Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; LOCATAIRE; DEFAUT DE LA CHOSE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INDEMNITE(EN GENERAL)

Normes : CO.259

Résumé : INDÉPENDANCE DE LA PROCÉDURE DU LOCATAIRE EN CAS DÉFAUT ET DE CELLE DU BAILLEUR À L'ÉGARD DU TIERS RESPONSABLE Les droits du locataire en cas de défaut de la chose louée sont indépendants de ceux que le bailleur peut faire valoir à l'égard du tiers responsable des nuisances ayant entraîné le défaut. Ainsi, le locataire peut avoir droit à une réduction de loyer sans que le bailleur n'obtienne d'indemnité en raison d'une expropriation, et inversement. Ces deux procédures sont indépendantes et peuvent aboutir à des résultats différents.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); SOMMATION; ENVOI POSTAL; LOCATAIRE; CONJOINT; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : PROTESTATION ÉCRITE - NOTIFICATION La protestation écrite du bailleur, à la différence de l'avis comminatoire de l'art. 257d CO, ne doit pas nécessairement contenir une menace de résiliation anticipée, le but étant de rétablir la tranquillité dans l'immeuble, ce qui explique qu'elle n'a pas à être notifiée au conjoint du bailleur. Mais il va de soi qu'elle doit s'adresser à tous les locataires, qui répondent du comportement de leurs auxiliaires, des personnes faisant ménage commun et de leurs employés. Ainsi, une protestation écrite notifiée à un seul des deux locataires qui ont conclu le bail conjointement et solidairement ne remplit pas les conditions nécessaires à une résiliation anticipée du bail.

Voir aussi : ACJ n° 761 du 13.06.2005 R. c/ F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - ABUS DE DROIT Il n'y a abus de droit de la part du bailleur à requérir l'évacuation d'un locataire en retard qu'en présence de montants très réduits. D'après le TF, une somme de 286 fr. n'est en tous cas pas insignifiante (ATF 120 II 31). Ainsi, requérir l'évacuation lorsqu'il subsiste un solde supérieur ou égal à ce montant ne constitue pas un abus de droit.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE; MANIFESTATION DE VOLONTE; FORME ECRITE; SOMMATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : PROTESTATION ÉCRITE DU BAILLEUR L'exigence d'une protestation écrite du bailleur est impérative. Un avertissement oral est insuffisant, même réitéré et resté lettre morte. Ce n'est que si, au vu des circonstances, il apparaît qu'une mise en demeure est manifestement inutile que le bailleur peut s'en dispenser.

TF

Publication CdB 1/03 p. 9 Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 22

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.264

Résumé : RECHERCHE D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - DEVOIR DU BAILLEUR C'est au locataire qu'il incombe de rechercher et de proposer au bailleur un locataire de remplacement convenable. Le bailleur doit participer à cette recherche lorsque son inactivité pourrait lui être reprochée comme une violation des règles de la bonne foi, par exemple lorsqu'il se rend compte que le locataire ne se préoccupe pas (ou pas suffisamment) de la relocation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; ABUS DE DROIT; EVACUATION(EN GENERAL); PAIEMENT; LOYER; DEMEURE; DETTE D'ARGENT

Normes : CO.271

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - PROCÉDURE D'ÉVACUATION Il appartient au locataire qui entend requérir l'annulation du congé de saisir l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception du congé, faute de quoi le locataire est forclos (art. 273 CO) et ne peut plus faire valoir au stade de la procédure d'évacuation les motifs d'annulation du congé tirés des articles 271 et 271a CO. Le bailleur ne commet pas un abus de droit en résiliant le bail puis en persistant dans la procédure alors que le solde dû par le locataire, à l'échéance du délai comminatoire, n'est que de 70 fr.

Voir aussi : ACJ n° 722 du 31.05.02 G. c/ X SA

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; DILIGENCE

Normes : CO.264.al.3.lit.a

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - IMPUTATION SUR LE LOYER - INCOMBANCE DU BAILLEUR - DEVOIR DE RÉDUCTION DU DOMMAGE Le fait que le bailleur ne publie pas d'annonces en vue de la relocation de l'appartement par manque de diligence à la fin de travaux de rénovation, justifie la réduction du montant du loyer dû jusqu'à l'échéance du bail (en l'espèce, libération du paiement de deux mois de loyer), compte tenu du fait que la publication des annonces aurait permis de relouer rapidement les locaux.

TF

Publication ATF 127 III 548 = SJ 2002 I 33 = CdB 2001 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; REMISE(DELIVRANCE); RESILIATION ANTICIPEE; DOMMAGE; DOMMAGES-INTERETS; LOYER; PAYEMENT; DEMEURE; CONSTAT DES LIEUX

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR NON-PAIEMENT - LOCATAIRE NE PRENANT PAS POSSESSION DES LOCAUX Le bailleur peut procéder à la résiliation du bail en vertu de l'article 257d CO dès le moment où il tient les locaux à disposition du locataire. La version italienne de l'article, contenant le terme " remise de la chose ", doit être préférée à la notion francophone de " réception de la chose ". Cas de locataires qui ne se sont pas présentés à l'état des lieux d'entrée, ni n'ont emménagé. Le locataire qui, par sa faute, entraîne une rupture prématurée du contrat doit des dommages-intérêts au bailleur. Le dommage englobe les loyers compris entre la date de résiliation prématurée et le terme pour lequel les locaux auraient pu être objectivement reloués.

TF

Publication SJ 2001 p. 17

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - CARACTÈRE PROVISOIRE DE LA SOUS-LOCATION PAS NÉCESSAIRE L'art. 262 CO, pose à son alinéa premier le principe de l'admissibilité de la sous-location. Il fixe, à l'alinéa 2, les limites étroites permettant au bailleur de refuser son consentement. Dès l'instant où les locataires n'ont pas refusé d'envisager de revenir dans les locaux loués, il n'est pas possible de prétendre qu'ils ont détourné la sous-location de son but.

Voir aussi : ACJ n° 392 du 10.04.2000 SI P. c/ Epoux R. ATF du 11.10.1994 SA x c/ E. = SJ 1995 p. 227

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); MOYEN DE DROIT

Normes : CO.257d

Résumé : DEMANDE D'EVACUATION DEPOSEE A LA CCBL SEPT MOIS APRES LA FIN DU BAIL Le locataire qui a obtenu un délai supplémentaire de six mois pour libérer les locaux ne peut, de bonne foi, soutenir qu'il avait cru que le bailleur allait renoncer à requérir son expulsion, que le bail était reconduit et qu'un nouvel avis comminatoire devait lui être notifié.

Voir aussi : ACJ n° 130 du 10.02.03 H. c/ SI X

TF

Publication ATF 125 III 226 = SJ 1999 p. 369

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : CRITÈRES À PRENDRE EN COMPTE POUR DÉTERMINER LA DURÉE DE LA PROLONGATION Le droit fédéral est violé si le juge, en exerçant son pouvoir d'appréciation, sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il fait abstraction d'éléments d'appréciation pertinents ou s'il tire des déductions injustifiables (ATF 118 II 50). Lorsque le délai de résiliation est exceptionnellement long, le locataire bénéficie de plus de temps pour chercher une solution de rechange, de sorte qu'il peut paraître justifié d'en tenir compte dans une certaine mesure en réduisant la durée de la prolongation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOUS-LOCATION

Normes : aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE RATIONE MATERIAE - RAPPORT BAILLEUR/SOUS-LOCATAIRE - ÉVACUATION Une disposition de droit fédéral ou cantonal contraignant un bailleur principal à s'adresser à la juridiction des baux et loyers pour obtenir l'expulsion d'un sous-locataire sur la base de l'article 641 al. 2 CC (en réservant la compétence des tribunaux civils ordinaires aux seules évacuations de squatters), conduirait à des incertitudes juridiques inacceptables, tout en favorisant des procédés dilatoires. Sous l'angle des articles 274a CO et 56 A LOJ (devenu 56K LOJ, actuel 56M LOJ), il faut au contraire admettre que l'ensemble des actions en évacuation requises par un bailleur principal à l'encontre d'un sous-locataire relève du ressort exclusif des juridictions ordinaires. Telle est la solution qui prévalait jusqu'à présent (ACJ du 10.6.1991 D. c/ K., ACJ du 20.11.1992 L. c/ SI A., ACJ du 21.6.1996 F. c/ SI X), et qui doit être maintenue.

Voir aussi : ACJ n° 757 du 23.06.2000 SI X c/ B.

Remarques : CHANGEMENT DE JURISPRUDENCE : ACJC/646/2019 du 06.05.2019 admet la compétence du Tribunal des baux pour statuer sur tout litige relatif aux baux et loyers opposant un bailleur principal à un sous-locataire.

Richard BARBEY

Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1998

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; CHOSE LOUEE; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); FORME ECRITE

Normes : CO.260a

Résumé : Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le locataire (art. 260a CO) in 10ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; EXIGIBILITE; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DU SOLDE RÉSULTANT D'UN DÉCOMPTE ANNUEL DE FRAIS ACCESSOIRES - DÉFAUT D'ÉXIGIBILITÉ DE LA CRÉANCE Le solde résultant d'un décompte annuel de frais accessoires n'est exigible que lors de la présentation du décompte au débiteur (art. 75 CO) avec l'invitation à s'exécuter. Ce dernier dispose alors, suivant l'usage, d'un délai de paiement de 30 jours (Higi, Commentaire zurichois, n. 23 ad art. 257a-257b CO ; Commentaire de l'USPI, n. 4 ad art. 257c CO ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 204, note 14 ; Petermann, Fasnacht, Heizung-Heizkosten, 4e éd., p. 130, ch. 2 et 4). Le locataire n'est donc pas en demeure au sens de l'art. 257d CO avant l'échéance des 30 jours. Ainsi, le bailleur ne peut, de bonne foi, réclamer au locataire le paiement de ce solde et lui reprocher en même temps d'avoir pris du retard dans l'exécution de cette obligation. Une résiliation du bail pour ce motif est entachée de nullité. Par "frais accessoires échus", il faut entendre non seulement les acomptes provisionnels, mais aussi les montants forfaitairement convenus ou le solde du décompte des frais accessoires. Tel n'est cependant le cas que si le solde réclamé n'est pas contesté; il faut encore que le locataire ait reçu un décompte détaillé, permettant de vérifier si le montant réclamé correspond à ce qui est dû, et ait disposé d'un délai de trente jours pour s'en acquitter. Si ces conditions ne sont pas remplies, le solde de frais accessoires n'est en effet pas échu et la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO est inefficace (ACJC/191/2010 du 15.02.2010).

Voir aussi : ACJC/191/2010 du 15.02.2010

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); FORME ECRITE; ABUS DE DROIT; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT D'UN BAIL COMMERCIAL - CONSENTEMENT ÉCRIT - ABUS DE DROIT Il est abusif, de la part du bailleur, d'invoquer l'absence de consentement écrit lorsque celui-ci a pris connaissance du transfert et a accepté pendant une longue période, sans réagir, les loyers payés par son bénéficiaire (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 387). L'hypothèse de l'abus de droit n'est admise que de manière très restrictive; on ne peut ainsi pas déduire de l'acceptation de paiements de la part d'un tiers que le bailleur ait tacitement consenti au transfert, car le paiement du loyer ne constitue pas une obligation personnelle du locataire (Higi, Commentaire zurichois, n. 28 ad art. 263 CO). (Cas d'une SA intervenant dans l'exploitation d'un café-bar) En revanche, on peut admettre que le bailleur accepte, tacitement ou par actes concluants, le transfert de bail, lorsqu'il est informé de la substitution de locataire et qu'il s'adresse au reprenant en lui réclamant le paiement du loyer (ACJ n° 347 du 18.03.02 R. et B. c/ S et X SA et les références citées).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DOMMAGES-INTERETS; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DOMMAGES-INTÉRÊTS Le bailleur peut anticiper de son propre chef la résiliation du bail et demander au locataire des dommages-intérêts pour le loyer échu entre le départ du locataire et la relocation des locaux (art. 109 al. 2 CO ; Tercier, p.227 n°1843 ; Lachat, Le bail à loyer, 1997 p. 214 n°5.15; Commentaire USPI, n°45 ad art. 257d ; ACJ n°160 du 4.6.1993 SA X, A et C: c/ SA X). Ce principe est basé sur la méthode de la différence (Higi, commentaire zurichois : n° 62 ad art.267d CO). L'indemnité de non-occupation ne saurait correspondre au loyer contractuel, le bail ayant été résilié. Elle doit être fixée en fonction de l'évolution négative du marché et de son incidence sur les possibilités de relocation des locaux, et peut dès lors être arrêtée au montant pour lequel ces locaux furent effectivement reloués, et ce avec un intérêt de 5% courant dès une date moyenne.

Voir aussi : ACJ n° 533 du 15.05.2000 SI X c/ I. SA

TF

Publication CdB 2/96 p. 39

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DOMMAGES-INTERETS; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : DOMMAGES-INTÉRÊTS LORSQUE LE LOCATAIRE A PROVOQUÉ LA RUPTURE DU CONTRAT AVANT TERME - PRINCIPE La résiliation du bail avant terme pour défaut de paiement du loyer expose le locataire à devoir dédommager le bailleur (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 214, ch. 5.15 ; Engel, op. cit. p. 156 ; Schmid, Sprenger et Giger, cités dans le commentaire de l'USPI,). Ces dommages-intérêts correspondent en théorie, au loyer échu entre le départ du locataire et la relocation de l'appartement ou, si l'appartement n'est pas reloué, jusqu'à la première échéance du contrat (Lachat, op.cit. p.214, ch. 5.15). Le dommage peut être diminué, compte tenu des efforts fournis par le locataire de trouver un locataire de remplacement, de ses difficultés financières (art.99 al.3 et 44 al.2 CO), voire du montant du loyer, si celui-ci est élevé.

Voir aussi : ACJ n° 488 du 28.3.94 SI X c/ SA X ACJ n° 1218 du 12.9.94 S. c/ P. ACJ n° 1435 du 17.10.94 O. GmbH c/ SI SA X ACJ n° 80 du 12.02.01 W. c/ S.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION - APPLICATION DE 262 CO À UN CONTRAT PASSÉ EN 1984 L'art. 262 CO est applicable à toutes les sous-locations existant après le 1er juillet 1990 quand bien même le contrat de bail passé en 1984 ne l'a pas prévu initialement. (ATF du 11 octobre 1994 dans la cause C. p. p. e. G. c/ E., publié in SJ 1995 p. 227 ss; Lachat, La sous-location, in SJ 1992 p. 469 ss, spéc, p. 473 et les références doctrinales). L'article 262 alinéa 2 lettre a CO permet au bailleur de refuser son consentement à la sous-location si le locataire refuse de lui en communiquer les conditions. Le bailleur est dès lors en droit de résilier le bail pour de justes motifs, selon l'art. 257f CO.

Voir aussi : ACJ n° 259 du 23.10.92 SI A. c/ F.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DOMMAGES-INTERETS; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.257d

Résumé : DOMMAGES-INTÉRÊTS En cas de résiliation pour défaut de paiement, le bailleur a droit, en application de l'art. 97 CO, à des dommages-intérêts correspondant au loyer échu entre le départ du locataire et la relocation effective des locaux. Un délai de deux mois et demi entre la conclusion d'un nouveau contrat et l'entrée du nouveau locataire va au-delà de ce qu'on peut raisonnablement exiger. La Cour retient qu'un mois et demi étaient suffisants.

Voir aussi : ACJ n° 1007 du 9.09.02 D. c/ B. (1 mois et demi de loyer et indemnité de 10% du montant annuel du loyer)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; COLOCATAIRE; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION - PLURALITÉ DE LOCATAIRES En cas de pluralité de locataires, le congé doit être adressé à tous ceux-ci (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 413, ch. 6.6 et les réf. cit.), notamment dans le cas du non-paiement du loyer. Le paiement du loyer est une obligation principale divisible (Engel, Traité des obligations en droit suisse, Neuchâtel 1973, p. 557), mais la restitution de la chose louée constitue une obligation indivisible à la pluralité des locataires (Gauch, Schraner, Commentaire ad. art. 70 CO, N 17). L'article 257d CO n'implique pas des mises en demeure et des avis de résiliation simultanés à l'égard d'une pluralité de colocataires, engagés solidairement. Toutefois, l'ensemble des locataires bénéficiera du délai imparti au dernier d'entre eux, dès lors que l'évacuation ne peut être ni ordonnée ni exécutée avant que tous les débiteurs aient été mis en demeure et aient reçu l'avis de résiliation. L'évacuation ne peut être prononcée que contre les locataires qui ont été assignés.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE

Normes : CO.259g

Résumé : PROPORTION ENTRE LE LOYER CONSIGNÉ ET L'IMPORTANCE DU DÉFAUT Le droit de consigner appartient au preneur de la chose louée défectueuse, sans avoir à respecter une proportion entre l'importance du défaut et le montant du loyer consigné (SVIT - Kommentar Mietrecht, n. 4 ad art. 259g CO; Zihlmann, Das Neue Mietrecht, p. 72/73; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 181 ch. 7.4.1. et les renvois). Ce principe est applicable sous réserve de l'interdiction de l'abus de droit (Lachat, op.cit., p. 129). Norme relativisée par l'art. 259h CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOUS-LOCATION

Normes : aLOJ.56M

Résumé : USAGE EXCESSIF DE LOCAUX DONT LE BAIL PRÉVOIT UNE UTILISATION NON EXCLUSIVE Le TBL est compétent pour connaître d'une action en évacuation contre un locataire qui fait un usage excessif de locaux qui lui sont loués de manière non exclusive en plus d'autres locaux dont il a la pleine jouissance, car il s'agit d'un problème d'exécution du contrat de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SUBSTITUTION DE PARTIE

Normes : LPC.28

Résumé : RECTIFICATION DES QUALITÉS - SUBSTITUTION DES PARTIES Dans une procédure en évacuation dirigée contre un locataire, le TBL ne saurait, croyant rectifier les qualités, substituer une partie défenderesse (l'occupant des locaux) à une autre (le locataire d'après le contrat de bail).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2020; CdB 4/20, p. 124ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;RESTITUTION ANTICIPÉE;LOCATAIRE DE REMPLACEMENT;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;BAILLEUR(BAIL À LOYER)

Normes : CO.264; CCR.9

Résumé : LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - DOCUMENTS UTILES A teneur de l’art. 35 RULV (Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud) et de l’art. 9 du contrat-cadre romand de baux à loyer, si le bailleur a des objections fondées concernant le candidat proposé, il doit sans délai indiquer au locataire sortant les motifs de son refus. Avant de se prononcer, le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d’un délai de réflexion suffisant. C’est au locataire sortant qu’il incombe de fournir au bailleur tous les renseignements concernant les candidats de remplacement, le bailleur devant pour sa part vérifier la solvabilité du locataire de remplacement. Outre l’extrait du registre des poursuites, le bailleur peut demander à propos du candidat des attestations ou des décomptes de salaire, un extrait de compte bancaire ou une taxation fiscale. Toutefois, il ne saurait être question à cet égard de fixer un cadre rigide quant aux documents exigibles. Si des documents manquent au dossier du candidat présenté, c’est également au bailleur qu’il appartient de le signaler au locataire sortant dans les plus brefs délais. Dans l’hypothèse où le bailleur ne sollicite pas à cet effet le locataire sortant, il ne peut en principe pas refuser la candidature proposée en invoquant précisément l’absence de certains documents nécessaires qu’il n’a pas requis.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 4/2019, p. 99

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; PERSONNE MORALE

Normes : CO.272

Résumé : BESOIN DE LA PERSONNE MORALE En matière de prolongation, le besoin personnel d'un actionnaire de la société bailleresse peut être pris en considération, mais dans une moindre mesure par rapport à la situation où le bailleur est une personne physique.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_447/2015 du 31 mars 2016 et ATF 132 III 737

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; DEMEURE; EXPULSION DE LOCATAIRE; SURSIS CONCORDATAIRE ; POURSUITE POUR DETTES; SUSPENSION DE LA PROCÉDURE

Normes : CO.267; LP.38; LP.293c; LP.297.al.5

Résumé : SURSIS CONCORDATAIRE - PAS DE SUSPENSION DE LA PROCÉDURE D'EXPULSION Le sursis provisoire, dont les effets sont les mêmes que ceux d'un sursis définitif (art. 293c al. 1 LP), a notamment pour effet de suspendre, sauf urgence, les procès civils et les procédures administratives portant sur les créances concordataires (art. 293c al. 1 et art. 297 al. 5 LP). La restitution des locaux n'étant pas une prestation en argent, les art. 38 al. 1 LP et 335 al. 1 et 2 CPC excluent que cette restitution soit l'objet d'une poursuite pour dettes ou constitue une créance concordataire selon l'art. 297 al. 5 LP. La restitution des locaux est de plus une prestation indivisible; cela exclut d'emblée qu'à l'issue de la procédure concordataire, une renonciation partielle puisse être imposée au créancier ou consentie par lui conformément à l'art. 314 al. 1 LP. Il est ainsi logique que par l'effet de l'art. 38 al. 1 LP, une prétention de cette nature soit exclue de la procédure concordataire et de la suspension des procès civils prévue par l'art. 297 al. 5 LP.

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.259d

Résumé : TABLEAU SYNOPTIQUE DE LA REDUCTION DU LOYER (art 259d CO) CASUISTIQUE (Ancien et Nouveau Droit. Résumés) Demander au Greffe du TBL la version papier de ce tableau ou consulter la version Internet.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 138 III 401, SJ 2012 I p. 446

Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE;SIGNATURE;FORME ET CONTENU;ABUS DE DROIT

Normes : CO.269d; CC.2.al2

Résumé : AVIS DE MAJORATION DE LOYER - FACSIMILÉ DE SIGNATURE - DÉNONCIATION ABUSIVE DU VICE DE FORME Le locataire qui paie le loyer dans l'ignorance du vice de forme ne peut pas susciter ainsi une confiance digne de protection dans la validité de l'augmentation de loyer. L'exigence d'une signature manuscrite vise à éviter que l'identité de l'auteur de la déclaration reste incertaine. Si le locataire dénonce un vice de forme à cet égard dans la majoration de loyer pour demander après coup le remboursement de la différence de loyer, bien qu'il n'ait existé aucun doute sur l'identité de l'auteur de l'avis et que les deux parties aient en pratique respecté cette hausse inattaquée, il poursuit un but non couvert par l'exigence de forme et se comporte de manière abusive.

Voir aussi : ACJC/741/2020 du 29.05.2020 (absence de signature); ACJC/1496/2020 du 26.10.2020 (la transmission d'une formule officielle de fixation du loyer par voie électronique, remplie de manière manuscrite et comportant une signature manuscrite, et non mécanique, est valable)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : PROLONGATION DU BAIL A LOYER - CASUISTIQUE Prolongation maximum de quatre ans pour une dame âgée de 84 ans, demeurant dans son logement depuis 1966 et disposant de ressources financières limitées.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : PROLONGATION DU BAIL A LOYER - CASUISTIQUE 9 mois pour logement subventionné, de façon à ce que ce délai ne dépasse pas le délai d'une année de l'art. 19 al. 1 RGL et pour tenir compte du fait que le bail a duré 9 ans et que la locataire n'a pas entrepris de recherches sérieuses de solutions de relogement.

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; DUREE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.272b.al.1

Résumé : DUREE DE LA PROLONGATION: CASUISTIQUE Unique prolongation de bail pour un logement : ACJ n° 211 et n° 212 du 31.08.1992 A. c/ S.-M. et c/ W. ACJ n° 213 du 31.08.1992 P. c/ SI X ACJ n° 250 du 09.10.1992 Hoirie C. c/ G. ACJ n° 253 du 09.10.1992 D. c/ A. ACJ n° 65 du 17.01.2000 S. c/ R. ACJ n° 534 du 15.05.2000 M. c/ U. SA ACJ n° 1345 du 21.12.2000 P. c/ S. SA ACJ n° 997 du 09.10.2000 J. c/ M. (3 ans) ACJ n° 369 du 23.04.2001 C. c/ C. et P. (2 ans) ACJ n° 708 du 22.06.2001 P. et M.B. c/ E. (2 ans) ACJ n° 33 du 14.01.2002 M. c/ X SA (30 mois) ACJ n° 334 du 18.03.2002 M. c/ R. (1 an) ACJ n° 338 du 18.03.2002 P. c/ P. (18 mois) ACJ n° 474 du 15.04.2002 A. c/ C. (4 ans) ACJ n° 1005 du 09.09.2002 S. c/ S. (3 ans) ATF 4C.224/2002 du 16.10.2002 G. c/ V. (24 mois) ATF 4C.267/2002 du 18.11.2002 = SJ 2003 I p. 261 = CdB 3/2003 p. 82 (3 ans) ACJ n° 124 du 10.02.2003 Z. c/ A.-L. (3 ans) ACJ n° 344 du 07.04.2003 L. c/ F. (22 mois) ACJ n° 42 du 13.01.2003 D. et G. c/ B. (2 ans) ACJ n° 39 du 12.01.2004 V. c/ C. (3 ans) ATF 4C.55/2004 du 07.05.2004 = DB 2006 p. 38, n° 20 (2 ans) ACJ n° 1282 du 08.11.2004 L. c/ B. (20 mois) ACJ n° 249 du 06.03.2006 D. c/ R. (2 ans) ACJ n° 629 du 12.06.2006 M. c/ F. (3 ans) ACJ n° 1102 du 09.10.2006 R. c/ I. (4 ans) ACJ n° 747 du 11.06.2007 C. c/ M. (2 ans) ACJ n° 869 du 22.06.2007 C. c/ S. (3 ans) ACJ n° 1168 du 08.10.2007 J. c/ L. (4 ans) ACJ n° 1169 du 08.10.2007 B. c/ E. de G. (2 ans) ACJ n° 1488 du 10.12.2007 C. C/ G. (2 ans et demi) ACJC/1026/2008 du 08.09.2008 D.L. c/ C. (2 ans) ACJC/1174/2008 du 06.10.2008 R. c/ O. (3 ans) ACJC/1181/2008 du 06.10.2008 S. c/ M.G. (1 an) ACJC/243/2009 du 09.03.2009 A. c/E. de G. (3 ans et demi) ACJC/457/2009 du 20.04.2009 E. c/ SI B. (2 ans) ACJC/710/2009 du 15.06.2009 J. c/ F.F. SA (2 ans) ACJC/1147/2009 du 05.10.2009 H. c/ F.-I. (3 ans et 1 mois) ACJC/1574/2009 du 22.12.2009 (2 ans) ACJC/53/2010 du 18.01.2010 (4 ans) ACJC/560/2010 du 17.05.2010 (2 ans) ACJC/579/2010 du 17.05.2010 (3 ans) Unique prolongation de bail pour des locaux commerciaux : ACJ n° 14 du 24.01.1992 SI X c/ SA X ACJ n° 218 du 31.08.1992 SA X c/ SI SA X ACJ n° 237 du 18.09.1992 B. c/ SI X ACJ n° 110 du 29.03.1993 X SA c/ SI SA X. ATF non publié du 15.05.2000 A. c/ T. ACJ n° 216 du 12.03.2001 P. c/ S. et S. SA (6 ans) ACJ n° 974 du 08.10.2001 B.M. c/ P. (6 ans) ACJ n° 749 du 14.06.2004 H. c/ P. (2 ans) ACJ n° 1207 du 06.11.2006 G. c/ N. (2 ans) ACJ n° 864 du 22.06.2007 S. c/ F. (3 ans et demi) ACJ n° 1301 du 05.11.2007 O. c/ C. (5 ans) ACJ n° 276 du 03.03.2008 G. c/ X SA et F.B. (4 ans) ACJC/574/2008 du 05.05.2008 E.O. SA c/ C. ACJC/429/2009 du 20.04.2009 D.C. c/ M. Sàrl (4 ans) ACJC/1151/2009 du 05.10.2009 S. c/ A. (5 ans) ACJC/1294/2009 du 02.11.2009 C. c/ V-D (4 ans et demi) ACJC/57/2010 du 18.01.2010 (3 ans et demi) Première prolongation de bail pour des locaux commerciaux : ACJC/1149/2002 (4 ans) ACJC/863/2007 (2 ans et demi) ACJC/984/2007 (2 ans et demi) ACJC/431/2008 (2 ans et demi) ACJC/1033/2008 (4 ans)

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2006 I p. 237 CdB n° 3/06 p. 69 DB 2007 p. 19 n° 8

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX DE CONSTRUCTION; DOMMAGE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CC.679; CC.684

Résumé : NUISANCES D'UN CHANTIER VOISIN - INDEMNISATION DU PROPRIÉTAIRE DONT LES LOCATAIRES ONT OBTENU UNE RÉDUCTION DE LOYER Lorsque des travaux de construction importants troublent le voisinage et engendrent des immissions qui, tout en étant inévitables et devant par là même être supportées, dépassent ce qui peut être admis dans l'utilisation d'un bien-fonds, le propriétaire concerné doit indemniser équitablement le voisin qui subit de ce fait un dommage important. Le dommage inclut en principe les réductions de loyer octroyées aux locataires du propriétaire lésé ainsi que le frais et les honoraires à sa charge, et cela même si les travaux entrepris sont parfaitement conformes à la loi.

Voir aussi : MRA 3/2007 p. 96 (traduction en allemand)

TF , Ière Cour civile

Publication SJ 2005 I 141 CdB 3/2005 p.84 DB 2006 p. 45, n° 24

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); PLUS-VALUE

Normes : CO.260a.al.3; CO.272

Résumé : INDEMNITÉ POUR PLUS-VALUE CONSIDÉRABLE ET CONSÉQUENCES PÉNIBLES DU CONGÉ Lorsque le locataire a rénové les locaux avec le consentement écrit du bailleur, il lui est loisible de lui réclamer une indemnité s'il estime que la chose présente une plus-value considérable résultant de cette rénovation. En règle générale, une telle faculté exclut la possibilité pour le locataire de fonder sa requête en prolongation du bail sur la conséquence pénible que représenterait l'extinction du bail avant l'amortissement des sommes investies par lui pour rénover la chose louée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; CALCUL; EQUITE; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.259d

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - PRINCIPES RELATIFS À LA RÉDUCTION DU LOYER L'application de la méthode dite proportionnelle n'étant pas toujours facile à pratiquer, le juge peut effectuer une appréciation en équité et se référer à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL; LOYER ABUSIF; LOGEMENT SOCIAL; POUVOIR D'EXAMEN

Normes : CO.269a; OBLF.14

Résumé : TRAVAUX DE RÉNOVATION - EXAMEN DU JUGE - APPLICATION EXCLUSIVE DES RÈGLES DU DROIT FÉDÉRAL RELATIVES AU CONTRAT DE BAIL À LOYER - FORCE DÉROGATOIRE DU DROIT FÉDÉRAL Le juge, dans l'examen de la répercussion sur le loyer de travaux de rénovation de l'immeuble ayant engendré une plus-value, doit se fonder, conformément au principe de la force dérogatoire du droit fédéral, exclusivement sur les dispositions du CO et de l'OBLF. Il ne saurait ainsi tenir compte des critères retenus par le Département de l'Aménagement, de l'Equipement et du Logement (DAEL) en application de la LDTR. Les deux législations, l'une fédérale, l'autre cantonale, visent des buts différents. Les calculs qui en découlent sont différents. Le DAEL fixe le montant maximum des loyers (art. 11 LDTR) et non pas le montant susceptible d'obtenir un rendement qui n'est pas excessif (art. 269 CO). Il y a toutefois une exception à ce principe lorsque le contrôle étatique sur le loyer fondé sur la LDTR est assortie d'une aide cantonale au sens de l'art. 253b al. 3 CO.

Voir aussi : ACJ n° 1339 du 21.12.2000 SI X c/ L.ATF 1P.20/2005 du 18.03.2005, in SJ 2005 I 485 ( Fiche 2309414 )

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 227 = SJ 1999 p. 369

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); ACTE CONCLUANT; FORME ECRITE

Normes : CO.263

Résumé : CONDITIONS AUXQUELLES EST SUBORDONNE UN TRANSFERT DE BAIL Le consentement du bailleur, exigé par l'art. 263 al. 1 CO, suppose qu'une demande de transfert lui ait été présentée par le locataire, demande dont celui-ci doit apporter la preuve. Le consentement du bailleur est une condition suspensive du transfert. L'exigence de la forme écrite ne doit pas être confondue avec l'exigence du consentement. Plusieurs auteurs soutiennent qu'il peut y avoir abus de droit à invoquer l'absence de forme écrite si le consentement a été donné par acte concluant, mais cette question ne se pose pas si aucun consentement du bailleur n'a été prouvé. Le fait que le bailleur ait accepté des versements par le débit d'un compte dont le recourant n'était pas ou n'était pas seul titulaire ne constitue pas un indice en faveur d'un consentement; le loyer ne doit pas nécessairement être payé par le locataire personnellement.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_55/2008 du 26.03.2008, in DB 2008 p. 30 n° 12; arrêt de la Cour d'appel civile de NE in CdB 1/2019, p. 21 ss

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 120 = JT 2000 I 622 = SJ 1999 p. 465

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; DEFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.257d

Résumé : CONSIGNATION DES LOYERS - RESILIATION POUR DEFAUT DE PAIEMENT DU LOYER Si, lors de la consignation, le locataire part de bonne foi de l'idée que la chose louée présente un défaut qu'il n'a pas à réparer ni à supporter, les loyers sont réputés payés, et une résiliation extraordinaire d'après l'art. 257d CO n'est pas valable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; ANNULABILITE; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; SOMMATION

Normes : CO.257d

Résumé : AVIS COMMINATOIRE INEXACT Lorsque le montant figurant sur l'avis comminatoire est inexact, le congé n'est pas nul pour autant. Un tel congé est annulable uniquement s'il contrevient aux règles de la bonne foi. Tel n'est pas le cas lorsque le locataire reste devoir au bailleur un montant correspondant à plusieurs loyers arriérés à l'expiration du délai de paiement fixé par le bailleur.

Voir aussi : ACJ n° 285 du 03.03.2008 B. c/ F.-I. SA

TF

Publication ATF 124 III 145 = SJ 1998 p. 535 ATF 119 II 232 = JT 1994 I

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; MOYEN DE PAIEMENT; CALCUL DU DELAI

Normes : CO.257d

Résumé : RESPECT DU DÉLAI EN CAS DE PAIEMENT PAR BULLETIN DE VERSEMENT ET PAR MANDAT POSTAL La remise d'un bulletin de versement postal vaut en principe désignation de la Poste comme bureau de paiement. Lorsqu'un locataire est sommé de verser un arriéré de loyer sur un compte de chèques postaux avec un bulletin de versement annexé, il peut donc en principe partir de l'idée qu'il suffit, pour que le délai de paiement soit respecté, qu'il effectue le paiement au bureau de poste avant l'échéance. Les éventuels retards de transmission ou de comptabilisation sont à la charge du créancier qui a désigné la poste comme lieu de paiement. ATF 124 III 145 = SJ 1998 p. 535 En revanche, quand les parties n'ont rien convenu sur les modalités du paiement du loyer, le paiement par mandat postal prend date quand le créancier reçoit les espèces. En effet, les dettes d'argent étant portables (art. 74 CO), le mandat doit être donné à l'auxiliaire (la poste, p. ex.) assez tôt pour que le paiement soit parfait à l'expiration du délai. Dans ce cas, le risque de perte ou de retard est à la charge du débiteur. Le bailleur n'abuse pas de son droit si, après la réception de paiements tardifs de loyer, il résilie le bail pour non-paiement. ATF 119 II 232 = JT 1994 I 201

Voir aussi : ATF non publié du 27.02.1997 Fondation X c/ DP ACJ n° 770 du 11.06.2007 X c/ V.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; ACTIONNAIRE; LOCATAIRE

Normes : CO.272.al.2.let.d

Résumé : BESOIN DU LOCATAIRE-ACTIONNAIRE Le besoin invoqué par l'un des actionnaires de la bailleresse ne peut faire échec à la requête en prolongation de bail. Tout au plus peut-il entrer en considération dans la pondération des intérêts respectifs.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DROIT DIPLOMATIQUE ET CONSULAIRE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : LPC.3

Résumé : MISSION DIPLOMATIQUE : PAS DE PERSONNALITÉ JURIDIQUE Selon les règles coutumières du droit international public, une mission diplomatique ou un poste consulaire n'a pas la personnalité juridique. Elle n'est que l'organe chargé de représenter l'Etat auprès d'autres sujets de droit public (JAAC 1981, fasc. 45/1 No 25 = ASDI 1982 p. 97; P. Cahier, Le droit diplomatique contemporain, p. 240). Le jugement condamnant une mission diplomatique (in casu : évacuation) est donc nul. Idem pour une Ambassade. Voir JTB n° 138/D du 08.06.89 SI X c/ Ambassade de T. Idem pour un Consulat. Voir ACJ n° 28 du 25.02.91 Consulat de X. c/ A.

Voir aussi : SJ 1985 p. 169 ACJ n° 173 du 10.06.91 Etat X c/ SA X

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch avril 2024

Descripteurs : BAIL À LOYER;TRANSACTION(ACCORD);RÉVISION(DÉCISION)

Normes : CPC.328.al1.letc; CO.23

Résumé : TRANSACTION JUDICIAIRE - REVISION - ERREUR ESSENTIELLE Une partie ne saurait se prévaloir d’une erreur essentielle en lien avec un point controversé qui devait justement être réglé par transaction (caput controversum). A défaut, la problématique représentant l’objet même de la transaction pourrait être remise en question.

CJ , CACJ

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SOMMATION;DÉLAI

Normes : CO.257f.al3

Résumé : CONGE EXTRAORDINAIRE - ACTIVITE PROSTITUTION - MISE EN DEMEURE - CONTESTATION DU LOCATAIRE - RESILIATION QUATRE JOURS PLUS TARD Grief soulevé par le locataire en lien avec l'absence de délai de mise en conformité. Le locataire a adressé à la régie en date du 28 octobre 2020, soit immédiatement après la réception de l'avertissement du 26 octobre 2020, un courriel par lequel il contestait les accusations dirigées à son encontre. Il ressort de façon claire de cette réponse que le locataire n'entendait pas donner une quelconque autre suite à la mise en demeure reçue. La fixation d'un délai plus long n'aurait de toute évidence rien changé, quoiqu'en dise le locataire dans ses écritures. Au demeurant, l'avertissement exigé par l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas nécessairement comporter la fixation d'un délai de mise en conformité. Partant, la bailleresse était fondée, au vu de la réponse laconique du locataire, à résilier le bail sans plus attendre, en application de l'art. 257f al. 3 CO.

CJ , CACJ

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;FORME ET CONTENU

Normes : CO.273

Résumé : AVIS DE RESILIATION - CONTENU DE L'ENVOI En cas d'envoi sous pli recommandé, l'auteur du congé doit à tout le moins prouver que son destinataire a reçu l'avis de retrait. Selon la jurisprudence, l'avis de retrait est censé avoir été déposé dans la boîte aux lettres tant qu'il n'y a pas de circonstances propres à retenir un comportement incorrect des agents postaux. Il appartient au destinataire de renverser cette présomption; une vraisemblance prépondérante suffit. La possibilité théorique d'une faute de la poste, toujours existante, ne suffit pas à renverser la présomption, tant qu'il n'y a pas des indices concrets d'une faute. L'allégation d'un justiciable selon laquelle il est victime d'une erreur de notification par voie postale et par conséquent sa bonne foi, ne peuvent être prises en considération que si la présentation qu'il fait des circonstances entourant la notification en cause est concevable et repose sur une certaine vraisemblance. Il en va de même lorsque le contenu de l'envoi est contesté. S'il est établi que le pli recommandé a été remis à temps et si l'expéditeur donne des indications motivées sur son contenu, une présomption de fait plaide pour l'exactitude de cette version des faits, le destinataire pouvant par contre apporter la preuve que le contenu effectif de l'envoi était différent. Le destinataire doit alléguer des éléments concrets qui éveillent des doutes relatifs au contenu de l'envoi. La question de savoir s'il existe des éléments concrets qui permettent d'éveiller des doutes sur la présomption de réception est une question d'appréciation des preuves.

CJ , ACJC

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SOUS-LOCATION;NOM

Normes : CO.271; CO.271a; CO.262

Résumé : CONGE - SOUS-LOCATION - IDENTITE DES SOUS-LOCATAIRES Dans le cadre d'une sous-location, l'identité du sous-locataire et le nombre d'occupants de l'objet loué constituent des éléments essentiels du contrat. Le fait que les appelants qualifient leur habitat de "projet alternatif", notion au demeurant particulièrement floue, ne change rien à ce qui précède.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉVISION(DÉCISION);TRANSACTION(ACCORD)

Normes : CPC.328

Résumé : REVISION - TRANSACTION JUDICIAIRE Une précision ou un changement de jurisprudence postérieur à la conclusion d'une transaction judiciaire ne constitue pas un motif de révision de ladite transaction.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch janvier 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RESTITUTION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CO.257d; CO.97

Résumé : RESILIATION - RESTITUTION - FRAIS POUR VIDER ET NETTOYER LES LOCAUX Lorsque le locataire n’a contesté ni l’avis comminatoire, ni la résiliation du bail et a remis les clés de l’appartement ou des locaux au bailleur, il y a lieu d’admettre qu’il a restitué les locaux par actes concluants. Le bailleur peut alors notamment obtenir le remboursement des frais qu’il a dû assumer pour faire vider et nettoyer les locaux par un tiers en application de l’art. 97 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;CUMUL D'ACTIONS

Normes : CPC.257; CPC.90; CO.257d

Résumé : CAS CLAIR - CUMUL D'ACTIONS - EVACUATION ET PAIEMENT En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus au sens de l'art. 257d CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires. En ce qui concerne le paiement de créances pécuniaires, le bailleur peut réclamer les loyers et frais accessoires arriérés, dus en vertu du contrat jusqu'à la fin du bail, et, faute de restitution à l'échéance, une indemnité pour l'occupation illégitime des locaux. Il s'agit là d'un cumul objectif d'actions (art. 90 CPC), qui est admissible dans la procédure sommaire de l'art. 257 CPC dans la mesure où il ne complique pas ou ne ralentit pas son déroulement. Lorsqu'il est aisé de dissocier les différentes prétentions du requérant, le tribunal peut admettre les prétentions qui peuvent être établies immédiatement conformément à l'art. 257 al. 1 let. a et b CPC et déclarer irrecevables celles qui ne peuvent pas l'être (s'agissant d'arriérés de loyers, d'indemnités pour occupation et de frais de sommation et de rappel, cf. TF 4A_571/2018 du 14.1.2019 c. 7). Certes, dans deux arrêts précédents, le TF a jugé qu'il n'appartient pas au juge saisi d'une requête de protection dans les cas clairs d'instruire et de faire un tri entre les faits allégués pour déterminer ce qui doit être admis ou rejeté, " les conclusions devant en effet pouvoir être admises dans leur intégralité ", sous peine d'irrecevabilité (ATF 141 III 23 c. 3.3 et TF 5A_768/2012 du 17.5.2013 c. 4.3). Ces deux jurisprudences ne peuvent cependant trouver application en l'espèce, des conclusions en expulsion peuvent être aisément dissociées des conclusions en paiement d'arriérés de loyers et d'indemnité pour occupation illicite.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 17.06.2022, rendu le 31.08.2022, CONFIRME, 4A_275/2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;SUBSTITUTION DE PARTIE

Normes : CO.261.al1; CPC.83.al1

Résumé : ALIENATION EN COURS DE PROCES - BAIL RESILIE - APPLICATION DE L'ART. 261 CO La théorie du locataire, qui n'est étayée par aucune référence juridique, selon laquelle l'art. 261 CO ne s'appliquerait pas, car le contrat de bail a pris fin avant la vente de l'immeuble est inexacte. La notion de "bail" de l'art. 261 CO recouvre les droits et obligations découlant du contrat, de sorte qu'en achetant l'immeuble dans lequel sont situés les locaux litigieux, la nouvelle propriétaire a repris les droits et les obligations qui découlaient du contrat de bail par lequel avaient été liés la précédente propriétaire et le locataire. Ainsi, la nouvelle propriétaire a repris le droit de se voir restituer la chose louée après la fin du bail (art. 267 CO). La nouvelle propriétaire ayant acquis l'immeuble abritant les locaux litigieux en cours d'instance, l'art. 83 CPC est applicable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ANTICIPÉE;DILIGENCE;SÛRETÉS

Normes : CO.257f.al3; CO.257e

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DU LOCATAIRE DE FOURNIR DES SÛRETÉS La violation par le locataire de son obligation de fournir des sûretés, in casu pour des locaux commerciaux, lorsque le contrat le prévoit, l'expose à la résiliation anticipée du bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO.

François BOHNET et Luca MELCARNE

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.1ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE SOMMAIRE;CAS CLAIR

Normes : CPC.257

Résumé : DIX ANS DE CAS CLAIRS EN DROIT DU BAIL, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.1ss

Remarques : Doctrine

Carole WAHLEN

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.93ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE

Normes : CO.253ss; CO.255

Résumé : LES CONTRATS DE DURÉE DÉTERMINÉE ET LA PROTECTION DES LOCATAIRES, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.93ss

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉNOVATION D'IMMEUBLE;PLUS-VALUE

Normes : CO.260a

Résumé : LOCAUX NUS - AMÉNAGEMENT PAR LE LOCATAIRE - INDEMNITÉ - CONDITIONS Lorsque les locaux loués à l'état brut ne sont rendus exploitables pour l'affectation convenue que par les travaux effectués par le locataire, ceux-ci ne tombent pas sous le coup de l'art. 260a al. 1 CO, car il ne s'agit pas de travaux d'entretien ou de rénovation. En principe, le locataire n'a pas droit à une indemnité en cas de plus-value à la fin du bail (art. 260a al. 3 CO) car les parties en ont d'ordinaire tenu compte dans la fixation de loyer (loyer réduit). Si le loyer ne tient pas compte de l'investissement du locataire, il faut prévoir une indemnité par le bailleur à la fin du bail et en définir le mode de calcul. Si aucune compensation n'est prévue, la doctrine se partage entre une obligation du bailleur d'indemniser en fin de bail sur une application analogique de l'art. 260a al. 3 CO (cf. CARRON, Le bail de locaux nus ou bruts (Rohbaumiete), in 20ème Séminaire sur le droit du bail, Neûchatel 2018, n. 167, note de bas de page ch. 217 et auteurs cités) ou de celle de l'art. 256 CO (AUBERT, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, ad art. 260a CO, n. 30). Dans le cas d'espèce, les travaux d'aménagement ne peuvent être considérés comme des travaux d'entretien ou de rénovation et n'ouvrent en principe pas le droit à une indemnité pour plus-value au sens de l'art. 260a al. 3 CO, sauf si les parties n'ont prévu aucune compensation. Or, que les travaux soient considérés comme des travaux à plus-value soumis directement à l'art. 260a al. 3 CO ou comme des travaux d'aménagement pour lesquels aucune compensation n'a été prévue pouvant bénéficier de l'application analogique de l'art. 260a al. 3 CO préconisée par une partie de la doctrine, la disposition en question conserve son caractère dispositif et laisse place à la liberté contractuelle des parties. Dans le cas d'espèce, les parties avaient prévu que la locataire renoncerait à toute indemnité en fin de bail pour les travaux à plus-value effectués dans les locaux.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;REPRÉSENTATION

Normes : CO.32

Résumé : CONCLUSION DU CONTRAT - REPRÉSENTATION PAR LA RÉGIE Une régie peut valablement conclure un contrat au nom et pour le compte d’un tiers dont elle ne révèle pas l’identité (art. 32 al. 1 CO). Il incombe seulement à la régie, représentante, d'indiquer plus tard au locataire la personne qu'elle représentait dans l'éventualité où la collaboration de cette personne devient nécessaire à l'exécution du contrat. La détermination des volontés des parties ou de leurs représentants ou encore des faits dont ils avaient connaissance relève de la constatation des faits et n’est en principe pas examiné par le Tribunal fédéral (art. 105 LTF).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter Bail.ch avril 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOCAL PROFESSIONNEL;CHOSE MOBILIÈRE

Normes : CO.272; CO.273c; LOJ.89

Résumé : LOCAUX COMMERCIAUX AMOVIBLES Un bail dont les locaux loués se situent à un endroit fixe, mais devant être enlevés l’hiver, n’est pas un bail mobilier. En effet, la nature du contrat n’est pas influencée par une utilisation saisonnière et intermittente. Dès lors, la location d’un pavillon amovible, mais avec un emplacement fixe, qui renferme un local destiné à un usage commercial, est un bail de locaux commerciaux auquel les art. 272 et 272b CO, relatifs à la prolongation du contrat, s’appliquent. Une convention excluant leur application est nulle (art. 273c CO) .

Remarques : renverse jurisprudence genevoise, cf. fiche n° 2310672

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter Bail.ch mars 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCÉDURE;DROIT D'ÊTRE ENTENDU

Normes : Cst.29

Résumé : DROIT D'ÊTRE ENTENDU - REPORT D'AUDIENCE Le droit d’être entendu constitue un moyen d’éviter qu’une procédure judiciaire n’aboutisse à un jugement vicié en raison de la violation du droit des parties de participer à la procédure. Lorsqu’on ne voit pas quelle influence la violation du droit d’être entendu a pu exercer sur la procédure, il n’y a pas lieu d’annuler la décision attaquée. In casu, la décision ne saurait être annulée au motif que les défendeurs se sont vus refuser un second report d’audience, demandé tardivement, et dont la motivation ne convainc pas. De plus, les défendeurs omettent d'indiquer, même par simple allusion, les arguments de fait ou de droit qu'ils auraient soulevés à l'audience, s'ils s'y étaient présentés, propres à changer l’issue de la procédure.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch décembre 2019 et janvier 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE ; CONSIGNATION EN JUSTICE

Normes : CPC.243.al.2.let.c

Résumé : PROCÉDURE SIMPLIFIÉE - NOTION DE CONSIGNATION DE LOYER La notion de consignation de loyer au sens de l'art. 243 al. 2 let. c CPC doit se comprendre de manière large et en tenant compte du fait que cette institution sert de « moyen de pression » pour le locataire. Il faut comprendre aussi bien les litiges portant sur la consignation même du loyer, que les prétentions relevant des droits relatifs aux défauts au sens de l'art. 259a al. 1 CO, indépendamment de la valeur litigieuse, et pour lesquels le locataire fait valoir le moyen de pression de la consignation du loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE

Normes : CPC.247.al.2

Résumé : INVESTIGATIONS DU JUGE - LIMITES La maxime inquisitoire simple prévue par l'art. 247 al. 2 CPC implique la possibilité, pour le juge, de se fonder sur tous les faits pertinents et établis, même si les parties ne les ont pas invoqués. Le juge doit en principe les retenir spontanément, mais cela ne dispense pas les parties de collaborer activement à la procédure, ce à quoi le tribunal doit le cas échéant les inciter en les interpellant ; à défaut d'une telle collaboration des parties, le procès peut être clos sans que le juge soit tenu d'instruire d'office, car la maxime inquisitoire atténuée sert à favoriser une procédure accessible à des non-juristes, non à suppléer les carences d'une partie négligente ou refusant de s'exprimer. Le juge n'a pas à effectuer des investigations de sa propre initiative et il ne lui incombe pas d'étendre spontanément l'instruction à toutes les preuves possibles sur des faits non invoqués qui pourraient être pertinents. Le juge fait preuve de retenue lorsque les parties sont représentées par un avocat. In casu, il appartenait aux locataires de démontrer les faits allégués, notamment en produisant le règlement de la Ville de 1989, lequel n'est pas un fait notoire et n'est pas accessible en ligne. Dans la mesure où les locataires étaient assistés par un conseil rompu aux règles du droit du bail, il incombait au Tribunal de faire preuve d'une retenue particulière et de ne pas procéder, de sa propre initiative, à des investigations supplémentaires.

Voir aussi : 141 III 569

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 4/2019, p. 97

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE ; LOCATAIRE

Normes : CO.257f.al3; CO.257f

Résumé : ETAT DU LOGEMENT - SALETÉ - ENCOMBREMENT Le bailleur d'un appartement est en droit d'exiger du locataire que le logement soit maintenu, respectivement rétabli dans un état apte à une habitation normale. Tel n'est pas le cas lorsque le logement présente une saleté repoussante ou un encombrement démesuré, rendant délicate la maîtrise d'un potentiel incendie. L'une ou l'autre de ses situations et le refus du locataire d'y remédier malgré une protestation écrite du bailleur justifient le congé au sens de l'art. 257f al. 1 et 3 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication cf. commentaire de l'arrêt newsletter bail.ch - août 2019; DB 31/2019, p. 35 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ERREUR ESSENTIELLE ; EX NUNC

Normes : CO.23ss

Résumé : INVALIDATION DU CONTRAT - ERREUR ESSENTIELLE - EFFETS Selon la jurisprudence, le contrat qui a été valablement invalidé pour vice du consentement (art.31 al. 1-2 CO), comme d'ailleurs le contrat nul pour vice de forme (art. 216 CO), le contrat révoqué conformément à l'art. 40f CO, le contrat qui ne se conclut pas ou le contrat soumis à une condition suspensive, est en principe invalide depuis le début, soit ex tunc, et les prestations qui ont déjà été effectuées doivent être restituées, pour les choses, selon les règles de l'action en revendication (art. 641 al. 2 CC) et, pour les autres prestations, selon les règles de l'action en enrichissement illégitime(art. 62 ss CO). Toutefois, pour les contrats de durée, partiellement ou entièrement exécutés, il faut admettre qu'il y a en quelque sorte une résiliation extraordinaire avec effet ex nunc : pour la partie exécutée, l'accord des parties n'est pas modifié et est valable jusqu'à la déclaration d'invalidation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;REPRÉSENTATION

Normes : CO.32

Résumé : REPRÉSENTATION - PERSONNALITÉ DU COCONTRACTANT INDIFFÉRENTE Selon la jurisprudence, l'art. 32 al. 2 in fine CO s'applique aussi lorsque le tiers ne pouvait pas se rendre compte que celui avec lequel il traitait voulait conclure l'affaire au nom d'autrui. Si la volonté du représentant d'agir au nom d'autrui est établie, l'indifférence du tiers remplace alors la manifestation de cette volonté, de sorte que l'effet de représentation se produit, bien que le tiers ignore l'existence d'un rapport de représentation. La personnalité du cocontractant est indifférente au tiers si ce dernier, au lieu de passer le contrat avec la personne qui s'est présentée à lui sans faire état de l'existence d'un rapport de représentation, eût également conclu le contrat avec une autre personne.

Voir aussi : ATF 117 II 387

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CPC.150; CC.8

Résumé : FAIT CONTESTÉ La mention «rapport soit aux pièces» n'équivaut pas à la contestation du fait concerné, lequel n'a dès lors pas besoin d'être prouvé.

Voir aussi : ACJC/345/2021 du 22.03.2021

Carole AUBERT

Publication 20ème Séminaire sur le droit du bail, p.35ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; TOURISME ; INTERNET

Normes : CO.262; CO.253a

Résumé : DROIT DU BAIL ET PLATEFORMES D'HÉBERGEMENT, in 20ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Blaise CARRON

Publication 20ème Séminaire sur le droit du bail, p.81ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CHOSE LOUEE ; GROS OEUVRE

Normes : CO.256; CO.254

Résumé : LE BAIL DE LOCAUX NUS OU BRUTS (ROHBAUMIETE), in 20ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 144 III 404

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROCEDURE;SUSPENSION DU DÉLAI

Normes : CPC.145; CPC.211

Résumé : OPPOSITION À LA PROPOSITION DE JUGEMENT - SUSPENSION La suspension des délais doit être prise en compte lors du calcul du délai pour s'opposer à la proposition de jugement. L'exclusion de la suspension des délais pour la procédure de conciliation (art. 145 al. 2 let. a CPC) ne s'applique pas.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2018

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : JUSTES MOTIFS - CASUISTIQUE - DÉFAUT D'AUTORISATION Peut constituer un juste motif de résiliation le refus de l'autorité administrative d'octroyer l'autorisation de réaffectation et de transformation des locaux loués lorsque les parties ont estimé, lors de la conclusion du contrat, que l'obtention de l'autorisation n'était pas problématique.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES ; FRAIS D'EXPLOITATION

Normes : CO.257b.al.1

Résumé : DÉTERMINATION DES FRAIS ACCESSOIRES - SYSTÈME DE CLIMATISATION Les frais liés à un système de climatisation sont des frais accessoires au sens de l'art. 257b al. 1 CO.

Voir aussi : newsletter août 2018 - bail.ch

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION IMMÉDIATE ; DILIGENCE ; SOMMATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : AVERTISSEMENT SUFFISAMMENT PRÉCIS L'avertissement écrit du bailleur doit indiquer précisément quelle violation il reproche au locataire, afin que celui‐ci puisse rectifier son comportement. Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilité. In casu, l'injonction du bailleur à rétablir dans l'immeuble un climat serein, exempt de tout conflit ou altercation, précisée au demeurant par la mention de quelques comportements typiques, est suffisamment précise pour permettre au locataire de modifier son comportement, ce d'autant plus que l'avertissement a été suivi de deux autres avertissements, avec menace de résiliation du bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 1/2018, p. 20ss; DB 30/2018, p. 15

Descripteurs : BAIL À LOYER ; ERREUR ; CHOSE LOUÉE ; SURFACE

Normes : CO.23; CO.24

Résumé : ERREUR ESSENTIELLE - SURFACE DES LOCAUX - CONDITIONS - APPARTEMENT Pour que l'erreur soit essentielle au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO, il faut tout d'abord qu'elle porte sur un fait subjectivement essentiel: en se plaçant du point de vue de la partie qui était dans l'erreur, il faut que l'on puisse admettre que subjectivement son erreur l'a effectivement déterminée à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues. Il faut ensuite qu'il soit justifié de considérer le fait sur lequel porte l'erreur comme objectivement un élément essentiel du contrat: il faut que le cocontractant puisse se rendre compte, de bonne foi, que l'erreur de la victime porte sur un fait qui était objectivement de nature à la déterminer à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues. Pour qu'il y ait erreur essentielle, il ne suffit donc pas que l'erreur porte sur un fait essentiel d'un point de vue objectif, mais dépourvu d'influence décisive sur la décision de conclure le contrat de bail aux conditions proposées. D'un point de vue subjectif, la surface doit avoir exercé une influence décisive sur la décision du locataire de conclure le bail aux conditions proposées par le bailleur. Alors que le loyer des locaux commerciaux est généralement fixé en fonction du prix au mètre carré (cf. art. 11 al. 2 OBLF), la surface des logements n'est qu'un élément de comparaison parmi d'autres pour déterminer les loyers usuels dans la localité et le quartier, à côté de l'emplacement, l'équipement, l'état et l'année de construction (cf. art. 11 al. 1 OBLF). Par ailleurs, la surface n'a pas une influence décisive si des circonstances particulières font apparaître que l'indication erronée de celle-ci n'avait pas un caractère essentiel pour le locataire dans l'espèce.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_108/2019 du 22.01.2020 , newsletter Bail.ch mars 2020 (erreur essentielle admise, la surface louée de l'appartement, en tant que critère déterminant pour fixer le loyer, étant in casu un élément nécessaire du contrat); ATF 135 III 537 (pour locaux commerciaux); ATF 4C.5/2001 du 16.03.2001 A c/ B. et C. in Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 18 (indication erronée de plus de 10% de la surface - erreur essentielle du locataire niée); ACJC/68/2019 du 21.01.2019 (erreur essentielle niée).

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; LOCATAIRE ; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al3

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - DÉNONCIATIONS INJUSTIFIÉES La violation du devoir de diligence peut consister en des dénonciations réitérées du comportement des voisins au bailleur ou à la police, sans que cela ne soit justifié.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_621/2019 du 26.02.2020 (contrôles excessifs du locataire et comportement agressif) in newsletter bail.ch mai 2020; 4A_655/2017 du 22.02.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONTRAT MIXTE ; LOCATION-VENTE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT DE LOCATION-VENTE Le contrat de location-vente est un contrat mixte par lequel les parties conviennent d'abord d'un bail proprement dit, mais avec le droit pour le locataire d'acquérir la propriété de la chose, soit en payant le solde du prix, soit après paiement de l'ensemble des acomptes. Si les parties n'ont pas envisagé le transfert de propriété, on ne peut pas encore en conclure que le contrat est soumis aux dispositions du bail. Il faut également déterminer si les parties ont visé les mêmes buts économiques que dans la vente par acomptes.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; USAGE PERSONNEL

Normes : CO.261

Résumé : NOTION DE BESOIN PROPRE ET URGENT Le besoin du nouveau propriétaire doit être propre, c'est-à-dire que l'utilisation des locaux doit lui être nécessaire pour lui-même ou pour l'un de ses proches parents ou alliés. Un motif simulé, invoqué abusivement, n'est évidemment pas suffisant. S'agissant en particulier d'habitations, il s'agit du besoin propre pour la personne physique de pouvoir utiliser le logement, qu'il s'agisse de l'acquéreur lui-même ou de l'un de ses proches parents ou alliés. Lorsqu'une personne morale acquiert l'habitation, le besoin propre est celui qui la concerne elle-même et ne se confond pas avec celui de l'un de ses actionnaires, puisque la personne morale est une personne juridique distincte; toutefois, lorsqu'un actionnaire domine économiquement la société acquéresse, le besoin de celui-ci peut avoir une incidence sur l'admissibilité de la résiliation. Le juge décide si le nouveau propriétaire a un besoin propre en tenant compte de toutes les circonstances pertinentes du cas particulier au moment de la résiliation. Le besoin du nouveau propriétaire est urgent lorsqu'on ne peut pas, pour des raisons économiques ou pour d'autres raisons (par exemple personnelles), exiger de lui qu'il renonce à utiliser l'habitation ou le local commercial loué, autrement dit lorsqu'on ne peut exiger de lui qu'il attende l'échéance contractuelle pour résilier le bail, tout en respectant le délai de congé contractuel. La notion d'urgence est non seulement temporelle, mais aussi matérielle en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance. Ainsi, le besoin est immédiat lorsqu'il est susceptible de se concrétiser immédiatement ou à plus ou moins brève échéance selon que l'échéance contractuelle du bail est proche ou lointaine. Le besoin doit être réel: il ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité dû au besoin de disposer d'un logement, mais il n'est pas réel lorsque le motif invoqué est simulé ou invoqué abusivement, ou encore lorsque le nouveau propriétaire ou un de ses proches entend utiliser le logement exclusivement pour jouir d'une vue plus étendue et d'un meilleur ensoleillement. Enfin, le besoin doit être actuel, en ce sens qu'un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas.

Voir aussi : ATF 142 III 336; ACJC/1283/2021 du 11.10.2021 et ATF 118 II 50 = SJ 1992 p. 435 = JT 1993 I 290 (sur la notion de besoin urgent en cas de besoin économique, lorsque le propriétaire doit payer des intérêts pour le capital emprunté pour l'achat de l'immeuble ainsi qu'un loyer pour occuper d'autres locaux).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉNOVATION D'IMMEUBLE ; CHOSE LOUEE

Normes : CO.260a

Résumé : CHANGEMENT D'UN CYLINDRE DE SERRURE - POSE D'UNE ROSACE Le changement d'un cylindre de serrure ne tombe pas dans la catégorie des rénovations qui entraînent une amélioration de l'état de l'objet, ni dans celle des modifications qui touchent la substance même de l'objet; un consentement écrit n'est donc pas nécessaire. En revanche, le perçage de la porte palière touche la substance de l'objet loué.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_463/2014 du 23.01.2015

François BOHNET, Pascal JEANNIN

Publication 19ème Séminaire sur le droit du bail, p.1ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CC.8; CPC.150

Résumé : LE FARDEAU DE LA PREUVE EN DROIT DU BAIL, in 19ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION INITIALEMENT ILLICITE La sous-location ne doit pas aboutir à installer dans les locaux une personne que le bailleur a refusée en tant que locataire, puisqu'elle est conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée et qui la remet provisoirement à un tiers pour se décharger du loyer. Une sous-location visant uniquement à permettre à un locataire refusé par le bailleur d'occuper les locaux est donc initialement illicite, puisque contraire au but poursuivi par le législateur.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOGEMENT DE LUXE; NOTION

Normes : CO.253b

Résumé : DÉTERMINATION DU CARACTÈRE LUXUEUX DU LOGEMENT - INDICES La notion de "luxe" du logement doit s'interpréter de manière restrictive; elle suppose que la mesure habituelle du confort soit clairement dépassée, l'impression générale étant décisive à cet égard. Constituent, par exemple, des indices de luxe la présence de marbre à l'entrée de l'immeuble, une piscine et/ou un sauna, des sanitaires en surnombre, une surface totale et des pièces particulièrement grandes, un jardin spacieux, un environnement très protégé. La présence d'un seul ou de quelques-uns seulement de ces indices ne suffit pas; il faut que le luxe se dégage de l'ensemble.

Voir aussi : arrêt du TF 4D_59/2017 du 07.03.2018; ACJC/956/2023 du 13.07.2023

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CHOSE LOUÉE ; CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.253a

Résumé : MISE A DISPOSITION D'UN GARAGE "À TITRE GRATUIT ET À BIEN PLAIRE" La mise à disposition, en annexe d'un contrat de bail d'habitation, d'un garage "à titre gratuit et à bien plaire" ne permet pas au bailleur de retirer l'usage du garage en tout temps, à son gré, ou sans réduction du loyer du bail principal, puisqu'une telle intention ne ressort pas du contrat selon le principe de la confiance.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; RÉSILIATION ABUSIVE

Normes : CO.262; CO.271a.al.1.let.a

Résumé : VALIDITÉ DE LA RÉSILIATION EN CAS DE SOUS-LOCATION TOTALE SELON QUE LA SOUS-LOCATION ÉTAIT AUTORISÉE OU NON En cas de sous-location (totale) non autorisée (absence de consentement du bailleur), celui-ci peut valablement résilier le bail s'il était en droit de refuser son consentement. Les cas dans lesquels il dispose de ce droit sont énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO. La résiliation ordinaire est également valable si le simple fait de ne pas requérir le consentement préalable du bailleur est de nature à anéantir le lien de confiance qui lie le bailleur au locataire; en effet, le congé ordinaire donné comme sanction de ce fait n'est pas contraire aux règles de la bonne foi, et cela même si le bailleur a toléré la situation pendant un certain temps. A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC: en effet, lorsque le locataire abuse de son droit à la sous-location, il ne saurait être protégé et il faut raisonner comme si son droit n'existait pas. Si le bailleur a donné son consentement, il ne peut plus se prévaloir par la suite des motifs de refus (art. 262 al. 2 CO) qu'il connaissait ou devait connaître au moment d'autoriser la sous-location (totale). Dès lors, c'est à bon droit que le locataire exerce son droit de sous-louer et le congé, qui repose sur ce motif, est en principe annulable. Il reste toutefois au bailleur la possibilité de se prévaloir de l'interdiction générale de l'abus de droit (ex : lorsque le bailleur consent à une sous-location de durée indéterminée, on ne saurait en inférer qu'il l'accepte ad vitam aeternam.).

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; RÉSILIATION ABUSIVE

Normes : CO.262; CO.271a.al.1.let.a; CO.257f.al.3

Résumé : VALIDITÉ DE LA RÉSILIATION EN CAS DE SOUS-LOCATION PARTIELLE SELON QUE LA SOUS-LOCATION EST AUTORISÉE OU NON Dans l'hypothèse où le locataire utilise les locaux, si le locataire a obtenu le consentement du bailleur à une sous-location (partielle) d'une durée indéterminée, le bailleur ne saurait se prévaloir de l'abus de droit (et notamment de l'absence d'intérêt du locataire), puisque celui-ci est toujours dans les locaux; le bailleur ne peut donc pas résilier le bail au motif d'une sous-location non autorisée. Dès lors, s'il entend revenir sur son consentement, le bailleur doit impérativement agir selon les règles de procédure de l'art. 269d CO. Si, par contre, le locataire n'a pas obtenu le consentement du bailleur, il convient de raisonner comme en cas de sous-location totale : il faut déterminer si le bailleur était en droit de refuser son consentement (trois situations mentionnées exhaustivement à l'art. 262 al. 2 CO) ou si le fait de n'avoir pas requis le consentement du bailleur légitimait, en soi, la résiliation (rupture du lien de confiance). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC. La même solution s'impose lorsque le locataire n'utilise plus les locaux et qu'il n'a pas obtenu le consentement du bailleur pour la sous-location. Si le locataire n'utilise plus les locaux, mais qu'il avait obtenu le consentement du bailleur pour la sous-location, celui-ci peut toujours se prévaloir de l'interdiction générale de l'abus de droit.

Voir aussi : Arrêts du TF 4A_227/2017 du 05.09.2017 (DB 30/2018, p.43ss); TF 4A_556/2015 du 03.05.2016 et ACJC/458/2018 du 16.04.2018 (sous l'angle de 257f al. 3 CO) et ACJC/967/2019 du 01.07.2019 (usage sporadique ne suffit pas)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; FRAIS ACCESSOIRES ; FRAIS D'EXPLOITATION

Normes : CO.257a; CO.257b

Résumé : EXEMPLES DE FRAIS D'EXPLOITATION QUI PEUVENT ÊTRE MIS À LA CHARGE DU LOCATAIRE : - contrat de service de l'installation de ventilation (ne comportant pas de frais de réparation ou de remplacement), - frais relatifs à la retransmission de données (abonnement de base au téléréseau), - frais relatifs à l'exploitation de l'ascenseur (n'incluant pas de réparations ou de rénovations de l'installation), - abonnement relatif à la vidange générale des canalisations d'eaux usées et d'eaux claires et des drainages au curage des sacs des eaux de surface, des eaux pluviales et des regards de visite à la machine hydraulique (ne comportant pas de frais de réparation ou de remplacement), - consommation d'eau de l'immeuble, location du compteur d'eau, taxe d'épuration des eaux usées et bornes hydratantes, - frais d'électricité (électricité des installations, éclairages et surfaces/locaux communs, y compris taxes communales, cantonales et fédérales sur l'électricité), - conciergerie, produits et matériel de conciergeries et exploitation de communs gérés par les voisins, - honoraires et frais pour la répartition et l'établissement des décomptes de frais accessoires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; COMPÉTENCE ; MOYEN DE DROIT

Normes : LOJ.122.let.b

Résumé : COMPÉTENCE DE LA COUR DE JUSTICE POUR CONNAÎTRE DES RECOURS FORMÉS CONTRE LES DÉCISIONS DE LA COMMISSION DE CONCILIATION L'art. 122 let. b LOJ prévoit que seules les décisions au fond rendues par la Commission peuvent être portées devant la Chambre des baux et loyers. Il convient toutefois de déroger au texte de l'art. 122 let. b LOJ et d'appliquer cette disposition également aux autres déci­sions rendues par la Commission, telles qu'une décision rayant la cause du rôle.

Voir aussi : ACJC/797/2014 du 27.06.2014 pour la compétence de la Cour pour connaître de l'appel contre une décision de la Commission refusant la restitution de délai,

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 315

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CAS CLAIR ; DÉCISION D'IRRECEVABILITÉ

Normes : CPC.257

Résumé : PROTECTION DES CAS CLAIRS - PAS DE POSSIBILITE DE REJET DE LA DEMANDE Il résulte des travaux préparatoires et du texte allemand de l'al. 3 que le législateur a entendu exclure que la procédure de protection dans les cas clairs puisse aboutir à un rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée. Par conséquent, même si le cas est clair, en ce sens que la requête de protection est clairement infondée, celle-ci doit être déclarée irrecevable et non rejetée.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_164/2020 du 02.06.2020

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; EFFICACITÉ ; DILIGENCE

Normes : CO.257f

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE POUR VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE OU MANQUE D'ÉGARD ENVERS LES VOISINS - TROUBLES PSYCHIQUES Les excès de bruit et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d'égards envers les voisins. Peu importe d'ailleurs que les excès de bruit soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement. Il est également sans pertinence que les excès de bruit soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_722/2012 du 01.05.2013; ACJC/1069/2023 du 28.08.2023

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; RÉSILIATION ABUSIVE

Normes : CO.262; CO.271a.al.1.let.a

Résumé : SOUS-LOCATION PARTIELLE D'UN LOCAL COMMERCIAL - PAS D'ABUS Le locataire d'un local commercial qui, n'ayant pas quitté les locaux, ne sous-loue qu'une partie de ceux-ci en raison de la diminution de son chiffre d'affaires, n'abuse pas de son droit à la sous-location. Le fait que le locataire principal n'envi­sage pas concrètement la reprise de l'intégralité des locaux est sans pertinence.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; RECOURS(CPC); PROCÉDURE; DOMMAGE

Normes : CPC.319.let.b

Résumé : PRÉJUDICE DIFFICILEMENT RÉPARABLE OUVRANT LE DROIT AU RECOURS CONTRE LES "AUTRES DÉCISIONS" La notion de «préjudice difficilement réparable» de l'article 319 let. b CPC est plus large que celle de préjudice irréparable au sens de l'article 93 al. 1 let. a LTF relatif au recours dirigé contre des décisions préjudicielles ou incidentes, puisqu'elle ne vise pas seulement un inconvénient de nature juridique, mais toute incidence dommageables, qui peuvent être de nature financière ou temporelle, pourvu qu'elles soient difficilement réparables. L'instance supérieure doit toutefois se montrer exigeante, voire restrictive, avant d'admettre l'accomplissement de cette dernière condition, sous peine d'ouvrir le recours à toute décision ou ordonnance d'instruction, ce que le législateur a clairement exclu.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 140 III 54

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l; OBLF.9

Résumé : RÉSILIATION PAR LE BAILLEUR - EXIGENCES CONCERNANT LA SIGNATURE MANUSCRITE Le congé donné par le bailleur dans une formule officielle non signée est valable si le courrier qui l'accompagne contient lui-même une signature manuscrite originale

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 138 III 123DB 24/2012 n° 26

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; CAS CLAIR ; POUVOIR D'APPRÉCIATION

Normes : CPC.257

Résumé : CAS CLAIRS - SITUATION JURIDIQUE CLAIRE - ABUS DE DROIT Une situation juridique claire au sens de l'art. 257 al. 1 let. b CPC suppose que l'application du droit conduise à un résultat sans ambiguïté. Ce n'est en règle générale pas le cas si l'application d'une norme exige une décision en équité ou relève de l'appréciation. Dans le cas présent, l'existence d'une situation juridique claire a été niée, la question de savoir si l'invocation d'un vice de forme était constitutive d'un abus de droit exigeant une prise en considération de l'ensemble des circonstances et ne pouvant conduire à un résultat sans ambiguïté .

Voir aussi : arrêts du TF 4A_25/2019 du 15.04.2019 (newsletter bail.ch juin 2019 : pouvoir d'appréciation pas nécessaire en présence d'un comportement manifestement abusif, appartenant aux cas reconnus typiquement comme tels par la jurisprudence et la doctrine); 4A_185/2017 du 15.06.2017 (interprétation d'une clause contractuelle selon le principe de la confiance n'exclut pas par principe l'existence d'un cas clair; cf. newsletter bail.ch août 2017); arrêt du TF 4A_551/2016 du 03.11.2016 (examen de la prolongation de bail nécessite pesée des intérêts, incompatible avec le cas clair)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 137 III 389

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;RÉSILIATION ANTICIPÉE;SUBSIDIARITÉ

Normes : CO.261; CO.271

Résumé : RESILIATION EXTRAORDINAIRE ET ORDINAIRE Sur le principe, il faut reconnaître, avec la doctrine, la possibilité de signifier une deuxième résiliation "subsidiaire", appelée à déployer ses effets uniquement si le premier congé n'est pas valable.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_12/2023 du 31.3.2023 (un bailleur, après avoir signifié une fois un congé ordinaire et en outre, au cours du délai de ce congé, un congé extraordinaire, peut donner un autre congé extraordinaire pour défaut de paiement du loyer jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué sur les deux premiers congés. Le congé signifié « par précaution », pour le cas où un congé, dont la validité (ou nullité) est litigieuse entre les parties, serait déclaré nul ou inefficace par l’autorité de conciliation ou par le juge, n’est pas un congé conditionnel); arrêt du TF 4A_143/2023 du 10.10.2023

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.257f

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - DESTINATION ET AFFECTATION DES LOCAUX En cas de violation persistante des stipulations concernant l'affectation des locaux loués, le bailleur peut résilier le contrat sur la base de l'art. 257f al. 3 CO, même si l'activité du locataire n'engendre pas une situation insupportable selon cette disposition. In casu, l'exécution de travaux de traduction dans une partie de l'appartement dans lequel les locataires vivent ne constitue pas une affectation contraire aux fins d'habitation. Par ailleurs, aucun va-et-vient gênant de clients n'a été constaté et le fait d'effectuer à domicile des traductions à titre indépendant n'était pas apte à troubler quiconque, de sorte que la situation n'était pas grave au point d'être insupportable pour le bailleur ou le voisinage.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; COLOCATAIRE

Normes : CO.266l

Résumé : PLURALITÉ DE COLOCATAIRES - RÉSILIATION NON NOTIFIÉE À TOUS LES HÉRITIERS - NULLITÉ Le congé donné par un bailleur à une pluralité de colocataires doit, à peine de nullité, être adressé à l'ensemble d'entre eux (art. 70 CO). Cette résiliation peut être donnée au moyen d'une seule formule officielle portant le nom de tous les colocataires. En particulier, la résiliation du bail d'un locataire défunt doit être adressée à l'ensemble de ses héritiers. A défaut, elle est nulle. In casu, l'avenant au bail, prévoyant la continuation du bail avec la seule épouse du défunt et signé uniquement par celle-ci, est nul et de nul effet, dans la mesure où la succession du locataire n'avait pas été partagée. De même, le congé notifié ensuite uniquement à l'épouse est nul. Même si la requête en constatation de la nullité a été formée par trois des quatre héritiers, ceux-ci sont légitimés à solliciter la constatation de la nullité de la résiliation.

TF , 1ère Cour civile

Publication RSPC 2/2010 p. 175

Descripteurs : BAIL A LOYER; FAITS NOUVEAUX; VALEUR LITIGIEUSE

Normes : CO.253

Résumé : BAISSE DE LOYER - CALCUL DE LA VALEUR LITIGIEUSE Un fait nouveau non pris en compte par le jugement entrepris (en l'occurrence, résiliation du bail par le locataire) ne peut influencer la valeur litigieuse au stade du recours devant le Tribunal fédéral.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI DE PRESCRIPTION; PRESCRIPTION

Normes : CO.259d; CO.128

Résumé : CRÉANCE EN RESTITUTION DE LOYERS FONDÉE SUR L'ARTICLE 259d CO - PRESCRIPTION QUINQUENNALE Dès lors que la créance en restitution de loyers de l'art. 259d CO revêt un caractère contractuel, la prescription de l'art. 128 CO s'applique. Il apparaîtrait en effet choquant de soumettre la créance en restitution à un délai de prescription plus long que la créance initiale. Si la prescription de cinq ans s'applique au versement de prestations périodiques, aucun motif légitime ne justifie de soumettre la demande de restitution de telles prestations à un délai différent, a fortiori plus long. Partant, la créance en restitution de loyer de l'art. 259d CO est soumise à une prescription de cinq ans.

Voir aussi : Fiche 2309483

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN

Normes : CO.256

Résumé : OBLIGATION D'ENTRETIEN DU BAILLEUR - PORTÉE SUR LES DÉPENDANCES L'obligation d'entretien du bailleur s'étend aussi aux dépendances (in casu une salle de jeux) mises à disposition du locataire à titre gratuit et à bien plaire, dans la mesure où elles sont comprises dans le loyer de l'appartement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT INNOMME; CONTRAT D'HOTELLERIE

Normes : CO.253

Résumé : DISTINCTION ENTRE CONTRAT DE BAIL ET CONTRAT DE PENSION (OU D'HÔTELLERIE) - CRITÈRES DE DISTINCTION Le contrat d'hébergement constitue un contrat innommé comportant des éléments de bail, de la vente, du mandat et du dépôt (ATF 120 II 252 = JdT 1995 I 286). Le contrat de pension ou d'hôtellerie se distingue du bail à loyer par la nature et l'étendue des prestations propres : l'accord porte sur la mise à disposition d'une chambre meublée avec les services (nettoyage, réception, etc.) qui y sont rattachés, et sur la fourniture de repas, selon les règles respectives du bail, de la vente et du mandat. La jurisprudence admet exceptionnellement l'application des règles du droit du bail lorsque le séjour revêt un caractère permanent (ACJ n° 136 du 15.05.1992). La distinction entre ces deux types de contrat doit se faire au regard de l'ensemble des circonstances relatives aux prestations fournies. Dès lors, les prestations d'une pension dans laquelle seul un service de nettoyage est offert, aucun service de petit-déjeuner ni de restauration n'existe et la réception fonctionne par téléphone, sans qu'une personne n'occupe cette fonction dans les locaux, se rapprochent d'un simple contrat de sous-location, assortie d'un service de nettoyage, et non d'un contrat d'hôtellerie, d'autant plus si le gérant déclare aux occupants potentiels que la chambre se loue uniquement au mois et que le coût de location est payable par mois d'avance.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; SUSPENSION DU DELAI

Normes : LPC.30

Résumé : SUSPENSION DES DÉLAIS - APPLICABILITÉ La liste de l'art. 30 LPC est exhaustive, de sorte que la suspension des délais de l'art. 30 LPC s'applique en matière de baux et loyers, l'exception de l'art. 30 al. 2 LPC ne concernant, en matière de bail à loyer, que des procédures d'évacuation pour non-paiement de loyer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EFFICACITE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : EXAMEN DE L'EFFICACITÉ D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION Amené à se prononcer sur une demande d'évacuation à la suite d'un congé donné pour justes motifs (en l'espèce sur la base de l'art. 257f al. 3 CO), le Tribunal des baux et loyers doit préalablement vérifier que les justes motifs existaient au moment de la résiliation. A défaut, le congé doit être déclaré inefficace et ce, même si le locataire, qui a contesté le congé dans le délai de 30 jours (art. 273 al. 3 CO), n'a pas maintenu sa contestation après la procédure de conciliation. Cf. également HOHL, Procédure civile, T. II, p. 189 : selon cet auteur, l'inefficacité doit également être constatée si le locataire n'a pas contesté le congé dans le délai de 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication SJ 2009 I 477 ATF 135 III 537 MP 4/09 p. 215

Descripteurs : BAIL A LOYER; SURFACE; ERREUR; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.24.al.1.ch.4

Résumé : LOCAUX COMMERCIAUX - DIFFÉRENCE DE SURFACE - LOYER FIXÉ SUR LA BASE DU PRIX AU MÈTRE CARRÉ S'agissant de locaux commerciaux dont le loyer est fixé en fonction des mètres carrés, une différence non négligeable (in casu 17 %) et non aisément décelable entre la surface mentionnée dans le bail et la surface effective fonde une erreur essentielle sur la détermination du loyer que le locataire était disposé à payer. Il convient dès lors de réajuster le loyer en fonction de la surface effective et de rembourser le trop-perçu au locataire.

Voir aussi : DB n° 21/2009 p. 16; CdB 3/2017, p. 82ss (pour bail d'habitation)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; NOTION

Normes : CO.253

Résumé : DISTINCTION ENTRE BAIL À LOYER ET BAIL À FERME Pour déterminer si le contrat ayant pour objet la remise à titre onéreux de locaux affectés à un usage commercial est un bail à loyer ou un bail à ferme, le Tribunal fédéral examine si les locaux sont remis au fermier (locataire) uniquement avec leurs installations ou si le bailleur lui remet également l'entreprise qu'il exploite dans ces locaux, ainsi que ses relations d'affaires, de sorte que le contrat se rapporte à un ensemble de droits productifs. Dans le premier cas, les produits perçus par l'exploitant sont dus au simple usage de la chose et on a affaire à un bail à ferme. Le bail à ferme se caractérise ainsi par le fait que le fermier peut exploiter des relations d'affaires préexistantes (p. ex. fournisseurs, clients, personnel, marques). L'existence d'un bail à ferme est donc notamment exclue en cas de cession de locaux vides, de locaux bâtis ou aménagés récemment ou lorsque l'inventaire ne suffit pas pour exploiter l'entreprise ou devient la propriété de celui à qui sont cédés les locaux (RONCORONI, Commentaire romand, 2003, n. 9 et 10 ad art. 275 CO et réf. citées; ATF 128 III 421, consid. 2.1). La distinction porte à la fois sur l'objet du contrat (chose productive ou non) et sur la manière d'user de la chose (perception des produits de la chose elle-même ou de l'activité dans des locaux en eux-mêmes improductifs).

Voir aussi : ACJ n° 594 du 21.11.1994 F. c/ S.A. X ACJ n° 466 du 20.05.1996 S.A. X c/ Commune de C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; POUVOIR DE REPRESENTATION

Normes : LPC.430

Résumé : NOTION DE "MANDATAIRE PROFESSIONNELLEMENT QUALIFIÉ" Un mandataire est professionnellement qualifié dès lors que la pratique lui aura permis d'acquérir au moins les connaissances élémentaires dans les domaines relevant de la juridiction du TBL en vertu de l'art. 56 K LOJ (actuel art. 56M LOJ).

Voir aussi : ACJC/1149/2003 du 10.11.2003 ACJC/56/1987 du 10.04.1987

Evelyne SEPPEY

Publication CdB 2/08 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURPARLERS; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : LPD.3; CO.253.ss

Résumé : DE L'INFLUENCE DE LA PROTECTION DES DONNEES SUR LE DROIT DU BAIL in Cahiers du bail n°2/2008 p. 33

Remarques : Doctrine