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Fiche 2309261

4P.30/2007 du 13.03.2007

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication RSPC 3/2007 p. 264

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DISTRIBUTION DU COURRIER; ENVOI RECOMMANDE

Normes : CST.9

Résumé : FICTION DE LA NOTIFICATION L'application de la règle de la "fiction de la notification" le dernier jour du délai de garde d'un envoi recommandé est exempte d'arbitraire. Concrètement, on doit s'attendre à une notification émanant de l'autorité judiciaire suite à l'échec de la tentative de conciliation devant l'autorité de conciliation en matière de baux et loyers et prendre toutes mesures nécessaires afin que les envois postaux soient transmis.

Fiche 2309262

ACJ n° 266 du 05.03.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; STATISTIQUE

Normes : CO.270.al.1

Résumé : ADMISSIBILITÉ DES DONNÉES STATISTIQUES RELATIVES AUX NOUVEAUX BAUX Le juge qui ne dispose que des statistiques officielles pour fixer le loyer initial peut se fonder sur les données statistiques portant sur le loyer mensuel moyen des logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois, selon le nombre de pièces et la nature du logement, dans le canton. En effet, s'agissant de contrats conclus peu avant la contestation de loyer, il paraît en effet logique et raisonnable de tenir compte des statistiques relatives aux nouveaux baux, et non aux contrats en cours. Cependant, ces statistiques ne tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, de sorte qu'il y a lieu de compléter l'élément statistique résultant des baux les plus récents, en procédant à une pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours (ACJ n° 1502 du 10.12.2007).

Voir aussi : ACJC/254/2006 in CdB n° 3/2006 p. 83 ACJC/1502/2007 ACJC/485/2010

Remarques : Voir cependant ACJC/1180/2008

Fiche 2309265

ACJ n° 279 du 05.03.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; MESURE PROVISIONNELLE

Normes : CO.274f.al.2

Résumé : MESURES PROVISIONNELLES - CONSIGNATION - COMPÉTENCE La compétence de limiter, par le biais de mesures provisionnelles, la portée de la consignation pour la durée de l'instance appartient au juge, même lorsque la cause est encore pendante devant l'autorité de conciliation, puisque celle-ci n'est pas compétente pour ordonner d'éventuelles mesures provisionnelles (arrêt du Tribunal fédéral, 4C.35/2003 consid. 2.4 et réf. citée; LACHAT, Le bail à loyer, chapitre 11 ch. 7.5.7 et chapitre 5, note 23 et réf. citées; HIGI, Comm. zurichois, n. 9 ad art. 274f CO, première phrase et réf. citées; BYRDE, Les mesures provisionnelles en droit du bail à loyer, Treizième séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, p. 8). Le juge peut par exemple réduire ou augmenter la proportion du loyer consigné ou même libérer une partie de ce loyer en faveur du bailleur, notamment si le montant déjà consigné est disproportionné par rapport aux prétentions du locataire. Il ne s'agit pas de préjuger du bien-fondé de l'action du locataire ou de le priver d'un moyen de pression, mais de permettre au rapport contractuel de fonctionner durant l'instance si son équilibre est menacé (ATF 124 III précité; arrêt du Tribunal fédéral 4C.35/2003, consid. 2.3 et 2.4; ACJC/39/2006).

Voir aussi : CdB 3/07 p. 92 ACJC/1185/2008 du 6.10.2008

Fiche 2309263

ACJ n° 268 du 05.03.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PAIEMENT; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL); PREUVE

Normes : CO.257c

Résumé : PAIEMENT DES FRAIS ACCESSOIRES - ACOMPTES - REMBOURSEMENT DU TROP-PERÇU Les parties peuvent prévoir que le paiement des frais accessoires se fera par le biais du système du décompte périodique des dépenses effectives avec un paiement d'acomptes : des acomptes sont convenus à un montant fixe et payés généralement par mois ; au moins une fois par an, le bailleur doit établir obligatoirement un décompte et le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF; ATF 132 III 24 consid. 3.1). Ce décompte doit respecter les exigences posées par les art. 5 à 8 OBLF. La prescription des prétentions du locataire en remboursement d'un éventuel trop-perçu par le bailleur ne prend naissance qu'à la date d'établissement du décompte annuel: il s'agit d'une prétention en enrichissement illégitime soumise au délai annal de l'art. 67 al. 1 CO (HIGI, Zürcher Kommentar, n° 24 ad Art. 257a-257b; P. RICHARD, Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Séminaire bail à loyer, Neuchâtel 2002, p. 32). Si le bailleur ne produit aucun décompte détaillé et probant, on doit en conclure que les frais accessoires effectifs ne sont ni prouvés, ni même échus (David LACHAT, Commentaire romand, n. 10 ad art. 257a-257b), étant précisé que la seule référence dans les écritures du bailleur à des montants correspondant selon lui à des décomptes de chauffage ne suffit pas. Dès lors rien n'est dû lorsque les frais accessoires ne sont pas prouvés (SJ 1979 p. 603 n. 240; David LACHAT, op. cit., ibid.) et le bailleur peut être condamné à rembourser l'intégralité des acomptes versés par la locataire.

Fiche 2309264

ACJ n° 265 du 05.03.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; AUTORISATION PREALABLE; QUALITE PROMISE

Normes : CO.256

Résumé : NON-CONFORMITÉ DES LOCAUX AUX NORMES ADMINISTRATIVES DE SÉCURITÉ La non-conformité aux normes administratives de sécurité des locaux peut constituer un défaut, pour autant qu'elle rende l'usage de la chose impossible pour celui prévu dans le contrat de bail. La décision administrative de limiter le nombre de personnes pouvant fréquenter des locaux destinés à un lieu de culte, tant que les travaux de mise aux normes administratives en matière de sécurité demandés n'auront pas été effectués, ne rend pas l'usage de la chose impossible, la décision administrative ne faisant que limiter le nombre de participants aux cultes. Il en irait différemment d'un local destiné à un restaurant qui ne respecterait pas les normes d'hygiène. De surcroît, le bailleur n'a formulé aucune promesse dans le bail quant au nombre de participants aux cultes.

Fiche 2309266

ACJ n° 272 du 05.03.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGE; DROIT IMPERATIF; CONTENU DU CONTRAT

Normes : CO.259e

Résumé : CARACTÈRE SEMI-IMPÉRATIF L'art. 259e CO est de caractère semi-impératif en faveur du locataire. La clause contractuelle qui exclut la responsabilité du bailleur concernant les risques d'incendie, d'explosion et de dégâts des eaux, ainsi que pour les faits de tiers et les événements fortuits, et qui limite sa responsabilité au dommage provenant d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien du bâtiment, déroge à l'art. 259e CO en défaveur du locataire. Elle doit être considérée comme nulle.

Fiche 2309267

4C.372/2006 du 27.02.2007

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 133 III 175 SJ 2007 I 387 CdB 2/08 p.53 DB 2008 p.38

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ABUSIVE; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.271.al.1; CC.2

Résumé : EXPULSION DU LOCATAIRE - CONGÉ MANIFESTEMENT ABUSIF - RAPPORT DE L'ART. 271 CO AVEC L'ART. 2 AL. 2 CC L'art. 271 CO exclut l'application de l'art. 2 al. 2 CC. En conséquence, le locataire doit contester un congé manifestement abusif dans le délai de péremption de trente jours après la réception du congé. Si le locataire ne saisit pas la Commission de conciliation dans ce délai, il ne peut plus invoquer ultérieurement, dans la procédure d'expulsion (d'évacuation), le moyen tiré d'un congé manifestement abusif.

Fiche 2309268

4P.229/2006 du 27.02.2007

TF , 1ère Cour civile

Publication RSPC 3/2007 p. 307

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE; EXECUTION FORCEE; LEGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE

Normes : LPC.477

Résumé : EXAMEN DE LA LÉGITIMATION AU STADE DE L'EXÉCUTION DE L'ÉVACUATION - AUTORITÉ DE LA CHOSE JUGÉE Le Procureur général est compétent pour statuer sur la validité formelle de sa propre saisine, notamment sur la qualité pour agir du requérant à l'exécution forcée (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, ad art. 477 LPC). Il n'est cependant pas habilité à examiner le bien-fondé de la décision à exécuter. Or, la question de la légitimation active est une question de droit matériel qui se détermine selon le droit au fond (ATF 126 III 59 consid. 1 a). Saisi d'une requête d'exécution forcée, le Procureur général n'est pas compétent pour revoir le fond des décisions rendues par les autorités judiciaires en matière de baux et loyers ayant force de chose jugée. En conséquence, le Procureur général peut sans arbitraire considérer que la partie qui obtient une décision au fond peut en requérir l'exécution forcée et se dispenser dès lors d'examiner l'argumentation du locataire relative à l'absence de légitimation active du bailleur.

Fiche 2309269

Pas de décision du 21.02.2007

Descripteurs : BAIL A LOYER; USURE(DETERIORATION); CHOSE LOUEE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE)

Normes : CO.267

Résumé : DURÉE DE VIE DES INSTALLATIONS La FRI (Fédération romande immobilière) et l'ASLOCA ont édité conjointement une tabelle d'amortissement, à Lausanne le 21 février 2007. Cette tabelle est entrée en vigueur le 1er mars 2007 pour une durée de deux ans, renouvelable de deux ans en deux ans. Cette tabelle n'a aucune force contraignante et ne permet pas d'en tirer un droit. Elle donne, à titre indicatif, des durées de vie moyennes pour des installations et des équipements de qualité ordinaire, dans une contexte d'usure normale. La revue Mietrechtspraxis a publié des données détaillées en allemand sous le titre : "Paritätische Lebensdauer- Tabelle : Bewertung von Einrichtungen in Wohn- und Geschäftsräumen", à Zurich en décembre 2005.

Voir aussi : ACJC/1037/2008 du 08.09.2008

Fiche 2309270

4C.411/2006 du 09.02.2007

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication DB 2008 n° 19 p. 42

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; MOTIF; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.271

Résumé : CONGÉ CONTRAIRE À LA BONNE FOI - FARDEAU DE LA PREUVE C'est au destinataire du congé de démontrer que le congé contrevient aux règles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleur n'est qu'un prétexte (ATF 120 II 105 cons. 3c, Arrêt du Tribunal fédéral 4C.430/2004 du 8 février 2005 cons. 3.1 in fine publié in SJ 2005 I 310). Cependant, l'auteur du congé - généralement le bailleur - doit contribuer loyalement à la manifestation de la vérité, en donnant les raisons de cette mesure (ATF 120 II 105 cons. 3c) et en les rendant au moins vraisemblables (Arrêt du Tribunal fédéral 4C.167/2004 cons. 2.1).

Fiche 2309275

ACJ n° 143 du 05.02.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; SIGNATURE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); NULLITE

Normes : CO.270.al.2

Résumé : ABSENCE DE LA SIGNATURE DU BAILLEUR SUR L'AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL La signature autographe de l'avis de majoration de loyer est en principe nécessaire, sauf exception prévue à l'art. 14 al. 2 CO. Dès lors que les raisons avancées pour justifier le respect strict des règles de forme en matière de majoration de loyer en cours de bail sont également valables lors du changement de locataire (ATF 121 III 366), l'absence de la signature du bailleur sur l'avis communiqué au locataire pour signature constitue un vice qui affecte la validité de cette communication.

Fiche 2309272

ACJ n° 143 du 05.02.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; FORMULE OFFICIELLE; NULLITE

Normes : CO.270.al.2

Résumé : CONSERVATION DE L'AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL PAR LE BAILLEUR Lorsque le contrat de bail et l'avis de fixation du loyer initial sont soumis au locataire pour signature et retour au bailleur, que le locataire les lui retourne comme demandé et que le bailleur ne lui renvoie à son tour que le contrat de bail mais pas l'avis de fixation du loyer initial, la conservation par le bailleur dudit avis équivaut à l'absence d'une notification. Pour n'avoir pas été formellement signifiée au locataire, la formule officielle du loyer initial est réputée inexistante dans la mesure où le locataire n'a pas pu obtenir les informations prescrites par la loi dans les formes visées par cette dernière.

Fiche 2309274

ACJ n° 138 du 05.02.2007

CJ , CABL

Publication CdB 3/07 p. 78

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; INCOMBANCE; LOCATAIRE

Normes : CO.257a

Résumé : FRAIS ENGENDRÉS PAR LES APPAREILS MIS EN PLACE PAR LE LOCATAIRE Les dépenses sans lien suffisant avec l'usage de la chose louée sont exclues de la définition impérative des frais accessoires. Il en découle que la dépense visée doit présenter un lien suffisamment étroit avec l'objet loué et les installations mises à disposition du locataire par le bailleur. Il est également admis que les coûts relatifs à une installation individuelle de chauffage et de préparation d'eau chaude (boiler) doivent être assumés par le locataire directement. Il en est de même de la maintenance et des frais de fonctionnement des appareils mis en place par le locataire, car leur utilisation ne constitue pas une prestation du bailleur. Ces dépenses doivent être sorties des rapports de bail. Le locataire doit prendre en charge les frais portant sur l'entretien et la consommation en énergie et en eau de l'appareil de climatisation lui appartenant, qui est à l'origine d'une surconsommation d'eau froide due à une vanne défectueuse.

Fiche 2309273

ACJ n° 137 du 05.02.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DOMMAGE; CONSTRUCTION ET INSTALLATION; NOTION

Normes : CO.58

Résumé : OUVRAGE - NOTION - DOMMAGES-INTÉRÊTS Constitue un ouvrage au sens de l'art. 58 CO, tout objet, ou ensemble d'objets, créé ou disposé par la main de l'homme, relié au sol directement ou indirectement. La qualité d'ouvrage peut être reconnue à des accessoires seuls pour autant que ceux-ci soient rattachés au sol. Une échelle mobile ne constitue pas un ouvrage. Cas d'une mezzanine accessible uniquement au moyen d'une échelle en bois amovible, qui se fixe à l'aide de deux brides métalliques sur le bord de la poutre de la mezzanine, ces brides étant verrouillées par deux plaques métalliques. L'échelle n'est pas munie de barrière ou main courante, elle repose directement sur le parquet vitrifié et n'est pas équipée de caoutchouc antidérapant. Cette échelle constitue un accessoire de la mezzanine, mais n'étant pas rattachée au sol, elle ne peut être qualifiée d'ouvrage. L'art. 58 CO n'est pas applicable. En cas de dommage, le locataire n'a pas droit à des dommages-intérêts.

Fiche 2309277

ACJ n° 134 du 05.02.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; BRUIT; IMPORTANCE MINIME

Normes : CO.259d

Résumé : BRUITS LIÉS AUX ACTIVITÉS EXTÉRIEURES D'UNE CRÈCHE Les bruits auxquels un locataire est confronté en relation avec les activités extérieures d'une crèche dont le jardin dans lequel s'ébattent les enfants est situé juste en dessous de ses fenêtres, ne dépassent pas ce à quoi il peut s'attendre en résidant dans un milieu urbain et ne restreignent pas l'usage pour lequel la chose a été louée de manière à justifier l'octroi d'une réduction de loyer.

Fiche 2309276

ACJ n° 140 du 05.02.2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); FRAIS ACCESSOIRES; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.269d.al.3

Résumé : INTRODUCTION DE NOUVEAUX FRAIS ACCESSOIRES - DEVOIRS DU BAILLEUR Le bailleur qui entend mettre séparément à la charge du locataire des postes de frais accessoires précédemment compris dans le loyer, doit les désigner précisément sur la formule officielle, avec l'indication des motifs les justifiant, à peine de nullité (ATF 121 III 460 = SJ 1996 p. 244 = JT 1996 I 379). De surcroît, il incombe au bailleur de justifier précisément les bases de calcul lui permettant d'estimer l'acompte relatif aux frais accessoires. Il n'appartient pas au juge de se substituer au bailleur pour établir lui-même le calcul des postes des frais accessoires répondant aux critères préconisés par la jurisprudence fédérale et pouvant de ce fait être facturés séparément au locataire, l'aspect comptable et informatique des choses demeurant dans la sphère du bailleur.

Voir aussi : ACJC/592/2011 du 16.05.2011; ACJ n° 1595 du 17.12.2004ACJ n° 1431 du 11.12.2006 S. c/ V.ACJ n° 139 du 05.02.2007 S. c/ E.

Fiche 2309278

4C.395/2006 du 23.01.2007

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication DB 2008 n° 10 p. 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; JUSTE MOTIF; DEMEURE; DILIGENCE; APPLICATION DU DROIT

Normes : CO.257d; CO.257f; CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - INOPPOSABILITÉ DES ART. 257d ET 257f CO L'art. 266g CO pose une règle générale en matière de résiliation extraordinaire du bail. A ce titre, il est subsidiaire aux dispositions légales qui traitent de cas particuliers de congés extraordinaires (art. 257d, 257f CO). Le Tribunal fédéral n'exclut cependant pas que le motif qui rend intolérable la poursuite du bail jusqu'au prochain terme de résiliation puisse résider (aussi) dans l'inobservation de délais de paiement ou dans un manque d'égards envers les voisins. De telles violations peuvent en effet apparaître comme graves en raison de leur répétition constante malgré des avertissements, au point que la poursuite du bail jusqu'à son échéance ordinaire ne puisse pas être imposée à l'autre partie.

Voir aussi : ACJC/1497/2007 du 10.12.2007 ( Fiche 2309218 )ACJC/247/2009 du 09.03.2009 ( Fiche 2309134 )

Fiche 2309279

Pas de décision du 01.01.2007

Pierre HACK

Publication JdT 2007 II (supplément hors édition) p. 4

Descripteurs : BAIL A LOYER; DUREE

Normes : CO.253

Résumé : FORMALISME ET DURÉE : QUELQUES DÉVELOPPEMENTS RÉCENTS EN DROIT DU BAIL in JdT 2007 II (supplément hors édition) p. 4

Remarques : Doctrine

Fiche 2309282

Pas de décision du 01.01.2007

Charles JAQUES

Publication JdT 2007 II (supplément hors édition) p. 90

Descripteurs : BAIL A LOYER; GARANTIE BANCAIRE

Normes : CO.257e

Résumé : LA LIBÉRATION DES GARANTIES LOCATIVES DE L'ART. 257e CO in JdT 2007 II (supplément hors édition) p. 90

Remarques : Doctrine

Fiche 2309280

Pas de décision du 01.01.2007

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB n° 1/2007 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; ABUS DE DROIT

Normes : CC.2

Résumé : ABUS DE DROIT ET DROIT DU BAIL in Cahiers du Bail n° 1/2007, p. 1

Remarques : Doctrine

Fiche 2309281

Pas de décision du 01.01.2007

C. POMMAZ et O. CRISPIN

Publication JdT 2007 II (supplément hors édition) p. 55

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT DE RETENTION

Normes : CO.268; LP.283

Résumé : LE DROIT DE RÉTENTION DU BAILLEUR in JdT 2007 II (supplément hors édition) p. 55

Remarques : Doctrine

Fiche 2309289

ACJ n° 1425 du 11.12.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : DEMANDE ADDITIONNELLE DE BAISSE DE LOYER La jurisprudence admet qu'une partie se prévale d'une modification à venir d'un critère pour autant qu'elle soit certaine et si elle intervient entre la notification (i.e. la demande de baisse) et la date de sa prise d'effet. La baisse du taux hypothécaire est certaine lorsqu'elle est annoncée par la BCG. Le fait que le taux ait baissé encore plus entre l'annonce par la BCG et la date de prise d'effet de la baisse ne rend pas la première baisse incertaine.

Fiche 2309288

ACJC/1453/2006 du 11.12.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); PAIEMENT; LOYER; COMMUNICATION; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.269d

Résumé : CLAUSE CONTRACTUELLE DISPOSANT QUE LE LOYER PEUT ÊTRE PAYABLE PAR TRIMESTRE ET D'AVANCE EN CAS DE DÉFAUT DE PAIEMENT La prétention du bailleur reposant sur une clause contractuelle disposant que, en cas de défaut de paiement, il peut exiger que le loyer soit payé par trimestre et d'avance, n'est pas une prétention unilatérale donnant lieu à la procédure prévue par l'art. 269d CO (ATF n.p. 4C.347/2004). Une telle prétention ne doit toutefois par créer l'incertitude chez le locataire qui doit savoir quel est le montant du loyer futur immédiatement exigible (ACJ n° 762 du 3 juillet 2000; ACJ n° 1274 du 6 décembre 1999). Il appartient ainsi au bailleur, au moment de la notification de mise en demeure spécifique, d'indiquer clairement au locataire le montant exigible à partir d'une date précise, le tout résultant des clauses du contrat, plus précisément de l'art. 1 du contrat-cadre de bail à loyer romand obligatoire depuis le 1er décembre 2001.

Voir aussi : ACJC/403/2007 du 02.04.2007 ( Fiche 2309259 )

Fiche 2309287

ACJ n° 1440 du 11.12.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; LOYER INITIAL; ADMINISTRATION DES PREUVES; MAXIME DU PROCES

Normes : LPC.435; CO.270

Résumé : DROIT À LA PREUVE - LOYER INITIAL Lorsque le dossier, à l'issue de l'instruction écrite, ne contient que peu de renseignements sur l'appartement pris à bail permettant de fixer le loyer initial admissible, les parties doivent, en comparution personnelle, être interrogées sur la surface de l'appartement et de ses dépendances. Par ailleurs, elles doivent être amenées à indiquer, justificatifs à l'appui, le loyer réclamé au locataire précédent. Enfin, un tel interrogatoire permettrait de définir de manière plus précise quels travaux d'aménagement ont été effectués par le locataire, partant, le confort et l'agencement initial dont l'appartement bénéficiait en début de bail et avant travaux. Compte tenu des allégués divergents des parties sur ces sujets, le Tribunal ne peut pas faire l'économie d'enquêtes par témoins.

Fiche 2309284

ACJ n° 1429 du 11.12.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DELAI POUR INTENTER ACTION; PREUVE

Normes : CO.274f.al.1

Résumé : PREUVE DE LA DATE D'ENVOI DE LA REQUÊTE Le plaideur doit être autorisé à faire la preuve de la date d'envoi de sa requête par tous les moyens appropriés (ATF 97 III 12 = JT 1971 II 112). Le cas échéant, l'audition de témoins peut être ordonnée.

Fiche 2309283

ACJ n° 1432 du 11.12.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; NOTION; PRATIQUE JUDICIAIRE ET ADMINISTRATIVE

Normes : CO.253a

Résumé : LOCAL COMMERCIAL - CASUISTIQUE Ne répondent pas à la définition de local commercial : - un terrain nu, - une place de parc non rattaché à un local d'habitation ou commercial, - une construction immobilière érigée par le seul locataire, - une place d'amarrage de bateau, - une grande halle dont deux côtés sont fermés par un mur de tôles ondulées et une construction fermée de plus petite dimension érigés par le locataire sur un terrain de 3'000 m2 (ACJC/61/2000), - un jardin potager d'agrément (ACJC/308/2000), - un terrain nu, enclos par le locataire, destiné au stockage du bois (ATF 4C.264/2002 = SJ 2004 I 93), - locaux destinés exclusivement à de l'entreposage, des loisirs et du bricolage (ACJC/191/2019 du 11.02.2019).

Fiche 2309286

ACJ n° 1428 du 11.12.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; LOCATAIRE; DILIGENCE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : ÉGARDS ENVERS LES VOISINS - FORCE PROBANTE DES PÉTITIONS ET CONTRE-PÉTITIONS En cas de résiliation pour manque d'égards envers les voisins, s'agissant de la force probante des pétitions et contre-pétitions, l'expérience de la vie enseigne que les protagonistes n'hésitent pas à amplifier leurs récriminations en sollicitant leurs autres voisins, qui sont beaucoup moins, voire pas du tout, concernés. Les pétitions signées, parfois hâtivement, sur le palier de la porte ne peuvent emporter un grand crédit par devant une juridiction sans autres enquêtes approfondies. Quelques fois même, pour rester neutre et ne pas être impliqué malgré lui dans le conflit, le locataire signe la pétition puis la contre-pétition.

Fiche 2309285

ACJ n° 1429 du 11.12.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONDITION DE RECEVABILITE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); PARTIE A LA PROCEDURE

Normes : LPC.7

Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE REQUÊTE ASSIGNANT UN TIERS QUI N'EST PLUS LE BAILLEUR En raison de l'obligation d'instituer une procédure simple et rapide (art. 274d CO), la demande formée par un locataire agissant en personne devant la Commission de conciliation et qui ne mentionne que sa régie est recevable, lorsqu'il est possible d'identifier le bailleur. La Commission doit alors rectifier l'erreur.

Fiche 2309290

4C.281/2006 du 17.11.2006

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 2/07 p. 57

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; POUVOIR D'APPRECIATION; CALCUL; LOYER

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL À UN MONTANT INFÉRIEUR À CELUI PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE La réduction du loyer initial n'est pas limitée par le loyer payé par le précédent locataire. Outre que la référence au précédent loyer n'a aucun sens dans le cadre de la méthode absolue, elle pourrait se révéler contraire à l'objectif constitutionnel et légal de protection des locataires contre les abus, si le loyer précédemment payé était déjà abusif ou le deviendrait.

Voir aussi : ACJC/751/2007 du 11.06.2007 ACJC/1309/2008 du 03.11.2008

Remarques : confirmation par le TF de l'ACJ n° 960 du 11.10.2006 (fiche n° 17054)

Fiche 2309291

4C.280/2006 du 16.11.2006

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2007 I p. 373 CdB 3/07 p. 72 DB 2008 p. 28 n° 11

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g

Résumé : LOCAUX COMMERCIAUX - ACTIVITÉ DÉFICITAIRE En cas de faillite ou d'insolvabilité du locataire de locaux commerciaux, le bailleur peut respectivement exiger des sûretés ou la constitution d'une garantie, mais la loi ne l'autorise pas à se départir du contrat de façon extraordinaire. Dès lors, la dégradation de la situation financière du locataire (pertes ou activité déficitaire), même si elle est propre à compromettre l'avenir du contrat, constitue une menace moins importante pour le bailleur que la faillite ou l'insolvabilité de son cocontractant et ne saurait donc constituer un juste motif de résiliation extraordinaire du contrat de bail au sens de l'art. 266g CO.

Voir aussi : ACJC/1290/2014 du 27.10.2014

Fiche 2309299

ACJ n° 1206 du 06.11.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REMISE(DELIVRANCE); CHOSE LOUEE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); INCOMBANCE

Normes : CO.256.al.1; CO.258.al.1

Résumé : RETARD DANS LA DÉLIVRANCE DES LOCAUX - FAUTE DU BAILLEUR Ne commet aucune faute le bailleur qui délivre tardivement les locaux, parce que le précédent occupant n'a pas libéré ceux-ci à la date pour laquelle il avait lui-même résilié le bail. En revanche, est fautif le bailleur qui reloue les locaux après avoir résilié le bail, sans s'assurer que le précédent occupant acceptait le congé et renonçait à requérir son annulation ou une prolongation de bail (ATF 177 II 71 consid. 4a; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, ch. 2.7, p. 128). Ainsi, de manière générale, le bailleur qui a conclu un nouveau bail doit s'assurer que le précédent locataire libérera les locaux avant la date d'entrée convenue avec le nouveau locataire.

Fiche 2309298

ACJ n° 1201 du 06.11.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAJORATION DE LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); DIMINUTION DE LOYER; DEMANDE RECONVENTIONNELLE; CONDITION DE RECEVABILITE

Normes : LPC.50; LPC.51; LPC.427.al.2

Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN BAISSE DE LOYER SUITE À L'ÉCHEC DE LA TENTATIVE DE CONCILIATION ET À LA REQUÊTE DU BAILLEUR EN VALIDATION DE HAUSSE Le locataire dont les requêtes en contestation de hausse et en baisse de loyer ont été déclarées non conciliées peut déposer une demande reconventionnelle en baisse de loyer devant le TBL même si ce dernier a été saisi par la seule requête du bailleur en validation de hausse. En effet, dans la mesure où tous les éléments formels liés à la recevabilité d'une demande reconventionnelle sont réunis, une telle requête doit être déclarée recevable car l'on ne voit pas pour quelle raison le locataire qui a déposé une demande de diminution de loyer en plus de la contestation de hausse, serait moins bien traité que celui qui attendrait que le bailleur introduise une demande de validation de hausse de loyer pour agir, ou encore moins bien placé que celui qui formulerait sa demande reconventionnelle en cours d'enquêtes.

Fiche 2309295

ACJ n° 1211 du 06.11.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.263

Résumé : CHANGEMENT D'AFFECTATION L'exploitation d'un magasin de bijoux plutôt que de vêtements ne saurait être assimilé à un changement d'affectation, les locaux restant destinés à un usage commercial.

Fiche 2309293

ACJ n° 1221 du 06.11.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PAIEMENT DE L'ARRIERE; RESILIATION ABUSIVE

Normes : CC.2

Résumé : ACCEPTATION DU PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ SANS RÉVOCATION DE LA RÉSILIATION Le comportement du bailleur, qui accepte en vue de paiement un actif et ne révoque pas la résiliation du bail valablement intervenue antérieurement, ne peut être qualifié d'abusif, en l'absence de tout engagement spécifique quant au retrait du congé donné ou à la conclusion d'un nouveau bail.

Fiche 2309296

ACJ n° 1208 du 06.11.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; SOMMATION; DELAI; COMMUNICATION; LOCATAIRE; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.257d; CO.259d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - COMPENSATION Le locataire confronté à un défaut de la chose louée peut déclarer au bailleur, pendant le délai comminatoire de l'art. 257d CO, qu'il réduit le loyer dans une mesure appropriée en raison d'un défaut. Il n'est pas nécessaire que la prétention en réduction de loyer ait déjà fait l'objet d'une décision judiciaire avant de pouvoir être opposée en compensation. Le locataire qui n'est pas au bénéfice d'une telle décision court uniquement le risque de voir confirmée la résiliation de son bail fondée sur l'art. 257d al. 2 CO, s'il n'était pas fondé à opposer l'existence d'un défaut en compensation des loyers réclamés (ATF n.p. 4C.65/2003 du 23 sept. 2003, consid. 3.2; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 207).

Voir aussi : ACJC/741/2008 du 16.06.2008ACJC/530/2007 du 07.05.2007

Remarques : Contra : arrêt du TF 4A_472/2008 du 26.01.2009 qui exclut la possibilité de compenser lorsque la prétention en compensation consiste en une demande de réduction de loyer pour défaut ou en une demande en dommage-intérêts du fait des défauts

Fiche 2309292

ACJ n° 1213 du 06.11.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); CONTRAT; DOL(VICE DU CONSENTEMENT)

Normes : CO.28; CO.274d.al.3

Résumé : MODIFICATION CONTRACTUELLE OBTENUE DOLOSIVEMENT Agit dolosivement le bailleur qui se rend en soirée chez une locataire âgée ne maîtrisant pas le français et ne disposant pas du temps nécessaire pour prendre conseil auprès d'un tiers, afin de lui faire signer une modification de bail impliquant notamment une augmentation de loyer de plus de 50 %. En présence d'éléments notoires ou non contestés, il est possible de trancher un litige sans violer l'art. 274d al. 3 CO.

Fiche 2309294

ACJ n° 1204 du 06.11.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; LOCAL PROFESSIONNEL; POURPARLERS; EXECUTION DE L'OBLIGATION; FAUTE

Normes : CO.22; CO.97

Résumé : PROMESSE DE CONTRACTER - PRÉCONTRAT UNILATÉRAL - FAUTE (PRÉ)CONTRACTUELLE L'engagement pris par un bailleur envers son locataire - dont le bail commercial a été résilié pour cause de rénovation de l'immeuble - de lui louer à nouveau des locaux commerciaux après exécution des travaux, est une "promesse de contracter" au sens de l'art. 22 CO, soit plus particulièrement un précontrat unilatéral, puisqu'il ne fonde d'obligations qu'à la charge de l'une des parties (cf. BUCHER E., BAK, n. 9 ad art. 22 CO; ég. VON TUHR/PETER, Allgemeiner Teil des schweizerischen Obligationenrechts, vol. I, 3e éd., Zurich 1979, p. 274). Il appartient dès lors au bailleur de tout mettre en .uvre pour être en mesure d'exécuter sa promesse, en particulier d'aménager les plans et d'organiser les travaux afin de pouvoir proposer au locataire la location d'un local commercial d'une surface équivalente. Dans le cas contraire, le bailleur agit fautivement de sorte que la présomption de l'art. 97 al. 1 CO produit ses effets.

Fiche 2309297

ACJ n° 1211 du 06.11.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MANIFESTATION DE VOLONTE; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); CONTRAT

Normes : CO.18

Résumé : INTERPRÉTATION DU TERME "SE LIBÉRER" La clause contractuelle par laquelle le bailleur s'engage à proposer au locataire la location de toute arcade située dans l'immeuble "qui viendrait à se libérer" ne peut viser que les cas où l'arcade serait libre de tout locataire, et non pas tout changement de locataire, le bailleur n'étant pas libre de refuser tout éventuel transfert de bail.

Fiche 2309300

4C.261/2006 du 01.11.2006

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2007 I 365

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION(EN GENERAL); CHOSE LOUEE; USURE(DETERIORATION); DOMMAGE

Normes : CO.267

Résumé : RESPONSABILITÉ DU LOCATAIRE POUR LES DÉGÂTS - RAPPEL DES PRINCIPES Le locataire doit assumer les travaux de nettoyage et les petites réparations, les frais de remise en état des locaux à la suite d'une rénovation ou une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur et les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose. L'usure normale des locaux s'apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations, qui n'ont toutefois qu'une valeur indicative. Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installation qui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Si une réparation est impossible ou si les coûts en seraient disproportionnés, le preneur ne répond pas de la valeur à neuf de l'installation, mais de sa valeur actuelle compte tenu de la dépréciation de la chose due à l'écoulement du temps. Partant, le bailleur ne dispose d'aucune prétention en dommages-intérêts lorsque les dégâts touchent une chose qui devait de toute manière être remplacée à considérer son degré de vétusté. En effet, l'indemnité due au bailleur n'a pas pour fin de l'enrichir. Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter notamment la preuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de son étendue.

Fiche 2309301

4C.203/2006 du 26.10.2006

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 133 III 61 SJ 2007 I 217 JdT 2008 I 74 MRA 1/07 p. 7

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; NULLITE PARTIELLE; LOYER; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : NULLITÉ D'UNE RENONCIATION CONVENTIONNELLE AUX CRITÈRES DE FIXATION DU LOYER Les parties ne peuvent pas renoncer contractuellement à l'application de l'un ou l'autre des critères mentionnés à l'art. 269a CO, pas plus qu'elles ne peuvent en modifier la portée ou introduire d'autres critères de fixation du loyer. En revanche, les contrats-cadres peuvent déroger aux règles de l'art. 269a CO - mais pas à l'art. 269 CO (cf. art. 3 al. 3 let. b LCBD) - en supprimant certains de ces critères, en les modifiant ou en en créant d'autres. Les clauses qui excluent la prise en considération du taux hypothécaire pour la fixation et l'adaptation des loyers sont illicites et, partant, nulles, de sorte qu'elles ne peuvent empêcher les intéressés de réclamer une baisse de loyer en se prévalant de la baisse du taux hypothécaire.

Fiche 2309302

4C.224/2006 du 24.10.2006

TF

Publication MRA 2/07 p. 77

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONCLUSION DU CONTRAT; FORME ECRITE; DECOMPTE(SENS GENERAL); REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.257a

Résumé : RÉPÉTITION DES FRAIS ACCESSOIRES Pour la convention sur les frais accessoires, l'art. 257a al. 2 CO n'exige pas de forme spéciale. Toutefois, si le contrat de bail a été conclu par écrit, il faut considérer que les parties voulaient s'engager uniquement par la forme écrite et cela aussi concernant les frais accessoires. Cela étant, à défaut de formule officielle, l'acceptation ultérieure des décomptes de frais accessoires ne peut valoir modification de la convention initiale dans un sens défavorable au locataire.

Fiche 2309303

ACJ n° 960 du 11.10.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; MOTIF; NULLITE PARTIELLE; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.270

Résumé : FIXATION DU LOYER INITIAL - NULLITÉ PARTIELLE - POUVOIR D'APPRÉCIATION - LOYER INFÉRIEUR À CELUI PAYÉ PAR LE PRÉCÉDENT LOCATAIRE La mention de deux motifs de majoration de loyer inconciliables dans l'avis de fixation initial du loyer est un défaut de motivation qui a pour conséquence la nullité partielle du contrat de bail. En cas de nullité partielle du contrat de bail, le juge jouit d'un plus grand pouvoir d'appréciation que s'il agit dans le cadre strict de l'art. 270 CO. Rien n'interdit que le loyer initial soit inférieur au loyer acquitté par le précédent locataire.

Voir aussi : Fiche 2310023 et Fiche 2309290 ACJ n° 751 du 11.06.2007 R. et A. c/ X S.A.

Fiche 2309304

ACJ n° 1106 du 09.10.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; CALCUL

Normes : CO.269a

Résumé : AUGMENTATION DU DERNIER LOYER FIXÉ SELON UN CRITÈRE ABSOLU EN FONCTION DE CRITÈRES RELATIFS Le bailleur qui augmente un loyer suite à l'évolution du taux hypothécaire et de l'ISPC (critères relatifs) ne peut pas fonder son calcul sur la dernière modification du loyer en vigueur si celle-ci a été établie sur la base de l'adaptation partielle aux loyers usuels du quartier (critère absolu). En effet, cela reviendrait à confronter deux critères antinomiques, ce qui n'est pas admissible. Il s'ensuit qu'il faut remonter à l'époque de la première majoration du loyer pour appliquer la méthode relative.

Fiche 2309309

ACJ n° 1108 du 09.10.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.263

Résumé : TRANSFERT DE BAIL - CONSENTEMENT DU BAILLEUR SOLLICITÉ PAR LE REPRENANT ET NON PAR LE LOCATAIRE Il est généralement admis que c'est le locataire transférant qui doit solliciter l'accord du bailleur. Le fait que la demande émane du reprenant ne s'oppose pas au transfert de bail s'il résulte des circonstances que le bailleur devait comprendre que le locataire souhaitait qu'il se détermine sur la reprise de bail sollicitée par le reprenant.

Fiche 2309307

ACJ n° 1092 du 09.10.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d; CO.271a

Résumé : CONGÉ POUR DEMEURE DU LOCATAIRE - ANNULABILITÉ La préexistence d'un litige entre les parties au contrat ne saurait conduire à retenir, dans tous les cas, un abus de droit de la part du bailleur, tout comme l'existence d'un litige concernant la validité d'un congé ordinaire n'empêche pas le bailleur d'exiger le paiement régulier du loyer, de prendre les mesures convenues si le locataire n'obtempère pas (paiement par trimestre d'avance) et, in fine, de résilier le bail en respectant la procédure ad hoc. Peu importe que le bailleur ait eu l'intention de se séparer du locataire pour telle ou telle raison, s'il apparaît que le retard dans le paiement du loyer a constitué la véritable cause du congé.

Voir aussi : ATF 4C.35/2004 du 27.04.2004 A. SA c/ B. = SJ 2004 I p. 424 ATF 4C.74/2006 du 12.05.2006 M. c/ E.

Fiche 2309305

ACJ n° 1105 du 09.10.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; MOTIF; PENURIE

Normes : CO.266g; CO.257f

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE DU BAIL POUR SOUS-OCCUPATION DES LOCAUX Le contrat de bail confère au locataire, moyennant paiement, le droit d'user de la chose mais aussi celui de n'en pas faire usage, même si cette situation ne devrait que rarement se produire. La seule sous-occupation du logement ne constitue pas une violation contractuelle et ne peut de la sorte servir de fondement à une résiliation du contrat pour justes motifs. Un tel congé ne sera pas reporté à la prochaine échéance. Inefficace, il ne déploie aucun effet.

Voir aussi : Fiche 2309426 (en cas de résiliation ordinaire)ACJC/525/2007 du 07.05.2007ACJC/1305/2008 du 03.11.2008

Fiche 2309310

ACJ n° 1101 du 09.10.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; NULLITE; SOLIDARITE

Normes : CO.50; LGL.31B; RLGL.5.al.3

Résumé : SOUS-LOCATION D'UN LOGEMENT SUBVENTIONNÉ - RESPONSABILITÉ SOLIDAIRE La sous-location d'un logement subventionné étant prohibée par les art. 31b LGL et 5 al. 3 RGL, les sous-locataires ne peuvent pas invoquer l'application de l'art. 50 CO.

Fiche 2309306

ACJ n° 1107 du 09.10.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; SOLIDARITE; COLOCATAIRE; PARTIE AU CONTRAT; ACTE CONCLUANT

Normes : CO.143

Résumé : RECONNAISSANCE PAR LE BAILLEUR DE LA FIN DE LA SOLIDARITÉ PAR ACTES CONCLUANTS Le bailleur qui reconnait par actes concluants que le lien de solidarité entre ses deux colocataires a pris fin ne saurait faire valoir une créance de loyer (ou résultant d'une occupation illicite) contre celui qui n'a alors plus ni la qualité de locataire, ni celle de colocataire. Dans le cas d'espèce, le bailleur a admis la fin de la solidarité résultant du bail commun, en signant le contrat de vente alors que seul l'ex-mari y était mentionné en qualité de locataire et en ne faisant pas valoir l'irrecevabilité d'une demande déposée par le seul ex-mari.

Fiche 2309308

ACJ n° 1098 du 09.10.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; RENOVATION D'IMMEUBLE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.259b

Résumé : ÉLIMINATION DES DÉFAUTS - RÉPARATION ET RÉNOVATION En cas de défauts, la demande de remise en état de la chose louée ne peut viser qu'à des travaux d'entretien (réparations), c'est-à-dire à l'élimination des défauts. Le locataire ne peut exiger que le bailleur effectue une prestation supplémentaire, c'est-à-dire qu'il exécute des travaux de rénovation (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 165). En effet, l'art. 259b CO limite le droit du locataire à l'élimination du défaut par des réparations et n'oblige pas le bailleur à augmenter le confort et l'équipement de la chose louée.

Fiche 2309311

ACJ n° 1097 du 09.10.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); TOLERANCE; LOCATAIRE; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF; NULLITE

Normes : CO.266g.al.1; CC.27; CO.20

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - REFUS DU LOCATAIRE D'AUTORISER L'ACCÈS AUX LOCAUX - VÉRIFICATION DE LA LICÉITÉ DES TRAVAUX En présence d'infractions répétées du bailleur aux dispositions de police des constructions, le refus d'un locataire de laisser pénétrer dans son logement des ouvriers venus y effectuer des modifications relativement importantes n'a rien d'abusif, au moins en attendant de vérifier si les travaux ont été dûment autorisés et qu'ils respectent les normes en vigueur. Un locataire ne peut s'engager à respecter l'exécution de travaux tels qu'ils seront ordonnés par le Département, dans la mesure où il renoncerait de manière anticipée à une voie de droit (art. 20 CO et 27 CC). Un tel engagement serait d'autant plus excessif que, au moment où il est pris, ladite décision n'a pas encore été rendue.

Fiche 2309312

4C.212/2006 du 28.09.2006

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 1/07 p. 22 (avec note de Michel ROSSINELLI, avocat)

Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; COMPENSATION DE CREANCES; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL)

Normes : CO.257d; CO.260a

Résumé : NON-PAIEMENT DU LOYER - TRAVAUX - COMPENSATION Le juge de l'évacuation, devant lequel le locataire en demeure se prévaut à l'encontre du bailleur d'une créance compensante déduite de travaux d'entretien de grande ampleur, ne peut sans violer le droit fédéral refuser des réquisitions de preuves présentées par ledit locataire pour déterminer quels travaux ont été opérés sur la chose louée et pour quels coûts.

Remarques : arrêt insatisfaisant selon Michel ROSSINELLI (CdB 1/07 p. 27)

Fiche 2309313

4C.88/2006 du 26.09.2006

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 132 III 747 SJ 2007 I p. 109 JdT 2008 I p. 319

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); PROCEDURE DE CONCILIATION; COMPETENCE

Normes : CO.274a

Résumé : EXPULSION REQUISE POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DU LOYER - CONCILIATION PRÉALABLE NON OBLIGATOIRE Aucune disposition de droit fédéral n'impose de saisir préalablement l'autorité de conciliation dans la procédure d'expulsion consécutive à la résiliation extraordinaire du bail pour cause de demeure du locataire, prévue à l'art. 257d CO.

Voir aussi : RSPC 2/2007 p. 144 (note de Bastien SANDOZ, avocat, assistant à l'Université de Neuchâtel) DB 2007 p. 41 n° 23 ACJC/286/2008

Remarques : Arrêt isolé (Tessin)

Fiche 2309320

ACJ n° 970 du 11.09.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.269a

Résumé : LOYERS USUELS - AUCUNE INDICATION DES CARACTÉRISTIQUES DE L'OBJET LOUÉ En l'absence d'indication sur les caractéristiques de l'objet loué, l'examen du critère des loyers comparatifs est impossible. Il n'est donc pas nécessaire de déterminer si les exemples fournis sont précis, puisqu'on ne sait pas à quoi les comparer.

Voir aussi : Fiche 2309933 et Fiche 2310022

Fiche 2309314

ACJ n° 978 du 11.09.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; EXECUTION FORCEE; TRANSFERT DE BAIL; BAILLEUR(BAIL A LOYER); RESILIATION; DELAI

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : EXÉCUTION FORCÉE - CHANGEMENT DE PROPRIÉTAIRE - DÉLAI DE CONGÉ - BESOIN URGENT (Cas où l'acquéreur par adjudication disposait de 3 jours ouvrables pour résilier le contrat de bail pour le prochain terme légal.) Eu égard à l'incertitude qui prévaut lors de l'acquisition d'un immeuble dans une vente forcée jusqu'à adjudication, il n'est pas raisonnable d'exiger de l'acquéreur qu'il donne congé au locataire dans un délai aussi bref, étant de surcroît rappelé que la résiliation est soumise à la règle de la réception. En l'espèce, on ne saurait présumer que l'acquéreur entend assumer le bail jusqu'à la prochaine échéance. Autre serait la situation où l'acquéreur, dans le cadre d'une vente forcée, dispose d'un délai raisonnable à la fois pour prendre sa décision de résilier et pour la communiquer au locataire.

Fiche 2309319

ACJ n° 936 du 11.09.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION; IMPOSSIBILITE; NULLITE

Normes : CO.20

Résumé : NULLITÉ DU CONTRAT DE BAIL - IMPOSSIBILITÉ OBJECTIVE D'AFFECTER LES LOCAUX A L'USAGE AUQUEL ILS ÉTAIENT DESTINÉS - DEVOIR D'INFORMATION DU BAILLEUR Le contrat de bail dont l'objet est la location de locaux destinés à accueillir des soirées dansantes et une buvette n'est pas nul ab initio pour la raison qu'il est situé en zone industrielle ce qui rend impossible l'obtention d'une autorisation d'exploiter un café-restaurant. Ce type de contrat n'est en effet pas absolument impossible au sens de l'art. 20 CO, mais inexécutable intuitu personae, compte tenu à la fois de la réglementation en vigueur relativement à la situation de l'immeuble (dans une zone industrielle, supposant dérogation à accorder par une première autorité) et aux qualifications requises (impliquant une autorisation d'exploiter à accorder par une seconde autorité). Il n'appartient pas au bailleur d'avertir les locataires de toutes les difficultés qu'ils pourraient rencontrer dans le cadre de l'activité de restauration qu'ils souhaitent déployer dans les locaux, dès lors qu'il a affaire à des professionnels du domaine.

Voir aussi : ACJC/199/2016 du 15.02.2016 (admet nullité ab initio pour impossibilité d'exploiter un fitness dans une zone industrielle et artisanale); ACJ n° 812 du 18.06.2004 A. c/ S.

Fiche 2309322

ACJ n° 967 du 11.09.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; RESILIATION; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : FORME DU CONGÉ - COBAILLEURS - NOMBRE DE SIGNATURES REQUISES Les cobailleurs peuvent notifier eux-mêmes un congé ou confier ce soin à un représentant. Dans le premier cas, la résiliation peut être signée par la totalité ou la majorité des copropriétaires, selon leurs rapports internes. Dans le second cas, le représentant doit être autorisé, c'est-à-dire avoir reçu le pouvoir de résilier le bail de l'unanimité ou de la majorité des cobailleurs, selon leurs rapports internes. Le congé qui n'émane pas de la totalité ou de la majorité requise des cobailleurs est nul. Il en va de même du congé donné par un représentant non autorisé (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 412).

Voir aussi : Fiche 2310189 et Fiche 2309555

Fiche 2309315

ACJ n° 976 du 11.09.2006

CJ , CABL

Publication SJ 2007 I p. 593

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; REVISION(DECISION); COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX

Normes : CO.274a; CO.274f; LPC.163

Résumé : COMPÉTENCE DU TBL SUITE AU REJET D'UNE REQUÊTE EN RÉVISION PAR LA CBL La CBL est une institution fondée sur le droit fédéral (art. 274a CO). C'est ce droit qui règle spécifiquement ses fonctions juridictionnelles et prévoit dans quelles conditions elles entrent en force (art. 274f CO). Dès lors, toute fonction juridictionnelle doit être soumise à la même voie de recours si bien que le TBL est également compétent en matière de recours en révision, car il se peut que des enquêtes se révèlent nécessaires.

Fiche 2309321

ACJ n° 959 du 11.09.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; CHANGEMENT D'AFFECTATION; PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL)

Normes : CO.260a.al.3

Résumé : APPRÉCIATION DE L'INDEMNITÉ POUR PLUS-VALUE CONSIDÉRABLE EN FONCTION DE L'ESTIMATION DU COÛT DES TRAVAUX FIGURANT SUR UNE DEMANDE D'AUTORISATION DE CONSTRUIRE Le montant de l'estimation du coût des travaux figurant sur une formule d'autorisation de construire ne peut pas être opposé au locataire si la partie bailleresse n'a pas clairement manifesté son accord avec la demande d'autorisation de construire sous réserve expresse du respect du prix des travaux ainsi indiqué (ATF 4C.359/2002 du 29 janvier 2003).

Fiche 2309323

ACJ n° 958 du 11.09.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DELAI DE RESILIATION; MODIFICATION(EN GENERAL); TERME DE CONGE

Normes : CO.269d.al.3

Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT - MODIFICATION DES TERMES DE RÉSILIATION AU DÉTRIMENT DU LOCATAIRE ? La notification officielle d'une "autre prétention" du bailleur implique, comme pour les hausses de loyer, la faculté de contrôle par l'autorité judiciaire de son caractère licite ou abusif. Le législateur n'ayant fourni aucun critère à cet égard, il y a lieu de poser le principe de la fidélité aux termes du contrat. Pour être valable et acceptable, une telle prétention doit reposer sur des raisons objectivement justifiables et non dictée par le seul bon vouloir du bailleur. En période de pénurie de logements, l'intérêt du bailleur, contrairement à celui du locataire, est d'avoir des termes de résiliation courts, car il a ainsi plus de souplesse pour résilier le bail et en modifier les conditions (ACJ n° 223 du 12.03.2001 F. c/ C.). En l'espèce, un contrat de conciergerie qui prévoit que sa résiliation entraîne automatiquement la résiliation du bail à loyer conclu entre les parties constitue une modification allant clairement au détriment du locataire et doit faire l'objet d'une notification sur la formule agréée. En outre, l'introduction de onze termes de congé en période de pénurie est abusive, faute de motifs raisonnables et objectifs.

Voir aussi : ACJ n° 513 du 07.05.2007

Remarques : Contra : ACJ n° 309 du 13.03.2000 Epoux L. c/ SI T.

Fiche 2309317

ACJ n° 971 du 11.09.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; DOMMAGE; PREUVE

Normes : CO.259e; CO.42.al.2

Résumé : BAIL À FERME - DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - FERMETURE DE L'ÉTABLISSEMENT - DOMMAGES-INTÉRÊTS Lorsqu'un établissement doit fermer ses portes pour cause de défaut imputable au bailleur, le fermier peut faire valoir, dans le cadre de l'établissement du dommage, la perte du chiffre d'affaires qu'il aurait réalisé si la fermeture de l'établissement n'avait pas eu lieu consécutivement au défaut, mais il convient alors qu'il se laisse opposer la soustraction de toutes les charges qu'il aurait en tous les cas dû assumer pour réaliser ledit chiffre d'affaires, comme les frais de personnel (différence entre le patrimoine du fermier après cette fermeture et celui qui aurait été le sien sans cette fermeture) (ATF 90 II 417; JdT 1965 I 226). Une preuve stricte du préjudice ne saurait être exigée du fermier qui ne peut chiffrer exactement le bénéfice qu'il aurait réalisé sans la fermeture de l'établissement, de sorte que la Cour applique dans cette hypothèse l'art. 42 al. 2 CO pour évaluer le dommage en équité (ATF 122 III 219; JdT 1997 I 246; ATF III 271).

Fiche 2309318

ACJ n° 961 du 11.09.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LA FAMILLE; EFFETS ACCESSOIRES DU DIVORCE; CONCLUSION DU CONTRAT; CONJOINT

Normes : CC.169

Résumé : LOGEMENT FAMILIAL - BAIL AU NOM D'UN SEUL DES ÉPOUX - JUGEMENT SUR MESURES PROTECTRICES DE L'UNION CONJUGALE AUTORISANT LES ÉPOUX À VIVRE SÉPARÉS En général, le conjoint qui signe seul le bail n'engage pas l'autre. En effet, la conclusion d'un bail ne constitue pas l'un des actes relatifs aux besoins courants de la famille, pour lequel un époux peut représenter l'union conjugale. Ainsi, seul le conjoint locataire est débiteur et le bailleur ne peut pas rechercher l'autre époux (HASENBÖHLER, Die gemietete Familienwohnung, in MRA, 1995, p. 225 et ss, LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p.119). Dans le cadre des mesures protectrices de l'union conjugale, le départ du titulaire du bail du logement familial n'enlève pas au logement son caractère familial (ATF 114 II 399; LACHAT, op. cit. p. 83), et surtout, ne transfère pas le bail au conjoint non locataire. Ce n'est qu'en cas de divorce que le juge peut attribuer les droits et obligations découlant du bail au conjoint non locataire, sans le consentement du bailleur (art. 121 CC).

Voir aussi : ACJC/1598/2019 du 04.11.2019

Fiche 2309324

4C.198/2006 du 07.09.2006

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 132 III 702 JdT 2007 I 47 SJ 2007 I 254 (rés.)

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; PROCEDURE

Normes : CO.270a.al.2

Résumé : CONDITIONS DE RENONCIATION À LA DEMANDE PRÉALABLE DE BAISSE DU LOCATAIRE AU PROPRIÉTAIRE Le locataire ne peut s'abstenir d'adresser sa demande de baisse de loyer au propriétaire avant de saisir l'autorité de conciliation que dans l'hypothèse prévue par l'art 270a al. 3 CO (contestation de hausse de loyer et demande simultanée de baisse par le locataire), ou si le locataire invoque dans une instance pendante en baisse de loyer des motifs de réduction supplémentaires, ou encore si le bailleur refuse clairement d'emblée une diminution de loyer. En revanche, des divergences d'opinion générales entre les parties ne suffisent pas pour qu'il soit renoncé à la tenue de la procédure préalable instaurée par l'art. 270a al. 2 CO (qui est une condition de recevabilité des prétentions du locataire en baisse de loyer).

Remarques : arrêt publié in : CdB n° 1/2007 p. 19, RSPC 1/2007 p. 19 et DB 2007 p. 30 n° 16

Fiche 2310799

Pas de décision du 01.09.2006

Sylvan MARCHAND

Publication 14e Séminaire sur le droit du bail

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MISE SOUS RÉGIE

Normes : CC.806; ORFI.1ss

Résumé : LA GÉRANCE D'IMMEUBLES, CONVENTIONNELLE ET LÉGALE, in 14e Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

Fiche 2309325

4C.140/2006 du 14.08.2006

TF

Publication DB 2007 p.14, n° 4

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; EXIGIBILITE

Normes : CO.120

Résumé : COMPENSATION ENTRE ARRIÉRÉ DE LOYER ET DIVIDENDES DE LA S.I. Le droit de compenser suppose l'exigibilité de la créance. Si celle-ci consiste dans le dividende de la société immobilière revêtant la qualité de bailleresse, elle est exigible dès que son montant a été fixé. S'il n'est pas établi que l'assemblée générale de la S.I. a fixé des dividendes pour les exercices antérieurs à celui durant lequel le locataire a cessé de payer son loyer, il s'en suit que le locataire n'était pas titulaire d'une créance de dividendes exigibles qu'il aurait pu compenser avec la créance d'arriérés de loyers du bailleur.

Fiche 2309326

4C.103/2006 du 03.07.2006

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2007 p. 1 DB 2007 p. 13, n° 3

Descripteurs : BAIL A LOYER; COLOCATAIRE; AUXILIAIRE; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; RESPONSABILITE SOLIDAIRE

Normes : CO.267; CO.101; CO.70

Résumé : UNE INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE PEUT ÊTRE RÉCLAMÉE AU COLOCATAIRE QUI N'OCCUPE PAS LES LOCAUX Lorsque deux personnes signent un contrat de bail en tant que locataires, il faut admettre, sauf preuve contraire, qu'il y a colocation. Dans une telle situation, chacun des colocataires est tenu de restituer la chose à la fin du bail, s'agissant d'une obligation indivisible. Chacun des colocataires doit être considéré comme l'auxiliaire de l'autre au sens de l'art. 101 CO, de sorte qu'une indemnité pour occupation illicite peut être réclamée au colocataire non fautif, qui n'est plus (ou qui n'a jamais été) dans les locaux. En revanche, il n'y a pas bail commun, mais reprise cumulative de dette simultanée, lorsqu'une personne s'engage, à côté du locataire, uniquement comme débitrice solidaire du loyer, en excluant d'occuper elle-même les locaux.

Voir aussi : CdB 4/06, p. 97 (note de C. NERFIN, avocate, Genève)ACJC/743/2007 du 11.06.2007ACJC/1040/2008 du 08.09.2008ACJC/56/2010 du 18.01.2010

Fiche 2309328

ACJ n° 643 du 12.06.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); DEMANDE RECONVENTIONNELLE; REDUCTION(EN GENERAL); STATISTIQUE; INDICE

Normes : CO.270a.al.3

Résumé : HAUSSE DE LOYER - DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE BAISSE - STATISTIQUES La statistique bâloise n'a pas plus de valeur que la statistique genevoise. Toutes deux ne représentent tout au plus qu'un indicateur grossier de variations, chaque cas devant être examiné concrètement dans sa spécificité.

Fiche 2309327

ACJ n° 625 du 12.06.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; POURPARLERS; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CO.22.al.1

Résumé : PROMESSE DE CONTRACTER UN BAIL - INCESSIBILITÉ DES DROITS ISSUS DU PRÉCONTRAT Les parties peuvent s'engager par un précontrat à conclure dans le futur un contrat de bail (art. 22 al. 1 CO). Lorsque cette promesse de contracter contient déjà tous les éléments du contrat principal, il n'y a pas lieu de la différencier du contrat définitif. Dès lors, le précontrat donne directement naissance à l'action en exécution. Il en va de même lorsque les parties ont réservé expressément des points secondaires (ATF 118 II 32 consid. 3 b et c, JdT 1993 I 387; en dernier lieu: arrêt non publié du 30 janvier 2004 4C.246/2003 consid. 5.1; Dessemontet, Commentaire romand, n. 9 ad Art. 22). Le droit - issu d'un précontrat - d'exiger la conclusion du contrat principal n'est en principe pas cessible (ATF 84 II 13 consid. 3, JdT 1958 I 263; Bucher, Basler Kommentar, n. 16 ad Art. 22; Kramer, Berner Kommentar, n. 107 ad Art. 22; Probst, Commentaire romand, n. 39 ad Art. 164; Spirig, Zürcher Kommentar, n. 177 ad Art. 164). Ce principe n'est cependant pas de droit impératif : il est donc loisible pour les parties au précontrat de prévoir la cession; une telle dérogation au régime ordinaire doit alors être expresse (ATF 84 II précité; Kramer, op. cit., n. 108 ad Art. 22).

Fiche 2309330

ACJ n° 464 du 12.06.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; HERITIER; SUSPENSION DE L'INSTRUCTION

Normes : CC.559; LPC.107

Résumé : SUCCESSION - CERTIFICAT D'HÉRITIER L'héritier institué au bénéfice d'un certificat d'héritier acquiert la qualité d'héritier de la succession sous condition résolutoire puisqu'il la perdra, avec effet ex tunc au jour de l'ouverture de la succession, si les dispositions testamentaires prises en sa faveur sont annulées. Néanmoins, dans l'intervalle, et dans la mesure où il n'est pas allégué que l'administration d'office de la succession a été ordonnée en raison d'une procédure d'annulation de testament pendante (art. 554 CC), il est habilité à disposer de la succession, étant précisé qu'à teneur du certificat d'héritier il acquiert la succession sans réserve (soit purement et simplement). En l'espèce, ayant fait acte d'héritier en formant des conclusions reconventionnelles en paiement, il répond pleinement des dettes de la succession, tant sur les biens de celle-ci que sur ses biens propres, de sorte que la suspension de l'instruction selon l'art. 107 LPC ne se justifie pas.

Fiche 2309331

ACJ n° 632 du 12.06.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FRAIS D'EXPLOITATION; ETAT LOCATIF; JOUR DETERMINANT

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER - REPORT DE LA VARIATION DES CHARGES À L'ÉTAT LOCATIF La variation des charges doit être reportée à l'état locatif en vigueur lors de la dernière fixation du loyer. Or, ce document est usuellement établi au 31 décembre de chaque année, parfois au 30 juin et la pratique constante des juridictions des baux et loyers consiste à prendre comme référence l'état locatif en vigueur au 31 décembre précédant la dernière fixation du loyer. Certes, rien n'empêche un bailleur d'établir son état locatif à une autre date. Toutefois, si le Tribunal entend prendre comme référence un autre état locatif que celui établi au 31 décembre, encore faut-il qu'il ait un motif (différence très significative du montant) et surtout qu'il ordonne au bailleur la production de ce document, qui ne fait pas partie des pièces habituellement produites à l'appui d'un calcul de hausse de charges.

Fiche 2309329

ACJ n° 641 du 12.06.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; MOTIF; COMMUNICATION; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)

Normes : CO.269d

Résumé : MODIFICATION DU BAIL AU DÉTRIMENT DU LOCATAIRE - EXIGENCE D'UNE MOTIVATION SUFFISANTE DANS LA FORMULE OFFICIELLE Lorsque les motifs ne sont pas mentionnés sur la formule officielle, mais sont indiqués uniquement dans une annexe ou dans une lettre d'accompagnement, la modification unilatérale du contrat est nulle (ATF 120 II 206, consid. 3b). Il en va de même lorsque le contenu de la communication figurant sur la formule officielle n'est pas suffisamment précis (ATF 121 III 6, consid. 3b). Si le sens et la portée de cette communication ne sont pas clairs, il y a lieu de l'interpréter comme toute manifestation de volonté du bailleur, selon le principe de la confiance (ATF 121 III 6, consid. 3c; ATF 121 III 466; ATF 121 III 460 = SJ 1966, p. 249, consid. 4a) cc). En l'espèce, la modification du contrat ne saute pas aux yeux puisque le chapitre prévu pour cette dernière ne contient aucune mention (absence de nouvelle échéance du bail, permettant de penser que celle-ci n'était pas modifiée, selon le sens que le destinataire pouvait donner de bonne foi à la communication). Cette formulation n'est donc pas compatible avec les exigences impératives de clarté que doit revêtir la formule de notification selon les réquisits de l'art. 269d CO et de la jurisprudence qui s'en est dégagée.

Fiche 2309332

Pas de décision du 01.06.2006

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB n° 2/2006 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE

Normes : CO.255

Résumé : LE BAIL DE DURÉE DETERMINÉE in Cahiers du Bail n° 2/2006, p. 33

Remarques : Doctrine

Fiche 2309333

4C.30/2006 du 18.05.2006

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/06 p. 110 DB 2008 p. 12 n° 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; DETTE D'ARGENT; NOTION; RECONNAISSANCE DE DETTE ABSTRAITE

Normes : CO.17

Résumé : RECONNAISSANCE DE DETTE - NOTION La reconnaissance de dette se définit comme la déclaration par laquelle un débiteur manifeste au créancier qu'une dette déterminée existe. Elle peut être causale, lorsque la cause de l'obligation est mentionnée ou ressort manifestement des circonstances, ou abstraite, lorsqu'elle n'énonce pas la cause de l'obligation. Dans les deux cas, la cause sous-jacente doit exister et être valable. La reconnaissance de dette n'a pas d'incidence sur l'existence matérielle de l'obligation du débiteur. Elle a pour effet de renverser le fardeau de la preuve. Il appartient au débiteur de démontrer que la cause n'est pas valable.

Fiche 2309338

ACJ n° 484 du 08.05.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX; LOYER CONTROLE; FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.253b.al.3

Résumé : INCOMPÉTENCE DE LA JBL EN MATIÈRE DE CONTESTATION DE FRAIS ACCESSOIRES D'UN IMMEUBLE CONTRÔLÉ ET SUBVENTIONNÉ La Juridiction des baux et loyers n'est pas compétente pour connaître de la contestation de décomptes de frais accessoires de locaux d'habitation contrôlés et subventionnés par l'Etat. En effet, les frais accessoires sont liés au loyer et leur mode de paiement n'est pas sans influence sur le montant du loyer soumis au contrôle de l'autorité. C'est pourquoi la jurisprudence a posé le principe de l'unicité de la procédure visée par l'art. 253b al. 3 CO. Exiger la mise en oeuvre de deux procédures différentes pour contester les loyers et les frais accessoires serait source non seulement de complications inutiles, mais encore d'un risque accru de décisions contradictoires (ATF 124 III 463, 466-468, consid. 4b/dd; JT 2000 I, p. 287). La cause doit dès lors être soumise à l'autorité de contrôle également pour les frais accessoires.

Fiche 2309336

ACJ n° 485 du 08.05.2006

CJ , CABL

Publication CdB 4/06 p. 120

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; FAUTE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.259e

Résumé : DÉFAUT - RÉDUCTION DE LOYER - FAUTE DU BAILLEUR NON RECONNUE L'octroi de dommages-intérêts est subordonné à une faute du bailleur, laquelle n'est pas reconnue lorsque toutes les précautions nécessaires afin de limiter les nuisances dues aux travaux ont été prises, lorsque le chantier a respecté les autorisations délivrées, lorsque les auxiliaires de la bailleresse ont été très disponibles pour répondre et tenter de remédier aux doléances des locataires, lorsque la bailleresse a proposé de déplacer une partie du chantier, et lorsque le chantier n'a pas duré plus longtemps que ce qui était initialement prévu, nécessaire et annoncé.

Fiche 2309334

ACJ n° 482 du 08.05.2006

CJ , CABL

Publication CdB 4/06 p. 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT SOCIAL; MOTIF

Normes : CO.271.al.1

Résumé : SOUS-OCCUPATION - EXTENSION DE LA DURÉE DE CONTRÔLE D'UN IMMEUBLE Une extension inhabituelle de la durée du contrôle d'un immeuble n'implique pas une application plus souple du taux d'occupation. Le congé donné par le bailleur pour ce motif ne se révèle ainsi pas contraire aux règles de la bonne foi.

Fiche 2309337

ACJ n° 481 du 08.05.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; PRESCRIPTION

Normes : CO.120.al.3

Résumé : PRESCRIPTION DE LA CRÉANCE EN RESTITUTION DE PRESTATIONS PÉRIODIQUES La déclaration de compensation faite durant le délai comminatoire équivaut à un paiement en temps utile. Cette déclaration n'est soumise à aucune exigence de forme, elle peut résulter d'actes concluants. En principe, la créance opposée en compensation ne devrait pas être prescrite. L'art. 120 al. 3 prévoit une exception si la créance n'était pas éteinte par la prescription au moment où elle pouvait être compensée. S'agissant de la prescription d'une créance en restitution de prestations périodiques fournies à tort, c'est la prescription d'un an de l'art. 67 CO qui s'applique et non pas celle de l'art. 128 CO. La créance compensatoire issue du paiement du loyer entre 1992 et septembre 1995, alors que la chose louée n'était pas à disposition du locataire, était prescrite en septembre 1996 et ne pouvait pas être opposée à la revendication du bailleur résultant d'une obligation née en 2003.

Fiche 2309335

ACJ n° 480 du 08.05.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); LOCATAIRE; ABUS DE DROIT

Normes : CO.259d

Résumé : DEMANDE EN RÉDUCTION DE LOYER IMPAYÉ : CONTRAIRE À LA BONNE FOI Le locataire qui réclame une réduction de loyer sans avoir consigné ou payé le moindre loyer pendant des mois adopte un comportement contraire à la bonne foi (RVJ/ZWR 1992, n° 159).

Fiche 2309339

ACJ n° 502 du 06.05.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); DECISION DE RENVOI

Normes : LPC.439

Résumé : LIMITES AU RENVOI À LA COMMISSION DES CAS SOCIAUX L'utilisation de l'art. 439 LPC devrait laisser présager l'avènement d'une solution transactionnelle au litige. Du reste, le Tribunal n'a pas l'obligation de faire usage de cette procédure, laquelle ne doit pas faire obstacle à la célérité de la procédure menée devant le Tribunal des baux et loyers en procédure ordinaire, et a fortiori en procédure d'évacuation pour défaut de paiement du loyer.

Voir aussi : ACJ n° 407 du 02.04.2007 B. c/ A.

Fiche 2309340

4C.11/2006 du 01.05.2006

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication MRA 1/07 p. 32

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; FARDEAU DE LA PREUVE; OFFRE DE PREUVE

Normes : CO.259d; CC.2

Résumé : RÉDUCTION DU LOYER POUR CAUSE DE DÉFAUTS - FARDEAU DE L'ALLÉGATION ET DE LA PREUVE Des allégations de faits doivent être formulées si concrètement qu'une contestation précise soit possible et qu'il soit possible d'apporter la preuve du contraire. Même dans le cadre de la maxime inquisitoire sociale, il ne suffit pas d'énumérer quelques défauts et de se référer à la correspondance pour remplir les exigences d'une allégation correcte.

Fiche 2309341

ACJ n° 373 du 03.04.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOYER ABUSIF; LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.262.al.2.let.b

Résumé : DÉTERMINATION DU LOYER DE LA SOUS-LOCATION Un loyer de sous-location représentant une majoration de 15 à 20 % par rapport au loyer principal n'est généralement pas considéré comme abusif. Tandis qu'un écart de 30 à 40 % est manifestement abusif (ATF 119 II 360-361). Le locataire principal ne peut que prétendre à une rémunération pour les prestations supplémentaires fournies au sous-locataire, des facteurs de réduction pouvant également être pris en considération tels que l'absence d'un lave-linge ou la jouissance très limitée de la cuisine. Le juge n'a pas à fixer le montant de la sous-location avec une rigueur mathématique et dispose d'une certaine marge d'appréciation.

Fiche 2309342

ACJ n° 379 du 03.04.2006

CJ , CABL

Publication CdB 4/06 p. 115

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; COLOCATAIRE; CONJOINT; CONSORITE; QUALITE POUR AGIR

Normes : LPC.6; CO.273a

Résumé : BAIL COMMUN - CONSORITÉ NÉCESSAIRE - EXCEPTIONS En principe, les colocataires doivent agir en commun pour requérir l'annulation du congé ou une prolongation de bail. Le droit que possède le conjoint du locataire du logement de la famille d'exercer les droits du locataire en cas de congé (art. 273a CO) est fondé sur le but de protection sociale des normes de protection contre les congés abusifs. Cette protection sociale est conférée principalement au colocataire d'un bail pour habitation et servant au logement de la famille. Elle ne vaut pas en cas de bail commun pour l'usage commercial d'un restaurant, d'ailleurs remis en gérance.

Voir aussi : ACJC/566/2010 du 17.05.2010

Fiche 2309343

ACJ n° 381 du 03.04.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE; VICE DE FORME; ANNULABILITE

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION NE MENTIONNANT PAS L'IDENTITÉ DU BAILLEUR La question de la validité formelle de l'avis de majoration se pose lorsque celui-ci ne mentionne pas l'identité du bailleur. D'un coté, la jurisprudence admet la validité d'un contrat de bail même lorsque seul le représentant du bailleur est mentionné et non ce dernier. De l'autre, l'identité de l'expéditeur de la résiliation et celle de son représentant doivent être mentionnées sur l'avis de congé (cf. David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 407). Si l'avis précise l'identité du représentant et si le locataire a pu faire valoir ses droits devant la juridiction compétente, il semblerait abusif de retenir l'absence de validité formelle de ce document. Question laissée ouverte, dès lors que le congé devait de toute façon être annulé pour d'autres motifs.

Voir aussi : ACJC/445/2009 du 20.04.2009

Fiche 2309344

4C.18/2006 du 29.03.2006

TF

Publication CdB n° 1/2007 p. 16 DB 2006 p. 26, n° 12

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL); POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.260a.al.3

Résumé : APPRÉCIATION DE L'INDEMNITÉ POUR PLUS-VALUE CONSIDÉRABLE L'indemnité ne se mesure pas nécessairement à l'aune de la plus-value qui subsiste. Elle peut être modulée en fonction des particularités du cas d'espèce (ATF 4C.97/2005 du 18.08.2005). La quotité de la somme pourra ainsi varier en fonction des critères suivants: le loyer réduit dont a bénéficié le preneur en contrepartie des travaux ou l'augmentation de loyer (économisée) qu'il aurait amené à débourser si l'ouvrage avait été réalisé par le bailleur; les avantages particuliers qu'entraîne la rénovation ou la modification pour le locataire ; inversement, le profit réduit qu'en retire le bailleur; les circonstances qui ont motivé la fin des rapports contractuels (Richard BARBEY, Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le locataire [art. 260a CO], 10e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1998, p.15 s.; Peter HIGI, Commentaire zurichois, n. 67 ss ad art. 260a CO). Selon les circonstances, l'indemnité doit être appréciée en équité par le juge (David LACHAT, Commentaire romand, n. 8 ad art. 260a CO; Roger WEBER, Commentaire bâlois, n. 5 ad art. 260a CO).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_678/2014 du 27.03.2015 in DB 27/2015, p. 19; ACJC/959/2006 du 11.09.2006;ACJC/1502/2008 du 08.12.2008

Fiche 2309348

ACJ n° 244 du 06.03.2006

CJ , CABL

Publication DB 2007 p. 24 n° 12

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESTITUTION ANTICIPEE; INCOMBANCE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); OBLIGATION DE REDUIRE LE DOMMAGE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER

Normes : CO.264.al.2

Résumé : RÉDUCTION DU LOYER DÛ JUSQU'À L'ÉCHÉANCE DU BAIL Lorsque le bailleur n'effectue aucune démarche particulière pour faciliter la relocation du logement, le loyer dû par le locataire jusqu'à l'échéance du bail peut être réduit équitablement. La réduction ne saurait toutefois être admise dès la restitution des locaux, mais à compter d'un délai de deux mois, sachant que l'on ne peut raisonnablement pas imposer au bailleur d'entreprendre des démarches en vue de la relocation de l'objet avant la restitution des locaux. In casu, une réduction de loyer de 25 % a été accordée.

Fiche 2309347

ACJ n° 256 du 06.03.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); MOTIF

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION - BESOIN CONCRET La résiliation motivée par le souhait du propriétaire d'occuper personnellement les locaux qu'il vient d'acquérir ne saurait être constitutive d'abus de droit. Qui plus est, le bailleur n'a pas besoin de se prévaloir d'un besoin particulier de disposer de la chose louée, étant considéré qu'il peut n'avoir pour objectif que de remettre les locaux à un autre locataire de son choix, au même loyer ou à un loyer supérieur mais non abusif. Le besoin concret du bailleur n'entre en considération que pour accorder une prolongation de bail ou pour permettre certains types de résiliations (art. 271a al. 3 let. a CO).

Fiche 2309346

ACJ n° 247 du 06.03.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ENVOI POSTAL; DOMICILE ELU; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION NOTIFIÉ AUX MEMBRES DE L'HOIRIE À L'ADRESSE DU DE CUJUS Le congé envoyé à l'époux survivant à l'adresse du logement de famille et aux membres de l'hoirie à la même adresse, ainsi qu'au conseil des hoirs, est valable à la forme, cette manière de procéder ne contrevenant à aucune règle de droit impératif. En effet, la chose louée perd sa qualité de logement de famille au décès de l'un des époux, et les locataires ont fait élection de domicile au lieu de la chose louée. De plus, les hoirs ne se sont pas plaints de ne pas avoir eu connaissance de la résiliation litigieuse.

Fiche 2309349

ACJ n° 121 du 06.02.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; PREUVE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : OBLF.11.al.1

Résumé : INDICATION DE L'ANNÉE DE CONSTRUCTION - EXIGENCE D'UNE PRÉCISION MÉNAGEANT UNE FIABILITÉ SUFFISANTE S'agissant d'un immeuble ancien (1840), il incombe au bailleur de dire si son immeuble a fait l'objet d'une rénovation, d'en indiquer l'époque et les détails, et de rechercher des immeubles comparables de ce point de vue. Ne sont pas probants des immeubles construits en 1900, ou aux alentours, ni au début du siècle ou avant 1900, sans autre précision ménageant une fiabilité suffisante.

Fiche 2309351

ACJ n° 121 du 06.02.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOCAL PROFESSIONNEL; SURFACE; AFFECTATION

Normes : OBLF.11.al.2

Résumé : COMPARAISON DE LA SURFACE ET DE LA DESTINATION DES LOCAUX COMMERCIAUX Si la comparaison entre les locaux commerciaux peut être opérée sur la base du prix au m2, les objets cités doivent être semblables. Cela signifie que les surfaces elles-mêmes doivent être comparables. En outre, il faut comparer un bureau avec un bureau, un magasin avec un magasin, un dépôt avec un dépôt, etc.

Remarques : Contra : ACJ n° 973 du 08.10.2001 (arrêt isolé)

Fiche 2309350

ACJ n° 129 du 06.02.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); MAJORATION DE LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); TERME

Normes : CO.269d

Résumé : NOTIFICATION D'UNE HAUSSE POUR LA MÊME ÉCHÉANCE QUE LA DEMANDE DE BAISSE Rien n'empêche le bailleur de notifier une hausse pour la même échéance que celle pour laquelle le locataire a fait valoir une baisse, dès l'instant où les conditions prévues à l'art. 269d CO ont été respectées. Admettre le contraire reviendrait à nier au bailleur le droit de notifier une hausse pour la prochaine échéance utile si le locataire le devance.

Fiche 2309353

ACJ n° 118 du 06.02.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; PESEE DES INTERETS; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.272

Résumé : CONSÉQUENCES PÉNIBLES - DIFFICULTÉ DE TROUVER DES LOCAUX ÉQUIVALENTS ET RISQUES FINANCIERS Les conséquences pénibles peuvent consister aussi bien dans la difficulté de trouver des locaux équivalents que dans les risques financiers résultant d'un déplacement dans un autre quartier, s'agissant d'une société active dans le commerce de diamants et de pierres précieuses, qui se trouve au centre ville depuis plus de cinquante ans et dont la majorité des clients résident aux alentours immédiats de son commerce. De plus, les locaux doivent répondre à des conditions très spécifiques de luminosité, d'orientation et d'élévation.

Fiche 2309352

ACJ n° 108 du 06.02.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; MOTIF; MANIFESTATION DE VOLONTE

Normes : CO.271

Résumé : LE CONGÉ S'EXAMINE AU MOMENT DE LA MANIFESTATION DE VOLONTÉ DU BAILLEUR Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. Le motif avancé pour résilier le bail ne peut ainsi pas devenir contraire aux règles de la bonne foi parce qu'il cesserait d'exister par la suite (ATF n.p. 4C.176/2004 consid. 2.1 avec les références citées). Le seul fait qu'une autorisation de construire soit contestée et puisse être annulée ne suffit pas à établir que le bailleur aurait invoqué un motif fictif. Il faudrait que le projet soit catégoriquement exclu pour assimiler le besoin allégué à un prétexte. La délivrance de l'autorisation de construire tend à démontrer l'inverse. Il n'est ainsi pas besoin d'attendre l'issue de la procédure intentée devant la Commission de recours en matière de construction.

Voir aussi : ACJC/130/2008 du 04.02.2008 X S.A. c/ SI Y ACJC/1293/2008 du 3.11.2008

Fiche 2309354

4C.252/2005 du 06.02.2006

TF

Publication SJ 2006 I p. 365 CdB n° 3/06 p. 75

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE; REPUDIATION(DROIT SUCCESSORAL); RESILIATION ANTICIPEE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CO.266i; CC.560

Résumé : RÉPUDIATION DE LA SUCCESSION - FAILLITE - CONSÉQUENCES La répudiation de la succession n'entraîne pas la caducité du contrat de bail et la faillite du locataire n'aboutit pas forcément à l'extinction du contrat. La loi ne reconnaît pas au locataire, respectivement à la masse, la possibilité de résilier le bail en cours au moment de l'ouverture de la faillite. Dans le cas particulier de la liquidation d'une succession répudiée, le droit de résiliation anticipé conféré par l'art. 266i aux héritiers du défunt locataire appartient à l'office des faillites. En cas d'entrée de la masse dans le contrat de bail, les loyers impayés antérieurs à la faillite ne sont pas des dettes de la masse, mais dans la masse, qui ne peuvent être que colloquées.

Voir aussi : ACJ n° 498 du 17.05.1999 ACJC/433/2008 du 07.04.2008 ACJC/580/2008 du 05.05.2008

Fiche 2309355

5P.425/2005 du 20.01.2006

TF , IIème Cour civile

Publication RSPC 2/2006 p. 155 (note de François BOHNET)

Descripteurs : BAIL A LOYER; ENVOI POSTAL; GARDE DU COURRIER; CALCUL DU DELAI

Normes : OSP.-

Résumé : CALCUL DU DÉLAI DE GARDE DE SEPT JOURS En cas de demande de réexpédition du courrier (transfert de courrier), la notification intervient à l'échéance d'un délai de sept jours après la première tentative de remise par la poste de destination. En cas de demande de garde du courrier à l'office de poste, la notification suit le régime ordinaire et intervient à l'échéance d'un délai de sept jours. Un envoi adressé "poste restante" ne devrait pas faire courir de délai, vu qu'un acte judiciaire ne saurait être expédié par ce biais selon les conditions générales de la poste. Le destinataire peut donc partir de l'idée qu'il ne recevra pas de tels actes en poste restante.

Voir aussi : ACJ n° 285 du 03.03.2008 B. c/ F.-I. SA

Fiche 2309356

4C.285/2005 du 18.01.2006

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 2/06 p. 59 DB 2007 p. 28 n° 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT NET; FONDS PROPRES ; VENTE D'IMMEUBLE; PRIX D'ACHAT

Normes : CO.269

Résumé : IMMEUBLE ACQUIS À TITRE PRÉFÉRENTIEL - VALEUR FONDÉE SUR LE PRIX EFFECTIF DU MARCHÉ AU MOMENT DE L'ACQUISITION Le bailleur qui a acquis un bien-fonds à un prix préférentiel, par exemple à la suite d'une succession ou dans le cadre d'une donation mixte, est en droit de fonder la valeur de l'immeuble sur le prix effectif du marché au moment de l'acquisition (arrêt 4C.234/1994 du 6.12.1994 consid. 3a, approuvé par Beat ROHRER, MRA 2/95, p. 78). Le prix avantageux qui est consenti au bailleur dans les circonstances précitées est en effet destiné exclusivement à le favoriser, mais nullement à avantager les locataires de ce dernier. Seule la prise en compte de la valeur du marché de l'immeuble à l'époque où le bailleur l'a acquis à titre préférentiel, voire à titre gratuit, permet effectivement à l'intéressé, qui par la suite le remet à bail, de tirer un profit économique de la libéralité qui lui a été accordée.

Voir aussi : ACJC/1039/2008 du 08.09.2008; ACJC/740/2007 du 11.06.2007

Fiche 2309357

ACJ n° 33 du 16.01.2006

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ABUS DE DROIT; LOYER INITIAL; NULLITE; DEFAUT DE PAIEMENT; DEMEURE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : LOYER INTIAL - NULLITÉ - DEMEURE EXCLUE JUSQU'À LA FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER SAUF ABUS DE DROIT Lorsque le locataire a introduit une procédure pour contester le loyer initial pour cause de nullité (absence de formule officielle), il est exclu qu'il tombe en demeure (art. 257d CO) jusqu'à la fixation judiciaire du loyer (ATF 120 II 341; TF 4C.315/2000 du 5 février 2001). Néanmoins, le vice de forme ne doit pas être invoqué abusivement, par exemple dans le but d'échapper à une résiliation pour défaut de paiement, et non dans le but d'obtenir un loyer initial moins élevé.

Voir aussi : ATF 4C.315/2000 du 05.02.2001; ACJC/260/2019 du 25.02.2019 (retient abus de droit); ACJC/286/2008 du 03.03.2008CdB 3/07 p. 95ACJC/1606/2004 du 17.02.2004ACJC/125/2002 du 18.02.2002

Fiche 2309358

4C.302/2005 du 09.01.2006

TF

Publication ATF 132 III 109 SJ 2006 I 209 CdB 2/2006 p. 55

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : USAGE NON CONFORME AUX CLAUSES DU CONTRAT - LOCAUX DESTINÉS À L'USAGE DE BUREAUX UTILISÉS COMME SALON DE MASSAGE L'art. 257f al. 3 CO régit également le cas où le locataire use de la chose en violation des stipulations du contrat. Dans ce cas, il s'impose de renoncer à la condition d'une situation objectivement insupportable pour le bailleur, car elle entrave excessivement sa liberté contractuelle. En effet, le bailleur doit pouvoir imposer le respect de la clause d'affectation même si la violation du contrat n'entraîne pas une situation insupportable.

Voir aussi : DB 2006 p. 20, n° 8; arrêts du TF 4A_429/2010 du 06.10.2010 in DB n° 23/2011 p. 22; 4A_38/2010 du 01.04.2010; 4A_344/2016 du 21.10.2016 (bureaux transformés en salon de massages érotiques); 4A_94/2017 du 27.06.2017 ; ACJC/825/2015 du 08.07.2015 (logement partiellement utilisé comme institut de massage); ACJC/234/2016 du 22.02.2016 (affectation ne saurait être illicite ou contraire aux moeurs. In casu, plantations de cannabis); ACJC/456/2018 du 16.04.2018 (logement utilisé pour activité de prostitution)

Fiche 2309359

ACJ n° 1426 du 12.12.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257a; OBLF.5.al.2.let.g

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES POUVANT ÊTRE PRIS EN COMPTE Les frais de surveillance régulière de l'installation de chauffage sont compris dans les frais de maintenance (art. 5 al. 2 let. g OBLF), ou de révision périodique (art. 16 let. b des conditions générales et règles et usages locatifs, édition 1991) de l'installation et peuvent être mis à la charge du locataire. Les coûts de calcul de l'indice de dépense de chaleur sont à la charge du bailleur, qui ne peut les répercuter sur le locataire dans le cadre des frais accessoires. Le taux usuel des frais administratifs pour l'établissement du décompte de chauffage et la maintenance des installations est fixé par la jurisprudence (SJ 1979 ch. 242 p. 603) à 4 % du total du décompte de chauffage et de l'eau chaude.

Fiche 2309360

ACJ n° 1424 du 12.12.2005

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION INCIDENTE; MOYEN DE DROIT CANTONAL

Normes : LPC.197; LPC.295

Résumé : JUGEMENT INCIDENT OU ORDONNANCE PRÉPARATOIRE C'est le contenu de la décision qui détermine sa nature (ordonnance préparatoire ou jugement incident) et non son intitulé (Bertossa/Gaillard/Guyet, op. cit., no 6 ad art. 142). Selon la jurisprudence récente de la Cour de justice, la décision qui ordonne ou modifie une mesure d'instruction ou qui refuse d'ordonner une mesure d'instruction est une ordonnance préparatoire, non susceptible d'appel immédiat, sauf exception (art. 295 LPC). Il en résulte que la décision de clôture des enquêtes, de réouverture des enquêtes sur faits nouveaux, ainsi que la décision relative à l'appréciation anticipée des preuves, par exemple le refus d'entendre de nouveaux témoins, sont des ordonnances préparatoires, non susceptibles d'appel immédiat.

Voir aussi : ACJ n° 31 du 16.01.2006 ACJ n° 395 du 10.04.2000

Fiche 2309361

Pas de décision du 22.11.2005

Zivilgericht Aargau

Publication MRA 3/06 p. 101

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; NULLITE

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - LISTE NON EXHAUSTIVE DANS UN ÉLÉMENT DE CONTRAT PRÉFORMULÉ La liste non exhaustive de positions de frais accessoires dans un élément de contrat préformulé est à considérer de la même manière qu'une formule selon laquelle le locataire doit payer séparément "tous les frais accessoires". Une telle formule est nulle et non avenue.

Fiche 2309362

Pas de décision du 21.11.2005

Zivilgericht Basel-Stadt

Publication MRA 3/06 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - CONVENTION SPÉCIALE RÉSULTANT DE CONDITIONS GÉNÉRALES Une liste de frais accessoires à payer séparément, apparaissant dans les conditions générales d'un contrat, suffit à l'exigence de "convention spéciale" lorsqu'elle est facilement repérable et qu'elle correspond à l'usage général, comme c'est en particulier le cas dans les formulaires contractuels émis par une grande association.

Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

4P.30/2007 du 13.03.2007

ACJ n° 266 du 05.03.2007

ACJ n° 279 du 05.03.2007

ACJ n° 268 du 05.03.2007

ACJ n° 265 du 05.03.2007

ACJ n° 272 du 05.03.2007

4C.372/2006 du 27.02.2007

4P.229/2006 du 27.02.2007

Pas de décision du 21.02.2007

4C.411/2006 du 09.02.2007

ACJ n° 143 du 05.02.2007

ACJ n° 143 du 05.02.2007

ACJ n° 138 du 05.02.2007

ACJ n° 137 du 05.02.2007

ACJ n° 134 du 05.02.2007

ACJ n° 140 du 05.02.2007

4C.395/2006 du 23.01.2007

Pas de décision du 01.01.2007

Pas de décision du 01.01.2007

Pas de décision du 01.01.2007

Pas de décision du 01.01.2007

ACJ n° 1425 du 11.12.2006

ACJC/1453/2006 du 11.12.2006

ACJ n° 1440 du 11.12.2006

ACJ n° 1429 du 11.12.2006

ACJ n° 1432 du 11.12.2006

ACJ n° 1428 du 11.12.2006

ACJ n° 1429 du 11.12.2006

4C.281/2006 du 17.11.2006

4C.280/2006 du 16.11.2006

ACJ n° 1206 du 06.11.2006

ACJ n° 1201 du 06.11.2006

ACJ n° 1211 du 06.11.2006

ACJ n° 1221 du 06.11.2006

ACJ n° 1208 du 06.11.2006

ACJ n° 1213 du 06.11.2006

ACJ n° 1204 du 06.11.2006

ACJ n° 1211 du 06.11.2006

4C.261/2006 du 01.11.2006

4C.203/2006 du 26.10.2006

4C.224/2006 du 24.10.2006

ACJ n° 960 du 11.10.2006

ACJ n° 1106 du 09.10.2006

ACJ n° 1108 du 09.10.2006

ACJ n° 1092 du 09.10.2006

ACJ n° 1105 du 09.10.2006

ACJ n° 1101 du 09.10.2006

ACJ n° 1107 du 09.10.2006

ACJ n° 1098 du 09.10.2006

ACJ n° 1097 du 09.10.2006

4C.212/2006 du 28.09.2006

4C.88/2006 du 26.09.2006

ACJ n° 970 du 11.09.2006

ACJ n° 978 du 11.09.2006

ACJ n° 936 du 11.09.2006

ACJ n° 967 du 11.09.2006

ACJ n° 976 du 11.09.2006

ACJ n° 959 du 11.09.2006

ACJ n° 958 du 11.09.2006

ACJ n° 971 du 11.09.2006

ACJ n° 961 du 11.09.2006

4C.198/2006 du 07.09.2006

Pas de décision du 01.09.2006

4C.140/2006 du 14.08.2006

4C.103/2006 du 03.07.2006

ACJ n° 643 du 12.06.2006

ACJ n° 625 du 12.06.2006

ACJ n° 464 du 12.06.2006

ACJ n° 632 du 12.06.2006

ACJ n° 641 du 12.06.2006

Pas de décision du 01.06.2006

4C.30/2006 du 18.05.2006

ACJ n° 484 du 08.05.2006

ACJ n° 485 du 08.05.2006

ACJ n° 482 du 08.05.2006

ACJ n° 481 du 08.05.2006

ACJ n° 480 du 08.05.2006

ACJ n° 502 du 06.05.2006

4C.11/2006 du 01.05.2006