Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; PAIEMENT; RETARD; DELAI

Normes : CO.259g

Résumé : CONSIGNATION TARDIVE DU LOYER - LIMITES En principe, lorsque le contrat prévoit que le loyer doit être payé par mois d'avance, cette règle vaut également pour la consignation (cf. SJ 2002 p. 269). A défaut, elle est tardive. Toutefois, le bailleur qui a régulièrement admis que le locataire verse son loyer dans les premiers jours du mois ne peut se prévaloir de la tardiveté de la consignation qui intervient selon les mêmes modalités. Il doit en effet alors être admis qu'il a accepté tacitement une modification du contrat, ou qu'il commet un abus de droit en se prévalant d'une consignation tardive.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; DOMMAGE; DOMMAGES-INTERETS

Normes : CO.97; CO.257d

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE DUE À LA DEMEURE DU LOCATAIRE - RÉPARATION DU DOMMAGE EN RÉSULTANT Font partie du dommage causé au bailleur : . Les acomptes provisionnels en couverture des frais de chauffage, eau chaude et climatisation, prévus au contrat. . La participation forfaitaire aux frais d'électricité. . La réduction de loyer accordée pour favoriser la relocation des locaux, conformément au devoir du bailleur de limiter au maximum le dommage qu'il subit du fait de la résiliation anticipée. . Les annonces parues dans la presse en vue de relouer les locaux.

Voir aussi : ACJC/892/2019 du 24.06.2019

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACTION EN PAIEMENT; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - PAS DE CONDAMNATION À DES INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE POUR LE FUTUR Une condamnation à des indemnités pour occupation illicite prononcée (pour le futur) "aussi longtemps que le preneur demeure dans les lieux" équivaudrait à un jugement conditionnel, sujet qui relève en principe du droit cantonal de procédure (ATF 103 II 110 = JdT 1978 I 226, consid. 5/a). Or même si un jugement conditionnel demeure envisageable en procédure civile genevoise (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, n. 7 ad art. 465 LPC), il y a bien lieu d'exclure cette idée en relation avec des prétentions fondées sur l'art. 267 CO. Une condamnation prononcée pour la durée de l'occupation illicite s'avérerait en effet inexécutable en cas de controverse surgissant à propos de la date ou des modalités de restitution des locaux (cf. sur le sujet, Kummer, RJB 1979 p. 314-315).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONTRAT; FORME ORALE; PAIEMENT; PREUVE

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - CONTRAT ORAL - APPRÉCIATION DES PREUVES DU PAIEMENT DU LOYER SELON LA BONNE FOI Selon l'expérience de la vie et le cours ordinaire des choses dans le cadre de sous-locations orales, convenues directement par des locataires individuels avec des ressortissants étrangers au statut souvent précaire, hors toute intervention des professionnels de l'immobilier, moyennant des loyers généralement sensiblement supérieurs aux loyers versés aux propriétaires des immeubles concernés, l'encaissement des loyers de sous-location est effectué avec la plus grande diligence et il est rare qu'un sous-bailleur attende près d'une année et demie avant de réclamer son dû à son ou à ses sous-locataires. Cas où le loyer était perçu sans reçu. Preuve non rapportée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION

Normes : CO.257d; CO.259.ss

Résumé : DÉFAUTS DURANT L'OCCUPATION ILLICITE DU LOCATAIRE - INAPPLICABILITÉ DES ART. 259 ss CO L'obligation faite au bailleur de maintenir la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée cesse à la fin des rapports de bail en même temps que naît celle de restituer les locaux, qui incombe au locataire. Lorsque les rapports contractuels des parties ne sont plus soumis aux règles du droit du bail, le locataire ne saurait prétendre à une quelconque réduction de l'indemnité pour occupation illicite au sens des art. 259 ss.

Voir aussi : ACJ n° 1147 du 07.10.2002 M. c/ M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DÉFAUT DE PAIEMENT;ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - LOCATAIRE PLACE SOUS CURATELLE S'il est vrai qu'un congé fondé sur l'art. 257d CO peut être annulable en application de l'art. 271 CO, il ne peut néanmoins l'être qu'à titre très exceptionnel, dans des circonstances particulières, afin de ne pas remettre en cause le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. Comme le relève l'appelante, le cas d'espèce n'est pas assimilable aux cas - limités - pour lesquels la jurisprudence admet qu'un congé pour défaut de paiement puisse revêtir un caractère abusif. En effet, le montant réclamé dans l'avis comminatoire correspondait aux loyers en souffrance à la date de son envoi, le montant dû de 1'640 fr. (soit près de deux mois de loyer) n'était pas insignifiant, le congé a été signifié peu de temps après l'expiration du délai comminatoire et l'arriéré n'a été résorbé qu'en mars 2019, soit plusieurs semaines après la notification du congé et environ deux mois après l'envoi de l'avis comminatoire. S'il est certes regrettable que le locataire se soit trouvé en défaut de paiement pour des raisons indépendantes de sa volonté, eu égard à son état de santé déficient, il ne s'agit toutefois pas d'une circonstance pertinente pour déterminer si le congé litigieux - donné en application de l'art. 257d CO - l'a été de façon contraire à la bonne foi. Il sera du reste observé qu'à la date d'envoi de l'avis comminatoire, une mesure de curatelle venait d'être instaurée en faveur du locataire. Aussi, en faisant preuve de toute la diligence requise, les curateurs de l'intimé - qui étaient autorisés à consulter sa correspondance et à gérer ses affaires courantes - auraient pu éviter la résiliation du bail en payant immédiatement les loyers dus ou, à tout le moins, en contactant la régie pour lui expliquer la situation et solliciter l'octroi d'un délai de paiement. Les problèmes d'organisation interne invoqués par le SPAd (ledit service précisant avoir "besoin en général d'une période d'environ 3 mois pour ouvrir un dossier") ne changent rien à ce qui précède. Au surplus, le fait que l'arriéré a été résorbé en cours de procédure ne suffit pas à rendre la résiliation du bail abusive, étant rappelé que la question de savoir si un congé est contraire à la bonne foi s'apprécie par rapport au moment où il a été donné - et non par rapport à des faits survenus postérieurement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;DÉFAUT DE PAIEMENT;DEMEURE

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : DÉFAUT DE PAIEMENT - ABSENCE DE REVENUS DU LOCATAIRE L'absence de revenus du locataire - qu'il s'agisse de revenus tirés d'un emploi salarié ou provenant de l'aide sociale - n'est pas un motif d'annulation du congé pour défaut de paiement du loyer.

TF , 1ère Cour civile

Publication MP 1/09 p. 14 JdT 2009 I 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FRAIS ACCESSOIRES; PAIEMENT; DEMEURE; SOMMATION; DELAI RAISONNABLE

Normes : CO.257a; CO.257d.al.1.et.al.2; CO.271.al.1

Résumé : RÉSILIATION EN CAS DE DEMEURE DANS LE PAIEMENT DES FRAIS ACCESSOIRES Si, malgré la menace de résiliation du bailleur, le locataire refuse de payer la part non contestée du décompte des frais accessoires dans le délai fixé, le bailleur qui résilie le bail de manière anticipée ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Une attente de trois semaines avant de notifier la résiliation anticipée est admissible, mais une inaction plus longue pourrait être comprise, sauf circonstances particulières, comme une renonciation à résilier le contrat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); PAIEMENT; LOYER; COMMUNICATION; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.269d

Résumé : CLAUSE CONTRACTUELLE DISPOSANT QUE LE LOYER PEUT ÊTRE PAYABLE PAR TRIMESTRE ET D'AVANCE EN CAS DE DÉFAUT DE PAIEMENT La prétention du bailleur reposant sur une clause contractuelle disposant que, en cas de défaut de paiement, il peut exiger que le loyer soit payé par trimestre et d'avance, n'est pas une prétention unilatérale donnant lieu à la procédure prévue par l'art. 269d CO (ATF n.p. 4C.347/2004). Une telle prétention ne doit toutefois par créer l'incertitude chez le locataire qui doit savoir quel est le montant du loyer futur immédiatement exigible (ACJ n° 762 du 3 juillet 2000; ACJ n° 1274 du 6 décembre 1999). Il appartient ainsi au bailleur, au moment de la notification de mise en demeure spécifique, d'indiquer clairement au locataire le montant exigible à partir d'une date précise, le tout résultant des clauses du contrat, plus précisément de l'art. 1 du contrat-cadre de bail à loyer romand obligatoire depuis le 1er décembre 2001.

Voir aussi : ACJC/403/2007 du 02.04.2007 ( Fiche 2309259 )

TF , Ire Cour civile

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DEMEURE ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; DOMMAGES-INTÉRÊTS

Normes : CO.257d; CO.97; CO.99.al.3; CO.44

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DOMMAGES-INTÉRÊTS - RÉDUCTION DE L'INDEMNITÉ Il est unanimement admis que le locataire qui a donné lieu, par sa faute, à la rupture prématurée du bail a l'obligation d'indemniser le bailleur pour le dommage qu'il lui a causé. L'indemnité à laquelle le bailleur peut prétendre dans un tel cas équivaut aux loyers fixés contractuellement qu'il n'a pas perçus du fait de la rupture anticipée du bail, cela pendant la période qui s'est écoulée entre, d'une part, la fin prématurée du bail, et, d'autre part, le terme pour lequel la chose pouvait être objectivement relouée, la date de l'échéance contractuelle ordinaire du bail primitivement conclu en constituant la limite maximale. Comme il s'agit d'une créance en réparation d'un dommage, il incombe au bailleur d'établir que, malgré de réels efforts, il n'a pas été à même de relouer le logement aussitôt après la résiliation du bail. En d'autres termes, le bailleur supporte le fardeau de la preuve de la durée pendant laquelle l'objet remis à bail ne pouvait pas être reloué.

Voir aussi : ACJC/1335/2016 du 10.10.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; RESILIATION; EVACUATION(EN GENERAL); PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d; CO.267

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Le bailleur qui maintient sa requête en évacuation au TBL, introduite après avoir reçu l'assurance que l'arriéré de loyer et les loyers futurs seraient pris en charge par l'État, commet un abus de droit car il n'a plus aucun intérêt actuel à requérir l'évacuation. En l'espèce, l'objectif du bailleur n'était pas de se prémunir contre de futurs défauts de paiement du loyer, mais d'obliger le locataire à prendre en charge les frais d'avocat du bailleur.

Voir aussi : ACJC/377/2006 du 03.04.2006 (bailleresse n'a plus aucun intérêt actuel à requérir l'évacuation de la locataire, compte tenu des circonstances très particulières du cas d'espèce, de sorte que cette dernière est abusive)

TF

Publication SJ 2002 p. 269

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; PAIEMENT; RETARD; DELAI; DECISION D'IRRECEVABILITE

Normes : CO.259g.al.1

Résumé : CONSIGNATION DE LOYER - TARDIVETÉ Cas où le bail prévoit que le loyer mensuel doit être payé d'avance, soit au plus tard le dernier jour du mois précédent. Ce qui vaut pour l'obligation contractuelle (paiement du loyer) vaut également pour le substitut à son exécution (consignation). Ainsi, le loyer doit être consigné au plus tard le dernier jour du mois précédent. A défaut la consignation est opérée tardivement.

Voir aussi : ACJ n° 1275 du 08.11.2004 O. c/ P. et D.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;DÉLAI;LOI COVID-19;CAS CLAIR

Normes : CPC.257; CO.257d; Ordonnance COVID-19.2

Résumé : CONDITIONS DE RÉSILIATION - ORDONNANCE COVID 19 L’art. 2 de l’ordonnance soumet l’octroi d’un délai minimal de paiement de 90 jours par le bailleur à la réunion de trois conditions, soit (1) le retard du locataire pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires, (2) l’échéance du terme ou des frais accessoires entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020 et (3) les mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus ont causé le retard de paiement. Le retard de paiement et la date d’échéance du loyer litigieux ne sont donc pas à eux seuls déterminants. In casu, seule reste donc litigieuse la troisième condition, soit la question de savoir si les locataires se sont acquittés en retard du loyer de juin 2020 " en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus ". Il n’est pas contesté que les locataires intimés ont dû fermer leur restaurant jusqu’au 11 mai 2020 en raison des mesures prises par le Conseil fédéral et qu’ils ont informé la recourante le 17 mars 2020 qu’ils ne disposaient pas des liquidités suffisantes en raison des mesures sanitaires prises par le Conseil fédéral. Contrairement à ce qu’affirme la recourante, on ne saurait donc dire que la situation juridique est claire en ce sens que serait déterminante la date de réouverture du restaurant des intimés et non la raison pour laquelle ils étaient potentiellement en difficultés de paiement pour le loyer de juin 2020; le moment de la levée des mesures sanitaires ne coïncide pas forcément avec celui où leurs effets économiques ont cessé pour les locataires. L’exception tirée de l’art. 2 de l’ordonnance ne pouvant être écartée immédiatement, la requête en cas clair est irrecevable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À FERME ; RÉSILIATION ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU ; SOMMATION

Normes : OBLF.9; CO.298.al.2; CO.282; CO.257d

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - CONTENU - DATE DE LA MISE EN DEMEURE L'article 9 OBLF n'exige pas que la date de la mise en demeure figure sur l'avis de résiliation, de sorte que l'absence de cette indication ne viole pas cette disposition.

Voir aussi : ACJC/759/2019 du 27.05.2019 (pas de conséquences si montant de l'arriéré indiqué dans l'avis de résiliation est inexact)

TF

Publication ATF 117 III 33 = JT 1993 II 104

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE POUR DETTES; POURSUITE EN REALISATION DE GAGE; LOYER; PAIEMENT

Normes : LP.151; CC.806

Résumé : GAGE IMMOBILIER - LOYER - POURSUITE EN RÉALISATION DE GAGE Sitôt après la notification du commandement de payer pour la poursuite en réalisation d'un gage immobilier, l'Office des poursuites doit inviter les locataires et fermiers à payer désormais en ses mains les loyers et fermages qui viendront à échéance. Ils seront avertis que sinon ils seront exposés à payer deux fois. L'Office doit pourvoir à leur encaissement, pour autant que le créancier gagiste poursuivant n'ait pas renoncé expressément ou tacitement à l'extension de la garantie immobilière.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;SOMMATION;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS - AVIS COMMINATOIRE - INTERPRETATION SELON LE PRINCIPE DE LA BONNE FOI L’indication d’un loyer trop élevé n’entraîne pas nécessairement l’inefficacité de l’avis comminatoire ; en effet, le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d’être protégé. Cette règle découle des principes généraux en matière d’interprétation des manifestations de volonté : dans un premier temps, le tribunal doit déterminer la volonté subjective des parties ; s’il n’y parvient pas, il doit déterminer leur volonté objective en appliquant le principe de la confiance. Ce n’est qu’une fois la manifestation de volonté interprétée qu’il peut être examiné si la résiliation doit être annulée parce que l’avis comminatoire contrevient aux règles de la bonne foi

Voir aussi : Aurélie Gandoy, Demeure de la partie locataire dans le paiement du loyer et contenu de l’avis comminatoire (arrêt 4A_429/2023), in Newsletter Bail.ch mai 2023 et in DB n° 35/2023, p. 22 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication destiné à la publication; Newsletter bail.ch janvier 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;RÉSILIATION;COMPENSATION DE CRÉANCES;DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION AVEC CREANCE RESULTANT DE PRETENDUS DEFAUTS DE LA CHOSE LOUEE En cas de défauts réparables, le locataire n'est pas autorisé à unilatéralement réduire le loyer, mais doit au contraire exiger la réparation du défaut et consigner le loyer. La retenue du loyer ou la compensation opérée par le locataire de son propre chef s'avère donc inadmissible.

Voir aussi : résumé en français in DB n° 35/2023, p. 39 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch septembre 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;DÉFAUT DE PAIEMENT;ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL);ABUS DE DROIT;LOYER INITIAL

Normes : CO.257d; CPC.257

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - EVACUATION - ABUS DE DROIT D'INVOQUER ABSENCE DE FORMULE OFFICIELLE Le locataire excipe abusivement du défaut de remise de la formule officielle relative au loyer initial s’il omet de protester dans un délai raisonnable. Dans un tel cas, l’on peut en effet inférer qu’il considère le loyer comme non abusif et renonce à le contester devant l’autorité, validant ainsi le montant convenu et guérissant les effets du vice de forme. En l’espèce, les locataires ont commis un abus de droit en se prévalant de la nullité de la formule officielle uniquement au moment où la bailleresse a indiqué son intention de résilier le bail pour défaut de paiement, alors qu’ils connaissaient déjà le vice de forme affectant le contrat depuis des mois.

Voir aussi : Gandoy Aurélie, Admission de l’expulsion par la voie du cas clair et abus de droit manifeste des locataires (arrêt 4A_195/2023), Newsletter Bail.ch septembre 2023

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 3/05 p. 80

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; SOMMATION; DELAI; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; COMMUNICATION

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : LA NOTIFICATION D'UNE MAJORATION DE LOYER PENDANT LE DÉLAI COMMINATOIRE N'EST PAS CONTRAIRE À LA BONNE FOI Il n'est pas contradictoire de la part du bailleur de notifier une majoration de loyer (indexé in casu), avant l'expiration du délai de grâce accordé au locataire pour payer les arriérés de loyer, puis, une fois ce délai échu, de résilier le bail pour défaut de paiement. Ce faisant, le bailleur ne manifeste nullement la volonté de renoncer à sa mise en demeure et son comportement n'a rien d'illogique ni de chicanier.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT; EXPULSION DE LOCATAIRE; COLOCATAIRE; PAIEMENT; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE - ABUS DE DROIT Jugement d'évacuation prononcé en 1991 à l'encontre de deux époux, cotitulaires du bail. L'un demeure dans l'appartement, l'autre le quitte. Nouveau jugement d'évacuation prononcé en 1999 à l'encontre des deux époux. L'attitude du bailleur qui consiste à réclamer, ensuite du jugement de 1999, des indemnités pour occupation illicite au locataire qui a quitté l'appartement en 1991, alors que dans l'intervalle aucune réclamation n'a été élevée à son endroit, est constitutive d'un abus manifeste de droit.

TF

Publication ATF 116 II 512 = JT 1991 I 309

Descripteurs : BAIL A LOYER; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); LOCATAIRE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.119

Résumé : IMPOSSIBILITÉ D'EXÉCUTION Le bailleur n'est pas dans l'impossibilité d'exécuter ses obligations au sens de l'art. 119 CO, et peut donc réclamer le paiement du loyer, lorsque l'exploitation de la chose louée cesse parce que le preneur ne veut pas se conformer aux exigences de la police.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 1/09 p. 3

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - AVIS COMMINATOIRE - NOTION D'ARRIÉRÉ RÉGLÉ TRÈS PEU DE TEMPS APRÈS L'EXPIRATION DU DÉLAI COMMINATOIRE L'art. 271 al. 1 CO s'applique également lorsque la résiliation du bail a pour cause la demeure du locataire au sens de l'art. 257d CO. Le droit du bailleur de résilier le bail s'oppose alors à celui du locataire d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus de droit et à la bonne foi; il faut des circonstances particulières pour que le congé soit annulé. Tel sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance, sans être certain du montant effectivement dû. Le congé sera également tenu pour contraire aux règles de la bonne foi si le montant impayé est insignifiant, si l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer ou si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration du délai comminatoire (ATF 4C.65/2003 du 23.09.2003, consid. 4.2). Une durée de quatre jours pour régler l'arriéré n'entre pas dans la notion de "très peu de temps" propre à la demeure du locataire.

Voir aussi : ATF 120 II 31

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 1/07 p. 22 (avec note de Michel ROSSINELLI, avocat)

Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; COMPENSATION DE CREANCES; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.257d; CO.260a

Résumé : NON-PAIEMENT DU LOYER - TRAVAUX - COMPENSATION Le juge de l'évacuation, devant lequel le locataire en demeure se prévaut à l'encontre du bailleur d'une créance compensante déduite de travaux d'entretien de grande ampleur, ne peut sans violer le droit fédéral refuser des réquisitions de preuves présentées par ledit locataire pour déterminer quels travaux ont été opérés sur la chose louée et pour quels coûts.

Remarques : arrêt insatisfaisant selon Michel ROSSINELLI (CdB 1/07 p. 27)

TF , Ière Cour civile

Publication CdB 1/2006 p. 8 DB 2006 p. 23, n° 11

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; PESEE DES INTERETS; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.257d; CO.260a

Résumé : NON-PAIEMENT DU LOYER - INDEMNITÉ POUR TRAVAUX À PLUS-VALUE L'art. 260a CO s'applique par analogie lorsque le bailleur effectue les travaux moyennant un financement partiel du locataire. L'indemnité pour l'éventuelle plus-value considérable apportée aux locaux peut être modulée en fonction des particularités du cas d'espèce, notamment les circonstances ayant motivé la fin des rapports contractuels. Une résiliation de bail pour non-paiement de loyer constitue un motif de réduction, voire d'exclusion de l'indemnité due au locataire (question laissée ouverte).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); RESILIATION; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE PAIEMENT

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - CONTESTATION QUANT À L'ACHÈVEMENT DES TRAVAUX POUR CAUSE DE DÉFAUT Cas d'un locataire auquel le Tribunal a accordé une réduction de loyer de 25 % jusqu'à l'élimination d'un défaut (infiltrations d'eau). Litige sur la question de savoir si les travaux sont terminés ou non, suite à la résiliation du bail pour défaut de paiement et à un jugement d'évacuation (art. 257d CO), le locataire ayant continué à retenir 25 % du loyer alors que le bailleur considère les travaux terminés. Or, depuis lors, plusieurs mois se sont écoulés sans que le locataire ne réclame leur achèvement. Un tel comportement ne saurait être juridiquement protégé. Comme l'essentiel et sans doute même la totalité des travaux prévus a été exécuté, le locataire ne pouvait plus prétendre à une réduction de loyer. Le jugement d'évacuation doit donc être confirmé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; ABUS DE DROIT; EVACUATION(EN GENERAL); PAIEMENT; LOYER; DEMEURE; DETTE D'ARGENT

Normes : CO.271

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - PROCÉDURE D'ÉVACUATION Il appartient au locataire qui entend requérir l'annulation du congé de saisir l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception du congé, faute de quoi le locataire est forclos (art. 273 CO) et ne peut plus faire valoir au stade de la procédure d'évacuation les motifs d'annulation du congé tirés des articles 271 et 271a CO. Le bailleur ne commet pas un abus de droit en résiliant le bail puis en persistant dans la procédure alors que le solde dû par le locataire, à l'échéance du délai comminatoire, n'est que de 70 fr.

Voir aussi : ACJ n° 722 du 31.05.02 G. c/ X SA

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); FORME ECRITE; ABUS DE DROIT; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT D'UN BAIL COMMERCIAL - CONSENTEMENT ÉCRIT - ABUS DE DROIT Il est abusif, de la part du bailleur, d'invoquer l'absence de consentement écrit lorsque celui-ci a pris connaissance du transfert et a accepté pendant une longue période, sans réagir, les loyers payés par son bénéficiaire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 387). L'hypothèse de l'abus de droit n'est admise que de manière très restrictive; on ne peut ainsi pas déduire de l'acceptation de paiements de la part d'un tiers que le bailleur ait tacitement consenti au transfert, car le paiement du loyer ne constitue pas une obligation personnelle du locataire (Higi, Commentaire zurichois, n. 28 ad art. 263 CO). (Cas d'une SA intervenant dans l'exploitation d'un café-bar) En revanche, on peut admettre que le bailleur accepte, tacitement ou par actes concluants, le transfert de bail, lorsqu'il est informé de la substitution de locataire et qu'il s'adresse au reprenant en lui réclamant le paiement du loyer (ACJ n° 347 du 18.03.02 R. et B. c/ S et X SA et les références citées).

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE PAIEMENT; DEMEURE; RÉSILIATION ANTICIPÉE; EXPULSION DE LOCATAIRE; ABUS DE DROIT ; CAS CLAIR

Normes : CO.257d; CPC.257

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - DEMEURE DU LOCATAIRE - AUCUN VERSEMENT DEPUIS PLUSIEURS MOIS Lorsque, comme en l'espèce, le locataire ne verse plus aucun loyer depuis plusieurs mois et n'a aucune intention d'exécuter un quelconque versement par suite de la sommation reçue, cela quels que soient le délai imparti et le montant à acquitter, les moyens qu'il soulève à l'encontre du congé donné en vertu de l'art. 257d CO procèdent de l'abus de droit. La situation juridique est claire au regard de l'art. 257 CPC.

Voir aussi : ACJC/238/2022 du 21.02.2022

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2005 I p. 261 = CdB 2/05 p. 39

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; POINT ESSENTIEL; BAILLEUR(BAIL A LOYER); REMISE(DELIVRANCE); LOCATAIRE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.253; CO.82

Résumé : INDISPONIBILITÉ DES LOCAUX EN RAISON DE LA FAILLITE DU SOUS-LOCATAIRE - EXCEPTION D'INEXÉCUTION INFONDÉE L'obligation du bailleur consiste à mettre la chose louée à disposition. Il en découle que, si le locataire choisit de sous-louer les locaux à une société qui tombe en faillite, ce qui a pour conséquence que l'office des faillites rend temporairement les lieux inaccessibles, on ne se trouve pas en présence d'une inexécution de la part du bailleur que le locataire pourrait faire valoir pour s'opposer au paiement du loyer, car c'est uniquement en raison de son propre comportement que le locataire est dans l'impossibilité d'utiliser les lieux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); AVIS DE MAJORATION DE LOYER; COMMUNICATION; PAIEMENT

Normes : CO.270e

Résumé : PAIEMENT DU LOYER CONTESTÉ On ne saurait interpréter comme une acceptation de la hausse, le fait que le locataire, dans l'ignorance de ses droits, paie le nouveau loyer fixé par l'avis de majoration qu'il conteste.

CJ , CABL

Publication CdB 2/04 p. 51

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; REGISTRE FONCIER; BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT

Normes : CO.261

Résumé : VALIDITÉ D'UNE RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT SIGNIFIÉE AVANT L'INSCRIPTION DE L'ACQUÉREUR AU REGISTRE DU COMMERCE Le principe selon lequel un propriétaire ne peut résilier le bail en raison de la vente qu'après avoir été inscrit au Registre du commerce ne trouve pas application lorsque la résiliation a été donnée pour un autre motif, comme le non-paiement du loyer. De plus, la qualité pour agir n'appartient pas au propriétaire comme tel, mais au bailleur (Ducrot, L'expulsion du locataire, in 9e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 1996, p. 21). Par conséquent, le bailleur est également compétent pour résilier le bail. Or, la qualité de bailleur ne repose pas nécessairement sur la propriété. Cette qualité peut découler d'un autre droit réel, tel l'usufruit ou un droit de superficie, ou d'un droit personnel, comme dans le cas de la sous-location. En bref, il faut et il suffit d'être en mesure de disposer de la chose et d'en céder l'usage à un tiers. En conséquence, une résiliation pour défaut de paiement opérée par l'acquéreur avant son inscription au Registre du commerce, mais après l'entrée en jouissance et possession des locaux (reprise des baux existants), est valable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; SOMMATION; DELAI; COMMUNICATION; LOCATAIRE; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.257d; CO.259d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - COMPENSATION Le locataire confronté à un défaut de la chose louée peut déclarer au bailleur, pendant le délai comminatoire de l'art. 257d CO, qu'il réduit le loyer dans une mesure appropriée en raison d'un défaut. Il n'est pas nécessaire que la prétention en réduction de loyer ait déjà fait l'objet d'une décision judiciaire avant de pouvoir être opposée en compensation. Le locataire qui n'est pas au bénéfice d'une telle décision court uniquement le risque de voir confirmée la résiliation de son bail fondée sur l'art. 257d al. 2 CO, s'il n'était pas fondé à opposer l'existence d'un défaut en compensation des loyers réclamés (ATF n.p. 4C.65/2003 du 23 sept. 2003, consid. 3.2; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 207).

Voir aussi : ACJC/741/2008 du 16.06.2008ACJC/530/2007 du 07.05.2007

Remarques : Contra : arrêt du TF 4A_472/2008 du 26.01.2009 qui exclut la possibilité de compenser lorsque la prétention en compensation consiste en une demande de réduction de loyer pour défaut ou en une demande en dommage-intérêts du fait des défauts