Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

dans la cause

Monsieur Philippe THIEMANN
représenté par Me Guy Zwahlen, avocat

contre

FONDATION ARMENIA
représentée par Me Marc Iynedjian, avocat

et

DÉPARTEMENT DE L'URBANISME

_________

Recours contre la décision de la commission cantonale de recours en matière administrative du 18 juin 2010 (DCCR/915/2010)

27. Par décision du 7 septembre 2010 (ATA/610/2010), la présidente du Tribunal administratif a restitué l'effet suspensif au recours de M. Thiemann en application de l'art. 146 al. 2 LCI, réservant le sort des frais de la procédure jusqu'à droit jugé au fond.

L'intérêt public à la réalisation du PLQ n° 27'895A-275 était sans conteste important. En matière de construction, la préférence était toutefois donnée au maintien de l'état prévalant avant le litige. Cette considération s'imposait d'autant plus en l'espèce qu'une procédure de classement concernant le bâtiment litigieux était en cours et que si le retrait de l'effet suspensif au recours était confirmé, dite procédure en perdrait son objet.

28. Le 30 septembre 2010, la fondation a conclu au rejet du recours « sous suite de frais et dépens ».

A teneur de l'art. 21 LAT, les plans d'affectation avaient force obligatoire pour chacun. Selon la jurisprudence, lorsqu'un plan d'affectation avait été mis en oeuvre moyennant l'octroi d'autorisations de construire, sa stabilité devait être également garantie. En l'espèce, le PLQ avait été presque entièrement exécuté. Des immeubles modernes, notamment celui dont le recourant était copropriétaire, avaient été construits sur les parcelles voisines. La construction d'un immeuble de logement sur la parcelle n° 1'361 constituait la dernière étape de mise en oeuvre du PLQ. L'urbanisation du périmètre du chemin du Velours situé à proximité de la future liaison ferroviaire Cornavin - Eaux-Vives - Annemasse (ci-après : CEVA) était devenu un projet prioritaire de l'Etat. Des travaux d'envergure de rénovation et d'agrandissement du cycle d'orientation de la Florence étaient par ailleurs en cours, à quelques mètres du bâtiment litigieux. Ces raisons avaient conduit la direction générale de l'aménagement du territoire à préaviser favorablement le projet de démolition le 22 juillet 2009. L'intérêt public à lutter contre la pénurie de logements devait ainsi prévaloir. Elle entendait le servir en construisant sur la parcelle n° 1'361 un immeuble comprenant 30 % de logements d'utilité publique (LUP). Eu égard au principe de la sécurité du droit et de la garantie de la propriété, il était également d'intérêt public qu'un PLQ déjà réalisé à 90 % soit achevé.

Aucune disposition légale n'imposait au SMS de se rendre sur place avant d'émettre un préavis. Ledit service statuait usuellement sur la base des plans, photographies, articles et autres documents étatiques en sa possession. Il avait en outre confirmé son préavis en audience, après avoir effectué une nouvelle évaluation du bâtiment. L'absence de dossier photographique n'avait en l'espèce pas eu d'influence, puisque celui-ci était destiné à ses archives. La maison à démolir était en mauvais état de conservation. Elle était vétuste et des travaux importants et onéreux auraient été nécessaires pour la remettre en état. Au cours des ans, elle avait subi de nombreuses transformations et ne présentait donc pas une valeur architecturale ou historique justifiant des mesures de protection.

Le principe de coordination ancré aux art. 25a LAT, 12A LPA et 3A LCI garantissait que tous les aspects d'un projet de construction soient traités de manière coordonnée pour que les autorisations nécessaires ne fassent l'objet que d'une seule et même procédure de recours. L'autorisation de démolir querellée n'était en l'espèce qu'une pure mesure d'exécution du PLQ n° 27'895A-275, ayant force obligatoire pour les autorités. L'autorisation de construire déposée en regard du même bien-fonds était en outre en cours d'instruction. Elle visait un projet beaucoup plus complexe que la démolition et était soumise à des enjeux différents. Les deux projets étaient donc indépendants l'un de l'autre et le principe de coordination n'avait pas été violé.

La LDTR n'était pas applicable dans le cas d'espèce. La maison, qui avait servi durant plusieurs années à l'exploitation d'un établissement médico-social avait depuis longtemps une vocation « administrativo-commerciale ». Selon le RF, elle était affectée à un établissement de soins. L'accueil d'étudiants n'était qu'une solution provisoire et n'avait engendré aucuns travaux de transformation. La maison ne contenait pas de locaux affectés, par leur aménagement et leur distribution, à l'habitation et pourrait tout au plus être assimilée à une maison individuelle ne comportant qu'un seul logement.

29. Le 30 septembre 2010, le département a conclu au rejet du recours et à la confirmation de la décision de la CCRA du 18 juin 2010.

30. Par courrier du 13 octobre 2010, le juge délégué a demandé au Conseil d'Etat de le renseigner sur l'état d'avancement de la procédure de classement, subsidiairement de mise à l'inventaire, initiée par APV le 8 juillet 2010.

31. Par courrier du 13 octobre 2010, M. Thiemann a demandé à ce qu'un délai lui soit imparti pour produire une liste de témoins susceptibles de renseigner le Tribunal administratif sur la qualité architecturale du bâtiment G285, l'évolution de la procédure de classement et des pétitions toujours pendantes devant le Grand Conseil et le conseil municipal de la Ville de Genève, ainsi que sur les baux conclus par la fondation avec des étudiants.

32. Le 10 novembre 2010, l'office du patrimoine et des sites a informé le Tribunal administratif de l'état d'avancement de la demande de classement d'APV.

33. Par courriers adressés au département les 24 janvier, 18 mai et 1^er juillet 2011, le juge délégué s'est à nouveau enquis du sort réservé à la demande précitée, dont l'instruction était toujours en cours.

34. Par arrêté du 27 juillet 2011, le Conseil d'Etat a rejeté la demande de classement.

Il pouvait s'écarter des préavis des organismes consultatifs institués par la loi s'il existait des motifs objectifs ou impérieux qui le justifiaient. Il se trouvait confronté en l'espèce à deux intérêts contradictoires, l'un ayant trait à la conservation d'un élément digne d'intérêt du patrimoine bâti, l'autre relevant de la nécessité de mettre à la disposition de la population des logements répondant aux besoins de celle-ci. En l'occurrence, l'intérêt public à la construction de logements devait l'emporter sur celui de la préservation du patrimoine, étant précisé que le plan d'aménagement, en force, prévoyait implicitement la démolition du bâtiment. La mise à l'inventaire demandée à titre subsidiaire était de la compétence du département, qui était invité à rejeter la demande pour les mêmes motifs.

35. Selon le site Internet de suivi administratif des dossiers de l'office de l'urbanisme (http://etat.geneve.ch/sadconsult/ [consulté le 16 octobre 2012]), l'autorisation de construire n° 103'102, portant sur la construction d'un immeuble de logement HSE et d'un garage souterrain sur la parcelle n° 1'361, a été délivrée le 29 juillet 2011.

Elle a été publiée dans la FAO du 3 août 2011, aux côté de l'autorisation d'abattage d'arbres délivrée par la DGNP pour le même projet, et ferait l'objet d'un recours pendant devant le TAPI.

36. Le 12 septembre 2011, M. Thiemann a demandé à la chambre administrative de maintenir la « suspension » de la procédure, jusqu'à ce que le refus de classement du Conseil d'Etat soit définitif et exécutoire.

37. Par courriers des 13 et 30 septembre 2011, le département a informé la chambre administrative que les voies de recours contre l'arrêté du Conseil d'Etat du 27 juillet 2011 étaient toujours ouvertes et que lui-même devait encore se prononcer sur la demande de mise à l'inventaire formée à titre subsidiaire par APV. Cela étant, il ne voyait pas en quoi une suspension de la procédure était utile ou nécessaire. Seul l'art. 13 al. 1 de loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05) paraissait devoir être mis en oeuvre.

38. Par acte du 16 septembre 2011, APV a recouru auprès de la chambre administrative contre l'arrêté du Conseil d'Etat du 27 juillet 2011, en concluant principalement à son annulation et à ce qu'il soit ordonné de procéder au classement du bâtiment G285 ou subsidiairement à sa mise à l'inventaire (cause A/2824/2011).

39. Le 10 octobre 2011, la fondation s'en est remise à l'appréciation de la chambre administrative concernant la demande du recourant en suspension de la procédure, relevant toutefois que son projet était bloqué depuis près de deux ans et qu'il en résultait un important préjudice financier dont les lésés n'étaient autres que les bénéficiaires de ses oeuvres de charité.

40. Par décision du 8 décembre 2011, le département a rejeté la demande de mise à l'inventaire du bâtiment G285 formée par APV, en se fondant sur les mêmes motifs que le Conseil d'Etat.

APV a formé recours contre cette décision auprès de la chambre de céans (cause A/310/2012), avant de retirer celui-ci par courrier du 30 mars 2012. Par décision du 2 avril 2012, la chambre administrative a donc rayé cette cause du rôle.

41. Par arrêt du 27 mars 2012, la chambre administrative a déclaré irrecevable le recours interjeté par APV contre l'arrêté de refus de classement du Conseil d'Etat du 27 juillet 2011 (ATA/164/2012).

42. Le 23 mai 2012, la chambre administrative a informé les parties que la décision de refus de classement et celle de refus de mise à l'inventaire étaient définitives. Un ultime délai au 29 juin 2012 leur était imparti pour formuler toutes requêtes ou observations complémentaires.

43. Le 1^er juin 2012, la fondation a relevé que les motifs ayant conduit à la suspension de la procédure avaient disparu et que celle-ci devait, partant, être reprise afin qu'une décision puisse être rapidement rendue.

Pour le surplus, le Grand Conseil et le conseil municipal de la ville avait décidé de ne pas donner suite aux pétitions déposées par le recourant et d'autres voisins. Au cours des débats, des députés de toute tendance politique avaient exprimé avec véhémence leur écoeurement par rapport aux moyens mis en oeuvre pour bloquer le projet de construction de la fondation. Sous réserve de la présente procédure, l'ensemble des moyens mis en oeuvre par les voisins pour empêcher la fondation de démolir le bâtiment G285 et reconstruire un nouvel immeuble de logements avaient donc été écartés.

44. Le 29 juin 2012, M. Thiemann a persisté à demander l'ouverture d'enquêtes, ainsi qu'un délai pour déposer une liste de témoins.

Ces témoins pourraient notamment attester la conclusion de contrats de bail entre la fondation et certains étudiants résidant dans le bâtiment G285. Le fait était pertinent pour trancher la question de l'applicabilité de la LDTR et, partant, de la violation du principe de la coordination. Pour sa part, il n'agissait pas pour des motifs égoïstes, mais uniquement pour préserver un milieu bâti harmonieusement aménagé, comme le souhaitaient de très nombreux habitants du quartier.

45. A cette même date, le département a fait savoir qu'il n'avait aucune requête complémentaire à formuler.

46. Le 12 juillet 2012, la fondation s'est opposée à la requête du recourant en audition de témoins. Une telle mesure n'était pas nécessaire pour trancher le litige et n'était qu'une nouvelle mesure dilatoire destinée à retarder encore plus la réalisation d'un projet bloqué depuis près de trois ans.

Aucun étudiant au bénéfice d'un contrat de bail ne logeait dans sa maison, occupée par des invités qui ne payaient aucun loyer. Cette solution provisoire ne perdurait qu'en raison de recourant et de ses nombreuses démarches pour empêcher la démolition. En tout état de cause, la maison se trouvait à l'état d'abandon, après avoir été affectée pendant des années à un but « administrativo-commercial ». Elle n'avait jamais été réaménagée de façon à pouvoir être affectée au logement, de sorte que la LDTR ne lui était pas applicable. Elle n'était finalement rien d'autre qu'une maison individuelle ne comportant qu'un seul logement, conformément à son affectation première à la 5^ème zone villas.

47. Le 30 juillet 2012, le juge délégué a informé les parties que la cause était gardée à juger.

Tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d'être entendu comprend notamment le droit pour l'intéressé d'offrir des preuves pertinentes, de prendre connaissance du dossier, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes (Arrêt du Tribunal fédéral 2D_5/2012 du 19 avril 2012 consid. 2.3), de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 135 I 279 consid. 2.3 p. 282 ; 132 II 485 consid. 3.2 p. 494 ; 127 I 54 consid. 2b p. 56 ; Arrêt du Tribunal fédéral 2C_552/2011 du 15 mars 2012 consid. 3.1). Le droit de faire administrer des preuves n'empêche cependant pas le juge de renoncer à l'administration de certaines preuves offertes et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s'il acquiert la certitude que celles-ci ne l'amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 136 I 229 consid. 5.2 p. 236 ; 134 I 140 consid. 5.3 ; 131 I 153 consid. 3 p. 158 ; Arrêts du Tribunal fédéral 8C_799/2011 du 20 juin 2012 consid. 6.1 ; 2D_2/2012 du 19 avril 2012 consid. 2.3 ; 2D_51/2011 du 8 novembre 2011 ; 2C_58/2010 du 19 mai 2010 consid. 4.3 ; 4A_15/2010 du 15 mars 2010 consid. 3.2 et les arrêts cités ; ATA/432/2008 du 27 août 2008 consid. 2b). Le droit d'être entendu ne contient pas non plus d'obligation de discuter tous les griefs et moyens de preuve du recourant ; il suffit que le juge discute ceux qui sont pertinents pour l'issue du litige (ATF 133 II 235 consid 5.2 p. 248 ; 129 I 232 consid. 3.2 p. 236 ; Arrêts du Tribunal fédéral 1C_424/2009 du 6 septembre 2010 consid. 2 ; 2C_514/2009 du 25 mars 2010 consid. 3.1).

Dans son mémoire complémentaire du 8 mars 2010, le recourant a requis l'audition d'un représentant du SMS. La commission a auditionné le directeur de ce service à l'audience du 18 juin 2010. Au cours de celle-ci, le recourant a sollicité de pouvoir déposer une liste de témoins. Les raisons pour lesquelles la commission n'a pas donné suite à cette offre de preuve sont décelables à la lecture de sa décision. Pour autant que cette offre ait été formulée en regard du grief tenant dans la nécessaire conservation du bâtiment G285, la commission l'a écartée au motif qu'elle considérait comme suffisant l'avis du service spécialisé en la matière. Si l'offre de preuve concernait le grief tenant dans l'applicabilité de la LDTR, elle n'avait pas à lui donner suite, puisqu'elle s'estimait incompétente pour en juger. Dans l'une comme dans l'autre hypothèse, la commission s'est donc livrée à une appréciation anticipée des preuves, dont M. Thiemann a compris les motifs puisqu'il a contesté, par-devant la chambre de céans, la pertinence du préavis rendu par le SMS, respectivement plaidé l'applicabilité de la LDTR. La décision du 18 juin 2010 ne consacre donc aucune violation de son droit d'être entendu.

Pour le reste, la chambre de céans s'estime en mesure de statuer sans procéder à l'audition de témoins requise par le recourant. Ce dernier sollicite l'instruction d'un fait, la conclusion de contrats de bail entre la fondation et des étudiants résidant dans le bâtiment G285, qui, dans les circonstances d'espèce, n'est pas déterminant pour trancher la question de l'applicabilité de la LDTR. Son offre de preuve sera en conséquence rejetée.

5. Selon l'art. 61 al. 1 LPA, qui circonscrit le pouvoir de cognition de la chambre de céans, un recours peut être formé pour violation du droit, y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). Les juridictions administratives ne sont en revanche pas compétentes pour apprécier l'opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA).

De jurisprudence constante, la chambre de céans observe une certaine retenue pour éviter de substituer sa propre appréciation à celle des commissions de préavis, pour autant que l'autorité inférieure suive l'avis de celles-ci (ATA/495/2009 du 6 octobre 2009 ; ATA/417/2009 du 25 août 2009 et les références citées). Les autorités de recours se limitent alors à examiner si le département ne s'écarte pas sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de l'autorité technique consultative, composée de spécialistes capables d'émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la loi (ATA/190/2009 du 21 avril 2009 ; ATA/646/1997 du 23 octobre 1997 et les références citées).

Lorsque l'autorité s'écarte des préavis, la chambre administrative peut revoir librement l'interprétation des notions juridiques indéterminées, mais contrôle sous le seul angle de l'excès et de l'abus de pouvoir, l'exercice de la liberté d'appréciation de l'administration, en mettant l'accent sur le principe de la proportionnalité en cas de refus malgré un préavis favorable et sur le respect de l'intérêt public en cas d'octroi de l'autorisation malgré un préavis défavorable (ATA/105/2006 du 17 mars 2006 et les références citées).

6. L'objet du litige consiste dans l'autorisation de démolir le bâtiment G285 sis sur la parcelle n° 1'361, que le département a délivrée à la fondation en application de l'art. 1 al. 1 let. c LCI.

Dite décision suit les préavis favorables que les différents services et autorités consultés ont rendus, compte notamment tenu de l'appartenance de la parcelle n° 1'361 à la zone de développement 3 et du PLQ n° 27'895A-275 du 8 juillet 1987 prévoyant la construction d'un bâtiment de logements sur ce bien-fonds.

7. Selon le recourant, l'autorisation querellée privilégierait indûment l'intérêt privé de la fondation au détriment de l'intérêt public à la protection du patrimoine et à la conservation de logements pour étudiants. La portée du PLQ n° 27'895A-275 aurait dû être relativisée, compte tenu de l'ancienneté de cet instrument.

L'arbitrage entre l'intérêt public à la conservation d'un bâtiment présentant une valeur architecturale et historique et celui de la fondation à valoriser sa parcelle, conformément au programme de construction prévu par le PLQ n° 27'895A-275, a été effectué à plusieurs reprises par divers services ou autorités compétentes. Le 21 juillet 2009, le SMS a préavisé favorablement la démolition du bâtiment G285, en dépit de son recensement architectural, exigeant tout au plus qu'un reportage photographique lui soit fourni pour ses archives. Par arrêté du 27 juillet 2011, le Conseil d'Etat a rejeté la demande de classement au sens des art. 10 ss LPMNS formée par APV, dont le recours contre cette décision a été déclaré irrecevable, par jugement de la chambre de céans du 27 mars 2012 désormais en force (ATA/164/2012). La demande de mise à l'inventaire au sens des art. 7 ss LPMNS, formée par la même association, a également été rejetée par arrêté du département du 8 décembre 2011 aujourd'hui définitif. Enfin, le recourant ne prétend à juste titre pas que le seul bâtiment G285 constituerait un ensemble du début du XXème siècle, dont l'art. 89 LCI commanderait la préservation.

Le débat sur la nécessité de conservation du bâtiment G285 s'avère ainsi clos, sans qu'il y ait lieu d'y revenir. Les différents intérêts en présence ont été consciencieusement pesés et l'intérêt public à la mise en oeuvre du PLQ n° 27'895A-275 a été privilégié. Les autorités compétentes ont considéré qu'aucune circonstance ne justifiait l'abrogation de cet instrument qui, même ancien, continue de faire règle (art. 6 al. 15 de la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 - LGZD - L 1 35 ; art. 21 LAT). A l'heure où la pénurie de logements ne cesse de s'aggraver, elles n'ont, ce faisant, pas mésusé de leur pouvoir d'appréciation.

8. Le recourant allègue ensuite une violation du principe de coordination, au motif que l'autorisation de construire n° DD 103'102 n'a pas été publiée en même temps que l'autorisation de démolir n° M 6'260-2 et que ces deux décisions n'ont pas été soumises à une voie de recours unique. A son sens, le respect de ce principe s'imposait d'autant plus que la LDTR s'appliquait au présent cas d'espèce.

a. D'abord ancré à l'art. 25a LAT, le principe de coordination formelle et matérielle est désormais expressément consacré par le droit cantonal. Selon l'art. 3A LCI, lorsque plusieurs législations ayant entre elles un lien matériel étroit sont applicables à un projet de construction, la procédure directrice est celle relative aux autorisations de construire, à moins qu'une loi n'en dispose autrement ou sauf disposition contraire du Conseil d'Etat (al. 1). En sa qualité d'autorité directrice, le département coordonne les diverses procédures relatives aux différentes autorisations et approbations requises et veille à ce que celles-ci soient délivrées et publiées simultanément dans la FAO (al. 2). L'art. 12A LPA rappelle quant à lui le principe général selon lequel les procédures doivent être coordonnées lorsque plusieurs législations ayant entre elles un lien matériel étroit sont applicables à un projet.

b. A de nombreuses reprises, le Tribunal fédéral a dégagé les principes imposant une coordination matérielle et formelle des décisions impliquant l'application de plusieurs dispositions légales différentes pour la réalisation du même projet. S'il existe entre celles-ci une imbrication telle qu'elles ne sauraient être appliquées indépendamment les unes des autres, il y a lieu d'en assurer la coordination matérielle (ATF 118 IV 381 ; 118 Ib 326 ; 117 Ib 35 ; 116 Ib 175 ; 116 Ib 50 ; 114 Ib 125 ; Arrêt du Tribunal fédéral 1C_14/2011 du 26 avril 2011 consid. 2.1 ; ATA/453/2011 du 26 juillet 2011 ; ATA/676/2006 du 19 décembre 2006 ; ATA/32/2002 du 15 janvier 2002). De l'exigence de coordination matérielle naît une obligation de coordination formelle (ATF 117 Ib 35 et 325). Ces principes développés dans le cadre de l'application du droit fédéral valent par analogie dans tous les cas où un projet relève de dispositions légales cantonales étroitement imbriquées. La juridiction de céans a d'ailleurs déjà eu l'occasion d'indiquer qu'en matière d'autorisation de construire, l'autorité devait prendre en compte toutes les dispositions légales pertinentes et, par conséquent, peser les intérêts y relatifs (ATA/190/2009 du 21 avril 2009 ; ATA/80/2009 du 17 février 2009 ; ATA/464/2007 du 18 septembre 2007).

c. La LDTR est une réglementation qui entre typiquement en concours avec la LCI. L'imbrication de ces deux législations n'a pas échappé au législateur, qui a spécifiquement rappelé qu'une demande assujettie à l'une ou l'autre de ces lois ne devait donner lieu qu'à l'ouverture d'une seule procédure en autorisation (art. 40 al. 2 LDTR), la procédure directrice étant celle relative aux autorisations de construire en vertu de l'art. 3A LCI. Lorsqu'un requérant projette de démolir un bâtiment assujetti à la LDTR pour lui substituer une autre construction, le département doit au demeurant impérativement coordonner la procédure en autorisation de démolir avec celle en autorisation de construire. Dans la mesure où la démolition d'un tel bâtiment est en principe interdite (art. 5 LDTR) et n'est autorisable qu'aux conditions dérogatoires de l'art. 6 LDTR, qui réglemente la nature et les caractéristiques de la nouvelle construction, l'autorisation de démolir et celle de (re)construire doivent nécessairement être instruites, délivrées et publiées concurremment. Cette coordination matérielle et formelle est en effet le seul moyen de garantir le respect de la LDTR, aux côtés des prescriptions constructives de la LCI.

d. Selon l'art. 2 al. 1 LDTR, cette dernière s'applique à tout bâtiment situé dans l'une des zones de construction prévues par l'art. 19 de la loi d'application de la LAT, du 4 juin 1987 (LaLAT - L 1 30) ou construit au bénéfice des normes de l'une des quatre premières zones de construction en vertu des dispositions applicables aux zones de développement (let. a) et comportant des locaux qui, par leur aménagement et leur distribution, sont affectées à l'habitation (let. b). Les maisons individuelles ne comportant qu'un seul logement, ainsi que les villas en 5^ème zone comportant un ou plusieurs logements ne lui sont pas assujetties (art. 2 al. 2 LDTR). Lorsqu'une maison d'habitation comporte au moins deux logements indépendants qui peuvent être occupés par des familles ou des personnes différentes, il ne fait guère de doute qu'il ne s'agit plus d'une maison individuelle et que la LDTR est applicable ; à l'inverse, une maison d'habitation, si spacieuse fût-elle, conçue et aménagée pour recevoir une seule communauté familiale, échappe à l'assujettissement à la LDTR. Tel est notamment le cas des hôtels particuliers (ATA/765/2005 du 15 novembre 2005 ; ATA/966/2004 du 14 décembre 2004 ; ATA R. du 13 avril 1988, SJ 1988 p. 350).

9. Lors de sa construction en 1908, le bâtiment G285 a été conçu comme une vaste maison d'habitation individuelle, comme en atteste le fait qu'une seule cuisine ait été aménagée. Il aurait servi, au début du siècle passé, de pensionnat pour jeunes filles, avant d'être affecté par la fondation à un établissement de soins dont l'exploitation a cessé en 2008. Cette dernière affectation, qui n'est pas contestée par le recourant, a nécessité des transformations qui ont passablement modifié l'état d'origine du bâtiment G285 (création d'un ascenseur intérieur, installation d'un escalier de secours extérieur, médicalisation des chambres moyennant la pose de lavabos, aménagement de salles de bain, création d'un sas à l'entrée, etc.). Elle correspond à l'état descriptif figurant au RF et a été autorisée par le département, le bâtiment G285 figurant dans ses dossiers comme établissement de soins. En tant que tel, ce bâtiment n'était donc pas assujetti à la LDTR, faute de comporter des locaux affectés, par leur aménagement et leur distribution, à l'habitation.

Reste à déterminer si le fait pour la fondation d'avoir loué des chambres à des étudiants à compter du mois de septembre 2008 a pu entraîner l'assujettissement du bâtiment G285 à la LDTR. La question doit être résolue à l'aune de l'art. 3 al. 4 LDTR à teneur duquel il n'y a pas de changement d'affectation lorsque des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel ont été temporairement affectés à l'habitation et qu'ils retrouvent leur destination commerciale, administrative, artisanale ou industrielle antérieure, pour autant qu'ils n'aient jamais été précédemment affectés au logement. Cette disposition montre que le législateur n'entendait pas assujettir à la LDTR des bâtiments à usage commercial, dont l'affectation en logement n'aurait été que temporaire. Or, tel est précisément le cas du bâtiment G285. Si la fondation a autorisé des étudiants, ainsi que d'autres invités, à résider dans son établissement, elle ne l'a fait que pour éviter une occupation illicite des lieux, d'ici à ce que le projet de valorisation de sa parcelle puisse être mis en oeuvre. Conçu comme transitoire, ce changement d'affectation n'a donné lieu à aucuns travaux de transformation, le bâtiment G285 ayant conservé l'aménagement qui était le sien à l'époque de son exploitation en établissement de soins. Le 14 juillet 2009, soit une année à peine après le départ de la FHP, la fondation a en outre sollicité du département l'octroi des autorisations nécessaires à la réalisation de son projet, dont en particulier l'autorisation de démolir querellée. Le changement d'affectation, qui s'est produit au cours de l'année 2008, revêtait donc bien un caractère temporaire qui n'a finalement perduré qu'en raison de la procédure initiée par le recourant. Il n'est, partant, pas apte à entraîner l'assujettissement du bâtiment G285 à la LDTR.

10. Le département n'était donc pas tenu d'instruire, de délivrer, comme de publier simultanément les autorisations de démolir et de construire requises par la fondation en vertu des art. 5 et 6 LDTR, qui ne régissaient pas le cas d'espèce.

Un traitement simultané de ces deux demandes ne s'imposait pas plus en regard du principe général de coordination, tel que rappelé ci-dessus. La démolition du bâtiment G285 était en effet soumise à des exigences propres (tenant à la protection du patrimoine et à celle de la végétation arborée notamment), dont le respect pouvait s'examiner indépendamment de tout projet de construction. Or, le département a statué en tenant compte de toutes les dispositions légales pertinentes en la matière, après avoir recueilli les préavis favorables des services compétents (SMS et DGNP). Il pouvait dissocier le traitement de l'autorisation de démolir de celui de l'autorisation de construire, puisque la délivrance de la première n'était juridiquement pas conditionnée par celle de la seconde. La conformité de cette dernière, dépendante du respect des exigences posées par la LGZD et le PLQ n° 27'895A-275, pouvait s'examiner dans un second temps, ces instruments n'induisant en toute hypothèse pas d'obligation, pour le propriétaire, de réaliser le programme de construction prévu.

Dans la mesure où la volonté de la fondation de mettre en oeuvre le PLQ n° 27'895A-275 a visiblement fait pencher la balance en faveur de l'octroi de l'autorisation de démolir querellée, le département aurait certes pu conditionner celle-ci à la délivrance de l'autorisation de construire qui avait été parallèlement requise, mais il n'y était juridiquement pas tenu. Même en procédant de la sorte, il n'aurait de toute manière pas complètement pallier le risque qu'après la mise en oeuvre de la première de ces autorisations, la seconde demeure inexploitée par sa bénéficiaire.

Ainsi, le département n'a pas violé le principe de coordination en délivrant successivement les autorisations de démolir et de construire requises par la fondation, la première ayant été octroyée en tenant compte de toutes les législations pertinentes. Ce traitement par étapes des différentes questions juridiques en jeu n'a en outre nullement porté préjudice au recourant qui a pu faire valoir ses droits contre chacune des décisions prises, respectivement renoncer à les exercer (ATA/453/2011 du 26 juillet 2011 ; ATA/18/2995 du 18 janvier 2005).

11. Le recours sera, partant, rejeté. Un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge du recourant, qui succombe (art. 87 al. 1 LPA). En outre, une indemnité de procédure de CHF 2'000.- sera allouée à la fondation, qui l'a expressément requise, également à la charge du recourant (art. 87 al. 2 LPA).

* * * * *

PAR CES MOTIFS
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 30 juillet 2010 par Monsieur Philippe Thiemann contre la décision de la commission cantonale de recours en matière administrative du 18 juin 2010 (DCCR/915/2010) ;

au fond :

le rejette ;

met un émolument de CHF 2'000.- à la charge de Monsieur Philippe Thiemann ;

alloue à la Fondation Armenia une indemnité de procédure de CHF 2'000.-, à la charge de Monsieur Philippe Thiemann ;

di que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l'art. 42 LTF ; le présent arrêt et les pièces en possession du recourant invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ;

communique le présent arrêt à Me Guy Zwahlen, avocat du recourant, à Me Marc Iynedjian, avocat de la Fondation Armenia, au département de l'urbanisme, ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance.

Siégeants : M. Thélin, président, Mme Hurni, M. Verniory, juges.

Au nom de la chambre administrative :

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.