Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION INCIDENTE; MOYEN DE DROIT CANTONAL

Normes : LPC.197; LPC.295

Résumé : JUGEMENT INCIDENT OU ORDONNANCE PRÉPARATOIRE C'est le contenu de la décision qui détermine sa nature (ordonnance préparatoire ou jugement incident) et non son intitulé (Bertossa/Gaillard/Guyet, op. cit., no 6 ad art. 142). Selon la jurisprudence récente de la Cour de justice, la décision qui ordonne ou modifie une mesure d'instruction ou qui refuse d'ordonner une mesure d'instruction est une ordonnance préparatoire, non susceptible d'appel immédiat, sauf exception (art. 295 LPC). Il en résulte que la décision de clôture des enquêtes, de réouverture des enquêtes sur faits nouveaux, ainsi que la décision relative à l'appréciation anticipée des preuves, par exemple le refus d'entendre de nouveaux témoins, sont des ordonnances préparatoires, non susceptibles d'appel immédiat.

Voir aussi : ACJ n° 31 du 16.01.2006 ACJ n° 395 du 10.04.2000

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; ANNULABILITE

Normes : CO.271.al.1

Résumé : ANNULABILITÉ D'UN CONGÉ SELON LA BONNE FOI Le fait qu'un bailleur soit propriétaire de plusieurs immeubles n'implique pas nécessairement que la résiliation d'un contrat de bail à loyer pour loger un membre de sa famille soit contraire aux règles de la bonne foi. N'est pas contraire à la bonne foi la résiliation d'un contrat en vue d'une relocation à un loyer plus élevé, ceci d'autant plus si le contrat a été conclu à des conditions favorables pour une courte période.

Voir aussi : ACJ n° 57 du 17.01.2000 = CdB 3/00 p. 80

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.427

Résumé : REQUÊTE - MOTIVATION - PAS DE FORMALISME EXCESSIF La requête (art. 5 al. 3 et 427 LPC) au TBL doit être motivée. Il faut entendre par là que l'acte doit contenir l'indication de l'identité des parties et de la chose demandée, et une relation de l'état de fait allégué. L'exigence de la motivation n'est pas prescrite à peine de nullité (contra art. 7 LPC). La régularité de l'acte doit être appréciée au regard du but que s'est fixé le législateur, soit permettre un déroulement simple et rapide de la procédure sans formalisme excessif. Par exemple, la requête du locataire qui demande "une baisse du loyer initial d'au moins 5,66 % en raison de la baisse du taux hypothécaire", doit être comprise comme une requête en contestation du loyer initial ordinaire, non limitée à la baisse du taux hypothécaire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURPARLERS; CULPA IN CONTRAHENDO; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CC.2.al.1

Résumé : CULPA IN CONTRAHENDO - RUPTURE DES POURPARLERS La longueur des négociations et la connaissance des investissements effectués par le cocontractant ne suffisent pas à fonder une culpa in contrahendo. En principe, la partie qui engage des frais avant la conclusion du contrat le fait à ses risques et périls. Selon les circonstances, des pourparlers s'étendant sur une durée de deux ans ne fondent pas à eux seuls une responsabilité précontractuelle de celui qui les interrompt (cf. SJ 2002 I 164).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CHOSE JUGEE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : LPC.99

Résumé : AUTORITÉ DE LA CHOSE JUGÉE L'autorité de la chose jugée ne s'attache qu'au dispositif du jugement (W.J.Habscheid, DJP 1975, p. 288). Le corollaire de ce principe, au plan procédural, est l'exception tirée de la chose jugée; c'est l'effet dit "négatif" qui veut qu'aucune demande en justice ne peut être à nouveau formée, qui viendrait à contredire ou à ignorer le jugement précédemment rendu ("ne bis in idem"; cf. Bertossa, Gaillard, Guyet, Commentaire de la LPC, ad. art. 99 LPC) ACJ n° 47 du 26.03.90 B. c/ T. L'admission à titre préjudiciel de la validité d'un congé litigieux par le TBL n'est pas revêtue de l'autorité de la chose jugée. ACJ n° 320 du 20.12.91 B. c/ SI X, G. et A. Un jugement d'accord, donnant acte au locataire de ce qu'il a libéré les locaux et qu'il ne prétend plus à aucun droit sur ceux-ci, n'a pas d'autorité de la chose jugée par rapport à une prétention en paiement du bailleur, l'objet du litige étant différent. ACJ n° 65 du 13.03.92 T. c/ SA X Un procès-verbal de conciliation, valant jugement en matière d'exécution de travaux, n'a pas d'autorité de la chose jugée par rapport à une demande de réduction de loyer, l'objet du litige étant différent. ACJ n° 1096 du 04.10.2004 M. c/ M. Il n'y a pas identité de la chose jugée entre un jugement d'évacuation et un précédent jugement d'évacuation, entré en force, prononcé entre les mêmes parties et concernant le même objet, mais qui fait suite à un autre congé, donné pour un autre motif. ACJ n° 757 du 11.06.2007 K. c/ X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT SOCIAL; RESILIATION; EVACUATION; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : PAS DE RECONDUCTION TACITE DU BAIL EN CAS DE SURSIS À L'ÉVACUATION Parmi les éléments factuels dont dépendent la conclusion d'un bail tacite figure la règle cantonale genevoise selon laquelle le locataire d'un logement subventionné dispose, pour évacuer les locaux, d'un sursis d'une année à compter de la notification du congé (art. 19 RGL). Dès lors, le locataire ne saurait tirer argument de l'inaction du bailleur durant cette période, inaction qui résulte d'une norme à vocation sociale ayant pour but de lui éviter de se trouver dans une situation difficile.

Voir aussi : ATF 4C.264/2001 du 02.10.2001 M. c/ X David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 399

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 40, mai 2006, p. 17

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME); DELAI POUR INTENTER ACTION

Normes : CO.63; LP.86

Résumé : DÉLAI POUR AGIR EN RÉPÉTITION DE L'INDU Selon l'art. 86 LP, il faut agir dans l'année qui suit le paiement effectué. Selon l'art. 67 CO, le délai ne court que du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition. Il s'agit donc de déterminer si les art. 62 et ss CO sont applicables malgré le renvoi de l'art. 63 al. 3 CO à l'art. 86 LP. La doctrine est partagée sur la question. La Cour se rallie aux auteurs qui considèrent que les deux actions sont à la disposition du débiteur alternativement. Celui-ci peut donc, même si le délai de l'art. 86 LP est échu, intenter action sur la base de l'art. 63 CO, en se fondant sur le délai de prescription de l'art. 67 CO, mais devra prouver qu'il s'est trouvé dans l'erreur quant à son obligation de payer, contrairement à l'art. 86 LP.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; DOMMAGE; DOMMAGES-INTERETS

Normes : CO.97; CO.257d

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE DUE À LA DEMEURE DU LOCATAIRE - RÉPARATION DU DOMMAGE EN RÉSULTANT Font partie du dommage causé au bailleur : . Les acomptes provisionnels en couverture des frais de chauffage, eau chaude et climatisation, prévus au contrat. . La participation forfaitaire aux frais d'électricité. . La réduction de loyer accordée pour favoriser la relocation des locaux, conformément au devoir du bailleur de limiter au maximum le dommage qu'il subit du fait de la résiliation anticipée. . Les annonces parues dans la presse en vue de relouer les locaux.

Voir aussi : ACJC/892/2019 du 24.06.2019

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; MANIFESTATION DE VOLONTE; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.257d

Résumé : RETRAIT DE LA RÉSILIATION En tant que manifestation de volonté, la notification d'un congé déploie ses effets dès la réception par son destinataire. Le retrait de cette résiliation, même s'il a été notifié avant le terme fixé pour l'expiration du bail, reste sans effet tant que le locataire n'a pas manifesté un accord en ce sens.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ENVOI POSTAL; ENVOI RECOMMANDE; CALCUL DU DELAI

Normes : OSP.-

Résumé : CALCUL DU DÉLAI DE GARDE DE SEPT JOURS La prolongation du délai de retrait d'un envoi recommandé par un employé postal ne modifie pas les modalités de calcul de la date de notification fictive de cet envoi. Le délai de recours commence à courir le lendemain du jour de l'échéance du délai de garde de sept jours. Ce principe s'applique aussi lorsque le dernier jour du délai de retrait est un samedi, ou un autre jour férié reconnu. Le moment de la notification fictive est toujours déterminable, puisque les sept jours débutent avec la tentative avortée de remise de l'envoi, dont la date figure sur l'avis de retrait, ou, in casu, dans les registres de la Poste.

Voir aussi : ACJ n° 285 du 03.03.2008 B. c/ F.-I. SA

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; MOTIF

Normes : CO.271a.al.1.let.e

Résumé : MOTIFS À L'ORIGINE DE L'ABANDON DES PRÉTENTIONS DU BAILLEUR Le juge n'a pas à s'interroger sur les motifs qui ont conduit le bailleur à abandonner ses prétentions (congé retiré pour des motifs totalement externes à la procédure et ne concernant que le bailleur).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ENVOI POSTAL; ENVOI RECOMMANDE; CALCUL DU DELAI

Normes : OSP.-

Résumé : CALCUL DU DÉLAI DE GARDE DE SEPT JOURS Selon la jurisprudence, "lorsqu'un courrier recommandé ne peut être remis à son destinataire et qu'un avis de retrait est déposé dans sa boîte aux lettres ou dans sa case postale, l'envoi est réputé notifié au moment où le courrier est retiré à la poste. Si ce retrait n'intervient pas durant le délai de garde de sept jours, l'envoi est considéré comme notifié le dernier jour de ce délai pour autant que le destinataire pouvait (recte : ait pu) s'attendre à un envoi. Le délai de sept jours, stipulé dans les conditions générales de la Poste et par conséquent généralement reconnu, constitue à présent un principe." (SJ 2001 p. 195). Le délai de sept jours se calcule indépendamment des féries judiciaires, des jours fériés officiels, samedis ou dimanches compris. S'il prend fin un jour férié, le pli est censé notifié à cette date, quand bien même la Poste aurait alors été fermée. Le lendemain, jour ouvert, le délai de recours commencera donc déjà à courir (DONZALLAZ, La notification en droit suisse, 2002, n° 1030).

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CONTENU DU CONTRAT; STATION-SERVICE

Normes : CO.274c

Résumé : AUTORITÉ COMPÉTENTE EN CAS DE CLAUSE D'ARBITRAGE - COMPRÉHENSION DE LA CLAUSE D'ARBITRAGE Si l'art. 274c CO interdit aux parties à un bail d'habitation de désigner librement un tribunal arbitral et par là même d'exclure la compétence des autorités judiciaires étatiques, les parties à un bail portant sur un local commercial peuvent signer une clause d'arbitrage. Dans le cas d'un contrat mixte innommé (mandat, agence, bail à loyer, bail à ferme) portant sur le transfert de l'exploitation d'une station-service et comportant une clause d'arbitrage, cette dernière est valable car l'aspect commercial est indéniable. Les relations d'affaires internationales étant chose courante, une partie ne devrait pas pouvoir valablement soutenir qu'elle n'a pas vu, pas lu, pas compris une clause d'arbitrage claire. Il n'est pas nécessaire d'imposer à celui qui se prévaut de la clause, d'apporter la preuve que son cocontractant a été rendu attentif à la convention d'arbitrage et à son contenu.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; REVISION(DECISION)

Normes : LPC.154; LPC.155

Résumé : REVISION : CARACTERISTIQUES Pour les cas visés aux art. 154 et 155 LPC, l'instance en révision a les caractéristiques du recours en nullité, qui a pour particularité de limiter la procédure à l'examen des seules causes de nullité alléguées. Si celles-ci ne sont pas réalisées, le juge ne peut que rejeter la demande, même s'il constate l'existence d'autres vices non allégués. Par ailleurs, si le jugement incriminé est l'aboutissement d'une procédure de recours, le demandeur ne pourra faire valoir que des griefs relatifs à cette procédure, mais non ceux concernant la procédure de première instance.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONSORITE; HERITIER; INDIVISION; QUALITE POUR AGIR

Normes : LPC.6

Résumé : LES HÉRITIERS DU LOCATAIRE DOIVENT EXERCER LEURS DROITS EN COMMUN Tant que la succession n'est pas partagée, les héritiers ne peuvent exercer les droits du de cujus que conjointement, sous peine d'irrecevabilité. Lorsque de surcroît, le litige porte sur la résiliation du bail, la jurisprudence est claire: le rapport juridique créé par le bail est indivisible, ce qui a pour conséquence que les droits qui en découlent doivent être exercés en commun.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MODIFICATION DE LA DEMANDE; CONCLUSIONS; NOVA

Normes : LPC.291

Résumé : NOUVELLES CONCLUSIONS EN APPEL ORDINAIRE Lorsqu'il conclut pour la première fois en appel à une réduction de loyer et à des dommages-intérêts, alors qu'en première instance, il ne s'était prévalu que de la nullité du congé, le locataire prend des conclusions nouvelles qui sont irrecevables devant la CABL, eu égard aux principes de l'immutabilité du litige et du double degré de juridiction (cf. Bertossa/Gaillard/Guyet, Commentaire de la LPC, n° 15 ad art. 291; n° 8 ad art. 300), et, singulièrement, aux art. 133 al. 1, 291 al. 1 et 312 LPC.

Voir aussi : ACJ n° 476 du 15.04.2002 ( Fiche 2309607 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; ENVOI POSTAL; DISTRIBUTION DU COURRIER

Normes : CO.266l

Résumé : NULLITÉ DU CONGÉ MAL ADRESSÉ - EXCEPTION L'avis de résiliation doit mentionner le destinataire du congé. En principe, le congé mal adressé est nul (ou inexistant), sauf s'il est établi que le cocontractant a malgré tout reçu le congé, et, de ce fait, qu'il a pu le contester en temps utile. In casu, le congé a été notifié à l'ancienne locataire, une société dont le siège est à la même adresse que la société cocontracante, qui est aussi l'adresse des locaux litigieux, ces deux sociétés étant de fait gérées par la même personne. Dans ce cas, le congé n'est pas affecté de nullité.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.7; LPC.427

Résumé : PIÈCES ET MOYENS DE DROIT LACUNAIRES Une assignation sans exposé des moyens de droit est valable, car la loi ne l'exige pas à peine nullité (art. 7 LPC). Les exigences minimales de l'art. 427 LPC sont respectées lorsque les pièces produites permettent au juge de saisir la portée du litige. En l'occurrence, la production de deux avis de majoration, malgré l'omission de fournir une copie du bail, a été jugée suffisante.

TF

Publication Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; BRUIT

Normes : CO.259a

Résumé : NUISANCES DUES AU BRUIT TROUBLANT LE SOMMEIL Le bruit de chaufferie perçu dans une chambre à coucher, troublant le sommeil du locataire, constitue un défaut de moyenne importance. Le loyer modeste payé par le locataire ne permet pas au bailleur d'échapper à son obligation de remise en état de la chose. Des nuisances propres à troubler le sommeil ne sont admissibles dans aucune sorte de logement d'habitation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; ACTE CONCLUANT; FORMULE OFFICIELLE; SIGNATURE

Normes : CO.16.al.1

Résumé : SIGNATURE SUR LA FORMULE OFFICIELLE MAIS PAS SUR LE BAIL : CONSÉQUENCES Lorsque le bailleur remet au locataire un contrat de bail non signé, accompagné de la formule officielle (art. 270 al. 2 CO) signée, le bail n'est en principe pas entré en vigueur car la forme écrite n'est pas respectée (la formule est en effet un document d'information sans influence sur la formation et la liberté de forme du contrat et présuppose l'existence d'un contrat de bail). In casu, le contrat est venu à chef car le locataire a reçu et accepté les locaux, indiquant par là qu'il renonçait à la forme écrite.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; UTILISATION

Normes : CO.256

Résumé : TEMPÉRATURE DE CONFORT DU LOGEMENT La température en dessous de laquelle il convient d'admettre un défaut est de 18 degrés (cf. Droit du bail, 1996, n° 7).

Voir aussi : ACJC/135/2018 du 05.02.2018 (Températures constatées inférieures à 20°, correspondant au seuil inférieur de la fourchette de température convenue - dans les clauses complémentaires du bail relatives à MINERGIE - sont constitutives d'un défaut.)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; COLOCATAIRE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE Bail tacite admis dans le cas de deux colocataires, dont l'un quitte les locaux suite à une procédure d'évacuation, l'autre restant et s'acquittant seul du loyer pendant près de dix ans.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; ADMINISTRATION DES PREUVES; PREUVE

Normes : LPC.211; CO.274d.al.3

Résumé : DEMANDE EN PAIEMENT - MAXIME INQUISITOIRE À CARACTÈRE SOCIAL En cas d'absence du locataire à toutes les étapes de la procédure (art. 211 LPC), le bailleur qui produit des preuves et des allégués précis peut légitimement supposer que le Tribunal fera droit à sa demande. Conformément à la maxime inquisitoire à caractère social de l'art. 274d al. 3 CO, le Tribunal, s'il considère que les faits ne sont pas prouvés avec une certitude suffisante, doit acheminer le bailleur à les établir avec exactitude, par la production de pièces supplémentaires ou l'audition de témoins. Il ne peut en aucun cas débouter sans autre le bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DELAI DE RESILIATION; TERME DE CONGE

Normes : CO.266a.al.2

Résumé : DÉLAI OU TERME DE CONGÉ NON RESPECTÉ - REPORT AUTOMATIQUE - INCOMBANCE DU DESTINATAIRE DU CONGÉ - SANCTION Un congé ne respectant pas le délai de préavis ou le terme est reporté automatiquement à la prochaine échéance, même si le destinataire du congé demeure silencieux. Il lui incombe certes de signaler son erreur à l'auteur du congé, mais s'il omet de le faire, aucune sanction ne peut lui être opposée (cf. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 425 ; Corboz, Les congés affectés d'un vice, 9ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 1996, p. 20).Cas d'un commerçant qui résilie pour l'échéance mais sans respecter le préavis de 6 mois.

TF

Publication CdB 3/02 p. 87

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); USAGE PERSONNEL; URGENCE

Normes : CO.271a.al.3.let.a

Résumé : BESOIN URGENT D'UN PROCHE DU BAILLEUR D'UTILISER LES LOCAUX Le besoin urgent est réalisé lorsque la fille du bailleur, qui vit seule dans un studio, a l'intention sérieuse et concrète de vivre dès que possible avec son partenaire dans le logement loué par un tiers. Ces conditions de logement peuvent être qualifiées de solution de transition. Dans ces circonstances, on ne peut pas attendre du bailleur qu'il renonce à l'usage de ce logement pour sa fille.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); RESILIATION; COMPOSITION DE L'AUTORITE

Normes : CO.257d; aLOJ.56N.al.3

Résumé : COMPÉTENCE DU TRIBUNAL EN CAS D'ÉVACUATION - CONGÉ ORDINAIRE CONTESTÉ PUIS CONGÉ SUBSÉQUENT POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DU LOYER Cas où deux congés successifs sont donnés, un congé ordinaire qui est en cours de contestation (l'évacuation en découlant devant être prononcée par le TBL siégeant à 3 juges) et un congé subséquent pour défaut de paiement du loyer basé sur l'art. 257d CO (l'évacuation devant être prononcée par le président du TBL siégeant sans les assesseurs, selon art. 56N al. 3 LOJ). La justice et l'équité commandent d'admettre la compétence du Tribunal des baux et loyers dans la composition prévue à l'art. 56N al. 3 LOJ (président siégeant sans assesseurs) lorsque les conditions de l'article 257d CO sont réunies, que la cause du prononcé de l'évacuation soit le premier congé ou le second.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; TRANSACTION COUPLEE; REPRISE DE BIENS

Normes : CO.254

Résumé : TRANSACTION COUPLÉE - REPRISE DE LOCAUX COMMERCIAUX Un contrat relatif à une reprise de locaux pour un montant de 20'000 fr. est constitutif d'une transaction couplée nulle en vertu des articles 20 et 254 CO, lorsque le locataire reprend les locaux pour y exploiter un salon de coiffure, alors que ceux-ci sont libres de tout aménagement et équipement, que la reprise n'était justifiée ni par cession de matériel ou aménagements, ni par une cession de la clientèle et lorsqu'il n'existe pas de situation de pénurie de locaux.

Voir aussi : ACJC/901/2023 du 03.07.2023

TC VD

Publication CdB 1/02 p. 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; ACTE CONCLUANT; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CO.16.al.1

Résumé : CONCLUSION DU CONTRAT - FORME SOLENNELLE OU PROBATOIRE Pour renverser la présomption de l'art. 16 al. 1 CO, il faut établir que le respect de la forme n'avait qu'un but probatoire, ou que les parties ont ultérieurement renoncé à l'exigence de la forme réservée, par actes concluants. In casu, les circonstances démontrent que la forme écrite n'avait qu'une valeur probatoire. Ainsi, le gérant a laissé entendre aux locataires que l'appartement leur avait été attribué, il n'a jamais fait dépendre la conclusion du contrat de la signature préalable du bail, il a procédé à l'état des lieux et a invité les locataires à déposer une garantie. Par ailleurs, même si les parties l'avaient choisie, leur comportement doit être considéré comme une renonciation tacite à la forme écrite. Il en résulte que le bail était d'ores et déjà conclu avant l'accomplissement de cette formalité.

Voir aussi : Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 15

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT AVEC SOI-MEME; PARTIE AU CONTRAT

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT DE BAIL AVEC SOI-MÊME Un contrat de bail conclu avec soi-même n'a pas d'existence juridique, dans la mesure où un contrat nécessite la participation d'au moins deux parties contractantes.

Voir aussi : 4A_611/2023 cons. 6 (ACJC/1495/2023)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; QUALITE POUR AGIR; EXECUTEUR TESTAMENTAIRE; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : CC.518

Résumé : EXÉCUTEUR TESTAMENTAIRE - QUALITÉ POUR AGIR Lorsque l'administration des biens successoraux lui est confiée, l'exécuteur testamentaire a qualité pour conduire le procès concernant l'actif et le passif de la succession, en son propre nom et en tant que partie à la place de celui qui est, quant au fond, le sujet actif ou passif du droit contesté. Le droit correspondant des héritiers leur est retiré (ATF 116 II 133-134 et référence citées). Ainsi, dès lors qu'une hoirie est représentée par l'exécuteur testamentaire, elle ne saurait agir pour son propre compte et en son propre nom, sous peine d'irrecevabilité.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; VIOLATION DU DROIT; LOCATAIRE; DILIGENCE; DOMMAGES-INTERETS

Normes : CO.257f.al.1

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - UTILISATION INADÉQUATE D'UNE INSTALLATION L'obligation de diligence implique que le locataire ne fasse pas de la chose un usage contraire à son affectation. Cette obligation est violée lorsqu'il utilise de manière inadéquate une installation attachée aux locaux loués et cause de ce fait un dommage inutile au bailleur. Ainsi en est-il lorsqu'il laisse couler "inconsidérément l'eau d'un robinet de vidange au point d'entraîner une surconsommation importante et insolite". Dès lors, le locataire doit indemniser le bailleur du préjudice subi, en dépit du fait que l'art. 257f CO ne mentionne pas une telle conséquence.

Voir aussi : Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 11

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; DECISION D'IRRECEVABILITE

Normes : LPC.7

Résumé : DÉSIGNATION DU DÉFENDEUR - BONNE FOI DU DÉFENDEUR Un défendeur ne saurait de bonne foi exciper qu'une demande est irrecevable en raison d'une imprécision résultant d'une confusion dont il est lui-même l'auteur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; FORME ECRITE

Normes : CO.253

Résumé : CONCLUSION D'UN BAIL PAR ACTES CONCLUANTS MALGRÉ LA SIGNATURE ULTÉRIEURE DE CELUI-CI Le bail écrit est normalement conclu lorsque toutes les parties, ou leur représentant, ont apposé leurs signatures manuscrites sur le contrat (art. 13 al. 1 et 14 al. 1 CO). Lorsque les parties ne signent pas en présence l'une de l'autre, le contrat n'est pas conclu tant que l'une d'elles n'a pas reçu l'exemplaire signé par l'autre (SJ 1962 p. 521 ss ; Lachat, Le bail à loyer, 1997, p. 115-116). Il faut cependant déduire du comportement d'un locataire qui a versé au bailleur un demi-loyer mensuel, qui a signé l'avis officiel de fixation du loyer initial et qui a constitué une garantie bancaire au bailleur, prestations que ce dernier a acceptées, avant d'avoir reçu en retour le bail signé par le bailleur, que les parties ont renoncé par actes concluants à soumettre leurs rapports contractuels à la forme écrite.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; DEFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.256

Résumé : NOTION DE DEFAUT DE LA CHOSE LOUEE Le Code des Obligations ne définit pas ce qu'il entend par défaut et cette notion doit être approchée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, respectivement affermée, selon l'art. 256 al. 1 CO appliqué par analogie; cette notion suppose donc la comparaison de l'état réel de la chose avec l'état convenu (SJ 1997 p. 661). L'attitude des parties lors de la visite initiale des lieux est un élément capital d'appréciation. Si le preneur a nécessairement constaté des inconvénients apparents et n'a émis aucune contestation, il faut en conclure que les inconvénients étaient compatibles avec l'usage qu'il entendait faire de la chose. Il serait contraire au principe de la bonne foi que le locataire accepte un logement vétuste pour bénéficier d'un loyer modique et qu'il réclame, après la conclusion du contrat, une remise à neuf des locaux, alors que le bailleur n'est plus en droit de revoir le montant du loyer (Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 132).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; CONDITION SUSPENSIVE; DOMMAGE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL DE FAIT - INDEMNITE DUE AU BAILLEUR Cas de conclusion d'un contrat de bail soumise à la condition suspensive d'un accord écrit de l'OCPA relatif au paiement du loyer. Cet accord n'étant jamais intervenu, la bail n'est jamais venu à chef. Toutefois, le bailleur a exécuté la prestation qui lui incombait en mettant à disposition l'objet du bail. Les règles sur la restitution des prestations réciproques (art. 62 et ss CO) ne pouvant s'appliquer telles quelles en matière de contrat de durée, il est admis de manière générale que celui qui bénéficie des locaux doit à son cocontractant une indemnité qui correspond à la valeur locative de la chose mise à sa disposition (ATF 105 II 92; 64 II 132; 39 II 238; SJ 1984 p. 60 consid. 4; Polydor-Werner, Ruckabwicklung und Aufechterhaltung fehlerhafter Dauerschuldverträge, 1988 p. 34/44 et 225 et ss).

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 62 = SJ 1999 p. 265 = JT 2000 I 619

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ACTION EN JUSTICE; PEREMPTION; SOUS-LOCATION

Normes : CO.274f

Résumé : SOUS-LOCATION - RETRAIT DE L'AUTORISATION DE SOUS-LOUER SUR FORMULE OFFICIELLE - PÉREMPTION DE L'ACTION Après l'échec de la conciliation, il incombe au bailleur de saisir le juge, sous peine de péremption. Contrairement à ce que prévoit la loi genevoise, le juge ne peut être saisi par n'importe laquelle des parties. Le droit fédéral - qui prime sur le droit cantonal (art. 2 Disp. Trans. Cst.) - prévoit que la qualité pour agir n'appartient qu'à celui qui persiste dans sa demande. Lorsque le bailleur souhaite modifier à l'avenir les relations contractuelles, il lui appartient d'agir dans le délai de trente jours.

Voir aussi : Fiche 2309883

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME); DELAI DE PRESCRIPTION; PRESCRIPTION

Normes : CO.128.ch.1

Résumé : RÉPÉTITION DE LOYERS ET FERMAGES PAYÉS À TORT - PRESCRIPTION QUINQUENNALE Les règles de droit administratif suivent les principes du droit civil. La restitution par un canton d'un impôt payé à tort par un contribuable est soumise à la prescription de cinq ans, dans la mesure où il s'agit de la restitution de prestations périodiques (ATF 78 I 184, 191 ss). La prescription quinquennale s'applique de la même manière à la prestation et à la restitution de la prestation payée indûment. Concernant la répétition de loyers et fermages payés à tort, cette prescription est dès lors admise.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : ACTION EN LIBÉRATION DE DETTE ET DEMANDE ADDITIONNELLE DU LOCATAIRE EN PAIEMENT DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS - COMPÉTENCE DU TBL Lorsque le litige trouve son origine dans le droit du bail du fait que la demande additionnelle n'a trait qu'à l'obligation de restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO), le TBL est compétent ratione loci et materiae.

Publication SJ 1998 p. 320

Descripteurs : BAIL A LOYER; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)

Normes : CO.18

Résumé : INTERPRÉTATION DES CONTRATS Déterminer la volonté réelle et concordante des parties sur la base d'une interprétation subjective relève des constatations de fait. S'il n'est pas possible d'établir la volonté concrète des parties, il faut procéder à une interprétation objective des déclarations de volonté selon le principe de la confiance en fonction de toutes les circonstances, ce qui constitue une question de droit.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACTION EN PAIEMENT; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - PAS DE CONDAMNATION À DES INDEMNITÉS POUR OCCUPATION ILLICITE POUR LE FUTUR Une condamnation à des indemnités pour occupation illicite prononcée (pour le futur) "aussi longtemps que le preneur demeure dans les lieux" équivaudrait à un jugement conditionnel, sujet qui relève en principe du droit cantonal de procédure (ATF 103 II 110 = JdT 1978 I 226, consid. 5/a). Or même si un jugement conditionnel demeure envisageable en procédure civile genevoise (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, n. 7 ad art. 465 LPC), il y a bien lieu d'exclure cette idée en relation avec des prétentions fondées sur l'art. 267 CO. Une condamnation prononcée pour la durée de l'occupation illicite s'avérerait en effet inexécutable en cas de controverse surgissant à propos de la date ou des modalités de restitution des locaux (cf. sur le sujet, Kummer, RJB 1979 p. 314-315).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; MAXIME DU PROCES

Normes : LPC.435

Résumé : MAXIME D'OFFICE - RÉSERVE FAITE PAR LE DEMANDEUR DE SON DROIT À SOLLICITER DES ENQUÊTES Cas où le TBL, sans ouvrir les enquêtes, a retenu que les exemples du bailleur étaient insuffisants et l'a ainsi empêché de faire confirmer et compléter les pièces produites. Le TBL a violé le droit à la preuve dans la mesure où le bailleur avait réservé dans chacune des écritures son droit à solliciter des enquêtes et le fait que certains des allégués pouvaient faire l'objet d'enquêtes par témoins, par le biais d'un transport sur place ou par voie d'expertise.

Voir aussi : ACJ n° 483 du 12.05.03 A. D. et H. D. c/ X

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 121 III 460 = SJ 1996 p. 244 = JT 1996 I 379

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); FRAIS ACCESSOIRES; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.257a

Résumé : MODIFICATION DU BAIL AU DÉTRIMENT DU LOCATAIRE - PERCEPTION DES FRAIS ACCESSOIRES PRÉCÉDEMMENT COMPRIS DANS LE LOYER - EXIGENCE D'UNE MOTIVATION SUFFISANTE DANS LA FORMULE OFFICIELLE (cf. art. 269d al. 3 CO, fiche 13669).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONTRAT; FORME ORALE; PAIEMENT; PREUVE

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - CONTRAT ORAL - APPRÉCIATION DES PREUVES DU PAIEMENT DU LOYER SELON LA BONNE FOI Selon l'expérience de la vie et le cours ordinaire des choses dans le cadre de sous-locations orales, convenues directement par des locataires individuels avec des ressortissants étrangers au statut souvent précaire, hors toute intervention des professionnels de l'immobilier, moyennant des loyers généralement sensiblement supérieurs aux loyers versés aux propriétaires des immeubles concernés, l'encaissement des loyers de sous-location est effectué avec la plus grande diligence et il est rare qu'un sous-bailleur attende près d'une année et demie avant de réclamer son dû à son ou à ses sous-locataires. Cas où le loyer était perçu sans reçu. Preuve non rapportée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT; SOMMATION

Normes : CO.266n

Résumé : COMMUNICATION D'UN CONGÉ AUX ÉPOUX DONT SEUL L'UN D'EUX EST PARTIE AU CONTRAT Les locataires soutiennent que le Tribunal a violé l'article 266n CO; la bailleresse devait adresser à chaque époux un avis comminatoire et les avis de résiliation devaient être nominaux. L'article 266n CO dispose que le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint. En l'espèce, c'est avec raison que l'avis officiel de résiliation ne mentionne que le nom du locataire signataire du bail, aucun bail n'ayant été conclu avec le conjoint.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; SUBSTITUTION DE PARTIE

Normes : LPC.3

Résumé : QUALITÉ POUR DÉFENDRE EN CAS D'ALIÉNATION Le transfert de propriété a pour conséquence que l'acquéreur devient bailleur à la place du vendeur (art. 261 al. 1 CO). Dès lors que le transfert de propriété s'est effectué après que la cause a été gardée à juger et avant l'échéance du délai d'appel, et que le locataire a été dûment informé du transfert de propriété avant d'appeler du jugement du TBL, il aurait appartenu à l'appelant de diriger sa procédure contre le nouveau bailleur. Comme l'absence de qualité pour agir dans un procès civil, question que le juge doit examiner d'office, se traduit par un déboutement au fond et non par l'irrecevabilité de l'action, l'ancien bailleur a perdu toute légitimation passive de sorte qu'il ne pouvait pas avoir la qualité de partie.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE DE CONCILIATION; DECISION; DELAI DE RECOURS

Normes : CO.274e.al.2; CO.273.al.4

Résumé : CONSÉQUENCES SUR LE DÉLAI DE RECOURS AU TRIBUNAL LORSQUE LA CCBL A CONSTATÉ L'ÉCHEC DE LA CONCILIATION AU LIEU DE RENDRE UNE DÉCISION Quoi qu'il en soit de l'obligation de la Commission de statuer en matière de contestation de congé (article 273 al. 4 CO), si, pour quelque raison que cela soit, elle omet de le faire, elle n'en notifie pas moins une décision qui ouvre au plaideur, dans un délai de 30 jours, la voie de l'autorité judiciaire, lorsqu'elle lui communique un avis de non-conciliation. C'est dans ce délai que le plaideur doit agir, ne serait-ce que pour demander à l'instance judiciaire le retour du dossier en Commission de conciliation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; MAXIME DU PROCES

Normes : LPC.435

Résumé : MAXIME D'OFFICE - RENONCIATION DE LA PARTIE QUI S'EN PRÉVAUT D'ADMINISTRER LA PREUVE Si le TBL doit instruire d'office en matière de baux et loyers, cela ne signifie pas qu'il doive ordonner des enquêtes sur des faits à propos desquels la partie qui s'en prévaut a renoncé expressément à en administrer la preuve, sauf à violer l'art. 8 CC.

Remarques : Voir aussi art. 274d al. 3 CO

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; RESTITUTION DE LA PRESTATION

Normes : CO.62

Résumé : INVALIDATION PARTIELLE DU CONTRAT L'application des art. 62 ss est écartée concernant la restitution des prestations et les dommages-intérêts en cas de résolution du contrat, pour le motif que ces prétentions découlaient l'une et l'autre d'une attitude anticontractuelle (ATF 114 II 152 = JT 1988 I 523). Les dispositions sur l'enrichissement illégitime en cas d'invalidation du contrat sur la base de l'art. 31 CO s'appliquent (ATF 114 II 131 = JT 1988 I 508). La situation de la partie qui demande la restitution des prestations qu'elle a versées en invoquant la nullité partielle du contrat, est plus proche de la situation de la partie qui demande restitution suite à une invalidation pour vice de la volonté que de celle de la partie qui se fonde sur la résolution du contrat. L'invalidation de l'art. 31 CO et la nullité de l'art. 20 CO ne sont pas les sanctions d'une attitude anticontractuelle mais les conséquences d'une situation non conforme à la loi, parfois à l'insu et sans faute des parties intéressées, qui vicie l'engagement à sa base. Les dispositions des art. 62 ss doivent donc être appliquées au cas d'espèce.

TF

Publication ATF 120 II 28

Descripteurs : BAIL A LOYER; PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL; PROCEDURE DE CONCILIATION

Normes : CO.274d

Résumé : PROCÉDURE DE CONCILIATION EN MATIÈRE DE BAIL À LOYER ET FORCE DÉROGATOIRE DU DROIT FÉDÉRAL L'autorité judiciaire doit examiner d'office et de manière préjudicielle la conformité du droit cantonal avec le droit fédéral. Le droit cantonal ne peut exclure l'accès à la voie judiciaire à la partie intimée et défaillante dans la procédure de conciliation sous peine de violer le principe de la force dérogatoire du droit fédéral.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; RESIDENCE SECONDAIRE

Normes : CO.266n

Résumé : LES LOGEMENTS DE VACANCES OU RÉSIDENCES SECONDAIRES NE SONT PAS DES LOGEMENTS FAMILIAUX AU SENS DE L'ART. 266m La doctrine s'accorde à considérer qu'un ménage peut à la rigueur posséder simultanément deux appartements familiaux, mais vraisemblablement pas plus. Tel est le cas lorsque les époux habitent ensemble à un endroit la moitié de l'année et en un autre le reste du temps. En revanche, un simple logement de vacances ou une résidence secondaire ne répond pas à la définition des art. 266m et 266n CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997; p. 80; ch. 4.2.7; Hausheer, Reusser, Geiser, Kommentar zum Eherecht, ad art. 169 und art. 271 a OR n° 19; USPI, Commentaire du bail à loyer, ad art. 266l - 266o n° 11; Wessner, M.P. 1987, p. 93-94).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271.al.2

Résumé : MOTIVATION DU CONGÉ Le congé ne doit pas être obligatoirement motivé; même une résiliation sans motif et restée sans motivation, malgré sollicitation du locataire, est formellement valable (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 410-411, ch. 4.6).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; FAITS NOUVEAUX; NOVA

Normes : LPC.312.let.b

Résumé : CONCLUSIONS DIVERGENTES EN APPEL A teneur de l'article 133 LPC applicable à l'appel en vertu de l'art. 306 al.3 LPC (ancien), les conclusions en appel ne peuvent diverger des conclusions prises en dernière instance et ce d'autant plus lorsqu'elles ne se fondent nullement sur des faits nouveaux. Mais les parties peuvent se prévaloir en appel extraordinaire de moyens juridiques qu'elles n'avaient pas soumis au premier juge.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; DECISION INCIDENTE

Normes : LPC.291

Résumé : RÉAUDITION D'UN TÉMOIN Le jugement du TBL portant sur la demande de réaudition d'un témoin contestée par la partie adverse est un jugement sur incident susceptible d'appel immédiat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION)

Normes : CO.267

Résumé : RESTITUTION DE LA CHOSE - USAGE CONFORME AU CONTRAT L'état de la chose à la fin du bail doit correspondre à l'état résultant d'un usage normal et conforme à sa destination. L'usure normale est à la charge du bailleur qui reçoit en contrepartie le paiement d'un loyer (Message du Conseil Fédéral du 27.3.1985). La restitution de la chose implique que le locataire réponde des menus travaux de nettoyage et d'entretien qui sont à sa charge pendant la durée du bail. Les détériorations dépassant l'usure normale de la chose causées par lui-même ou par un tiers dont il répond, tombent également sous sa responsabilité.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; RESILIATION ABUSIVE; ABUS DE DROIT; MOTIF

Normes : CC.2; CO.271

Résumé : CONGÉ ET ABUS DE DROIT Même si la motivation d'un congé n'a pas à être fournie au moment où il est signifié, on doit connaître au moins dans les grandes lignes les raisons qui amènent le bailleur (ou le locataire) à dénoncer le contrat. En l'absence d'éléments ressortant du dossier, l'auteur de la résiliation doit donc fournir un minimum d'explications. A défaut, l'intérêt du congé apparaît inexistant et peut être sanctionné sous l'angle de l'article 2 al. 2 CC (Barbey Commentaire du droit du bail, ad art. 271-271a n° 29-30, 189, 290). Il y a abus de droit en l'espèce où le bailleur n'a pas donné suite à 2 convocations de la Cour, qui n'a ainsi pas pu l'interroger sur les raisons du congé. ACJ n° 17 du 31.01.92 C. c/ SI X. Abus de droit retenu en cas de disproportion manifeste des intérêts en présence (locataire depuis 15 ans, situation financière très difficile, charge de famille, absence de tout intérêt actuel du bailleur à la libération des locaux). ACJ n° 79 du 05.03.93 B. c/ W.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : OFFRE DE PREUVE - DOMMAGE DÛ À L'OCCUPATION ILLICITE DES LOCAUX Si le bailleur offre de prouver son dommage par expertise et par témoins, le TBL doit au moins le questionner sur les personnes susceptibles de démontrer l'existence du dommage et, le cas échéant, procéder à des enquêtes.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272a.al.2

Résumé : EXCLUSION DE LA PROLONGATION - PROPOSITION DE LOCAUX ÉQUIVALENTS Des studios ne sont en principe pas équivalents à un 2 pièces, de sorte que l'art. 272a al. 2 CO n'est pas applicable. Les propositions du bailleur peuvent toutefois être prises en considération dans le cadre de l'appréciation générale des circonstances.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271; CO.271a

Résumé : INTÉRÊTS ÉCONOMIQUES DU BAILLEUR Les normes de protection contre les congés abusifs ne sont pas destinées à restreindre la faculté du propriétaire foncier de disposer de son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts économiques. Le législateur n'a pas voulu limiter sa liberté d'entreprendre, à l'échéance du bail, des travaux de transformation des locaux loués, pour autant que ceux-ci soient autorisés par la législation de droit public et que le projet n'apparaisse pas fictif (Richard Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Commentaire du droit du bail, Genève 1991, nos 164, 210-211, 216). Seuls des changements de politique de gestion déraisonnables, qui ne sont que de simples excuses destinées à masquer un dessein illégitime, demeurent proscrits.

Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; MOTIF

Normes : CO.271a.al.1.let.a

Résumé : CONTESTATIONS POTENTIELLES DES LOCATAIRES Ne tombe pas sous le coup de l'art. 271a al. 1 lettre a CO (ou de l'art. 271 CO) le congé donné par le bailleur pour transformer ses locaux de manière à diminuer le nombre de ses locataires et, partant, de sources de litiges potentiels.

Voir aussi : ACJ n° 287 du 20.11.92 T. c/ SI X

TF

Publication SJ 1992 p. 592

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOLIDARITE; SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION; COLOCATAIRE; CONJOINT; CONSORITE

Normes : CO.150

Résumé : SOLIDARITÉ Conjoints colocataires d'une coopérative ; pouvoir d'agir seul en contestation du congé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; APPEL EN CAUSE; OBJET DU LITIGE

Normes : LPC.104

Résumé : APPEL EN CAUSE - IDENTITÉ DE L'OBJET DU LITIGE Il n'y a pas identité d'objet du litige entre un jugement (entré en force) condamnant l'un des ex-locataires au paiement du loyer arriéré, d'indemnités pour occupation illicite et de frais de remise en état de la chose, et l'appel en cause de celui-ci par l'autre ex-locataire, également recherché par le bailleur, et qui, par l'appel en cause, veut faire établir, en se fondant sur l'article 148 al. 2 CO, la responsabilité du co-débiteur.

TF

Publication ATF 117 II 554 = JT 1992 I 601 = SJ 1992 p. 310 (résumé)

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); POUVOIR D'EXAMEN

Normes : CO.274g

Résumé : EXAMEN DE LA VALIDITÉ DU CONGÉ PAR LE JUGE COMPÉTENT EN MATIÈRE D'EXPULSION SELON L'ART. 274g CO Dès lors qu'elle est appelée à statuer définitivement avec autorité de chose jugée sur une prétention de droit fédéral, l'autorité d'expulsion ne peut, lorsqu'elle statue sur la validité du congé ou la prolongation du bail, se contenter d'une simple vraisemblance des faits et de moyens de preuve limités. L'attraction de compétence en faveur de l'autorité d'expulsion prévue par l'art. 274g CO a pour but d'éviter des procédures multiples et de permettre une liquidation rapide des litiges en matière de bail à loyer.

Voir aussi : SJ 1993 p. 545 = ATF du 20.4.93 X SA c/ X SA ATF 119 II 141 du 20.04.93 D. c/ W. und Obergericht des Kantons X ACJ n° 681 du 16.06.03 V. c/ F. P. ACJ n° 1444 du 11.12.2006 V. SA c/ A.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MESURE PROVISIONNELLE; SUSPENSION DE LA PROCEDURE

Normes : LPC.320.ss

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES ET PROCÉDURE D'EXÉCUTION FORCÉE Cas de la demande de saisie d'une lettre de change pour empêcher le bailleur d'agir par voie cambiaire. Vu l'art. 64 al. 1 Cst, des mesures provisionnelles autres que celles prévues par le droit fédéral qui auraient pour effet de suspendre une procédure d'exécution forcée ayant pour objet une somme d'argent ne peuvent être ordonnées (Pelet, Mesures provisionnelles : droit fédéral ou cantonal, Lausanne 1987, p. 278 note 3 et les réf. citées).

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT INTERNATIONAL PUBLIC; IMMUNITE DE L'ETAT; DEMANDEUR

Normes : CVRD.31; CVRD.32

Résumé : IMMUNITÉ DU DEMANDEUR Lorsque l'Etat est demandeur, la question de son immunité ne se pose pas.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DISTRIBUTION DU COURRIER; GARDE DU COURRIER

Normes : OSP.145

Résumé : DEMANDE DE GARDE DU COURRIER - POINT DE DÉPART DU DELAI De manière analogue à ce qui se passe pour la remise des envois postaux dans une boîte aux lettres ou une case postale, un envoi recommandé, en cas de demande de garde du courrier au sens de l'art. 145 al. 2 OSP 1, est considéré comme communiqué le dernier jour d'un délai de sept jours dès la réception du pli à l'office de poste du domicile du destinataire. ATF 123 III 492 Courrier simple: Le délai commence à courir le lendemain de la mise dans la boîte du destinataire ou dans sa case postale (ATF 31.11.77; JT 1954 p. 546; SJ 1979 p. 608 No 273). ACJ 07.12.81 A. c/ SA X. Courrier recommandé : La notification d'un acte juridique par envoi recommandé est réputée avoir eu lieu le dernier jour du délai de garde, lorsque le destinataire n'a pas donné suite, dans ce délai, à l'avis de retrait dans sa boîte aux lettres (ATF 100 III 3; JT 1976 I 73; SJ 1978 p. 138). Une exception à cette règle a été apportée dans le cas où l'appelant établit s'être trouvé dans une impossibilité matérielle, en raison d'absence, de maladie grave ou d'une autre circonstance de force majeure, de prendre connaissance de la communication du jugement, ceci par analogie avec les règles sur l'opposition tardive (art. 145, 146 LPC, SJ 1968 p. 300). ACJ n° 174 du 09.09.85 J. c/ B. (Voir aussi JTB 12.09.74 F. c/ J.; ATF J. c/ S.; SJ 1972 p. 56; SJ 1979 p. 608 No 274; ACJ 28.01.85 SI X c/ H.; SJ 1981 p. 497). Lorsqu'un pli recommandé n'est pas retiré dans le délai de sept jours institué par l'art. 169 al. 1 lit. d de l'OSP 1 (RS 783.01), il est réputé avoir été notifié le dernier jour du délai de garde (ATF 115 I 15 c. 2 a; 113 Ib 89 c. 2b; 111 V 101; 109 Ia 18 c. 4; Grisel, Traité de droit administratif, t. II, p. 879; SJ 1979 p. 608 No 274 et 276). En matière de baux et loyers, l'application de ce principe s'impose également lorsque la loi fait courir un délai depuis la réception d'une déclaration de volonté du bailleur, telle qu'une résiliation du bail (Schmid, art. 267 a N. 12), un avis comminatoire (SJ 1972, 56; Schmid, art. 265 N 14) ou un avis de majoration de loyer (ATF 107 II 193 c. 2, SJ 1981, 498; Schmid : art. 262 N. 54). ACJ n° 116 du 24.09.90 A. G. et SA X c/ B.

Voir aussi : SJ 2001 I p. 582 et les références citées

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.427

Résumé : REQUÊTES AU TBL : EXIGENCES PROCÉDURALES L'art. 427 LPC (anciennement 442 LPC) prévoit que les causes dont est saisi le TBL sont introduites par une "requête écrite et motivée", qui consiste en "un acte écrit contenant les éléments nécessaires à déterminer au moins l'identité des parties en présence, l'objet du litige et les conclusions du demandeur". S'agissant du TBL, le législateur entendait ne pas soumettre ces procédures aux exigences strictes de l'assignation. En dérogeant aux règles strictes de l'art. 7 LPC, l'art. 427 LPC permet un déroulement simple et rapide de la procédure et d'éviter tout formalisme excessif.

Voir aussi : ACJ n° 324 du 20.12.91 B. c/ K. à propos d'une requête en appel ACJ n° 598 du 21.11.94 C. c/ SA X ACJ n° 1581 du 21.11.94 SA X c/ SI X.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; POUVOIR D'EXAMEN

Normes : LPC.292.al.1.let.c

Résumé : APPEL POUR VIOLATION DE LA LOI : LIBRE EXAMEN DU DROIT La Cour, saisie d'un appel fondé sur l'article 292 lettre c LPC, est liée par les faits que le premier juge a retenus à moins que ces constatations ne soient arbitraires (manifestement insoutenables ou formellement contredites par les pièces produites ou les témoignages). Sur le plan du droit en revanche, la Cour revoit la décision attaquée avec un plein pouvoir de cognition (SJ 1981 p. 88; 1976 p. 108; ATF X AG c/ M. du 5.11.1987). Le libre examen du droit dans le cadre de l'article 292 lit. c LPC s'impose plus particulièrement lorsque le litige pourrait donner lieu à un recours en réforme, selon les articles 43 et ss OJF (ACJ n° 42 du 14.03.88 SI X c/ P.). La Cour ne statue que dans les limites des moyens articulés par les parties; elle ne peut, sans être saisie d'un grief adéquat, corriger une violation de la loi dans le jugement attaqué (SJ 1987 p. 232 cons. 2).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MESURE PROVISIONNELLE; MOYEN DE DROIT CANTONAL

Normes : LPC.333

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES - RECOURS - EFFET SUSPENSIF Le recours contre une ordonnance de mesures provisionnelles n'a pas d'effet suspensif. Faute de toute norme similaire à l'article 304 LPC concernant les appels de jugements ordinaires, il ne saurait être question d'accorder un tel effet en matière de mesures provisionnelles.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; INTERVENTION(PROCEDURE); PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : LPC.109

Résumé : INTERVENTION : CASUISTIQUE Principes : L'intérêt d'une intervention existe notamment lorsque les rapports juridiques noués entre les parties ou l'une d'elles et l'intervenant, ou si les droits que ce dernier détient sur l'objet du procès, pourraient être atteints par le jugement que les parties sollicitent (SJ 1980 p. 493; Guldener, Schw. Zivilprozessrechts, ch. 5, no 71; ACJ du 04.12.1987 S. c/ L. et consorts). En tout cas jusqu'à la fin de l'instruction en première instance de la cause, l'intervenant n'est pas tenu de prouver l'existence de ses droits pour que son intervention soit admise. Il suffit qu'il rende ses droits vraisemblables pour que son intervention soit reçue (SJ 1962 p. 255). Il ne saurait en effet être question de procéder à une instruction sur les droits invoqués par l'intervenant préalablement ou séparément de l'examen du fond du litige, car cela éloignerait "le jugement du procès" et irait à l'encontre du but poursuivi par le législateur à l'art. 110 al. 3 LPC. C'est normalement par la voie de l'intervention que la personne qui a repris un patrimoine doit et peut demander à prendre part à un procès mettant en cause l'ancien détenteur du patrimoine, ceci même s'il est admissible de procéder par une substitution des parties opérée au moyen d'une simple modification de la feuille d'audience (SJ 1970 p. 535; SJ 1987 p. 22; ACJ du 12.06.87 SA X & X c/ SA X, confirmé par ATF du 26.01.88). ACJ n° 70 du 08.05.89 B. c/ SA X. Composition du Tribunal : Au sein d'un tribunal collégial, un jugement n'est valablement rendu que lorsque tous les magistrats appelés à y siéger ont eu l'occasion d'exprimer leur avis (ATF 85 I 273). Un tel principe, dérivé de l'art. 4 Cst. Féd., ne figure certes pas expressément dans la loi genevoise; les art. 102 LOJ, 107 et 109 LPC le sous-entendent néanmoins. La décision consistant à admettre ou à refuser une intervention constitue bien un jugement, rendu sur incident. ACJ 27.04.87 F. c/ D.-B. et S.I. X. En cas de sous-location : L'intervention est possible devant le TBL; elle doit être admise lorsqu'elle émane du propriétaire dans une procédure de prolongation opposant le locataire principal à un sous-locataire. ACJ 22.03.82 A. c/ SA X & L.-D. Idem en cas d'action en évacuation pendante entre le preneur principal et un sous-locataire. L'intérêt du bailleur principal y est en effet tout aussi évident lorsqu'il souhaite obtenir la libération des locaux. ACJ 27.04.87 F. c/ D.-B. et S.I. X. Le sous-locataire est fondé à intervenir dans la procédure en prolongation de bail intentée par le locataire principal contre le bailleur principal. Son in-térêt est manifeste car il ne pourra se voir accorder une prolongation de bail que si le locataire principal en obtient lui-même une (art. 267d al. 1 CO). JTB n° 89/B du 06.04.89 P. intervenant dans la cause SA X c/ SI X. En cas de cession : Le cédant conserve la qualité pour poursuivre le procès. Le cessionnaire peut toutefois intervenir pour appuyer des conclusions du cédant. ACJ 22.04.84 in SJ 1984 p. 575 cité par ACJ 29.04.85 C. c/ P. (Voir aussi ACJ n° 477 du 20.05.96 S. et B. c/ SI R. J.-J.). Du conjoint non signataire du bail : Le conjoint non signataire du bail d'un logement servant à la famille peut intervenir dans une procédure en nullité de congé introduite par son conjoint, ses droits pouvant être touchés par la solution du litige pendant entre les autres parties. ACJ n° 71 du 08.05.89 P. et P. c/ C.

CJ , CABL

Publication SJ 1998 p. 85

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; DECISION INCIDENTE

Normes : LPC.291

Résumé : JUGEMENT SUR INCIDENT - FIN DE NON-RECEVOIR Le jugement statuant sur une fin de non-recevoir, laquelle tend à l'irrecevabilité d'une demande, est assimilé à un jugement sur incident dont appel immédiat est possible (changement de jurisprudence). Le défendeur qui dispose de plusieurs fins de non-recevoir doit les invoquer simultanément et d'entrée de cause.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; APPRECIATION DES PREUVES; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.196

Résumé : APPRÉCIATION ANTICIPÉE DES PREUVES Le juge apprécie librement les résultats des mesures probatoires qu'il s'agisse d'une preuve testimoniale ou d'une preuve par pièces (SJ 1984, p. 29). Le juge a le pouvoir souverain d'apprécier si une mesure probatoire sollicitée est utile à la découverte de la vérité (SJ 1946 p. 56; 1960 p. 39); on ne saurait accueillir une offre de preuve en contradiction avec les pièces du dossier (SJ 1934 p. 413; 1939 p. 369; 1948 p. 337). Le juge est autorisé à écarter des offres de preuve qui, d'après son appréciation des pièces du dossier ne peuvent plus modifier le résultat des preuves déjà administrées (SJ 1967 p. 282) et, d'une façon générale, une mesure probatoire ne doit être ordonnée que si elle est nécessaire à la solution du litige (SJ 1925 p. 554; 1932 p. 220; 1953 p. 209; 1955 p. 285).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; MAXIME DU PROCES

Normes : LPC.435

Résumé : DOSSIER INCOMPLET En présence d'un dossier incomplet, il incombe aux premiers juges d'établir d'office les faits pertinents susceptibles de donner au litige sa solution (Corboz, Le loyer abusif au sens de l'AMSL, in Droit de la construction, 1982 p. 29) et d'appliquer l'art. 435 LPC qui consacre ce principe par le recours aux mesures d'instruction nécessaires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; REVISION(DECISION)

Normes : LPC.291

Résumé : CONCOURS ENTRE APPEL ET RÉVISION Il est possible, voire expédient, de remédier par la voie de l'appel à certaines erreurs du juge, alors même que la voie de la révision serait également ouverte, notamment lorsque le juge a statué "ultra petita" ou "non petita" (SJ 1921, p. 331-332). Il faut avant tout prendre en considération l'intérêt des parties et celui de l'expédition rapide de la justice. La partie qui veut invoquer une telle cause de révision ne dispose du choix entre la voie de la révision et celle de l'appel que si elle invoque par ailleurs d'autres motifs qui ne sont pas manifestement insoutenables. A défaut seule la voie de la révision serait ouverte (art. 315 et ss LPC), et les conclusions tendant à la révision devraient alors être déclarées irrecevables dans la procédure d'appel.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME DU PROCES; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : MAXIME D'OFFICE : FAITS RESSORTANT DES PIÈCES PRODUITES La maxime inquisitoire n'impose pas au juge l'obligation d'établir d'office des faits qui n'ont pas été allégués par celui des plaideurs qui aurait dû les faire valoir et à qui l'autorité judiciaire ne saurait se substituer (Habscheid, Droit judiciaire privé suisse, 1981, p. 352; SJ 1978 p. 601; SJ 1981 p. 591; ACJ du 16.04.81 SI X c/ G. p. 11; ACJ du 25.01.81 B. c/ SI X p. 18-19). En revanche, le juge ne satisfait pas à la maxime d'office lorsqu'il ne prend pas en considération des éléments de fait qui ressortent des pièces du dossier (Guldener, Schw. Zivilprozessrecht, 3e éd., 1979, p. 169).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; DECISION INCIDENTE

Normes : LPC.295.al.2

Résumé : ORDONNANCE PRÉVOYANT L'APPORT D'UNE PROCÉDURE PÉNALE C'est une ordonnance préparatoire dont il ne peut être appelé qu'avec le fond.

Voir aussi : ACJ n° 405 du 19.04.2000 A. c/ Hoirie B.

Publication SJ 1985 p. 284

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; MOYEN DE PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : CHOIX DES MOYENS DE PREUVE L'article 8 CC consacre le droit de la partie à qui en incombe le fardeau de rapporter la preuve des faits pertinents et propres à former la conviction du juge (ATF 95 II 467 consid. 3). Le corollaire en est l'obligation faite au juge d'ordonner, même d'office, les mesures probatoires nécessaires. Le juge qui a la charge de l'instruction de la cause est maître d'apprécier, sans possibilité d'appel immédiat pour les plaideurs, l'opportunité de recourir ou non à l'une des mesures probatoires prévues ou admises par la loi. Son choix de la mesure la plus appropriée dépendra des circonstances du cas particulier et de la nature des faits à prouver. Si ceux-ci sont de nature scientifique, la preuve par expertise s'imposera obligatoirement, le juge ne disposant pas des connaissances nécessaires pour constater l'exactitude de tels faits ou pour les apprécier (ATF 98 I a 668).

Voir aussi : ACJ 26.05.86 M. c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; AUDITION DE LA PARTIE

Normes : LPC.211

Résumé : REFUS DE RÉPONDRE OU ABSENCE La domiciliation hors du canton n'empêche pas l'application de l'article 211 LPC. De plus, même si l'article 211 LPC ne peut être appliqué aux faits que le juge doit établir d'office, rien n'empêche son application aux autres causes soumises à la procédure inquisitoire (Bertossa, Gaillard, Guyet, Commentaire de la LPC ad art. 211 N° 3), comme en l'espèce en matière de baux et loyers. Le juge doit faire usage avec prudence de la faculté offerte par l'article 211 LPC.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; MAXIME DU PROCES

Normes : LPC.435

Résumé : MAXIME D'OFFICE Le juge, qui établit les faits d'office, doit inviter les parties à prouver leurs allégués, soit par pièces soit par témoins.

Voir aussi : ACJ n°10 du 30.01.89 C. c/ SI X ACJ n°199 du 10.9.93 SA X c/ M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME DU PROCES; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.435

Résumé : MAXIME D'OFFICE DANS LE CADRE DES ALLÉGUÉS DES PARTIES Si le TBL doit, en vertu de la maxime d'office, établir lui-même les faits, il n'est tenu de le faire que dans le cadre des allégués en fait des parties, ne pouvant être astreint à imaginer toute sorte de moyens d'actions ou de défense des parties.

Voir aussi : ACJ n° 1 du 13.01.86 A. c/ SI X (réf. à ATF 110 V 52 cons. 4) ACJ n° 82 du 11.06.90 SA X c/ I.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; DECISION INCIDENTE

Normes : LPC.291

Résumé : DÉCISION DE SURSEOIR À STATUER Il s'agit d'une décision incidente dont on peut appeler dans le délai de 30 jours dès sa communication.

Voir aussi : JTB cause n° 980 L 423

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; DECISION INCIDENTE

Normes : LPC.291; LPC.295.al.2

Résumé : JUGEMENT SUR INCIDENT - JUGEMENT PRÉPARATOIRE La décision du TBL invitant un bailleur à produire des comptes de son immeuble n'est pas un jugement sur incident mais un jugement préparatoire dont il ne peut être appelé qu'avec le fond.

Voir aussi : ACJ 12.11.79 SI X c/ X

Bernard CORBOZ

Publication SJ 1979 p. 129-146

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; NOTION

Normes : CO.259.ss

Résumé : Les défauts de la chose louée in SJ 1979 p. 129-146

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit public

Publication Newsletter bail.ch décembre 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉNOVATION D'IMMEUBLE;TRAVAUX SOUMIS À AUTORISATION;RÉPÉTITION(ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME)

Normes : LDTR.9.al1; LDTR.3.al1.letd; LDTR.3.al2

Résumé : LDTR - DISTINCTION ENTRE TRAVAUX DE TRANSFORMATION ET TRAVAUX D'ENTRETIEN - ORDRE D'ETABLIR UNE FORMULE OFFICIELLE ET DE REMBOURSER LE TROP-PERCU La LDTR prévoit qu’une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation de tout ou partie d’une maison d’habitation. Les travaux de transformations sont ceux qui ont pour objet la rénovation, c’est-à-dire la remise en état, même partielle, de tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le confort existant sans modifier la distribution des logements (art. 3 al. 1 let. d LDTR). Les travaux d’entretien ne sont en revanche pas soumis à la LDTR (cf. art. 3 al. 2 LDTR). La distinction entre travaux d’entretien et travaux de transformation peut être délicate à opérer ; à cet égard, le critère de l’accroissement du confort existant est déterminant. Il est toutefois possible de s’en écarter lorsque l’importance des travaux justifie d’assimiler les travaux de rénovation à des travaux de transformation. En particulier, il est admissible de considérer que les travaux d’entretien différés dans le temps dont le coût a eu des conséquences importantes sur les loyers, lesquels ne répondent plus aux besoins prépondérants de la population, doivent être soumis à une autorisation de rénover fondée sur la LDTR. L’ordre, donné par l’Office cantonal du logement et de la planification foncière du Département du territoire (OCLPF), d’établir une formule officielle et de rembourser aux anciens locataires le trop-perçu de loyer, ne viole pas le droit. D’une part, l’obligation d’établir un nouveau contrat de bail – avec formule officielle – est conforme à la LDTR et propre à rétablir une situation conforme au droit ; d’autre part, l’obligation de restituer le trop-perçu des loyers répond au but même de la LDTR et la répétition de l’indu fait partie des principes généraux du droit administratif, applicable sans base légale expresse.

Voir aussi : 1C_70/2024 et 1C_71/2024 du 11.10.2024

François BOHNET

Publication 23ème Séminaire sur le droit du bail, p. 1 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉLAI;CALCUL;PRINCIPE DE LA RÉCEPTION;COURRIER A PLUS

Résumé : LES DELAIS EN DROIT DU BAIL A LOYER: VINGT ANS APRES, in 23ème Séminaire sur le droit du bail, 2024, p. 1 ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOCATAIRE; TRANSFERT DE BAIL; HÉRITIER ; RENONCIATION(SENS GÉNÉRAL) ; TACITE

Normes : CC.560; CO.266i

Résumé : RENONCIATION TACITE AU BAIL PAR LES HÉRITIERS Le désintérêt des héritiers - en l'occurrence les enfants - au sujet d'un bail qu'ils n'occupaient pas durant plus de vingt ans peut être interprété de bonne foi par le bailleur comme une renonciation tacite de celui-ci, qui plus est lorsque seule la mère habite dans ledit appartement et que les communications relatives au bail lui sont adressées à son seule nom, ce qui n'a jamais suscité la moindre objection des autres héritiers.

Voir aussi : ACJC/520/2017 du 08.05.2017

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 134 III 446SJ 2008 I pp. 492-496

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; TRANSFERT DE BAIL; INCONVENIENT MAJEUR

Normes : CO.262

Résumé : EXAMEN RÉTROSPECTIF - TRANSFERT DE BAIL - INCONVÉNIENTS MAJEURS La sous-location présente des inconvénients majeurs si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, ce qui constitue un abus de droit. Le transfert de bail et la sous-location se distinguent notamment par une intention différente du locataire. Par la sous-location, le locataire veut toujours revendiquer l'usage de la chose et disposer de son droit d'usage alors que, par le transfert, il veut au contraire remettre son droit d'usage à un tiers et se libérer en même temps du bail. Si l'examen rétrospectif des faits révèle que le bailleur aurait pu s'opposer à une sous-location utilisée dans un but - illégitime - de substitution de locataires, la résiliation anticipée est valable.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_143/2023 du 10.10.2023 (DB n° 36/2024, p. 6 ss; CdB n° 1 mars 2024, p. 9 ss)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; SOLIDARITE; COLOCATAIRE; PARTIE AU CONTRAT; ACTE CONCLUANT

Normes : CO.143

Résumé : RECONNAISSANCE PAR LE BAILLEUR DE LA FIN DE LA SOLIDARITÉ PAR ACTES CONCLUANTS Le bailleur qui reconnait par actes concluants que le lien de solidarité entre ses deux colocataires a pris fin ne saurait faire valoir une créance de loyer (ou résultant d'une occupation illicite) contre celui qui n'a alors plus ni la qualité de locataire, ni celle de colocataire. Dans le cas d'espèce, le bailleur a admis la fin de la solidarité résultant du bail commun, en signant le contrat de vente alors que seul l'ex-mari y était mentionné en qualité de locataire et en ne faisant pas valoir l'irrecevabilité d'une demande déposée par le seul ex-mari.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE PREUVE; PARTIE A LA PROCEDURE; TEMOIN

Normes : LPC.295

Résumé : ORDONNANCE PRÉPARATOIRE Une décision qui porte sur le mode d'audition (en qualité de témoin ou à titre de renseignements) d'une personne citée durant les enquêtes est une ordonnance préparatoire, contre laquelle l'appel immédiat n'est en principe pas recevable (art. 295 al. 1 LPC). Les parties demeurent libres de contester cette décision en même temps qu'un éventuel appel sur le fond si elles le jugent utile.

Voir aussi : ACJ n° 502 du 21.04.1997 P. c/ C.C.-B.

Remarques : Idem pour la décision d'entendre une personne comme partie plutôt que comme témoin : ACJ n° 472 du 15.04.2002 X SA c/ O.P.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2005 I 312RSPC 2/2005, p. 145

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; SUBSTITUTION DE PARTIE; NOTION

Normes : LPC.7

Résumé : DISTINCTION ENTRE RECTIFICATION ET SUBSTITUTION Les qualités des parties sont rectifiées lorsqu'une erreur affecte la dénomination de l'une d'elles. Il s'agit d'une simple erreur rédactionnelle. Une rectification n'est possible qu'à la condition que tout risque de confusion puisse être exclu, autrement dit, qu'il n'existe aucun doute sur l'identité des parties. Il faut donc avoir la certitude que la partie adverse a reconnu l'erreur et qu'elle n'a de ce fait pas été trompée. Ainsi, des doutes raisonnables, même minimes, excluent la simple rectification rédactionnelle, sous peine de violation du principe de l'interdiction de l'arbitraire.

Voir aussi : Fiche 2310768

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 369

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; PRINCIPE DE LA RÉCEPTION; FARDEAU DE LA PREUVE ; RENVERSEMENT DU FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CC.8; CO.270

Résumé : PRÉSOMPTION DE NOTIFICATION DE LA FORMULE OFFICIELLE LORSQU'IL EST INDIQUÉ DANS LE BAIL QU'ELLE LUI EST ANNEXÉE Pour les communications entre particuliers, qui relèvent du droit matériel, un envoi sous pli ordinaire ne fait pas preuve de sa réception, ni de sa date de réception; s'il y a contestation, il incombe à l'expéditeur de prouver que l'envoi a été déposé dans la boîte aux lettres (ou la case postale) du destinataire et à quelle date cela a été fait (art. 8 CC). S'il y a contestation, il appartient donc au bailleur de prouver la remise de la formule officielle au locataire, de la même manière qu'il appartient au bailleur d'apporter la preuve de la réception par le locataire du pli simple renfermant le congé. Toutefois, lorsqu'un bailleur envoie au locataire un contrat de bail mentionnant que la formule officielle y est annexée, il est, selon l'expérience générale de la vie, présumé avoir effectivement mis le contrat de bail et la formule officielle dans l'enveloppe envoyée, s'il est en mesure de produire une copie de cette formule contenant les indications nécessaires. Il appartient alors au locataire, par renversement du fardeau de la preuve, de prouver, au degré de la vraisemblance prépondérante, que l'enveloppe ne contenait pas la formule officielle.

Voir aussi : voir aussi ACJC/1311/2018 du 01.10.2018; arrêt du TF 4A_607/2015 du 04.07.2016 et Fiche 2460953 (pour les cas dans lesquels il n'est pas mentionné dans le contrat de bail que la formule officielle y est annexée)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; SOMMATION; DELAI; COMMUNICATION; LOCATAIRE; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.257d; CO.259d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - COMPENSATION Le locataire confronté à un défaut de la chose louée peut déclarer au bailleur, pendant le délai comminatoire de l'art. 257d CO, qu'il réduit le loyer dans une mesure appropriée en raison d'un défaut. Il n'est pas nécessaire que la prétention en réduction de loyer ait déjà fait l'objet d'une décision judiciaire avant de pouvoir être opposée en compensation. Le locataire qui n'est pas au bénéfice d'une telle décision court uniquement le risque de voir confirmée la résiliation de son bail fondée sur l'art. 257d al. 2 CO, s'il n'était pas fondé à opposer l'existence d'un défaut en compensation des loyers réclamés (ATF n.p. 4C.65/2003 du 23 sept. 2003, consid. 3.2; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 207).

Voir aussi : ACJC/741/2008 du 16.06.2008ACJC/530/2007 du 07.05.2007

Remarques : Contra : arrêt du TF 4A_472/2008 du 26.01.2009 qui exclut la possibilité de compenser lorsque la prétention en compensation consiste en une demande de réduction de loyer pour défaut ou en une demande en dommage-intérêts du fait des défauts

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 132 III 747 SJ 2007 I p. 109 JdT 2008 I p. 319

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); PROCEDURE DE CONCILIATION; COMPETENCE

Normes : CO.274a

Résumé : EXPULSION REQUISE POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DU LOYER - CONCILIATION PRÉALABLE NON OBLIGATOIRE Aucune disposition de droit fédéral n'impose de saisir préalablement l'autorité de conciliation dans la procédure d'expulsion consécutive à la résiliation extraordinaire du bail pour cause de demeure du locataire, prévue à l'art. 257d CO.

Voir aussi : RSPC 2/2007 p. 144 (note de Bastien SANDOZ, avocat, assistant à l'Université de Neuchâtel) DB 2007 p. 41 n° 23 ACJC/286/2008

Remarques : Arrêt isolé (Tessin)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch janvier 2025

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;ÉPIDÉMIE;VIRUS(MALADIE);CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT - COVID-19 - CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS Les contrats doivent être exécutés selon ce qui a été convenu (pacta sunt servanda). Par exception à cette règle, une adaptation du contrat par un tribunal est possible, même contre la volonté d’une partie, si les circonstances se modifient si fondamentalement après la conclusion du contrat qu’il en résulte un grave déséquilibre entre les prestations (clausula rebus sic stantibus). La modification du rapport entre les prestations ne doit pas avoir été prévisible ni évitable au moment de la conclusion du contrat. En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme le raisonnement de l’instance précédente. Celle-ci avait admis un changement de circonstances (dans le cas présent, la pandémie de Covid-19 et les mesures étatiques qui ont été prises en conséquence) qui n’était pas prévisible lors de la conclusion du contrat et des avenants. En revanche, le déséquilibre entre les prestations ne suffisait pas à atteindre la gravité requise pour que la clausula rebus sic stantibus s’applique, pour les raisons suivantes : (i) la locataire, qui avait pris à bail un hôtel, avait reçu une indemnité étatique pour cas de rigueur ; (ii) ses collaborateurs avaient bénéficié d’indemnités pour réduction de l’horaire de travail (chômage partiel), ce qui avait permis à la locataire de réduire ses charges ; (iii) les fluctuations dans les nuitées ne sont pas inhabituelles dans le secteur hôtelier, mais font partie du risque commercial général et (iv) la période litigieuse de mars 2020 à février 2021 n’a concerné qu’une fraction de la durée effective du bail (qui était de 90 mois) et de la durée initialement prévue du bail (qui était de 292 mois).

Voir aussi : Tatiana Gurbanov, Le bail à l’épreuve de la pandémie COVID-19 (arrêt 4A_158/2024), Newsletter Bail.ch janvier 2025

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DÉFAUT DE PAIEMENT;ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - LOCATAIRE PLACE SOUS CURATELLE S'il est vrai qu'un congé fondé sur l'art. 257d CO peut être annulable en application de l'art. 271 CO, il ne peut néanmoins l'être qu'à titre très exceptionnel, dans des circonstances particulières, afin de ne pas remettre en cause le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. Comme le relève l'appelante, le cas d'espèce n'est pas assimilable aux cas - limités - pour lesquels la jurisprudence admet qu'un congé pour défaut de paiement puisse revêtir un caractère abusif. En effet, le montant réclamé dans l'avis comminatoire correspondait aux loyers en souffrance à la date de son envoi, le montant dû de 1'640 fr. (soit près de deux mois de loyer) n'était pas insignifiant, le congé a été signifié peu de temps après l'expiration du délai comminatoire et l'arriéré n'a été résorbé qu'en mars 2019, soit plusieurs semaines après la notification du congé et environ deux mois après l'envoi de l'avis comminatoire. S'il est certes regrettable que le locataire se soit trouvé en défaut de paiement pour des raisons indépendantes de sa volonté, eu égard à son état de santé déficient, il ne s'agit toutefois pas d'une circonstance pertinente pour déterminer si le congé litigieux - donné en application de l'art. 257d CO - l'a été de façon contraire à la bonne foi. Il sera du reste observé qu'à la date d'envoi de l'avis comminatoire, une mesure de curatelle venait d'être instaurée en faveur du locataire. Aussi, en faisant preuve de toute la diligence requise, les curateurs de l'intimé - qui étaient autorisés à consulter sa correspondance et à gérer ses affaires courantes - auraient pu éviter la résiliation du bail en payant immédiatement les loyers dus ou, à tout le moins, en contactant la régie pour lui expliquer la situation et solliciter l'octroi d'un délai de paiement. Les problèmes d'organisation interne invoqués par le SPAd (ledit service précisant avoir "besoin en général d'une période d'environ 3 mois pour ouvrir un dossier") ne changent rien à ce qui précède. Au surplus, le fait que l'arriéré a été résorbé en cours de procédure ne suffit pas à rendre la résiliation du bail abusive, étant rappelé que la question de savoir si un congé est contraire à la bonne foi s'apprécie par rapport au moment où il a été donné - et non par rapport à des faits survenus postérieurement.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mars 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;MAINLEVÉE PROVISOIRE;RECONNAISSANCE DE DETTE;EXTINCTION DE L'OBLIGATION

Normes : LP.82; CO.259a.al1.letb; CO.259a.al1.letc; CO.259b.leta; CO.259d; CO.259e; CO.266g.al1

Résumé : MAINLEVEE PROVISOIRE - RECONNAISSANCE DE DETTE - LIBERATION - MOTIFS POUR LESQUELS LE LOCATAIRE NE DOIT PAS LES LOYERS Le contrat de bail signé constitue, en principe, une reconnaissance de dette (au sens de l’art. 82 al. 1 LP) et justifie la mainlevée provisoire de l’opposition pour le montant du loyer échu. En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non seulement pour la durée d’occupation de l’objet loué, mais pour toute la durée contractuelle. Conformément à l’art. 82 al. 2 LP, le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa libération. En matière de bail à loyer, le locataire et débiteur peut notamment faire valoir qu’il ne doit pas les loyers, car : • il a résilié le contrat de bail avec effet immédiat en application de l’art. 259b let. a CO, ce qui requiert de rendre vraisemblable l’existence d’un défaut grave de la chose immobilière louée ; • il a résilié le bail conformément à l’art. 266g al. 1 CO, ce qui requiert de rendre vraisemblable l’existence de justes motifs rendant l’exécution du contrat intolérable ; • il est titulaire d’une créance en compensation envers le bailleur, parce que la chose louée est affectée de défauts justifiant une réduction du loyer (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO) ou des dommages-intérêts (art. 259a al. 1 let. c et 259e CO), ce qui nécessite de rendre vraisemblable le montant et l’exigibilité de la créance compensante ainsi que le montant exact à concurrence duquel la dette serait éteinte.

Voir aussi : Valentin Rétornaz, Mainlevée provisoire pour des loyers impayés et défauts de la chose louée : de l’angélisme à la preuve diabolique (arrêt 4A_645/2023), Newsletter Bail.ch avril 2024 et in DB n° 36/2024, p. 71 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch août 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);ACCORD DE VOLONTÉS;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d; CO.18

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - MODIFICATION DU CONTRAT - INTERPRETATION DU CONTRAT - CARACTERE CONSENSUEL OU UNILATERAL DE LA MODIFICATION L’art. 269d al. 3 CO – qui pose les conditions permettant au bailleur d’apporter des modifications unilatérales au contrat de bail (autres que la majoration du loyer) au détriment du locataire – ne s’applique pas aux modifications du contrat consensuelles. Pour que la protection de l’art. 269d al. 3 ne soit pas contournée, il faut toutefois que le locataire ait été suffisamment informé de ses droits et qu’il n’ait pas donné son accord sous la menace d’une résiliation (consid. 5.6). Une nouvelle modification du contrat de bail valable en la forme et non contestée ne remédie pas un vice de forme d’une modification antérieure nulle ; un droit de restitution existe donc jusqu’à la nouvelle modification valable (consid. 5.7.2).

Voir aussi : Marie-Laure Percassi, La non-application de l’art. 269d CO en cas de modification du contrat de bail ne concernant pas le loyer (arrêt 4A_153/2023), Newsletter Bail.ch août 2023 et in DB n° 35/2023, p. 13 ss

TF , Ire Cour de droit public

Publication Newsletter bail.ch juin 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉNOVATION D'IMMEUBLE;PRIMAUTÉ DU DROIT FÉDÉRAL;PROCÉDURE ADMINISTRATIVE

Normes : Cst.49; Cst.109; Cst.122

Résumé : RENOVATIONS- RECOURS AU TRIBUNAL FEDERAL CONTRE UN ACTE NORMATIF CANTONAL - PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL Une disposition cantonale visant à octroyer au bailleur l’autorisation de transformer, rénover ou assainir un immeuble uniquement si un droit de retour des locataires dans l’objet loué est prévu viole le principe de la primauté du droit fédéral. Cette disposition, qui protège avant tout les intérêts privés des locataires, interfère directement dans les contrats de bail. Vu que cette matière est réglée exhaustivement par le droit fédéral et qu’aucune compétence législative n’est laissée aux cantons, la disposition en question doit être annulée.

Voir aussi : Valérie Défago, Le Tribunal fédéral continue de façonner les contours des dispositions cantonales en matière de logement et d’en poser les limites face au droit fédéral sur le bail à loyer (arrêt 1C_759/2021), in Newsletter Bail.ch juin 2023 et in DB n° 35/2023, p. 60 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter CPC Online du 10.02.2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CAS CLAIR;EXPULSION DE LOCATAIRE;RÉSILIATION ABUSIVE

Normes : CPC.257; CO.257d

Résumé : CONGE POUR DEFAUT DE PAIEMENT - EVACUATION - CAS CLAIR - ALLEGATION CONGE ABUSIF La contestation d'un congé contraire à la bonne foi, selon l'art. 271 s. CO, doit intervenir dans le délai de péremption de l'art. 273 CO. Si tel n'est pas le cas, le grief selon lequel le congé serait abusif (car le bailleur a attendu trop longtemps avant de le signifier) ne peut plus être invoqué en procédure d'expulsion.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE ORDINAIRE;DEMANDE RECONVENTIONNELLE;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CPC.224; CPC.243

Résumé : PROCEDURE ORDINAIRE - DEMANDE RECONVENTIONNELLE SOUMISE A PROCEDURE SIMPLIFIEE La demande reconventionnelle est irrecevable en procédure ordinaire lorsqu'elle porte sur des prétentions soumises de par leur nature à la procédure simplifiée (in casu protection contre les congés). Un litige relève de la protection contre les congés dès que le tribunal doit se prononcer sur la fin du bail, que ce soit par exemple en raison de l'inexistence d'un rapport contractuel ou de l'expiration d'un contrat de bail de durée déterminée.

Voir aussi : Yan Wojcik, L'irrecevabilité en procédure ordinaire de la demande reconventionnelle relevant de la "protection contre les congés", in DB n° 35/2023, p. 32 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL);OBLIGATION DE RÉDUIRE LE DOMMAGE

Normes : CO.267.al1; CO.44.al1

Résumé : RESTITUTION DES LOCAUX - EPOUSE DU LOCATAIRE NE PART PAS - DOMMAGES-INTERETS - FAUTE CONCOMITTANTE DU BAILLEUR QUI AGIT EN EVACUATION UNIQUEMENT A L'ENCONTRE DU LOCATAIRE En l'occurrence, suite à la résiliation du bail intervenue pour le 31 août 2017, le bailleur a déposé une requête en évacuation à l'encontre du locataire exclusivement, le 19 septembre 2017, sans attraire son épouse. le bailleur n'a agi contre cette dernière que le 14 novembre 2017, après notification du jugement du Tribunal du 2 novembre 2017 prononçant l'évacuation du locataire mais précisant toutefois que la décision n'était pas opposable à son épouse. Il n'est pas déterminant de savoir si le bailleur était au courant ou non de la séparation des époux et du jugement rendu sur mesures protectrices de l'union conjugale attribuant le logement familial à l'épouse avant d'agir en évacuation contre le locataire, dans la mesure où, dans les deux cas, il devait aussi agir contre son épouse. En effet, malgré l'attribution de l'appartement à l'épouse du locataire, aucun élément ne permet de retenir que le logement avait perdu son caractère familial, en sorte que cette dernière devait être attraite à la procédure d'évacuation. Il en serait allé de même si le couple faisait toujours ménage commun, ce que le bailleur, représenté par une régie, ne pouvait ignorer. Par conséquent, la Cour retiendra que le bailleur a contribué à l'aggravation de son dommage, en ne prenant pas toutes les mesures appropriées pour récupérer rapidement son bien.