Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES;DÉCOMPTE(SENS GÉNÉRAL)

Normes : CO.257a; OBLF.4.al1

Résumé : DECOMPTE DE FRAIS ACCESSOIRES - CLE DE REPARTITION Le bailleur dispose d'une certaine marge de manœuvre dans la répartition des frais accessoires. Il peut appliquer une ou plusieurs clés, répartir les frais selon les volumes chauffés, au prorata des millièmes de copropriété, ou encore selon la surface chauffée et le nombre de radiateurs. Pour les locaux commerciaux, une répartition selon le type d'activité est parfois pratiquée, dans le but de prendre en compte l'utilisation accrue de certaines prestations par le preneur. La contestation de l'obligation de verser des frais accessoires insuffisamment clairement définis dans un contrat de bail écrit, après le paiement de ces frais pendant plusieurs années, ne constitue pas, selon le Tribunal fédéral, un abus de droit notamment quand le locataire n'a pas protesté contre ces frais parce qu'il faisait confiance au bailleur et pensait que leur facturation relevait des usages locaux. Bien que le bailleur dispose d'une marge d'appréciation pour fixer la clé de répartition applicable, encore faut-il que celle-ci repose sur une base objective, ce qui n'était pas établi en l'espèce. Dans la mesure où le locataire ne saurait être exonéré du paiement de tous frais accessoires, dès lors qu'il avait bénéficié des services concernés, il convenait de fixer/répartir ceux-ci de façon équitable, selon une clé de répartition objective, que ce soit par la mise en œuvre d'une expertise ou par toute autre mesure probatoire utile.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL); EXIGIBILITE; PRESCRIPTION

Normes : OBLF.4; CO.127; CO.271a

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - EXIGIBILITÉ - PRESCRIPTION Il appartient au bailleur de dresser le décompte des frais accessoires pour rendre exigible leur paiement de la part du locataire en application de l'art. 4 OBLF. Tant que le décompte annuel n'a pas été établi, les relations des parties sur les frais accessoires relèvent du contrat de bail (CONOD, Action en répétition de l'indu, CdB 4/05 p. 103 et les références citées) et toute erreur doit être corrigée en fonction des règles contractuelles auxquelles est soumise la relation des parties (CdB 4/02 p. 144 ss, cons. 3). Ce n'est qu'après la présentation du décompte et sa reconnaissance que les prestations indument versées peuvent être réclamées selon les règles sur l'enrichissement illégitime (CdB 4/02 p. 149 cons. 3.3.2). En matière contractuelle, le délai habituel de la prescription d'une créance est de 10 ans selon l'art. 127 CO. Les loyers et fermages sont toutefois des prestations périodiques qui se prescrivent par cinq ans (art. 128 ch. 1 CO et SJ 2004 p. 564, cons. 8).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; FRAIS ACCESSOIRES ; DÉCOMPTE(SENS GÉNÉRAL)

Normes : CO.257b.al.2; OBLF.4.al.1

Résumé : DÉCOMPTE CLAIR ET COMPRÉHENSIBLE Selon l'art. 4 al. 1 OBLF, le bailleur doit fournir un décompte au locataire au moins une fois par année lorsque les frais accessoires ne sont pas fixés de manière forfaitaire. Le décompte doit être clair et compréhensible de sorte que le locataire puisse voir dans quelles mesures chaque poste de frais accessoires est mis à sa charge (consid. 8.2). Ce qui est déterminant est que le locataire puisse contrôler les frais accessoires sans un investissement intolérable (consid. 8.2.2). En vertu de l'art. 257b al. 2 CO, le locataire peut également consulter les pièces justificatives. Il s'agit d'un droit relatif au droit de fond qui ne saurait toutefois suffire si le bailleur faillit à son obligation de fournir un décompte(consid. 8.2.4.2).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES;DÉCOMPTE(SENS GÉNÉRAL)

Normes : CO.257a; CO.257b; OBLF.4; OBLF.8

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - PAS DE DECOMPTE DU BAILLEUR - DEMANDE EN REMBOURSEMENT DES ACOMPTES DU LOCATAIRE - BAILLEUR FOURNIT LES DECOMPTES EN COURS DE PROCEDURE Il n'existe pas de sanction de principe du bailleur lorsque celui-ci ne fournit pas les décomptes avant la procédure.