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1) La parcelle n^o 4’706, feuille 28 du cadastre de la commune de Versoix, d’une surface de 9'112 m², se situe en zone 5 et est partiellement comprise dans le périmètre protégé des rives de la Versoix.

2) Sur cette parcelle se trouve le bâtiment n^o 231 (ancienne maison Wartmann), sis à l’adresse chemin des Colombières 3.

3) Selon une fiche figurant dans le catalogue « Bâtir la campagne,
Genève 1800-1860 », réalisé par Madame Leila EL-WAKIL, ce bâtiment a été construit en 1862, sur les plans de Monsieur Bernard-Adolphe REVERDIN, architecte. La bâtisse était une maison cube, dotée d’un rez-de chaussée et d’un étage destinés au logement. Une véranda était présente sur toute la longueur.

Le jardin de cette villa figurent au nombre des parcs et jardins historiques de la Suisse recensés par le conseil international des monuments et des sites
(ci-après : ICOMOS).

4) La société Maisons du Léman SA (ci-après : la société) a acquis la parcelle le 12 mai 2011 pour le prix de CHF 7'850'000.-.

5) Le 12 juin 2012, la société a déposé, par l’intermédiaire des bureau Dominique Grenier Architectures SA et Kephas Architectures SA (ci-après : les bureaux d’architectes), une demande portant sur la démolition du bâtiment n^o 231 et de ses annexes (garage, serre et murs de soutènement - M 6’817).

En parallèle, elle a déposé une requête en autorisation de construire trois immeubles d’habitat groupé avec piscine, fitness, salle polyvalente, parking en sous-sol, panneaux solaires et sondes géothermiques (DD 105’073).

6) Ces demandes ont fait l’objet d’une publication dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) le 6 juillet 2012.

7)Par courrier du 10 juillet 2012, la commission d’architecture s’est déclarée favorable à une proposition de bâtiments type « plots » et à la densité proposée (43,5 %) compte tenu de l’emplacement particulier bordé de bâtiments de grand volume et la proximité du centre de Versoix. Elle demandait toutefois que l’ensemble du projet respecte beaucoup mieux le terrain naturel et de revoir l’implantation des constructions souterraines qui provoquaient d’importants mouvements de terre. Elle souhaitait également que les couloirs des appartements soient mieux dimensionnés pour les personnes à mobilité réduite. Les façades devaient être retravaillées. Enfin, la commission demandait une plaquette volumétrique.

8) Le 20 juillet 2012, la commune de Versoix a rendu un préavis favorable sans condition concernant la démolition de la villa existante.

Son préavis au projet de construction était également favorable, sous réserve d’une cession au domaine public communal le long du chemin des Colombières, afin de permettre la réalisation d’un trottoir et la réalisation d’un point de collecte des ordures ménagères.

9) Le 30 juillet 2012, le service de protection contre le bruit et les rayonnements non ionisants, devenu le service de l'air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA) a réservé son préavis. Constatant que les valeurs limites d’immissions nocturnes n’étaient pas respectées
entre 22 h et 23 h, ce service a demandé un rapport acoustique, nécessaire en cas de dérogation.

10) Le 13 août 2012, le service des monuments et des sites (ci-après : SMS) a préavisé défavorablement la démolition du bâtiment n^o 231. Il demandait à l’office du patrimoine et des sites (ci-après : OPS) de prendre position quant à la pertinence d’une ouverture d’une procédure d’inscription à l’inventaire de la villa, ainsi que de l’ensemble des aménagements paysagers du jardin.

Une délégation du SMS avait effectué une visite sur place le 12 juillet 2012. La maison bénéficiait d’un entretien régulier et présentait un excellent état de conservation. Les aménagements paysagers étaient également dignes d’intérêt.

11) Le 10 octobre 2012, l’OPS a décidé d’ouvrir une procédure en vue de l’inscription à l’inventaire du bâtiment. Le propriétaire était invité à lui faire part de ses remarques éventuelles dans un délai de trente jours.

12) Le même jour, la sous-commission monuments et antiquités
(ci-après : SCMA) de la commission des monuments, de la nature et des sites
(ci-après : CMNS) a préavisé favorablement la proposition d’inscription à l’inventaire du bâtiment n^o 231 et de la parcelle n^o 4’706. Une étude historique approfondie devait être réalisée afin que cet objet soit mieux connu et documenté.

13) Dans ses déterminations du 5 novembre 2012, la société s’est exprimée en défaveur de la mesure de protection envisagée.

Le bâtiment n^o 231 et la parcelle sur laquelle il se trouvait n’avaient pas de valeur de protection. Les efforts pour rendre ce bâtiment conforme aux prescriptions légales en matière d’économies d’énergie seraient incompatibles avec sa conservation.

L’intérêt à la construction de trente-deux nouveaux logements devait primer celui lié à la protection du patrimoine.

Sur la base de certaines assurances, notamment de l’office de l’urbanisme et de la commune de Versoix, la société avait acheté la parcelle et payé un prix correspondant à du terrain constructible. Elle subirait un important préjudice financier.

14) Par préavis du 5 décembre 2012, sur la base du rapport oral de sa délégation, qui a effectué une visite sur place le 4 décembre 2012, la SCMA a confirmé être favorable à l’inscription à l’inventaire du bâtiment n^o 231.

Le SMS devait toutefois examiner avec les services concernés la possibilité de densifier la parcelle, par le biais d’une dérogation à la loi sur la protection générale et l’aménagement des rives de la Versoix du 5 décembre 2003 (LPRVers - L 4 19), compte tenu de la topographie particulière dans laquelle s’insérait la villa.

15) Par courrier du 21 décembre 2012 adressé au département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : le département ou DALE), Patrimoine suisse Genève a demandé que toutes les mesures de protection possibles soient prises par les autorités compétentes pour assurer la conservation de cette maison qui possédait des qualités patrimoniales indiscutables et dont la substance était parfaitement conservée.

16) En décembre 2012, sur mandat du SMS, Mme Natalie RILLIET, historienne de l’art, a réalisé une étude sur le bâtiment n^o 231.

La maison Wartmann était caractéristique des maisons cubiques se développant dans le courant du XIX^ème siècle pour répondre à la demande de la bourgeoisie. Si elle était attribuée à M. REVERDIN, d’autres architectes avaient eu recours à cette formule durant ce siècle.

Plusieurs réalisations de M. REVERDIN bénéficiaient de mesures de protection, confirmant l’intérêt patrimonial des œuvres réalisées par
cet architecte et des maisons cubes du XIX^ème siècle. Parmi cette forme de maisons, plusieurs bâtisses étaient inscrites à l’inventaire.

Le cas de la maison Joly, à la rue Michel-Chauvet, offrait un exemple récent de mesure de protection prises à l’égard de villas réalisées par M. REVERDIN. En mai 2001, lorsque le Conseil d’État avait adopté le plan localisé de quartier
(ci-après : PLQ) « Contamines » il avait défini la villa et sa dépendance comme des « constructions existantes à bâtir » dans un « espace libre non constructible avec servitudes de non-bâtir ». Ce PLQ marquait la volonté de conserver ces édifices patrimoniaux ainsi que leurs abords dans une zone à cheval entre des immeubles et les hôtels particuliers de la rue De-Beaumont.

Les maisons cubes s’étaient répandues au XIX^ème siècle avec l’essor d’une classe bourgeoise désireuse de s’établir dans un périmètre suburbain ou à la campagne tout en ayant une maison fonctionnelle. Ces maisons, discrètes tant par leur dimension que leur décoration, avaient souvent été modifiées au fil des ans afin de s’adapter aux nouveaux occupants. La ville gagnant du terrain, elles avaient aussi été démolies pour laisser place à des immeubles. Quand elles subsistaient, leur intérêt patrimonial devait être pris en considération et la question de leur conservation devait être posée.

À ce titre, la maison Wartmann méritait d’être mise sous protection. Emblématique des maisons cubes de la première moitié du XIX^ème siècle de par son volume, sa distribution intérieure et ses éléments décoratifs, elle offrait la particularité d’être restée proche des plans d’origine et d’être en bon état. En raison du peu de modifications subies, elle était un exemple de qualité de cette période.

17) En janvier 2013, Madame Babina CHAILLOT-CALAME, historienne des monuments, a rendu un avis sur la valeur patrimoniale de la maison.

La maison pouvait être considérée comme un exemple d’une rare qualité dans les constructions cubiques du XIX^ème siècle et devait être maintenue. Il s’agissait d’un des deux derniers témoignages de construction de ce type édifié par M. REVERDIN. De surcroît, il fallait relever son état de conservation exceptionnel, tant au niveau de l’enveloppe que de son aménagement intérieur.

18) Par courrier du 7 janvier 2013, le conseiller d’État en charge du département a écrit au représentant de la société et confirmé la volonté du département de poursuivre l’instruction de la procédure d’inscription à l’inventaire des immeubles.

Sur mandat de l’OPS, la villa avait fait l’objet d’un complément d’étude qui avait permis de relever le caractère digne d’intérêt de la maison et la CMNS avait confirmé son préavis favorable à la mise sous protection suite à un transport sur place.

19) Le 7 janvier 2013, faisant suite à la demande formulée par la SCMA dans son préavis du 5 décembre 2012, le SMS a relevé que la LPRVers n’offrait pas de dérogation possible pour la construction de nouvelles habitations dans le périmètre protégé.

20) Le 10 avril 2013, la SCMA a rendu un préavis de consultation sur une nouvelle variante du projet qui lui était soumise. Celle-ci prévoyait la construction de deux immeubles, soit le « A » implanté au nord-est de la parcelle, le long de la route de Saint-Loup, et le « B » au sud-est. Cette variante impliquait l’abattage du cèdre, ainsi que des demandes de dérogations liées aux distances.

La CMNS n’était pas opposée au principe de densification de la parcelle au nord-est de la villa (bâtiment « A »), sous quelques réserves, notamment quant à la distance avec le bâtiment à protéger. Elle était par contre opposé au projet « B » qui prétéritait tout projet de mise en valeur de la maison existante.

21) Le 30 avril 2013, la commune a également préavisé favorablement l’inscription à l’inventaire.

Elle rappelait qu’elle avait dans un premier temps préavisé favorablement les autorisations de construire et de démolir (DD 105’073 et M 6’817), dès lors que le projet correspondait à la volonté de densifier ce secteur, se trouvant à proximité directe de la gare ainsi que des principaux équipements publics, et qu’il correspondait au plan directeur communal. Une nouvelle analyse du dossier en raison d’éléments nouveaux portés à sa connaissance avait abouti à ce préavis favorable d’inscription à l’inventaire.

Elle demandait toutefois que soient étudiées toutes possibilités permettant de respecter à la fois la valeur patrimoniale du bâtiment et la volonté de la propriétaire de densifier la parcelle.

22) Par courrier du 24 mai 2013, le chef du département a indiqué que les différentes rencontres entre ses services et la société avaient permis l’esquisse de variantes visant à densifier la parcelle concernée. À ce stade du développement du projet, une solution médiane était en train de se dessiner.

23) Le 28 novembre 2013, une dernière rencontre a eu lieu entre
Madame Sabine NEMEC-PIGUET, directrice de l’OPS et la société, avant que le département ne rende une décision sur la mise à l’inventaire de la maison.

24) Suite à cette rencontre, la société a transmis à la directrice de l’OPS son nouveau projet, prévoyant l’implantation de deux bâtiments en surface (A et B) et d’un bâtiment en sous-sol, tout en maintenant la villa existante.

25) Le 13 décembre 2013, le SABRA a réservé son préavis. La construction n’était possible qu’avec l’assentiment de l’autorité compétente et pour autant que le projet présente un intérêt prépondérant.

26) Le 8 janvier 2014, la SCMA a émis un nouveau préavis de consultation sur ce dernier projet.

Favorable au bâtiment A, elle prenait acte des efforts du projet de contenir le bâtiment « B ». Si elle n’était pas totalement opposée à toute construction au
sud-Est de la maison, elle demandait que soit d’abord explorée la possibilité d’un déclassement de la zone protégée. Elle se prononçait défavorablement en faveur du projet en sous-sol.

27) Le 4 mars 2014, l’OPS a indiqué que le département devait d’abord définir sa position concernant la dérogation aux normes OPB.

28) Le 17 juin 2014, le nouveau conseiller d’État en charge du département s’est adressé à la société. Il n’entendait pas déroger aux normes en matière de bruit que le projet ne respectait pas. Le nouveau plan directeur cantonal qui venait d’être approuvé préconisait un respect strict des normes en la matière.

29) Par courrier recommandé du 1^er juillet 2014, constatant que le délai à la charge de l’autorité, prévu par la loi pour répondre aux demandes d’autorisation de construire et de démolir était échu, la société a annoncé à la direction des autorisations de construire qu’elle allait procéder à l’exécution de ses plans.

30) N’ayant reçu aucune décision dans le délai de dix jours, la société a commencé les travaux.

31) Par décisions des 31 juillet 2014 et 7 août 2014, le département a refusé d’accorder les demandes en autorisation de construire DD 105’073 et en démolition M 6’817.

32) La société a interrompu les travaux entrepris à réception de ces décisions.

33) Les deux décisions précitées font actuellement l’objet d’un recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI).

34) Par arrêté du 25 février 2015, notifié à la société, le conseiller d’État chargé du département a décidé d’inscrire à l’inventaire des immeubles dignes d’être protégés le bâtiment n^o 231 et la parcelle n^o 4’706 feuille 28 du cadastre de la commune de Versoix.

En vertu de la jurisprudence, les conceptions en matière de protection du patrimoine moderne avaient évolué en ce sens que, si les mesures de classement visaient à l’origine essentiellement des monuments historiques, tels les édifices publics, civils ou religieux, ces mesures s’étaient peu à peu étendues à des immeubles ou à des objets plus modestes, qualifiés de patrimoine dit mineur, tels des objets caractéristiques de la campagne genevoise ou des réalisations architecturales appartenant au patrimoine hérité du XIX^ème siècle ou d’une époque plus récente.

Il ressortait des pièces du dossier et des études historiques réalisées que le bâtiment n^o 231 était emblématique des « maisons cubes » de la première moitié du XIX^ème siècle. Il offrait la particularité d’être resté proche des plans d’origine et d’être en bon état de conservation.

Les aménagements paysagers situés sur la parcelle n^o 4’706 étaient également remarquables, étant précisé que le jardin était identifié dans le recensement des parcs et jardins historiques ICOMOS.

La société propriétaire n’alléguait aucun motif objectif susceptible de démontrer que les appréciations faites par les milieux spécialisés de la protection du patrimoine relatives à l’intérêt de ce bâtiment et de la parcelle n^o 4’706 seraient erronées ou empreintes de subjectivité.

Aucun motif d’intérêt public ou privé n’habilitait le département à s’écarter des préavis favorables à cette mesure de protection émis par la sous-commission spécialisée en la matière et par la commune concernée.

Le département entendait faire prévaloir l’intérêt public au maintien d’un élément du patrimoine sur celui lié à la construction de nouveaux bâtiments destinés à l’habitat. Au demeurant, il ressortait des diverses déterminations de la SCMA que la mesure de protection n’était pas de nature à empêcher la densification de la parcelle.

35) a. Par acte du 27 mars 2015, la société a interjeté recours contre la décision précitée auprès de la chambre administrative de la Cour de justice
(ci-après : la chambre administrative), concluant à ce qu’il soit constaté que le bâtiment n^o 231 et la parcelle n^o 4’706 feuille 28 du cadastre de la commune de Versoix ne devaient pas être inscrits à l’inventaire des immeubles dignes d’être protégés et que l’arrêté du 25 février 2015 du département, approuvant cette inscription soit annulé. Les conclusions étaient prises « sous suite de frais et dépens ».

La loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du
4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05) ne fournissait pas une base légale suffisante pour prétendre inscrire à l’inventaire le bâtiment et la parcelle.

Avant l’été 2012, les autorités cantonales et communales ne s’étaient jamais préoccupées du bâtiment. Le SMS avait relevé dans son préavis que
M. REVERDIN avait réalisé une quinzaine de maison de campagne de ce type. Par conséquent, ce bâtiment n’avait pas valeur de témoin d’une certaine époque. Le recensement ICOMOS auquel le département se référait n’avait aucune valeur contraignante en Suisse. D’ailleurs l’arrêté de mise à l’inventaire mentionnait qu’une densification de la parcelle restait possible, démontrant ainsi que le département lui-même faisait peu de cas de ce recensement. L’étude de
Mme RILLIET n’avait pas valeur d’expertise et contenait des imprécisions, voir des erreurs, en lien avec les exemples cités.

La restriction décidée était très éloignée du critère de « valeur générale », nécessaire pour se prévaloir de l’intérêt public. La mesure ne devait pas être destinée à satisfaire uniquement un cercle restreint de spécialistes, mais devait apparaître légitime aux yeux du public ou d’une grande partie de la population pour avoir en quelque sorte une valeur générale.

La commission d’architecture, pourtant composée de spécialistes en matière d’architecture et d’urbanisme, était favorable au projet impliquant la démolition de la maison. De même, dans un premier temps, la commune de Versoix s’était déclarée favorable. La restriction ordonnée était typiquement une mesure visant à satisfaire un cercle restreint d’inconditionnels, n’ayant pas toujours le recul nécessaire pour apprécier objectivement la situation.

La mesure violait également le principe de la proportionnalité. Elle portait atteinte tant à la propriété privée de la société qu’à l’intérêt public à la réalisation de logements en période de pénurie.

Outre le montant engagé à l’achat de la propriété, la société avait travaillé sur ce dossier depuis 2009, mettant en œuvre des architectes et autres mandataires afin de réaliser un projet de qualité, répondant aux exigences alors formulées par la commune et l’État, avec la certitude que l’opération prévue pourrait se concrétiser. La mesure lui causerait un grave préjudice financier.

Pour ces motifs, les conditions de base de mise à l’inventaire du bâtiment et de la parcelle n’étaient pas réunies.

L’arrêté contesté violait encore les principes de la bonne foi et de la confiance. Des renseignements qu’elle avait obtenus des autorités, cette maison n’était pas protégée. Le principe de la coordination était également violé du fait qu’un service ne pouvait pas donner sans réserve une réponse positive sur un projet immobilier sans tenir compte de toutes les normes applicables au dossier. Enfin, la décision querellée était également contraire au principe de l’égalité de traitement dès lors qu’en l’espèce, il s’avérait que nombre de bâtiments dont l’architecture était proche de celle de l’ancienne maison Wartmann, y compris des maisons citées comme exemple dans l’étude de Mme RILLIET, ne figuraient pas à l’inventaire. De plus, il était établi que les contraintes imposées à la société par le département étaient plus strictes que celles qu’il avait appliquées dans d’autres dossiers.

Les arguments de la recourante, de même que les pièces produites, seront repris, en tant que de besoin, dans la partie en droit ci-après.

b. À l’appui de son recours, la société a déposé une liste de témoins, demandant l’audition de :

- Madame Virginie LABANSAT, responsable des acquisitions foncières de la société ;

- Monsieur Hugo KEHRLI, ancien chef de région auprès de la direction des autorisations de construire ;

- Monsieur Roberto GRECUCCIO, de la direction des plans d’affectation et requêtes de l’office de l’urbanisme du département ;

- Monsieur Pierre AYSANOA, de l’aménagement du territoire de l’office de l’urbanisme du département ;

- Monsieur Nicolas GOUNEAUD, chef de secteur au SABRA ;

- Madame Sabine NEMEC-PIGUET, directrice de l’OPS ;

- Madame Andrée GRUFFAT, de l’OPS ;

- Monsieur Christophe KOBLER, chef du service de l’aménagement et de l’urbanisme à la mairie de Versoix ;

- Monsieur Claude GENECAND, alors conseiller administratif à la mairie de Versoix.

36) Le 30 avril 2015, le département a déposé ses observations et conclu au rejet du recours « sous suite de frais ». Il s’est également opposé à l’audition de six des neuf témoins, s’en rapportant ainsi à justice s’agissant de Mmes LABANSAT, NEMEC-PIGUET et GRUFFAT.

Ses arguments de même que les pièces produites seront repris en tant que de besoin dans la partie en droit ci-après.

37) Le juge délégué a effectué un transport sur place le 12 novembre 2015, avec prise de photographies, en présence de Monsieur Gilles QUERU, administrateur de la société, et de Mme LABANSAT, responsable des acquisitions foncières de celle-ci, accompagnés de leurs conseils, de la juriste de l’OPS, de la directrice de l’OPS, de l’adjointe scientifique au SMS qui s’était occupée de ce dossier, de Mme CHAILLOT-CALAME, historienne des monuments auprès de la CMNS, de Mme GRUFFAT, retraitée de l’OPS, et de Mme RILLIET, historienne de l’art et auteur de l’étude patrimoniale réalisée sur mandat du SMS.

a. Selon les déclarations de M. QUERU, lors des discussions avec la commune, M. KOBLER avait dit aux responsables de la société que celle-là ne portait pas d’intérêt à cette maison.

b. Mme LABANSAT a été entendue. Les personnes contactées, y compris la commune, étaient surtout soucieuses de la densification de cette parcelle, ce que M. KEHRLI avait confirmé. Selon M. AYSANOA, s’il y avait eu un intérêt pour cette maison, il aurait été souligné dans le cadre du plan de protection des rives de la Versoix. Cette maison ne devait pas être inconnue des services compétents de l’État. Entre 2009 et l’achat de la maison, à aucun moment une personne compétente au sein de l’État ne leur avait dit qu’il pourrait y avoir un problème avec la maison. Elle n’avait pas parlé à Mme GRUFFAT d’une éventuelle démolition de la maison.

c. Mme GRUFFAT a indiqué avoir été contactée par Madame Aurore LUCIDO le 23 octobre 2009. Celle-ci travaillait comme courtière pour la société de courtage chargée par les anciens propriétaires de la parcelle de la vente de celle-ci. Elle avait probablement dû lui dire qu’il n’y avait pas de mesure de protection.

Il était possible qu’elle ait dit par téléphone à Mme LABANSAT que le bâtiment de la parcelle n’était pas protégé. Formellement, cette maison n’était pas inscrite à l’inventaire, ni classée.

Lorsque ce type de question était posé, elle indiquait dans tous les cas qu’il fallait faire une demande d’autorisation pour avoir une réponse formelle.

d. Mme NEMEC-PIGUET a été entendue. La maison ne faisait pas partie du plan de protection des rives de la Versoix. Ce type de bâtiment ne relevait pas du patrimoine hydraulique lié à celle-ci, dont un inventaire avait été dressé par le SMS dans le cadre de l’élaboration de ce plan.

Les plans directeurs n’étaient pas l’outil adéquat pour identifier les bâtiments à protéger même, s’il pouvait arriver que la question de la protection d’éventuels bâtiments soit examinée dans ce cadre-là.

e. Mme RILLIET a également été entendue. Il était certain que cette maison avait été construite sur la base des plans de M. REVERDIN. Dans l’ouvrage de
Mme EL-WAKIL, les plans montrés étaient ceux de M. REVERDIN.

À l’extérieur de la maison, sur la parcelle, la promenade entourée de murets et la vue sur l’ancienne dépendance étaient particulièrement intéressants. Le but au XIX^ème siècle était de se rapprocher de la nature et de pouvoir y cheminer tout en restant dans son jardin, de faire le tour du jardin en aménageant des points de vue. Il y avait aussi, proche de l’entrée de la parcelle à droite, des sortes de structures en métal. Vraisemblablement, il y avait à cette époque un couvert, un léger avant-toit qui venait probablement protéger un jardin potager. Les murets en pierre, bien que recouverts actuellement d’une végétation, gardaient un intérêt quant à l’aménagement du jardin et comme aménagement de terrasses au-dessus des rives de la Versoix. Les éléments de ferronnerie dans la véranda étaient du même style, de l’époque de la construction de la maison, de même que ceux présents sur le porche. Il était rare que des éléments tels que ces derniers soient conservés. Le monogramme EW du propriétaire Elie WARTMANN était aussi particulièrement intéressant et relativement rare.

Concernant la bâtisse, le volume était représentatif de l’époque des maisons de campagne construites par M. REVERDIN, en particulier les trois travées
(ouvertures) sur les grands côtés et deux sur les petits côtés. Les angles étaient aussi marqués par des chaînes rectilignes, motifs de chaînes qui se retrouvaient entre chaque travée. L’encadrement des ouvertures montrait une recherche esthétique sur l’ensemble du volume tout en gardant une certaine sobriété. Les lanternes avec les rosaces centrales moulurées étaient probablement de l’époque de la construction, ce qui n’était évidemment pas le cas des petits spots encastrés. Les deux marches supérieures de l’escalier n’étaient par contre probablement pas d’époque.

f. Selon Mme CHAILLOT-CALAME, dix villas construites par
M. REVERDIN étaient répertoriées. Cinq avaient été démolies. Parmi les cinq restantes, trois avaient obtenu une haute valeur de recensement, correspondant en tout cas à une mise à l’inventaire. L’une d’elles, à Vandoeuvres, était en cours d’inscription à l’inventaire. Il y a avait encore la villa Joly, protégée par un PLQ, de même que la maison Wartmann. Ces deux dernières avaient exactement les mêmes plans.

Dans les villas de M. REVERDIN, l’étage dans les combles était toujours habitable et servait en général de chambre. Il existait dans toutes les maisons REVERDIN une lucarne côté vue ou jardin mais pas forcément avec trois fenêtres comme ici.

Le niveau de conservation de la substance patrimoniale était qualifié d’assez exceptionnel et aucune discussion n’avait existé au sein de la CMNS sur la pertinence de la protection de cette maison et de ses abords.

g. D’après Mmes RILLIET, NEMEC-PIGUET et CHAILLOT-CALAME, les portes et les boiseries étaient d’origine, notamment la serrurerie et les poignées appelées les « petites genevoises », ainsi que les fenêtres portant sur l’extérieur. Selon Mmes RILLIET et NEMEC-PIGUET, dans les combles, seule la charpente avait un intérêt.

h. Lors du transport sur place, les représentants de l’OPS ont observé qu’un nouveau parquet en faux bois avait été posé au rez-de-chaussée de même qu’à l’étage, juste après l’escalier. Le parquet d’origine avait ainsi été enlevé, alors qu’il faisait partie des décors à protéger de la villa. M. QUERU a ajouté que la cheminée en marbre noir qui se trouvait dans le salon avait également été enlevée, ainsi que l’encadrement de porte entre l’escalier et le couloir. Les conseils de la société ont indiqué que ces travaux avaient été effectués en juillet 2014, soit postérieurement au courrier adressé au département, lui donnant un délai de dix jours pour rendre une décision. En l’absence de celle-ci, des travaux avaient été commencés comme la loi le leur permettait. En zone villa, il n’y avait pas besoin d’autorisation pour faire des travaux à l’intérieur de la villa. La LPMNS ne prévoyait pas de restriction de ce droit lorsqu’une procédure de mise à l’inventaire était ouverte. Les travaux avaient été immédiatement stoppés, à réception des décisions de refus d’autorisation de construire et de démolir. Ils avaient récemment proposé à l’hospice général (ci-après : l’hospice) de loger des requérants d’asile dans cette maison. Ce dernier avait cependant refusé au motif que cette maison n’était pas aux normes de sécurité, notamment sécurité incendie. Les travaux qui devraient être faits pour mettre cette maison aux normes de sécurité n’étaient pas compatibles avec sa mise à l’inventaire.

Mme RILLIET a indiqué que malgré les modifications faites en juillet 2014, la lecture du plan d’origine restait encore parfaitement lisible. Elle relevait également l’escalier avec sa main courante et son travail de ferronnerie. Elle soulignait la volonté que les ouvertures soient dans l’axe, par exemple l’ouverture entre le salon et la salle à manger étaient dans l’axe des deux fenêtres, et dans les pièces d’angle, il y avait l’idée d’une double source de lumière. À l’étage, le parquet de l’ensemble des pièces avait été fait artisanalement et semblait de l’époque. Il avait un intérêt.

Mme NEMEC-PIGUET était d’avis qu’une mise aux normes de sécurité était parfaitement possible et réalisable pour le maintien de cette maison à une affectation d’habitat individuel.

38) a. Le 22 janvier 2016, la société a fait parvenir au juge délégué un rapport d’expertise rédigé par Monsieur Pierre BAERTSCHI, architecte, ancien directeur du patrimoine et des sites, conservateur cantonal à Genève et ancien président de la Commission fédérale pour la protection de la nature et du paysage (ci-après : CFNP). Son audition était demandée.

b. Selon ce dernier, il apparaissait peu approprié de vouloir imposer un maintien de l’édifice contre la volonté de son propriétaire.

Sur une échelle de degrés d’intérêt national, régional et local, à l’évidence cette maison ne présentait qu’un degré d’intérêt local. Les arguments justifiant la proposition d’inscription à l’inventaire du 25 février 2015 au motif qu’il s’agissait d’un patrimoine d’intérêt dit « mineur » corroboraient cette classification.

Cette ancienne « maison de campagne », tout en ayant subi plusieurs transformations au cours du temps, avait été bien entretenue par ses propriétaires successifs. Toutefois, en termes économique et d’environnement, une reconversion correspondant aux normes et au mode d’habiter actuels était aujourd’hui problématique dans un quartier qui avait connu et allait encore connaître des changements notables.

Selon une évaluation sommaire, on pouvait estimer le coût d’une restauration-remise en état à un montant de l’ordre d’un million de francs.

En l’état, les aménagements extérieurs existants en prolongement de la demeure ne présentaient pas d’intérêt majeur. Un recensement consistait à répertorier des objets et ne constituait pas une mesure de protection. Le recensement systématique des parcs et jardins établis par ICOMOS répertoriait
soixante-six objets sur le seul territoire de la commune de Versoix.

La conservation de cette maison ne semblait pas relever d’un intérêt public majeur, mais d’une question d’opportunité. En tant que témoin d’un mode d’habiter de résidence bourgeois, sa situation dans un environnement qui avait bien changé depuis le milieu du XIX^ème siècle ne paraissait plus adéquate. Sa reconversion en immeuble administratif pourrait conduire à des situations alambiquées ce qui lui ôterait toute signification.

Enfin, la valeur témoin en termes de mode de construction caractéristique de son époque ne prenait sens que par rapport à l’intérêt qui pourrait lui être porté par un amateur fortuné ou une collectivité, par exemple une commune qui souhaiterait y installer une crèche, ce qui impliquerait une mise de fonds appropriée. À l’échelle d’un inventaire cantonal des objets à préserver, le fait qu’une maison identique, la maison Joly, conçue par le même architecte et située à Contamines dans un tissu résiduel en ville de Genève soit déjà conservée ne justifiait pas a priori qu’une mesure étatique de protection soit prise dans le cas présent.

39) Par courrier du 25 janvier 2016, le juge délégué a refusé l’audition demandée.

40) Une comparution des parties s’est tenue le 9 février 2016 en présence de
M. QUERU, administrateur de la société, accompagné de son conseil.
M. AYSANOA, technicien en aménagement auprès du service préavis et instruments de l’office de l’urbanisme (DALE) a été entendu comme témoin.

Ce dernier n’avait pas dit à Mme LABANSAT que s’il y avait eu un intérêt patrimonial pour cette maison, ce dernier apparaîtrait dans les études afférentes à la parcelle. De même, il n’avait pas déclaré que le SMS avait déjà examiné la parcelle et la maison en cause. Au contraire, il lui avait recommandé de s’adresser au SMS et aux différents services compétents.

À l’issue de l’audience, le juge délégué a informé les parties qu’il n’entendait pas procéder à des mesures d’instruction complémentaires, pour des motifs qui seraient indiqués dans l’arrêt à rendre.

41) a. Le 18 mars 2016, les parties ont fait part de leurs observations après enquêtes.

La société a rappelé qu’elle avait acquis la parcelle pour près de
CHF 8'000'000.- en vue de la densifier. La mise à l’inventaire de la maison rendrait impossible la réalisation de son projet immobilier. De plus, la question du sort à réserver à la maison allait se poser. Il n’était pas envisageable de la louer et les travaux nécessaires afin de la rendre habitable avaient été évalué par l’expert HILTBRAND à CHF 668'000.-, étant précisé que 65 % de cet investissement n’apporterait pas de plus-value. M. BAERTSCHI avait quant à lui estimé à environ CHF 1'000'000.- le coût d’une restauration. Un rendement correct de l’investissement de départ ne pouvait être espéré de la mise en location de la maison, de même que de la vente de celle-ci qui ne permettrait même pas à la société de rentrer dans ses fonds.

Pour le surplus, les arguments des parties seront repris, en tant que de besoin, dans la partie en droit ci-après.

b. Le même jour, la société a joint à ses observations un chargé de pièces complémentaire comprenant un article de presse rappelant la nécessité de densifier l’habitat et un rapport d’expertise rédigé par Monsieur François HILTBRAND, architecte HES, expert immobilier EPFL et juge assesseur au TAPI (LDTR-expropriation). Celui-ci estimait la valeur minimale des travaux de réfection de la maison à CHF 670'000.-. 65 % de cette somme n’apporterait pas de plus-value à la construction, et ce montant était à ajouter à la perte résultant de la non-réalisation des droits à bâtir, due à la conservation de la construction existante.

42) Le 22 mars 2016, la cause a été gardée à juger.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2) Le litige porte sur l’inscription à l’inventaire de l’ancienne maison Wartmann, soit le bâtiment n^o 231 de même que la parcelle n^o 4’706, feuille 28, du cadastre de la commune de Versoix