Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. Selon le registre foncier, Monsieur David GAON, époux de Madame Nathalie GAON, était propriétaire, jusqu’au 5 février 2007, de la parcelle n^o 946, devenue ensuite la parcelle n^o 2'239, feuillet 25, de la commune de Cologny (ci-après : la commune), sur laquelle se trouvent trois bâtiments, n^os B658, B659 et B660, lesquels forme la villa dite « Maier » (ci-après : la villa Maier), sise au 46, chemin de Ruth.

2. Le 28 octobre 2003, la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) a adopté une liste d’objets d’architecture du 20^ème siècle pour inscription à l’inventaire des immeubles dignes d’être protégés (ci-après : l’inventaire) ou élaboration de plans de sites, dressée par un groupe de travail comportant notamment Madame Isabelle CLADEN et sur laquelle figure en particulier la villa Maier.

3. a. Le 10 décembre 2004, le service des monuments et des sites (ci-après : SMS), rattaché à l’office du patrimoine et des sites (ci-après : OPS) du département de l’aménagement, de l’équipement et du logement, devenu ensuite le département de l’urbanisme puis le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : DALE), a informé M. GAON de l’ouverture d’une procédure en vue de l’inscription à l’inventaire des bâtiments n^os B658, B659 et B660 ainsi que de la parcelle n^o 2'239 et lui a imparti un délai de trente jours pour formuler ses observations.

b. Selon le descriptif annexé, datant de 2004 et intitulé « Patrimoine architectural du XX^e siècle » et rédigé par le SMS, la villa Maier avait été construite en 1957 par Monsieur Georges BRERA comme résidence pour un ambassadeur et était constituée de trois « prismes-maisons » organisés autour d’un bassin et répartis dans la pente. La composition aurait été influencée par les théories de Monsieur Georges CANDILIS de la composition en grappe (« cluster system »), développées à Bergame en 1956. Il s’agissait d’une œuvre exceptionnelle, fortement imprégnée par le mouvement brutaliste, caractérisé par une forte expression du béton brut de décoffrage, y compris à l’intérieur. Chacun des trois éléments principaux avait des fonctions différentes, le premier bâtiment était dévolu aux séjours et réceptions, le deuxième au logement des hôtes et le dernier à l’habitation privée du maître de maison. Les accès, et notamment le portail, avaient été conçus comme participant à l’ensemble du projet. La villa Maier était considérée comme un jalon important pour l’architecture moderne en Suisse, au-delà du cadre régional. Le bâtiment aurait subi diverses interventions modifiant son caractère d’origine.

4. Le 28 février 2005, M. GAON s’est opposé à l’ouverture de cette procédure.

Il n’envisageait ni la démolition, ni la transformation lourde des bâtiments existants. Ces derniers étaient relativement vétustes et avaient déjà subi de nombreuses interventions, modifiant une partie du caractère initial. Il envisageait d’effectuer des travaux d’entretien dans le respect de l’architecture d’origine. S’il était conscient de la valeur architecturale de la villa Maier, il doutait qu’il s’agisse d’un monument de l’histoire de l’architecture nécessitant sa mise à l’inventaire. L’intérêt public au maintien, par une mise à l’inventaire, des bâtiments existants n’était pas prouvé, cet intérêt n’étant au contraire partagé que par quelques spécialistes de l’architecture moderne. La mise à l’inventaire de la parcelle
elle-même ne comportait aucune justification et représenterait une réduction arbitraire de ses droits à bâtir de droit public, constituant une expropriation matérielle. Il n’était pas évident qu’une mise à l’inventaire puisse porter sur une parcelle.

5. Le 23 mars 2005, le DALE a indiqué souhaiter procéder à une visite de la villa Maier, afin de compléter son dossier. La mesure d’inscription à l’inventaire pouvait s’étendre aux abords du bâtiment concerné.

6. Le 3 novembre 2005, la commune a préavisé défavorablement l’inscription à l’inventaire de la villa Maier.

Du point de vue historique et communal, aucune raison particulière ne motivait son classement. Sur le plan architectural, la construction n’était pas assez intéressante pour être retenue. Le propriétaire était opposé au classement de son immeuble.

7. Le 5 février 2007, à la suite d’une donation effectuée par son époux en sa faveur, Mme GAON est devenue propriétaire de la parcelle n^o 2'239.

8. Le 11 octobre 2011, Mme GAON a déposé auprès du DALE une demande d’autorisation de construire définitive afin de transformer et agrandir la villa Maier selon le projet réalisé par le bureau Patrice Reynaud & Philippe Gaillard architectes associés, référencée sous dossier DD 104'618-2.

9. Par préavis du 12 décembre 2011 rendu dans le cadre de la procédure en autorisation de construire, après analyse du projet et discussions avec la « conservatrice cantonale des monuments et des sites », le SMS a demandé un projet modifié respectant les qualités architecturales du bâtiment.

10. Par préavis du 21 décembre 2011, sur lequel figurait la mention « I. Claden », la CMNS a décidé de mener à terme les procédures d’inscription à l’inventaire des objets figurant sur la liste du 28 octobre 2003, sous réserve de cas particuliers, en suspens ou abandonnés. Parmi les projets abandonnés figurait notamment la villa « Meyer » (ci-après : la villa Meyer), sise au 5, chemin du Pré-Langard à Cologny, au bénéfice d’une autorisation de démolir en force.

11. Le 2 avril 2012, dans le cadre de la procédure DD 104'618-2, le SMS a indiqué avoir mandaté Mme CLADEN afin de réaliser une étude approfondie de la villa Maier, reconnue comme un exemple de qualité de la production architecturale contemporaine à Genève et dont la CMNS avait demandé la mise sous protection par une inscription à l’inventaire, vu ses qualités architecturales et patrimoniales.

12. Le 10 mai 2012, le SMS a informé Mme GAON avoir décidé de réactiver la procédure ouverte en 2004 en vue de l’inscription à l’inventaire des bâtiments n^os B658, B659 et B660 ainsi que de la parcelle n^o 2'239 et lui a imparti un délai de trente jours pour formuler ses observations.

13. Le 25 mai 2012, Mme GAON a indiqué être prête à accepter l’inscription à l’inventaire de la villa Maier, à l’exclusion du terrain, pour autant que l’arrêté d’inscription intervienne à l’entrée en force de l’autorisation de construire DD 104'618-2.

Le dossier de demande d’autorisation de construire avait été examiné par le DALE de manière constructive et un certain nombre de modifications avaient été apportées au projet. La commune avait délivré un préavis favorable à l’agrandissement de la villa, qui respectait l’intégrité des bâtiments existants.

14. Le 18 juin 2012, le SMS a préavisé défavorablement le projet DD 104'618-2 et demandé que la direction de l’OPS se prononce sur la pertinence d’une mise sous protection du bâtiment par l’ouverture d’une procédure de classement.

Bâtiment d’architecture brutaliste, la villa Maier était l’œuvre de M. BRERA, architecte, et Monsieur Paul WALTENSPÜHL, ingénieur. Il s’agissait d’un rare exemple, dans la production architecturale genevoise de la fin des années 1950, présentant un plan typologique se développant autour de trois volumes distincts implantés autour d’une cour ouverte avec piscine. Ce plan éclaté permettait à l’architecte de créer des promenades architecturales ponctuées de points de vue ouverts sur le paysage et la végétation, mais aussi de jouer avec le rapport des trois volumes entre eux et avec les « transparences » par des vues croisées. Il permettait en outre à l’architecte d’exprimer un riche vocabulaire pour le traitement des circulations intérieures et extérieures par le développement des multiples rampes et escaliers. Ce bâtiment était une œuvre maîtresse qui avait permis à M. BRERA d’asseoir sa renommée comme projeteur d’une architecture contemporaine innovante. De nombreux éléments présents dans cette villa s’étaient ensuite retrouvés dans la production de MM. BRERA et WALTENSPÜHL. Lors de la visite des lieux, la déléguée du SMS avait constaté que la maison n’avait pas connu de grandes transformations à ce jour et qu’elle avait conservé la plus grande partie des matériaux et une partie du mobilier d’origine, projeté par l’architecte. Les qualités architecturales et patrimoniales exceptionnelles de la villa Maier incitaient le SMS à demander qu’elle fasse l’objet d’une restauration/conservation soignée.

15. a. En juillet 2012, le cabinet d’architectes Claden Andermatt a finalisé son étude patrimoniale de la villa Maier, effectuée sur mandat de l’OPS.

La valeur de sauvegarde de l’objet, dont les qualités de conservation étaient d’un niveau exceptionnel, était confirmée. L’inscription à l’inventaire ou une mesure de classement se justifiait pleinement. L’ensemble des éléments devait être protégé, du fait qu’ils participaient étroitement à l’homogénéité et à la qualité exceptionnelle de cette œuvre de M. BRERA, laquelle avait joué un rôle précurseur dans la production architecturale que ce dernier avait développé ultérieurement.

b. En annexe à cette étude figuraient notamment dix extraits de publications sur la villa Maier, parus dans des revues et ouvrages d’architecture pendant sa construction et ultérieurement.

16. Le 10 août 2012, l’OPS a informé Mme GAON que le projet DD 104’618-2 serait soumis à la CMNS pour préavis et que sa direction avait décidé de ne pas donner suite à la demande de classement formulée par le SMS.

Les exigences de conservation devaient viser à préserver au mieux les éléments caractéristiques de l’architecture de la villa Maier et, en particulier, sa logique fonctionnelle et volumétrique. Ces exigences ne devaient toutefois pas exclure la possibilité d’un agrandissement de la maison, qui devrait néanmoins respecter davantage l’architecture existante.

17. Le 15 août 2012, la sous-commission monuments et antiquités (ci-après : SCMA) de la CMNS a préavisé défavorablement le projet 104’618-2 et a exprimé le souhait que les transformations projetées soient de l’ordre d’une opération de conservation/restauration et que les éventuels agrandissements s’inscrivent en marge de la composition d’origine et des volumes existants.

Le bâtiment, qui n’avait connu que des transformations mineures, présentait des qualités patrimoniales de très grande valeur, justifiant sa mise sous protection par une inscription à l’inventaire. Un projet de transformation dénaturant profondément le parti architectural d’origine du bâtiment projeté par M. BRERA en 1956 ne pouvait en aucun cas être soutenu. Le projet déposé portait atteinte à l’implantation et au plan typologique d’origine, se développant en grappe autour de trois volumes distincts autour d’une cour ouverte comportant la piscine. La fluidité spatiale entre les volumes, la composition entre les pleins et vides et les rapports avec la morphologie particulière du terrain constituaient des éléments essentiels devant prioritairement être préservés.

18. Après avoir rendu un préavis sur consultation sur demande de Mme GAON le 17 octobre 2012, le 21 novembre 2012, la SCMA s’est déclarée favorable sous réserve au projet DD 104’6118-2 modifié par Patrice Reynaud & Philippe Gaillard architectes associés et a rappelé que tous les éléments d’origine du bâtiment devraient faire l’objet d’une opération de restauration/conservation. Elle a demandé qu’un soin particulier soit amené dans le développement des détails d’exécution de l’agrandissement projeté et qu’une unité avec les matériaux et teintes existants soient recherchée. Un suivi attentif du dossier devait être effectué par le SMS.

19. Par décision du 26 février 2013, le DALE a délivré l’autorisation de construire DD 104'618-2.

20. Par arrêté du 22 mai 2013, le DALE, par la signature du Conseiller d’État, a prononcé l’inscription à l’inventaire des bâtiments n^os B658, B659 et B660, du dispositif du portail d’entrée, des rampes, des escaliers et des terrasses sis sur la parcelle n^o 2'239.

La villa Maier, jalon important pour l’architecture moderne en Suisse qui avait conservé l’essentiel de ses qualités architecturales et patrimoniales, était digne de protection. Les aménagements extérieurs, dont la substance originelle avait été conservée, participaient à la qualité de la bâtisse. Aucun motif d’intérêt public n’habilitait le DALE à s’écarter des avis exprimés par les milieux de la protection du patrimoine ou du préavis favorable de la CMNS, spécialisée en la matière. Le préavis de la commune, qui traitait du classement et non de l’inscription à l’inventaire, ne pouvait être retenu. La propriétaire ne s’opposait pas à l’inscription à l’inventaire, l’autorisation DD 104'618-2 étant entrée en force. Aucun élément ou circonstance concrets et pertinents n’était de nature à faire obstacle à l’inscription à l’inventaire.

21. Le 12 juin 2013, suite à une demande de précision de Mme GAON du 10 juin 2013, le DALE a confirmé que la parcelle n^o 2'239 n’était pas inscrite à l’inventaire. En revanche, le portail d’entrée - composition en béton et en métal -, la rampe-escalier - entrée principale - et la rampe fermée conduisant du bâtiment d’habitation privée au bâtiment d’habitation des hôtes, considérés comme des éléments participant à la composition d’origine, étaient préservés.

22. Par acte du 21 juin 2013, Mme GAON a recouru auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre l’arrêté du DALE, concluant préalablement à la production du dossier d’autorisation relatif à la villa Meyer ainsi qu’à l’apport de la procédure DD 104'618-2, et, principalement, à l’annulation de l’arrêté attaqué, avec suite de frais et « dépens ».

Le DALE n’avait pas mené à chef la procédure concernant la villa Maier dans le délai légal de dix-huit mois à compter du 10 décembre 2004. La CMNS avait demandé au DALE de reprendre la procédure cinq ans et demi après l’échéance de ce délai. Le DALE ne pouvait alors reprendre la procédure, l’administré étant fondé à penser que l’autorité avait renoncé à toute protection.

L’autorisation de construire DD 104'618-2 finalement délivrée portait sur un projet très différent du projet initial d’octobre 2011, auquel elle tenait. La condition d’acceptation de la mise à l’inventaire des bâtiments, soit l’entrée en force de l’autorisation de construire DD 104'618-2 portant sur le projet déposé le 12 octobre 2011, n’était pas réalisée. Sa bonne foi ne pouvait être remise en cause.

Selon les conditions dans lesquelles la villa Meyer avait bénéficié d’une autorisation de démolir, il pourrait y avoir une inégalité de traitement.

23. Le 27 juin 2013, l’OPS a répondu à des questions posées par Mme GAON par courrier du 17 juin 2013.

En fonction de l’évolution de la parcelle n^o 2'239 dans l’avenir, le déplacement du portail d’entrée pouvait être envisageable. La demande de mise sous protection de la villa Meyer avait été abandonnée suite à une visite des lieux et un rapport du SMS constatant que des travaux entrepris au fil du temps avaient profondément modifié le volume originel du bâtiment et altéré sa substance.

24. a. Par réponse du 30 août 2013, le DALE a conclu au rejet du recours et à la mise des frais de procédure à la charge de Mme GAON.

Si le délai de dix-huit mois était effectivement dépassé, la loi ne prévoyait pas d’autre conséquence que la possibilité de déposer un recours pour déni de justice. Le dépassement du délai n’avait pas pour effet de priver l’autorité compétente de prononcer la mesure de protection. L’écoulement du temps n’équivalait pas à une décision formelle de refus, ni à une renonciation implicite à toute mesure d’inscription à l’inventaire. Le DALE ne pouvait pas procéder autrement que par une réactivation de la procédure. Ni l’ancien propriétaire, ni Mme GAON n’avaient mis en demeure le DALE de rendre une décision. Cette dernière ne pouvait déduire de droit en sa faveur de l’irrespect du délai de dix-huit mois. Une mesure de protection pouvait être envisagée « à chaud », soit lorsque le propriétaire prenait des dispositions susceptibles de porter atteinte à la substance patrimoniale d’un bâtiment.

Même si elle n’appartenait pas aux grandes créations de l’architecture, la villa Maier constituait une œuvre dont l’intérêt était reconnu, selon les milieux spécialisés l’ayant examinée. Les conclusions de l’étude patrimoniale confirmaient que les années écoulées depuis le début de la procédure n’avaient pas fait perdre à l’objet sa substance originelle. Il existait un intérêt public à la mise sous protection des aménagements extérieurs en tant qu’éléments caractéristiques de la maison. La CMNS avait recommandé à de nombreuses reprises - tant en vue de l’inscription à l’inventaire que dans le cadre de la procédure DD 104'618-2 - la préservation de la villa Maier et de ses éléments caractéristiques. Le préavis de la commune portait sur l’opportunité d’une procédure de classement, de sorte que son silence sur l’inscription à l’inventaire pouvait être assimilé à une approbation sans réserve sur ce point. Il n’était en tout état de cause pas décisif, s’agissant d’une autorité politique sans connaissances techniques en la matière. Mme GAON ne contestait pas sérieusement l’intérêt patrimonial élevé de sa demeure et ne s’était pas opposée à sa mise sous protection. L’inscription de la villa Maier et de ses aménagements extérieurs à l’inventaire répondait à l’intérêt public de protection d’un patrimoine bâti digne d’intérêt. Les droits de Mme GAON n’étaient pas susceptibles de subir des atteintes disproportionnées en raison de l’inscription à l’inventaire, laquelle ne l’avait pas empêchée d’obtenir l’autorisation de construire pour agrandir et transformer sa villa. S’il y avait eu plusieurs modifications du projet, elles avaient pour but d’empêcher la dénaturation des bâtiments. Contrairement à ce qu’elle argumentait, l’intéressée n’avait jamais laissé entendre que son accord à la mesure n’était valable que si l’autorisation de construire portait sur le projet initial. Le DALE avait procédé à une pesée de tous les intérêts en présence et la mesure s’imposait, les intérêts de Mme GAON relevant de la convenance personnelle. Il n’y avait pas d’autre mesure susceptible de garantir le maintien d’immeubles dont l’intérêt avait été reconnu mais dont le classement ne se justifiait pas.

Contrairement à la villa Meyer, la villa Maier n’avait fait l’objet que de transformations mineures, pour l’essentiel réversibles et dans ses parties intérieures. Les qualités de conservation étaient d’un niveau exceptionnel. Les deux situations n’étaient pas comparables.

b. Dans le dossier joint à sa réponse figurait notamment des documents concernant la villa Meyer et un extrait du Guide d’architecture suisse de 1920 à 1990 concernant la villa Maier. Manifestement influencée par Le Corbusier,
celle-ci s’imposait par la qualité et la force plastique de sa volumétrie qui résultait du regroupement dans la pente du terrain de corps cubiques en béton brut. L’articulation souple et dynamique des pièces de séjour en séquences continues ouvertes sur le patio proposait une véritable « promenade architecturale » (Christa ZELLER, Guide d’architecture suisse, 1920-1990, vol. 3, 1996, p. 131).

25. Par réplique du 3 octobre 2013, Mme GAON a persisté dans l’intégralité de ses conclusions, reprenant et complétant son argumentation précédente.

Le délai de dix-huit mois était un délai impératif et sa violation constituait un déni de justice formel, soit une violation d’un droit constitutionnel de l’administré. Du 23 mars 2005 au 12 octobre 2011, pendant six ans et demi, le DALE n’avait pas instruit le dossier. Le maintien d’une procédure de mise à l’inventaire au-delà du délai de dix-huit mois représentait une atteinte à sa propriété privée dépourvue de base légale et manifestement disproportionnée par rapport au but d’intérêt public poursuivi. Si ni son mari, ni elle-même n’avaient procédé à une mise en demeure, le respect du délai de dix-huit mois constituait une obligation de l’administration et non de l’administré. Lors de la donation en 2007, le délai était dépassé et M. GAON pouvait considérer que le DALE avait renoncé à mettre la villa Maier sous inventaire. Elle devait être protégée dans son acquisition et libérée de toute contrainte relative à une mise à l’inventaire des bâtiments. Ses déclarations de mai 2012 ne pouvaient lui être opposées, ayant été faites dans le cadre d’une requête en autorisation de construire conduite par le SMS et la CMNS de manière illégales, puisqu’incompétents pour des bâtiments ne faisant pas l’objet d’une mesure de protection.

26. Le 18 juin 2014 a eu lieu un transport sur place.

a. Mme GAON a expliqué que son acceptation de la mise à l’inventaire dépendait de l’autorisation du projet initial, refusé par le DALE. Elle avait été mise sous pression, de sorte qu’elle ne s’était pas immédiatement opposée à la mise à l’inventaire. Elle souhaitait vendre sa parcelle mais les bâtiments en trois modules, que personne n’aimait et qui étaient désignés comme « le bunker de Cologny », la rendaient invendable. Elle n’appréciait pas cette architecture. La villa n’était pas conforme au standing de la zone. La mise à l’inventaire compliquerait la vente et à cela s’ajoutait des servitudes de non-construire très rigoureuses en faveur des propriétaires de la parcelle située au-dessus. Mis à part la villa Maier, la parcelle était inconstructible. L’entrée se trouvait soit au
rez-de-chaussée, dans la cave, soit dans le hall principal, accessible par un escalier. La maison était dangereuse pour les enfants, qui risquaient de tomber. Le fait qu’il y ait trois bâtiments empêchait de profiter de toutes les possibilités de construction de la parcelle. Depuis le salon, on pouvait voir les personnes dans la cour ou dans la rampe menant au bâtiment des propriétaires, ce qui pouvait être gênant. La maison était conçue pour vivre et voir vers l’intérieur alors que ce qui plaisait dans la région était l’ouverture des pièces vers l’extérieur, sur la vue sur le lac. Le fait que les chambres soient éloignées de la cuisine n’était pas pratique. Les coûts de réfection/rénovation étaient très importants. La mise à l’inventaire revenait à une expropriation. Elle souhaitait la démolition de la villa.

b. La représentante du DALE a rappelé que les trois modules de la villa Maier avaient précisément été reconnus comme particularités du bâtiment par les spécialistes.

c. Selon la directrice de l’OPS, la villa Maier était unique, de sorte qu’elle devait être protégée. Les bâtiments, formant un ensemble cohérent, étaient très bien pensés et confinaient à l’œuvre d’art. Il existait des gens appréciant ce type de bâtiments. L’étage dévolu aux hôtes était modifiable dans sa conception intérieure. Sur la terrasse, tout pouvait être enlevé, sauf la cheminée. Le patio était comme une pièce dans la maison, mais une pièce ouverte. Les pièces habitables par les propriétaires pouvaient être refaites ou transformées, sans modifier les galandages. Le choix des monuments à protéger était fait de manière particulièrement restrictive et sélective. Dans le portail d’entrée, la partie en béton ne pouvait pas être modifiée, contrairement à la partie métallique. Le canton de Genève n’était pas le seul à protéger ce type de villa.

d. La directrice de l’OPS et le représentant de la CMNS ont indiqué que des ouvertures ou des fenêtres plus importantes n’étaient pas exclues, même si les ouvertures existantes étaient déjà généreuses et proches des standards contemporains.

e. Selon Mme CLADEN, la particularité de la maison était que lorsque l’on arrivait en haut après avoir monté la rampe d’escaliers, l’on voyait les trois volumes distincts reliés. La villa Maier n’était à l’origine pas conçue pour des familles. Elle était l’une des deux seules maisons datant des années 1950 dans la liste de protection du patrimoine du 20^ème siècle et la seule de ce standing, particulièrement grande et généreuse.

27. Dans ses observations du 15 septembre 2014, le DALE a persisté dans l’intégralité de ses conclusions, reprenant et précisant l’argumentation développée précédemment.

Les constatations opérées lors du transport sur place confirmaient le caractère éminemment digne de protection de la villa Maier, s’agissant du fruit d’un concept architectural particulièrement étudié et cohérent. Les appréciations d’ordre subjectif n’entraient pas en ligne de compte pour l’examen du caractère digne d’être protégé d’un objet. Les défauts allégués par l’intéressée, éléments de pure convenance personnelle, constituaient précisément, selon les appréciations des milieux spécialisés en matière de protection du patrimoine, les particularités qui faisaient que la villa Maier se distinguait des bâtiments ordinaires, notamment par son caractère, sa structure, son enveloppe et sa typologie. Les allégations d’impossibilité de vendre n’étaient aucunement démontrées. Plus un bâtiment était digne de protection, moins les exigences de rentabilité devaient être prises en compte. Le fait que Mme GAON n’arrivait pas à vendre aussi rapidement que souhaité ne paraissait pas extraordinaire, étant donné que les objets d’un tel standing n’étaient en général accessibles qu’à un cercle restreint de personnes bénéficiant de ressources particulièrement élevées. Elle ne prouvait pas que l’entretien de la villa Maier produise des effets insupportables. La mise sous protection simultanée, par l’inscription à l’inventaire, des aménagements extérieurs dépendant d’un immeuble principal était une mesure courante lorsque ces derniers présentaient un intérêt digne de protection. Le DALE n’avait pas exercé de pression sur elle. Des servitudes de droit privé ne pouvaient faire obstacle à la mesure de protection. La mise sous protection de la villa Maier n’empêchait pas la mise en œuvre de travaux de réaménagement et de transformations de ses espaces intérieurs et extérieurs, afin de répondre aux standards de confort actuels.

L’intéressée, qui souhaitait la démolition de la villa, se serait opposée à la mise sous protection même si le projet initial DD 104'618-2 avait été autorisé. Elle avait adopté un comportement contraire à la bonne foi.

28. a. Dans ses déterminations du 6 novembre 2014, Mme GAON a sollicité l’appel en cause de la Banque J. Safra Sarasin SA (ci-après : la banque) et a au surplus persisté dans ses conclusions.

La valeur vénale de la propriété était estimée, en 2004, à CHF 6'200'000.-. En raison des servitudes rendant une bonne partie de la parcelle quasiment inconstructible, la valeur de cette dernière dépendait uniquement de la valeur des constructions que le DALE souhaitait inventorier. Le coût estimé de la restauration de la villa Maier s’élevait CHF 5'505'345.- selon le devis estimatif de Monsieur Patrice REYNAUD, effectué « en dehors de l’autorisation de construire accordée par le [DALE] ». La mise aux normes énergétiques n’était pas réalisable et si elle devait être exigée par le DALE, représenterait une plus-value supplémentaire. L’exigence de maintien des constructions imposait ainsi d’effectuer des travaux de restauration d’un montant approximativement similaire à la valeur de la parcelle. Si l’intéressée avait toute la latitude de construire un bâtiment nouveau tout en respectant les servitudes de droit privé, la valeur vénale de son immeuble serait sur le marché bien supérieure à la valeur estimée en 2004. La mesure de mise à l’inventaire constituait une atteinte disproportionnée à ses intérêts privés.

Au regard des possibilités de construction existant sur les parcelles environnantes, libres de contraintes de droit public liées à la protection du patrimoine, l’inégalité de traitement était très importante.

Elle souhaitait pouvoir vendre sa parcelle aux meilleures conditions. La décision de mise à l’inventaire du DALE rendait la valorisation et la vente de la parcelle extrêmement problématiques. Elle n’avait pas les moyens de procéder à la restauration des bâtiments construits pour la louer et produire un rendement permettant de payer les intérêts de l’hypothèque grevant la parcelle. Elle avait conclu un crédit hypothécaire avec la banque pour un montant de CHF 24'000'000.-, contracté en février 2011 - à une époque où le DALE avait renoncé à la procédure de mise à l’inventaire - et garanti par une cédule hypothécaire au porteur du même montant portant sur la parcelle en cause. La valeur de gage de la propriété était bien inférieure à ce montant, de sorte qu’en cas de réalisation forcée, elle serait débitrice, sur ses propres deniers, de la part non couverte par la vente aux enchères. La banque subirait alors un préjudice important, car elle n’avait pas les moyens de payer sa dette hypothécaire, en dehors de la valorisation de la parcelle. La situation juridique de la banque pouvait être affectée par l’issue de la procédure.

b. À l’appui de ses déterminations, elle a produit plusieurs documents.

À teneur d’une expertise immobilière du 18 décembre 2004 effectuée par Monsieur Pierre-Antoine RIEBEN, architecte, sur mandat de l’office des poursuites, la villa Maier avait été édifiée en dérogation d’une servitude de hauteur. Les bâtiments avaient été partiellement rénovés durant les années précédentes et la chaudière ainsi que l’agencement de la cuisine avaient été remplacés en 1987. Parmi les parties récemment rénovées figurait le séjour. Les autres parties, bien qu’en bon état apparent, présentaient des moquettes obsolètes et des boiseries passées de mode. Les grandes baies vitrées à simples vitrages rendaient la villa difficile et coûteuse à chauffer. Pour être mise en location, la villa Maier nécessitait un entretien général des aménagements extérieurs et un élagage, le remplacement des moquettes par du parquet, le remplacement des simples vitrages par des verres isolants et le rafraîchissement de certaines peintures, pour un montant approximatif minimum de CHF 250'000.-. La valeur vénale de la propriété en l’état s’élevait à CHF 6'200'000.- et la valeur de réalisation était estimée à CHF 5'500'000.-.

Selon un devis estimatif des coûts de restauration de la villa Maier du 5 novembre 2014 de Patrice Reynaud Architectes Associés, le coût total de la restauration de la villa Maier s’élevait à CHF 5'505'345.-. Figuraient notamment sur ce devis général des postes tels que « protection solaire - volet » pour CHF 36'855.-, « stores, moustiquaires, toiles » pour CHF 11'466.-, « interphone » pour CHF 25'000.-, « installation de ventilation » pour CHF 47'405.-, « installations d’alarmes » pour CHF 56'000.-, « armoires » pour CHF 105'000.-, « agencement dressings, bibliothèques » pour CHF 25'000.-, « cheminement accès » pour CHF 150'000.-, « jardinage et plantations » pour CHF 441'000.-, « éclairage du jardin » pour CHF 30'000.- et « arrosage automatique » pour CHF 40'000.-. Le devis contenait par ailleurs deux fois le poste « divers et imprévus », une fois pour CHF 303'750.- pour les travaux de la villa et une fois pour CHF 67'480.- pour les aménagements extérieurs.

29. Dans ses observations du 9 décembre 2014, le DALE a conclu au rejet de la demande d’appel en cause et a pour le surplus maintenu ses conclusions, reprenant notamment des éléments déjà exposés auparavant.

L’arrêté litigieux ne visait pas directement la banque. Ni la qualité de prêteur de cette dernière, ni sa situation de créancière-gagiste, ni le montant de sa créance envers l’intéressée n’étaient susceptibles d’être lésés par la procédure. L’intérêt de la banque était tout au plus indirect.

Le devis estimatif du 5 novembre 2014 présentait un montant étonnant eu égard à l’état de conservation de la villa. Les nombreux travaux envisagés dans ce devis n’étaient pas essentiels au maintien de la substance patrimoniale des bâtiments, certains d’entre eux confinant au somptuaire. Il ne visait pas tant une restauration qu’une rénovation complète, de sorte qu’il ne revêtait que peu de pertinence. Selon M. RIEBEN, les travaux nécessaires à l’éventuelle mise en location de la maison se montaient au minimum à CHF 250'000.-. Même en admettant que ce montant, datant de 2004, doive être réévalué, il n’en rendait pas admissible le montant du devis. Le coût des travaux nécessaires au maintien de la substance des bâtiments s’élèveraient à environ CHF 1'800'000.-, selon la liste des prix figurant sur le devis. Avec des travaux de rénovation pour mise en adéquation avec le standing de la villa et son environnement, le montant final pourrait s’élever à un peu de plus CHF 3'000'000.-, montant certes important, mais non démesuré eu égard à la grande valeur de la demeure et de son standing. Même à retenir l’entier du devis, il ne s’agirait pas d’un élément rédhibitoire. Même en cas d’insuffisance de ressources, la rénovation restait possible, notamment en cas d’acquisition des bâtiments par un tiers. En ce qui concernait la mise aux normes énergétiques, des solutions alternatives, adaptées à chaque particulier, pouvaient être examinées et proposées par les services compétents et des dérogations pouvaient être accordées.

L’intéressée ne démontrait pas quel autre objet similaire, d’intérêt comparable, aurait été traité différemment, sans motif raisonnable.

30. Par décision du 20 janvier 2015, la chambre administrative a rejeté la requête de Mme GAON sollicitant l’appel en cause de la banque, dont la situation n’était pas directement touchée par l’arrêt à rendre.

31. Par courrier du 5 février 2015, Mme GAON a sollicité la désignation d’un expert pour déterminer le montant des travaux nécessaires à la restauration/rénovation de la villa Maier, dont l’état de vétusté avancé avait été constaté lors du transport sur place.

Vu la différence substantielle entre le devis et le montant retenu par le DALE, une expertise était nécessaire pour juger la question centrale de la proportionnalité de la mesure.

32. Le 23 février 2015, le juge délégué a informé les parties qu’il n’entendait pas mettre en œuvre une expertise et que la cause était gardée à juger.

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 62 al. 3 de la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 - LPMNS - L 4 05 ; art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10 ; art. 15 du règlement général d’exécution de la LPMNS du 29 novembre 1976 - RPMNS - L 4 05.01).

2. La recourante sollicite une expertise pour déterminer le montant des travaux nécessaires à la restauration/rénovation de la villa Maier.