Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newslette bail.ch juillet 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;FORME ET CONTENU

Normes : CO.16

Résumé : FORME DU CONTRAT La présomption de l’art. 16 al. 1 CO (selon laquelle les parties qui ont convenu une forme spéciale pour un contrat sont réputées n’avoir entendu se lier que si cette forme est respectée) peut être renversée en prouvant que les parties ont en réalité manifesté leur volonté concordante de se lier, mais pas dans la forme convenue. L’accomplissement d’actes valant exécution du contrat est un fort indice en ce sens

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch août 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : FORME DU CONGE DONNE PAR LE BAILLEUR - ABSENCE D'EXIGENCE DE DATE Selon l’art. 266l CO, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être signifié par écrit et le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton (dont le contenu est précisé à l’art. 9 al. 1 OBLF). Cette disposition n’oblige pas le bailleur à dater le courrier de résiliation. En effet, la mention du lieu ou de la date est uniquement exigée lorsqu’il existe une base légale à cet effet (par exemple pour le testament en la forme olographe (art. 505 al. 1 CC)

CJ , CACJ

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORME ET CONTENU

Normes : CO.273

Résumé : AVIS DE RESILIATION - CONTENU DE L'ENVOI En cas d'envoi sous pli recommandé, l'auteur du congé doit à tout le moins prouver que son destinataire a reçu l'avis de retrait. Selon la jurisprudence, l'avis de retrait est censé avoir été déposé dans la boîte aux lettres tant qu'il n'y a pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect des agents postaux. Il appartient au destinataire de renverser cette présomption; une vraisemblance prépondérante suffit. La possibilité théorique d'une faute de la poste, toujours existante, ne suffit pas à renverser la présomption, tant qu'il n'y a pas des indices concrets d'une faute. L'allégation d'un justiciable selon laquelle il est victime d'une erreur de notification par voie postale et par conséquent sa bonne foi, ne peuvent être prises en considération que si la présentation qu'il fait des circonstances entourant la notification en cause est concevable et repose sur une certaine vraisemblance. Il en va de même lorsque le contenu de l'envoi est contesté. S'il est établi que le pli recommandé a été remis à temps et si l'expéditeur donne des indications motivées sur son contenu, une présomption de fait plaide pour l'exactitude de cette version des faits, le destinataire pouvant par contre apporter la preuve que le contenu effectif de l'envoi était différent. Le destinataire doit alléguer des éléments concrets qui éveillent des doutes relatifs au contenu de l'envoi. La question de savoir s'il existe des éléments concrets qui permettent d'éveiller des doutes sur la présomption de réception est une question d'appréciation des preuves.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 54

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l; OBLF.9

Résumé : RÉSILIATION PAR LE BAILLEUR - EXIGENCES CONCERNANT LA SIGNATURE MANUSCRITE Le congé donné par le bailleur dans une formule officielle non signée est valable si le courrier qui l'accompagne contient lui-même une signature manuscrite originale

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : CONGÉ DONNÉ SUR AVIS OFFICIEL DONT SEULE LA LETTRE D'ACCOMPAGNEMENT EST SIGNÉE Le locataire soutient que le congé est nul parce que seule la lettre d'accompagnement, et non la formule officielle, contient une signature manuscrite. Le TF tient comme suffisante une signature manuscrite apposée sur la lettre d'accompagnement (cf. notamment Higi, Commentaire zurichois, n. 18 ad art. 266l CO et Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 407 ch. 3.2, et p. 265 ch. 3.1.2).

Voir aussi : ATF 140 III 54 (qui confirme)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL D'ACCORD ENTRE LES PARTIES - FORMULE OFFICIELLE PAS NÉCESSAIRE Lorsque deux parties concluent un contrat en remplacement d'un précédent bail qui porte sur les mêmes locaux, il n'y a pas lieu de résilier le précédent contrat au moyen d'un formulaire officiel, puisqu'il s'agit effectivement de la fin d'un rapport de bail d'accord entre les parties et non d'un congé unilatéral donné par le bailleur à son locataire.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : RÉSILIATION; FORME ET CONTENU ; NULLITÉ ; BAIL À FERME

Normes : OBLF.9; CO.266l; CO.266o; CO.298

Résumé : CONTENU DE L'AVIS DE RÉSILIATION - LETTRE D'ACCOMPAGNEMENT Il est exclu d'appliquer par analogie l'art. 19 al. 1bis OBLF à l'exigence fixée par l'art. 9 al. 1 let. b OBLF, de sorte que la formule régie par l'art. 9 OBLF doit impérativement indiquer la date à laquelle un congé doit prendre effet, une information insérée seulement dans une lettre d'accompagnement n'étant pas suffisante.

Voir aussi : ACJC/1205/2013 du 07.10.2013

Remarques : contra : ACJC/686/2020 du 25.05.2020 (validité de l'avis de résiliation qui ne contient pas de date d'échéance, la lettre d'accompagnement mentionnant "avec effet immédiat" devant être comprise comme la plus proche échéance légalement possible)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : CONTENU ET MOTIVATION DE LA RÉSILIATION - MANIFESTATION DE VOLONTÉ CONFUSE - NULLITÉ La résiliation est un droit formateur qui s'exerce par un acte juridique unilatéral. L'expéditeur doit ainsi exprimer clairement son intention de mettre un terme au bail, à une date déterminée ou facilement déterminable. La résiliation doit pouvoir être aisément comprise par son destinataire, de sorte que le congé confus, contradictoire ou assorti de réserves est nul. En l'occurrence, le bailleur qui, dans la même lettre, invite le locataire à se conformer au contrat s'il veut éviter une résiliation pour justes motifs et déclare résilier le bail pour l'échéance contractuelle, fait parvenir au locataire une manifestation de volonté contradictoire et confuse, de sorte que la résiliation est nulle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : INTERVALLE ENTRE LES DEUX COMMUNICATIONS SÉPARÉES AUX ÉPOUX Le congé et la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint, sous peine de nullité (art. 266n et 266o CO). Selon la jurisprudence, il n'est pas nécessaire que les époux soient simultanément informés du congé; ils doivent néanmoins tous deux être avertis dans un laps de temps raisonnable (ACJ n° 281 du 13.03.2000 Commune de B. c/ C.). Le congé adressé à des époux dans un laps de temps de 1 mois et demi a été jugé valable (ACJ du 22 juin 1990 in Droit du Bail n° 4,1992, p. 12; ACJC/1135/2005). Un congé adressé au conjoint du locataire 5 mois après la notification au locataire ne respecte pas l'art. 266o CO, de sorte que le congé est frappé de nullité absolue (ACJ n° 281 du 13.03.2000 Commune de B. c/ C.).

Voir aussi : ACJ n° 281 du 13.03.2000 Commune de B. c/ C. ACJC/1535/2005 du 11.10.2005 ACJC/133/2009 du 02.02.2009

Jean-Marc SIEGRIST

Publication CdB 1996 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; EFFICACITE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Les congés inefficaces in Cahiers du Bail 1996 p. 1

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Cour civile

Publication MRA 2/05 p. 55

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; VICE DE FORME

Normes : CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - PHOTOCOPIE Seul l'original du formulaire de résiliation dûment signé remplit les conditions de validité requises. Une copie de ce formulaire n'a aucune valeur légale.

Voir aussi : ACJC/28/2014 du 13.01.14 (qui admet l'emploi d'une photocopie - couleur - de la formule officielle dûment remplie et signée de façon manuscrite). Arrêt du TF 4A_67/2016 du7 juin 2016 (validité d'une formule officielle scannée de taille et de qualité réduites, remplie à la main.)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE LA RÉSILIATION Le congé notifié par une formule de résiliation qui se réfère à une mise en demeure dont la date est erronée n'est pas nul, ce d'autant plus lorsqu'il est manifeste qu'il s'agissait d'une erreur de plume.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 3/14, p. 65

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l; CO.266o

Résumé : NOTIFICATION D'UNE FORMULE OFFICIELLE PÉRIMÉE L'usage d'une formule officielle de résiliation périmée n'engendre pas la nullité de la résiliation dès lors que ladite formule contient les renseignements nécessaires permettant au locataire de contester valablement le congé devant l'autorité de compétente.

CJ , CABL

Publication Communications concernant le droit du bail, vol. 54, p. 26

Descripteurs : BAIL À LOYER; FORME ET CONTENU; PAIEMENT; CONJOINT ; DEMEURE

Normes : CCR.1.al.2; CO.266n

Résumé : MISE EN DEMEURE - PAIEMENT DES LOYERS PAR TRIMESTRE D'AVANCE La mise en demeure de l'article 1 al. 2 CCR (contrat-cadre romand de baux à loyer) ne doit pas obligatoirement être adressée au conjoint du locataire pour être valable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; ERREUR

Normes : CO.269d

Résumé : INADMISSIBILITÉ DE L'ERREUR DE PLUME SUR L'AVIS OFFICIEL DE MAJORATION Compte tenu du formalise imposé en la matière, le bailleur ne saurait être autorisé à rectifier en cours de procédure un avis officiel au motif qu'il aurait été mal rédigé, alors que la prétendue erreur porte sur un élément aussi essentiel que le montant de la hausse, la date à partir de laquelle elle est sollicitée ou encore les critères invoqués à l'appui de celle-ci.

Voir aussi : ACJ n° 129 du 06.02.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l; CO.266o

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION En cas de pluralité de bailleurs, membres par exemple d'une hoirie, le congé doit émaner de l'ensemble de ceux-ci. Compte tenu de l'incertitude du locataire au sujet de l'identité des bailleurs (en l'espèce, la régie n'a à aucun moment informé le locataire du remplacement de l'un de ceux-ci), l'invocation du vice de forme affectant le congé ne saurait être qualifiée d'abusive.

Voir aussi : ACJC/1470/2002 ( Fiche 2309563 ); ACJC/743/2004 ( Fiche 2309474 ); ACJC/125/2003 ( Fiche 16027 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : FORME DU CONGÉ - COBAILLEURS - NOMBRE DE SIGNATURES REQUISES Les cobailleurs peuvent notifier eux-mêmes un congé ou confier ce soin à un représentant. Dans le premier cas, la résiliation peut être signée par la totalité ou la majorité des copropriétaires, selon leurs rapports internes. Dans le second cas, le représentant doit être autorisé, c'est-à-dire avoir reçu le pouvoir de résilier le bail de l'unanimité ou de la majorité des cobailleurs, selon leurs rapports internes. Le congé qui n'émane pas de la totalité ou de la majorité requise des cobailleurs est nul. Il en va de même du congé donné par un représentant non autorisé (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 412).

Voir aussi : Fiche 2310189 et Fiche 2309555

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; EFFICACITE

Normes : CO.266a.al.2

Résumé : CONGÉ NUL ET CONGÉ INEFFICACE Un congé signé par les deux époux mais ne respectant pas le délai de préavis est juridiquement existant, mais inefficace, de sorte que l'effet du congé est reporté à la plus prochaine échéance contractuelle (art. 266a al. 2 CO). Le congé donné par un seul des époux est, quant à lui, nul, soit juridiquement inexistant. L'article 266a al. 2 CO ne s'applique donc pas dans ce dernier cas.

Remarques : Contra: ACJ n° 279 du 13.3.2000 S. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; NULLITE

Normes : CO.266o

Résumé : RÉSILIATION NON NOTIFIÉE AU CONJOINT - NULLITÉ - ABSENCE D'ABUS DE DROIT Le principe selon lequel la nullité peut être constatée en tout temps trouve sa limite dans l'interdiction de l'abus de droit dans le sens que l'on ne saurait admettre qu'un locataire obtienne conventionnellement une prolongation de bail et attende son expiration, en toute connaissance de cause, pour faire valoir que son conjoint n'avait pas reçu le congé sous pli séparé. En l'occurrence, l'épouse du locataire a fait part de son état civil déjà dans son écriture déposée au greffe de la Commission de conciliation et n'a donc pas attendu la première audience utile de cette autorité pour aviser sa partie adverse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : RÉSILIATION NON NOTIFIÉE À TOUS LES HÉRITIERS - NULLITÉ Selon ACJ du 30.08.1993 dans V .c/ R., au décès du locataire, seul titulaire du bail, l'ouverture de sa succession fait passer les droits en découlant à ses héritiers formant l'hoirie avant le partage, au sens de l'art. 560 al. 1 CC. Pour respecter les exigences de l'art. 602 CC, le bailleur doit notifier la résiliation à tous les héritiers. Le fait que l'épouse du défunt ait payé le loyer en son seul nom ne prive pas les autres héritiers de leurs droits. De même, tant la résiliation du bail relatif au garage que la requête en annulation de congé pouvaient être entrepris par l'épouse du défunt seule dans la mesure où la jurisprudence admet, en cas d'urgence, qu'un héritier agisse seul pour sauvegarder provisoirement les intérêts de la communauté (ATF 116 I b p. 449 & ss).

Voir aussi : ACJ n° 191 du 30.08.93 V. c/ R.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; SOUS-LOCATION

Normes : CO.266l

Résumé : SOUS-LOCATION - NULLITÉ DE LA RÉSILIATION ORALE DU BAIL PAR SOUS-LOCATAIRE Lorsque le congé est signifié oralement par le locataire, il s'agit d'un cas de nullité absolue du congé, qui peut donc être invoqué en tout temps (Lachat Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 465). La résiliation orale du bail de sous-location est nulle et le sous-locataire est tenu par son bail jusqu'à l'expiration du bail principal, conformément à l'article 273b CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À FERME ; CONCLUSION DU CONTRAT ; FORME ET CONTENU ; TACITE

Normes : CO.275; CO.11

Résumé : FORME DU CONTRAT Le contrat de bail à ferme est valable sans qu'il soit nécessaire de respecter une forme spéciale (art. 11 CO). L'accord des volontés peut donc être exprès, tacite ou résulter d'actes concluants.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; COLOCATAIRE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE Bail tacite admis dans le cas de deux colocataires, dont l'un quitte les locaux suite à une procédure d'évacuation, l'autre restant et s'acquittant seul du loyer pendant près de dix ans.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 31/2019, p. 56 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAIL COMMUN ; RÉSILIATION ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ DU CONGÉ - COBAILLEURS - DÉSIGNATION Les cobailleurs doivent résilier ensemble le bail, au moyen de la formule officielle. La résiliation du bail est la manifestation de volonté unilatérale des cobailleurs; il s'agit aussi d'un acte formateur. La détermination de son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté. A cet égard, il ne faut pas confondre les principes applicables à l'interprétation des manifestations de volonté avec les règles strictes relatives à l'indication des parties en procédure civile, en particulier du ou des demandeurs, lesquelles présupposent la capacité d'être partie et la capacité d'ester en justice, sous peine d'irrecevabilité de la demande (art. 66 s. et 59 al. 1 et al. 2 let. c CPC). In casu, il n'est pas contesté que la décision de résilier a été prise par tous les cobailleurs et que la régie représentait valablement ceux-ci. Seule est litigieuse la question de l'interprétation de la rubrique « bailleur » de l'avis de résiliation, dans laquelle figurait le nom « Groupement des Propriétaires Centre Commercial X. », c'est-à-dire de savoir si le locataire a compris, ou devait de bonne foi comprendre, que le congé émanait des cobailleurs. Dans la mesure où les cobailleurs se sont désignés comme « Groupement des propriétaires du X. » dans le contrat de bail portant sur le dépôt conclu entre les parties quelques années après le bail relatif au local principal, le locataire n'est pas crédible en soutenant que ce groupement serait un tiers autre que ses cobailleurs. La volonté réelle des parties est ainsi établie et le congé a donc valablement été donné.

Voir aussi : ACJC/731/2019 du 20.05.2019 (in casu, la résiliation a été notifiée au nom d'une entité qui n'est pas le bailleur et ce dernier n'était pas identifiable par le locataire. Congé nul)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2017

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; DEMEURE; SOMMATION ; FORME ET CONTENU; LANGUE

Normes : CO.257d

Résumé : VALIDITÉ DE L'AVIS COMMINATOIRE - LANGUE Validité d'un avis comminatoire rédigé dans une autre langue (in casu en français) que celle du lieu de situation de la chose louée (in casu Bâle), lorsque le contrat a également été rédigé en français et que le locataire l'a signé sans réserve. Le locataire se comporte en effet de manière contraire a la bonne foi en arguant ne pas comprendre le français alors qu'il a conclu le contrat dans cette langue et l'a signé sans réserve.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; SOMMATION; CONJOINT; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : AVIS COMMINATOIRES ET DE RÉSILIATION - NULLITÉ - AMBIGUÏTÉ RÉSULTANT DE LA DÉSIGNATION DE L'EPOUSE DU LOCATAIRE PAR LE PRÉNOM DE SON MARI - FARDEAU DE LA PREUVE Le bailleur supporte le fardeau de la preuve de la réception des avis comminatoires et de résiliation (ATF 4A_39/2007 du 2 mai 2007, consid. 4). In casu, puisque le prénom "Claude" peut désigner aussi bien un homme qu'une femme, et en l'absence d'éléments permettant de considérer que les plis destinés à "Mme Danielle X." mais adressés à "Mme Claude X." sont bien parvenus à l'épouse du locataire, il y a lieu de retenir que les formes légales n'ont pas été respectées, de sorte que le congé est nul.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_39/2007 du 09.05.2007 in DB n° 20/2008 p. 20

Tribunal des baux du canton de Vaud

Publication Communications OFL, vol. 41, janvier 2007, p. 35

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; LOYER

Normes : CO.270.al.2

Résumé : AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL - APPARTEMENT PRÉCÉDEMMENT INOCCUPÉ - MENTION DE L'ANCIEN LOYER La seule inoccupation d'un appartement pendant une période, même d'une longue durée, ne conduit pas à l'absence d'un bail antérieur et ne permet pas de considérer qu'il s'agit, ultérieurement, d'une première mise en location ; un raisonnement contraire permettrait au bailleur de détourner le but de l'art. 270 al. 2 en retirant quelque temps un objet du marché locatif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE; TITRE(DOCUMENT); FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : UTILISATION D'UNE FORMULE OFFICIELLE INADÉQUATE La formule officielle vise à garantir l'information du locataire à propos du droit de solliciter l'annulation du congé. Dès lors, le locataire ne subit aucun préjudice à cause de l'utilisation d'une formule officielle inadéquate, en l'occurrence, bleu (congé ordinaire), au lieu de rose (évacuation pour non paiement du loyer). La validité du congé n'est pas affectée.

Voir aussi : CdB 4/2013, p. 117 ss ou ACJC/366/2014 du 24.03.2014 pour utilisation d'une formule officielle périmée

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU ; MANIFESTATION DE VOLONTÉ

Normes : OBLF.9; CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - DÉSIGNATION IMPRÉCISE DU LOCATAIRE La résiliation du bail est la manifestation de volonté unilatérale du bailleur; il s'agit aussi d'un acte formateur. La détermination de son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes généraux en matière d'interprétation des manifestations de volonté. A cet égard, la volonté subjective des parties (soit, d'un côté, celui qui fait la déclaration et, de l'autre, celui qui la réceptionne) a la priorité sur la volonté objective. Si le destinataire de la manifestation de volonté l'a effectivement comprise ainsi que le voulait son auteur, la déclaration vaut dans le sens que lui ont donné les deux parties (volonté réelle ou subjective); si le destinataire de la manifestation ne l'a pas comprise ainsi que le voulait son auteur, le sens compris ne correspond pas au sens voulu et il faut résoudre la difficulté en appliquant le principe de la confiance. In casu, malgré la mention imprécise du nom de la locataire figurant dans la déclaration de résiliation, la locataire a compris que dite résiliation lui était destinée en sa qualité de titulaire du bail; cette compréhension subjective de celle-ci concordait d'ailleurs avec le sens voulu par la bailleresse, à savoir celui de donner congé à la locataire à laquelle elle s'était toujours correctement adressée par le passé. Partant, selon la volonté réelle des parties, le congé était bien destiné à la locataire, qui ne s'est pas trompée sur le destinataire du congé, de sorte que ce dernier n'est pas nul.

CJ , CABL

Publication CdB 2/2019, p. 52

Descripteurs : BAIL À LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT ; FORME ET CONTENU ; ACTE CONCLUANT ; TACITE

Normes : CO.1; CO.253

Résumé : BAIL TACITE - ACTES CONCLUANTS - RÉSILIATION - ÉVACUATION Il y a conclusion d'un nouveau bail par actes concluants lorsque, suite à une résiliation, le bailleur s'abstient, pour une période assez longue, de faire valoir le congé et d'exiger la restitution des locaux, tout en continuant d'encaisser le loyer sans réserve particulière. Le fait qu'après une requête en évacuation, le bailleur adresse au locataire des bulletins de versement ou lui notifie une augmentation de loyer ne saurait suffire pour admettre une volonté de continuation du bail. Même si une longue période - in casu de sept ans - sépare l'ordre d'exécution d'une évacuation et sa mise en oeuvre, l'existence d'un bail tacite doit être niée lorsque rien ne permet de déduire que le bailleur a entre-temps renoncé à l'évacuation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; LOGEMENT DE FAMILLE

Normes : CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - LOGEMENT DE FAMILLE Aux termes de l'art. 266l CO, le congé pour un bail d'habitation doit être adressé au locataire par écrit à l'aide d'une formule agréée par le canton. S'agissant d'un logement de famille, la résiliation de bail doit être notifiée séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n CO est nul (art. 266o CO). De jurisprudence constante, la loi n'impose aucune obligation pour le locataire d'informer le bailleur d'un changement d'état civil le concernant, cette information ne pouvant relever que d'une éventuelle incombance du locataire. L'absence d'avis donné par le locataire au bailleur concernant sa situation de famille ne peut lui être reproché et le bailleur ne peut se prévaloir de son ignorance à cet égard. Le Tribunal fédéral a également retenu que l'omission d'indication par le locataire de son changement d'état civil n'affecte pas la nullité du congé, sous réserve de cas exceptionnels d'abus de droit (ATF 4C.441/2006). In casu, le congé notifié au seul locataire, alors qu'il a contracté mariage un mois auparavant, est nul et il ne saurait être reproché un abus de droit aux locataires.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 13.10.2009, rendu le 08.12.2009, CONFIRME, 4A_502/2009

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; ENVOI POSTAL; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.266l; CO.266n

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - PLI COMMUNIQUÉ SÉPARÉMENT AU LOCATAIRE ET À SON CONJOINT Par pli séparé, on entend l'envoi de deux plis distincts contenant chacun la formule officielle prévue par l'art. 266l al. 2 CO. Selon la doctrine, l'envoi au conjoint d'une photocopie du congé notifié au locataire suffit. Cette règle est valable lorsqu'un seul des deux conjoints est titulaire du bail, mais également lorsque les deux époux le sont (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 630 ss).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION - LOGEMENT DE LA FAMILLE - OMISSION DU LOCATAIRE DE COMMUNIQUER SON CHANGEMENT D'ÉTAT CIVIL L'omission du locataire d'indiquer ses changements d'état civil peut, certes, déboucher sur l'octroi de dommages-intérêts au bailleur, mais elle n'efface pas pour autant la nullité du congé donné au locataire. Demeurent réservés les cas - exceptionnels - où celui-ci devrait se laisser imputer un abus de droit, notamment dans l'hypothèse où le locataire passerait volontairement sous silence son mariage afin d'en tirer des avantages par la suite pour pouvoir, par exemple, exciper de la nullité d'une résiliation extraordinaire du bail, en vue de retarder le plus possible son expulsion des locaux qu'il entend continuer à occuper avec son conjoint dans l'intervalle sans bourse délier (ATF 4C.441/2006 du 23 mars 2007).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORMULE OFFICIELLE;FORME ET CONTENU;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.266l; OBLF.9

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - DÉSIGNATION DES BAILLEURS - INITIALES Aux termes de l’art. 266l al. 2 CO, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule qui a été agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Il s’agit d’une forme écrite qualifiée, qui porte non seulement sur le mode, mais aussi sur le contenu de la communication. La désignation de la personne du bailleur figurant sur la formule de résiliation doit être interprétée strictement, toute extrapolation devant être évitée. In casu, les indications fournies dans la formule officielle n’étaient certes pas exhaustives, puisque la mention des prénoms des bailleurs faisait défaut. Cette seule circonstance ne saurait toutefois conduire, en l’espèce, à retenir que l’avis de résiliation litigieux était frappé de nullité.

Voir aussi : Xavier RUBLI, Consorité nécessaire et abus de droit, in DB n° 34/2022 p. 81 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À FERME ; RÉSILIATION ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU ; SOMMATION

Normes : OBLF.9; CO.298.al.2; CO.282; CO.257d

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - CONTENU - DATE DE LA MISE EN DEMEURE L'article 9 OBLF n'exige pas que la date de la mise en demeure figure sur l'avis de résiliation, de sorte que l'absence de cette indication ne viole pas cette disposition.

Voir aussi : ACJC/759/2019 du 27.05.2019 (pas de conséquences si montant de l'arriéré indiqué dans l'avis de résiliation est inexact)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MODIFICATION(EN GÉNÉRAL) ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU ; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d; CO.257a; CO.257b; OBLF.19

Résumé : MOTIVATION DE L'AVIS OFFICIEL LORSQUE LE BAILLEUR ENTEND FACTURER SÉPARÉMENT DES FRAIS INCLUS DANS LE LOYER JUSQUE-LÀ La motivation de la modification est insuffisante lorsqu'elle n'indique pas à quels frais jusque-là inclus dans le loyer correspondent les frais qui seront désormais facturés séparément; le locataire ne peut se faire une idée de la portée de la modi­fication que s'il a connaissance des montants précédemment dépensés par le bail­leur pour les frais qui seront désormais perçus séparément. L'exigence de pré­cision implique non seulement de désigner en détail quels frais accessoires seront à l'avenir facturés directement au locataire, mais aussi de faire apparaître quelle incidence revêt la distraction des frais sur la structure du loyer. On ne saurait ren­voyer le locataire à consulter les bases de calculs internes du bailleur, sauf à mé­connaître le sens de l'obligation de motiver. En bref, le locataire doit être en mesure de déterminer si le montant du nouvel acompte correspond à des coûts effectifs, respectivement si le loyer va subir une augmentation. In casu, la Cour a admis la motivation suffisante des avis officiels de modification du contrat qui précisaient les postes de frais accessoires particuliers désormais facturés séparément du loyer alors qu'ils étaient auparavant inclus et le montant de l'acompte annuel et mensuel revenant au locataire. Le bailleur avait également fourni au locataire une information relative aux coûts que les frais en question avaient générés durant les trois dernières années ayant précédé la notification.

Voir aussi : ATF 137 III 362; arrêt du TF 4A_374/2020 (Patricia DIETSCHY-MARTENET, Calcul de la valeur litigieuse en cas d'action visant le constat de la nullité de l'introduction de frais accessoires jusque-là inclus dans le loyer net et la restitution des arriérés payés à ce titre, in DB n° 33/2021 p. 60ss)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : DURÉE MINIMALE POUR ADMETTRE LA CONCLUSION D'UN BAIL TACITE De jurisprudence constante, pour admettre l'existence d'un bail tacite, un délai d'au moins 9 mois a été jugé nécessaire. Le Tribunal fédéral a, pour sa part, relativisé la durée de 9 mois, précisant que d'autres éléments factuels pouvaient également êtrre pris en considération, pour admettre l'existence d'un contrat de bail tacite avant l'écoulement d'une durée de 9 mois (ATF non publié du 28.03.1995 D c/ SI SA X).

Voir aussi : ATF du 28.03.95 D. c/ SI SA X ACJ n° 1262 du 18.11.1996 B c/ SI X

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : CONCLUSION D'UN BAIL PAR ACTES CONCLUANTS SUITE À UNE PÉREMPTION D'INSTANCE RELATIVE A LA PROLONGATION DU BAIL La présomption légale de reconduction tacite (art. 268a CO et 266 al. 2 CO) n'est pas applicable à un bail dénoncé. Seule une présomption naturelle peut, suivant les circonstances de l'espèce, plaider en faveur d'une reconduction du bail résilié (Gauch, p. 376). La conclusion tacite d'un bail ne peut être admise qu'avec prudence (Barbey, p. 62 n. 138). La fixation d'une limite temporelle précise appartient au législateur. Faisant oeuvre de jurisprudence, le juge ne peut déterminer qu'un ordre de grandeur. En sus de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation du bail et continuent à exécuter leurs obligations réciproques, l'existence d'un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d'autres éléments factuels. La jurisprudence genevoise consacrant un délai de neuf mois doit être relativisée (cf. notamment ACJ du 6.4.87 B. c/ SI X.; ACJ n° 306 du 6.12.91 R. c/ SA X).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_423/2016 du 21.12.2016 (pas de conclusion d'un nouveau contrat suite à l'échec de pourparlers et la saisine de l'autorité pour solliciter une prolongation); ACJ n° 827 du 18.06.2004 S. c/ U.ATF du 28.03.1995 D. c/ SI SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; NULLITE; ABUS DE DROIT; INCOMBANCE

Normes : CO.266n

Résumé : PAS D'OBLIGATION LÉGALE DU LOCATAIRE D'INFORMER LE BAILLEUR DES CHANGEMENTS DANS SA SITUATION FAMILIALE - NULLITÉ DU CONGÉ NON ADRESSÉ AU CONJOINT Si une partie de la doctrine considère qu'il appartient au locataire de tenir son bailleur informé de l'évolution de sa situation familiale, la loi ne met pas une telle obligation à charge du locataire. Dès lors, cette question doit, si elle suscite l'intérêt de l'une ou l'autre des parties, être traitée par des dispositions contractuelles. A défaut, il y a lieu de considérer que cette information du locataire à son bailleur relève de l'incombance ou éventuellement des "bonnes manières", mais non des obligations découlant de leur rapport de bail à loyer. Le fait pour le locataire de ne pas avoir avisé la bailleresse de sa situation de famille ne peut lui être reproché. Dès lors qu'il est établi que les plis contenant la résiliation n'étaient pas formellement destinés à la nouvelle épouse du locataire, celle-ci demeure parfaitement en droit de se prévaloir des articles 266n et 266o CO et ne commet aucun abus en intervenant dans la procédure dans ce contexte.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : CONDITIONS POUR ADMETTRE L'EXISTENCE D'UN BAIL RÉSULTANT D'ACTES CONCLUANTS SUCCÉDANT À UNE ACTION EN ÉVACUATION - COMPORTEMENT DU BAILLEUR - CIRCONSTANCES EXCEPTIONNELLES Sauf circonstances absolument exceptionnelles, on ne saurait admettre qu'un nouveau bail puisse naître tacitement tant que l'instance en évacuation demeure pendante (ACJ n° 103 du 26.9.88 B. c/ SI X). Constituent de telles circonstances, la suspension de la procédure d'évacuation prononcée "sauf recharge" le 7 juin 1990, et l'absence de toute mesure concrète en vue de la reprise de ladite procédure avant le 17 juin 1992. In casu, admission d'un nouveau bail conclu tacitement.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORME ET CONTENU;MANIFESTATION DE VOLONTÉ;PRINCIPE DE LA RÉCEPTION

Normes : CO.266l; CO.273

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - LIEU DE NOTIFICATION La résiliation du bail est une manifestation de volonté sujette à réception. Elle déploie ses effets lorsqu'elle entre dans la sphère de puissance du destinataire de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci soit à même d'en prendre connaissance; peu importe qu'une prise de connaissance effective ait lieu ou non. Lorsque l'agent postal ne peut pas remettre le pli recommandé à son destinataire ou à un tiers autorisé et qu'il laisse un avis de retrait dans la boîte aux lettres ou la case postale, la communication est reçue dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de poste selon l'avis de retrait, soit en règle générale le lendemain du dépôt de l'avis (théorie de la réception absolue). En principe, le congé doit être adressé au domicile du locataire. Il faut réserver les conventions prévues par les parties. L'usage admet que le bailleur puisse envoyer le courrier à l'adresse des locaux loués.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_611/2023 du 22.05.2024; ACJC/554/2023 du 17.04.2023 (notification au représentant du cocontractant); arrêts du TF 4A_67/2021 du 08.04.2021 (Si le locataire est absent durant une longue période, il peut informer le bailleur d’une autre adresse à laquelle il peut être atteint. Dans une telle hypothèse – c’est-à-dire si le bailleur sait que le locataire ne peut pas être atteint à l’adresse du bail et connait l’autre adresse de notification –, le bailleur qui se prévaut d’une notification à l’adresse du bail commet généralement un abus de droit (art. 2 al. 2 CC) - Marie-Laure PERCASSI, Maxime inquisitoire sociale, principe d'imputation et adresse de notification, in DB n° 33/2021 p. 69ss; 4A_74/2011 du 02.05.2011 (nullité du congé notifié au siège de la société locataire lorsque le bailleur sait que l'adresse n'est pas fiable et qu'il a la possibilité de le notifier à une autre adresse); ACJC/399/2020 du 09.03.2020 (inefficacité du congé dont la mise en demeure est adressée au siège social du locataire, alors même que le bailleur sait qu'une telle notification ne pourra pas atteindre son destinataire, le nom de la société ne figurant sur aucune boîte-aux-lettres à cette adresse); ACJC/68/2020 du 20.01.2020 (le congé peut être remis à son destinataire ou à toute autre personne dont on peut légitimement penser qu'elle le représente, telle qu'un employé); ACJC/748/2020 du 29.05.2020

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 22

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; TRAVAUX D'ENTRETIEN; RENOVATION D'IMMEUBLE

Normes : CO.269.ss; CO.270.al.2

Résumé : LOYER INITIAL - INDICATIONS DEVANT FIGURER SUR L'AVIS DE FIXATION INITIALE DU LOYER Lorsqu'un appartement fait l'objet d'une première location, il convient de faire figurer sur la formule officielle qu'il s'agit d'une première location, en lieu et place du précédent loyer. La situation est analogue lorsque la chose louée n'est plus la même par rapport au précédent bail, à savoir lorsque le logement a subi des transformations telles que sa surface s'en trouve notablement modifiée ou que le nombre de pièces n'est plus identique. Des travaux d'entretien ou de rénovation plus ou moins lourds ne permettent pas à eux seuls de considérer qu'il s'agit d'une première location. Dans ce cas, l'indication du montant du précédent loyer sur la formule officielle est alors impérative.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); FORME ET CONTENU

Normes : LCCBL.4.al.2

Résumé : PROCÉDURE DEVANT LA CCBL - RÈGLES DE FORME La Commission de conciliation en matière de baux et loyers (CBL) est saisie par une demande écrite ou par une formule à disposition à son secrétariat, signée et accompagnée de toutes les pièces utiles. Cette demande, contrairement à la requête déposée au Tribunal, n'a pas a être motivée et déposée en autant de copies qu'il y a de parties. La loi instituant la CBL ne prévoit pas qu'une copie de la demande soit communiquée avec la première convocation. Seules les mentions indispensables, telles les noms et le domicile des parties doivent y figurer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; RESILIATION

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE : PRENEUR DEMEURANT DANS LES LOCAUX SANS OPPOSITION DU BAILLEUR Lorsque le locataire, à la suite d'une résiliation du bail, reste sur place pendant une période prolongée et s'acquitte du loyer sans que le bailleur formule de remarque, il y a lieu de considérer que les parties ont tacitement conclu un nouveau bail (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 118, ch.4.5 et réf. citées). Le fait qu'après le dépôt d'une requête en évacuation le bailleur envoie au locataire des bulletins pour le paiement régulier du loyer ne saurait suffire pour admettre sa volonté de continuer le bail ( ACJ n° 217 du 31.8.92 SA X c/ SI X). Idem pour l'envoi d'une augmentation de loyer ( ACJ 493 du 28.3.94 B.& L. c/ F.; ATF 119 II 147 / JT 1994 I 213). Pour que l'on puisse admettre l'existence d'un bail tacite, il faut que l'attitude du cocontractant puisse et doive être interprétée de bonne foi comme une manifestation de volonté de contracter.

Voir aussi : ACJ n° 257 du 19.10.92 C. c/ S.-M. ACJ n° 705 du 22.06.01 ES SA c/ B. SA en liq.

TF

Publication CdB 2/2003 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONCLUSIONS; FORME ET CONTENU

Normes : CO.274a

Résumé : AUTORITÉ DE CONCILIATION - SAISINE PRÉALABLE Une prétention est réputée soumise à l'autorité de conciliation, même en l'absence de conclusions la concernant, lorsqu'il résulte de la décision de la Commission que la prétention a été évoquée et traitée devant elle, en présence des parties. Par exemple, en soulignant qu'elle n'a pas de pouvoir décisionnel sur cet objet ou que les parties sont restées sur leurs positions. Les conclusions portant sur cet objet sont ainsi recevables devant le Tribunal des baux et loyers.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMALISME EXCESSIF; PARTIE A LA PROCEDURE; ANNULABILITE; FORME ET CONTENU; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : LPC.427

Résumé : FORME DE LA REQUÊTE - DÉSIGNATION DES PARTIES Cas d'une requête dirigée contre " l'hoirie de Jacques H., soit toute personne physique faisant partie de cette hoirie ", laquelle est représentée par une régie. Dès lors que la régularité de l'acte doit être appréciée au regard du but fixé par le législateur, soit permettre un déroulement simple et rapide de la procédure, sans formalisme excessif, il convient de se demander si la désignation incomplète n'a pu entraîner aucune confusion possible sur l'objet du litige, ni même sur les parties elles-mêmes, de nature à léser un plaideur. Le cas échéant, le juge impartit un bref délai au requérant pour se conformer aux exigences légales, mais ne saurait sanctionner la nullité de l'acte.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 138 III 401, SJ 2012 I p. 446

Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE;SIGNATURE;FORME ET CONTENU;ABUS DE DROIT

Normes : CO.269d; CC.2.al2

Résumé : AVIS DE MAJORATION DE LOYER - FACSIMILÉ DE SIGNATURE - DÉNONCIATION ABUSIVE DU VICE DE FORME Le locataire qui paie le loyer dans l'ignorance du vice de forme ne peut pas susciter ainsi une confiance digne de protection dans la validité de l'augmentation de loyer. L'exigence d'une signature manuscrite vise à éviter que l'identité de l'auteur de la déclaration reste incertaine. Si le locataire dénonce un vice de forme à cet égard dans la majoration de loyer pour demander après coup le remboursement de la différence de loyer, bien qu'il n'ait existé aucun doute sur l'identité de l'auteur de l'avis et que les deux parties aient en pratique respecté cette hausse inattaquée, il poursuit un but non couvert par l'exigence de forme et se comporte de manière abusive.

Voir aussi : ACJC/741/2020 du 29.05.2020 (absence de signature); ACJC/1496/2020 du 26.10.2020 (la transmission d'une formule officielle de fixation du loyer par voie électronique, remplie de manière manuscrite et comportant une signature manuscrite, et non mécanique, est valable)

TF , 1ère Chambre civile

Publication ATF 135 III 220 JT 2009 p. 486 MP 4/09 p. 257

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORME ET CONTENU; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d; OBLF.19

Résumé : MAJORATION DE LOYER - UTILISATION D'UNE FORMULE LÉGÈREMENT DIFFÉRENTE DE LA FORMULE OFFICIELLE Lorsque la formule utilisée pour notifier une majoration de loyer ne se distingue de celle qui a été approuvée par le canton qu'en ce qui concerne la raison sociale et le logo de l'entreprise signataire, l'exigence de forme posée à l'art. 269d CO est satisfaite.

TF

Publication DB 2006 p. 33, n° 17

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); COMMUNICATION; FORME ET CONTENU; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d; OBLF.19

Résumé : HAUSSE DE LOYER - VALIDITÉ FORMELLE DES AVIS DE MAJORATION PÉRIMÉS L'élément essentiel, impliqué par la protection des locataires, réside dans le contrôle étatique des renseignements donnés à ceux-ci, qui doivent être conformes aux exigences de l'art. 19 al. 1 OBLF. Lorsque les conditions de validité matérielle sont réalisées, au sens de la disposition précitée, et qu'un contrôle par une autorité cantonale publique a été opéré, la nullité de la hausse ne doit en principe pas être prononcée. En l'espèce, la notification de formules antérieures à une modification des formules officielles homologuées par le canton est conforme aux exigences légales, dès lors qu'elles ont la même teneur et respectent les dispositions légales et réglementaires qu'elles mettent en oeuvre, dans l'intérêt de l'information des locataires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; MOTIF; NULLITE

Normes : CO.269d

Résumé : NULLITÉ D'UN AVIS DE MAJORATION DONT LA MOTIVATION EST INSUFFISAMMENT PRÉCISE Une majoration de loyer motivée de la manière suivante : "augmentation du loyer et des charges résultant de travaux à plus-value et harmonisation des loyers suite à la rénovation complète de l'immeuble" est nulle, faute d'une motivation suffisamment précise. En effet, le terme d'harmonisation évoque l'idée de coordonner, d'assortir des éléments a priori disparates. Dans le contexte d'une hausse de loyer, l'expression doit donc raisonnablement être comprise, selon le principe de la confiance, comme l'expression d'une volonté de ramener le loyer litigieux au niveau, supposé supérieur, du loyer d'autres locaux comparables. Le fait que le bailleur n'ait ni utilisé les termes de "loyers comparatifs" ou de "loyers usuels", ni spécifiquement invoqué l'article 269a let. a CO n'est pas déterminant. Il suffit, pour que la nullité doive être prononcée, que la motivation ne réponde pas aux exigences de clarté imposée par l'article 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF. En évoquant l'idée d'une remise à niveau avec d'autres loyers, le bailleur introduit un critère de hausse fondé sur la notion de loyer du marché. Or, selon la jurisprudence, ce critère est incompatible avec celui du loyer fondé sur les coûts, à la base des travaux impliquant une plus-value. Dans ces conditions, il faut retenir que la motivation de l'avis de majoration litigieux est insuffisante. On ne peut en effet distinguer, à la lecture de cet avis, les critères précis sur lesquels le bailleur entendait en définitive se fonder.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; MOTIF; COMMUNICATION; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)

Normes : CO.269d

Résumé : MODIFICATION DU BAIL AU DÉTRIMENT DU LOCATAIRE - EXIGENCE D'UNE MOTIVATION SUFFISANTE DANS LA FORMULE OFFICIELLE Lorsque les motifs ne sont pas mentionnés sur la formule officielle, mais sont indiqués uniquement dans une annexe ou dans une lettre d'accompagnement, la modification unilatérale du contrat est nulle (ATF 120 II 206, consid. 3b). Il en va de même lorsque le contenu de la communication figurant sur la formule officielle n'est pas suffisamment précis (ATF 121 III 6, consid. 3b). Si le sens et la portée de cette communication ne sont pas clairs, il y a lieu de l'interpréter comme toute manifestation de volonté du bailleur, selon le principe de la confiance (ATF 121 III 6, consid. 3c; ATF 121 III 466; ATF 121 III 460 = SJ 1966, p. 249, consid. 4a) cc). En l'espèce, la modification du contrat ne saute pas aux yeux puisque le chapitre prévu pour cette dernière ne contient aucune mention (absence de nouvelle échéance du bail, permettant de penser que celle-ci n'était pas modifiée, selon le sens que le destinataire pouvait donner de bonne foi à la communication). Cette formulation n'est donc pas compatible avec les exigences impératives de clarté que doit revêtir la formule de notification selon les réquisits de l'art. 269d CO et de la jurisprudence qui s'en est dégagée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.253; CO.272c.al.2

Résumé : OFFRE DE CONCLURE UN NOUVEAU CONTRAT - AVIS DE MAJORATION DE LOYER DURANT LA SECONDE PROLONGATION L'envoi, durant la seconde prolongation du bail, d'un avis de majoration ne constitue pas une offre de reconduction ou de conclusion d'un bail, la locataire n'ignorant pas la volonté de la bailleresse qui s'est opposée à la seconde prolongation. Cette volonté étant claire, il n'y a matière à aucune interprétation.