. et S.; ACJ n° 79 du 29.05.89 L. c/ A.). De même, la déclaration du locataire, enregistrée en audience du Tribunal, dans laquelle il reconnaît que le loyer qui lui était réclamé n'avait pas été payé dans le délai imparti a valeur d'un aveu judiciaire. S'agissant d'un incident de procédure ou d'une irrégularité influençant la décision à prendre, toute révocation d'aveu doit se faire dès réception du procès-verbal d'audition. A défaut, l'aveu est réputé n'être contesté in extremis que pour les besoins de la cause, Dans ce cas, il est considéré comme valablement recueilli.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; STATION-SERVICE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT INTITULÉ "CONTRAT DE LOCATION DE STATION ESSENCE ET DE BAIL À LOYER" - "LOYER" TERME GENERIQUE Qualification du contrat entre un garage et une compagnie pétrolière dont l'activité principale est la vente d'essence, avec mise à disposition de l'infrastructure nécessaire : il s'agit d'un contrat mixte dès lors que la contrepartie de la redevance payée par le garage n'est pas uniquement la cession de l'usage de la chose, mais englobe également la cession du matériel, la prise en charge par la compagnie de distribution pétrolière du rabais à la colonne, la participation aux frais d'électricité de la station, l'entretien du matériel, la gestion des cartes de crédit, la facturation et l'encaissement. Dans ce contexte, le terme de "loyer" utilisé dans le contrat est un terme générique qui, en l'espèce, n'a aucun rapport avec son sens usuel (Le TBL est incompétent).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.260

Résumé : TRAVAUX DE RÉNOVATION PENDANT LA DURÉE DE LA PROLONGATION DU BAIL Les travaux de rénovation ne sauraient en principe être imposés au locataire pendant la durée de la prolongation de bail qu'aux conditions admises pour le bail de durée déterminée. Il convient ainsi de tenir compte de l'urgence des travaux, de la durée du bail écoulée et de celle de la prolongation accordée, de la nécessité d'englober les travaux dans la réfection générale de l'immeuble, lorsque celui-ci comporte plusieurs appartements, ainsi que de leur importance et de leur part d'entretien.

Voir aussi : ACJ n° 27 du 12 janvier 1998 X. & Cie c/ S. de P. F.

Philippe RICHARD

Publication CdB 1995 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le point sur la méthode absolue. La jurisprudence récente concernant l'application de la méthode absolue : examen, critique et suggestions in Cahiers du Bail 1995 p. 33

Remarques : Doctrine

Claudio ROLLINI

Publication CdB 1995 p. 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION

Normes : CO.262

Résumé : Le caractère provisoire de la sous-location et les limites imposées en la matière au locataire in Cahiers du Bail 1995 p. 14

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; ANNULABILITE

Normes : CO.25; CO.26

Résumé : RATIFICATION MALGRÉ UNE DÉCLARATION D'INVALIDATION DU CONTRAT Par application analogique des art. 25 et 26 CO, le cocontractant qui, connaissant le vice qui a affecté sa volonté, ratifie néanmoins le contrat, que ce soit de manière expresse ou par actes concluants, ne peut plus ensuite se prévaloir dudit vice (ATF 108 II 102ss, 105) et la preuve d'une telle ratification est à la charge de celui qui invoque celle-ci (Honsell, Vogt, Wiegand, Obligationenrecht, Bâle 1992, ad art. 31 n° 24). Une telle ratification existe lorsque, en dépit d'une déclaration d'invalidation, le cocontractant est d'accord sur le maintien du contrat, mais avec un contenu modifié.

TA

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : LOYER ABUSIF - COMPÉTENCE - LOYERS CONTRÔLES PAR L'ÉTAT Le TBL n'est pas compétent pour examiner un loyer contrôlé par l'Etat et le TA n'est pas compétent pour appliquer l'art. 269 CO.

Bernard CORBOZ

Publication CdB 1994 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; RESILIATION

Normes : CO.253.ss

Résumé : La nullité du congé dans le nouveau droit du bail in Cahiers du Bail 1994 p. 33

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.260a.al.3

Résumé : CARACTÈRE DISPOSITIF DE L'ART. 260a AL. 3 CO Cas du bailleur autorisant le preneur à installer une nouvelle cuisine, sous réserve "qu'au moment du départ, l'installation précitée et ceci dans son intégralité, demeure partie intégrante de l'immeuble et devienne propriété de celui-ci sans aucune contrepartie de quelque nature que ce soit". L'art. 260 lit. a al. 3 CO est de droit dispositif(Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 542). Ceci implique que faute de disposition impérative au sens de l'art. 3 du Titre Final du CCS, le principe général de non rétroactivité énoncé par l'art. 1er du Titre Final du CCS s'applique pleinement et le présent litige est soumis à l'ancien droit.

Voir aussi : ACJ n° 276 du 18.02.94 G. c/ C. D. C. ACJ n° 368 du 27.03.95 S. c/ M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOLIDARITE; CAUTIONNEMENT

Normes : CO.143

Résumé : ENGAGEMENT SOLIDAIRE Contrat désignant, comme locataires, une SA et ses deux actionnaires, "conjointement et solidairement responsables". L'un des actionnaires, poursuivi pour le paiement de loyers, conteste son engagement solidaire, soutenant qu'il s'agit d'un contrat de cautionnement. Le contrat de bail doit être interprété selon le principe de confiance. Le texte clair d'un engagement solidaire exclut toute interprétation dans le sens d'un cautionnement, en l'absence de circonstances particulières (ATF 111 II 284 ss). De plus, le fait que le promettant a un intérêt propre et direct au contrat qu'il s'engage à exécuter constitue un indice sérieux qu'il s'agit d'une obligation indépendante, et non pas d'un cautionnement (ATF 101 II 323; JT 1976 p. 537).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TEMOIN

Normes : LPC.240

Résumé : RÉAUDITION D'UN TÉMOIN Une partie peut produire en prorogation un témoin ayant déjà déposé dans l'enquête (SJ 1962 pp. 539-540).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE MATÉRIELLE DU TBL : EXAMEN D'OFFICE Conformément au texte même de l'article 78 LPC, la compétence matérielle du Tribunal de première instance relève de l'ordre public et doit faire l'objet d'un examen d'office (SJ 1944 p. 346; 1968 p. 261). Pareil principe trouve une application analogique pour les causes relevant du TBL (ACJ du 28.09.79 D. c/ B. & M., p. 9). Le problème de la compétence ratione materiae doit être dissocié de celui de la compétence ratione loci et traité en priorité.

Voir aussi : JTB du 18.12.80 [D] No 130 P. c/ SA X ACJ du 05.10.87 Ass. X c/ SA X ACJ n° 26 du 27.02.89 R. c/ G. ACJ n° 94 du 19.06.89 G. c/ R.

Pierre-Robert GILLIÉRON

Publication 7ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1992

Descripteurs : BAIL A LOYER; EXECUTION FORCEE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Bailleur et locataire d'une chose immobilière dans l'exécution forcée in 7ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TEMOIN

Normes : LPC.211

Résumé : TÉMOIN : AMI L'ami d'une partie n'est ni un parent ni un allié et peut donc être entendu comme témoin.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI RAISONNABLE

Normes : CO.259b

Résumé : DÉLAI CONVENABLE - MISE EN DEMEURE Selon l'article 259b lit. b CO, le locataire est tenu d'impartir préalablement au bailleur un délai convenable pour effectuer les corrections nécessaires, ce qui suppose donc une mise en demeure selon les articles 107 et suivants CO, sauf dans les cas prévus à l'article 108 CO (Zihlmann, Das neue Mietrecht p. 64, 67; Lachat, Le bail à loyer p. 165-166; SVIT - Kommentar, ad art 259b nos 13 et suiv.).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ERREUR; INSOLVABILITE

Normes : CO.24

Résumé : SOLVABILITÉ L'art. 24 CO est normalement inapplicable à des circonstances concernant la solvabilité d'un cocontractant (ATF 108 II 412 = JT 1983 I 491; Von Thur/Peter, All. Teil des schw. OR, Vol. I, p. 311-312, 320; Bucher, Schw. OR All Teil, 2ème éd., p. 200, 208, 220).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : CONTRAT DE BAIL ET DE TRAVAIL S'agissant d'un litige relatif à l'occupation du logement mis à disposition (art. 267-271 a CO), il relève de la compétence du TBL sans qu'il soit besoin de déterminer quel est l'élément du contrat qui prédomine. Cela ne préjuge en rien de l'admissibilité de la requête en prolongation de bail (ACJ du 1.10.90 M. c/ A.).

Jean GUINAND

Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT TRANSITOIRE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le nouveau droit du bail Droit transitoire in 6ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Jean GUINAND

Publication 6ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1990

Descripteurs : BAIL A LOYER; AUTORITE; PROCEDURE

Normes : CO.274.ss

Résumé : Le nouveau droit du bail Autorités et procédure in 6ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PEREMPTION

Normes : LPC.429

Résumé : INSTRUCTION SUPERFLUE EN CAS DE PÉREMPTION D'INSTANCE Lorsque le Tribunal établit d'entrée de cause que l'instance est périmée de plein droit, sa reprise n'ayant pas été requise dans le délai de forclusion d'une année, il est juste qu'il renonce à ouvrir une instruction sur le fond.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : APPLICATION DE L'AMSL À UN CONTRAT MIXTE BAIL/TRAVAIL S'agissant de l'application éventuelle des règles relatives aux abus dans le secteur locatif, la jurisprudence a considéré que le TBL était toujours compétent, même si le contrat de travail revêtait un aspect prépondérant (SJ 1979 p. 569, n° 6).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE DÉJÀ STATUÉE PAR UNE DÉCISION AYANT L'AUTORITÉ DE LA CHOSE JUGÉE La question relative à la compétence matérielle de la juridiction saisie est d'ordre public, quant à trancher en faveur des tribunaux ordinaires ou d'une juridiction spéciale (ACJ n° 45 du 24.02.1978). Elle doit être soulevée d'office par le juge en tout état de cause, y compris en appel (ACJ n° 216 du 28.09.79 p. 9, art. 98 LPCV). Tel ne pourra pas être le cas si l'exception d'incompétence a déjà été l'objet d'une décision au bénéfice de l'autorité de la chose jugée, soit d'une décision définitive, entrée en force, non susceptible de recours ordinaire (Habscheid, Droit judiciaire privé suisse p. 282).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE

Normes : aLOJ.56P

Résumé : VALEUR LITIGIEUSE EN CAS DE JONCTION DE CAUSES C'est l'objet de chaque cause qui détermine pour chacune d'entre elles la compétence du TBL de statuer en premier ou dernier ressort (SJ 1952 p. 522; par analogie ATF 103 II 44).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; RESILIATION

Normes : aLOJ.56P

Résumé : LITIGE SUR LA VALIDITÉ D'UNE RÉSILIATION Lorsque le litige porte sur la validité d'une résiliation de bail, le TBL statue en premier ressort au sens de l'art. 56P LOJ (anciennement 56N LOJ)(par analogie avec le cas d'une procédure en évacuation, ACJ R. c/ S.I. X du 03.02.86).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PLAIDOIRIE

Normes : LPC.440

Résumé : DROIT DES PARTIES DE PLAIDER La faculté de plaider doit avoir été laissée aux parties. Cela doit résulter de la feuille d'audience, dont le contenu fait foi en cas de contestation, sauf preuve contraire (SJ 1973 p. 45).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : INDEMNITÉ DE DÉPART EN CAS DE CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE Le TBL est compétent pour connaître d'un litige portant sur une indemnité de départ réclamée par le locataire aux nouveaux propriétaires, ladite indemnité étant étroitement liée au contrat de bail dont les nouveaux propriétaires sont réputés avoir assumé la continuation, aux termes de l'art. 259 al. 2 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;MAJORATION DE LOYER;ACTION EN CONTESTATION;PROCÉDURE DE CONCILIATION;AUTORISATION DE PROCÉDER

Normes : CO.270b; CPC.210

Résumé : CONTESTATION DE LA HAUSSE - PROPOSITION DE JUGEMENT - ACTION DU BAILLEUR EN CONSTATATION Selon l’art. 270b CO, le locataire peut contester une augmentation de loyer auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours après sa communication. Si, au terme de la conciliation, aucun accord n’est trouvé, l’autorité de conciliation a la possibilité de faire une proposition de jugement quelle que soit la valeur litigieuse (art. 210 al. 1 let. b CPC). La proposition de jugement peut être contestée dans les 20 jours après sa notification par le bailleur ou par le locataire (art. 211 al. 1 CPC) ; l’autorité de conciliation doit alors adresser une autorisation de procéder à la partie qui a formé opposition (art. 211 al. 2 let. a CPC). Lorsque l’autorisation de procéder a été délivrée au bailleur suite à une contestation de l’augmentation du loyer par le locataire, le bailleur doit déposer une demande pour faire confirmer judiciairement la hausse du loyer. Il s’agit d’une action en constatation, et non d’une action formatrice.

Voir aussi : François BOHNET, Nature constatatoire de la demande du bailleur visant à faire valider une hausse de loyer, in DB n° 33/2021 p. 75

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2021; newsletter CPC Online juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;MAJORATION DE LOYER;ACTION EN CONTESTATION;PROCÉDURE DE CONCILIATION;AUTORISATION DE PROCÉDER

Normes : CO.270b; CPC.210

Résumé : CONTESTATION DE LA HAUSSE - PROPOSITION DE JUGEMENT - ACTION DU BAILLEUR EN CONSTATATION Selon l’art. 270b CO, le locataire peut contester une augmentation de loyer auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours après sa communication. Si, au terme de la conciliation, aucun accord n’est trouvé, l’autorité de conciliation a la possibilité de faire une proposition de jugement quelle que soit la valeur litigieuse (art. 210 al. 1 let. b CPC). La proposition de jugement peut être contestée dans les 20 jours après sa notification par le bailleur ou par le locataire (art. 211 al. 1 CPC) ; l’autorité de conciliation doit alors adresser une autorisation de procéder à la partie qui a formé opposition (art. 211 al. 2 let. a CPC). Alors que la contestation de l’augmentation du loyer par le locataire (qui s’est opposé à une proposition de jugement) est une action formatrice, l’action du bailleur qui fait suite à la contestation d’une augmentation du loyer est une action en constat.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 568; Newsletter bail.ch octobre 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; DIMINUTION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; DEVOIR DE COLLABORER ; APPRÉCIATION DES PREUVES

Normes : CO.269; CO.270a

Résumé : SORTIE D'UN CONTRÔLE ÉTATIQUE DE LOYER - MÉTHODE ABSOLUE - CALCUL DE RENDEMENT - COLLABORATION DU BAILLEUR À L'ADMINISTRATION DES PREUVES Le bailleur qui, sans aucune justification, refuse ou néglige de produire les pièces comptables en sa possession (ou se défait de ces pièces afin de ne pas pouvoir les produire) viole son obligation de collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne touche pas au fardeau de la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve. En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et l'amener à croire les indications de l'autre partie. Toutefois, s'il dispose de données statistiques cantonales ou communales, le juge ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais doit faire intervenir ces données dans le cadre de l'appréciation globale des preuves. Ces statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, constituent, faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible. Le cas échéant, il s'agira de pondérer les chiffres figurant dans ces statistiques en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou encore de l'expérience du juge. En revanche, si le bailleur justifie le défaut de production, ce défaut est dénué de toute portée. Dans le cadre de l'appréciation des preuves, il s'agit alors de tenir compte des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou de l'expérience du juge.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 568; newsletter bail.ch octobre 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; DIMINUTION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; DEVOIR DE COLLABORER ; APPRÉCIATION DES PREUVES

Normes : CO.269; CO.270a

Résumé : PORTÉE DU DEVOIR DE COLLABORATION DU BAILLEUR À L'ADMINISTRATION DES PREUVES - DEMANDE DE BAISSE - CALCUL DE RENDEMENT Le bailleur doit remettre les pièces pertinentes qu'il est le seul à posséder, car son refus pourrait empêcher le locataire d'apporter la preuve du caractère abusif du loyer. Cette obligation de collaborer loyalement ne va pas au-delà de la production des pièces que lui seul détient. Le bailleur n'est aucunement tenu de se procurer des pièces auprès de tiers afin de les verser à la procédure. Il appartient le cas échéant au locataire de requérir en procédure que le juge ordonne à ces tiers de produire les pièces dont il a besoin afin d'être en mesure de prouver les faits pour lesquels il supporte le fardeau de la preuve.

Voir aussi : ACJC/602/2017 du 22.05.2017

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 4/08 p. 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL); ABUS DE DROIT

Normes : CC.2; CO.269d

Résumé : HAUSSE DE LOYER - NULLITÉ - ABUS DE DROIT DU LOCATAIRE Commet un abus de droit le locataire qui, conscient du vice de forme affectant une hausse de loyer, ne l'a pas contestée dans le délai de 30 jours et ne s'en plaint qu'au moment de la résiliation du bail, tout en s'étant acquitté du nouveau loyer sans réserve.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ABUS DE DROIT; LOYER INITIAL; NULLITE; DEFAUT DE PAIEMENT; DEMEURE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : LOYER INTIAL - NULLITÉ - DEMEURE EXCLUE JUSQU'À LA FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER SAUF ABUS DE DROIT Lorsque le locataire a introduit une procédure pour contester le loyer initial pour cause de nullité (absence de formule officielle), il est exclu qu'il tombe en demeure (art. 257d CO) jusqu'à la fixation judiciaire du loyer (ATF 120 II 341; TF 4C.315/2000 du 5 février 2001). Néanmoins, le vice de forme ne doit pas être invoqué abusivement, par exemple dans le but d'échapper à une résiliation pour défaut de paiement, et non dans le but d'obtenir un loyer initial moins élevé.

Voir aussi : ATF 4C.315/2000 du 05.02.2001; ACJC/260/2019 du 25.02.2019 (retient abus de droit); ACJC/286/2008 du 03.03.2008CdB 3/07 p. 95ACJC/1606/2004 du 17.02.2004ACJC/125/2002 du 18.02.2002

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); LOYER INDEXE; DIMINUTION DE LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); DELAI

Normes : CO.269d; CO.270b

Résumé : ACCEPTION TACITE D'UNE CLAUSE D'INDEXATION - DROIT DU LOCATAIRE DE RÉCLAMER UNE BAISSE DE LOYER L'acceptation tacite d'une diminution de loyer n'emporte pas la renonciation du droit de réclamer ultérieurement une diminution plus importante (ATF 124 III 67, JdT 1999 p. 115). Cette règle vaut également pour une modification contractuelle qui n'entraîne pas une augmentation explicite du loyer. Ainsi, l'acceptation tacite d'une clause d'indexation n'emporte pas renonciation du locataire de réclamer une baisse de loyer avant l'échéance de la période d'indexation. En effet, le locataire n'a pas la possibilité de contester un acte qui ne touche pas au montant du loyer, ou qui n'apporte aucune modification au contrat à son détriment.

Voir aussi : ACJC/42/2023 (L'acceptation tacite d'une diminution de loyer n'emporte pas la renonciation du droit de réclamer ultérieurement une diminution plus importante)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT NET; PREUVE; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270a

Résumé : DIMINUTION DE LOYER - CALCUL DE RENDEMENT FARDEAU DE LA PREUVE - COMPLEXE DE CONSTRUCTIONS Il incombe au bailleur qui s'oppose à une demande de diminution de loyer en cours de bail, de démontrer et justifier que le rendement n'est pas excessif en produisant tous les justificatifs nécessaires. S'agissant d'un complexe de plusieurs constructions gérées de manière commune et faisant l'objet d'une comptabilité globale, le bailleur ne peut se cacher derrière ce fait pour ne pas produire les pièces établissant les fonds investis et le coût des constructions. Il doit justifier les éléments de la fixation de l'état locatif global afin de permettre la ventilation des revenus locatifs entre les différents appartements et locaux du complexe, afin que le juge puisse apprécier le caractère admissible ou excessif du loyer de l'appartement en cause.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; RESILIATION; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); PROTECTION CONTRE LES CONGES

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : CONGÉ DONNE PENDANT UNE PROCÉDURE JUDICIAIRE EN RAPPORT AVEC LE BAIL Cas d'une résiliation donnée par le bailleur alors que le locataire avait introduit une demande de baisse de loyer. Dès lors que celle-ci n'est pas d'emblée vouée à l'échec (art. 271a al. 1 let. d CO), le locataire n'est pas de mauvaise foi. Si aucune exception de l'art. 271a al. 3 CO n'est réalisée, le congé doit être annulé.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/00 p. 101

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; NULLITE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CO.62; CO.269d

Résumé : HAUSSE DE LOYER NULLE - ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME DE L'ANCIEN PROPRIÉTAIRE Une demande de remboursement des loyers versés en trop en raison de la nullité d'une hausse de loyer relève des règles sur l'enrichissement illégitime. Le débiteur d'une telle créance est celui qui a été enrichi, c'est-à-dire le bailleur à qui les loyers ont été versés, et non pas le nouveau propriétaire de l'objet loué.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_637/2016 du 3 mars 2017 (in newsletter bail.ch avril 2017)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DIMINUTION DE LOYER; REDUCTION(EN GENERAL)

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - PAS DE DROIT DU LOCATAIRE A RETENIR LE LOYER SI NI LE BAILLEUR NI L'AUTORITE DE CONCILIATION NE L'ONT ACCORDEE Le sous-locataire, qui écrit à la régie pour demander une réduction provisoire du loyer en raison de nuisances et qui - ni lui ni le locataire - ne saisit pas l'autorité de conciliation en l'absence de réponse du bailleur, court le risque de voir son bail résilié en application de l'art. 257d al. 2 CO, s'il ne paie pas ou que partiellement le loyer qu'il estime excessif de ce fait. Il en va de même lorsqu'il retient sur le loyer le montant de dommages-intérêts et qu'il ne fait pas reconnaître sa créance suite au refus du bailleur de l'indemniser.

TF

Publication ATF 121 III 364 = SJ 1996 p. 43

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.270

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - MÉTHODE RELATIVE Le nouveau locataire qui se voit notifier une formule officielle dans laquelle figurent le montant de l'ancien loyer et celui du loyer initial, ainsi que les motifs précis justifiant le passage de l'un à l'autre, peut admettre de bonne foi que ce sont ces motifs-là, et eux seuls, qui ont entraîné une augmentation de son loyer initial par rapport au précédent loyer. Sa bonne foi mérite d'être protégée. Si les motifs indiqués par le bailleur n'ont trait qu'à des critères relatifs, tels que la hausse des coûts (art. 269a let. b CO) ou le renchérissement (art. 269a let. e CO), le juge ne saurait examiner l'admissibilité du loyer initial à la lumière d'autres critères, (critères absolus des art. 269 et 269a let. a et c CO), à moins que le locataire ne réclame, de son côté, un tel examen.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : RÈGLES DE LA BONNE FOI POUR ÉCARTER UNE HAUSSE MOTIVÉE PAR LES LOYERS USUELS (269a lit. a CO), FAITE PEU DE TEMPS APRÈS LA DERNIÈRE FIXATION DE LOYER SELON LA MÉTHODE RELATIVE Le principe de la bonne foi s'applique notamment au cas où le bailleur, peu de temps après la dernière fixation de loyer, qu'il s'agisse du bail initial ou d'une période ultérieure, invoque le caractère non abusif d'une hausse de loyer, en se référant aux loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a lit. a CO). Le locataire étant en droit de croire, sauf réserves expresses du bailleur, que le loyer exigé lui procurait un rendement convenable et admissible, le principe de la confiance est battu en brèche si le bailleur peut invoquer à son profit une disposition légale lui permettant d'obtenir un rendement dépassant ce qui serait admissible (Zihlmann, Das neue Mietrecht, Zurich 1990, p. 161). S'il est loisible au bailleur d'invoquer plusieurs facteurs de hausse, il ne saurait justifier une majoration de 10 % à raison de 7 % par la hausse du taux hypothécaire et du solde par le biais des loyers comparatifs, ou inversement (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 349, ch. 1.6 et note 11).

CJ , CACJ

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAJORATION DE LOYER;MÉTHODE ABSOLUE;CHANGEMENT DE PRATIQUE

Normes : CO.269a

Résumé : MAJORATION DE LOYER - METHODE ABSOLUE - REVIREMENT JURISPRUDENCE S'AGISSANT DES PARAMETRES A PRENDRE EN CONSIDERATION Dans le cas d'espèce, le loyer de l'appartement litigieux a été fixé la dernière fois par la Cour, dans son arrêt du 28 octobre 2019, confirmé par le Tribunal fédéral le 4 septembre 2020, sur la base du rendement net de l'immeuble. Il est constant qu'une longue période ne s'est pas écoulée entre ce moment et l'avis de majoration du 11 octobre 2021, objet de la présente cause. Cela étant, deux mois après avoir confirmé le calcul de rendement opéré par la Cour dans son arrêt du 28 octobre 2019, le Tribunal fédéral a modifié sa jurisprudence s'agissant des paramètres à prendre en considération dans le calcul du rendement net (ATF 147 III 14). Compte tenu du peu de temps écoulé entre le dernier calcul de rendement et la modification jurisprudentielle, et du principe selon lequel les nouveaux critères sont applicables aux affaires pendantes au moment de l'adoption de la nouvelle jurisprudence, il se justifie d'assimiler la présente situation à celle du bailleur qui s'aperçoit d'une erreur de calcul. Ainsi, la bailleresse, dont la bonne foi mérite d'être protégée, doit être est autorisée à procéder à une nouvelle augmentation, tenant compte des nouveaux paramètres arrêtés par le Tribunal fédéral, à l'exclusion de tout autre élément. Retenir qu'une adaptation du calcul de rendement à la nouvelle jurisprudence ne serait pas possible sans attendre au moins huit ans depuis le dernier calcul de rendement net, aboutirait à un résultat insatisfaisant, contraire à l'objectif visé par le Tribunal fédéral, à savoir de garantir un rendement suffisant aux caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et aux propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques (défaut de paiement du loyer, locaux demeurant vides, etc.). Il résulte des considérations qui précèdent que, au vu des particularités du cas d'espèce, l'appel doit être admis et la hausse du 11 octobre 2021 validée, le montant de celle-ci n'étant pas remis en cause en tant que tel.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;NULLITÉ;FORMULE OFFICIELLE;ABUS DE DROIT

Normes : CO.270; OBLF.19; CC.2.al2

Résumé : ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE - NULLITÉ DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT À L'INVOQUER La formule officielle vise à rendre le locataire attentif à la possibilité de contester le montant du loyer initial. Les cantons peuvent la rendre obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail. Dans un tel cas, si la formule officielle fait défaut à la conclusion du bail, le contrat est vicié en ce qui concerne la fixation du loyer. Le locataire peut alors ouvrir action en fixation du loyer et en restitution des montants payés en trop. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) ; ainsi, un justiciable ne peut pas utiliser cette institution juridique de façon contraire à son but. In casu, le locataire savait que la formule officielle n’était pas correctement remplie, que le loyer était selon lui abusif et qu’il pouvait le contester, et a cherché à résilier le bail de la villa, qui ne lui convenait pas, en invoquant un prétendu loyer excessif. Ce n'est que plus d'une année après avoir découvert l'existence du vice qu'il a formellement invoqué un trop-perçu. Or, le but de la formule officielle est d’informer le locataire de sa possibilité de saisir l’autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles. Il n’est pas d’obtenir la résiliation du contrat de bail au motif que plusieurs éléments concernant le bien loué - même si l’un d’entre eux est le montant du loyer - ne conviennent pas au locataire. En se prévalant de la problématique liée au loyer afin de résilier le bail, le locataire a utilisé cette institution juridique de façon contraire à son but et a commis un abus de droit.

Voir aussi : ATF 140 III 583

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER INITIAL;FORMULE OFFICIELLE;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.270.al1; CC.8

Résumé : NON RENVERSEMENT DU FARDEAU DE LA PREUVE LORSQU'IL N'EST PAS MENTIONNE DANS LE CONTRAT DE BAIL QUE LA FORMULE OFFICIELLE Y EST ANNEXEE L'art. 270 al. 2 CO prévoit qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d al. 2 CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Lorsque le bail a été conclu sans que ne soit communiquée la formule officielle ou sans que la hausse de loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire n'y soit motivée, le loyer fixé est nul (nullité partielle du contrat). Selon la jurisprudence, la preuve que doit apporter le bailleur est facilitée lorsque le contrat de bail - dont la réception n'est pas contestée par le locataire - mentionne que la formule officielle y est annexée. Dans ce cas, le bailleur est, selon l'expérience générale de la vie, présumé avoir effectivement mis le contrat de bail et la formule officielle dans l'enveloppe envoyée au locataire s'il est en mesure de produire une copie ou une photocopie de cette formule officielle contenant les indications nécessaires pour le bail en question; il s'agit là d'une règle d'expérience (art. 1 al. 2 CC) qui entraîne le renversement du fardeau de la preuve. C'est alors au locataire qui prétend que l'enveloppe ne contenait pas la formule officielle alléguée par le bailleur d'apporter la preuve que celui-ci a commis une erreur lors de la mise sous pli; comme il s'agit pour le destinataire de prouver un fait négatif, dont la preuve est, par nature, difficile à rapporter, il lui suffit d'apporter cette preuve avec une vraisemblance prépondérante (ATF 142 III 369 consid. 4.2). Lorsqu'il n'est pas mentionné dans le contrat de bail que la formule officielle y est annexée, le bailleur doit apporter par d'autres moyens de preuve que celle-ci a été effectivement remise au locataire. Dans ce cas, le fardeau de la preuve n'est pas renversé. La preuve n'est pas non plus facilitée. La production d'une photocopie de la formule officielle, comportant tous les éléments prescrits par la loi, que le bailleur a conservée dans son dossier, ne constitue pas une preuve directe et absolument certaine de la remise de celle-ci. Elle en constitue un indice parmi d'autres, susceptibles de fonder une certitude dans l'esprit du juge. Il en va de même du témoignage de la personne dont il est allégué qu'elle aurait remis de main à main la formule au locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.2.2.2). Le témoignage d'une employée de la régie n'est certes pas dépourvu de toute valeur probante, mais, lorsque celle-ci a été amenée à se prononcer sur sa propre activité et, le cas échéant, sur une faute qu'elle aurait pu commettre, elle ne peut être considérée comme neutre et donc il n'est pas possible de retenir la notification sur la base de son seul témoignage. Lorsque seules deux personnes étaient présentes lors de la remise alléguée, la locataire et la représentante de la régie, et que le juge ne parvient pas à une conviction intime sur la base de leurs interrogatoires, il y a échec de la preuve, que le bailleur doit supporter puisqu'il lui incombait de s'organiser de telle façon à pouvoir apporter la preuve certaine de la remise de cette formule (fardeau de la preuve; art. 8 CC) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2015 du 4 juillet 2016 consid. 3.3.1).

Voir aussi : ACJC/1717/2018 du 10.12.2018; arrêt du TF 4A_607/2015 du 04.07.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CALCUL;RENDEMENT NET;DEVOIR DE COLLABORER;LOYER INITIAL

Normes : CPC.318.al1.letc; CPC.160; CPC.190; CO.269; CO.270

Résumé : CALCUL DE RENDEMENT - REFUS DE COLLABORER - INJONCTION AUX TIERS CONCERNÉS DE FOURNIR LES PIÈCES RÉCLAMÉES Lorsque la prééminence du rendement prévaut sur tout autre critère, pour fixer le loyer initial, comme en l'espèce, et que les différentes informations nécessaires au calcul de rendement existent et sont facilement accessibles, soit qu'une partie des pièces idoines sont conservées par le notaire et l'indication de l'établissement bancaire figure dans les livres du Registre foncier, dès lors que le droit de gage immobilier est inscrit sur le feuillet correspondant, la détermination de la part des fonds de tiers et des intérêts hypothécaires ressortant de l'acte d'acquisition de l'immeuble, en mains du notaire et du Registre foncier, il se justifie de renvoyer la cause au Tribunal, afin qu'il ordonne aux tiers concernés, après interpellation des parties sur ce point et des tiers quant à leur obligation de collaborer et leur droit de refuser de collaborer, de verser à la procédure les pièces dont les locataires ont besoin afin d'être en mesure de prouver les faits pour lesquels ils supportent le fardeau de la preuve.

Voir aussi : ACJC/134/2018 du 05.02.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE ; NULLITÉ; ABUS DE DROIT

Normes : CO.270; CC.2

Résumé : NULLITÉ DES AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT Commet un abus de droit le locataire qui se prévaut de la nullité des avis de fixation du loyer initial - lesquels ne portent pas sur l'objet réellement loué - lorsqu'il a sciemment participé à une transaction visant à contourner les dispositions de la LDTR.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; LOYER

Normes : CO.256; CO.259d

Résumé : ABSENCE DE CONCIERGE L'absence d'un concierge peut constituer un défaut, pouvant justifier un réduction de loyer de 6%.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 442; newsletter bail.ch de juillet 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ACTION EN CONTESTATION ; LOYER INITIAL ; PÉNURIE DE LOGEMENTS

Normes : CO.270.al.1.let.a

Résumé : CARACTÈRE ALTERNATIF DES CONDITIONS D'APPLICATION - PÉNURIE L'existence d'une pénurie suffit à réaliser la situation de contrainte ouvrant la voie à la contestation du loyer initial ; selon une interprétation tant littérale, systématique, historique que téléologique, il n'y a pas de lien entre les motifs de nécessité personnelle ou familiale et celui de situation du marché locatif ; le locataire ne doit donc pas établir qu'une certaine contrainte personnelle, en plus de la pénurie de logements, l'a contraint de conclure le bail.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_453/2015 du 18.05.2016; 4A_93/2017 du 21.09.2017 (la pénurie entraîne par elle-même une situation de contrainte, de sorte qu

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; PÉNURIE DE LOGEMENTS ; NULLITÉ

Normes : LaCC.207; CO.270.al.2

Résumé : ABSENCE D'ARRÊTÉ DU CONSEIL D'ÉTAT CONSTATANT LA PÉNURIE L'absence d'arrêté du Conseil d'Etat pour l'année 2012 constitue une lacune proprement dite qui doit être comblée par le juge en se fondant sur la constatation statistique d'un taux de vacances inférieur à 2%, comme retenu par le Conseil d'Etat dans ses différents arrêtés pour d'autres années.

Voir aussi : ACJC/1503/2015 du 7 décembre 2015

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER INITIAL ; FORMULE OFFICIELLE ; PÉNURIE DE LOGEMENTS ; NULLITÉ

Normes : CO.270.al.2; LaCC.207; aLaCC.109.al.1; RPHLC.1.al.1

Résumé : OBLIGATION D'UTILISER UNE FORMULE OFFICIELLE MÊME EN L'ABSENCE D'ARRÊTÉ DU CONSEIL D'ETAT CONSTATANT LA PÉNURIE Ce qui détermine l'obligation d'utiliser une formule officielle de fixation de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail n'est pas l'existence d'un arrêté ad hoc du Conseil d'Etat, mais bien l'existence d'une situation de pénurie, au sens des art. 109 al. 1 aLaCC (actuellement 207 LaCC) et 1 al. 1 du Règlement relatif à la pénurie en matière d'habitations et de locaux commerciaux (RPHLC). L'art. 109 al. 1 aLaCC dispose en effet que l'usa­ge d'une telle formule est obligatoire "tant que dure la pénurie", celle-ci étant définie comme un taux de logements vacants inférieur à 2% à l'art. 1 al. 1 RPHLC.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ; ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME; DÉLAI RELATIF; PRESCRIPTION

Normes : CO.67; CO.270

Résumé : CRÉANCE EN RESTITUTION DE L'INDU - DÉLAI DE PRESCRIPTION RELATIF Le créancier a connaissance de son droit de répétition - et le délai de prescription relatif d'un an commence à courir (art. 67 al. 1 CO) - lorsqu'il connaît suffisamment d'éléments pour fonder et motiver son action en justice, laquelle n'a pas besoin d'être chiffrée (art. 85 CPC). Est déterminant le moment de la connaissance effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu connaître son droit en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances. Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective intervient lorsqu'il sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif.

Voir aussi : ATF 146 III 82 in newsletter Bail.ch avril 2020 (laisse la question ouverte de l'ignorance présumée du locataire, de nos jours, quant au caractère obligatoire de la formule officielle)

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB 1/2013, p. 1 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; LOYER

Normes : CO.259d

Résumé : REDUCTION DE LOYER. CHANTIER DANS LE VOISINAGE DE L'OBJET LOUÉ. in CdB 1/2013, p. 1 ss

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Chambre civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE; ADMINISTRATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a; OBLF.19; CO.274d.al.3

Résumé : LOYERS USUELS - ÉTAT DES LOCAUX À COMPARER En règle générale, le juge doit disposer de cinq éléments de comparaison au moins pour la constatation des loyers usuels dans la localité ou le quartier. Il lui appartient de procéder à des comparaisons concrètes. L'autorité cantonale de dernière instance indiquera exactement les critères sur lesquels elle s'est fondée. Lorsque cette dernière exclut la comparaison par une présentation sommaire, sans description précise de l'état de l'immeuble ou des locaux - comme par exemple en raison d'une "différence dans l'état général de l'immeuble (bon/ moyen)" et d'une "différence dans l'état des locaux (bon/moyen)" ou d'une "absence de précision dans l'état des locaux" - elle ne répond pas à l'exigence d'une comparaison concrète, fondée sur l'indication exacte des critères utilisés. Par ailleurs, la maxime d'office résultant de l'art. 274d al. 3 CO aurait dû commander au juge d'inviter le bailleur à compléter ses allégués lacunaires sur l'état des locaux présentés.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_612/2012 du 19.02.2013 (admet d'exclure la comparaison entre le bien concerné, qualifié de vétuste et possédant des installations anciennes, avec des biens dont l'état est qualifié d'excellent/bon, possédant des installations récentes, même si ces qualificatifs comportent une part de subjectivité)