Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. Monsieur Olivier Plan est copropriétaire de la parcelle n° 1175, feuille 60 de la commune de Genève-Cité, à l'adresse 3A rue de Zurich. Cette parcelle est sise en deuxième zone de construction, destinée aux grandes maisons affectées à l'habitation, au commerce et aux autres activités du secteur tertiaire, comprenant les quartiers édifiés sur le territoire des anciennes fortifications et des quartiers nettement urbains qui leur sont contigus (art. 19 al. 1 let. b de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 4 juin 1987 - LaLAT - L 1 30).

La parcelle est située entre la rue de Zurich au nord, la rue de Pâquis à l'est et la rue de Monthoux au sud. Deux constructions cadastrées C 103 et C 101 y ont été érigées, dans une cour entourée d'immeubles, côté rue de Zurich et rue des Pâquis. Depuis la rue de Zurich, on accède à ladite cour par un passage d'une longueur de 8 m qui traverse l'immeuble cadastré C 449. Le bâtiment C 103 est situé en bordure de propriété, au sud de la parcelle, en prolongement d'un bâtiment cadastré C 450 affecté à l'usage de garages fermés. Les constructions C 103 et C 450 jouxtent la parcelle n° 3924, appartenant à la Ville de Genève (ci-après : la ville) qui a été aménagée en cour intérieure comprenant une place de jeux pour les enfants. Elle est fréquentée par les habitants du quartier

2. Le 11 avril 2007, M. Plan a saisi le département des constructions et des technologies de l'information (ci-après : DCTI) d'une demande définitive d'autorisation de construire (DD 101249-7) visant la suppression d'un atelier de menuiserie et la création de deux appartements d'habitation. Le projet prévoyait de démolir partiellement le bâtiment abritant l'ancienne menuiserie (cadastré C 103) et complètement le petit dépôt y attenant (cadastré C 101), pour construire dans la structure restante un appartement de 5 pièces avec jardin, au rez-de-chaussée et un appartement de 7 pièces avec terrasse, à l'étage. Il ressortait des plans visés ne varietur par le DCTI, le 22 novembre 2007 que l'appartement du rez-de-chaussée serait situé de plain-pied au sol et que le vide d'étage serait de 2,40 m.

3. Lors de l'instruction, plusieurs préavis ont été recueillis.

4. Le 2 mai 2007, la commission d'architecture a rendu un préavis favorable.

5. En date du 24 juillet 2007, le service de la sécurité civile, police du feu du DCTI a rendu un préavis favorable sous six conditions. Il en a ajouté une septième à son préavis le 12 octobre 2007.

6. Le 12 septembre 2007, le Conseil administratif de la ville a rendu un préavis défavorable. Les conditions de sécurité et de salubrité, notamment d'ensoleille-ment, de ventilation, de vis-à-vis étaient insuffisantes. Par ailleurs, les quartiers urbains denses, tels que celui des Pâquis souffraient d'un déficit important de verdure et d'espaces semi-privés pour les habitants. Les cours présentaient un potentiel non négligeable pour redonner de tels espaces aux habitants des immeubles adjacents et, ce faisant, améliorer les conditions d'habitabilité.

Bien que la loi n'interdise pas formellement l'affectation de logements dans les cours, elle ne l'autorisait pas non plus. La construction de tels bâtiments devaient demeurer une exception. Des constructions de peu d'importance pouvaient être édifiées sur cour mais ne pouvaient servir à l'habitation. Par ailleurs, les locaux en rez-de-chaussée ne pouvaient être utilisés pour l'habitation que si leur plancher était situé à 1 mètre au-dessus du sol, le bâtiment étant adjacent à une cour accessible au public, l'affectation d'un logement de plain-pied paraissait inopportune.

Enfin, la réalisation du projet nécessitait au préalable une autorisation de démolition.

7. Par courrier du 22 novembre 2007, le DCTI a fait avoir à la ville que son préavis défavorable n'avait pas été retenu. Le projet visait la transformation intérieure d'un bâtiment déjà existant, affecté à un atelier de menuiserie, en un bâtiment destiné à du logement. L'art. 42 al. 2 de la loi sur les constructions et installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) ne trouvait dès lors pas application dans le cas d'espèce. Les vues droites, les distances minimales pour les jours ainsi que les conditions d'ensoleillement présentaient des garanties suffisantes en matière d'habitabilité. S'agissant du logement au rez-de-chaussée, la dérogation prévue au respect de la hauteur de 1 mètre au dessus du sol prévue par l'art. 49 al. 3 LCI était applicable puisque le logement était situé à une distance suffisante de la voie publique, une zone privative, séparant de 8 mètres le logement au rez-de-chaussée de celle-ci, ayant été aménagée.

8. L'autorisation de construire DD 101249-7 a été délivrée par le DCTI le 22 novembre 2007 et publiée dans la Feuille d'avis officielle du 28 novembre 2007.

9. Par acte du 24 décembre 2007, la ville a recouru auprès de la commission cantonale de recours en matière de constructions, remplacée depuis le 1^er janvier 2009 par la commission cantonale de recours en matière administrative (ci-après : la commission) contre l'autorisation de construire susmentionnée, concluant à son annulation.

Le principe de coordination avait été violé lors de la délivrance de l'autorisation de construire DD 101249-7. La démolition partielle du bâtiment cadastré C 101 et totale du bâtiment cadastré C 103 avaient été réalisées sans autorisation de démolition. Or, une telle demande aurait du être instruite en parallèle de la demande définitive d'autorisation de construire.

L'art. 49 al. 3 LCI était violé dans la mesure où le plancher de la construction ne se situait pas à 1 mètre du sol et qu'aucune dérogation, au sens de l'art. 49 al. 3 in fine LCI, ne pouvait être octroyée dans le cas d'espèce.

L'autorisation avait été délivrée en violation des art. 42 al. 2 LCI et 232 du règlement d'application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01). Le projet entraînait une surdensification et une suroccupation de la cour qui étaient contraires à l'esprit de l'art. 42 al. 2 LCI et de son règlement.

La construction de deux logements dans une cour entourée d'immeubles pouvait être la cause d'inconvénients graves pour les usagers et le voisinage, notamment des nuisances sonores supplémentaires.

10. M. Plan est intervenu dans la procédure le 30 janvier 2008, concluant au rejet du recours et au retrait de l'effet suspensif.

Il ne pouvait être question d'une violation du principe de coordination dès lors que l'autorisation visait la transformation de l'atelier de menuiserie existant, et non la démolition de celui-ci suivi d'une reconstruction. Une telle transformation nécessitait obligatoirement de procéder à la destruction de certains éléments, sans pour autant modifier la qualification des travaux à entreprendre.

La dérogation autorisée par l'art. 49 al. 3 LCI avait été accordée à juste titre puisqu'une zone privative de 8 mètres séparait le bâtiment C 103 de la voie publique.

Les art. 42 al. 2 LCI, 3 al. 2 et 232 RCI visaient l'édification de nouvelles constructions et ne pouvaient trouver application en l'espèce puisque le projet concernait la transformation d'un bâtiment déjà existant.

La transformation projetée n'entraînerait pas de nuisances sonores supplémentaires, ce d'autant plus qu'il existait déjà une place de jeux dans le secteur.

11. La commission a effectué un transport sur place en date du 14 mars 2008.

12. Par décision du 14 avril 2008, expédiée le 18 avril 2008, la commission a admis le recours de la ville et annulé l'autorisation définitive de construire du 22 novembre 2007.

S'agissant de la violation des art. 42 al. 2 LCI et 232 al. 1 RCI, la commission a fait sienne l'argumentation de la ville. Lors de l'adoption de l'art. 42 LCI, l'esprit du législateur était de permettre que des constructions sur cour soient maintenues pour des activités artisanales, mais cette disposition s’opposait à ce qu'elles soient utilisées pour des bureaux. A fortiori les constructions basses sur cour ne devaient pas être affectées à du logement.

L'autorisation de construire violait également l'art. 14 al. 1 let a et b LCI. Quand bien même les exigences de salubrité et de sécurité étaient remplies pour les immeubles existants, ce n'était pas le cas pour les nouveaux logements à construire, qui étaient privés de lumière par la proximité des immeubles existants et de ventilation suffisante. A cette constatation s'ajoutait que la création de deux appartements avec terrasse et jardin occasionnerait des nuisances sonores suffisamment graves pour les immeubles existants.

L'appartement du rez-de-chaussée se trouvait en limite de propriété avec la parcelle n° 3924 appartenant à la ville. Cette parcelle contenait une cour qui était un espace public si bien qu'aucune dérogation au sens de l'art. 49 al. 3 LCI n'était possible.

13. Par acte du 22 mai 2008, M. Plan a recouru auprès du Tribunal administratif contre la décision précitée, concluant à son annulation et à la confirmation de l'autorisation de construire n° DD 101249-7, délivrée le 22 novembre 2007.

Il a repris en substance son argumentation développée devant la commission en ce qui concerne le principe de coordination.

Pour le surplus, la commission avait fait mauvaise application de l'art. 49 al. 3 LCI en qualifiant la cour intérieure de voie publique.

Elle avait fait une mauvaise interprétation de l'art. 42 al. 2 LCI et l'avait appliqué à tort au cas d'espèce.

De même, la commission avait mal appliqué l'art. 14 LCI, ne s'imposant aucune retenue dans son appréciation de la situation, contrairement à la jurisprudence constante du Tribunal administratif.

14. Le 15 juillet 2008, la ville a conclu au rejet du recours, reprenant en substance son argumentation déjà développée devant la commission. Sur la question de la violation du principe de coordination, elle a ajouté que si la modification du bâtiment C 103 ne nécessitait pas d'autorisation de démolition puisqu'il s'agissait uniquement de travaux de transformation, le bâtiment C 101 serait quant à lui totalement rayé du registre foncier. Cet élément devait donc faire l'objet d'une autorisation de démolir. Le DCTI n'ayant pas instruit une telle demande, le principe de coordination était dès lors violé.

15. M. Plan a répliqué sur ce point. Le bâtiment C 101 avait une surface de 9 m² pour une hauteur de 3,5 m environ. Il s'agissait d'une construction de peu d'importance ou d'importance secondaire selon les art. 1A et 3 al. 3 RCI. Il était pratique courante d'inclure ces éléments dans la demande d'autorisation de construire, sans faire l'objet d'une demande séparée. Aucun intérêt public ni intérêt de tiers ne s'opposait à la démolition du bâtiment. Ce serait faire preuve de formalisme excessif que de s'opposer à la délivrance de l'autorisation de construire les deux logements en arguant que la démolition du bâtiment C101 n'avait pas été formellement requise, dans la mesure où les plans mentionnaient explicitement la démolition dudit bâtiment et que le DCTI avait instruit le dossier en toute connaissance de cause.

16. Le 16 septembre 2008, le DCTI s'en est rapporté à justice.

17. Le 23 décembre 2008, M. Plan a déposé une demande définitive d'autorisation de construire portant sur la transformation de locaux artisanaux sis sur la parcelle n° 1175 feuille 60 de la commune de Genève-Cité (site internet de l'Etat de Genève relatif aux demandes d'autorisation de construire, consulté le 6 février 2009, http://etat.geneve.ch/sadconsult/sadconsult.asp).

18. Le 5 mars 2009, les parties ont été entendues en comparution personnelle par le juge délégué.

a. M. Plan a déclaré avoir déposé à fin 2008 une demande d'autorisation de construire concernant les mêmes bâtiments que ceux faisant l'objet de la présente cause, en tant que solution alternative à un rejet de son recours. Ce second projet viserait à maintenir des locaux artisanaux, voire à réinstaller la menuiserie précédemment en place.

Le passage sous le 3 rue de Zurich était privé et accessible aux ayants-droit après franchissement d'une borne. Les ouvertures principales du projet étaient situées de ce côté.

S'agissant du petit dépôt, son maintien était possible au début des travaux de construction des logements, de manière à ce qu'il fasse, cas échéant, l'objet d'une procédure d'autorisation de démolir spécifique. En tout état, si ce bâtiment devait être maintenu, il n'empêcherait pas la réalisation du projet mais gênerait les locataires. Sa démolition répondait surtout à un critère esthétique.

b. Le DCTI a précisé que le petit dépôt n'avait pas fait l'objet d'une procédure d'autorisation de démolir spécifique car, compte tenu de son volume, il aurait été disproportionné d'ouvrir une telle procédure en parallèle à celle en autorisation de construire. Dans de tels cas, le DCTI considérait que l'autorisation de démolir était implicite.

c. La ville avait acquis la parcelle sur laquelle était installée la place de jeux des propriétaires des immeubles donnant sur la rue de Monthoux, artère par laquelle elle était accessible. Les horaires d'accès à la place de jeux avaient dû être restreints en raison des plaintes des voisins au sujet du bruit généré par les enfants, mais aussi pour des motifs de sécurité, des toxicomanes venant s'y installer. A l'heure actuelle, elle était ouverte l'après-midi et le week-end.

Elle avait donné un préavis favorable au projet alternatif présenté fin 2008 car il correspondait à une activité conforme à l'affectation des bâtiments existants. Cela étant, elle préférerait que ces bâtiments soient rasés. Le caractère privé du passage sous le 3 rue de Zurich n'était pas contesté. Par ailleurs, elle craignait que les futurs locataires ne disposent pas de conditions de luminosité optimales, compte tenu du fait que le bâtiment du 3 rue de Zurich comportait cinq étages sur rez. Enfin, la pratique du DCTI en matière d'autorisation de démolir implicite n'était pas systématique et dans le cas particulier, une autorisation de démolir formelle aurait dû être délivrée.

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 56 A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2. Selon la ville, la destruction du local attenant à l'ancienne menuiserie aurait dû faire l'objet d'une autorisation de démolition séparée.

a. L'art. 1 LCI prévoit que sur tout le territoire du canton nul ne peut, sans y avoir été autorisé :

a) élever en tout ou partie une construction ou une installation, notamment un bâtiment locatif, industriel ou agricole, une villa, un garage, un hangar, un poulailler, un mur, une clôture ou un portail ;

b) modifier même partiellement le volume, l'architecture, la couleur, l'implantation, la distribution ou la destination d'une construction ou d'une installation ;

c) démolir, supprimer ou rebâtir une construction ou une installation.

b. Le principe de la coordination entre les procédures relatives aux différentes autorisations et approbations requises et celle des diverses législations applicables dans la procédure d'octroi d'une autorisation de construire est prévu à l'art. 3A LCI, ainsi qu’à l’art. 12A LPA.

A de nombreuses reprises, le Tribunal fédéral a dégagé les principes imposant une coordination matérielle et formelle des décisions qui impliquent l'application de plusieurs dispositions légales différentes pour la réalisation d'un même projet. S'il existe entre celles-ci une imbrication telle qu'elles ne sauraient être appliquées indépendamment les unes des autres, il y a lieu d'assurer leur coordination matérielle.