Décisions | Chambre des baux et loyers

A. GX______ appelle d’un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 15 mai 2008, communiqué aux parties le 20 mai 2008, aux termes duquel le Tribunal a constaté son absence de légitimation active. Il a débouté les parties de toutes autres conclusions.

B. Par mémoire déposé au greffe de la Cour le 19 juin 2008, GX______ conclut à l’annulation du jugement précité et à ce que la Cour, statuant à nouveau, condamne Y______ SA à lui verser la somme de 197'010 fr. 15 avec intérêts à 5% dès le 1^er novembre 2007 et à ce qu’elle lui donne acte qu’il se réserve de modifier ou d’amplifier ses conclusions, notamment pour le cas où les travaux de remise en état de sa villa et/ou les frais de replantation de ses arbres devaient finalement être évalués à des montants supérieurs. Subsidiairement, il conclut au renvoi de la cause au Tribunal des baux et loyers afin qu’il ordonne les mesures d’instruction nécessaires à l’établissement du dommage subi par l’appelant. L’appelant a produit une pièce nouvelle, soit une copie de l’acte de vente de la parcelle du 19 septembre 2007.

Par mémoire du 22 juillet 2008, l’intimée a conclu au rejet de l’appel avec suite de dépens. Elle a produit une pièce nouvelle, soit une copie d’un commandement de payer qui lui a été notifié par les hoirs X______ le 20 juin 2008 en relation avec les prétentions susmentionnées et auquel elle a formé opposition.

Les parties ont plaidé lors de l’audience du 8 septembre 2008. L’appelant a rappelé que la demande portait sur une indemnité réclamée à l’intimée en raison de divers dégâts constatés consécutivement à la libération de la villa qu’il lui avait remise à bail et dont il était l’usufruitier. La vente postérieure de la villa à des membres de sa famille ne le privait pas de sa légitimation à réclamer ladite indemnité à son ancienne locataire. Pour l’intimée en revanche, la demande était mal fondée dès lors que GX______ n’avait plus aucun droit sur la parcelle lors de l’introduction de la procédure.

C. Les faits suivants résultent de la procédure :

a. Les parties ont été liées par un bail portant sur une villa de 11 pièces avec une terrasse couverte, un galetas, une cave, une piscine et un pavillon de jardin, située avenue ______ 9 à Chêne-Bougeries. Le bail, conclu pour une durée déterminée, a pris effet le 15 mars 2002 et s’est achevé le 31 mars 2007.

La villa a été restituée le 2 avril 2007, date de l’état des lieux de sortie.

Le loyer annuel a été fixé à 192’000 fr., charges non comprises.

b. Le bail mentionne que GX______ est propriétaire de la villa.

c. Un litige est survenu consécutivement à la libération de la villa, le bailleur reprochant à la société locataire d’avoir abattu neuf arbres sans autorisation, chiffre qu’il a porté à dix-sept après un examen plus attentif de sa propriété. Le bailleur l’a également rendu responsable de divers dégâts dans la villa, lesquels excédaient l’usure normale des locaux et lui a reproché d’avoir procédé à divers aménagements sans son accord, ceux-ci devant être supprimés.

d. Après divers échanges de correspondances infructueux entre les parties, GX______ a saisi la Commission de conciliation d’une demande en paiement le 23 novembre 2007, déclarée non conciliée le 28 janvier 2008 et introduite le 30 janvier 2008 devant le Tribunal des baux et loyers. La somme totale réclamée s’élevait à 204'590 fr. 75 avec intérêts à 5% dès le 1^er novembre 2007, sous réserve d’amplification.

e. GX______ a précisé dans sa demande qu’il avait récemment transmis la propriété de la parcelle à ses enfants. Aucune pièce n’a toutefois été produite à ce sujet.

f. Par courrier déposé au greffe du Tribunal le 11 février 2008, le montant réclamé a été ramené à 197'010 fr. 75 en raison de la renonciation du poste portant sur la remise en état du parquet, les dégâts résultant d’une infiltration d’eau non imputable à la locataire. Le bailleur a à nouveau réservé une amplification des autres postes.

g. Y______ SA a répondu par mémoire du 1^er avril 2008 et conclu au déboutement de sa partie adverse avec suite de dépens. Elle a notamment soulevé l’absence de légitimation active du demandeur, lequel reconnaissait n’être plus propriétaire de la villa au moment de l’introduction de son action.

h. La cause a été gardée à juger au terme de l’audience de plaidoirie du 22 avril 2008 puis le jugement litigieux notifié aux parties le 20 mai 2008.

i. En annexe à son acte d’appel, GX______ a produit l’acte de vente de la parcelle du 19 septembre 2007. Il en résulte que JX______ a été propriétaire du bien-fonds jusqu’à son décès en 1987, date à laquelle la communauté héréditaire, formée de ses fils, AX______, BX______, CX______ et DX______, en est devenue seule propriétaire. Son époux, GX______ a bénéficié d’un usufruit sur la moitié de l’immeuble conformément à une inscription au Registre foncier du 5 septembre 1988. L’acte du 19 septembre 2007 prévoit la radiation dudit usufruit ainsi que la vente des parts de propriété de AX______, BX______, CX______ au profit de DX______ et de son épouse, EX______. La vente a été inscrite le 27 septembre 2007 au Registre foncier.

Par ailleurs, dans son mémoire, GX______ a précisé que ses quatre fils, copropriétaires pour moitié de la parcelle, lui en avaient laissé gratuitement l’entière disposition jusqu’à la vente susmentionnée.

L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure utile.

1. Conformément à l’art. 443 al.1 LPC, les jugements du Tribunal des baux et loyers peuvent, dans les limites de la loi, faire l’objet d’un appel devant la Cour de justice, dans un délai de 30 jours dès leur notification.

En l’espèce, expédié au greffe de la Cour dans le délai prescrit et selon la forme requise, l’appel est recevable.

2. Compte tenu de la valeur litigieuse, supérieure à 8'000 fr., le Tribunal des baux et loyers a statué en premier ressort (art. 56P LOJ). La Chambre d’appel revoit la cause librement; sous réserve de l’immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 15, ad art. 291 et n. 2, ad art. 445).

A cet égard, les pièces nouvelles produites par les deux parties sont donc recevables. S’agissant plus particulièrement des précisions nouvelles données par l’appelant au sujet de la nature du droit dont il a été titulaire sur la parcelle litigieuse, elles concernent l’exception soulevée par sa partie adverse selon laquelle il n’aurait pas de légitimation à agir, question que le juge doit examiner d’office (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n. 4 et 5, ad art. 1). Par conséquent, et contrairement à ce que fait valoir l’intimée, tant les nouveaux allégués que la pièce produite en appel sont recevables.

3. 3.1 La légitimation active ou passive est l’aspect subjectif du rapport juridique invoqué en justice. Elle ne constitue pas une condition d’ordre procédural dont dépend la recevabilité de l’action. Elle concerne le fondement matériel de la demande. L’absence de légitimation active ou passive se traduit par un déboutement au fond et non par l’irrecevabilité de l’action. Seule est légitimée comme partie au procès celle qui possède personnellement un droit ou contre laquelle personnellement un droit est exercé (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/ SCHMIDT, op. cit., n. 4 et 5, ad art. 1).

3.2 L’art. 261 al.1 CO stipule que si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d’une poursuite pour dettes ou d’une faillite, le bail passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose.

A la forme :