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Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

21 enregistrements trouvés

Fiche 2309031

ACJC/317/2010 du 15.03.2010

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; PROPRIETE COMMUNE; CONCLUSION DU CONTRAT
Normes : CC.682
Résumé : DROIT DE PRÉEMPTION DES COPROPRIÉTAIRES - VALIDITÉ D'UN BAIL CONCLU PAR LES ACQUÉREURS DURANT LE DÉLAI DE RÉFLEXION DU COPROPRIÉTAIRE L'art. 682 al.1 CC prévoit que les copropriétaires ont un droit de préemption contre tout acquéreur d'une part qui n'est pas copropriétaire. A teneur de l'art. 681a CC, le vendeur doit informer les titulaires du droit de préemption de la conclusion du contrat de vente et de son contenu (al. 1). Si le titulaire entend exercer son droit, il doit l'invoquer dans les trois mois à compter du moment où il a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu, mais au plus tard deux ans après l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier (al. 2). Dans ces délais, le titulaire peut invoquer son droit contre tout propriétaire de l'immeuble (al. 3). Le préempteur ne devient pas propriétaire du seul fait de l'exercice de son droit. Celui-ci ne produit pas d'effet translatif de propriété. Par l'exercice du droit, le préempteur et le vendeur sont chacun tenus des droits et obligations découlant du contrat de vente, sans qu'un nouveau contrat n'ait à être passé. L'exercice du droit a pour effet de substituer, dans le contrat de vente, le préempteur à l'acheteur, toutes les clauses et conditions de la vente demeurant inchangées. Le préempteur acquiert l'immeuble aux conditions dont le promettant vendeur est convenu avec le tiers. Les stipulations convenues entre le vendeur et le tiers s'imposent au préempteur. Durant le " délai de réflexion " de 90 jours dont disposent le ou les copropriétaires concernés, rien n'empêche les acquéreurs, à teneur de la loi, d'exercer les droits inhérents à la propriété. Leurs droits ne sont pas restreints du fait de l'existence d'un droit de préemption prévu par la loi. In casu, le contrat de bail conclu par le tiers-acquéreur avec un locataire durant le délai de réflexion n'est pas entaché de nullité et le préempteur se voit imposer ce locataire.

Fiche 2309760

Pas de décision du 23.10.2000

Denis PIOTET
Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE; PROPRIETE COLLECTIVE
Normes : CO.253.ss
Résumé : Le statut du locataire dans la propriété collective in 11ème Séminaire sur le droit du bail
Remarques : Doctrine

Fiche 2310804

4D_128/2010 du 01.03.2011

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAILLEUR(BAIL À LOYER) ; PROPRIÉTÉ
Normes : CO.253
Résumé : BAILLEUR - TITULARITÉ DES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES Comme un contrat de bail ne fait naître que des obligations et n'a pas d'effet réel, il n'est nullement nécessaire que le bailleur soit propriétaire ou au bénéfice d'un droit réel. Savoir qui est propriétaire des locaux est donc une question sans aucune pertinence, la question à résoudre étant celle de la titularité des obligations contractuelles.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_212/2018 du 22.05.2018 (le bailleur n'est pas nécessairement le propriétaire de l'objet loué); ACJC/202/2016 du 15.02.2016

Fiche 2309095

4A_189/2009 du 13.07.2009

TF , 1ère Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL A LOYER; USUFRUIT; PROPRIETE COMMUNE; COPROPRIETE; RESILIATION
Normes : CO.266a.al.1
Résumé : RESILIATION DU CONTRAT - COBAILLEURS USUFRUITIERS Immeuble grevé d'un droit d'usufruit en faveur de deux époux qui en ont cédé la propriété à leurs enfants. La décision de résilier le bail ne peut être prise, en principe, que par les deux usufruitiers cobailleurs. Il convient d'appliquer par analogie (voir ATF 133 III 311, consid. 4.2.2) les règles sur la propriété commune (art. 652 à 654 CC) si les bénéficiaires de l'usufruit sont liés par un rapport faisant naître ce type de propriété (communauté héréditaire, société simple) ou les règles sur la copropriété lorsque ce n'est pas le cas.

Fiche 2310004

Pas de décision du 06.06.1997

TF
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONSORITE; PROPRIETE COMMUNE; COMMUNAUTE HEREDITAIRE
Normes : LPC.6
Résumé : CONSORITÉ NÉCESSAIRE (HÉRITIERS) Conformément à l'art. 653 CC en liaison avec l'art. 602 CC, les héritiers sont non copropriétaires, mais propriétaires communs du bien, et une décision unanime de leur part est nécessaire pour intenter une action en justice, un représentant de la communauté héréditaire, un exécuteur testamentaire ou une administration de la succession ne pouvant agir à leur place que dans de rares exceptions. On est ainsi dans un cas de consorité matérielle nécessaire, en l'occurrence active.

Fiche 2310599

ACJ n° 85 du 19.03.1984

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; PROPRIETE COMMUNE
Normes : LPC.3
Résumé : PROPRIÉTAIRES COMMUNISTES REGROUPÉS EN SOCIÉTÉ SIMPLE Pour invoquer une créance en justice, les propriétaires en main commune, formant entre eux une société simple, doivent agir tous ensemble, chacun devant être désigné nommément en qualité de partie (ATF 78 I 104; Guhl,Merz,Kummer, Das Schw. Obligationenrecht, Zurich 1980, p. 570 3; Guldener, Schw. Zivilprozessrecht, Zurich 1979, p. 296 ch. 1 lit. a; par analogie: M.Hayoz, Berner Kommentar, ad art. 652 not 84). La société simple comme telle, n'ayant pas la capacité d'ester en justice, la demande formée au nom d'une telle société est irrecevable (SJ 1976 p. 169; Guldener, op. cit., p. 125 al. 1).

Fiche 2310912

4A_393/2018 du 20.02.2019

TF , Ire Cour de droit civil
Publication Newsletter Bail.ch avril 2019; DB 31/2019, p. 32 ss
Descripteurs : BAIL À LOYER ; ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ ; TRANSFERT DE BAIL
Normes : CO.261
Résumé : ALIÉNATION DE LA CHOSE LOUÉE - LOCATAIRE PAS ENCORE EN POSSESSION DES LOCAUX Un transfert de bail après que la chose louée a été aliénée ne suppose pas que le locataire soit déjà entré en possession de l'objet loué. La seule conclusion du contrat suffit.

Fiche 2310840

1C_123/2017 du 23.11.2017

TF , Ire Cour de droit public
Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE ; ACTIONNAIRE; LOCATAIRE ; PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES
Normes : LDTR.39
Résumé : AUTORISATION D'ALIÉNATION - TRANSFORMATION D'UNE SIAL EN PPE Les cantons sont libres d'édicter des mesures destinées à combattre la pénurie sur le marché locatif, notamment en soumettant à autorisation les aliénations de logements offerts à la location ou en imposant un contrôle des loyers ; ces dispositions ne sont en principe pas contraires aux règles du droit civil fédéral qui régissent la vente et le contrat de bail ni à celles relatives à la PPE. Cela vaut quel que soit le mode d'aliénation, partant également lors de la liquidation d'une SIAL. Selon la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR), l'aliénation d'un appartement jusque‐là offert à la location est soumise à autorisation dans la mesure où ledit appartement entre dans une catégorie de logements pour lesquels sévit la pénurie. Le but poursuivi, qui procède d'un intérêt public important et reconnu, est de préserver l'habitat et les conditions de vie existants. Cette réglementation est conforme au droit fédéral et à la garantie de la propriété, dans la mesure où l'autorité administrative effectue une pesée des intérêts en présence et évalue l'importance du motif de refus au regard des intérêts privés en jeu. Cette réglementation doit par ailleurs s'appliquer à tous les types d'aliénation. In casu, l'immeuble litigieux était à l'origine propriété d'une SI et les appartements étaient affectés à la location. La SI a ensuite vendu 29 certificats d'actions donnant le droit à leurs détenteurs de louer une partie de l'immeuble, puis, quelques semaines plus tard, l'immeuble a été soumis au régime de la propriété par étages en vue de transférer aux actionnaires‐locataires la propriété des lots correspondant aux certificats. Une telle opération impliquait un changement dans le régime de propriété, avec pour but l'individualisation des appartements, ce qui pouvait justifier d'exiger une autorisation au sens de la LDTR.

Fiche 2310631

Pas de décision du 04.12.2013

Nicolas SAVIAUX
Publication CdB 4/2013, p. 101ss
Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ ; TRANSFERT DE BAIL
Normes : CO.261
Résumé : ALIÉNATION DE LA CHOSE LOUÉE : PORTÉE D'UNE CLAUSE DE L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE SUR LE PRIVILÈGE DE RÉSILIATION ANTICIPÉE, in Cahiers du bail, 4/2013, p. 101ss
Remarques : Doctrine

Fiche 2309829

ACJ n° 1266 du 06.12.1999

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL
Normes : CO.261
Résumé : CESSION D'ACTIONS INSUFFISANTE POUR ENTRAINER UN CHANGEMENT DE BAILLEUR La cession d'actions n'est pas susceptible, à elle seule, d'entraîner un changement de bailleur (Lachat, Le bail à loyer, p. 436 n. 4.1.3; Higi, Commentaire zurichois, n. 9 ad art. 261-261a).
Voir aussi : ATF 126 III 187 ( Fiche 2309814 )

Fiche 2310182

ACJ n° 1209 du 12.09.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL
Normes : CO.261
Résumé : QUALITÉ DU NOUVEAU PROPRIÉTAIRE POUR DEMANDER SON ÉVACUATION POUR DÉFAUT DU PAIEMENT DU LOYER Selon l'art. 261 al. 1 CO le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. In casu, le bail ayant été valablement résilié déjà avant le transfert de la propriété de l'immeuble. Le locataire ne peut opposer au bailleur aucun titre lui permettant de rester dans les locaux qui lui étaient précédemment loués, de sorte qu'il est tenu de les restituer.

Fiche 2309637

Pas de décision du 01.02.2002

IIème Cour civile du canton de Zurich
Publication CdB 2/2003 p. 62
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; USUFRUIT
Normes : CO.261; CO.261a
Résumé : BAIL CONCLU PAR L'USUFRUITIER - EXTINCTION DE L'USUFRUIT - SORT DU BAIL Cas de l'usufruitier qui remet à bail l'objet sur lequel porte l'usufruit. Lors de l'extinction de l'usufruit (en l'espèce, au décès de l'usufruitier), le bail ne prend pas fin, mais passe automatiquement au nu-propriétaire. Cette solution a pour but de protéger le locataire de la disparition inattendue de son droit d'usage, le "nu"-propriétaire disposant désormais du plein pouvoir de disposition de la chose, le locataire se retrouvant quant à lui, sans faute de sa part, face à un tiers auquel ne le lie aucun contrat.
Voir aussi : ACJC/47/2009 du 12.01.2009

Fiche 2310684

ACJC/203/2013 du 18.02.2013

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; CONSORITÉ ; PROPRIÉTÉ COMMUNE ; COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE ; CONTESTATION DU CONGÉ
Normes : CPC.70; CO.273
Résumé : CONSORITÉ MATÉRIELLE NÉCESSAIRE - EXCEPTIONS AU PRINCIPE DE L'ACTION COMMUNE La communauté héréditaire comme telle n'a pas la personnalité juridique et n'a point qualité pour ester en justice. Tant que la succession n'est pas partagée, tous les biens qu'elle comporte sont la propriété commune des héritiers. Ceux-ci ne peuvent disposer de l'un ou l'autre d'entre eux, car la part héréditaire ne confère à l'héritier aucun droit direct sur un bien déterminé de la succession. Seul l'ensem­ble des héritiers ou leur représentant est donc en droit de faire valoir les droits appartenant à la communauté. Les héritiers doivent ainsi agir en commun pour obtenir une prestation ou pour faire constater un droit. Par ailleurs, l'action qui a pour objet une prétention dépendant d'une succession non partagée ne peut aboutir qu'à une condamnation en faveur des héritiers en commun ou, le cas échéant, en faveur d'un représentant ou d'un administrateur de la succession. Le principe de l'action commune souffre toutefois certaines exceptions. Ainsi, un héritier qui est au bénéfice d'une renonciation des autres héritiers peut agir contre un tiers au nom de la communauté héréditaire; certains héritiers peuvent en effet se désolidariser de la communauté successorale par la voie d'une liquidation partielle et renoncer à leurs droits au profit de leurs cohéritiers. En outre, en cas d'urgence, un héritier a la compétence d'agir seul pour sauvegarder provisoirement les intérêts de la com­munauté. Une exception au principe de l'action commune est encore admise par la jurisprudence lorsqu'un ou plusieurs héritiers sont l'objet d'une réclamation rela­tive à la succession de la part de tous les autres héritiers(ATF 116 Ib 447).
Voir aussi : ACJC/1286/2014 du 27.10.2014

Fiche 2309498

ACJ n° 147 du 09.02.2004

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; EXECUTION FORCEE; RESILIATION
Normes : CO.261.al.2.let.a
Résumé : VALIDITÉ D'UNE RÉSILIATION SIGNIFIÉE AVANT L'INSCRIPTION AU REGISTRE FONCIER APRÈS UNE PROCÉDURE D'EXÉCUTION FORCÉE Le principe selon lequel l'acquéreur de la chose louée ne peut résilier le bail qu'après inscription du transfert de la propriété au Registre foncier ne trouve pas application après une procédure d'exécution forcée, le TF ayant posé le principe suivant : l'adjudicataire devient propriétaire de l'immeuble par l'adjudication et dès cette dernière dans la procédure d'exécution forcée (art. 656 al. 2 CC). Il peut donc résilier un bail existant, même s'il n'a pas encore été inscrit comme propriétaire au Registre foncier (ATF 118 III 82, SJ 2002 I 239).

Fiche 2309430

Pas de décision du 10.01.2005

Tribunal des baux du canton de Vaud
Publication CdB 1/07 p. 31
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION
Normes : CO.261
Résumé : TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ Le bailleur n'est pas nécessairement propriétaire de la chose louée, pourvu qu'il soit en mesure de donner l'objet à bail en vertu d'un droit personnel ou réel. Il s'agit là d'une condition nécessaire, mais non suffisante; encore faut-il que la personne disposant de la chose ait conclu un contrat avec un locataire, pour que l'on puisse la considérer comme un bailleur. Ainsi, il ne suffit pas au bailleur de mettre la chose à disposition d'un tiers, p.ex. par un contrat de prêt, pour que cette personne lui soit substituée en tant que bailleresse. L'accord qu'il passe avec le tiers - pour autant qu'il ne s'agisse pas d'une vente ou de la constitution d'un autre droit réel, tel l'usufruit, qui sont réglés par les articles 261 et 261a CO - demeure pour le locataire une "res inter alios acta"; elle reste sans effets sur la relation de bail liant le propriétaire au locataire.
Remarques : Contra : ACJ n° 888 du 08.09.2003 (fiche n° 16182)

Fiche 2309524

ACJ n° 888 du 08.09.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; RESILIATION; BAILLEUR(BAIL A LOYER)
Normes : CO.261
Résumé : CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE - PAS D'OBLIGATION D'INFORMER LE LOCATAIRE Le nouveau propriétaire n'a aucune obligation légale d'informer le locataire de son acquisition. Ainsi, on ne saurait tenir pour nulle une résiliation adressée par le nouveau bailleur au locataire au motif que celui-ci n'a pas été informé du changement.
Voir aussi : ACJ n° 255 du 13.03.2000 ( Fiche 2309796 )

Fiche 2309878

Pas de décision du 16.02.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 125 III 123 = SJ 1999 p. 476
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE
Normes : CO.261.al.1
Résumé : FAILLITE DU BAILLEUR - BAIL ANNOTÉ AU RF POSTÉRIEUREMENT À UN GAGE - SORT DU BAIL L'art. 142 LP doit être appliqué par analogie aux baux qui selon l'art. 261 CO sont transférés à l'acquéreur, de telle façon que ce dernier aura la faculté, après la double mise à prix, de résilier le bail pour le prochain terme légal, indépendamment de tout besoin propre urgent.

Fiche 2310410

Pas de décision du 23.03.1992

TF
Publication ATF 118 II 119 = SJ 1992 p. 576 = JT 1993 I 320 (résumé)
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; REGISTRE FONCIER; RESILIATION; JOUR DETERMINANT
Normes : CO.261.al.2.let.a
Résumé : INSCRIPTION AU R.F. : DIES A QUO Le délai dont dispose l'acquéreur pour résilier le bail court du jour de l'inscription au journal du R.F. Pour que l'acquéreur soit considéré comme propriétaire au sens de l'article 261d al.2 CO, il est nécessaire qu'il soit inscrit en tant que tel au Registre foncier, la date déterminante étant celle de la réquisition d'inscription (SVIT - Kommentar Mietrecht, n. 5 ad art. 261-261a CO avec renvoi à l'art. 656 al. 1 CC en rapport avec l'art. 948 CC; cf. aussi n. 17 ad art. 261-261a CO, n. 25 ad art. 266l-266o CO; Lachat, Le bail à loyer, p. 436, ch. 4.1.5 et note 38).
Voir aussi : ACJ n° 85 du 12.02.2001 P. c/ M. ACJ n° 147 du 09.02.2004 G. c/ A. S. SA
Remarques : Décision rendue en application de l'ancien droit

Fiche 2309230

ACJ n° 1037 du 14.09.2007

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; SUBSTITUTION DE PARTIE; VENTE D'IMMEUBLE; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL
Normes : CO.261.al.1
Résumé : TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ - SUBSTITUTION DES PARTIES Selon l'art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, la bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Sur le plan procédural, cela conduit à un changement de qualité des parties (David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 436 ch. 4.1.5 et les références; Commentaire USPI, p. 628, n. 7 ad art. 273 CO). Compte tenu de la force dérogatoire du droit fédéral, c'est d'office que le juge doit procéder à ce changement de qualité, même si la procédure est de droit cantonal.
Voir aussi : ACJ n° 48 du 23.01.1995 ACJ n° 209 du 12.03.2001 ACJ n° 770 du 13.06.2005

Fiche 2310746

ACJC/266/2016 du 29.02.2016

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL À LOYER; COMMUNAUTÉ DES COPROPRIÉTAIRES; PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES; LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE ; QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR
Normes : CC.712l
Résumé : AUTONOMIE JURIDIQUE DE LA COMMUNAUTÉ DES PROPRIÉTAIRES D'ÉTAGES La loi confère à la communauté des propriétaires d'étages une certaine autonomie juridique, ce qui n'est pas le cas pour la communauté des copropriétaires ordinaires. Selon l'art. 712l CC, la communauté des propriétaires d'étages peut être titulaire de droits et d'obligations, qu'elle peut exercer et exécuter en son nom; elle peut en son nom actionner ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie. Ces aptitudes n'existent toutefois qu'en relation avec le but de la communauté, à savoir la gestion de l'immeuble; la communauté des copropriétaires d'étages ne peut agir en son propre nom qu'en tant qu'elle peut avoir des actifs résultant de sa gestion. Envers les tiers, la communauté est représentée par un administrateur pour toutes les affaires qui relèvent de l'administration commune.

Fiche 2309525

ACJ n° 888 du 08.09.2003

CJ , CABL
Publication CdB 2/04 p. 51
Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; TRANSFERT DE BAIL; REGISTRE FONCIER; BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT
Normes : CO.261
Résumé : VALIDITÉ D'UNE RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT SIGNIFIÉE AVANT L'INSCRIPTION DE L'ACQUÉREUR AU REGISTRE DU COMMERCE Le principe selon lequel un propriétaire ne peut résilier le bail en raison de la vente qu'après avoir été inscrit au Registre du commerce ne trouve pas application lorsque la résiliation a été donnée pour un autre motif, comme le non-paiement du loyer. De plus, la qualité pour agir n'appartient pas au propriétaire comme tel, mais au bailleur (Ducrot, L'expulsion du locataire, in 9e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 1996, p. 21). Par conséquent, le bailleur est également compétent pour résilier le bail. Or, la qualité de bailleur ne repose pas nécessairement sur la propriété. Cette qualité peut découler d'un autre droit réel, tel l'usufruit ou un droit de superficie, ou d'un droit personnel, comme dans le cas de la sous-location. En bref, il faut et il suffit d'être en mesure de disposer de la chose et d'en céder l'usage à un tiers. En conséquence, une résiliation pour défaut de paiement opérée par l'acquéreur avant son inscription au Registre du commerce, mais après l'entrée en jouissance et possession des locaux (reprise des baux existants), est valable.